ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1501 – 71/09
o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu bez č.p. na st. parcele č. 671 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 1056/37 – zahrada vše s příslušenstvím evidované na LV 827 pro katastrálním území a obec Benešov nad Černou vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Zvláštní požadavky objedn. : V Českém Krumlově dne
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 292/06-63 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 21.7.2009 21.7.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 23.7.2009
Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 409/08-24 ze dne 13.5.2009 s předáním podkladů osobně, převzal dne 14.5.2009 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.5.2009, LV 827 A: Vlastník : Dunková Alena, r.č. 835401/1358 trvale bytem Kaplická 17, 381 01 Český Krumlov B. Nemovitosti : - stavební parcela č. 671 o výměře 151 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou rozestavěného domu bez č.p., objekt bydlení - stavební parcela č. 671 o výměře 151 m2, zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 1056/37 – zahrada o výměře 946 m2 B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Benešov nad Černou 1.1.3 Kopie katastrální mapy – obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření – proběhlo dne 21.7.2009 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. Oceňované stavby byly nezajištěné, nezakonzervované a volně přístupné. 1.1.5 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov, CK reality Český Krumlov apod. 1.1.6
Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz,
www.jiho.českéreality.cz, www.allwizzard.cz, apod.
1.1.7 Fotodokumentace – fotodokumentace pořízená při místním šetření – příloha č.1 1.1.8 Konzultace - na Obecním úřadě v Benešově nad Černou, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Benešově nad Černou ve věci předložení platného územního plánu obce a na Katastrálním úřadě v Kaplici. 1.1.10 Literatura – Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3
1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti se nachází jižně od centra obce Benešov nad Černou vpravo od komunikace vedoucí směrem z obce na obec Černé Údolí v zástavbě převážně nízkopodlažní bytové zástavby. Oceňovaná stavba rozestavěného rodinného domu je umístěna v přední části pozemku částečně v zářezu sklonité parcely zahrady. Celý areál je tvořen rozestavěným rodinným domem se stavební parcelou č. 671 a zahradou parcela č. 1056/37, která tvoří se stavbou a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Areál není oplocen, je volně přístupný a příjezd je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Případné napojení rozestavěného rodinného domu na inženýrské sítě nebylo znalcem zjištěno. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Z místního ohledání je zřejmé, že výstavba rodinného domu byla ukončena před cca 7-10 lety. Technický stav stavby je, ke dni ocenění zanedbaný, zchátralý a vlivem nezajištění proti působení povětrnostních vlivů bude stavba rozestavěného RD i nadále ve zvýšené míře chátrat. Z důvodu absentující běžné údržby a nezakonzervování rozestavěné stavby byla znalcem snížena předpokládaná životnost na 30 let. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rozestavěných staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 21.7.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům rozestavěný 2.1.2 Pozemek st. parcela č. 671 a parcela č. 1056/37 2.1.3 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.
2.1.1 Rodinný dům rozestavěný ( § 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o nepodsklepený dům s jedním nadzemním podlažím, obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou s hlavním vchodem z jižní fasády. Dům je zděný ze systému Velox. Napojení objektu na inženýrské sítě nebylo možno zjistit. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektrické energie, vody a kanalizace. V domě bude pravděpodobně jedna bytová jednotka. Ke dni ocenění jsou provedeny základové konstrukce a vyrovnávací a podkladové betony v zastavěné ploše stavby. Dále jsou provedeny, většinou do úrovně stropu 1.NP, svislé nosné konstrukce obvodového zdiva ze systému Velox. Konstrukce nejsou provedeny celé, mnohde je pouze vnější tepelně-izolační plášť bez betonové zálivky. Konstrukce jsou ve zchátralém stavu Základy : betonové pasy zatím bez izolace Nosná konstrukce : systém Velox 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a odhadu znalce na základě konzultace s pracovníky Obecního úřadu v Benešově nad Černou, kteří znalci sdělili budoucí charakter rodinného domu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části
plocha
(m)
( m2 )
zastavěná plocha převzata z údajů
výška
OP
(m)
(m3)
= 151,00
= 3,00
453,00
katastru nemovitostí celkem 1.NP zastavěná plocha převzata z údajů
151,00 = 151,00
453,00 3,50/2 = 1,75
264,25
katastru nemovitostí celkem zastřešení celkem OP rodinný dům
151,00
264,25 717,25 m3
5
2.1.1.3
Zjištění charakteru objektu
Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má maximálně tři byty, dvě nadzemní podlaží s možností využití podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 151,00 m2. Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/151,0 = 0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 151,00 m2. Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 0,00/151,00 = 0,00 % rodinného domu má nezařízené podkroví v celé ploše 1.NP
Tj. objekt
Rodinný dům je typem „A“ – samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní s volnou půdou a se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky
Typ
( 1.NP, valbová střecha )
ZC
Obestavěný prostor objektu dle projektu
OP
A 2 290,- Kč/m3 m3
717,25
Koeficient polohový
příloha č. 13 vyhlášky
neuplatněno
K5
1,00
Koeficient podkroví
podkroví nezařízeno
neuplatněno
Kpod
1,00
Koeficient změny ceny staveb
příloha č. 38 vyhlášky
Koeficient prodejnosti
příloha č. 39 vyhlášky
Základní cena po první úpravě
= ZC x Kpod x K řad
Pořizovací cena konstrukcí navíc
Cena odhadnuta znalcem
Podíl ceny konstrukce navíc
= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )
koeficient vybavení stavby
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Pol.č. 1
Konstrukce a vybavení
Provedení
neuplatněno
Ki
2,142
Kp
1,000
Kč/m3
ZC´
-
Kč
CK
0,00,-
-
PK
0,00,-
Standard
Podíl příl. Č.14
Upravený podíl
Základy
betonové pasy bez izolace
P
0.08200
0.03770
2a
Svislé kce
část obvodových zdí
S 30 %
0.06360
0.06360
2b
Svislé kce
část obvodových zdí
CH 70 %
0.21200
0.00000
3
Stropy
neprovedeno
CH
0.07900
0.00000
4
Zastřešení
neprovedeno
CH
0.07300
0.00000
5
Krytiny střech
neprovedeno
CH
0.03400
0.00000
6
Klempířské konstrukce
neprovedeno
CH
0.00900
0.00000
7
Vnitřní omítky
neprovedeno
CH
0.05800
0.00000
8
Fasádní omítky
neprovedeno
CH
0.02800
0.00000
9
Vnější obklady
neprovedeno
CH
0.00500
0.00000
10
Vnitřní obklady
neprovedeno
CH
0.02300
0.00000
11
Schody
neprovedeno
CH
0.01000
0.00000
12
Dveře
neprovedeno
CH
0.03200
0.00000
13
Okna
neprovedeno
CH
0.05200
0.00000
14
Podlahy obytných místnost.
neprovedeno
CH
0.02200
0.00000
15
Podlahy ostatních místností neprovedeno
CH
0.01000
0.00000
16
Vytápění
neprovedeno
CH
0.05200
0.00000
17
Elektroinstalace
neprovedeno
CH
0.04300
0.00000
18
Bleskosvod
neprovedeno
CH
0.00600
0.00000
6
19
Rozvod vody
neprovedeno
CH
0.03200
0.00000
20
Zdroj teplé vody
neprovedeno
CH
0.01900
0.00000
21
Instalace plynu
neprovedeno
CH
0.00500
0.00000
22
Kanalizace /20 %/
ležatá vnitřní
S
0,00620
0,00620
22
Kanalizace /80 %/
neprovedeno
CH
0,02480
0.00000
23
Vybavení kuchyní
neprovedeno
CH
0.00500
0.00000
24
Vnitřní hygienic. vybavení
neprovedeno
CH
0.04100
0.00000
25
Záchod
neprovedeno
CH
0.00300
0.00000
26
Ostatní
neprovedeno
CH
CELKEM Koeficient vybavení stavby Základní cena upravená
( z výpočtu výše )
K4
ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad
0.01360
0.00000
1.00000
0.10750
Kč /
0.10750 m3
527,31,-
2.1.1.5 Stáří a opotřebení Rodinný dům je rozestavěn z roku 1999. Práce byly přerušeny před cca 7-10 lety. Technický stav objektu je zanedbaný, objekt nebyl před přerušením výstavby zakonzervován a je volně přístupný. Skoro do celého objektu zatéká, je podstatně znehodnocován i mrazy. Z tohoto důvodu je podstatně snížena předpokládaná životnost na 30 let. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou prvky a konstrukce původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání / odhad
1999
Stáří
10 let
Předpokládaná další životnost
20 let
Celková životnost
30 let
Procento ročního opotřebení
3,33 %
Opotřebení
33,33 %
2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor
ZC
Kč / m3
2 290,00,-
ZCU
m3
527,31,-
Kč /
OP
m3
717,25
CN = ZCU x OP
Kč
378 213,10,-
Stupeň dokončení stavby
%
100
Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby
Kč
378 213,10,-
Opotřebení
%
- 126 058,43,-
Kč
252 154,67,-
Výchozí cena objektu
33,33
Cena časová rodinného domu rozestavěného ke dni odhadu
7
2.1.2 Pozemek st. parcela č. 671 a parcela č. 1056/37 2.1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář JIH Český Krumlov / a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.2.2 Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 671 - zastavěná plocha má výměru 151 m2 a pozemek parcela č. 1056/37 – zahrada má výměru 946 m2. Pozemky tvoří jeden celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 1097 m2. V současné době není v obci Benešov nad Černou nabízen žádný obdobný pozemek pro výstavbu rodinného domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v části obce Blansko, ležící na komunikaci Kaplice Benešov nad Černou. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na internetovém serveru a leží v části obce Blansko a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
samostatná část obce Kaplice, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI a vodovod, vlastní studna, nezpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 1000
Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
JCS = CS/VS
Kč/m2
314 500,00,314,50,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
B
Typ stavebního pozemku
samostatná část obce zástavba připravený částečně
C
Třída velikosti obce
5 až 10 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s vesnickými rodinnými domy
1.10
E
Územní připravenost, infrastr.
střední -
0.70
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
Blansko,
venkovská
0.90 1.20
-
0.58212
b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku
zastavěná část obce Benešov nad Černou, souvislá zástavba, objekty pro bydlení
8
Popis srovnávacího pozemku
Výměra srovnávacího pozemku
Pozemek zastavěný stavbou rozestavěného RD, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo 151 + 946 m2 1097
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
dále od centra města, zastavěné území obce
1.00
B
Typ stavebního pozemku
připravený vč. zemního plynu
1.50
C
Třída velikosti obce
0 až 2 tisíc obyvatel
0.60
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
lokalita s vesnickými rodinnými domy
1.10
E
Územní připravenost, infrastr.
střední
0.75
F
Speciální charakteristiky
Severní svah
0.95
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
1.2118
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Kč/m2
381,10
Cena oceňovaného pozemku
0.7054
Kč
Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku
418 071,16,-
-
Cena obvyklá spoluvlastnické části pozemku parcela č. 1165/7
1/1
Kč
418 070,00,-
Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků
Stavba
Časová cena Opotřebení
Rodinný dům rozestavěný
252 154,67,- Kč
Stavby celkem / zaokrouhleno /
252 150,00,- Kč
378 210,00,- Kč
St. parcela č. 485 a parcela č. 279/10
418 070,00,- Kč
418 070,00,- Kč
670 220,00,- Kč
796 280,00,- Kč
Oceňované nemovitosti celkem
33,33 %
Reprodukční cena 378 213,10,- Kč
2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Oceňovaná stavba tj. rodinný dům je ve fázi nedokončené hrubé stavby. Je zřejmé, že v této fázi výstavby není možné objekt pronajmout. Stupeň rozestavěnosti je pod 20 %.
9
nule.
Z tohoto důvodu není početně výnosová hodnota znalcem zjišťována a je rovna
2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí tj. rozestavěných staveb nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt. Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří, není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání.
2.4
Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí
Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
10
U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je v úrovni 0,- Kč, což je především z důvodu nemožnosti pronajmout nemovitost v této fázi výstavby. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Jelikož je oceňován rozestavěný areál pro individuální bydlení, kterých není v dané lokalitě potřebný počet pro relevantní porovnání – zde obdobný žádný, nebyla porovnávací metoda použita. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál leží v lokalitě zastavěné části obce, oceňovaná rozestavěná stavba je převážně v horším technickém stavu, která volně podléhá devastaci především působením povětrnostních vlivů. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je na průměrné úrovni, dopravní obslužnost je tento typ staveb standardní a bezproblémová. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou. Pro daný typ nemovitostí je rozhodující při určení obvyklé ceny hodnota nákladová a porovnávací. Při výrazně nižší ceně výnosové než časové je např. při stanovení obvyklé ceny nemovitostí metodou váženého průměru podle Naegliho v Bradáčově úpravě poměr vah 5:1. Rozhodují pro stanovení obvyklé ceny je především skutečnost, že stavba rozestavěného rodinného domu je v takové fázi rozestavěnosti a v takovém technickém stavu, že je spíše břemenem na oceňovaných pozemcích a jejich hodnotu spíše snižuje než zhodnocuje. Pro srovnání : Věcná hodnota celkem / časová cena /
ČC
670 220,00,- Kč
Výnosová hodnota celkem
CV
0,00,- Kč
Poměr věcné a výnosové hodnoty Váha výnosové hodnoty
ČC/CV (n)
5,00
Vážený průměr souboru nemovitostí - obvyklá cena váženým průměrem
( ČC + n* CV ) / n + 1
/ zaokr. /
111 700,00,- Kč
11
Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
2.5
Rekapitulace
Způsob ocenění
cena
Reprodukční cena
796 280,00,- Kč
Reprodukční cena bez pozemků
378 210,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
670 220,00,- Kč
Výnosová hodnota
0,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr
nelze stanovit
Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění
250 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rozestavěného rodinného domu bez č.p. na st. parcele č. 671 – zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemek parcela č. 1056/37 – zahrada vše s příslušenstvím evidované na LV 827 pro katastrálním území a obec Benešov nad Černou vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice může činit, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 250 000,- Kč slovy : dvěstěpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
23. července 2009
Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 827 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
12
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1501 - 71/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 71/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 23. července 2009
Ing. Michal Sirový
13
FOTODOKUMENTACE
Uliční pohled na rozestavěný RD na st. parcele č. 671
Vnitřní prostor rozestavěného RD na st. parcele č. 671
