09

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3329/09 O ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora.

Objednatel posudku:

Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2009 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 18.3.2009

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 6 Adresa nemovitosti: 285 04 Uhlířské Janovice Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Uhlířské Janovice Katastrální území: Janovická Lhota Počet obyvatel: 3 119 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.3.2009 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 11.3.2009 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora. Jedná se o dům čp. 6 na parc. č. st. 16/1 a pozemek parc. č. st. 16/1, včetně všech součástí a příslušenství.

-3-

Vlastník oceňovaného spoluvlastnického podílu byl zpracovatelem posudku vyzván doporučeným dopisem k umožnění prohlídky nemovitosti, v době místního šetření však nebyl přítomen. Zpracovatel posudku měl možnost prohlédnout nemovitost zvenku. Zpracovatel posudku je toho názoru, že na základě dostupných dokladů a informací a prohlídky nemovitosti z veřejně přístupného pozemku je schopen odhadnout obvyklou cenu majetku pro účely exekuce. Dům čp. 6 na parc. č. st. 16/1 Jde o obytnou a hospodářskou část zemědělské usedlosti. Obytná část naplňuje parametry rodinného domu. Na obytnou část navazují chlévy za nimiž je stavba ukončena stodolou. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Stavba obsahuje jedno nadzemní podlaží, rozměrný půdní prostor a může být i částečně podsklepena. Podle stavebních prvků lze předpokládat, že se jedná o stavbu pocházející z počátku dvacátého století, nebo v té době podstatně adaptovanou. V době místního šetření, podle venkovního ohledání, je dům v horším technickém stavu a provádění obvyklé údržby je zanedbáváno. Jedná se však o solidně provedenou stavbu schopnou adaptace. Pozemek Parc. č. st. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 842 m2 Pozemek nepravidelného tvaru je s výjimkou předzahrádky a úzkého dvorku zcela zastavěn domem čp. 6. Jihovýchodní hranice pozemku není oplocena a tak plocha dvorku splývá s plochou sousedního dvorku na parc. č. 16/2. Kromě této hranice pozemek sousedí s pozemkem veřejné komunikace. Pozemek se nalézá v centru Janovické Lhoty, která je částí obce Uhlířské Janovice, od níž je necelé tři kilometry vzdálena. Součásti a příslušenství Jedná se o oplocení, studnu a zpevněnou plochu dvorku. Je zavedena elektřina vzdušným vedením, způsob likvidace odpadních vod není známý, lze předpokládat existenci jímky na vyvážení. Na západní části pozemku je několik kusů porostů vzniklých přirozeným výsevem. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.

-4-

B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost – obytná a hospodářská část zemědělské usedlosti s nevelkým pozemkem, je předmětem obvyklého obchodního styku, oceňovaná nemovitost, kterou je jen spoluvlastnický podíl, je obchodována velmi zřídka. Zatímco informace o nabídkách k prodeji nemovitostí, které lze porovnávat s oceňovanou nemovitostí, jako celku, jsou k dispozici, získání informací ať už o prodeji nebo alespoň o nabídce spoluvlastnického podílu je velmi neobvyklé. Odhad spoluvlastnického podílu provedu tedy tak, že nejdříve odhadnu obvyklou cenu nemovitosti jako celku a obvyklou cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na obvyklé ceně celku. V okrese Kutná Hora jsou porovnatelné nemovitosti (jako celek) nabízeny ke koupi v cenovém rozpětí od 1,3 do 1,7 mil. Kč. S přihlédnutím k nízké úrovni informací o samotné stavbě domu, volím dále pro odhad obvyklé ceny střední hodnotu tohoto rozpětí. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti jako celku: (1.300.000,- Kč + 1.700.0000,- Kč) / 2 * 0,90 = 1.350.000,- Kč Stav, kdy předmětem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 je třeba vnímat jako zdroj problémů, jejichž vliv způsobí pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto ještě redukovat na 80%, což by mělo vyjádřit vliv této skutečnosti.

-5-

Obvyklá cena nemovitosti jako celku: 1.350.000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: 1.250.000,- Kč / 2 x 0,80 = 540.000,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV č. 10021 pro katastrální území Janovická Lhota, obec Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora. Výsledná cena spoluvlastnického podílu 1/2 činí

540.000,- Kč

Slovy: Pětsetčtyřicettisíc Kč.

V Praze, 18.3.2009 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3329/09 znaleckého deníku.

-6-

E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání