Zápisy staveb do katastru – NOZ, pokyny ČÚZK č. 45
Lenka Vrzalová Praha 10.6.2015 Webové služby pro GP a zápisy staveb do katastru
Pojem stavba
• NOZ tento pojem nedefinuje, ačkoliv s ním pracuje na řadě míst, např. • § 498, 506, 509 – v souvislosti s definováním věcí • § 1004 a násl. – v souvislosti s ochranou držby, zde je výjimečně slovo stavba použito v dynamickém smyslu • § 1083 a násl. – v souvislosti s nabýváním vlastnictví • § 1240 a násl. – v souvislosti s právem stavby • § 2623 a násl. – v souvislosti se smlouvou o dílo • § 3054 až 3061 – přechodná ustanovení ohledně staveb
• Slovo stavba vyskytuje v NOZ v různých souvislostech 176krát
V dosavadní odborné literatuře a judikatuře je
rozlišována • stavba v občanskoprávním smyslu
• statické pojetí, výsledek stavební činnosti • do 31.12.2013 musela být stavba v občanskoprávním smyslu vždy samostatnou věcí v právním smyslu • stavba ve smyslu stavebních předpisů • dynamické pojetí – činnost směřující k uskutečnění díla, avšak zároveň i výsledné dílo, které však nemuselo být samostatnou věcí v právním smyslu • toto rozlišení si nadále zachovává význam, a to dokonce i v těch situacích, kdy stavba přestává být samostatnou věcí
Stavba v občanskoprávním smyslu Dosavadní judikatura definovala tyto znaky: • výsledek stavební činnosti člověka (stavební činnosti ve smyslu stavebněprávních předpisů – viz např. 22 Cdo 2417/2011) • má materiální podstatu • je zřetelně vymezena ve vztahu k vlastnímu pozemku • má samostatnou hospodářskou funkci odlišnou od pozemku • materiál, ze kterého je stavba provedena, se vyznačuje jistou kompaktností • viz MELZER, F., TÉGL, P. a kol.: Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. § 419 – § 654. Praha: Leges, 2014. s. 262.
Stavba ve smyslu katastrálních předpisů • musí vždy být stavbou v občanskoprávním smyslu, a to ať už jde o • stavbu evidovanou jako samostatná věc • stavbu evidovanou jako součást pozemku • stavbu evidovanou jako součást práva stavby • stavbu, o které je zapisována poznámka o stavbě, která není součástí pozemku, nebo o • stavbu, která je účelem práva stavby • vždy tedy musí jít o stavbu, která by za předcházející právní úpravy byla samostatnou věcí
Stavba od 1.1.2014 již nemusí být samostatnou věcí • pravidlo – § 506 odst. 1 NOZ • Součástí pozemku je … stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) … • výjimky • dočasná stavba (§ 506 odst. 1 NOZ) • podzemní stavba se samostatným účelovým určením ‐ např. metro, vinný sklep (§ 498 odst. 1 NOZ) • inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, přičemž se má za to, že jejich součástí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí (§ 509 NOZ) • věc, o které jiný právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty (§ 498 odst. 1 NOZ)
Co se stalo s již existujícími stavbami?
• řeší přechodná ustanovení NOZ – § 3054 až 3061 Přechodná ustanovení se týkají pouze těch staveb, které vznikly jako věci v právním smyslu do 31.12.2013 • je nerozhodné, kdy a zda byly dokončeny nebo zapsány do katastru • pro posouzení okamžiku vzniku stavby platí kritéria vydefinovaná dosavadní judikaturou • v případě budovy tedy muselo být k 31.12.2013 patrné stavebnětechnické a funkční řešení prvního nadzemního podlaží Přechodná ustanovení se týkají pouze těch staveb, které se mohou stát součástí pozemku – tj. nejde o výjimky se superficiální zásady
Stavba se stává součástí pozemku, pokud • vlastnické právo ke stavbě i k pozemku má tatáž osoba (§ 3054, § 3058 odst. 1 NOZ) • stavba nebo pozemek nejsou zatíženy věcným právem, které by spojení bránilo (§ 3060 NOZ) • předkupní, zástavní, jiná věcná práva, při jejichž realizaci dochází ke změně vlastnictví – podle názoru ČÚZK • v případě staveb na více pozemcích musí být obě podmínky splněny ve vztahu k tomu pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby (§ 3059 NOZ) • ke spojování staveb s pozemky dochází od 1.1.2014 postupně – vždy v okamžiku, kdy dojde ke splnění všech shora uvedených podmínek (§ 3058 odst. 1, 3059 NOZ)
Stavby, které vznikly po 1.1.2014 na základě
oprávnění vzniklého do 31.12.2013 • § 3055 odst. 2 NOZ
• Součástí pozemku se nestane a bude samostatnou nemovitou věcí stavba, která má být zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě • věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo • smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. • pro takovouto smlouvu není předepsána forma
Stavby, které byly zřízeny po 1.1.2014 • A – zcela na vlastním pozemku • jsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1 NOZ) • B – zcela na cizím pozemku • jsou součástí cizího pozemku – připadají vlastníkovi pozemku (§ 1084 NOZ) • C – částečně na vlastním a částečně na cizím • přestavek (§ 1087 NOZ) • ostatní situace – zákon neřeší • D – na více vlastních pozemcích • zákon neřeší
Stavby, které vznikly po 1.1.2014 • Tyto stavby nemohou být samostatné !!! • vznik nové samostatné stavby jinak než podle § 3055 odst. 2 NOZ by byl v rozporu s § 506 odst. 1 NOZ • je nutno je přiřadit k některému pozemku • pokyny č. 45 – od 26.1.2015 (dodatek č. 1) obsahují pravidla pro řešení situací C a D – pro účel zápisu do katastru • pravidla pro řešení těchto situací z hlediska občanského práva – nutno dovozovat výkladem
Kritéria pro přiřazení stavby jednomu pozemku • zda se na tomto pozemku nachází vzhledem ke svému rozsahu, poloze a hospodářskému významu podstatná část stavby (MELZER, F., TÉGL, P. a kol.:
Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. § 419 – § 654. Praha: Leges, 2014, str. 317) • přístup, je‐li přístupů více, pak nejčastěji používaný, účelová souvislost s některým z pozemků či jinými stavbami na jednom pozemku • nelze‐li určit – společná součást ???
Stavby, které vznikly po 1.1.2014 na více pozemcích • Byla‐li stavba zřízena na více pozemcích, zapíše se jako součást pozemku, na kterém se nachází převážnou částí • Skutečnost, že stavba se nachází převážnou částí na určitém pozemku, se osvědčuje prohlášením vlastníků všech pozemků pod stavbou obsahujícím údaj o tom, že tato stavba se nachází převážnou částí z hlediska obestavěného prostoru nebo z hlediska funkčního na určitém pozemku. • Neexistuje‐li pozemek, na kterém by se stavba nacházela převážnou částí, pak se zapíše jako součást pozemku, o kterém skutečnost, že stavba se stala součástí tohoto pozemku, potvrdí vlastníci všech pozemků, na kterých se stavba nachází.
Stavby, které vznikly po 1.1.2014 na více pozemcích
• V případě, kdy ohlašovatel vlastní více pozemků, přičemž některý z těchto pozemků je zatížen věcným právem uvedeným v § 69 odst. 2 katastrální vyhlášky, je třeba rovněž • souhlas oprávněného z takového věcného práva s tím, že stavba se stala součástí konkrétního z těchto pozemků (ať zatíženého či nezatíženého).
§ 1087 NOZ Zasahuje‐li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl‐li zřizovatel stavby v dobré víře. • pro nově zřizované neoprávněné stavby • jeden z případů, kdy je stavba zčásti na cizím pozemku • podmínky • trvalá stavba • na vlastním pozemku • přesahuje malá část stavby • přesahem je dotčena malá část pozemku • dobrá víra stavebníka • stane se vlastnictvím zřizovatele stavby + právo vlastníka pozemku na náhradu
Zápis do katastru • jde o změnu vlastnického práva k pozemku, na který bylo stavbou přesaženo • VKLADEM • na základě souhlasného prohlášení • musí obsahovat údaje nasvědčující splnění všech pěti podmínek, zejména pak toho, o co je opírána dobrá víra stavebníka – nestačí uvést, že zřizovatel stavby byl v dobré víře, je třeba uvést skutečnosti, které existenci dobré víry nasvědčují • nebo rozhodnutí soudu o určení vlastnictví
Stavby ve smyslu KatZ • budovy • s výjimkou drobných staveb • definice drobné stavby § 2 písm. m) KatV – převzata ze „starého“ stavebního zákona (č. 50/1976 Sb.) • vodní díla • přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem • § 20 odst. 1 vodního zákona • vyhl. č. 23/2007 Sb. o podrobnostech vymezení vodních děl evidovaných v katastru nemovitostí České republiky
Způsoby „evidence“ staveb v KN • stavby jako samostatné věci • pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby • stavby jako součást pozemku nebo práva stavby • pokud jsou součástí pozemku nebo práva stavby a jsou hlavní stavbou na pozemku • stavby jako vedlejší prvek polohopisu • pokud jsou součástí pozemku nebo součástí práva stavby a jsou vedlejší stavbou • § 2 písm. i) KatV: vedlejší stavbou se rozumí budova, která je určena k tomu, aby se jí trvale užívalo s hlavní stavbou v rámci jejich hospodářského účelu, a která není drobnou stavbou
Základní otázka – jde o samostatnou stavbu nebo součást pozemku ??? • Samostatná stavba • kombinace dvou typů zápisu • vlastní zápis stavby do KN • zápis jiného údaje podle § 28 KatZ • zápis vlastnického práva ke stavbě • VKLAD podle § 11 katastrálního zákona • zápis vlastnického práva je podmínkou zápisu stavby – nelze zapsat novou stavbu bez vlastníka
• Součást pozemku • zápis jiného údaje podle § 28 KatZ
Jde o samostatnou stavbu nebo součást pozemku? • nejde o některou z výjimek? • vznikla stavba jako věc v právním smyslu do konce roku 2013? • byla k ní k 1.1.2014 nebo později splněna podmínka stejného vlastnictví jako k pozemku? • nebyla stavba nebo pozemek, na kterém je postavena, zatížena odlišnými věcnými právy, které vylučují spojení? • nachází se na více pozemcích? • nachází se převážnou částí na některém z nich? • jsou vůči němu splněny podmínky pro spojení stavby s pozemkem? • vznikla‐li stavba po 1.1.2014 na cizím pozemku, nestalo se tak na základě smlouvy podle § 3055 odst. 2 NOZ?
Zápis stavby jako samostatné věci – část I. pokynů č. 45 •Stavba, která je samostatnou věcí, se zapisuje spolu s vkladem vlastnického práva k této stavbě, na základě návrhu na vklad doloženého: • 1. podklady osvědčujícími, že jde o samostatnou stavbu • 2. podkladem pro zápis vlastnického práva ke stavbě • 3. podklady pro zápis vlastní stavby • dokladem o způsobu užívání stavby (viz § 30 odst. 1 katastrálního zákona) • geometrickým plánem pro vyznačení stavby, pokud obvod stavby na pozemku s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří není zobrazen v katastrální mapě, nebo není shodný s hranicemi pozemku, na kterém je stavba postavena
Zápis stavby jako samostatné věci – část I. pokynů č. 45 •Důležité !!! • je nutné postupovat podle struktury pokynů a nesměšovat či nezaměňovat jednotlivé typy listin • např. nelze uvažovat o vlastnictví (a tedy řešit podklady pro zápis vlastnického práva ke stavbě), nemáme‐li vyřešenu otázku samostatnosti stavby
Zápis stavby jako samostatné věci – část I. pokynů č. 45 •Podklady osvědčující, že jde o samostatnou stavbu, nebo jednotlivé podmínky • čl. 2 pokynů č. 45 – podklady osvědčující • skutečnost, že budova vznikla jako věc v právním smyslu do 31. prosince 2013 • skutečnost, že jde o dočasnou stavbu • skutečnost, že jde o podzemní stavbu • skutečnost, že jde o stavbu, která je součástí inženýrské sítě • skutečnost, že stavba se nachází převážnou částí na určitém pozemku
Zápis stavby jako samostatné věci – část I. pokynů č. 45 •Podklady pro zápis vlastnického práva ke stavbě • čl. 3 a 4 pokynů č. 45 •§ 30 odst. 2 katastrálního zákona • Není‐li nová budova součástí pozemku ani práva stavby, zapíše se jako její vlastník osoba, která • prokáže právo zřídit na pozemku tuto budovu, • neprokáže‐li se jinou listinou, že vlastníkem je někdo jiný.
Zápis stavby jako samostatné věci – část I. pokynů č. 45 •Doklad o způsobu užívání stavby • cca 20 různých typů podkladů • vyjmenovány v čl. 5 pokynů č. 45 • po připravované novelizaci zákona o základních registrech již tyto doklady nebude třeba předkládat, pokud bude údaj obsažen v RÚIAN • údaj o způsobu využití stavebního objektu bude referenční
Zápis stavby jako součásti – část II. pokynů č. 45 •Údaje o stavbě, která je součástí pozemku, se zapisují k pozemku jako jiný údaj katastru na základě ohlášení vlastníka pozemku doloženého: • dokladem o způsobu užívání stavby podle čl. 5 pokynů • geometrickým plánem pro vyznačení stavby, pokud obvod stavby na pozemku s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří není zobrazen v katastrální mapě, nebo není shodný s hranicemi pozemku, na kterém je stavba postavena •Údaje o stavbě, která je součástí práva stavby • postupuje se obdobně jako u stavby, která je součástí pozemku • navíc musí KÚ zkoumat, zda jde o stavbu, která tomuto právu stavby vyhovuje
Zápis čísla domovního (č. p./č. ev.) • na základě přidělení čísla domovního obcí vydaného • do 30.6.2012 • existence čísla domovního v registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) • nebo doklad o přidělení čísla domovního • po 1.7.2012 • existence čísla domovního v RÚIAN • zápis čísla domovního do RÚIAN má konstitutivní účinky • není třeba předkládat žádný doklad, údaj se pouze uvede do žádosti • je‐li připojen doklad o přidělení č. p., ale č. p. není zapsáno v RÚIAN, nelze je KN zapsat !!!
KÚ provede • z úřední povinnosti na základě výsledku zeměměřických činností, který tyto údaje obsahuje, tj. • geometrického plánu • geometrického plánu a záznamu podrobného měření změn • záznamu podrobného měření změn • při obnově operátu novým mapováním Pokud KÚ zjistí existenci takové stavby při revizi
operátu • vyzve vlastníka k doložení výsledku zeměměřických činností
Výmaz stavby z KN se provede na základě • ohlášení vlastníka budovy nebo vlastníka pozemku • doloženého potvrzením obecního úřadu nebo stavebního úřadu • pokud je stavba zrušena v RÚIAN, potvrzení se nevyžaduje • výsledků revize • výsledku zjišťování hranic • i bez návrhu vlastníka stavby, a to na základě zjištění, že budova, která byla dosud evidována v RUIAN, již byla z tohoto základního registru vymazána
Výmaz stavby z KN • S budovou budou vymazána všechna práva, poznámky, informace a další údaje zapsané k předmětné stavbě. Zápis této změny se oznámí dosavadnímu vlastníku budovy. § 30 odst. 5 NKatV Spočívá‐li změna jiných údajů katastru ve výmazu budovy nebo vodního díla, vymaže katastrální úřad veškeré údaje evidované o budově nebo vodním díle, a to i v případě, že by jinak byl k jejich výmazu nezbytný návrh. Půjde POUZE o změnu jiných údajů KN, NE VKLAD !!! • i v případě, že stavba byla zapsána jako samostatná
• Je‐li budova součástí pozemku, postupuje se obdobně, zápis změny se oznámí vlastníku pozemku.
