1
Znalecký posudek č.4659 – 97 / 2010 k č.j. EX 23056/05
Věc:
Zjištění ceny nemovitosti – domu č.p.54, v obci Vilémov, katastrální území Vilémov u Golčova Jeníkova, okres Havlíčkův Brod.
Posudek vyžádal:
Exekutorský úřad Hodonín ,Sadová 15, 695 01 Hodonín
Účel:
Zjištění ceny nemovitosti podle specifikace objednávky
Datum přešetření:
21.6.2010
Datum provedení:
26.6.2010
Přílohy:
Posudek stran 9 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace
2
A./ N Á L E Z 1./ Znalecký úkol Vypracování posudku o stanovení ceny nemovitosti – domu č.p. 54, katastrální území Vilémov u Golčova Jeníkova, obec Vilémov, okres Havlíčkův Brod, kraj Liberecký, včetně příslušenství a pozemků. Posudek si vyžádal Exekutorský úřad Hodonín Exekutorský úřad Hodonín, Sadová 15, 695 01 Hodonín usnesením č.j. EX 2305/05- 39 ze dne 5.2.2010, za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé, ceny administrativní a ev.ocenění práv a závazků na nemovitosti váznoucích. 2./ Podklady pro vypracování posudku • Zákon č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) – dále jen“zákon“ • Vyhláška Ministerstva financí č.460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) - dále jen Vyhl. • Výpis z katastru nemovitostí • Kopie katastrální mapy • Šetření na místě • Objednávka posudku 3./ Předmět ocenění a) Stavby :dům č.p. 54 vedlejší stavba b) Pozemky 4./ Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č. 1249 Okres : CZ0631 Obec : 569712 Katastrální území : 781975
Havlíčkův Brod Vilémov Vilémov u Golčova Jeníkova
Vlastnictví:
Bursík Aleš, Masarykovo náměstí 53/1, Hodonín, 695 01 Hodonín 1
Parcela Pozemky St. 17/1
výměra m2
druh pozemku
576
zastavěná plocha a nádvoří
Budovy Část obce Vilémov
č.budovy č.p. 54
zp.využití bydlení
způsob využití
typ budovy
způsob ochrany
zp.ochrany
na parcele st. 17/1
5./ Dokumentace a skutečnost Archivní stavební spisy, ani žádné další archivní materiály, týkající se oceňované nemovitosti, nebyly pro vypracování znaleckého posudku k dispozici. Proto tedy vycházím při jejím ocenění ze stavu, skutečností a výměr zjištěných její prohlídkou a zaměřením na místě samém.
3
6./ Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost č.p. 54 je postavena na pozemku p.č. 17/1 v obci Vilémov. Nachází se v zastavěné části obce v centru, na prostoru náměstí, přibližně naproti místní radnici. Přístup a příjezd k nemovitosti je přímo z uvedené silnice. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod elektro,vodovod, plyn. Poloha je pro účel a využití objektu (je využíván převážně jako restaurace) výhodná a je patrná z kopie mapy, která je přílohou posudku.
B./ P O S U D E K a./ Dům č.p. 54
SKP 46.21.14.2.1 Jelikož současný nájemce má s vlastníkem nemovitosti podepsanou nájemní smlouvu a to na 12 000,00 měsíčně po dobu 25 let, je nemovitost analogicky oceněna kombinací nákladového a výnosového způsobu.(! 22 Vyhl.) Jelikož v místě není o využití služeb v objektu velký zájem, považuji toto stanovené nájemné za odpovídající. Jedná se o patrový, částečně podsklepený zděný dům se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem pod sklonitou střechou. V suterénu jsou dva sklepy, nepřístupné z důvodu zatopení spodní vodou. V přízemí je dům rozdělen průjezdem na dvě části, po levé straně (při pohledu z náměstí) je bytová jednotka, která má kuchyň a dva pokoje, koupelnu a WC. Po pravé straně je provozovna – restaurace, která se sestává z výčepu, skladů, chodby a sociálního zařízení v přístavku. V patře je velký sál, bar, 2 x salónek, kancelář, jeviště, sociální zařízení v přístavku. Stáří a stavební stav: Přesné stáří objektu, podle archivních stavebních dokumentů, se nepodařilo zjistit. Podle konstrukčního provedení, použitých stavebních dílů a prvků odhaduji stáří původní stavby na min 150 – 180 roků. Objekt je udržován současným nájemcem, který investoval do opravy střechy,rekonstrukce plynové přípojky,zavedl na vlastní náklady topení do bytu a do sálu v v patře,vybavil sociální zařízení,provedl podlahy v patře elektroinstalaci v patře,rozvody vody a odpady,instaloval kamna v restauraci, osadil boilery na ohřev teplé vody a míchací baterie. Objekt byl jinak bez údržby a je na hranici své životnosti. Opotřebení pak stanovuji jako max. možné, tj. 85%. Zastavěná plocha: 1.PP ( převažující k.v. výška podlaží 2,20 m ) 2 x (18,90 x 3,20) 1.NP ( převažující k.v. výška podlaží 3,70 m ) (18,90 x 23,75) + ( 6,45 x 11,00) = 448,875 + 70,95 2.NP (převažující výška podlaží 4,80 m). (18,90 x 23,75) - ( 4,30 x 3,70) + (6,45 x 11,00) = 448,875 – 15,91 + 70,95 Průměrná zastavěná plocha podlaží: Průměrná výška podlaží: Obestavěný prostor: 120,96 x 2,20 + 448,875 x 3,70 + 432,965 x 4,80 + 432,965 x 4,00:2 +
m2
120,96
m2
519,83
m2 m2
503,92 381,60
m
4,00
4
m3 4 056,20
+ 70,95 x 2,80 + 70,95 x (2,80 + 3,00):2
Podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení dle přílohy č.14 k Vyhl.- budova typ H 1.Základy včetně zemních prací 2.Svislé konstrukce vč.obv.pláště 3.Stropy a podhledy 4.Krov,střecha 5.Krytina střech 6.Klempířské konstrukce 7.Úprava vnitřních povrchů 8.Úprava vnějších povrchů 9.Vnitřní obklady keramické 10.Schody 11.Dveře 12.Vrata 13.Okna 14.Povrchy podlah 15.Vytápění 16.Elektroinstalace 17.Bleskosvod 18.Vnitřní vodovod 19.Vnitřní kanalizace 20.Vnitřní plynovod 21.Ohřev teplé vody 22.Vybavení kuchyní 23.Vnitřní hygien.vybavení 24.Výtahy 25.Ostatní 26.Instalace prefa jádra
6.1 % 15.3 % 8.1 % 6.2 % 2,9 % 0,6 % 7.3 % 3.3 % 3.2 % 2,7 % 3,7 % Neuvažuje se 5,8 % 3.3 % 4,8 % 5,9 % 0,3 % 3.2 % 3.1 % 0,4 % 2.0 % 1,9 % 4.2 % 1.3 % 4.4 % Neuvažuje se
Jako chybějící konstrukce a vybavení uvádím i ty, které si provedl současný uživatel objektu a které lze uvést do původního stavu a jsou ozn.*. 1.Základy včetně zemních prací 2.Svislé konstrukce vč.obv.pláště 3.Stropy a podhledy 4.Krov,střecha 5.Krytina střech 6.Klempířské konstrukce 7.Úprava vnitřních povrchů 8.Úprava vnějších povrchů 9.Vnitřní obklady keramické 10.Schody 11.Dveře 12.Vrata 13.Okna 14.Povrchy podlah 15.Vytápění
Podstandard Standard Standard Standard Standard Standard Standard Standard Standard Standard Standard Neuvažuje se Standard Standard Chybí *
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
6,1 %
4,8 %
5
16.Elektroinstalace Standard 17.Bleskosvod Standard 18.Vnitřní vodovod Standard 19.Vnitřní kanalizace Standard 20.Vnitřní plynovod Standard 21.Ohřev teplé vody Chybí * 22.Vybavení kuchyní Chybí * 23.Vnitřní hygien.vybavení Chybí * 24.Výtahy Chybí 25.Ostatní Chybí 26.Instalace prefa jádra Neuvažuje se Znaky bez označení jsou standardního provedení Chybějící 18,60 % Podstandard 6,10% n = 1,852 x 0,186 + 0,061 = 0,405472 Základní cena za 1m3 obestavěného prostoru 2 669,00 Kč Stanovení koeficientů : Koeficient podle konstrukce K1 : Koeficient podle velikosti zastavěné plochy K2: 0,92 + (6,60 : 381,60) = Koeficient podle průměrné výšky podlaží K3 : 0,30 + (2,10 : 4,00) = Koeficient vybavení stavby K4: /1- (0,54 x n)/ Polohový koeficient K5: Koeficient změn cen staveb Ki : Koeficient prodejnosti Kp : Základní cena upravená Zcu = 2669,00 x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp = Základní cena upravená bez Kp Zcu = 2669,00 x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki =
*
0,9390
*
0,9373
*
0,8250
* * * *
0,7810 0,8500 2,1630 0,5710
2,0 % 1,9 % 4,2 % 1,3 % 4,4 %
1 588,95 Kč/m3 2 782,74 Kč/m3
Zjištění ceny: Pořizovací cena 4056,20 m3 x 2 782,74 Kč Odpočet za opotřebení 85 %
Cena ke dni ocenění
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
(zaokrouhleno)
- Kč
Kč 11 287 349,00 9 594 246,60
Kč 1 693 103,00
b./ Vedlejší stavba: kolna Jedná se o jednoduchou nepodsklepenou stavbu se sklonitou střechou. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Prvky dlouhodobé životnosti jsou původní. Objekt je využíván jako sklad paliva, nářadí a náčiní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená
6
Podkroví: Kód standardní klasifikace produkce:
bez 46.21.19.9..2
Obestavěný prostor: 8,55*5,20 * (2,70 + 3,60)* 0,50
=
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10.Okna 11.Podlahy 12. Elektroinstalace
140,049 m3
standard standard chybí 0,198 bez krovu – plochá střecha standard standard standard bez standard chybí 0,011 podstandard 0,082 chybí 0,058
Podstandard 0,082 Chybějící 0,267 n = 1,852 x 0,267 + 0,082 = 0,576484
Stanovení koeficientů : Koeficient vybavení stavby K4: 1 – 0,54 x n Polohový koeficient K5: Koeficient změn cen staveb Ki : Základní cena Základní cena upravená bez Kp
* * * =
0,6887 0,8500 2,1210 1 250,00 Kč/m3 1 552,00 Kč/m3
Zjištění ceny: Pořizovací cena 140,049 m3 x 1 552,00 Kč Odpočet za opotřebení 85%
Cena ke dni ocenění
-
Kč 217 356,00 Kč 184 752,60
Kč 32 603,40 Cena nákladová staveb celkem Kč 1 725 706,40 Ocenění výnosovým způsobem
Cena nemovitosti se vypočte podle vzorce CV = N/p x 100 N = roční nájemné upravené p = míra kapitalizace podle přílohy č.16 k Vyhl. (8)
7
Roční nájemné bez služeb 12 000,00 Kč x 12 Snížení o 40% dle § 22 odst.4 0,40 x 144 000,00 Výsledné roční upravené nájemné činí
Kč
144 000,00
Kč
57 600,00
Kč
86 400,00
Míra kapitalizace p = 8 Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV=N/p x 100
= Kč
Cena CV
1 075 000,00
Kč 1 075 000,00 Výpočet ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu
Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti dle přílohy č.17 tab.1 Skupina D – stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti CV je menší než CN pak C = CV + 0,10 R R = | CV - CN | CV = cena stavby zjištěná výnosovým způsobem = 1 075 000,00 Kč CN = cena staveb zjištěná nákladový způsobem bez Kp = 1 725 706,40 Kč R = / 1 075 000,00 – 1 725 706,40/ 0,10 x R = 65 070,60
= 650 706,40
C = CV + 0,10 R = 1 075 000,00 + 65 070,60 = 1 140 070,40 Kč
Cena ke dni ocenění (zaokrouhleno)
Kč 1 140 070,40
e./ Pozemky
( ocenění dle § 28Vyhl.) Cp = základní cena 1 m2 pozemku ve Vilémově je odvozena ze vzorce: Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414, kde a je počet obyvatel dle malého lexikonu obcí (Vilémov má uvedeno 980 obyvatel) Pak a = 1000 Cp = 35,00 Kč Úprava ceny podle přílohy č.21 - možnost napojení na plyn - negativní účinky okolí –hluk a prach od silnice Cena po úpravě st.p.č. 17/1
35,00 Kč
+ 10 % - 10 %
8
576 m2 x 35,00 Kč x Ki = 2,163 x Kp = 0,571
Kč
Pozemky celkem (zaokrouhleno)
Kč
24 899,071
24 899,10
Rekapitulace ceny nemovitosti cena dle cenového předpisu a.) Dům č.p.54 b.) Pozemky
Kč Kč
součet
Kč
Zjištěná cena nemovitosti celkem (zaokrouhleno)
1 140 070,40 24 899,10 1 164 969,50
Kč 1 164 970,00
Slovy:jedenmilionjednostošedesátčtyřitisíceadevětsetsedmdesátkorunčeských
Stanovení ceny v místě a čase obvyklá - tržní Jedná se o nemovitost situovanou v dobré pozici v obci. Pozemek je vymezen svými hranicemi na mapě dle katastru nemovitostí. Ve smyslu zadání se budu zabývat definováním tržní ceny – hodnoty (Market Value) konkrétního pozemku. Je třeba zdůraznit, že v rámci definic užívaných v EU se jedná o „odhadnutou“ hodnotu což vyplývá z této definice: „tržní hodnota je odhadnutá částka,za kterou by měl být nemovitý majetek směněn mezi k prodeji ochotným prodávajícím a ke koupi ochotným nabyvatelem, a to v době přiměřené pro prodej, v rámci transakce v obvyklém obchodním styku, přičemž každá ze stran jedná se znalostí věci, obezřele a aniž by na ní byl vyvíjen nátlak.“ Pro odhadnutí konkrétní částky budu vycházet ze skutečnost, že v okolních obcích bylo realizováno několik obchodů s objekty podobného využití, konkrétní částky nejsou zveřejněné. Trh kopírují nabídky realitních kanceláří, které jsou veřejně dostupné na internetových serverech. Tyto informace lze analogicky použít. Přímo v obci Vilémov, není v nabídce žádná podobná nemovitost. Pro porovnání beru nemovitosti v obcích okresu Havlíčkův Brod a ze sousedních okresů Středočeského kraje . Nabídkové listy jsou přílohou posudku p.č. lokalita Popis nemovitosti 1
Jimramov
2
Bory
Plocha Cena Kč proklamovaná m2 Objekt vhodný k rekonstrukci na 800 m2 990 000,00 ubytování – hotel s restaurací Restaurace + byt 350 m2 3 199 000,00
9
3 4 5
Košetice Rozsochy Týnec n. L. Vilémov
Restaurace,sál, malý byt Restaurace + 3 byty Restaurace,sál Posuzovaný objekt
260 m2 1 330 m2 610 m2 600 m2
2 096 000,00 2 500 000,00 1 090 000,00
Z průměru z dosahovaných cen a zohledněním jejich technického stavu pak stanovuji,po konzultaci v realitních kancelářích a s porovnání vlastní databáze lze stanovit v rozmezí 1 800 000,00 až 2 000 000,00 Kč. Beru v úvahu ui skutečnost, že do objektu investoval současný nájemce objektu.
Jako cenu tržní stanovuji cenu dosažitelnou na trhu s nemovitosti na Kč 1 900 000,00 slovy: jedenmilionadevětsettisíckorunčeských
Z NALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, č.j.Spr 2818/1978 ze dne 26.9.1978 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4659 – 97/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji podle připojené likvidace, na základě dokladu číslo 97/2010.
3 x objednatel 1 x archiv znalce V Liberci dne 26.6.2010
10
Celkový pohled
Pohled z boku
11
Pohled zadní do dvora
Pohled zadní z ulice
12
Ukázka vlhkého zdiva
Ukázka poškození střechy
