24 juni 2015
WSW Reglement van Deelneming Een onderzoek naar de rechten en verplichtingen tussen WSW en zijn deelnemers Ton van Welie - Ortec Finance
||
René Maatman - De Brauw Blackstone Westbroek
25 maart 2015
Overzicht
1. Opdracht en vertaling door de commissie 2. Werkwijze 3. Vrijgavebeleid
4. Enkele bevindingen 5. Aanbevelingen
2
25 maart 2015
Opdracht en vertaling door de commissie
• Zijn de rechten en verplichtingen tussen WSW en zijn deelnemers in balans? • Wat heeft WSW nodig? - tegen de achtergrond van risico en impact - om te voorkomen dat WSW wordt aangesproken…
- om zich te kunnen verhalen, nadat WSW is aangesproken uit de borgstelling…
• Hoe stelt een financier zijn verhaalsrechten veilig? • Kan WSW zijn verhaalsrechten veilig stellen? • Wie is "strenger": financier of WSW? 3
25 maart 2015
Vergelijking zekerheden WSW met commerciële borginstelling
• Vergelijking is strikt genomen niet mogelijk… - Een commerciële borginstelling bestaat niet
• bankgarantie is wezenlijk anders dan een borgtocht van WSW
• Strekking van de opdracht - bedoeling van de vergelijking - Welke bevoegdheden heeft WSW nodig om zijn verhaalpositie veilig te stellen? - Welke consequenties heeft dat voor betrokkenen? - voor Reglement van Deelneming en leningdocumentatie - voor monitoring door WSW en uitoefenen rechten - voor verantwoording door WSW en toetsing optreden
4
25 maart 2015
Werkwijze
• Gesprekken met - directie WSW en commissie uit de deelnemersraad, woningcorporaties - banken en beleggers
• Desktop-onderzoek - documentatie WSW, WEW en WFZ - overige literatuur, waaronder rapport parlementaire enquête
• Analyse verantwoordingsinformatie deelnemers WSW • Verplichtingen deelnemers vergeleken met debiteuren in semi-publieke sector 5
25 maart 2015
Voordelen WSW-structuur voor corporaties
• Financieel - zeer scherpe tarieven - transparant, nagenoeg niet onderhandelbaar, altijd marktconform - beschikbaar voor alle corporaties
• Operationeel - voorgeschreven standaarddocumentatie WSW, niet onderhandelbaar - tekenen bij het kruisje, zonder zorgen
- gestandaardiseerde monitoring - risico overtreding leningvoorwaarden is makkelijk beheersbaar
• Belangen WSW en corporaties lopen in hoge mate parallel 6
25 maart 2015
Contractuele rechten of zakelijke zekerheidsrechten
• Doelstelling - vooraan bij faillissement en aan de knoppen bij herstructurering en sanering
• Zakelijke zekerheidsrechten: pand en hypotheek - absolute voorrang in geval van faillissement, exclusief verhaal
- positie crediteur nagenoeg onaantastbaar: "achterover leunen"
• Contractuele rechten - minimaal dezelfde positie als andere crediteuren zonder zekerheidsrechten - in staat om toestand debiteur te monitoren - crediteur kwetsbaar - vergt zeer alerte houding: "op puntje van de stoel"
7
25 maart 2015
WSW kiest voor contractuele rechten zolang het kan
• Hypotheekrecht is "duur" en vergt operationeel "gedoe" • Informatieverplichtingen corporatie en monitoring WSW • Onherroepelijke volmacht versterkt zwakke contractuele rechten • WSW monitort en moet zonder vertraging recht van hypotheek kunnen vestigen - Voorkomt onderhandelen over volmacht in stress-situaties – voorkomt ongelukken
• WSW moet onder schuldeisers vóór in de rij te staan • Geen mogelijkheid te discussiëren over bevoegdheid • Eerst vestigen, dan praten… 8
25 maart 2015
Twee werelden – welke heeft de voorkeur?
Contractuele zekerheidsrechten • financiering ruimschoots beschikbaar • goedkoop – geringe opslag • eenvoudige standaarddocumentatie • beheersmatig eenvoudig – eenvormig WSW • Belangen parallel – coöperatief • Reputationeel veilig • Overmaat aan voorwaardelijke rechten • 100% "inzetten", ongeacht leningniveau • Vrijgavebeleid met beleidsvrijheid
Zakelijke zekerheidsrechten • financieringsplafond • duur – aanzienlijke opslag • complexe maatwerkdocumentatie • beheersmatig complex – diverse financiers • Belangen tegengesteld – eigen rechten eerst • Reputationeel risicovol • Precisie in onvoorwaardelijke rechten • WOZ-waarde zekerheidsrecht 2 x leningniveau • Vrijgave beleid precies genormeerd
"Pas op dat u niet belandt in een wereld waar u bij nader inzien liever niet wilt zijn…" 9
25 maart 2015
Enkele bevindingen
• Er is enig wantrouwen van corporaties over WSW - is er sprake van "gelijke monniken, gelijke kappen"? - vermoedens of geruchten worden niet gestaafd door cijfers
• Krijgt goudgerande borgstelling voldoende erkenning? • WSW doet groot beroep op vertrouwen corporaties • Onvoldoende prikkels om spreiding in financieringsbronnen te verkrijgen
10
25 maart 2015
Enkele bevindingen – onderpand en WOZ-waarde
•
Omvang onderpand t.o.v. totale WOZ-waarde
•
Gemiddelde over alle corporaties 95,1% Geborgde leningen als percentage van het onderpand
Deel van bezit in onderpand bij WSW minder dan 80% 80 tot 95% meer dan 95%
•
0-10%
10-20%
20-30%
30-40%
> 40%
0,6% 0,5% 3,6%
1,7% 6,0% 22,7%
6,2% 3,1% 35,9%
0,3% 4,4% 10,0%
0,0% 0,2% 4,8%
8,8% 14,3% 77,0%
4,7%
30,4%
45,2%
14,6%
5,1%
100,0%
Heel weinig corporaties (0,2%) met minder dan 95% onderpand en geborgde leningen meer dan 40% van het onderpand
11
25 maart 2015
Enkele bevindingen – geborgd en onderpand
Geborgde leningen als percentage van het onderpand CRE-rating
0-10%
10-20%
20-30%
30-40%
> 40%
Laag
4,0%
20,7%
11,7%
2,3%
0,2%
39,0%
Midden
0,6%
9,6%
33,4%
10,8%
0,9%
55,4%
Hoog
0,0%
0,1%
0,1%
1,5%
3,9%
5,6%
4,7%
30,4%
45,2%
14,6%
5,1%
100,0%
•Bij nagenoeg alle corporaties zijn de geborgde leningen lager dan 40% van onderpand - slechts 5,1% met meer dan 40% (en zonder Vestia zelfs 1,8%)
•CRE-rating Midden of Laag betekent: voldoet aan normen WSW vrijgavebeleid •Er is maar een heel kleine groep (1,7%) waarvan de geborgde leningen minder zijn dan 40% van het onderpand en die niet aan de normen van WSW voldoet voor vrijgave 12
25 maart 2015
Aanbeveling 1 – vrijgavebeleid onderpand
• Thans: - Vrijgave beoordeelt WSW slechts als er een bestemming is voor dit onderpand - Vervolgens toepassing acht criteria
• Toekomst: - Vrijgave beoordeelt WSW sléchts als de corporatie belang heeft bij vrijgave - Vervolgens toepassing acht criteria - Toets op consistente toepassing – geen willekeur
- Motiveringseisen afwijzing
• Wat is ‘belang’? 13
25 maart 2015
Aanbeveling 2 – retentie-risico
• Voorkomen ‘moral hazard’ – een ander denkt voor mij en draagt mijn risico - Eigen risico financier - maatschappelijk gezond
• deel financiering wordt niet door borgstelling gedekt • financier moet gepaste zorgvuldigheid betrachten • WSW deelt verantwoordelijkheid met financiers
• corporaties ervaren tucht financier • Keerzijdes - leidt tot hogere risico- en solvabiliteitsopslagen - maatschappelijke winst versus lasten op korte termijn - smalle basis financiering - fragiel
14
25 maart 2015
Aanbeveling 3 – onafhankelijk beroepsorgaan
• Commissie van Advies beslist op bezwaar
• afwijzing inschrijving en afwijzing verzoek borgstelling • Op tal van plaatsen beoordelingsvrijheid WSW - aanwijzing naar aanleiding van de kredietwaardigheidstoets
- op eerste verzoek verstrekken aanvullende zekerheid
• verzoek vrijgave onderpand niet ontvankelijk – geen belang • afwijzing verzoek vrijgave • Uitbreiding besluiten die vatbaar zijn voor bezwaar en beroep • Nadenken over bezwaar en beroep en onafhankelijkheid • Gang naar de rechter liever voorkomen – uiterste middel 15
25 maart 2015
Aanbeveling 4 – consistentietoets
• Toetsing WSW-besluiten zonder dat sprake is van een geschil • Consistente toepassing van het beleid, bijv. bij - verpanding - volmacht
- toelating als deelnemer - vrijgave onderpand - aanwijzingen naar aanleiding van kredietwaardigheidstoets
• Kan bijdragen aan vertrouwen deelnemers
16
25 maart 2015
Aanbeveling 5 – voorhangprocedure
• Elke voorgenomen belangrijke wijziging van documenten voorhangen aan deelnemers - dít is wat er speelt, dít is onze analyse, zó willen wij het oplossen - elke corporatie kan reageren – vergelijkbaar met consultatieprocedure - voorhangen leidt tot betere regelgeving
• de werkelijkheid is anders dan de tekentafel
• toepassing van regels op concrete gevallen leidt tot onvoorziene gevolgen • Maar met erkenning vrijheid van WSW om reacties al dan niet op te volgen…
17
25 maart 2015
Aanbeveling 6 – stofkam
• Onduidelijke begrippen en/of regels - onderliggende woongelegenheden - benodigde financieringsbehoefte - obligo en invordering obligo
• Taalgebruik oppoetsen • Veel jargon en niet (of vreemd) gedefinieerde begrippen - faciliteringsvolume – vrijwaringslening – ingezet onderpand
• Risico in crisis-situaties – mogelijk onbedoelde en ongewenste interpretaties 18
25 maart 2015
Vragen?
•
[email protected] •
[email protected]
19
