ZNALECKÝ POSUDEK č. 2339-78/2015 spoluvlastnického podílu: 1/2 a 1/4 na pozemcích st.p.č.9, p.č.44/1 s rodinným domem čp.19 a příslušenstvím v obci Koupě, okres: Příbram.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088 EX 2471/06 ul.Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.10.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Počet stran: 17 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 5.12.2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvl.podílu :1/2 a 1/4 na pozemcích st.p.č.9, p.č.44/1 s rodinným domem čp.19 a příslušenstvím v obci Koupě, okres: Příbram; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům - spoluvlastnický podíl:1/2 Koupě 19 262 72 Koupě Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Koupě Katastrální území: Koupě Počet obyvatel: 139 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 131,16 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.10.2015 za přítomnosti p.Jarošové Světlany.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 26.10.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 26.10.2015 při prohlídce - informace sdělené p.Jarošovou Světlanou při prohlídce nemovitosti dne 26.10.2015 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 26.3.2014 (č.j.088 EX 2471/06) - exekuční příkaz ze dne 16.11.2006 - žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne 27.8.2015 - výpis z KN ze dne 27.8.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 25.10.2015 - údaje zjištěné na OÚ Koupě dne 26.10.2015: a/ plán novostavby kolny s dílnou z 02/1988 vypracovaný p.Václavem Počtou - údaje zjištěné na Stavebním úřadě v Březnici dne 26.10.2015: a/ kolaudační rozhodnutí rekonstrukce stáje na bytovou jednotku ze dne 20.9.1984 vydané pod č.j.332.5/687/84 b/ kolna povolena v r.1988, dodatečná kolaudace dne 2.12.2003 (č.j.330/448/2003) - porovnatelné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě ze dne 3.12.2015
-3-
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 s rodinným domem čp.19 a příslušenstvím v malé obci Koupě, okres: Příbram. Příslušenství tvoří vedlejší stavba(kolna,dílna), stodola, studna, venkovní úpravy a trvalé porosty.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 - spol.podíl:1/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický podíl 1/2 je vždy obtížně prodejný..., a proto uplatňuji srážku ! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II I
0,00 -0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel
-4-
včetně Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,979
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 - spol.podíl:1/2 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení pouze na elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod, vodovod; pozemky jsou rovinatého charakteru, nepravidelného tvaru. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 576,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 576,00) / 2 576,00 = 0,878 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
-5-
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu ( bez dalších úprav...).
I
0,00
I I
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,020 = 0,979 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 115,16 0,979 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,878 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.9
Výměra [m2] 1 252,00
44/1
1 324,00 2 576,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 112,74
Jedn. cena [Kč/m2] 112,74
Cena [Kč] 141 150,48
112,74
149 267,76 290 418,24
m
2
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.19 Jedná se přízemní rodinný dům samostatně stojící čp.19, nepodsklepený, bez podkroví, se 2 samostatnými vstupy a 2 bytovými jednotkami; byl postaven cca před 120 lety (označeno u komínu v půdním prostoru...). Jiné doklady ohledně stáří rodinného domu se v archívech nedochovaly... Obvodové zdivo je smíšené o tl.cca 50cm stropy jsou rovné (pravděpodobně dřevěné, trámové); okna jsou dřevěná, špaletová; podlahy betonové; schodiště na půdu je strmé, dřevěné a krov je dřevěný, vaznicový(stojatá stolice) s taškovou krytinou na latích. Bytová jednotka v přední části je v zahájené částečné rekonstrukci...(bez omítek, koupelna nefunkční atd...). Přední část domu má dřevěné zádveří, chodbu, 2 obytné místnosti, koupelnu(v rekonstrukci...), komoru, v zadní části je zděné zádveří, kuchyň, obývací pokoj, chodba, koupelna, WC,
-6-
pokoj. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, voda je přivedena ze studny, kanalizace je svedena do jímky (pravděpodobně...), vytápění je lokální (kamna na pevné palivo); pro ohřev TUV je zde el.bojler, v kuchyni je plynový sporák na PB.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 33,0*7,30+2,20*5,10+1,65*5,10 1.nadz.podl.
=
[m2] 260,54
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 260,54 m2 2,70 m
Název 1.nadz.podl. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (33,0*7,30+2,20*5,10+1,65*5,10)*(2,70) zastřešení 33,0*7,30*3,80/2+2,20*5,10*1,0/2
= =
[m3] 703,44 m3 463,32 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.nadz.podl. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 703,44 m3 463,32 m3 1 166,76 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
Část [%]
Koef.
Upravený obj. podíl
-7-
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S S S S S P C S S P P S S S S P S C S S S S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100 100 100 100 60 40 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 1,60 0,00 2,80 0,50 1,06 0,46 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 82,78 0,8278
= * * * =
2 290,0,8278 0,8000 2,1190 3 214,-
1 166,76 m3 * 3 214,- Kč/m3
=
3 749 967,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
Plná cena:
0,150 562 495,- Kč 0,979 550 682,61 Kč
-8-
Rodinný dům čp.19 - zjištěná cena
550 682,61 Kč
=
Vedlejší stavba(kolna,dílna) Jedná se o zděný vedlejší objekt s pultovou střechou a s krytinou z vlnitého eternitu, využívaný jako kolna, dílna a pro garážování; objekt byl postaven v r.1989 a dodatečně zkolaudován v r.2003. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.nadz.podl. 6,45*8,70
=
[m2] 56,12
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 56,12 m2 2,60 m
Název 1.nadz.podl. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (6,45*8,70)*(2,60) zastřešení 6,45*8,70*(0,60+1,40/2)
= =
[m3] 145,90 m3 72,95 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.nadz.podl. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 145,90 m3 72,95 m3 218,85 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy
Obj. podíl [%] S
6,20
Část [%] 100
Koef. 1,00
Upravený obj. podíl 6,20
-9-
2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S C S C S S
30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 6,80 4,90 95,20 0,9520
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9520 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 218,85 m3 * 1 968,- Kč/m3
= =
1 968,430 697,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 26 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 80 = 32,5 % Koeficient opotřebení: (1- 32,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,675 290 720,- Kč 0,979 284 614,88 Kč
Vedlejší stavba(kolna,dílna) - zjištěná cena
=
284 614,88 Kč
Stodola Jedná se o stodolu ve zhoršeném stavu, se sedlovou střechou a taškovou krytinou (resp. část má vlnitý eternit); do objektu v části zatéká, chybí klempířské prvky. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.nadz.podl. 23,0*10,0
K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271
=
[m2] 230,00
- 10 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 230,00 m2 230,00 m2
Podlaží 1.nadz.podl. Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 8,40 m
1 932,00 / 230,00 230,00 / 1
Součin 1 932,00 1 932,00 = 8,40 m = 230,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 23,0*10,0*(3,60+8,40)/2
=
1 380,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.nadz.podl. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 1 380,00 m3 1 380,00 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod
Obj. podíl [%] S S C S S C P P X C S P C P X C C
12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 12,30 29,80 0,00 11,20 2,80 0,00 2,76 1,47 0,00 0,00 2,10 1,10 0,00 2,25 0,00 0,00 0,00
- 11 -
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X X X X X X X C
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
1 380,00 m3 * 1 058,- Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,78 0,6578
= * * * * * * =
1 468,1,0750 0,9487 0,6333 0,6578 0,8000 2,1200 1 058,-
=
1 460 040,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 130 = 92,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 219 006,- Kč 0,979 214 406,87 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
214 406,87 Kč
+
7 800,- Kč
Studna Jedná se o kopanou studnu o hloubce cca 4m. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka:
kopaná 4,00 m 1 ks 2222
4,00 m * 1 950,- Kč/m
- 12 -
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
85,0 %
+ = * * = * =
= * * =
7 800,- Kč 0,8000 2,2930 14 308,- Kč
* =
0,150 2 146,-Kč
9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,8000 2,2930 17 390,- Kč 0,150 2 608,50 Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
2 608,50 Kč 4 755,- Kč 0,979 4 655,14 Kč
Studna - zjištěná cena
=
4 655,14 Kč
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jedná se o následující venkovní úpravy: elektro přípojka, oplocení, plotová vrátka a vrata, zemní sklep, zpěvněné plochy betonové. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům čp.19 Vedlejší stavba(kolna,dílna) Celkem: Ocenění Cena staveb celkem:
Cena stavby 550 682,61 Kč 284 614,88 Kč 835 297,49 Kč
835 297,49
- 13 -
3,50 % z ceny staveb
*
0,0350
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
=
29 235,41 Kč
Cena staveb celkem
=
1 083 594,91 Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná s o smíšené trvalé porosty; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
290 418,00 2 576,00 800,00 90 191,93 0,065 5 862,00
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
5 862,- Kč
Cena porostů celkem
=
5 862,- Kč
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp.19 Vedlejší stavba(kolna,dílna) Stodola Studna Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Trvalé porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem Pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 - spol.podíl:1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 - spol.podíl:1/2 - zjištěná cena
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen
+ = * =
550 682,61 Kč 284 614,88 Kč 214 406,87 Kč 4 655,14 Kč 29 235,41 Kč 5 862,- Kč 1 089 456,91 Kč 290 418,24 Kč 1 379 875,15 Kč 1/2 689 938,- Kč
- 14 -
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.9, p.č.44/1 - spol.podíl:1/2
689 938,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
689 938,- Kč
Celkem
689 938,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
689 938,- Kč
689 940,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení skutečnosti, že spoluvlastnické podíly jsou vždy obtížně prodejné, mohu konstatovat, že dle mého názoru je:
Tržní hodnota - spoluvlastnický podíl 1/2.......................550
000,-Kč
(slovy:pětsetpadesáttisícKč)
Tržní hodnota - spoluvlastnický podíl 1/4........................275
000,-Kč
(slovy:dvěstěsedmdesátpěttisícKč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 5.12.2015
- 15 -
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2339-78/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2239-78/2015.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 26.10.2015 3 Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne 25.10.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3 ze dne 27.8.2015 (1. a 20. stránka) 2 Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne 4.12.2015 6
