ZNALECKÝ POSUDEK č. 170 - 25/2009 o obvyklé ceně bytu č. 286/9 v domě č. p. 286 ve Kdyni, Nádražní ulici včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu, příslušenství a stavebním pozemku st. 311 v k. ú. Kdyně
Objednatel posudku:
JUDr. Dalimil Mika Exekutorský úřad Klatovy, č. j.: 120 EX 10226/08 Za Beránkem 836 339 01 Klatovy
Účel posudku:
stanovení obvyklé ceny pro potřeby exekutorského úřadu
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 9. 7. 2009 posudek vypracoval: Ing. Josef Choc Procházkova 250 339 01 Klatovy II
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Klatovech 14.7.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejího příslušenství vymezených v usnesení soudního exekutora č. j. 120 EX 10226/08-37 ze dne 19. 6. 2009 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky platné ke dni ocenění. Takto zjištěná cena je porovnána s cenami, které byly dosaženy při prodejích stejných, popřípadě obdobných nemovitostí v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění v dané lokalitě a s cenami, které jsou v nabídkách realitních kanceláří.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 286/9 Adresa nemovitosti: Nádražní 286 345 06 Kdyně Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Kdyně Katastrální území: Kdyně Počet obyvatel: 5 190 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 66,0647 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 66,06 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9. 7. 2009 za přítomnosti sousedky majitelky bytu Radky Žikešové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 2639 ze dne 31. 3. 2009 - výpis z katastru nemovitostí LV 2532 ze dne 31. 3. 2009 - kopie mapy - nahlížení do KN - usnesení č. j. 120 EX 10226/08-37 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - údaje poskytnuté Stavebním bytovým družstvem v Domažlicích - údaje od realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Obytný dům č. p. 286 ve Kdyni, Nádražní ulice je postaven na stavebním pozemku st. 311 o výměře 465 m2. Podle listu vlastnictví č. 2639 k. ú. Kdyně je vlastnické právo k bytu č. 9 v domě č. p. 286 ve
-3-
Kdyni včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu, příslušenství a stavebním pozemku (podle LV 2532, k.ú. Kdyně) vloženo na: Hrašková Monika, r.č. 746026/7485 6. Dokumentace a skutečnost Pro ocenění nemovitostí byly k dispozici podklady uvedené v části A-4 znaleckého posudku. Objekt byl postaven okolo roku 1911 a sloužil jako obytný dům pro vedoucí zaměstnance textilní továrny ve Kdyni. Za první světové války byl využívaný jako lazaret, po jejím skončení opět sloužil k bydlení. Obytný dům dnes obsahuje ve dvou podlažích celkem 10 bytů s příslušenstvím. V 1. NP vlevo od vstupu jsou umístěny 2 byty 1+1, jeden byt 2+1. Vpravo od vchodu je jeden byt 3+1 a jeden byt 2+1. 2 NP má stejnou dispozici jako 1. NP. Objekt je napojen na veřejné rozvody el. energie, vodovodu a plynu. Kanalizace je svedena do septiku na vyvážení. Objekt je dvoupodlažní s částečným podsklepením a sedlovou střechou s valbami. Je postaven masivní zděnou technologií. V 1. NP je pro nájemníky k dispozici sedm sklepů a společná plynová kotelna. Všechny byty byly v roce 2001 rekonstruovány a v 1. NP a ve 2. NP byl vždy jeden byt 3+1 rozdělen na dva byty 1+1. V jednotlivých bytech byla osazena nová plastová okna, natřena venkovní fasáda. Po prodeji bytů do osobního vlastnictví v roce 2003 byly dále jednotlivé byty upravovány. Nyní je připravována obnova vnitřních omítek ve společných chodbách a ve schodišti. Objekt je postaven na okraji zastavěné části města směrem k vlakovému nádraží. 7. Celkový popis nemovitosti Dům se nachází na okraji zastavěného území města, který navazuje na průmyslovou zónu směrem k vlakovému nádraží. Vstup do domu je z veřejné komunikace. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č. 286/9 b) Pozemky b1) Stavební pozemek
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 286/9 - § 25 Byt č. 286/9 v domě č. p. 286 ve Kdyni je situován ve druhém nadzemním podlaží, velikost bytu
-4-
1 + 1 s příslušenstvím, z kuchyně je přístup na společnou lodžii, započitatelná podlahová plocha bytu je 36 m2. Byt je standardně vybaven po provedené rekonstrukci v roce 2001. V roce 2002 byla osazena plastová okna. V kuchyni a v pokoji jsou původní prkenné podlahy překryté dřevotřískovými deskami s položenou podlahovou krytinou z PVC. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Plzeňský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 98 roků 14 770,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: koupelna + WC: Podlahová plocha bytu:
= = = =
16,40 m2 15,00 m2 4,60 m2 36,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
36,00 m2 36,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - byt je umístěn v 2. NP 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled - okna orientována na severozápad 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení sprchový kout, umývadlo, WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - lodžie navazující na kuchyň, společná pro další byt 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední topení se společným plynovým kotlem pro celý dům 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou byt po rekonstrukci v roce 2001
č.
Vi
IV I II II
0,10 -0,01 0,00 0,00
II
0,00
III
0,00
II
-0,01
III
0,00
III II
0,00 1,05
č.
Pi
I
0,02
II
-0,01
Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: 1,0 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 1,0 = 1,134 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém
-5-
území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 7. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti v obci - dostatečná nabídka prac. možností v obci a okolí (místní a spotřební průmysl, administrativa) 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
-0,03
III
0,05
III III
0,04 0,05
IV II II
0,03 0,00 0,00
III II
0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,150 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,134 * 1,150 * 1,000 = 1,304 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 14 770,- Kč/m2 * 1,304 = 19 260,08 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 19 260,08 Kč/m2 * 36,00 m2 = 693 362,88 Kč = 693 362,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 8 345,35 Kč Spoluvlastnický podíl: 45 / 629 Hodnota spoluvlast. podílu: 8 345,35 Kč * 45 / 629 =
+
597,04 Kč
Byt č. 286/9 - zjištěná cena
=
693 959,92 Kč
b) Pozemky b1) Stavební pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky jsou zcela zastavěny objektem, výměra převzata z dokladů. Stavební pozemek
-6-
je oceněn podle § 28 odst.1 písm. k) oceňovací vyhlášky. Dále jsou uplatněny přirážky k základní ceně pozemku dle přílohy č. 21 - tabulky č. 1. Úprava ceny dle položky č. 1.1 není uplatněna, neboť se jedná o pozemky v obci uvedené v odst. 1 písm. k). Dle položky č. 1.2 stanovuji přirážku 100 %, protože oceňované pozemky se nachází v zastavěné části obce v lokalitě vhodné pro bydlení. Dle položky č. 1.3 není základní cena pozemků upravena, protože nejde o pozemky určené pro stavbu s komerční využitelností. Dále je použita přirážka k základní ceně pozemku dle přílohy č. 21 tabulky č. 2. Pozemek je napojen na veřejný rozvod zemního plynu. Oceňované pozemky jsou přístupné ze zpevněné místní komunikace. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 465,00 66,06
stavební pozemek 311 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 30 717,90 30 717,90
100 % 100 % + 10 % 10 % + * *
*
Stavební pozemek - zjištěná cena
=
30 717,90 61 435,80 6 143,58 67 579,38 0,8100 2,1310 116 649,44 116 649,44 Kč 45 / 629 8 345,35 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 286/9
=
693 959,92 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
693 959,92 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
693 960,- Kč
Cena nemovitosti zjištěná podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky – cena po zaokrouhlení - byt č. 286/9 = 693 960,00 Kč
-7-
Obvyklá cena: Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvykle se zjišťuje porovnáváním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí nebo současnou nabídkou a poptávkou v daném místě a čase. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné obvyklé ceny i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.
Porovnání s cenami dosaženými při realizovaných prodejích obdobných nemovitostí ke dni ocenění v dané lokalitě: V nabídkách realitních kanceláří jsou nabízeny tyto srovnatelné objekty: Přímo ve stejném bytovém domě jsou v současné době nabízeny na prodej dva byty 1+1. Ve stejném podlaží, jako je oceňovaný byt, se prodává sousední byt za 580 000 Kč. Má výměru 32 m2, je ve stejném stavebně technickém stavu, má stejnou orientaci obytných místností ke světovým stranám. Další byt 1+1 je v nabídce za 681 000 Kč. Je situován v 1. NP, má výměru 34 m2. Po rekonstrukci provedené v roce 2001 byl ještě dále upravován. Je v lepším stavebně technickém stavu než oceňovaný byt. Ve Kdyni je na prodej družstevní byt 1+1 o výměře 31 m2 za 550 000 Kč. Byt je umístěn v 1. NP panelového domu, který je postaven nedaleko centra města. Má umakartové jádro, ÚT je napojeno na centrální výtopnu. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené. Proto je nutno u použitých nabídek provést korekci v rozsahu cca 10 – 15 %. Po zvážení stavu oceňované nemovitosti, její polohy i všech okolností působících na trh a tržní hodnoty nemovitosti, podle současného stavu realitního trhu obdobných nemovitostí ve stejné lokalitě je porovnávací hodnota celé nemovitostí odhadnuta na = 530 000,00 Kč
Výsledná obvyklá cena: 1. Nemovitosti oceněné podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky byt č. 286/9 = 693 960,00 Kč 2. Nemovitosti oceněné porovnávacím způsobem byt č. 286/9
= 530 000,00 Kč
-8-
S přihlédnutím ke všem shora uvedeným skutečnostem, po analýze cen zjištěných jednotlivými metodami, po zvážení a vyhodnocení všech zjištěných skutečností odhaduji obvyklou cenu výše uvedené nemovitosti na 530 000,00 Kč. Výsledná obvyklá cena nemovitosti
= 530 000,00 Kč
slovy: pět set třicet tisíc Kč
Ocenění práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: Práva a závady s nemovitostí spojených nebyly zjištěny
V Klatovech, 14.7.2009 Ing. Josef Choc Procházkova 250 339 01 Klatovy II
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 10. 1997, č. j. Spr 1776/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 170 - 25/2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20091025.
E. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí LV 2639 ze dne 31. 3. 2009 - výpis z katastru nemovitostí LV 2532 ze dne 31. 3. 2009 - kopie mapy - nahlížení do KN - mapa širších vztahů - fotodokumentace
