Zásady postupu při prodeji bytů a bytových domů v majetku Města Horažďovice pro 2. etapu prodeje Zastupitelstvo města Horažďovice schválilo svým usnesením č. 15. dne 19.05.2014 tyto Zásady postupu při prodeji bytových jednotek a bytových domů v majetku města Horažďovice“ (dále jen zásady). I. Základní ustanovení Účelem zásad je stanovit podmínky pro prodej jednotek a bytových domů v majetku města Horažďovice. II. Vymezení pojmů Právní charakteristika jednotky Jednotka je nemovitou věcí a zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné (§1159 OZ). Právní charakteristika bytu Byt je prostorově oddělená část domu ohraničená vnitřními povrchy obvodových stěn, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt, případně včetně stejně ohraničených místností umístěných mimo hlavní obytný prostor (§1159 OZ); (§2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Zápis v katastru nemovitostí V katastru nemovitostí je jednotka evidována označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním (§8/e KZ); (§10/1i §11/1h + přílohy č. 5 a č. 6 vyhlášky č. 357/2013 Sb.). Podlahová plocha bytu Podlahová plocha bytu se určuje podle pravidel v §2 a §3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Popis jednotky, domu, společných částí a práva k nim Popis a další charakteristika bytu, domu, společných částí, případně pozemku a práv k nim, jsou obsahem prohlášení o rozdělení nemovité věci na jednotky (§1166 OZ), které je součástí katastru nemovitostí (§4/1g, §5/2d, §34 KZ). Společné části Společné části jsou ty části nemovitostí, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (§1160 OZ). Společné části domu definuje §5 a §6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Pozemek Součástí společných částí je vždy stavební pozemek, na němž je dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům (§1160/2 OZ). Spoluvlastnický podíl Výše spoluvlastnického podílu na společných částech je určena poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostorů v domě (§1158/2 §1161 OZ). Bytový dům Bytovým domem pro účely těchto zásad se rozumí dům s nájemními byty, které budou předmětem prodeje Nájemce Nájemcem se rozumí fyzická osoba, která byt užívá ke dni rozhodnutí o prodeji na základě platné nájemní smlouvy. OZ – občanský zákoník KZ – katastrální zákon
1
III. Předmět prodeje 1. Zastupitelstvo města Horažďovice se usneslo převádět vlastnické právo k jednotkám (případně celým domům) ve vlastnictví města v rozsahu podle skutečných potřeb a zájmů města. 2. Předmětem převodu podle těchto zásad jsou jednotky - byty. 3. Seznam pozemků se stavbami bytových domů určených k převodu podle těchto zásad předkládá Rada města ke schválení Zastupitelstvu města (seznam je součástí zásad jako příloha č.1) . 4. Do převodu nebudou zahrnuty: ● jednotky v domech obsahujících byty zvláštního určení1, ● jednotky v domech obsahujících významné nebytové prostory, ● jednotky v domech, které si Město Horažďovice ponechá vzhledem k svým potřebám. IV. Postup prodeje O zahájení převodu prodeje jednotek v jednotlivých domech, na které byl vyhlášen záměr prodeje, rozhodne Rada města; zároveň dojde k zastavení pronajímání bytů v těchto domech a budou zde prováděny pouze opravy havarijního stavu. 1. Prodej bytu dle zákona č. 89/2012 Sb. a) Předběžný průzkum V domech určených k prodeji uskuteční vlastník předběžný průzkum zájmu o koupi u současných nájemců, vysvětlí jim postup prodeje podle zákona a těchto zásad a předá jim sdělení Města Horažďovice s informacemi o postupu prodeje, kupních cenách a platebních podmínkách. Nájemci budou zároveň vyzváni, aby ve lhůtě do 15-ti dnů od převzetí písemně sdělili, zda mají o koupi jednotky zájem. b) Nabídka nájemcům Zjistí-li se předběžným průzkumem, že současní nájemci mají zájem o odkoupení bytů, jejichž podlahová plocha tvoří 55 % souhrnu podlahových ploch všech bytů v domě, Rada města posoudí počet zájemců a v případě schválení prodeje předá prodávající do 90 dnů všem nájemcům písemnou nabídku prodeje. Nabídka musí obsahovat: označení jednotky, výši kupní ceny, platební podmínky, poučení o předkupním právu (§1187/1 OZ), poučení o povinnosti kupujícího zálohově uhradit administrativní náklady prodeje a uhradit újmu v případě zmaření prodeje, poučení o zřizovaném zákazu dispozice a výhradě zpětné koupě pro prodávajícího na dobu 5 let po prodeji, zásady budoucích smluvních vztahů mezi kupujícím a prodávajícím a upozornění na právo prodávajícího ani po přijetí nabídky kupní smlouvu neuzavřít. c) Přijetí nabídky Od data převzetí nabídky počne nájemcům běžet zákonná šestiměsíční lhůta k přijetí nabídky. Po jejím marném uplynutí předkupní právo nájemce zanikne. Současně s přijetím nabídky má kupující povinnost uhradit prodávajícímu zálohu 8.000 Kč na budoucí administrativní náklady prodeje a podepsat ujednání, že tato záloha v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně kupujícího připadne prodávajícímu jako dohodnutá paušální úhrada újmy za nerealizovaný prodej. 1 – sociální, zdravotní byty
2
d) Byty bez nájemního vztahu Byty bez nájemního vztahu v domě, kde probíhá prodej, budou nabídnuty k prodeji ve výběrovém řízení s minimální nabídkovou cenou rovnou znalecky zjištěné ceně bytu v místě a čase obvyklé + náklady vynaložené na opravy a úpravy domu a bytu za posledních 15 let. Náklady na znalecký posudek a přípravu kupní smlouvy nese kupující. e) Výměny jednotek Výměny bytů v době procesu prodeje lze realizovat, ale není na ně právní nárok. Výměny bytů, kde jedna ze stran výměny je účastníkem probíhajícího prodeje, a druhá nikoliv, budou posuzovány individuálně. f) Omezení prodeje Kupní smlouvu s nájemcem bytu, který má vůči městu dluhy, lze uzavřít až po zaplacení dluhu. Kupní smlouvu nelze uzavřít s nájemcem, kterému již byla dříve dána výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu. 2. Prodej celého domu současným nájemcům Druhou variantou je prodej celého domu současným nájemcům do podílového spoluvlastnictví. V. Stanovení kupní ceny 1. Základ pro kupní cenu jednotky pro stávající nájemníky je stanoven jako znalecky zjištěná cena bytu v místě a čase obvyklá a činí 8.230 Kč/m2 podlahové plochy (způsob výpočtu podlahové plochy bytu je dán nařízením vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím). Pro výpočet konečné kupní ceny bytu se základ vynásobí koeficientem 0,7 pro hlavní obytný prostor a koeficientem 0,35 pro místnosti, které jsou jako součást bytu umístěny mimo hlavní obytný prostor. K tomu se přičte částka na úhradu vložených investic. Započítávají se investice vložené do bytu a poměrná část investic vložených do společných částí domu za posledních 15 let, přičemž se každá jednotlivá částka investice sníží o 1/20 původní hodnoty za každý kalendářní rok stáří investice. Konečná kupní cena C bytu se tedy vypočítá takto: r r 20 r r 20 r r 20 C Pb 8.230 0,7 Ps 8.230 0,35 I 1 1 a I2 2 a ... I n n a 20 20 20 Kde: C = kupní cena jednotky Pb = plocha hlavního obytného prostoru (m2) Ps = plocha místností, které jsou jako součást bytu umístěny mimo hl. obytný prostor (m2) I1 až In = částky investic za posledních patnáct let započítaných v případě investice do bytu plnou částkou a v případě investice do společných částí domu částkou sníženou v poměru podlahové plochy bytu k součtu podlahových ploch všech bytů v domě r1 = rok realizace investice I1, r2 = rok realizace investice I2 atd. ra = aktuální rok výpočtu ceny bytu 2. Kupní cena neprodaných bytů a bytů bez nájemníka je upravena těmito zásadami.
3
3. Výlučným poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí bude kupující. VI. Platební podmínky Dohodnutou kupní cenu, všechny ostatní náklady spojené s realizací a snížené o složenou zálohu uhradí kupující v plné výši zásadně před podpisem kupní smlouvy. Kupní smlouvy na jednotky v jednom domě musí být podepsány současně. VII. Závěrečná ustanovení 1. Při prodeji jednotek se sjedná zákaz kupujícího zatížit a zcizit nabývanou jednotku a výhrada zpětné koupě za stejnou kupní cenu pro prodávajícího na dobu 5 let ode dne vkladu vlastnictví do katastru nemovitostí, a to formou věcného práva (§1761, §2135, §2138 OZ). 2. V odůvodněných případech může Rada města doporučit Zastupitelstvu města pro prodej bytového domu zvláštní podmínky nad rámec těchto zásad. 3. Výběrové řízení na prodej neprodaných bytů a bytů bez nájemníka se provádí formou předání nabídkové ceny v zalepené a správně označené obálce. Výsledky výběrového řízení schvaluje Rada města. 4. Zastupitelstvo města si vyhrazuje právo měnit tyto zásady svým rozhodnutím. 5. Každý jednotlivý prodej jednotky nebo domu musí schválit Zastupitelstvo města. 6. Na prodej jednotky nebo domu není právní nárok. 7. Byty, jejichž nájemníci neprojevili o koupi zájem, nebudou po dobu trvání stávajícího nájemního vztahu nabízeny k prodeji třetím osobám. VIII. Nabytí účinnosti Tyto zásady nabývají účinnosti dnem jejich schválení Zastupitelstvem města Horažďovice. V Horažďovicích dne: 19.05.2014
......................................................... Jan Buriánek místostarosta města
...................................................... Mgr. Karel Zrůbek starosta města
4
Příloha č. 1 Číslo popisné Strakonická 535 Jiráskova 699 Jiráskova 700 Jiráskova 701/702 Jiráskova 703 Jiráskova 706 Jiráskova 707/708 Jiráskova 715/716 Hollarova 717/718 Jiráskova 721/722 Hollarova 719/720 Peškova 704/705 Peškova 710/711 Peškova 712/713 Mayerova 783/784 Pod Vodojemem 787/788 Pod Vodojemem 839/842
Počet bytů 4 4 4 15 6 6 15 18 18 18 18 12 18 18 18 18 32
5
