ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1472 - 42/09
o stanovení obvyklé ceny garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č. 2635 zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 20 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 349/08-61 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 13.5.2009
13.5.2009 Vyhláška MF č.3/2008 Sb, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 18.5.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 349/08-61 ze dne 16.3.2009 s předáním podkladů osobně dne 18.3.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 16.3.2009 vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví č.657 A: Vlastník : 1. Horčička Petr, Ing. r.č. 610602/1152, trvale bytem Třebízského 380/8, 397 01 Písek B : Nemovitosti : - st. parcela č. 2635 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 19 m2 - stavba garáže bez č.p. na st. parcele č. 2635 B1 : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha a LV D : Jiné zápisy : viz LV E : Nabývací tituly : viz LV vše v k.ú. a v obci Písek 1.1.3 Projektová dokumentace – nebyla předložena 1.1.4 Kolaudační rozhodnutí – nebylo předloženo 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 13.5.2009 za přítomnosti znalce, který provedl, z důvodu neumožnění celkové prohlídky oceňované nemovitosti, pouze vnější obhlídku. Znalcem bylo provedeno kontrolní měření základních směrových mír dle zásad přílohy č.1 vyhlášky. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, www.rkceskakanada.cz, apod. 1.1.8 Konzultace - na Městském úřadě v Písku, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění
1.2 Popis oceňovaného areálu
Oceňované nemovitosti leží v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby ( bytové domy, provozní objekty ). V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný po zpevněné komunikaci. Oceňovaná garáž je řadová krajní a je postavena na pozemku st. parcela 2635 – zastavěná plocha a nádvoří.
3
Původní stáří oceňované garáže sdělil znalci vlastník sousední garáže a je cca z roku 1974. Na základě odborného odhadu znalce lze s tímto stářím souhlasit. Dle vnější prohlídky stavby, je objekt v průměrném až zanedbaném technickém stavu, běžná údržba je prováděna nepravidelně. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav stavby garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 13.5.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen a nejsou pronajaty. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění.
POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníky oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńované stavby ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. 1.2 St. parcela č. 2635 / indexová metoda / 2. Cena garáže porovnáním dle § 25 vyhl. č.456/2008 Sb. 3. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí 4. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 5. Rekapitulace a závěr
4
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž bez č.p. - ( § 9 ) – CZ-CC 1242, SKP 46.21.14.5 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.456/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a bez koeficientu polohového K5. 1.1.2 Popis Oceňovaná garáž se nachází v katastrálním území a v obci Písek na severozápadním okraji zastavěné části obce v lokalitě smíšené zástavby. . V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Příjezd k nemovitostem je možný zpevněnou odbočkou z hlavní asfaltové komunikace. Garáž je napojena na rozvody elektrické energie. Napojení na ostatní inženýrské sítě není provedeno. Objekt je krajní řadový a má celkem 1 samostatné stání. Jde o jednopodlažní, nepodsklepený objekt s plochou střechou bez možnosti zřízení podkroví, který netvoří příslušenství jiných staveb. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce : zděná z cihel - tl. cca 300 mm Stropy : s rovným podhledem, který tvoří zároveň zastřešení Izolace : pravděpodobně provedena proti zemní vlhkosti Vnitřní povrchy stěn: vápenná omítka štuková Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Vrata : plechová dvoukřídlová Střecha : plochá Krytina :asfaltové natavované pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Napojení na přípojky : elektro Technický stav objektu : Stáří garáže je cca 35 let, technický stav je průměrný až zanedbaný, běžná údržba je prováděna nepravidelně až nahodile. Z tohoto důvodu je snížena předpokládaná životnost stavby o 10 let. 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 6,00 * 3,40 celkem 1.NP + zastřešení
plocha (
m2
)
= 20,40 20,40
výška
OP
(m)
(m3)
( 2,25 + 2,45 )/2 = 2,35
47,94 47,94
5
celkem OP garáž bez č.p.
47,94 m3
1.1.4 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle § 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní, bez podkroví tj. stavbou typu „B“ se základní cenou 1 375,- Kč/m3 1.1.5 Koeficienty Stavba garáže dle § 8 a přílohy č. 9 vyhlášky -
typ
B/I
( 1.NP, rovná střecha )
ZC
1 375,- Kč/ m3
Obestavěný prostor objektu
OP
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č.39 vyhlášky
Koeficient zařízení podkroví
neuplatněn
koeficient vybavení stavby Pol.č.
m3
47,94
neuplatněn
K5
1,00
Ki
2,136
neuplatněn
Kp
1,000
Kpod
1,000
Kč
S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl.č. 14
Upravený podíl
1
Základy
betonové pasy s izolací
S
0.06200
0.06200
2
Obvodové konstrukce
zděná z cihelného zdiva
S
0.30100
0.30100
3
Stropy
betonové panely
S
0.26200
0.26200
4
Krovy
-
-
-
-
5
Krytina
asfaltové natavované pásy
S
0.05700
0.05700
6
Klempířské konstrukce
z pozinkovaného plechu
S
0.02900
0.02900
7
Úprava povrchů
vápenné štukové omítky
S
0.04800
0.04800
8
Dveře
nevyskytují se
CH
0.02700
0.00000
9
Okna
nevyskytují se
CH
0.01400
0.00000
10
Vrata
plechová dvoukřídlová
S
0.06800
0.06800
11
Podlahy
betonová mazanina
S
0.07200
0.07200
12
Elektroinstalace
ano
S
0.06000
0.06000
1.00000
0.95900
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K4 x K5 x Ki x Kp
K4 Kč / m3
ZCU
1.1.6 Stáří a opotřebení Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání /
1974
Stáří
35 let
Předpokládaná další životnost
35 let
Celková životnost
70 let
Procento ročního opotřebení
1,429 %
Opotřebení
50,00 %
0.95900 2 816,58,-
6
1.1.7 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu
ZC
Kč / m3
1 375,00,-
ZCU
m3
2 816,58,-
Kč /
OP
m3
47,94
CN = ZCU x OP
Kč
135 026,84,-
%
100
Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
135 026,84,-
Opotřebení
%
- 67 513,42,-
Kč
67 513,42,-
50,00
Cena časová garáže ke dni odhadu
1.2 Pozemek st. parcela č. 2635 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 2635 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 je zastavěn garáží. Znalci se nepodařilo ve své databázi ani v nabídkách realitních kanceláří objevit obdobný pozemek pro stavbu garáže vhodný pro výpočet ceny srovnávací metodou. Z tohoto důvodu byl, pro tento případ, použit srovnávací pozemek ležící v obci Písek, který je částečně zastavěn stavbou 3 garáží s celkovou výměrou 1273 m2. Zastavěná plocha tří garáží je 63 m2. Při odpočtu cca 100 tis. Kč za garáž je nabídková cena za celý pozemek ve výši 1 080 000,- Kč tj. 892,- Kč/m2 pozemku. Pozemek je určen pro výstavbu bytového domu v ulici Erbenova. V místě je možnost napojení na inženýrské sítě. K pozemku je možný zpevněný příjezd. Jelikož je pozemek nabízen k prodeji, je znalcem, na základě odborného odhadu, korigována jeho nabídková cena koeficientem 0,90. Jednotková cena srovnávacího pozemku po korekci pro výpočet 803,Kč/m2 OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
širší centrum města Písek, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd
Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku
Stavební pozemek pro výstavbu bytového domu, IS u pozemku vč. zemního plynu VS m2 1210
Cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
Jednotková cena srovnávacího pozemku
JCS = CS/VS
Kč/m2
971 630,00,803,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
souvisle zastavěná část města
1.10
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený
1.50
C
Třída velikosti obce
25 až 50 tisíc obyvatel
0.80
7 D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
lokalita smíšené zástavby
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.287
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku
severozápadní okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd
Popis oceňovaného pozemku
Stavební pozemek zastavěný stavbou zgaráže, IS u pozemku vč. zemního plynu m2 19
Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Souvislá zástavba, smíšená zástavba
1.00
B
Typ stavebního pozemku
Stavebně připravený
1.50
C
Třída velikosti obce
25 až 50 tisíc obyvatel
0.80
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita se smíšenou zástavbou
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
100 % zastavěnost
1.10
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
1.287
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
1.00
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
Cena oceňovaného pozemku
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
-
803,00 15 257,00,1/1
Cena oceňovaného pozemku celkem ke dni odhadu / zaokr. /
Kč
15 300,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí
Stavba / zaokrouhleno /
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
Garáž bez č.p.
67 513,42,- Kč
50,00 %
135 026,84,- Kč
Stavby celkem
67 500,00,- Kč
Pozemek st. parcela č. 2635
15 300,00,- Kč
celkem
82 800,00,- Kč
135 000,00,- Kč -
15 300,00,- Kč 150 300,00,- Kč
2. Cena garáže zjištěná porovnáním dle § 25 vyhl. č. 456/2008 Sb. 2.1. Zjištění charakteru objektu Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných podle § 26 a 26a, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem
8
uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.18 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně garáže je zahrnuto její vybavení uvedené v příloze č.9. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Kvalitativní pásma
Název znaku
Číslo
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I.
Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Hodnota Ti
Popis pásma
Stavba na cizím pozemku
0,00
-0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
I.
Negativní
II.
Bez vlivu
0
Pozitivní
0,01 až 0,05
III.
Hodnota dle skutečnosti
0
0,00
-0,01 až 0,05 0,00
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1+ ( 0,00 + 0,00 + 0,00 )
∑
1,00
i =1
POLOHA NEMOVITOSTI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip
9
Znak Číslo
1
Název znaku
Poloha v obci
Kvalitativní pásma Číslo I.
Mimo souvisle zastavěné území obce
-0,10
II.
Na okraji souvisle zastavěného území obce
-0,05
III.
V souvisle zastavěné části obce
IV.
V souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce Centrum obce
V.
2
3
Dopravní dostupnost
Obyvatelstvo v okolí
I. II. I. II. I.
4
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
Hodnota Pi
Popis pásma
Hodnota dle sku – tečnosti
-0,05
0 0,10 0,20
Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně Konfliktní skupiny obyvatel
-0,03
-0,03
0 -0,01až –0,20
Bezproblémové okolí
0
II.
Výrazně negativní změny trvalého charakteru Negativní změny
III.
Bez vlivu
IV.
Pozitivní změny
0,01 až 0,10
V.
Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
0,11 až 0,20
0,00
-0,11 až –0,20 -0,01 až –0,10 0
0,00
4
Index polohy pro garáže :
I P = 1 + ∑ Pi = 1+ ( - 0,05 – 0,03 + 0,00 + 0,00
)
i =1
∑
0,92
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ GARÁŽÍ
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 3 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2
Konstrukce a vybavení garáží – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
1
2
Název znaku
Druh stavby
Konstrukce
Kvalitativní pásma Číslo
Popis pásma
Hodnota Vi
I.
Řadová
-0,01
II.
Samostatně stojící
I.
-0,10
II.
Kovová konstrukce opláštěná nebo Obvod. stěny tl. do 15 cm Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm
III.
Obvod. zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm
0,10
Hodnota dle sku – tečnosti -0,01
0
0
0,00
10
3
Technické vybavení
I.
Bez vybavení
-0,05
II.
Jen el. proud 230 V
-0,02
III.
I.
El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem El. proud 230V/400 V, voda,nebo vytápění, vrata s elektr. pohonem El. proud 230V/400 V, voda, vytápění, kanalizace el. vrata s dál. ovlád. Hodnota 1
II.
Hodnota více jak 1
0,01
I.
Snižující hodnotu
-0,03
II.
Bez příslušenství
-0,01
III.
Bez výrazného vlivu na cenu
IV.
Zvyšující cenu
0,04
V.
výrazně ovlivňující cenu
0,08
I.
Významně snižující cenu
-0,10
II.
Mírně snižující cenu
-0,05
III.
Bez vlivu na cenu
IV.
Mírně zvyšující cenu
0,05
V.
Významně zvyšující cenu
0,10
I.
stavba ve výborném stavu
1,25*
II.
Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
1,05*
IV. V.
4
5
6
7
Podlažnost
Příslušenství – venkovní úpravy
Kriterium jinde neuvedené
Stavebnětechnický stav
III.
IV. V.
Index konstrukce a vybavení bytu :
6 ⎛ ⎞ I V = ⎜1 + ∑ Vi ⎟ × V7 = ( 1 + ( - 0,01 + ⎝ i =1 ⎠
-0,02
0 0,03 0,10 0
0,00
-0,01
0
0
0,85*
0,00
0,85
0,65* 0,45*
∑
0,653
0,00 - 0,02 + 0,00 - 0,01 + 0,00 ) ) x 0,85 x 0,80 =
Podlažností pro účely této vyhlášky se rozumí podíl celkové zastavěné plochy všech podlaží stavby a zastavěné plochy 1.NP – nutno doložit výpočtem. * Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A - pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,0 B - pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 C - pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 D - pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 E - pro stavby starší než 80 let 0,6
a)
11 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
Základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáže : Příloha č. 18 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel HLAVNÍ MĚSTO PRAHA PRAHA 1 PRAHA 2 PRAHA 3 PRAHA 4 PRAHA 5 PRAHA 6 PRAHA 7 PRAHA 8 PRAHA 9 PRAHA 10 PRAHA 11 PRAHA 12 PRAHA 13 PRAHA 14 PRAHA 15 PRAHA 16 PRAHA 17 PRAHA 18 PRAHA 19 PRAHA 20 PRAHA 21 PRAHA 22 PRAHA 23 PRAHA 24 PRAHA 25 PRAHA 26 PRAHA 27 PRAHA 28 STŘEDOČESKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel JIHOČESKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PLZEŃSKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KARLOVARSKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ÚSTECKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
Základní cena ( v Kč ) za 1 m3 obestavěného prostoru 8 6 6 3 4 7 6 4 2 3 3 3 3 4 2 3 3 3 3 4 4 3 2 3 2 2 2 2
094 050 141 605 893 718 339 237 812 490 513 739 606 205 688 143 615 923 467 035 214 362 825 189 876 665 278 646
2 2 2 2
521 435 364 920
2 821 2 357 1 672 1 446 2 2 1 1
396 076 695 860
2 1 1 1
903 823 332 736
2 1 1 1
001 732 930 490
Kraj/( obec ) ( oblast katastrálních území ) počet obyvatel
Základní cena ( v Kč ) za 1 m3 obestavěného prostoru
LIBERECKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel KRÁLOVÉHRADECKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel PARDUBICKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel VYSOČINA KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel BRNO BRNO 1 BRNO 2 BRNO 3 BRNO 4 BRNO 5 BRNO 6 BRNO 7 BRNO 8 BRNO 9 BRNO 10 BRNO 11 BRNO 12 JIHOMORAVSKÝ KRAJ –(KROMĚ BRNA) 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel OLOMOUCKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel ZLÍNSKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ nad 50 000 obyvatel 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
2 2 1 1
215 218 611 755
2 1 1 1
631 970 695 808
2 1 1 1
027 821 940 887
2 2 1 1
031 039 678 553
3 3 3 3 2 2 3 3 3 2 2 2
406 663 881 211 926 672 733 356 112 297 093 110
2 138 1 973 1 821 2 2 1 1
857 428 614 403
2 2 1 1
678 188 805 782
1 1 1 1
814 653 495 511
12
VÝPOČET ADMINISTRATIVNÍ CENY GARÁŽE Základní cena
2 357,00,-
ZC
Kč / m3
Index trhu
It
-
1,000
Index polohy
Ip
-
0,920
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
0,653
Index cenového porovnání
I = It x Ip x Iv
-
ZCU = ZC x I
Kč / m3
Základní cena upravená Obestavěný prostor garáže včetně
OP
Administrativní cena garáže porovnávacím způsobem ke dni odhadu
0,601 1 415,56,-
m3
47,94
Kč
67 860,00,-
3. Výnosová hodnota 3.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 3.2 Výpočet výnosové hodnoty Znalec stanovil výše nájemného na základě odborného odhadu za pronájem objektu garáže a pozemku st. parcela č. 2635 - zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvažovaného nájemného dle stanovení znalce činí 700,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt garáže
Nájemné ročně – dle nájemní smlouvy
Nájemné
Kč/měsíc
Počítáno 12 měsíců
měsíců/rok
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč/rok
700 12 8 400,00,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství
RC ( Kč )
135 000,00,-
Časová cena garáže včetně příslušenství
ČC ( Kč )
67 500,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby původní
S ( roků )
35
Celková životnost
Z ( roků )
70
Opotřebení hlavní stavby
A(%)
50,00
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,65
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /
Kč/rok
300,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
162,00,-
13
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0065 x RC /
Kč/rok
878,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
100,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1
Kč/rok
1 419,00,-
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Kč
2 858,00,-
Kč
8 400,00,-
Výdaje ročně celkem
Kč
2 858,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
5 542,00,-
Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
5 542,00,-
Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Výpočet výnosové hodnoty
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
7,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
79 167,14,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
neuvažováno
Kč
79 200,00,-
Výnosová hodnota garáže včetně příslušenství
4. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění obvyklé ceny 4.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou je možno provést na základě porovnání podobných staveb garáží jako celek, protože je, dle zkušeností znalce u těchto typů staveb oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny používanou u rodinných domů, výstižnější. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Výběr srovnávacích objektů je standardně prováděn jednak z databáze znalce a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.centrumreality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných garáží je převzat z databáze znalce a jednotlivých nabídek místních realitních kanceláří. U nabídek je převzat doslovný text :
Srovnávací objekt č.1 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Masnou Zděná, dvojgaráž, polovina o zastavěné ploše 16 m2
14
Průměrný technický stav, rok kolaudace 1970 Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 100 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita Za Hypernovou Zděná, řadová o zastavěné ploše 20 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 180 000,- Kč
Srovnávací objekt č.2 Prodej garáže v Písku, lokalita u autobusového nádraží Zděná, řadová o zastavěné ploše 18 m2, průměrný technický stav Zavedena elektrika 220 V Nabídková cena : 180 000,- Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č
Loka lita
sta
Příslu
Po
Jiné
šenství
zeme k
Stav stáří
19
průmě r
vby Garáž na Pražském předměstí
1
průměr
Cena požado vaná
Polo ha lokal ita
kost
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
Ve
Přís
li
Luše nství
poze mek
stav
Pram en ceny
Cena Po redukci
v Písku
1 Garáž v lokalitě Za Masnou
1
průměr
16
průmě r
100 000
1.10
0.90
1.00
0.97
1.00
0.85
1.130
88 514
2 Garáž v lokalitě Za Hypernovo u v Písku
1
průměr
20
průmě r
180 000
1.20
1.05
1.00
1.01
1.00
0.80
1.591
113 154
3 Garáž v lokalitě u autobus. nádraží
1
průměr
18
průmě r
180 000
1.20
0.95
1.00
0.99
1.00
0.80
1.411
127 592
v Písku
v Písku Celkový průměr
Kč
109 750,-
Minimum
Kč
88 514,-
Maximum
Kč
127 592,-
Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno /
Kč
103 900,-
15
K1 K2 K3 K4
koeficient koeficient koeficient koeficient
na úpravu polohy objektu úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší – horší ) úpravy na hodnotu pozemku ( větší – menší, atraktivní – neatraktivní )
K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší – horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koef. rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
5. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno /
cena
Reprodukční cena
150 300,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
82 800,00,- Kč
Cena dle vyhl. č. 456/2008 Sb. / bez pozemku /
67 860,00,- Kč
Výnosová hodnota
79 200,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
109 750,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s.
103 900,00,- Kč
Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce
110 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č. 2635 - zastavěná plocha a nádvoří s pozemkem a s příslušenstvím vše zapsané na LV 657 pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle § 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 110 000,00,- Kč slovy : jednostodesettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují.
v Českém Krumlově dne 18.5.2009
Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN – strana 1 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
16
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1472 - 42/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 42/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/QEN/2004.
Českém Krumlov 18. května 2009
Ing. Michal Sirový
17
FOTODOKUMENTACE
pohled na garáž od příjezdové komunikace
pohled na čelní fasádu garáže
