Zápis ze shromáždění Společenství vlastníků jednotek domu Vinohradská 3216 se sídlem Praha 10 Strašnice, Vinohradská 3216/163, zapsané u Městského soudu Praha v rejstříku Společenství v oddílu S, vložka 895 (dále jen „Společenství“)
Datum konání: Místo konání: Přítomni:
čtvrtek, 6. června 2013 v 18.15 hod. Zasedací síň Českomoravské stavební spořitelny Vinohradská 169, Praha 10 Dle prezenční listiny (příloha č. 1) je přítomno 57% vlastníků
Program: 1. Zahájení Shromáždění. 2. Hospodaření Společenství v uplynulém období. 3. Zpráva o práci výboru Společenství za uplynulé období. 4. Dodatek Stanov Společenství podle novely Občanského zákoníku. 5. Pravidla pro stanovování záloh a vyúčtování provozu domu 6. Úprava záloh pro rok 2014. 7. Plán oprav objektu na rok 2013 a následující léta. 8. Problematika ostrahy objektu 9. Různé. 1 – Zahájení shromáždění Shromáždění vlastníků jednotek zahájil předseda výboru JUDr. Trojan, přivítal přítomné, seznámil je s programem Shromáždění a s upraveným způsobem hlasování. K přednesenému nebyly vzneseny žádné připomínky. 2 - Hospodaření Společenství v uplynulém období. Zprávu o účetní uzávěrce a o finančním hospodaření Společenství za rok 2012 přednesl Ing. Rasocha. Uvedl, že ekonomická i finanční situace je velmi dobrá a Společenství není zatíženo uvěry a své závazky plní v požadovaných termínech. Náklady na provoz dosáhly částky 9 8773 277 Kč, což je ve srovnání s předchozím rokem vyšší o 2,97%. Růst nákladů byl způsoben především růstem cen tepla, kdy náklady na odběr tepla proti roku 2011 vzrostly v důsledku cenových úprav o 363 tis. Kč, nutností výměny nosných kol výtahů (cca 71 tis. Kč), pojištění budovy vzhledem v důsledku reálného ocenění objektu (o cca 53 tis. Kč), změnou odvodů do sociálního a zdravotního pojištění z vyplácených odměn (cca 90 tis. Kč) a inflačními doložkami u dlouhodobých smluv (57 tis. Kč). Náklady byly zčásti kryty snížením spotřeby vody (cca 200 tis. Kč) a nákladů údržby a revize (cca 161 tis. Kč). V souladu se schváleným plánem bylo čerpáno v roce 2012 z fondu oprav 435 tis. Kč na opravu izolace teras, pláště budovy a rozsáhlou opravu vzduchotecniky. Z fondu rezerv bylo čerpáno 86 tis. Kč na výměnu dlažby a obkladů uvnitř nudovy. Absolutní výše nákladů roku 2012 dosáhla částky 10,394 090 Kč, tj. index 107,73% proti předchozímu roku. Stav peněžních prostředků na ůčtech k 31.12.2012 činil 14,431.399,01 Kč. Pro rok 2012 bylo na zálohách předepsáno 11 529 980,00 Kč, z toho uhrazeno 11 132 033,30 Kč. Zpráva o o hospodaření Společnství byla vzata na vědomí
3 - Zpráva o činnosti výboru Společenství vlastníků JUDr Trojan přednesl zprávu o činnosti výboru a seznámil přítomné s problematikou řešenou v uplynulém období: Hlavní a trvalou činností výboru zůstává i nadále bezproblémově zajistit po finanční i technické stránce provoz objektu Společenství. Výbor pracuje v pětičleném složení, v uplynulém roce se sešel celkem 14 x, Každému jednání je přítomen správce objektu a účetní. Členové výboru jsou trvale ve vzájemném operativním kontaktu při řešení problematiky dle svých znalostí, odbornosti a zkušeností. Výbor je při své činnosti veden snahou ekonomicky a optimálně řešit vzniklé problémy ve snaze udržet stále stoupající náklady na akceptovatelné úrovni.
1
Činnost výboru je zaměřena především do následujících oblastí: Náklady objektu - v průběhu minulých roků docházelo k navyšování finančních potřeb na úhradu provozu objektu a jeho údržby v důsledku daňových úprav i inflačního vývoje a zejména zvyšujícími se potřebami oprav izolací teras i technického vybavení objektu vlivem přirozeného opotřebení. Přes tuto nepříznivou situaci se daří udržet potřeby peněžních prostředků v přijatelných mezích. Mimořádné opravy jsou hrazeny v souladu s plánem oprav z dlouhodobých rezervních prostředků (fond oprav a fond rezerv). Platební morálka – výbor se pravidelně zabývá platební morálkou při placení záloh na služby a jejich vyúčtování. V případě opoždění plateb je zajišťováno zpracování urgencí a návrhů na vymáhání pohledávek prostřednictvím správce, řešení soudních záležitostí plně zajišťuje výbor především ve snaze šetřit náklady nejen Společenství, ale i jednotlivých dlužníků. Skluz v placení záloh je způsoben zejména krátkodobým nedodržováním termínu jejich splatnosti, ale i několikaměsíčními skluzy u malé části plátců. Pokud se ojeví dlouhodobější skluz, jsou takto vzniklé pohledávky upomínány a v případě nutnosti je přikročeno k jejich vymáhání právní cestou. Skluz v placení záloh se dlohodobě pohybuje v rozsahu 300 až 400 tis. Kč. Ostatní příjmy jsou tvořeny pronájmem, úroky z vkladů a uhrazenými sankcemi. V současné době je pronajímána část střechy na objektu I-1 k instalaci antén pro firmu Vodafone a kancelář správě domu. Příjem z pronájmu těchto prostor za rok 2003 činil 420 tis. Kč. Dalším příjmem Společenství jsou úroky z vkladů, jejichž výše dosáhla v loňském roce 254 tis. Kč. Tyto prostředky jsou určeny jako dotace fondu oprav a fondu rezerv. Výbor zajistil, aby finanční prostředky určené na střednědobé opravy byly uloženy na termínovaných vkladech, a to ve výši pojištěné podle zákona. Vzhledem k finanční stabilitě Společenství nikdy nemělo potřebu jednat o úvěru či půjče a je tak jedním z mála bytových subjektů, kde nejsou obavy o jeho insolvenci. Bezpečnost objektu - výbor se snaží preventivně řešit problémy související se zvyšujícím se počtem bezdomovců, kteří potencionálně ohrožují bezpečnost lidí i majetku. Zpráva o činnosti výboru byla vzata na vědomí
4. Dodatek Stanov Společenství podle novely Občanského zákoníku. Zákonem čís. 89/2012 Sb., občanský zákoník byl s účinností ke dni 1.1.2014 zrušen zák. Čís. 40/1964 Sb., občanský zákoník vč. jeho změn a doplňků, jakož i řada dalších právních předpisů, mj. zák. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostotům (zákon o vlastnictví bytů). Protože nový občanský zákoník upravuje odlišným způsobem práva jecdnotlivých vlastníků i povinnosti shromáždění, jakož i způsob hlasování. Mgr. Sup seznámil přítomné s návrhem dodatku stanov Společenství, jehož účelem je reakce na změny uvedené v zákoně a Stanovy Společenství byly tak dánay do souladu s novými předpisy. Na základě diskuze a po úpravě návrhu bylo přijato následující usnesení. Hlasováno o usnesení: Shromáždění schvaluje s účinností od 1.1.2014 úpravu Stanov Společenství podle předneseného návrhu s těmito doplněními a úpravami: 1. Ve Stanovách bude doplněno nutné kvorum pro usnášeníschopnost, 2. Ve Stanovách bude doplněno nutné kvorum pro změnu Stanov (50% všech) 3. V bodě 6 Stanov bude vyjmuta část věty "..neplatí pokud Stanovy stanoví jinak", 4. V Bodě 6g. bude změněn konec věty na "schránka a email" Potřebný počet hlasů k usnesení: 75% z přítomných Přítomno celkem 281049450 / 493095300 hlasů z celkových 493095300 / 493095300, což činí 57% účast.
PRO 279802050 / 493095300
Hlasy PROTI 0 / 493095300
procenta ZDRŽEL 1247400 / 493095300
PRO 99.56
PROTI 0
Hlasování ukončeno 18:58 s výsledkem PŘIJATO Usnesení bylo přijato.
2
5. Pravidla pro stanovování záloh a vyúčtování provozu domu V návaznosti na nově platný občanský zákoník byl schválen zákon čís. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento zákon nahradí s účinností od 1.1.2014 dosavadní bytový zákon, tj. zák. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostotům (zákon o vlastnictví bytů). Přijatý zákon odchylně vymezuje nově základní pojmy a upravuje zejména výši záloh a jeich změnu, způsob rozúčtování nákladů na služby a způsob jejich vyúčtování a sankce vůči obou szranám při neplnění povinností. Z uvedených důvodů výbor předkládá návrh Pravidel pro stanovování záloh a vyúčtování provozu domu, které budou přiloženy jako samostatná příloha Stanov Společenství. Hlasováno o usnesení: „Shromáždění schvaluje přednesený dokument "pravidla pro stanovení záloh a vyúčtování provozu domu" s platností od 1.1.2014“ Potřebný počet hlasů k usnesení: 50% z přítomných Přítomno celkem 274400850 / 493095300 hlasů z celkových 493095300 / 493095300, což činní 55.65% účast Hlasy procenta PRO PROTI ZDRŽEL PRO PROTI 273153450 / 0 / 493095300 1247400 / 99.55 0 493095300 493095300 Hlasování ukončeno v 19:06 s výsledkem PŘIJATO
6. Úprava záloh pro rok 2014 V souladu s přijatými pravidla podle předchozího odstavce tohoto zápisy předložIL Ing. Rasocha ke schválení návrh sazeb záloh na rok 2014. Celková výše předpisu záloh je prakticky nezměněna, může však docházet u jednolivých položek k drobnějším přesunům tak, jak určuje závazný právní předpis. Hlasováno o usnesení: „Shromáždění schvaluje úpravy sazeb pro výpočet záloh od 1.1.2014 podle návrhu předloženého výborem“ Potřebný počet hlasů k usnesení: 50% z přítomných Přítomno celkem 273199350 / 493095300 hlasů z celkových 493095300 / 493095300, což činní 55.4% účast
PRO 272383350 / 493095300
Hlasy PROTI 0 / 493095300
procenta ZDRŽEL 816000 / 493095300
PRO 99.7
PROTI 0
Hlasování ukončeno 19:16 s výsledkem PŘIJATO. Rozpis sazeb záloh platných od 1.12014 je v následující tabulce:
3
Rozpis sa ze b záloh od 1.1.2014
propočet na platné
(Kč/měsíc)
sazby
přepočet dle
propočet na návrh 2014
skut. 2012
sazeb
BYTY teplo vodné/stočné
m2 poč.osob
15,00
16,70
314,80
308,80
5,80
5,80
m2 poč.osob m2
16,70 308,80
elektřina spol.prostor
m2
5,80
výtahy - údržba,revize
poč.osob
168,20
168,20
poč.osob
168,20
komunální odpad
poč.osob
poč.osob
83,00
83,00
83,00
údržba a revize (mimo výtahů)
m2
7,00
4,00
m2
4,00
úklid spol.prostor vč.komunikací
m2
3,60
3,60
m2
3,60
pojištění nemovitosti
m2
0,50
0,60
m2
0,60
recepce/pož.hlídka
m2
10,50
10,50
m2
10,50
rezerva
m2
2,50
2,50
m2
2,50
Fond oprav
m2
6,80
6,80
m2
6,80
odměna správci
byt
228,00
222,70
byt
217,00
admin.náklady společenství
m2
1,60
byt
84,00
-
KOMERCE teplo
m2
18,40
18,40
m2
18,40
vodné/stočné
m2
3,00
3,00
m2
3,00
elektřina spol.prostor
m2
8,40
8,40
m2
8,40
výtahy - údržba,revize
m2
5,80
2,90
m2
2,90
komunální odpad
m2
2,80
3,10
m2
3,10
údržba a revize (mimo výtahů)
m2
16,20
4,00
m2
4,00
úklid spol.prostor vč.komunikací
m2
3,50
3,50
m2
3,50
pojištění nemovitosti
m2
0,50
0,60
m2
0,60
recepce/pož.hlídka
m2
11,90
11,90
m2
11,90
rezerva
m2
2,50
2,50
m2
2,50
Fond oprav
m2
6,80
6,80
m2
6,80
odměna správci
m2
6,05
5,80
jednotku
901,00
admin.náklady společenství
m2
1,60
jednotku
246,00
-
GARÁŽE elektřina spol.prostor
gar.stání
174,00
174,00
gar.stání
174,00
údržba a revize (vč.podílu na spol.p.)
gar.stání
105,00
67,00
gar.stání
67,00
úklid spol.prostor vč.komunikací
gar.stání
102,00
51,00
gar.stání
51,00
pojištění nemovitosti
gar.stání
10,00
12,50
gar.stání
12,50
rezerva
gar.stání
24,00
24,00
gar.stání
24,00
Fond oprav
gar.stání
90,00
90,00
gar.stání
90,00
odměna správci
gar.stání
59,00
59,00
jednotku
796,00
podíl na spol.údržbě domu
gar.stání
-
83,00
gar.stání
83,00
admin.náklady společenství
gar.stání
-
32,00
jednotku
441,00
SKLEPY elektřina spol.prostor
m2
5,80
5,80
m2
5,80
údržba a revize
m2
7,00
4,00
m2
4,00
úklid spol.prostor
m2
3,60
3,60
m2
3,60
pojištění nemovitosti
m2
0,50
0,60
m2
0,60
recepce/pož.hlídka
m2
10,50
10,50
m2
10,50
rezerva
m2
2,50
2,50
m2
2,50
Fond oprav
m2
6,80
6,80
m2
6,80
admin.náklady společenství
m2
1,60
jednotku
7,00
-
4
7. Plán oprav objektu na rok 2013 a následující léta JUDr. Trojan předložil ke schválení plán oprav na rok 2013 a další léta Oznámil, že v prvém pololetí roku 2013 byla provedena oprava přejezdů u protipožárních vrat v prostoru garáží 3. PP a mimo běžně prováděné revize mimořádně proběhla revize klempířských prvků celého objektu. Do plánu oprav na rok 2013 a další léta se navrhuje zařadit následující akce: • Zhodnocení energetického hospodářství - zpracování energetického auditu – cca 100 tis. Kč. • Provedení průzkumu pláště budov horolezeckou technikou (fa Šindelář )– cca 30 tis. Kč. • Oprava pláště budov – cena oprav bude upřesněna po provedení průzkumu ( odhad 500 tis. Kč ) • Kompletní výměna hydroizolace na střeše mezi budovami I1 a I2 – zatékání do komerčních prostor – opravu provede AQUA OLE s.r.o. – cca 262 tis. Kč včetně DPH • Kompletní výměna dlažby na terase I2 ve 20.NP – havarijní stav – opravu provede AQUA OLE s.r.o. – cca 174 tis. Kč včetně DPH • Oprava říms ve 3.NP a 4.NP okolo domu – praskliny – cca 184 tis. Kč • Instalace zábran proti holubům na vchodem do domu I1 – cca 39 tis. Kč • Protikorozní nátěry vnějších kovových prvků fasády ve 20.NP – kruhové koruny – cca 189 tis. Kč. • Povinné ověření podružných měřidel - kompaktní měřiče tepla a výměna bytových vodoměrů za nové – Profitherm - cca 700 tis. Kč včetně DPH Na úhradu prací budou přednostně využity prostředky určené na střednědobé opravy (fond oprav a fond rwezerv) Případné nově vzniklé závady, hrozící havárií, budou řešeny operativně. Hlasováno o usnesení: „Shromáždění schvaluje plán oprav na rok 2013 a další léta podle návrhu obsaženého v podkladu na shromáždění včetně oprav dvou teras objektu I2 a zahrnujícího akce v celkové částce 2 428 tis. Kč. Akce budou hrazeny z fondu oprav střednědobých záloh (rezervní fond)“ Potřebný počet hlasů k usnesení: 50% z přítomných Přítomno celkem 271522650 / 493095300 hlasů z celkových 493095300 / 493095300, což činní 55.06% účast Hlasy procenta PRO PROTI ZDRŽEL PRO PROTI 271522650 / 0 / 493095300 0 / 493095300 100 0 493095300 Hlasování ukončeno 19:33 s výsledkem PŘIJATO 8. Problematika ostrahy objektu Na základě připomínek a dotazů týkajících se ostrahy objektu a zejména k její nákladnosti byla projednávána nutnost dalšího zachování této služby. Mgr. Sup vysvětlil, ze výkon služby je nutný, neboť objekt Společenství vzhledem ke své výšce je od počátku klasifikován jako dům se zvýšeným požárním nebezpečím. Pracovníci ostrahy jsou povinni mimo službu ve vrátnici zajšťovat i pravidelný dozor a obhlídku celého objektu vč. podzemních podlaží s povinným časovým značením. V této souvislosti sdělil, že objekt Společenství je v oblasti Vinice jediným, který netrpí návštěvami kriminálních živlů a etablováním bezdomovců. Jako alternativní řešení by byla možnost umístění čidel a kamer na všech podlažích a jejich napojení do centrální bezpečnostní služby. Uvedené řešení by bylo velice nákladné nejen pokud se týká počátečních investic a jejich obnovy, ale dále by bylo nutno hradit trvale platby bezpečnostní službě vč. úhrad příp. planých výjezdů, což provozní zkušenosti potvrzují. Bude trvale sledováno. 9. Různé V rámci tohoto bodu byly projednávány různé otázky týkající se objektu. Závěrem JUDr. Trojan poděkoval přítomným za účast a ve 20,15 hod. Shromáždění ukončil.
5
