ZNALECKÝ POSUDEK č. 2136-4/2014 rodinného domu čp.26 s příslušenstvím a s pozemky st.p.č.48/2, p.č.202/2, p.č.336/16, p.č.379 v kat.území: Drahoňův Újezd, obec: Drahoňův Újezd, okres: Rokycany.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 571/06 ul.Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 25.2.2014
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí: pozemku st.p.č.48/2 s rodinným domem čp.26 a příslušenstvím, pozemku p.č.202/2, pozemku p.č.336/16, pozemku p.č.379 v kat.území: Drahoňův Újezd, obec: Drahoňův Újezd, okres: Rokycany; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Drahoňův Újezd 26 338 08 Drahoňův Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Drahoňův Újezd Katastrální území: Drahoňův Újezd Počet obyvatel: 133 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. V IV V III IV V
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 111,96 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti p.Ortinského Josefa.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 28.1.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 28.1.2014 při prohlídce - výpis z KN ze dne 25.11.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 1.11.2013 (č.j. 088 EX 571/06) - exekuční příkaz ze dne 14.4.2006 - 4 snímky katastrálních map ze dne 4.12.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 25.11.2013 - údaje zjištěné na OÚ Drahoňův Újezd a Stavební úřad Zbiroh: a/ objekt je více než 100 let starý a žádné doklady se ohledně domu čp.26 nedochovaly....
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
-3-
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace rodinného domu se žádná nedochovala...
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp.26 s příslušenstvím ve střední části obce Drahoňův Újezd na pozemku st.p.č.48/2 a 3 zemědělské pozemky v kat.území: Drahoňův Újezd (pozemek p.č.202/2 na východ od zastavěné části obce, pozemky p.č.336/16 a p.č.379 severozápadně od obce...).
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 1.2. Pozemek p.č.202/2 1.3. Pozemek p.č.336/16 1.4. Pozemek p.č.379
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 Jedná se o stavební pozemek st.p.č.48/2(zast.plocha a nádvoří) ve střední části obce, s možností napojení na vodovod, elektroinstalaci; přístupný po nezpevněné komunikaci. Na pozemku se nachází rodinný dům čp.26 s příslušenstvím (3 vedlejší stavby, oplocení, plotová vrata, vrátka, přípojky elektro a vodovodní, žumpa, suchý WC.) Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
-4-
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,937 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,937 = 0,909 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
-5-
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 111,96
Zatřídění
Typ
Parcelní číslo st.48/2
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 316,00
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,909 Jedn. cena [Kč/m2] 101,77
101,77 Cena [Kč] 32 159,32 32 159,32
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.26 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, se sedlovou střechou a taškovou krytinou Bramac; dům je nepodsklepený, bez podkroví. Rodinný dům byl postaven cca před 120 lety (doklady se nedochovaly, stáří je stanoveno přibližným odhadem...). Obvodové zdivo je smíšené (kámen,cihla) o tl. cca 60cm a stropy jsou dřevěné, trámové (s rovným podhledem); okna jsou dřevěná, špaletová; půdní prostor je přístupný po dřevěném schodišti z chléva; krov je dřevěný s vrcholovou vaznicí na sloupcích. Přízemí je dispozičně členěno na vstupní chodbu, koupelnu, 1 obytnou místnost, 2 obytná místnost (v současné době sklad...), zadní chlév; nad přízemím je půdní prostor. Rodinný dům je ve špatném stavu (je zde předpoklad větších stavebních úprav...). Dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci a vodovod, vytápění je lokální (kamna na pevné palivo) a ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem v koupelně; v obytné místnosti je plynový sporák na PB. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu: přípojky vody a elektro, oplocení, plotová vrata a vrátka, suchý WC, žumpa; a dále jsou v ceně 3 vedlejší stavby s celkovou zast.plochou do 25m2 (dřevěná dílna s pultovou střechou, 2 sklady). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 461,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 19,50*6,0 Název podlaží 1.nadz.podl.: Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: zastřešení:
Zastavěná plocha 117,00 m2
(19,50*6,0)*(3,20) 19,50*6,0*(0,30+3,0/2)
=
117,00 m2
Konstrukční výška 3,20 m
= =
374,40 m3 210,60 m3
-6-
podezdívka: 19,50*6,0*0,30 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
= =
35,10 m3 620,10 m3 117,00 m2 117,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1 - 0,005 * 120 = 0,40 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
III III III
0,03 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,10
II
0,00
III IV
0,00 0,65
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,355 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu
-7-
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II IV
0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,937 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 461,- Kč/m3 * 0,355 = 873,66 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 620,10 m3 * 873,66 Kč/m3 * 0,970 * 0,937= 492 397,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
492 397,- Kč
Cena staveb celkem
=
492 397,- Kč
Pozemek st.p.č.48/2 - zjištěná cena
=
524 556,32 Kč
1.2. Pozemek p.č.202/2 Jedná se o zemědělský pozemek (orná půda), jenž se nachází východně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd a je bonitován. Ocenění
-8-
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 662,00 1 816,00
orná půda 202/2 53 214 orná půda 202/2 55 800 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 2 478,00 m2
20 % 20,00 % JC [Kč/m2] 3,90 7,87
Úprava [%] 20,00 20,00
UC [Kč/m2] 4,68 9,44
Cena [Kč] 3 098,00 17 143,00 20 241,-
Pozemek p.č.202/2 - zjištěná cena
=
20 241,- Kč
1.3. Pozemek p.č.336/16 Jedná se o zemědělský pozemek (orná půda), jenž je bonitován a nachází se severozápadně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 6 593,00
orná půda 336/16 52 814 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 6 593,00 m2
20 % 20,00 % JC [Kč/m2] 4,70
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 5,64
Cena [Kč] 37 185,00 37 185,-
Pozemek p.č.336/16 - zjištěná cena
=
37 185,- Kč
1.4. Pozemek p.č.379 Jedná se o zemědělský pozemek (trvalý travní porost), jenž je bonitován a nachází se západně od zastavěné části obce Drahoňův Újezd. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název trvalý travní porost
Parcelní číslo BPEJ 379
52 814
Výměra [m2] 13,00
20 % 20,00 % JC [Kč/m2] 4,70
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 5,64
Cena [Kč] 73,00
-9-
trvalý travní 379 53 816 10 516,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 10 529,00 m2
1,76
Pozemek p.č.379 - zjištěná cena
20,00
2,11
22 189,00
22 262,22 262,- Kč
=
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.48/2 1.2. Pozemek p.č.202/2 1.3. Pozemek p.č.336/16 1.4. Pozemek p.č.379
524 556,- Kč 20 241,- Kč 37 185,- Kč 22 262,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
604 244,- Kč
Celkem
604 244,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
604 244,- Kč
604 240,- Kč
slovy: Šestsetčtyřitisícdvěstěčtyřicet Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů, po porovnání s nabízenými prodeji nemovitostí v této lokalitě a zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, konstatuji, že dle mého názoru:
Obvyklá cena nemovitostí...............................600 000,-Kč (slovy: šestsettisícKč) Věcné břemeno braní vody z pozemku st.p.č.48/3 již není v současné době aktuální, protože je v obci zřízen vodovod a rodinný dům čp.26 je na tuto vodovodní síť napojen...!
- 10 -
Jiná jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi (např. nájemní smlouvy) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 25.2.2014
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2136-4/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2136-4/2014.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 28.1.2014 2 Situace - poloha obce 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 ze dne 25.11.2013 6 4 snímky katastrálních map ze dne 4.12.2013 4 Porovnatelné nabídky k prodeji (Rd , zem.pozemek) v této lokalitě ze dne 6 27.1.2014
- 11 -
Rodinný dům čp.26, Drahoňův Újezd, okres: Rokycany Pohled severozápadní
Pohled jihozápadní
- 12 -
Pohled zadní (východní)
Pohled zadní (severovýchodní) – severní stěna
- 13 -
Přízemí - koupelna
Přízemí - pokoj
