Pro pracovní potřebu objednatele

Znalecký posudek č. 011/5941/2013

Znalecký posudek č. 011/5941/2013 o obvyklé ceně bytového domu charakteru rodinného domu čp. 484 na pozemku st.č. 353/4, pozemku st.č. 353/4, pozemku parc.č. 187/5 s příslušenstvím rodinného domu (stavby charakteru venkovních úprav – kanalizační, vodovodní, plynovodní přípojka na primérní veřejné řady, veřejný rozvod elektro, zpevněné plochy, plot uliční včetně vstupní branky) včetně trvalých porostů v obci a kat. území Čáslav, ulice Nazaret k datu únor 2013 Bytový dům charakteru rodinného domu čp. 484 na pozemku st.č. 353/4 s pozemky st.č. 353/4, parc.č. 187/5 a doprovodnými stavbami stavby hlavní (příslušenstvím) obec Čáslav, kat. území Čáslav, okres Kutná Hora, ulice Nazaret Adresa nemovitosti: kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Čáslav, kú. Čáslav, LV: 10051 Katastrální údaje : st.č. 353/4 a parc.č. 187/5 Pozemky: Vlastník staveb a pozemků Petr Slavíček, Nazaret 484/4, Čáslav – Nové Město – 1/2 Jaroslava Slavíčková, nyní bytem Nazaret 484/4, Čáslav – Nové Město – 1/2 k únoru 2013:

NEMOVITOST:

OBJEDNATEL :

Exekutorský úřad Český Krumlov Usnesením ze dne 25.1.2013 čj.: 125 EX 600/12-27

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Václav Zima Partyzánská 1714, 500 08 Hradec Králové 8, znalec Krajského soudu v Hradci Králové IČ: 110 23 228 DIČ: CZ411231053

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Pro pracovní potřebu objednatele.

Datum místního šetření: Počet stran: 7 + přílohy Počet vyhotovení:

telefon: 495 532 765 fax: 495 532 765

2 +1 archivní

7.2.2013

Datum zpracování :

11.2.2013

Vyhotovení číslo:

2

Hradci Králové dne 11. února 2013

-1-


NÁLEZ Přehled podkladů

1)

2) 3) 4)

5)

6) 7) 8)

Výpis z katastru nemovitostí vedený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora - výpis z listu vlastnictví č. 10051 pro obec a kat. území Čáslav Kopie katastrální mapy získaná na internetovém serveru cuzk.cz

Usnesení ze dne 25.1.2013 čj.: 125 EX 600/12-27 Částečná prohlídka nemovitostí čp. 484 uskutečněná dne 7.2.2013 (přítomný druhý podílový spoluvlastník nemovitosti prohlídku nemovitosti odmítl) – pan Petr Slavíček, ač pozván, se nedostavil Internetová databáze nabízených prodejů nemovitého majetku obdobného účelového charakteru v Čáslavi na serveru Reality.cz a Sreality.cz k únoru 2013 Zkušenosti znalce z provozu vlastní obchodní společnosti Hradecká dražební s.r.o., se sídlem Chelčického 55, Hradec Králové (dražby, reality) Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění Metody tržního oceňování nemovitého majetku běžné užívané v ČR

Charakteristika obce

Obec Čáslav je obec s úplnou technickou infrastrukturou s 10 157 obyvateli.

Poloha nemovitostí

Nemovitost čp. 484 jako celek se nachází v zastavěném území města Čáslav, městská část Nové Město. Jedná se o oblast s nízkopodlažní i vícepodlažní bytovou zástavbou (bytové domy charakteru rodinných domů a bytové domy vícebytové), pro kterou je dostupná komplexní občanská vybavenost a technická infrastruktura města.

Všeobecný popis a popis jednotlivých staveb Základní popis

Nemovitosti, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku o jejich obvyklé ceně na realitním trhu v Čáslavi k datu únor 2013 se nachází v souvislé řádové zástavbě ulice Nazaret. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace s živičným povrchem uvedené ulice. Běžným technickým způsobem, tedy přípojkami, jsou dosažitelné veřejné řady inženýrských sítí (vodovodní, kanalizační, plynovodní řad a veřejný rozvod elektro). Hlavní stavbou nemovitosti je bytový dům charakteru rodinného domu čp. 484, který je na tyto primérní inženýrské sítě přípojkami připojen. Stavby a pozemky nemovitosti čp. 484 jsou v jednotném funkčním celku a slouží účelům rodinného bydlení. Existence nemovitosti jako celku je vůči svému okolí bezkolizní. Pozice nemovitosti dle schváleného územního plánu města Čáslav je stabilní. Nebyly zjištěny žádné ekologické závady.

Rodinný dům čp. 484 Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Bytový dům charakteru rodinného domu určený pro rodinné bydlení. I. NP: II. NP (podkroví):

Popis technického stavu stavby

chodba, 2 x předsíň, kuchyň, 3 x pokoj, koupelna, WC, schodiště do podkroví schodiště, nedokončená vestavba bytové jednotky s plánovanou dispozicí WC, lázeň, šatna, obytný prostor

Rodinný dům čp. 484 je objekt nepodsklepený, o dvou nadzemních podlažích (přízemí a podkroví). Objekt je proveden v tradiční zděné technologii z doby výstavby - cca před 100 lety. Od doby prvovýstavby byl objekt rodinného domu přestavován a modernizován, hlavně potom po 1.8.1996, kdy bylo Stavebním úřadem města Čáslav vydáno stavební povolení na rekonstrukci soc. zařízení, realizaci teplovodního systému etážového vytápění a dalších úprav (povrchové úpravy podlah, okna, opravy omítek apod.) a na vestavbu bytové jednotky v podkroví domu spočívající v realizaci soc. zařízení, šatny a obytného prostoru a dále k celkové rekonstrukci střechy domu. Střecha domu byla skutečně rekonstruována v rozsahu realizace nové taškové krytiny a kompletního provedení klempířských konstrukcí z pozinkovaného plechu, v podkroví, které není pro svůj plánovaný účel dosud užíváno, stavební práce nejsou dokončeny a kolaudovány. Při zevrubné prohlídce dne 7.2.2013 bylo zjištěno, že v domě čp. 484 je k bydlení aktivně užívána bytová jednotka v přízemí domu. Tato bytová jednotka

-2-


o velikosti 3+1 s příslušenstvím byla po roce 1996 modernizována a rekonstruována realizací nového soc. zařízení (koupelna, WC), realizované nové etážové vytápění s kovovými deskovými radiátory (rozvody měděné), byly položeny nové podlahové krytiny a to např. v kuchyni, předsíňce před soc. zařízením a v sociálním zařízení keramická dlažba, v prostoru pokojů podlahová krytina plovoucí podlaha atd. Tato bytová jednotka k únoru 2013 slouží svému účelu. Podle současného stavebního stavu dům čp. 484 k datu únor 2013 vykazuje znaky občasné stavební údržby pro zachování jeho účelové funkce. Jeho celkový stav je dobrý. Charakteristické konstrukční provedení a vybavení: Základové konstrukce jsou pravděpodobně částečně betonové pasy a částečně kamenná rovnanina. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropní konstrukce dřevěný trámový strop s rovným podhledem. Střecha sedlová, krov dřevěný, krytina tašková, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, průniky, parapety). Schodiště z I. NP do II. NP je jednoramenné. Úprava vnějších povrchů – fasáda hladká stříkaná. Úpravy vnitřních povrchů – vnitřní omítky stěn a stropů jsou vápenné hladké štukové, v koupelně a v kuchyni je proveden částečně keramický obklad stěn. Dveře jsou plné a prosklené hladké do kovových zárubní, okna zdvojená dřevěná. Povrchy podlah – v I. NP v obytných místnostech převládá laminátová plovoucí podlaha, v kuchyni keramická dlažba formátu 30/30 cm, WC, koupelna keramická dlažba. Vytápění centrální teplovodní systém s plynovým kombinovaným kotlem a plechovými radiátory v I. NP, příprava TUV plynový kotel. Elektroinstalace 220/380 V. Vnitřní vodovodní, kanalizační a plynovodní instalace běžný standard provedení. Vnitřní vybavení – v lázni koupelnová vana, sprcha a umývadlo, v kuchyni plynový sporák + kuchyňská linka. Obestavěný prostor: cca 977 m³ Stavebně technický stav: Velmi průměrný, po drobné rekonstrukci a modernizaci v I. NP domu, podkroví není stavebně dokončeno.

Příslušenství hlavní stavby

Příslušenství hlavní stavby tvoří: stavby charakteru venkovních úprav – kanalizační, vodovodní, plynovodní přípojka na primérní veřejné řady, veřejný rozvod elektro, zpevněné plochy, plot uliční včetně vstupní branky.

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek st.č. 353/4 je cca z ½ své půdorysné velikosti zastavěn bytovým domem čp. 484. Pozemek parc.č. 187/5 druhu zahrada je pozemek volný, tvoří tzv. předzahrádku domu. Celková výměra pozemků: 362 m².

OCENĚNÍ V souladu se zadáním objednatele je úkolem znalce stanovit obvyklou cenu hodnocených nemovitostí k datu únor 2013. Obvyklá cena je definována zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), §2, odst. 1. Základem této definice je existence dostatečné, případně i statisticky vyhodnocené databáze uskutečněných prodejů stejných či obdobných nemovitostí na základě kupních smluv v místě a čase. Potom lze využít ustanovení § 2, odst. 3 stejného zákona, tedy zjistit obvyklou cenu hodnocených nemovitostí metodou porovnávací, jako jedinou tržní metodou. Pokud tomu tak není, jak výše uvádím, běžná odhadcovská praxe v podmínkách České republiky používá náhradní netržní metody pro zjištění tzv. návrhu tržní hodnoty (nemluvíme tedy o ceně, ale mluvíme o hodnotě jako ekonomické kategorii). Mezi tyto metody patří metoda substanční/věcné hodnoty, metoda výnosové hodnoty, metody kombinované (střední hodnoty) a další. V tomto případě lze přistoupit na definiční podmínky § 2, odst. 1 zákona o oceňování majetku analogicky. V Čáslavi byl před datem únor 2013 a je i k tomuto datu aktivní trh s nemovitostmi obdobného účelového charakteru. Pro nedostatek podložených informací o skutečně realizovaných prodejních cenách, lze vycházet i z nabídkových cen s cenovou korekcí v časovém horizontu 6-12 měsíců před i po hodnoceném datu. Proto i v tomto případě pro splnění znaleckého úkolu používám metodu porovnávací, v našem případě jako orientační. Jako pomocnou cenovou orientaci používám i metodu substanční/věcné hodnoty.

-3-


Představení použitých metod:

1. Metoda substanční/věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které se stanovuje s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. 2. Metoda porovnávací Tato metoda je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejíž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí realizován a je znám. Porovnání musí být provedeno jak z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.), tak i z pohledu ziskovosti, ztrátovosti apod.

Analýza obvyklé ceny nemovitosti čp. 484 pomocí představených metod K datu únor 2013 je na realitním trhu na správním území města Čáslav nabízeno k prodeji cca 21 rodinných domů různých typů, velikosti, stavebního provedení, stavebního stavu, rozsahu pozemků a doprovodných staveb atd. V neposlední řadě jde i o jejich polohu v lokalitě města Čáslav, stav jejich komunikační přístupnosti, dosažitelnosti potřebných inženýrských sítí, vztah k nejbližšímu okolí, obecně k funkcím města jako takového, právní či jiné závady atd. Zobecnění ceny porovnáním z tak velké množiny nabídkových cen, nikoliv ze skutečně realizovaných cen je zavádějící. Z dlouholeté praxe se ukazuje, a odborné kruhy potvrzují, že skutečně dosahované ceny na trhu nemovitostí z úrovně nabídkových cen (představ prodávajících), jsou o 10 – 20 % nižší.

I. Metoda substanční/věcné hodnoty p.č.

název

Stavby Bytový dům charakteru rodinného domu čp. 484 1) na pozemku st.č. 353/4 2)

Doprovodné stavby

rok poříz.

1900, 1996

stáří

celková životnost

135

počet jednotek

Kč/ jednotka

hodn.bez opotř. (Kč)

977,00

4 250,00

4 152 250,000

provedeno odborným odhadem

opotřebení (%)

65,00

Věcná hodnota (Kč)

1 453 287,500 50 000,000

Pozemky 3)

Pozemky

362,00

celkem

600,00

217 200,000

217 200,000

4 369 450,000

1 720 487,500

Substanční/věcná hodnota nemovitostí celkem po zaokrouhlení………………. 1 720 000,00 Kč Legenda:

1) = m3 3) = m2

Poznámka: Opotřebení u položky č. 1) je provedeno metodou analytickou, která je v archivaci znalce.

-4-


II. Metoda porovnávací Ve městě Čáslav v roce 2013, ale i v předchozích letech probíhal a probíhá aktivní trh s nemovitostmi obdobného účelového charakteru.

Nabídkové ceny nemovitostí stejného účelového charakteru a přibližného věcného rozsahu na správním území města Čáslav – únor 2013

Rodinný dům v Čáslavi

Dům je po částečné rekonstrukci a je řešen jako 2+1 s možností vestavby obytného podkroví (další dvě ložnice). Ze zahrady je přístupná část, kde vybudována další obytná místnost (pracovna, dílna). Cena:

1 290 000,- Kč


Rodinný dům 3+1 v klidné části Čáslavi. Dům je po rozsáhlé rekonstrukci. Má velkou kuchyň (20m2) a tři rozlehlé pokoje (3x 19 m2). Celková užitná plocha je 93m2 včetně chodby a verandy. Rekonstrukce proběhla v letech 2011 a 2012. Byla nainstalována nová střecha, částečně plastová okna, elektřina v mědi (400V), nová kanalizace a voda v plastu, v koupelně a na WC jsou kachle a dlažba. V kuchyni a ve všech třech místnostech je položena plovoucí podlaha. V domě se topí tuhými palivy, přípojka plynu se chystá, ohřev vody je zajištěn bojlerem. Na pozemku stojí garáž o ploše 36m2. Cena:

1 520 000,- Kč


Dům je situován do zajímavé části města, která je velmi klidná a zároveň v blízkosti centra. Dům stojí na kraji domů v řadě, má dispozici 3+kk s užitnou plochou 60 m2. Z chodby je vstup do samostatného pokoje a do obývacího pokoje s vizuálně odděleným kuchyňským koutem. Z obývacího pokoje je pak vstup do dalšího samostatného pokoje a také do sprchového koutu. Z chodby je dále vstup na WC a na terasu. V zadní části domu na něj navazuje přístavek. Zastavěná plocha činí 142 m2. Domu nechybí půda, která je nyní využita jako skladovací prostor, a je možno ji přestavět na obytné podkroví. Za domem se nachází zahrada o výměře 420 m2. Dům je podříznutý a izolovaný, tudíž suchý. Nemovitost je celkově v dobrém technickém stavu. Podlahy jsou betonové s PVC a v chodbě s dlažbou. Okna jsou dřevěná - špaletová. Na sedlové střeše skládající se ze dvou částí je nová betonová střešní krytina Bramac. Dům je napojen na elektřinu, městský vodovod, plynovod a kanalizaci. Vytápění je plynovým topidlem waw a kamny na dřevo. Cena:

1 180 000,- Kč

-5-


Na základě výše provedené analýzy konstatuji: ⇒

Silné stránky hodnocených nemovitostí: existence technické infrastruktury vztah nemovitosti k základním funkcím města (základní a vyšší občanská vybavenost) stabilita z pozice územního plánu města

⇒

Slabé stránky hodnocených nemovitostí: nedokončená vestavba bytové jednotky v podkroví domu věcné břemeno doživotního užívání bytu pro paní Boženu Stehnovou mimo dostavbu podkrovní vestavby bytové jednotky potřeba investování dalších finančních prostředků v celém domě pro zvýšení jeho užitného standardu

Po provedené analýze stanovuji obvyklou cenu, resp. návrh tržní hodnoty nemovitosti čp. 484 jako celku v ulici Nazaret v Čáslavi k datu únor 2013 ve výši:

1 150 000,00 Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc korun českých Hodnota věcného břemene doživotního užívání bytu pro paní Boženu Stehnovou: Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/1997 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. nájemné: 2 Výměra: 84,12 m 2 Jednotková cena: 600,- Kč/m /rok 2 2 Obvyklé nájemné: 84,12 m * 600,- Kč/m /rok = 50 472,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 50 472,- Kč/rok * 100 % = 50 472,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 50 472,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 50 472,- Kč * 10 let = 504 720,- Kč Ocenění věcného břemene činí: = 504 720,00 Kč

Úkolem znalce je ocenit spoluvlastnický podíl k výše uvedeným nemovitostem a to v rozsahu ideální ½ vzhledem k celku, včetně vlivů jednotlivých práv a závad. Jak známo, prodej spoluvlastnického podílu na nemovitostech obdobného účelu užití na běžném stabilizovaném realitním trhu je zcela výjimečný, ojedinělý. Segment možných zájemců je prakticky minimální. Zpravidla se jedná o spekulativní nákupy, které produkují nízkou kupní, resp. prodejní cenu. V daném případě s vlivem věcného břemene doživotního užívání bytové jednotky v domě čp. 484, lze předpokládat obchodovatelnou cenu spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ½ vzhledem k celku nemovitosti čp. 484 s uvedenými vlivy vy výši:

300 000,00 Kč slovy: třistatisíc korun českých V Hradci Králové dne 11. února 2013

-6-


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec Krajského soudu v Hradci Králové, jmenovaný rozhodnutím ze dne 4.5.1971 pod č.j.Spr. 1679/71, pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské a obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 17. 7. 1997 pod č.j.Spr. 2485/97 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků,nepeněžních vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 011/5941/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

-7-

Pro pracovní potřebu objednatele

Recommend Documents