Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
Zásady ZAS 2014 - 04 Zásady pronajímání bytů ve vlastnictví statutárního města Ostravy, svěřených městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz
Účinnost: od 1. dubna 2014
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
Vydala: Rada městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz Usnesením č. 4711/RMOb1014/72/14 dne 27. 3. 2014 s účinností od 1. 4. 2014 za vydavatele Ing. Petra Bernfeldová, místostarostka ____________________________________ Zásady zrušují: ZAS 2013 – 01 Zásady pronajímání bytů ve vlastnictví statutárního města Ostravy, svěřených městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz Zpracovatel: Ing. Ivona Vaňková Vedoucí odboru majetkového ______________________________________ Závazné pro: zaměstnance zařazené do Úřadu městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz
1/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
Obsah Článek I. Článek II. Článek III. Článek IV. Článek V. Článek VI. Článek VII. Článek VIII. Článek IX.
Úvodní ustanovení Podání žádosti Výběrové řízení Přechod nájmu bytu Obecná ustanovení týkající se všech smluv a nájmů Jistota Podnájem bytu Skončení a výpovědi nájmu bytu Závěrečná ustanovení
Vymezení pojmů Pro účely těchto zásad se rozumí pod pojmem: občanský zákoník – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů byt - bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení jistota - peněžní prostředky složené nájemcem za účelem zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu - § 2254 občanského zákoníku společně posuzované osoby – osoby, které společně žijí a hradí společně náklady na své potřeby Použité zkratky SMO - statutární město Ostrava MOb MOaP - městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz ÚMOb MOaP – úřad městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz RMOb - rada městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz OZV - obecně závazná vyhláška SMO VŘ – výběrové řízení
2/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
I. Úvodní ustanovení 1. Tyto zásady upravují podmínky pro pronajímání bytů ve vlastnictví statutárního města Ostravy, svěřených městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz. 2. O uzavření nájemních smluv na obecní byty rozhoduje RMOb MOaP: a) na základě výběrového řízení b) v mimořádných případech (např. živelné pohromy, katastrofy, na základě doporučení orgánu sociálně-právní ochrany dětí, senioři, osoby zdravotně postižené, osoby ohrožené sociálním vyloučením, apod.) c) v ostatních případech (na základě prokázané prospěšnosti žadatele pro obec, veřejného zájmu obce, dohody o spolupráci v případech pronájmu bytu charitativním organizacím se sociálním programem, při znovupronájmech bytu v případě již ukončených nájemních smluv apod.) 3. Na uzavření nájemní smlouvy (přidělení obecního bytu) nemá občan právní nárok. Sjednávání nájemních smluv je vázáno skutečnými možnostmi a potřebami městského obvodu. 4. Správa a údržba domovního a bytového fondu je zajišťována buď samotným vlastníkem, nebo prostřednictvím pověřené osoby. 5. Na základě usnesení rady městského obvodu uzavírá nájemní smlouvy odbor majetkový. II. Podání žádosti 1. Žádost o přidělení bytu může podat občan EU starší 18-ti let, svéprávný s prokazatelným trvalým pobytem na území ČR. Žadatel nesmí být dlužníkem vůči SMO, MOb MOaP, ani jinému místně příslušnému úřadu v místech trvalých pobytů žadatele v posledních pěti letech před datem podání žádosti. 2. Žádosti o byty v domech zvláštního určení jsou evidovány sociálním odborem ÚMOb MOaP. Nájemní smlouvy v těchto domech, resp. bytech jsou sjednávány dle odlišných samostatných zásad, tj. ZAS 2011-07 Pronajímání bytů v domech zvláštního určení. 3. Byt do nájmu lze poskytnout také: a) v případě prokázané prospěšnosti žadatele pro městský obvod, b) v případě žádosti podané charitativními organizacemi se sociálním programem na základě dohody o spolupráci, c) v případě žádosti původních nájemců, s nimiž byl ukončen nájemní vztah, a to za podmínky uhrazení veškerých jejich závazků vůči MOb k datu podání žádosti (znovupronájem bytu), d) v případě žádosti osob spolubydlících, a to nenastal–li ze zákona přechod nájmu bytu po úmrtí nebo trvalém opuštění domácnosti nájemcem, e) v případě, kdy je akceptováno ukončení původních a uzavření nových nájemních smluv na základě požadavku nájemců o „výměnu“ bytu. III. Výběrové řízení 1. O schválení jednotlivých bytů pronajímaných formou výběrového řízení a výši minimálního nájemného rozhoduje RMOb před vyhlášením výběrového řízení. 2. Podmínky výběrového řízení a uzavření nájemních smluv jsou stanoveny v příloze č. 1 těchto zásad „Pravidla pro pronajímání bytů formou výběrového řízení“. 3. O konečném pořadí přihlášených žadatelů rozhodne RMOb, přičemž RMOb má právo rozhodnout, že neuzavře nájemní smlouvu s některým nebo žádným zúčastněným žadatelem.
3/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
IV. Přechod nájmu bytu Přechod nájmu bytu je řešen v souladu s § 2279 – 2284 občanského zákoníku. Rozhodování o uzavírání nových nájemních smluv v případech, kdy nejsou měněny podmínky původního nájemního vztahu, a nová nájemní smlouva je uzavírána na žádost nájemce, je svěřeno Úřadu městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz - odboru majetkovému. Smlouva se uzavírá pouze z důvodu právní jistoty. V. Obecná ustanovení týkající se všech smluv o nájmu 1. Nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou mohou být při řádném plnění povinností spojených s nájmem bytu prodlouženy. 2. Důvodem oprávněné pochybnosti o řádném plnění je např. neplacení nájemného včetně služeb spojených s užíváním bytu nebo porušování dobrých mravů v domě. VI. Jistota 1. Ujednání o složení jistoty (kauce) je součástí nájemní smlouvy a účelem složení jistoty na byt je zajištění pohledávek pronajímatele, a to - úhrad nájemného, úhrad za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a úhrad jiných závazků v souvislosti s nájmem (skládání peněžních prostředků k zajištění výše uvedených úhrad se řídí § 2254 občanského zákoníku). 2. Jistota musí být navrhovatelem složena před uzavřením nájemní smlouvy na depozitní účet nebo do pokladny MOb MOaP. Nájemní smlouva nebude s navrhovatelem uzavřena, pokud tento nepředloží doklad o složení jistoty v dohodnuté výši. 3. Jistota se stanoví ve výši násobku měsíčního nájemného, a to: do 3 měsíců trvání nájmu na trojnásobek, od 4 do 6 měsíců trvání nájmu na čtyřnásobek, od 7 měsíců trvání nájmu na šestinásobek. 4. Povinnost složit jistotu má nájemce ve všech případech přidělení obecního bytu. O výjimce z této povinnosti rozhoduje RMOb v odůvodněných případech. VII. Podnájem bytu 1. Udělení souhlasu s podnájmem bytu nebo jeho části se řídí ustanoveními § 2274 - § 2278 občanského zákoníku. 2. O udělení souhlasu s podnájmem bytu rozhoduje RMOb s přihlédnutím k doporučení bytové komise. 3. Souhlas s podnájmem bytu se vydává max. na dobu 12-ti měsíců 4. Souhlas s podnájmem bytu pronajatého charitativním organizacím je řešen dohodou o spolupráci. VIII. Skončení nájmu a výpovědi nájmu bytu 1. Skončení nájmu a výpovědi nájmu bytu se řídí ustanoveními § 2285 – § 2296 občanského zákoníku. 2. Nájem bytu vypovídá MOb zejména porušil-li nájemce zvlášť závažným způsobem svou povinnost vyplývající z nájmu (např. dluží-li nájemce na nájemném). 3. Výpovědní doba je tříměsíční a počíná běžet první den následujícího měsíce po měsíci, v němž byla výpověď doručena nájemci/nájemcům. 4. Ve výpovědní době má nájemce možnost celkovou dlužnou částku včetně úroků nebo poplatku z prodlení uhradit a výpověď může být vzata zpět.
4/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
5. Uplyne-li výpovědní doba a nájem je ukončen, má nájemce možnost po úhradě celkové dlužné částky včetně úroků a poplatků z prodlení požádat o znovupronájem bytu dle bodu II. odst. 3 písm. c). 6. Bez výpovědní doby může MOb nájem vypovědět zejména, nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. IX. Závěrečná ustanovení 1. Pravidla pro stanovení přiměřeného počtu osob v domácnosti nájemce (§ 2272 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku) jsou stanovena v příloze č. 2 těchto zásad 2. Návrhy na pronájem bytů podané před účinností těchto zásad se považují za návrhy uplatněné podle těchto zásad, pokud splňují zde uvedené náležitosti. 3. K podpisu nájemních smluv zmocňuje kompetentní osobu RMOb. 4. RMOb si vyhrazuje možnost kdykoliv rozhodnout o výjimce z postupu dle těchto zásad. 5. Tyto zásady nabývají platnosti dnem schválení v RMOb a účinnosti dnem ……………….
Seznam příloh 1. Pravidla pro pronajímání bytů formou výběrového řízení 2. Pravidla pro stanovení přiměřeného počtu osob v domácnosti nájemce Rozdělovník vedoucí odborů úřadu členové rady
tajemník úřadu
Právník
Za prokazatelné předání kopie vydaného příkazu všem adresátům uvedeným v rozdělovníku odpovídá odbor vnitřních věcí.
5/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
Příloha č. 1 Pravidla pro pronajímání bytů formou výběrového řízení I. Zveřejnění Uvolněné byty, které je možno získat formou výběrového řízení se zveřejňují zejména: - na úřední desce MOb MOaP - na informační desce majetkového odboru - na internetových stránkách městského obvodu - ve zpravodaji Centrum - v jiném místním periodiku po dobu minimálně 15 dnů, maximálně do doby rozhodnutí RMOb o přidělení bytu, s těmito údaji: a) přesná adresa, číslo popisné a číslo bytu b) velikost bytu, kategorie a další údaje týkající se bytu c) min. požadovanou výši nájemného Kč/m2/měsíc d) zodpovědná osoba včetně kontaktu, která domluví prohlídku bytu a poskytne bližší informace o termínu pro podání nabídek a otevírání obálek. II. Zájemci o účast ve výběrovém řízení 1. Výběrového řízení se mohou účastnit občané EU starší 18-ti let s trvalým a prokazatelným pobytem na území České republiky, a to nepřetržitě po dobu posledních pěti let nebo mají-li zaměstnání na území České republiky po dobu nejméně 12-ti měsíců, případně zde vykonávají po tuto dobu podnikatelskou činnost. Pro účely posouzení zaměstnání se nezapočítává doba výkonu obecně prospěšných prací. 2. Další podmínky, které musí splňovat zájemci o účast ve výběrovém řízení: a) nesmí mít vůči statutárnímu městu Ostrava, MOb MOaP žádné závazky, a to nepřetržitě po dobu 6-ti měsíců před podáním žádosti do VŘ (toto doloží zájemce potvrzením SMO, MOb MOaP), b) nesmí pobírat opakující se dávky hmotné nouze (netýká se občanů, kteří pobírají dávky sociální péče na zvláštní pomůcky pro těžce zdravotně postižené či dávky státní sociální podpory vyplacené úřadem práce nebo dávky nemocenského pojištění), a to nepřetržitě po dobu šesti měsíců předcházejících datu VŘ. Společně posuzované osoby, které žijí v domácnosti s osobou, která pobírá tyto dávky, se mohou zúčastnit VŘ za předpokladu, že doloží potvrzení o vlastním příjmu po dobu min. 1 roku před konáním VŘ (např. zaměstnání, důchod, rodičovský příspěvek). 3. VŘ se nemohou účastnit: a) zájemci, kterým byl vypovězen nájem bytu z důvodů uvedených v § 2288 odst. (1) písmene a) a b) nebo v § 2291 odst. (1) a (2) občanského zákoníku a po výpovědní době byl nájem ukončen. Stejný postup MOb uplatní v případě, že nájem bytu skončil uplynutím doby určité a nájemní smlouva nebyla prodloužena z důvodu porušení povinností nájemce. b) nájemci, kteří bez souhlasu MOb dávali do podnájmu byt nebo ti, kteří jako již zletilé osoby v bytě neoprávněně bydlely c) osoby, které mají vlastní byt (vztahuje se na manžela/ manželku zájemce, ale to neplatí, podal-li jeden z manželů žádost o rozvod nebo prokážou-li manželé, že spolu trvale nežijí), čímž se rozumí, že osoba je vlastníkem nebo spoluvlastníkem nemovitosti určené k bydlení nebo bytové jednotky nebo družstevního bytu a užívá jej pro vlastní potřeby bydlení.
6/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
4. VŘ se mohou zúčastnit pouze zájemci, kteří budou schopni pravidelně hradit nájemné a služby spojené s užíváním bytu, což potvrdí čestným prohlášením při VŘ. Při oprávněných pochybnostech o možnosti hradit pravidelné měsíční úhrady plateb jsou zájemci před rozhodnutím RMOb povinni doložit na výzvu majetkového odboru potvrzení o svých majetkových a finančních poměrech. 5. Výše uvedené skutečnosti osvědčí zájemci svým podpisem na čestném prohlášení, které vyplní při účasti u otevírání obálek. 6. Bude-li mít vítězný zájemce v nájmu byt ve vlastnictví SMO, MOb MOaP ukončí tento nájemní vztah dohodou a byt nejpozději ke dni nabytí účinnosti nové nájemní smlouvy předá pronajímateli. Bude-li mít vítězný zájemce uzavřenou nájemní smlouvu na jiný byt, ukončí neprodleně nájem a byt odevzdá pronajímateli. O udělení výjimky rozhoduje RMOb (např. v případě manželů v rozvodovém řízení nebo manželů, kteří spolu trvale nežijí). III. Průběh výběrového řízení 1. Komise pro VŘ je tříčlenná a pracuje ve složení místostarosta, zástupce majetkového odboru, zástupce bytové komise. Komise provede otevření obálek, posoudí nabídky z hlediska úplnosti požadovaných náležitostí a sestaví pořadí nabídek podle výše nabídnutého nájemného, která bude sloužit jako jeden z podkladů pro rozhodnutí RMOb. O průběhu konání VŘ bude proveden zápis. 2. Zájemce o účast ve VŘ čestným prohlášením uvede potřebné údaje dle čl. II. této přílohy. Uvedení nepravdivých údajů v čestném prohlášení bude mít za následek vyloučení ze stávajícího VŘ a vyloučení z účasti ve VŘ na dobu 1 roku. 3. VŘ probíhá tak, že na místech uvedených v čl. I. této přílohy jsou zveřejněny byty pronajímané formou VŘ. Nabídky budou přijímány vždy do 25. dne v měsíci. V případě, že tento den připadne na sobotu, neděli nebo svátek, je posledním dnem lhůty nejblíže následující pracovní den. Otevírání obálek se bude konat nejpozději do 5-ti pracovních dnů ode dne ukončení přijímání nabídek v daném měsíci v zasedací místnosti v budově radnice na náměstí Dr. E. Beneše 555/6 za účasti komise a zájemců o byt. Termíny otevírání obálek v jednotlivých měsících budou zveřejněny na počátku kalendářního roku, případně aktualizovány v průběhu roku. Účast zájemců o byt je na otevírání obálek povinná. Nezúčastní-li se zájemce, nebo jeho zplnomocněný zástupce, otevírání obálek, nebude jeho žádost předložena RMOb k rozhodnutí o přidělení bytu. Komise při otevírání obálek otevře obálky před jednotlivými zájemci a vyhodnotí je z hlediska úplnosti. 4. Bezodkladně po otevírání obálek připraví odbor majetkový materiál pro jednání RMOb, v němž stanoví pořadí zájemců s ohledem na nabízenou výši nájemného. V případě pochybností o možnosti řádného plnění finančních povinností, vyzve zájemce k doložení potvrzení o jejich majetkových a finančních poměrech. 5. O přidělení bytu konečnému zájemci rozhoduje RMOb, přičemž má právo rozhodnout, že nájemní smlouvu s žádným nebo některým z účastníků výběrového řízení neuzavře.
7/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
IV. Žádosti: 1. Žádosti musí být doručeny do stanoveného termínu (uvedeného v čl. III bod 3 této přílohy) v uzavřených obálkách s označením „VŘ na pronájem bytů – NEOTEVÍRAT!“ s uvedením údajů o konkrétním bytě a musí obsahovat: a) žádost s nabídkou výše nájemného (Kč/m2/měsíc) b) doklad, z něhož vyplývá, že je žadatel: zaměstnán nebo OSVČ veden v evidenci uchazečů o zaměstnání ÚP poživatelem důchodu ČSSZ nebo jiného obdobného příjmu příjemcem dávek státní sociální podpory nebo jiného obdobného příjmu příjemcem jiného peněžitého plnění (doklad nesmí být starší 30 dnů) doklad o studiu (v případě žadatele o byt se zvýhodněným nájemným určeným studentům) Na vyžádání je zájemce povinen předložit výpis z rejstříku trestů (ne starší tří měsíců). V případě, že bude obálka chybně nebo neúplně označena, nebude zařazena do VŘ. 2. Rada městského obvodu rozhodne o vítězi VŘ a případných náhradnících, přičemž přihlédne nejen k výši nabídnutého nájemného, ale také k zájemcem předloženým dokladům v žádosti. 3. Nájemní smlouva: a) musí být se zájemcem uzavřena do 15-ti dnů ode dne doručení výsledku VŘ vítěznému zájemci, přičemž před jejím podpisem složí zájemce - budoucí nájemce jistotu ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. b) bude uzavřena na dobu jednoho roku podle vzoru schváleného RMOb pro pronájem bytu na dobu určitou s možností obnovování (prolongace) o sjednanou dobu. K obnovení nájemního vztahu nedojde, bude-li nájemce porušovat své povinnosti uvedené v této nájemní smlouvě, zejména bude-li mít k datu skončení platnosti sjednané doby nájmu dluh na nájmu bytu v jakékoli výši, nebo dluh na zálohách na služby spojené s užíváním bytu, dluh na vyúčtování služeb spojených s užíváním daného bytu včetně příslušenství těchto dluhů, případně bude-li nájemce prokazatelně porušovat dobré mravy v domě nebo své povinnosti vyplývající z obecné právní úpravy nájmu bytu. c) se na žádost nájemce může po uplynutí tří let změnit na dobu neurčitou, a to na základě rozhodnutí rady městského obvodu a za podmínky řádného plnění povinností vyplývající z nájemního vztahu ze strany žádajícího nájemce d) bude s nájemcem ukončena v případě, že prokazatelně neplní své povinnosti z ní vyplývající nebo porušuje dobré mravy v domě. 4. Neuzavře-li vítězný zájemce ve stanoveném termínu nájemní smlouvu, bude k jejímu uzavření vyzván radou městského obvodu stanovený náhradník.
8/9
Statutární město Ostrava městský obvod Moravská Ostrava a Přívoz rada městského obvodu
ZAS 2014 - 04
Příloha č. 2 Pravidla pro stanovení přiměřeného počtu osob v domácnosti nájemce Pro uzavírání všech typů nájemních smluv se v návaznosti na § 2272 odst. 3občanského zákoníku stanoví počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby v domácnosti mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách takto: pro byt o velikosti 0+1 pro byt o velikosti 1+1 pro byt o velikosti 2+1 pro byt o velikosti 2+1 pro byt o velikosti 3+1 pro byt o velikosti 3+1 pro byt o velikosti 4+1
do 60 m2 plochy nad 60 m2 plochy do 90 m2 plochy nad 90 m2 plochy nad 90 m2 plochy
max. 2 osoby max. 2 osoby max. 2 osoby max. 3 osoby max. 4 osoby max. 5 osob max. 6 osob
Tento počet osob je pro nájemce závazný a jeho překročení bez předchozího souhlasu pronajímatele bude považováno za hrubé porušení povinnosti nájemce. Rada městského obvodu může v konkrétních případech rozhodnout o odlišném počtu osob.
9/9
