Společenství domu č.p. 3253, ulice Názovská, k.ú. Strašnice, Praha 10
ZÁPIS ze shromáždění společenství, které se konalo dne 4.října 2011 od 19 hodin v zasedací místnosti v přízemí budovy České námořní plavby a.s., Počernická 168, 100 00 Praha 10. Shromáždění bylo svoláno pozvánkou z 9.9.2011, kterou podepsali členové výboru p. Belokur a p. Pohanka s programem v pozvánce uvedeným. Úvod, zahájení, změny ve výboru Jednání zahájil p. Branda, přivítal přítomné a na úvod informoval o změně ve složení výboru. Jak známo, dosavadní předsedkyně výboru pí. Dobálová prodala byt v našem společenství a v září se odstěhovala. Tímto přestala být členem společenství a podle stanov tím i pozbyla funkci ve výboru. Na shromáždění vlastníků dne 10.12.2008 byl do funkce náhradníka zvolen JUDr. Jiří Branda, který se podle stanov pozbytím členství dosavadní předsedkyně ve společenství stal stejným dnem členem výboru. Na schůzi výboru dne 26.9.2011 byl p. Branda zvolen předsedou výboru. Dále informoval, že pí. Dobálová předala svoji funkci, respektive doklady /5 šanonů/ teprve včera, 3.října, takže měl omezený čas na přípravu a získání všech informací pro dnešní jednání. Účast a zápis ze schůze Předsedající poté požádal p. Pohanku, aby informoval o účasti vlastníků na shromáždění. Podle stavu k zahájení schůze reprezentovali přítomní vlastníci včetně plných mocí 257 796 hlasů, což činí 65,9% všech podílů, takže shromáždění se stalo plně usnášeníschopným k jednání a přijímání rozhodnutí. Po přepočítání, započtení hlasů vlastníků, kteří se dostavili až po zahájení schůze, bylo zjištěno, že bylo přítomno 22 osob, z toho 20 vlastníků a dva zástupci s plnými mocemi. Osobně a udělením plné moci tak bylo přítomno 39 vlastníků z 59, tj. 66%, kteří disponovali celkem 72% všech hlasů ve společenství. Výbor touto cestou děkuje těmto odpovědným vlastníkům: Novák, Fabík, Riesová, Leblová, Patočková, Exeter Group, Suchánek, Skochová, Evansová, Drozenová, Feller, Homola, Hrubý, Klusák, Kobylák, Rydlandová, Wilsonová a Treinvest s.r.o, kteří udělili na jednání plné moci jiným a tím umožnili zdárný průběh schůze. Předsedající požádal p. Belokura, aby zapisoval průběh schůze, podle stanov podepisuje zápis předsedající a zapisovatel.
Průběh jednání shromáždění: Kontrola úkolů z minulého shromáždění Informace o činnosti výboru za uplynulý rok P. Branda požádal p. Pohanku, aby provedl kontrolu úkolů z minulého shromáždění a informoval o činnosti výboru za minulé období, což jsou prvé dva body programu. P. Pohanka informoval velmi stručně o některých pracích provedených v domě /malování, nouzové osvětlení, kamerový systém/ a o úkolech, které nebyly splněny, jako např. změna podélného parkování, získání příslušných
povolení a pronájem vlastníkům, kde nebylo dosaženo žádného pokroku. Nebylo dalších dotazů z pléna, a proto bylo jednání o těchto dvou bodech ukončeno.
Vyúčtování záloh za rok 2010 Předsedající předal přítomným Zprávu o činnosti společenství za rok 2010 ze 30.9.2011, zpracovanou správcovskou firmou Pragostav. Tato zpráva o 8 listech obsahuje přehled o souhrnných ekonomických skutečnostech k 31.12.1010, přehled o provedených revizích a přehled o souhrnné fakturaci dodávek za teplo, teplou vodu od dodavatelů, což jsou v hospodaření společenství ty největší položky. Dále obsahuje údaje o dluzích a přeplatcích z vyúčtování záloh za každý byt, nebytový prostor a garáž, pojistné události, stav fondu oprav /DZ dlouhodobé zálohy/, položkové čerpání účtu „náklady na dům“, položkové čerpání „fondu oprav“ /DZ/ a na závěr porovnání záloh zaplacených vlastníky se skutečnými náklady za rok 2010 za celý dům. K tomuto bodu byla vedena z pléna diskuse, /p. Štrégl, Šťastný a další/ která se soustředila na to, proč a které konkrétní položky byly čerpány v rámci „fondu oprav“, ačkoliv mohly být čerpány z „nákladů na dům“ a byly vznášeny pochybnosti o tom, zda jde o správné zaúčtování. Vznikla otázka, kam byly zaúčtovány obě dvě platby od pojišťovny jako náhrady u dvou pojistných událostí. P. Branda to projedná s účetními Pragostavu a bude informovat na příštím shromáždění. Předsedající další projednávání ukončil s tím, že jde o účetní záležitost, kde lze spoléhat na odborné zkušenosti Pragostavu se správou více než 8 000 bytů. Pokud by teoreticky nějaký problém vznikl, je na správci, aby provedené zaúčtování nákladů vůči kontrolním orgánům obhájil.
Změna výše záloh za služby a dodávky u bytů, nebytových prostor a garáží od 1.1.2012 V návaznosti na předchozí bod přistoupil předsedající k projednání změn ve výši záloh od 1.1.2012, které si vyžadují urychlené řešení. P. Pohanka upozornil, že tento bod nebyl uveden na pozvánkách, proto dal předsedající hlasovat, aby tento bod byl do programu doplněn, což bylo přítomnými schváleno. P. Branda detailně rozebral hlavní 3 důvody, proč je zcela nutné tuto změnu provést. První důvod spočívá v tom, že jediný a doposud platný je tzv.“ Evidenční list pro výpočet záloh“ od původního správce fy BP Servis z r. 2004, který vykazuje řadu nedostatků. Např. obsahuje položku „teplo“, ačkoliv mělo být rozlišeno a samostatně zálohováno na „teplo pro vytápění“, „ teplá voda vodné, stočné“ a „teplá voda ohřev vody“, atd. Za druhé, za celou dobu správy BP Servisu nebyla ani jednou provedena úprava záloh tak, aby se do nich promítly skutečné náklady vznikající v každé jednotce. V důsledku toho se stále opakuje situace, že někteří vlastníci léta platí nižší zálohy, než jsou skutečně spotřebované náklady v jednotce a jiní naopak vysokými zálohami a nižší spotřebou po celý rok financují ostatní. Tento stav se napravuje až vyúčtováním záloh v dubnu následujícího roku a na ně navazujícími vratkami přeplatků a vyrovnáním sald nedoplatků. Jde tedy o zreálnění záloh vůči skutečným nákladům v každé jednotce. Za třetí, došlo ke spotřebování celé rezervy v zálohách, která byla v roce 2004 vytvořena. Je nesporné, že fa BP Servis první výši záloh vysoce nadsadila, aby měla v dalších letech pohodlí.
Jedinou zátěží BP Servisu bylo, že v prvém roce musel poukazovat zpět mnohasettisícové vratky. Postupně se však růstem cen hlavně energií, DPH, atd. rozdíl snižoval a v roce 2010 už dosáhl kladný rozdíl za celé společenství pouhých 86 tisíc Kč. Lze předpokládat, že v probíhajícím roce 2011 již zálohy nemusí celkově pokrýt náklady. Z tohoto důvodu je zvýšení záloh na rok 2012 neodvratné. Po konzultaci s Pragostavem, který spravuje více než 180 společenství, se doporučuje provést úpravu jednotlivých položek diferencovaně podle toho, jaké zvýšení nákladů lze kde v roce 2012 čekat. Proto předsedající navrhl následující úpravy, doporučené správcovskou firmou: Náklady na dům – skutečnost 2010 + 10%, pojištění domu - skutečnost 2010 + 1%, teplo na vytápění, teplá voda vodné, stočné, teplá voda ohřev vody, studená voda, elektrická energie společné prostory – skutečnost 2010 + 15%. U těchto 5 položek je 15% zvýšení nutné z toho důvodu, že do většiny z nich se promítne parlamentem schválené zvýšení DPH od r. 2012 o 4%. U zbývajících položek domovní odpad, užívání a revize výtahů a úklid společných prostor bylo navrženo zvýšení záloh skutečnost 2010 + 5%. Po delší diskusi bylo hlasováno o návrhu na úpravy jak výše uvedeno, návrh byl schválen, zdržel se pouze p. Pelinka. Dále bylo pokračováno v jednání o další položce, a to o příspěvku do fondu oprav, účetně dlouhodobé zálohy /DZ/. Ta se od předchozích záloh liší tím, že se vlastníkům nevrací, nezúčtovává a čerpá se výdaji na opravy. Jde o částku, kterou jsme akumulovali od počátku společenství, část v minulosti utratili a ke dni shromáždění dosahuje její výše 647 000,- Kč. V současné době činí výše zálohy cca 3 Kč. měsíčně na 1M2 plochy bytu. P. Branda informoval, že pokud jde o opravy, zůstává jako objemem největší položka nedořešený nátěr zábradlí na balkonech, což si vyžádá náklad cca 300 000,- Kč. S ohledem na to, že výběr dodavatele nebyl doposud schválen a s pracemi ve větším rozsahu bude možno počítat až příští rok, je zatím ve fondu dostatek prostředků a každý měsíc je doplňován z příspěvků každé jednotky. Doporučil, aby bylo zváženo zvýšení záloh o 1-2 Kč měsíčně na 1M2 bytu, protože odstranění následků případných dalších havárií či vzniklých závad může být v dnešní době reprezentovat desítky tisíc korun. O tomto zvýšení zálohy do fondu oprav bylo hlasováno, většina byla proti, takže výše tohoto příspěvku na rok 2012 se nemění. P. Branda informoval, že Pragostav podle dosavadní praxe zpracuje výpočty nových záloh do konce listopadu a připraví je k rozesílání vlastníkům počínaje prvním týdnem prosince. Výbor společenství bude v tomto nápomocen a pomůže zajistit, aby všichni vlastníci obdrželi rozpisy záloh včas, aby mohli včas změnit trvalé příkazy k úhradě v bankách, kterými je v současné době placena většina záloh. Doplňovací volby do výboru společenství P. Branda upřesnil, že jde o volby náhradníků výboru pro případ, že by některý z dosavadních členů výboru rezignoval, ukončil členství ve společenství prodejem bytu, atd., aby byl výbor automaticky doplněn a mohl bez problémů plnit úkoly. Jako prvého navrhl p. Pavla Fabíka, který byl přítomen jen krátce, ale udělil plnou moc, na které vyslovil písemně souhlas s přijetím této funkce. Všichni přítomní byli pro. Dále byl jako druhý náhradník navržen přítomný Ing. Oldřich Vávra, který s kandidaturou souhlasil a byl do této funkce rovněž jednomyslně zvolen. Různé: Výběr dodavatele oprav a nátěru zábradlí na balkonech
P. Branda informoval, že provedení nátěru se stává stále akutnějším, protože část zábradlí je již napadena korozí, takže nejde jen o nátěr, ale i o opravy, což si s časem bude vyžadovat stále vyšší náklady. Tyto práce byly schváleny již na shromáždění v loňském roce, avšak dodavatel nemohl být vybrán, protože shromáždění nebyly předloženy žádné nabídky, aby mohly být posouzeny a rozhodnuto o dodavateli. Výbor požádal Pragostav o zajištění nabídek od firem a tyto nabídky z poloviny loňského roku byly kolovány přítomným, aby se mohli seznámit s jejich celým obsahem a nabídnutými cenami. Konkrétně šlo o nabídky Luboš Drbohlav – výškové práce, Marcela Honsová – stavební práce / přítomný člen společenství Ing. Otakar Hons sdělil, že jde o shodu jmen a k této firmě nemá žádný vztah/ a Výškové práce Tomáš Grygar. P. Branda informoval, že z důvodu krátké přípravy na toto shromáždění ještě požádal Pragostav, aby zajistil nabídku od firmy Augur – kovo, která zábradlí vyrobila a opatřila původním nátěrem, avšak do dnešního dne nabídka nedošla. K tomuto bodu proběhla diskuse, jejímž převažujícím názorem bylo následující. Předložené nabídky nebyly shledány za dostatečné. Rozdíly v nabídkách, pokud jde o cenu, jsou tak malé, že lze obtížně posoudit, která nabídka je výhodnější. Dodavatelé jsou živnostníci, neplátci DPH, takže jsou pochyby, zda by tuto zakázku zvládli. Pouze jediný poskytl záruční lhůtu jeden rok, což bylo i tak shledáno za nedostatečné. Byl přednesen i názor, že by bylo nejlepší nechat zábradlí žárově pozinkovat, což by zřejmě bylo podstatně dražší, takže nabídka nebude vyžádána. Firma Augur – kovo neodvedla kvalitní dodávku, jinak bychom neměli problémy s korozí, a proto by neměla být dodavatelem. Z výše uvedených důvodů byl všemi přítomnými odhlasován následující závěr: Výboru je uloženo, aby zajistil další 3 nabídky s tím, že dodavatelé musí poskytnout minimální záruku v trvání 3 roků. Jako limitní se stanovuje cena 300 000,- Kč, maximálně + 10%. Výbor zajistí informování vlastníků o získaných nabídkách mailem, aby se k jejich podmínkám vyjádřili. Pokud bude všeobecná shoda o tom, komu tyto práce svěřit, bude výbor moci smlouvu uzavřít, jinak budou nové nabídky předloženy k novému posouzení a rozhodnutí na dalším shromáždění v červnu příštího roku. Parkování na silnici podél domu jižním směrem P. Branda informoval, že předchozí výbor zajistil umístění geodetických značek ohraničujících naše pozemky, abychom měli jistotu, kam v reálu naše pozemky dosahují. Bylo to i v souvislosti s výkopovými pracemi pro kabely, kde se nás nikdo neptal, a nebylo zřejmé, zda zasahují do našeho pozemku. Z umístění značek vyplynulo, že jižním směrem je náš pouze chodník, celý pozemek vozovky patří sousednímu společenství. Z tohoto důvodu nemůžeme do parkování či umístění dopravních značek nijak zasahovat. Náš je pozemek, kde se nachází „podélné stání“, kde bude výbor pokračovat v plnění úkolů, které uložilo shromáždění na schůzi v loňském roce. Neutěšený stav parčíku podél hřbitovní zdi k tramvaji Již na minulém shromáždění byli vlastníci informováni, že tento pozemek byl prodán soukromému vlastníku. Až do jara letošního roku se městská část o tento pozemek starala, byla sekána tráva, zajištěn úklid atd. Od té doby je park v neutěšeném stavu, nesekaný, neuklizený, plný odpadků. Navíc byly demontovány odpadkové koše a lavičky. Můžeme se domnívat, že městská část až dodatečně zjistila, že se stará o cizí pozemek nebo vlastník přestal náklady údržby platit. Pokud mezi vlastníkem a městskou částí vznikl konflikt, nelze vyloučit ani to, že by vlastník pozemek oplotil, pak bychom museli chodit k tramvaji mezi věžáky. S touto situací můžeme obtížně něco dělat, můžeme se dotázat na m.č. Prahy 10, eventuelně si v katastru pořídit nabývací dokumenty a začít prověřovat, zda byl prodej vůbec v souladu s předpisy
o hospodaření s majetkem. V každém případě je prodej tohoto pozemku do soukromých rukou pro nás velmi nepříznivý signál. Žádný soukromník by ho nekupoval, kdyby nevěděl o tom, že se může v budoucnu stát stavebním, navíc s dobrou adresou přímo na Vinohradské. Můžeme se dočkat toho, že tam bude stát další stavba se všemi důsledky a že o průchod k tramvaji přes tento pozemek zcela přijdeme. Pozemek státu sousedící s naším pozemkem na jižní straně a zdí hřbitova Shromáždění vlastníků se v minulém roce tímto pozemkem zabývalo, avšak vlastníci neměli k dispozici žádnou dokumentaci, ze které by jasně vyplýval současný stav. Proto byl přítomným kolován plánek z katastru a dále výkres, kde je zachycen reálný stav zeleně a chodníků na jižní straně domu s hranicemi pozemků. Z dokumentace plyne, že náš pozemek č.1292/116 má nelogický tvar, jižní hranice se přímo dotýká západního rohu budovy G3 tak, že část balkonů na této straně se dokonce nachází nad pozemkem státu. Pozemek státu č.1294/5 má plochu více než 2 000 M2, jde tedy o velký pozemek, který má navíc i širokou možnost vstupu či vjezdu přímo z Názovské. Pokud by tento pozemek získal soukromý vlastník, ztratili bychom zcela kontrolu nad tím, co se bude dít na tomto pozemku přímo před našimi okny. Pokud by nebyla zeleň zachována, a kdyby se i jen část změnila např. na parkoviště, zajisté by to negativně ovlivnilo i hodnotu bytů, do kterých jsme nemálo investovali. P. Branda navrhl, abychom se znovu zabývali možností odkoupit od státu alespoň část tohoto pozemku, která by kopírovala existující chodník na jižní straně před oběma našimi budovami, eventuelně jako další varianta až ke zdi hřbitova. Jedině tak budeme mít trvalou jistotu, že zůstane klidovou zelenou plochou. Z pléna bylo navrženo zajistit si k tomuto pozemku předkupní právo. To lze obtížně zajistit, protože část pozemku, o který máme zájem, není vyčleněna a lze si obtížně představit, že by to stát jen kvůli předkupnímu právu udělal. Navíc by muselo být předkupní právo zřízeno samostatně vůči každému budoucímu spoluvlastníku pozemku atd. Z diskuse vyplynul závěr, že přítomní vlastníci mají zájem o odkoupení části pozemku státu. Výbor byl pověřen, aby odkup projednal na Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a podal žádost o nabídku státu ve dvou zmiňovaných variantách, a aby v případě potřeby kontrahoval geodetickou firmu, která by zaměřila a vyčíslila přesnou plochu, o kterou máme zájem jako součást této žádosti. Pokud bychom cenovou nabídku získali, bude rozhodování o ní předmětem řádné schůze v příštím roce, pokud by si to okolnosti vyžádaly, svolal by výbor k této věci mimořádné shromáždění. Závady, opravy a preventivní práce P. Branda informoval o konkrétních problémech domu, které je třeba v nejbližší době řešit, kde jde o korunově o menší náklady. Ucpání filtrů na čerpadle teplé vody na G3 letos způsobilo zničení čerpadla, těchto filtrů je několik, nebyly doposud čištěny nebo vyměněny, nutno provést jako prevenci. Je třeba opravit žaluzie větrání do garáží, opravit malbu v chodbě suterénu, malbu v přízemí u výtahů G3 a instalovat kovové rohy, aby se malba ochránila, opravit a vyčistit 2 kanálky na odvod dešťové vody na sjezdu do garáže a vyřešit zakrytí prostoru vedle schodů mezi oběma budovami, kam jsou házeny odpadky. Usnesení: Shromáždění bere na vědomí zprávu o činnosti společenství za rok 2010 Shromáždění schvaluje návrh na změnu výše záloh na služby a dodávky, tak jak je v detailech
uvedeno v textu o projednání tohoto bodu, výše příspěvku na dlouhodobé zálohy se nemění Shromáždění volí jako prvního náhradníka výboru Pavla Fabíka a jako druhého náhradníka Ing. Oldřicha Vávru Shromáždění ukládá výboru zajistit další 3 nabídky na opravy a nátěry zábradlí a postupovat podle přijatých závěrů Shromáždění pověřuje výbor, aby podal na Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových žádost o nabídku na odkup části pozemku č. 1294/5 ve dvou variantách, podloženou geodetickým plánem a výměrami v M2 Shromáždění souhlasí s projednanými opravami, odstraněním závad a preventivními pracemi
V Praze dne 17.října 2011
Dr. Jiří Branda předseda výboru
Ing. Dmitriy Belokur zapisovatel
