Woningmarktcijfers.nl 1

©Woningmarktcijfers.nl | 1

Voorwoord “De woningmarkt functioneert niet goed” en “zit op slot” zijn veelgehoorde uitdrukkingen om de actuele situatie op de Nederlandse woningmarkt te kenschetsen. De economische crisis veroorzaakte een forse afname van economische activiteiten in de woningmarkt. Het consumentenvertrouwen kreeg een flinke deuk. De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel is niet nieuw. Vooral tijdens een verkiezingsperiode staat het onderwerp volop in de schijnwerpers. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. De discussie steeds opnieuw naar de toekomst verschuiven, is geen optie. Het vertrouwen van de consument dient snel te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. Met creatieve aanpassingen zijn immers op korte termijn uitstekende resultaten te behalen. Aanpassingen, die de woningmarkt direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid verschaffen. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid. De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd. Woningmarktcijfers.nl hoopt met deze studie een bijdrage te leveren aan een open discussie en communicatie, mede naar de burgers toe. Nu zijn de maatschappelijke organisaties aan zet voor een beoordeling en advies. Daarna zal de politiek hopelijk tot een spoedige besluitvorming kunnen komen, waardoor niet alleen de rust terugkeert op de woningmarkt, maar tevens een periode van groeiende economische activiteiten.

Heerlen, augustus 2010 Leo van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl. © Woningmarktcijfers.nl Woningmarktcijfers levert actuele en gedetailleerde woningmarktgegevens van elke gemeente, regio en provincie in Nederland. Daarnaast onderzoekt, adviseert en publiceert Woningmarktcijfers over diverse uiteenlopende onderwerpen betreffende de woningmarkt.

[email protected] ‐ Postbus 2555, 6401 DB Heerlen, tel. 045‐4040250, fax 045‐4040252.


Samenvatting hervormingsvoorstellen Uitvoering van de voorstellen van Woningmarktcijfers.nl zullen leiden tot een snel herstel van vertrouwen in de woningmarkt, een stabiele toekomst en besparingen voor de overheid opleveren. Wat ons betreft kunnen deze wijzigingen binnen zeer korte termijn integraal worden ingevoerd. Er zijn geen langdurige transitiepaden nodig.

Concrete aanpassingen Voor nieuwe kopers

-

De overdrachtsbelasting wordt per direct geheel afgeschaft De leenquote wordt verlaagd Afsluitkosten hypotheek zijn eenmalig niet meer aftrekbaar De NHG grenzen blijvend gehandhaafd, de premie gaat omhoog

Voor alle (bestaande en nieuwe) woningeigenaren - De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft - Het eigenwoningforfait EWF vervalt per direct - De regeling koopsubsidies en startersleningen worden beëindigd - De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar in box1 - De rente tot € 4.000 (basisaftrek) is tegen 100% aftrekbaar - De meerdere rente tegen 60% in jaar 1, jaarlijks dalend met 1% tot 31% in jaar 30 - Woning + hypotheekschuld gaan naar Box3 - De vrijstelling voor de eigen woning bedraagt € 600.000 - De bijleenregeling en de eigen woningreserve kunnen vervallen - De verkoop van KEW polissen wordt ontmoedigd

Verwachte gevolgen -

Snel herstel van vertrouwen in woningmarkt Meer transacties in bestaande en nieuwbouwsector Meer kansen op doorstroming, terugverdientijd k.k. ca. 2 jaar Positieve effecten arbeidsmarkt, mobiliteit en economie Minder risico overfinanciering door maximum lening 106% (executies – NHG) Huiseigenaren komen ook in toekomst niet in de problemen Gematigde prijsontwikkeling koopwoningen Een matiging van de hypotheekconsumptie, aflossen wordt bevorderd Daling verkoop spaar/leven hypotheken Neutrale lastenontwikkeling in aanvang, licht stijgend voor hogere hypotheken/inkomens Besparingen / terugverdieneffect overheid loopt geleidelijk op Flinke besparingen op uitvoeringskosten overheid, belastingdienst, AFM

Een uitvoerige beschrijving van de voorstellen met consequenties leest u in deze studie. In de bijlagen vindt u diverse uitgewerkte rekenvoorbeelden voor de diverse groepen van huiseigenaren.


Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................................................. 1 Samenvatting hervormingsvoorstellen .................................................................................................................. .2 Inhoudsopgave. ..................................................................................................................................................... 3 1. Inleiding .............................................................................................................................................................. 4 1.1 Onderwerp en aanleiding .................................................................................................................................. 4 1.2 Doelstellingen ................................................................................................................................................... 5 1.3 Onderzoeksopzet .............................................................................................................................................. 5 1.4 Afbakening ........................................................................................................................................................ 5 1.5 Verantwoording ................................................................................................................................................ 6 2. Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt .................................................................. 7 3. Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt ............................................................................................... 12 3.1 De woningmarktfactoren in beeld ................................................................................................................ ..13 3.2 Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt.......................................................................................... 13 3.3 Financiële instrumenten.. .............................................................................................................................. 23 3.4 Bijdrage woningmarkt aan Nederlandse economie ........................................................................................ 24 4. Andere studies omtrent hervorming van de woningmarkt .............................................................................. 25 5. Hervormingsvoorstellen Woningmarktcijfers ................................................................................................... 27 5.1 Concrete aanpassingen ................................................................................................................................... 27 5.2. Verwachte gevolgen voorstel ........................................................................................................................ .27 5.3 Nadere toelichting aanpassingen .................................................................................................................... 28 5.4 Overzicht fiscale effecten. ............................................................................................................................. …31 6. Bronnenlijst ....................................................................................................................................................... 33 7. Bijlagen .............................................................................................................................................................. 34 A Diverse berekeningen van de effecten voor individuele burgers over een periode van 40 jaar ....................... 34 B Toelichting rekenvoorbeelden .......................................................................................................................... 35


1. Inleiding De discussie omtrent hervorming van de woningmarkt en het aanbrengen van veranderingen in het fiscale stelsel zijn niet nieuw. Sedert de jaren zeventig van de vorige eeuw leeft het onderwerp, vooral rond de verkiezingsperiode, sterk. Veel onderzoeken en publicaties hebben sindsdien het levenslicht gezien.

1.1 Onderwerp en aanleiding

Politieke standpunten hypotheekrenteaftrek De standpunten van politieke partijen ten aanzien van de hypotheekrenteaftrek kunnen worden verdeeld in twee groepen. De ene helft voelt geen enkele behoefte de hypotheekrenteaftrek met bijbehorende onderdelen aan te pakken. De andere groep is met name voornemens de hogere inkomensgroep en meer vermogende groep van huiseigenaren zwaarder te belasten. Een recente publicatie van het CBS wees uit dat 50% van de hypotheekrenteaftrek terecht komt bij de inkomensgroep boven € 80.000.1 Een andere CBS publicatie wijst uit dat dit een logisch gevolg is van de belastingtarieven. De helft van de inkomstenbelasting wordt immers ook door dezelfde groep opgebracht. Los van de exacte gevolgen van deze ingrepen, kan worden opgemerkt dat met de voorgestelde wijzigingen meer inkomenspolitiek wordt bedreven dan dat sprake is van echte hervormingen van de woningmarkt. Een grote groep burgers geeft in enquêtes aan geen bezwaar te hebben tegen hervorming van het systeem. Dat is begrijpelijk, het gaat immers in de meeste gevallen niet om henzelf, maar om een selecte en kleine groep van hogere inkomens. Onverminderd is echter de onrust en het gebrek aan vertrouwen in een politiek stabiel systeem, zoals blijkt uit een recent onderzoek van de Vereniging Eigen Huis2 en de NVB Vereniging van ontwikkelaars & bouwondernemers.3 Aanleiding De verkiezingen zijn inmiddels weer achter de rug. Het volk heeft gekozen, de leiders van de politieke partijen zijn nu aan zet voor het vormen van kabinet en regeringsprogramma. De woningmarkt met alle fiscale aspecten vormde, evenals bij voorgaande verkiezingen, opnieuw een belangrijk item. Verwacht mag worden dat ook tijdens de formatie de woningmarkt een punt van onderhandeling zal zijn. Onlangs hebben 20 ambtelijke werkgroepen aanbevelingen gedaan voor bezuinigingsoperaties, onder andere voor de woningmarkt.4 Een commissie van deskundigen van de SER (CSED) bracht, evenals het CPB5, in april jl. een gedegen onderbouwde visie naar buiten voor hervorming van de gehele woningmarkt.6 Met name de kansen om door schrappen van verschillende regels kostenbesparingen bij de overheid te realiseren worden gemist. Een andere belangrijke omissie is ons inziens, dat uitsluitend op macroniveau berekeningen worden gemaakt. Op burgerniveau is nog nauwelijks inzicht gegeven in de mogelijke consequenties van aanpassingsvoorstellen. Voor een brede acceptatie in de samenleving is transparante informatie en communicatie onmisbaar. De veelal met onzekerheid omgeven aanpassingen op lange termijn zullen daarom langdurig boven de markt blijven hangen en het vertrouwen blijven ondermijnen.

1

Publicatie ‘Helft belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar rijkste huishoudens’, 12 mei 2010, www.cbs.nl Uit rapportage ‘Woningmarkt in beweging’, Vereniging Eigen Huis, maart 2010 3 Huizenkopers in Profiel, NVB en Onderzoeksinstituut OTB, juli 2010 4 Rapport Brede heroverwegingen van de ambtelijke werkgroep “Wonen”, Inspectie der Rijksfinanciën, april 2010 5 No 84 ‘Hervorming van het Nederlandse woonbeleid’, Centraal Plan Bureau, april 2010 6 Rapport ‘naar een integrale hervorming van de woningmarkt; CSED, april 2010 2


1.2 Doelstellingen

Voor een blijvend herstel van de economie en de woningmarkt zijn twee zaken essentieel. Het vertrouwen in een stabiel politiek klimaat enerzijds en de eigen toekomstverwachting anderzijds, oftewel de reële bestedingsmogelijkheden in de komende jaren. Met andere woorden, elke lastenverzwaring die aan burgers wordt opgelegd, zal zich onmiddellijk vertalen in afnemende bestedingen en de economie eerder schaden dan goeddoen. De discussie naar de toekomst verschuiven, kan dit alleen maar verslechteren. Ons eerste doel was dan ook hervormingen te realiseren die hieraan voldoen. De woonconsument mag er, zeker niet op korte termijn, financieel ernstig op achteruitgaan. Het vertrouwen van de consument dient zo snel mogelijk te worden hersteld, waardoor deze opnieuw een belangrijke bijdrage kan leveren aan de woningmarkt en de economie. De tweede doelstelling richt zich met name op het bereiken van kostenbesparingen bij de overheid en op termijn een betere financiële positie voor de overheid.

1.3 Onderzoeksopzet

Van burgerniveau naar macro resultaten De meeste studies nemen het macroniveau als uitgangspunt. In onze methode kiezen wij juist voor een bottom‐up methode. Wij brengen eerst de consequenties van de hervormingsvoorstellen voor de diverse inkomens en prijsniveaus in beeld. Hierbij gaan we uit van een doorlooptijd van 40 jaar met stijgingen van de diverse kostensoorten en opbrengsten. Op deze manier kunnen toekomstige ramingen eenvoudig en overzichtelijk worden weergegeven. Tevens wordt een vergelijking gemaakt met een gemiddelde huursituatie. Het is interessant om te zien hoeveel huurders en kopers uiteindelijk aan hun wooncarrière besteden. Aan de hand van deze uitkomsten kunnen de macro resultaten voor Nederland worden berekend. Door de uitkomsten en visie met burgers, politieke partijen en maatschappelijke organisaties te communiceren, verwachten wij dat snel een breed draagvlak voor deze aanpak kan worden gecreëerd.

1.4 Afbakening

Onderzoek richt zich met name op de koopsector. Dit betekent overigens niet dat de huursector geen aanpassingen behoeft. De wensen op dit terrein zijn o.a. in de onderzoeken van het CPB en CSED in beeld gebracht. De huurprijzen zijn niet marktconform, waardoor met name de corporaties inkomsten laten liggen. De groep huurders die qua inkomen momenteel te goedkoop woont (het zgn. goedkoop scheefwonen) wordt met de nieuwe voorstellen van sommige politieke partijen en studies geraakt. Toch heeft ook deze medaille twee kanten. Weliswaar leggen scheefwoners een beslag op goedkope huurwoningen, maar aan de andere kant laten deze de financiële voordelen van een koopwoning onbenut. Hierdoor heeft deze groep in elk geval de druk op de koopmarkt niet verder opgevoerd, en dat is positief te noemen. Een andere redenatie die gevolgd zou kunnen worden, is dat met de extra inkomstenbelasting (vanwege niet benutte fiscale voordelen) van één scheefwoner de huurtoeslag van 2 of 3 gezinnen kan worden betaald. De afweging is derhalve niet eenvoudig, zeker als rekening wordt gehouden met de voordelen van qua inkomen gemêleerde buurten. Bij mogelijke aanpassingen pleiten wij ook hier voor een pragmatische aanpak, waarbij kostbare uitvoeringstrajecten worden vermeden. Te denken valt aan een extra huurverhoging van bijvoorbeeld 1% per jaar, die vervolgens wordt afgedragen aan de overheid. Bij dit alles dient de relatie met waardevermeerdering niet uit het oog te worden verloren. De waardeontwikkeling, ook van huurwoningen, wordt met name bepaald door het toekomstig rendement. Effecten op het gebied van inflatie en inkomenscompensatie, welke vervolgens weer invloed hebben op de internationale concurrentieverhoudingen, mogen hierbij niet uit het oog worden verloren. Uiteindelijk zal een goed functionerende koopmarkt ook in de huursector voor ontspanning en afname van de vraagdruk kunnen zorgen.


1.5 Verantwoording

Niets doen is nauwelijks nog een optie Los van de vraag in hoeverre er thans sprake is van een dringende noodzaak tot hervormingen, dringt steeds meer het besef door dat het gewenst is om op korte termijn knopen door te hakken. Zonder aanpassingen blijft de onzekerheid de komende jaren boven de markt hangen. Deze onzekerheid beïnvloedt het consumentenvertrouwen negatief en dat is iets wat de woningmarkt en de economie momenteel niet kan gebruiken. Bovendien zijn met creatieve aanpassingen op korte termijn uitstekende resultaten te behalen, die de woningmarkt wel direct de benodigde duidelijkheid en zekerheid kunnen verschaffen. Directe invoering en aanpassing mogelijk De resultaten van deze studie tonen in voldoende mate aan dat deze voorstellen direct kunnen worden ingevoerd.


2. Bestaande mythen omtrent het functioneren van de woningmarkt Er bestaan diverse mythen over de Nederlandse woningmarkt. Deze ontstaan veelal als gevolg van gebrekkige of onvolledige informatie. Voor woningmarktcijfers.nl aanleiding om enkele van deze stellingen in het juiste perspectief te plaatsen. 1. Nederland loopt wat de prijsontwikkeling van koopwoningen betreft fors uit de pas in vergelijking met andere landen in Europa en de wereld.

Prijsontwikkeling koopwoningen De hierna volgende grafieken laten zien dat de reële prijsontwikkeling in Nederland in lijn ligt met diverse andere landen in Europa en de wereld, dit ondanks een verschillende behandeling van fiscale systemen. In veel landen ontwikkelt de index zich vanaf 1995 (= 100) naar 200 punten in 2009. Zwitserland, Duitsland, Japan en Korea zijn eigenlijk de enige uitzonderingen hierop. Na een top rond het jaar 1990 liggen de reële prijzen in deze vier landen nu zelfs lager.


Historische feiten over de woningmarkt in Nederland. Rond 1980 was Nederland evenals de rest van de wereld verwikkeld in een economische crisis. Na enkele jaren van forse stijging, daalden de prijzen van woningen binnen een paar jaar van € 90.000 gemiddeld tot € 65.000. De werkeloosheid was hoog en de hypotheekrente bedroeg meer dan 10%. In de jaren daarna krabbelde de woningmarkt geleidelijk op, maar het duurde meer dan 10 jaar voordat het prijsniveau van eind jaren zeventig werd bereikt. De tweede helft van de jaren negentig kan worden gekenmerkt als een periode van forse economische groei. De woningprijzen stijgen gemiddeld met meer dan 10% per jaar. Er werd gekocht, doorgestroomd, overwaarde benut, verbouwd etc., waardoor de woningmarkt de economie een extra impuls gaf. De enorme ontwikkeling in de koopsector zorgde in diverse regio’s zelfs voor ontspanning in de huursector. In 2001 komt de economie in minder gunstig vaarwater, de woningprijzen stijgen rond het inflatieniveau, hetgeen overwegend te danken is aan een verdere rentedaling voor hypotheken van gemiddeld 6% naar 4,5%.7

Kredietcrisis raakt de woningmarkt Als in 2008 de kredietcrisis vanuit Amerika de wereld overspoelt, krijgt ook Nederland, voor het eerst sinds 1980, te maken met een prijsdaling en wel van 6,5% in 2009. Vanaf het 4e kwartaal 2008 neemt ook het aantal woningtransacties sterk af. Waar in 2007 bijna 210.000 transacties plaatsvonden (5% van de koopvoorraad), kwam het totaal in 2009 uit op slechts 127.500 transacties (3% van de koopvoorraad). Het is de periode dat de bestuursvoorzitter van een grote bank roept dat de woningprijzen wel eens met 30% kunnen dalen. De directeur van de Vereniging Eigen Huis verklaart in een TV programma dat zij haar leden adviseert om maar even géén huis te kopen, dagelijks houdt een speciaal crisisjournaal Nederland in de greep. Terwijl nog nauwelijks iemand een baan heeft verloren of anderszins financieel wordt bedreigd, slaan de angst en emotie toe, het consumentenvertrouwen daalt en er vindt een algehele kopersstaking van duurzame goederen plaats.

7 CBS; zie tabel pagina 14 en Woonlastenontwikkeling kopen en huren op pagina 9


Huizenkopers in profiel Volgens een recent onderzoek van de NVB8 is er op de woningmarkt geen sprake van een koperssstaking, maar wel van uitstelgedrag. Deze uitkomst volgt uit een enquete die door onderzoekskinstituut OTB is gehouden onder ruim 2000 huishoudens in Nederland. De rode draad van het onderzoek is dat de impact van de crisis op de verhuiswensen zeker meetbaar is, maar minder dan dat men vooraf had ingeschat. Slechts een deel van de respondenten heeft vanwege de crisis afgehaakt. Er zijn nog altijd 1,3 miljoen personen geinteresseerd in een verhuizing. Zij zullen hun plannen echter uitstellen tot de crisis voorbij is en er weer wat meer zekerheid is. De huidige huiverigheid onder kandidaten wordt vooral vooral gevormd door een combinatie van onzekerheden als de economie, de eigen baan, een slechte verkoop van de eigen woning, een eventueel toekomstige waardedaling en de houdbaarheid van de renteaftrek. Een andere ‘vlucht in zekerheid’ onder verhuisgeneigden is de verhoudingsgewijs sterk toegenomen belangstelling voor de huurwoning ten koste van de koopwoning. Voor de verhuisplannen zijn de demografische verschuivingen ingrijpender dan de crisis. Ontwikkelingen als vergrijzing, ontgroening, gezinsverdunning en individualisering beinvloeden de verhuisplannen en voorkeuren. De vraag naar koopwoningen komt na de crisis zeker terug, maar die vraag zal anders zijn en nauwer luisteren. 2. Nederlanders gaan gebukt onder zware hypotheekschulden en lopen grote financiële risico’s

De totale waarde van de 4 miljoen koopwoningen wordt door diverse partijen geraamd op 1.200 miljard euro. Het totale bedrag aan uitstaande hypotheken bedraagt een slordige 600 miljard. Ongeveer de helft van de waarde is dus slechts belast. Ca. 500.000 huishoudens hebben een eigen huis zonder hypotheek. De gemiddelde woningschuld van de overige eigenaren bedraagt derhalve gemiddeld € 172.000 en bevindt zich ruimschoots onder de gemiddelde woningwaarde. De verwachting is dat het aantal koopwoningen de komende decennia zal stijgen tot ca. 5 miljoen in 2040, waarbij het uitstaande hypotheeksaldo (op basis van het huidig prijspeil) kan oplopen tot ca. 800 miljard.9 Kopers lopen inderdaad meer financieel risico dan huurders, maar dat risico is vooral door de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) prima af te dekken. Als er al enig risico is, dan bestaat dit vooral in de eerste jaren na de aankoop, omdat vaak meer dan de koopsom wordt gefinancierd. Het eigenwoningbezit heeft, zeker in het verleden, geleid tot forse vermogensvorming, niet alleen bij particuliere huishoudens, eveneens bij corporaties en beleggers. Een redelijk normaal gevolg van het nemen van risico en deelnemen aan het financiële verkeer. Daar waar huurders met een hoger inkomen op andere manieren kunnen sparen, betaalt de koper, zeker in de eerste helft van de eigendomsperiode, een woonlast die zeker 50% hoger ligt dan in de huursector gebruikelijk is. De tabel uit het WoonOnderzoek 200910, zoals hieronder weergegeven, laat de verschillen tussen de ontwikkelingen van de woonlasten van huurders en kopers duidelijk zien. Daarnaast is een grafiek van Woningmarktcijfers.nl opgenomen die een samenvattend beeld vanaf 2000 van deze verschillen geeft op basis van de gemiddelde woningprijs en hypotheekrente. Woonlasten en woonquote huurders, 2006‐2009 ____________________________________________________________________ 2006 2009 % verschil 2006‐2009 ___________________________________________________________ Bruto woonuitgaven € 410 € 440 7% Netto woonuitgaven € 360 € 390 6% Bijkomende woonuitgaven € 180 € 210 20% Totale woonuitgaven € 540 € 600 10% Gem. netto besteedbaar jaarinkomen € 20.570 € 23.200 13% Netto huurquote 24% 23% ‐4% Totale woonquote huursector 36% 37% 1% ___________________________________________________________________ Bron: WoonOnderzoek Nederland 2009

8

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers,Onderzoeksinstituut OTB, Huizenkopers in profiel 2010, juli 2010 Eigen berekening op basis van prognose groei huishoudens en lichte stijging eigenwoningbezit 10 Zoals gepubliceerd in het WoonOnderzoek Nederland 2009, Ministerie van VROM, maart 2010 9


Woonlasten eigenaren, 2006‐2009 ____________________________________________________________________ 2006 2009 % verschil 2006‐2009 ___________________________________________________________ Bruto woonuitgaven € 600 € 690 15% Netto woonuitgaven € 430 € 490 15% Bijkomende woonuitgaven € 240 € 310 32% Totale woonuitgaven € 670 € 810 21% Gem. netto besteedbaar jaarinkomen € 36.800 € 43.300 18% Netto koopquote 16% 16% ‐1% 25% 26% 5% Totale woonquote koopsector ____________________________________________________________________ Bron: WoonOnderzoek Nederland 2009

Aantal executieveilingen niet verontrustend Het aantal woningen dat via een executie moest worden verkocht, is de afgelopen jaren licht gestegen tot ruim 2000 in 2009. Het Waarborgfonds Eigen Woning (uitvoerder van de NHG) had hierin een aandeel van 763 verliesdeclaraties. In ongeveer de helft van de gevallen worden financiële problemen veroorzaakt door echtscheiding. Financieel wanbeheer, veelvuldig bijlenen en kopen op krediet is eveneens een factor van belang. In ongeveer 10% van de gevallen is werkloosheid de oorzaak.11 Het aantal is niet zorgwekkend en staat in geen enkele verhouding met de aantallen waarmee bijvoorbeeld de VS te maken heeft. Het actievere beheer van banken en het WEW bij betalingsachterstanden heeft eveneens een bijdrage geleverd aan de beperkte stijging. Het risico van een executieveiling is het grootst in de eerste 10 jaar na aankoop van de woning. Uit een onderzoek van Woningmarktcijfers.nl (PB 24‐11‐2009) blijkt dat er gemiddeld 70 maanden zitten tussen de maand van aankoop en de maand van veiling. Na een periode van 10 jaar heeft er over het algemeen voldoende waardestijging plaatsgevonden. De gemiddelde woningwaarde van de geveilde woningen bedraagt € 179.000 (oorspronkelijke aankoopsom + indexatie). De gemiddelde veilingopbrengst bedraagt € 124.000. Hieruit blijkt dat met name de onderkant van de markt (goedkope woningen – lage inkomens) te maken krijgt met een gedwongen woningverkoop. Het vermogensverlies is door Woningmarktcijfers.nl berekend op € 55.000 per woning.

11

Persbericht NHG halfjaarcijfers, 2 juli 2010.


Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl

3. De steeds hoger wordende fiscale subsidiëring van het eigenwoningbezit vormt een bedreiging voor de financiële huishouding van de Nederlandse Staat. Het is waar dat de overheid het eigen woningbezit de afgelopen decennia flink heeft gesubsidieerd en dat nog steeds doet. Met het verder stijgen van het eigen woningbezit en de hypotheekschuld van huishoudens neemt de bijdrage ook nog steeds toe. Dit geldt evenzeer voor de huursector. Aan de andere kant levert de woningmarkt direct en indirect een forse bijdrage aan de financiële huishouding en de economie. Hieronder volgt een overzicht van de kosten en baten, welke gebaseerd zijn op eigen berekeningen op basis van diverse bronnen12. De conclusie van een bedreigende situatie lijkt dan ook niet hard te maken. Uiteraard zijn er meerdere beleidsterreinen waar de overheid forse investeringen heeft gedaan en zal blijven doen. Het beleid van de afgelopen jaren resulteert in een staatsschuld van ca. 400 miljard. Zorgen om de steeds verder stijgende rentelasten over deze schuld zouden meer dan terecht zijn. Huidige kosten en baten woningmarkt miljard Renteaftrek 600 miljard * 5,5% rente * 37% aftrek 12 Vrijstelling kapitaalverzekeringen / banksparen 1 Huurtoeslag 2 Koopsubsidie, starterslening NHG 1 Opbrengsten Overdrachtbelasting (tot 2008: 3 miljard, 2009: 2 miljard) 2,5 OZB 1,5 Eigenwoningforfait 2 Grondexploitatie 5 Nieuwbouw sector Bouw BTW woningbouw en utiliteit (4,5 miljard) 2 BTW kopers KK + uitgaven woonmarkt 1 Successierechten (totaal 1,8 miljard) voor woningmarkt/ vastgoedsector 1 Verevening grondkosten koop/huur sector bij grondexploitatie pm Vennootschapsbelasting vastgoedsector pm 12

Eigen berekeningen op basis van diverse bronnen, waaronder het Ministerie van Financiën.


3. Situatiebeschrijving Nederlandse woningmarkt Allerlei factoren spelen op de woningmarkt een rol. Deze bepalen uiteindelijk of het rustig is op de woningmarkt (kopersmarkt), ofwel dat deze in een stroomversnelling geraakt (verkopersmarkt). Hierna worden de belangrijkste factoren en overige ontwikkelingen nader belicht.

3.1 De woningmarktfactoren in beeld

De prijsontwikkeling lijkt in eerste instantie te worden bepaald door marktwerking, de verhouding van vraag en aanbod. De overheid (zowel Rijk en provincie als gemeenten) heeft echter op dermate veel terreinen op het gebied van volkshuisvesting en economie belangrijke invloed op de sector, dat er van echte marktwerking geen sprake is. Dit gebeurt door stimulerende elementen, zoals hypotheekrenteaftrek, subsidies e.d., maar eveneens via tegenovergestelde interventies zoals huurprijsregelingen, belastingen, grondexploitatie, ruimtelijk beleid etc. Het wel of niet goed functioneren van de woningmarkt mag dan ook voor een substantieel deel worden toegeschreven aan de overheid, dat was in het verleden zo en zal ook in de toekomst het geval zijn.

-

Regionale ontwikkelingen koopwoningenmarkt Economie en werkgelegenheid Inkomens en leencapaciteit Ontwikkeling hypotheekrente Aflossingsvereisten Hypotheekrenteaftrek + eenmalige kosten Nationale Hypotheekgarantie (NHG) Koopsubsidie / starterslening Woningvoorraad en –ontwikkeling Demografische ontwikkelingen Recente fiscale aanpassingen Huurbeleid, rol corporaties Consumentenvertrouwen Fiscale politiek Politieke keuzes volkshuisvesting Theoretische verkooptijd koopwoningen


3.2 Huidige situatie op de Nederlandse woningmarkt

Grote prijsverschillen per provincie Het verschil in gemiddelde woningprijs per provincie is groot. In de provincie Groningen kost een woning gemiddeld € 182.000, terwijl in Utrecht ongeveer € 100.000 meer betaald moet worden. Het overzicht van Woningmarktcijfers.nl geeft eens te meer aan dat in Nederland van één woningmarkt geen sprake meer is. Op regionaal niveau zijn en worden de verschillen zelfs nog groter. Het formuleren van een uniform beleid voor Nederland als geheel is dan ook een lastige zaak. Voorstellen die uitgaan van plafondbedragen, bijvoorbeeld een renteaftrek over hypotheken tot maximaal € 350.000, hebben als zodanig een nivellerende werking. Goedkope regio’s profiteren dan verhoudingsgewijs meer.


Goedkope provincies beleven inhaaleffect Opvallend is wel dat de prijsontwikkeling over meerdere jaren laat zien dat enkele goedkopere provincies, zoals Groningen en Friesland, de afgelopen jaren een hogere prijsontwikkeling dan gemiddeld hebben doorgemaakt. In Flevoland ging de gemiddelde woningprijs vanaf 2003 met ongeveer 9% omhoog, oftewel 1% per jaar, hetgeen minder is dan de inflatie over deze periode.



Economie en werkgelegenheid Dat de economische ontwikkelingen voor vele facetten van de samenleving gevolgen hebben, was eind 2008 goed merkbaar op het moment dat de kredietcrisis haar intrede deed. Stagnatie van de productiegroei en werkgelegenheid in vrijwel elke sector. Naast reële achteruitgang, bijvoorbeeld door verlies van banen, was het vooral het sentiment dat ervoor zorgde dat de consument het liet afweten. De aanschaf van duurzame goederen, incl. de aankoop van een eigen huis, werd uitgesteld. Inkomen en leencapaciteit Economische ontwikkeling en de toename van een tweede inkomen (participatie van vrouwen) zorgden voor een steeds hoger wordend gezinsinkomen. Uit publicaties van het CBS13 blijkt dat huishoudens in bepaalde jaren meer uitgeven dan er aan inkomen binnenkomt, dit door de overwaarde van de woning te benutten of anderszins leningen af te sluiten. De betaalbaarheid van woningen valt grotendeels te beoordelen aan de hand van het gezinsinkomen. De leenquote wordt regelmatig bijgesteld. In de jaren tachtig werd een begin gemaakt met de honorering van het tweede inkomen, eerst voor maximaal 5 jaar, tegenwoordig onbeperkt. Tot nu toe speelde het bij de situatie van één inkomen geen rol of dat van een alleenstaande was, of dat deze een gezin met enkele kinderen moest onderhouden. Enerzijds een rare redenering, maar de gedachte erachter is dat een alleenstaande op elk moment een gezin kan vormen. De hoogte van het inkomen speelt slechts bij de aanvraag een rol, een momentopname dus. Bij de laagste inkomens geldt een factor van ongeveer 4,5x het bruto jaarinkomen. Vanaf € 55.000 per jaar is de factor 5 en licht stijgend 14. Als genoemde inkomens door 2 personen worden behaald, is iets minder hypotheek verkrijgbaar. Financiële verplichtingen drukken de leencapaciteit fors. Grofweg kan gezegd worden dat elke € 100,‐ aan verplichting (o.a. aan lening en/of alimentatie) de leencapaciteit met ongeveer € 15.000,‐ doet afnemen. Het gekke is dat wanneer iemand eenmaal de hypotheek heeft afgesloten, deze persoon zonder veel problemen een krediet van € 5.000,‐ tot € 10.000,‐ kan bijlenen. Bij het verstrekken van hypotheken wordt gekeken naar het inkomen op korte termijn (er mag geen ontslag zijn aangezegd) en bovendien of er op korte termijn sprake is van een pensioenssituatie. Op basis van het pensioeninkomen moet de hypotheek immers ook nog op te brengen zijn. Verder wordt van de geldnemer verwacht dat hij zelf zijn toekomstperspectief in beeld brengt, wat betreft gezinsplanning, werkcarrière etc. De bij huishoudens aanwezige kennis over financiële producten wordt over het algemeen echter als beneden de maat beoordeeld. Maximale hypotheek is o.a. afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente; bij € 40.000 bruto jaarinkomen (NHG normen): 4% € 210.000 5% € 190.000 6% € 180.000 7% € 170.000 NB. Met een financiële maandverplichting van € 200, kan bij 5 % rente slechts € 155.000,‐ worden geleend. 13

Overwaarde en koerswinsten waren jarenlang bron van extra consumptie huishoudens, sociale economische trends, 4e kwartaal 2009 14

CHF‐normen Het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) is een koepel waarbinnen hypotheekverstrekkers, zoals banken, verzekeraars en pensioenfondsen, gedragsregels hebben afgesproken om overfinanciering tegen te gaan. De hypotheeklasten mogen niet meer bedragen dan volgens de woonlastenpercentages, vastgesteld door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud), is toegestaan.


Ontwikkeling hypotheekrente De hoogte van de hypotheekrente is eveneens van belang voor de leencapaciteit. Grofweg kan gezegd worden dat 1% renteverandering een wijziging van de leencapaciteit oplevert van € 15.000,‐.15 De rente wordt uitsluitend getoetst op het moment van aanvraag. Kiest iemand voor variabel of een korte rentevast termijn, dan wordt bij NHG op 10 jaar vast getoetst. Als we de rente over een langere periode bekijken, dan zien we dat de huidige rente als redelijk laag kan worden beschouwd. Uitschieters deden zich rond 1980 voor met hypotheekrentes tot 12%. Hypotheekrente in percentage van 1945 tot 2009, bron CBS 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2

Aflossingsvereisten In de jaren negentig is de aflossingsvrije hypotheek in zwang gekomen. Geen verplichte aflossing dus voor hypotheken tot 80‐100% van de executiewaarde van de woning. De eigenaar kan volstaan met het uitsluitend betalen van rente. De schuld wordt bij eventuele latere verkoop afgelost. Een van de kernwaarden van de eigen woning (vermogensvorming) wordt hiermee onder druk gezet. De wensen van de Autoriteit Financiële Markten AFM (april 2010) om scherpere eisen te stellen aan het maximaal te financieren bedrag en extra aflossing binnen 7 jaar te verlangen van het hypotheekgedeelte boven de aankoopsom werden door de minister niet overgenomen. Nationale Hypotheekgarantie De Nationale Hypotheekgarantie biedt voor weinig geld extra zekerheid aan de consument en de bank. De eenmalige kosten bedragen momenteel 0,55%, terwijl het rentevoordeel kan oplopen tot een half procent per jaar. Bij een gemiddelde hypotheeklooptijd van 20 jaar bedraagt het bruto‐voordeel maar liefst 10%. Medio 2009 is de leengrens verhoogd tot € 350.000,‐ Hierdoor komt ruim 80% van de bestaande koopwoningen in aanmerking voor NHG.16 NHG kent bovendien een woonlastenfaciliteit. Komt iemand door werkeloosheid, ziekte of echtscheiding in de problemen, dan kan tijdelijk minder worden betaald en wordt dit tekort bij de lening opgeteld. Bij gedwongen verkopen buiten eigen schuld wordt de eventuele restantlening kwijtgescholden. NHG is niet alleen in het belang van de geldnemer en de bank, maar ook van de overheid. Momenteel staat voor 110 miljard uit aan hypotheken met NHG, ongeveer 1/6 van de totale markt. De rentekorting op hypotheken levert daardoor een lagere belastingteruggave op van ca. 200 miljoen per jaar, een bedrag dat in de toekomst nog jaarlijks zal oplopen. Wanneer de totale hypotheekmarkt onder NHG zou vallen, zouden de besparingen oplopen tot meer dan 1 miljard per jaar. Vanwege het belang voor de schatkist is het vreemd dat het besluit om de NHG grens te verhogen zo zwaar viel en er nog altijd sprake is van een tijdelijke maatregel. Gezien het grote rentevoordeel voor de consument is een verhoging van de afsluitpremie tot bijvoorbeeld 1% te overwegen. De extra baten kunnen als garantie dienen of worden gestort in de staatskas. 15 16

Eigen toetsing op basis van de NHG normen Onderzoek Woningmarktcijfers.nl transacties 2009.


Onderstaand is de koopsomgrens voor NHG en koopsubsidie/startersleningen per provincie aangegeven.


Hypotheekrenteaftrek Hypotheekrente voor aankoop of verbouwing van een woning kan gedurende maximaal 30 jaar in mindering op het inkomen worden gebracht, de zogenaamde eigenwoningschuld. Hierdoor ontvangen eigen woningbezitters een forse subsidie van de staat. Momenteel is aan alle eigenaren ongeveer 600 miljard uitgeleend. Bij 5,5% rente en een gemiddelde belastingdruk van 37% kost dit de staat jaarlijks 12 miljard.17 Aan de andere kant brengen het eigenwoningforfait, de overdrachtsbelasting en de onroerende zaakbelasting weer de nodige miljarden op. Met een verdere stijging van het eigen woningbezit (5 miljoen in 2040) en een toenemende hypotheekschuld (800 miljard in 2040), loopt de ondersteuning steeds verder op. De discussie omtrent verdere beperkingen van de HRA is dan ook zeker terecht. Woningbezitters die een duurdere woning kopen, moeten als gevolg van de bijleenregeling de overwaarde in het nieuwe huis stoppen of deze zonder renteaftrek financieren. Uit een recente publicatie van het CBS blijkt dat de twee hoogste inkomensgroepen de helft van de totale hypotheekrenteaftrek ontvangen.18 Aan de andere kant brengt de hoogste inkomensgroep 75% van het totaal aan inkomstenbelasting op. 19 Aandeel belastingvoordeel via hypotheekrenteaftrek naar inkomensgroep, 2008

17

Eigen berekening CBS, 12‐05‐2010, Helft belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar rijkste huishoudens 19 CBS, 31‐05‐2010, Hoogste inkomens dragen zwaarste lasten 18


Aandeel in het totale belastingontvangsten naar inkomensgroep 2008

Eenmalige afsluitkosten hypotheek In de topjaren 2006 t/m 2008 werden jaarlijks meer dan 500.000 nieuwe hypotheken ingeschreven.20 In 2009 daalde de omvang naar ca. 250.000. Overigens dient hierbij aangetekend te worden dat de totaal ingeschreven hypotheeksommen afwijken van hetgeen daadwerkelijk is geleend. Het is het goed gebruik om een hogere hypotheekinschrijving te nemen, zodat bij een eventuele toekomstige hypotheekverhoging de gang naar de notaris kan worden bespaard. Bij de hypotheekafsluiting betalen kopers gemiddeld 2% afsluitkosten aan provisie van de bank, notariskosten, NHG en taxatiekosten. Deze kosten zijn eenmalig aftrekbaar en vervolgens jaarlijks, omdat deze doorgaans deel uitmaken van de financiering. Op dit punt is er in feite sprake van een dubbele aftrek. Koopsubsidie Om het eigen woningbezit onder mensen met lage inkomens te stimuleren, is door het Ministerie van VROM de koopsubsidie ingevoerd. Deze landelijke regeling wordt beheerd en uitgevoerd door Senternovem, dat begin 2010 is opgegaan in het Agentschap NL. Zeker in de eerste jaren was sprake van een ondubbelzinnig slechte regeling. Vaak was het inkomen te hoog voor de koopsubsidie, maar te laag om de hypotheek te krijgen. Eigenlijk kwam niemand voor deze omslachtige regeling in aanmerking. In 2007 is de regeling sterk verbeterd en nam het aantal verstrekkingen toe van 3.600 naar 9.800 respectievelijk 18.000. Het aantal deelnemers is dermate toegenomen, dat in mei 2010 de bodem van de subsidiepot werd bereikt. Niettemin zorgde deze subsidie, net als elke andere vorm van stimulering, voor een opwaarts prijseffect. De uitvoeringskosten van deze regeling zijn relatief hoog. 2001‐2006: 800, als gevolg van manke regeling 2007: 3.600 2008: 9.800 2009: 18.000 2010: 5.000? Pot sinds mei leeg Totaal goed voor max. 150 miljoen Jaarlijks budget € 30 miljoen Bron: Ministerie van VROM, www.vrom.nl

20

Bron: diverse kwartaalberichten van het Kadaster


Startersleningen De startersregeling is om dezelfde reden als de koopsubsidie van start gegaan. Nu echter op gemeenteniveau. Elke gemeente dient afzonderlijk te beoordelen of deze de regeling wil faciliteren. Omdat elke gemeente afzonderlijke regels kan maken, is sprake van een wirwar van mogelijkheden. Bovendien werd er tot voor kort slechts op zeer geringe schaal gebruik van gemaakt. De verwachting voor 2010 is 4.500 stuks. Ook aan deze regeling is in mei 2010 een einde gekomen, omdat de beschikbare middelen zijn uitgeput. Enerzijds spijtig vanwege de vele kosten en moeite die de overheid heeft gespendeerd, anderzijds minder erg, omdat ook hier weer sprake is van een prijsverstorende maatregel. Ook deze subsidievorm kent hoge uitvoeringskosten. 2007: 600 vertrekkingen 2008: 1.600 2009: 2.200 2010: 4.500 max., want dan is pot leeg Totaal goed voor max. 150 miljoen Kosten Rijk / gemeenten 50‐50% Koper bepaalt over surplus hypotheek geen rente Bron: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, www.svn.nl

Woningvoorraad en huishoudens De Rijksoverheid is samen met provincies en gemeenten verantwoordelijk voor het woon‐ en bouwbeleid. Momenteel staan in Nederland ruim 7 miljoen woningen.21 Bij een gemiddelde woningbezetting van 3 personen zouden dus 21 miljoen mensen in deze woningen kunnen wonen. Door een verder dalende woningbezetting van 2,5 nu naar ruim 2 in de toekomst, dient de woningvoorraad tot 2040 nog met ca. 1 miljoen te groeien, ca. 35.000 per jaar. De stijging van het aantal huishoudens vindt vrijwel uitsluitend plaats binnen de 1‐persoons huishoudens. Dit is onder meer van belang voor de betaalbaarheid van woningen. Zowel de bevolkingsgroei als de groei van het aantal huishoudens komt voornamelijk voor rekening van allochtonen. Met name in de Randstad is er nog steeds sprake van een kwantitatief woningtekort. Andere delen van het land, zoals het noorden en zuiden, hebben al met een krimpende bevolking te maken. De impact voor de krimpgebieden is momenteel erg actueel. Nieuwbouw Nieuwbouwplannen zorgen, naast een kwantitatieve groei, voor groei in de woningkwaliteit. De beoogde prognoses van 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar worden de laatste jaren niet meer gehaald. De nieuwbouw van woningen zorgt veelal voor inkomsten bij de gemeenten, vanwege de verkoop van bouwgronden. Naast nieuwbouw is herstructurering van binnensteden en sloop van verouderde woonwijken steeds meer aan de orde. In het verleden zorgden de extra hoge grondprijzen voor particuliere bouw voor extra lage grondprijzen ten behoeve van bouw in de huursector, zgn. grondprijsverevening. Verhouding koop / huur Op vele fronten wordt het eigen woningbezit gestimuleerd. Het aandeel koopwoningen is dan ook fors toegenomen, tot 58% op dit moment. ¾ van de nieuwbouw is een koopwoning, terwijl enkele duizenden huurwoningen per jaar worden verkocht, al dan niet aan de zittende huurder. Uitgaande van een woningvoorraad van 8 miljoen in 2040 en een licht stijgend eigenwoningbezit, zal het aantal koopwoningen in 2040 ongeveer 5 miljoen bedragen. 22 De stijging van de gemiddelde huurprijs houdt overigens gelijke tred met de stijging van de prijzen van koopwoningen. De beide woningmarktgebieden zijn niet altijd in evenwicht. Als het economisch goed gaat, staat de koopsector onder druk, in mindere tijden is er meer vraag naar huurwoningen. Deze deelmarkten functioneren min of meer als communicerende vaten. De verwachting is dat deze conjuncturele wetmatigheid altijd zal blijven bestaan, ongeacht welke hervorming dan ook. 21 22

CBS, Statline Databank, Kerncijfers Bouwen en wonen, woningvoorraad Eigen berekening op basis van prognose huishoudens CBS


Huurbeleid Het huurprijzenbeleid van de overheid, met jaarlijkse huurverhogingen van 2% tot 5%, zorgde, al dan niet bewust, voor inflatie en oplopende prijzen van woningen. Ondanks dat lukt het de overheid niet een beleid te maken, zodanig dat iedereen passend woont. Ruim 1,1 miljoen huishoudens ontvangen jaarlijks 2 miljard aan huurtoeslag (opvolger van huursubsidie), terwijl een andere groep met hogere inkomens nog steeds te goedkoop woont. Het zogenaamde scheefwonen lijkt niet uit te bannen. In 2008 ontvingen volgens het CBS ruim 1,1 miljoen huishoudens een huurtoeslag. Dit kostte de overheid ca. 2 miljard euro. De toeslag kwam vooral terecht bij alleenstaanden, eenoudergezinnen en pensioenontvangers. Huurders met een uitkering ontvingen het vaakst huurtoeslag. De ruim 3 miljoen huishoudens die in een huurwoning wonen, betaalden gemiddeld 440 euro per maand aan huur. Een derde van deze huishoudens ontving in 2008 huurtoeslag. Gemiddeld ging het om zo’n 145 euro per maand.23 Aandeel in de totale huurtoeslag naar huishoudenssamenstelling, 2008

Woningcorporaties De rol van de woningcorporaties is begin jaren negentig behoorlijk veranderd. De verzelfstandiging leverde allerlei wijzigingen op, ondermeer door fusies en overnames. Corporaties mochten of moesten zich met projectontwikkeling in de koopsector bezighouden om met de daar gegenereerde winsten actief te kunnen blijven in de huursector. Verhuur tegen marktconforme prijzen lukt veelal niet, zodat er sprake is van een zogenaamde onrendabele top. Door de forse stijging van de waarde van woningen, mede door huurstijgingen en inflatie, beschikken veel corporaties over enorme vermogens in de vorm van overwaarde. Bij een overwaarde van € 100.000 per woning gaat het al gauw over een totaalbedrag van 250 miljard. Deze overwaarde kan veelal niet gebruikt worden voor extra financiering, zoals een particuliere huizenbezitter dat kan doen. Om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken wordt een deel van het bezit dan ook afgestoten, door verkoop aan huurder of particulier, ofwel door het gehele complex aan een belegger te verkopen. Door de verzelfstandiging heeft de overheid de grip op het functioneren van de corporaties en het oorspronkelijke maatschappelijke vermogen goeddeels verloren.

Nieuwe Brusselse Richtlijn ingrijpend voor corporaties De Europese commissie nam op 15 december 2009 een belangrijk besluit over staatssteundossier voor woningcorporaties. Woningbouwcorporaties die in aanmerking willen komen voor steun, moeten per 1 oktober 2010 volgens de nieuwe ‘Brusselse Richtlijn’ tenminste 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huur beneden de maximale huurtoeslaggrens toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.000 ( ca. 43% van de Nederlandse huishoudens). Met deze inkomensgrens blijven gezinnen met een lager middeninkomen aanspraak maken op een sociale huurwoning. Daarnaast hebben corporaties de ‘ruimte’ om maximaal 10% toe te wijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen, maar dit moet wel gebeuren op basis van ‘sociale prioriteiten’. 23

CBS publicatie, 31‐05‐2010 Huurtoeslag vooral naar alleenstaanden, eenoudergezinnen en ouderen


Woningtransacties naar prijssegment In onderstaande grafiek wordt het aantal transacties 2009 naar prijssegment in beeld gebracht. Bijna de helft van alle verkochte woningen is goedkoper dan € 200.000. Bijna 1/3 heeft een koopsom tussen de € 200.000 en € 300.000, terwijl het marktaandeel van € 300.000 tot € 400.000 10% bedraagt. Het marktaandeel boven € 400.000 bedraagt bijna 9%, in 2008 was dit nog ruim 11%. Er vinden per jaar minder dan 1.000 transacties plaats met een prijs boven 1 miljoen euro. Per jaar muteert 3 tot 5% van de koopwoningvoorraad.24

Woningtransacties naar koopsomklassen 2009

Prijssegment (€) 0 ‐ 200.000 200.000 – 300.000 300.000 – 400.000 400.000 – 600.000 600.000 – 1.000.000 1.000.000 of meer

Aantal transacties 62.750 40.775 12.815 7.758 2.768 666

Aandeel transacties (%) 49,2% 32,0% 10,0% 6,1% 2,2% 0,5%

Gemiddelde prijs (€) 149.700 242.470 344.700 479.100 737.480 1.395.850

Theoretische verkooptijd bestaande koopwoningen In onderstaande grafiek wordt de omloopsnelheid van koopwoningen in beeld gebracht. Hierbij wordt het aantal te koop staande woningen per prijsklasse afgezet tegen het aantal transacties van de afgelopen 12 maanden. Wanneer het aanbod gelijk is aan het aantal transacties, betekent dit een theoretische verkooptijd van 12 maanden. De grafiek toont aan dat alleen het goedkopere segment (tot € 200.000) gemiddeld minder dan 12 maanden vergt om het gehele aanbod te verkopen. Naarmate de prijsklasse hoger is, neemt de theoretische verkooptijd toe tot meer dan 60 maanden in het topsegment. Vanwege een gebrek aan voldoende doorstroming, heeft het hogere prijssegment het erg moeilijk.

24

Bron het Kadaster, bewerking woningmartkcijfers.nl


Theoretische verkooptijd Nederland

Bron: woningmarktcijfers.nl

Fiscale regime, recente aanpassingen In de afgelopen jaren hebben diverse aanpassingen aan het fiscale systeem rondom de eigen woning plaatsgevonden. Wij zetten ze even op een rij. - Beperking renteaftrek tot maximaal 30 jaar - Beperking aftrek uitsluitend voor aankoop en verbouwing, eigenwoningschuld - Uitbreiding aftrek voor hypotheken op eigen woning in het buitenland - Extra toeslag c.q. geen eigenwoningforfait bij lage of geen woningschuld (wet Hillen) - Vervallen maximum tarief EWF en tariefstijging boven 1 miljoen euro - Bijleenregeling, benutten overwaarde bij nieuwe aankoop, eigen woningreserve - Tijdelijk dubbele aftrek bij 2 woningen wegens verkoop, verhuur, echtscheiding - Kapitaalverzekering eigen woning en aanpassingen daarop, banksparen - Per 1 januari 2010 afschaffing van de goedkoperwonenregeling - Herleving dubbele hypotheekrenteaftrek na tijdelijke verhuur te koop staande eigen woning. Er wordt gedurende twee jaar geen eigenwoningforfait in rekening gebracht (tijdelijke crisismaatregel tot 1 januari 2012) Bron: Ministerie van Financiën

Hypotheekmarkt

De hypotheekmarkt bestaat enerzijds uit inschrijvingen vanwege aankoop van een bestaande of nieuwe woning en anderzijds uit inschrijvingen in verband met het verhogen of oversluiten van een bestaande hypotheek. De onderstaande tabel en grafiek geven een overzicht van het aantal bij het Kadaster ingeschreven hypotheken per jaar alsmede het gemiddelde inschrijvingsbedrag. Hierbij dient bedacht te worden dat het bedrag van inschrijving iets anders is dan het daadwerkelijk geleende hypotheekbedrag. Sinds jaren is het een goed gebruik dat geldnemers een hoger hypotheekbedrag inschrijven om in een later stadium, zonder tussenkomst van een notaris, de hypotheek te kunnen verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.

Jaar 2005 2006 2007 2008 2009 2010 t/m 2e kwartaal

Totaal aantal hypotheken 560.894 533.765 452.878 391.249 256.628 116.136

Gemiddelde hypotheeksom € 203.488 € 224.578 € 240.076 € 245.581 € 245.581 € 252.917



Op dezelfde manier kan het aantal hypotheekinschrijvingen met het bedrag boven € 1.000.000 in beeld worden gebracht. In 2009 daalde het aantal inschrijvingen met 30%, hetgeen overeenkomt met de daling van het aantal woningtransacties.25

Jaar 2005 2006 2007 2008 2009

Totaal aantal hypotheken 4091 4893 5563 4707 3296

Gemiddelde hypotheeksom € 1.831.724 € 1.863.715 € 1.797.015 €1.870.062 € 1.767.315

Bron: het Kadaster, bewerking Woningmarktcijfers.nl 25

Het Kadaster, kwartaalberichten 2008‐2009 en vastgoedberichten 2008‐2009


3.3 Financiële instrumenten

Overdrachtsbelasting De overdrachtsbelasting op elke woningtransactie bedraagt 6%. In 2006‐2008 leverde deze belasting ongeveer 3 miljard euro op. In 2009 nam de opbrengst als gevolg van dalende transacties af tot 2 miljard.26 Over het algemeen maakt de overdrachtsbelasting deel uit van de financiering. De rente hierover wordt in mindering gebracht en de koper ontvangt bij een gemiddelde bewoningstermijn van 20 jaar de helft van de betaalde OB terug. (15.000 x 5,5% rente x 37% aftrek gedurende 20 jaar = € 6.100). In feite kan de overdrachtsbelasting gezien worden als een renteloze lening aan de staat. Door de overdrachtsbelasting neemt de overfinanciering (hypotheek t.o.v. van de waarde) toe en hierdoor wordt de doorstroming op de woningmarkt belemmerd. Het duurt gemiddeld 3 jaar voordat deze kosten via een waardestijging zijn terugverdiend. De negatieve welvaartseffecten voor de arbeidsmarkt en mobiliteit worden door het CPB geraamd op circa 700 miljoen per jaar. 27 Eigenwoningforfait Deze belastingvorm levert ongeveer 2 miljard per jaar op. Door een wetswijziging (wet Hillen) stopt de betaling van het eigenwoningforfait wegens geringe of geen woningschuld. Een wellicht niet bedoeld neveneffect is nu dat ca. 500.000 huishoudens met een hypotheekvrij huis géén eigenwoningforfait betalen en geen bijdrage leveren aan de woningmarkt. Vanaf 2009 is de maximum bijtelling van € 9.300 vervallen. Vanaf 2010 treedt een oplopend tarief over de woningwaarde boven 1 miljoen euro in werking, welke eindigt met 2,35% in 2016.(*) De onroerendezaakbelasting Onroerendezaakbelasting wordt geheven door de gemeenten. De uitvoering ervan is een kostbare zaak, vanwege veel discussies in gemeenteraden en hoge administratieve lasten. De opbrengst van deze belasting (ca. 1,5 miljard) wordt voor algemene doelen gebruikt. De ontevredenheid bij burgers is hoog en de kwaliteit van de geleverde waarderingen is nog onder de maat, waardoor het aantal bezwaarschriften en procedures nog steeds erg hoog is. Sinds enkele jaren betalen alleen eigenaren deze belasting en zijn huurders vrijgesteld. De belastingopbrengst werd hierdoor gehalveerd, terwijl de uitvoeringskosten (ca. 200 miljoen per jaar)(*) op hetzelfde niveau zijn gebleven. Gemeenten werden daarvoor gecompenseerd via een uitkering uit het gemeentefonds. Overige woonlasten Naast de hypotheeklasten betalen eigenaren, en deels ook huurders, diverse belastingen en heffingen aan gemeenten, waterschappen, energieleveranciers, etc. Deze lasten zijn de afgelopen jaren bovenmatig gestegen. Stijging van deze lasten heeft uiteraard impact op de consumptieve bestedingen, inflatie, economie en concurrentieverhoudingen. Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning Spaarhypotheken zijn sinds vele jaren populair. Naast het feit dat er niet wordt afgelost en dus optimale renteaftrek blijft bestaat, kan de eigenwoningbezitter onder bepaalde voorwaarden de aflossing belastingvrij bij elkaar sparen met een spaar‐, leven‐ of beleggingspolis of via banksparen. In feite is hier sprake van een dubbel profijt en extra bevoordeling van eigenaren in vergelijking met huurders. Het spaarsysteem moet wel 15 of 20 jaar worden volgehouden. De fiscale afwikkeling van polissen met allerlei tussentijdse wijzigingen vormt in de toekomst een zware belasting voor adviseurs en belastingdienst. 26 27

Eigen berekening op basis van het aantal woningtransacties tegen de gemiddelde woningprijs Van Ewijk, Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, 2006


Successierechten Het behandelen van dit item lijkt in het kader van dit onderzoek vreemd. De vermogensvorming van Nederlanders vindt echter voor een groot deel plaats via de waardeontwikkeling van onroerend goed. Niemand kan dit na het aardse bestaan meenemen. De opbrengsten van gemiddeld 1,8 miljard per jaar zijn naar schatting voor de helft toe te schrijven aan de vastgoedsector. Systemen die voorzien in een andere waardeontwikkeling van woningen in de toekomst hebben eveneens effect op de inkomsten uit successie. De tarieven en vrijstellingen werden per 1 januari 2010 bijgesteld.

3.4 Bijdrage woningmarkt aan Nederlandse economie

De woningmarkt is afhankelijk van de economie, maar levert tevens een enorme bijdrage hieraan.

Bestedingen kopers 180.000 transacties bestaande koopwoning van gemiddeld € 240.000 Kosten koper 10 % Overige bestedingen in woonsector (bestaande en nieuwe eigenaren) Nieuwbouw: 60.000 nieuwbouwwoningen van gemiddeld € 250.000 240.000 hypotheken van gemiddeld € 250.000 Huursector Omzet huursector Mutaties/ verhuizingen, bestedingen huurders Woningvoorraad (x miljoen) Waarde 4 miljoen koopwoningen Waarde 2,5 miljoen huurwoningen corporaties Waarde 0,5 miljoen overige huurwoningen Hypotheken Totaal uitstaande hypotheekbedrag Aantal woningen zonder hypotheek (x duizend) Gemiddeld hypotheekbedrag (x duizend)

in miljarden €

43 4,5

7

15 60

pm pm

7

1.200

400

100

600

500

172

Eigen berekening op basis van meerdere kerncijfers CBS


4. Andere studies omtrent hervorming van de woningmarkt Visie Taco van Hoek In het rapport Hervorming van de woningmarkt schetst Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) enkele concrete beleidsaanpassingen voor zowel de koop‐ als de huursector . Van Hoek is van mening dat men met goed doordachte hervormingen de woningmarkt aanzienlijk beter kan laten functioneren, zonder dat de hypotheekrenteaftrek of de coöperatiesector afgeschaft hoeven te worden. Hij bepleit de volgende vijf onderling samenhangende voorstellen voor hervorming van de woningmarkt: • • • • •

Het invoeren van een systeem van herhaalde inkomenstoetsing in de sociale huursector voor nieuwe gevallen. Doel is om scheefwonen op termijn tegen te gaan. Bestaande scheefwoners mogen echter blijven zitten. Het invoeren van de zogenaamde annuïtaire hypotheekrenteaftrek, waardoor op termijn veel rijksgeld bezuinigd wordt. Een beperking van de overdrachtsbelasting Eventueel de introductie van een huuraftrek voor vrije huurwoningen Herziening van het ruimtelijk beleid met afwegingen op basis van maatschappelijke kosten en baten.

De voorgestelde hervormingen hebben volgens van Hoek ondermeer een betere allocatie, doorstroming en aanbod op de Nederlandse woningmarkt tot gevolg. Ook levert het voor het Rijk uiteindelijk flink geld op. Visie Commissie Sociaal‐Economische Deskundigen (CSED)

De CSED stelt in haar rapport “Naar een integrale hervorming van de woningmarkt” dat de Nederlandse woningmarkt niet goed functioneert. De huidige woningmarkt vertoont een groot aantal knelpunten. Zo heeft deze markt te kampen met woningtekorten, sterk gestegen huizenprijzen, een kloof tussen de huur‐ en koopsector en lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Mensen worden door het huidige fiscale regime gestimuleerd om de eigen woning te financieren met vreemd vermogen. De extreem hoge hypotheekschuld t.o.v. het bbp houdt een onnodig groot financieel risico voor huishoudens in. Bovendien legt de huidige fiscale behandeling van de eigen woning een onnodig groot beslag op de schatkist. De rol van de overheid op de woningmarkt is niet alleen deel van de oplossing, maar ook meer en meer deel van het probleem. Voorstel van de CSED is om de huidige fiscale behandeling van de eigen woning aan te passen en de rol van vreemd vermogen ter financiering van de eigen woning in de toekomst niet langer te stimuleren. Hiertoe heeft de organisatie vier verschillende toekomstvarianten onderzocht, waarbij de zgn. “beleggingsvariant met basisvrijstelling” de voorkeur geniet. Bij deze variant wordt de eigen woning gelijk behandeld aan andere vormen van vermogen, wat een belastingheffing over de eigen woning in box 3 inhoudt, maar dan wel met een vrijstelling over de eerste 200.000 euro van de woningwaarde en met aftrek van hypotheekschuld. De fiscale bevoordeling van de woonconsumptie wordt hiermee ingeperkt (in ruil voor belastingverlaging), terwijl er garanties voor lage inkomensgroepen blijven en mildere effecten op de huizenprijzen resulteren. Ook is de CSED voor afschaffing van de overdrachtsbelasting. Op de huurmarkt is een ontwikkeling naar marktconforme huren gewenst, bewoners van goede, maar relatief goedkope huurwoningen, zullen hogere huren gaan betalen. De woonlastenondersteuning moet volgens de organisatie eigendomsneutraal zijn, waarmee zij bedoelen dat deze voor alle lagere inkomensgroepen moet gelden, ongeacht of ze een huur‐ of koopwoning hebben. De huidige huurtoeslag wordt omgevormd tot een eigendomsneutrale en inkomensafhankelijke woontoeslag. Tenslotte acht de CSED het van groot belang dat de coöperatiesector wordt hervormd. De voorgestelde maatregelen zijn zodanig vormgegeven en getemporiseerd, te weten via een aankondigingstermijn van 5 jaar en een transitieperiode van 25 jaar, dat er zo weinig mogelijk verstoring van de woningmarkt plaatsvindt. Niettemin rekent de commissie op een aanvankelijke prijsdaling van woningen van 5 tot 10%. Deze studie kent grote overeenkomsten met het rapport van het CPB van april 2010: “hervorming van het Nederlandse woonbeleid”. Dit is zeer begrijpelijk omdat regelmatig uitwisseling van gegevens heeft plaats gevonden, terwijl bovendien van de rekenmodellen van het CPB gebruik werd gemaakt.


Visie OESO

De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) neemt in een recente rapportage28 de Nederlandse huizenmarkt op de schop. De organisatie is vooral kritisch over de ‘grote en rigide sociale woningbouw’ in Nederland. Om de huursector flexibeler te maken, adviseert de OESO om de huren vrij te laten bij woningen die nieuw op de markt komen. Verder zouden huurcontracten een beperkte duur moeten krijgen, waardoor huurprijzen eenvoudiger zijn aan te passen ‘aan de markt’. Volgens de organisatie moeten de aanschafkosten voor woningen omlaag om zo de mobiliteit op de huizenmarkt te bevorderen. Een hervorming die de organisatie noemt, is de afschaffing van de overdrachtsbelasting en gelijktijdige verhoging van belasting voor eigendom van een huis. Aangezien een dergelijke maatregel in andere landen lastig bleek in te voeren, komt de OESO met een alternatief voorstel, te weten de hypotheekrente verlagen en gelijktijdig de OZB‐ belasting verhogen. De organisatie stelt dat het verlagen van subsidies in de woningmarkt de spanning op deze markt zal verlagen. Aanvullend zal hiervoor ook de woningbouwplanning aangepast dienen te worden. Daarnaast plaatst de OESO kanttekeningen bij de huidige hypotheekrenteaftrek. De organisatie vindt beperking van deze aftrek gewenst en stelt voorts dat het voor de overheid bij een economische benadering doelmatiger zou zijn om deze aftrek om te zetten in een lagere loonbelasting.

Visie CPB

Het CPB ziet de fiscale ondersteuning van de koop‐ en huurwoningenmarkt vooral als het rondpompen van geld, hetgeen met welvaartsverlies gepaard gaat. Als belangrijk nadeel wordt de overdrachtsbelasting beschouwd. Deze belasting levert beperkingen voor de mobiliteit van huishoudens, hetgeen negatief doorwerkt op de arbeidsmarkt. Woningcorporaties laten mogelijkheden om maximale en marktconforme huren te vragen onbenut. Dit verhoogt de kans op scheefwonen en zorgt voor langere wachttijden van startende huurders, die daardoor vaak onnodig gebruik moeten maken van de huurtoeslag. In de oplossingen van het CPB verdwijnen op termijn alle belangrijke fiscale subsidieringen, zoals de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait, de huurtoeslag en de overdrachtsbelasting. Hiervoor in de plaats komt een eigendomsneutrale woontoeslag. Het CPB berekent drie beleidsvarianten die uiteindelijk allen resulteren in het verplaatsen van de eigen woning naar box3. In de middenvariant profiteren eigenaren van een vrijstelling van 56% van de waarde van de woning. De hypotheekschuld mag in alle varianten volledig op het vermogen in box3 in mindering worden gebracht. Als aanvullende maatregel worden de tarieven van de eerste en tweede schijf van de loon‐ en inkomstenbelasting verlaagd. Door deze aanpassing worden op termijn positieve effecten op de koopkracht van het gemiddelde huishoudinkomen verwacht. In de C variant gaat het CPB uit van een structurele prijsdaling van woningen van bijna 14%. De totale welvaartswinst wordt begroot op 5,6 miljard. Het CPB kent een langdurig transitiepad te beginnen in 2016 en eindigend in 2040. Vlaktaks

In het verleden zijn door meerdere politieke partijen29 en economen30 suggesties gedaan voor de invoering van een vlaktaks. De vlaktaks werd vervolgens eveneens naar voren gebracht in verband met het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Een lager belastingtarief is van invloed op het netto besteedkamer inkomen. Wanneer een dergelijke maatregel gepaard gaat met lagere bruto salarissen kan dit een positief effect hebben op de arbeidsmarkt en de concurrentieverhoudingen van de Nederlandse bedrijven ten opzichte van de rest in de wereld. Nadere toepassing van het rekenmodel laat al snel zien dat invoering van een vlaktaks van bijvoorbeeld 30% in combinatie met het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek tot complicaties leidt, die vervolgens op een andere manier weer moeten worden gerepareerd. Vooral de lagere en midden inkomens profiteren niet van de vlaktaks, maar verliezen wel de renteaftrek. Voor de middeninkomens is een dergelijke aanpassing eveneens niet mogelijk zonder compensatie. Uitsluitend voor de hogere inkomens lijkt deze ingreep vruchten af te werpen, zeker wanneer het eigenwoningforfait wordt afgeschaft. 28

OECD Economic Surveys: Netherlands, overview, June 2010 , OECD

29 30

CDA, Een sociale vlaktaks. Naar werkbare en begrijpelijke inkomstenbelastingen (2009) Bovenberg en Stevens, Het fiscale stelsel van de toekomst: eenvoud, neutraliteit en draagkracht


5. Hervormingsvoorstellen Woningmarktcijfers.nl De voorstellen van Woningmarktcijfers.nl kunnen leiden tot een snel herstel van vertrouwen in de woningmarkt, een stabiele toekomst en kostenbesparingen voor de overheid opleveren. Wat ons betreft kunnen deze wijzigingen binnen zeer korte termijn integraal worden ingevoerd. Er zijn geen langdurige transitiepaden nodig.

5.1 Concrete aanpassingen Voor nieuwe kopers

-

De overdrachtsbelasting wordt per direct geheel afgeschaft De leenquote wordt verlaagd Afsluitkosten hypotheek zijn eenmalig niet meer aftrekbaar De NHG grenzen blijvend gehandhaafd, de premie gaat omhoog

Voor alle (bestaande en nieuwe) woningeigenaren

-

De onroerendezaakbelasting OZB wordt per direct afgeschaft Het eigenwoningforfait EWF vervalt per direct De regeling koopsubsidies en startersleningen worden beëindigd De betaalde hypotheekrente blijft aftrekbaar in box1 De rente tot € 4.000 (basisaftrek) is tegen 100% aftrekbaar De meerdere rente tegen 60% in jaar 1, jaarlijks dalend met 1% tot 31% in jaar 30 Woning + hypotheekschuld gaan naar Box3 De vrijstelling voor de eigen woning bedraagt € 600.000 De bijleenregeling en de eigen woningreserve kunnen vervallen De verkoop van KEW polissen wordt ontmoedigd Mogelijkheid tot tussentijdse afkoop spaar/leven bij aflossing

5.2. Verwachte gevolgen voorstel

-

Snel herstel van vertrouwen in woningmarkt Meer transacties in bestaande en nieuwbouwsector Meer kansen op doorstroming, terugverdientijd k.k. ca. 2 jaar Positieve effecten arbeidsmarkt, mobiliteit en economie Minder risico overfinanciering door maximum lening 106% (executies – NHG) Huiseigenaren komen ook in toekomst niet in de problemen Gematigde prijsontwikkeling koopwoningen De hypotheekconsumptie wordt gematigd, aflossen wordt bevorderd Daling verkoop spaar/leven hypotheken Neutrale lastenontwikkeling in aanvang, licht stijgend voor hogere hypotheken/inkomens Besparingen / terugverdieneffect overheid loopt geleidelijk op Flinke besparingen op uitvoeringskosten overheid, belastingdienst, AFM


5.3 Nadere toelichting aanpassingen

Nadere toelichting aanpassing nieuwe kopers

Afschaffen van de overdrachtsbelasting Het afschaffen van de overdrachtsbelasting lijkt 2 á 3 miljard per jaar te kosten, echter niets is minder waar. De overdrachtsbelasting wordt in vrijwel alle gevallen meegefinancierd en leidt tot extra hypotheekconsumptie en renteaftrek. Bij een gemiddeld aantal transacties van 180.000 per jaar, waarbij € 15.000 aan overdrachtsbelasting wordt betaald en meegefinancierd, zorgt dit gegeven op basis van een aftrekpercentage van 37% jaarlijks voor extra renteaftrek van 65 miljoen euro. Afschaffing vermindert de renteaftrek, hetgeen in 20 jaar een bedrag van 1,3 miljard oplevert (contant gemaakt is dit 0,8 miljard). In de aanloop naar de datum van ingang van de hervormingen zullen kopers de levering van de gekochte woning uitstellen tot een datum daarna, een tijdelijke dip gevolgd door een transactie‐explosie. De vraag dient zich aan of deze ontwikkeling ongewenst is. Wat ons betreft wegen de voordelen van een aanzwellende markt op tegen dit nadeel. In het uiterste geval zou aanpassing in 3 jaar kunnen plaatsvinden, direct verlagen tot 3%, daarna via 2% en 1% naar uiteindelijk 0%. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting zou in beginsel kunnen leiden tot extra prijsstijgingen, zeker in gebieden van krapte. Een belangrijk beoogd effect zou dan als sneeuw voor de zon verdwijnen. Kopers kunnen minder lenen Vooral in het lagere en middensegment wordt veelvuldig gefinancierd tegen de maximale woonlastennormen. Om te voorkomen dat de woningprijzen extra stijgen dient de leenquote met een vergelijkbaar percentage naar beneden te worden bijgesteld, waardoor kopers met hetzelfde inkomen ongeveer 6% minder kunnen lenen dan voorheen. Hierdoor zal een stijging van de hypotheekconsumptie beperkt blijven. Voor het hogere prijssegment speelt dit minder, echter vanwege de marktsituatie met theoretische verkooptijden van 2 tot 5 jaar (zie tabel pagina 20) verwachten wij geen snelle stijging van de woningprijs. Voor de langere termijn speelt bovendien mee dat het aftrekpercentage jaarlijks afneemt hetgeen in onze visie een iets meer gematigde prijsontwikkeling zal oplopen. De woonlastenquote zal niettemin een belangrijk sturend middel blijven om te voorkomen dat woningprijzen explosief kunnen stijgen. Het voorkomen van schaarste door voldoende nieuwbouwontwikkelingen is een ander element. De marktfactoren zullen echter niet altijd in balans zijn. Afsluitkosten hypotheek vervalt uit eenmalig aftrek In ons voorstel gaan wij, mede ter compensatie van het wegvallen van de overdrachtsbelasting, uit van de gedachte dat de eenmalige aftrek vervalt. Uitgaande van een gangbare hypotheekproductie van 300.000 stuks a € 250.000, bedragen de aftrekbare kosten in de huidige situatie € 5.000. Bij een gemiddeld aftrekpercentage van 40% is dit € 2.000 belastingvoordeel per hypotheek. Afschaffen van de eenmalige aftrek levert, naast kostenbesparingen bij belastingdiensten, dus 600 miljoen per jaar op. Verhoging kosten Nationale Hypotheekgarantie Wij hebben eerder de voordelen van de Nationale Hypotheekgarantie voor de consument, bank en overheid aangehaald. Tegen betaling van 0,55% kan een voordeel van 10% worden bereikt. Indien het op budgettaire gronden wenselijk wordt geacht, mag wat ons betreft de premie worden verhoogd tot bijvoorbeeld 1% om de staatskas te ondersteunen. De extra opbrengst bedraagt dan ongeveer 100 miljoen per jaar. De “tijdelijke” verhoging van de NHG grens tot € 350.000 hoeft dan niet verder ter discussie te staan.


Nadere toelichting aanpassingen voor alle woningeigenaren

Afschaffen van de Onroerendezaakbelasting OZB Deze belasting kan wat ons betreft geheel worden afgeschaft, waarbij de gemeenten via de uitkering uit het gemeentefonds worden gecompenseerd. Geschat wordt dat hierdoor jaarlijks 150 tot 200 miljoen aan uitvoeringskosten kan worden bespaard. Een alternatief is nog deze heffing deels te vervangen door een hogere energieheffing, waardoor extra aandacht voor het milieu en energiebesparende maatregelen kan worden gegenereerd. Het eigenwoningforfait De berekeningen tonen aan dat het eigenwoningforfait onmiddellijk kan worden afgeschaft in ruil voor een lager aftrekpercentage van de hypotheekrente. Door deze mutatie wordt de kwestie rondom de fiscale toeslag als gevolg van geen of weinig eigenwoningschuld (wet Hillen) automatisch opgelost. Om een reële vergelijking te maken, kunnen we in onze berekeningen laten zien hoe de situatie zou zijn als deze wet zou vervallen. Na 30 jaar is het EWF in cursief afgebeeld. Koopsubsidie en starterslening vervallen De beschikbare budgetten voor beide regelingen zijn momenteel uitgeput, zodat geen nieuwe aanvragen meer kunnen worden gehonoreerd. De administratieve lasten blijven de komende jaren doorlopen en zijn in verhouding tot de uitgekeerde bedragen erg hoog. Ons voorstel is om de regelingen zo snel mogelijk te beëindigen door bij de eerstkomende inkomenstoets de ondersteuning af te ronden met een eenmalige slotuitkering. Hierbij kan rekening worden gehouden met de besparingen die voortvloeien uit onze hervormingsvoorstellen. Deze slotuitkering dient als extra aflossing op de hypotheek te worden gedaan. Beperking van de hypotheekrenteaftrek In onze voorstellen gaan we er van uit dat met onmiddellijke ingang de renteaftrek voor zowel bestaande als nieuwe huiseigenaren kan worden beperkt tot 60% van de betaalde hypotheekrente over de eigen woningschuld. Dit percentage wordt jaarlijks verminderd met 1% punt, zodat in jaar 30 nog 31% van de betaalde rente in mindering kan worden gebracht. De rente tot € 4.000 blijft voor 100% aftrekbaar, de zogenaamde basisaftrek. Deze suggestie is gestoeld op de gedachte dat koopsubsidie en startersleningen tot het verleden zijn gaan behoren. Vanwege het voorgestelde afschaffen van de onroerend zaakbelasting en het eigen woningforfait kan dit zonder nadelige gevolgen voor de burgers plaats vinden. De huidige hypotheekvormen kunnen worden gehandhaafd, eventueel kan de mogelijkheid worden geboden om spaarvormen om te zetten naar andere vormen, waarbij de poliswaarde als extra aflossing wordt aangewend. Nieuwe kopers van bestaande koopwoningen hebben bovendien het voordeel van een 6% lager hypotheekbedrag vanwege het wegvallen van de overdrachtsbelasting. In geval van verhoging of aankoop andere woning geldt in principe een aftrekpercentage. Alternatief: leeftijdsafhankelijke aftrek. Als alternatief hebben wij nagedacht over een aftrekpercentage dat afhankelijk is van de leeftijd. Dit vanwege een redelijke relatie tussen inkomen, vermogen en gezinsbestedingen enerzijds en de leeftijd anderzijds. De maximale aftrek op het moment van kopen voor eigenaren tot 25 jaar zou dan 75% kunnen bedragen, om vervolgens met het stijgen van de leeftijd te dalen tot 46% na 30 jaar. Iemand die op vijftigjarige leeftijd voor het eerst een eigen huis koopt, start in dit geval met een aftrekpercentage van 50%, dalend tot 21%. Dit systeem maakt het aantrekkelijk om op jonge leeftijd een huis te kopen. Vanwege de gevolgen voor oudere huiseigenaren is het systeem minder geschikt om direct en eenmalig voor alle eigenaren in te voeren. Alhoewel in ons belastingsysteem op meerdere punten sprake is van leeftijdscriteria, zal op een eventuele leeftijdsafhankelijk aftrekpercentage getoetst dienen te worden aan art. 1 van de Grondwet.


Woning en hypotheek in box3 In onze voorstellen wordt de woning en hypotheekschuld direct in box3 geplaatst. Uitsluitend de hypotheekrente (en voor de volledigheid de erfpachtcanon en boeterente) verblijft in box1. Vanwege deze overgang en het uiteindelijk verdwijnen van de kapitaalverzekeringen zijn wij in onze voorstellen uitgegaan van vrij vermogen van € 600.000. Huiseigenaren met een forse overwaarde zullen wel direct geconfronteerd worden met deze heffing. Het nadelige effect van de wet Hillen (toeslag bij geringe of geen eigenwoningschuld) waardoor geen of minder eigenwoningforfait wordt betaald verdwijnt hierdoor. Het plaatsen van de eigen woning in box3 kent vele medestanders. Studies van het CPB en CSED gaan eveneens uit van deze gedachte, terwijl sommige politieke partijen dezelfde wens hebben geuit. Als groot pleitbezorger voor het verplaatsen van de eigen woning naar box3 geldt sinds vele jaren Professor Leo Stevens. 31 Bijleenregeling Het verminderde aftrekpercentage in combinatie met minder fiscaalvrij sparen, zal ons inziens leiden tot een verminderende hypotheekconsumptie. De bijleenregeling en de eigen woningschuld reserve kunnen ons inziens hierdoor vervallen. Mogelijk leidt dit in incidentele gevallen tot een hogere hypotheekconsumptie. De voordelen van een betere doorstroming met positieve welvaartseffecten op het gebied van de arbeidsmarkt en mobiliteit wegen hier ons inziens ruimschoots tegenop. In geval van verbouwing van de bestaande woning en verhoging van de hypotheek vindt aftrek plaats overeenkomstig de hoofdlening. Ontmoediging fiscaal vrij sparen In het voorgestelde systeem worden bank/spaar/leven producten niet verboden, maar de verkoop daarvan wel ontmoedigd vanwege een steeds afnemend hypotheekrentevoordeel. Overwogen zou kunnen worden om gedurende een beperkt aantal jaren toe te staan dat polissen tussentijds worden beëindigd zonder fiscale claim, wanneer de uitkering wordt gebruikt als extra aflossing op de hypotheek. De verwachting is dat mede hierdoor meer hypotheken met aflossing (bijvoorbeeld annuïteit) zullen worden afgesloten. Dit zal leiden tot een extra afname van de hypotheekrenteaftrek. Gematigde prijsontwikkeling De voorgestelde wijzigingen leiden, zeker op korte termijn, niet tot lastenverzwaringen. De positieve effecten van het gehele pakket zullen eerder leiden tot een gezonde en stabiele woningmarkt. Door het afnemende aftrekpercentage zal het prijsverloop op langere termijn een meer gematigde ontwikkeling laten zien. Wij zien geen aanleiding voor prijsdalingen als gevolg van deze voorstellen. De uiteindelijke prijsontwikkelingen zal uiteraard worden bepaald door alle relevante factoren, waarvan de economie en het toekomstig woningbouwbeleid de belangrijkste zijn. De ontwikkelingen per regio en provincie zullen net als in de huidige situatie zeer divers verlopen. Een basisaftrek of aftrekplafonds zoals een sommige andere voorstellen voorkomen kunnen uiteraard wel een nivellerende werking hebben, waardoor zwakkere c.q. goedkope gebieden extra profiteren. Flexibele aanpassingen in de toekomst Eerder is al opgemerkt dat het bijna ondenkbaar is een perfect werkend systeem te creëren dat een lange reeks van jaren ongewijzigd kan blijven. Economische golfbewegingen zullen op bepaalde momenten om een aanpassing vragen. Van een betrouwbare overheid mag verwacht worden dat dit met grote zorg, na gedegen onderzoek en rekening houdend met acceptabele aanpassingstermijnen, zal plaatsvinden. Ondanks de wens een solide en houdbaar systeem te ontwerpen, draagt dit voorstel een aantal elementen in zich die eenvoudig zijn aan te passen, los van de aanpassingen binnen bestaande kaders. 31

L. Stevens, Naar een solidaire participatiemaatschappij, 2008


Mogelijkheden voor toekomstige aanpassingen - Het renteaftrekpercentage - De basis renteaftrek - De vrijstelling vermogensrendementsheffing - Eenmalig of via indexatie Aanwending van besparingen De in deze studie voorgestelde wijzigingen zullen een positieve bijdrage leveren aan de financiele huishouding van de staat. Verdwijnen deze eenvoudig in de algemene middelen of worden deze ingezet op speciale beleidsterreinen? In het advies Tijd voor keuzes van de VROM‐raad uit 2007 alsmede in de studie van het CPB van april 2010 gaan deze organen uit van verlaging van de tarieven voor inkomstenbelasting, waardoor niet alleen de bestedingen van huishoudens op peil kunnen blijven, maar eveneens de factor arbeid goedkoper wordt en dus de concurrentiepositie verbetert.

5.4 Overzicht fiscale effecten

Fiscale effecten bij nieuwe aankopen (eenmalig) Het laten vervallen van de overdrachtsbelasting vergt een investering van 2,5 miljard per jaar. Ongeveer 1,5 miljard wordt gecompenseerd door de hiervoor genoemde maatregelen. Extra verhuisbewegingen, gevolgd door extra economische bestedingen en welvaartseffecten, zullen het gevolg zijn. Dit betekent dat de neveneffecten van een herstellende woningmarkt zoals extra werkgelegenheid, meer omzet‐ en inkomstenbelasting en dergelijke jaarlijks één miljard aan extra inkomsten moeten generen. Zoals eerder gememoreerd, heeft het instorten van de woningmarkt voor een grote bestedingsuitval gezorgd, aannemelijk is dat een herstel het omgekeerde effect met gemak zal realiseren. De hier voorgestelde wijzigingen hebben dus nauwelijks tot géén gevolgen voor de inkomenspositie van de overheid. De beperking van de OB rente vormt uitsluitend een liquiditeits‐ oftewel financieringsvraagstuk. In de berekening is de besparing contant gemaakt tegen 4%.

Vervallen van de overdrachtsbelasting

Besparing op beperking rente OB (contante waarde)

0,8

Besparing op vervallen aftrek eenmalige kosten

0,6

Benodigde economische effecten door vervallen OB

1,1

2,5

Fiscale effecten alle woningbezitters (doorlopend) De aanpassingen voor alle woningeigenaren op lange termijn kunnen eveneens budgetneutraal plaats vinden. Het vervallen van de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait worden geheel gecompenseerd door de verminderde renteaftrek en bijkomende verdieneffecten. De beperking van de renteaftrek stijgt jaarlijks vanwege 1% verminderde aftrek. Na 10 jaar bedraagt het gemiddeld aftrekpercentage over de rente boven de basisaftrek 50%, na 20 jaar 40% enz. Bij een gemiddelde bewoningsduur van 20 jaar kan het gemiddeld aftrekpercentage worden geschat op 45%. De hypotheekrenteaftrek daalt direct van 12 miljard naar 9,6 miljard. Op basis van de huidige gegevens daalt de hypotheekrenteaftrek in 2040 tot 6,5 miljard. Over de periode 2010‐2040 wordt wat de renteaftrek betreft een besparing gerealiseerd van 130 miljard euro.


De gevolgen van de beperkte aftrek zullen de komende jaren een steeds groter positief effect hebben op de financiële positie van de overheid.

Vervallen van de onroerendezaakbelasting

1,5

Afschaffen van het eigenwoningforfait

2

Besparing op uitvoeringskosten OZB, EWF, subsidieregelingen

0,3

Afschaffen van koopsubsidie, starterslening

0,3

Opbrengst VRH eigenaren zonder hypotheek

0,5

Beperking aftrek rente eerste jaar (65%)

2,4

Beperking KEW polissen

pm

Vervallen bijleenregeling

pm

Doorrekening economische effecten wenselijk Hoewel deze studie en onze berekeningen met de meeste zorg zijn samengesteld, ontbreekt het ons aan tijd en mogelijkheden om economische en welvaartseffecten op lange termijn door te rekenen. Wij zijn voornemens onze voorstellen voor nadere toetsing en doorrekening aan te bieden aan wetenschappelijke bureaus, waaronder het CPB. Wij hopen dat burgers, politieke en maatschappelijke organisaties op grote schaal kennis kunnen nemen van deze studie en dat deze zal bijdragen aan een zinnige discussie, alsmede een spoedige besluitvorming. Niets doen is geen optie meer.

Heerlen, augustus 2010 L.P.M. van de Pas, directeur Woningmarktcijfers.nl ‐ 06‐53368404 ‐ [email protected].

[email protected], Postbus 2555, 6401 DB Heerlen, tel 045‐4040250, fax. 045‐4040252 © Bij overname of publicatie van gegevens uit deze studie dient correcte bronvermelding te worden toegepast.


6. Bronnenlijst Literatuur, artikelen en rapporten VROMraad (2007) Advies 064 : Tijd voor keuzes, Perspectief op een woningmarkt in balans, Den Haag. Romijn, G. en P. Bessseling (2008) Economische effecten van regulering en subsidiering van de huurwoningmarkt, Den Haag: Centraal Planbureau (CPB). Stevens, L. (2008) Naar een solidaire participatiemaatschappij, Kluwer, Deventer. Hoek, T.H. van (2009) Hervorming van de woningmarkt, Amsterdam : Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). Ministerie van VROM (2010, maart) WoonOnderzoek Nederland 2009, Den Haag. Ministerie van Financiën (2010), Rijksbegroting 2010, zie: rijksbegroting.minfin.nl. CSED (2010, april) Rapport: Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag. Ambtelijke werkgroep Wonen (april 2010) Brede heroverwegingen, Den Haag : Inspectie der Rijksfinanciën. Centraal Planbureau (april 2010) Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, No 84, Den Haag. NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers (2010, juli) Huizenkopers in profiel 2010, Voorburg. CBS, Diverse publicaties en onderzoeken Vereniging Eigen Huis, Diverse publicaties en onderzoeken Woningmarktcijfers.nl, Diverse publicaties en onderzoeken


6. Bijlagen

Bijlage A. Diverse berekeningen van de effecten voor individuele burgers over een periode van 40 jaar


Praktische oplossingen voor de woningmarkt en hypotheekrenteaftrek. © Woningmarktcijfers.nl, juni 2010 Woningwaarde WOZ € 150.000 Hypotheekbedrag € 150.000 Spaar / aflossingsvrij 60% Hypotheekrente % 5,5% IB tarief gemiddeld % 32%

Direct uitvoerbaar voor alle (bestaande en nieuwe) huiseigenaren.

Prognose waardestijging 3% Verzekering, onderhoud/service % WW 40% Spaarpremie is bij elke netto woonlast opgenomen OZB, gem. % van woningwaarde Eigenwoningforfait, basis / top 0,55%

2% 0,3%

€

0,2% 0,25% 1.010.000

Huidige situatie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

hypotheek € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000 € 150.000

€

rente bruto € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250 € 8.250

netto aftrek € 2.376 € 2.368 € 2.360 € 2.352 € 2.343 € 2.334 € 2.325 € 2.315 € 2.306 € 2.296 € 2.285 € 2.275 € 2.264 € 2.252 € 2.241 € 2.229 € 2.216 € 2.204 € 2.191 € 2.177 € 2.163 € 2.149 € 2.134 € 2.119 € 2.103 € 2.087 € 2.071 € 2.054 € 2.036 € 2.018

EWF OZB € 825 € 300 € 850 € 309 € 875 € 318 € 901 € 328 € 929 € 338 € 956 € 348 € 985 € 358 € 1.015 € 369 € 1.045 € 380 € 1.076 € 391 € 1.109 € 403 € 1.142 € 415 € 1.176 € 428 € 1.212 € 441 € 1.248 € 454 € 1.285 € 467 € 1.324 € 481 € 1.364 € 496 € 1.405 € 511 € 1.447 € 526 € 1.490 € 542 € 1.535 € 558 € 1.581 € 575 € 1.628 € 592 € 1.677 € 610 € 1.727 € 628 € 1.779 € 647 € 1.833 € 666 € 1.888 € 686 € 1.944 € 707 € 2.002 € 728 € 2.063 € 750 € 2.124 € 773 € 2.188 € 796 € 2.254 € 820 € 2.321 € 844 € 2.391 € 869 € 2.463 € 896 € 2.537 € 922 € 2.613 € 950 € 62.206 € 66.640 € 22.620 60.000 restant schuld (aflossingsvrij) in alle rekenvoorbeelden

eigenaars lasten € 450 € 464 € 477 € 492 € 506 € 522 € 537 € 553 € 570 € 587 € 605 € 623 € 642 € 661 € 681 € 701 € 722 € 744 € 766 € 789 € 813 € 837 € 862 € 888 € 915 € 942 € 970 € 1.000 € 1.030 € 1.060 € 1.092 € 1.125 € 1.159 € 1.194 € 1.229 € 1.266 € 1.304 € 1.343 € 1.384 € 1.425 € 33.931

NETTO woonlast € 7.991 € 8.021 € 8.052 € 8.085 € 8.118 € 8.152 € 8.188 € 8.224 € 8.261 € 8.300 € 8.339 € 8.380 € 8.422 € 8.466 € 8.510 € 8.557 € 8.604 € 8.653 € 8.703 € 8.755 € 8.808 € 8.863 € 8.920 € 8.978 € 9.038 € 9.100 € 9.164 € 9.229 € 9.297 € 9.366 € 1.820 € 1.875 € 1.931 € 1.989 € 2.049 € 2.110 € 2.174 € 2.239 € 2.306 € 2.375 € 278.413

na inflatie € 7.834 € 7.710 € 7.588 € 7.469 € 7.353 € 7.239 € 7.128 € 7.019 € 6.913 € 6.809 € 6.707 € 6.608 € 6.511 € 6.416 € 6.323 € 6.233 € 6.145 € 6.058 € 5.974 € 5.892 € 5.811 € 5.733 € 5.656 € 5.582 € 5.509 € 5.438 € 5.369 € 5.301 € 5.235 € 5.171 € 985 € 995 € 1.005 € 1.015 € 1.025 € 1.035 € 1.045 € 1.055 € 1.065 € 1.076 € 201.032

Toelichting en nadere uitleg: Kolom 1 t/m 8 geeft de huidige situatie weer EWF verwerkt op basis van huidige tarieven en toeslag eigenwoningschuld; EWF= maximaal de betaalde rente OZB en eigenaarslasten stijgen met inflatie. De netto woonlast is inclusief premie voor de spaarhypotheek In de huidige situatie gaan wij uit van een gemiddelde stijging van de woningprijzen met 3%

waarde woning +3% € 150.000 € 154.500 € 159.135 € 163.909 € 168.826 € 173.891 € 179.108 € 184.481 € 190.016 € 195.716 € 201.587 € 207.635 € 213.864 € 220.280 € 226.888 € 233.695 € 240.706 € 247.927 € 255.365 € 263.026 € 270.917 € 279.044 € 287.416 € 296.038 € 304.919 € 314.067 € 323.489 € 333.193 € 343.189 € 353.485 € 364.089 € 375.012 € 386.262 € 397.850 € 409.786 € 422.079 € 434.742 € 447.784 € 461.218 € 475.054

Basis voor een stabiele woningmarkt, kostenbesparend voor de overheid !

OZB en EWF vervallen geheel Huurprijs: % woningwaarde Beperkt aftrekpercentage na start, jaarlijks dalend Huurprijsstijging Redementsheffing box 3 over waarde woning - hypotheek - vrijstelling Vrijstelling rendementsheffing / aanpassing € 600.000 0% Aftrekpercentage rente 1e jaar / basisaftrek 100% 60% € 4.000 Nieuwe kopers: 6% overdrachtsbelasting vervalt, hypotheekkosten niet eenmalig aftrekbaar, ontmoediging spaarpolis (KEW) Voorstel Woningmarktcijfers.nl waarde aftrek % aftrek woning +2% 60% € 2.096 € 150.000 59% € 2.082 € 153.000 58% € 2.069 € 156.060 57% € 2.055 € 159.181 56% € 2.042 € 162.365 55% € 2.028 € 165.612 54% € 2.014 € 168.924 53% € 2.001 € 172.303 52% € 1.987 € 175.749 51% € 1.974 € 179.264 50% € 1.960 € 182.849 49% € 1.946 € 186.506 48% € 1.933 € 190.236 47% € 1.919 € 194.041 46% € 1.906 € 197.922 45% € 1.892 € 201.880 44% € 1.878 € 205.918 43% € 1.865 € 210.036 42% € 1.851 € 214.237 41% € 1.838 € 218.522 40% € 1.824 € 222.892 39% € 1.810 € 227.350 38% € 1.797 € 231.897 37% € 1.783 € 236.535 36% € 1.770 € 241.266 35% € 1.756 € 246.091 34% € 1.742 € 251.013 33% € 1.729 € 256.033 32% € 1.715 € 261.154 31% € 1.702 € 266.377 € 271.704 € 277.138 € 282.681 € 288.335 € 294.101 € 299.983 € 305.983 € 312.103 € 318.345 € 324.712 € 56.964 Verschil met huidige situatie

vrijstelling RH box3 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000 € 600.000

RH box3 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

NETTO woonlast € 7.971 € 7.998 € 8.025 € 8.053 € 8.082 € 8.110 € 8.140 € 8.169 € 8.200 € 8.230 € 8.261 € 8.293 € 8.326 € 8.358 € 8.392 € 8.426 € 8.460 € 8.496 € 8.532 € 8.568 € 8.605 € 8.643 € 8.682 € 8.722 € 8.762 € 8.803 € 8.845 € 8.888 € 8.931 € 8.976 € 1.092 € 1.125 € 1.159 € 1.194 € 1.229 € 1.266 € 1.304 € 1.343 € 1.384 € 1.425 € 265.469 € 12.944

na inflatie € 7.814 € 7.687 € 7.562 € 7.440 € 7.320 € 7.202 € 7.086 € 6.972 € 6.861 € 6.752 € 6.644 € 6.539 € 6.436 € 6.335 € 6.235 € 6.138 € 6.042 € 5.948 € 5.856 € 5.766 € 5.678 € 5.591 € 5.506 € 5.422 € 5.341 € 5.260 € 5.182 € 5.105 € 5.029 € 4.955 € 591 € 597 € 603 € 609 € 615 € 621 € 627 € 633 € 639 € 645 € 193.886 € 7.146

huur € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

Oplossing Woningmarktcijfers.nl op basis van huidige hypotheek OZB en EWF vervallen geheel. De betaalde rente is deels en aflopend aftrekbaar (65% in jaar 1) Verwachte prijsontwikkeling ten opzichte van huidige situatie: van 3% naar 2% per jaar Nieuwe kopers: géén 6% overdrachtsbelasting, eenmalige hyp.kosten niet aftrekbaar

Gegevens aanpassen: pas de bedragen aan, zoals: woningwaarde, hypotheekbedrag, verhouding spaar/aflossingsvrij, hypotheekrente en het aftrek%. © Woningmarktcijfers.nl - Heerlen, juni 2010 - 045-4040250 - L.P.M. van de Pas.

3% 3%

Verschil huidige koop met huur 3% verschil K/H na inflatie 4.500 € 3.491 € 3.422 4.635 € 3.386 € 3.255 4.774 € 3.278 € 3.089 4.917 € 3.167 € 2.926 5.065 € 3.053 € 2.765 5.217 € 2.936 € 2.607 5.373 € 2.814 € 2.450 5.534 € 2.689 € 2.295 5.700 € 2.561 € 2.143 5.871 € 2.428 € 1.992 6.048 € 2.292 € 1.843 6.229 € 2.151 € 1.696 6.416 € 2.007 € 1.551 6.608 € 1.857 € 1.408 6.807 € 1.704 € 1.266 7.011 € 1.546 € 1.126 7.221 € 1.383 € 987 7.438 € 1.215 € 851 7.661 € 1.042 € 715 7.891 € 864 € 581 8.128 € 681 € 449 8.371 € 492 € 318 8.622 € 297 € 188 8.881 € 97 € 60 9.148 € -110 € -67 9.422 € -322 € -193 9.705 € -541 € -317 9.996 € -767 € -440 10.296 € -999 € -563 10.605 € -1.238 € -684 10.923 € -9.102 € -4.927 11.250 € -9.375 € -4.975 11.588 € -9.657 € -5.024 11.936 € -9.946 € -5.073 12.294 € -10.245 € -5.123 12.662 € -10.552 € -5.173 13.042 € -10.869 € -5.224 13.434 € -11.195 € -5.275 13.837 € -11.530 € -5.326 14.252 € -11.876 € -5.379 339.306 € -60.893 € -13.774

Huurbasis = woningwaarde Jaarlijkse huurstijging 3 % Woonkosten kopers/huurders Na inflatie: gerekend met 2%

U kunt in het hypotheekbedrag (kolom 1) na een aantal jaren verhogen, verlagen of op "0" zetten.




2% 0,3%

€

0,2% 0,25% 1.010.000

Huidige situatie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

hypotheek € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000 € 250.000

€

rente bruto € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750 € 13.750

netto aftrek € 4.950 € 4.934 € 4.917 € 4.899 € 4.881 € 4.862 € 4.843 € 4.824 € 4.803 € 4.782 € 4.761 € 4.739 € 4.716 € 4.692 € 4.668 € 4.643 € 4.617 € 4.591 € 4.564 € 4.536 € 4.507 € 4.477 € 4.446 € 4.415 € 4.382 € 4.348 € 4.314 € 4.278 € 4.242 € 4.204

EWF OZB € 1.375 € 500 € 1.416 € 515 € 1.459 € 530 € 1.502 € 546 € 1.548 € 563 € 1.594 € 580 € 1.642 € 597 € 1.691 € 615 € 1.742 € 633 € 1.794 € 652 € 1.848 € 672 € 1.903 € 692 € 1.960 € 713 € 2.019 € 734 € 2.080 € 756 € 2.142 € 779 € 2.206 € 802 € 2.273 € 826 € 2.341 € 851 € 2.411 € 877 € 2.483 € 903 € 2.558 € 930 € 2.635 € 958 € 2.714 € 987 € 2.795 € 1.016 € 2.879 € 1.047 € 2.965 € 1.078 € 3.054 € 1.111 € 3.146 € 1.144 € 3.240 € 1.178 € 3.337 € 1.214 € 3.438 € 1.250 € 3.541 € 1.288 € 3.647 € 1.326 € 3.756 € 1.366 € 3.869 € 1.407 € 3.985 € 1.449 € 4.105 € 1.493 € 4.228 € 1.537 € 4.355 € 1.584 € 103.677 € 138.834 € 37.701 100.000 restant schuld (aflossingsvrij) in alle rekenvoorbeelden

eigenaars lasten € 750 € 773 € 796 € 820 € 844 € 869 € 896 € 922 € 950 € 979 € 1.008 € 1.038 € 1.069 € 1.101 € 1.134 € 1.168 € 1.204 € 1.240 € 1.277 € 1.315 € 1.355 € 1.395 € 1.437 € 1.480 € 1.525 € 1.570 € 1.617 € 1.666 € 1.716 € 1.767 € 1.820 € 1.875 € 1.931 € 1.989 € 2.049 € 2.110 € 2.174 € 2.239 € 2.306 € 2.375 € 56.551

NETTO woonlast € 12.328 € 12.382 € 12.438 € 12.495 € 12.554 € 12.615 € 12.677 € 12.742 € 12.808 € 12.876 € 12.947 € 13.020 € 13.094 € 13.171 € 13.251 € 13.332 € 13.416 € 13.503 € 13.592 € 13.684 € 13.779 € 13.876 € 13.977 € 14.080 € 14.187 € 14.297 € 14.410 € 14.526 € 14.646 € 14.770 € 3.034 € 3.125 € 3.219 € 3.315 € 3.415 € 3.517 € 3.623 € 3.732 € 3.843 € 3.959 € 436.255

na inflatie € 12.086 € 11.901 € 11.720 € 11.543 € 11.370 € 11.201 € 11.036 € 10.875 € 10.717 € 10.563 € 10.413 € 10.266 € 10.122 € 9.982 € 9.845 € 9.712 € 9.581 € 9.454 € 9.330 € 9.209 € 9.091 € 8.976 € 8.864 € 8.754 € 8.647 € 8.543 € 8.442 € 8.343 € 8.247 € 8.154 € 1.642 € 1.658 € 1.675 € 1.691 € 1.708 € 1.724 € 1.741 € 1.758 € 1.775 € 1.793 € 314.157


waarde woning +3% € 250.000 € 257.500 € 265.225 € 273.182 € 281.377 € 289.819 € 298.513 € 307.468 € 316.693 € 326.193 € 335.979 € 346.058 € 356.440 € 367.133 € 378.147 € 389.492 € 401.177 € 413.212 € 425.608 € 438.377 € 451.528 € 465.074 € 479.026 € 493.397 € 508.199 € 523.444 € 539.148 € 555.322 € 571.982 € 589.141 € 606.816 € 625.020 € 643.771 € 663.084 € 682.976 € 703.466 € 724.570 € 746.307 € 768.696 € 791.757




RH box3 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-

NETTO woonlast € 12.838 € 12.899 € 12.962 € 13.024 € 13.088 € 13.152 € 13.217 € 13.283 € 13.350 € 13.417 € 13.486 € 13.555 € 13.625 € 13.696 € 13.768 € 13.841 € 13.915 € 13.991 € 14.067 € 14.144 € 14.222 € 14.302 € 14.383 € 14.465 € 14.548 € 14.633 € 14.719 € 14.807 € 14.896 € 14.986 € 1.820 € 1.875 € 1.931 € 1.989 € 2.049 € 2.110 € 2.174 € 2.239 € 2.306 € 2.375 € 436.153 € 102

na inflatie € 12.586 € 12.398 € 12.214 € 12.033 € 11.854 € 11.679 € 11.507 € 11.337 € 11.171 € 11.007 € 10.846 € 10.688 € 10.533 € 10.380 € 10.230 € 10.083 € 9.938 € 9.796 € 9.656 € 9.519 € 9.384 € 9.251 € 9.121 € 8.993 € 8.868 € 8.745 € 8.623 € 8.505 € 8.388 € 8.274 € 985 € 995 € 1.005 € 1.015 € 1.025 € 1.035 € 1.045 € 1.055 € 1.065 € 1.076 € 317.904 € -3.747

huur € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €



3% 3%

Verschil huidige koop met huur 3% verschil K/H na inflatie 7.500 € 4.828 € 4.733 7.725 € 4.657 € 4.476 7.957 € 4.481 € 4.222 8.195 € 4.299 € 3.972 8.441 € 4.112 € 3.725 8.695 € 3.920 € 3.481 8.955 € 3.722 € 3.240 9.224 € 3.518 € 3.002 9.501 € 3.307 € 2.767 9.786 € 3.091 € 2.535 10.079 € 2.868 € 2.306 10.382 € 2.638 € 2.080 10.693 € 2.401 € 1.856 11.014 € 2.157 € 1.635 11.344 € 1.906 € 1.416 11.685 € 1.647 € 1.200 12.035 € 1.381 € 986 12.396 € 1.107 € 775 12.768 € 824 € 566 13.151 € 533 € 359 13.546 € 233 € 154 13.952 € -76 € -49 14.371 € -394 € -250 14.802 € -722 € -449 15.246 € -1.059 € -646 15.703 € -1.407 € -841 16.174 € -1.765 € -1.034 16.660 € -2.133 € -1.225 17.159 € -2.513 € -1.415 17.674 € -2.905 € -1.604 18.204 € -15.170 € -8.211 18.751 € -15.626 € -8.291 19.313 € -16.094 € -8.373 19.893 € -16.577 € -8.455 20.489 € -17.074 € -8.538 21.104 € -17.587 € -8.621 21.737 € -18.114 € -8.706 22.389 € -18.658 € -8.791 23.061 € -19.217 € -8.877 23.753 € -19.794 € -8.964 565.509 € -129.255 € -43.852






2% 0,3%

€

0,2% 0,25% 1.010.000

Huidige situatie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

hypotheek € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000

€

rente bruto € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000 € 22.000

netto aftrek € 8.910 € 8.880 € 8.850 € 8.818 € 8.786 € 8.752 € 8.718 € 8.682 € 8.646 € 8.608 € 8.570 € 8.530 € 8.488 € 8.446 € 8.403 € 8.358 € 8.311 € 8.264 € 8.215 € 8.164 € 8.112 € 8.058 € 8.003 € 7.946 € 7.888 € 7.827 € 7.765 € 7.701 € 7.635 € 7.567

EWF OZB € 2.200 € 800 € 2.266 € 824 € 2.334 € 849 € 2.404 € 874 € 2.476 € 900 € 2.550 € 927 € 2.627 € 955 € 2.706 € 984 € 2.787 € 1.013 € 2.871 € 1.044 € 2.957 € 1.075 € 3.045 € 1.107 € 3.137 € 1.141 € 3.231 € 1.175 € 3.328 € 1.210 € 3.428 € 1.246 € 3.530 € 1.284 € 3.636 € 1.322 € 3.745 € 1.362 € 3.858 € 1.403 € 3.973 € 1.445 € 4.093 € 1.488 € 4.215 € 1.533 € 4.342 € 1.579 € 4.472 € 1.626 € 4.606 € 1.675 € 4.745 € 1.725 € 4.887 € 1.777 € 5.033 € 1.830 € 5.184 € 1.885 € 5.340 € 1.942 € 5.500 € 2.000 € 5.800 € 2.060 € 6.264 € 2.122 € 6.741 € 2.186 € 7.233 € 2.251 € 7.740 € 2.319 € 8.261 € 2.388 € 8.799 € 2.460 € 9.352 € 2.534 € 175.697 € 249.900 € 60.321 160.000 restant schuld (aflossingsvrij) in alle rekenvoorbeelden

eigenaars lasten € 1.200 € 1.236 € 1.273 € 1.311 € 1.351 € 1.391 € 1.433 € 1.476 € 1.520 € 1.566 € 1.613 € 1.661 € 1.711 € 1.762 € 1.815 € 1.870 € 1.926 € 1.983 € 2.043 € 2.104 € 2.167 € 2.232 € 2.299 € 2.368 € 2.439 € 2.513 € 2.588 € 2.666 € 2.746 € 2.828 € 2.913 € 3.000 € 3.090 € 3.183 € 3.278 € 3.377 € 3.478 € 3.582 € 3.690 € 3.800 € 90.482

NETTO woonlast € 18.735 € 18.824 € 18.917 € 19.012 € 19.110 € 19.211 € 19.315 € 19.422 € 19.532 € 19.646 € 19.763 € 19.883 € 20.008 € 20.136 € 20.267 € 20.403 € 20.543 € 20.687 € 20.835 € 20.988 € 21.145 € 21.307 € 21.474 € 21.646 € 21.823 € 22.005 € 22.193 € 22.386 € 22.586 € 22.791 € 4.855 € 5.000 € 5.150 € 5.305 € 5.464 € 5.628 € 5.797 € 5.970 € 6.150 € 6.334 € 670.241

na inflatie € 18.367 € 18.093 € 17.826 € 17.564 € 17.308 € 17.059 € 16.815 € 16.576 € 16.344 € 16.116 € 15.895 € 15.678 € 15.467 € 15.260 € 15.059 € 14.862 € 14.671 € 14.484 € 14.302 € 14.124 € 13.951 € 13.782 € 13.618 € 13.458 € 13.302 € 13.150 € 13.002 € 12.858 € 12.718 € 12.582 € 2.627 € 2.653 € 2.679 € 2.706 € 2.732 € 2.759 € 2.786 € 2.813 € 2.841 € 2.869 € 481.755


waarde woning +3% € 400.000 € 412.000 € 424.360 € 437.091 € 450.204 € 463.710 € 477.621 € 491.950 € 506.708 € 521.909 € 537.567 € 553.694 € 570.304 € 587.413 € 605.036 € 623.187 € 641.883 € 661.139 € 680.973 € 701.402 € 722.444 € 744.118 € 766.441 € 789.435 € 813.118 € 837.511 € 862.637 € 888.516 € 915.171 € 942.626 € 970.905 € 1.000.032 € 1.030.033 € 1.060.934 € 1.092.762 € 1.125.545 € 1.159.311 € 1.194.091 € 1.229.913 € 1.266.811




RH box3 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 1.495 € 1.668 € 1.846 € 2.027 € 2.211 € 2.399 € 2.591 € 2.787 € 2.987 € 3.191 € 23.203

NETTO woonlast € 20.185 € 20.302 € 20.420 € 20.539 € 20.659 € 20.781 € 20.903 € 21.027 € 21.153 € 21.279 € 21.407 € 21.537 € 21.668 € 21.800 € 21.934 € 22.069 € 22.206 € 22.345 € 22.486 € 22.628 € 22.772 € 22.918 € 23.066 € 23.216 € 23.368 € 23.522 € 23.679 € 23.837 € 23.998 € 24.162 € 4.407 € 4.669 € 4.936 € 5.210 € 5.490 € 5.776 € 6.069 € 6.370 € 6.677 € 6.991 € 718.458 € -48.217

na inflatie € 19.789 € 19.513 € 19.242 € 18.975 € 18.712 € 18.453 € 18.198 € 17.947 € 17.700 € 17.456 € 17.217 € 16.982 € 16.750 € 16.522 € 16.297 € 16.076 € 15.859 € 15.645 € 15.435 € 15.228 € 15.024 € 14.824 € 14.627 € 14.434 € 14.244 € 14.056 € 13.872 € 13.691 € 13.514 € 13.339 € 2.385 € 2.477 € 2.568 € 2.657 € 2.745 € 2.832 € 2.917 € 3.001 € 3.084 € 3.166 € 517.453 € -35.698

huur € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €



3% 3%

Verschil huidige koop met huur 3% verschil K/H na inflatie 12.000 € 6.735 € 6.603 12.360 € 6.464 € 6.213 12.731 € 6.186 € 5.829 13.113 € 5.899 € 5.450 13.506 € 5.604 € 5.076 13.911 € 5.300 € 4.706 14.329 € 4.986 € 4.341 14.758 € 4.663 € 3.980 15.201 € 4.331 € 3.624 15.657 € 3.989 € 3.272 16.127 € 3.636 € 2.924 16.611 € 3.273 € 2.580 17.109 € 2.899 € 2.241 17.622 € 2.513 € 1.905 18.151 € 2.116 € 1.572 18.696 € 1.707 € 1.244 19.256 € 1.286 € 919 19.834 € 852 € 597 20.429 € 406 € 278 21.042 € -54 € -37 21.673 € -528 € -349 22.324 € -1.017 € -658 22.993 € -1.519 € -964 23.683 € -2.037 € -1.267 24.394 € -2.571 € -1.567 25.125 € -3.120 € -1.865 25.879 € -3.686 € -2.160 26.655 € -4.269 € -2.452 27.455 € -4.870 € -2.742 28.279 € -5.488 € -3.030 29.127 € -24.273 € -13.137 30.001 € -25.001 € -13.266 30.901 € -25.751 € -13.396 31.828 € -26.523 € -13.528 32.783 € -27.319 € -13.660 33.766 € -28.139 € -13.794 34.779 € -28.983 € -13.929 35.823 € -29.852 € -14.066 36.897 € -30.748 € -14.204 38.004 € -31.670 € -14.343 904.815 € -234.574 € -91.060






2% 0,3%

€

0,2% 0,25% 1.010.000

Huidige situatie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

hypotheek € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000 € 500.000

€

rente bruto € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500 € 27.500

netto aftrek € 11.825 € 11.767 € 11.708 € 11.647 € 11.583 € 11.518 € 11.451 € 11.382 € 11.311 € 11.238 € 11.163 € 11.085 € 11.005 € 10.865 € 10.634 € 10.396 € 10.150 € 9.898 € 9.637 € 9.369 € 9.093 € 8.808 € 8.515 € 8.214 € 7.903 € 7.583 € 7.253 € 6.913 € 6.563 € 6.203

EWF OZB € 3.850 € 1.400 € 3.966 € 1.442 € 4.084 € 1.485 € 4.207 € 1.530 € 4.333 € 1.576 € 4.463 € 1.623 € 4.597 € 1.672 € 4.735 € 1.722 € 4.877 € 1.773 € 5.023 € 1.827 € 5.174 € 1.881 € 5.329 € 1.938 € 5.489 € 1.996 € 5.770 € 2.056 € 6.232 € 2.118 € 6.709 € 2.181 € 7.199 € 2.247 € 7.705 € 2.314 € 8.226 € 2.383 € 8.762 € 2.455 € 9.314 € 2.529 € 9.883 € 2.604 € 10.469 € 2.683 € 11.073 € 2.763 € 11.694 € 2.846 € 12.335 € 2.931 € 12.994 € 3.019 € 13.674 € 3.110 € 14.373 € 3.203 € 15.094 € 3.299 € 15.836 € 3.398 € 16.601 € 3.500 € 17.388 € 3.605 € 18.200 € 3.713 € 19.035 € 3.825 € 19.896 € 3.939 € 20.782 € 4.058 € 21.695 € 4.179 € 22.635 € 4.305 € 23.604 € 4.434 € 427.305 € 296.683 € 105.562 200.000 restant schuld (aflossingsvrij) in alle rekenvoorbeelden


NETTO woonlast € 23.731 € 23.894 € 24.061 € 24.234 € 24.412 € 24.595 € 24.784 € 24.978 € 25.178 € 25.384 € 25.597 € 25.815 € 26.041 € 26.330 € 26.716 € 27.113 € 27.522 € 27.943 € 28.377 € 28.824 € 29.284 € 29.758 € 30.247 € 30.750 € 31.268 € 31.801 € 32.351 € 32.917 € 33.500 € 34.101 € 8.495 € 8.750 € 9.013 € 9.283 € 9.562 € 9.849 € 10.144 € 10.448 € 10.762 € 11.085 € 928.895

na inflatie € 23.265 € 22.966 € 22.673 € 22.388 € 22.110 € 21.840 € 21.576 € 21.318 € 21.068 € 20.824 € 20.586 € 20.355 € 20.130 € 19.955 € 19.850 € 19.750 € 19.655 € 19.565 € 19.479 € 19.398 € 19.321 € 19.249 € 19.181 € 19.118 € 19.059 € 19.004 € 18.953 € 18.907 € 18.864 € 18.826 € 4.598 € 4.643 € 4.689 € 4.735 € 4.781 € 4.828 € 4.875 € 4.923 € 4.971 € 5.020 € 657.297


waarde woning +3% € 700.000 € 721.000 € 742.630 € 764.909 € 787.856 € 811.492 € 835.837 € 860.912 € 886.739 € 913.341 € 940.741 € 968.964 € 998.033 € 1.027.974 € 1.058.813 € 1.090.577 € 1.123.295 € 1.156.993 € 1.191.703 € 1.227.454 € 1.264.278 € 1.302.206 € 1.341.272 € 1.381.511 € 1.422.956 € 1.465.645 € 1.509.614 € 1.554.902 € 1.601.549 € 1.649.596 € 1.699.084 € 1.750.056 € 1.802.558 € 1.856.635 € 1.912.334 € 1.969.704 € 2.028.795 € 2.089.659 € 2.152.348 € 2.216.919


OZB en EWF vervallen geheel Huurprijs: % woningwaarde Beperkt aftrekpercentage na start, jaarlijks dalend Huurprijsstijging Redementsheffing box 3 over waarde woning - hypotheek - vrijstelling Vrijstelling rendementsheffing / aanpassing € 600.000 0% Aftrekpercentage rente 1e jaar / basisaftrek 100% 60% € 4.000 Nieuwe kopers: 6% overdrachtsbelasting vervalt, hypotheekkosten niet eenmalig aftrekbaar, ontmoediging spaarpolis (KEW) Voorstel Woningmarktcijfers.nl waarde aftrek % aftrek woning +2% 60% € 9.050 € 700.000 59% € 8.933 € 714.000 58% € 8.815 € 728.280 57% € 8.698 € 742.846 56% € 8.580 € 757.703 55% € 8.463 € 772.857 54% € 8.345 € 788.314 53% € 8.228 € 804.080 52% € 8.110 € 820.162 51% € 7.993 € 836.565 50% € 7.875 € 853.296 49% € 7.758 € 870.362 48% € 7.640 € 887.769 47% € 7.523 € 905.525 46% € 7.405 € 923.635 45% € 7.288 € 942.108 44% € 7.170 € 960.950 43% € 7.053 € 980.169 42% € 6.935 € 999.772 41% € 6.818 € 1.019.768 40% € 6.700 € 1.040.163 39% € 6.583 € 1.060.966 38% € 6.465 € 1.082.186 37% € 6.348 € 1.103.829 36% € 6.230 € 1.125.906 35% € 6.113 € 1.148.424 34% € 5.995 € 1.171.393 33% € 5.878 € 1.194.821 32% € 5.760 € 1.218.717 31% € 5.643 € 1.243.091 € 1.267.953 € 1.293.312 € 1.319.178 € 1.345.562 € 1.372.473 € 1.399.923 € 1.427.921 € 1.456.480 € 1.485.609 € 1.515.321 € 220.388 Verschil met huidige situatie


RH box3 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € 46 € 311 € 581 € 857 € 1.138 € 1.425 € 1.717 € 8.015 € 8.320 € 8.630 € 8.947 € 9.270 € 9.599 € 9.935 € 10.278 € 10.627 € 10.984 € 100.679

NETTO woonlast € 25.106 € 25.286 € 25.469 € 25.653 € 25.839 € 26.028 € 26.218 € 26.411 € 26.606 € 26.803 € 27.003 € 27.205 € 27.410 € 27.617 € 27.827 € 28.040 € 28.256 € 28.474 € 28.696 € 28.921 € 29.149 € 29.380 € 29.615 € 29.899 € 30.406 € 30.921 € 31.446 € 31.981 € 32.525 € 33.079 € 13.113 € 13.570 € 14.038 € 14.517 € 15.007 € 15.508 € 16.021 € 16.547 € 17.084 € 17.635 € 1.000.307 € -71.413

na inflatie € 24.614 € 24.304 € 24.000 € 23.699 € 23.403 € 23.112 € 22.825 € 22.542 € 22.263 € 21.988 € 21.718 € 21.451 € 21.189 € 20.930 € 20.676 € 20.426 € 20.179 € 19.937 € 19.698 € 19.463 € 19.232 € 19.004 € 18.780 € 18.589 € 18.533 € 18.478 € 18.423 € 18.369 € 18.315 € 18.262 € 7.097 € 7.201 € 7.303 € 7.404 € 7.504 € 7.602 € 7.700 € 7.797 € 7.892 € 7.987 € 699.886 € -42.589

Verschil huidige koop met huur 3% verschil K/H na inflatie 21.000 € 2.731 € 2.677 21.630 € 2.264 € 2.176 22.279 € 1.782 € 1.679 22.947 € 1.287 € 1.189 23.636 € 776 € 703 24.345 € 250 € 222 25.075 € -292 € -254 25.827 € -850 € -725 26.602 € -1.424 € -1.192 27.400 € -2.016 € -1.654 28.222 € -2.626 € -2.112 29.069 € -3.254 € -2.565 29.941 € -3.900 € -3.015 30.839 € -4.509 € -3.417 31.764 € -5.048 € -3.751 32.717 € -5.604 € -4.082 33.699 € -6.177 € -4.411 34.710 € -6.767 € -4.738 35.751 € -7.374 € -5.062 36.824 € -8.000 € -5.384 37.928 € -8.644 € -5.703 39.066 € -9.308 € -6.021 40.238 € -9.991 € -6.336 41.445 € -10.696 € -6.650 42.689 € -11.421 € -6.961 43.969 € -12.168 € -7.271 45.288 € -12.937 € -7.580 46.647 € -13.730 € -7.886 48.046 € -14.546 € -8.191 49.488 € -15.387 € -8.495 50.973 € -42.477 € -22.991 52.502 € -43.751 € -23.216 54.077 € -45.064 € -23.444 55.699 € -46.416 € -23.673 57.370 € -47.808 € -23.905 59.091 € -49.243 € -24.140 60.864 € -50.720 € -24.377 62.690 € -52.241 € -24.616 64.570 € -53.809 € -24.857 66.508 € -55.423 € -25.101 1.583.426 € -654.532 € -345.128

huur € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €



3% 3%



Praktische oplossingen voor de woningmarkt en hypotheekrenteaftrek. © Woningmarktcijfers.nl, juni 2010 Woningwaarde WOZ € 1.000.000 Hypotheekbedrag € 700.000 Spaar / aflossingsvrij 60% Hypotheekrente % 5,5% IB tarief gemiddeld % 52%



2% 0,3%

€

0,2% 0,25% 1.010.000

Huidige situatie

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

hypotheek € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000 € 700.000

€

rente bruto € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500 € 38.500

netto aftrek € 17.160 € 17.108 € 16.961 € 16.837 € 16.559 € 16.190 € 15.724 € 15.445 € 15.157 € 14.861 € 14.555 € 14.241 € 13.917 € 13.583 € 13.240 € 12.886 € 12.521 € 12.146 € 11.759 € 11.361 € 10.950 € 10.528 € 10.092 € 9.644 € 9.182 € 8.707 € 8.217 € 7.712 € 7.192 € 6.657

EWF OZB € 5.500 € 2.000 € 5.600 € 2.060 € 5.882 € 2.122 € 6.120 € 2.185 € 6.655 € 2.251 € 7.366 € 2.319 € 8.261 € 2.388 € 8.798 € 2.460 € 9.352 € 2.534 € 9.922 € 2.610 € 10.509 € 2.688 € 11.114 € 2.768 € 11.736 € 2.852 € 12.378 € 2.937 € 13.039 € 3.025 € 13.720 € 3.116 € 14.421 € 3.209 € 15.143 € 3.306 € 15.886 € 3.405 € 16.653 € 3.507 € 17.442 € 3.612 € 18.254 € 3.721 € 19.092 € 3.832 € 19.954 € 3.947 € 20.842 € 4.066 € 21.757 € 4.188 € 22.699 € 4.313 € 23.669 € 4.443 € 24.669 € 4.576 € 25.698 € 4.713 € 26.759 € 4.855 € 27.851 € 5.000 € 28.976 € 5.150 € 30.135 € 5.305 € 31.329 € 5.464 € 32.558 € 5.628 € 33.824 € 5.797 € 35.128 € 5.970 € 36.472 € 6.150 € 37.855 € 6.334 € 743.016 € 381.093 € 150.803 280.000 restant schuld (aflossingsvrij) in alle rekenvoorbeelden


NETTO woonlast € 32.718 € 32.920 € 33.221 € 33.504 € 33.946 € 34.485 € 35.124 € 35.582 € 36.055 € 36.541 € 37.042 € 37.558 € 38.090 € 38.637 € 39.201 € 39.782 € 40.380 € 40.997 € 41.631 € 42.285 € 42.958 € 43.652 € 44.366 € 45.102 € 45.860 € 46.640 € 47.444 € 48.273 € 49.126 € 50.004 € 12.136 € 12.500 € 12.875 € 13.262 € 13.660 € 14.069 € 14.491 € 14.926 € 15.374 € 15.835 € 1.342.256

na inflatie € 32.077 € 31.642 € 31.305 € 30.953 € 30.746 € 30.621 € 30.578 € 30.369 € 30.169 € 29.977 € 29.792 € 29.614 € 29.445 € 29.282 € 29.127 € 28.979 € 28.838 € 28.704 € 28.577 € 28.457 € 28.343 € 28.236 € 28.135 € 28.041 € 27.953 € 27.871 € 27.796 € 27.727 € 27.663 € 27.606 € 6.569 € 6.633 € 6.698 € 6.764 € 6.830 € 6.897 € 6.965 € 7.033 € 7.102 € 7.172 € 947.284


waarde woning +3% € 1.000.000 € 1.030.000 € 1.060.900 € 1.092.727 € 1.125.509 € 1.159.274 € 1.194.052 € 1.229.874 € 1.266.770 € 1.304.773 € 1.343.916 € 1.384.234 € 1.425.761 € 1.468.534 € 1.512.590 € 1.557.967 € 1.604.706 € 1.652.848 € 1.702.433 € 1.753.506 € 1.806.111 € 1.860.295 € 1.916.103 € 1.973.587 € 2.032.794 € 2.093.778 € 2.156.591 € 2.221.289 € 2.287.928 € 2.356.566 € 2.427.262 € 2.500.080 € 2.575.083 € 2.652.335 € 2.731.905 € 2.813.862 € 2.898.278 € 2.985.227 € 3.074.783 € 3.167.027


OZB en EWF vervallen geheel Huurprijs: % woningwaarde Beperkt aftrekpercentage na start, jaarlijks dalend Huurprijsstijging Redementsheffing box 3 over waarde woning - hypotheek - vrijstelling Vrijstelling rendementsheffing / aanpassing € 600.000 0% Aftrekpercentage rente 1e jaar / basisaftrek 100% 60% € 4.000 Nieuwe kopers: 6% overdrachtsbelasting vervalt, hypotheekkosten niet eenmalig aftrekbaar, ontmoediging spaarpolis (KEW) Voorstel Woningmarktcijfers.nl waarde aftrek % aftrek woning +2% 60% € 12.844 € 1.000.000 59% € 12.665 € 1.020.000 58% € 12.485 € 1.040.400 57% € 12.306 € 1.061.208 56% € 12.126 € 1.082.432 55% € 11.947 € 1.104.081 54% € 11.768 € 1.126.162 53% € 11.588 € 1.148.686 52% € 11.409 € 1.171.659 51% € 11.229 € 1.195.093 50% € 11.050 € 1.218.994 49% € 10.871 € 1.243.374 48% € 10.691 € 1.268.242 47% € 10.512 € 1.293.607 46% € 10.332 € 1.319.479 45% € 10.153 € 1.345.868 44% € 9.974 € 1.372.786 43% € 9.794 € 1.400.241 42% € 9.615 € 1.428.246 41% € 9.435 € 1.456.811 40% € 9.256 € 1.485.947 39% € 9.077 € 1.515.666 38% € 8.897 € 1.545.980 37% € 8.718 € 1.576.899 36% € 8.538 € 1.608.437 35% € 8.359 € 1.640.606 34% € 8.180 € 1.673.418 33% € 8.000 € 1.706.886 32% € 7.821 € 1.741.024 31% € 7.641 € 1.775.845 € 1.811.362 € 1.847.589 € 1.884.541 € 1.922.231 € 1.960.676 € 1.999.890 € 2.039.887 € 2.080.685 € 2.122.299 € 2.164.745 € 307.281 Verschil met huidige situatie


RH box3 € € € € € € € € € € € € € € € 234 € 550 € 873 € 1.203 € 1.539 € 1.882 € 2.231 € 2.588 € 2.952 € 3.323 € 3.701 € 4.087 € 4.481 € 4.883 € 5.292 € 5.710 € 14.536 € 14.971 € 15.414 € 15.867 € 16.328 € 16.799 € 17.279 € 17.768 € 18.268 € 18.777 € 211.537

NETTO woonlast € 35.034 € 35.303 € 35.576 € 35.850 € 36.128 € 36.409 € 36.693 € 36.980 € 37.270 € 37.563 € 37.860 € 38.160 € 38.464 € 38.772 € 39.317 € 39.949 € 40.592 € 41.245 € 41.910 € 42.585 € 43.272 € 43.970 € 44.681 € 45.404 € 46.139 € 46.888 € 47.649 € 48.424 € 49.213 € 50.017 € 21.818 € 22.471 € 23.140 € 23.824 € 24.524 € 25.240 € 25.973 € 26.724 € 27.492 € 28.278 € 1.476.802 € -134.546

na inflatie € 34.347 € 33.933 € 33.524 € 33.120 € 32.722 € 32.330 € 31.943 € 31.562 € 31.186 € 30.815 € 30.449 € 30.089 € 29.734 € 29.384 € 29.213 € 29.101 € 28.989 € 28.878 € 28.768 € 28.658 € 28.550 € 28.442 € 28.335 € 28.229 € 28.123 € 28.019 € 27.916 € 27.814 € 27.713 € 27.613 € 11.809 € 11.924 € 12.038 € 12.151 € 12.263 € 12.373 € 12.483 € 12.592 € 12.700 € 12.807 € 1.022.638 € -75.354

Verschil huidige koop met huur 3% verschil K/H na inflatie 30.000 € 2.718 € 2.665 30.900 € 2.020 € 1.942 31.827 € 1.394 € 1.314 32.782 € 723 € 668 33.765 € 181 € 164 34.778 € -293 € -261 35.822 € -698 € -607 36.896 € -1.314 € -1.121 38.003 € -1.948 € -1.630 39.143 € -2.602 € -2.135 40.317 € -3.275 € -2.634 41.527 € -3.969 € -3.129 42.773 € -4.683 € -3.620 44.056 € -5.419 € -4.107 45.378 € -6.176 € -4.589 46.739 € -6.957 € -5.068 48.141 € -7.761 € -5.543 49.585 € -8.589 € -6.014 51.073 € -9.442 € -6.481 52.605 € -10.320 € -6.945 54.183 € -11.225 € -7.406 55.809 € -12.157 € -7.864 57.483 € -13.117 € -8.318 59.208 € -14.106 € -8.770 60.984 € -15.124 € -9.219 62.813 € -16.173 € -9.665 64.698 € -17.253 € -10.108 66.639 € -18.366 € -10.549 68.638 € -19.512 € -10.988 70.697 € -20.693 € -11.424 72.818 € -60.682 € -32.844 75.002 € -62.502 € -33.166 77.252 € -64.377 € -33.491 79.570 € -66.308 € -33.819 81.957 € -68.298 € -34.151 84.416 € -70.347 € -34.486 86.948 € -72.457 € -34.824 89.557 € -74.631 € -35.165 92.244 € -76.870 € -35.510 95.011 € -79.176 € -35.858 2.262.038 € -919.782 € -484.753

huur € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €



3% 3%



Bijlage B. Toelichting rekenvoorbeelden De woonuitgaven van kopers / huurders worden over een periode van 40 jaar in beeld gebracht. Voor bestaande woningeigenaren gaan we uit van een recente aankoop. Voor alle woningeigenaren tezamen bedraagt de gemiddelde restant looptijd van de hypotheek uiteraard korter, naar schatting is dit 20 jaar. Toekomstige kopers hebben in vergelijking met de huidige eigenaren het voordeel dat 5% minder hypotheek kan worden afgesloten (wegvallen 6% OB en compensatie eenmalige aftrek hypotheekkosten). 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Voor diverse groepen van eigenaren is een gemiddelde woningwaarde aangenomen Er is voor een bijpassende hypotheek gekozen, verdeeld in 60% spaar en 40% aflossingsvrij De gemiddelde rente over alle lopende hypotheken is ingeschat op 5,5% Het gemiddeld IB tarief is per groep vastgesteld De OZB, het EWF en eigenaarslasten vormen een onderdeel van de woonlasten op basis van de woningwaarde Het EWF is nimmer meer dan de betaalde hypotheekrente, cursief geeft EWF aan als wet Hillen niet zou bestaan Deze kosten stijgen mee met de waardeontwikkeling van woningen, in de huidige situatie 3% De woonlasten worden eveneens na inflatie van 2% weergegeven In de laatste kolommen is een vergelijking met een huursituatie gemaakt De huur is vastgesteld op 3% van de woningwaarde en stijgt met 3% per jaar Het verschil met de huidige koopsituatie wordt in beeld gebracht, idem na 2% inflatie

Voorstel Woningmarktcijfers.nl 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Er geldt een aftrek van 100% over de basisrente De meerdere rente is in jaar 1 aftrekbaar tot 60%, afnemend tot 31% in jaar 30 Over de woningwaarde minus hypotheekschuld minus vrijstelling is de VRH van toepassing De netto woonlast is incl. spaarpremie en eigenaarslasten Het EWF en de OZB zijn vervallen Het verschil met de huidige netto woonlast is vet weergegeven, vervolgens na inflatie De uitgaven en besparingen worden in jaar 40 gesaldeerd Een negatief saldo levert de besparing t.o.v. de huidige situatie, positief levert een tekort


Woningmarktcijfers.nl 1

Recommend Documents