Ocenění nemovitostí ( budov a pozemků ) s příslušenstvím - zjištění obvyklé ceny nemovitostí na listu vlastnictví č. 610, k.ú. Pisárky, obec Brno.
Znalecký posudek č. 1 09X - X / 2013 o ceně nemovitostí - typ stavby - budova s číslem popisným č.p. 271, způsob využití - stavba občanského vybavení na pozemku p.č. 1414, pozemku p.č. 1413, p.č. 1414 a p.č. 1415. Ocenění včetně veškerých součástí a příslušenství na oceňovaných pozemcích; vše v katastrálním území Pisárky, obec Brno, kraj Jihomoravský.
Objednatel posudku :
ing. Miroslav Bartoň Staré Město 161, okres Bruntál 793 33 Staré Město
Účel posudku :
Zjištění obvyklé hodnoty výše uvedených nemovitostí ke dni zpracování znaleckého posudku, tj. ke dni 4.1.2013.
Posudek vypracoval :
ing. Gadas Marek, znalec bytem: Pod Hůrkou 1976 753 01 Hranice tel. : 608 114 900
[email protected]
Datum místního šetření :
16.10.2012
Datum, ke kterému je proveden znalecký posudek :
ke dni zpracování znaleckého posudku, t.j. ke dni 4.1.2013
Použitý oceňovací předpis :
není použit žádný oceňovací předpis
Zvláštní požadavky objednavatele :
odpovědět na položené otázky
V Hranicích dne 4.1.2013
Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran textů včetně titulního listu, 8 stran příloh formátu A4 a objednateli se předává ve třech vyhotoveních.
2 0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky ing. Miroslava Bartoně insolventního správce dlužníka Barbory Hošnové, narozené 23.9.1978, bytem Bílkova 132/4, 110 00 Praha 1 - Josefov. Úkolem podepsaného znalce je zjistit cenu nemovitostí v místě a čase ocenění nemovitostí obvyklou.
1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1. Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 610 pro katastrální území Pisárky, obec Brno, kraj Jihomoravský byl vyhotoven dne 3.1.2013 na veřejně přístupné části serveru správy katastru nemovitostí. Výpis z katastru nemovitostí ( informace o stavbě a o parcelách ) je součástí znaleckého posudku - tvoří jeho přílohy.
1.2. Snímek z katastrální mapy Při zpracování znaleckého posudku si znalec na veřejně přístupné síti internet pořídil snímek katastrální mapy části území k.ú. Pisárky, obec Brno. Část mapy katastrálního území tvoří přílohu znaleckého posudku.
1.3. Doklady o vlastnictví Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 610 - viz. přílohy znaleckého posudku ( po jednotlivých nemovitostech samostatně ).
1.4. Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a měřením nemovitostí bylo provedeno dne 16.10.2012 za účasti znalce. Fotografie pořízené při místním šetření dne 16.10.2012, část pořízených fotografií tvoří přílohu znaleckého posudku.
1.5. Obsah posudku 2.1. Odpověď na otázku objednatele - stanovte obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí a to budovy s číslem popisným č.p. 271, způsob využití - stavba občanského vybavení na pozemku p.č. 1414, pozemku p.č. 1413, p.č. 1414 a 2
3 p.č. 1415. Ocenění včetně veškerých součástí a příslušenství na oceňovaných pozemcích; vše v katastrálním území Pisárky, obec Brno, kraj Jihomoravský. 3.
Rekapitulace
2. Posudek 2.1. Odpověď na otázku objednatele - stanovte obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí a to budovy s číslem popisným č.p. 271, způsob využití - stavba občanského vybavení na pozemku p.č. 1414, pozemku p.č. 1413, p.č. 1414 a p.č. 1415. Ocenění včetně veškerých součástí a příslušenství na oceňovaných pozemcích; vše v katastrálním území Pisárky, obec Brno, kraj Jihomoravský. Popis oceňované nemovitosti Na základě místního šetření znalce ze dne 16.10.2012 konstatuji, že se jedná o samostatně stojící objekt, naposledy užíváno jako rodinný dům, č.p. 271 ( objekt ke dni místního šetření znalce byl vyklizen, neobydlený a neobyvatelný ), objekt se nachází na ulici Pisárecká, město Brno. Dle informací, které zjistil znalec při shromaždování podkladů, které jsou potřebné pro zpracování znaleckého posudku konstatuji, že objekt byl postaven okolo roku 1910 ( sloužil jako zájezdní hostinec ), poté přestavba na učňovské středisko ( cca rok 1955 ), v roce 1994 až 1996 poslední přestavba na rodinný dům, přístavba bazénu atd., atd.. Po provedeném místním šetření znalcem dne 16.10.2012 je možno konstatovat, že objekt je značně poničen, viz. přiložená fotodokumentace objektu. Při zpracování tohoto dokumentu konstatuji, že objekt je poškozen a je žádoucí provést jeho opravu - uvedení do stavu před jeho poškozením, dle názoru znalce za vynaložení relativně velkých finančních prostředků.
Úvod, použitá metodika ocenění Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obecnou (= obvyklou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována 3
4 následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Dle zásad pro oceňování majetku je pro ocenění nemovitého majetku uvedeno následující : Způsoby oceňování majetku 1) Nemovitý majetek v ČR se oceňuje obvyklou cenou. 2) Ke zjištění obvyklé ceny nemovitého majetku - staveb a pozemků se použije porovnávací metoda. a) V případě, že není možné na trhu obvyklou cenu zjistit podle odstavce 2, použije se pro její zjištění tzv. nákladová metoda výpočtu hodnoty objektu, kde tato hodnota vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. V tomto konkrétním případě ale je nutno zohlednit náklady, které je nutno vynaložit na uvedení objektu do stavu, kdy bude tento objekt obyvatelný ( objekt byl značně poškozen vandaly v letních měsících roku 2012 ), náklady na uvedení objektu do stavu před jeho poškozením je možno určit jako relativně vysoké. Je nutno také zohlednit i vlivy působící na úroveň a relace cen nemovitého majetku na trhu.
V tomto konkrétním případě se bude postupovat následujícím způsobem : 1) Ke dni zpracování znaleckého posudku nebylo možno nalézt prakticky žádné nemovitosti - obdobně velký několikapatrový rodinný dům ( po rozsáhlé rekonstrukci před cca 15 až 20 - ti lety ) postavený na rozlehlém pozemku, které by byly prodány v obci a bylo by možno porovnat s oceňovaným domem a pozemky.
4
5 2) Nejprve bude standardním způsobem ( dle doporučené metodiky ) zjištěna obvyklá hodnota věci ( budovy ) a to samostatně bez pozemků, které jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 610. 3) Následně budou oceněny pozemky, které jsou uvedeny na LV č. 610. Při zpracování znaleckého posudku znalec zjistil, že ve městě Brně je platná tzv. cenová mapa stavebních pozemků. Pozemky na LV č. 610 jsou oceněny touto cenovou mapou, znalec tedy provede ocenění dle této cenové mapy. Na tomto místě dále konstatuji, že hodnota trvalých porostů a venkovních úprav je již obsažena v jednotkové ceně dle ocenění pozemku dle cenové mapy stavebních pozemků. Dále také konstatuji, že trvalé porosty jsou dlouhodobě ( cca 15 let ) neošetřované, zanedbané a částečně nemocné, venkovní úpravy okolo objektu jsou taktéž dlouhodobě ( cca 15 let ) neudržované. Jedná se o zpevněné plochy, chodníky, vstupní bránu a branku, oplocení, opěrné zídky, venkovní schody, zahradní altán, žumpa atd., atd.. - stanovení obvyklé ceny budovy s číslem popisným č.p. 271, způsob využití - stavba občanského vybavení na pozemku p.č. 1414 Cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění v cenách v místě a čase obvyklých. Zjišťuje se u staveb buď pracně podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek, nejčastěji však za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy ap.
Zastavěná plocha - dům č.p. 271 Obestavěný prostor - dům 271 - spodní stavba - vrchní stavba - zastřešení celkem Stáří objektu
Celková životnost
dle měření znalce na místě a na ortofotomapě - www.cuzk.cz (8,00*5,95+4,95*8,25)*3,00 (12,90*13,95+1,15*1,15)*7,60+5,20*6,20*6,70 +7,10*1,80*7,40+4,25*12,70*3,50 (12,90*13,95+1,15*1,15)*6,90/2 původní objekt z roku 1910 ( zájezdní hostinec ), poté přestavba na učňovské středisko ( cca rok 1955 ), v roce 1994 až 1996 poslední přestavba na rodinný dům, přístavba bazénu atd., atd.. objekt nadstandardně udržovaný, po kompletní rekonstrukci, nadstandardní provedení, v letních měsících roku 2012 objekt značně poničen neznámými vandaly
5
258,0
m2
265,31
m3
1877,20 625,41 2767,92 103
m3 m3 m3 let
cca 180
let
6 Ocenění nemovitosti podle THU Název
Rok
S
- dům č.p. 271 1910 102 celkem dům č.p. 271
DŽ
Ž
Mto
Kv
Zast. plocha m2
OP m3
JC rok 2013 dle vyhlášky MF, THU ÚRS Praha a.s. a korekce znalce
78
180
0,250
1,100
258,0
2767,92
5450,-Kč/m3
Oc ( Kč )
16 593 680,40 16 593 680,40
Zaokrouhleno na 16 593 680,- Kč
Oc = Op * Jc * Kv Oc - obvyklá hodnota Op - obestavěný prostor Jc - jednotková cena - cena jednotková dle vyhlášky MF, ukazatelů na měrnou a účelovou jednotku - katalog ÚRS Praha a.s., s drobnou korekcí jednotkové ceny ze strany znalce Mto - míra technického opotřebení stavby, tato hodnota určena dle provedení jednotlivých stavebních konstrukcí se započtením provedené kompletní rekonstrukce z roku 1994 až 1996, objekt nadstandardně udržovaný Kv - koeficient vybavení stavby - odlišnost stavby od standardního provedení ( dle názoru znalce )
Obvyklá hodnota budovy vypočtená s pomocí katalogů URS Praha a.s. s použitím drobné korekce ze strany znalce byla vypočtena na částku 16 593 680,- Kč. Hodnota budovy ale stanovena při předpokladu stavu objektu, který není značně poškozen po řádění vandalů v objektu v letních měsících roku 2012, kdy tito občané značně poničili posuzovaný objekt. Poznámka znalce : V tomto konkrétním případě ale je nutno při stanovení obvyklé ceny domu č.p. 271 zohlednit náklady, které je nutno vynaložit na uvedení objektu do stavu, kdy bude tento objekt obyvatelný ( objekt byl značně poškozen vandaly v letních měsících roku 2012, náklady na uvedení objektu do stavu před jeho poškozením je možno určit jako relativně vysoké). Znalec tímto konstatuje, že pro pojišťovací subjekt ( pojišťovnu ) zpracoval mimo jiné posudek č. 1 086 - 83 / 2012 ze dne 5.12.2012, kde pomocí výpočtů stanovil náklady, které je potřebné vynaložit k tomu, aby objekt bylo možno standardně užívat bez závad a tento objekt byl tzv. bez problémů užíváníschopný. Pro doplnění tímto konstatuji, že tyto náklady byly v cenách obvyklých stanoveny na částku 5 114 000,- Kč.
6
7
Dle názoru znalce hodnota objektu č.p. 271 v ceně ke dni zpracování znaleckého posudku, při zohlednění nákladů na opravy zničených stavebních konstrukcí objektu tedy 16 593 680,- Kč - 5 114 000,- Kč = 11 479 680,- Kč
- stanovení obvyklé ceny pozemku p.č. 1413, p.č. 1414, p.č. 1415 a to včetně veškerých součástí a příslušenství na oceňovaných pozemcích ( trvalé porosty a venkovní úpravy na pozemcích ). Dle cenové mapy stavebních pozemků, která je platná ke dni ocenění nemovitostí v městě Brně je možno konstatovat, že všechny pozemky uvedené na listu vlastnictví č. 610 pro k.ú. Pisárky mají stanovenu v cenové mapě jednotkovou cenu ve výši 2 020,- Kč/m2 pozemku. Dle názoru znalce tato jednotková cena stavebních pozemků odpovídá obvyklým cenám pozemků v místě a čase ocenění. Pro ocenění pozemků bude použita tato cenová mapa. Při místním šetření znalce dne 16.10.2012 bylo zjištěno, že na oceňovaných pozemcích se nacházejí trvalé porosty a venkovní úpravy, které jsou součástí pozemků. Po místním šetření konstatuji, že trvalé porosty jsou dlouhodobě ( cca 15 let ) neošetřované, zanedbané a částečně nemocné, venkovní úpravy okolo objektu jsou taktéž dlouhodobě ( cca 15 let ) neudržované. Dle názoru znalce tyto venkovní úpravy a trvalé porosty nezvyšují hodnotu domu č.p. 271, ani hodnotu pozemků, znalec tedy konstatuje, že cena trvalých porostů a venkovních úprav ( zpevněné plochy, chodníky, vstupní brána a branka, oplocení, opěrné zídky, venkovní schody, zahradní altán, žumpa atd.) je již obsažena v jednotkové ceně pozemků, na kterém se nachází dům č.p. 271 a také v jednotkové ceně pozemků, které tvoří tzv. jednotný funkční celek ( pozemky pod jednotným uzavřením, oddělením a jsou užívány současně s domem č.p. 271 ) s pozemkem pod domem č.p. 271. -
ocenění pozemků : pozemek p.č. 1413 - 601 m2 * 2 020,- Kč/m2 = 1 214 020,- Kč pozemek p.č. 1414 - 1 877 m2 * 2 020,- Kč/m2 = 3 791 540,- Kč pozemek p.č. 1415 - 1 278 m2 * 2 020,- Kč/m2 = 2 581 560,- Kč celkem pozemky na listu vlastnictví č. 610 v k.ú. Pisárky = 7 587 120,- Kč
7
8
Dle výše uvedených výpočtů je tedy stanovena obvyklá ( tržní ) cena - budovy s číslem popisným č.p. 271, způsob využití - stavba občanského vybavení na pozemku p.č. 1414 na celkovou částku 11 479 680,- Kč - pozemku p.č. 1413, p.č. 1414, p.č. 1415 ( pozemky včetně trvalých porostů a venkovních úprav ) na celkovou částku 7 587 120,- Kč
Celkem tedy všechny nemovitosti uvedené na listu vlastnictví č. 610, katastrální území Pisárky, obec Brno byly stanoveny na celkovou hodnotu 19 066 800,- Kč ( slovy : Devatenáctmilionůšedesátšesttisícosmset korun českých )
3. Rekapitulace Znalec odpověděl na všechny otázky položené dle objednávky znaleckého posudku. V případě doplnění znaleckého posudku kontaktujte znalce na výše uvedeném telefonním čísle či písemně. Děkuji.
V Hranicích, 4.1.2013 ing. Gadas Marek znalec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 5.10.1998, č. j. Spr. 2919/98, v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1 09X - X / 2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 513 00X podle připojené likvidace.
ing. Gadas Marek 8
