ZNALECKÝ POSUDEK č. 3563-056/14 o obvyklé ceně nemovité věci - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Plzeň - město č.j. 106 EX 6959/09 Radyňská 9 326 00 Plzeň
Účel znaleckého posudku:
Pro potřebu objednatele
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu (z toho 12 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni 27.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění nemovité věci - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1386/8 Jiráskova 1386/13 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Karlovy Vary Počet obyvatel: 50 172 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 720,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 15.10.2014 - dle informací souseda - p. Váni.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z KN LV 7141, 3235 - snímek katastrální mapy - informace od souseda p. Váni - skutečnosti zjištěné na místě - fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 7141 Macháček Ivo
780216/1884
1/2
LV 3235 Macháček Ivo
780216/1884
1/9
6. Dokumentace a skutečnost ověřena na místě a dle možnosti
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost leží v Jiráskově ulici, v zástavbě obytných domů. V místě jsou položeny všechny inž., na které je nemovitost napojena. Poloha nemovitosti k bydlení dobrá. Spojení dopravou MHD. Jedná se o budovu o třech nadzemních a jednom podzemním podlaží, kde jsou společné a sklepní prostory, v nadzemních podlažích byty. Dům je zděný klasického provedení, krov sedlový zvýšený s mansardami. Podle informace je stáří cca 72 let, jedná se o bývalou ubytovnu německé armády. -2-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1386/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00
-4-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,090 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,079
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1386/8 Jedná se o byt 1+2 ve 3.NP a obsahuje, předsíň, kuchyň, koupelnu, WC, dvě obytné místnosti, komoru, špajz a sklep v 1.PP. Vybavení bytu se předpokládá standardní. Stavebně technický stav dobrý, řádná údržba domu. V domě není osazen výtah. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2887/1 Zastavěná plocha p.č. 2887/1 je obdélníkového tvaru, terén pozemku je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,090 = 1,079
-5-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 6 720,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2887/1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 719,00
Index
Koef.
1,079 Jedn. cena [Kč/m2] 7 250,88
Upr. cena [Kč/m2] 7 250,88
Cena [Kč] 5 213 382,72 5 213 382,72
Pozemek p.č. 2887/1 - zjištěná cena
=
5 213 382,72 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 2887/1
=
5 213 382,72Kč 5 213 382,72 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
5 213 382,72 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Karlovy Vary 1 72 let 31 351,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 65,62 * 1,00 = 65,62 m2 65,62 m2
Podlahové plochy bytu Byt 1+2 ze sklepem: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu - altán, oplocení, věšáky 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III -6-
Vi 0,10 0,00 0,00 0,05
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 72 let: s = 1 - 0,005 * 72 = 0,640
II
0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,640 = 0,626
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 31 351,- Kč/m2 * 0,626 = 19 625,73 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 65,62 m2 * 19 625,73 Kč/m2 * 0,990 * 1,090= 1 389 708,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 213 382,72 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 562 / 79 097 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 213 382,72 Kč * 6 562 / 79 097 = 432 509,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Byt č. 1386/8 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Byt č. 1386/8 - zjištěná cena
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2 Pozemek p.č. 2887/2 je obdélníkového tvaru. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 228,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 1 228,00) / 1 228,00 = 0,963
-7-
1 389 708,58 Kč
432 509,67 Kč 1 822 218,25 Kč 1/2 911 109,13 Kč
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochrané pásmo komunikace 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I I
Pi 0,00 0,00
I II
0,00 -0,02
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,980 * 1,090 = 1,058 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 6 471,36 1,058 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,963 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2887/2
Výměra [m2] 509,00
Jedn. cena [Kč/m2] 6 846,70
zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek p.č. 2887/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemek p.č. 2887/2 - zjištěná cena
=
-8-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 6 846,70
Cena [Kč] 3 484 970,30 3 484 970,30 3 484 970,30 Kč 1/9 387 218,92 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1386/8
911 109,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
911 109,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 2887/2
387 218,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
387 218,90 Kč
Celkem
1 298 328,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 298 328,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 298 330,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstědevadesátosmtisíctřistatřicet Kč Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu nemovité věcí - 1/2 spoluvlastnického podílu bytové jednotky č. 1386/8 v domě č.p. 1386 vč. pozemku p.č. 2887/1, 1/9 spoluvlastnického podílu pozemku p.č. 2887/2, vše Jiráskova 13, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary, ke dni místního šetření, t.j. 15.10.2014, podle usnesení č.j. 106 EX 6959/09 Exekutorského úřadu Plzeň-město. Ocenění předmětné nemovité věci je vypracováno podle platného cenového předpisu, vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti (prohlídka provedena pouze z exteriéru). Podle usnesení č.j. 106 EX 6959/09 ocení znalec nemovité věci podle dostupných písemných podkladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, nepodaří –li se mu provést prohlídku. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebyly z dostupných podkladů zjištěny. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly rovněž zjištěny.
-9-
Na základě výše uvedených skutečností stanovuje se obvyklá cena nemovité věci uvedené na LV 7141 a 3235 ve výši
1 298 330,- Kč
V Plzni 27.10.2014
Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3563-056/14 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpisy z KN LV 7141, 3235 Snímek katastrální mapy Situace
- 10 -
