ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1449 - 19/09
o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/13 bytové jednotky č.p./č.j. 1822/10 v budově č.p. 1822 v Husově ulici, v obci České Budějovice na parcele č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 5088/1089491 vše včetně příslušenství v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice zapsané na LV 9794 resp. na LV 8059 v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad České Budějovice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 594/08-36 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 9.3.2009 9.3.2009
9.3.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano – vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 10.3.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 594/08-36 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně dne 2.2.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 1.10.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 9794 A: Spoluvlastník : Lacinová Hana, r.č.625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk 1/13 - ostatní spoluvlastníci bytu č. 1822/10 jsou uvedeni na LV č.9794 v příloze č.2 B : byt č.1822/10 v budově č.p. 1822 LV budovy 8059, bytový dům na parcele č.4363 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 699 m2 spoluvlastnický podíl 5088/83807 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše k.ú. České Budějovice 3 a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy – bez bližší specifikace – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.3.2009 za účasti znalce a místopředsedy sdružení spoluvlastníků domu pana Karla Vyroubala, který podal znalci informace o oceňovaných nemovitostech. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu
Obytný dům č.p. 1822 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 1822/10 se nachází severně od centra města na Pražském předměstí v Husově ulici v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud.
3
Společně s bytovou jednotkou č.1822/10 je oceňován podíl na pozemku parcela č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 699 m2 ve výši 5088/83807 / poznámka : ke spoluvlastnickému podílu k bytu č.1822/10 ve výši id. 1/13 připadá spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku parcela č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 5088/1089491 /. Oceňovaný pozemek tvoří částí své výměry zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 1822. Pozemek je zatížen zvýšeným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Obec České Budějovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 9.32009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace místopředsedy sdružení spoluvlastníků domu pana Vyroubala, dle předaných písemných dokladů a dle zjištění znalce, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná bytová jednotka je užívána nájemcem na základě nájemní smlouvy s tříměsíční výpovědní dobou. Jelikož je stávající nájemce oceňovaného bytu dlužníkem nájemného, byla, dle sdělení pana Vyroubala, nájemní smlouva vypovězena a ke dni ocenění probíhá výpovědní doba. Nájemní smlouva ale nebyla znalci předložena. Z výše uvedených důvodů / ukončení nájemního vztahu výpovědí, nepředložení nájemní smlouvy znalci / nebylo s pronájmem bytové jednotky uvažováno. Zároveň bylo znalci sděleno, že na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závady či jiná práva. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
POZNÁMKA : Znalci nebylo spoluvlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 1822. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1822/10 1.2 Pozemek parcela č. 4363 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1822/10
4
3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1822/10 3.1 Porovnávací metoda indexová 3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 4. Rekapitulace a závěr
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1822/10 – SKP 46.21.12 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími / 1. nadzemní podlaží je technické + se dvěma byty/ a se sedlovou střechou. Objekt má dva samostatné vstupy. Stavba má klasickou dispozici bytového domu s centrálním schodištěm ve středu dispozice v každém vchodě, technickým zázemím v 1. nadzemním podlaží a se dvěma byty na každém nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy a jedna bytová jednotka. Objekt je z zděný z cihelného zdiva. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Oceňovaný byt 2+1 leží ve 3. nadzemním podlaží, má předsíň, 2x pokoj, kuchyň, koupelnu a WC. Dle sdělení místopředsedy sdružení spoluvlastníků domu pana Vyroubala je bytová jednotka ve špatném technickém stavu. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : zděná Nosná konstrukce vodorovná : rovné nespalné Izolace : provedena vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Schodiště : kamenné a betonové Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková betonová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn bezprostředně Popis vybavení bytu dle odborného názoru znalce Obvodové zdivo : zděné Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled
5
Podlaha : keramická dlažba, PVC či jekor Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z výměr identické bytové jednotky č.p./č.j. 1822/10. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č. 1822/10 - podlahová plocha Místnost
Výměry ploch ( m2 )
/výměra dle projekt. dokumentace/
Bytová plocha obytná
společné prostory
příslušenství
provozní plochy
a jiné nepronajaté
3.NP pokoj č. 1
18,00
pokoj č. 2
15,00
kuchyň
8,00
předsíň
5,00
koupelna
3,38
WC
1,50 33,00
CELKEM m2
17,88
nepočítáno
nejsou
50,88
Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem
m2
50,88
Odpočet podlahové plochy balkonu
m2
- 0,00
Odpočet podlahové plochy sklepní kóje
m2
- 0,00
Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem
m2
50,88
Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17
m2
0,00
Podlahová plocha sklepní k´je x koeficient 0,10
m2
0,00
Podlahová plocha bytu pro výpočet
m2
50,88
Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových
typ
( 1.NP až 4. NP, sedlová střecha )
ZC
Podlahová plocha bytu
PP
Koeficient druhu konstrukce
( příloha č. 4 vyhlášky )
Koeficient polohový
( příloha č. 13 vyhlášky )
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
( příloha č. 38 vyhlášky )
Koeficient prodejnosti
( příloha č. 39 vyhlášky )
koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
K 9 630,-Kč / m2 m2
50,88
K1
0,939
neuplatněn
K5
1,00
Ki
2,131
neuplatněn
Kp
1,000
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Provedení
Standard / n
Podíl příl. č.14 Upravený podíl
6
1
Základy
Betonové pasy s izolací
S
0.06000
0.06000
2
Svislé konstrukce
Zděné z cihel
S
0.18800
0.18800
3
Stropy
Rovné nespalné
S
0.08200
0.08200
4
Zastřešení
Krov dřevěný vázaný
S
0.05300
0.05300
5
Krytiny střech
Tašková betonová
S
0.02400
0.02400
6
Klempířské konstrukce
Kompletní z pozinku
S
0.00700
0.00700
7
Úprava vnitřních povrchů
Omítky vápenné štukové
S
0.06900
0.06900
8
Úprava vnějších povrchů
Omítky vápenocementové
9
Vnitřní obklady keramické
Keramické kuchyni
10
Schody
11
S
0.03100
0.03100
a S
0.02100
0.02100
Betonové s povrchem z teraca
S
0.03000
0.03000
Dveře
Náplňové plné i prosklené
S
0.03200
0.03200
12
Vrata
Neuvažuje se
-
-
-
13
Okna
Dřevěná zdvojená
S
0.05400
0.05400
14
Povrchy podlah
Dlažba, PVC, jekor
S
0.03100
0.03100
15
Vytápění
etážové
S
0.04700
0.04700
16
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.05200
0.05200
17
Bleskosvod
Instalován
S
0.00400
0.00400
18
Vnitřní vodovod
Studená i teplá voda
S
0.03300
0.03300
19
Vnitřní kanalizace
Instalována
S
0.03200
0.03200
20
Vnitřní plynovod
Instalován
S
0.00400
0.00400
21
Ohřev teplé vody
EI boiler
S
0.02100
0.02100
22
Vybavení kuchyní
Linka, dřez, sporák
S
0.01800
0.00300
23
Vnitřní hygienická zařízení
WC, umyvadlo, vana
S
0.03800
0.03800
24
Výtahy
Nevyskytují se
CH
0.01300
0.00000
v koupelně
25
Ostatní
Zvonky, anténa
S
0.05600
0.05600
26
Instalační prefa jádro
Nevyskytuje se
-
-
-
1.00000
0.98700
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m2
ZCU
0.98700 19 019,21,-
1.1.5 Stáří a opotřebení Přesné stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu znalce je stáří objektu cca 80 – 100 let. V průběhu životnosti stavby byly přistavěny dvě nadzemní podlaží a byla prováděna průběžná rekonstrukce objektu. Dle sdělení místopředsedy sdružení spoluvlastníků domu je oceňovaná bytová jednotka ve špatném technickém stavu a je nadále „vybydlována“ současným nájemcem. Stáří ke dni odhadu :
2009 - 1929 = 80 let
Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání /
1929
Stáří
80 let
Předpokládaná další životnost
50 let
Celková životnost
130 let
Procento ročního opotřebení
0,769 %
Opotřebení
61,54 %
7
1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená
ZC
Kč / m2
9 630,00,-
ZCU
m2
19 019,21,-
Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu
Kč /
PP
m2
CN = ZCU x PP
Kč
967 697,40,-
61,54
%
- 595 520,98,-
Kč
372 176,42,-
Opotřebení
Cena časová bytu č. 1822/10 ke dni odhadu
50,88
1.2 Parcela č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 699 m2 je částí své výměry zastavěna stavbou oceňovaného bytového domu. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu VS m2 3051
Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
Jednotková cena srovnávacího pozemku
JCS = CS/VS
Kč/m2
Popis srovnávacího pozemku
4 393 440,00,1 440,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura Typ stavebního pozemku
Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje bytová výstavba Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
50 až 100 tisíc obyvatel
1.00
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Městská lokalita
1.40
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední +
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.00
1.575
8
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku
město České Budějovice, část obce Pražské předměstí, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě rovinatý, zastavěný stavbami bytových domů, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku 699 m2 699
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
1.40
Typ stavebního pozemku
Část obce Pražské předměstí, smíšená zástavba – obytné domy a občanská vybavenost Stavebně připravený vč. zemního plynu
B C
Třída velikosti obce
50 až 100 tisíc obyvatel
1.00
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
Městská lokalita
1.40
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední +
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
1.50
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
2.205
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
1.40
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
2 016,00,-
Cena oceňovaných pozemků č. 2823/4
Kč
1 409 184,00,-
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
-
5088/83807
Cena pozemků č.4363 ke dni odhadu
Kč
85 550,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny
Stavba / zaokrouhleno /
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
Byt č.p./č.j. 1822/10
372 180,00,- Kč
61,54 %
967 700,00,- Kč
Podíl parcely č. 4363
85 550,00,- Kč
-
85 550,00,- Kč
celkem
457 730,00,- Kč
1 053 250,00,- Kč
9
2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený
Byt č.1822/10 výměra
m2
Nájemné
Kč/m2/r
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč
50,88 1 200,00,61 056,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/
RC ( Kč )
967 700,00,-
Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/
ČC ( Kč )
372 180,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby
S ( roků )
80
Celková životnost
Z ( roků )
130
Opotřebení
A(%)
61
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,75
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /
Kč/rok
120,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
1 161,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /
Kč/rok
7 258,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
600,00,-
Kč/rok
7 823,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
16 962,00,-
Příjmy ročně celkem
Kč
61 056,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
16 962,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
44 094,00,-
Výpočet čistého ročního nájemného
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
44 094,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
734 901,03,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /
Kč
734 900,00,-
10
3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1822/10 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
Srovnávací objekt č.1 Bytová jednotka v obci České Budějovice, Luční ulice
Byt je v Luční ulici v Havlíčkově kolonii v Českých Budějovicích. Byt je ve 3 patře ze 4 v klidné části města. Nová plastová okna, předsíň 5,9 m2, WC s koupelnou 3,88 m2, kuchyně 4,11 m2, lodžie 2,71m2, obývací pokoj 16,41 m2, ložnice 16,24 m2, travnatý dvůr. Výměra bytu 55 m2 + 8 m2 sklep Nabídková cena : 1 390 000,- Kč
11
Srovnávací objekt č.2 Bytová jednotka v obci České Budějovice, Žižkova ulice
Nabízíme k prodeji prostorný byt 3+kk v osobním vlastnictví umístěný ve zděném bytovém domě v ul. Žižkova, v části mezi ulicemi Dvořákova a Chelčického, v těsném sousedství nákupního centra Mercury. Byt je dispozičně 3+kk o celkové podlahové ploše 72,2 m2 vč. sklepa v 1.PP a je umístěn ve 4.NP s okny orientovanými na jih a sever. Dispozice bytu zahrnuje předsíň, koupelnu, WC, 2 x pokoj, kuchyň s jídelnou, spíž a komoru. K bytu dále náleží v 1.PP sklep (5 m2). Byt je v dobrém technickém stavu ( částečně po rekonstrukci - plastová okna, vytápění, kuchyně, částečně rozvody el. ). V ceně bytu zahrnuto parkovací stání umístěné ve dvoře, přístupné z Žižkovi tř., vraty na dálkové ovládání. Ze sítí jsou zavedeny všechny veřejné včetně plynu. Výměra bytu 72 m2 Nabídková cena : 2 120 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Bytová jednotka v obci České Budějovice, U Trojice
Nabízíme Vám k prodeji zděný byt 2+1 po kompletní rekonstrukci v družstevním vlastnictví, který se nachází v širším centru v ulici U Trojice v Českých Budějovicích. Dům i byt prošly kompletní rekonstrukcí, plastová okna, fasáda, vchodové dveře, sklepy, nové rozvody vody i elektrické energie, omítky, stropy, podlahy atd. Byt má výměru 58m2 + sklepy 7,4m2, nachází se v prvním patře třípatrového domu (ve vchodě žije pouze pět rodin). Byt se skládá z obývacího pokoje, velké ložnice, kuchyně, chodby, koupelny se sprchovým koutem a WC. K bytu náleží dva sklepy, možnost využívat sušárnu. Vytápění domu je ústřední dálkové. Byt se prodává s kuchyňskou linkou i se
12
spotřebiči. V místě je veškerá občanská vybavenost: škola, školka, pošta, supermarket, zdravotní středisko, do centra cca 7 min. chůze. Nutno vidět! Výměra bytu 58 m2 + 7,40 m2 sklep Nabídková cena : 1 684 000,- Kč po slevě
Srovnávací objekt č.4 Bytová jednotka v obci České Budějovice, Resslova ulice
Byt 3+1 v osobním vlastnictví se nachází v širším středu města Českých Budějovic v klidné lokalitě ve zděném bytovém domě. Prostorná vstupní hala, ze které je vstup do obývacího pokoje a ložnice s lodžií, místnosti jsou orientované na východ, kuchyně orientovaná na jih, koupelna, WC a dalšího pokoje orientovaného na západ. V bytě je kuchyňská linka. Plovoucí podlaha. K bytu patří sklep. V domě jsou společné prostory kolárna, sušárna a za domem uzavřená okrasná zahrada. Volný ihned. Parkování před domem. Výměra bytu 78 m2 Nabídková cena : 2 145 000,- Kč
Srovnávací objekt č.5 Bytová jednotka v obci České Budějovice, Husova ulice
Nabízíme k prodeji prostorný byt 2+1 v osobním vlastnictví, který se nachází v 1.NP zděného činžovního domu v centru města a to na Husově třídě naproti zdravotní škole. Byt o výměře 79,4 m2 prošel částečnou rekonstrukcí ( nové stoupačky, rozvody el. energie, vlastní plynový kotel, nové podlahy, koupelna) a je orientovaný na S-J. Byt se
13
skládá z: předsíně, koupelny s vanou, toaletou, velikého obývacího pokoje, ložnice a samostatné kuchyně s jídelnou. K bytu náleží sklep a podíl na udržované zahradě. Byt má nová dřevěná protihluková vakuová okna, která zajišťují, že v bytě není hluk z hlavní silnice. Byt je velmi pěkně dispozičně řešen, zastávka MHD přímo u domu, náměstí cca 3 min chůze. Výměra bytu 79,40 m2 Nabídková cena : 1 730 000,- Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Příslu
Loka lita
sta
šenství
výmě ra
Jiné
Cena
stav
nabídková / prodejní
vby ČB Husova ul. byt 2+1
1 ČB
1
průměr
51
špatný
Polo ha lokal ita
kost
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
Ve
Přís
li
luše nství
Typ vlast nictv í
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
1
Průměr +
63
průmě r
1 390 000
1.10
1.12
1.10
1.10
1.40
0.85
2.455
566 121
1
Průměr +
72
průmě r
2 120 000
1.00
1.21
1.10
1.10
1.50
0.85
2.584
820 527
1
Průměr
65
průmě r
1 684 000
1.00
1.14
1.05
1.10
1.50
0.85
2.324
724 741
4 ČB Resslova ul. byt 3+1
1
Průměr +
78
průmě r
2 145 000
1.10
1.27
1.10
1.10
1.50
0.85
2.983
719 073
5 ČB Husova ul. byt 3+1
1
Průměr +
79
průmě r+
1 730 000
1.00
1.28
1.10
1.10
1.50
0.85
2.733
732 963
Luční ul. byt 2+1 2 ČB Žižkova ul byt 3+kk 3 ČB U Trojice. byt 2+1
Celkový průměr
Kč
692 700,-
Minimum
Kč
566 121,-
Maximum
Kč
820 527,-
Kč
654 500,-
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / K1 K2 K3 K4
koeficient koeficient koeficient koeficient
na úpravu polohy objektu úpravy na velikost bytu úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní )
K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
14
3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č.2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.19 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č.2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Kvalitativní pásma
Název znaku
Číslo
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Hodnota Ti
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I.
Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Popis pásma
Stavba na cizím pozemku
II.
Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)
I.
Hodnota dle skutečnosti
-0,05
-0,05 0
0,00
Negativní
-0,01 až 0,05
-0,05
II.
Bez vlivu
0
III.
Pozitivní
0,01 až 0,05
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti i =1
= 1+ ( - 0,05 + 0,00 - 0,05 )
∑
0,90
15
POLOHA nemovitosti Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města ( oblasti a okresy Praha – východ a Praha – západ ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a. Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 6 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo
Název znaku
1
Poloha nemovitosti
2
Místní obliba v obci nebo v oblasti
Kvalitativní pásma Číslo I.
3
Okolní zástavba a životní prostředí
II. III. I. II. III. I.
II.
III. IV. V. I. II. III. 4
Veřejná doprava IV. V.
5
Obyvatelstvo
I. II. I.
6
7
Změny v okolí s vlivem na cenu Nemovitosti
II. III. IV. V.
Vlivy neuvedené
I. II.
Popis pásma
Hodnota Pi
Samoty, mimo souvisle zastavěné území -0,06 obce (odlehlá poloha) Nesrostlá území obce -0,03 V souvisle zastavěném území 0 nepreferované až 0,08 Bez vlivu 0 preferované až 0,10 Průmyslové výrobní objekty s negativními -0,07 vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště , skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez -0,03 výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice Převažující objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Špatná dostupnost centra města, -0,04 omezené parkovací možnosti Špatná dostupnost centra města, dobré -0,02 parkovací možnosti Dobrá dostupnost centra města nebo 0 centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost centra měst, dobré 0,03 parkovací možnosti Centrum města s možností privátního 0,05 parkování v okolí nemovitosti Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05 Výrazně pozitivní změny trvalého 0,06 až 0,10 charakteru Vlivy snižující cenu – hluk, prach, -0,01 až -0,10 exhalace Bez dalších vlivů
0
Hodnota dle sku tečnosti
0,00
0,05
0,00
0,00
0,00
0,00
- 0,10
16
III.
Vlivy zvyšující cenu
0,01 až 0,10 7
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,00 +
i =1
∑
0,950
0,05 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,10 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ BYTU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení bytu – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
Název znaku
Kvalitativní pásma Číslo I.
1
Typ stavby
II. III. IV. I. II.
2
Společné části domu
3
Příslušenství domu
4
Umístění bytu v domě
5
Orientace obyt. místností ke světovým stranám
III. IV. V. I. II. III.
I. II. III. I. II. III. I. II. III.
6
Základní příslušenství bytua)
IV.
V.
7
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
I. II. III.
Popis pásma Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty Budova - panelová, nezateplená Budova - panelová, zateplená Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Komerční plochy, sauna nebo fitness Garážové stání Bazén Příslušenství snižující cenu bytu Bez dopadu na cenu bytu Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) zahrada 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované 2.- 4. NP s výtahem Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany - částečný výhled Ostatní světové strany - s výhledem Bez vlastního příslušenství Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné - standardní provedení Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství Standardní vybavení, bez dalších prostor Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)
Hodnota Vi
Hodnota dle sku tečnosti
-0,10 -0,05 0 0,10
0,10
-0,01 0
0,00
0,02 0,05 0,15 -0,05 0 0,10
0,10
-0,05 0 0,05 -0,01 0 0, 03
0,00
0,00
-0,15 -0,10 0
0,00
0,05
0,10
-0,03 -0,01 0
-0,03
17
IV. V.
8
Vytápění bytu
9
Kriterium jinde neuvedené
10
Stavebnětechnický stav
I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V.
Index konstrukce a vybavení bytu :
Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení (např. sauna, centrální vysavač, elektrické zabezpečovací zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn Dálkové, ústřední, etážové Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Byt ve výborném stavu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) 9 ⎛ ⎞ I V = ⎜ 1 + ∑ Vi ⎟ × V10 = ( 1 + ( 0,10 + i =1 ⎝ ⎠
0,04 0,08
-0,10 -0,02 0 0,07 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05 0,10 1,25* 1,05* 0,85*
0,00
0,00
0,85
0,65* 0,45*
∑
0,696
0,00 + 0,10 + 0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,03 + 0,00 + 0,00 ) ) x 0,85 x 0,70 = Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: a)
A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně E - pro stavby starší než 80 let
1,0 0,9 0,8 0,7 0,6
Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu : Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí
Základ. cena (v Kč)
HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 88 Praha 2 57 Praha 3 45 Praha 4 40 Praha 5 43 Praha 6 53 Praha 7 45 Praha 8 38 Praha 9 43
465 172 389 431 500 757 778 996 374
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000obyvatel
Základ. cena (v Kč)
20 531 14 820 15 16 14 16 16 12 12
337 824 215 524 052 719 748
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec Semily 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KRÁL. HRADECKÝ Hradec Králové
Základ. cena (v Kč)
11 232 15 527 22 148 10 257 15 278 21 645 25 529 KRAJ 22 607
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Blansko Břeclav Hodonín Vyškov Znojmo 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník
Základ. cena (v Kč)
17 010 16 355 14 750 13 17 17 18 15
835 943 895 488 264
14 194
18
Praha 10 Praha 11 Praha 12 Praha 13 Praha 14 Praha 15 Praha 16 Praha 17 Praha 18 Praha 19 Praha 20 Praha 21 Praha 22 Praha 23 Praha 24 Praha 25 Praha 26 Praha 27 Praha 28 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady Praha – východ Praha - západ Příbram Rakovník 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
43 36 39 28 33 33 31 30 34 41 43 40 31 27 31 29 37 27 25
292 868 551 030 699 215 172 889 794 645 565 887 369 598 302 616 056 999 124
21 26 26 19 16 19 21 20 23 27 34 17 18 20 16 12
673 664 618 365 591 570 434 076 083 296 991 829 902 183 228 850
PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 21 979 Plzeň 2 21 347 Plzeň 3 20 639 Domažlice 11 895 Klatovy 15 240 Rokycany 18 430 Tachov 12 941 10 001 – 50 000 15 255 2 001 – 10 000 14 770 do 2 000 obyvatel 12 607 KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 35 039 Karlovy Vary 2 21 056 Karlovy Vary 3 18 978 Karlovy Vary 4 23 490 Cheb 12 841 Františkovy lázně 13 980 Mariánské lázně 18 960 Sokolov 13 235 10 001 – 50 000 15 671 2 001 – 10 000 12 809 do 2 000 obyvatel 10 345 ÚSTECKÝ KRAJ Děčín 12 128 Chomutov 10 079 Litoměřice 15 093 Louny 11 741 Most 14 408 Teplice 14 787 Ústí nad Labem 11 461 10 001 – 50 000 14 589 2 001 – 10 000 13 424 do 2 000 obyvatel 9 590
Jičín 19 235 Náchod 15 948 Rychnov nad Kn. 16 508 Trutnov 16 184 10 001 – 50 000 17 504 2 001 – 10 000 13 744 do 2 000 obyvatel 11 559 PARDUBICKÝ KRAJ Chrudim 17 545 Pardubice 21 230 Svitavy 14 269 Ústí nad Orlicí 12 482 10 001 – 50 000 17 021 2 001 – 10 000 15 656 do 2 000 obyvatel 11 396 VYSOČINA KRAJ Havlíčkův Brod 15 732 Jihlava 18 742 Pelhřimov 15 603 Třebíč 12 365 Žďár nad Sázavou 16 034 10 001 – 50 000 14 424 2 001 – 10 000 11 572 do 2 000 obyvatel 8 046 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Brno 1 37 514 Brno 2 35 529 Brno 3 30 909 Brno 4 29 716 Brno 5 30 019 Brno 6 28 045 Brno 7 28 524 Brno 8 26 805 Brno 9 33 596 Brno 10 31 099 Brno 11 26 864 Brno 12 25 098
Olomouc 23 351 Prostějov 16 554 Přerov 14 114 Šumperk 16 104 10 001 – 50 000 16 385 2 001 – 10 000 12 540 do 2 000 obyvatel 11 436 ZLÍNSKÝ KRAJ Kroměříž 17 453 Luhačovice 19 045 Uherské Hradiště 17 535 Vsetín 14 142 Zlín 21 577 10 001 – 50 000 17 465 2 001 – 10 000 16 690 do 2 000 obyvatel 11 001 MORAVSKOSLEZSKÝ kraj Ostrava 1 15 888 Ostrava 2 17 941 Ostrava 3 18 031 Ostrava 4 16 736 Ostrava 5 18 716 Ostrava 6 18 215 Ostrava 7 16 537 Ostrava 8 15 286 Ostrava 9 18 514 Ostrava 10 16 142 Ostrava 11 16 813 Ostrava 12 14 928 Bruntál 12 107 Frýdek-Místek 18 860 Havířov 18 177 Karviná 14 829 Nový Jičín 14 153 Opava 16 859 10 001 – 50 000 14 019 2 001 – 10 000 12 208
VÝPOČET CENY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely Základní cena
20 531,00,-
ZC
Kč / m2
Index trhu
It
-
0,900
Index polohy
Ip
-
0,950
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
0,696
I = It x Ip x Iv
-
0,595
ZCU = ZC x I
Kč / m2
Index cenového porovnání Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství
PP
Cena bytu č.p./č.j. 1822/10 porovnávacím způsobem ke dni odhadu
m2 Kč
12 220,22,50,88 621 760,00,-
19
4. Rekapitulace
Způsob ocenění / zaokrouhleno /
cena
Reprodukční cena
1 053 250,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
457 730,00,- Kč
Výnosová hodnota
734 900,00,- Kč
Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novely /bez pozemku/
621 760,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
692 700,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.
654 500,00,- Kč
Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1822/10 dle odborného odhadu znalce
690 000,00,- Kč
Spoluvlastnický podíl
x 1/13
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/13 bytu č.p./č.j. 1822/10 dle odborného odhadu znalce / zaokr. /
53 080,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/13 bytové jednotky č.p./č.j. 1822/10 v budově č.p. 1822 v Husově ulici, v obci České Budějovice na parcele č. 4363 – zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 5088/1089491 vše včetně příslušenství v katastrálním území České Budějovice 3, v obci České Budějovice zapsané na LV 9794 resp. na LV 8059 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 53 080,- Kč slovy : padesáttřitisíceosmdesátkorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí a nájemní smlouvy oceňované bytové jednotky č.p. 1822/10 s tříměsíční výpovědní dobou, která byla, dle sdělení místopředsedy sdružení spoluvlastníků pana Vyroubala, ke dni ocenění vypovězena, se dle zjištění znalce nevyskytují.
v Českém Krumlově dne 10.3.2009
Příloha : 1x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 9794 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
20
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1449 - 19/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 19/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 10. března 2009
Ing. Michal Sirový
21
FOTODOKUMENTACE
Uliční pohled na objekt č.p. 1822
