VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií
ČSOB Hypotéka Bakalářská práce
Autor: Jana Pallendalová Vedoucí práce: Ing. Magda Morávková Jihlava 2012
Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou hypotečního financování. Teoretická část obsahuje obecnou charakteristiku hypotečního úvěru a podrobný popis hypotečních produktů nabízených v Československé obchodní bance, a.s. V praktické části je blíže popsán postup při zpracování úvěru a dále pak srovnání s konkurencí na konkrétním případu.
Klíčová slova hypoteční úvěr/ banka /hypoteční zástavní list/ úroková sazba/ fixace/ žádost o úvěr/ bonita/ zajištění/ nemovitost/ zástavní právo/ čerpání/ splácení/ předhypoteční úvěr/ refinancování/ státní podpora/ riziko/ objem/ odhad/ žadatel/ dostupnost/ ručitel/ účet/ pojištění/
Annotation
This bachelor thesis deals with the issue of mortgage financing. The theoretical part contains the general characteristics of the mortgage loan and a detailed description of mortgage products offered by ČSOB, a.s. The practical part describes the procedure for processing the loan with details and continues by comparison with the competition on one example.
Look Word mortgage/bank/hypothecary letter of hypothecation/ interest rate/ fixation/ pleas for credit/ ensuring / real property/ lien/ pumping/ amortization/ before - hypothecary credit/ refunding/ state support/ hazard/ capacity/ guarantee/ account/ insurance
estimate/ applicant/ availibility/
Poděkování
Ráda bych poděkovala své vedoucí bakalářské práce Ing. Magdě Morávkové za rady a připomínky, které mi pomohly při jejím zpracování. Dále patří mé díky kolegům z úvěrového oddělení Československé obchodní banky, a.s. a zaměstnancům konkurenčních společností za jejich čas při vypracování modelových hypotečních úvěrů. V neposlední řadě díky také mojí rodině za podporu.
Čestné prohlášení
Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ.
V Praze dne 7. 12. 2012 Jana Pallendalová
Obsah
1. Úvod .......................................................................................................................10 2. Úvěry a Úvěrový trh ................................................................................................11 2.1 Definice úvěru .......................................................................................................11 2.2 Druhy úvěru podle formy poskytnutí a splácení .....................................................11 2.3 Úvěrový trh ...........................................................................................................12 3. Hypoteční úvěry obecně ..........................................................................................13 3.1 Definice hypotečního úvěru a právní úprava ..........................................................13 3.2 Hypoteční zástavní listy .........................................................................................13 3.3Historie hypotečního úvěr .......................................................................................14 3.4 Vývoje hypoték v roce 2012 a výhled do 2013.......................................................16 3.5 Hlavní kritéria úvěru ..............................................................................................17 3.5.1 Doba splatnosti hypotéčních úvěrů......................................................................17 3.5.2 Výše hypotéčního úvěru .....................................................................................18 3.5.3 Úroková sazba ....................................................................................................19 3.6 Účel úvěru ............................................................................................................20 3.6.1 Účelová hypotéka ...............................................................................................20 3.6.2 Americká hypotéka .............................................................................................20 3.7 Státní podpora hypotéčních úvěrů v ČR .................................................................21 4. ČSOB hypotéka .......................................................................................................22 4.1 Základní parametry................................................................................................22 4.2 Žadatel, rozhodující osoba .....................................................................................22 4.3 Posouzení ekonomické situace žadatele .................................................................23 4.3.1 Akceptovatelné příjmy ........................................................................................23 4.3.2 Faktory posouzení schopnosti splácet .................................................................26 4.3.3 Předschválená splátka .........................................................................................26
4.4 Zajištění úvěru .......................................................................................................27 4.5 Produkty a služby ..................................................................................................27 4.5.1 Účelový hypoteční úvěr základní - Služba do 70% ZHN .....................................27 4.5.2 Služba do 85% ZHN ...........................................................................................27 4.5.3 Služba do 100% ..................................................................................................28 4.5.4 Předhypoteční úvěr .............................................................................................28 4.5.5 Americká hypotéka – neúčelový hypoteční úvěr .................................................29 4.5.6 Služba Doplňková část........................................................................................29 4.5.7 Hypotéka bez dokládání příjmů ..........................................................................29 4.5.8 Bonusová hypotéka.............................................................................................30 4.5.9 Mimořádná splátka 10% .....................................................................................31 4.6 Úroková sazba a fixace ..........................................................................................31 4.7 Způsob čerpání ......................................................................................................32 4.8 Splácení hypotéky .................................................................................................32 4.9 Pojištění úvěru .......................................................................................................32 4.9.1 Pojištění úvěru (životní pojištění) .......................................................................32 4.9.2 Pojištění majetku ................................................................................................33 5. Praktická část ..........................................................................................................34 5.1 Proces poskytnutí hypotečního úvěru .....................................................................34 5.2 Srovnání největší konkurence na příkladu ..............................................................36 5.2.1 Modelový příklad ČSOB ....................................................................................37 5.2.2 Modelový příklad Komerční banky .....................................................................38 5.2.3 Modelový příklad České Spořitelny ....................................................................40 5.2.4 Modelový příklad Unicredit Bank .......................................................................41 5.3 Základní rozdíly ....................................................................................................44 5.3.1 Československá obchodní banka .........................................................................44
5.3.2 Komerční banka..................................................................................................44 5.3.3 Česká spořitelna..................................................................................................45 5.3.4 Unicredit bank ....................................................................................................46 6. Závěr .......................................................................................................................47 7. Zdroje:.....................................................................................................................48 8. Přílohy: ...................................................................................................................49
1. Úvod Hypoteční úvěr patří v dnešní době mezi nejoblíbenější a nejčastější úvěrový produkt. Pro mladé rodiny je mnohdy jediným řešením jak si pořídit vlastní bydlení. Mnoho dalších ho využívá k investičnímu záměru nebo k řešení složité životní situace. Samozřejmě by pro každého bylo nejlepší financovat tuto nákladnou potřebu z vlastních prostředků, jenže naspoření celé částky, je prakticky nemožné. Převážná většina nabytí vlastní nemovitosti je tedy financována pomocí hypotečního úvěru. K oblibě v současnosti také přispívají nízké úrokové sazby, které se na trhu nabízí. Vyznat se v nabídkách bank a rozhodnout, která je danou chvíli nejlepší, může být někdy pro klienta nadlidský úkol. Cílem práce je přiblížit nabídku služeb poskytovaných v oblasti hypotečního financování v ČSOB, a.s. a srovnání s konkurencí. Bakalářská práce má dvě části. V první, teoretické části je také definován hypoteční úvěr v obecné rovině a jeho historický vývoj. V druhé části je porovnání jednotlivých konkurenčních nabídek na konkrétním případu. Jsou zde použity modelové příklady, které vypracovali pracovníci přímo na pobočkách. Pokusím se ukázat způsob, jakým si zvolit tu nejlepší nabídku. Důvodem proč jsem si zvolila dané téma je také moje praxe v Československé obchodní bance, a.s.
10
2. Úvěry a Úvěrový trh
2.1 Definice úvěru ,,Úvěr je formou dočasného postoupení zboží nebo peněžních prostředků věřitelem, na principu návratnosti, dlužníkovi, který je ochoten za tuto půjčku po uplynutí nebo v průběhu doby splatnosti zaplatit určitý úrok ve formě peněžité prémie.“ 1
Úvěr se uzavře sepsáním úvěrové smlouvy mezi poskytovatelem a příjemcem (fyzická/právnická osoba, která se stává dlužníkem). Úvěry poskytují nejčastěji banky, které si zajišťují významnou část svých příjmů.[8] Žadatel musí splnit určité podmínky pro poskytnutí dané půjčky. Banka si například zjistí u klienta jeho osobní údaje a finanční situaci. U právnických osob se posuzuje podíl vlastního a cizího kapitálu společnosti.[8]
2.2 Druhy úvěru podle formy poskytnutí a splácení Zbožové úvěry Jedná se o úvěry poskytnuté a splácené ve zboží Obchodní úvěry Úvěry poskytnuté ve zboží a splácené v penězích Revolvingové úvěry Zvláštní forma úvěru, kde postupné splácení ovlivňuje možnost opětovného čerpání
1
Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit. 2012-12-09]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/%C3%9Av%C4%9Br
11
Peněžní úvěry Skutečné půjčení peněz, i když nejčastěji v bezhotovostní podobě. Patří sem například kontokorentní úvěr, provozní úvěr, investiční úvěr, eskontní úvěr, hypotéční úvěr, spotřebitelský úvěr.
Závazkové úvěry a závazky Zde banka ručí za svého klienta a případně hradí jeho závazek. Např. akceptační nebo avalový úvěr.[8]
2.3 Úvěrový trh Na úvěrovém trhu probíhá pohyb kapitálu na úvěrovém principu mezi bankami a nebankovním sektorem. Spadají sem i vzájemné obchody mezi bankami, např. půjčky Centrální banky bankám obchodním. Jde převážně o střednědobé a dlouhodobé vklady, které finanční instituce s relativně dlouhodobějším přebytkem zdrojů poskytují subjektům, jejichž situace je opačná. Obchody na úvěrovém trhu nemají vzhledem k individuálnímu charakteru jednotná pravidla. Přesto se řídí platnými normami pro obchodní vztahy. [9]
12
3. Hypoteční úvěry obecně 3.1 Definice hypotečního úvěru a právní úprava
Základním předpisem je zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., především § 28 až 30. Hypoteční úvěr je zde definován jako ,,úvěr, jehož splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavené, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti.“ 2 V zákoně se dále uvádí, že úvěr lze považovat za hypoteční dnem vzniku zástavního práva.
3.2 Hypoteční zástavní listy
Jedná se o dluhopisy jejichž jmenovitá hodnota, včetně úroků je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní listy vydávají pouze banky podle zvláštního právního předpisu se sídlem v České republice.
3
Hypoteční zástavní listy jsou jedním ze zdrojů, kterými banky získávají prostředky, ze kterých dále poskytují úvěry. Hypoteční zástavní listy jsou pro investory atraktivní. Jedná se o jistý cenný papír, se kterým je spojeno minimální riziko jeho nesplacení. Emitující banka za něj ručí a navíc jištěn zastavenými nemovitostmi. Výnosy z hypotečních listů jsou nezdaněny, stát z tohoto dluhopisu nepožaduje daň. [3]
2 3
§ 28 odst. 3 zákon č. 190/2004 Sb. § 28 zákon č. 190/2004 Sb.
13
3.3Historie hypotečního úvěr Hypotéka patří k nejstarším typům úvěrových prostředků, již od středověku patří nemovitosti k oblíbeným zárukám. Hypoteční úvěry vznikly ze skupiny úvěrů, jejichž splácení bylo zajištěno zástavou nemovitosti. Pozemky či jiné stavby se používají hlavně z toho důvodu, že si je dlužník nemůže přesunout či schovat mimo dosah věřitele. Dalším důvodem je, že jejich hodnota může postupem času růst. Nemovitosti sloužily k zajišťování nejrůznějších finančních operací. Například ve Francii v 18. století sloužila panovníkova půda jako záruka emise svého druhu papírových peněz – asignátů. Ve starověku byla zástavou nejčastěji zemědělská půda, ta byla zárukou obživy a hlavním zdrojem bohatství. Teprve s rozvojem měšťanstva, živnostenské a řemeslné výroby a s růstem jejich životní úrovně dostaly jako nemovitostní záruky i stavby, které sloužily k bydlení a k provozování řemesel. V této době byl zaznamenán vznik hypotečních bank a rozvoj hypotečního bankovnictví. První hypoteční domy vznikly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století. V Čechách vznikla první fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století, a to Hypoteční banka Království českého v Praze založená v roce 1865. Hlavním důvodem jejího založení bylo získání úvěru na domovní a pozemkový majetek. V tehdejším Československu se v období mezi světovými válkami hypoteční bankovnictví změnilo po vzoru Rakouska a Německa na tvz. zemské banky, které fungovali jako veřejnoprávní ústavy. Zemské banky vydávali schválené zástavní listy, které dlužník prodával tomu, kdo měl zájem tímto způsobem zhodnotit své prostředky.
Vedle Hypoteční banky české zde působily Zemská banka Království českého v Praze, Hypoteční banka Markrabství moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě.
14
Rozvíjí se zástavní právo, což vedlo k tomu, že se hypoteční banky začaly pouštět i do operací se zástavním právem k věcem movitým. Byly to například dopravní prostředky, hospodářské zvířectvo, atd. Od zástavního práva k věcem se banky dále přesunuly na hypoteční bankovnictví zaměřené na bytovou výstavbu a na podporu podnikatelských aktivit. 4 Za první republiky patřil český hypoteční trh k nejrozvinutějším v Evropě. K přerušení dochází během 20. století po vzniku protektorátu Čechy a Morava a později komunistického režimu. V této době došlo k centralizaci bankovnictví a omezení soukromého vlastnictví, což vedlo k úplnému zániku hypotečního bankovnictví. Snaha o poskytování hypotečních úvěrů se znovu objevila už v roce 1990 s přijetím zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který vymezoval pojem hypotečních zástavních list. Ještě však neexistovaly dostatečné legislativní podmínky k poskytování hypotečních úvěrů a nebylo dostatečně upraveno zástavní právo. Prvním velkým impulsem pro vznik hypotečního financování byl až zákon č. 84/1995 Sb., zvaný zákon „hypoteční“, který novelizoval zákony č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. Rozhodující byla ale až novela zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů a novela zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, které definují hypoteční úvěr, zdroje jeho krytí, všeobecný rámec pravidel jeho poskytování. Ostatní novely zákonů, které s vztahují k hypotečnímu úvěru, upravují zejména podmínky pro zabezpečení přednostního uspokojování pohledávek z hypotečních úvěrů, zajišťovaných zástavním právem, před pohledávkami ostatních subjektů majících své pohledávky u dlužníka. 5
4 5
Pavelka, F., Opltová, R., Hypoteční úvěr, PP AGENCY, Praha 1996, s. 5, 6 Pavelka, F., Opltová, R., Hypoteční úvěr, PP AGENCY, Praha 1996, s. 7
15
3.4 Vývoje hypoték v roce 2012 a výhled do 2013
www.hypoteky-srovnani.eu. In: [online]. [cit. 2012-11-28]. Dostupné z: http://hypotekysrovnani.eu/vyvoje-hypotek-v-roce-2012-a-vyhled-do-2013/
Na grafu je znázorněn vývoj úrokové sazby za poslední rok. Od září roku 2011 nabízejí banky klientům hypotéky s úrokovou sazbou pod 4%. Naposledy byla tato úroveň v roce 2005, ale pouze na půl roku. V letošním roce banky ještě zlevnily a v současné době se úrok za určitých podmínek může pohybovat i pod 3%. Česká Republika tak zažívá historicky nejdelší období levných hypoték. Hlavní důvod je snížení repo sazby Českou národní bankou na 0,25% a velké konkurenční tlaky. Není vyloučeno, že úrokové sazby nebudou i nadále klesat. V následujícím roce můžeme očekávat stejnou výši úrokových sazeb, ČNB ani banky o zdražování zatím neuvažuji. Kupující navíc poznali, že ceny nemovitostí jsou momentálně na svém minimu a začíná se probouzet i realitní trh. Výhodné úrokové sazby budou hojně využívané také k refinancování hypoték.[6]
16
3.5 Hlavní kritéria úvěru 3.5.1 Doba splatnosti hypotéčních úvěrů
Splatnost úvěru je doba, po kterou je klient povinen hradit bance splátky úvěru, tzn. jistinu spolu s úrokem. Délku této doby si zvolí klient podle svých možností, musí přitom splňovat podmínku jeho věku, tzn. úvěr by měl splatit do svých 70-ti let. Nejčastěji se pohybuje od 5 do 30 let, čím je delší doba splatnosti, tím je nižší splátka a naopak. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Dobu splatnosti ovlivňuje schopnost klienta splácet úvěr po celou dobu jeho splatnosti a zároveň životnost nemovitosti, na které je zástavní právo (slouží k zajištění úvěru). Také v případě účelového úvěru, by neměla doba splatnosti být delší než životnost předmětu financování. Dalším významným faktorem, který určuje dobu splatnosti je ekonomická situace klienta. S tím jak roste doba splatnosti sice klesá výše jednotlivých splátek (tedy úvěrové zatížení klienta), zvyšuje se ale objem celkově splacených úroků.[7] ,,Vliv doby splatnosti na výši anuity se ovšem postupně snižuje (mezní snížení splátky v důsledku přírůstku doby splatnosti se snižuje). O významnějším poklesu splátek lze hovořit přibližně do 20-25 let splatnosti, další růst doby splatnosti se ve výši splátek již projeví nevýznamně, na druhé straně ovšem rostou celkové zaplacené.“ 6
6
DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankére a klienty. Praha: Linde, 2005.
17
3.5.2 Výše hypotéčního úvěru Výše hypotečního úvěru je omezena dvěma základními faktory, které jsou pro banku stěžejní. Nejprve se ověřuje disponibilní zdroj klienta a tedy jeho schopnost splácet. Vzhledem k tomu, že zárukou u hypotečního úvěru je zástava nemovitosti, je druhým hlavním faktorem cena nemovitosti.
Disponibilní zdroje: Hypotéční úvěr musí být stejně tak jako i jiné druhy úvěrů primárně splácen z příjmů klienta. Banka tedy vyžaduje, aby klientovi příjmy byli dostatečné a dávaly předpoklad k řádnému splacení úvěru po celou dobu jejich splatnosti.
Cena nemovitosti: Cena nemovitosti je zároveň cena zástavy, resp. tzv. zadržitelné hodnoty. Jedná se o částku, za kterou by bylo nejpravděpodobněji možné danou nemovitost prodat v případě, že by klient nebyl schopen řádně splácet poskytnutý hypotéční úvěr. Z toho plyne, že hypotéční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a jeho výše nemůže překročit cenu zástavy. Banky by neradi přistoupili na nižší zástavní hodnotu, naopak spíše požadují, aby cena zastavené nemovitosti byla vyšší, než je výše poskytnutého úvěru. V praxi je tak běžně úvěr poskytován jen do určitě výše ceny zastavené nemovitosti. Přičemž ceny nemovitostí se stanovují velmi opatrně, aby v případě jejich prodeje byla splacena celá pohledávka vůči bance.[7]
18
3.5.3 Úroková sazba V bankovním slovníku je úrok a úroková sazba definována jako „částka, kterou je dlužník povinen platit věřiteli z jeho pohledávky, stanovená určitým procentem z dlužné částky za určité období, např. za rok – úrok p.a. (per annum). V tržním hospodářství je úrok cenou peněz (kapitálu), která se utváří na trhu a vyjadřuje vztah k poptávce a nabídce peněz.“ 7 Výše úrokové sazby je závislá na tom, jak dlouho bude pevná a kdy se změní. Pokud klient chce mít nižší úrokovou sazbu, bude mít i kratší dobu fixace. Volí-li klient větší jistotu a chce si úrokovou sazbu pohlídat na dlouho dopředu, musí si připlatit.[3] ,,Tato logika vyplývá i z vlastnosti kapitálového trhu a jeho výnosové křivky. Dluhopisy s delší dobou splatnosti mají větší výnos než dluhopisy s kratší dobou splatnosti. Přesně stejnou logiku promítají banky do úrokových sazeb úvěrů.“ 8
Pokud se po čase mění úroková sazba, mění se také výše anuitní splátky. Pro výpočet těchto splátek použijeme následující vzorec, kde K0 - výše poskytnutého úvěru n – doba splatnosti v letech i – úroková sazba vyjádřená jako desetinné číslo A = K0 * [ i*(1+i)n/ (1+i)n-1]
[7]
7
BENEŠ, Václav, Petr DVORÁK, Miroslav KOŠTEL, Ondrej KVACEK, Zbynek REVENDA a Michaela SKOLKOVÁ. Bankovní a financní slovník. Vyd. 1. Praha: Svoboda-Libertas, 1993, 157 s. ISBN 80-205-0357-9., str. 139
8
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení, Garda, 2005, 123 s. ISBN 80-247-1097-8, str. 40
19
3.6 Účel úvěru Hypoteční banky nabízejí dva typy úvěru: 3.6.1 Účelová hypotéka
Banka u tohoto typu požaduje od klientů doložit účel úvěru, přičemž se může jednat o: •
Koupi nemovitosti (i koupi vlastnického podílu) – zástavě však celá nemovitost
•
Koupi družstevního podílu
•
Výstavba, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí
•
Refinancování půjček a úvěrů
•
Vypořádání majetkových poměrů (SJM po rozvodu, dědictví apod.)
•
Projekty, inženýrské činnosti a zařízení staveniště
•
Nemovité příslušenství objektu (např. garáž, krb, oplocení, příjezdová komunikace, sauna, bazén, apod.)
•
Koupi stavebního pozemku
3.6.2 Americká hypotéka
Také u tohoto typu úvěru je poskytnutí podmíněno zástavou nemovitosti. Banka ale nesleduje na co klient prostředky použije, jedná se o tzv. úvěr na cokoliv. Tato úleva sebou nese o poznání vyšší úrokovou sazbu.
20
3.7 Státní podpora hypotéčních úvěrů v ČR
Stát se snaží p omáhat občanům k získání vlastního bydlení. Podpora k hypotečnímu úvěru je jedna z forem podpory státu. Státní podpora může být různá, v uplynulých letech se její podoba často měnila.
V současné době vypadá pomoc státu takto: •
Poskytuje příspěvek k úrokům.
•
Nabízí se možnost pro fyzické osoby odečíst ze základu daně z příjmů částku rovnající se úrokům zaplaceným za zdaňovací období z hypotéčního úvěru. Podmínkou je že úvěr musí být poskytnutý a použitý na financování bytových potřeb. Za zdaňovací období lze snížit základ daně maximálně do výše 300tis. Kč 9
•
Stát dále poskytuje osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmu. Tím se snižují náklady na refinancování hypotečních úvěrů a může se projevit pozitivně na výši úrokové sazby.[7]
Při uplatnění nezdanitelné částky dvěma či více členy domácnosti pak hodnotu příslušného podílu této maximální částky připadajícího na každého z nich.
9
21
4. ČSOB hypotéka 4.1 Základní parametry ČSOB hypotéka je produkt vytvořený speciálně pro stávající i nové klienty ČSOB. Zahrnuje komplexní obsluhu na jednom místě. Zajištění běžného účtu, odhadce, pojištění, výpisů z Katastru nemovitostí, apod. Poskytuje se výhradně žadatelům fyzickým osobám žádajícím pod rodným číslem. Objekt úvěru se může nacházet i mimo území České Republiky, 10 musí být určený k ,,osobnímu užívání“. 11
4.2 Žadatel, rozhodující osoba Žadatelem o ČSOB hypotéku může být: •
fyzická osoba
•
osoba zletilá a způsobilá k právním úkonům
•
osoba v produktivním věku po celou dobu splácení hypotéky. V případě dvou a více žadatelů je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval žadatel, který má příjem dostačující na splacení min 50% splátky.
•
společně mohou žádat maximálně 4 osoby12
•
alespoň jeden z žadatelů musí být vlastníkem nebo nabýt vlastnické právo k nemovitosti, která je objektem úvěru.
•
osoba bez pochybností, důvěryhodná
Rozhodující osoba: •
osoba na rozhodujícím místě při syringu
•
osoba, která má ze skupiny žadatelů nejvyšší příjmy
10
ne pokud jde o zástavu u HU do 100% k vlastnímu bydlení 12 max. ze dvou domácností 11
22
4.3 Posouzení ekonomické situace žadatele 4.3.1 Akceptovatelné příjmy Banka po klientech požaduje příjem trvalý, stabilní a dostatečný. Pokud jsou příjmy rozhodující osoby dostatečné pro splácení, nedokládají se příjmy ostatních žadatelů. 13 •
příjem ze závislé činnosti
•
příjem z podnikání
•
příjem z pronájmu
•
příjem ze zahraničí
•
ostatní příjmy
Příjmy ze závislé činnosti Příjem ze závislé činnosti se dokládá ,,potvrzením o výši příjmu“. Klient musí mít odpracované období min. 3 měsíců. Nelze příjem akceptovat ve zkušení době či výpovědní lhůtě. U zkušební doby je možné příjem započítat, pokud klient doloží pracovní historii za min 2 roky. 14 Pracovní smlouva na dobu určitou musí být delší než na 1 rok nebo 1krát obnovena. Konec ne dříve než za 3 měsíce. Klient má povinnost dokládat novou pracovní smlouvu. Pokud si klient vyplácí mzdu z firmy, kterou vlastní z více jak 50%, banka sleduje ekonom. situaci celé firmy. 15 V případě, že je příjem vyplácen v hotovosti, dokazuje se nejčastěji předložením evidenčního listu důchodového pojištění a výpisy z účtu s hotovostními vklady na účet klienta za min. poslední 3M.[4] s výjimkou OSVČ, u manželů stačí bezdlužnost. evidenční list důchodového zabezpečení, zápočtový list 15 Dokládají se dvě daňové přiznání 13 14
23
Příjmy z podnikání Podnikatelská činnost musí trvat déle jak 6 měsíců. Klient prokazuje své příjmy předložením daňového přiznání. •
od 1.1 do 31.3. banka akceptuje DP z předminulého roku spolu s potvrzením o bezdlužnosti.
•
od 1. 4. se předkládá DP minulého roku, včetně dokladu o zaplacení daně.
Dokládá se: •
daňové přiznání za dva roky včetně příloh
•
oprávnění k podnikání
•
bezdlužnost
•
případné doklady o poskytnutých úvěrech, ručení, atd.
Příjmy z nájemného ,,K výši nájmu musí být doloženo ,,stanovisko útvaru Oceňování majetku“ 16 či ,,modelová hypotéka“ u bytových jednotek. V případě, že bude nájemné stanovené tímto útvarem nebo Modelovou hypotékou odlišné od nájemného uvedeného v nájemní smlouvě, vezme se pro výpočet příjmů ta nižší hodnota.“[4] Pro účely hypotečního úvěru nelze akceptovat příjem z pronájmu pouze jedné místnosti v rodinném domě či bytě. 1. Existující nájemní smlouvy, již zahrnuté v DP = 70%, max. čistý příjem z DP 2. Existující nájemní smlouvy ještě nezahrnuté v DP = 50% 3. Budoucí nájemná smlouvy = 50% (smlouvy musí být uzavřena do 1. Splátky po vyčerpání HU). Dokládá se:
16
•
Nájemní smlouva
•
List vlastnický
•
Daňové přiznání (má-li ho klient již k dispozici)
neplatí u regulovaného nájemného
24
Příjmy ze zahraničí Banka akceptuje stejné druhy příjmů jako u příjmů v České Republice, ovšem vhodnost jednotlivých zemí posuzuje individuálně. Výpočet příjmu: Aktuální kurz ČNB (deviza střed) ke dni převzetí kompletní úvěrové žádosti. Z vypočteného příjmu banka akceptuje 85% 17 Dokládá se: •
Pracovní povolení, pokud klient nemá v dané zemi trvalý pobyt
•
Pracovní smlouva – na dobu neurčitou, jinak je třeba doložit nepřetržitý příjem za celý 1 rok
•
Výpisy z účtu za min. 6M
•
U dokumentů soudní překlad s tlumočnickou doložkou (ne u AJ, NJ a RJ)
•
Pokud klient podniká v zahraničí, dokládají se stejné podklady jako u podnikání v ČR + popis rozdílů u účetnictví
Ostatní příjmy Mezi ostatní příjmy spadají stávající příjmy jako důchody a příspěvky. Jsou uznatelné pouze za předpokladu jejich stálosti a stability. Tyto příjmy nesmí pro počítání bonity klienta přesáhnout více jak 50% z jeho celkových příjmů, tzn. obchod na nich nesmí být postaven. Příklady: 1. Rodičovský příspěvek, odměny pěstouna 2. Doživotní důchody a renty 3. Invalidní důchody (pouze 3. Stupně) 4. Přídavky na bydlení pro vojáky Posledním možným je příjem z podílů na hospodářském výsledku společnosti. Při prokazování musí klient doložit daňové přiznání včetně účetní závěrky za poslední dvě období a zápis z valné hromady o rozdělení zisků společníků.
17
platí i pro Slovensko
25
4.3.2 Faktory posouzení schopnosti splácet Při modelování hypotečního úvěru se bere v úvahu: •
Životní minimum, které je automaticky počítáno modelem na základě zadaného počtu osob v domácnosti. Pokud žádá rodina s dětmi, které jsou závislé na jejich příjmu, počítá se životní minimum dohromady.
•
Výdaje – povinné platby všech spolužadatelů, např. splátky úvěrů již poskytnutých, pojištění nemovitosti, domácnosti, penzijní připojištění, stavební spoření, výživné, atd.
•
Splátka hypotečního úvěru – také automaticky počítáno programem
•
Rezerva (25 – 50% ze splátky úvěru)
Program odečítá všechny faktory od čistého příjmu žadatele. Pokud není příjem dostačující, musí přistoupit spolužadatel, popř. se může prodloužit splatnost nebo snížit výše úvěru. 4.3.3 Předschválená splátka Na základě historie pohybů na běžném účtu vedeném v ČSOB je klientům generovaná tato možnost. Sjednání hypotečního úvěru je zjednodušené a klient nemusí dokládat příjem. Může se použít jakákoliv kombinace výše úvěru, doby splatností a doby fixace při dodržení výše předschválené splátky. Podmínky: •
Maximální doba splácení 30 let
•
Osoba s předschválenou splátkou je hlavním žadatelem a musí pokrýt celou splátku (nelze sčítat)
•
Nutné snížení splátky o splátky úvěrů v jiných bankách
26
4.4 Zajištění úvěru Hypoteční úvěr ČSOB se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti vždy pouze na území České Republiky. Nemovitost musí mít odpovídající zástavní hodnotu (ZH), kterou určí úvěrový specialista. Do zástavy vždy vstupuje celá nemovitost, nikoli pouze její podíl. Evidenční stav musí souhlasit se skutečným stavem. Nutností je také pojištění nemovitosti proti živelným škodám (záplavám a povodním) a proti škodě z vodovodního řadu. Toto pojištění se vinkuluje na celou dobu zajištění. Zástavní právo lze zřídit i k rozestavěné nemovitosti či pozemku. Určení hodnoty zajištění Externí či interní znalec stanoví odhadní hodnotu nemovitosti. Jedná se o tržní cenu, za kterou lze nemovitost prodat v danou chvíli. Tato cena u koupě většinou koresponduje s kupní cenou. U výstavby se cena odvíjí od obchodovatelnosti v dané lokalitě, nikoliv na nákladech. Dále tato cena musí projít Supervizí. U interního odhadu je supervize jeho součástí.
4.5 Produkty a služby 4.5.1 Účelový hypoteční úvěr základní - Služba do 70% ZHN Tato hypotéka vyžaduje, aby klient měl 30% vlastních prostředků. Je nejméně náročná na výši příjmů klienta (Rezerva 25%) •
Doba splatnosti: 5 až 40 let
•
Výše úvěru: minimálně 200 000 Kč, maximální výše není stanovena, vychází z hodnoty zajištění s schopnosti žadatele splácet.
•
Typ nemovitosti: všechny akceptovatelné nemovitosti
4.5.2 Služba do 85% ZHN •
Typ nemovitosti: všechny akceptovatelné nemovitosti
•
Doba splatnosti: 5 až 30 let
•
Výše úvěru: minimálně 200 000 Kč, maximální výše není stanovena, vychází z hodnoty zajištění s schopnosti žadatele splácet. 27
•
Výše úvěru 85% - 70% ZHN lze doplatit kdykoli bez sankce. Jakmile je zůstatek HU do 70% ZHN je při nejbližší obnově snížená sazba.
4.5.3 Služba do 100% Tento druh hypotéky je určen pouze pro bytové účely, tzn. rodinné domy, bytové jednotky, družstevní byty nebo stavební pozemky a to k vlastnímu bydlení. Klientův příjem musí být pro poskytnutí tohoto úvěru min. 30 000,- čistého měsíčně. Banka vyžaduje sjednání životního pojištění. •
Doba splatnosti: 5 až 30 let
•
Výše úvěru: minimálně 200 000 Kč
•
Výše úvěru 100% - 70% ZHN lze doplatit kdykoli bez sankce. Jakmile je zůstatek HU do 70% ZHN je při nejbližší obnově snížená sazba.
•
Rezerva: 50%
4.5.4 Předhypoteční úvěr Slouží pro financování případů, pro které lze financovat hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo. Klient platí pouze úroky z úvěru po dobu maximálně 1 roku. Jakmile vznikne zástavní právo, dochází k refinancování hypotečním úvěrem. Minimální výše je 200 000Kč, maximální 5 000 000Kč. Jedná se o nezajištěný úvěr, úroková sazba je 8,49% p.a. Klient po celou dobu splácí pouze úroky.
28
4.5.5 Americká hypotéka – neúčelový hypoteční úvěr Výše Americké hypotéky je od 200 000 do 5 000 000,-Kč. Maximální částka je do 70% ZHN. Vhodnou zástavou je rodinný dům, byt či pozemek ve vlastnictví žadatele nebo spolužadatele. Klient může kdykoli učinit mimořádnou splátku a to bez sankce. •
Doba splatnosti: 3 až 20 let
•
Sazba: fixace pouze 1, 3 a 5 let
•
Rezerva: 50%
4.5.6 Služba Doplňková část Tato služba se skládá z hlavní a doplňkové části. Celková výše úvěru je součtem obou služeb, přičemž částka nesmí překročit 100% ZHN. Maximální výše doplňkové části je omezena 20% výše úvěru. Výjimkou je kombinace se hypotékou do 100%, kde je maximální částka omezena výší 300 000Kč. Doplňková část nelze kombinovat s Americkou hypotékou a Hypotékou bez dokládání příjmů. Klient si navyšuje hypoteční úvěr o určitou část, která je převedena na jím určený účet. Také doplňkovou část úvěru se klient zavazuje využít účelově. Cílem této služby je získat prostředky na financování neočekávaných výdajů spojených s investičním záměrem nebo na financování jiné účelové investice. [4]
4.5.7 Hypotéka bez dokládání příjmů U této služby jsou ,,příjmy“ založeny na obratech na jednotlivých účtech. Tento produkt je určen pro majetnější osoby, především podnikatele, kteří si optimalizují svá daňová přiznání. Sepisuje se s klientem čestné prohlášení o schopnosti splácet. Spolu s prohlášením předkládá potvrzení o bezdlužnosti vůči Finančnímu úřadu, u OSVČ také vůči ČSSZ.
29
Další dokument je Notářský zápis o uznání dluhu, který klient nemusí sepisovat pokud: Řádně splácí úvěr či hypotéku v ČSOB min 3 roky a předloží 3 výpisy s účtu, s průměrným obratem dostačujícím na pokrytí splátky úvěru, rezervy, životního minima a výdajů rodiny. •
Výše úvěru: min 200 000Kč, max. do 50% ZHN, respektive do 5 000 000Kč.
•
Účel úvěru: koupě, výstavba, rekonstrukce nemovitosti vypořádání SJM při rozvodu a dědictví refinancování úvěrů výhradně od jiných bank a stavebních spořitelen
4.5.8 Bonusová hypotéka Tato služba lez kombinovat s předchozími hypotékami. Banka klientovi odpustí 5% z výše úvěru, pokud zůstane věrný po celou dobu splácení. První polovina bonusu se vyplatí již po 12 letech splácení, zbytek při konečné splatnosti. podmínkou nároku na bonus je minimální délka úvěru 20 let a realizace mimořádné splátky pouze v období změny úrokové sazby do 20 % zůstatku úvěru. Úrokovou sazbu lze fixovat pouze na 3 až 5 let. Při ztrátě nároku na bonus se hypotéka mění na standardní úvěr a neplatí se žádné sankce. Zpětně nevzniká povinnost na vrácení již vyplaceného bonusu.
Další výhody hypotéky •
sleva 0,15 % z úrokové sazby, využívá-li klient běžný účet ČSOB
•
sleva 0,1 % z úrokové sazby při sjednání pojištění úvěru a majetku[2]
30
4.5.9 Mimořádná splátka 10%
Lze také kombinovat s ostatními službami. Klient si předjedná možnosti složit mimořádnou splátku mimo termín změny sazby bez sankce. Výše splátky je max. 10% z aktuální jistiny. Splátku lze učinit 1krát ročně, vždy po uhrazení všech 12-ti splátek. Sjednáním si klient navyšuje úrokovou sazbu o 0,1%. Lze poskytnout při fixacích na 1, 3, 5 a 10 let.
4.6 Úroková sazba a fixace
Výběr typu úrokové sazby závisí na volbě klienta. ,,Fixní sazba - na 1 rok, 3 roky, 5, 10, 15, 20, 25 nebo 30 let. Po dobu zvolené fixace úroku je garantována platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány úrokové podmínky na další období, současně má při změně fixace možnost mimořádnou splátkou splatit hypoteční úvěr nebo jeho část bez sankcí a poplatků“ 18
Garantovaná sazba Úrokové sazby se neustále vyvíjejí a do budoucna se předpokládá jejich růst, proto ČSOB umožňuje klientům zvolit si tzv. Garantovanou sazbu. Úvěr lze prodávat a nemovitost převádět na jinou osobu.
18
HB. [online]. [cit. 2012-11-11]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/slovnicek-pojmu/
31
4.7 Způsob čerpání Po splnění všech podmínek pro čerpání z úvěrové smlouvy jsou uvolněny prostředky na běžný účet. 19 Klient čerpá hypoteční úvěr buď jednorázově nebo postupně. Období čerpání lze navolit na 6 nebo 24 měsíců. Toto období však lze ukončit předčasně dočerpáním, nebo oznámením o nedočerpání.
4.8 Splácení hypotéky Klient splácí po celou dobu trvání závazku stále stejnou výši. Anuitní splátka se vždy skládá ze dvou částí, z jistiny a z úroků. Vzájemný poměr těchto dvou částí se postupem času mění.[1] V den splácení se klientovi inkasuje částka automaticky z běžného účtu vedeného u ČSOB. Datum je stanoveno v úvěrové smlouvě dle přání klienta 4. – 25. Den v měsíci. V období čerpání klient splácí měsíčně pouze úrok z již vyčerpané části. Po ukončení čerpání nastává období splácení. Od této doby se odvíjí konečná splatnost úvěru. První anuitní splátka je až po uplynutí celého měsíce od dočerpání celého úvěru.
4.9 Pojištění úvěru 4.9.1 Pojištění úvěru (životní pojištění) Pojištění úvěru
není povinnou součástí poskytnutí úvěru 20, je ale klientům vždy
doporučováno.
Lze sjednat výhradně k ČSOB Hypotéce a v případě plnění je
oprávněnou osobou banka. Sjednáním si klient může pojistit 25 – 100% nesplacené jistiny, max. výše pojistné částky je 3,5 mil. Kč.
19 20
vždy bezhotovostně povinné u Služby do 100%
32
Nabízí se tyto varianty: •
Varianta 1: smrt + plná invalidita (z důvodu úrazu i nemoci)
•
Varianta 2: smrt + plná invalidita + pracovní neschopnost (pojistné je vypláceno po 60. dni pracovní neschopnosti)
•
Varianta 3: smrt + plná invalidita + pracovní neschopnost + ztráta zaměstnání (pojistné je vypláceno po 40. dni v evidenci o uchazeče na úřadu práce)
Možnost přistoupení k pojištění je do 6 měsíců ode dne sjednání smlouvy. Stejná lhůta platí pro změnu varianty z nižší na vyšší. Naopak lze variantu měnit kdykoli.
4.9.2 Pojištění majetku Sjednává se pojištění domácnosti či nemovitosti a jde o nutnou součást úvěru. Pojistná částka je stanovena na základě reprodukční ceny. Rozsah pojištění: •
Základní (živel, vodovodní škody, pád stromu, kouř,…)
•
Proti povodní a záplavě (podle odhadu či supervize)
•
Odpovědnost z držby nemovitosti (doplňkové volitelné)
•
Proti odcizení a vandalizmu (doplňkové volitelné)[3]
33
5. Praktická část 5.1 Proces poskytnutí hypotečního úvěru 1. krok
Zpracování kalkulace, zadání podkladů
2. krok
Žádost o hypotéku
3. krok
Proces schvalování
4. krok
Podpis smlouvy
5. krok
Čerpání hypotéky
1. etapa – zadání podkladů V této fázi začíná jednání s klientem. Každý případ je ojedinělý a k hledání toho nejvýhodnějšího řešení je třeba si ho dobře vyslechnout a zjistit jeho potřeby. Údaje zadat do modelu, provést kalkulaci a pokusit se najít tu nejlepší variantu pro řešení financování. Pracovník seznámí klienta s celým procesem vyřizování a seznamem podkladů, které musí doložit. Seznam podkladů se také u různých případů liší, základní podklady jsou např.: 1. dva doklady totožnosti 2. Návrh kupní smlouvy 3. Potvrzení o výši příjmu/daňové přiznání 4. výpis z katastru nemovitostí 5. Doklad o rozdělení SJM (viz přílohy)
34
2. Etapa – žádost o hypotéku Dalším krokem je sepsání žádosti o úvěr a shromažďování podkladů. Určuje se vhodná varianta čerpání, klient si vybírá pojištění úvěru a nemovitosti. Navrhuje se vedení účtu pro splácení hypotéky. Ukázku žádosti o úvěr opět najdete v příloze.
3. Etapa - proces schvalování Pokud se klient a banka dohodnou, přichází na řadu zpracování schvalovacího protokolu. Stanovují se také podmínky pro čerpání.
4. Etapa – podpis smlouvy Ve fázi podpisu smlouvy se otevírá klientovi běžný účet, uzavírá se pojištění a probíhá příprava na čerpání hypotéky.
5. Etapa – čerpání Probíhá po doložení všech podkladů pro čerpání. Např. doklad o doložení bezdlužnosti.
35
5.2 Srovnání největší konkurence na příkladu Pro porovnání byli osloveny tři největší konkurenční banky – ČSOB, Komerční banka, a Česká Spořitelna. Další oslovenou bankou je Unicredit Bank. Průzkum proběhl přímo na pobočkách formou tzv. Mystery schopping, při kterém úvěrový poradci vypracovali konkrétní nabídky na koupi stejného bytu. Vybraný byt pro modelovou hypotéku je 3+kk v Praze 9 – Letňanech, ulici Malkovského. Jedná se o byt ve 2. patře novostavby z roku 2007. Výměra 77 m2 s garážovým stáním, osobní vlastnictví. Cena včetně provize realitní kanceláři je 3 250 000,-Kč. Žadatelem je mladý pár, který požaduje hypotéku do 85% ZHN.
Základní parametry úvěru Výše úvěru 2 762 500,Minimální hodnota zajištění 3 250 000,Podíl úvěru na zajištění 85% Délky hypotéky 30 let Typ fixace úroku 5 let pojištění úvěru VAR1
Při srovnávaní nabídek je důležité si uvědomit, že: - je třeba posoudit následující parametry: úrokovou sazbu, poplatek za zpracování, poplatek za správu úvěru a měsíční poplatek za pojištění a v případě potřeby použít rozpočet.
36
5.2.1 Modelový příklad ČSOB
37
5.2.2 Modelový příklad Komerční banky
38
39
5.2.3 Modelový příklad České Spořitelny
40
5.2.4 Modelový příklad Unicredit Bank
41
Srovnání hypotečního úvěru služba
ČSOB
KB
Česká Spořitelna
Unicredit Bank
úroková sazba poplatek za zpracování poplatek za správu úvěru Pojištění úvěru v základu Pojištění domácnosti ocenění BJ
3,39% p.a.
3,79%
3,29%
3,09%
2 900,-
2 900,-
V sazbě
2 500,-
150,-/měs
150,-/měs
150,-/měs
200,- s BU/ 400,-
545,-/měs
688,-/měs
1 030,-/měs
Pouze na 5 let82 875,-
675,-/ročně 3 500,-
353,-/měs 3 500,-
Neuvádí 4 400,-
Neuvádí Nenabízí
Expresní ocenění
Zdarma
Nenabízí
Nenabízí
Nenabízí
ocenění RD
4 500,-
4 500,-
5 400,-
Nenabízí
čerpání úvěru
Zdarma, návrh na vklad 1 500,-
1 500,-
500,- za druhé a každé další čerpání
Zdarma, návrh na vlkad 1 500,-
Měsíční splátka
12 236,-
12 799,-
12 134,-
12 135,-
Z výše uvedeného porovnání vychází podle úrokové sazby nejlépe Unicredit Bank. Pokud bychom se dívali na měsíční splátku, hypoteční úvěr bychom si vybrali jistě v České Spořitelně. Když se podíváme na jednotlivé poplatky a na možnost vyřídit vše přes banku, tak aby klient měl co nejméně starostí, nejlepší nabídku by pro klienta měla ČSOB. Zde bych vyzdvihla možnost expresního ocenění bytové jednotky zdarma, které zde využívá naprostá většina klientů. Pokud bychom spočítali celkový měsíční výdaj pro klienta i s pojištěním a vedením úvěrového účtu, zjistíme že nejlepší nabídku nám přináší ČSOB. V případě České Spořitelny a Unicredit Bank není do výdajů navíc zahrnuto ani základní pojištění domácnosti, které je pro klienta povinné. viz tabulka
Výdaj měsíční splátka
ČSOB 12 236,-
KB 12 799,-
Česká Spořitelna 12 134,-
Unicredit Bank 12 135,-
pojištění úvěru pojištění domácnosti vedení úvěrového účtu Součet měs. Výdajů
545,57,150,12 988,-
688,353,150,13 990,-
1030,neuvádí 150,13 314,-
1 381,neuvádí 200,13 716,-
42
Výsledkem naší úvahy by tedy pro klienta mělo být, že není vždy dobré porovnávat pouze úrokovou sazbu, je třeba dívat se na celkové měsíční zatížení. Každá banka má možnost udělit výjimku jak na úrokovou sazbu, tak může odpustit jednorázové poplatky.
Důvodem pro
udělení slevy pro
klienta
je
hlavně
konkurenceschopnost. Slevy se poskytují z bugetu poboček, který mají jednotlivé pobočky k dispozici. Banky se dívají na významnost stávajícího klienta, na možnost získat nové klienty, slevou se také snaží udržet si stávajícího klienta v době refixace. Důležitým faktorem pro schvalování výjimek jsou také parametry jednotlivého úvěru, např. objem.
Výše uvedené modely jsou základní nabídky, ve kterých nebyli tyto slevy uplatněny. Z hovorů s úvěrovými poradci na pobočkách bylo zřejmé, že sazby nemusí být konečné. Například v komerční bance jsme mluvili o možnosti snížit sazbu až 3,2%. V současné době není neobvyklá ani sazba pod 3%. V modelu se dále počítá s vedením běžného účtu u dané banky, proto zde najdeme i možné slevy (pokud je banky nabízí) a je zde započítané nejlevnější pojištění úvěru, které banky mohou nabídnout.
43
5.3 Základní rozdíly V této části jsou uvedeny možné zajímavé nabídky, výhody a nevýhody jednotlivých bank. 5.3.1 Československá obchodní banka
Velkou výhodou ČSOB je možnost sjednání velice levného pojištění. ČSOB nabízí klientům expresní ocenění bytové jednotky zdarma. Do smlouvy se může zahrnout zdarma mimořádní splátka 10% jednou ročně, viz. modelový příklad hypotéky. Bez této služby by vycházela úroková sazba naprosto stejně. Sleva 0,10% pokud si klient sjedná pojištění u ČSOB. Sleva 0,15% pokud si klient posílá na účet 1,3 násobek měsíční splátky.
5.3.2 Komerční banka
Komerční Banka a ČSOB poskytují v oblasti hypotečního financování hodně podobné služby. Jejich sazby jsou fixní a při srovnávaní nabídek těchto dvou bank je důležité si uvědomit, že: - je třeba posoudit následující parametry: úrokovou sazbu, poplatek za zpracování, poplatek za správu úvěru a měsíční poplatek za pojištění a v případě potřeby použít rozpočet. 44
Minimální úrokové sazby jsou podmíněny slevou 0,30 %, při které se klient zavazuje setrvat v KB minimálně 2 fixační období. Pokud toto klient z jakéhokoliv důvodu p oru ší a úvěr splatí, zvýhodnění musí vrátit. Zvýhodnění je možné poskytnout pro fixace 3 roky a více.
5.3.3 Česká spořitelna
Pojištění České Spořitelny je jedno z nejdražších na trhu, proto je třeba jej vždy zahrnout do měsíční splátky a srovnávat celkové měsíční zatížení. Také jednorázové poplatky za služby je třeba vždy rozpustit do fixace a navýšit o ně celkové měsíční zatížení. Úrokové zvýhodnění ve výši 0,30 % třeba odečíst z nabídky klienta, který nechce retenční produkt. Výhody ČS: Poplatek za zpracování je zdarma. Zajímavé doplňkové služby: •
Mimořádné splátky až 20 %, variabilita splátek), tzn. větší flexibilita pro klienta.
•
Speciální možnost pro financování montovatných domů a v případě výstavby umožňuje vyčerpat o 500 tis. Kč více než je první stanovená zástavní hodnota nemovitosti.
45
5.3.4 Unicredit bank
Nevýhody: Poplatek za úvěrový účet (správa úvěru) je dražší o 50 Kč oproti ostatním bankám (stojí 200 Kč). V případě, že si klient nezřídí běžný účet v UCB, tak je poplatek za úvěrový účet (správa úvěru) 400 Kč měsíčně. Pojištění UCB je také jedno z nejdražších na trhu, proto je jej třeba vždy zahrnout do měsíční splátky a srovnávat celkové měsíční zatížení. Pro uznání slevy za pojištění si klient musí vzít jednorázové pětileté životní pojištění. Klient tak musí zaplatit další poplatek již při vyřizování hypotéky, navíc jeho výše se pohybuje v desítkách tisíc korun a měsíčně vychází velmi draho. Klient po pěti letech zůstává bez pojištění, pokud si nevyřídí nové.
Výhody UCB: Poplatek za zpracování je fixní ve výši 2 500 Kč. Zajímavé doplňkové služby: UCB umožňuje klientovi sjednat flexibilní služby (mimořádné splátky 4krát do roka bez omezení, variabilita splátek).
46
6. Závěr Cílem této práce bylo nastínění poskytování hypotečních úvěru v České Republice a především v Československé obchodní bance. Nabídka služeb ČSOB, a.s. v oblasti financování je velmi široká a klientovi se zde dostane komplexní obsluhy. V tomto směru se hodně podobá Komerční Bance i České Spořitelně. V praktické části šlo o porovnání hypotéčního úvěru do 85% u vybraných čtyř poskytovatelů. Při srovnání jednotlivých nabídek vychází podle úrokové sazby nejlépe Unicredit Bank, a.s. Z příkladu je ale zřejmé, že při výběru toho nejvýhodnějšího hypotečního úvěru nelze posuzovat pouze úrokovou sazbu, jak mají většinou klienti ve zvyku. Náklady na pojištění, vedení
úvěrového účtu a další jednorázové poplatky hrají
v celkové splátce velkou roli. To vše nám ukazuje celkové měsíční zatížení klienta a zde vychází ČSOB, a.s. nejlépe. Krom poplatků spojených s hypotékou je důležitý i například poplatek za vedení běžného účtu a dalších služeb, které bude chtít klient u banky využít. Práce s lidmi mě naučila, že je také velmi důležitý přístup a chování zaměstnanců. Je jedno jestli jde člověk do banky nebo si koupit například boty do obchodu. V každé situaci by měl mít pocit, že je o něj dobře postaráno. Bylo pro mě velice zajímavé a přínosné vidět po dlouhé době bankovní prostředí očima klienta. Pokud bych měla hodnotit tuto stránku, vybrala bych si spolupráci s klientským poradcem v Komerční bance, a.s.. A to i přesto, že na mě nejdříve velmi negativně zapůsobil nezájem pracovníků na prvních přepážkách. Také v ČSOB, a.s. se snažíme, aby se k nám klienti rádi vraceli. Tento faktor je ovšem jen těžko měřitelný. Na každém pracovišti se najdou lidé co jsou na svých místech a svoji práci dělají dobře a naopak.
47
7. Zdroje: [1] Hypoteční Banka, a.s. HB [online], www.hypotecnibanka.cz [2] Československá obchodní banka, a.s.. ČSOB [online], www.csob.cz [3] SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení, Garda, 2005, 123 s. ISBN 80-247-1097-8, str. 45 [4] Interní metodická příručka ČSOB – HYPOTEČNÍ ÚVĚRY S1 [5]BENEŠ, Václav, Petr DVORÁK, Miroslav KOŠTEL, Ondřej KVACEK, Zbyněk REVENDA a Michaela SKOLKOVÁ. Bankovní a finanční slovník. Vyd. 1. Praha: SvobodaLibertas, 1993, 157 s. ISBN 80-205-0357-9. [6] www.hypoteky-srovnani.eu [7] ] DVORÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. preprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005, 681 s. Vysokoškolská učebnice (Linde). ISBN 80-720-1515-X., str. 527-533
[8] Wikipedie www.cs.wikipedia.org/wiki/úvěr 7.12.2012 [9] REVENDA, Zbyněk et al. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Praha: Management Press, 1999. 620 s. ISBN 80-85943-49-2
48
8. Přílohy:
49
50
51
52
53
54
