Příloha č. 1. stanov společenství vlastníků Vinohradská 3216 Pravidla pro stanovování záloh a vyúčtování provozu domu Tento dokument stanovuje pravidla finančního hospodaření domu Vinohradská 3216 od 1.1.2014 v návaznosti na schválená pravidla hospodaření odsouhlasená na předchozích shromáždění vlastníků jednotek a na základě legislativních změn: -
zákon 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty zákon 89/2012 Sb. Občanský zákoník
Dokument definuje tvorbu záloh a lhůty a způsob jejich vyúčtování.
Zálohy Zálohy jsou stanoveny na základě usnesení shromáždění vlastníků a dle platných právních předpisů a všechny platby jsou stanoveny jako zálohové! Zálohy jsou vlastníkům v příslušných účetních obdobích zúčtovány. Výše záloh je vlastníkům vyčíslena na dokumentu nazvaném „evidenční list“. Každá jednotka má svůj evidenční list. Tento dokument distribuuje jménem SVJ správcovská firma. Na evidenčním listu je uvedeno všech 5 typů záloh, které SVJ vybírá. Tedy:
Zálohy na služby Zálohy na správu domu (§1180 ods.1 OZ) Zálohy na administrativní režii (§1180 ods.2 OZ) Dlouhodobé zálohy na správu a údržbu domu = „fond oprav“ Střednědobé zálohy na správu domu a finanční krytí = „rezervní fond“
Evidenční list obsahuje číslo účtu a povinný variabilní symbol, na který je vlastník povinen zasílat stanovené zálohy. Zálohy se hradí měsíčně do 10 dne v měsíci v souladu se stanovami. V domě rozeznáváme 4 druhy jednotek, které mají odlišný rozsahu služeb a nákladů na správu. Podíl objemu záloh, rozpočítávaných na tyto čtyři skupiny jednotek, se prvotně stanovuje podle výše spoluvlastnických podílů připadajících v součtu na tu kterou skupinu. Byty Účtují se všechny náklady, a to dle dále uvedených pravidel. Komerce Stejné jako u bytů, odpady se účtují smluvně (mají dle legislativy své vlastní smlouvy). Neměly by se účtovat výtahy – na základě dohody s konkrétními vlastníky se účtují jednotkám, které je využívají. Komercím se účtují náklady na vzduchotechniku – podíl na elektřině společných prostor uvnitř komerčních prostor, a teplo měřené kalorimetry umístěnými na vzduchotechnice. Sklepy Nejsou vytápěny, nemají vodu – neúčtují se náklady na tyto služby. Ke sklepům nejsou vedeny osoby – neplatí odpad a neplatí výtah.
Garáže Nejsou vytápěny, nemají vodu – neúčtují se náklady na tyto služby. Ke garážím nejsou vedeny osoby – neplatí odpad a neplatí výtah.
Služby dle zákona 67/2013 Rozsah Služeb Za služby se považují dle §3
dodávka tepla a poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod odvoz komunálního odpadu. výtah
Zúčtovací období Se stanovuje na 12 měsíců a to od 1.1. do 31.12. daného roku (§2 odst.c)
Výše záloh Shromáždění vlastníků schvaluje celkovou výši a strukturu záloh dle návrhu připraveného výborem SVJ a to tak, aby byly pokryty předpokládané náklady, maximálně v rozsahu 110% procent nákladů předchozího zúčtovacího období plus ohlášené zvýšení cen dodavatelů.
Rozúčtování nákladů na služby (§5)
Dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, a to celý objem fakturovaný dodavatelem po odečtení objemů, fakturovaných smluvním partnerům a objemu, určeného na přípravu tepla a teplé užitkové vody Odvoz odpadu – dle fakturace dodavatele rozpočtený na počet nahlášených osob pro byty, dle fakturace dodavatele dle podlahové plochy u komerčních prostor. Náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody (§6) - náklady se rozúčtují dle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (v současné době vyhláška 372/2001 Sb. ) Výtah – provoz a revize náklady se rozúčtovávají dle počtu osob. Náklady obsahují všechny náklady týkající se výtahů, faktury za servisní smlouvu se společností Schindler, náklady na jednotlivé opravy, nezahrnuté do servisní smlouvy (výměna opotřebovaných částí, vandalismus atd.) a spotřeba elektrické energie podle podružných měřičů určených pro výtahové strojovny.
Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků (§7) SVJ vyúčtuje vlastníkům všechny služby do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období a to společně se všemi zálohami na správu domu. Finanční vyrovnání provede SVJ a vlastníci ve lhůtě 60 dní od vystavení vyúčtování (30 dní na reklamace, 30 dní splatnosti), v případě uplatnění reklamace ve lhůtě 90 dní.
Pokuta a poplatek z prodlení (§13) Jestliže SVJ či vlastník nesplní svoji povinnost upravenou zákonem 67/2013 ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ve výši stanovené tímto zákonem1 Dostane-li se SVJ nebo majitel jednotky do prodlení s peněžitým plněním podle zákona 67/2013 S., které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit druhé smluvní straně poplatek z prodlení určený tímto zákonem
Rozúčtování faktury za tepelnou energii
6 805 GJ/rok 2 333 987,- Kč
Příklad rozúčtování nákladů Teplo a TUV
Dělení teplo / teplá voda
60% teplo = 4 083GJ 1 404 515,80 Kč
40% TUV = 2 722GJ 933 594,80 Kč Dělení fix / variabilní složka
Dělení fix / variabilní složka
60 %dle kalorimetrů 842 709,48 Kč
Náměr kalorimetrů v domě 1 144 771,21
Cena za kJ 0,7361 Kč
40% dle otápěné plochy 561 806,32 Kč
Vytápěná plocha domu = 12 454 m2
Cena za m2 = 45,1075 Kč
70% = náměr vodoměrů
Náměr vodoměrů v domě 4800,72
Cena za m3 174,18 Kč
30% fix = m2
plocha domu = 12 480 m2 x 12 měsíců = 149 767 m2
Cena za m2 = 2,3928 Kč
Náklady na správu domu (§1180 ods.1 OZ 89/2012 Sb.) Všechny administrativní záležitosti výše záloh, vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků, pokuta a poplatek z prodlení (§13) se řídí odpovídajícími ustanoveními uvedenými u Služeb. Vyúčtování níže uvedených nákladů se provádí dle podílu na společných částech domu.
Daň z nemovitosti Zálohy: jsou stanoveny jako dvanáctina skutečné výše předchozího roku Náklady: složenka finančního úřadu
Pojištění domu Zálohy: jsou stanoveny jako dvanáctina loňské fakturace. Náklady: dům má podepsanou pojistku, do nákladů spadá fakturace za tuto pojistku plus případné spoluúčasti na pojistných událostech.
Recepce / protipožární hlídka Zálohy: jako dvanáctina nákladů dle podepsané smlouvy Náklady: je podepsaná smlouva s firmou na ostrahu a protipožární hlídku, s inflační doložkou, cena služby je jednou za 3 roky ověřována poptávkovým řízením. Kromě definovaného nákladu (nyní78,Kč/hod x 2 domy x 24 hodin x 365 dní), se mohou vyskytnout dodatečné náklady.
Údržba a revize (mimo výtahů) Zálohy: jako dvanáctina nákladů dle na základě podepsané smlouvy Náklady: veškeré pravidelné i mimořádné (havárie, poruchy) platby za technologie v domě (vzduchotechnika, EPS, atd.), všechny revize apod.
Elektro společné prostory Zálohy: jsou stanoveny jako jedna dvanáctina dle loňské fakturace popř navýšené o ohlášení zvýšení cen dodavatele. Náklady: jako vstup fakturace PRE plus přefakturování od Atlas s.r.o. (část vzduchotechniky je připojena na elektřinu sousedního objektu a domu je přefakturováno dle poměrových elektroměrů. Od této spotřeby v kWh je odečtena na základě podružných elektroměrů o fakturace pro Atlas s.r.o. (zajišťujeme jim provoz odvodňovacích čerpadel) o fakturace pro Vodafone (kontejner na střeše 163= anténní systém) o fakturace PPF banky (provoz vzduchotechniky 10 hodin denně) dále jsou odečteny spotřeby, které funkčně patří jiným položkám o spotřeba vzduchotechniky (účtováno pouze komercím) o spotřeba výtahů (náklad výtahů)
Úklid společných prostor Zálohy: jako jedna dvanáctina předpokládaných nákladů Náklady: fakturace úklidových firem firma uklízející společné prostory, firma uklízející strojově garáže, firma zabezpečující rohože v přízemí obou domů,
kromě těchto smluvních prací zajišťují firmy mimořádný úklid (výměnu a čištění) např. odčerpávání vody při haváriích vody.
Náklady na administrativní režii (§1180 ods.2 OZ 89/2012 Sb.) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Všechny administrativní záležitosti Výše záloh, Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků Pokuta a poplatek z prodlení (§13) se řídí odpovídajícími ustanoveními uvedenými u Služeb.
Výše záloh Výše záloh se stanoví na shromáždění dle návrhu připraveného výborem SVJ a to tak, aby pokryly předpokládané náklady, maximálně v rozsahu 110% procent nákladů předchozího zúčtovacího období plus ohlášené zvýšení cen dodavatele či legislativních změn.
Rozúčtování nákladů na administrativní režii Suma nákladů:
odměna správci náklady výboru
Rozúčtuje se na všechny jednoty stejně. Podíly jednotlivých typů jednotek na těchto nákladech se stanovují podle výše spoluvlastnických podílů připadajících v součtu na tu kterou skupinu.
Dlouhodobé zálohy na správu a údržbu domu = „fond oprav“ Dlouhodobé zálohy jsou určeny k financování náročných prací při správě a údržbě domu v delším časovém horizontu, v současné době je schválena částka z prvního shromáždění – „generální oprava výtahů“ s horizontem 15 let a cílovou částkou 12 mil. Kč (á 6 mil na výtah), výbor mapuje další možné dlouhodobé problémy k řešení a podle nich navrhuje shromáždění čerpání této zálohy či případné úpravy výše záloh.
Výše záloh Výše záloh se stanoví na shromáždění dle cílové částky a časového horizontu, částka je stanovena na podíl (podlahovou plochu) a je tvořena platbou vlastníka a jeho podílem na příjmu z pronájmu společných prostor.
Vyúčtování Neprovádí se každoročně, majitelé dostávají informaci o aktuálním stavu a čerpání v předchozím zúčtovacím období spolu s vyúčtováním záloh.
Střednědobé zálohy na správu domu a finanční krytí = „rezervní fond“ Zálohy pro akce v časovém horizontu 5 let (horizont výměny a kalibrace vodoměrů a kalorimetrů), akutní opravy havárií opravy nad rámec běžného provozu domu a povinné revize. Slouží také k pokrytí finančních pohledávek za neplatiči do doby jejich soudního vymožení.
Výše záloh Výše záloh se stanoví na shromáždění dle cílové částky a plánovaných akcí a odhadu finančních potřeb domu, částka je stanovena na podíl (podlahovou plochu)
Vyúčtování Neprovádí se každoročně, majitelé dostávají informaci o stavu a čerpání v předchozím zúčtovacím období spolu s vyúčtováním záloh. V případě že suma záloh překročí potřebnou rezervu, vrací se alikvótní část záloh vlastníkům v rámci vyúčtování.
Zaúčtovávání záloh Společenstvo provádí zaúčtování zaplacených záloh každý měsíc, a to v pořadí nejstarší pokuty a poplatky z prodlení, nejstarší nezaplacená roční vyúčtování jednotek, zálohy dlouhodobé, střednědobé, náklady na správu domu a poté náklady na služby. Majitelé více jednotek musí použít jeden z přidělených variabilních symbolů jednotek pro zaslání sdružené platby pro všechny jeho jednotky. I v tomto případě SVJ provede zaúčtování platby každý měsíc, a to v pořadí všechny pokuty a poplatky z prodlení, poté všechna nejstarší neuhrazená vyúčtování jednotek tohoto majitele, následně všechny dlouhodobé a střednědobé zálohy, zálohy na správu u všech jednotek a nakonec zálohy na poskytované služby ve všech jednotkách.
