Zabezpečení osob na stáří investováním do nemovitostí

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Zabezpečení osob na stáří investováním do nemovitostí Diplomová práce

Autor:

Bc. Jan Chalupník finance

Vedoucí práce:

Praha

doc. RNDr. Jarmila Radová, Ph.D.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

……………………………………. V Karlových Varech dne 15.04.2012

Jan Chalupník

Poděkování Chtěl bych poděkovat své vedoucí práce doc. RNDr. Jarmile Radové, Ph.D. za vedení práce, konstruktivní připomínky, poznámky a čas strávený nad touto prací. Dále bych chtěl poděkovat celé své rodině, která mi poskytla skvělé zázemí pro vypracování mé diplomové práce. Bez jejich pomoci, by tato diplomová práce nikdy nevznikla.

Anotace Cílem této diplomové práce je přiblíţit jeden ze způsobů, jak se lze zabezpečit na stáří - a to investováním do nemovitostí. Pro docílení komplexnosti je práce rozdělena do jednotlivých oddílů, které tuto problematiku ukazují od záměru aţ po realizaci. Prvá část se zabývá vývojem a průzkumem trhu nemovitostí, a slouţí svému specifickému účelu. V další části je analýza příjmů a výdajů včetně způsobů financování při nákupu nemovitostí. Závěr této práce se zabývá cenami, výnosy a modelovými příklady z oblasti investování do nemovitostí.

Klíčová slova Analýza, financování, investor, investice, nemovitosti

Annotation The aim of this thesis is to outline one of the ways of reaching old age financial security, namely through real estate investment. To ensure complexity, the thesis is divided into individual sections, which deal with the issue from intention to realization. The first section deals with real estate market development and research and serves its specific purpose. Next section focuses on analyzing incomes and expenses, including methods of financing a real estate purchase. In its conclusion, the thesis deals with prices, revenues and model examples of real estate investments.

Key words Analysis, financing, investor, investment, property

Obsah: Úvod ......................................................................................................................................... 10 1.

Vývoj a průzkum trhu v oblasti nemovitostí.............................................................. 12

1.1

Pojem a význam nemovitostí ..................................................................................... 12

1.2

Vlastnosti nemovitostí ............................................................................................... 13

1.3

Význam trhu nemovitostí........................................................................................... 14

1.3.1

Pozemky ............................................................................................................. 16

1.3.2

Rezidenční nemovitosti ...................................................................................... 18

1.3.2.1

Byty ............................................................................................................. 18

1.3.2.2

Rodinné domy ............................................................................................. 20

1.3.3

Rekreační objekty ............................................................................................... 21

1.3.4

Komerční nemovitosti ........................................................................................ 22

1.4

Makroekonomická analýza ........................................................................................ 22

1.4.1

Úrokové sazby .................................................................................................... 22

1.4.2

Inflace ................................................................................................................. 24

1.4.3

Hrubý domácí produkt (HDP) ............................................................................ 25

1.4.4

Ekonomická rovnováha ...................................................................................... 25

1.4.5

Likvidita ............................................................................................................. 26

1.4.6

Geopolitické faktory ........................................................................................... 26

1.5

Místní a okolní vlivy mikroekonomické .................................................................... 27

1.5.1

Rozvoj v dané oblasti ......................................................................................... 27

1.5.2

Demografický vývoj ........................................................................................... 27

1.5.3

Zaměstnanost ...................................................................................................... 28

1.5.4

Ţivotní náklady ................................................................................................... 29

1.5.5

Migrace ............................................................................................................... 30

2

Analýzy příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje cen nemovitostí ......................... 31 2.1

Analýza příjmů .......................................................................................................... 31

2.2

Analýza výdajů .......................................................................................................... 34

2.2.1

Opravy a údrţba ................................................................................................. 35

2.2.2

Sluţby ................................................................................................................. 35

2.2.3

Daně z nemovitosti ............................................................................................. 35

2.2.4

Pojištění .............................................................................................................. 35

2.2.5

Rezervy na opravy .............................................................................................. 35

2.3

2.3.1

Zjištění výnosového procenta ............................................................................. 36

2.3.2

Zjištění okamţité hodnoty nemovitosti .............................................................. 37

2.3.3

Zjištění splátky úvěru ......................................................................................... 37

2.4 3

Čistý příjem z provozu ............................................................................................... 36

Investice s vlivem na budoucí hodnotu nemovitosti .................................................. 38

Analýza jednotlivých způsobů financování nákupu nemovitostí................................ 39 3.1

Pouţití vlastních peněz .............................................................................................. 39

3.2

Pouţití cizích peněz ................................................................................................... 39

3.2.1

Hypotéka............................................................................................................. 40

3.2.2

Stavební spoření ................................................................................................. 43

3.3

Společné investování ................................................................................................. 46

3.3.1

Investiční společnosti ......................................................................................... 46

3.3.2

Druţstva .............................................................................................................. 50

3.4

Závěr způsobů financování nákupu nemovitosti ....................................................... 52

3.4.1 Vlastní peníze .............................................................................................................. 52 3.4.2 4

Cizí peníze .......................................................................................................... 52

Vliv zdanění na ceny a výnosy při investování do nemovitostí ................................... 53 4.1

Daň ............................................................................................................................. 53

4.1.1. Daň z převodu nemovitosti ......................................................................................... 54 4.1.2. Daň z nemovitosti ....................................................................................................... 54 4.1.3 Daň z příjmu ................................................................................................................ 55 5

Modelové příklady investování a jejich vyhodnocení .................................................. 57 5.1

Byt(y) ......................................................................................................................... 57

5.1.1

Modelový příklad vhodné investice v Ústí nad Labem ...................................... 58

5.1.1.1

Modelový příklad při koupi bytu prvním – mladším investorem ............... 58

5.1.1.2

Modelový příklad při koupi bytu druhým - starším investorem ................. 64

5.1.1.3

Porovnání zisku mezi prvním a druhým investorem ................................... 67

5.1.2

Modelový příklad vhodné investice v Ostravě ................................................... 67

5.1.2.1

Modelový příklad při koupi bytu prvním – mladším investorem ............... 67

5.1.2.2

Modelový příklad při koupi bytu druhým - starším investorem ................. 69

5.1.2.3

Porovnání zisku mezi prvním a druhým investorem ................................... 70

5.1.3

Porovnání pronájmu bytu v Ústí n/Labem a Ostravě ......................................... 70

5.2

Rodinné domy ............................................................................................................ 71

5.3

Lesní pozemky ........................................................................................................... 72

5.3.1

Les ...................................................................................................................... 72

5.3.1.1

Příklad kalkulace nákladů na obnovu 1 ha lesa bez státní dotace ............... 74

5.3.1.2

Shrnutí příjmů a výdajů u předpokládaného 1 ha lesa bez dotací na jeho

obnovu

..................................................................................................................... 75

5.3.2

Zalesnění zemědělské půdy ................................................................................ 76

5.3.2.1

Náklady na zalesnění zemědělské půdy ...................................................... 77

5.3.2.2

Dotace na zalesňování zemědělské půdy .................................................... 77

5.3.2.3

Shrnutí příjmů a výdajů u předpokládaného 1 ha při zalesňování

zemědělské půdy .......................................................................................................... 79 5.4

Nebytové prostory...................................................................................................... 80

5.4.1 5.5

Investování do garáţe v Praze ............................................................................ 80

Porovnání pronájmu bytu v Ústí n/Labem a garáţových stání v Praze ..................... 81

Závěr ........................................................................................................................................ 82 Seznam příloh ......................................................................................................................... 90

Úvod Téma diplomové práce, které jsem si zvolil, mě mimo jiné přibliţuje k ţivotní realitě, jejíţ součástí je sledování tisku a médií. V mnoţině informací se stále více a silněji objevují takové, které se zabývají ţivotem člověka po ukončení jeho pracovní činnosti, respektive kvalitou této ţivotní etapy vyjádřené jejím finančním zabezpečením. Tuto otázku řeší naše vláda jiţ mnoho let s oficiálním názvem důchodová reforma. Zlepšené ţivotní podmínky prodlouţily lidský ţivot a dramaticky mění demografické sloţení společnosti. Podle statistických údajů tvoří důchodci 21,13 % populace a podle prognóz toto číslo neustále poroste. Současný důchodový systém vychází ze státem poskytované renty, která v porovnání s příjmy v aktivní pracovní činnosti nemůţe zajistit udrţení původního ţivotního standardu. Jako částečné řešení je dosud pouţívané tzv. připojištění, při kterém stát přispívá těm, kteří si dlouhodobě spoří. Správci těchto financí se staly penzijní fondy, které tyto finance spravují a měly by je obohacovat o výnosy ze správného hospodaření. Praxe ukázala, ţe v konečném výsledku toto zvýšení důchodů, není tak přínosné, aby zvýšilo pocit finančního zabezpečení. Otázku důchodového zabezpečení řeší hospodářsky vyspělé země celého světa a některé zdařilejší modely se snaţíme přejímat a přizpůsobovat našim podmínkám. Jednou z takových forem je podnikový příspěvek, kdy dohodnuté procento ze mzdy se převádí do příslušného fondu. Tato alternativa je funkční tam, kde působí odbory a mají pravidla zakotvená v kolektivní smlouvě. Bohuţel - velkých podniků ubývá, a v malých podnicích není snaha odborové hnutí povolovat. Existuje ještě více způsobů připojišťování, např. v rámci ţivotní pojistky, ale i zde se jedná o částky symbolické. Průlom v této oblasti by měla přinést forma zabezpečení stáří podnikáním do nemovitostí. Shledávám tuto formu natolik atraktivní a účelnou, ţe jsem ji zvolil jako téma pro svoji diplomovou práci. V samém počátku jsem si udělal průzkum mezi vybraným vzorkem lidí ve věku od 20 do 45 let. Cílem tohoto průzkumu bylo zjistit, do jaké míry jsou jednotlivé osoby informované o podstatě věci. Všem osloveným jsem poloţil tři otázky a to : 1. Znáte mimo penzijního připojištění jinou formu spoření na důchod?

10

2. Setkal jste se s pojmem investování do nemovitostí? 3. Máte představu, jaké jsou zákonitosti realizace? Z oslovených 68 osob-převáţně se středním nebo vysokoškolským vzděláním - jsem sestavil následující tabulku, která obráţí rozsah znalostí o této moţnosti podnikání. Pouze čtyři byli schopni o věci diskutovat, a u ostatních se ukázala tzv. finanční negramotnost, která je nám i ze zahraničí vytýkána / průzkum provedený komisí z EU / Tabulka č. 1: Výsledek ankety ANO

NE

otázka č.1

27

41

otázka č.2

12

56

otázka č.3

4

64

Výsledek tohoto malého vzorku nemá skutečnou statistickou hodnotu a nelze jej proto veřejně pouţít, avšak ukazuje, jak je potřebné zvýšit povědomí lidí o jiných moţnostech finančního zabezpečení na stáří. Investování za účelem získání vyšších výnosů je obecně pouţívaná disciplína ve finančním světě. Pouţití volných prostředků není sloţitý proces, ale ne vţdy má úspěšný konec, pokud investor nezná všechna specifika investování do dané oblasti. Pro sníţení případných rizik na minimum je nutné vycházet ze znalostí v tomto oboru dostupných. Počínají u průzkumu trhu v oblasti nemovitostí, vedou přes vyuţívání znalostí analýzy příjmů a výdajů, analýzy jednotlivých způsobů financování při nákupu nemovitostí. Mají vliv na zdanění, které působí na ceny a výnosy při investování do nemovitostí. V závěru této práce pak uvádím modelové příklady.

11

1. Vývoj a průzkum trhu v oblasti nemovitostí Investice v oblasti nemovitostí jiţ dlouhou dobu patří i v České republice k oblíbenému způsobu investování. Mezi moţnostmi investování do nemovitosti patří především koupě pozemku, koupě bytu či rodinného domu, a v neposlední řadě investice do nemovitostních fondů. Kaţdá nemovitost je odlišnou věcí, která slouţí specifickému účelu ve specifickém prostoru a čase. Nabídka a poptávka na trhu nemovitosti má proto individuální charakter.

1.1 Pojem a význam nemovitostí Nemovitosti jsou především pozemky a stavby, protoţe jsou nepřemístitelné a mají relativně dlouhou ţivotnost. Doba ţivotnosti je neobyčejně důleţitá, aby nemovitostní dědictví bylo zanecháno generaci budoucí. O to usiluje kaţdá generace, která vytváří příznivé podmínky pro další hospodářský rozvoj. Jedná se tedy o pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Do nemovitostí zahrnujeme veškerou půdu zemědělskou, lesní, sady, a také vodní plochy, rybníky a vodní toky. Půdu-na rozdíl od ostatních nemovitostí-nelze vyrobit, protoţe je součástí geografického prostředí a je přírodně daná. Tato hlediska ji řadí k nejdůleţitějším přírodním zdrojům. Proto vyţaduje zvláštní ochranu a péči, její vzácnost se neustále zvyšuje. Důleţitou zvláštností trhu nemovitostí je, ţe soukromé vlastnictví nemovitostí je veřejné. Je to proto, ţe katastr nemovitostí a pozemková kniha, kam se zapisují veškerá vlastnická práva k nemovitostem, jsou veřejné listiny. Do těchto dokumentů má právo kaţdý občan nahlédnout a pořídit z nich kopie, a tak lze zjistit vlastnictví kterékoliv nemovitosti. Tato evidence nemovitostí má zcela mimořádný význam pro určení vlastnických, uţívacích a ostatních práv k nemovitostem. Správné vedení evidence nemovitostí je nezbytnou součástí kaţdého právního státu. Katastr nemovitostí je úplný a vţdy průběţně aktualizovaný informační systém o pozemcích a vybraných stavbách. To vše slouţí také k ochraně práv k nemovitosti, pro daňové a poplatkové účely.

12

1.2 Vlastnosti nemovitostí Rozdíly ve věcech movitých od nemovitých se nacházejí v jejich věcných vlastnostech. Za nejvýznamnější se povaţují následující: a) Nepřemístitelnost nemovitostí Věc jako nemovitost je pevně spjata se zemským povrchem a je tedy nepřemístitelná. Lidé se tedy neustále kolem nemovitosti pohybují a vyuţívají jejich vlastností. Z toho plyne důleţitost prostorového rozvrţení nemovitostí. Jejich umístění v prostoru určuje ekonomickou efektivnost činnosti člověka, proto základním zákonem pro jakýkoliv druh podnikání, či výstavby všech druhů nemovitostí, je maximální pozornost věnována prostorové alokaci nemovitosti. b) Individuálnost, neopakovatelnost nemovitostí Nemovitosti jsou věci, které se navzájem liší svoji naturálně věcnou strukturou. Tento individuální charakter nemovitosti je určován individualizovanou poptávkou. A to podle vyuţití dané nemovitosti, proto nemovitosti řadíme mezi diferenciované výrobky. c) Dlouhodobá životnost nemovitostí Fyzická ţivotnost bytových domů se odhaduje na 80 - 100 let. Historické budovy a domy však tuto dobu ţivotnosti značné překračují. Z toho vyplývá poţadavek dlouhodobé ţivotnosti stavebních objektů. Dlouhodobá ţivotnost nemovitosti má významný vliv na poměr mezi pořizovacími a provozními náklady. d) Morální a fyzická životnost nemovitostí Věci vyrobené člověkem podléhají postupnému fyzickému a morálnímu opotřebení a ztrácejí svoji hodnotu. Obě tyto formy však mají v případě nemovitosti poněkud jiný průběh, který je dán jejich věcnou strukturou. Neznamená to však, ţe nemovitosti, vyznačující se vysokou fyzickou ţivotností při morálním opotřebení v dané oblasti, nelze při rekonstrukcí a modernizací morálně oţivit pro plnění jiné funkce.

13

1.3 Význam trhu nemovitostí Charakteristická okolnost pro trh nemovitostí v České republice je jeho absence v letech 1948 - 1989, kdy byla potlačována jakákoliv forma soukromého vlastnictví - trh nemovitostí neexistoval. Po roce 1989 se trh nemovitostí stal neodmyslitelným základním pilířem realitního trhu, jenţ je stále mladý a rozvíjející. Pro úspěšnou investici do nemovitostí je zapotřebí znalost a pouţití všech instrumentů finančního trhu. Jednotlivé metody finančního trhu pak zahrnuje fundamentální analýza, která se člení na : Globální fundamentální analýzu, odvětvovou (sektorovou) fundamentální analýzu, firemní fundamentální analýzu. Trh v oblasti nemovitosti je vţdy místním trhem. O národním trhu nemovitostí lze uvaţovat s jistým omezením, protoţe se jedná o mnoţinu dílčích trhů, které se nám navzájem liší zejména cenovou úrovní, ale i vztahem a pruţností nabídky a poptávky. Poptávka je vţdy závislá hlavně na mnoţství finančních prostředků, které máme na nákup nemovitosti. Investice do nemovitosti jsou přesto vedeny jako jeden z nejspolehlivějších způsobů vloţených peněz, kde nehrozí rychlé znehodnocení. Další výhodou investování do bytu nebo rodinného domu má své nesporné výhody při zajišťování na stáří. V dnešní době je trh nemovitostí v neustálém pohybu, protoţe potřeby lidí se neustále mění. Proto je třeba tyto změny na trhu nemovitostí sledovat a přizpůsobovat jim nabídky nemovitostí. Jedinečná vlastnost trhu nemovitosti je postavena na ceně a také ovlivněna výhodou polohy určité nemovitosti za účelem i mimořádného zisku. Významnou roli na trhu nemovitostí mají realitní kanceláře a realitní makléři. Ti zabezpečují na trhu s nemovitostmi zprostředkovatele mezi kupujícími a prodávajícími. Další velmi významnou roli na trhu nemovitostí zastávají banky. Ty poskytují úvěry určené k financování nemovitostí, ale i hypoteční úvěry. Atraktivnost místního regionu a ekonomická situace na pracovním trhu vymezují hranice trhu nemovitostí. Kaţdá nemovitost je specifickým druhem zboţí.

14

Nákup i prodej nemovitosti je velmi sloţitý proces hlavně proto, ţe běţný občan vstupuje na trh s nemovitostmi velmi zřídka, a proto často postrádá dostatek informací, které jsou k rozhodování potřebné - včetně informací o cenách. Ceny nemovitostí jsou ovlivňovány následujícími faktory: a) Zvyšování cen nemovitostí Tlakem na zvýšení cen nemovitosti, která vzniká nárůstem počtu poskytovaných hypoték a objemem půjčených peněz. Dalším jevem v současné době je například fakt, ţe vláda chystá postupné zvyšování a sjednocení sazeb DPH, coţ můţe v konečném důsledku zdraţit kupované nemovitosti o 5 – 10 %. b) Snižování cen nemovitostí Tlakem na sniţování cen nemovitosti, který můţe být vyvolán: velkým mnoţstvím neprodaných nemovitostí, stagnující ekonomikou a pesimistickým očekáváním, přetrvávající vysokou nezaměstnaností. Podle potřeb daných lidskou činností se nemovitosti člení na : a) Pozemky pro bytovou a komerční výstavbu, pro zemědělskou a lesní výrobu. b) Rezidenční nemovitosti byty, rodinné domy. c) Rekreační objekty d) Komerční nemovitosti.

15

1.3.1 Pozemky Podle zákona č.344/1992 Sb. Katastrální zákon a § 9, zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku se rozlišují pozemky na : Zemědělské pozemky, které jsou předurčeny pro zemědělskou činnost (rostlinná a ţivočišná výroba). Nelze na nich stavět, pokud nejsou vyjmuty ze zemědělského půdního fondu. Stavební pozemky, téţ stavební parcely jsou určeny regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění. Lesní pozemky, kterými jsou zalesněné plochy a které mají stejný statut jako zemědělské pozemky. Vodní nádrţe a vodní plochy kam patří rybníky, řeky, potoky a jezera. Ostatní pozemky hospodářsky nevyuţitelné, které zahrnují rokliny, baţiny a skály. Z hlediska investování je investování do pozemků pilířem investic. I toto investování má však svá specifika a budoucí investor by měl vědět, ţe investování do pozemku je jenom tehdy výhodnou investicí, pokud je spojena s dalším vyuţitím tohoto pozemku. Z tohoto důvodu by si měl budoucí investor zjistit, dříve neţ se rozhodne investovat do pozemku, jaké je dlouhodobé směřování národního hospodářství v následujících oblastech : a) Oblast komerce - zahrnuje výstavbu nových průmyslových podniků, průmyslové zóny včetně rozvoje infrastruktury. b) Oblast energetiky zahrnuje všechny typy elektráren včetně rozvodových sítí, ropovody a plynovody včetně transformačních a jímacích stanic. c) Oblast dopravy zahrnuje : Výstavbu silnic a dálnic včetně infrastruktur jakými jsou areály odpočinku, zábavy, čerpacích stanic apod., modernizaci ţeleznic, jejich rozšíření na dvoukolejky a nádraţní komplexy, leteckou dopravu, kde je aktuální modernizace letištních budov a rozšiřování přistávacích ploch.

16

d) Oblast bytové výstavby, která zahrnuje nová sídliště či rozvoj obcí v blízkosti nových pracovních příleţitostí. Úsilí o získání informací o lokalitách rozvoje se značným předstihem, se ve svém důsledku stává předmětem korupce či střetu zájmu zasvěcených osob, protoţe pozemky získané za 4 aţ 5 Kč/m2 v okamţiku zpětného výkupu získávají stonásobnou hodnotu. Většina investorů, která takto investuje do pozemků není vedena snahou zabezpečením se na stáří v pravém slova smyslu, ale z důvodů čistě spekulativních. Obecně však platí, ţe kaţdý pozemek - jako nemovitost, je ojedinělý svou polohou a vlastnostmi. Nelze proto pozemky srovnávat. Vţdy budou mít jinou cenu pozemky s velmi úrodnou půdou nebo lukrativní stavební parcela v ţádané lokalitě. Prodejní ceny pozemků v České republice ukazuje cenový ukazatel pozemků. Na níţe uvedeném obrázku jsou pro srovnání uvedeny ceny stavebních pozemků v jednotlivých okresech v období od 2008 - 2010. Obr. č. 1: Průměrné ceny stavebních pozemků v okresech v období od 2008 - 2010 1

1

Microsoft PowerPoint - TK ceny nemovitostí. CHRAMECKY3167. Tržní ceny nemovitostí stabilně mírně klesají | ČSÚ [online]. 19.3.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/prezentace_z_tk_trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_klesaji/$File/csu_tk _ceny_nemovitosti_prezentace.pdf

17

I tato tabulka potvrzuje, ţe niţší ceny stavebních parcel jsou v místech s menší pracovní příleţitostí. Tomuto pravidlu se však vymykají oblasti rekreačního charakteru a samozřejmě město Praha a okolí.

1.3.2 Rezidenční nemovitosti Na trhu s rezidenčními nemovitostmi se v současnosti, více neţ kdykoliv v předcházejících obdobích rozlišuje mezi kvalitou a „projekty v polích“. Je moţné předpokládat, ţe nejvíce zlevní byty a domy, které jsou hůře dostupné a nemají občanskou vybavenost. Jedná se o nemovitosti na okraji města, kde nejsou v dosahu školy, školky, obchody a nejezdí tam městská doprava, tzv. občanská vybavenost.

1.3.2.1 Byty Existující skladba trhu s byty nabízí širokou nabídku bydlení, která se liší typem nemovitosti, a její lokalitou. Poptávka bydlení je ovlivňována dalšími mnoha faktory např.: ekonomickou situací a očekávaným vývojem, příjmovou úrovní domácností, demografickým vývojem včetně migrace, ale i cenovou úrovní bydlení na trhu. V současné době hraje významnou roli zvyšování počtu malých domácností. Rozlišujeme několik základních typů bydlení podle míry vlastnického práva: spoluvlastnické bydlení : (jedná se o vlastníky bytu a spoluvlastníky společných částí domu, popřípadě pozemku), druţstevní bydlení a „nevlastnické“ formy bydlení - nájem, podnájem. Poptávka i nabídka je velmi diferencována regionálně. Vodítkem při rozhodování kde a za jakou cenu lze byt získat je přehled o cenách za m2 plochy bytu v jednotlivých krajích a okresech. K demonstrování tohoto kroku bylo pouţito následujících tabulek, které zobrazují ceny starších bytů v době, kdy byly na svém vrcholu.

18

Obr. č. 2: Průměrné ceny starších bytů v krajích v letech od 2008 - 2010 2

Obr. č. 3: Průměrné ceny starších bytů v okresech v období od 2008 - 2010 3

2

Microsoft PowerPoint - TK ceny nemovitostí. CHRAMECKY3167. Tržní ceny nemovitostí stabilně mírně klesají | ČSÚ [online]. 19.3.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/prezentace_z_tk_trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_klesaji/$File/csu_tk _ceny_nemovitosti_prezentace.pdf 3

Microsoft PowerPoint - TK ceny nemovitostí. CHRAMECKY3167. Tržní ceny nemovitostí stabilně mírně klesají | ČSÚ [online]. 19.3.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/prezentace_z_tk_trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_klesaji/$File/csu_tk _ceny_nemovitosti_prezentace.pdf

19

Podle českého statistického úřadu (ČSÚ), který vývoj trţních cen starších i nových bytů sleduje, došlo v posledním čtvrtletí roku 2011 k meziročnímu sníţení cen o 4,6 % v mimopraţských regionech. V Praze za stejné období o 3,2 %. Praha s ohledem na svoji výjimečnost (počet obyvatel, centrální úřady, zahraniční obchod aj.) se bude nejen statisticky, ale i prakticky od zbytku republiky vţdy odlišovat. Vzhledem ke zvyšující se nezaměstnanosti budou lidé mnohem opatrněji zvaţovat výdaje při nákupu nemovitostí a nezatěţovat se vysokými hypotékami. V současné době lze tedy očekávat, ţe příjmově ohroţení obyvatelé se budou vracet k nájemnímu bydlení, které bylo v minulých letech na ústupu. Z tohoto pohledu se jeví velmi dobrou investicí nákup bytů a jejich následné pronajímání. Je zcela jednoznačné, ţe v oblasti Ústí nad Labem, kde je procento nezaměstnanosti dlouhodobě největší se pronajímají byty za nejniţší cenu. Zcela výjimečné postavení má v tomto porovnání opět Praha.

1.3.2.2 Rodinné domy U rodinných domů nemůţeme očekávat tak výrazné cenové změny na trhu nemovitostí, jako například v případě bytů. Lze konstatovat, ţe rodinné domy jsou nejoblíbenějším typem bydlení v Čechách, ale nabídka a poptávka s rodinnými domy není tak veliká, jako v případě jiných nemovitostí. Pokud si lidé rodinný dům pořídí, tak jiţ většinou nemají v plánu se v budoucnosti stěhovat. To je také jeden z důvodů, proč je nabídka s rodinnými domy malá. Je20

li nemovitost postavena v dobré lokalitě, tak se cena dlouhodobě drţí s tendencí mírného růstu. Za vhodnou lokalitu je povaţována vzdálenost deset aţ dvacet kilometrů od většího města. Z investičního hlediska je moţné povaţovat jako ještě lepší lokalitu pro stavbu rodinného domu město neţ venkov. Ve městě je sice pozemek draţší, ale stavební práce a materiál jsou cenově stejně jako na venkově. Při případném prodeji bude cena ve městě mnohem vyšší, neţ cena na venkově. Níţe uvedený obrázek představuje průměrné ceny rodinných domů v krajích ČR.

Obr. č. 4: Průměrné ceny starších rodinných domů v krajích v období od 2008 - 2010 4

1.3.3 Rekreační objekty K největšímu rozvoji nemovitosti rekreačních objektů došlo v 60. - 70. letech, kdy pro mnohé obyvatele to bylo tzv. „druhé bydlení“, které nahrazovalo jiné aktivity. Nejprve se stavěly

4

Microsoft PowerPoint - TK ceny nemovitostí. CHRAMECKY3167. Tržní ceny nemovitostí stabilně mírně klesají | ČSÚ [online]. 19.3.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/prezentace_z_tk_trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_klesaji/$File/csu_tk _ceny_nemovitosti_prezentace.pdf

21

chaty se zahrádkou, a později následovala přestavba venkovských usedlostí na rekreační odpočinek.

1.3.4 Komerční nemovitosti Všichni známe rezidenční trh s nemovitostmi jako spotřebitelé sluţeb bydlení. Investice na trhu nabízejí i komerční nemovitosti. Komerční sektor se týká bytových jednotek pouţívaných k podnikání od výrobních jednotek, kancelářských prostor - aţ po obchodní prostory.

1.4 Makroekonomická analýza Analýza trhu s nemovitostmi je neodmyslitelně spojena s finančním systémem. Součástí jakékoliv investice je nutnost znát vlivy, které působí na naši investici pozitivně, tak i negativně. Makroekonomická analýza obsahuje úrokové sazby, inflaci, hrubý domácí produkt, ekonomickou rovnováhu a likviditu na realitním trhu. Do cen nemovitosti se promítá ekonomický, či finanční cyklus. Jinak řečeno, kolik peněz je v ekonomice, tolik peněz mohou zájemci o nemovitost investovat. Znamená to, ţe pokud lidé nebudou mít peníze, nebudou nemovitosti kupovat, a tak půjdou ceny nemovitosti dolů. Tyto finanční ukazatele souvisejí s typem úrokových měr. Dostupnost hypotečních úvěrů na bydlení ovlivňuje i momentální ceny nemovitostí. Kvůli stagnaci tuzemské ekonomiky nelze očekávat v letošním roce ţádné změny. Omezení spotřeby domácností dopadá i na trh s nemovitostmi ve sníţeném zájmu poptávky po vlastní nemovitosti a omezení počtu hypotečních úvěrů.

1.4.1 Úrokové sazby Vliv úrokových sazeb ovlivňuje aktuální cenu nemovitosti. Úrokové sazby se nejvíce promítají u nemovitostí, které jsou koupené prostřednictvím úvěru nebo hypotéky. Při vyšších úrokových sazbách je více peněz v oběhu, znehodnocují investice, a proto ceny nemovitostí rostou. Při niţších úrokových sazbách dochází na trhu k nedostatku likvidity, která se 22

projevuje větší nabídkou nemovitostí neţ je poptávka. Klienti, kteří nemají dostatek peněz a potřebují okamţitou hotovost jsou nuceni prodat nemovitost za niţší cenu. Hodnota nemovitosti v současnosti, i v budoucnosti je de facto z části ovlivňována úrokovou sazbou. Při růstu úrokových sazeb rostou i ceny nemovitostí, a naopak při poklesu úrokových sazeb nemovitosti zlevňují. Tento proces se neprojevuje okamţitě, ale s určitou časovou prodlevou. Finanční a dluhová krize v České republice vedla ke sníţení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů. Průměrná sazba v prosinci podle ukazatele Fincentrum Hypoindex ke konci roku 2011 klesla na 3,56 procenta a byla nejniţší od roku 2003, kdy portál začal tento ukazatel sledovat. Naopak svého vrcholu dosáhly v roce 2008, a to v měsíci srpnu, kdy sledovaný index byl 5,82 procenta.

Obr. č. 5: Průměrná úroková sazba v období od 2003 - 2011 5

5

Fincentrum Hypoindex prosinec 2011: Nové rekordy a nejnižší úrokové sazby od roku 2003. HRUŠOVÁ, Monika. Fincentrum Hypoindex prosinec 2011: Nové rekordy a nejnižší úrokové sazby od roku 2003 Hypoindex.cz [online]. 18.01.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrumhypoindex-prosinec-2011-nove-rekordy-a-nejnizsi-urokove-sazby-od-roku-2003/

23

1.4.2 Inflace Inflace je ukazatelem cenové hladiny. Cenovou hladinu ovlivňují centrální banky prostřednictvím monetární politiky. Inflace souvisí s dlouhodobými úrokovými sazbami. Při rostoucí inflaci je tedy vhodné investovat do nemovitostí, protoţe nemovitost je uchovatelem hodnoty. Tato hodnota zůstává i ve všech případech projevů inflace, tj. při inflaci mírné, pádivé nebo hyperinflaci. Vývoj inflace v České republice je zachycen v průměrné roční míře inflace a je vyjádřen přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen. Vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců, v tabulce od roku 1989. 6

Tabulka č. 2: Pohyb inflace od roku 1989 do 2011 7 Roky

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

Míra inflace v %

1,4%

9,7%

56,6%

11,1%

20,8%

10,0%

9,1%

Roky

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Míra inflace v %

8,8%

8,5%

10,7%

2,1%

3,9%

4,7%

1,8%

Roky

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Míra inflace v %

0,1%

2,8%

1,9%

2,5%

2,8%

6,3%

1,0%

1,5%

6

Míra inflace | ČSÚ. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Český statistický úřad | ČSÚ [online]. © 2012, 22.3. 2012 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace 7

CHRAMECKY a BECVAROVA405. 0304.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ [online]. 12.08.2009, 30.08.2011 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0304.xls

24

1.4.3 Hrubý domácí produkt (HDP) HDP je ukazatelem, jak se té - které ekonomice daří. Tento ukazatel porovnáváme s ostatními zamýšlenými ekonomikami, do kterých chceme investovat. Z hodnoty HDP lze také predikovat budoucí vývoj v dané zemi. Tam, kde bude HDP vykazovat plynulý růst, lze usuzovat na její prosperitu. Firmám a podnikům se daří, a tak přijímají další zaměstnance nebo rozšiřují svoje provozovny. Zde se dá očekávat poptávka po investičních příleţitostech. Bude-li HDP sledované ekonomiky v záporu (recesi), je to signál nejvyšší obezřetnosti pro investory. Pokud je recese dlouhodobá, lze očekávat v bliţším časovém odstupu její obrat. Nejvhodnější dobou pro investování do nemovitostí je proto vystiţení správného okamţiku před tímto obratem.

Tabulka č. 3: Vývoj reálného HDP do roku 1996 do roku 2010 8 Roky

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Růst HDP (stálé ceny)

-

4,5%

-0,9%

-0,2%

1,7%

4,2%

3,1%

Roky

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Růst HDP (stálé ceny)

2,1%

3,8%

4,7%

6,8%

7,0%

5,7%

3,1%

1.4.4 Ekonomická rovnováha Důleţitým ukazatelem hospodaření sledované země je její ekonomická rovnováha. Dlouhodobé státní deficity budou negativně ovlivňovat vývoj ekonomiky. Deficity oslabují měnový kurz, který se centrální banky snaţí často - bezvýsledně - bránit z devizových rezerv. V takových případech nezbývá centrální bance k ustálení měnového kurzu jiná moţnost neţ

8

KONEČNÁ a DOSTALOVA. 0401.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ [online]. 09.07.2009, 09.01.2012 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0401.xls

25

zvednutí úrokové sazby. V poslední době se ekonomika začala zpomalovat, a dochází k podraţení investičních příleţitostí. Na tvorbě cen nemovitostí závisí mnoho subjektů. Cenu kaţdé nemovitosti utvářejí kromě demografických vlivů také daňové zákony, které jsou pod vlivem státních intervencí. Právě zásahy státu mohou ovlivnit ekonomickou rovnováhu na trhu nemovitostí, a tak vzbudit zájem developerů stavět nové bytové jednotky a tím zpřístupnit nákup nemovitosti co největšímu počtu lidí.

1.4.5 Likvidita Dalším ukazatelem jak se dají v dané společnosti rychle přeměnit nemovitosti na peněţní formu je likvidita, která zásadně ovlivňuje realitní trh. Při likvidním trhu jsou ceny nemovitostí oceněny odpovídající hodnotou. Na nelikvidním trhu můţe docházet ke špatnému ocenění nemovitostí, a to můţe vytvořit prostor pro vhodné investiční příleţitosti. To v praxi znamená příleţitost získání vyhlédnuté nemovitosti. V podstatě jde o vyuţití absence dostatečného počtu zájemců. Majitel je tak donucen ke sníţení ceny.

1.4.6 Geopolitické faktory Jedná se o zásadní neboli nejdůleţitější faktor při investování do nemovitostí. Nestabilní a rychle se měnící politické prostředí má negativní vliv na vývoj cen nemovitostí. V okamţiku, kdy oblasti hrozí nebezpečí válečného konfliktu, je velmi nevhodné investovat do nemovitostí, i kdyţ se jejich ceny budou hroutit. Spekulativními

investičními

příleţitostmi

se

pak

stávají

investice

do

pozemků.

Nejvhodnějšími investičními příleţitostmi jsou šperky, diamanty a drahé kovy. V současnosti (jako oblíbený druh) je investování do nemovitostí vnímáno jako reálný majetek, na který si mohou lidé „sáhnout“ - na rozdíl od akcií nebo státních dluhopisů. Stále se měnící daňové zátěţe mají nepříznivý vliv na ceny.

26

1.5 Místní a okolní vlivy mikroekonomické Před rozhodnutím, do které lokality investovat lze doporučit zjištění, jaký je rozvoj dané oblasti, její demografický vývoj, migrace, ţivotní náklady a zaměstnanost.

1.5.1 Rozvoj v dané oblasti Základním podkladem pro rozvoj měst, obcí a oblastí je územní plán, ze kterého je moţné vyčíst rozhodující informace o plánovaných infrastrukturách. Tyto informace jsou závazné pro pořizování a vydávání územního rozvoje a regulačního plánu. Regulační plán stanoví podrobné podmínky pro správné vyuţití pozemků, pro prostorové umístnění staveb a pro ochranu hodnot charakteru území a vytvoření příznivého ţivotního prostředí. Investor se můţe rozhodnout pro investici v zastavěném území nebo zastavěné ploše. V takovém případě můţe stavební úřad na základě oznámení o záměru vydat územní souhlas. Tato cesta bývá většinou průchodná tehdy, pokud záměr nevyţaduje nové nároky na veřejnou dopravu a technickou infrastrukturu, takţe se poměry v území nemění. Správné vyhodnocení těchto informací nasměruje investora k realizaci zamýšlených plánů. Vzhledem k tomu, ţe územní plány se nemění z roku na rok, poskytují určitou časovou ochranu pro současnou investici.

1.5.2 Demografický vývoj Demografický vývoj má vliv na cenové hodnocení nemovitosti, a také nás upozorňuje, jak v dané lokalitě populace stárne. Od minulého století došlo k postupnému úbytku pracovních sil z oblasti zemědělství a jejich přesunu do odvětví průmyslového. Zde dochází ke značnému soustředění podniků i úřadů, a tím i k větší pracovní příleţitosti. Zvýšená poptávka po nemovitostech ve městech zvyšuje jejich cenu. Z hlediska ceny lze říci, ţe čím dále od města, tím je cena nemovitosti niţší. Na základě demografického vývoje budeme také volit optimální investiční příleţitosti. Například v lokalitách, kde obyvatelstvo stárne a doţívá se vyššího věku, můţe být vhodnou investicí např. dům pečovatelských sluţeb.

27

Významnou roli v demografickém faktoru hraje zvyšování počtu malých bytových jednotek, prodluţování délky ţivota, rozvodovost, zaměstnanost apod. Promítá se tu i vliv rostoucí příjmové úrovně, která umoţňuje i dřívější osamostatnění mladých lidí. Demografické vlivy, které také tvoří nabídku a poptávku na trhu s nemovitostmi, jsou například : Porodnost narozením, úmrtnost úmrtím, potratovost potratem, sňatečnost uzavřením manţelství, rozvodovost rozvodem, migrace stěhováním.

1.5.3 Zaměstnanost Neméně důleţitým údajem pro investora je struktura nezaměstnanosti. V lokalitách, kde nezaměstnanost přesahuje celostátní průměr, můţe být investování rizikové. Z hlediska budoucnosti je třeba počítat s moţností, ţe případní nájemci nedostojí svým závazkům, coţ v konečném důsledku znamená nevyuţití celé investice. K dosaţení optimální obsazenosti nemovitosti musí investor přehodnotit výši nájmu, náklady na provoz a zvýšit propagaci.

Tabulka č. 4: Průměrná míra nezaměstnanosti od roku 1993 do roku 2010 9 Roky

1993

Míra nezam. osob ve věku 15-64 let (%) 4,30% Roky

1999

Míra nezam. osob ve věku 15-64 let (%) 8,74% Roky

2005

Míra nezam. osob ve věku 15-64 let (%) 7,98%

9

1994

1995

1996

1997

1998

4,31% 4,02% 3,89% 4,81% 6,46% 2000

2001

2002

2003

2004

8,83% 8,17% 7,32% 7,82% 8,36% 2006

2007

2008

2009

2010

7,20% 5,37% 4,44% 6,75% 7,37%

PISOVA a PODHORSKA6253. 0501.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ [online]. 11.08.2009, 05.08.2011 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0501.xls

28

1.5.4 Životní náklady Ţivotní náklady jsou ovlivněné různými faktory, zejména geologickou polohou. Investor je postaven před rozhodnutí, ţe v takové lokalitě, kde jsou vyšší ţivotní náklady způsobené zhoršenou dostupností, zvýšenou spotřebou energie a podobně, bude návratnost investice pomalejší. Rozhodující můţe být otázka, v jaké rovině se pohybují mzdy. Odpověď na tuto otázku získá investor z porovnání s celostátním průměrem. Pro srovnání údajů o příjmech v jednotlivých krajích v České republice jsou zahrnuty výsledky 3. čtvrtletí (červenec - září) 2011 se stejným čtvrtletím předchozího roku, tj. 2010.

Tabulka č. 5: Meziroční změna průměrné hrubé mzdy zaměstnanců v jednotlivých krajích 10 KRAJ

3Q/2010

3Q/2011

Meziroční změna

Hl. m. Praha

30 489 Kč

30 641 Kč

152 Kč

Středočeský

22 900 Kč

23 671 Kč

771 Kč

Jihomoravský

22 540 Kč

23 365 Kč

825 Kč

Plzeňský

24 020 Kč

23 239 Kč

-781 Kč

Moravskoslezský

21 976 Kč

22 668 Kč

692 Kč

Liberecký

21 549 Kč

22 186 Kč

637 Kč

Královéhradecký

21 390 Kč

22 059 Kč

669 Kč

10

PŘEHLED: Kde v Česku vám za práci platí nejvíc. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Http://tn.nova.cz/zpravy/ [online]. (C)2006, 24.1.2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://tn.nova.cz/zpravy/vzdelani-a-kariera/prehled-kde-zapraci-plati-nejvic.html

29

KRAJ

3Q/2010

3Q/2011

Meziroční změna

Ústecký

21 532 Kč

22 012 Kč

480 Kč

Jihočeský

21 215 Kč

21 799 Kč

584 Kč

Olomoucký

20 858 Kč

21 602 Kč

744 Kč

Pardubický

20 871 Kč

21 395 Kč

524 Kč

Vysočina

21 107 Kč

21 395 Kč

288 Kč

Zlínský

20 652 Kč

21 327 Kč

675 Kč

Karlovarský

20 356 Kč

20 786 Kč

430 Kč

Uvedená tabulka potvrzuje, ţe největší platy jsou v Praze. Hlavním důvodem, proč jsou v Praze vyšší průměrné platy neţ ve zbytku celé České republiky, je nejjednodušší toto vysvětlení. V hlavním městě má sídlo celá řada centrálních, státních i mezinárodních orgánů a organizací a jejich pracovníci jsou lépe ohodnoceni. Na druhou stranu je třeba mít na paměti druhou stranu mince, ţe ţivotní náklady jsou v Praze vyšší.

1.5.5 Migrace Při posuzování návratnosti investice je třeba zahrnout i pohyb lidí v dané oblasti. Lidé se stěhují z různých příčin; nejvíce však do míst s vyšší pracovní příleţitostí, do oblastí turistického ruchu nebo sportovního dění. Migrace pro investora můţe být oboustranně úspěšná, např. sníţení zemědělské činnosti má za následek úbytek lidí v menších obcích. Tato místa se následně stávají vhodnými lokalitami pro cenově výhodnou koupi, ale i místem pro úspěšnou investici (sportovní či ozdravné komplexy).

30

2 Analýzy příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje cen nemovitostí Jako úvodní krok pro posouzení výhodnosti investice je nutné provést vyhodnocení, které je moţné rozdělit do následujících bodů. 1. ověření příjmu, který dokáţe nemovitost generovat, 2. ověření výdajů, 3. určení čistého zisku z provozu, 4. zjištění výnosového procenta a hodnoty, 5. výpočet zda splátka půjčky nepřevýší zisk.

2.1

Analýza příjmů

U jakékoliv nemovitosti je třeba si ověřit tři druhy příjmů a to : současný příjem, tj. celkový příjem, který generuje nemovitost za posledních 12 měsíců, současný potencionální příjem, tj. celkový příjem, který by nemovitost generovala v předchozích dvanácti měsících, kdyby byly všechny jednotky stoprocentně obsazeny a kdyby majitel vyuţil dalších příleţitostí zisku, budoucí potencionální příjem, tj. celkový příjem, který by nemovitost mohla generovat při současných trţních cenách, při plném obsazení a při vyuţití plného potenciálu všech příleţitosti zisku. Pro demonstrování jednotlivých příjmů byl vybrán konkrétní dům postavený v Karlových Varech v roce 1956. Dům má čtyři nadzemní podlaţí, půdu a sklepní koje. V domě je 12 bytů a to : 1x1+1, 7x2+1 a 4x3+1. Všechny byty nejsou stále obsazené. Dům je nabízen k prodeji za 14 000 000 Kč přičemţ prodávající uvádí nadhodnocené údaje o příjmech, aby docílil tuto výši prodejní ceny. Z následujících tabulek je moţné provést porovnání rozdílu mezi údaji prodávajícího a 31

zjištěními skutečnými příjmy za rok 2011. Ověřením přímo na místě bylo moţné provést vlastní analýzu příjmů.

Tabulka č. 6: Údaje prodávajícího byt

nájem/měs.

počet bytů nájem/měs. měsíců

další příjem

3+1

8 500 Kč

4

34 000 Kč

11

374 000 Kč

2+1

7 500 Kč

7

52 500 Kč

11

577 500 Kč

1+1

6 000 Kč

1

6 000 Kč

11

66 000 Kč 120 000 Kč

celkem/rok

120 000 Kč 1 137 500 Kč

Tabulka č. 7: Údaje za rok 2011 byt

nájem/měs.

počet bytů nájem/měs. měsíců

další příjem

3+1

7 900 Kč

4

31 600 Kč

12

379 200 Kč

2+1

6 500 Kč

7

45 500 Kč

9

409 500 Kč

1+1

5 500 Kč

1

5 500 Kč

10

55 000 Kč 120 000 Kč

celkem/rok

120 000 Kč 963 700 Kč

32

Tabulka č. 8: Plány do budoucna byt

nájem/měs.

počet bytů nájem/měs. měsíců

další příjem

celkem/rok

3+1

7 500 Kč

4

30 000 Kč

10

300 000 Kč

2+1

6 000 Kč

7

42 000 Kč

10

420 000 Kč

1+1

4 900 Kč

1

4 900 Kč

10

49 000 Kč 120 000 Kč

120 000 Kč 889 000 Kč

Tabulka č. 9: Tabulka příjmu domu roku 2011 s výhledem do roku 2012 Údaje prodávajícího

Údaje za rok 11

Plány do budoucna

Hrubé plánové nájmy

1 110 000 Kč

991 200 Kč

922 800 Kč

Minus: volné jednotky

92 500 Kč

147 500 Kč

153 800 Kč

1 017 500 Kč

843 700 Kč

769 000 Kč

Plus další příjmy

120 000 Kč

120 000 Kč

120 000 Kč

Celkový příjem

1 137 500 Kč

963 700 Kč

889 000 Kč

Čistý příjem z nájmů

Zhodnocení : Jak z tabulek provedené vlastní analýzy příjmu vyplývá, není správné se spoléhat na formální údaje prodávajícího. Nadhodnocená cena objektu by v konečném důsledku nepřinesla očekávaný výnos. V tomto konkretizovaném příkladu je o 20 700 Kč měsíčně niţší. Ještě výraznější je pak roční ztráta, která by tvořila nezanedbatelných 248 500 Kč.

33

2.2 Analýza výdajů Druhým důleţitým faktorem, který je třeba zváţit, jsou výdaje. Na rozdíl s předcházejícími zjištěními čistého zisku, kde je nutné počítat pokud moţno s přesnými čísly, aby bylo moţné dokázat příjmový potenciál nemovitosti, jde u výdajů o získání reálné představy jejich výše, která by se nejvíce přiblíţila skutečnosti. Další rozdíl mezi zjišťováním příjmů, kde bylo získat potřebné podklady od vlastníka nemovitosti; je moţné při zjišťování celkových výdajů vycházet z obecně známých zkušeností. Zkoumání těchto údajů předchází osobní prohlídka nemovitosti, při které je nutné posoudit současný stav, aby bylo stanovení budoucích výdajů postavené na reálných základech. Cílem tohoto zjišťování je získat představu, jaké jsou současné výdaje a jak postupovat, aby při zachování účelnosti byla dosaţena co největší ziskovost. Do objektivního stanovení výdajů je třeba zahrnout poloţky nutné na : opravy a údrţbu, sluţby, daně z nemovitosti, pojištění, rezervy na opravy.

Tabulka č. 10: Tabulka výdajů domu roku 2011 s výhledem do roku 2012 Údaje prodávajícího

Údaje za rok 11

Plány do budoucna

Opravy a údrţba

28 000 Kč

43 000 Kč

45 150 Kč

Sluţby

24 395 Kč

26 246 Kč

27 033 Kč

Daně z nemovitosti

15 000 Kč

15 000 Kč

15 000 Kč

Pojištění

12 461 Kč

12 461 Kč

12 586 Kč

Rezervy na opravy

69 600 Kč

64 500 Kč

66 435 Kč

Celkové výdaje

149 456 Kč

161 207 Kč

166 204 Kč

34

2.2.1 Opravy a údržba K reálným potřebám, které vycházejí z předchozího zjištění prohlídkou je nutné k docílení objektivity výše finančních prostředků přihlíţet i k místním podmínkám, jakými jsou dostupnost prováděcích firem, jejich vývoj cen, rozhodujících materiálů, stáří zařizovacích prvků aj..

2.2.2 Služby V pořadí nákladů jsou výdaje za sluţby druhé v pořadí. Spadají sem především úkony administrativního rázu, při kterých se v prvé řadě musí sledovat vyhlášky či sbírky zákonů stanovující povinnosti pro majitele nemovitosti, jakými jsou revize a prohlídky, např.: revize komínových těles, plynových zařízení, hasicích přístrojů apod. dále pak uzavírání nebo aktualizování smluv s dodavateli vody, tepla, plynu. V neposlední řadě téţ rozúčtování plateb za sluţby na jednotlivé bytové jednotky.

2.2.3 Daně z nemovitosti V celkovém součtu výdajů tvoří poloţku která je neměnná a mění se pouze při změně zákona v platném znění.

2.2.4 Pojištění V pořadí důleţitosti jde o výdaj prvořadý. Pro budoucí prosperitu, je třeba volit takový pojišťovací ústav, u kterého, je zajištěna likvidita. Vhodným způsobem volby pojišťovny je oslovení agentů různých pojišťoven a výběr toho nejlepšího z nabízených pojišťovacích balíčků.

2.2.5 Rezervy na opravy Ani nejpodrobnější prohlídkou objektu nelze odhalit skryté závady, které se mohou v blíţe nepředvídatelných časových obdobích objevit. Z tohoto důvodu tvoří rezerva na opravy 35

zálohu, která se dává na stranu pro pouţití v neodkladných případech. Velikost částek, které bude tvořit tento finanční polštář, se stanovuje nejlépe pohovorem s techniky makléřských firem v dané lokalitě.

2.3 Čistý příjem z provozu Určení čistého zisku z provozu je snadno zjistitelné číslo odečtením výdajů od příjmů. Rentabilita investice je dána výškou kladného čísla pokud vyjde. Čím vyšší toto číslo je, tím je výsledek lepší. Pro získání konečného čísla je třeba ještě počítat se splátkou hypotéky.

Tabulka č. 11: Celková tabulka příjmů a výdajů domu roku 2011 s výhledem do roku 2012 Údaje prodávajícího Údaje za rok 11 Plány do budoucna Celkový příjem

1 137 500 Kč

963 700 Kč

889 000 Kč

Minus: celkové výdaje

149 456 Kč

161 207 Kč

166 204 Kč

Čistý příjem z provozu

988 044 Kč

802 493 Kč

722 796 Kč

2.3.1 Zjištění výnosového procenta Ke zjištění tohoto čísla je nezbytné znát kupní cenu, protoţe se jedná o fázi, ve které se zjišťuje, jaká bude přibliţná návratnost investičního záměru. Lze vycházet z obecných znalostí o trhu nemovitostí v dané lokalitě, tedy zda kupní cena odpovídá kupní ceně srovnatelné na daném trhu. Výnosové % = čistý příjem z provozu / kupní cena Výnosové % = 722 796 Kč / 14 000 000 Kč Výnosové % = 0,052

36

2.3.2 Zjištění okamžité hodnoty nemovitosti Pro ohodnocení současné hodnoty nemovitosti stačí vydělení čistého příjmu výnosovým procentem. Výsledné číslo odpovídá kupní ceně. K zjištění výnosového procenta napomohou realitní agenti. Na daném trhu je výnosové procento 6,6 %. Údaj je získaný v realitní kanceláři. Tedy hodnota nemovitosti a nabídková cena = čistý příjem z provozu / výnosové % Hodnota nemovitosti a nabídková cena = 722 796 Kč / 0,066 Hodnota nemovitosti a nabídková cena by tedy měla být více neţ 11 000 000 Kč.

2.3.3 Zjištění splátky úvěru Výsledné číslo tohoto úkonu ukáţe rentabilitu plánované investice. V podstatě se jedná o porovnání „hotovosti za hotovost“. Pouţitím kalkulátoru, např. vyhledáním „splátky hypotéky” na internetu. Zadáním výše hypotéky a úrokové sazby je výslednicí výše splátek, která je 51 882 Kč/měs. Tedy hotovost za hotovost = zisk / první splátka Hotovost za hotovost = 8 351 / 1 100 000 Kč Hotovost za hotovost je návratnost 0,759 % /měs. takţe 9,1 % p.a.. Čím vyšší bude kladné procento, tím vyšší lze očekávat profit a také důvod pro uskutečnění investice. Jak prokázaly předchozí výpočty porovnání příjmů a výdajů je jednoznačné, ţe investování do nemovitosti a která je podobným způsobem ověřena, je vhodný způsob pro zabezpečení se na stáří. Vlastnictví nemovitosti s přiměřenými výdaji za energii a údrţbu bez nenadálých negativních změn, můţe být v podmínkách shodných pro současnou dobu vhodným doplňkem ke starobnímu důchodu.

37

2.4 Investice s vlivem na budoucí hodnotu nemovitosti Většina majitelů nemovitostí je vedena snahou tuto nemovitost vylepšovat, respektive zvyšovat její hodnotu tak, aby v budoucnu generovala vyšší zisk. Z tohoto pohledu můţeme vlastníky nemovitostí začlenit do dvou skupin : V prvé skupině jsou vlastníci, kteří si vybrali a získali nemovitost ve velmi dobrém stavu k okamţitému pouţití. Nemají zapotřebí několik let investovat a z výnosu shromaţďují finanční prostředky, kterými v době, kdy uţ je to zapotřebí provedou rekonstrukci nemovitosti včetně její modernizace v souladu s posledními poţadavky na bydlení. Tímto krokem docílili zvýšení hodnoty nemovitosti. Ve druhé skupině jsou majitelé nemovitostí, kteří záměrně koupili nemovitost ve velmi špatném stavu za niţší kupní cenu a za takto uspořené peníze získané niţším výdajem provedou okamţitou rekonstrukci a modernizaci. Konečný výsledek obou forem je shodný. Vede ke zhodnocení nemovitosti a liší se pouze přístupem k realizaci.

38

3 Analýza jednotlivých způsobů financování nákupu nemovitostí V současné době řeší lidé otázku, jak se dobře finančně zabezpečit na stáří. Vzhledem k tomu, ţe důchod od státu jiţ přestává pro běţné potřeby stačit, je pro spokojené stáří nutné vyuţít vlastních finančních zdrojů. Produkty na stáří lze rozdělit do dvou skupin - finanční produkty, (tj. cenné papíry, bankovní účty a další) a reálné (tj. nemovitosti a drahé kovy). Tato kapitola je zaměřena na analýzu jednotlivých způsobů financování nákupu nemovitosti. Investice do nemovitostí představují vysokou míru stability a nízkou míru rizika. A pokud nemovitost pronajímáme, tak máme příslib pravidelného výnosu z inkasovaného nájemného. Pro financování vlastní nemovitosti se pouţívají následující produkty : nákup nemovitosti vlastními penězi hypotéka stavební spoření společný investiční záměr

3.1 Použití vlastních peněz Pouţití vlastních prostředků je výhodnější, a někdy i levnější neţ peněz cizích. Pří pouţití vlastních peněz se dá při koupi nemovitosti docílit niţší prodejní ceny. Výhodou je, ţe se investor stává okamţitě majitelem a můţe s nemovitostí nakládat podle svého uváţení. Rozhodující pro volbu této varianty je posouzení, zda nám zůstanou ještě volné prostředky na případné náklady s nemovitostí spojené. Neméně podstatná je okolnost, ţe při následném prodeji je jednodušší a rychlejší manipulace s nemovitostí.

3.2 Použití cizích peněz V dnešní době se stává naprostým standardem pouţívání cizích peněz pro financování nemovitosti. Pouţití cizích finančních prostředků je výhodou, která umoţňuje vloţení vlastních finančních prostředků do nových investičních příleţitostí. Další moţnou výhodou je 39

zisk, který můţe vzniknout z rozdílu mezi úrokovou sazbou a inflací a to za předpokladu ţe procento inflace v průběhu umořování úvěru bude klesat.

3.2.1 Hypotéka Kaţdá rodina, lépe řečeno kaţdý člověk musí minimálně jednou v ţivotě řešit otázku bydlení. Jiţ při výběru lokality, velikosti a dalších neodlučitelných vlastnosti bydlení je nutné si poloţit hlavní otázku - a to, zda je výhodnější pořídit si vlastní bydlení nebo ţít v pronájmu a kaţdý měsíc zasílat peníze pronajímateli. Vlastní bydlení je pak nejvyhledávanější formou bydlení a proto volba koupě nemovitosti stojí na prvém místě. Nákup nemovitosti tak řeší současně jak investiční příleţitost, tak i vlastní bydlení. Mezi výhody vlastního bydlení patří to, ţe vlastníme nemovitost, kterou můţeme v budoucích letech zhodnotit rekonstrukcí, nemovitostí lze také ručit nebo ji pronajímat. Nevýhodou při pořízení nemovitosti je zejména její finanční náročnost, zvláště tehdy, pokud musíme pouţít cizí peníze, jako například vyuţití hypotečního úvěru. Od roku 1990 do roku 2004 byl v platnosti zákon o dluhopisech č.530/1990 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon vymezoval účel pouţití hypotečního úvěru jako úvěr na investici do nemovitosti. V rámci bytové politiky je platný zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU. Zákon č. 190/2004 Sb. Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním 40

trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti, výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených a místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. 11 Základní vlastnosti hypotečního úvěru. účelovost úvěru, zajištění úvěru, úroková sazba, splátka, splatnost, změna sazby, moţnosti splácení úvěru (na ,,bonitě dluţníka“).

3.2.1.1Účelovost Hypoteční úvěry byly do roku 2004 poskytovány pouze na financování nemovitostí. Nyní jsou jiţ hypoteční úvěry poskytovány na cokoliv pod podmínkou zajištěné nemovitosti. Představitelem bezúčelové hypotéky je tzv. Americká hypotéka, která se od klasické liší tím, ţe má horší parametry především proto, ţe má vyšší úroky. Dalším záporem je, ţe se za poskytnutý úvěr ručí právě nemovitostí a nezřídka se stává, ţe v případě platební neschopnosti riskuje dluţník její ztrátu. Neméně podstatné je také to, ţe půjčka je poskytována pouze na 70% hodnoty zastavené nemovitosti.

11

Ministerstvo financí České republiky : Zákon č. 190/2004 Sb. MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. Http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/index.html [online]. © 2005 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html

41

3.2.1.2 Zajištění Jak zákon ukládá, musí být hypoteční úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti. U hypotečního úvěru není moţné ručit věřitelem, jako je tomu u stavebního spoření. V případě financování nemovitostí v druţstevním vlastnictví musí mít nabyvatel hotovost nebo jinou nemovitost jako zástavu pro věřitele. Tento postup se tak často nepouţívá hlavně pro další omezení kdy nájemce druţstevního bytu můţe být buď jeden člověk anebo manţelé a to se stává nevýhodou pro druha a druţku pokud vlastní druţstevní byt.

3.2.1.3 Úroková sazba Úroková sazba se odvíjí od několika faktorů, kterými jsou: účel úvěru, doba fixace, výše zajištění úvěru a bonita dluţníka. Poskytovatelé hypotečních úvěrů poskytují nejlepší úrokové sazby na koupi vlastního bydlení. Pro pouţití hypotečního úvěru ke koupi nemovitosti k pronajímání, a ne určeného k vlastnímu bydlení, je úroková sazba vyšší. Nejdraţší hypoteční úvěry jsou Americké hypotéky, protoţe dluţník nemusí dokládat účelovost. Vliv na výši úrokové sazby má další faktor, který závisí na době fixace. Sazby jsou rozdílné, podle toho, jak dluţník chce mít jistotu neměnné sazby. Běţné sazby fixace jsou na jeden rok, tři roky, pět let anebo delší dobu. I zde platí jedno pravidlo: čím delší doba fixace, tím převáţně draţší úroková sazba. Úrokovou sazbu ovlivňuje i výše zajištění úvěru. Podle zákona je pravý hypoteční úvěr zajištěn do 70 % zastavené nemovitosti. Emitent, který půjčuje do této hodnoty, má menší riziko, pro případ, ţe by dluţník přestal splácet hypoteční úvěr. Emitent má větší jistotu, ţe celá pohledávka bude splacena. Podle kvality dluţníka emitent upravuje úrokovou sazbu. Emitent za účelem splácení hypotečního úvěru poţaduje od dluţníka potvrzení o příjmu. Můţe se stát, ţe dluţník nebude chtít prokazovat příjem a emitent bude tedy od dluţníka poţadovat větší zajištění nemovitostí 42

a nabídne vyšší úrokové sazby. Dluţník můţe ještě úrokovou sazbu sníţit, pokud bude mít uzavřenou ţivotní pojistku.

3.2.1.4 Splátka Splácení hypotečního úvěru probíhá anuitní splátkou, která v sobě zahrnuje úrok i jistinu. Výše splátky je určena na základě výše úvěru, úrokové sazby a doby splácení. Anuitní splácení je po celou dobu stejné, aţ do změny úrokové sazby. Na začátku anuitního splácení se nejdříve z větší části splácí úroky, a čím více se splátka blíţí ke konci, převaţuje splácení jistiny. Proto dluţník v polovině doby splatnosti dluţí více neţ polovinu úvěru. Emitent si stanoví délku fixace a výší úroků podle aktuální hodnoty peněz na trhu. Hypotéku lze splácet od pěti do třiceti let, avšak v průběhu splácení se výše úroků můţe měnit. Tuto změnu provádí emitent vţdy po skončení fixačního období a výši nové úrokové sazby odvozuje opět od aktuální hodnoty peněz na trhu. Protoţe pro poskytnutí úvěru si emitenti sami půjčují peníze na fixovaný úrok, neradi připouštějí moţnost předčasného splacení úvěru. Rychlou splátkou úvěru by eminentu chyběly prostředky na splácení svých úroků včetně pokrytí nákladů spojených s finančními operacemi. Předčasné splacení úvěru je moţné dohodnout pouze v době, kdy fixace dluţníka končí.

3.2.2 Stavební spoření Stavební spoření našlo své místo mezi ostatními bankovními produkty. Další skutečností je, ţe v dnešní době stále více lidí počítá ve svém zabezpečení na stáří s vlastním bydlením. Lidé si totiţ uvědomují, ţe vlastní střecha nad hlavou jim zvyšuje finanční moţnosti o ušetřené náklady za nájemné. Navíc vlastní nemovitost mohou v případě potřeby prodat nebo pronajmout. Stavební spoření proto patří mezi oblíbené finanční produkty, které jsou určeny k jiným účelům neţ je tvorba peněţní rezervy na stáří, a tak je moţné je k tomuto účelu pouţívat.

43

Fyzická nebo právnická osoba můţe být účastníkem stavebního spoření a získá nárok na státní podporu. Na tuto podporu mají nárok za podmínky, ţe jsou občany ČR nebo občané států Evropské unie s povolením pobytu na území ČR. Stavební spoření v České republice patří mezi nejmladší bankovní produkty, které byly zavedeny na český trh v roce 1993 schválením Zákona o stavebním spoření a státní podpoře spoření č.96/1993 Sb. Poskytovatelem stavebního spoření jsou stavební spořitelny. Stavební spoření je oblíbený produkt posledních let pro jeho zhodnocování. Vklady jsou zhodnocovány jak samotnou stavební spořitelnou, tak i státní podporou. Další podmínkou pro vyplacení státní podpory je, ţe účastník má uzavřenou smlouvu se stavební spořitelnou na minimální dobu šesti let anebo po dvou letech bude čerpat úvěr ze stavebního spoření. V roce 2011 došlo ke změnám podmínek státní podpory. Její výše je deset procent z ročního vkladu, ale maximálně z 20 000 Kč. Připsané úroky budou zdaněny patnácti procenty. Stát maximálně přidá 2 000 Kč, ale i přesto to pro stavební spoření je velmi zajímavý finanční produkt. Zdroje pro úvěry stavební spořitelny jsou jiné neţ u hypotečního úvěru. U hypotečního úvěru emitent půjčí finanční prostředky na finančním trhu za aktuální úrokové sazby na určitou dobu, podle dluţníkovy fixace. U stavebního spoření stavební spořitelny přijímají vklady od klientů. Tyto vklady klientů následně půjčují na úvěry bydlení. Poskytnutí úvěru stavební spořitelnou si nejprve musí klient zaslouţit - a to tím, ţe nejdříve poskytne svoje peníze, aby je mohla stavební spořitelna ostatním půjčit. Stavební spořitelna má dvě moţnosti půjčení úvěru: standardní úvěr, překlenovací úvěr. Standardní úvěr poskytuje stavební spořitelna v případě, ţe klient splní tři následující podmínky: naspořit určité procento z cílové částky (nejčastěji okolo 40 %) záleţí na konkrétní spořitelně, spořit minimálně dva roky, 44

splnit bodové hodnocení. Po splnění těchto podmínek má klient nárok na poskytnutí úvěru stavební spořitelnou. Úvěr stavební spořitelna poskytuje do výše cílové částky. Sloţení úvěru se skládá z našich úspor a z úvěru. Výše úrokové sazby uţ známe dopředu a je po celou dobu splácení stejná. Úroková sazba je závislá na konkrétní stavební spořitelně, ale také na tarifu spoření. Je moţno si vybrat z několika moţností. Úrokovou sazbu ovlivňují i další parametry smlouvy. Stavební spořitelna nabídne například niţší sazbu v době spoření, a zároveň niţší úvěrovou sazbu nebo vyšší sazbu v době spoření, a zároveň vyšší úvěrovou sazbu. Doba splatnosti a splátka u stavebního spoření je také jiná neţ u hypotečního úvěru. U hypotečního úvěru si můţeme zvolit dobu splatnosti a podle toho vyjde výše úvěrové splátky. Splatnost a výše úvěru u stavebního spoření záleţí na tom, jaké jsme si zvolili podmínky smlouvy. Budeme-li chtít změnit dobu splatnosti, musíme zároveň s tím změnit i další podmínky smlouvy. Předčasné splácení úvěru ze stavebního spoření je moţné bez jakékoliv sankce. Úvěr se dá také i rychleji splácet, neţ jsme sjednali ve smlouvě. Zajištění úvěrů u stavebního spoření je moţné třeba ručiteli – nebo se dokonce poskytuje bez zajištění. To jenom u malých úvěrů, ale záleţí na konkrétní stavební spořitelně. Překlenovací úvěry jsou řešením pro klienty, kteří nechtějí nepřijatelně čekat na úvěr šest let. U překlenovacího úvěru klient platí jen úroky. Jistinu splácet nebude a úvěr se splatí později jednorázově. Ke splácenému úvěru bude mít klient smlouvu o stavebním spoření, kde bude pravidelně spořit. Klient při spoření dostává státní podporu s připisujícími se úroky a čeká na přidělení řádného úvěru. Po splnění podmínek bude mít nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Naspořené prostředky nebudou vyplaceny klientovi, ale budou pouţity na splacení překlenovacího úvěru. Od této doby bude klient splácet řádný úvěr ze stavebního spoření. Jednotlivé podmínky se mohou měnit, protoţe na trhu existuje několik stavebních spořitelen. Klienti při překlenovacím úvěru mají dva účty: jeden účet na překlenovací úvěr a druhý na stavební spoření. 45

Na překlenovacím úvěru platíme úroky vyšší, neţ na stavebním spoření kde nám stavební spořitelna připisuje úroky, ale za niţší úrokovou sazbu. Pokud je to moţné, je vhodné mít co nejkratší dobu na splácení překlenovacího úvěru. Úvěr ze stavebního spoření se pouţívá na menší investiční příleţitosti. Výhodou stavebního spoření je to, ţe pokud má klient dostatek naspořených prostředků na danou nemovitost, tak stavební spořitelna nebude poţadovat zástavu. Pokud klient nemá dostatek našetřených peněz, tak stavební spořitelna poskytne překlenovací úvěr od doby, neţ klient splní podmínky pro přidělení řádného úvěru. U stavebního spoření je dobré ocenit jeho bezpečnost, protoţe stavební spoření mohou provozovat jen specializované banky na základě zvláštního oprávnění. V současné době vlastní licenci stavebních spořitelen, které jsou všechny členy Asociace českých stavebních spořitelen. Jejich podnikání je regulováno striktními pravidly, která omezují rizikové obchodní aktivity.

3.3 Společné investování V tomto bodě o společném investování se budeme zabývat, jak investovat do nemovitosti, kdyţ nemáme dostatek finančních prostředku na zamýšlené nemovitosti. Společné investování můţe také být pro investory, kteří se nechtějí následně starat o koupenou nemovitost. Kdo hledá jinou cestu společného investování, tak se setká s investováním do investičního fondu. Společné investování je moţné prostřednictvím druţstva nebo investiční společnosti. Pokud pro určitou investici nemáme dostatek finančních prostředku, je moţné toho docílit společným investováním prostřednictvím druţstva.

3.3.1 Investiční společnosti Investiční společnosti jsou jednou z dalších moţností kolektivního investování. Náplní jejich činnosti je shromaţďování prostředků od investorů a jejich následné investování na finančních trzích. 46

Výhodou pro investora je zjednodušené investování. Investoru stačí vybrat si fond podle svých představ, podepsat smlouvu a poskytnout peněţní prostředky a o další se postará fond. Investorovi tak odpadají starosti z vývoje trhů a řízení rizik. Na našem trhu působí tři nemovitostní fondy s těmito parametry : Tabulka č. 12 Parametry českých nemovitostních fondů (údaje z roku 2010) 12 REICO ČS

Conseq realitní

Bridge nemovitostní

Výnos 6 měsíců

1,00%

2,62%

1,96%

Výnos 12 měsíců

2,70%

-3,50%

5,27%

Datum zaloţení

2007

2008

2009

Hodnota podílového listu

0,932

1,043

1,048

Maximální pokles ceny

-14,50%

-5%

0%

Předpokládaný výnos

4-7%

neuvádí

8%

Minimální investice

100

100 000

1000

Vstupní poplatky

3%

2,5 - 3,5 %

0,4 - 5 %

Manaţerský poplatek

1,75%

1,50%

2 % + 20 % ze zisku

Frekvence vyhlašování kurzu

Denně

Měsíčně

Týdně

Objem spravovaného majetku

1 259 065 325 Kč

114 360 568 Kč

40 081 304 Kč

12

Nemovitostní fondy v ČR: Kdyţ tři dělají totéţ, není to totéţ. VIKTORA, Martin. Peníze.cz - Půjčky, Kurzy měn, Akcie, Hypotéka, Bydlení, Leasing [online]. 23.08.2010. © 2000 - 2012 [cit. 2012-04-25]. Dostupné z: www.penize.cz/podilove-fondy/88035-nemovitostni-fondy-v-cr-kdyz-tri-delaji-totez-neni-to-totez

47

Lákadlem pro investory jsou předpokládané výnosy. Z hlediska investování za účelem zabezpečení na stáří není právě tato forma investování tou nejlepší alternativou je – li vůbec. Přesto, ţe tyto fondy slibují poměrně vysoké zisky je jejich protipólem riziko při kterém můţe investor generovat méně neţ vloţil. Uvedené nemovitostní fondy se řídí zákonem č.189/2004 Sb. § 53. §53 Speciální fond nemovitostí Speciální fond nemovitostí investuje převážně do nemovitostí. Investicí do nemovitosti se pro účely tohoto zákona rozumí koupě pozemku, výstavba budovy za účelem její správy, koupě budovy za účelem rekonstrukce nebo správy, nebo nabytí účasti na právnické osobě, jejímž předmětem podnikání je činnost uvedená v písmeni b). Speciální fond nemovitostí může investovat do jedné nemovitosti nejvýše 20 % hodnoty svého majetku. Nemovitosti, jejichž ekonomické využití je vzájemně propojeno, se pro účel výpočtu tohoto limitu považují za jednu nemovitost. Speciální fond nemovitostí může investovat do účasti na jedné společnosti, jejímž předmětem podnikání je správa vlastních nemovitostí, nejvýše 20 % hodnoty svého majetku. Speciální fond nemovitostí nemusí dodržovat limit podle odstavce 2 po dobu 2 let ode dne udělení povolení k vytvoření podílového fondu nebo povolení k činnosti investičního fondu. Povinnost rozkládat riziko spojené s investováním tím není dotčena. Statut a propagační materiály speciálního fondu nemovitostí musejí obsahovat upozornění, že investice do tohoto fondu je nadprůměrně riziková a předpokládá se její dlouhodobost. Akcie nebo podílový list speciálního fondu nemovitostí musejí mít jmenovitou hodnotu nebo aktuální hodnotu v době vydání nejméně 1 000 000 Kč a investice jednoho investora do akcií nebo podílových listů tohoto speciálního fondu musí činit nejméně 2 000 000 Kč.

48

Nemovitost v majetku speciálního fondu nemovitostí musí být oceněna odhadcem, který tuto činnost vykonává podle zákona o živnostenském podnikání (dále jen "odhadce"), a to cenou obvyklou na konci každého účetního období. Při změně celkové ekonomické situace nebo při významné změně, která by mohla ovlivnit hodnotu nemovitosti, musí být nemovitost v majetku speciálního fondu nemovitostí oceněna nově. Speciální fond nemovitostí nesmí nabýt nebo prodat nemovitost bez předchozího ocenění. To neplatí, jestliže speciální fond nemovitostí nabude nebo prodá nemovitost do 6 měsíců ode dne jejího ocenění, s výjimkou případu, kdy nastane skutečnost, která může způsobit výraznou změnu hodnoty nemovitosti. Speciální fond nemovitostí nesmí koupit nemovitost za cenu výrazně vyšší nebo prodat za cenu výrazně nižší, než je cena stanovená odhadcem. Tuto povinnost nemusí speciální fond nemovitostí dodržet v případě výjimečných okolností, které musejí být uvedeny a řádně vysvětleny v nejbližší výroční zprávě. Výroční zpráva speciálního fondu nemovitostí musí obsahovat též údaje o zisku nebo ztrátě, kterou tento fond vykázal za účetní období při prodeji každé nemovitosti, údaje o realitních kancelářích, jejichž služeb tento fond využívá v souvislosti s investováním a obhospodařováním majetku, údaje o poplatcích, provizích a dalších výdajích spojených s investicemi do nemovitostí v majetku tohoto fondu, cenu každé nemovitosti v majetku tohoto fondu podle ocenění odhadce. 13 Nemovitost-ní fond shromaţďuje peněţní prostředky, které mu poskytne veřejnost. Investiční společnost vydává podílové listy a z těchto listů získá finanční prostředky na investice podle investiční strategie do kvalitních nemovitostí. Fond nemovitostí je otevřený podílový fond. Majetek podílového fondu je souborem podílových listů, které jsou vlastněny vlastníky v poměru podílových listů. Nemovitostní fond vytváří soubor akcií a jejich cenných papírů

13

Ministerstvo financí České republiky : Zákon č. 189/2004 Sb. MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. Http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/index.html [online]. © 2005 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1031.html

49

(portfolio), které je rozčleněno (diverzifikované) a většinou se skládá z účasti v nemovitostních společnostech, dosahujících a spravujících dlouhodobé zisky. Diverzifikace můţe jít dvěma směry. V prvém případě se jedná o jedinečné riziko, které je diverzifikovatelné. V druhém případě jde o systematické riziko, které je nediverzifikovatelné. V portfoliu jsou zastoupeny nemovitosti a obchodní podíly v nemovitostních společnostech z 51 % aţ 80 %. Z 20 % aţ 49 % tvoří finanční aktiva jako státní pokladniční poukázky nebo jiné podílové listy otevřených podílových fondů. Nemovitostní fond podléhá dozoru, přísné regulaci a prezentuje informace o svém hospodaření. Podílník se podílí na výsledcích hospodaření fondu, ale nezodpovídá za závazky fondu. Investice v nemovitostních fondech přinášejí podílníkům relativně stabilní výnos, přicházející z nájmu nebo případného růstu hodnoty nemovitostí. Nemovitostní fond má povinně zajištěnou minimálně 20 % podílem rychlou likviditu aktiv. Výhoda tohoto systému spočívá v tom, ţe podílník nevlastní ţádnou nemovitost, a tak můţe kdykoliv vystoupit z nemovitostního fondu. Prodej podílových listů se ziskem je osvobozen od daně z příjmu fyzických osob, pokud je splněna podmínka drţení podílových listů po šest měsíců. Před uplynutím podmínky drţení šesti měsíců je zisk zdaněn po odečtení nákladu na pořízení i prodej podílových listů. Při krátkém investování do nemovitostního fondu bude otázkou, zda finanční prostředky byly zhodnoceny. Nevýhodou financování u nemovitostního fondu jsou různé poplatky. Podílník se můţe setkat s nejčastějšími poplatky při vstupu, výstupu a za vedení správy nemovitostního fondu.

3.3.2 Družstva Kolektivní investování do nemovitostí volí investoři, kteří nejsou schopni dostat hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Tuto moţnost poskytují stavební druţstva. Základní podmínkou je stát se jeho členem a uhradit členský podíl. Stavební druţstva přebírají veškerou administrativu spojenou s investicemi včetně úvěru. Člen druţstva na základě smluvních podmínek druţstvu splácí hypotéku. Kaţdé stavební druţstvo má své stanovy ve 50

kterých je ošetřena délka splácení, výše splátky včetně úrokové míry, způsob úhrady, podmínky případného přerušení členství aj. Investování do nemovitostí prostřednictvím stavebních druţstev lze provést dvěma způsoby : Stát se členem jiţ působícího druţstva nebo zaloţením vlastního druţstva, které upravuje obchodní zákoník. Zákon č. 513/1991 Sb. Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů. Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým. Firma družstva musí obsahovat označení "družstvo". Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Na trvání družstva nemá vliv přistoupení dalších členů nebo zánik členství dosavadních členů, splňuje-li družstvo podmínky předcházející věty. 14 Výše základního kapitálu není stanovena, ale nejniţší zapsaný základní kapitál musí činit 50 000 Kč. Povinnost druţstva je při jeho vzniku vytvořit nedělitelný fond, který je nejméně ve výši 10 % ze zapisovaného základního kapitálu. Nedělitelný fond druţstvo doplňuje nejméně o 10 % z čistého ročního zisku do té doby, neţ dosáhne částky rovnající se polovině zapisovaného základního kapitálu. Zaloţení vlastního druţstva musí předcházet investiční záměr a dostatek investorů. Pro získání hypotečního úvěru musí mít nově vzniklé druţstvo minimálně ze 30 % prodaný projekt.

14

Obchodní zákoník - Část II. - Hlava 2 - Družstvo: Zákon č. 190/2004 Sb. IM_CZ.BUSINESS.CENTER.CZ HAVIT, s.r.o. Business.center.cz [online]. AdOcean, © 2003-2011 [cit. 2012-03-23]. Dostupné z: http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/cast2h2.aspx

51

3.4 Závěr způsobů financování nákupu nemovitosti Pořízení nemovitosti je velmi nákladná záleţitost. Zda si nemovitost pořídit za „vlastní peníze anebo na úvěr“ umoţní následné posouzení.

3.4.1 Vlastní peníze Za předpokladu, ţe investor má dostatek vlastních peněz, které pouţije na koupi nemovitosti zavazuje se při její koupi, ţe : nebude nikomu dluţit, nemá ţádnou povinnost s platbou hypotéky, nemusí platit ţádné poplatky, které jsou hypotečním úvěrem spojené, propočte si přibliţně kolik za celé období zaplatil na úrocích a poplatcích. Například při úrokové sazbě 4,19 % p.a. z částky 2 miliony zaplatí na úrocích kolem 150 000 Kč a dále asi 68 000 Kč na poplatcích při splátce 9 664 Kč po dobu třiceti let.

3.4.2 Cizí peníze Aby bylo moţné správně pouţívat hypoteční úvěry a úvěr ze stavebního spoření, musí investor mít informaci, jak drahé jsou úvěry. Úvěry je vhodné pouţít, pokud jsou levné a pokud umíme své vlastní peníze lépe zhodnotit jiným způsobem. Investor tak nechává svoje peníze vydělávat a půjčí si cizí peníze, které jsou levnější. Tímto způsobem můţe investor pouţit vlastních peněz na nové investování, vylepšení bydlení a případně je pouţít na přilepšení v důchodu. Zvaţuje-li investor nákupy nemovitosti a nemá-li dostatečné informace lze doporučit, aby tyto záleţitosti přenechal odborníkům, kteří pomohou vybrat v konkrétním případě ten nejvhodnější finanční produkt.

52

4 Vliv zdanění na ceny a výnosy při investování do nemovitostí Vlivy na zdanění a výnosy jsou ovlivněné geopolitickými faktory. V kaţdé zemi se daně pohybují jinak, a tak investor s těmito náklady musí počítat. Investice do nemovitostí můţeme rozdělit na několik typů. Je moţné investovat do domu, bytu, pozemku či do nemovitostního fondu. V současné době investice nejvíce směřují do nákupu domu či bytu a jeho následné pronajímání. Tato investice se pohybuje v horizontu střednědobé investice pět aţ deset let a vykazuje nízkou míru rizika. Zde je nutné počítat s vyššími náklady na investici – asi od dvou aţ tří milionů a výše. Výnos z nájemného se pak přibliţně pohybuje kolem 6 %. Podle všeobecné představy veřejnosti je názor, ţe pronajímání domu či bytu - je „zlatým dolem“ - a ţe pronajímání nemovitosti představuje bezpracný výnos. Tyto představy veřejnosti jsou nesprávné, protoţe nelze opomenout náklady na údrţbu, správu a další výdaje spojené s nemovitostmi. Zde je velmi důleţité uvědomit si, ţe investice do nemovitosti je více podnikání neţ do termínovaného vkladu, kde nás čeká nízký, ale takřka jistý výnos. Investice do nemovitosti má řadu specifických rizik a můţe přinést jak zisk, tak ztrátu. Naproti tomu investovat do stavebního pozemku se jedná spíše o krátkodobou investici s velmi nízkou mírou rizika. Jedná se zpravidla o částku půl milionu korun a více s moţností rychlé návratnosti. Výnos se ročně pohybuje zhruba od 5 %. Na výnos má ale hlavní vliv lokalita pozemku. Chceme-li zvýšit hodnotu pozemku je třeba, aby byl vybaven technickou infrastrukturou, a tak byl připraven ke stavbě. Nyní mohou investovat do nemovitostního fondu i drobní investoři. Výhodou je vloţit do fondu malé mnoţství kapitálu, a tím přenést povinnost vyplývající z vlastnictví nemovitosti na daný fond.

4.1 Daň Daň je zákonem určená povinná platba do veřejného rozpočtu, která se vyznačuje neúčelovostí a neekvivalentností, tzn. ukládá se jako jednostranná povinnost bez nároku plátce na plnění ze strany státu. Daně jsou placené pravidelně v určitých intervalech nebo při

53

určitých okolnostech, např. darování nebo dědění. Daň v České republice upravuje Zákon č.357/1992 Sb. 15

4.1.1. Daň z převodu nemovitosti V České republice, pokud je prodáván nebo kupován pozemek, byt nebo dům, je nutné splnit zákonnou povinnost a tj. daň z převodu nemovitostí. Převodem nemovitosti se nejčastěji rozumí úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, coţ je nejrozšířenější forma převodu, je to prodej nemovitosti na základě kupní smlouvy. Základem daně z převodu nemovitosti je cena dané nemovitosti. Sazba daně je 3 % ze základu daně (cena dané nemovitosti). Sazba daně se nijak nevymyká průměru Evropské unie, spíše se pohybuje v její dolní mezi. Například v Itálii je tato daň vyšší a činí 7 % a v případě převodu nemovitosti u zemědělské půdy je aţ 15 %. Na druhé straně Slovensko tento druh daně neupravuje. Daň z převodu nemovitostí podle daňového zákona platí prodávající, ale v případě, ţe ji prodávající neuhradí, je kupující ručitelem. Prodávající tuto daň většinou uţ započítává do kupní ceny. Prodávající, který nabyl nemovitost, následně ji prodá, a nedodrţí časový test, bude muset zaplatit i daň z příjmu. Splní-li prodávající časový test a podmínky, tuto daň z příjmu neplatí.

4.1.2. Daň z nemovitosti Povinnost platit daně z nemovitosti vzniká na základě vlastnického nebo uţivatelského vztahu k majetku a jejich úhrada je vyţadována bez ohledu na příjmy vlastníka. Předmětem daně z nemovitosti v České republice jsou pozemky a stavby. Obě daně z nemovitosti mají různý

15

Daň - Wikipedie. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, 2001- [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Da%C5%88

54

způsob zdanění. Povinnost platit daň z nemovitosti vzniká na základě vlastnického nebo uţivatelského vztahu k majetku a jejich úhrada je vyţadována bez ohledu na příjmy vlastníka. Základním údajem pro výpočet daně z nemovitosti je výměra nemovitosti, kterou násobíme daňovou sazbou, tj. zákonným koeficientem. K této daňové sazbě je třeba zahrnout i daňovou sazbu, místní koeficient.

4.1.3 Daň z příjmu Příjmy z pronájmu všech nemovitostí podléhají dani z příjmů fyzických osob vţdy, ať jiţ je pronajímatelem fyzická či právnická osoba. I zde se musí dodrţet zákonná povinnost. Za příjmy podle § 9 se považují příjmy z pronájmu nemovitostí, bytů (nebo jejich částí) a příjmy z pronájmu movitých věcí, kromě příležitostného pronájmu, u kterého platí daňový režim podle § 10 odst. 1. písm. a) ZDP. V případě, kdy má pronájem nemovitostí, bytů či nebytových prostor charakter živnosti, anebo jde o pronájem věci, které vlastník (pronajímatel) vložil do obchodního majetku a využívá ji ve svém podnikání a přitom ji také pronajímá, pak příjmy z tohoto pronájmu podléhají zdanění podle § 7 ZDP. 16 Daňové přiznání z příjmu nám nabízí dvě moţnosti: uplatnit ve skutečné výši nebo 30 % paušálem. Údaje, uvedené v daňovém přiznání ohledně pronájmu, musí být prokazatelné. I při uplatnění výdajového paušálu je tedy zapotřebí vést evidenci příjmů a pohledávek. Při uplatňování skutečných výdajů je nutné všechny příjmy a výdaje během roku prokázat. Byla-li nemovitost financována hypotečním úvěrem, lze odečíst odpočitatelnou poloţku, která nám zohlední výši daňového základu. Úhrnná částka úroků nesmí překročit 150 000 Kč ročně.

16

ŠINDELKA, Vladimír. Víte jak se daní příjmy z pronájmu bytů? - Finance.cz. FINANCE MEDIA A.S. Finance.cz daně, banky, kalkulačky, spoření, kurzy měn [online]. 13.3.2003 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29026-vite-jak-se-dani-prijmy-z-pronajmu-bytu-/

55

Praktický příklad Důchodce pan Zavadil pronajímá dva byty (nemovitosti). Za rok 2011 měl příjem z pronájmu 195 000 Kč. Měsíční důchod pana Zavadila činí 10 500 Kč. Kolik odvede na dani z příjmu fyzických osob? Celkový roční příjem penzisty Zavadila je ve výši 321 000 Kč nepřekročí 840 000 Kč, proto bude zdanění podléhat pouze příjem z pronájmu. Pan Zavadil uplatní výdaje 30 % paušálem. Příjmy budou tedy 195 000 Kč a výdaje 58 500 Kč. Základem daně bude částka 136 500 Kč. Daň z příjmu bude činit 0 Kč, protoţe pan Zavadil uplatní v daňovém přiznání slevu na poplatníka ve výši 23 640 Kč. Výpočet daně před slevami: (136 500 Kč x 15 %) = 20 475 Kč. Po odečtení slevy - 23 640 Kč je doplatek daně z příjmu 0 Kč. Přestoţe je daňová povinnost pana Zavadil „nulová“, bude muset odevzdat daňové přiznání na místně příslušný FÚ.

56

5 Modelové příklady investování a jejich vyhodnocení Investice do jakékoliv nemovitosti je především otázkou věkové skupiny, do které investor patří. Od kaţdé investice se očekává její zhodnocení a rozhodujícím faktorem je téměř vţdy časový úsek mezi vkladem a výnosem. Z tohoto hlediska mají mladší investoři nesporné výhody proti investorům krátce před odchodem do důchodu. Pokud se mladému investoru nezdaří zcela správně zvolit investiční záměr, má v průběhu let moţnost tento omyl napravit nebo zmírnit. Při vhodné investici má naopak moţnost výnos zvýšit podstoupením promyšleného rizika. Tyto moţnosti jsou druhé skupině investorů z praktických důvodů odepřeny, pokud se nechtějí dostat do nepředvídatelných problémů. V modelových příkladech chci porovnat obě skupiny investorů při investování : do bytu, do domu, do pozemku - les, zemědělská půda, do nebytového prostoru. Budu porovnávat investora přibliţně třicetiletého, který má uzavřené stavební spoření od dvaceti let s investorem padesátiletým, který má k dispozici finanční hotovost ve výši 150 000 Kč. Oba investoři budou investovat jen finanční prostředky, které mohou momentálně postrádat. Modelové příklady nabízejí bezpočetné množství možností. Pro tuto práci byl vybrány atypické modely se kterými lze porovnat výsledky při použití optimální varianty, protože ne vždy to optimální musí být pro investora to nejlepší.

5.1 Byt(y) Investice do bytu je velice voliatilní a velmi rychle reaguje na situaci, která se děje na trhu. Kdyţ je na trhu pozitivní nálada, ceny bytu rostou rychlostí o desítky procent. V opačném případě začnou ceny bytu rychle klesat, a to stejným způsobem. Způsobů, jak se dá na nemovitosti generovat zisk, je celá řada. Například stačí, kdyţ investor koupí levně byt a dříve či později ho se ziskem prodá. 57

Vhodné lokality, které si investoři pro náš příklad zvolili jsou - severní Čechy - Ústecký kraj a severní Morava - Moravskoslezský kraj. Ve vybraných krajích budou investoři investovat v krajských městech. Jedná se o krajská města, kde počet obyvatel je zárukou likvidního trhu. Tyto lokality jsou vybrané z tabulek z úvodní části diplomové práce.

5.1.1 Modelový příklad vhodné investice v Ústí nad Labem Pro tento příklad byla vybrána investice poblíţ centra města: v ulici SNP, kde se nachází bytová jednotka 1+1 o velikosti 35 m2. Prodávající má byt v osobním vlastnictví a to je pro investici investora velmi důleţité. Jedná se o základní způsob vlastnictví investice. Díky osobnímu vlastnictví si budou moci investoři vzít hypotéku. Bytová jednotka se nachází v činţovním domě. Cena bytu je 500 000 Kč. Do této investice budou modelově investovat dva investoři rozdílného věku. V závěru bude provedeno vyhodnocení.

5.1.1.1 Modelový příklad při koupi bytu prvním – mladším investorem První investor bude kupovat byt v hodnotě 500 000 Kč na hypotéku a pouţije i vlastní prostředky ze stavebního spoření ve výši 150 000 Kč. Od banky bude poţadovat úvěr ve výši 350 000 Kč. Poskytnutý úvěr bude splácet po dobu třicet let s tříletou dobou fixace. Hypotéku rozloţenou do třiceti let mohl dostat s ohledem na nízký věk. Měsíční splátka můţe být niţší, a tak můţe investor případně ušetřené finanční prostředky pouţít k uzavření nového stavebního spoření. Jak dokládají níţe uvedené splátkové tabulky bude mít tento investor splacenou hypotéku jiţ po dvanácti letech. Úroková sazba v době koupě nemovitosti se pohybuje ve výši 3,59 % p.a.. Při úvěru ve výši 350 000 Kč a z dobou fixace na tři roky vychází měsíční splátka ve výši 1 589 Kč. 17

17

Hypotéka: profi kalkulačka. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s., člen FS ČSOB. Profi hypoteční kalkulátor - Hypoteční banka [online]. © 2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/krok-2/#proficalc-result

58

Tabulka č. 13: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 30 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 1-3. rok

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

350 000 Kč

3,59%

30

1

19 245 Kč

12 565 Kč

6 680 Kč

343 320 Kč

2

19 245 Kč

12 325 Kč

6 920 Kč

336 400 Kč

3

19 245 Kč

12 077 Kč

7 168 Kč

329 231 Kč

Před uplynutím třetího roku bude muset investor opět jednat s bankou o výši úrokové sazby. Investor bude poţadovat novou fixaci úrokové sazby na tři roky, protoţe po uplynutí fixační doby uvaţuje o první předčasné splátce hypotečního úvěru. Při nové době fixace úrokové sazby je moţné bez sankcí zaplatit mimořádnou splátku, která bude poskytnuta ze stavebního spoření. Měsíční splátka na další tři roky se nezměnila a zůstává stejná.

Tabulka č. 14: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 27 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 4-6. rok

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

329 231 Kč

3,59%

27

4

19 245 Kč

10 991 Kč

8 255 Kč

321 806 Kč

5

19 245 Kč

10 694 Kč

8 551 Kč

314 113 Kč

6

19 245 Kč

10 387 Kč

8 858 Kč

306 145 Kč

Při fixování nové úrokové sazby investor splatí první předčasnou splátku na umoření hypotečního úvěru. Na předčasnou splátku si investor našetřil na stavebním spoření, kde splnil veškeré náleţitosti pro vyplacení naspořené částky. Za šest let se státními příspěvky naspořil 137 706 Kč. Mimořádnou splátkou byl hypoteční úvěr poníţen do výše 168 804 Kč. 59

Investor pro další období volí dobu fixace na tři roky. Výše měsíční splátky se tedy výrazně změnila na 875 Kč. Po ukončení stavebního spoření investor opět uzavírá novou smlouvu o stavebním spoření 18

Tabulka č. 15: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 24 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 7-9. rok

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

168 439 Kč

3,59%

24

7

10 589 Kč

4 977 Kč

5 612 Kč

163 897 Kč

8

10 589 Kč

4 775 Kč

5 813 Kč

159 193 Kč

9

10 589 Kč

4 566 Kč

6 022 Kč

154 319 Kč

Investor bude naposled fixovat úrokovou sazbu. Dobu fixace volí na tři roky, kdy předpokládá ke konci doby fixace doplatit bezplatně druhou předčasnou splátku na umoření hypotečního úvěru. Při nové době fixace hypotečního úvěru zůstala měsíční splátka ve stejné výši 875 Kč.

18

Simulace stavebního spoření. FG FORREST - CREATIVE TECHNOLOGIES. Simulace stavebního spoření [online]. 1996-2003 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: https://www.burinka.cz/php/simulace/simulace.php?

60

Tabulka č. 16: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 21 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 10-12. rok

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

154 319 Kč

3,59%

21

10

10 589 Kč

3 654 Kč

6 935 Kč

149 271 Kč

11

10 589 Kč

3 405 Kč

7 184 Kč

144 041 Kč

12

10 589 Kč

3 147 Kč

7 441 Kč

138 623 Kč

Ke konci doby fixace investor poţádá banku o vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru k datu fixace úvěru. V tomto čase můţe investor doplatit nebo umořit část hypotečního úvěru. Předčasné splacení hypotečního úvěru bude bez sankcí za předčasné splacení. Na splacení hypotečního úvěru investor pouţije naspořené finanční prostředky ze stavebního spoření. První investor splatil hypoteční úvěr za dvanáct let s menším doplatkem ve výši 917 Kč. Doplatek je kryt z finančních prostředků ze zisku z pronájmu bytu za dvanáct let. Určování ceny pronájmu bytu se obvyklé provádí porovnávací metodou, kterou se zjišťují ceny nabídek pronájmů v okolí i ceny pronajatých bytů. Při porovnávání je nutné srovnávat byty pokud moţno stejné nebo velmi podobné (rozlohou, velikostí a lokalitou). Porovnávací metodou investor zjistil k měsíci březnu v roce 2012 cenu pronájmu bytu okolo 6 000 Kč/měsíčně. Cena nezahrnuje energie plynu a elektřiny. V ceně jsou zahrnuty měsíční náklady bytu ve výši 1 636 Kč, splátky hypotečního úvěru po dobu šesti let ve výši 1 589 Kč a finanční částka na stavení spoření ve výši 1 700 Kč a dále pak měsíční zisk ve výší 1 075 Kč, který můţe pouţít jako rezervu pro sníţení pronájmu.

61

Tabulka č. 17: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech do splatnosti hypotečního úvěru. rok

nájem

naklad na byt

1

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

2

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

3

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

4

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

5

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

6

72 000 Kč

19 632 Kč

19 245 Kč

20 400 Kč 12 723 Kč

7

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

8

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

9

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

10

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

11

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

12

72 000 Kč

19 632 Kč

10 589 Kč

20 400 Kč 21 379 Kč

Celkem

hypotéka

spoření

zisk

204 612 Kč

Podmínkou pro maximální zisk z pronájmu bytu na dvanáct let je jeho nepřetrţitý pronájem, bez dalších investic. Zisk bytu za dvanáct let je tedy ve výši 204 612 Kč mínus uhrazení zbývající finanční částky na hypotečním úvěru. Celkový zisk je tedy 203 695 Kč.

62

Tabulka č. 18: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech při pouţití optimální hypotéky na 8 let s porovnání po 12 letech. rok

nájem

naklad na byt

hypotéka

zisk

1

72 000 Kč

19 632 Kč

50 896 Kč

1 472 Kč

2

72 000 Kč

19 632 Kč

50 896 Kč

1 472 Kč

3

72 000 Kč

19 632 Kč

50 896 Kč

1 472 Kč

4

72 000 Kč

19 632 Kč

50 896 Kč

1 472 Kč

5

72 000 Kč

19 632 Kč

50 896 Kč

1 472 Kč

6

72 000 Kč

19 632 Kč

50 993 Kč

1 375 Kč

7

72 000 Kč

19 632 Kč

50 993 Kč

1 375 Kč

8

72 000 Kč

19 632 Kč

50 993 Kč

1 375 Kč

9

72 000 Kč

19 632 Kč

0 Kč

52 368 Kč

10

72 000 Kč

19 632 Kč

0 Kč

52 368 Kč

11

72 000 Kč

19 632 Kč

0 Kč

52 368 Kč

12

72 000 Kč

19 632 Kč

0 Kč

52 368 Kč

Celkem

220 960 Kč

Z uvedeného srovnání je evidentní ţe optimální varianta poskytla vyšší zisk a však investor umořuje hypotéku všemi získanými penězi z pronájmu. Za prvních osm let má minimální zisk a nemá ztrátu. V případě nenadálé události však nemá ţádnou finanční rezervu. U vybraného atypického modelu je sice menší celkový zisk, ale po splacení pravidelných splátek zůstává investoru stálá hotovost, kterou můţe jednak pouţít pro

63

vlastní okamţitou potřebu nebo si vytvořit polštář pro nenadálé události. V neposlední řadě mu pouţití tohoto modelu dává pocit větší jistoty.

5.1.1.2 Modelový příklad při koupi bytu druhým - starším investorem Druhý investor kupuje byt o stejné velikosti a za stejnou cenu jako první investor z modelového příkladu. Ke koupi bytu pouţije hypoteční úvěr a své volné finanční prostředky. Investor ze svých 150 000 Kč pouţije 100 000 Kč na koupi bytu a 50 000 Kč si nechává jako finanční polštář pro neočekávané výdaje. Na zbytek kupní ceny pouţije hypoteční úvěr ve výši 400 000 Kč z dobou splatnosti do dvanácti let. Jelikoţ investor je krátce před důchodem, není mu umoţněno poskytnutí delšího období na splacení hypotečního úvěru, protoţe banky půjčují jen klientům v produktivním věku. Při splatnosti hypotečního úvěru do dvanácti let investor fixuje na dobu tří let úrokovou sazbu ve výši 3,79 % p.a.. S ohledem na to, ţe úvěr je ve výši 80 % zastavené nemovitosti je sazba navýšena o 0,2 % oproti 70 % úvěru. Měsíční splátka bude činit 3 461 Kč. 19

19

Hypotéka: profi kalkulačka. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s., člen FS ČSOB. Profi hypoteční kalkulátor - Hypoteční banka [online]. © 2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/krok-2/#proficalc-result

64

Tabulka č. 19: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 12 let při úrokové sazbě 3,79 % p.a. na roky 1-3 a při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 4-12. rok

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

400 000 Kč

3,79%

12

3,59%

9

sazba

splatnost

3,59%

6

3,59%

3

1

42 103 Kč

15 160 Kč

26 943 Kč

373 057 Kč

2

42 103 Kč

14 139 Kč

27 964 Kč

345 093 Kč

3

42 103 Kč

13 079 Kč

29 024 Kč

316 068 Kč

4

41 718 Kč

11 347 Kč

30 372 Kč

285 697 Kč

rok

splátka

úmor

zůstatek

5

41 718 Kč

10 257 Kč

31 462 Kč

254 235 Kč

6

41 718 Kč

9 127 Kč

32 591 Kč

221 643 Kč

7

41 718 Kč

7 957 Kč

33 761 Kč

187 882 Kč

8

41 718 Kč

6 745 Kč

34 974 Kč

152 908 Kč

9

41 718 Kč

5 489 Kč

36 229 Kč

116 679 Kč

10

41 718 Kč

4 189 Kč

37 530 Kč

79 150 Kč

11

41 718 Kč

2 841 Kč

38 877 Kč

40 273 Kč

12

41 718 Kč

1 446 Kč

40 273 Kč

0 Kč

úrok

V prvních třech letech je roční splátka hypotečního úvěru 42 103 Kč. Při nové době fixace úrokové míry zbývá investoru doplatit 64 % úvěru. Při této výši úvěru banka sniţuje úrokovou sazbu za předpokladu neměnnosti úrokových sazeb na trhu. Investorovi se sníţila roční splátka hypotečního úvěru na 41 718 Kč, aţ do doby splatnosti hypotečního úvěru.

65

Investor při pronájmu bytu za 72 000 Kč/ročně a splácení ročního hypotečního úvěru 42 103 Kč s ročními náklady na byt 19 632 Kč dosáhl ročního zisku 10 265 Kč. Celkového zisku 126 640 Kč investor dosáhl za předpokladu 100 % obsazenosti bytu. Pro neočekávané události si investor ponechal finanční rezervu 50 000 Kč. Celkový zisk za dvanáct let je 176 640 Kč.

Tabulka č. 20: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech do splatnosti hypotečního úvěru. rok

nájem

naklad na byt

hypotéka

zisk

1

72 000 Kč

19 632 Kč

42 103 Kč

10 265 Kč

2

72 000 Kč

19 632 Kč

42 103 Kč

10 265 Kč

3

72 000 Kč

19 632 Kč

42 103 Kč

10 265 Kč

4

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

5

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

6

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

7

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

8

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

9

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

10

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

11

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

12

72 000 Kč

19 632 Kč

41 718 Kč

10 650 Kč

Celkem

126 640 Kč

66

5.1.1.3 Porovnání zisku mezi prvním a druhým investorem První investor za dvanáct let dosáhl zisku 203 695 Kč. Druhý investor dosáhl zisku za dvanáct let výše 176 640 Kč. Dosaţení niţšího zisku u druhého investora je ovlivněno omezenou dobou splatnosti hypotéky, která byla dána věkem investora. Oběma investorům vzrostl měsíční důchod po dvanácti letech vlastnictví bytu, kdy skončila splátka hypotečního úvěru o 4 364 Kč. výnos bytu, u kterého činí měsíční pronájem 4 364 Kč bez sluţeb, činí 10,47 %. Za předpokladu nepřetrţitého pronájmu po dobu dvanácti let je výsledná suma 628 416 Kč.

5.1.2 Modelový příklad vhodné investice v Ostravě Pro tento příklad byl vybrán byt přímo v Ostravě, blízko centra. Velikost bytu je 1+1 v cihlovém domě, v ulici Na Fifejdách o velikosti 38 m2. Bytová jednotka je v činţovním domě ve 3. nadzemním podlaţí. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce. Bytová jednotka je v osobním vlastnictví, coţ umoţnuje investorům koupit byt na hypoteční úvěr. Cena bytu je 560 000 Kč. Taktéţ do této investice budou modelově investovat dva investoři rozdílného věku. Na závěr bude opět provedeno vyhodnocení.

5.1.2.1 Modelový příklad při koupi bytu prvním – mladším investorem První investor bude kupovat byt v hodnotě 560 000 Kč na hypotéku a pouţije vlastní prostředky ze stavebního spoření ve výši 150 000 Kč. Od banky bude poţadovat úvěr ve výši 410 000 Kč. Poskytnutý úvěr bude splácet po dobu třiceti let s tříletou dobou fixace. Investor je mladý a měsíční splátka bude malá. Zbylé finanční prostředky můţe pouţít na nové stavební spoření.

67

Úroková sazba v době koupě nemovitosti se pohybuje ve výši 3,59 % p.a.. Při úvěru ve výši 410 000 Kč a z dobou fixace na 3 roky vychází měsíční splátka ve výši 1 862 Kč. 20 Investor uzavírá novou fixaci úrokové sazby na tři roky, protoţe po uplynutí fixační doby uvaţuje o první předčasné splátce hypotečního úvěru. Měsíční splátka na další tři roky se nezměnila a zůstává stejná. Při fixování nové úrokové sazby investor splatí první předčasnou splátku ze stavebního spoření na umoření hypotečního úvěru. Mimořádnou splátkou byl hypoteční úvěr poníţen do výše 220 921 Kč. Investor pro další období volí dobu fixace na tři roky. Výše měsíční splátky se tedy výrazně změnila na 1 146 Kč. Po ukončení stavebného spoření investor opět uzavírá novou smlouvu o stavebním spoření 21 Investor bude naposled fixovat úrokovou sazbu. Dobu fixace volí na tři roky, kdy předpokládá, ke konci doby fixace, doplatit druhou předčasnou splátku na umoření hypotečního úvěru. Při nové době fixace hypotečního úvěru zůstala měsíční splátka stejná. První investor splatil hypoteční úvěr za dvanáct let s menším doplatkem ve výši 44 110 Kč. Doplatek je kryt z finančních prostředků ze zisku z pronájmu bytu za dvanáct let. Určování ceny pronájmu bytu se obvyklé provádí porovnávací metodou, kterou se zjišťují ceny nabídek pronájmů v okolí, i ceny pronajatých bytů. Při porovnávání je nutné srovnávat byty, pokud moţno stejné nebo velmi podobné (rozlohou, velikostí a lokalitou). Porovnávací metodou investor zjistil k měsíci březnu v roce 2012 cenu pronájmu bytu okolo 5 000 Kč/měsíčně. Cena nezahrnuje energie plynu a elektřiny. V ceně jsou zahrnuty měsíční náklady bytu ve výši 1 322 Kč, splátky hypotečního úvěru po dobu šesti let ve výši 1 862 Kč a finanční částka na stavební spoření ve výši 1 700 Kč. Měsíční zisk ve výši 116 Kč.

20

Hypotéka: profi kalkulačka. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s., člen FS ČSOB. Profi hypoteční kalkulátor - Hypoteční banka [online]. © 2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/krok-2/#proficalc-result 21

Simulace stavebního spoření. FG FORREST - CREATIVE TECHNOLOGIES. Simulace stavebního spoření [online]. 1996-2003 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: https://www.burinka.cz/php/simulace/simulace.php?

68

Pro maximální zisk z pronájmu bytu za dobu dvanácti let je podmínkou mít byt nepřetrţitě pronajatý a to bez ţádných investic. Zisk bytu za dvanáct let je tedy ve výši 66 240 Kč mínus uhrazení zbývající finanční částky na hypotečním úvěru. Celkový zisk je tedy 22 130 Kč.

5.1.2.2 Modelový příklad při koupi bytu druhým - starším investorem Druhý investor kupuje byt o stejné velikosti a za stejnou cenu bytu jako první investor z předcházejícího modelového příkladu. Ke koupi bytu pouţije hypoteční úvěr a své volné finanční prostředky. Investor ze svých 150 000 Kč pouţije 100 000 Kč na koupi bytu a 50 000 Kč si nechává jako finanční polštář pro neočekávané výdaje. Na zbytek kupní ceny pouţije hypoteční úvěr ve výši 460 000 Kč s dobou splatnosti do dvanácti let. Jelikoţ investor je krátce před důchodem, není mu umoţněno poskytnutí delšího období na splacení hypotečního úvěru, protoţe banky půjčují jen klientům v produktivním věku. Při splatnosti hypotečního úvěru do dvanácti let, investor fixuje na dobu tří let úrokovou sazbu ve výši 3,79 % p.a.. Měsíční splátka bude ve výši 3 981 Kč. 22 Investor si bere na začátku 82 % úvěr, který banka ohodnocuje vyšší úrokovou sazbou. V prvních třech letech je roční splátka hypotečního úvěru 48 419 Kč. Při nové době fixace úrokové míry zbývá investoru doplatit 68 % úvěru. Při této výši úvěru banka sniţuje úrokovou sazbu za předpokladu neměnnosti úrokových sazeb na trhu. Investoru se sníţila roční splátka hypotečního úvěru na 47 976 Kč aţ do doby splatnosti hypotečního úvěru. Investor při pronájmu bytu za 60 000 Kč/ročně a splácení ročního hypotečního úvěru 48 419 Kč s ročními náklady na byt 15 846 Kč dosáhl roční ztráty -4 283 Kč. Celkové ztráty 47 410 Kč investor dosáhl za předpokladu 100 % obsazenosti bytu. Pro neočekávané události si investor ponechal finanční rezervu 50 000 Kč. Celkový zisk za 12 let je 2 590 Kč.

22

Hypotéka: profi kalkulačka. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s., člen FS ČSOB. Profi hypoteční kalkulátor - Hypoteční banka [online]. © 2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecnikalkulacka/krok-2/#proficalc-result

69

5.1.2.3 Porovnání zisku mezi prvním a druhým investorem První investor za dvanáct let dosáhl zisku 22 130 Kč. Druhý investor dosáhl zisku za dvanáct let jen ve výši 2 590 Kč. Zisk je nejvíce ovlivněn vyšší cenou kupované nemovitosti a niţší cenou pronájmu. Dosaţení niţšího zisku u druhého investora je ovlivněna omezenou dobou splatnosti hypotéky, která byla ovlivněna věkem investora. Oběma investorům vzrostl měsíční důchod po dvanácti letech vlastnictví bytu o 3 678 Kč. výnos bytu, u kterého činí měsíční pronájem 3 678 Kč bez sluţeb, činí 7,88 %. Za předpokladu nepřetrţitého pronájmu po dobu dvanácti let je výsledná suma 529 632 Kč.

5.1.3 Porovnání pronájmu bytu v Ústí n/Labem a Ostravě Při investování do nemovitosti jsou rozhodující následující údaje. Cena moţného pronájmu nemovitosti v daném místě a prodejní cena nemovitosti. Z modelových příkladů vyplývají následující informace.: Koupi bytu by měli oba dva investoři uskutečnit v Ústí nad Labem. Výhodu při investování má mladší investor díky niţším splátkám na hypotečním úvěru. První investor si můţe ještě zvýšit důchod, a tím se částečně odpoutat od státního důchodu. Při tomto investování má investor zajištěné své náklady na bydlení. Bude-li investor ve stáří potřebovat větší obnos finančních prostředků, můţe bez větších potíţí nemovitost prodat. V Ostravě jsou prodejní ceny nemovitostí vyšší neţ prodejní ceny v Ústí nad Labem, ale ceny pronájmu naopak niţší neţ v Ústí nad Labem. Proto lze investorům doporučit investovat na severu Čech s ohledem na dostupnost z místa bydliště. Porovná-li investor návratnost vloţených finančních prostředků, tak zjistí, jak je velká konkurence v oblasti pronajímání bytů. Momentální cenová hladina v Ostravě je niţší neţ v Ústí nad Labem. V Ostravě se můţe jednat jen o současnou anomálnost na trhu pronájmů. V tomto okamţiku by se starší investor měl zcela vyhnout investování v Ostravě, protoţe nemá dostatek času čekat, jakým směrem se

70

posune trh. Pro mladšího investora by investování do koupení bytu v Ostravě nemělo být překáţkou, pokud si ošetří prodejní ceny bytů, aby předešel předraţené nabídce.

5.2 Rodinné domy Investice do rodinných domů není jednoduchou záleţitostí. Ceny rodinných domů se pohybují v jiné cenové relaci neţ jiné nemovitosti, jakými jsou pozemky nebo byty. Nejvhodnější příleţitost pro nákup rodinných domů je třeba hledat v kraji Vysočina, kde jsou nejpříznivější ceny. Cena za 1 m3 staršího rodinného domu tam dosahuje cca 1 755 Kč. Hledat vhodný rodinný dům je nejlépe v blízkosti krajského města. Ceny nemovitostí v Jihlavě se pohybují od 1 900 000 Kč, ale i tak je tato investice z pohledu uvedených investorů nedostupná. Na Českém trhu je pronajímání rodinných domů nepříliš obvyklá záleţitost, i kdyţ ne ojedinělá. K takovému kroku přistupují některé zahraniční firmy, které si je pronajímají pro své špičkové zaměstnance. Jsou známy případy, kdy majitel rodinného domu podlehl lukrativní nabídce, uvolnil za účelem pronájmu svůj dům, a sám se uskrovnil v bytě, na který si vzal hypotéku. Ze získaného nájmu hradil hypotéku a při dlouhodobém pronájmu získal prostředky, buď na koupi nové nemovitosti - nebo na přilepšení na stáří. Bohuţel takové případy nelze povaţovat za standardní, tudíţ je nelze zařadit do této práce. Ceny pronájmů domu se pohybují v cenových relacích, které jsou porovnatelné s pronájmem za luxusní a větší byty nad 100 m2 obytné plochy. Výhoda investice do rodinných domů je nízká volaita ceny. Důvodem nízké volaity je hlavně cena pozemku, která ovlivňuje cenu v rozmezí mezi 20 aţ 30 %. Samotná stavba uţ zásadním způsobem cenu domu neovlivňuje. Posuzuje se hlavně technický stav, lokalita a pod.. V posledních desetiletích - vlivem měnícího se trhu práce lidé opouštějí své domy v místech s nedostatečnou dopravní infrastrukturou a hledají moţnosti bydlení blíţe pracovišti. Své opuštěné domy jsou pak nuceni nabídnout k prodeji za mnohem niţší cenu, neţ je jejich odhadní cena. V těchto lokalitách by investoři našli mnoho příleţitostí ke koupi, ale problematické by bylo tyto nemovitosti pronajímat.

71

5.3 Lesní pozemky Investici do lesních pozemků mnoho investorů nevyhledává z důvodů nepravidelných příjmů a dlouhé časové návratnosti. U jiných typů investic do nemovitostí, jako jsou rezidenční nemovitosti, kde jsou větší pravidelné příjmy a investice, bývá ve velmi krátkém časovém úseku splacena. Lesní pozemky vyhledávají investoři, kteří mají vztah k přírodě a investice tohoto typu se stává jejich „hobby“. V tisku se můţeme dočíst, ţe investice do lesa je spíše citová investice. Jedná se o formu uloţení finančních prostředků pro další generaci.

5.3.1 Les Vlastnictví lesního pozemku nedovoluje tímto majetkem nakládat podle vlastního uváţení, jak to méně informovaným lidem můţe připadat, protoţe kaţdý majitel lesního pozemku se musí řídit lesním zákonem 289/1995 Sb. Majitelé lesních pozemků o rozloze do 50 ha se řídí lesními hospodářskými osnovami a majitelé lesních pozemků nad 50 ha se řídí podle lesního hospodářského plánu. Lesní hospodářské osnovy se vypracovávají na dobu deseti let. Osnovy jsou zpracovány zdarma a vydává je odbor ţivotního prostředí. V hospodářských lesních osnovách jsou základní informační údaje, které investoru napoví, jak vypadá lesní porost. Uvaţuje-li investor o investici do lesních pozemků, najde v hospodářských lesních osnovách následující informace. Na jaké rozloze se les nachází, jaká je věková skupina porostu, jednotlivé sloţení porostu a v jakém zastoupení dřevin, v jaké výši se pohybuje zásoba dřeva v m3. Investor můţe koupit lesní pozemky s různou skladbou lesního porostu. Prodejní cena lesa o rozloze 1 hektaru - (dále pouţívaná zkratka ha) - s různým stářím porostu má prodejní hodnotu v rozmezí 80 000 Kč - 110 000 Kč. Z 1 ha porostu lze vytěţit aţ 450 m3 za předpokladu, ţe se porost bude skládat z 90 % borovic a 10 % smrku. Počítá se se stářím stromů 120 let, kdy by měly dosahovat v průměru 72

30 cm a výšky 29 m. Z takového lesa lze vytěţit za borovice 567 000 Kč a za smrk cca 94 000 Kč. Celková výnosnost 1 ha je max. 661 500 Kč. Náklady na těţbu se účtují 320 Kč/m3. Celkový náklad na těţbu bude 144 000 Kč. Náklady na odvoz vytěţeného dříví se pohybují cca 90 Kč/m3 + 5 km/10 Kč/m3. V našem případě by odvoz dříví do 15 km stál 54 000 Kč. Celkový zisk z vytěţení bez investování do obnovy lesa se pohybuje ve výši 463 500 Kč. Vytěţený pozemek lesa musí investor podle zákona do dvou let zalesnit. Při zalesňování je pro investora velmi důleţité posoudit výši dotace s náklady na zalesnění. Ke správnému a odborného rozhodnutí by investor měl spolupracovat s lesním hospodářem, kterého má zdarma přiděleného od státu nebo vyhledat hospodáře soukromého. Lesní hospodář má za úkol investoru podle hospodářského plánu sdělit skladbu nového porostu a pomoci při kalkulaci nákladů na zalesnění, případně na poţádání provést kalkulaci s porovnáním nákladů a výnosů. Základní náklady na zalesnění a údrţbu 1 ha lesa : 1) Počet sazenic na 1 ha lesa a cena sazenice za 1 ks. : Smrk 4 000 ks cena za sazenici

7,50 Kč,

javor 6 000 ks cena za sazenici

5,10 Kč,

olše 4 000 ks cena za sazenici

4,60 Kč,

jasan 6 000 ks cena za sazenici

5,30 Kč a

buk 8 000 ks cena za sazenici

7,50 Kč.

2) Platbu za výsadbu sazenic cca 12 500 Kč. 3) Doprava a údrţba lesa v prvním roce cca 6 100 Kč (doprava 1 600 + 4 500 údrţba). 4) Oplocení lesního pozemku cca 20 000 Kč. 5) Na ostatní práce v dalších sedmi letech musí investor počítat s výdaji cca 31 500 Kč do nově zalesněné části lesa a to na ochranu proti vysoké trávě a ostruţiní, které stromky dusí, a zvěři, která je ohroţuje okusem.

73

Tyto náklady je moţné ještě sníţit, pokud se investor rozhodne provést výsadbu vlastními silami. Hlavní poloţkou nákladů na zalesňování tvoří cena sadby, která se mění podle druhu stromků a jejich stáří (velikosti). V podstatě se pouţívají dvě alternativy: První vlastník lesa, aby rozmělnil náklady do více let, pouţije mladší sazenice do výše 20 - 25 cm a věnuje více času ochraně porostu před okusem zvěří v případě udušením plevelem. Druhý vlastník lesa pouţije draţší sazbu do výšky 40 - 50 cm, má vyšší počáteční náklad, ale menší náročnost jeho ochrany. Princip sníţení těchto počátečních nákladů spočívá v tom, ţe tyto práce na ochranu porostu si většina vlastníků provádí sama. Stát poskytuje kaţdoročně na dotace finanční prostředky na hospodaření v lesích. Tyto finanční prostředky jsou podporovány z rozpočtů jednotlivých krajů. Kaţdý krajský úřad sám vydává svá pravidla pro poskytnutí finančních prostředků na hospodaření v lesích dále pak a na které projekty a za jakých podmínek finanční příspěvek poskytne.

5.3.1.1 Příklad kalkulace nákladů na obnovu 1 ha lesa bez státní dotace Vycházíme z předpokladu, ţe investor pouţije následující skladbu zastoupených dřevin a veškeré práce zajistí dodavatelským způsobem. Lesní porost bude zastoupen : smrkem - 50 % tj. 2 000 ks x cena za ks (7,50 Kč) =

15 000 Kč,

javorem - 20 % tj. 1 200 ks x cena za ks (5,10 Kč) =

6 120 Kč,

olší - 10% tj. 400 ks x cena za ks, (4,60 Kč) =

1 840 Kč,

jasanem - 10% tj. 600 ks x cena za ks (5,30 Kč) =

3 180 Kč

a bukem - 10 % tj. 800 ks x cena za ks (7,50 Kč) =

6 000 Kč.

Za potřebný počet vysazených sazenic ve výše uvedeném poměru investor uhradí celkem 32 140 Kč. Za vysazení kaţdé sazenice se počítá 2,50 Kč, a pokud investor vysadí 5 000 ks sazenic, uhradí za výsadbu 12 500 Kč. 74

Oplocení sazenic na pozemku 20 000 Kč. Údrţba v prvním roce 4 500 Kč. V prvním roce budou náklady na zalesnění cca 69 140 Kč (32 140 materiál + 12 500 práce za výsadbu + 20 000 oplocení pozemku + 4 500 údrţba).

5.3.1.2 Shrnutí příjmů a výdajů u předpokládaného 1 ha lesa bez dotací na jeho obnovu Vycházíme z příkladu, ţe investor za 1 ha vzrostlého lesa se stářím 120 let, který zakoupil a včetně poplatků zaplatil

150 000 Kč.

Příjem za zhodnocení kapitálu (vymýtění lesního porostu) 463 500 Kč. Výdej na obnovu porostu na 1 ha

69 140 Kč.

Zisk a zhodnocení kapitálu

244 360 Kč.

Dalších sedm let musí investor do nově zalesněné části lesa věnovat trochu péče. A to je ochrana proti vysoké trávě a ostruţiní, které stromky dusí a zvěři, která je ohroţuje okusem: za tu dobu investor uhradí cca 75 000 Kč (30 000 materiál + 45 000 práce). Po odečtení vstupních nákladů a veškerých výdajů investor zjistí, ţe maximální zisk z tohoto ha je cca 169 360 Kč. Jedná se o jednorázový příjem, protoţe další příjmy z tohoto lesa jiţ investor mít nebude. Nově zalesněná plocha a její zisk je aţ pro jeho další generace. Jedinou útěchou pro tohoto investora můţe být trţba za prodej vánočních stromků, které v rámci první prořezávky v posledních letech získá. Stromky z hustého porostu jsou však vytáhlé a jejich kvalita nebývá příliš veliká. Z pouhých několika desítek kvalitou odpovídajících stromků lze získat v průměru 3 000 - 5 000 Kč. V 15. - 25. roce věku bude třeba les opět prořezat a vytěţené dřevo lze pouţít jako palivo. O mnoţství dřeva z této prořezávky rozhoduje mnoho činitelů. Odhaduje se, ţe pouţitelného dřeva na palivo můţe být okolo 10 m3, přičemţ cena za 1 m3 se pohybuje od 500 - 1 000 Kč. Tato cena se řídí kvalitou dřeva, kdy za dřevo „listnáčů“ se platí více. Vyuţívají se pouze kmínky s průměrem nad 5 cm. Špičky a klestí (větve) zůstávají v lese, kde se rozkládají a tvoří biomasu.

75

Finanční zisk z obou prořezávek je pro příjemce více – méně symbolický a většinou se pouţívá na úhrady dalších prací s lesem spojených, např.: oprava oplocení, dosadba neujatých stromků, odstraňování padlých stromů po kalamitách, apod. Po této době přichází období velkého a dlouhého klidu.

5.3.2 Zalesnění zemědělské půdy Celosvětovou snahou pro uspokojování potřeb vyspělé civilizace je hledání levných zdrojů energie v dostatečném mnoţství. Trendem posledních let jsou tak zvané obnovitelné zdroje, mezi které patří mimo jiné i lesní porosty. Investorům, kteří chtějí do těchto zdrojů investovat poskytuje Evropská unie dotace na zalesňování zemědělské půdy, která je z důvodu nevhodnosti pro pěstování polních plodin ponechávána ladem. Jsou to například pozemky – svahovité, zamokřené, kamenité, zastíněné a podobně. Investor bude kupovat zemědělskou půdu, která se pohybuje okolo 6 Kč/m2. Na koupi jednoho hektaru vynaloţí 60 000 Kč. Po koupi pozemku se stává vlastníkem zemědělské půdy. Vlastníci takových pozemků mají dvě moţnosti. Pronajímání pozemku. Běţná cena z pronájmu 1 ha se pohybuje okolo 800 Kč za rok. Po odečtení daně z nemovitosti a daně z pronájmu nepřekročí čistý výnos 400 Kč. V porovnání k hodnotě lesa za 100 let pronájmu je zisk pro majitele pozemku cca 40 000 Kč, coţ je s ohledem na časové rozpětí zanedbatelný výnos. Zalesňování zemědělské půdy. V rámci poskytování dotací na zalesňování zemědělské půdy program HRDP (horizontální plán rozvoje venkova) se zvedl zájem vlastníků o zalesňování. V současné době jsou postavena dotační pravidla podle programu HRDP pro rok 2007 -2013 Osa II, opatření 2. zaměřené na udrţitelné vyuţívání lesní půdy; a podobně opatření 2.1 zalesňování zemědělské půdy.

76

5.3.2.1 Náklady na zalesnění zemědělské půdy Základní náklady na zalesnění zemědělské půdy jsou srovnatelné jako náklady při obnově lesa. Rozdílný náklad je pří změně s převodem zemědělské půdy na lesní pozemek. Důleţité potřebné dokumenty: výpis z katastru nemovitostí a mapy - cena cca 2 000 Kč, správní poplatek stavebnímu úřadu 1 000 Kč, vytýčení hranic pozemku cena 12 000 Kč/400 m. Dalším krokem je zalesnění pozemku: pro příklad je opět pouţitá plocha 1 ha, na které bude zastoupeno pět druhů dřevin ve stejné procentické skladbě, jako u zalesnění lesa a to pouţité dřeviny : smrk – 50 % tj. 2 000 ks x cena za ks (7,50 Kč) =

15 000 Kč,

javor – 20 % tj. 1 200 ks x cena za ks (5,10 Kč) =

6 120 Kč,

olše – 10 % tj. 400 ks x cena za ks, (4,60 Kč) =

1 840 Kč,

jasan – 10 % tj. 600 ks x cena za ks (5,30 Kč) =

3 180 Kč

a buk – 10 % tj. 800 ks x cena za ks (7,50 Kč) =

6 000 Kč.

Cena práce za vysázení 1 kusu je 2,50 Kč. Při celkovém počtu 500 ks sazenic x za cenu 1 ks (2,50 Kč) = 12 500 Kč. Na oplocení pozemku se počítá cca 18 000 Kč. Za údrţbu v prvním roce vlastník zaplatí cca 4 500 Kč. V prvním roce budou náklady na zalesnění cca 67 140 Kč (32 140 materiál + 12 500 práce za výsadbu + 18 000 oplocení pozemku + 4 500 údrţba).

5.3.2.2 Dotace na zalesňování zemědělské půdy Dotace jsou stanoveny v EUR a přepočítávají se na Kč kaţdý rok podle kurzu. Vyhlášení příslušného kurzu na daný rok je zveřejněno v prvním úředním věstníku EU v kalendářním roce, za který se platba poskytuje. Pro letošní rok 2012 je kurz 25,505 Kč/EUR. Dotace je 77

vyplácena jako náhrada za předčasnou ukončenou zemědělskou výrobu po dobu 15 let, která začíná rok po uskutečněné výsadbě. Stanovení výše dotace v prvním roce a náhrady na zemědělskou činnost: na jehličnaté stromy je 1 954 €, pro rok 2012 je 49 837 Kč na listnaté stromy je 2 590 €, pro rok 2012 je 66 058 Kč náhrada za předčasné ukončení zemědělské výroby je na kaţdý rok 149 €, pro rok 2012 je 3 800 Kč od druhého roku, aţ po dobu patnácti let. V rámci poskytování dotací na zalesňování zemědělské půdy, program HRDP (horizontální plán rozvoje venkova) se zvedl zájem vlastníků o zalesňování. V současné době jsou postavena dotační pravidla podle programu HRDP pro rok 2007 - 2013 Osa II, opatření 2. zaměřené na udrţitelné vyuţívání lesní půdy, pod opatření 2.1 zalesňování zemědělské půdy. Dotace na dřeviny v prvním roce činí: Při procentu zastoupení na zalesněné ploše 1 ha je u smrku procentem zastoupení 50 % výše dotace

24 919 Kč,

u javoru s procentem zastoupení 20 % výše dotace

13 212 Kč,

u olše s procentem zastoupení 10 % výše dotace

6 606 Kč,

u jasanu s procentem zastoupení 10 % výše dotace

6 606 Kč, a

u buku s procentem zastoupení 10 % výše dotace

6 606 Kč.

Dotace celkem na dřeviny jsou ve výši 57 949 Kč. Příspěvky v dalších letech : Péče o kultury a údrţbu je cca 11 521 Kč Náhrada za předčasně ukončenou zemědělskou půdu cca 3 800 Kč. Příspěvek ve 2 aţ 6 roce - roční částka cca 15 321 Kč. Příspěvek v 7 aţ 16 roce - roční částka cca 3 800 Kč.

78

5.3.2.3 Shrnutí příjmů a výdajů u předpokládaného 1 ha při zalesňování zemědělské půdy I v tomto příkladu se vychází z předpokladu, ţe investor za zemědělskou půdu, která byla převedena na pozemek lesa, uhradil

60 000 Kč.

Celkové náklady na zalesnění zemědělské půdy činí

67 140 Kč.

Dotace na dřeviny je

57 949 Kč.

Náhrada za zemědělskou půdu a péče kultury a údrţbu činí

15 321 Kč.

Zhodnocení kapitálu za 1. rok zalesnění zemědělské půdy činí

- 51 870 Kč.

Celkový příspěvek od 2. aţ do 6. roku bude ve výši

76 605 Kč.

Celkový příspěvek od 7. aţ do 16. roku bude ve výši

38 000 Kč.

Celkové zhodnocení kapitálu po 16. roce je

62 735 Kč.

Investor, který si chce zakoupit zemědělský pozemek na zalesňování půdy, musí počítat s tím, ţe tento pozemek mu nepřinese čtyři roky ţádný zisk, i kdyţ na zalesnění dostane dotace z EU. Jiná situace by byla, pokud by byl vlastníkem zemědělské půdy a nemusel by vkládat základní kapitál. V tom případě by byl jeho zisk v prvním roce cca 24 512 Kč. Od 2. do 16. roku by byl celkový zisk cca 176 000 Kč.

Úsilím kaţdého investora druhu investování je, mít určitou návratnost jiţ během ţívota čím vyšší, tím ţádanější. Z tohoto důvodu se investoři zaměřují na rychle rostoucí dřeviny, které lze pouţít jako biomasu. Investování do lesních porostů má však i svá specifika, která jsou ovlivněna přírodou. Čím delší je časový horizont lesního porostu, tím vzniká větší riziko ohroţení investice. Investor není schopen ovlivnit klimatické podmínky, na kterých je závislá výsledná investice. Závěrem lze říci, ţe porovnáním investování do lesa s jinými formami investic je pro účel zabezpečení se na stáří tou nejméně vhodnou investicí. Návratnost investice přesahuje jeden lidský věk a jak, jiţ bylo poukázáno je to ,,citová investice“ ze které budou těţit další

79

generace. Tohoto příkladu bylo pouţito záměrně pro prokázání investiční varianty, která za účelem zabezpečení vlastního stáří není účelná.

5.4 Nebytové prostory Za nebytové prostory povaţujeme garáţe, skladovací prostory, obchodní prostory a kanceláře. Na trhu nemovitostí je lze zařadit jako další příleţitost investování pro investory. Pro ucelený přehled a moţnost porovnání s jinými objekty investic bude pouţit model dvou investorů, a to jednoho se sídlem v Praze a druhého - opět z Ústí nad Labem. Jako srovnávací objekt byla pouţita v jednom případě garáţ, respektive garáţové stání o rozměrech 15 - 20 m2. Jako obvykle předcházel průzkum realitního trhu v České republice a bylo zjištěno, ţe cena garáţí je zhruba na celém českém území totoţná a pohybuje se v rozmezí od 100 000 Kč do 150 000 Kč v závislosti na jejím vybavení. Druhým porovnávacím objektem je pronájem bytu v Ústí nad Labem.

5.4.1 Investování do garáže v Praze Byla vybrána lokalita v Praze 4 – Michle, kde vznikla nová bytová výstavba, která počítá s celkovou vybaveností, tedy i s odpovídajícím mnoţstvím garáţí. Ne všichni, kteří jiţ investovali do bydlení mohou investovat taky do garáţe, zvláště pokud to jsou mladá manţelství s dětmi a bez aut. Celková situace s parkováním v Praze je velice sloţitá a trvalé ponechávání auta na ulici není právě nejvhodnější. Jak bylo řečeno lze při shodě příznivých okolností investovat do nákupu garáţe, za jiţ zmíněnou cenu a následně garáţ - méně šťastlivým majitelům auta, pronajímat. Odhadované měsíční náklady na údrţbu garáţe činí cca 300 Kč. Zjištěná cena pronájmů je odstupňovaná v rozmezí od 600 Kč do 1 200 Kč v celé republice, a to v závislosti na vybavení (osvětlení, topení a pod.), ale hlavně na poptávce. Ve zmíněné lokalitě Prahy 4 číní nabídka garáţového stání 1 400 Kč měsíčně včetně poplatku. Pokud tento investor bude pronajímat toto garáţové stání nepřetrţitě po dobu devíti let á 1 000 Kč/měs. bez sluţeb, získá z ceny pronájmu 108 000 Kč, coţ odpovídá 12 procentnímu výnosu.

80

5.5 Porovnání pronájmu bytu v Ústí n/Labem a garážových stání v Praze Pro získání stejné výchozí pozice je, jako měřítko porovnání byl pouţit byt za 500 000 Kč a pět garáţových stání á 100 000 Kč/ks. výnos bytu, u kterého činí měsíční pronájem 4 364 Kč, bez sluţeb činí 10,47 %. Za předpokladu nepřetrţitého pronájmu po dobu 12 let je výsledná suma 628 416 Kč výnos z pěti garáţových stání - z pěti měsíčních pronájmů á 1 000 Kč - tedy z 5 000 Kč také bez sluţeb je 12 procentní. Za stejných podmínek 12 letého nepřetrţitého pronájmů je výsledná suma 720 000 Kč. Z porovnání je patrné, ţe při stoprocentní realizaci obou investic je výhodnější investicí garáţové stání. U obou investičních příleţitostí jsou investoři závislí na zájmu poptávajících. V neprospěch pronájmu bytu hovoří i nutnost trvalosti (nepřerušení) nájemného vztahu, protoţe o kaţdý měsíc, po který zůstane byt neobsazený, se předpokládaný výnos sniţuje. Investor garáţových stání, v případě neobsazeného jednoho i více stání, má stále zachovanou alespoň částečnou návratnost. Z uvedených příkladů, ale i obecně lze říci, ţe vše je závislé především na znalostech a schopnostech investora, kdy a kterou investiční příleţitost zvolí. Na dokreslení obou investic je třeba vzít v úvahu i další aspekty, kterými jsou např. stáří objektů a výše nákladů na udrţování jejich provozuschopnosti. I toto hledisko nadhodnocuje praţskou investici.

81

Závěr Napsání diplomové práce je pro kaţdého studenta posledním krokem ke zdolání pomyslného vrcholu. Cestou při postupném naplňování obsahu osnovy jsem se musel seznámit s mnoha novými informacemi, které přispěly i k mému ucelenějšímu pohledu na danou tématiku. V úvodu jsem pouţil tabulku mini průzkumu u 68 osob, avšak v průběhu psaní diplomové práce jsem hovořil nejméně s trojnásobným počtem osob na tuto tématiku, a kdybych zahrnul i jejich odpovědi k těm předem získaným, výsledek by se nijak podstatně nelišil. Hovořil jsem neformálně s lidmi ze svého okolí a neomezovali jsme se jen na pouhé „ano“, „ne“. Poznatky, získané touto cestou i hlubšími znalostmi o celé problematice zabezpečení se na stáří, jsem pouţil k následujícímu shrnutí:

Dědictví minulosti. Konec socialistické vlády v ČR ukončil způsob uplatňování ekonomických principů hospodaření i vztahy mezi občany a státem. Přechod od „musíš k můţeš“ zastihl podstatnou část lidí středního věku nepřipravenou na nové podmínky. Generace pracujících postupně přechází do důchodového věku, ve kterém zjišťuje, jaký je propastný rozdíl mezi původními a současnými poţitky. Mnoho jiţ změnit nemohou, ale u současných důchodců nejde o plošnou chudobu. Stále platí princip přenášení zkušeností z generace na generaci, jinými slovy z rodičů na děti. Jenţe co mladým lidem v oblasti investování mohli rodiče předat, pokud sami tyto zkušenosti neměli? Většina lidí středního věku dnes jiţ chápe, jaké jsou priority při nakládání s financemi, ale chybí jim teoretické, i praktické znalosti. Pojem investování chápou v souvislosti mít hodně peněz a potom podnikat. I tak v období se stále zdůrazňovanou potřebou důchodové reformy si podvědomě uvědomují, ţe v době dostatku je třeba pamatovat i na „horší časy“. Přístup k uplatňování této zásady - tedy -, jak se zabezpečit na stáří, lze vidět ve dvou rovinách:

82

a) Investování do vlastního bydlení Jedná se o nejpočetnější část společnosti, která vyuţívá státem podporovaných forem spoření v návaznosti na bydlení. Těţko dnes najít občana tohoto státu, který by neměl uzavřenou smlouvu stavebního spoření. Přes všechna úsporná opatření je to jistota, ţe v době potřeby jsou dostupné finanční prostředky, zvláště dnes, kdy tento druh spoření nelze vyuţít jinak neţ k vylepšení stávajícího bydlení. Mnoho lidí pochopilo, ţe bydlení v nájemním bytě je pohodlné, bezstarostné a finančně přijatelné, avšak postupně vlivem neregulovaného nájemného, či přechodem do neproduktivního věku bez jiného finančního zázemí, se budou muset velmi uskrovnit, a v neposlední řadě mohou přijít, jak se říká, i o střechu nad hlavou. Současnou prioritou je tzv. bydlení „ve vlastním“. Podle potřeby a prostředí volí lidé mezi bytem nebo rodinným domem. Svým způsobem se jedná o zabezpečení na stáří. Vlastní bydlení je první krok, který osvobozuje od základní starosti a dává pocit bezpečí.

b) Investování pro zabezpečení bezstarostného stáří Ve všech předcházejících kapitolách bylo popsáno proč a jak. Realita je taková, ţe pokud dnes někdo investuje, hledá moţnosti zisku. Vědomí, ţe se tím zároveň zabezpečuje na stáří je druhořadé, i kdyţ v podstatě splňuje smysl tohoto počínání. Bez investování nelze hovořit o případném zisku, ale jako při kaţdé lidské činnosti je třeba počítat i s odvrácenou stranou mince. Změny ve společnosti mohou v dlouhodobém horizontu připravit nejedno překvapení. Je třeba doufat, ţe špatná období válek, katastrof a likvidačních krizí uţ jsou minulostí. Stále více lidí hledí do budoucnosti s optimismem, který je prvním předpokladem investování vůbec. V této souvislosti nelze opomenout poznámku, ţe předchozí úvaha je sice pravdivá, ale pravdou také je, ţe paradoxně špatná období jsou lidmi také vyuţívána k investování. Podobně, jako v jiných oborech lidské činnosti, i zde bude mnoho těch, kteří chtějí a méně těch, kteří to dokáţí. I mezi těmi, kterým se bude dařit budou velké rozdíly: „Vţdyť kde končí hranice investování na stáří a kde začíná podnikání?“

83

Seznam použité literatury GALLINELLI, Frank. What every real estate investor needs to know about cash flow-- and 36 other key financial measures. Fully rev. and expanded. New York: McGraw-Hill, c2009, 285 s. ISBN 9780071603270 (ALK. PAPER). KLEIN, Štěpán a Petra KESSLEROVÁ. Jak prodat nemovitost v době krize. 1. vyd. Praha: Grada, 2009, 106 s. Finance (Grada). ISBN 978-80-247-3200-8 (BROţ.). KRABEC, Jaroslav. Finanční trhy. Vyd. 3. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 147 s. ISBN 978-80-7265-105-4 (Broţ.). MCELROY, Ken. ABC investování do realit: najděte nové možnosti zisku, které jiní investoři nevidí. Hodkovičky [Praha]: Pragma, c2008, 190 s. Poradci bohatého táty. ISBN 978-807349-105-5 (Broţ.). MCELROY, Ken. Mistrovství v investování do realit: naučte se rozpoznat nejžhavější trhy a zajistit si nejlepší obchody v realitách. Vyd. 1. Praha: Incommunity, 2011, 172 s. Poradci bohatého táty. ISBN 978-808-7524-077. POHAN, Jiří, Lubomír SVOBODA, Josef TOPKA, Milan SLAVINGER, Vladimír ZATLOUKAL a František POLÍVKA. Zalesňování zemědělských půd. Nový Rychnov: Česká komora odborných lesních hospodářů, 2008. RADOVÁ, Jarmila. Finanční matematika pro každého: příklady. 2., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2011, 249 s. Finance (Grada). ISBN 978-80-247-3584-9 (Broţ.). SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprav. vyd. Praha: Garda, 2009, 143 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 978-80-247-2388-4 (Broţ.). SYROVÝ, Petr a Tomáš TYL. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha: Grada, 2011, 207 s. Osobní a rodinné finance. ISBN 978-80-247-3813-0 (BROţ.).

84

Internetové zdroje: Daň - Wikipedie. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia

Foundation,

2001-

[cit.

2012-03-29].

Dostupné

z:

http://cs.wikipedia.org/wiki/Da%C5%88 Fincentrum Hypoindex prosinec 2011: Nové rekordy a nejniţší úrokové sazby od roku 2003. HRUŠOVÁ, Monika. Fincentrum Hypoindex prosinec 2011: Nové rekordy a nejnižší úrokové sazby od roku 2003 - Hypoindex.cz [online]. 18.01.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné

z:

http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-prosinec-2011-nove-

rekordy-a-nejnizsi-urokove-sazby-od-roku-2003/ Hypotéka: profi kalkulačka. HYPOTEČNÍ BANKA, a.s., člen FS ČSOB. Profi hypoteční kalkulátor - Hypoteční banka [online]. © 2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/krok-2/#proficalc-result CHRAMECKY a BECVAROVA405. 0304.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ

[online].

12.08.2009,

30.08.2011

[cit.

2012-03-23].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0304.xls KONEČNÁ a DOSTALOVA. 0401.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ [online].

09.07.2009,

09.01.2012

[cit.

2012-03-23].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0401.xls Ministerstvo financí České republiky : Zákon č. 189/2004 Sb. MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. Http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/index.html [online]. © 2005 [cit. 2012-0323]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1031.html Ministerstvo financí České republiky : Zákon č. 190/2004 Sb. MINISTERSTVO FINANCÍ ČR. Http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/index.html [online]. © 2005 [cit. 2012-0323]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html Microsoft PowerPoint - TK ceny nemovitostí. CHRAMECKY3167. Tržní ceny nemovitostí stabilně mírně klesají | ČSÚ [online]. 19.3.2012 [cit. 2012-03-26]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/prezentace_z_tk_trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_ klesaji/$File/csu_tk_ceny_nemovitosti_prezentace.pdf

85

Míra inflace | ČSÚ. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Český statistický úřad | ČSÚ [online]. © 2012,

22.3.

2012

[cit.

2012-03-23].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/mira_inflace Nemovitostní fondy v ČR: Kdyţ tři dělají totéţ, není to totéţ. VIKTORA, Martin. Peníze.cz Půjčky, Kurzy měn, Akcie, Hypotéka, Bydlení, Leasing [online]. 23.08.2010. © 2000 2012 [cit. 2012-04-25]. Dostupné z: www.penize.cz/podilove-fondy/88035-nemovitostnifondy-v-cr-kdyz-tri-delaji-totez-neni-to-totez Obchodní zákoník - Část II. - Hlava 2 - Druţstvo: Zákon č. 190/2004 Sb. IM_CZ.BUSINESS.CENTER.CZ HAVIT, s.r.o. Business.center.cz [online]. AdOcean, © 2003-2011

[cit.

2012-03-23].

Dostupné

z:

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/obchzak/cast2h2.aspx PISOVA a PODHORSKA6253. 0501.xls. In: Česká republika od roku 1989 v číslech | ČSÚ [online].

11.08.2009,

05.08.2011

[cit.

2012-03-23].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/cz/cr_1989_ts/0501.xls PŘEHLED: Kde v Česku vám za práci platí nejvíc. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Http://tn.nova.cz/zpravy/ [online]. (C)2006, 24.1.2012 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://tn.nova.cz/zpravy/vzdelani-a-kariera/prehled-kde-za-praci-plati-nejvic.html Simulace stavebního spoření. FG FORREST - CREATIVE TECHNOLOGIES. Simulace stavebního

spoření

[online].

1996-2003

[cit.

2012-03-29].

Dostupné

z:

https://www.burinka.cz/php/simulace/simulace.php? ŠINDELKA, Vladimír. Víte jak se daní příjmy z pronájmu bytů? - Finance.cz. FINANCE MEDIA A.S. Finance.cz - daně, banky, kalkulačky, spoření, kurzy měn [online]. 13.3.2003 [cit. 2012-03-29]. Dostupné z: http://www.finance.cz/zpravy/finance/29026vite-jak-se-dani-prijmy-z-pronajmu-bytu-/

86

Seznam obrázků, tabulek a grafů

Seznam obrázků: Obr. č. 1: Průměrné ceny stavebních pozemků v okresech v období od 2008 - 2010 ............ 17 Obr. č. 2: Průměrné ceny starších bytů v krajích v letech od 2008 - 2010.............................. 19 Obr. č. 3: Průměrné ceny starších bytů v okresech v období od 2008 - 2010 ......................... 19 Obr. č. 4: Průměrné ceny starších rodinných domů v krajích v období od 2008 - 2010 ......... 21 Obr. č. 5: Průměrná úroková sazba v období od 2003 - 2011 ................................................. 23

87

Seznam tabulek: Tabulka č. 1: Výsledek ankety ................................................................................................ 11 Tabulka č. 2: Pohyb inflace od roku 1989 do 2011 ................................................................ 24 Tabulka č. 3: Vývoj reálného HDP do roku 1996 do roku 2010 ............................................ 25 Tabulka č. 4: Průměrná míra nezaměstnanosti od roku 1993 do roku 2010 ........................... 28 Tabulka č. 5: Meziroční změna průměrné hrubé mzdy zaměstnanců v jednotlivých krajích . 29 Tabulka č. 6: Údaje prodávajícího .......................................................................................... 32 Tabulka č. 7: Údaje za rok 2011 ............................................................................................. 32 Tabulka č. 8: Plány do budoucna ............................................................................................ 33 Tabulka č. 9: Tabulka příjmu domu roku 2011 s výhledem do roku 2012 ............................. 33 Tabulka č. 10: Tabulka výdajů domu roku 2011 s výhledem do roku 2012. ......................... 34 Tabulka č. 11: Celková tabulka příjmů a výdajů domu roku 2011 s výhledem do roku 2012. .. ........................................................................................................................................... 36 Tabulka č. 12: Parametry českých nemovitostních fondů (údaje z roku 2010) ...................... 47 Tabulka č. 13: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 30 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 1-3. .................................................................... 59 Tabulka č. 14: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 27 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 4-6. .................................................................... 59 Tabulka č. 15: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 24 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 7-9 ..................................................................... 60 Tabulka č. 16: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 21 let při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 10-12. ................................................................ 61 Tabulka č. 17: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech do splatnosti hypotečního úvěru. ................................................................................................................... 62 Tabulka č. 18: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech při pouţití optimální hypotéky na 8 let s porovnání po 12 letech .............................................................................. 63

88

Tabulka č. 19: Vypočítaná roční splátka s úrokem a úmorem hypotečního úvěru se splatností 12 let při úrokové sazbě 3,79 % p.a. na roky 1-3 a při úrokové sazbě 3,59 % p.a. na roky 4-12 ........................................................................................................................................... 65 Tabulka č. 20: Jednotlivé roční náklady a příjmy v jednotlivých letech do splatnosti hypotečního úvěru .................................................................................................................... 66

89

Seznam příloh Příloha č. 1: Tabulka hypotečního úvěru se splatností na 30 let rozpočítaná na jednotlivé měsíční splátky. Příloha č. 2: Nabídka prodeje bytu - modelový příklad Ústí nad Labem. Příloha č. 3: Obrázek simulace stavebního spoření na dobu 6 let s pravidelným měsíčním vkladem a následnou napořenou částkou. Příloha č. 4: Nabídka prodeje bytu - modelový příklad Ostrava. Příloha č. 5: Nabídka pronájmu bytu č.1 - modelový příklad Ostrava. Příloha č. 6: Nabídka pronájmu bytu č.2 - modelový příklad Ostrava. Příloha č. 7: Nabídka prodeje garáţe - modelový příklad Praha. Příloha č. 8: Nabídka pronájmu garáţe - modelový příklad Praha.

90

Příloha č. 1 List č. 1

Tabulka hypotečního úvěru se splatností na 30 let rozpočítaná na jednotlivé měsíční splátky.

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek 350 000 Kč

1

1 589 Kč

1 047 Kč

542 Kč

349 458 Kč

2

1 589 Kč

1 045 Kč

544 Kč

348 914 Kč

3

1 589 Kč

1 044 Kč

545 Kč

348 369 Kč

4

1 589 Kč

1 042 Kč

547 Kč

347 821 Kč

5

1 589 Kč

1 041 Kč

549 Kč

347 273 Kč

6

1 589 Kč

1 039 Kč

550 Kč

346 722 Kč

7

1 589 Kč

1 037 Kč

552 Kč

346 170 Kč

8

1 589 Kč

1 036 Kč

554 Kč

345 617 Kč

9

1 589 Kč

1 034 Kč

555 Kč

345 061 Kč

10

1 589 Kč

1 032 Kč

557 Kč

344 504 Kč

11

1 589 Kč

1 031 Kč

559 Kč

343 946 Kč

12

1 589 Kč

1 029 Kč

560 Kč

343 385 Kč

13

1 589 Kč

1 027 Kč

562 Kč

342 823 Kč

sazba

splatnost

3,59%

30

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

14

1 589 Kč

1 026 Kč

564 Kč

342 260 Kč

15

1 589 Kč

1 024 Kč

565 Kč

341 694 Kč

16

1 589 Kč

1 022 Kč

567 Kč

341 127 Kč

17

1 589 Kč

1 021 Kč

569 Kč

340 558 Kč

18

1 589 Kč

1 019 Kč

570 Kč

339 988 Kč

19

1 589 Kč

1 017 Kč

572 Kč

339 416 Kč

20

1 589 Kč

1 015 Kč

574 Kč

338 842 Kč

21

1 589 Kč

1 014 Kč

576 Kč

338 266 Kč

22

1 589 Kč

1 012 Kč

577 Kč

337 689 Kč

23

1 589 Kč

1 010 Kč

579 Kč

337 110 Kč

24

1 589 Kč

1 009 Kč

581 Kč

336 529 Kč

25

1 589 Kč

1 007 Kč

583 Kč

335 947 Kč

26

1 589 Kč

1 005 Kč

584 Kč

335 363 Kč

27

1 589 Kč

1 003 Kč

586 Kč

334 777 Kč

28

1 589 Kč

1 002 Kč

588 Kč

334 189 Kč

29

1 589 Kč

1 000 Kč

590 Kč

333 599 Kč

30

1 589 Kč

998 Kč

591 Kč

333 008 Kč

31

1 589 Kč

996 Kč

593 Kč

332 415 Kč

32

1 589 Kč

994 Kč

595 Kč

331 820 Kč

sazba

splatnost Příloha č. 1 List č. 2

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

33

1 589 Kč

993 Kč

597 Kč

331 224 Kč

Příloha č. 1

34

1 589 Kč

991 Kč

598 Kč

330 625 Kč

List č. 3

35

1 589 Kč

989 Kč

600 Kč

330 025 Kč

36

1 589 Kč

987 Kč

602 Kč

329 423 Kč

37

1 589 Kč

917 Kč

672 Kč

328 819 Kč

38

1 589 Kč

915 Kč

674 Kč

328 214 Kč

39

1 589 Kč

913 Kč

676 Kč

327 606 Kč

40

1 589 Kč

911 Kč

678 Kč

326 997 Kč

41

1 589 Kč

909 Kč

680 Kč

326 386 Kč

42

1 589 Kč

907 Kč

682 Kč

325 773 Kč

43

1 589 Kč

905 Kč

684 Kč

325 159 Kč

44

1 589 Kč

903 Kč

687 Kč

324 542 Kč

45

1 589 Kč

901 Kč

689 Kč

323 924 Kč

46

1 589 Kč

899 Kč

691 Kč

323 303 Kč

47

1 589 Kč

897 Kč

693 Kč

322 681 Kč

48

1 589 Kč

895 Kč

695 Kč

322 057 Kč

49

1 589 Kč

892 Kč

697 Kč

321 432 Kč

50

1 589 Kč

890 Kč

699 Kč

320 804 Kč

51

1 589 Kč

888 Kč

701 Kč

320 174 Kč

3,59%

splatnost

27

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

52

1 589 Kč

886 Kč

703 Kč

319 543 Kč

Příloha č. 1

53

1 589 Kč

884 Kč

705 Kč

318 910 Kč

List č. 4

54

1 589 Kč

882 Kč

707 Kč

318 274 Kč

55

1 589 Kč

880 Kč

709 Kč

317 637 Kč

56

1 589 Kč

878 Kč

712 Kč

316 998 Kč

57

1 589 Kč

876 Kč

714 Kč

316 357 Kč

58

1 589 Kč

873 Kč

716 Kč

315 714 Kč

59

1 589 Kč

871 Kč

718 Kč

315 070 Kč

60

1 589 Kč

869 Kč

720 Kč

314 423 Kč

61

1 589 Kč

867 Kč

722 Kč

313 774 Kč

62

1 589 Kč

865 Kč

724 Kč

313 124 Kč

63

1 589 Kč

863 Kč

727 Kč

312 471 Kč

64

1 589 Kč

861 Kč

729 Kč

311 817 Kč

65

1 589 Kč

858 Kč

731 Kč

311 160 Kč

66

1 589 Kč

856 Kč

733 Kč

310 502 Kč

67

1 589 Kč

854 Kč

735 Kč

309 841 Kč

68

1 589 Kč

852 Kč

738 Kč

309 179 Kč

69

1 589 Kč

850 Kč

740 Kč

308 515 Kč

70

1 589 Kč

847 Kč

742 Kč

307 848 Kč

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

71

1 589 Kč

845 Kč

744 Kč

307 180 Kč

72

1 589 Kč

843 Kč

746 Kč

306 510 Kč

3,59%

24

73

875 Kč

416 Kč

459 Kč

168 434 Kč

Příloha č. 1

74

875 Kč

415 Kč

460 Kč

168 062 Kč

List č. 5

75

875 Kč

413 Kč

462 Kč

167 690 Kč

76

875 Kč

412 Kč

463 Kč

167 316 Kč

77

875 Kč

411 Kč

465 Kč

166 941 Kč

78

875 Kč

409 Kč

466 Kč

166 566 Kč

79

875 Kč

408 Kč

467 Kč

166 189 Kč

80

875 Kč

406 Kč

469 Kč

165 811 Kč

81

875 Kč

405 Kč

470 Kč

165 431 Kč

82

875 Kč

404 Kč

472 Kč

165 051 Kč

83

875 Kč

402 Kč

473 Kč

164 669 Kč

84

875 Kč

401 Kč

474 Kč

164 287 Kč

85

875 Kč

399 Kč

476 Kč

163 903 Kč

86

875 Kč

398 Kč

477 Kč

163 518 Kč

87

875 Kč

397 Kč

479 Kč

163 132 Kč

88

875 Kč

395 Kč

480 Kč

162 745 Kč

89

875 Kč

394 Kč

482 Kč

162 356 Kč

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

90

875 Kč

392 Kč

483 Kč

161 967 Kč

Příloha č. 1

91

875 Kč

391 Kč

484 Kč

161 576 Kč

List č. 6

92

875 Kč

389 Kč

486 Kč

161 184 Kč

93

875 Kč

388 Kč

487 Kč

160 791 Kč

94

875 Kč

386 Kč

489 Kč

160 397 Kč

95

875 Kč

385 Kč

490 Kč

160 002 Kč

96

875 Kč

384 Kč

492 Kč

159 605 Kč

97

875 Kč

382 Kč

493 Kč

159 207 Kč

98

875 Kč

381 Kč

495 Kč

158 808 Kč

99

875 Kč

379 Kč

496 Kč

158 408 Kč

100

875 Kč

378 Kč

498 Kč

158 007 Kč

101

875 Kč

376 Kč

499 Kč

157 604 Kč

102

875 Kč

375 Kč

501 Kč

157 200 Kč

103

875 Kč

373 Kč

502 Kč

156 795 Kč

104

875 Kč

372 Kč

504 Kč

156 389 Kč

105

875 Kč

370 Kč

505 Kč

155 982 Kč

106

875 Kč

369 Kč

507 Kč

155 573 Kč

107

875 Kč

367 Kč

508 Kč

155 163 Kč

108

875 Kč

366 Kč

510 Kč

154 752 Kč

3,59%

21

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

sazba

splatnost

109

875 Kč

306 Kč

569 Kč

154 340 Kč

Příloha č. 1

110

875 Kč

304 Kč

571 Kč

153 926 Kč

List č. 7

111

875 Kč

303 Kč

573 Kč

153 512 Kč

112

875 Kč

301 Kč

574 Kč

153 096 Kč

113

875 Kč

299 Kč

576 Kč

152 678 Kč

114

875 Kč

297 Kč

578 Kč

152 260 Kč

115

875 Kč

296 Kč

580 Kč

151 840 Kč

116

875 Kč

294 Kč

581 Kč

151 419 Kč

117

875 Kč

292 Kč

583 Kč

150 997 Kč

118

875 Kč

290 Kč

585 Kč

150 573 Kč

119

875 Kč

289 Kč

587 Kč

150 148 Kč

120

875 Kč

287 Kč

588 Kč

149 722 Kč

121

875 Kč

285 Kč

590 Kč

149 295 Kč

122

875 Kč

283 Kč

592 Kč

148 866 Kč

123

875 Kč

282 Kč

594 Kč

148 436 Kč

124

875 Kč

280 Kč

595 Kč

148 005 Kč

125

875 Kč

278 Kč

597 Kč

147 573 Kč

126

875 Kč

276 Kč

599 Kč

147 139 Kč

127

875 Kč

275 Kč

601 Kč

146 704 Kč

měsíce

splátka

úrok

úmor

zůstatek

128

875 Kč

273 Kč

603 Kč

146 268 Kč

129

875 Kč

271 Kč

604 Kč

145 830 Kč

130

875 Kč

269 Kč

606 Kč

145 391 Kč

131

875 Kč

267 Kč

608 Kč

144 951 Kč

132

875 Kč

266 Kč

610 Kč

144 509 Kč

133

875 Kč

264 Kč

612 Kč

144 066 Kč

134

875 Kč

262 Kč

613 Kč

143 622 Kč

135

875 Kč

260 Kč

615 Kč

143 176 Kč

136

875 Kč

258 Kč

617 Kč

142 729 Kč

137

875 Kč

256 Kč

619 Kč

142 281 Kč

138

875 Kč

254 Kč

621 Kč

141 831 Kč

139

875 Kč

253 Kč

623 Kč

141 380 Kč

140

875 Kč

251 Kč

625 Kč

140 928 Kč

141

875 Kč

249 Kč

626 Kč

140 474 Kč

142

875 Kč

247 Kč

628 Kč

140 019 Kč

143

875 Kč

245 Kč

630 Kč

139 563 Kč

144

875 Kč

243 Kč

632 Kč

139 105 Kč

92 329 Kč

85 119 Kč

0 Kč

sazba

splatnost Příloha č. 1 List č. 8

454 260 Kč

Příloha č. 2 List č. 1

Nabídka prodeje bytu - modelový příklad Ústí nad Labem

Příloha č. 3 List č. 1

Obrázek simulace stavebního spoření na dobu 6 let s pravidelným měsíčním vkladem a následnou napořenou částkou.

Příloha č. 4 List č. 1

Nabídka prodeje bytu - modelový příklad Ostrava.

Příloha č. 5 List č. 1

Nabídka pronájmu bytu č.1 - modelový příklad Ostrava.

Příloha č. 6 List č. 1

Nabídka pronájmu bytu č.2 - modelový příklad Ostrava.

Příloha č. 7 List č. 1

Nabídka prodeje garáže - modelový příklad Praha.

Příloha č. 8 List č. 1

Nabídka pronájmu garáže - modelový příklad Praha.