Zápis z jednání Občanského sdružení za privatizaci a zlepšení podmínek bydlení v MČ Praha 2 s místostarostou MČ Praha 2 ing. Jiřím Paluskou ze dne 25. srpna 2009 Schůzka se konala v kanceláři ing. Palusky od 17.30 hod. Za MČ Praha 2 byl přítomen: místostarosta ing. Jiří Paluska Za OS byli přítomni: předseda. Ing. Daniel Kůta, Jan Hnátek, JUDr. Karel Marcel, Michaela Mazancová, Ing. Dan Richter, Ing. Jakub Tomíšek, V úvodu J. Paluska zmínil, že mimořádné jednání rady MČ k privatizaci bytového fondu se bude konat v pondělí dne 31. srpna t.r. z důvodu, že na hlasování zastupitelstva 8. 9. se mohou projednávat pouze záležitosti předjednané a schválené radou. Dále zhodnotil schůzku se zastupiteli z 18. 8. s tím, že zástupci OS jasně viděli, že názory zastupitelů jsou nejednotné a většinou se neshodují s požadavky OS. Situace je tak složitá k řešení. Co se týká kritérií pro výběr domů, po intervenci nájemkyně z Londýnské ul. se J. Paluska rozhodl pozměnit je v záležitosti počtu bytů, vhodných pro sociální účely (do 60 m2), kterých v domě nesmělo být více jak 2 (později upraveno na 3). Znevýhodňovaly by se domy, kde je větší množství bytů celkově a tím pádem větší možnost, že malé byty dům obsahuje. Změna je nyní definována tak, že u bytů do 60 m2 se určí jejich poměr k celkové ploše všech bytů v domě a v návrhu je, že nesmí malé byty překračovat 15 % výměry všech bytů. D. Kůta na to reagoval, že v zastoupení členů sdružení nesouhlasí absolutně se stanovením jakýchkoliv kritérií, podle nichž se budou domy vybírat. J. Paluska oponoval, že MČ má právo mít názor, že potřebuje majetek pro svoji funkci obce. A zopakoval, že podílové vlastnictví domů obce a nájemníků ve Společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) nepodporuje. J. Hnátek konstatoval,že prodej zájemcům neodporuje tomu, aby obci zbyly byty. Zájem nájemníků o koupi rozhodně nebude 100% a nejméně 20 % nájemců nabídku nevyužije. J. Paluska ve vztahu k prodejní ceně dále sdělil, že pokud OS bude trvat na předložení k hlasování prodejní ceny administrativní, definitivně si může být jisto tím,že odhlasována nebude a takovýto postup je zbytečný. Je nutné naleznout kompromis. Dále uvedl, že OS spoléhá na podporu zastupitele J. Dienstbiera (ČSSD), ale pravda je taková, že ani on nemíní odhlasovat všechny podmínky, které si OS klade a hodlá je zvažovat. Problém vzniká při vytvoření bytových družstev, kdy nelze účinně zabránit v prodeji bytů, resp. převodu podílu na 3. osobu, kdy s o tom obec nedozví. A zastupitel J. Dienstbier je zastáncem toho, aby byla ošetřena nemožnost prodeje bytu po dobu až 20ti let. K. Marcel se dotázal, jakou cenu bude J. Paluska radě předkládat jako prodejní. J. Paluska uvedl, že dle dohody s OS navrhne cenu obvyklou za obsazený byt se slevami dohodnutými se sdružením, tedy až do výše 50 % (40 % za dlouhodobé omezení výkonu vlastnických práv, 10 % za včasnou platbu, 10 % za zanedbaný dům, 10 % za byty se sníženou užitnou hodnotou, max. součet slev nesmí překročit 50 %). Pak by se dosáhlo ceny přibližně 12.500,- Kč za m2, samozřejmě vč. pozemku. Jako problematickou vidí J. Paluska slevu za “zanedbaný dům”, protože dokazování absence rekonstrukcí je věcí složitou.Takovýto problém, který se navíc bude zřejmě týkat jen několika málo domů, dle K. Marcela neexistuje, neboť vše lze dohledat v archivní dokumentaci odboru výstavby (u jednotlivých domů jsou evidována stavební povolení a
ohlášení). D. Richter navrhnul, že by na tuto skutečnost upozornili sami nájemníci. J. Hnátek sdělil, že se vše dá dohledat v archivech státní správy. K. Marcel doporučil, aby se konstrukce ceny precizně definovala, aby nemohlo později dojít k pochybnostem. Proto doporučuje uvést, že se jedná o cenu obvyklou obsazené nemovitosti, což má zásadní význam pro její stanovení. A že slevy se poskytují z této ceny a ne z ceny obvyklé za volný byt, která je přibližně dvojnásobná. Cena za m2 bytu se vypočítá dle ceny zjištěné znaleckým posudkem na celý dům, která se vydělí celkovou obytnou plochou domu. K. Marcel dále zmínil, že je nutné tuto cenu prezentovat jako kompromis OS, které až dosud prosazovalo cenu administrativní. Následně se diskutovala otázka předkupního práva obce na byt při nedodržení podmínky neprodejnosti bytu po stanovenou lhůtu. J. Paluska uvedl, že pokud obec byty prodá, v žádném případě je nechce zpět. K. Marcel řekl, že se to v podstatě nestává v žádné z obcí, kde mají podmínky takto nastaveny a není nejmenší důvod k obavám. Nicméně otázku předkupního práva znovu prověří a doladí. D. Richter zmínil, že 20letá lhůta neprodejnosti bytu je zbytečně dlouhá a postačovalo by 5 (10) let. J. Paluska od zastupitele Dienstbiera věděl, že v praxi např. po 5ti leté lhůtě k masovým odprodejům bytů docházelo a tomu zde chtějí zamezit, 15 – 20 let je účinný nástroj k zabránění spekulacím. D. Kůta zmínil, že se za tak dlouhou dobu mohou dostat nájemníci do potíží K. Marcel konstatoval, že ve složitých a výjimečných případech může rada MČ takový případ posoudit a sankci prominout, což bude uvedeno i v kupní smlouvě. Z nedovoleného převodu budou pochopitelně vyňaty přechody dědictvím a převody mezi osobami blízkými. J. Paluska souhlasil. K.Marcel dále zmínil, že tato problematika je již dostatečně řešena v jiných MČ a lze tudíž některé vhodné řešení převzít. J. Hnátek se dotázal, jak J. Paluska hodlá řešit v domech určených k prodeji prázdné byty, které by nájemníci nebyli schopni zaplatit – v případě striktního prodeje po celých domech. J. Paluska hodlá vyhlásit výběrové řízení, kdy byt obdrží zájemce s nabídnutým nejvyšším 1měsíčním nájemným. Posléze byt zprivatizuje jako ostatní nájemníci v domě. Zároveň se tak umožní např. lidem bydlícím v soukromých domech se do privatizace zapojit nebo to samé umožnit nájemníkům z domů obecních, které se prodávat nebudou. K odhadům nemovitostí dále J. Paluska uvedl, že pokud se odhaduje byt, vždy se jeho cena stanovuje, jako by byl prázdný. Pokud se oceňuje celý dům, bere se v úvahu, zda je obsazený nebo volný. Rozdíl cen odhadů byt/dům může činit až 50 %. D. Richter požadoval, aby metodika při prodeji bytů byla obdobná jako v sousedních MČ. Zmínil, že v Praze 7 se nyní prodávají byty za 4,5 – 6,5 tis Kč za m2 plus pozemek, tedy za cca 9-12.000 Kč za m2. Navíc uvedl příklad, kdy místostarosta MČ Praha 3 p. Lochman zakoupil v r. 2008 byt ve Slezské ul. za 11.000 Kč za m2. J. Paluska to komentoval jako průšvih, a že k takovým situacím by skutečně docházet nemělo. D. Richter požádal, aby se debata vrátila k rozsahu prodeje. J. Paluska opakoval, že má problém s podílovým vlastnictvím v SVJ. Prodávat chce, ale celé domy. D. Richter argumentoval, že
členové výboru navštívili několik centrálních městských částí, aby zjistili, jak SVJ fungují. V MČ Praha 7 vedoucí odboru majetku pí. Hana Novotná sdělila, že prodávají byty za ceny z r. 2004, bez jakýchkoliv omezujících podmínek. Podílové vlastnictví domů obce a nájemníků (SVJ) existuje a funguje bez problémů. O investicích v jednotlivých SVJ rozhoduje za obec správní firma, větší investice schvaluje zastupitelstvo. J. Tomíšek se informoval v MČ Praha 6. Tam celých 350 domů, kde je podílové vlastnictví obce a nájemníků, řeší za obec jediný člověk ! SVJ funguje bez problémů. J. Hnátek požádal, aby se přítomní vrátili k problematice MČ Praha 2 a dotázal se, co se stane v případě, kdy nebude např. 1 nájemník z domu byt koupit, zda tím zamezí prodeji celého domu – nesouhlasí-li obec s podílovým vlastnictvím, tedy aby tento nájemník zůstal v nájmu obce. J. Paluska řekl, že takovému nájemníkovi nabídnou byt jiný v domě neurčeném k prodeji. Problém je v tom,že nájemník na toto nemusí přistoupit a pokud obec odmítá podílové vlastnictví, dům by se zřejmě neprodal. To se netýká bytů služebních, ty lze přemístit do jiných domů. J. Hnátek navrhnul, aby obec obeslala s nezávazným dotazem všechny oprávněné nájemníky a ihned by zjistila, kdo a kde zájem o koupi má a tím se pak řídila. V případě zájmu celého domu by se prodal přednostně. J.Paluska přislíbil, že tento návrh rovněž přednese. Obhajoval však stále to, že nehodlá prodat byty malé. Uvedl, že v r. 2004 se braly v úvahu pro prodej domů pouze výnosy, což byla chyba. Prodaly se tak vesměs byty menší, méně výnosné, které nyní obci chybí. K. Marcel se vyjádřil, že jakékoliv průzkumy a obesílání nájemníků je věc zdlouhavá. Je pro, aby se zvolil způsob nejrychlejší, tj. oslovit všechny nájemníky, jichž se věc týká, rovnou nabídkou ke koupi, jako je tomu v ostatních MČ. I tyto MČ mají však výjimky, byty, které neprodají. K. Marcel nevidí v SVJ sebemenší problém, protože lze nastavit stanovy SVJ tak, aby obec nebyla v žádném případě znevýhodněna či dokonce nucena obcházet zákon, jak bylo prezentováno na schůzce OS se zastupiteli MČ ze dne 18.8.2009 (viz zápis). Dokonce návrh stanov J. Paluskovi předal. Zmínil se rovněž o tom, že o fondu oprav rozhoduje SVJ, jako právnická osoba. Finance ve fondu oprav proto již nejsou obce, ale SVJ. Je tedy vyloučeno, aby o financích ve fondu oprav jakkoliv rozhodovalo zastupitelstvo MČ ! Obec je přece součástí SVJ a spoluvlastní fond oprav. Zastupitelstvo MČ rozhoduje o jediném – o výši příspěvků do fondu oprav. Obavy z toho, že by nájemníci zvyšovali poplatky do fondu oprav např. v průběhu roku jsou neopodstatněné, navíc to lze vyloučit ve stanovách SVJ. Pro tyto účely má připraveny dva způsoby zajištění věci. Problém tedy skutečně neexistuje. K. Marcel dále uvedl, kolik Kč se vkládá do fondu oprav v jedné z MČ. Jeden jediný dům vkládá za m2 měsíčně 50,- Kč 2 domy vkládají 40,- Kč Všechny ostatní JEN 30,- Kč Jakékoliv obavy z podílového vlastnictví mít obec nemusí, nemají reálný základ. K. Marcel se nabídl, že tyto skutečnosti je radě MČ ochoten prezentovat. Přizván na jednání nebyl. J. Paluska se dotázal, co se stane v případě, kdy nastane např. havarijní případ střechy domu. Za obec nemůže rozhodnout 1 člověk, musí rozhodnout celé zastupitelstvo. K. Marcel toto vyloučil, protože SVJ má fond oprav, dům pojištěný a na havárie si může vzít úvěr, o jehož přijetí však musí rozhodnout shromáždění vlastníků SVJ jednomyslně, takže i pro
tento případ (přijetí úvěru) je jakékoliv přehlasování MČ vyloučeno. J. Paluska uvedl, že nyní mají SF na havárie v domech vyčleněnu částku rovnající se 1/5 z vybraného nájemného. Pokud havárie nenastane, tyto finance se investují do domu. K. Marcel argumentoval, že lze vytvořit rezervní fond i ohledně SVJ, které navíc musí dům ze zákona pojistit. Do stanov SVJ doporučuje zakotvit, že MČ, pokud by byla ze zákona vázána rozhodovat prostřednictvím zastupitelů, návrh nepřijme, dokud jej nejbližší zastupitelstvo neodhlasuje. K. Marcel je ochoten stanovy pro P2 kompletně připravit. Zástupci OS doporučili J. Paluskovi,aby předložil radě tyto 3 body jako požadavek OS: 1. oslovení všech oprávněných nájemníků s nabídkou odkoupení bytu 2. za cenu obvyklou obsazeného bytu, s dohodnutými slevami do výše max. 50 % 3. prodej po bytech, pokud budou mít nájemníci zájem založit družstvo, pak po domech Další dotaz byl položen na problematiku nebytových prostor. Ponechá si je obec ? MČ o ně nemá zájem. Pokud ale jsou nebytové prostory ve veřejném zájmu, opět se vyloučí díky kritériím domy, kde tyto nebytové prostory jsou. K. Marcel předal J. Paluskovi tyto materiály 1. Praktický postup při privatizaci bytového fondu z r. 2003 – kompletní postup a vodítko 2. Zásady pro prodej bytů ve vlastnictví hl. m. Prahy, svěřených Praze 1,včetně zajištění správy,provozu a oprav společných částí domu po dobu přechodu této správy na SVJ 3. Návrh stanov SVJ, přímo pro podmínky P2 přepracoval K. Marcel. Pokud by v těchto materiálech J. Paluska nalezl kolizní body, K. Marcel je prověří a přepracuje. D. Kůta požaduje za OS, aby zásadní průlom nastal ve skutečnosti, že se obec přestane bránit být členem SVJ. J. Paluska se zavázal, že návrh varianty SVJ bez záruky radě předloží. Dále se zmínil, že členové rady se přiklánějí k variantě prodeje bez jakýchkoliv závazků pro nájemníky, avšak striktně za ceny v místě obvyklé (25.000 Kč za m2 a více). Považují tedy konstrukce 20leté lhůty za neprodejnost bytu za nesmyslnou. J. Paluska dále upozornil na skutečnost, že tyto kompromisní návrhy mezi jím a OS radě předloží jako požadavek k projednání, rada ale není povinna je projednat a předložit dále zastupitelstvu. Toho si má být OS vědomo. Konstrukce prodeje by měla předem být taková, aby ji rada přijala a zastupitelstvo schválilo, jinak je to zbytečně vynaložené úsilí všech přítomných. D. Kůta řekl, že jiné podmínky mohou být předloženy, ale pak je nelze v žádném případě vydávat za podmínky vypracované společně se sdružením, což zveřejní. J. Hnátek se dotázal, zda v souladu s jednacím řádem zastupitelstva obdrží OS předem stejné materiály k hlasování a jednání, které obdrží zastupitelé. J. Paluska sdělil, že ano, ale až pro jednání rady 31. 8. t.r. D. Kůta se na závěr jednání s J. Paluskou dohodl na informacích, které sdělí OS po jednání rady MČ 31. 8. 2009.
D. Richter poděkoval J. Paluskovi za vstřícný přístup.
Schůzka byla ukončena v 19.30 hod.
Zapsala: Michaela Mazancová.
