Reactie op ziensw ijze REACTIE OP DE INGEDIENDE ZIENSWIJZEN (behorende bij het raadsbesluit van 30 juni 2009 betreffende de administratieve onteigeningsprocedure ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Bangert en Oosterpolder Herziening ex artikel 30 WRO”, en het uitwerkingsplan “Uitwerking Fase 4”)
De gemeente Hoorn is voornemens om ten behoeve van de uitvoering het bestemmingsplan “Bangert en Oosterpolder Herziening ex artikel 30 WRO”, en het uitwerkingsplan “Uitwerking Fase 4”, de percelen kadastraal bekend als gemeente Hoorn, sectie l, nummers 6776, 7072, 6777, 7560, 2362, 10033, 2953 en 8623, zoals vermeld op de lijst van te onteigenen percelen, te onteigenen op basis van artikel 77 lid 1, sub 1 van de Onteigeningswet. In dit kader zijn belanghebbenden in gelegenheid gesteld om gedurende zes weken schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen. Schriftelijk zijn er drie zienswijzen ingediend door: • mevrouw E.A.M. Schipper namens de erven van de heer C.J. Schipper en mevrouw M. Schipper-Beerepoot, per adres Dorpsstraat 281 te Zwaag; • de heer E. Laan, wonende te Zwaag aan de Dorpsstraat 258 A; • de heer T.P. Wiebering, wonende te Zwaag aan de Dorpsstraat 274. Mondeling zijn er géén zienswijzen ingediend. Ontvankelijkheid de erven en mevrouw Schipper Conform de openbare registers van het kadaster is de heer C.J. Schipper eigenaar van het perceel kadastraal bekend als de gemeente Hoorn, sectie I, nummer 10033. Uit het kadastrale uittreksel blijkt echter dat de heer Schipper op 11 mei 2003 is overleden. De heer C.J. Schipper was gehuwd met mevrouw M. Schipper-Beerepoot. De zienswijze is ingediend bij brief van 8 mei 2009 (bij de gemeente binnengekomen op 7 mei 2009). De termijn waarbinnen zienswijzen ingediend konden worden eindigde op 13 mei 2009. De zienswijze is dan ook tijdig ingediend. Onder belanghebbende moet in de administratieve onteigeningsprocedure worden verstaan, degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Gezien het bovenstaande beschouwt de gemeente Hoorn de erven van de heer C.J. Schipper en/c.q. mevrouw M. Schipper-Beerepoot als belanghebbenden in de zin van artikel 1:2 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. De gemeente Hoorn is van mening dat de zienswijze ontvankelijk dient te worden verklaard. Zienswijze Schipper De zienswijze die naar voren gebracht wordt, kan als volgt worden weergegeven: 1. Noodzaak c.q. urgentie Belanghebbenden zijn van mening dat uit de stukken niet blijkt dat er van urgentie sprake is aangezien de geprojecteerde langzaamverkeersverbinding niet noodzakelijk over het perceel van belanghebbenden hoeft te lopen. Volgens belanghebbenden zijn alternatieven onvoldoende onderzocht, maar zeker beschikbaar op gronden die nu reeds aan de gemeente Hoorn toebehoren. Belanghebbenden stellen vervolgens dat ten aanzien van de noodzakelijke urgentie, ieder motief ontbreekt en hierdoor strijd ontstaat met artikel 77 van de Onteigeningswet. Daarnaast voeren belanghebbenden aan dat de motivering van de urgentie niet valide is aangezien de planning gelet op de recente ontwikkelingen naar alle waarschijnlijkheid als achterhaald mag worden beschouwd. De aannames ten aanzien van het aantal te realiseren woningen in fase 4 zijn niet gebaseerd op de recente inzichten inzake de afnemende behoefte aan nieuwbouwwoningen als gevolg van een langdurige recessie gedurende de komende (vijf) jaren. 2. Planologie Op de plankaart behorende bij het bestemmingsplan staat niet aangegeven dat het perceel grond van belanghebbenden is bestemd voor “gebiedsontsluiting langzaam verkeer”. Belanghebbenden hebben de wens uitgesproken op het in geding zijnde perceel een woning te mogen bouwen, hetgeen volgens belanghebbenden mogelijk is conform het nu vigerende bestemmingsplan en hetgeen nu tot de
1
Reactie op ziensw ijze mogelijkheden zou kunnen behoren gelet op het ontbreken van de urgentie. Indien de woonfunctie op het perceel Dorpsstraat 310 mag worden uitgebreid, dan zijn er naar mening van belanghebbenden geen redenen om een woning te weigeren op het betreffende perceel. 3. Minnelijk overleg Volgens belanghebbenden meet de gemeente met twee maten. Vergelijkbare situaties hebben tot verschillende financiële uitkomsten geleid. Dat het minnelijk overleg nog niet tot het gewenste resultaat heeft geleid is niet verwijtbaar aan belanghebbenden. Daarnaast geven belanghebbenden aan dat de voorstellen van de gemeente niet onderbouwd en gemotiveerd zijn. De raad wordt voorgesteld om een gedeelte van 1377 m2 te onteigenen, terwijl het totale perceel 1720 2 2 m bedraagt. De resterende 343 m kan geen economisch doel meer dienen. De gemeente dient in dergelijke situaties het totale perceel aan te kopen. Reactie op de ingebrachte zienswijze Schipper Ad 1 Noodzaak c.g. urgentie De vorm van planuitvoering welke in het publieke belang geboden is, staat in eerste aanleg ter beoordeling van het gemeentebestuur. De gemeente heeft in deze een discretionaire bevoegdheid en is derhalve vrij om zelf de invulling van het plangebied te bepalen, rekening houdend met het ruimtelijk ordeningsbelang en het publieke belang. Ten behoeve van doorgaande langzaamverkeersroutes in de Bangert en Oosterpolder is een aantal doorsteken door de linten noodzakelijk. Uitgangspunt bij het onderzoek naar geschikte locaties voor doorsteken door de linten is het zoveel mogelijk intact houden van het lint. De locaties zijn dan ook zo veel mogelijk gezocht op open plekken in het lint. De doorsteken zijn gepland op locaties waar geen bestaande bebouwing is gesitueerd. Daarnaast dienen de langzaamverkeersroutes zo veel mogelijk gekoppeld te worden aan de waterlopen. Op de betreffende locatie naast Dorpsstraat 310 is een combinatie van een waterloop en een langzaamverkeersroute, vandaar de brede doorsteek. Bij de keuze van de locatie is rekening gehouden met de optimale privacy voor de bewoners Dorpsstraat 310. Brede doorsteken zijn tevens van belang zodat ze goed zichtbaar en herkenbaar zijn vanuit de wijk en vanuit het lint en daardoor de wijk goed ontsluiten en toegankelijk maken. De zienswijze dat de noodzaak c.q. urgentie ontbreekt, omdat de geprojecteerde langzaam verkeersverbinding niet noodzakelijk over het perceel van belanghebbenden hoeft te lopen, is een zienswijze gericht tegen het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan. Deze zienswijze dient naar voren gebracht te worden in het kader van de in de Wet op de Ruimtelijke Ordening voorgeschreven planprocedure. Het bestemmingsplan is sinds 29 mei 2008 onherroepelijk. Het ontwerp uitwerkingsplan “Uitwerking fase 4” is op 24 maart 2009 vastgesteld door het college en heeft tot en met 20 mei 2009 ter visie gelegen, waarbij voor belanghebbenden de mogelijkheid is geboden om zienswijzen in te dienen. Het uitwerkingsplan is vervolgens vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan Gedeputeerde Staten. De planning voor fase 4 van het plan Bangert en Oosterpolder is aangepast aan recente inzichten. Zoals aangegeven in de zakelijke beschrijving is fase 2 van het plan Bangert en Oosterpolder eind 2009 grotendeels gereed. De werkzaamheden betreffende het bouwrijp maken van fase 4 zijn daarom al begonnen en eind 2010 worden de eerste woningen opgeleverd, de planning is dat in 2013 alle woningen van fase 4 gereed zullen zijn. Deze planning is begin 2009 opgesteld met in achtneming van de huidige markt en in samenspraak met marktpartijen. Ondanks de recessie is er namelijk nog steeds een vraag naar nieuwbouwwoningen, waarbij het accent ligt op de categorieën woningen goedkoop en middelduur laag. In deze categorieën zijn er ook nog steeds inschrijvings-/wachtlijsten. Wanneer de economie aantrekt zal naar verwachting de vraag zelfs weer stijgen. Starten met een nieuwe woningbouwfase is daarom nodig. Er is derhalve wel degelijk sprake van urgentie. Ad 2 Planologie De zienswijze dat belanghebbenden de wens hebben om een woning te realiseren op het betreffende perceel, is tevens een zienswijze gericht tegen het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan. Deze zienswijze dient naar voren gebracht te worden in het kader van de in de Wet op de Ruimtelijke Ordening voorgeschreven planprocedure. Het bestemmingsplan “Bangert en Oosterpolder Herziening
2
Reactie op ziensw ijze ex artikel 30 WRO” is een globaal plan met uitwerkingsplichten. De gemeente heeft hiervoor bewust gekozen. De thans vigerende bestemming “Gemend Lint nader uit te werken” (artikel 6 van het bestemmingsplan) voorziet in woningen, bedrijf- en kantoorfuncties, maatschappelijke voorzieningen, verkeers- en verblijfsdoeleinden etc. Zolang de uitwerking nog niet heeft plaatsgevonden geldt er een algemeen bouwverbod (artikel 4 van het bestemmingsplan). De exacte planologische invulling van de bedoelde grond ten westen van de Dorpsstraat 310 vloeit voort uit het uitwerkingsplan “Uitwerking fase 4” waarbij de bedoelde grond de bestemmingen Groen en Water-1 heeft. Beide bestemmingen voorzien onder andere in verkeers- en verblijfsdoeleinden. De langzaamverkeersverbinding valt daarmee binnen de planologische bestemmingen. In de verkavelingtekening is duidelijk te zien hoe de gemeente de langzaamverkeersverbinding beoogd heeft. In het vigerende bestemmingsplan is de realisatie van een woning op het betreffende perceel niet mogelijk. Het bestemmingsplan is conserverend. Daar waar thans bebouwing aanwezig is in de linten wordt deze gehandhaafd. Er zijn geen extra woningen toegedacht. Bebouwing is uitsluitend mogelijk op locaties die in het beeldkwaliteitsplan De Linten staat aangegeven. Het onderhavige perceel is daar niet in opgenomen. Ad 3 Minnelijk overleg Bij de waardebepaling van de onroerende zaak worden de wettelijke voorschriften in acht genomen zoals omschreven in artikel 40 e.v. van de Onteigeningswet. Belanghebbende krijgt op basis van de Onteigeningswet een volledige vergoeding van alle schade die belanghebbende rechtstreeks en noodzakelijk door de onteigening lijdt. Het gelijkheidsbeginsel wordt hierbij in acht genomen. Echter per locatie zijn verschillende componenten van belang om te komen tot een vergoeding. Locaties vergelijken is dan ook vrijwel niet mogelijk. Sinds 2004 zijn er gesprekken gevoerd en serieuze biedingen gedaan in het kader van de minnelijke verwerving van het betreffende perceel. Tot op heden hebben de pogingen tot minnelijke verwerving geen resultaat gehad. In de gerechtelijke fase van de onteigening zal de waarde van de onroerende zaak en de schadevergoedingen objectief worden bepaald door een deskundige. De hoogte en wijze van de berekening van de schadeloosstelling zal nu daarom ook niet ter beoordeling staan. Op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan belanghebbende tevens nu een verzoek tot een deskundigenoordeel indienen. In het kader van de administratieve onteigeningsprocedure kunnen alleen percelen of gedeelten van percelen onteigend worden die strikt noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de plannen. De gemeente mag niet meer onteigenen dan dat zij daadwerkelijk nodig heeft. Er bestaat op dit moment geen noodzaak tot onteigening van het betreffende gedeelte van het perceel dat buiten de onteigening is gelaten. Indien dit perceelsgedeelte echter een samenhangend geheel vormt met het deel dat wel binnen de onteigening valt, dan kunnen belanghebbenden in de gerechtelijke fase het gehele perceel aan de gemeente aanbieden. In het minnelijke traject heeft de gemeente bij brief van 30 december 2008 aangegeven bereid te zijn om het perceel geheel aan te kopen en tegen welke koopsom. Ontvankelijkheid de heer Laan De heer E. Laan is, conform de openbare registers van het kadaster, eigenaar van de percelen kadastraal bekend als de gemeente Hoorn, sectie I, nummers 6776, 6777 en 7072. De zienswijze is ingediend bij brief van 11 mei 2009 (bij de gemeente per e-mail binnengekomen op 12 mei 2009). De termijn waarbinnen zienswijzen ingediend konden worden eindigde op 13 mei 2009. De zienswijze is dan ook tijdig ingediend. Gezien het bovenstaande beschouwt de gemeente Hoorn de heer E. Laan als belanghebbende in de zin van art. 1:2 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. De gemeente Hoorn is van mening dat de zienswijze ontvankelijk dient te worden verklaard. Zienswijze Laan De zienswijze die naar voren gebracht wordt, kan als volgt worden weergegeven:
3
Reactie op ziensw ijze 1. Ruimtelijk ontwikkelingsbelang en/of volkshuisvestingsbelang Volgens belanghebbende is er voor zowel de bestemming “Groen” als “ Wonen I” geen ruimtelijk ontwikkelingsbelang en/of volkshuisvestingsbelang. Op het te onteigenen perceel heeft de gemeente een fietspad met brede groenstrook gepland. Het juridische kader is naar mening van belanghebbende onduidelijk. Op de plankaart behorende bij het uitwerkingsplan staat niet dat ter hoogte van de Dorpsstraat 258 een verbinding voor langzaam verkeer is gepland. Volgens belanghebbende heeft het langzame verkeer een goede verbinding via de Strip en via de Butterwoud. Daarnaast vindt belanghebbende het merkwaardig dat de uitwerking voor de linten nog niet plaatsgevonden heeft, maar er al wel in fase vier doorsteken zijn gepland. 2. Publiek belang In het verleden hebben er woningen aan de Dorpsstraat te koop gestaan. Deze woningen met de daarbij behorende ondergrond zouden als een groene doorsteek van het plangebied naar de linten hebben kunnen dienen. De gemeente heeft er toen voor gekozen de te koop staande woningen niet te verwerven. Dit geeft volgens belanghebbende aan dat er geen sprake is van urgentie. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de keuze voor de langzaam verkeersverbinding over de te onteigenen percelen van belanghebbende niet duidelijk is. Een naast het fietspad gelegen brede groenstrook met bomen draagt naar mening van belanghebbende niet bij tot het gevoel van veiligheid voor potentiële gebruikers en dient geen publiek belang. De woningen die gepland staan op de in het geding zijnde percelen kunnen worden verplaatst naar de ruime groenstroken die in het plangebied liggen. 3. Urgentie De woningbouwrealisatie loopt ver achter bij de planning en er is een terugloop van de verkoop van reeds gerealiseerde nieuwbouwwoningen in Bangert en Oosterpolder als gevolg van de kredietcrisis. Volgens belanghebbende gaat het argument dat er voor de woningbouwproductie voor de toekomst moet worden gewaarborgd niet op, omdat niemand weet hoe lang deze situatie zich zal manifesteren. 4. Minnelijk overleg / waardevermindering overblijvende Het aanleggen van het fietspad geeft naar mening van belanghebbende meer kans op schade door vandalisme, een vermindering van de privacy en zal tot meer geluidsoverlast leiden. Hierdoor zal de woning in waarde afnemen. Tevens is het fietspad gepland op een potentiële bouwkavel. Bij de minnelijke verwerving en het opzetten van de gemeentelijke onteigeningsberekening zijn bovenstaande aspecten onvoldoende of niet meegenomen. Reactie op de ingebrachte zienswijze Laan Ad 1 Ruimtelijk ontwikkelingsbelang en/of volkshuisvestingsbelang Een gedeelte van de percelen van belanghebbende zijn nodig voor de aanleg van een groene doorsteek ten behoeve van het langzaam verkeer. De vorm van planuitvoering welke in het publieke belang geboden is, staat in eerste aanleg ter beoordeling van het gemeentebestuur. De gemeente heeft in deze een discretionaire bevoegdheid en is derhalve vrij om zelf de invulling van het plangebied te bepalen, rekening houdend met het ruimtelijk ordeningsbelang en het publieke belang. Ten behoeve van doorgaande langzaamverkeersroutes in de Bangert en Oosterpolder zijn een aantal doorsteken door de linten noodzakelijk. Uitgangspunt bij het onderzoek naar geschikte locaties voor doorsteken door de linten is het zoveel mogelijk intact houden van het lint. De locaties zijn dan ook zo veel mogelijk gezocht op open plekken in het lint. De doorsteken zijn gepland op locaties waar geen bestaande bebouwing is gesitueerd. De doorsteken dienen ook van voldoende breed te zijn zodat ze goed zichtbaar en herkenbaar zijn vanuit de wijk en vanuit het lint en ze de wijk daardoor goed ontsluiten en toegankelijk maken. De betreffende locatie is nodig voor een langzaamverkeersverbinding voor onder andere een doorgaande route van de eerste fase via fase vier en het wijkpark richting het centrum. Daarnaast ontstaat met deze verbinding een korte route naar het groengebied rondom de eerste fase. Op de betreffende locatie is al een oprijpad naar achter ten behoeve voor de nu aanwezige kassen. De ontsluitingen bij de Strip en via de Butterwoud zijn dermate ver van elkaar gelegen dat uit verkeerskundig oogpunt meerdere nieuwe doorgangen noodzakelijk zijn voor fase 4a.
4
Reactie op ziensw ijze De uit te werken bestemmingen voor de linten hebben een behoudend karakter. De uit te werken linten hebben daarom geen prioriteit. Aangezien de doorsteken van belang zijn voor de bereikbaarheid van fase 4 zijn deze in het uitwerkingsplan meegenomen. De uitwerking van de linten volgt op een later tijdstip. De uitwerking van fase 4 heeft wel prioriteit in verband met de woningbouwopgave die de gemeente heeft. De zienswijze dat de noodzaak c.q. urgentie ontbreekt, omdat de geprojecteerde langzaam verkeersverbinding niet noodzakelijk over het perceel van belanghebbenden hoeft te lopen, is een zienswijze gericht tegen het bestemmingsplan c.q. uitwerkingsplan. Deze zienswijze dient naar voren gebracht te worden in het kader van de in de Wet op de Ruimtelijke Ordening voorgeschreven planprocedure zoals omschreven onder Ad 1 van de reactie op de zienswijze van Schipper. Ad 2 Publiek belang Elke (woningbouw)wijk heeft groen en watervoorzieningen nodig. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het niet mogelijk om het gehele gebied te bebouwen. De geplande woningen op de percelen van belanghebbende kunnen vanwege de wettelijke regelgeving en vanuit stedenbouwkundig oogpunt, niet verplaatst worden naar de groenstroken in het plangebied. Voor het overige wordt verwezen naar hetgeen vermeld staat onder Ad 1 van deze reactie. Ad 3 Urgentie De planning voor fase 4 van het plan Bangert en Oosterpolder is aangepast aan recente inzichten. Zoals aangegeven in de zakelijke beschrijving is fase 2 van het plan Bangert en Oosterpolder eind 2009 grotendeels gereed. De werkzaamheden betreffende het bouwrijp maken van fase 4 zijn daarom al begonnen en eind 2010 worden de eerste woningen opgeleverd, de planning is dat in 2013 alle woningen van fase 4 gereed zullen zijn. Deze planning is begin 2009 opgesteld met in achtneming van de huidige markt en in samenspraak met marktpartijen. Ondanks de recessie is er namelijk nog steeds een vraag naar nieuwbouwwoningen, waarbij het accent ligt op de categorieën woningen goedkoop en middelduur laag. In deze categorieën zijn er ook nog steeds inschrijvings-/wachtlijsten. Wanneer de economie aantrekt zal naar verwachting de vraag zelfs weer stijgen. Starten met een nieuwe woningbouwfase is daarom nodig. Er is derhalve wel degelijk sprake van urgentie. Ad 4 Minnelijk overleg/ waardevermindering overblijvende De schadeloosstelling zal op grond van artikel 40 van de Onteigeningswet plaatsvinden op basis van een volledige vergoeding van alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. De hoogte en de wijze van berekening van deze schadeloosstelling staan nu niet ter beoordeling, aangezien de bepaling daarvan is voorbehouden aan de onteigenings-rechter in het kader van de gerechtelijke procedure. De gemeente dient op basis van artikel 41 van de Onteigeningswet de waardevermindering van het overblijvende te vergoeden. Er is geen waardevermindering van het overblijvende als dat overblijvende een gelijke waarde behoudt. In de brief welke de gemeente Hoorn op 5 december 2008 aan de adviseur van de heer Laan heeft verzonden is duidelijk omschreven wanneer er sprake is van waardevermindering van het overblijvende. In verband met vertrouwelijke gegevens wordt hier volledigheidshalve verwezen naar deze brief. In de brief is bovendien aangegeven dat eventuele overlast en of verminderde privacy, niet tot extra schade boven op de geboden schadeloosstelling leidt. De thans vigerende bestemming Gemengd Lint nader uit te werken (artikel 6 van het bestemmingsplan) heeft een behoudend karakter en voorziet in woningen, bedrijf- en kantoorfuncties, maatschappelijke voorzieningen, verkeers- en verblijfsdoeleinden, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en groen etc. Zolang de uitwerking nog niet heeft plaatsgevonden geldt er een algemeen bouwverbod (artikel 4 van het bestemmingsplan). De exacte planologische invulling van de bedoelde grond ten westen van de bedrijfswoning Dorpsstraat 258a vloeit voort uit het uitwerkingsplan. In het uitwerkingsplan is voor de betreffende grond de bestemming Groen opgenomen wat onder andere dient voor buurtgericht groen, water en verkeerdoeleinden. Bouwen van een woning is niet mogelijk in de bestemming Groen, er kan daarom geen sprake zijn van een potentiële bouwkavel.
5
Reactie op ziensw ijze
Ontvankelijkheid de heer Wiebering De heer T.P. Wiebering is, conform de openbare registers van het kadaster, eigenaar van de percelen kadastraal bekend als de gemeente Hoorn, sectie I, nummer 2362. De zienswijze is ingediend bij brief van 12 mei 2009 (bij de gemeente per e-mail binnengekomen op 13 mei 2009). De termijn waarbinnen zienswijzen ingediend konden worden eindigde op 13 mei 2009. De zienswijze is dan ook tijdig ingediend. Gezien het bovenstaande beschouwt de gemeente Hoorn de heer T.P. Wiebering als belanghebbende in de zin van art. 1:2 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. De gemeente Hoorn is van mening dat de zienswijze ontvankelijk dient te worden verklaard. Zienswijze Wiebering De zienswijze die naar voren gebracht wordt, kan als volgt worden weergegeven: 1. Urgentie Naar oordeel van belanghebbende ontbreekt de urgentie in verband met de vermindering van verkoop van nieuwbouwwoningen in Bangert en Oosterpolder als gevolg van de economische recessie. Volgens belanghebbende gaat door de recessie het argument dat er voor de woningbouwproductie voor de toekomst moet worden gewaarborgd niet op. 2. Koopprijs Belanghebbende geeft aan gedwongen te worden zijn grond te verkopen tegen een prijs die niet vergelijkbaar is met verkoopbedragen van vergelijkbare objecten. Naar de mening van belanghebbende moet een overheidsorgaan aan iedere verkoper vergelijkbare bedragen betalen voor de grond. Reactie op de ingebrachte zienswijze Wiebering Ad 1 Urgentie De planning voor fase 4 van het plan Bangert en Oosterpolder is aangepast aan recente inzichten. Zoals aangegeven in de zakelijke beschrijving is fase 2 van het plan Bangert en Oosterpolder eind 2009 grotendeels gereed. De werkzaamheden betreffende het bouwrijp maken van fase 4 zijn daarom al begonnen en eind 2010 worden de eerste woningen opgeleverd, de planning is dat in 2013 alle woningen van fase 4 gereed zullen zijn. Deze planning is begin 2009 opgesteld met in achtneming van de huidige markt en in samenspraak met marktpartijen. Ondanks de recessie is er namelijk nog steeds een vraag naar nieuwbouwwoningen, waarbij het accent ligt op de categorieën woningen goedkoop en middelduur laag. In deze categorieën zijn er ook nog steeds inschrijvings-/wachtlijsten. Wanneer de economie aantrekt zal naar verwachting de vraag zelfs weer stijgen. Starten met een nieuwe woningbouwfase is daarom nodig. Er is derhalve wel degelijk sprake van urgentie. Ad 2 Koopprijs De schadeloosstelling zal op grond van artikel 40 van de Onteigeningswet worden berekend op basis van een volledige vergoeding van alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Per locatie zijn verschillende componenten van belang om te komen tot een vergoeding. Locaties vergelijken is dan ook vrijwel niet mogelijk. In de gerechtelijke fase van de onteigening zal de waarde van de onroerende zaak en de schadevergoedingen objectief worden bepaald door een deskundige. De hoogte en wijze van de berekening van de schadeloosstelling zal nu daarom ook niet ter beoordeling staan. Op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten kan belanghebbende tevens nu een verzoek tot een deskundigenoordeel indienen. Conclusie Wij zien geen aanleiding om het ontwerpraadsbesluit, zoals dit vanaf 2 april 2009 gedurende zes weken ter visie heeft gelegen, inzake de onteigening van onroerende zaken ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Bangert en Oosterpolder Herziening ex artikel 30 WRO” en het
6
Reactie op ziensw ijze uitwerkingsplan “Uitwerking Fase 4”, naar aanleiding van de ingediende zienswijzen aan te passen.
7
