'Y{
/ Y ^'!ir"i', *'- .ri,
ZNIALECKYPOSUDEK ifslo 5711167 l20ll o c,endnemovitosti- rodinndhodomu c.p 2Ctls pozemkya piisluienstvim,katastr6lniuzemi DiviSovu BeneSova. obecDivisov.Stiedoieskvkrai.
Obiednavatelnosudku.
Erekutorskyuiad pro Prahu2 Piemyslovska 2:i16ll1 13000 Praha3 - Vinohradv
@ Z a u c e l e r r r ; z j i 5 t E n i c e n Y n e m o v i t o s t i d l e U s n e s e n i Erekutorskehor-riadupro Prahu2, c.j 082 EX 459103-17 ke dni ocen€ni. Posudekvvpracoval.
Ing. JanJirdir,znalecKrajskehosouduv Praze Pod Skolou438.257.11Tvnecna Sazavou
Datunrrke kter6mu ie provedenoocendni:
16.7.2011
Datunr mistniho Setieni.
l6 7 2011
Pouiity oceilovacipiednis:
Zakon c. 15ll1997Sb.,o oceiovanimajetkuve zn€niz6konad t2112000Sb. i1 23712004Sb . c 257nA04 Sb a vyhl65ky Ministerstvafinanci Ceske republiky d. 312005Sb ve zneni vyhla5kyi, 45612008Sb , vyhtrd5ky d. 46012009Sb a vyhl65k1'' a 364t2010Sb
Posudekvypracovfn:
- ve dvou vyhotovenich - vyhotoveniobs,ahuje 8 tistrivcetnepiiloh - vyhotovenid. 1 pro objednavatele - vyhotovenid. ll pro potieby znalce
@
1
V Ty'nr;inadSazavoul6.srpna20lI
A. N6lez 1. Znaleckyukol Je stanovit obvyklou cenu nemovitosti,ohledne ktere byl nairzenvykon rozhodnutiprodejem - usneseni Exekutorskeho nemovitosti uiadupro Prahu2 d.j.082E,X459103-17 zedne18.4.2011. Jednase o ocendninemovitostizapsanychna zapsanychna LV a. 276, vedenemu Katastralniho uiadu Stiedodeskykraj, katastralnipracoviStdElene5ov,pro obec DiviSov a k.u. DiviSov u plochaa nfrdvoii)a objektubydleni Beneirtva,tj. pozemkuparc.d. 123o vymdie t20 m2(zastavEna p a r c .d . 1 2 3 k e d n i 1 6 i ' 2 0 11 . D i v i 5 o vE p . 2 0 l n a p a r c e l e K dandmudatu plati ocef,ovacipiedpisyzikon c. l5l/1997 Sb. o oceiov6ni majetkuve zndni zakonirE. 121/2000Sb., d. 23712004Sb., a. 257lil.O}4Sb. a vyhldSkaMinisterstvafinanci Ceske republiky(,.312008Sb, ve zn6nivyhlaSkyi 456/i!008Sb, vyhlaskyc.46012009 Sb.avyhla5kyd Sb. 36412010 2. Informace o nemovitosti Divi5ov: Nazevnemovitosti.Rodinnydrim 201 Adresilnemovitosti:Bene5ovsk6 257 26 Divi5ov Stiedodesky Kraj Bene5ov Okres DiviSov Obec Katastr6lniuzem|. DiviSovu Bene5ova l 502 Pocetobyvatel: 3. Prohlidka a zamdieninemovitosti Prvni mistni Setieni bylo svolano na den 21.-52011, kd)' pozvanka byla zaslanana adresu 42, 507 32 Kopidlno, odkud se vrdrtilas uvedeni.2e se adresdtodstehovalNasledne Slavhostrce byla rrovapozv6nkana den 16 7 201I zaslananaradresunemovitosti,kdy se nevratilaa mistni seuskutednilo. Setienri l. Piitomni mistnimuSetienibyli Prohlidkaa zam6ieninemovitostibylo provedenodne 16.7.201 paniHelenaBlaZekovaa znalec. 4. Podkladvpro vypracov{ni nosudku
1 . 1 . rVypis z katastrunemovitostiKatastr6lniho[riadupro Stiedodeskykraj, KP Bene5ovze dne L ,V 2 7 6 ,k u D i v i 3 o vu B e n e i o v i t . 18.3.2011 1 l 2 Kopie katastr6lnimapy. l 1 3 Realitniservery(napi. www.sreality.cz) 1 . 1 . 4 Usnesenio dedictvipo panuOtakaruVokacovize dne 19. zaii 1960pod d j D 269160. 1 1 6 Prohlidka, zamlieni nemovitosti a mistni iletieni bylo provedenodne 16 7 201I Piitomni a znalec.Pii Setienibyly sddlenypiitomnou mistnimu Setienibyli pani HelenaBla2ekc,va potiebndudaje pro zpracovdniposudku
- 3 5. Vlastnick6a evidentni ridaie Vlastnictvi HelenaBlaZekova Omezenivlastnickehopr{va VEcnebiemenouZiv6nia poZivanipro pani HelenuVok6covouna pozemekparcelaE. 123a stavba D i v i S o vd . p 2 0 1 Dale na oceiovandnemovitostibyla naiizenaerekuce (29 EXE -47212010I I ) a vydan erekudni 1,/z piikaz k prodeji nemovitostina spoluvlastnickypodil pro Vokad Otakar (EX-459120A3-7), 16, 082 EX-45912003exekucni piikaz k prodeji nemovitosti (082 EX-23912002I 5, 131 EXpr6vo pro pr6vo zastavni smluvni Alzvo lnvest s. r. o.. zastavni exekutorskd(131 13912010-59), Ex-43912010-19),zastavni pr6vo soudcovske (28-765/2001-7),zastavni pravo z rozhodnuti piedkupniprravopro Alzvo Invests. r. o., uzavienismlouvy spr6vnihoorganupro FU v BeneSovE, o provedenidraZbynedobrovolnd. 6. Celkovy popis nemovitosti PiedmetemocenEnije samostatndstoiici rodinrry drim v DiviSovdd.p obecDivi5ov, Stiedoceskfkraj. Bene5ova, Rodinn.i dfrm i.n. 17 k.u stojicirodinnydrim bez pod,krovivDivi5ove c.p. 17,ulice Bene5ovsk6. Jednase o samostatn6 DiviSovu Bene5ova,obecDivi5ov. Stiedoceskfkrai. Dispozice: 1 PP - sklipek spojeniis kuchyni. i.NP - tv'oii chodba,dva pokoje,zachod,Spajz,kou'pelna je (pier,'aZn€ zddne konstrukce kamennd)o tlou5t'cecca 0,85 m. Zitklady jsou Rodinny drim kamerrndbezizolace.Stropyjsou s rovnym podhledem.Stiechaje sedlova,krov dfevdnys krytinou z ta5ekBRAMAC (novd poloZena) Klempiiske konstrukcejsou z pozinkovandhoplechu (Llaby a svody) Vnitirr:i omitky j sou v6penne Stukove,tbsadni omitky jsou vdpennd.C6st soklu je obloZena kabiincemStitov6stdnado ulice. Schodysklepajr;ou betonove.Pouzev koupelnEjsou keramicke obklady Dveie jsou plne a prosklend.Okna jsor.rdieven6 dvojita Povrchy podlah v obynych mistnostechjsou s kryinou PVC, ostatni mistnorstimaji krginu z dlalby Schody Vylapdni je je svdtelnda motorova.V ustiednina tuh6 paliva,kdy kotelje umistenv koupelne.Elektroinstalace dome je rozvod studend a teple vody, ohiev rrody v elektrickdm bojleru. Odkanalrzovanije provedeno.Koupelnaje vybavenavanoua umyvadlem.WC je splachovaci. Piistup do domu Je ze dvora do chodby,r chodblyje samostatnivstup do poko.iri.WC, Spajzua koupelny spojene s kuchyni. Koupelna s kuchyrri je v jedne mistnosti, kde se nachazrvana, umyvadlo,kotel k ustiednimutopeni na tuha paliva, spor6ka skrinka slouZicik vaieni s pultem. D6le tato mistnostje piistupna z chodby a jednoho pokoje, z tdto mistnostije dale piistup do sklipku, ktery se nevyuliva. Piesnti stifi nemovitosti nebylo dohledano,mistni lide datuji konec devaten6ctehostoleti, na stavebnimuiadd se dle sddleninenachazik danenemovitostiZ6dn6dokumentace. Uvniti nemovitostise nachazejiodpadky,kterejsou zde ve vEtsivrstv6, nemovitostje dlouhodobe neudrZovina. Vedlei5istavba - kolna Jedn6se o vedlej5i stavbu- kolnu kolmo navazuJicina rodinny d&m, ktera byla postavenacca v roce 1960.VedlejSistavbaslouZik uskladndnimateriilu, kolna dle sddlenipii mistnim Setienije podsklepenaSklep pii mistnim ietieni nLebylpiistupena dle sd6lenislouZik uskladneni d6stednd uhli
-4Objekt je zddnekonstrukce,zakladyjsou bez izolace.Stiechaie pultova, krov dier,'enj s krvtinou plechu.Klempiiskekonstrukcejsou z pozinkovandho z pozinkovan6ho plechu(Zlaba svodl. Vnitini a vnejii omitky jsou vapenne.Vrata palubkova,oknajsou jednoduchi.Povrchypodlahjsou betonove. Venkovni upravv Kovova vrata s vr6tky, piipojka vody, kanalizacr:a elektiina. K rodinnemudomu je vyvedena piipojka plynu Zpevndn6plochanadvoiije z dlalby, pied domemje piedsazenyschod Pozemky Na pozemkuparc.a. 123,k.u. Divi5ovu Bene5ova, obecDivi5ovse nachazirodinnydim d.p.201 pozemek nedaleko centraobce Jednase Na nernovitosti tj na rodinndmdomu c.p. 201 a pozemkuparc.d. 123,k.[. Divi5ovu BeneSova dle pro pani polivani z katastru nemovitosti vazne Helenu Vokadovou v6cne a biemenouZiv6ni vypisu dfivod.,zemiela".Pfi mistnim Setienibylo Pozv6nkanamistni Setienise vratila zpoznatnkou- jin_y" pani pani Helenou BlaZekovou, 2e Helena Vokiicova zemiela(nebylo cloloZenoZirdnynr sddleno dokladem).V usnesenio dddictvi, kterym bylo vt:cnd biemeno zitzeno,nebyl Ladny identifikftor osoby.,na zakladektereho by mohl exekutorski uiad danou z6leZitostoveiit. Na zdkladd vy5e uiadd se vecne biemeno neoceiuje (tj uvedenychskutecnostia projedndni na exekutor-skdm neuvaZujese).
- 5 -
B. Posudek Obvyklf cenanemovitosti a) Postupvocefiov{nf Ve smysluz6konad. 151il997 Sb..o oceiovhnimaietkua o zmdndndkterychzakonti,se pro pii prodejichstejneho. ucely tohoto zakona,,obvykloucenou'"rozumi cena,kter6by byla dosaZena piipadne podobndhomajetku nebo pii poskytor,'anistejne nebo obdobne sluZby v obvyklem obchodnimstyku v tuzemskuke dni oceneni.Piitom se zvaZuji v5echnyokolnosti,kterd maji na cenu vliv, av5akdo jeji vyie se nepromitajivlivy mimoiddnychokolnostitrhu, osobnichpomdru prod6vajicihonebo kupujicihoani vliv zvla5tniobliby Mimoiiidnymi okolnostmitrhu se rozumdji napiiklad stav tisn6 prodavajiciho nebo kupujiciho, d&sledky piirodnich di jinych kalamit rodinndnebojine osobni vztahy mezi Osobnimipomdry se rozumeji zejmdnavztahv m;ajetkovrS, prod6v'ajicima kupujicim. Zvld5tni oblibou se ro.zumizvl65tni hodnotapiikladanarmajetku nebo sluZbdvyplyvajici z osobnihovztahuk nirn Trlni hodnotaje definovanajako odhadovanacastka,za kterou by mel byt majeteksmdndnk datu ocendni mezi dobrovolnym prodavajicim a dobrovolnym kupujicim pfi transakci mezi samostatnymia nezavislymipartnerypo patiidndmpruzkumu trhu, ve kterd by obd,stranyjednaly infornrovanE,rozumnda bez n6tlaku Z vyle uvedenychdefrnicvyplyva, Le definic,eobvykle ceny se vecneshodujes definicitrLni hodnoty. V Ceskerepubliceneni Zidnou pravni normc)ustanovenpostupa metodikav''ipoctuobvvkle v zakon€i I 5 I /1997 Sb ceny,.jejiLdefiniceje obsaZena Pro stanovenitrZnichhodnot se pii ocefiovanimajetku vychazi zetii zikladnich obecnEuznavanych piistupri(kterejsou definov6nymezindrodnirni oce[ovacimistandardyIVSC) 5 nakladovy :\ vynosovY 5r porovnavaci. a) Nikladovy piistup Tento piistup pouLivit koncepci reprodukcnichobstaravacichniikladri na stanovenihodnoty. Oceneni n6kladovou metodou je urceno hod,notouvloZenelidske prace, matterialua tvfirdi energie, nezbynd pro vybudov6ni popf poiizeni obdobnych aktivit v soucasnych ekonomickychpodmink6cha za soucasnehostavu dandhoodv€tvi Tato metcldapiedstavuje nakladyspojenes piimou reprodukcimajetku neboniiklady spojenes nahrazenirnoceiovaneho N6klady majetku,zohlediujefunkdninedostateka ekonomickourespektivemoralnizaostalost. na poiizeninovdhomajetkujsou nakladyspojends poiizenim majetkuse stejnouvyuZitelnosti pii soudasnych cenich. !_ecnanodnotanemov V' piipadE nemovitosti se zjiSt'uji naklady nutne na vystavbu nemovitostistejne velikosti, stejnehotypu a se stejnymitechnickymia uiiitnymi pararnetryjako oceiovananemovitostr vlivem st6ii a technickehostavu cenovdurovni ke dni ocendnisniZendo opotiebenizprisobend nemovitosti.K takto zjiStenev6cn6hodnotdstilvebse piipoditilit hodnotapozernkri,zjiStdnana zakladdporovnatelnych prodej&
-6.-
r,) Vynosovf pfistup V),nosovy piistup je zalolen na stanovenibudoucich vvnosti, kterd vlastnictvi oceiovan€ho majetku svdmu majiteli piina3i Nezbynou scludistitohoto piistupu ocendnijsou nasledujici analYzY Atlalize_Jilalu vychdzi ze specificke prognozy, kter6 hodnoti dand mnoZstvi a strukturu uZitnychploch nebospecifickyucel danenemovitosti,kvalitu a uZitnevlastnostinemovitostia vynosy.kterd seziskajiz pronSjmuploch urnistdninemovitosti.Vysledkemjsou piedpokladan€ nebozprovozudinnostivychAzejici z udeludanenemovitosti. analyza:rydqu vychazi z prognozynakladripotiebnychna provoz nemovitosti. investicedo nemovitdhoma.ietku,kterd jsou Analyza investic bere do uvahy poZador,'an€ potiebnena udrZenia nist Zivotnostistavby. Analyza diskontni miry obsahujeposouzeniobchodnihoa finandniho rrzrka investice do nemovitosti.Do uvahy se berou bdZndpouZivan€metody stanoveniodhadudiskontnimiry se specifickymiuvahamia upravamiz hlediskapi'isluindhotypu nemovitosti. Diskontni mira Diskontni miru mriZemedefinovatjako miru vynosnostipouiitou na piepodetdfstky, splatne nebo inkasovandv budoucnosti,na soudasnouhodnotu. Diskontni mira je tvoiena dvemi sloZkami: beznzlkovou, kter6 uvaZuje bezri;rikovy cenny papir s jeho zakladni sazbou, a rizikovou,kterapiedstavujeriziko spojenes investovanimdo nemovitosti. Riziko Rizikov6 sloZkadiskontni miry vyjadiuje stulpenjistoty nebo nejistoty souvisejicis realrzaci ocek6vanychbudoucichvynosfi. V souvislostis vypoitem diskontni miry je moZnd riziko interpretovatjako ziskovosta miru, do jakd se bude budoucivyhledovdcash-flowrealizovat. Jinakiedeno,riziko se splndnimprognoz c) Porovndvacipiistup Pfi ocendni za pouZiti porovnavacihopiisturpu se odhaduje obvykla cena nemovitosti na partnery zakladdrealizovanychcen pii prodeji porovnatelnfchnemovitostimezi nez6.vislvmi Porovnavacimetodaje zaloLenana soustieddniinformaci porovnatelnychnemovitostia na zrralostia analyzetrhu s porovnatelnymia obdobnymi nemovitostmi.N6slednouupravoujiZ realizovanychcen resp.nabidkovychcen piisluinymi multiplik6tory,ktere zotrledfiujirozdilv mezioceiovanyminemovitostmi,se zjisti vysledni obvvkl6cena.
Stanoveni hodnoty - rodinn6ho domu i.p. 201, k.f . Divi5ov u BeneSova,obec Divi5ov s pozemkema piislu5enstvim. obec V'yslednihodnota(,,obvyklacena")rodinndhodomu i.p. 2ttl, k.u. Divi5ovu Bene5ova, a piisluienstvim(uvedenov celkovem DiviSovs pozemkemparc.d. 123,k.u. DiviSovu BeneSova k porovnavaci charakterunemovitostitato metoda metodou. \'zhledem popisu) byla stanovena nejlepe odrifii jeji hodnotu. Vstupy do porovnavacimetody jsou pouZity z veiejnE dostupnych zdrojts, zejmdna z realitni inzerce. Pravdivost inlbrmaci u nabizenych nemovitosti znalec neov[ioval, rovnEL nel,zezjistit, iak dlouho je dan6 nemovitostnabizena.piipadndiestli uZ neni prod6na.Z popsanychdrivodfijsou nabidkovi ceny porovnavanychnemovitostiupravovany.Ve vypoctu znaleczohlednilzejm€narozdily v technickeimstavu,poloze,vybaveniobjektu,velikosti pozemku.
- 7-
C. ZhvEr
\esb Rodinnf dfim i.p. 201, k.ti. k.f. Divi5ov u Bene5ova, obec Divi5ov s pozemkem a pifsluSenstvim. Jednase o stanoveniobvykl6 ceny - samostatn6stojiciho rodinnehodomu d.p. 201 - objekt bydlenina pozemkuparc.d. 123,k.u. Divi3ov u llene5ova.piisluSenstvi a pozemkuparc.d. 723. k.u. Divi5ov u BeneSova, obecDiviSov,Stiedodesky proveden porovniivacimetodou. ktery kraj, byl Vypodet obvykle ceny nemovitosti - jednri Sroo stanoveniobvykle ceny - rodinndho domu d.p. 201 - objekt bydleni na pozemku parc c 123, k.u. Divi5ov u Bene5ova,piislu5enstvia pozemkuparc. (,. 123"k.u. Divi5ov u Beneiova,obrecDivi3ov,jeho vstupya vystupyjsou uvedenv v piiloze d. 1 posudku Na z6kladd zji5tdnychudajfi a skutecnosti(uvedenychv posudku) stanovuji obvyklou cenu vyie uvedendnemovitostina
57700000 Ki Ki slov1,:pdtsetsedmdes:itsedmtisic V Tynci nad S6zavou,l6 8.201I
lng. JanJir6i Pod Skolou438 257
D. Znaleckf doloZka Znalecky posudek jsem podal jako znalecjmenLovanyKrajskym soudem v Pra.zepod cislem - v5eobecne, jednacimSpr 598/91os. spisze dne 3 9 199I a7.12 2000pro obor vodnihospod6istvi pro obor ochranapiirody, pro obor ekonomika,odvetviceny a odhadynemovitosti,ceny a odhady a vodni. odvetvistavbyobytne,prfimyslovd,zemdddlskd vodnichstaveb,pro obor stavebnictvi, I znaleckehodeniku Znaleckyposudekbyl zaps6npod poi E. 57ll16l12:"01 . Znalednea nahradun6kladriudtuii doklademi,. 5712011
