DNES 13.9.2010
Zvrat v nájmech. Je lepší hypotéka? PRAHA (pan, hyf) - Lidé z mnoha českých měst, kteří bydlí v bytě s regulovaným nájemným, nyní dostávají dopisy od majitelů domů. Výzva zní – od ledna 2011 už výše nájemného není omezena a je třeba se »dohodnout« na nové. Tato »dohoda“ však může znamenat i výrazné zvýšení nájmu: až na dvojnásobek toho, na co dosud byli lidé zvyklí. Od ledna 2011 konči regulace nájemného ve velké části města obci. Řada nájemníků začne řešit, jestli by pro ně nebylo výhodnější koupit si byt na hypotéku, než si ho pronajímat. Jak vyplývá z propočtů MF DNES, v největších městech to nejspíš výhodné nebude, měsíční tržní nájemné je tam nižší než srovnatelná měsíční splátka hypotéky. Naopak. v některých menších městech se hypotéka může výrazně vyplatit. Například v Chomutově nyní- lidé v regulované zóně platí za 65metrový byt 1916 korun měsíčně, tržní nájemné je přes pět tisíc. Pokud by si někdo stejný byt koupil, při dvacetileté hypotéce by splácel měsíčně zhruba 3 500 Kč. Podobná situace je v řadě dalších menších měst – například v Litvínově, Teplicích, Mostě, České Lípě či Frýdku-Místku. V Mladé Boleslavi, Kutné Hoře, Ostravě či Berouně vyjde srovnání tržního nájemného a splátek hypotéky nastejno. Experti čekají že nejrychleji po rostou činže v bytech, které patří soukromým firmám. Naopak lidé bydlící v bytech, jež patří radnicím, mohou být klidnější - tam se bude zřejmě zdražovat pomaleji. Pokud se nájemníci nedohodnou s majiteli na nové, neregulované sumě, budou rozhodovat soudy.
Růst nájmů bez pravidel » Co bude s nájmy Nájemníky i majitele bytů čekají po skončení regulace v roce 2011 soudní spory o to, co je vlastně „obvyklé nájemné“ PRAHA Paní Libuše Svobodová bydlí v Litvínově v bytě vlastněném skupinou CPI. Nyní byla vyzvána, aby v půlce měsíce přišla podepsat novou nájemní smlouvu. Hrozí jí zvýšení nájmu až o 140 procent. Podobně bylo osloveno osm tisíc domácností v bytech s regulovaným nájmem. Skupina CPI podnikatele Radovana Vítka chce ve svých domech zvýšit nájmy pro příští rok o desítky procent. Důvodem je, že koncem roku ve většině měst v Česku končí státem kontrolovaný proces deregulace nájemného, což může ovlivnit více než 400 tisíc bytů. Zatím se to netýká krajských měst (s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy) a také měst ve Středočeském kraji s více než desetitisícem obyvatel. Zde se bude určovat výše nájmu ministerskými tabulkami až do roku 2012. Majitelé se nově musí na nájmech s lidmi dohodnout. To však nebude snadné, protože nikdo přesně neví, jakým způsobem ceny narovnávat. Poslední slovo tak často budou mít soudy. „Ceny si tak především urči právě smluvní strany dohodou a teprve v případě, že dohody nebude možné dosáhnout, dovodí je soud dle individuálního posouzení věci,“ vidí situaci ministerstvo pro místní rozvoj slovy mluvčího Tomáše Kačeny. Tomu by měla pomoci také novela občanského zákoníku, která bude tuto povinnost soudů přímo obsahovat. Jisté je také to, že ministerstvo nebude navrhovat žádné prodloužení státem řízené deregulace. Na základě čeho však budou soudy případné spory rozhodovat, není úplně jasné. Podle ministerstva by soudy měly každý případ řešit individuálně na základě znaleckých posudků
o cenách nájemného v místě obvyklých. Stanislav Křeček, poslanec ČSSD a dlouholetý zastánce nájemníků, však upozorňuje, že takové výpočty Budou problematické. Nelíbí se mu, že by se znalci měli orientovat Jen na tržní nabídkové ceny realitních kanceláří. Podle něj Jsou takové ceny mimo evropskou realitu, a to i díky tomu, že jde o velmi malý počet nabídek, které vystoupaly do výše, kterou by většina lidí nemohla zaplatit. „My navrhujeme, aby se nájem v místě obvyklý počítal i z regulovaných nájmů, stejně jako je to v Německu. Pak. by teprve růst mohl být pro lidi únosný,“ říká Křeček. „Nájmy procházející deregulací nijak nesouvisí se sociální situací nájemců, přesto uvolnění trhu s byty jistě bude mít dopady i do sociální oblasti, nelze však tvrdit, že vždy negativní,‘ myslí si Kačena.Podle něj má navíc stát v případě skutečných sociálních problémů dostatek nástrojů příspěvek na bydlení či podporu výstavby sociálních bytů. Soukromí majitelé přitlačí, města spíše vyčkají „Teď platíme 25 korun za metr čtvereční a údajně nám chtějí navýšit nájem na 60 korun za metr, to je nárůst o 140 procent. To je obrovský skok,“ říká Svobodová, nájemnice-důchodkyně z Litvínova, která bydlí s manželem v 80metrovém bytě. Sama má v jednom jasno - nic nepodepíše. I když sama říká, že na tom není nejhůře, v jejím případě by nájemné skočilo z nízkých dvou tisíc na necelých pět. Regulovaný vs. tržní nájem Město
Nájem za m2 tržní reg. Praha 1 246,30 143,60 Praha 2 195,50 125,40 Praha 5 182,50 141,00 Praha 11 159,20 132,20 Brno-Lesná 139,20 111,30 Brno-Bystrc 139,00 92,50 Beroun 129,30 68,40 Kladno 123,00 91,80 Pardubice 122,80 72,70 Kolín 122,60 68,40 Plzeň 121,10 82,10 Mladá Boleslav 120,00 68,40 Kutná Hora 118,60 68,40 Karlovy 115,60 79,20 Olomouc 110,50 84,00 Hradec Králové 109,90 90,60 Frýdek-Místek 107,80 50,00 Uherské Hradiště 107,40 57,40 Chrudim 104,70 52,00 České Budějovice 104,00 66,20 Zlín 102,40 84,50 Liberec 101,40 63,20 Blansko 100,50 56,00 Karviná 99,30 50,00 Ostrava 98,60 50,00 Přerov 98,60 47,00 Litoměřice 97,90 25,20 Česká Lípa 97,40 46,20 Nový Jičín 95,70 38,10 Opava 94,10 50,00 Příbram 94,00 68,40 Znojmo 93,90 56,00
Nájem za 65 m2 Rozdíl (v %) Průměrná Rozdíl (v%) tržní reg. trž./reg. hypotéka hyp./trž. nájem 16 006 9 335 71,50 24 050 50,30 12 706 8 148 55,90 22 150 74,30 11 862 9 166 24,40 16 700 40,80 10 350 8 592 20,50 17 400 68,10 9 047 7 233 25,10 10 100 11,60 9 032 6 013 50,20 10 100 11,80 8 406 4 447 89,00 9 000 7,10 7 997 5 965 34,10 9 150 14,40 7 982 4 725 68,90 10 250 28,40 7 967 4 447 79,20 9 200 15,50 7 869 5 337 47,50 10 300 30,90 7 803 4 447 75,50 8 050 3,20 7 707 4 447 73,30 7 600 -1,40 7 511 5 149 45,90 9 700 29,10 7 183 5 459 31,60 7 150 -0,50 7 140 5 889 21,20 9 300 30,20 7 006 3 251 115,50 6 400 -8,60 6 980 3 732 87,00 8 450 21,10 6 807 3 377 101,60 7 000 2,80 6 760 4 302 57,20 7 800 15,40 6 657 5 494 21,20 8 400 26,20 6 592 4 105 60,60 7 850 19,10 6 534 3 640 79,50 7 200 10,20 6 456 3 251 98,60 4 450 -31,10 6 411 3 251 97,20 6 400 -0,20 6 411 3 055 109,90 6 150 -4,10 6 363 1 637 288,80 5 950 -6,50 6 333 3 005 110,70 4 550 -28,10 6 220 2 473 151,50 5 650 -9,20 6 115 3 251 88,10 7 700 25,90 6 110 4 447 37,40 8 050 31,80 6 106 3 640 67,80 7 300 19,50 - 2/5 -
Havířov Jihlava Písek Orlová Jablonec n/Nisou Ústí nad Labem Most Hodonín Vsetín Tábor Teplice Jirkov Žďár nad Sázavou Chomutov Prostějov Třebíč Havlíčkův Brod Děčín Šumperk Litvínov
93,10 89,70 86,80 86,50 83,10 82,90 81,60 80,90 80,40 80,30 80,30 80,30 79,80 77,90 76,80 75,30 75,10 74,00 73,30 67,10
50,00 73,40 53,50 38,10 46,20 29,50 29,50 56,00 57,40 53,50 29,50 25,20 49,50 29,50 47,00 49,50 49,50 50,00 47,00 25,20
6 052 5 829 5 642 5 624 5 398 5 391 5 302 5 259 5 227 5 221 5 218 5 216 5 189 5 061 4 990 4 891 4 878 4 808 4 764 4 363
3 251 4 772 3 477 2 473 3 005 1 916 1 916 3 640 3 732 3 477 1 916 1 637 3 215 1 916 3 055 3 215 3 215 3 251 3 055 1 637
86,10 22,10 62,30 127,40 79,60 181,40 176,80 44,50 40,10 50,20 172,40 218,70 61,40 79,20 63,60 52,10 51,70 47,90 55,90 166,60
4 450 7 500 7 350 4 450 6 150 4 800 3 050 6 700 6 800 5 800 3 300 3 450 7 600 3 450 7 150 5 750 6 400 4 500 6 000 3 050
-26,50 28,70 30,30 -20,90 13,90 -11,00 -42,50 27,40 30,10 11,10 -36,80 -33,90 46,50 -31,80 43,30 17,60 31,20 -6,40 25,90 -30,10
Výpočty: MF DNES na základě nabídkových cen realitních kanceláří prezentovaných na největších realitních serverech. U nájmů jde o ceny bez plateb za energie, telefon či internetové připojení. Pro srovnání byly použity pouze nabídky starších bytů (zejména v panelové zástavbě) s obytnou plochou 50 až 80 m2. Ze získané průměrné ceny za 1 m2 byla dopočtena cena hypotetického bytu s obytnou plochou 65 m2, zaokrouhleno. Řazeno dle průměrné výše tržního nájmu. U hypotéky počítáno s průměrným úročením dle aktuální hodnoty Hypoindexu (4,84 %), délka splácení 20 let, fixace 5 let, 20 procent vlastních prostředků. Regulovaný nájem je maximální povolená výše. U krajských měst (vyjma Ostravy a Ústí nad Labem) a středočeských měst jí může být dosaženo až v roce 2012. U bytů ve vlastnictví města je zpravidla nájem nižší, soukromí majitelé se naopak snaží využít dovoleného maxima. Růst nájmů bez pravidel. Podle čeho zvyšovat? „Nechci podepisovat smlouvu, ve které nelze výši nájmu zpětně ovlivnit. Mohu se upsat třeba k 60 korunám na metr čtvereční, soud určí místní obvyklé nájemné na 40 korun za metr, ale já budu stále platit mnohem víc“ dodává. Šok zřejmě čeká nájemníky v Ústí nad Labem, Teplicích, Litvínově, V Mostě, ale také třeba v Novém Jičíně. Zde rozdíly mezi nájmy, které inzerují realitní kanceláře, a těmi, které platí lidé v regulovaných bytech, překračují sto procent. „Majitelé bytů se budou snažit přiblížit místně obvyklému tržnímu nájemnému,“ říká Aneta Červenková z Občanského sdružení majitelů domů. Pokud by se v těchto městech regulovaná činže vyrovnala té dnešní tržní, bylo by podle výpočtů MF DNES výhodnější vzít si hypotéku Může se však stát, že uvolnění regulace a tlak majitelů na co nejvyšší nájem vyústí v to, že se ceny na trhu posunou dolů. Navíc, ne všude se bude tlačit na pilu stejně. Například další velký majitel domů, ostravské RPG Byty, zatím váhají. „Ještě není jisté, zda vůbec budeme navyšovat, případ ně zda ve všech bytech ani neumím říci termín, kdy by se o tom mohlo rozhodnout,« říká manažer fIrmy RPG Byty Petr Handl. Opatrně si o vyšší nájem budou říkat i města, kterým v Česku stále patří tisíce bytů. Před volbami do výrazného zdražení většinou nepůjdou. To je případ třeba Ostravy či České Lípy. Pavel P. Novotný s přispěním Ondřeje Černého - 3/5 -
Na vyšší nájem přistupovat nemusíte, nenechte se zastrašit, radí právníci » Co bude s nájmy Příští rok se v mnoha městech rozpoutají tahanice o výši nájmu. Co si
mohou dovolit majitelé domů a na co nemají právo? Na otázky odpovídá MF DNES ve spolupráci s právníky. PRAHA K podpisu nové výše nájemného vás majitel nepřinutí, avšak následovat může soudní pře. I tam by mohl mít nájemník větší šance, myslí si advokáti. 1. Musím majiteli podepsat dodatek k nájemní smlouvě, kterou mi zvyšuje nájem na příští rok o polovinu? Nemusíte. Pokud bydlíte v místě, kde končí platnost zákona o jednostranném zvyšování nájmu k 31. prosinci letošního roku, je další jednání o výši nájmu na příští rok otázka dohody. „Zde se uplatní základní principy občanského zákona o smluvní volnosti stran, nikdo nemůže být k uzavření smlouvy nucen. Takto vynucený právní úkon je neplatný,“ říká advokát Jan Kozubek z kanceláře Becker&Poliakoff. 2. Co se bude po skončení deregulace vlastně dít? Kde mohou nájmy růst nejvíce? Po konci deregulace, která ve většině obcí v Česku vyprší ke konci letošního roku, se budou nájmy určovat smluvními principy. Tlačit na vyšší nájmy budou majitelé domů především v oblastech, kde se státem zvyšované ceny nejméně přiblížily tržní realitě. Týkat se to bude především bytů v severních Čechách a na severní Moravě. Bude otázkou, jak se k případnému zdražování postaví politici v případě městských bytů. Očekává se, že před obecními volbami se budou držet radnice spíše při zemi. 3. Majitel vyhrožuje, že pokud nepodepíši, vypne nám přívod vody a elektřiny. Má na to právo a jak se bránit? Jistě že nemá. Jak bylo řečeno, k uzavření smlouvy nelze nikoho nutit. „Pokud majitel bytu vyhrožuje nájemci újmou, pak tento může podat na Policii ČR trestní oznámení pro podezření ze spáchání trestného činu vydírání,“ upozorňuje navíc advokát Martin Murad ze společnosti Peterka&Partners. 4. Majitel také vyhrožuje soudem, pokud nové vyšší nájemné nepodepíši. Opravdu nám hrozí soud? Ano. Pokud se nedohodnete, může se jedna ze stran dovolávat svých práv u soudu. V případě příštího roku se očekává řada podobných soudních sporů s nejistým koncem. 5. Jaké jsou pak šance, že soud dá za pravdu majiteli domu a zvýšení nájmu svým verdiktem potvrdí? To bude otázka další soudní praxe. Ale zatím je možné říci, že soudy stojí spíše na straně nájemníků. „Lze poukázat na ustanovení občanského soudního řádu, které stanoví, že nelze-li výši nároku zjistit vůbec nebo velmi obtížně, pak je na úvaze soudu, aby nárok určil. Takovému nároku pronajímatele nemusí soud vyhovět vůbec a nájemné upraví sám,“ říká Kozubek. 6. Jakým způsobem si mám najít informace, zda požadované nájemné není přehnané a skutečně odpovídá tržním poměrům v obdobných bytech a lokalitě? Obecně platí, že přesnou částku, která by byla závazná i pro soud, lze určit pouze znaleckým posudkem. Dalším vodítkem může být realitní inzerce či je dobré rovnou zajít do lokální realitní kanceláře.
- 4/5 -
7. Rád bych také zvážil, zda se mi už v případě vyššího nájemného nevyplatí hypotéka. S kým se o tom poradit? Tuto úvahu konzultujte s bankovním poradcem či hypotečním makléřem. „Stát výrazně podporuje – lidově řečeno – bydlení ve vlastním. V případě vyšších nájmů je jedině správná úvaha, zda obdobnou měsíční částku nevynakládat na nabytí bytu či domu do osobního vlastnictví,“ myslí si také Kozubek. 8. V případě, že na nové nájemné nebudu mít, mohu zažádat o nějakou kompenzaci v podobě sociálních dávek? Ano, stát poskytuje sociální dávku označenou jako Příspěvek na bydlení. „Ten přispívá ke krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Žádost je třeba adresovat příslušnému úřadu práce,“ vysvětluje Kozubek. Příspěvek se odvíjí od počtu lidí v domácnosti a od velikosti města. Podrobné informace včetně formuláře lze nalézt na portálu veřejné správy ČR. 9. Slyšel jsem, že pokud bydlím v Praze, přechod na tržní ceny se mě netýká. Je to pravda? To je pravda. Deregulace je pro Prahu odložena až na rok 2012. Stejně tak pro České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlavu, Brno, Olomouc a Zlín, a dále také v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel nad 9 999 obyvatel, což určila novela zákona z roku 2009. 10. Pokud soud příští rok rozhodne v můj neprospěch, budu muset doplatit rozdíl nájemného od začátku roku? „Rozhodnutí se týká jen budoucích plateb, nevzniká tedy dluh na nájemném,“ říká Kozubek. Pavel P. Novotný
Město prodá pět tisíc bytů PRAHA Polovinu svých bytů, až pět tisíc, chce pražský magistrát do roku a půl prodat. „Největší množství těchto bytů, které lidem nabídneme k odprodeji, je na Černém mostě, Barrandově a Stodůlkách,“ upozornil radní Jiří Janeček. Upřesnil, že se to bude týkat především bytů, kde mají nájemníci smlouvy na dobu neurčitou, nebo je jejich údržba příliš drahá. Praha vlastní na deset a půl tisíce bytů. Do konce září pošle magistrát pěti tisícovkám nájemníkům dopis, kde jim odkoupení navrhne. Pokud bude většina souhlasit, velký rozprodej pražského bytového fondu se rozjede. Do června příštího roku by už mělo být jasné, kolik budou jednotlivé byty stát. A do konce roku je Praha prodá, pokud to schválí nové zastupitelstvo. „Získané peníze z odprodeje bytů chceme využít na nové byty. Ty nám poslouží pro sociálně slabší matky s dětmi, rodiny nebo seniory, kteří se dostanou do potíží kvůli chystané deregulaci nájemného,“ vysvětlil Bohumil Zoufalík, předseda bytového výboru zastupitelstva. V současné době Praha nemůže řadu svých bytů využívat právě proto, že nájemníci mají smlouvy na dobu neurčitou. „V nových bytech jim budeme nabízet nájemní smlouvy na dobu určitou, například na rok. Prodloužíme je v případě potřeby. To nám umožní lépe byty využívat a umístit do nich lidi, kteří se dostanou do obtíží,“ vysvětlil Janeček, proč město prodává byty, aby jiné koupilo. Kateřina Frouzová - 5/5 -
