Zdroj: MF plus Datum vydání:
13.11.2009
Jak při nákupu nenaletět Ekonomická krize zapříčinila ostré rozevření nůžek i mezi kvalitními a špatnými prodejci nemovitostí – žádný z nich vás sice nenechá nahlédnout do svého účetnictví, nicméně přesto existuje řada možností, jak si je otestovat. Nikdy byste se neměli nechat ke koupi tlačit. Pokud prodávající tlačí na rychlý podpis smlouvy, je lepší od nákupu upustit. Seriózní prodejce nemovitost podrobně představí, nabídne své služby a nechá klienta situaci důkladně zvážit. „Existuje řada triků, jak dostat kupujícího pod tlak. Oblíbené je upozorňovat, že na tak výhodnou nabídku čeká deset dalších zájemců nebo že nabídka je časově omezená. Nemovitost je celoživotní investice, proto bych doporučil vzít si dostatek času na rozmyšlenou,“ radí obchodní ředitel FINEP CZ Vladimír Zuzák. SMLOUVA URČUJE VŠECHNO Kromě lokality, ceny a stavu nemovitosti jsou smluvní podmínky tím nejdůležitějším, podle čeho by se měl zákazník rozhodovat. Podpis smlouvy je závazným aktem a odstoupení od ní je zatíženo poplatky v řádu desítek až stovek tisíc. Nedílnou částí smlouvy musí být přesný popis dané bytové jednotky a majetkoprávní elaborát definující vztahy mezi majitelem a prodávajícím. V případě nového bydlení nesmí chybět ani termín kolaudace. Samozřejmou součástí smlouvy by měla být výše pokuty pro případ, že se tento termín zpozdí. „Pokud prodávající klade překážky tomu, aby klient odnesl smlouvu na prostudování advokátovi, nebo neustále mění její znění, je lepší nic nekupovat. Při podepsání nevýhodné smlouvy může zákazník skončit bez peněz i bez nemovitosti,“ varuje Tomáš Pardubický, generální ředitel společnosti FINEP. DBEJTE NA REFERENCE Reference jsou nejdůležitější při koupi nemovitosti u developera, pozor bychom si však měli dát i na realitní kanceláře. Spolehlivým ukazatelem kvality jsou doporučení ostatních kupujících a historie na trhu. „Za developera mluví jeho minulost. Pokud ve své historii realizoval úspěšné projekty, nejspíš odvede dobrou práci i u každého dalšího. Stejně tak ekonomickou krizi nejspíš přečká bez vážných potíží,“ říká Tomáš Pardubický. U malých a neznámých firem je dobré si zjistit informace z obchodního rejstříku na www. obchodnirejstrik.cz. NADSTANDARD STANDARDEM Samotný prodej nemovitosti je dnes málo, chtějte za své peníze víc. Prodejce by měl poskytnout fundované poradce, kteří pomohou vyřešit různé situace spojené se zařizováním bydlení. Kromě prodejního servisu by měl prodejce nabídnout i poradenské služby spojené s financováním nemovitosti. „Banky jsou během krize v poskytování hypoték velmi konzervativní. Pokud se na stranu zákazníka postaví firma, vždy dokáže vyjednat lepší podmínky, například nižší měsíční splátky,“ dodává Vladimír Zuzák. CO BY MĚLA OBSAHOVAT DOBRÁ KUPNÍ SMLOUVA * Jasné určení smluvních stran (prodávající a kupující) * Popis nemovitosti (podlahová výměra, vybavení, příslušenství)
* Prohlášení prodávajícího, že jeho vlastnické právo není omezeno jakýmikoli právy třetí osoby (věcná břemena, zástavní právo). * Kupní cenu a přesně definovaný způsob a termín placení * Možnost odstoupení od smlouvy, pokud některá ze smluvních stran poruší své závazky. * Vyvážený systém smluvních pokut, který za nedodržení podmínek penalizuje kupujícího i prodávajícího. * Peníze placené za nemovitost by měly být uloženy na vázaném účtu, který je hlídaný financující bankou. Nehrozí tak riziko, že se s pádem developera stanou vaše úspory nedobytnou pohledávkou. * Bonus navíc: prodejce by měl poskytnout poradce, kteří pomohou vyřešit různé situace spojené se zařizováním bydlení, tedy poradenské služby spojené s financováním nemovitostí.
Zdroj: Mladá fronta DNES Datum vydání: 11.11.2009 Na co dát pozor při výběru družstevního bytu? Našli jste v realitních inzerátech svůj vysněný byt, jenže není v osobním, ale družstevním vlastnictví. Máte si ho pořídit, nebo ne? Co by to pro vás vlastně znamenalo? „U družstevního bytu nekupujete nemovitost, ale členská práva a povinnosti. To s sebou nese určité komplikace při financování bytu,“ vysvětluje Jiří Fajkus z realitní společnosti REAL SPEKTRUM. „Myslím tím to, že družstevní byty nejsou zapisovány do katastru nemovitostí a nelze je tedy použít jako zástavu ve prospěch hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Pomineme-li vlastní peníze, které jsou zapotřebí vždy, je nutné zvolit jiné financování, než je klasická hypotéka, například zástavu jinou nemovitostí, bezúčelovou půjčku, nebankovní půjčku nebo předhypoteční úvěr.“ * Jaká je možnost pozdějšího převodu bytu z družstevního do osobního vlastnictví? Dá se zjistit již při koupi, zda bude převod možný? O možnostech budoucího převodu bytu do vlastnictví je nutné se předem informovat na bytovém družstvu. Proces převodu bývá u jednotlivých družstev, dokonce i u konkrétních domů a bytů, v různé fázi. * Do jaké míry mohu o družstevním bytě rozhodovat? Na co se musím vždy ptát družstva? Převod členských práv, spojených s užíváním družstevního bytu, se bytovému družstvu pouze oznamuje. Naopak družstvo musí schválit pronájem, respektive podnájem, i opravy a rekonstrukce družstevního bytu, jelikož je jeho vlastníkem. * Jaké dokumenty by si měl kupující vyžádat od stávajícího nájemníka? Kromě klíčové nájemní smlouvy, která svědčí o tom, že jsou převáděna členská práva, si vyžádejte veškerou dokumentaci k bytu a zařizovacím předmětům i dosavadní korespondenci s bytovým družstvem. Důležité je zjistit si rovněž případné nedoplatky nájemného, příspěvků do fondu oprav, služeb a energií stávajícího nájemníka.
* O co by se měl kupující ještě zajímat? Například o ekonomickou situaci bytového družstva a také o to, jak fungují jeho orgány, správa domu či kolik financí je ve fondu oprav. * Když srovnáte ceny družstevních bytů a těch ve vlastnictví, jaký bude rozdíl? Vzhledem k omezené poptávce po družstevním bydlení, která je způsobena tím, že ke „koupi“ je vždycky potřeba vlastních finančních prostředků, jsou ceny družstevních bytů obvykle o něco nižší než u srovnatelných bytů ve vlastnictví.
Zdroj: Mladá fronta DNES Datum vydání: 12.11.2009 Nejproblémovější bývá kvalita staveb Při koupi bytu od developera je důležité dát si pozor především na dvě oblasti: na kontrolu nad penězi „postupně“ hrazenými developerovi a také na záruku za kvalitu díla, radí advokátní kancelář Salans. Ta letos v soutěži Právnická firma roku zvítězila v kategorii Developerské a nemovitostní projekty. „Kupující by měli vyžadovat individuální vázané účty, které budou vedeny na jejich jméno, a developerovi budou peníze vyplaceny v závislosti na dosaženém a prokázaném stupni rozestavěnosti budovy. Tím se zamezí riziku, kdy se developer dostane do insolvence a součástí majetkové podstaty by se staly veškeré finanční prostředky na jeho účtu, a tedy potenciálně i prostředky kupujícího, které ještě nebyly prostavěny. Kupující by se tak mohl stát pouze řadovým nezajištěným věřitelem, co se této částky týče, bez velké naděje na uspokojení,“ varuje advokátka Olga Humlová, partnerka kanceláře Salans. Podle Salans nakupující také často podceňují nutnost poskytnutí záruky za kvalitu díla. Pokud v kupní smlouvě není dohodnuto jinak, má kupující maximálně dvouletý nárok na odstranění vad za předpokladu, že nabývá byt od developera. „I tak se ale svého nároku nemusí domoci,“ varuje advokátka Olga Humlová. Vysvětluje to skutečnost, že v drtivé většině případů zakládají developeři pro každý projekt speciální společnost, která prodejem všech jednotek „přijde“ o veškerý svůj majetek, zisk vyplatí coby dividendu svým společníkům. „Developer by měl na kupujícího postoupit své nároky z odpovědnosti za vady (tj. na odstranění vad), které má vůči stavební společnosti. Pokud totiž developerská společnost prodá všechny byty, nebude mít majetek, ze kterého by se mohl kupující uspokojit v případě vymáhání svého nároku vůči developerovi. Seriózní developer by měl uzavírat smlouvy o dílo s takovými stavebními společnostmi, které poskytnou pětiletou záruční dobu na dílo (často se dokonce domlouvá desetiletá záruční doba na střechy a fasády, na elektrická zařízení se zpravidla poskytuje dvouletá lhůta ),“ vysvětluje advokátka. Stavební firma by také měla poskytnout developerovi zajištění nároku za odstranění vad - a to buď formou zádržného, nebo bankovní zárukou. „Tyto nároky by měly být developerem postoupeny na kupující a společenství vlastníků. Není to však automatické ze zákona, a proto je nutné to smluvně ošetřit,“ doporučuje Olga Humlová. JUDr. Olga Humlová Partnerka Salans Europe LLP Na co dát pozor při koupi nemovitosti
* Jakoukoli nemovitost, ať už byt, rodinný dům nebo pozemek, si prohlédněte za asistence architekta nebo stavebního inženýra. Poznají skryté vady, náklady nutné rekonstrukce atd. * Ptejte se. V praxi často dochází k tomu, že například pozemek je některými realitními kancelářemi inzerován jako stavební, ačkoliv na takovém pozemku z důvodu různých ochranných pásem, záplavových území a podobně stavět nemůžete. * Abyste předešli možným komplikacím při plánované výstavbě na kupovaném pozemku, kontaktujte příslušný stavební úřad a požádejte o vydání tzv. územně plánovací informace, ve které vám stavební úřad poskytne podrobné informace. * K podobným nepřesnostem jako u „stavebních“ pozemků rovněž dochází např. při nabízení tzv. ateliéru. Prodávající by měl zájemce upozornit nejen na to, že takový ateliér není určen k bydlení, ale rovněž i na skutečnost, že budoucí zájemce si toto místo nemůže zvolit jako místo trvalého bydlení. * Věnujte pečlivou pozornost existenci a rozsahu záruk uvedených v kupních smlouvách, otázce, kdo tyto záruky poskytuje, a způsobu jejich reklamace. I sebedelší seznam záruk je zcela bez efektu, pokud prodávající společnost po rozprodání bytů zanikne. * Realitním kancelářím peníze do úschovy nesvěřujte. Pokud se v průběhu transakce objeví překážky, ocitnete se v nevýhodném postavení, neboť na vás může být vyvíjen tlak ze strany realitní kanceláře, která však již má v úschově vaše peníze. Realitní kanceláře nejsou pojištěny. Může se tak stát, že své celoživotní úspory svěříte do úschovy nepojištěné společnosti s ručením omezeným, která následně zmizí i s vašimi úsporami . * Najměte si specializovaného právníka. Pomůže vám nejen při uzavírání všech nezbytných smluv a při následném katastrálním řízení, ale provede i detailní ověření vlastnického práva prodávajícího k nemovitosti. Zdroj: CMS Cameron McKenna
Zdroj: E15 Datum vydání:
10.11.2009
Nejčastější chyby při nákupu nemovitosti Praha Za svou mnohaletou praxi v realitním byznyse jsem se v Americe setkal s klienty, kteří při nákupu nemovitosti něco důležitého opomněli a následkem toho nejen že přišli o desítky či stovky tisíc dolarů, ale hlavně – v koupeném domě či bytě byli nespokojeni a koupě po zbytek života litovali. Aby tento „černý scénář“ nepotkal i vás, přináším vám seznam přešlapů, kterých se při nákupu nemovitosti lidé nejčastěji dopouštějí. 1. Nemovitost koupená v nesprávný okamžik Nemovitosti byly u nás po dlouhou dobu velice oblíbeným typem investice. Od přechodu na tržní ekonomiku ceny nemovitostí v Česku nepřerušovaně rostly. Reality si tak získaly pověst bezpečného aktiva, jehož cena pořád roste. V poslední době se však poklesy a pády nevyhýbají ani českému realitnímu trhu. Přestože si na tento fakt lidé u nás teprve zvykají, ve vyspělých zemích mají s poklesy nemovitostí již bohaté zkušenosti. 2. Nevyužití služeb realitního agenta
Dobrý a zkušený realitní agent by pro vás měl aktivně vyhledávat potenciální nemovitosti, průběžně vás informovat o celém procesu, měl by být schopen pro vás vyjednat nižší cenu a hlavně – měl by zastupovat především vaše zájmy. 3. Neopatrnost před zástupcem prodávající strany Úkolem realitky, která zastupuje prodávajícího, je dosáhnout co možná nejvyšší ceny a co nejlepších podmínek. Pokud se například zmíníte, jak velkou hypotéku vám banka přislíbila, „odkryjete své karty“ a realitní kancelář nebude chtít slevit z ceny. 4. Nepřipravenost Koupě nemovitosti bude pravděpodobně největší osobní investicí, kterou ve svém životě uděláte. Vhodným naplánováním celého procesu významně přispějete k úspěchu celé akce. Položte si proto otázku, kde chcete žít a jaká je nejlepší lokalita pro vás a pro vaši rodinu. Co dalšího byste měli při rozhodování zvážit: vzdálenost do zaměstnání, do školy, úroveň kriminality v okolí, místní doprava, typy domů v okolí, vzdálenost nákupních středisek a tak dále. 5. Velké nákupy na úvěr nebo leasing Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, neutrácejte na úvěr. Pokud si během vyřizování hypotéky například koupíte auto na leasing a banka to zjistí, může hypotéku odmítnout. 6. Opomenutý „finanční stres“ Před schůzkou s hypotečním poradcem si rozmyslete, jak velké splátky si můžete ve vašem rodinném rozpočtu měsíčně dovolit. Věnujte pozornost výběru hypotéky – měla by co nejvíce odpovídat vašim potřebám. 7. Nezkontrolovaný technický stav nemovitosti Jako kupující máte nárok přesně vědět, co kupujete. Nepovažujte za samozřejmé, co vidíte nebo co vám řekne zástupce realitní kanceláře. Prohlídka je příležitostí získat odborný pohled na nemovitost, o jejíž koupi uvažujete. Ideální je získat od odborníka jak ústní, tak písemný názor k technickému stavu. Nákup domu či bytu patří mezi největší investice ve vašem životě. V domě nebo bytě, který koupíte, budete trávit zbytek vašeho života. Dávejte si proto pozor, abyste se některé z výše uvedených chyb nedopustili i vy. Autor: Danny Hochmann
