Postregistrator Van: Verzonden: Aan: CC:
Onderwerp: Bijlagen:
Fractie Onafhankelijke Nijmeegse Partij (ONP) [
[email protected]] donderdag 31 mei 2012 17:22 Gemma Vink "Gemeente Arnhem"; Gemeente Nijmegen; Gemeente Doesburg; Gemeente Rheden; Gemeente Renkum; Gemeente Rozendaal; Gemeente Duiven; Gemeente Zevenaar; Gemeente Westervoort; Gemeente Montferland; Gemeente Rijnwaarden; Gemeente Millingen ad Rijn; Gemeente Groesbeek; Gemeente Ubbergen; Gemeente Lingewaard; Gemeente Overbetuwe; Gemeente Heumen; Gemeente Wychen; gemeente; Gemeente Mook ca. Re: Regionale huisvestingsverordening 20120531 woningverdeelsysteem stadsregio[1].pdf; [1] Trots.pdf; [2] TIJD VOOR EEN NIEUW WOONBELEID.pdf; [3] C20120123o_3.02Rvs_.VT50 _Standpunt_woonruimteverdeling.pdf; [4] WONINGTOEWIJZING MOET EERLIJKER EN EVENWICHTIGER.pdf; [5] C20120130o_3.09_.VT50 _Vragen_GL_wetsvoorstel_verkoop_huurwoningen.pdf; [6] Jacques Monasch.pdf; [7] Het recht op koop van een corporatiewoning biedt alleen maar kansen -- WD.pdf; [8] ALTERNATIEVE NOTA WOONRUIMTEVERDELING 1 FEB2012definitief_1J.pdf; [9] opmerkingen RHV SAN.pdf
raad /com: vka
' / - é- ' 2-
fsm-
c
ļ
įjf
ĩ-rr
Lijst Ramon Barends/ Onafhankelijke Nijmeegse Partij Fractiebureau Zwanenveld 65-03 6538 RV NIJMEGEN
ONP
http://www.lijst.ramonbarends.nl http://www.onp.web-log.nl e-mail:
[email protected] KvK-nummer: 09181463 Nijmegen, 31 mei 2012 ZIENSWIJZE O P V O O R G E N O M E N BESLUITVORMING
Onderwerp: HUISVESTINGSVERORDENING
Het college van bestuur van d e Stadsregio Arnhem Nijmegen t.a.v. Frank van Rooijen Postbus 6578 NIJMEGEN i.a.a. Gemeenteraden Stadsregio A/N, Gelders Gedeputeerde Wonen Behandelend ambtenaar: G e m m a Vink
Uw brief van:
Uw kenmerk:
Aantal bijlagen: 9.
Geachte dames en heren, Met een collegebesluit d.d. 23 januari jl., nummer 3.02, VT50, 11.0026649, stelde het College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen een raadsvoorstel vast dat uiteindelijk moet uitmonden in een zienswijze richting uw College van Bestuur. Huisvesting is een van de primaire levensbehoeften. Zonder dak boven je hoofd heb je geen thuis en je kent geen rust. Daarom vindt d e ONP dit een belangrijk onderwerp. We zien dat herstructureringsprojecten - wel sloop en dus huiszoekenden met urgentie, geen vervangende nieuwbouw - voor extra druk zorgen. Ik memoreer de maisonnettes in Malvert van Standvast en d e woningen aan het Nachtegaalplein van Portaal. En in Arnhem de woningen in Malburgen-West aan de Paardebloemstraat/Nijmeegseweg. Er moeten nieuwe huizen bij, dat is de oplossing. Het idee van Trots-raadslid Bert Geurtz (bijlage 1) is daarom een aansprekend idee en moet op meer locaties ingezet worden. En wat voor woningbouw dan ? We delen de analyse van raadslid Lea Manders van d e fractie Zuid Centraal (bijlage 2) dat er te weinig sociale woningbouw is. Woningcorporaties moeten hier actie o p ondernemen. Kijkend naar d e laatst beschikbare jaarstukken (die van 2010) lijkt daar ruimte voor te zijn. Dat is g o e d voor d e volkshuisvesting en g o e d voor de economie! Ook zijn wij voor de gevraagde onderzoeken en het uitproberen van de suggesties van Manders. Geef mensen een proeftijd om te kijken of het nieuwe wonen bevalt. Een verhuiskramp is het laatste wat w e moeten hebben.
Volg ons via twitter: @lijstbarends De ONP is aangesloten
bij de Federatieve
Onafhankelijke
Partijen Gelderland
ALTIJ D NIJMEGEN
De ONP is voor het systeem van d e bakker. In Nijmegen kenden w e dat systeem ook. Toen er een regionale verordening kwam bleek dat Arnhem dit systeem niet had en dat w e daarom dat Nijmeegse systeem niet 1-op-l over konden nemen. Nu het Nijmeegse systeem weer invoeren gaat niet zonder slag of stoot. Dit is een lastig punt. Wellicht dat het mengkraanmodel (model c) uitkomst biedt. Tijdens de raadsbehandeling van d e wensen en bedenkingenbrief o p d e conceptzienswijze o p 23 mei jl. bracht John Brom (Verenigde Senioren Partij) in dat ook schriftelijk dus niet alleen digitaal - gecommuniceerd moet worden over d e wijzigingen rond de meettijd. Wij steunen deze opmerking en verzoeken om dat via huis-aan-huisbladen en woningcorporaties te doen. Arnhem kent tegenwoordig de spoedzoeker (cf. motie-Andeweg). Een manier om als je snel huisvesting nodig hebt na scheiding o.i.d. die huisvesting te verkrijgen. We vragen voor dit punt aandacht. De woonmiles zien w e niet zitten. Het idee is sympathiek, maar geeft een verkeerde wending a a n vrijwilligerswerk. Tenslotte staan we achter de wens van een g o e d e jaarlijkse rapportage van Enserve aan Stadsregioraad en aan de 20 gemeenten. Zo kan de politiek ook monitoren hoe met dit primaire onderwerp wordt omgesprongen door de woningverhuurders. Dit is onze reactie op het eerste voorstel zoals g e d a a n door het Nijmeegse College (bijlage 3). Inmiddels heeft raadslid Stijn Verbruggen (PvdA) een website entreekanbeter.nl gelanceerd en een alternatief voorstel opgesteld (bijlage 4). Over het voorstel o m huurwoningen verplicht in d e verkoop te brengen heeft Pepijn Boekhorst, raadslid voor Groenünks artikel 39-vragen gesteld die beantwoord zijn (bijlage 5). Ook hebben PvdA-Kamerlid Jacques Monasch samen met Verbruggen een opinieartikel geschreven (bijlage 6). En ook d e VVD heeft een duit in het zakje g e d a a n met een opinieartikel van raadslid Hayke Veldman en Kamerlid Betty d e Boer (bijlage 7). Op die stukken reageren w e hieronder. Verbruggen geeft oplossingen voor het dilemma wat wij eerder schetsten bij het herinvoeren van het Nijmeegse systeem. Een g o e d e overgangsregeling waarbij x 7o van d e woonduur nu kan worden omgezet in bonuspunten is een g o e d e oplossing. Wij steunen dit onderdeel van het PvdA-alternatief. De spijtoptantenregeling uit het PvdA-alternatief is een uitwerking van het eerder g e n o e m d e idee van Lea Manders en steunen w e dus ook. Woningen moeten inderdaad passend worden toegewezen, maar verrhuisdwang willen w e niet. Het kan zijn dat een gezin (twee ouders, twee kinderen) in een gezinswoning beginnen, maar dat een kind o p kamers gaat en er een scheiding plaats heeft waarbij een ouder met kind verhuizen. Er woont dan inderdaad nog een iemand in een gezinswoning, maar dan moet de gemeente/woningcorporatie niet ingrijpen. Dit onderdeel van d e nota-Verbruggen (bijlage 8) steunen w e niet. Volgens Veldman en De Boer is eigen woningbezit liberaal, sociaal en emanciperend. Dat is zo, maar met Boekhorst, Monasch en Verbruggen delen wij de stelling dat dit ook moet
- 2 van 3 -
kunnen. Nu dit voorstel doorvoeren betekent grote gevolgen voor de hele woningmarkt. Gevolgen die d e sociale woningmarkt wellicht niet eens te boven komt. Wij wijzen u verder op het Akkoord 'Wonen 4.0' van d e Woonbond, Aedes, NVM/VBO en Vereniging Eigen Huis d.d. 23 mei 2012. Bij d e verordeningen maken wij nog enkele kanttekeningen van juridische aard (bijlage 9). De zienswijze van de Sociale Volkspartij die wij bij d e ingekomen stukken voor d e Politieke Avond van 23 mei 2012 aantroffen ondersteunen wij. In d e uiteindelijke zienswijze van Nijmegen staat opgenomen dat Nijmegen slechts een geringe verhoging van de kosten van het indienen van een beroepszaak a c c e p t a b e l vindt. Wij vinden d e huidige ê 45 al een flink bedrag zeker gelet op het feit dat dit boven d e bijdrage van ê 45 komt voor d e aanvraag in primo. Michel Hulskorte van de VSP zou zeggen: 45 euro is 100 gulden in Nederlands geld. Wij vinden f 225 110) voor een urgentieaanvraag veel geld. De Nijmeegse zienswijze willen w e verder steunen, tenzij in deze brief een ander afwijkend standpunt staat opgenomen. Tenslotte steunen wij d e ingezonden brief van het Beuningse PvdA-raadslid Wil Repkes in De Gelderlander van 2 mei 2012 over dit onderwerp. Wij hopen dat huurdersbelangenorganisaties als hbv 'De Klink', maar ook de Woonbond zijn geïnformeerd over deze procedure. Wij kijken uit naar het definitieve voorstel en de behandeling in de commissie en regioraad. In d e commissie van 14 juni in Duiven licht ik onze zienswijze graag nader toe. Met vriendeljjkegroeten, LIJST RAMÇN'àûĴRENDSAONAFHANKEUJKE NI JMEEGSE PARTIJ, Mede n a m f e r a ^ y d j v 1 e j ^ e n Ontwikkeling,
Ramon Barerîas, portefeuillehouder Financiën, Regionale Betrekkingen en Bestuur
-3 van 3 -
'Trots' maakt werk van tijdelijke woonurűts in Arnhem
i ARNHEM - Bert Geurtz, raadslid voor Trots op Nederland in Arnhem, wil serieus werk maken van tijdelijke woningen in Malburgen- West. Hij nodigt raadsleden uit om op werkbezoek te gaan naar Utrecht, waar studenten wonen in 'spaceboxen'. Op de Uithof in Utrecht staan 234 prefab minihuisjes die de bewoner voor 275 euro per maand achttien vierkante meter woonruimte bieden. De cabins zijn geplaatst voor een periode van vijfjaar en beschikken over alle noodzakelijke voorzieningen. Aanleiding voor Geurtz' initiatief is de discussie rond de sloopflats in onder meer de Paardebloemstraat in Malburgen. Een aantal partijen in de raad wilde die laten staan als goedkope huisvesting, maar ze zijn zo slecht dat ze toch volgens plan gesloopt worden. Omdat nieuwbouwplannen voor het gebied langs de Nijmeegseweg in de koelkast liggen, ziet Geurtz mogelijkheden voor tijdelijke woonunits. Spaceboxen als die in Utrecht zijn niet alleen geschikt voor studenten, maar ook voor starters, denkt het raadslid.
© Gelderlander 2012, op dit artikel rust copyright.
ZUID CENTRAAL TIJD VOOR EEN NIEUW WOONBELEID! Betaalbaar wonen wordt in Arnhem steeds moeilijker. De nieuwste cijfers geven aan dat de wachttijd voor een goedkope woning onder de huurtoeslaggrens van E 647 is opgelopen tot 6,5 jaar voor starters en bijna 13 jaar voor doorstromers. Dat is niet vreemd. De woningmarkt is geheel vastgelopen, mede door de crisis. Daarnaast hebben we te weinig betaalbare woningen. De gemeente heeft tot voor kort ervoor gekozen om veel accent te leggen op het bouwen van koopwoningen rond de E 200.000, in de hoop dat men doorstroomt vanuit een goedkope (huur)woning naar een duurdere koopwoning. Dit uitgangspunt blijkt nauwelijks te werken en dient nu verlaten te worden. Er moet zo spoedig mogelijk goedkoop gebouwd te worden om de 15.000 mensen te helpen die jaarlijks azen op de maar 2.000 beschikbaar komende huurwoningen! De misstanden rond verhuur zijn aan het toenemen. Er worden hoge inkomenseisen gesteld en hoge borgsommen gevraagd op de particuliere markt. We moeten wanhopige mensen niet willen uitleveren aan dit soort praktijken. Wat ons betreft voeren we in Arnhem een vergunningensysteem in, waardoor de verhuurder niet zomaar zijn gang kan gaan. Het is ook de hoogste tijd om te sleutelen aan het woningverdeelsysteem. Mensen durven bijna niet te verhuizen als hun woonmeettijd dan in één klap verdwenen is. Wat nu als dat samenwonen niet bevalt of als je merkt dat je nieuwe huis niet is wat je ervan hoopte? Geef huurders een proefperiode van een jaar met behoud van hun meettijd. Voor bepaalde mensen is het zodanig lastig om een woning te krijgen, dat dit vraagt om vernieuwende oplossingen, zoals een soort noodwoningopvang. Er zijn ongetwijfeld leegstaande panden die daarvoor geschikt zijn. Onze stad telt een groot aantal alleenstaanden (36.127 huishoudens) en eenoudergezinnen (5.246 huishoudens). Vergrijzing zal de trend van de toekomst worden. Daarnaast worden mensen die zorg behoeven door bezuinigingen steeds meer op zichzelf teruggeworpen. Laten we afstappen van het traditionele hokjesdenken en gaan kijken naar gemeenschapsgerichte woonvormen waardoor mensen gestimuleerd worden meer met elkaar samen te gaan leven en elkaar te helpen. En laten we vooral datgene gaan bouwen wat betaalbaar is en datgene wat huurders wensen. Uit eerder onderzoek blijkt dat meer mensen willen huren dan kopen en dat eengezinswoningen favoriet zijn. Wat Zuid Centraal betreft is het tijd voor een nieuw onderzoek onder diegenen die een huis zoeken en daar ons aanbod op af te gaan stemmen. In elk geval is het zeker dat er een nijpende behoefte is aan huurwoningen in het goedkope en betaalbare segment. En die moeten we dus maar heel snel gaan bouwen! Het wordt tijd voor een moderne frisse wind door een door de crisis achterhaald beleid! Lea Manders, raadslid Zuid Centraal
Collegevoorstel
G E M Ľ E N T E
Openbaar
ijmegen
Onderwerp
Raadsvoorstel standpunt woonruimteverdeling
Programma I Programmanummer
BW-nummer
Wonen /1021 Portefeuillehouder
J. van der Meer Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Samenvatting
VT50, Wim van der Velde, 3437 In 2012 zal de Stadsregio Arnhem Nijmegen de Regionale huisvestingsverordening uit 2007 actualiseren. Op 6 juni 2011 heeft Datum ambtelijk voorstel ons college hierover al een standpunt ingenomen. In september 21 december 2011 hebben de in Kr8 samenwerkende woningcorporaties ook een Registratienummer standpunt ingenomen. In oktober is hierover overlegd met 11.0026578 raadsfracties, corporaties en zorgpartijen. Daarbij bleek een grote mate van overeenstemming te bestaan over gewenste aanpassingen. Ook de gemeente Arnhem zit op onze lijn. Nu doen we een voorstel voor een definitief Nijmeegs standpunt dat ingebracht gaat worden bij het bestuur van de Stadsregio.
Ter besluitvorming door h et college
Paraaf
Onder voorbehoud van positieve besluitvorming door de raad, de brief aan het bestuur van de Stadsregio vast te stellen.
akkoord
Datum
Aan de Raad voor te stellen
1. Het standpunt inzake aanpassing van de Regionale huisvestingsverordening, zoals opgenomen in bijgevoegde notitie, vast te stellen.
L eidinggevende K
-
D o n n é
'
G 3 4 0
Programmamanager K. Donné
Programmadirecteur P. Steijn
LH Ter besluitvorming door de Raad Besluit B&Wd.d. 23 januari 2012
m Conform advies ū Aanhouden U Anders, nl.
nummer: 3.2
Paraaf
Datum
akkoord Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel.doc
Voorstel aan de Raad
G E M E E N T E
ţjmegen
Datum raadsvergadering I Nummer raadsvoorstel
15 februari 2012
l 21/2012
Fatale termijn: besluitvorming vóór: N.V.t. Onderwerp
Standpunt woonruimteverdeling Programma I Programmanummer
Wonen /1021 Portefeuillehouder
J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
23 januari 2012 Samenvatting
In 2012 zal de Stadsregio Arnhem Nijmegen de Regionale huisvestingsverordening uit 2007 actualiseren. Op 6 juni 2010 heeft ons college hierover al een standpunt ingenomen. In september 2011 hebben de in Kr8 samenwerkende woningcorporaties ook een standpunt ingenomen. In oktober is hierover overlegd met raadsfracties, corporaties en zorgpartijen. Daarbij bleek een grote mate van overeenstemming te bestaan over de gewenste aanpassingen. Ook de gemeente Arnhem ondersteunt onze lijn. We doen nu een voorstel voor een definitief Nijmeegs standpunt dat ingebracht gaat worden bij het bestuur van de Stadsregio. Voorstel om te besluiten
1. Het standpunt inzake aanpassing van de Regionale huisvestingsverordening, zoals opgenomen in bijgevoegde notitie, vast te stellen.
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail
Wim van der Velde, 3437,
[email protected] Raadsvoorstel.doc
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
De Regionale huisvestingsverordening wordt in 2012 aangepast. Dit proces vindt plaats onder verantwoordelijkheid van de Stadsregio. Dat is de bevoegde instantie om regels te stellen op basis van de Huisvestingswet. Het Coalitieakkoord van Nijmegen kent een aantal doelstellingen op het terrein van de woonruimteverdeling. Om die te effectueren is inbreng in het regionale proces noodzakelijk. Daartoe heeft ons college in juni 2011 haar standpunt bepaald. De in Kr8 samenwerkende woningcorporaties hebben dat in september gedaan. Beide standpunten zijn besproken met raadsfracties, zorgpartijen en corporaties tijdens een themabijeenkomst op 20 oktober. Daarbij bleek een grote mate van overeenstemming te bestaan over de gewenste aanpassingen van het systeem. Ook de gemeente Arnhem ondersteunt onze lijn. We leggen nu een definitief standpunt aan uw raad voor. 1.1 Wettelijk kader of beleidskader
De wettelijke basis voor het stellen van regels voor de verdeling van woningen is de Huisvestingswet. De Stadsregio is in ons geval de enige bevoegde instantie om dergelijke regels te stellen. 1.2 Relatie met programma
Het voorstel heeft een relatie met het programma wonen. 2
Doelstelling
Doelstelling is om onze opvattingen over de woonruimteverdeling duidelijk te maken en aan de Stadsregio kenbaar te maken. 3
Argumenten
Woonruimteverdeling actueel thema dat burgers raakt In onze stad staat woonruimteverdeling nadrukkelijk op de publieke agenda. Dat komt omdat het gaat om het verdelen van een schaars goed, en het raakt het leven van veel burgers. Schaarse goederen moeten rechtvaardig verdeeld worden. Maar hoe precies, daarover kunnen de meningen verschillen. In deze discussie willen we als gemeente een standpunt bepalen. In het voortraject is al veel over dit onderwerp gesproken: tijdens de werkconferentie wonen in november 2010, begin 2011 met bewoners- en huurdersorganisaties, met de Seniorenraad, met de AKKU in een bijeenkomst over jongerenhuisvesting en tijdens een inspiratiedag van Standvast Wonen. In juni 2011 heeft ons college een standpunt op hoofdlijnen bepaald. Standpunt kan rekenen op draagvlak In een parallel traject hebben op regionaal niveau de in Kr8 samenwerkende woningcorporaties ook hun standpunt bepaald. Beide standpunten zijn in oktober 2011 tijdens een themabijeenkomst besproken met raadsleden, woningcorporaties en zorgpartijen. Daar bleek een grote mate van overeenkomst te bestaan over de uitgangspunten en aanpassingen. Ook de gemeente Arnhem zit op onze lijn. Belangrijke uitgangspunten zijn:
Raadsvoorstet.doc
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
2 » » » » «
Eén regionaal systeem Woningzoekende centraal stellen Meer transparantie en eenvoud Meer kansen voor starters en jongeren Verminderen belemmeringen voor doorstroming
Concrete aanpassingen zijn: » Alle woningen tot liberaliseringsgrens in de Wet op de huurtoeslag in het distributiemodel. » Het voorrangscriterium blijft inschrijfduur en woonduur. » De urgentieregeling blijft hetzelfde, relatief duur naar wel rechtvaardig en humaan. » Introductie van categorie snelzoekers, met loting en sanctie op weigeren aanbod. « Introductie van behoud enige jaren woonduur voor verhuizende doorstromers. » Sanctie instellen op weigeringen. « Bijzondere doelgroepen en bemiddeling omwille leefbaarheid buiten model om. Tijdens de themabijeenkomst pleitten de zorgpartijen voor meer aandacht voor extramuralisering en de toewijzing van woningen met een zorgcomponent. Het voorstel is op dat punt aangepast. Toewijzingen buiten het model om ten behoeve van een ongedeelde stad willen we afschaffen. Er is amper extra rendement en met de huidige "33.000 euro regel" gaan de meeste woningen al automatisch naar lagere inkomens. Daarnaast levert het veel administratie op en is de transparantie van het systeem er niet bij gebaat. In het voorstel hebben we dit onderdeel geschrapt. Stadsregio beslist Omdat de Stadsregio uiteindelijk beslist is het noodzakelijk om onze opvattingen over wijzigingen in de woonruimteverdeling te formuleren en bij de Stadsregio in te brengen. We nemen daarmee deel in een regionaal proces waarin, naast de gemeenten, ook de woningcorporaties hun belangen hebben. In dat verband is het goed dat we met Kr8 goeddeels op één lijn zitten. Ook de kleinere Nijmeegse corporaties, die niet in Kr8 deelnemen, kunnen zich vinden in de voorstellen. In regionaal verband hebben wij afstemming gezocht met de gemeente Arnhem die zich eveneens in onze lijn kan vinden. In het regionale besluitvormingstraject vormt dit een stevig draagvlak onder ons standpunt. 4
Klimaat
Dit voorstel heeft geen relatie met klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. 5
Risico's
Omdat we als gemeente niet zelfstandig kunnen beslissen over de inrichting van de woonruimteverdeling bestaat er een risico dat onze opvattingen minder dan gewenst doorklinken in het uiteindelijke besluit van de stadsregioraad. Daar staat tegenover dat er een groot draagvlak is voor ons voorstel. 6
Financiën
Dit voorstel heeft geen financiële consequenties.
RaadsvoorsteI.doc
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
3 7
Communicatie
Persbericht bijgevoegd. 8
Uitvoering en evaluatie
Na besluitvorming wordt door ons college het Nijmeegs standpunt ingebracht bij de Stadsregio met het verzoek hiermee bij het maken van een nieuwe Regionale huisvestingsverordening serieus rekening mee te houden. Het bestuur van de Stadsregio zal in de loop van 2012 een besluit nemen over de nieuwe verordening, die zal een regionaal inspraaktraject doorlopen en uiteindelijk wordt een voorstel gedaan aan de Stadsregioraad. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
Bijlagen: 1. Notitie Woonruimteverdeling in de Stadsregio Arnhem Nijmegen, standpunt gemeente Nijmegen 2. Brief aan de Stadsregio
Raadsvoorstet.doc
Directie Grondgebied
G EM Ľ EN T E
Bouwen en Wonen
lijmegen Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen
College van Bestuur Stadsregio Arnhem Nijmegen Postbus 6578 6503 GB Nijmegen
Telefoon
14024
Telefax
(024) 329 34 34
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Onderwerp
Ons kenmerk
Contactpersoon
G340/11.0026649
Wim van der Velde
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Standpunt woonruimteverdeling
3437
Geachte college, U heeft aangegeven in 2012 de Regionale huisvestingsverordening te willen wijzigen. Dat vinden wij een goed plan. De huidige verordening uit 2007 is aan actualisatie toe. In het traject dat uiteindelijk tot besluitvorming door uw college en de Stadsregioraad zal leiden, hebben wij ons standpunt in dit dossier bepaald. Over het standpunt is in 2011 breed beraadslaagd in diverse gremia. Het resultaat kan rekenen op een stevig draagvlak, niet alleen lokaal met de Nijmeegse woningcorporaties, ook met de regionaal in Kr8 samenwerkende corporaties en de gemeente Arnhem is er een grote mate van overeenstemming. Wij stellen u bij deze in kennis van dat standpunt. In de bijlage vindt u de notitie waarin een en ander is verwoord. We spreken niet alleen het vertrouwen uit dat in het voorstel tot aanpassing van de Regionale Huisvestingsverordening, dat onder uw verantwoordelijkheid tot stand zal komen, ons standpunt duidelijk zal doorklinken, we geven u ook in overweging om het standpunt over te nemen gezien het brede draagvak. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.O de Graaf
drs. B. van der Ploeg
bijlage: Notitie Standpuntbepaling Gemeente Nijmegen, Woonruimteverdeling in de Stadsregio Arnhem Nijmegen
WWW.nijmegen.nl
Brief aan CvB Stadsregio Arnhem Nijmegen.doc
Woonruimteverdeling in de Stadsregio Arnhem Nijmegen Standpuntbepaling Gemeente Nijmegen 1. Inleiding De Regionale huisvestingsverordening 2007 regelt de toewijzing van vrijkomende huurwoningen van woningcorporaties in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het bestuur van de stadsregio is krachtens de wet bevoegd om dergelijke regels te stellen. De uitvoering gebeurt door de woningcorporaties die daarvoor Enserve in de arm hebben genomen. Het gemeentebestuur van Nijmegen heeft in het Coalitieakkoord 2010-2014 aangegeven dat de woonruimteverdeling wordt geëvalueerd, en dat een mix van maatregelen moet worden ingezet om de doorstroming te bevorderen. Bovendien moet scheefwonen worden aangepakt. In onze stad staat woonruimteverdeling nadrukkelijk op de publieke agenda. Dat komt omdat het gaat om het verdelen van een schaars goed, en het raakt veel burgers. Schaarse goederen moeten rechtvaardig verdeeld worden. Maar hoe precies, daarover kunnen de meningen verschillen. In deze discussie willen we als gemeente een standpunt bepalen. In het voortraject is veel over dit onderwerp gesproken: tijdens de werkconferentie wonen in november 2010, begin 2011 met bewoners- en huurdersorganisaties, met de Seniorenraad, met de AKKU in een bijeenkomst over jongerenhuisvesting en tijdens een inspiratiedag van Standvast Wonen. In juni 2011 heeft ons college een standpunt op hoofdlijnen bepaald. In oktober is dat standpunt besproken met raadsleden, woningcorporaties en zorgpartijen. Samen met het standpunt van de KR8 corporaties uit september. Uit deze consultatierond bleek een grote mate van overeenstemming over uitgangspunten en gewenste aanpassingen. De gemeente Arnhem zit ook op onze lijn. In deze notitie zijn de resultaten van de bespreking op 20 oktober 2010 verwerkt tot een definitief standpunt. 2. Korte schets huidig systeem van woonruimteverdeling In de Stadsregio worden de woningen van woningcorporaties verdeeld via een aanbodmodel. Enserve, een aparte stichting, verzorgt in opdracht van de corporaties de uitvoerende werkzaamheden. Woningzoekenden kunnen op vrijkomende woningen reageren via de krant of via internet. Degene met de langste meettijd krijgt de woning. Weigeren mag en heeft geen gevolgen. De meettijd is de inschrijfduur voor starters en de woonduur voor doorstromers. Er zijn geen passendheidscriteria, er worden dus geen eisen gesteld aan de verhouding huur en inkomen en grootte woning/grootte huishouden. Alleen grote woningen (4 of meer slaapkamers) blijven gereserveerd voor grote gezinnen. Maximaal 307o van de vrijkomende woningen mag worden ingezet voor lokaal maatwerk. In Nijmegen is dit ingevuld voor vier doelen: huisvesting bijzondere doelgroepen, toewijzingen in het kader van leefbaarheid, toewijzen minima in kader ongedeelde stad en bedrijfsdoeleinden van corporaties. Voor mensen in een noodsituatie is er een urgentieregeling. Urgenties worden verleend door een onafhankelijke Regionale urgentiecommissie. Herstructureringsurgenten hebben ook voorrang. Mensen met een WMO-indicatie hoeven geen urgentie aan te vragen maar kunnen reageren op aangepast aanbod. Zij worden in het zoekproces begeleid door de gemeente. Bijzondere doelgroepen als statushouders, ex-psychiatrische patiënten etc. worden in Nijmegen bemiddeld door de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB) van de corporaties. Bij klachten kunnen woningzoekenden in beroep bij een onafhankelijke beroepscommissie. Per 1 januari 2011 is de rijksregeling van kracht dat 90Zo van de woningen met een huur tot de liberalisatiegrens uit de Wet op de huurtoeslag (İ664.66) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal f 34.085. 0
0
3. Evaluatie en onderzoek Enserve heeft in opdracht van de Stadsregio en Kr8 in 2010 de belangrijkste data over de 2007, 2008 en 2009 verzameld. Daarnaast is middels een enquête onder medewerkers van corporaties, gemeenten, en leden van de urgentie- en beroepscommissie een kwalitatief beeld van de woonruimteverdeling geschetst. Het eindrapport "De grote lijn is duidelijk" is vooral een opsomming van data en meningen. Er worden niet expliciet conclusies getrokken. Maar de grote lijn die uit het rapport naar voren komt is inderdaad duidelijk: aan het in principe eenvoudige en transparante systeem zijn in de loop der jaren zoveel uitzonderingen toegevoegd dat het zelfs voor de mensen die er dagelijks mee werken ondoorzichtig is geworden. Conclusie: het moet eenvoudiger en de woningzoekende moet weer centraal worden gesteld. Een andere bron van informatie zijn de monitorrapportages die we zelf jaarlijks maken (afd. O&S i.s.m. afd. Bouwen S Wonen). Deze rapportages gaan vooral in op de mate waarin de diverse doelgroepen een woning kunnen vinden en de resultaten van het lokale maatwerk in Nijmegen. Ook hier is de grote lijn duidelijk. Het aantal verhuringen nam af en zit de afgelopen jaren rond de 1.800 tot 1.900 woningen per jaar. De slaagkansen variëren al jaren licht op een laag niveau rond de 12 zó. De slaagkansen van minima zijn daarbij niet lager dan die van andere huishoudens. En die van doorstromers is 2x zo hoog als die van starters. Dat laatste is een direct gevolg van een systeemkeuze: inschrijfduur voor starters en woonduur voor doorstromers. Dat neemt niet weg dat 377o van de vrijkomende woningen in Nijmegen naar starters gaat. Ruim boven de afspraak van 30 zo. Overigens hebben toewijzingsregels weinig invloed op de kansen van starters. Starters zijn afhankelijk van het aantal verhuisketens. En een verhuisketen ontstaat pas wanneer er een woning vrijkomt waarbij de oude bewoner bijvoorbeeld uit Nijmegen vertrekt, of naar een verzorgingstehuis gaat. Dus in al die gevallen waar de oude bewoner geen aanspraak maakt op een andere huurwoning in Nijmegen. Per verhuisketen kan één starter worden geholpen. Bij de WMO-indicaties blijkt dat mensen met een indicatie "verzorgd wonen" in de praktijk niet altijd in een verzorgd wonen woning terechtkomen. De bijdrage van woonruimteverdeling via lokaal maatwerk aan een ongedeelde stad blijkt zeer beperkt. 0
0
0
4. Doorstroming en scheefheid Dit zijn twee thema's die met name zijn genoemd in het Coalitieakkoord: meer doorstroming en minder scheefheid is de wens. Een belangrijke oorzaak voor de stagnerende doorstroming is het gat tussen huur en koop in combinatie met een geringe bouwproductie. Veel huishoudens kunnen niet doorstromen naar de koopmarkt waardoor de druk op de huurmarkt toeneemt. En nu de prijzen dalen zijn de banken strenger bij het verstrekken van hypotheken. De daling van de mutatie is in 2011 gestopt maar zit op een laag niveau (in 2011 1.900 vrijgekomen woningen, 7Zo van de distributievoorraad). Er starten weinig nieuwe verhuisketens waardoor starters in de knel komen. De herstructurering met sloop en vervangende nieuwbouw zorgt ook, zij het tijdelijk, voor een toename van urgenten, en minder aanbod wat pas later wordt gecompenseerd. Van de nieuwe regels waarbij corporaties 90Zo van hun vrijkomende woningen tot C 664,66 toewijzen aan inkomens tot ē 34.085 werd verwacht dat ze de doorstroming verder zouden belemmeren, maar dat blijkt niet uit de cijfers over 2011. De effecten van woonruimteverdeling op doorstroming zijn overigens beperkt, het gaat vooral om geschikt aanbod, anders verhuizen mensen niet. Wel is het zo dat in het huidige model in Nijmegen 63 /) van het totaal aantal verhuringen (excl. urgenties) naar doorstromers gaat en 37 Z) naar starters. De systeemkeuze van woonduur voor doorstromers bevoordeelt doorstromers. 0
o
0
0
Het fenomeen scheefheid kent momenteel een revival. De term is in 1993 geïntroduceerd door staatssecretaris Heerma, en geeft aan dat sociale huurwoningen niet voor hogere inkomens zijn bedoeld.
Uit de cijfers van WoON2009 blijkt dat in Nijmegen in 2009 6.700 huishoudens met een inkomen boven de C 33.000 in een woning met een huur tot de tweede aftoppingsgrens (C 548,18) woonden. Het gaat hier om alle zelfstandige woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens, dus ook de woningen die op de particuliere markt worden verhuurd. In totaal waren er 31.500 woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens. Dit betekent dat 2^% van deze woningen scheef werd bewoond. Het aantal corporatiewoningen onder de tweede aftoppingsgrens bedroeg in 2010 28.221. Naar rato zou dit betekenen dat er ruim 5.900 huishoudens met een inkomen boven de ë 33.000 in een corporatiewoning met een huur tot de tweede aftoppingsgrens woonden. Scheefheid kan worden aangepakt door passend toe te wijzen naar huur en inkomen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan het gegeven dat na die toewijzing opnieuw scheefheid kan ontstaan doordat inkomens wijzigen en mensen niet verhuizen. De dynamiek in huishoudens en inkomens is groter dan de relatief statische huurprijzen. Zeker met een toenemend aantal flexwerkers en zzp-ers met variabele inkomens. Aan scheefheid zitten twee kanten. Je kunt ook stellen dat het juist goed is dat er ook wat hogere inkomens in de wijken met veel huurwoningen wonen. De afschaffing van de passendheidseisen in de stadsregio heeft overigens niet geleid tot een toename van de scheefheid. In 2009 woonde 28Zo van de huishoudens die niet tot de primaire doelgroep hoorden in een goedkope huurwoning. Zij bezetten daarmee 347o van de goedkope voorraad (totC 548,18 prijspeil 2010). In 2006 was dat resp. 33Zo van de niet doelgroep in 49 Zo van de goedkope voorraad. De invoering van de 90Zo regeling op 1 januari 2011 stelt de discussie ook in een nieuw licht. De regeling is in wezen niets anders dan een globale huur-inkomenstabel waarmee woningen tot de liberalisatiegrens van de Wet op de huurtoeslag worden toegewezen aan de lagere inkomens. Dat helpt dus om de scheefheid aan te pakken. En de maatregel van het Rijk waarbij verhuurders 5Zo huurverhoging mogen vragen voor mensen met een inkomen van 6 42.000 of hoger bestrijdt ook scheefheid. 0
1
0
0
0
o
0
5. Extramuralisering en wonen + zorg Zorgpartijen hebben op de bijeenkomst van 20 oktober 2011 gewezen op de toenemende extramuralisering in de toekomst en het feit dat, door het scheiden van wonen en zorg, een groot deel van de voor deze extramuralisering benodigde woningen door de corporaties zullen worden geleverd. Tegelijkertijd willen mensen ook langer zelfstandig blijven wonen en wordt er meer een beroep gedaan op eigen stut- en steunstructuren. Bij de kanteling naar een wijkgerichte inzet van de WMO wordt ook aangesloten bij deze ontwikkeling. In het woonruimteverdelingsysteem moet er voldoende ruimte zijn om dit te accommoderen. Dit kan in de 20Zo van het vrijkomende aanbod dat bemiddeld gaat worden (zie verderop). Concreet gaat het om het toewijzen van woningen aan mensen met een zorgbehoefte in de buurt van de eigen stut- en steunstructuren. In 2012 voeren we een aantal pilots uit voor een wijkgerichte WMO aanpak. Daarin zullen ook deze elementen van woonruimteverdeling een plaats krijgen. Wat de WMO indicaties betreft blijven we onderscheid maken tussen mensen met een indicatie voor 24 uurs zorg die zijn aangewezen op een beschermde woonvorm, en mensen met een lichtere zorgbehoefte die zelfstandig kunnen wonen en zelf beslissen of ze willen verhuizen (naar verzorgd I beschut wonen). De eerste groep wordt actief bemiddeld naar een beschermde woonvorm. De tweede groep kan zelf beslissen en kiezen om te verhuizen naar een beschutte woonvorm. Voor deze groep is het van belang dat, indien ze willen verhuizen naar een beschutte woonvorm, die match ook kan plaatsvinden. Gezien de 0
Primaire doelgroep: grenzen op basis van de algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (AWIR) met recht op huurtoeslag. Inkomen afhankelijk van leeftijd en omvang huishouden maar maximaal, ë 29.350 (situatie 2009). Per 01.01.2012 is de grens maximaal 6 29.900. 1
-3 -
huidige ontwikkelingen rond extramuralisering, langer zelfstandig wonen en scheiding van wonen en zorg is de indicatiestelling van deze groep mogelijk aan herijking toe. In overleg met de woningcorporaties zullen we dit bespreken. De toewijzing van rolstoelgeschikte woningen blijft hetzelfde: woningzoekenden met een indicatie kunnen zelf zoeken in het aanbod, maar kunnen ook hulp krijgen bij het zoeken naar een geschikte woning. In Nijmegen gebeurt dat laatste door de rolstoeltoewijzingscommissie (RTC) die bemiddelt tussen woningzoekenden en aanbod. In deze commissie zitten vertegenwoordigers van de corporaties en van de gemeente. 6. Woonruimteverdeling nader bekeken, keuzemogelijkheden en uitgangspunten Woonruimteverdeling gaat over verdeling van schaarste. En omdat het om verdelen gaat kun je nooit iedereen tevreden stellen. Schaarste wordt niet opgelost door te verdelen. Meer kansen voor de een gaat altijd ten koste van de kansen van een ander. Welke methode van verdelen je ook kiest, er moet in ieder geval een keus worden gemaakt over de volgende punten: 1. Welk deel van de voorraad wordt verdeeld 2. Wie daar terecht kan 3. Wie als eerste aan de beurt is 4. Wie voorrang krijgt Ad 1. Hierbij gaat het om het deel van de voorraad dat schaars is en waarvoor regels moeten gelden voor een rechtvaardige en transparante verdeling. In het huidige systeem worden de huurwoningen van de corporaties tot de tweede aftoppingsgrens uit de Wet op de huurtoeslag (ë 561,98 per 01.01.2012) verdeeld. Een optie is om dit op de liberaliseringsgrens te leggen, in lijn met de landelijke 90 7o regel (ē 664,66). Daarmee is uniformiteit en helderheid gediend. Dit is het deel van de voorraad waarop de primaire doelgroep vooral op is aangewezen, en waaraan schaarste bestaat. Zeker als we in aanmerking nemen dat ook de groep huishoudens uit de doelgroep plus met een inkomen tot de EC norm van ë 34.085 hier terecht moeten omdat ze niet kunnen kopen en er onvoldoende duurdere huurwoningen aanwezig zijn. In de nieuwe Huisvestingswet wordt naar verwachting de voorwaarde gesteld dat schaarste moet worden aangetoond alvorens regels te kunnen stellen. 0
Ad 2. Hierbij hanteren we nu het principe van vrije vestiging. Dat is een uitgangspunt van de huidige Huisvestingswet, en naar verwachting ook van de volgende. Dat betekent dat iedereen van 18 jaar en ouder toegang heeft. Dat werkt goed, de meeste verhuizingen zijn lokaal, en wie van buiten instroomt heeft een legitieme reden, want verhuizen doe je niet zomaar. Gemiddeld 9 Zo van de verhuringen ging in de afgelopen 3 jaar naar iemand van buiten de stadsregio. Bovendien is het een principieel punt: een woningzoekende heeft het recht een eigen keuze voor zijn woonplaats te maken. Bindingseisen passen hier niet bij. 0
Ad 3. Wie als eerste aan de beurt is wordt geregeld door de volgordebepaler. Momenteel is dat de meettijd, dat is de inschrijfduur voor starters en woonduur voor doorstromers. De op zich valide theorie hierachter is dat doorstromers zo meer kans hebben, ze makkelijker kunnen verhuizen en er zo meer woningen vrij komen. In de praktijk blijkt dit niet uitgekomen, de doorstroming is de afgelopen jaren afgenomen. Dit ligt niet aan de keuze voor het voorrangscriterium maar aan de situatie op de woningmarkt: te weinig geschikt aanbod en een gat tussen huur en koop. Wat wel een gevolg is van het systeem is het effect dat mensen terughoudend kunnen worden om te verhuizen omdat na verhuizen de woonduur weer op nul staat. Het kan erg lang duren voor je weer aan de beurt bent. Dat kan leiden tot afwachtend gedrag: we verhuizen alleen naar de ideale woning. Volgens de Seniorenraad is dat nu het geval. Er zijn andere mogelijkheden als volgordebepaler:
« «
«
Die het eerst komt die het eerst maalt. Ook wel toonbankmodel genoemd: degene die zich het eerste meldt krijgt de woning. In de huursector wordt dit niet vaak toegepast, hooguit voor specifieke segmenten zoals bv. jongerenhuisvesting. Wie het langst wacht is het eerst aan de beurt. Dit is het principe van de bakker. Het wordt door veel mensen "eerlijk" gevonden en wordt ook het vaakst toegepast. Het veroorzaakt wel strategisch gedrag: veel mensen die niet actief woningzoekend zijn gaan zich uit voorzorg inschrijven zodat ze voldoende kans hebben op het moment dat ze wel willen verhuizen. Ze hanteren het als een soort verzekering. Loten. Dit is een heel andere manier. Er wordt geen volgorde bepaald maar de woningen worden verloot. Simpel en effectief, elke ronde iedereen evenveel kans. Eerlijker kan niet, maar door veel woningzoekenden wordt dit dikwijls niet zo ervaren.
Deze drie opties zijn de beleidsvrije volgordebepalers. Ze zijn eenvoudig, en sluiten voor een deel aan bij wat veel mensen "eerlijk" vinden. Er zijn ook beleidsmatige volgordebepalers. De huidige, met woonduur voor doorstromers, is er een. Doorstromers met lange woonduur hebben hier meer kans. Het beleidsdoel is meer doorstroming. Afwachtend gedrag kan mogelijk worden ondervangen door introductie van een spijtoptantenregeling waarbij woningzoekenden die een woning accepteren hun woonduur niet in 1 x kwijt zijn maar enige tijd behouden. Dit zou mensen over de drempel kunnen helpen om wel te verhuizen. Maar van de andere kant geldt dat wanneer mensen niet willen verhuizen er kennelijk onvoldoende geschikt aanbod is. Daar verandert een spijtoptantenregeling niets aan. Andere opties zijn: » Ouderen voor jongeren. Hier is leeftijd de volgordebepaler. Dit is nogal normatief: wie ouder is verdient het om eerder aan de beurt te komen. Andersom kan ook: jongeren voor ouderen. » Dichtbij voor veraf: hier speelt de verhuisafstand een rol. Bijvoorbeeld door mensen uit de eigen gemeente meer punten te geven dan die van buiten de gemeente. Vooral gebruikt in kleine gemeenten als een soort verkapte bindingseis. In Nijmegen gebruikt de SSHN dit criterium omgekeerd: studenten die van ver komen zijn eerder aan de beurt. » Wie van een grote woning naar een kleine woning gaat heeft voorrang. Het idee hierachter is dat meer grotere woningen worden vrijgemaakt. Deze optie staat wel op gespannen voet met de algemene wens naar meer woonkwaliteit. De volgordebepaler is de belangrijkste regel van het hele systeem. Het raakt de woningzoekende heel direct. Dat blijkt ook uit reacties. Op een wachtlijst staan is al niet leuk, maar helemaal niet ais anderen om onduidelijke redenen voorgaan. Ook de onduidelijkheid hoe lang men nog moet wachten wordt als storend ervaren. Volgordebepalers appelleren ook sterk aan het gevoel van "eerlijkheid" bij woningzoekenden. Over het algemeen werken volgordebepalers beter en hebben meer draagvlak: » Als woningzoekenden in staat zijn hun kansen in te schatten « Als woningzoekenden hun kansen kunnen beïnvloeden De keus voor een volgordebepaler vloeit niet logisch voort uit het voorgaande. Maar als we het perspectief van de woningzoekende centraal stellen is het verstandig om de volgordebepaler eenvoudig en transparant te houden. Daarnaast valt op dat de effecten op de doorstroming van het criterium woonduur beperkt zijn door de huidige situatie op de woningmarkt. De volgende opties zijn in beeld: :
A. Huidig model, maar aangepast. I nschrįjfduur en woonduur, maar waarbij niet alle woonduur verdwijnt na verhuizing. Dit kan door introductie van een spijtoptantenregeling. Hiermee wordt mogelijk de afwachtende houding van doorstromers tegengegaan. Het probleem blijft bestaan dat mensen die actief zoeken en nul op rekest krijgen zomaar kunnen worden gepasseerd door een doorstromer met lange woonduur. Dit wordt door veel woningzoekenden als oneerlijk ervaren. B. Een model waarbij woonduur wordt afgeschaft en we weer teruggaan naar inschrijfduur voor iedereen. Het principe van de bakker. Een eenvoudig en transparant criterium. Wordt door veel mensen als "eerlijk" ervaren. Dit vereist wel een overgangsregeling. Nadeel is ook dat doorstromers niet langer worden bevoordeeld waardoor waarschijnlijk minder woningen worden vrijgemaakt. Daarnaast lokt het strategisch gedrag uit: mensen schrijven zich in als verzekering maar zijn niet verhuisgeneigd, en zoeken ook niet actief. C. Een mix van inschrijfduur, toonbankmodel en loten. Dit lijkt wat ingewikkeld maar dat hoeft het niet te zijn. Het aanbod kan helder worden gesegmenteerd en gepresenteerd. Het biedt woningzoekenden de mogelijkheid om te variëren in zoekgedrag op een wijze die hen past en zo de kansen te beïnvloeden. Woningzoekenden die geen haast hebben kunnen niets doen en wachten tot er voldoende inschrijftijd is gespaard voor de gewenste andere woning. Mensen die niet urgent zijn maar wel snel een woning willen kunnen snelzoeken door elke week mee te loten (met elke week nieuwe kansen), of vroeg opstaan en snel reageren bij de woningen die via het toonbankmodel worden aangeboden. Een kenmerk van veel verdeelsystemen is dat het mensen die snel een woning willen, maar niet urgent zijn, niet helpt en mensen die niet zo nodig hoeven wel. Met snelzoekaanbod wordt hier een mouw aan gepast. Ad 4. Wie krijgt voorrang Dit wordt geregeld met de urgentieregeling. Mensen in een noodsituatie, die ontstaan is buiten hun eigen schuld of nalatigheid, kunnen een urgentie krijgen. Hiermee hebben ze voorrang boven alle andere woningzoekenden. Het gaat hierbij om het stellen van strenge, maar humane en rechtvaardige criteria. De toetsing van de aanvragen dient te gebeuren door een onafhankelijke commissie. Het huidige urgentiesysteem in de Stadsregio functioneert goed op deze wijze. Wellicht zijn wat kleine wijzigingen nodig. Zo is er aandacht gewenst voor verkorting van de procedure. Mensen in een noodsituatie moeten zo snel mogelijk geholpen worden. We zullen dit bespreken met de Regionale Urgentiecommissie. Een andere categorie woningzoekenden die voorrang krijgt boven alle andere zijn de mensen wiens huis in het kader van de herstructurering wordt aangepakt. Deze categorie herstructureringsurgenten dient te blijven bestaan. Doen we dit niet dan stagneert de wijkvernieuwing. Een optie die wel eens opduikt is dat mensen zichzelf de status urgent kunnen geven, en daarmee sneller een woning vinden. Voorwaarde is vaak dat ze een aanbod niet mogen weigeren. I n de praktijk komt dit neer op een vorm van snelzoeken: mensen die snel een woning willen maar niet urgent volgens criteria zijn, komen zo sneller aan een woning. Nadeel is dat het aandeel urgenten snel zal stijgen en er dan zeer waarschijnlijk onvoldoende aanbod is om die groep sneller te huisvesten. Bovendien blijft er altijd een categorie woningzoekenden die echt in een noodsituatie zitten. Daarvoor moet dan alsnog iets geregeld worden om die groep te helpen. Twee soorten urgenties werkt ook verwarring in de hand.
7. Contouren voor een nieuw model. Als we kiezen voor het centraal stellen van de woningzoekende, streven naar transparantie, duidelijkheid en meer zelfredzaamheid, en uitgaan van woningzoekenden die zelfstandig hun keuze willen maken, beginnen de contouren voor een nieuw model zich af te tekenen. De krapte op de markt lossen we niet op met woonruimteverdeling, maar we kunnen de woningzoekende wel beter faciliteren. 1. Welk deel van de voorraad wordt verdeeld. We vergroten de distributievoorraad. Alle woningen van corporaties met een huur tot de liberaliseringsgrens uit de Wet op de huurtoeslag worden verdeeld via een regionaal uniform systeem. Dit is het deel van de voorraad waar de primaire doelgroep op is aangewezen, én de doelgroep plus (EC). Naar deze woningen is meer vraag dan aanbod. Deze schaarste is voorwaarde om regels te kunnen stellen op basis van de nieuwe Huisvestingswet. De te verdelen voorraad wordt hiermee iets vergroot t.o.v. de huidige situatie waarbij alleen woningen tot de hoge aftoppingsgrens uit de Wet op de huurtoeslag in het systeem vallen. 2. Wie kan daar terecht ledereen ouder dan 18 jaar kan zich inschrijven als woningzoekende. Zij moeten zich inschrijven in een centraal register. Dit is conform de huidige verordening. 3. Wie is als eerste aan de beurt: de volgordebepaler De volgordebepaler blijft inschrijfduur voor starters en woonduur voor doorstromers. Het kan rekenen op veel draagvlak. Deze keuze bevoordeelt doorstromers, daarmee komen er in principe meer woningen vrij. In de praktijk valt dit weliswaar tegen maar dat komt niet door dit criterium maar door gebrek aan geschikt aanbod, en het gat tussen huur en koop. Voor doorstromers wordt een spijtoptantenregeling ingevoerd, waarbij ze hun meettijd niet in 1x verliezen en mogelijk minder terughoudend zijn om te verhuizen. Het voorstel is om de woonduur van doorstromers gedurende 5 jaar niet te laten vervallen bij verhuizing. Voor starters speelt dit probleem veel minder, daar doen we het niet. Tijdens een inspiratiedag in het kader van de verjaardagsactiviteiten van Standvast Wonen, borrelde het idee van "woonmiles", op. Naar analogie van de welbekende airmiles zouden woningzoekenden ook woonmiles kunnen sparen door wijkactiviteiten te ontplooien, buren te helpen of zich op andere wijze positief in te zetten voor de straat, buurt of wijk. De gespaarde woonmiles kunnen als meettijd geheel of gedeeltelijk verzilverd worden bij het accepteren van een andere woning. Dit stimuleert positieve activiteiten die de kansen op een woning vergroten. Deze aanvullende optie willen we nader verkennen. Cruciaal hierbij is de objectiveerbaarheid van heldere criteria en de fraudegevoeligheid. Het maakt het systeem wel complexer. 4. "Liefde wordt beloond" Doorstromers die gaan samenwonen en twee lege zelfstandige huurwoningen achterlaten mogen hun meettijd optellen. Ze krijgen zo meer kans en maken bovendien woningen vrij. Er ontstaan verhuisketens waar uiteindelijk starters mee geholpen worden. Controle op GBA gegevens is noodzakelijk om fraude tegen te gaan. 5. Introductie snelzoeken. Kenmerk van veel woonruimteverdelingsystemen is dat ze vooral mensen helpen die niet zo nodig hoeven te verhuizen en mensen die wel snel willen verhuizen niet helpen. Daar willen we wat aan doen met de introductie van de optie snelzoeken. Mensen die actief zoeken naar een woning, maar niet urgent zijn, kunnen dan kiezen voor de optie snelzoeken. Vervolgens wordt uit alle reacties geloot wie de woning krijgt. Dit biedt een oplossing voor het probleem dat mensen die actief zoeken niet worden geholpen en iemand die lange tijd niets doet wel snel slaagt.
Om het eenvoudig te houden worden geen eisen gesteld wie als snelzoeker wordt beschouwd. Dat bepaalt de woningzoekende zelf. De enige voorwaarde die wordt gesteld is dat men een woning niet kan weigeren. Dien ze dat toch dan worden ze voor 6 maanden uitgesloten van de optie snelzoeken. Ze kunnen in die periode wel reageren op het reguliere aanbod. De verwachting is dat hiermee vooral de positie van starters wordt verbeterd. 6. Onbeperkt weigeren van een woningaanbod wordt afgeremd Een woning wordt nu gemiddeld ruim 3x geweigerd. Dat zijn totaal meer dan 5.400 weigeringen per jaar. Dat kan omdat op weigeren geen enkele sanctie staat. Maar het zorgt wel voor mutatieleegstand en administratieve kosten voor de corporaties omdat het langer duurt voordat een woning weer is verhuurd. Daarom stellen we voor om weigeringen terug te dringen. Indien een woningzoekende niet reageert op het aanbod van een corporatie nadat hij daar al eerder positief op had gereageerd, wordt de woningzoekende 6 maanden uitgesloten van de mogelijkheid om te reageren op het aanbod. In deze periode bouwt de woningzoekende wel meettijd op. Op deze manier komt de echt geïnteresseerde woningzoekende eerder aan bod. We willen dat hierbij wel een hardheidsclausule geldt. Daarnaast is een betere presentatie, met meer foto's en info van het aanbod ook gewenst om een bewuster keuzegedrag van de woningzoekende te vergemakkelijken. 7. Urgentieregeling werkt goed en blijft hetzelfde Mensen in een noodsituatie kunnen een beroep doen op de urgentieregeling. Dit is conform de huidige regeling, met een onafhankelijke urgentiecommissie, een urgentiereglement en regeling voor beroep. Dit model staat niet ter discussie. Een aandachtspunt is wel een verkorting van de procedure. Dat zullen we aankaarten bij de urgentiecommissie. Woningzoekenden die urgent zijn hebben, net als herstructureringskandidaten, voorrang op alle andere woningzoekenden. Uit cijfers van Enserve en een prognose voor de toekomst verwachten we dat ca. 15 Zo van de vrijkomende woningen zal worden toegewezen aan urgenten. 0
8. Specifieke doelgroepen buiten model om huisvesten. Een deel van het vrijkomende woningaanbod kan buiten het hoofdmodel om worden toegewezen. Dit is bestemd voor de huisvesting van specifieke doelgroepen zoals statushouders, mensen met een begeleide herkansing, ex-psychiatrische patiënten, exdelinquenten, uitstroom uit maatschappelijke opvang etc. In Nijmegen worden die gehuisvest via de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB). Daarnaast zijn er bijzondere toewijzingen i.v.m. leefbaarheidsproblemen. Bij een beperkt aantal complexen kunnen extra regels worden gesteld om de leefbaarheid weer op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Dit werkt goed. Uit de cijfers van Enserve blijkt dat ca. 20 7o van de woningen op deze wijze, buiten het model om, wordt toegewezen. De ontwikkelingen op het terrein van wonen en zorg die vragen om een andere manier van woningtoewijzing brengen we ook onder in dit deel van het systeem. Daarbij monitoren we scherp of dit in kwantitatieve zin voldoende soelaas blijft bieden. 0
Op deze wijze ontstaat een systeem van woonruimteverdeling waarbij de woningzoekende zelf kan kiezen hoe en in welke categorie hij/zij reageert. Daarnaast blijft ruimte gereserveerd voor mensen in een noodsituatie, voor de huisvesting van specifieke doelgroepen en voor andere manieren van woningtoewijzing. De introductie van snelzoekers zal naar verwachting ten goede komen aan de positie van starters en jongeren.
In schema: spoed
regulier 55 7o
10 7o
0
0
regulier
J leefbaarheid + bijzondere doelgroepen + wonen en zorg
20Vo
uitzonderingen
15 7o urgenten 0
Door het loslaten van de oude 30 7o lokaal maatwerk wordt het systeem een stuk transparanter. Bovendien blijven twee van de drie doestellingen van het oude lokaal maatwerk in tact: de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de toewijzingen in het kader van de leefbaarheid. Het toewijzen van lage inkomens in rijkere wijken laten we los. Dit punt, dat in de praktijk amper iets opleverde, is ook in een geheel ander licht komen te staan nu de corporaties 90 7o van hun woningen aan de doelgroep moeten toewijzen. De woningen, waar ze ook staan, gaan daarmee automatisch naar lagere inkomens. En met de optie snelzoeken kunnen bijvoorbeeld meer jongeren in vergrijzende complexen in Nijmegen Oost instromen. Dat is zeker zo goed voor leefbaarheid en vitaliteit van een wijk. o
0
Bij de wijkaanpak, het streven naar vitale en leefbare wijken, willen we vooral doorgaan met de samenwerking met de corporaties op wijkniveau. En met een breed pakket aan maatregelen in het sociale en fysieke domein. Dat is onder andere onderdeel van de bilaterale prestatieovereenkomsten. De woningcorporaties hebben daarbij een eigen rol, verantwoordelijkheid en ambitie. Daarbij passen afspraken op outcome zonder zaken in detail te willen regelen. We moeten durven loslaten, met een appèl op de ambities en maatschappelijke verantwoordelijkheid van de corporaties. Een goede rapportage achteraf van bereikte resultaten vormt daarin het sluitstuk.
G E M E E N T E
Communicatie
ijmegen
P E R S B E R I C H T Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 024-329 2380 Telefax
(024) 323 59 92
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum
Nummer persbericht
23 januari 2012
120123R
Meer kans voor starters bij toewijzing huurwoning Het Nijmeegse college van B&W vindt dat het systeem van toewijzing van huurwoningen beter moet. Starters en jongeren moeten meer kansen krijgen, bijvoorbeeld door de invoering van een snelzoekregeling. De gemeente Nijmegen dient binnenkort een aantal verbetervoorstellen in bij de Stadsregio, die in 2012 een besluit neemt over een nieuwe regionale huisvestingsverordening. Het college van B&W is van mening dat het huidige systeem van woonruimteverdeling beter kan en moet. Meer kansen voor jongeren en starters en een betere doorstroming zijn gewenst. Daarvoor is het vooral nodig om voldoende huurwoningen te blijven bouwen, maar ook om de beschikbare woonruimte beter te verdelen. Maar het blijft verdelen van schaarste: op de huurmarkt betekent meer kans voor de ene groep helaas minder kansen voor de andere. De belangrijkste wijziging die het college voorstelt, is de introductie van een snelzoekregeling. Wie snel een huurwoning nodig heeft, maar niet tot de urgentieregeling hoort, kan meeloten voor een beschikbare woning. De woning mag dan vervolgens niet geweigerd worden. Actief zoeken wordt zo beloond en de kansen voor starters stijgen. Een ander voorstel is dat mensen die verhuizen en een huurwoning achterlaten, zogenaamde doorstromers, vijfjaar lang hun meettijd behouden. Hiermee willen B&W stimuleren dat mensen eerder verhuizen en de doorstroming op de woningmarkt verbetert. Nu verhuizen mensen vaak niet, omdat ze bij verhuizing alle meettijd verliezen. Verder stelt het college voor om het onbeperkt weigeren van een aangeboden woning tegen te gaan. Bovendien wil het college liefde belonen: doorstromers die gaan samenwonen en daardoor twee huurwoningen vrijmaken, mogen hun meettijd bij elkaar optellen. Een optie die het college graag verder verkend zou zien, is de introductie van 'woonmiles' (naar analogie van Airmiles): bewoners die zich actief inzetten voor hun straat of buurt kunnen woonmiles sparen, die ze als meettijd kunnen verzilveren bij verhuizing. Het college wil niets wijzigen aan de bepaling van volgorde bij toewijzing (de inschrijfduur voor starters en woonduur voor doorstromers). Ook zijn B&W tevreden over de huidige urgentieregeling voor mensen in een noodsituatie. Een beperkt aantal vrijkomende woningen blijft gereserveerd voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen, zoals asielzoekers en mensen met een beperking en/of behoefte aan begeleiding bij het wonen. De gemeenteraad moet nog instemmen met de standpunten van het college. Daarna worden de Nijmeegse voorstellen ingebracht bij het bestuur van de Stadsregio Arnhem Nijmegen, die dit jaar besluit over wijziging van de regionale huisvestingsverordening. De nieuwe verordening wordt op zijn vroegst in 2013 van kracht.
PVDA
WONINGTOEWIJZING M O E T E E R L I J K E R EN EVENWICHTIGER Op 6 januari 2012 stond er een artikel in De Gelderlander, waarin de Stadsregio een nieuw systeem voor woningtoewijzing aankondigt. Ik schreef een reactie, die op 14 januari 2012 in De Gelderlander werd geplaatst.
De Stadsregio Arnhem Nijmegen gaat sleutelen aan de spelregels voor woningtoewijzing. Dat werd tijd! Op 6 januari zegt Frank van Rooijen, portefeuillehouder Wonen, in De Gelderlander dat het nieuwe systeem vooral simpel moet zijn, dat hij niet naar verschillende doelgroepen wil kijken en dat er alleen voor starters iets gaat veranderen. Dat maakt mijn enthousiasme voor de plannen van de Stadsregio meteen een stuk kleiner. Als de spelregels dan toch aangepast worden, doe het dan in één keer goed! Kijk welke problemen er spelen en kijk of het toewijzingssysteem een rol kan spelen bij de oplossing daarvan. Want Iaat duidelijk zijn: de problematiek op de woningmarkt is groot en het woningtoewijzingssysteem is maar een klein schakeltje. Er moet veel meer gebeuren, maar daarbij is vooral de landelijke politiek aan zet. Een paar voorbeelden. Iemand met een hoog inkomen en een duur huis krijgt nu meer overheidssteun hypotheekrenteaftrek) dan iemand die op de huurtoeslag is aangewezen om z'n huur überhaupt te kunnen betalen. En op die huurtoeslag wordt ook nog bezuinigd. Mensen met een modaal inkomen krijgen op dit moment nauwelijks een hypotheek bij de bank. De doorstroming stokt. Dat is dus een landelijk probleem. Maar juist aan het woonruimteverdeelsysteem kan lokaal wel iets gedaan worden! Het staat voor mij buiten kijf dat het Entree-systeem ingrijpend moet veranderen. Nijmegen heeft ruim 71.000 zelfstandige woningen. Ongeveer 30.500 woningen zijn in het bezit van de woningcorporaties. Als zo'n corporatiewoning vrijkomt, wordt deze via 'Entree' aan een woningzoekende toegewezen. Jaarlijks gaat het in Nijmegen om circa 1900 vrijkomende huurwoningen. Op dit moment geldt: degene die het langst in z'n huidige woning woont ('woonduur'), krijgt de woning. Het woonduur-criterium benadeelt starters onevenredig en bevoordeelt groepen die dat het minst nodig hebben (bijvoorbeeld mensen die al heel lang in een koopwoning wonen). Het huidige systeem gaat ook voorbij aan het feit dat er verschillende woningzoekenden zijn die op verschillende manieren zoeken. Zij staan nu allemaal in dezelfde wachtrij.
Het nieuwe systeem moet onderscheid maken tussen spoedzoekers (die snel een woning nodig hebben en weinig eisen stellen) en selectieve zoekers (die tijd hebben om te wachten op een woning die aan hun specifieke wensen voldoet: vaak doorstromers). Voor de spoedzoekers zouden woningen verloot kunnen worden. Bij de selectieve zoekers moet 'woonduur' vervangen worden door 'inschrijñijď: een woningzoekende moet zich actief inschrijven en bouwt vanaf dat moment meettijd op. Het nadeel voor starters is bij 'i nschri jfti jd' kleiner dan bij 'woonduur' en daarnaast kunnen zij als spoedzoeker meeloten. Uiteraard is er een goed overgangsregime nodi g om schrijnende problemen te voorkomen. Daarnaast moet er oog zijn voor enkele specifieke knelpunten voor bepaalde doelgroepen. Er zijn bijvoorbeeld relatief weinig grote huurwoningen die geschikt zijn voor grotere gezinnen: het lijkt mij alleszi ns redelijk die woningen ook alleen toe te wijzen aan grotere gezinnen. Er zijn veel ouderen die hun grote woning best willen i nrui len voor iets kleiners, maar dan wel in de eigen buurt en zonder enorme huurstijging. Zo zijn er meer voorbeelden denkbaar. Die voor bijna iedereen 'logi sch' en acceptabel zi jn. Zeker voor de woningzoekenden. Dat moet dus geregeld worden! En dan een andere cruciale vraag: welke doelen streef je na met je toewi jzi ngssyteem? Moet het vooral simpel zijn, omdat dat voor de corporaties het makkelijkst is? Of willen we een eerlijke en evenwichtige woonruimteverdeling? De Stadsregio schi et hij bi j voorbaat een belangrijke wens van de Nijmeegse gemeenteraad af. Namelijk de wens om bij woonruimteverdeling óók te kijken naar het effect op de wijkopbouw. Een meerderheid i n de Nijmeegse politiek hecht sterk aan de ongedeelde stad: geen harde scheidslijn tussen 'arme' en 'rijke' wijken, of'ouderenwijken' en 'jongerenwijken', maar gemengde wijken in de hele stad. Van Rooijen stelt nadrukkelijk dat het verdeelsysteem hi er geen sturingsmechanisme kan zijn, mede omdat dit niet de zorg van corporaties is. Dat is onzin. Corporaties hebben alle reden om zich zorgen te maken over de wijkopbouw en doen dat gelukkig ook. Daarnaast is het toewijzingssysteem geen 'speeltje' van de corporaties: als alleen de belangen van de corporaties tellen, dan was de bevoegdheid voor het maken van die regels niet bij een overheid (in di t geval: de Stadsregio) neergelegd. Als de Stadsregio op deze manier weg blijft duiken voor de echte problemen, dan moet de gemeente Nijmegen maar een eigen woningtoewijzingsbeleid gaan voeren.
Stijn Verbruggen (raadslid PvdA Nijmegen)
G E M E E N T E
iĵmegen
Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Antwoord schriftelijke vragen wetsvoorstel verkoop huurwoningen
BW-nummer
Programma I Programmanummer
Wonen /1021 Portefeuillehouder
J. van der Meer Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
De fractie van GroenLinks heeft schriftelijke vragen ex art. 39 van het reglement van orde gesteld over het wetsvoorstel over verkoop van huurwoningen. In bijgaande brief worden de vragen beantwoord.
VT50, Bas Böhm, 3436 Datum ambtelijk voorstel
19 januari 2012 Registratienummer
12.0001864
Ter besl uitvorming door het col l ege
Paraaf
1. Bijgaande brief vast te stellen.
akkoord
Datum
Leidinggevende K. Donné, VT50
Programmamanager K. Donné
Programmadirecteur P. Steijn
Ē Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 30 januari 2012
0 Conform advies D Aanhouden D Anders, nl.
Paraaf
nummer: 3.9
Datum
akkoord Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Cv antwoord schriftelijke vragen GL verkoop
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
2
Juridische aspecten
3
Doelstelling
4
Argumenten
5
Klimaat
6
Financiën
7
Communicatie
8
Uitvoering en evaluatie
9
Risico
Bijlage(n):
Brief aan fractie GroenLinks
Bouwen en Wonen
G E M E E N I E
Bureau Bouwrecht S Beleid
Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen
Fractie GroenLinks Nijmegen t.a.v. de heer P. Boekhorst
Telefoon
14024
Telefax
(024) 322 78 48
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
30 januari 2012
VT50/12.0001869
Bas Böhm
Onderwerp
Datum uw brief
Doorkiesnummer
Antwoord schriftelijke vragen wetsvoorstel verkoop huurwoningen
16 januari 2012
3436
Geachte heer Boekhorst, U heeft ons schriftelijke vragen ex art. 39 van het reglement van orde gesteld over het wetsvoorstel verkoop huurwoningen. Hieronder vindt u de antwoorden. Vraag 1. Bent u bekend met het wetsvoorstel van minister Spies (min BZK) waarin woningcorporaties 75 Zo van hun woningen verplicht te koop moeten aanbieden aan huurders? Antwoord: Ja. 0
Vraag 2. Wat is uw inschatting van de effecten van dit wetsvoorstel op: a. het functioneren van de woningmarkt (huur en koop) in Nijmegen? Antwoord: Onze inschatting is dat het effect op de Nijmeegse woningmarkt op korte termijn beperkt is. Op lange termijn verwachten wij negatieve gevolgen. Hiervoor hebben wij de volgende redenen: 1. Uit onderzoek van de Woonbond uit 2010 blijkt dat slechts 20 7o van de zittende huurders financieel in staat is om de woning te kopen. Aangezien de hypotheekvoorwaarden sindsdien zijn aangescherpt zal dit percentage momenteel nog lager liggen. Vervolgens verwachten wij dat van dit deel een beperkt aantal huurders ook daadwerkelijk gebruik maakt van het kooprecht. Tot op heden maken zittende huurders in Nijmegen slechts beperkt gebruik van een koopaanbod. De Nijmeegse corporaties hebben de afgelopen jaren circa 200 woningen per jaar verkocht aan zittende huurders en andere kopers. Corporaties hebben echter een veelvoud aan woningen te koop aangeboden aan zittende huurders en/of in de verkoop staan. 2. Op termijn zal het woningbezit van de corporaties versnipperd raken en wordt strategisch vastgoedbeleid (het beleid over beheer, aanpassing of vernieuwing van het woningbezit) vrijwel onmogelijk gemaakt. Het kooprecht - ook al wordt er niets extra's verkocht - kan bovendien verlammend werken voor de corporaties. Mogelijke verkoop hangt immers als een zwaard van Damocles boven hun hoofd. Dit heeft een negatief effect op de kwaliteit o
www.nijmegen.nl
Antwoord schriftelijke vragen GL verkoop huurwoningen
Gemeente Nijmegen Bouwen en Wonen Bureau Bouwrecht S Beleid
Vervolgvel
1
b. de Nijmeegse wijken en buurten in het licht van de ongedeelde stad? Antwoord: Corporaties kunnen hierdoor niet meer sturen op het aantal betaalbare huurwoningen op stedelijk niveau of in wijken en buurten. Bovendien verwachten we dat het kooprecht segregatie in de hand werkt: woningen in aantrekkelijke wijken zullen eerder verkocht worden aan huurders die zich dit kunnen veroorloven. De laagste inkomens zullen hierdoor in de zwakkere wijken overblijven. Invulling geven aan de ongedeelde stad wordt hierdoor goeddeels onmogelijk gemaakt. c. het onderhoudsniveau en het energiezuinig maken van (voormalige) huurwoningen? Antwoord: Wij verwachten problemen bij de uitvoering van planmatig onderhoud en het energiezuinig maken van woningen door versnipperd bezit (zie ook het antwoord op vraag 2). Hierdoor kan planmatig onderhoud óf duurder worden en/of mogelijk niet meer worden uitgevoerd doordat een corporatie bijvoorbeeld een meerderheid in een Vereniging van Eigenaren (VvE) verliest. Vraag 3. Bent u bereid om vroegtijdig te anticiperen op het wetsvoorstel en nu al afspraken te maken met Nijmeegse woningcorporaties over de wijze waarop zij met dit wetsvoorstel willen omgaan? Antwoord: Wij zullen het wetsvoorstel en de mogelijke gevolgen hiervan op 2 februari as. bespreken in het bestuurlijk overleg met de woningcorporaties. Vraag 4. Bent u bereid om, al dan niet in gezamenlijkheid met de Nijmeegse woningcorporaties en huurdersverenigingen, een brief naar het kabinet te sturen waarin u het nieuwe wetsvoorstel afwijst en de Haagse beslissers wijst op de negatieve gevolgen voor het wonen in Nijmegen? Antwoord: Ja. Wij zullen dit op 2 februari as. bespreken in het bestuurlijk overleg met de woningcorporaties. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
mr. Th.C. de Graaf
drs. B. van der Ploeg
www.nijmegen.nl
Antwoord schriftelijke vragen GL verkoop huurwoningen
reg.nr. U
W O ^ O O
procesveranrw.: INGEKOMEN
ì Ą
GROENS,5!»* ï NIJMEGEN
J
1 6 JAN. 2012 GEMEENTE NIJMEGEN class.nr.:^^ ^ {
afgedaan:
Nijmegen, 16 januari 2012 Aan: het College van B&W Van: Pepijn Boekhorst, GroenLinks Schriftelijke vragen ex art. 39 van het Reglement van Orde
Betreft: wetsvoorstel verkoop huurwoningen Het kabinet Rutte/Verhagen wil woningcorporaties verplicht om minstens driekwart van hun voorraad huurwoningen te koop aan te bieden aan huurders. Om dat af te dwingen, is onlangs een wetsvoorstel bekend gemaakt. GroenLinks vindt het belangrijk dat er voldoende huurwoningen beschikbaar blijven en wil graag dat de woonkwaliteit in de Nijmeegse wijken hoog blijft. Het wetsvoorstel staat daar helaas haaks op. De fractie vraagt het College van B&W om samen met woningcorporaties en huurders in actie te komen en stelt de volgende vragen: 1) Bent u bekend met het wetsvoorstel van minister Spies (min BZK) waarin woningcorporaties 75Vo van hun woningen verplicht te koop moeten aanbieden aan huurders? 2) Wat is a. b. c.
uw inschatting van de effecten van dit wetsvoorstel op: het functioneren van de woningmarkt (huur en koop) in Nijmegen? de Nijmeegse wijken en buurten in het licht van de ongedeelde stad? het onderhoudsniveau en het energiezuinig maken van (voormalige) huurwoningen?
3) Bent u bereid om vroegtijdig te anticiperen op het wetsvoorstel en nu al afspraken te maken met Nijmeegse woningcorporaties over de wijze waarop zij met dit wetsvoorstel willen omgaan? 4) Bent u bereid om, al dan niet in gezamenlijkheid met de Nijmeegse woningcorporaties en huurdersverenigingen, een brief naar het kabinet te sturen waarin u het nieuwe wetsvoorstel afwijst en de Haagse beslissers wijst op de negatieve gevolgen voor het wonen in Nijmegen? De fractie van GroenLinks ziet uw antwoorden met belangstelling tegemoet.
PARTIJ VAN D E A R B E I D Jacques Monasch Tweede Kamerlid Wonen, openbaar vervoer 070-3182764
Kooprecht huurhuis rampzalig op 26 januari 2012
Het plan van het kabinet om 75 procent van de huurhuizen te koop te zetten draait uit op een ramp. Het zal de huur- en de koopmarkt verder verslechteren. Het voorstel voor verplicht kooprecht van corporatiewoningen moet zo snel mogelijk de prullenbak in. Dat schrijf ik samen met Stijn Verbruggen (gemeenteraadslid in Nijmegen) in een opiniestuk in de Gelderlander. Hieronder het opiniestuk, zoals verschenen in de Gelderlander (26 januari 2012) 'Mensen staan in de rij voor een huurwoning. Koopwoningen zijn aan de straatstenen niet te slijten. En wat stelt het kabinet Rutte voor? Verkopen die huurwoningen! 75 procent van de totale voorraad sociale huurwoningen moet verplicht in de aanbieding. Dat zijn 1,8 miljoen woningen in heel Nederland. In Gelderland zijn er ongeveer 240.000 corporatiewoningen. Daarvan moeten er dus 180.000 in de verkoop. Nijmegen heeft bijna 31.000 corporatiewoningen (op een totaal van 71.000 woningen). De corporaties moeten van het kabinet in Nijmegen dus 23.000 huurwoningen te koop zetten. Arnhem heeft bijna 26.000 corporatiewoningen. De Arnhemse corporaties moeten 19.500 woningen te koop gaan zetten van het kabinet. Dit is het zoveelste ondoordachte volkshuisvestingsvoorstel van dit kabinet. Het einde van de woningcorporatie en daarmee het aanbod van betaalbare kwalitatief hoogwaardige huurwoningen in Nederland komt in zicht. Nederland heeft behoefte aan extra huurwoningen. Steeds meer ouderen op het platteland willen graag hun woning verkopen en hun laatste levensjaren in een huurwoning doorbrengen. In een stad als Nijmegen kunnen veel jongeren, starters en middeninkomens de meeste koopwoningen niet betalen.
Steeds meer werknemers hebben tijdelijke contracten, meer mensen worden, al dan niet gedwongen, zzp'er. Ook voor hen is een behoorlijke koopwoning onbereikbaar geworden. Geen bank die ze nog een hypotheek geeft. En wat stelt het kabinet voor? Ook al kan het niet, u moet kopen! Woningen moeten worden gedumpt op de koopmarkt. Dat is niet alleen kapitaalvernietiging van bezit dat door de maatschappij is opgebouwd. Het betekent ook een afname van de waarde van het woningbezit van de huidige huizenbezitters. Want hoe meer woningen op de markt komen, hoe lager de waarde van de overige koopwoningen, een eenvoudige economische wet van weinig vraag en te veel aanbod. Op dit moment staan er in Nijmegen in de prijsklasse tot 200.000 euro ongeveer duizend woningen te koop (via Funda). Daar komen dus 23.000 woningen van de corporaties bij. Dit effect wordt nog eens verergerd, doordat de kopers van deze woningen, de huidige huurders, de starters van morgen hadden kunnen zijn. Normaliter kopen huurders een eigen huis zodra het inkomen dat toelaat. Nu zal men de bestaande huurwoning gaan kopen.Gevolg: de doorstroming op de woningmarkt blijft uit, het bordje te koop blijft nog langer staan. En voor zoekende huurders komen er geen huizen meer vrij omdat het aantal huurwoningen daalt. Minder huurwoningen waar een schreeuwende behoefte aan is; een verdere instorting van de koopmarkt; huizenbezitters zien hun huis nog meer in waarde dalen. Tel uitje winst. En dan zijn er nog juridische bezwaren. De huurwoningen zijn niet alleen zeer in trek, ze zijn tevens in eigendom van woningcorporaties. Het recht van eigendom is een van de uitgangspunten van onze democratische samenleving, maar nu even niet, aldus CDAminister Spies. Woningcorporaties kunnen niet meer vrij over hun bezit beschikken. Ze kunnen immers morgen hun woning kwijt zijn. Onzekerheid over samenstelling en kwaliteit van het bezit, betekent een ondeugdelijk onderpand. Woningcorporaties zullen tegen een hogere rente moeten lenen om hun plannen te verwezenlijken. Meer kosten voor de corporatie betekent hogere huren. Het voorstel voor verplicht kooprecht van corporatiewoningen moet zo snel mogelijk de prullenbak in. Jacques Monasch is woordvoerder wonen van de PvdA Tweede Kamerfractie. Stijn Verbruggen is woordvoerder wonen van de Nijmeegse PvdA-gemeenteraadsfractie.'
Veldman
Het recht op koop van een corporatiewoning biedt alleen maar kansen 3 februari 2012 Onlangs is het wetsvoorstel dat het 'recht op koop' gaat regelen naar de Tweede Kamer gestuurd. Dit recht houdt in dat huurders van corporatiewoningen het recht krijgen om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. In een recent opiniestuk betitelde de directeur van StandvastWonen dit 'recht op koop' als dom. De huidige regeringscoalitie van VVD en CDA, gesteund door de PVV, wil het eigenwoningbezit bevorderen en daarom de verkoop van woningen stimuleren. Vanaf 1985 is het eigen woningbezit gestegen van 42Vo naar 5SVo. De stijging heeft voornamelijk plaats gevonden bij de hogere inkomens. De VVD is van mening dat lagere en middeninkomens ook voor eigen woningbezit in aanmerking moet kunnen komen en dat dit niet alleen is voorbehouden aan de hogere inkomens. Mensen bouwen met de afbetaling van de eigen woning een stukje vermogen op dat ze op hun 67 aan hun pensioen kunnen toevoegen. Eigen woningbezit is liberaal, sociaal en werkt emanciperend. ste
Verkoop van sociale huurwoningen door woningbouwcorporaties moet daarom worden gestimuleerd. Deze verkoop leidt tot een groter aanbod in het goedkopere segment. De VVDfractie staat daarmee in een traditie, want al in de jaren zeventig van de vorige eeuw pleitte de VVD hiervoor. Het corporatiebezit is bovendien landelijk zo'n 700.000 woningen groter dan de doelgroep. Van de 3 miljoen huurwoningen in Nederland zitten maar liefst 2,23 miljoen huurwoningen in de sociale huursector. Nederland telt circa anderhalf miljoen huishoudens met een laag inkomen waarvoor de sociale woningbouw oorspronkelijk bedoeld zou moeten zijn. Ook in Nijmegen is het aantal sociale huurwoningen groter dan de doelgroep. Er is dus ruimte binnen het corporatiebezit om woningen te verkopen. 200.000 Huurders van een corporatiewoning zouden hun woning graag willen kopen. Ook is bijna een kwart van de huurders op zoek naar een andere woning, waarvan de helft naar een koopwoning. Dit zou omgerekend naar het aantal huurders een aantal zijn van 375.000. Dit laatste is gebleken uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis.
Het is nu niet zo dat iedere corporatiewoning actief op de markt te koop wordt aangeboden. Dit kan wel gebeuren met een woning die leeg komt, maar dat is nu ook al het geval. Daar verandert het wetsvoorstel niets aan. Het wetsvoorstel regelt dat corporaties 75*^0 van hun bezit te koop aan moeten bieden aan zittende huurders. Woningen voor kwetsbare groepen en ouderen, of woningen die moeten worden geherstructureerd kunnen worden uitgezonderd van de aanbiedingsplicht. De huurder kan kiezen of hij of zij de woning wil kopen, danwel wil blijven huren. Deze keuzevrijheid is belangrijk. Niet iedere huurder zal de woning willen of kunnen kopen. Het is geen koopplicht. De vergelijkingen die de directeur van StandvastWonen maakt om te 'bewijzen' dat het recht op koop een dom plan is zijn dan ook vergezocht. Met de psychologie van de grote getallen berekent hij een extra hypotheekrenteaftrek gebaseerd op een 100%-verkoop van de aan te bieden 75*^ corporatiewoningen. Tegelijkertijd erkent hij dat van het aanbod dat hij nu al aan huurders doet slechts 5 Zo daadwerkelijk gebruik maakt van dit aanbod. Ook de vergelijking naar 'Engelse toestanden uit de jaren tachtig', waarbij kopers onvoldoende middelen hebben om hun hypotheek te kunnen betalen en onderhoud te plegen is niet van deze tijd. Hypotheekverstrekkers zijn op dit moment zodanig kritisch dat een mismatch tussen inkomen en hypotheek nauwelijks nog voor zal komen. 0
Nu zijn er al woningcorporaties bezig met de verkoop van woningen onder bijvoorbeeld Koopgarant. Sinds 2004 zijn er 25.000 woningen onder deze contractvorm verkocht. De directeur van de Nijmeegse corporatie Talis heeft eerder aangegeven zeker een derde van zijn bezit te willen verkopen. Helaas houdt landelijk echter minder dan de helft van het aantal woningcorporaties zich bezig met de verkoop van corporatiewoningen. Het is daarom goed dat de verkoop van deze woningen wordt gestimuleerd middels het recht op koop. Tussen de boekwaarde en verkoopwaarde van een corporatiewoning zit gemiddeld een verschil van 6 90.000,-. De verkoop van 1000 woningen door corporaties levert daarmee de sector zo'n 90 miljoen Euro op. Hiermee wordt geld vrij gespeeld wat kan worden geïnvesteerd in het bestaande woningbestand. Zo kan de bouw ook een beetje worden gestimuleerd. Kortom, het recht op koop biedt alleen maar kansen. Laten we er iets moois van maken. Hayke Veldman, fractievoorzitter VVD Nijmegen Betty de Boer, Tweede Kamerlid voor de VVD
A L T E R N A T I E V E NOTA STANDPUNT WOONRUIMTEVERDELING Van: Stijn Verbruggen, PvdA Nijmegen 1 februari 2012 Samenvatting De PvdA-fractie presenteert een alternatief voor het collegestandpunt over woonruimteverdeling, dat zal dienen als inzet van de gemeente Nijmegen bij de gesprekken met de Stadsregio Arnhem-Nijmegen over het nieuwe woningtoewijzingssysteem. De belangrijkste verschillen tussen het collegevoorstel en het voorstel van de PvdA zijn: - criterium woonduur volledig vervangen door inschrijftijd (met overgangsregeling) - spijtoptantenregeling niet alleen voor doorstromers, maar ook voor starters - verwerpen van het idee van de 'woonmiles' - extra impulsen voor doorstroming ouderen en jongeren - voorkeur voor meer dan 10 7o loting voor snelzoekers - eerst betere informatievoorziening, pas sanctie bij herhaalde weigering - definitie 'grote gezinnen' en 'grote gezinswoningen' uitbreiden (vanaf 5 pers. ipv 6) - actiever inspelen op gevolgen van scheiding wonen en zorg - aanvullende suggesties om doorstroming te bevorderen, ook buiten verdeelsysteem
Inleiding Op 23 januari 2012 heeft het Nijmeegse college van B&W het 'Standpunt woonruimteverdeling' vastgesteld en ter vaststelling aan de gemeenteraad toegestuurd. De PvdA-fractie is van mening dat het college in het 'Standpunt woonruimteverdeling' ten opzichte van de huidige situatie een stap in de goede richting zet. Maar de problemen op de woningmarkt zijn groot en de stap die het college voorstelt is te klein. Ten behoeve van de discussie in de gemeenteraad presenteert de PvdA in deze nota daarom een alternatief. We willen deze nota graag tegelijk met het raadsvoorstel van het college bespreken in een raadskamer. "Er moet iets veranderen met dit systeem, ik sta 7,5 jaar ingeschreven en maak nog steeds geen kans op een flat of een eengezinswoning in Nijmegen", schrijft Wendy op www.entreekanbeter.nl Deze nota start met een algemeen deel over de noodzaak van flankerend beleid en enkele gedachten over een geheel andere manier van woningtoewijzing. Dat deel van de nota is uitsluitend bedoeld als 'voer voor de discussie'. Gezien de standpunten van corporaties, Stadsregio, andere gemeenten en andere fracties, denkt de PvdA-fractie dat er (in ieder geval op dit moment) onvoldoende draagvlak is voor zo'n ingrijpende wijziging. Daarom presenteert de PvdA een alternatief dat dichter bij het voorstel van B&W blijft, maar wel met enkele fundamentele verschillen (bijv woonduur vervangen door inschrijfduur) en aanvullende suggesties (bijv levensloopcontracten en 'van groot naar beter'). Het raadsvoorstel 'Standpunt woonruimteverdeling' van het college van B&W kent 7 'hoofdstukken'. De eerste hoofdstukken geven vooral achtergronden en context en er worden verschillende opties geschetst. Het zevende hoofdstuk is getiteld 'Contouren voor een nieuw model' en bevat eigenlijk de kern van de Nijmeegse inzet richting Stadsregio
Arnhem-Nijmegen. Het concrete alternatief dat de PvdA in deze nota voorlegt, is bedoeld als alternatief voor dat zevende hoofdstuk en kent dezelfde opbouw (maar met een alternatieve invulling). Flankerend beleid ledereen weet dat je met een woningtoewijzingssysteem de schaarste niet oplost. Dus blijft bouwen, bouwen, bouwen het belangrijkste motto. Maar doorstroming op de woningmarkt helpt wel om zoveel mogelijk mensen 'passend' te laten wonen. In het woonruimteverdeelmodel kun je elementen inbouwen die de doorstroming kunnen bevorderen (bijv de spijtoptantenregeling). Maar wil je de doorstroming echt stimuleren, dan zijn er andere maatregelen nodig. Er is bijvoorbeeld een zeer gerichte inzet (met woonconsulenten) nodig om ouderen te 'verleiden' vanuit een grote gezinswoning door te stromen naar een kleiner appartement. Het woonruimteverdeelsysteem moet het mogelijk maken om specifieke woonwensen van deze ouderen te honoreren (zie punt 4 onder 'contouren voor een nieuw model' voor een nadere toelichting). Maar de corporaties moeten ook maatregelen nemen om een te grote huursprong te dempen (bijv door de huurstijging bij de vrijkomende gezinswoning deels in te zetten om de huur van het appartement te dempen). Het is in het belang van de hele woningmarkt dat deze ouderen doorstromen. Dus moeten corporaties niet 'geïsoleerd' naar de huur per woning kijken, maar naar het grotere geheel. Als de oudere in een gezinswoning niet doorstroomt, ontvangt de corporatie nog jarenlang een lage huur (want ooit laag gestart en alleen met inflatie gestegen) voor die woning. Als de woning vrijkomt, wordt de huur opgetrokken naar het huidige prijspeil. Die extra opbrengst kan de corporatie inzetten om de huur van het nieuwe appartement van deze oudere te matigen. Doet men dat niet, dan stroomt deze oudere niet door. Daar is niemand bij gebaat, ook de corporatie niet. "Ouderen kunnen of willen niet verhuizen omdat ze ofte veel verdienen of veel meer huur moeten gaan betalen voor een vaak kleiner appartement. Kortom, de doorstroming komt niet op gang", schrijft Paul op www.entreekanbeter.nl Sommige corporatiewoningen staan lang leeg omdat ze te koop staan. Corporatie Portaal heeft het beleid dat een woning die te koop staat pas na een jaar weer terug in de verhuur wordt genomen. De woning staat in zo'n geval dus ruim een jaar leeg. Bij de huidige grote vraag naar huurwoningen zou het goed zijn als de gemeente hier afspraken over maakt met de corporaties. Woningen moeten veel sneller terug in de verhuur genomen worden. In de regio Zuid-Kennemerland gebruikt woningcorporatie Ymere de beschikbare 30 Vo maatwerk voor de 'woonswitch'. Bij de woonswitch speelt wachttijd geen rol. Er wordt vooral gekeken of de woning die wordt achtergelaten geschikt is voor doorstroming van andere huurders. Ymere combineert de woonswitch met het optiemodel. Kandidaten kunnen een optie nemen ('een switchverzoek indienen') voor maximaal vijf woonclusters. Wellicht zijn er meer maatregelen denkbaar om de doorstroming te bevorderen. De gemeente Nijmegen moet hier de nodige creativiteit durven te ontplooien. Zet bijvoorbeeld nieuwe media in om iedereen hierover mee te laten denken en suggesties te laten aandragen. De enige eis die nu aan het nieuwe woonruimteverdeelsysteem gesteld moet worden, is dat er ruimte blijft voor experimenten.
Woningtoewijzing met 100 X maatwerk Een optie die in de notitie van het college van B&W helemaal niet aan de orde komt, maar in de 'vakliteratuur' wel steeds vaker als suggestie opduikt, is die waarbij de gemeente met de corporaties alleen 'output-indicatoren' vastlegt (bijv minimale slaagkansen of aantallen toewijzingen voor bepaalde groepen, tegengaan van segregatie, etc) en de toewijzing verder aan de corporaties overlaat. De corporaties kunnen vervolgens zelf een Entree-achtig systeem optuigen, maar ook kiezen voor meer maatwerk. Deze suggestie werd tijdens de werkconferentie over wonen in november 2010 al gelanceerd , maar bleek (nog?) niet op voldoende draagvlak te kunnen rekenen. De PvdA is uiteraard wel blij dat de suggestie voor een mix van modellen (deels inschrijftijd, deels loten) is overgenomen door B&W. 1
Er zijn meer systemen denkbaar die bijdragen aan doorstroming, rekening houden met de wensen van verschillende groepen, zorgen voor een betere 'passendheid' of bijdragen aan gemengde wijken. In de regio Wageningen-Ede-Rhenen-Veenendaal (WERV) is gekozen voor een combinatie van 3 modellen: de woningzoekende kan kiezen uit een aanbodwoning (toewijzing op inschrijfduur), een lotingwoning of een optiewoning. Of denk aan de in de vorige paragraaf genoemde 'woonswitch'. Tijdens een bijeenkomst van raadsleden met corporaties is ook gesproken over een bredere benadering van 'gemengde wijken': niet meer labelen voor minima in gewilde wijken, maar breder kijken naar de samenstelling van een wijk en wat daar wenselijk is. Bijvoorbeeld in de ene wijk vooral jongeren laten instromen en in de andere wijk weer een andere keuze maken. Het huidige voorstel van B&W biedt daarvoor weinig ruimte. Wel kun je in wijken waar je jongeren in wil laten stromen meer gaan loten. De kans dat er dan starters terecht komen neemt met loten toe. Maar het is geen garantie: de uitslag van een loting is altijd ongewis.
Contouren voor een nieuw model: leeswijzer Hieronder volgt het concrete alternatief van de PvdA voor het raadsvoorstel van het college. Het is opgebouwd langs de acht thema's die in hoofdstuk 7 van het 'Standpunt woonruimteverdeling' aan de orde komen. Op sommige punten sluit de PvdA zich helemaal aan bij de tekst in het voorstel van B&W. Daar is niet de integrale tekst uit het B&W-voorstel overgenomen, maar voor de volledigheid alleen kort de kern samengevat en wordt verder verwezen naar de tekst in het voorstel van B&W.
Contouren voor een nieuw model: het alternatief 1. Welk deel van de voorraad wordt verdeeld. Distributievoorraad vergroten door grens op te trekken tot liberaliseringsgrens (conform de tekst in het voorstel van B&W). 2. Wie kan daar terecht ledereen ouder dan 18 jaar kan zich inschrijven als woningzoekende. Zij moeten zich inschrijven in een centraal register, (conform huidige situatie en voorstel B&W)
1
http://www.stiinverbruggen.pvda.nl/general/Blog/DiscussiebW
3. Wie is als eerste aan de beurt: de volgorde bepaler Ooit werd inschrįjftijd vervangen door woonduur omdat dit de doorstroming zou bevorderen. Maar het systeem blijkt averechts te werken, zo concludeerde men jaren geleden al in de regio Utrecht (zie toelichting in onderstaand kader). Regio Utrecht verving 'woonduur' in 2006 door 'inschrijftijď: Het criterium wo o nduur is ooit ingevoerd o m de kansen o p een nieuw huis vo o rzittende huurders te vergroten. Dat zou de doorstroming bevo rderen. Do o rstro ming is nodig o m nieuwkomers o p de huurmarkt een kans te geven. Maar het systeem blijkt averechts te werken. In plaats van snel op zoek te gaan naar een ander huis, wachten veel zittende huurders net zo lang to t hun ' ideale wo ning' wo rdt aangebo den in de wo o nkrant. Als ze zich dan inschrijven kunnen ze dit huis wegkapen vo o r de neus van nieuwkomers o p de huurmarkt, die minder inschrijvingsjaren achter hun naam hebben. Het loont dus de moeite juist te wachten met do o rstro men. Do o r alleen te kijken naar de inschrijfduur o ntstaat een rechtvaardiger systeem, waarin iedereen dezelfde kans heeft. Om de schok vo o r de zittende huurders niet te groot te maken is een overgangsregeling no dig. Bron: http:ZZwww.utrechtwonen.nl/utrechtwonen nl/b 17eb7465ba62758161 bb45fd89ac031.php
Het loont de moeite te wachten met doorstromen. Ook is het draagvlak voor woonduur minder groot dan B&W stelt. Er is met name weinig draagvlak voor het feit dat mensen die al 30 jaar in een koopwoning wonen van de ene op de andere dag kunnen besluiten naar een huurwoningen over te stappen en zij dan met hun 30 jaar woonduur meteen vooraan in de wachtrij staan. "Waar ik me het meest aan stoor is dat jongeren zich pas kunnen inschrijven wanneer ze 18 zijn, terwijl mensen die ergens al 10 of 20 jaar wo nen 'auto matisch' die 10 of 20 jaar 'inschrijftijd' mee nemen o o k al hebben ze zich niet eens daadwerkelijk ingeschreven", schrijft Chris op www.entreekanbeter.nl Het heeft de voorkeur de voorgenomen wijziging van de 'Regionale huisvestingsverordening' door de Stadsregio Arnhem Nijmegen aan te grijpen om los van eerdere keuzes tot een zo goed mogelijk woonruimteverdeelsysteem te komen en deze eerdere 'systeemfouť terug te draaien. L iever de verordening nu in één keer grondig aanpassen, zodat deze daarna weer vele jaren mee kan, dan alleen een paar kleine wijzigingen doorvoeren en over twee jaar concluderen dat het systeem nog steeds niet goed werkt. Het criterium 'woonduur' moet daarom volledig afgeschaft worden en (weer) vervangen worden door 'inschrijfduur'. Uiteraard is er een goede overgangsregeling nodig. Gedacht kan worden aan het reactiveren van oude inschrijvingen of een periode waarin woningzoekenden hun huidige woonduur via een bepaalde 'omrekensleuteľ kunnen omzetten in nieuwe inschrijftijd (een bepaald percentage van de woonduur wordt inschrijftijd: dit percentage kan relatief laag (bijv 40 7o) of relatief hoog (bijv 80 7o) zijn, de Stadsregio zou op basis van de databasegegevens enkele scenario's door kunnen rekenen op de gevolgen alvorens tot een definitieve keuze te komen). Inschrijfduur wordt dus de volgorde bepaler voor zowel starters als doorstromers (behalve bij het nieuw te introduceren deel voor 'snelzoekers' en bij regelingen als 'Van groot naar beter')
"Hetgeen al jaren niet goed geregeld is, is de regelgeving omtrent woontijd... Huiseigenaren die hun huis verkopen en de meettijd van hun eigenhuisperiode mogen opvoeren bij Entree en vervolgens bovenaan staan. Dit maakt dat de mooiste huizen vergeven worden aan hen die deze feitelijk niet verdienen. Immers de voormalig huiseigenaren hebben ook nog een zak geld te verteren die huurders nooit bij elkaar kunnen sparen" schrijft Nora op www.entreekanbeter.nl Voor doorstromers en voor starters wordt een spijtoptantenregeling ingevoerd, waarbij ze hun meettijd niet in één keer verliezen. Doorstromers kunnen tot maximaal vijfjaar na hun verhuizing een beroep doen op de spijtoptantenregeling en hun oude inschrijfdatum opnieuw gebruiken. Starters kunnen tot maximaal twee jaar na het betrekken van hun eerste woning een beroep doen op de spijtoptantenregeling. Zonder de spijtoptantenregeling zijn zowel starters als doorstromers erg huiverig om hun zorgvuldig 'opgespaarde' inschrijftijd in te zetten, omdat zij achteraan in de rij aan moeten sluiten als de woningkeuze achteraf toch niet de juiste blijkt te zijn. De spijtoptantenregeling is bedoeld om die onzekerheid fors te verkleinen en zo de 'drempel' te verlagen: dit komt de doorstroming ten goede. Bij doorstromers speelt dit nog sterker dan bij starters en uiteraard worden starters in principe 'vanzelf doorstromers, vandaar het verschil in de spijtoptantenregeling: vijf jaar voor doorstromers en twee jaar voor starters. Iedere huurder kan slechts 1 x een beroep doen op deze regeling per ingezette inschrijfduur. (dus niet: verhuizen, na twee jaar met behulp van spijtoptantenregeling weer verhuizen en vervolgens weer na twee jaar een beroep doen op de spijtoptantenregeling, maar wel: als starter een woning krijgen en na één jaar met spijtoptantenregeling alsnog naar een andere woning, daar tien jaar wonen, met nieuwe inschrijfduur van tien jaar als doorstromer naar nieuwe woning en daar na drie jaar een beroep doen op spijtoptantenregeling). Het idee van de 'woonmiles', dat opborrelde tijdens een inspiratiedag in het kader van de verjaardagsactiviteiten van Standvast Wonen, past op geen enkele manier in het streven naar een eenvoudig, overzichtelijk en relatief beleidsarm toewijzingssysteem. In deze alternatieve nota krijgt het toewijzingssysteem meer beleidsdoelen mee dan het oude toewijzingssysteem, maar dat zijn doelen op hoofdlijnen: meer kansen voor starters en snelzoekers, kansrijke doorstroomketens bevorderen (doorstroming faciliteren voor senioren die in een grote gezinswoning zitten en graag naar appartement willen, maar nu tegen allerlei belemmeringen aanlopen). Bij het idee van de 'woonmiles' moet allerlei wenselijk gedrag van zeer uiteenlopende aard (organiseren van wijkactiviteiten, helpen van buren, etc) vertaald worden naar 'extra inschrijftijd'. Het gaat hier om arbitraire en 'politieke' keuzes (zowel: welke gedragingen worden wel beloond en welke niet? als: met hoeveel extra inschrijftijd worden deze activiteiten beloond). Daar komt bij dat het in de uitvoering erg complex is. Het idee voor de 'woonmiles' wordt om die reden afgeraden.
4. Extra impulsen voor doorstroming: "Liefde wordt beloond", "Van groot naar beter" en experimenteren met "levensloopcontract" Liefde wordt beloond: Doorstromers die gaan samenwonen en twee lege zelfstandige huurwoningen achterlaten mogen hun meettijd optellen. Ze krijgen zo meer kans en maken bovendien woningen vrij. Van groot naar beter. Ouderen die in een grote gezinswoning wonen en eigenlijk graag naar een meer geschikte woonruimte (kleiner, gelijkvloers, etc) door willen stromen, lopen soms
tegen allerlei belemmeringen aan. Onder de titel "Van groot naar beter" moet er maatwerk geleverd worden om deze doorstroming te bevorderen. Daarvoor zijn vooral ook maatregelen buiten het toewijzingssysteem nodig (bijv om een enorme huursprong te voorkomen), maar het toewijzingssysteem moet het mogelijk maken om specifieke wensen van deze doorstromende ouderen (bijv: in eigen wijk of naar bepaald complex) te honoreren, gelegitimeerd door het 'algemeen belang' bij het vrijkomen van deze gezinswoningen. Er ontstaan verhuisketens waar uiteindelijk starters mee geholpen worden. "Mijn vrouw en ik beginnen inmiddels op middelbare leeftijd te komen, hur en een behoor lijk grote woning en er zijn geen kinder en meer thuis. Er is niemand die er aan denkt om ons te verleiden naar een kleiner e woning en woonomgeving voor mensen van onze leeftijd. Dus ook door str oming wor dt niet aantr ekkelijk gemaakt" schrijft Henk op www.entreekanbeter.nl Levensloopcontract Als starter kom je op een gegeven moment voor de keuze: met je opgebouwde meettijd een appartement betrekken, of nog even doorsparen voor een woning met tuin. Eigenlijk vind je een appartement voor de eerste jaren prima. Maar als je over een paar jaar kinderen krijgt, dan is een huis met tuintje veel geschikter. Als je nu voor een appartement kiest, ben je al je opgebouwde meettijd kwijt. Je hebt vervolgens waarschijnlijk meer dan 10 jaar wachttijd nodig voor je weer aan de beurt komt voor een gezinswoning. Maar als je over vier à vijfjaar aan kinderen wil beginnen, woon je dus nog vijfjaar met kleine kinderen in dat appartement. Logisch dat veel jongeren die zich dat kunnen veroorloven (door wat langer op kamers te blijven wonen of bij ouders) nog even doorsparen en vervolgens voor een gezinswoning kiezen. Terwijl ze die de eerste jaren eigenlijk niet echt nodig hebben. Dat is geen efficiënte manier van omgaan met de schaarse woonruimte. Er zou een experiment gestart moeten worden met een 'levensloopcontracť: als starter accepteer je dan een appartementje, maar je maakt meteen een afspraak over doorstroming op termijn. Bij dit contract zou bijvoorbeeld je oorspronkelijke inschrijftijd kunnen blijven gelden als je toe bent aan een gezinswoning. Of in het contract wordt al afgesproken in welke wijkje op welke termijn in aanmerking komt voor een woning. Het woonruimteverdeelsysteem moet ruimte bieden voor dergelijke experimenten. Om de doorstroming te bevorderen, moeten bepaalde woningen gereserveerd kunnen worden voor specifieke groepen die een gewild woningtype achterlaten (zoals de oudere die een gezinswoning achterlaat), zodat de woning die daardoor vrijkomt gewoon op de reguliere manier kan worden toegewezen aan de doelgroep. 5. Introductie van snelzoeken Invoeren van een eenvoudig lotingsmodel voor 'snelzoekers' (conform de tekst in het voorstel van B&W). Hiervoor zou minimaal 10 Vo van de vrijkomende huurwoningen gereserveerd moeten worden, maar liefst meer. "5,5 jaar wachttijd en nog steeds niets in Nijmegen kunnen vinden", schrijft I vo op www.entreekanbeter.nl Omdat de Nijmeegse gemeenteraad streeft naar gemengde wijken (ongedeelde stad) is het van belang dat er goede afspraken worden gemaakt over welke woningen verloot worden en welke op de reguliere wijzen worden toegewezen. Het mag niet zo zijn dat alleen de 'slechtste' of 'minst gewilde' woningen verloot worden.
Spoedzoekers en snelzoekers vormen samen ruim een kwart van woningzoekenden.' Eén op de vijf woningzoekenden behoort tot de 'selectieve zoekers', die alleen willen verhuizen als ze echt iets beter tegenkomen. [...] Ruim 10 Zo van de woningzoekenden kan gerekend worden tot de 'snelzoekers'. Veelal gaat het om jongeren die wel snel een woning willen maar niet per se móeten verhuizen. Zij proberen hun kansen te vergroten door vaak te reageren. o
Ten slotte zijn er nog de 'spoedzoekers'. Bij hen is wel sprake van een onhoudbare situatie, maar ze kunnen vaak nog niet verhuizen omdat ze nog niet aan de beurt zijn. Het gaat hier om ongeveer 18 Zo van de woningzoekenden. Slechts een fractie van hen komt in aanmerking voor een urgentieverklaring. 0
Bron: RIGO en OTB Delft, 'Woonruimteverdeling opnieuw bekeken', december 2006, rapport 94680
6. Verbeteren informatievoorziening en afremmen aantal weigeringen Een woning wordt nu gemiddeld ruim 3 x geweigerd. Dat zijn totaal meer dan 5.700 weigeringen per jaar. De informatie over de aangeboden woningen bij Entree is nog altijd te mager. Woningen moeten beter gepresenteerd worden, met meer foto's en meer gedetailleerde informatie over de vrijgekomen woningen. De informatie over koopwoningen op Funda is daarbij een inspirerend voorbeeld. Deze betere informatievoorziening moet snel geregeld worden. Pas daarna kan sprake zijn van invoering van een sanctie bij weigering. Invoering van zo'n sanctiemogelijkheid is wel wenselijk (als eerst de informatievoorziening is verbeterd). Gedacht kan worden aan uitsluiting van de mogelijkheid om te reageren voor een bepaalde periode. Maar: een woning kan altijd net anders zijn dan iemand op basis van de aangeboden informatie had verwacht. Er kan een goede reden zijn voor de weigering. We willen het aantal weigeringen terugdringen, maar richten ons daarbij vooral op de 'excessen'. Iemand moet 1x kunnen weigeren. Een sanctie kan pas opgelegd worden vanaf de tweede weigering. En de sanctie kan bij opeenvolgende weigeringen verhoogd worden (bijvoorbeeld: 1 keer weigeren: geen sanctie, 2 keer weigeren: uitsluiting voor 3 maanden; 3 - 5 keer weigeren: uitsluiting voor 6 maanden, daarna uitsluiting voor 1 jaar). Ook is het van belang dat er een hardheidsclausule bestaat: er kunnen zich plotseling grote veranderingen in iemands leven voordoen, waardoor de woonwens radicaal verandert. e
e
e
e
"Wat betreft het weigeren van een aangeboden woning, lijkt het mij onjuist om iemand te bestraffen; immers pas bij daadwerkelijk bezichtigen van de woning kan de gegadigde zich een gefundeerd oordeel over de geschiktheid vormen", schrijft A. Smits op www.entreekanbeter.nl 7. Urgentieregeling werkt goed en blijft in principe hetzelfde De huidige urgentieregeling werkt goed, maar de procedure moet korter (conform de tekst in voorstel van B&W). Voor mensen die net niet in aanmerking komen voor urgentie, biedt de nieuwe optie 'snelzoeken' wellicht uitkomst. 'Streng, maar rechtvaardig' blijft het uitgangspunt bij de urgentieregeling. Invoering van de nieuwe optie 'snelzoeken' kan wel aanleiding zijn om nog eens goed naar de urgentieregeling te kijken, maar we verwachten dat hier geen hele grote wijzigingen uit voort zullen vloeien.
8. Specifieke doelgroepen buiten model om huisvesten Voor het grootste deel handhaven van de bestaande werkwijze rond specifieke doelgroepen (conform de tekst in het voorstel van B&W). Er is extra aandacht nodig voor de relatie tussen de scheiding van wonen en zorg (extramuralisering) en het woningtoewijzingssysteem. Alleen monitoren is niet voldoende: er moet aan de hand van scenario's gekeken worden wat er zou kunnen gebeuren en het beleid moet hier tijdig op worden aangepast. "Eensgezinswoningen moeten niet worden toegewezen aan alleenstaanden. Dat is echt onzin namelijk. Er zijn gevallen bekend van gezinnen waarbij kinderen bij de ouders op de slaapkamer slapen, omdat er maar één slaapkamer is. Indeling op werkelijke behoefte dus", schrijft Iris op www.entreekanbeter.nl Een ander aandachtspunt is de toewijzing van grote woningen: woningen met minimaal 4 slaapkamers worden nu alleen toegewezen aan huishoudens die uit minimaal 6 personen bestaan. Het zou goed zijn om dit te veranderen in huishoudens met minimaal 5 personen en wellicht ook extra woningen (bijv ook woningen met 3 grote slaapkamers) toe te voegen. Want het is in deze tijd van schaarste onwenselijk dat een alleenstaande een woning met 3 grote slaapkamers kan krijgen, terwijl een gezin met 3 kinderen vastzit in een te klein appartement. Andere maatregelen om te zorgen dat gezinswoningen bij gezinnen terecht komen zijn wenselijk. "Er zou strenger gelet moeten worden op de mensen die kans maken op een woning. Appartementjes voor starters en een- of tweepersoonshuishoudens, gezinswoningen voor gezinnen. Meerdere huurwoningen in de straat waar ik met mijn ouders woon, worden bewoond dooréén persoon. Dat lijkt me ook geen ideale situatie op zo'n krappe woningmarkt", schrijft Josee op www.entreekanbeter.nl
Ordevoorstel voor besluitvorming Op basis van de bespreking in de raadskamer zal duidelijk worden of er een meerderheid is voor het voorstel van B&W dan wel voor het alternatief in deze nota. En het is ook goed denkbaar dat er een meerderheid is voor mix van beide modellen, waarbij enkele voorstellen uit deze nota wel op een meerderheid kunnen rekenen en andere voorstellen niet. De PvdAfractie stelt voor om eerst de inhoudelijke discussie aan te gaan en pas daarna te kijken hoe de uitkomst van die discussie vertaald wordt in een besluit (ofwel B&W komt met een herziene nota, ofwel vanuit de gemeenteraad komt een amendement) waarmee Nijmegen het gesprek met de Stadsregio Arnhem-Nijmegen aan gaat.
Meer reacties, steunbetuigingen en discussies op www.entreekanbeter.nl
Bijlage bij Zienswijze Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen Onafhankelijke Nijmeegse Partij 31 mei 2012
Regionale Huisvestingsverordening 2013 a)
De definitie van studenten ontbreekt. Ben je in de ogen van de SAN ook student als je op het ROC of AOC studeert ? In onze ogen hebben ook MBO-studenten recht op woonruimte die gelabeld is voor studenten.
b)
Door wie wordt de uitschrijving als bedoelt in art. 4.2 lid b gedaan ? En is daar ook bezwaar tegen mogelijk ?
c)
De eerste overeenkomst moet voor 1 april 2013 worden gesloten. De nu vigerende overeenkomsten vervallen uiterlijk 1 juli 2013 of zoveel eerder dat er een nieuwe overeenkomst is. Omdat een overeenkomst jaarlijks verlengd wordt en het College van B&W ook rond maart/april wisselt stellen wij de deadline van 1 juni 2013 voor.
d)
We zijn tegen artikel 11.8 omdat urgentie niet lichtvaardig verleend wordt.
e)
Artt. 13.4, 14.5 en 14.6 worden al geregeld in de verordeningen die als bijlage zijn toegevoegd en zijn dus overbodig.
f)
In art. 21.1 moet de appendix genoemd worden.
Uitvoeringsdocument g)
Waarom is een inkomensverklaring noodzakelijk ?
h)
Huurschuld bij een andere verhuurder moet geen reden zijn om een woning te weigeren. Juist het verhuizen naar een goedkopere woning kan een succesvolle schuldsanering bewerkstelligen.
i)
Wordt voor Mook en Middelaar de provincie Limburg bedoelt als provincie bedoeld voor schriftelijke toestemming bij experimenten die niet toegestaan zijn binnen de Huisvestingswet ?
j)
š 55 vinden wij een hoog bedrag voor het in behandeling nemen van een urgentieaanvraag of een beroepschrift. Kan dit onderbouwd worden ?
k)
We gaan er van uit dat het inschrijven als woningzoekende gratis zal zijn.
Raadsvoorstel I)
Wordt voor Mook en Middelaar de provincie Limburg bedoelt als provincie bedoeld voor het verzoek bedoeld in beslispunt 6 ?
