Woningmarkt inefficiëntie

Woningmarkt inefficiëntie

Inefficiëntie van de Woningmarkt

C. Matzer

MASTERSCRIPTIE

Inefficiëntie van de Woningmarkt

Amsterdam 31 maart 2010

Crispijn Matzer 0273171 [email protected]

Begeleiders:

Drs. G.A. Vos ; prof P. van Gool

Studie:

MSc in Business Economics (Real Estate Finance track)

Faculteit:

Economie en bedrijfskunde Universiteit van Amsterdam

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ................................................................................................................................... 1 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

AANLEIDING ONDERZOEK ........................................................................................................ 1 DOEL- EN VRAAGSTELLING ...................................................................................................... 2 WERKWIJZE ............................................................................................................................. 4 STRUCTUUR DOCUMENT .......................................................................................................... 5

EFFICIËNTIE VAN WONINGMARKTEN............................................................................... 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

ALGEMENE MARKT EFFICIËNTIE .............................................................................................. 6 MARKTEVENWICHT ................................................................................................................. 6 WONINGMARKT EFFICIËNTIE ................................................................................................... 8 WONINGMARKT EVENWICHT ................................................................................................... 9 SAMENVATTING: EFFICIËNTIE VAN WONINGMARKTEN ......................................................... 12

3. DE NEDERLANDSE WONINGMARKT ................................................................................. 13 3.1 WONINGMARKT ..................................................................................................................... 13 3.2 GRONDMARKT ....................................................................................................................... 16 3.2.1 Prijsvorming op de grondmarkt........................................................................................ 17 3.3 KOOPWONINGMARKT............................................................................................................. 17 3.3.1 Aanbod koopmarkt............................................................................................................ 18 3.2.2 Vraag & Prijsvorming koopwoningmarkt ........................................................................ 20 3.3 HUURWONINGMARKT ............................................................................................................ 23 3.3.1 Aanbodzijde huurmarkt .................................................................................................... 23 3.3.2 Vraag & Prijsvorming huurwoningmarkt......................................................................... 27 3.3.3 De relatie tussen de koop- en de huurwoningmarkt ......................................................... 28 3.4 SAMENVATTING: DE NEDERLANDSE WONINGMARKT ............................................................ 30 4.

AMSTERDAMSE WONINGMARKT ...................................................................................... 32 4.1 WOONVISIE GEMEENTE AMSTERDAM.................................................................................... 32 4.2 ERFPACHT .............................................................................................................................. 34 4.3 SPLITSINGSBELEID ................................................................................................................. 37 4.4 AANBOD, VRAAG EN PRIJSVORMING IN AMSTERDAM ............................................................ 41 4.5 IMPACT VAN DE KREDIETCRISIS OP AMSTERDAM .................................................................. 43 4.5.1 De Amsterdamse koopwoningmarkt ................................................................................. 44 4.5.2 De Amsterdamse huurmarkt ............................................................................................. 46 4.6 SAMENVATTING: DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT ........................................................... 47

5.

CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN..................................................................................... 49 5.1 5.2

INEFFICIËNTIE OP DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT ........................................................... 49 WAT ZIJN DE AANBEVELINGEN VOOR DE AMSTERDAMSE WONINGMARKT? ........................... 51

DANKBETUIGENIS ........................................................................................................................... 53 LITERATUURLIJST .......................................................................................................................... 54 BIJLAGE 1: PUNTENSYSTEEM...................................................................................................... 57 BIJLAGE 2: ERFPACHT BEREKENING ....................................................................................... 58


1. Inleiding 1.1

Aanleiding onderzoek

De afgelopen jaren is vooral in de Randstedelijke gebieden een structurele krapte ontstaan op zowel de huurwoningmarkt als op de koopwoningmarkt. Vraag en aanbod sluiten nauwelijks op elkaar aan, wat aan de prijzen van woningen op de woningmarkt duidelijk terug te zien is. Met de komst van de kredietcrisis is de stijgende trend van de koopprijzen op de woningmarkt geremd. Overduidelijk is dat de kredietcrisis van invloed is geweest op de ontwikkeling van vraag, aanbod en verkopen op de woningmarkt. Het effect van de kredietcrisis is zeker ook nog niet uitgewerkt echter is aan de structurele frictie tussen vraag en aanbod op de woningmarkt niets veranderd. In de Randstedelijke gebieden is een onbalans ontstaan en de grote vraag is nu hoe deze inefficiëntie opgelost kan worden. De overheid heeft de afgelopen jaren vele pogingen gedaan om de woningmarkt vlot te trekken, voorbeelden hiervan zijn de vele subsidies, starters regelingen, de Nota Ruimte 2005 en de hypotheekrenteaftrek echter met weinig resultaat (CPB, 2006 – Boelhouwer & de Vries 2005 – Conijn & Schilder 2009). Zeker is dat het gevoerde beleid van de overheid voor het herstel van de woningmarkt geleidelijk moet zijn door de grote financiële belangen van alle betrokken partijen. De inefficiëntie valt met name op op de Amsterdamse woningmarkt waar onder andere lange wachttijden voor huurwoningen, een grote vraag ten opzichte van een laag aanbod, een hoog prijsniveau en een slechte doorstroming aan de orde zijn (www.nul20.nl – van Oort e.a., 2008). Naar aanleiding van deze waarneming is het doel van deze scriptie te onderzoeken hoe de inefficiëntie tegengegaan kan worden en welke aanbevelingen gedaan kunnen worden voor de Amsterdamse woningmarkt.

C. Matzer

1


1.2

Doel- en vraagstelling

In dit onderzoek zal door middel van een theoretisch kader in kaart brengen wat de factoren zijn die aan de basis liggen van de inefficiëntie op de huidige koop- en huurwoningmarkt. Met het doel de factoren bloot te leggen die gebruikt kunnen worden om efficiëntie te bevorderen om daarmee de inefficiëntie te kunnen keren. En hiermee aanbevelingen te kunnen doen voor de Amsterdamse woningmarkt inzake het terugdringen van de inefficiëntie op de woningmarkt. De rol van de woningcorporaties zal hierbij een belangrijke rol innemen omdat zij verantwoordelijk zijn voor een groot aandeel van de Amsterdamse huurwoningmarkt.

De hoofdvraag die gehanteerd zal worden is:

“Welke factoren bepalen de inefficiëntie van de huur- en koopwoningmarkt en welke maatregelen moeten genomen worden om de inefficiëntie terug te dringen op de Amsterdamse Woningmarkt?“

Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden, moeten de onderstaande deelvragen worden onderzocht:

[1] Wat is inefficiëntie binnen een woningmarkt? 1.1

Wat is marktinefficiëntie?

1.2

Wat is inefficiëntie binnen een woningmarkt in het algemeen?

[2] Waaruit bestaat een woningmarkt? 2.1

Wat is een koopwoningmarkt?

2.2

Wat is een huurwoningmarkt?

[3] Waaruit bestaat de inefficiëntie op de Amsterdamse woningmarkt? 3.1

Wat zijn specifieke kenmerken van de Amsterdamse woningmarkt?

3.2

Waar zijn de algemene factoren van inefficiëntie van toepassing op de Amsterdamse woningmarkt?

[4] Wat zijn de aanbevelingen voor de Amsterdamse woningmarkt?

C. Matzer

2


De gestelde vragen passen allemaal binnen het onderstaande onderzoeksmodel (zie figuur 1). In het vlak ‘inefficiëntie woningmarkt’ wordt deelvraag één beantwoord. In het vlak ‘woningmarkt’ wordt deelvraag 2.1 beantwoord. In het vlak ‘Amsterdamse woningmarkt’ wordt deelvraag 2.2 beantwoord. Vervolgens behandelt het vlak ‘inefficiëntie Amsterdamse woningmarkt’ deelvraag drie. Het vijfde vlak komt tot de beantwoording van de hoofdvraag komen.

1. Inefficiëntie woningmarkt

2. Woningmarkt

4.Inefficientie Amsterdamse woningmarkt

3. Amsterdamse woningmarkt

Figuur 1: Het onderzoeksmodel.

C. Matzer

3

5.Aanbeveling Amsterdamse woningmarkt


1.3

Werkwijze

In de breedte worden zoveel mogelijk gegevens gezocht van de woningmarkt in het algemeen en dan met name de efficiëntie daarvan. De efficiëntie en de woningmarkt zullen door middel van een literatuur onderzoek worden onderzocht.

Bij het onderzoek zullen diverse zoekstrategieën gehanteerd worden. In hoofdlijnen komt het neer op: 1. zoeken in specifieke journals; 2. in PICA-bestanden zoeken; 3. het verkennen van de eigen literatuur; 4. beperkt contact zoeken met experts en auteurs op dit gebied en de door hen aangereikte literatuur verwerken.

Verschillende zoektermen worden gebruikt: Efficiëntie, inefficiëntie, koopwoningmarkt, huurwoning markt, huursubsidie, koopsubsidie, woningcorporaties, feitelijke huur, scheefwonen, schaarste, woontrends, woonontwikkelingen, hypotheekrenteaftrek, armoedeval, prijsvorming.

Verder zullen alle mogelijke bronnen aangesproken worden, met name statistische organisaties, om de toespitsing op de woningmarkt mogelijk te maken.

C. Matzer

4


1.4

Structuur document

In hoofdstuk twee zal efficiëntie besproken worden. Ten eerste zal het begrip efficiëntie uiteengezet worden en het ten tweede wordt het begrip woningmarkt omschreven. Er wordt een vertaalslag van de efficiëntie naar de woningmarkt gemaakt om zo inzicht te krijgen in de efficiëntie van de woningmarkt. Hoofdstuk drie behandeld het begrip woningmarkt. De grondmarkt ligt aan de basis van de woningmarkt en zal als eerst behandeld worden. Vervolgens zullen van de woningmarkt beide deelmarkten, de koop- en huurmarkt, worden besproken en omschreven. Om inzicht te krijgen in beide deelmarkten zal voor iedere deelmarkt de vraag, het aanbod en de prijsvorming worden besproken. In hoofdstuk vier zal eerst gekeken worden naar een aantal onderwerpen die als onderscheidend gezien kunnen worden ten opzichte van de algemene woningmarkt. De visie van de Gemeente Amsterdam wordt kort weergegeven om het onderscheidend kader compleet te maken. Vervolgens wordt dieper ingegaan op de kredietcrisis, waarna een samenvatting volgt. Als gesproken wordt over de Amsterdamse woningmarkt, betreft het de ‘stad Amsterdam’ zoals door de Gemeente Amsterdam gedefinieerd. In hoofdstuk vijf zal een conclusie worden weergegeven van de Amsterdamse woningmarkt en het rapport wordt afgesloten met aanbevelingen voor de Amsterdamse woningmarkt.

C. Matzer

5


2.

Efficiëntie van woningmarkten

2.1

Algemene markt efficiëntie

De algemene definitie van de Efficiënt Market Theory luidt als volgt: “Een markt waarbij te allen tijde alle beschikbare informatie is verwerkt in de prijs” (Fama, 1970). Deze theorie is gebaseerd op de aanname dat de financiële markten volledig (informatie) efficiënt zijn. Dit betekent dat aangenomen wordt dat alle beschikbare informatie is verwerkt in de aandelen koersen. Er liggen talloze theorieën aan de basis van de definitie van efficiëntie zoals de efficiënt market theory, een ander voorbeeld is die van Adam Smith: “Een zodanige invulling van de prijs dat op de juiste plaats de juiste dingen tegen de juiste kostprijs worden gemaakt”. In zijn algemeenheid kan gezegd worden dat economische efficiëntie het principe omvat om met zo weinig mogelijk middelen of tijd, zoveel mogelijk resultaat te behalen (Heertje, 1962). Dichter bij het onderwerp vastgoed wordt door Hilverink (vastgoedlezing, 2004) gesteld dat efficiëntie ontstaat wanneer sprake is van Pareto-Optimaliteit. Dit betekent dat bij een verandering in de status quo een bepaalde partij erop vooruitgaat, terwijl de andere partijen daarbij niet achteruit gaan, een andere allocatie is niet mogelijk. Wanneer hiervan wordt afgeweken treedt direct welvaartsverlies op. De Pareto-Optimaliteit moet opgaan voor de productie, de productiemix en de consumptie en er zal onder de geldende restricties een maximale opbrengst behaald moeten worden. Het productie optimum wordt bereikt als, gegeven de smaak van consumenten, het meest efficiënt gebruik wordt gemaakt van beperkte middelen (Barr, 1998). Gesteld wordt dat in een markt met volledige mededinging Paretooptimaliteit bereikt wordt doordat: “ten eerste de productiefactoren voor het realiseren van goederen en diensten efficiënt worden gealloceerd. Ten tweede zullen de geproduceerde goederen op een efficiënte manier worden verdeeld door de krachten van vraag en aanbod in een markt met volledige mededinging.” (Hilverink, 2004 – Boelhouwer & Haffner, 2002 – Barr, 1998 ).

2.2

Marktevenwicht

In een efficiënte markt is het mogelijk om tot een evenwicht te komen. Om van Pareto – optimaliteit en dus een efficiënte marktwerking te kunnen spreken waaruit een marktevenwicht kan ontstaan moet er aan drie voorwaarden voldaan worden (Boelhouwer & de Vries, 2004 – Priemus, 2000) :

C. Matzer

6


1. de spelers moeten op de markt over alle beschikbare informatie beschikken oftewel alle informatie is verwerkt in de prijs van het product. 2. Ten tweede moeten de spelers over gelijke marktmacht beschikken, dit komt voor op markten met veel aanbieders en vragers. 3. En als laatste moet sprake zijn van een homogeen product.

Door Barr (1998) worden hier nog twee voorwaarden aan toegevoegd. Ten eerste stelt Barr dat sprake moet zijn van complete markten. Dit houdt in dat de alle goederen en diensten waarvoor de consument bereidt is de kostprijs te betalen ook geleverd worden. De tweede toevoeging stelt dat er geen sprake mag zijn van marktfalen. Waarbij marktfalen op drie manieren kan ontstaan: 1. Bij publieke goederen. Publieke goederen worden niet door de markt aangeboden doordat ten eerste de gebruiker niet kan worden uitgesloten. Ten tweede de consumptie van de één gaat niet ten koste van de consumptie van de ander. En ten derde het goed is niet afwijsbaar. Een voorbeeld is defensie. 2. Door externe effecten die beslissingen beïnvloeden, bijvoorbeeld milieueffecten. 3. Bij toenemende schaalvoordelen waarbij de marginale kosten lager zijn dan de gemiddelde kosten. Wanneer de Pareto-optimaliteit bereikt is en aan de randvoorwaarden is voldaan ontstaat volledige mededinging. In een markt met volledige mededinging brengt de prijs een evenwicht tussen vraag en aanbod (Priemus, 2000). In onderstaande grafiek is te zien dat evenwicht ontstaat wanneer de vraagcurve de marginale kosten curve snijdt. Als de prijs lager wordt dan P2 dan overtreft de vraag het aanbod en is er geen sprake meer van evenwicht. In de verdere beschouwing zal de Pareto Optimaliteit als leidraad gebruikt worden als uitgangspunt van de efficiëntie. Figuur 2.1: Prijsvorming bij volledige mededinging

C. Matzer

7


(Hilverink, 2004. P. 5)

2.3

Woningmarkt efficiëntie

Samengevat moet er voor een efficiënt werkende markt sprake zijn van Pareto optimaliteit en aan drie voorwaarden worden voldaan: 1) alle beschikbare informatie is verwerkt in de prijs, 2) er moet sprake zijn van een homogeen product en 3) er is sprake van een gelijke marktmacht van de spelers op de markt. Doordat mensen in de regel maar een aantal keer verhuizen in hun leven is het kopen van een woning geen alledaagse bezigheid. Het is dus altijd noodzakelijk om informatie in te winnen wanneer een woning aangekocht of verkocht gaat worden. “Omdat in de loop van het zoekproces de informatie steeds vollediger wordt past de koper zijn prijsverwachting aan zodat er sprake is van een eigen (endogene) prijsdynamiek die de markt keer op keer uit evenwicht brengt” (Boelhouwer & de Vries, 2004). Deze aanname houdt in dat woningmarkt niet volmaakt is en daarmee niet efficiënt. Het inwinnen van informatie is tevens nodig doordat de Nederlandse woningmarkt een heterogene markt is met 80 verschillende woningmarkt gebieden. Een gevolg van de deze achterstand in marktinformatie bij kopers en verkopers is een dynamisch prijsvormingsproces. De kopers en verkopers beschikken over verouderde marktinformatie waardoor de bieden vraagprijs achter de markt aanloopt. Tegenwoordig beschikt iedere koper echter over een brede kennis en wanneer dit niet het geval is kan die door middel van een makelaar worden ingekocht. Het tweede punt, de homogene markt, gaat voor de woningmarkt niet op. Een woning gaat in principe mee voor een lange periode en daarmee wordt direct een heterogeen product gecreëerd. Door deze lange bestaansduur ontstaat een voorraadkarakter met een groot aandeel in die voorraad voor tweedehands woningen. Een nieuwbouw huis wordt totaal anders beoordeeld dan een bestaande woning in het zelfde prijssegment. Dit wordt veroorzaakt doordat in een heterogene markt alle woningen van verschillende ouderdomsklassen en type

C. Matzer

8


woningen met elkaar concurreren. Het productie kosten niveau is zeer ongelijk over de jaren maar ook de kwaliteit van de woningen door de verschillen in kwaliteit die voor de verschillende periode als normaal werden beschouwd (Priemus, 2000). Woningen van gelijke kwaliteit kunnen verschillend gewaardeerd worden. Emotionele argumenten zoals de kwaliteit van de omgeving, de aanwezigheid van scholen enzovoorts bepalen daarbij de prijs die de consument bereid is te betalen. Daarnaast zijn woningen over het algemeen uniek en nagenoeg nooit aan elkaar gelijk waardoor een vergelijking van verschillende woningen moeilijk wordt. Een manier die veel in de praktijk gebruikt wordt is een prijs per vierkante meter. Er wordt voor een bepaalde wijk of zelfs straat een prijs per vierkante meter bepaald op basis van recente verkopen. Hiermee kan globaal een prijs worden toegekend aan een woning waarmee vergelijking makkelijker wordt. Feit blijft echter dat woningen een heterogeen product zijn. Ten derde is er op de woningmarkt sprake van een ongelijke marktkennis en marktmacht. Er zijn immers partijen die beroepshalve over veel meer marktkennis, markttoegang en financiële slagkracht beschikken dan de individuele verkoper of koper (Boelhouwer & de Vries, 2004 - DiPasquale, 1999). Voor veel markten geld dat zij niet kunnen voldoen aan de voorwaarden van Paretooptimaliteit en dus efficiëntie. Dit geldt ook voor de woningmarkt. Twee eigenschappen van woningen dragen bij aan imperfecties van de woningmarkt de ertoe leiden dat efficiëntie niet kan ontstaan. Ten eerste de binding aan de grond. Doordat de woning gefixeerd is aan één plaats en de kopers op de markt een beperkte mobiliteit hebben bijvoorbeeld door binding aan de arbeidsmarkt kunnen aanbieders zeer hoge prijzen vragen. Met name wanneer sprake is van een woningtekort (Priemus, 2000). Ten tweede de lange levensduur van een woning waardoor zoals besproken een heterogeen product wordt gecreëerd. Daarbij kunnen ook nog twee functies van de woning worden toegevoegd die hieraan bijdragen, de primaire behoefte van een woning en de onmisbaarheid in combinatie met de hoge prijs van een woning (Priemus, 2000).

2.4

Woningmarkt evenwicht

Er moet echter sprake zijn van een efficiënte markt om tot een marktevenwicht te komen. Marktevenwicht wordt behaald wanneer de economische endogene krachten binnen een markt zijn uitgewerkt. (Boelhouwer & de Vries, 2004). Onder deze endogene krachten worden bijvoorbeeld verstaan de inelastisiteit van de woningproductie of de onvolmaakte informatievoorziening. De woningmarkt is een niet efficiënte markt waardoor deze krachten

C. Matzer

9


constant de woningprijs beïnvloeden en uit een markt evenwicht brengen (Boelhouwer & de Vries, 2004). De inefficiëntie manifesteert zich op de woningmarkt op verschillende manieren: slechte doorstroming, lange wachttijden voor een huurwoning, hoge prijzen op de koopwoningmarkt, een star aanbod enzovoorts. De oorzaken hiervoor zijn talrijk maar zijn in de basis voor een groot gedeelte terug te brengen naar de inmenging vanuit overheidswege op de woningmarkt (Conijn & Schilder, 2009). Over het algemeen kunnen markten met volkomen concurrentie zichzelf in evenwicht brengen en wordt vraag en aanbod aan de markt overgelaten. Voor de Nederlandse woningmarkt geldt dat op beide deelmarkten, de koop- en de huurwoningmarkt, de vraag- en aanbod zijde worden beïnvloedt door interventie van de overheid. De vraag kant wordt beïnvloedt door het verstrekken van hypotheekrente aftrek en huurprijsregulatie waardoor de consument de grote vraag in stand kan houden. De aanbod zijde wordt van een evenwicht afgehouden door het starre aanbod (Hilverink 2004) waar in een beschrijving van de Nederlandse koopmarkt en huurmarkt verder op zal worden ingegaan en door het ontstaan van een varkenscyclus. Het instellen van een evenwicht heeft een lange aanlooptijd nodig, wat kan leiden tot een situatie die de varkenscyclus wordt genoemd. Wanneer men de situatie in gedachte neemt waarbij de vraag naar bijvoorbeeld woningen plots sterk afneemt, dan zal daardoor een overschot op de markt ontstaan. Hierdoor kan in generieke termen gesteld worden dat de prijs zal gaan dalen. Het aanbod neemt op dat moment echter niet direct af, er is een groot aantal investeerders die woningen bezitten en ontwikkelen en die zijn erop gericht een bepaald aantal woningen af te leveren. Door de lange aanlooptijden van aanbestedingen en ontwikkelingen zullen de ontwikkelaars pas na langere tijd stoppen met de productie. Tegen die tijd is het overschot op de markt groot, en de prijs laag. Wanneer het overschot weggewerkt is ontstaat meteen daarna een tekort doordat een aantal ontwikkelaars en investeerders inmiddels gestopt is met het ontwikkelen van woningen. De prijs loopt dan snel op. Op dat moment treedt het omgekeerde effect op en duurt het weer lang voordat de bedrijfstak de productiecapaciteit heeft aangepast aan de grotere vraag. Wanneer dit niet wordt gecoördineerd, bestaat het risico dat er opnieuw overcapaciteit komt en de cyclus zich herhaalt. Dit cyclische karakter van de onroerendgoedmarkt wordt voornamelijk veroorzaakt door de economische schommelingen, de lange voorbereiding- en bouwtijd en andere marktimperfecties (van Gool, Jager en Weisz, 2001). In onderstaande grafiek wordt de cyclus schematisch weergegeven. Het evenwicht ligt op het snijpunt van de vraag- en aanbodcurve bij een hoeveelheid Q en prijs P. Bij een laag nieuwbouw opleveringsniveau in periode 1, zakt C. Matzer

10


het aanbod naar Q1, en stijgen de prijzen naar P2. De hoge prijs zet de producenten aan om meer te produceren waardoor het aanbod stijgt naar Q2. Maar om de volledige productie verkocht te krijgen moet de prijs zakken naar P3. Dit proces herhaalt zichzelf, tot eventueel een evenwicht wordt bereikt bij Q0.

C. Matzer

11


Figuur 2.2: The Cobweb Model

(Wikipedia, 2010)

2.5

Samenvatting: Efficiëntie van woningmarkten

Efficiëntie ontstaat wanneer sprake is van Pareto-Optimaliteit. Om van een efficiënte marktwerking te kunnen spreken moet aan drie voorwaarden worden voldaan. Ten eerste moeten alle spelers over alle beschikbare informatie beschikken, alle beschikbare informatie is verwerkt in de prijs van het product. Als tweede voorwaarde geldt dat alle spelers over een gelijke marktmacht moeten beschikken. En als laatste voorwaarde geldt dat sprake moet zijn van een homogeen product. In onderstaand overzicht wordt aangegeven hoe dit voor de beide deelmarkten op de opgaat. Huurwoningmarkt + Beschikbare informatie Gelijke Marktmacht Homogeen product

Koopwoningmarkt + -

De woningmarkt voldoet niet aan de voorwaarden om als efficiënt te worden aangemerkt. Hierbij moet worden aangetekend dat twee eigenschappen van een woning, fixatie aan de grond en de lange levensduur van een woning, een inefficiënte marktwerking tevens beïnvloeden. Op een efficiënte markt ontstaat evenwicht tussen vraag en aanbod. Op beide deelmarkten van de woningmarkt wordt het evenwicht verstoord met name door interventies vanuit de overheid. De vraag zijde van de woningmarkt wordt beïnvloedt door de hypotheekrente aftrek en de huurprijsregulatie. De aanbod zijde van de woningmarkt is te kenmerken als zeer star. Het cyclische karaker van de woningmarkt staat een evenwicht tussen vraag en aanbod tevens in de weg.

C. Matzer

12


3.

De Nederlandse Woningmarkt

3.1

Woningmarkt

Het begrip markt wordt door Heertje als volgt omschreven: “ Een markt is het samenhangend geheel van vraag en aanbod naar verwante goederen” (Heertje, 1962). Een lokale woningmarkt kan gedefinieerd worden als: “Een geografisch gebied waarin de vraag en het aanbod van woningen onafhankelijk is van andere geografische gebieden” (Goodman, 1998). Doordat woningen vanzelfsprekend locatie gebonden zijn en grote investeringen met zich meebrengen, ontstaan zogenaamde gescheiden woningmarktgebieden. In Nederland worden 80 verschillende woningmarktgebieden gehanteerd met een zelfstandig prijsvormingsproces (NVM, 2009). De woningmarkt bestaat uit twee onderdelen te weten de markt voor koopwoningen en de markt voor huurwoningen. De koop- en de huurmarkt zijn steeds meer twee gescheiden markten geworden (Conijn, 2006 ). Dit wordt met name veroorzaakt doordat beide deelmarkten op geheel verschillende manier functioneren en de uiteenlopende rol van de overheid op beide deelmarkten. Dat verschil komt tot uiting in het kwaliteitsniveau van de woningen op de koop- en huurmarkt, de gemiddelde kwaliteit van een huurwoning ligt lager dan de kwaliteit van een koopwoning (Conijn, 2009). Figuur 3.1: Gemiddelde kwaliteit op basis van de landelijke kwaliteitsindex

(Conijn, 2009)

Daarbij komt dat door de fiscale bevoordeling in de vorm van hypotheekrente aftrek en de huurprijsregulering van het lage segment huurwoningen de concurrentie positie van de duurdere huurwoning ten opzichte van de koopwoning slecht is (Conijn en Marsman, 2004).

C. Matzer

13


De inkomens- en vermogenspositie van de bewoners van de huur- en koopmarkt verschilt. Zo hebben eigenaar bewoners over het algemeen een betere financiële positie door een opgebouwde overwaarde op de eigen woning. De Nederlandse politiek heeft zich in de periode tussen 1945 en 1990 voornamelijk gericht op het verkleinen van het woningtekort op de woningmarkt (Boelhouwer en de Vries, 2002). Voormalig minister Dekker heeft afspraken gemaakt met de stedelijke regio's om het woningtekort terug te brengen tot 1,5% in 2010 (VROM- bewindslieden in begroting 2006 ,2005). In de Nota ‘Mensen, wensen, wonen’ werd er nog gestreefd naar een landelijke woningvoorraad, die in 2010 voor 65% uit eigen woningen bestaat. Het aandeel eigenwoning bezit was voor het eerst in de meerderheid in het jaar 2000 met een percentage van 53 %. Landelijk bedroeg eind 2009 het percentage eigenwoningbezit 57,8 % (Ministerie VROM, 2010). In de grote steden lag dit percentage veel lager maar daar liggen op dit moment dan ook de grootste knelpunten. De productie van nieuwe woningen is door de overheid altijd sterk gereguleerd. Hieraan liggen verscheidene redenen ten grondslag te denken valt aan het bevorderen van agglomeratie, het behouden van groene zones rond de steden, enzovoorts. Doordat de productie sterk door de overheid is gereguleerd heeft er nooit een goede prijsvorming kunnen plaatsvinden wat later verder zal worden besproken (Boelhouwer en de Vries, 2002 – Conijn, 2006). De woningproductie is tevens gedaald. In 1995 bedroeg de productie nieuwe woningen nog 94.000 terwijl dit in 2008 is teruggelopen tot 78.882 en de productie van huurwoningen is in die periode teruggelopen van 29.000 naar 17.000 (Ministerie, VROM 2010 - CBS 2010). De woningprijzen zijn gestegen en de bouwproductie is lager geworden. De gemiddelde woningbezetting is in Nederland verder teruggelopen, in Amsterdam bijvoorbeeld naar 2 personen per woning (www.dtz.nl). Hierdoor zijn in Nederland tot 2015 800.000 extra woningen nodig waarvan de helft geschikt moet zijn voor ouderen vanwege de vergrijzing (Eichholtz, 2006). Het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen liet vanaf het midden van de jaren negentig tot de begin jaren van deze eeuw een dalende tendens zien en bedroeg zo’n 60 duizend woningen per jaar. De laatste jaren is dit echter weer opgelopen tot zo’n 80 duizend woningen per jaar (van Ewijk & ter Rele, 2008).

C. Matzer

14


Figuur 3.2: Aantal Nieuwbouwwoningen (linkeras) en investeringsvolume in woningen (rechteras), 1980-2007

(van Ewijk & ter Rele, 2008)

De totale woningvoorraad laat over de afgelopen 25 jaar per saldo een sterke stijging zien en is met 45% procent gestegen van 4,9 miljoen naar 7 miljoen. Het grootste aandeel in die stijging is voor rekening van de koopwoningen en verdubbelde bijna van 2 miljoen naar 3,9 miljoen. De huurwoningvoorraad bleef nagenoeg gelijk waardoor het aandeel koopwoningen in het totaal van de woningmarkt toenam van 41% naar 56%. Deze trend heeft drie oorzaken: 1) In de koopsector werden veel meer nieuwbouwwoningen gerealiseerd, 1 miljoen t.o.v. 400.000. 2) Het aantal koopwoningen dat gesloopt werd was lager dan het aantal in de huursector. 3) 400.000 huurwoningen zijn omgezet naar koopwoningen(van Ewijk & ter Rele, 2008). Figuur 3.3: Totale woningvoorraad, en uitsplitsing in huur- en koopwoningen, 1980-2007 (in mln)


C. Matzer

15


3.2

Grondmarkt

Als onderdeel van de beschrijving van de woningmarkt is de grond waarop een woning is gebouwd van groot belang. Daarom zal een korte weergave hiervan beschreven worden. De bepalende partijen in het grond aanbod zijn de gemeenten, de projectontwikkelaars en de corporaties. De laatste twee partijen hebben erg weinig gedaan om het stroperige aanbod te veranderen. Dit komt doordat deze partijen beide een belang hebben bij een stroperig beleid. “De opbrengsten van schaarste komen uiteindelijk terecht bij de eigenaren van het minst elastische goed” (Eichholtz, 2008). Des te inelastischer het goed des te langer zal het duren voordat het aanbod zich kan aanpassen en daarmee de opbrengsten voor de eigenaar te verminderen. De eigenaren van woningen en van de grond waarop nieuwe woningen mogen worden gebouwd hebben derhalve belang bij een zolang mogelijk durende schaarste (Vermeulen & Rouwendal, 2007). Voor de gemeenten zijn de OZB en de opbrengsten uit grondexploitatie een belangrijke inkomsten bron. Door de schaarste blijft deze opbrengst oplopen. Voor de corporaties geldt dat de totale portefeuille van het bestaande bezit door de schaarste steeds meer waard wordt. Naast de waarde opbouw betekent schaarste voor de corporaties ook weinig risico op leegstand (Eichholz & Lindenthal, 2008). Voor de derde partij is het ontstaan van schaarste ook geen probleem. De grondprijzen stijgen en de financieringskosten van die grond stijgen minder hard dan de grondprijzen. De woningen blijven verkoopbaar door de schaarste en de hoge grondkosten worden doorberekend aan de afnemers (Eichholz & Lindenthal, 2008). Het bepalen van de bestemming van grond is toebedeeld aan de overheid die bepaalt wat de bestemmingsplannen zijn. De wijzigingsprocedures zijn zeer langdurig doordat de Nederlandse grondmarkt sterk gereguleerd is en vertraagd daarmee het aanpassingsvermogen van het aanbod bij toenemende prijzen (Besseling e.a., 2008 – Vries, de, 2002). Vertraging in het ontwikkelingsproces vervolgens wordt veroorzaakt doordat ontwikkelaars in het bezit komen van grond waarvan de bestemming zal wijzigen naar bouwgrond. De overheid heeft namelijk gedetailleerde informatie verschaft over toekomstige bouwgrond in de vijfde nota ruimtelijke ordening. Daarmee hebben ontwikkelaars grond in handen gekregen met een bouwmogelijkheid. In Nederland bestaat het zelfrealisatiebeginsel waardoor grondeigenaren het eerste recht van bouwen hebben. De onderhandelingstrajecten tussen overheden en ontwikkelaars die hierna plaatsvinden vertragen het aanbod van nieuwbouwwoningen (Segeren, 2008).

C. Matzer

16


De restricties op het aanbod van grond belemmert niet alleen de hoeveelheid uit te geven grond maar tevens de locatie van de grond. Het uitgifte beleid van grond is voor groeikernen veel soepeler dan voor grond bij de grote steden (Besseling, e.a., 2008). 3.2.1 Prijsvorming op de grondmarkt De prijs die betaald moeten worden voor het verwerven van bouwgrond bestaat uit twee componenten, het bouwrijp maken van de grond maar met name een schaarstepremie op de bouwgrond. De schaarstepremies zijn een direct gevolg van de restricties en hebben als gevolg een hogere prijs wat gezien mag worden als een impliciete belasting (Besseling, e.a. 2008). Deze impliciete belasting wordt aangemerkt als regulatory tax (Glaeser e.a., 2005, Cheshire en Hilber, 2008). De hogere prijs van de grond vertaald zich in hogere woningprijzen aan het nieuwbouwzijde van het aanbod. Dat deze restricties effectief zijn is in de praktijk duidelijk waarneembaar wanneer men kijkt naar de waarde verandering van grond waarvan de bestemming wordt gewijzigd van landbouwgrond naar bouwgrond. De prijs van grond stijgt gemiddeld met een factor 60 a 75 wanneer de bestemming wordt gewijzigd naar bouwgrond (Segeren, 2007).

3.3

Koopwoningmarkt

De koopwoningmarkt is een onvolmaakte markt en is te typeren als niet een niet efficiënte markt (Boelhouwer & de Vries, 2004 -Cho, 1996). Doordat de koopwoningmarkt een inefficiënte markt is kan pas op lange termijn een evenwicht ontstaan zowel op het gebied van prijs als op het gebied van productie (Boelhouwer en De Vries, 2004 – DiPasquale, 1999). De koopwoningmarkt in Nederland is een minder gereguleerde markt dan de huurwoningmarkt, er wordt niet direct in de prijsvorming ingegrepen (Hilverink, 2004). Desondanks is de markt niet in evenwicht, er bestaat nog steeds een schaarste aan koopwoningen (CPB, 2009). Nederland heeft één van de langste perioden van onafgebroken prijsstijgingen ooit gekend met een zeer hoge volatiliteit van de woningprijzen (Conijn, 2006). De omvang van hypothecaire schuld in Nederland is daarbij tevens zeer omvangrijk (Ewijk, 2006). Door de prijsstijgingen is voor de starter op de koopwoningmarkt een zeer slechte positie ontstaan. De marktimperfecties op de koopwoningmarkt die de inefficiënte aanjagen zijn in de basis terug te brengen naar drie hoofdoorzaken (Conijn, 2006 ; Boelhouwer & de Vries, 2004; Hilverink 2004):  De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente  De geringe prijselasticiteit van het woningaanbod  De hypotheekverstrekking

C. Matzer

17


De hypotheekverstrekking biedt in Nederland overkoombare beperkingen (Conijn, 2006). Het is echter voor starters vanuit de huurmarkt wel moeilijker een financiering te krijgen, omdat het eigen vermogen in de vorm van overwaarde van de eigen woning voor hen vaak niet beschikbaar is (Eichholz & Lindenthal, 2008). De grootste veroorzakers van de inefficiëntie op de koopwoningmarkt zijn het starre aanbod en het fiscale regime. Het fiscale regime remt efficiëntie op twee manieren. Ten eerste de overdrachtsbelasting die betaald moet worden bij de aankoop van een woning is een directe rem op de doorstroming van de woningmarkt (Conijn 2006 ). De kosten van de overdrachtsbelasting bedragen 6% van de aankoopsom en drijven de koopprijs op. De tweede manier, de gevolgen van aftrekbaarheid van de hypotheekrente zijn gecompliceerder. Waar de hypotheekrente aftrek een voordeel voor de koper zou moeten zijn, pakt dit in de praktijk nauwelijks zo uit. Het voordeel van de renteaftrek wordt direct gekapitaliseerd in de koopprijzen op de woningmarkt. De oorzaak daarvan is de prijselasticiteit van het aanbod. Een hogere prijs leidt niet tot een hoger aanbod door het sterk gereguleerde aanbod. Het vergemakkelijken van financiering leidt derhalve tot een hogere vraag zonder een aanpassend aanbod. Hogere prijzen zijn het gevolg. Het gevolg van de fiscale subsidiëring op het prijs niveau wordt geraamd op 30% (Briene e.a., 2005) tot 17% (Koning e.a., 2006) hogere prijzen. 3.3.1 Aanbod koopmarkt Het zeer starre aanbod van woningen heeft een aantal oorzaken. Aan de aanbod zijde van de nieuwbouwmarkt beperkt het ruimtelijke ordeningsbeleid op het uitgeven van bouwgrond door gemeenten het aanbod van bouwgrond aanzienlijk. Dit proces laat zich niet leiden door veranderingen in prijs en is niet aan marktwerking onderhevig (Eichholz & Lindenthal, 2008). De woningvoorraad neemt jaarlijks slechts met 1,5% toe de afgelopen 15 jaar, het aanbod wordt beperkt vanuit overheidswege. Deze beperking gebeurd op drie manieren: ten eerste door het ruimtelijke ordeningsbeleid. Ten tweede door de gemeentelijke inmenging in het type nieuw te bouwen woningen en ten derde de langere procedures (Eichholtz & Lindenthal, 2008).

1. Door de beperkte ruimte in Nederland wordt het aanbod van woonlocaties door de overheid sterk gereguleerd. Dit heeft als gevolg dat weinig nieuwe woonlocaties worden vrijgegeven en er dus minder aanbod is. Echter wordt in Nederland in verhouding tot bijvoorbeeld België, wat enigszins dezelfde bevolkingsdichtheid kent als Nederland, een groot oppervlakte aan landbouwgrond aangehouden.

C. Matzer

18


Indien Nederland hetzelfde niveau landbouwgrond aanhoud als België dan zou dit 58.000 hectare woongrond opleveren.

2. In de nieuwbouwplannen wordt door de gemeenten een groot aantal sociale woningen voorgeschreven. Er zijn in Nederland genoeg sociale woningen echter worden deze niet door de goede inkomensgroepen bewoond. Zoals eerder omschreven wordt het inkomen bij toetreding tot de woning getoetst en daarna nooit meer. Een toename in inkomen heeft dus niet als gevolg dat de bewoners op zoek moeten naar een woning met een huur gekoppeld aan het hogere inkomen. Dit “scheefwonen” zal ik verderop nader omschrijven. Een toename van de voorraad sociale woningen zou geen probleem zijn als we armer worden met z’n allen, dit is echter niet het geval we worden steeds rijker (Eicholtz, 2008). Hierop zou het aanbod moeten worden aangepast.

3. Sinds de jaren 70 is de gemiddelde duur van de aanlooptijd voor de bouw van woningen verdrievoudigt van 33 maanden in 1970 naar 90 maanden voor 2010. De langere aanlooptijd wordt veroorzaakt door langere procedures en meer inspraak.

Deze punten verslechteren goede aansluiting van het aanbod en de vraag. Daarbij vertoont het aanbod aan de nieuwbouw zijde tevens een aantal merkwaardige verschijnselen. Sinds de jaren 70 zijn de reële huizenprijzen meer dan verdrievoudigd, daartegenover staat dat de reële bouwkosten veel minder zijn gestegen. De woningproductie is echter sinds de jaren 70 gedaald met een dieptepunt in 2003 (Besseling e.a., 2008). Een sterk stijgende prijs en een dalend aanbod. Te verwachten is dat de hoge prijs te maken zou hebben met het lage aanbod. Echter blijk uit verschillende onderzoeken door o.a. Vermeulen en Rouwendal (2007) dat er nauwelijks sprake is van een prijselasticiteit tussen het woningaanbod en de prijsgevoeligheid van woningen. Wanneer sprake is van een toenemende vraag door stijgende inkomens, demografische ontwikkelingen etc. en een aanbod dat hier niet of nauwelijks op reageert, zal een toenemende vraag lijden tot prijsstijgingen. Besseling e.a. (2008) stellen dat de restricties op het woningaanbod, welke restricties een toename van het aanbod verhinderen, de prijzen opdrijven. Deze restricties zien met name op het uitgeven van bouwgrond eerder besproken. Met een overheid die hierop reageert door woonsubsidies te verlenen, zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt, wordt het effect van de prijsstijging minder omdat de consument in staat blijft om te kopen of te huren. Door het inelastische aanbod worden de subsidies direct C. Matzer

19


gekapitaliseerd in de prijzen. De hoge prijzen zijn derhalve te koppelen aan de restricties die een elastisch aanbod verhinderen. De strakke ruimtelijke ordening en de daarmee samenhangende restricties in Nederland kunnen als aanjager van het starre aanbod worden beschouwd (Besseling e.a., 2008). Het aanbod kan niet alleen door middel van nieuwbouw worden vergroot maar ook door het omzetten van huurwoningen naar koopwoningen. Hierin is een rol weggelegd voor de corporaties, echter hebben de corporaties slechts 0,5% van hun woningbezit verkocht. Het terughoudende verkoopbeleid van de corporaties wordt met name veroorzaakt doordat de corporaties slechts gebruik maken van winst indien dit nodig is voor nieuwe investeringen. Indien zich geen investeringen voordoen wordt er ook niet verkocht. 3.2.2 Vraag & Prijsvorming koopwoningmarkt De vraag op de koopwoningmarkt wordt sterk beïnvloed door de hypotheekrente aftrek. De fiscale bevoordeling van kopers beïnvloed de vraag op de koopwoningmarkt doordat de gebruikskosten van de woning worden verlaagd en de vraag naar woningen wordt gestimuleerd (Conijn, 2006). Als het fiscale voordeel niet is gekapitaliseerd in de koopprijs zullen consumenten kiezen voor een koopwoning in plaats van een huurwoning. Doordat de vraag ondanks de hoge prijzen in stand blijft ontstaat een schaarste op de koopwoningmarkt. Uit meerdere onderzoeken is gebleken dat de prijsvorming van woningen slechts voor een klein gedeelte wordt bepaald door de hypotheekrenteaftrek en voor het grootste gedeelte door de vertraagde woningprijs (Hort, 2000). Een woning behoort tot de primaire levensbehoefte en wie geen woning kan kopen heeft als alternatief een huurwoning. Een echt alternatief is de huurwoning echter niet, omdat een eenzelfde kwaliteit woning op de huurmarkt moeilijk te krijgen is. De voorraad huurwoningen bestaat voornamelijk uit woningen in een lager segment en biedt derhalve geen alternatief voor de koopwoning welke over het algemeen in een hoger prijssegment ligt (Conijn, 2008). Kopers gaan alsnog over tot koop en gaan bezuinigen op overige bestedingen en wat er overblijft wordt besteedt aan de hypotheeklasten. Het voordeel van de hypotheekrente is daarmee verdwenen doordat de prijs van de woning rechtevenredig gestegen is, de hypotheekrente is gekapitaliseerd in een hogere koopprijs (Hilverink, 2004). Als bij iedere markt komt de prijs tot stand op het punt waar vraag en aanbod elkaar raken. Vanaf de beginjaren tachtig zijn de woningprijzen op de Nederlandse markt onophoudelijk gestegen. Met name in de periode 1996 en 2002 zijn de koopprijzen

C. Matzer

20


verdubbeld met na aftrek van inflatie nog altijd een reële waardestijging van 77% (van Ewijk & ter Rele, 2008). Figuur 3.4: Prijsverloop koopwoningen, gecorrigeerd voor inflatie (1995=100), 1980-2007


De prijsstijging over de afgelopen 25 jaar word door Van Ewijk en Ter Rele in drie perioden verdeeld. De periode 1981-1995 waarin de prijsstijging met name is toe te schijven aan de groei van het inkomen en het financieel vermogen. De periode 1996-2002 waarin de prijsstijging wordt veroorzaakt door de sterke economische groei. En de periode 2003 -2007 waarin de woningmarkt tot rust is gekomen met een gemiddelde stijging van 4,3%. Figuur 3.5: Oorzaken van de huizenprijsontwikkeling in drie subperiodes


Op de Nederlandse koopwoningmarkt is het aansluiten van de vraag en het aanbod moeilijk te bewerkstelligen doordat als gevolg van de inefficiënte markt de bouwondernemer niet direct op een prijsverandering kan reageren (Verbruggen e.a., 2005). Het aanbod is C. Matzer

21


immers sterk inelastisch en zal bij een veranderende vraag niet of nauwelijks veranderen. Het gevolg van de stijgende vraag en een star aanbod is uit te beelden in onderstaande grafiek. Normaal gesproken neemt bij een stijgende vraag het aanbod toe en loopt de aanbodcurve van linksonder naar rechtsboven. De markt van koopwoningen laat echter een nagenoeg verticale lijn zien. Daarbij heeft de aanbodcurve zich verplaatst naar links, bij een grote vraag die zich voordoet op de woningmarkt is dit opmerkelijk. De vraag curve is naar rechts verschoven onder invloed van de lage hypotheekrente, groeiende welvaart enzovoorts. In de grafiek is te zien dat het prijsniveau in 2004 ten opzichte van 1995 zeer sterk is gestegen, sterker dan de inflatie in die periode. Figuur 3.6: Ontwikkeling van de koopprijzen

(Hilverink, 2004. P. 18)

De prijselasticiteit van het aanbod op de koopwoningmarkt is nihil, een verandering in prijs heeft nauwelijks een verandering in het aanbod als gevolg. In de praktijk is dit waar te nemen doordat de prijzen de laatste 15 jaar sterk zijn gestegen en een uitbreiding van het woningaanbod is tegen de verwachting is uitgebleven (CPB, 2008). Deze inelastisiteit wordt tevens bevestigd door Boelhouwer en de Vries (2004). De nieuwbouwsector kan niet snel reageren op een verandering in de vraag naar woningen. Het is dus aannemelijk dat de prijsontwikkeling primair afhankelijk is van de marktontwikkelingen van de bestaande woningvoorraad, de nieuwbouwsector heeft nauwelijks invloed op de prijs. Dit komt met name voor in landen met een sterke woningmarkt regulatie en schaarste in grond (Boelhouwer en de Vries, 2004). Naast de prijs elasticiteit is er ook nog een vertraging in de prijsvorming op te merken. De vertraagde woningprijs is het fenomeen dat woningprijsontwikkeling voor een groot

C. Matzer

22


gedeelte uit een prijsontwikkeling uit het verleden bestaat . Dit wordt veroorzaakt door de lange aanlooptijden die bouwprojecten met zich meebrengen waardoor niet snel en adequaat op de markt kan worden gereageerd, oftewel de markt voor nieuwbouwwoningen is volkomen inelastisch op de korte termijn (Boelhouwer en de Vries, 2004 – Priemus,2000).

3.3

Huurwoningmarkt

De Nederlandse huurwoningmarkt is een sterk door de overheid gereguleerde markt en bestaat uit een geliberaliseerd (5 a 10%) en een niet-geliberaliseerd deel (90 a 95%) (CPB, Housing subsiduation in the Netherlands, 2001 – VROM, 2010). Liberalisatie wil zeggen dat door weten regelgeving bepaald wordt hoe hoog de maximale woninghuur is en wat de maximale jaarlijkse huurverhoging mag zijn, dit laatste exclusief indexatie. De prijs bandbreedte waarbinnen de huur moet vallen om geliberaliseerd te zijn ligt boven de € 647,53 (prijspeil 2010) per maand of wanneer het puntensysteem (in bijlage) wordt gehanteerd boven de 142 punten (Ministerie VROM,2010). Dat de geliberaliseerde woningen slechts 5 a 10% uitmaken van het geheel heeft drie oorzaken (Conijn, 2006):

1. De huur kan niet worden geliberaliseerd bij lopende huurcontracten. 2. De particuliere huurmarkt verkoopt de woning over het algemeen bij eindigen van het huurcontract. 3. de woningcorporaties als grootste partij in de huursector streven een terughoudend huurbeleid na. 3.3.1 Aanbodzijde huurmarkt De aanbodzijde van de huurmarkt wordt door andere factoren bepaald dan de aanbodzijde van de koopwoningmarkt. Van grote invloed is het beleid van de overheid ten opzichte van de huurwoningmarkt. De Nota Ruimte 2005 is hierin een belangrijk instrument, “Decentraal wat kan, centraal wat moet” is de onderliggende titel van de Nota Ruimte 2005 (www.vrom.nl/notaruimte). De besluitvorming vond eerst nog plaats in Den Haag terwijl beslissingen nu op gemeentelijk niveau worden genomen. De aanbod zijde van de huurmarkt wordt met name bepaald door de woningbouwcorporaties. Dit geld ook voor de productie zijde van het aanbod. De waarde van een woning in verhuurde staat is immers lager dan in onverhuurde staat mede door de huurprijsregulering. Hierdoor is het voor een private investeerder weinig aantrekkelijk om te investeren in de productie van nieuw aanbod op de huurmarkt (Conijn, 2009). De woningbouw in de huursector neemt af en komt nagenoeg in zijn geheel voor rekening van de corporaties.

C. Matzer

23


Figuur 3.7: Gereed gekomen gebouwen

(CBS, 2008)

De rol van de corporaties is het verhuren van woningen met een sociale doelstelling (Besluit Beheer Sociale Huursector, BBSH 2005). In de Nota Ruimte 2005 wordt in algemene termen verwezen naar de rol die voor corporaties is weggelegd voor wat betreft het verbreden en vergroten van het woningaanbod. Voor corporaties is, net als voor gemeenten, het realiseren van aanvullende woningbouw een directe opgave. De corporaties zijn verplicht een grote vernieuwing- en herontwikkelingsopgave binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. Zij moeten niet alleen voorzien in betaalbare woningen maar dragen daarnaast in brede zin ook verantwoordelijkheid voor een gevarieerd en aantrekkelijk woonmilieu (Nota Ruimte, 2005). Eind 2009 bezit de corporatiesector 2,2 miljoen woningen wat neerkomt op 32% van het totale Nederlandse woningbestand en 75% van alle huurwoningen (Ministerie VROM, 2010 – Conijn, 2008). Door dit grote aandeel vervullen de corporaties een grote rol in het aanbod van woningen.

C. Matzer

24


Figuur 3.8: Eigendomsverdeling woningvoorraad

(Ministerie VROM, 2008)

De corporaties moeten gezien hun sociale rol in de samenleving de huren bewust laag houden zodat ook de lage inkomensgroepen in een redelijke woning kunnen wonen voor een lage huur (Hilverink, 2004). De woningen met een maandelijkse huurprijs tot € 647,53 worden niet door de markt gebouwd. Voor de institutionele investeerders wordt het pas interessant om boven een huurprijs van € 750 te bouwen. Beneden die prijs is namelijk geen redelijke sociale woning te bouwen. Hierin lag een taak voor de corporaties die voorheen dit soort woningen bouwde met behulp van subsidies. Die subsidies zijn echter zo’n vijftien jaar geleden afgekocht toen de brutering plaatsvond. Met de bruteringsoperatie van medio jaren negentig werden woningcorporaties financieel losgekoppeld van het rijk met name door de toekomstige verplichtingen van het rijk aan woningcorporaties in de vorm van objectsubsidies weg te strepen tegen uitstaande leningen van het rijk aan de woningcorporaties. De corporaties bouwen nu woningen met onrendabele toppen. Na de brutering hebben de corporaties het volledige vruchtgebruik van de woningen. De consequentie hiervan is dat de corporaties zelf aan financiering moeten komen voor het bouwen van deze woningen met onrendabele toppen. De corporaties hebben drie mogelijkheden om de bouw van deze woningen met onrendabele toppen te financieren:

1. Het aanwenden van het eigen vermogen door verkoop van hun huidige woningbestand 2. Door middel van speciale afspraken met de gemeenten waarbij een verrekening plaatsvindt met duurdere koopwoningen

C. Matzer

25


3. Door middel van geleend geld bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

De woningcorporaties veroorzaken op een viertal manieren inefficientie op de huurwoningmarkt, namelijk

1. Het geleende geld kunnen de corporaties tegen gunstige voorwaarden lenen via het WSW. Elke euro minder rente wordt verrekend naar een lagere huur. De financieringslasten voor de corporaties zijn hierdoor dus lager wat het bouwen van woningen met onrendabele toppen bevorderd (Wolters & Verhagen, 2001). De huur echter moet de financieringslasten dekken voor de corporaties. Daarbij vindt de allocatie van investeringen in woningen door de corporaties niet plaats op basis van het markt mechanisme, er is namelijk geen markt huur, maar ook niet door het budgetmechanisme dat democratisch wordt aangestuurd. De allocatie wordt vooral bepaald door de financiële positie van de corporatie en dus niet door de plek met de grootste behoefte (Hilverink, 2004, Blanchard et. al, 1994).

2. De corporaties beschikken naast het grote aandeel in de woningmarkt ook over een aanzienlijk eigen vermogen van 36 miljard euro. Dat is echter gemeten op basis van de bedrijfswaarde, op basis van de marktwaarde is het eigen vermogen van de corporaties vele malen groter (CFV, 2005). De beschikking over zoveel eigen vermogen is een aanjager van inefficiëntie. 3. Het volledige vruchtgebruik van de woningen komt ten goede aan de corporaties en dus ook de eventuele meeropbrengst bij verkoop van een woning. Een lagere verkoopprijs gaat ten koste van die meeropbrengst en is voor de corporaties weinig aantrekkelijk. De lage wil om te verkopen vertaald zich ook in aantallen, de commerciële verhuurders verkopen jaarlijks zo’n 8% van de portefeuille per jaar. Voor woningcorporaties ligt dit aantal op slechts 0,7% van de portefeuille per jaar (Conijn, 2008). 4. De corporaties kijken naar het inkomen op het moment van betreden van een woning. In de regel stijgt echter het inkomen met verloop van de jaren waardoor diezelfde mensen na die stijging niet meer tot de doelgroep behoren. Slechts 31% van de

C. Matzer

26


corporatiewoningen wordt bewoond door de doelgroep, de corporaties moeten dus met een kleiner aantal corporatiewoningen toekunnen. 3.3.2 Vraag & Prijsvorming huurwoningmarkt De prijzen op de huurwoningmarkt worden kunstmatig laag houden door de huurprijsregulering. De huur mag vanaf 2007 slechts toenemen met maximaal het inflatiecijfer van het jaar daarvoor. Daarbij mag harmonisatie van de huur plaatsvinden met de streef huur op basis van het woningwaarderingsstelsel bij het eindigen van een huurcontract. Door de regulatie van de huur in de vorm van een puntensysteem ligt de feitelijke huur in veel gevallen ver beneden de markthuur (de markthuur is de situatie dat de markt de huurprijs bepaalt). Door het Centraal Plan Bureau is in 2001 een berekening gemaakt van het verschil tussen de feitelijke- en de markthuur waarop zij tot een verschil van € 6 miljard per jaar kwam (CPB, Housing subsiduation in the Netherlands, 2001). Dit betekend dat indien de huren op marktniveau hadden gelegen er € 6 miljard meer aan huur was ontvangen. Dit verschil tussen de feitelijke- en markthuren wordt ook wel aangemerkt als impliciete subsidiering van de woningmarkt. In onderstaande grafiek wordt dit weergegeven waarbij het gearceerde gedeelte de berekende € 6 miljard voorstelt. Figuur 3.9: Verschil Feitelijke- en Markthuur

(Hilverink, 2004)

De huurprijsregulatie is de grootste factor die een goede werking van het vraag en aanbod op de huurwoningmarkt verstoord. Voor de huurmarkt geldt dat het evenwicht van de markt door vraag en aanbod in stand moet worden gehouden. Van een evenwicht op basis van vraag en aanbod is op de huurmarkt echter geen sprake. Doordat de gereguleerde sector zo’n groot deel uitmaakt van de huurmarkt vervult het prijsmechanisme nauwelijks een rol op het afstemmen van de vraag en het aanbod (Conijn, 2006). Het gevolg zijn lange wachtlijsten voor met name betaalbare en/of sociale huurwoningen in de grote steden (Boelhouwer en de

C. Matzer

27


Vries, 2005 ). De overstap naar een duurdere huurwoning in het vrije segment of een koopwoning is gezien de lage gereguleerde huurprijs niet aantrekkelijk. Dit veroorzaakt het zogenaamde “scheefwonen” op de huurmarkt (De Graaf et al, 2001). Huurders die in principe niet meer in aanmerking komen voor een gesubsidieerde woning doordat hun inkomen is gestegen, blijven zitten doordat zij beschermd worden door de huurwet (Hilverink, 2004). Hiermee frustreert de huurprijsregulatie de doorstroming in de huursector, immers wie goedkoop woont blijft zitten (Eichholtz, 2006). 3.3.3 De relatie tussen de koop- en de huurwoningmarkt Huurwoningen zijn relatief beter betaalbaar dan koopwoningen met name in grootstedelijke gebieden. In bijvoorbeeld Amsterdam met een hoog prijsniveau in de koopsector is het voordeliger om te huren (Conijn, 2008). In minder krappe regio’s met een lager prijsniveau is het voordeliger om te kopen. Het verschil is de afgelopen jaren groter geworden doordat de prijzen van koopwoningen sterk zijn gestegen, terwijl de huurstijging beperkt bleef tot het inflatiepercentage (www.woningcijfers.nl). Opvallend is dat bij de vaststelling van de huren geen rekening gehouden wordt met de locatie. De huizenprijzen zijn tussen januari 2000 en januari 2009 met 38% gestegen maar daarnaast is de gemiddelde huur slechts 18% gestegen door de regulering vanuit de overheid (www.woningcijfers.nl). Voor een gemiddelde huurder hoort een overstap vanuit de huursector naar de koopsector steeds minder tot de financiële mogelijkheden. De groep huurders tussen de 25 en 60 jaar behoort tot de groep potentiële kopers. De prijzen op de markt zijn hoog en potentiële kopers moeten over eigen geld beschikken in de vorm van overwaarde of een hoog inkomen om aan de hoge koopprijs te kunnen voldoen (Conijn, 2008). Door een te laag gemiddeld inkomen en eigen vermogen voor het verkrijgen van een hypotheek en de hoge koopprijzen kan deze groep echter moeilijk financiering krijgen. Een huurverhoging zal dus geen bijdrage kunnen leveren om deze groep uit de huursector te krijgen en daarmee de doorstroming te bevorderen (Conijn, 2006). Voor de groep huurders die behoren tot de lagere inkomensgroepen is huren voordeliger. Wanneer het inkomen toeneemt is waar te nemen dat de fiscale bevoordeling toeneemt.

C. Matzer

28


Figuur 3.10: Netto gebruikskosten bij koop en huur, 2002

(Conijn e.a., 2004)

Er is een verschil ontstaan tussen het prijsniveau op de koop- en huurmarkt aangemerkt door Conijn als de kloof tussen koop en huur. De kloof wordt veroorzaakt door de subsidiëring van woondiensten. Door de huurprijsregulatie aan de kant van de huurmarkt zijn de huren beduidend lager dan de feitelijke markthuur. Aan de kant van de koopmarkt wordt het eigen woning bezit gesubsidieerd door de fiscale behandeling van de eigen woning. Waarbij de invloed van de lage prijselasticiteit de prijzen op de koopmarkt nog eens extra verhogen (Conijn & Schilder, 2009). Dit verschil heeft invloed op het gebruikersperspectief maar ook op het investeerderperspectief. Voor de investeerder betekend een lagere huur betekent immers een lagere waarde van de woning wanneer een huurkapitalisatie methode wordt gebruikt, de exploitatiewaarde van de woning. De woningen in onverhuurde staat worden gewaardeerd op basis van de WOZ waarde die gebaseerd is op de waarde van koopwoningen (Conijn – Schilder, 2009). Het verschil tussen de exploitatie waarde en de WOZ waarde is erg groot wat het voor een investeerder weinig aantrekkelijk maakt om te investeren in de huurwoningmarkt. Zoals eerder omschreven word dan ook met name door de corporaties in de huurmarkt geïnvesteerd. Aan de kant van de gebruiker wordt een stap van de huurnaar de koopmarkt weinig aantrekkelijk. De verhuisbereidheid van de huurder is dan ook laag. Door de huurprijsregulering is de feitelijke huur van de corporatiewoning zo laag dat een overstap naar een marktconform huurniveau of een koopwoning niet aantrekkelijk is (Conijn & Schilder, 2009 - Hilverink, 2004). De lage verhuisbereidheid wordt tevens veroorzaakt doordat de subsidie op de huurwoningmarkt op de woning zelf rust oftewel objectgebonden is, huurders blijven zitten en de frustreren daarmee de doorstroming. Het

C. Matzer

29


behalen van een groter eigen woning bezit van 35% is geen kwestie van simpelweg het vergroten van de voorraad koopwoningen om zo de doorstroming en dus de efficiëntie te vergroten. Deze uitbreiding moet tevens op een zo efficiënt mogelijke manier gebeuren. Een oplossing voor dit probleem wordt door Hilverink (2004) gegeven. De huren moeten weer aan de markt zelf worden overgelaten. Goede huisvesting voor de lagere inkomens kan op een andere manier bewerkstelligt worden en mag niet objectgebonden zijn. Deze groep kan gecompenseerd worden met een hogere individuele huursubsidie. Door de huurprijsregulering los te laten en de prijs aan de markt over te laten zullen de extra huurinkomsten EUR 6 miljard bedragen waarmee de individuele huursubsidie gefinancierd kan worden. Het bedrag dat echter nodig is voor het verhogen van de individuele subsidie bedraagt slechts EUR 3,5 miljard, 60% van de huurders behoort immers slechts tot de groep met lage inkomens. Een besparing dus van EUR 2,5 miljard (Hilverink, 2004).

3.4

Samenvatting: De Nederlandse woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt bestaat uit twee segmenten: de huur- en koopwoning markt. Wat doorwerkt in zowel de huur- als de koopwoningmarkt is het Nederlandse beleid voor het uitgeven van grond. De restricties zorgen voor schaarste en drijven de prijs van grond op. Daarbij is de verkoopprijs van de woning bepalend voor de hoogte van de grondprijs. Het aanbod aan grond is stroperig door de trage wijzigingsprocedures en de restricties op het aanbod. Door de geheel verschillende rol van de overheid op beide deelmarkten is de scheiding tussenbeide deelmarkten groter geworden met als gevolg een verschil in kwaliteitsniveau en bewoners. De verhouding in aantallen op beide deelmarkten hebben een verschuiving laten zien. Over de afgelopen 25 jaar is het aandeel koopwoningen toegenomen van 41% naar 56% van het totale woningaanbod. Op de koopwoningmarkt dragen drie marktimperfecties bij aan de inefficiëntie op de koopwoningmarkt.  De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente  De geringe prijselasticiteit van het woningaanbod  De hypotheekverstrekking

De prijselasticiteit van het aanbod op de koopmarkt is nihil wat een goede aansluiting tussen vraag en aanbod in de weg staat. De beperking vanuit overheidswege van het aanbod wordt veroorzaakt op drie manieren: 1) ruimtelijke ordeningsbeleid 2) de

C. Matzer

30


gemeentelijke inmenging 3) de langere procedures. De vraag op de koopwoningmarkt wordt met name gedreven door de hypotheekrenteaftrek en de ruimhartige hypotheekverstrekking. De prijs wordt opgedreven door de lage prijselasticiteit van het aanbod wat schaarste creëert. Daarnaast is er een vertraging in de prijsvorming door de lange aanlooptijden van projecten. De huurwoningmarkt is sterk door de overheid gereguleerd. Het grootste gedeelte van de huurwoning voorraad is in handen van de corporaties (75%) waardoor de aanbodzijde van de huurwoningmarkt grotendeels beheerst wordt door de corporaties. Het prijsniveau op de huurwoningmarkt wordt gezien het sociale karakter van de corporaties laag gehouden door middel van de huurprijsregulatie. De regulatie zorgt ervoor dat het overgrote deel van de huurwoningmarkt niet tegen een markthuur wordt verhuurd. Het totale verschil op jaarbasis tussen de feitelijke huur en de markthuur bedraagt EUR 6 miljard. De regulatie is daarmee de grootste factor die een goede werking van vraag en aanbod in de weg staat door een verslechterd prijsmechanisme. De overstap van de huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt is voor de gebruiker van de woondienst moeilijk te nemen. Het prijs- en kwaliteitsniveau op beide markten liggen ver uit elkaar en zorg voor een “kloof” tussen de huurmarkt en de koopmarkt (Conijn, 2009.)

C. Matzer

31


4.

Amsterdamse woningmarkt

4.1

Woonvisie Gemeente Amsterdam

Amsterdam streeft er naar een ongedeelde stad te zijn. Dat wil zeggen dat binnen Amsterdam elk stadsdeel voor elke (inkomens) groep beschikbaar moet zijn (Gemeente Amsterdam Dienst wonen, 2009). Enige vorm van segregatie moet dus worden voorkomen. De betaalbaarheid van woningen neemt hierbij een belangrijke rol in. De doelstellingen in het beleid van de gemeente Amsterdam zijn: 

Het waarborgen van een gevarieerde samengestelde kernvoorraad van voldoende omvang.



Het opheffen van kwalitatieve tekorten in de woningvoorraad en woonomgeving.



Het opheffen van tekorten voor aandachtsgroepen.



Ruimte bieden voor differentiatie om segregatie te voorkomen en om een wooncarrière in de buurt voor middeninkomens mogelijk te maken.

Een tweejaarlijks onderzoek van de Gemeente Amsterdam, Dienst Wonen, de Stadsdelen en de Amsterdamse federatie van woningcorporaties is een belangrijk instrument voor het doormeten van het Amsterdamse woonbeleid. Het laatste onderzoek Wonen in Amsterdam 2009 (WiA 2009) wijst uit dat de groep met lagere inkomens afneemt en de groep met een hoger inkomen groter wordt in Amsterdam. Daarbij neemt het aandeel van de goedkope huurwoningen af en het aandeel koopwoningen wordt steeds groter. Het woonbeleid is erop gericht om de juiste inkomensgroepen en de verschillende marktsegmenten zo efficiënt mogelijk aan elkaar te koppelen. Uit cijfers van voorgaande WiA onderzoeken is gebleken dat Amsterdam als een aantrekkelijke woonstad wordt gezien. De trend van de vroege jaren negentig om te verhuizen naar de groeikernen buiten Amsterdam zoals Purmerend en Almere is veranderd. Huishoudens blijven in Amsterdam wonen wat als gevolg heeft dat er een grotere druk op de Amsterdamse woningmarkt is met hoge woningprijzen en lange wachttijden voor een huurwoning met name in het sociale segment. Het woonbeleid is er tevens op gericht de differentiatie van het woningaanbod te vergroten met woningen voor de toenemende groep inwoners met een hoog inkomen. Naast het bevorderen van de inkomensverhouding tegenover de woningvoorraad is Amsterdam ook bezig de verhouding koopwoningen ten opzichte van huurwoningen te veranderen. De C. Matzer

32


woningvoorraad in Amsterdam bestond begin 2009 uit 389.230 zelfstandige woningen. Ten opzichte van 2007 is dat een groei van 10.000 woningen. Conform de langjarige trend in Amsterdam veranderd de eigendomsverhouding van de woningvoorraad. De oorzaak hiervan ligt in het feit dat de nieuwbouw woningen voor het grootste gedeelte uit koopwoningen bestaat. Daarbij verkopen corporaties en particulieren woningeigenaren huurwoningen. Het aandeel van de corporaties in de huurwoningmarkt blijft echter nagenoeg gelijk omdat zij tevens huurwoningen bijbouwen. Het aandeel koopwoningen op de Amsterdamse woningmarkt is sinds 1995 verdrievoudigd van 11% in 1995 tot bijna 29% in 2009. In onderstaande figuur wordt dit weergeven. Figuur 4.1: Omvang voorraad naar eigendom in 2007 en 2009

(Wonen in Amsterdam , 2009)

In het overzicht is af te lezen dat het aandeel van de corporaties afgenomen is tot minder dan de helft van het totaal. Vanaf 2000 is door de gemeente Amsterdam een actief beleid gevoerd om nieuwbouwprojecten te starten. In de periode 2003 tot en met 2006 zijn veel projecten opgestart. Dat heeft vanaf 2007 een aanwas van nieuwbouw woningen in Amsterdam opgeleverd van 6.300 woningen in 2007 en in 2008 en 2009 elk jaar 5.000 woningen. Daarnaast zijn veel woningen gesloopt en dan met name de kwalitatief mindere corporatie woningen. De herbouw van woningen betreft met name koopwoningen in het midden en dure segment waardoor de eigendomstructuur van woningen in Amsterdam verschuift. Tevens verkopen de Amsterdamse corporaties huurwoningen wat bijdraagt aan deze verschuiving het aantal verkopen is echter marginaal. Het beleid van Amsterdam richt zich op het vergroten van het aandeel koopwoningen en duurdere huurwoningen door het afnemen van de groep met lage inkomens in Amsterdam. In onderstaande figuur is te zien dat de verschillen tussen de vergelijkbare segmenten en inkomensgroepen kleiner worden. Vergeleken worden de inkomensgroepen en woningvoorraadsegmenten in 2005 tot 2009. In onderstaande grafiek is te zien dat in 2005 46% van alle woningen in Amsterdam uit goedkope woningen bestaat, dit terwijl slechts 35% van de Amsterdammers tot die doelgroep van dat type woningen behoort. Er is sprake van een

C. Matzer

33


overmaat aan goedkope woningen en dat betekend dat voor de midden- en hoge inkomens een tekort aan woningen bestaat. Die wonen in relatie tot het inkomen in te goedkope woningen. Het beeld voor 2009 ziet er heel anders uit. In 2009 behoort 31% van de Amsterdammers tot de lagere inkomens en bestaat de woningvoorraad voor 37% uit goedkope woningen. Dit geeft aan dat de inkomensgroepen en de verschillende woningmarkt segmenten beter op elkaar zijn gaan aansluiten. Figuur 4.2: Vergelijking inkomensgroepen versus woningvoorraad segmenten

(Dienst Wonen, 2009) Figuur 4.3: Ontwikkeling van de inkomensgroepen

(Wonen in Amsterdam, 2009)

4.2

Erfpacht

De gemeenteraad van Amsterdam heeft in 1896 besloten de grond in erfpacht te gaan uitgeven (www.erfpacht.amsterdam.nl). Belangrijke argumenten destijds waren; 

De waardevermeerdering van de grond ten goede zou moeten komen van de hele gemeenschap;



De overheid (mede) zou moeten bepalen hoe de schaarse grond binnen de stad wordt benut;

C. Matzer

34




Het erfpachtstelsel een middel zou kunnen zijn om maatschappelijk ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.

Bovendien werd het voor woningbouwverenigingen daarmee makkelijker gemaakt om arbeiderswoningen te bouwen doordat zij geen kapitaal nodig hadden voor het aanschaffen van de grond (Van Gool e.a., 2001). Nog altijd heeft de gemeente Amsterdam ongeveer 75% van de totale grond binnen de gemeentegrenzen in eigendom (Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009).

Figuur 4.4: Eigendomskaart van de gemeente Amsterdam

(Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009) Geel = eigendom van de Gemeente Amsterdam, Rood= erfpacht uit gegeven door de Gemeente Amsterdam

Erfpacht is een zakelijk recht dat tussen eigendom en huur ligt. Het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam koopt grond aan en geeft deze in erfpacht uit. De gemeente blijft eigenaar van de grond en de erfpachter krijgt gedurende een periode het gebruiksrecht van de grond. Het erfpachtrecht is verbonden aan de grond. De erfpachter moet voor het gebruik van de grond canon betalen en heeft het recht de grond te gebruiken voor een afgesproken bestemming. De erfpachter betaald per jaar een vergoeding aan de eigenaar van de grond de canon. De canon wordt berekend door het vermenigvuldigen van de grondwaarde met het canonpercentage. Dit canonpercentage is het gemiddelde effectieve rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (www.erfpachtamsterdam.nl). De waarde bepaling van grond in

C. Matzer

35


Amsterdam voor het gebruik van erfpacht wordt berekend aan de hand van de residuele waardemethode. Dit houdt in dat de grondwaarde het verschil is tussen de commerciële waarde van de opstal minus de oprichtingskosten / stichtingskosten van de opstal. De commerciële waarde wordt vastgesteld op basis van de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een opstal (www.erfpachtamsterdam.nl). De beleggingswaarde wordt berekend aan de hand van de markthuur en het toepasselijke aanvangsrendement van de opstal. In Amsterdam komen twee soorten erfpacht voor: voortdurende en tijdelijke. Bij tijdelijke erfpacht krijgt de gemeente aan het eind van de afgesproken termijn de beschikking over de grond weer terug. Bij voortdurende erfpacht is dit niet het geval en wordt de onbepaalde looptijd van een recht van erfpacht verdeeld in administratieve periodes van 50 jaar (van Gool e.a., 2001). De tijdvakken geven de gemeente en de erfpachter de mogelijkheid de afspraken die bij de uitgifte van de erfpacht werden vastgelegd, aan te passen aan de eisen van de tijd, elke keer als een tijdvak afloopt. Aan het eind van een tijdvak wordt de canon aangepast aan de actuele grondwaarde en de nieuwste algemene bepalingen worden van toepassing. De gemeente kan door de erfpacht een vaste stroom van inkomsten genereren. Het erfpachtstelsel leverde Amsterdam in 2006 zo'n 82 miljoen euro op (www.erfpacht.amsterdam.nl). Een argument tegen de heffing van erfpacht is dat de waardestijging van de grond nu aan de gemeente toebehoord. Dit zou aan de eigenaar van de opstallen moeten toekomen (www.nul20.nl). Daarbij heeft de gemeente Amsterdam tevens de Onroerend Zaak Belasting om waardegroei te innen in plaats van het gebruik van erfpacht. Een ander benoemd nadeel van het erfpachtstelsel is de onvoorspelbaarheid van de erfpachtherziening. Aan het einde van een tijdvak wordt opnieuw de waarde van de grond bepaald waarna op basis van de nieuwe waarde de canon wordt bepaald. Over de gehele erfpachtperiode komt de mogelijke waardestijging van de grond aan de gemeente toe. Voor de grotere belegger is dit een weinig aantrekkelijke situatie en sommige grote beleggers beleggen in principe niet op erfpacht (van Gool e.a., 2001). Binnen de erfpachttermijnen valt zeker een rendement te behalen echter moet daarbij met de berekening van de prijzen wel rekening mee worden gehouden. In geval van een verkopersmarkt gebeurd dit vaak niet volledig (van Gool e.a, 2001). Maar ook voor particulieren vormt dit een probleem. De situatie in Amsterdam bijvoorbeeld kent geen groot verschil tussen de prijzen van woningen op eigen grond of op erfpacht. Een voorbeeld zijn de woningen in Amsterdam Zuid welke grotendeels gebouwd zijn in de jaren twintig en dertig. Rond het jaar 2000 werden veel van de canons van die woningen herzien. De canon bedroeg gemiddeld € 227 per jaar doordat de woningen destijds C. Matzer

36


waren verkocht met een relatief lage grondwaarde en de canon stegen in sommige gevallen naar wel € 7.000 per jaar. De grond was aanzienlijk in waarde gestegen in het tijdvak van 50 jaar (van Gool e.a., 2001). Een herziening van de erfpacht kan daarmee leiden tot hogere woonkosten die voor sommige bewoners niet zijn op te brengen. De gemeente Amsterdam heeft hiervoor de ingroeiregeling waarbij de eerste twee jaar na de herziening een korting wordt gegeven op de te betalen erfpacht (www.erfpacht.amsterdam.nl). In jaar drie moet echter al het volledige bedrag worden betaald. Er is echter ook een voordeel te benoemen van het erfpachtsysteem in Amsterdam. Wanneer ontwikkelaars de grondwaarde niet hoeven te financieren maar de grond kunnen afnemen in de vorm van het betalen van een vast canon werkt dit door in een verlaging van de financieringskosten. In de huidige moeilijke financiële situatie voor de projectontwikkelaars is het bestaan van erfpacht een instrument om de projectontwikkeling een voordeel te bieden. Erfpacht heeft een impact op de prijsstelling van de Amsterdamse woningmarkt al wordt daar door de gespannen verkopersmarkt in Amsterdam weinig rekening mee gehouden.

4.3

Splitsingsbeleid

Een ongesplitst pand kan bestaan uit meerdere woningen. Wanneer een eigenaar beslist om de woningen afzonderlijk te verkopen is het noodzakelijk het pand eerst juridisch te splitsen in verschillende appartementsrechten. Splitsen in appartementsrechten betekent dat iedere woning apart wordt beschreven en een appartementsnummer krijgt en tegelijk met de splitsing een Vereniging van eigenaren wordt opgericht. Voor de eigenaar van het ongesplitste pand zit het voordeel in het feit dat het na splitsen mogelijk is de verschillende appartementsrechten los te verkopen. Zonder splitsing kan een pand alleen in zijn geheel verkocht worden. Het is ook mogelijk om een onverdeeld aandeel te verkopen in het pand. Dit brengt echter voor een koper een aantal problemen. Op een ongesplitst pand rust een zogenaamde paraplu hypotheek waaronder alle onverdeelde eigendommen vallen. Bij koop is de koper verplicht een hypotheek af te sluiten bij de betreffende bank waarbij de paraplu hypotheek is afgesloten. Daarbij worden kopers verplicht bij koop van een onverdeeld eigendom een gedeelte eigen geld in te brengen. Voor kopers is het derhalve weinig aantrekkelijk een niet gesplitste woning te kopen en in de praktijk gebeurd dit ook bijna niet. Splitsen is dus noodzakelijk om het pand te kunnen verkopen en de maximale opbrengst van een woning te behalen. Om te zorgen dat het beheer en de kwaliteit van het woningenbestand niet achteruit gaat zijn regels opgesteld voor het splitsen van woningen in Amsterdam. Voor panden met achterstallig onderhoud zal geen vergunning worden verleend. Zo wordt voorkomen dat de nieuwe

C. Matzer

37


eigenaar van een pand voor onderhoudskosten opdraait die de oorspronkelijke eigenaar niet voor zijn rekening heeft willen nemen. Wanneer de grond onder het pand in erfpacht is uitgegeven dient tevens het erfpacht gesplitst te worden. Voor het splitsen is een tweeledige toestemming vereist. Enerzijds is een publiekrechtelijke toestemming vereist, de splitsingsvergunning, op grond van de huisvestingswet. Publiekrechtelijk wil zeggen dat het algemeen belang centraal staat, waarbij de partijen bestaan uit de overheid en de burger, deze partijen niet als gelijken tegenover elkaar staan, en het initiatief tot handhaving van het recht uitgaat van de overheid. De splitsingsvergunning wordt aangevraagd bij het betreffende stadsdeel. Anderzijds is een privaatrechtelijke toestemming vereist, de erfpachtsplitsing, om het erfpachtrecht te mogen splitsen in appartementsrechten. Privaatrechtelijk wil zeggen dat het individueel belang centraal staat, waarbij de partijen bestaan uit burgers, deze partijen als gelijken tegenover elkaar staan, en het initiatief tot handhaving van het recht uitgaat van de burgers. Erfpacht valt onder het privaatrecht. De erfpachtsplitsing wordt aangevraagd bij de afdeling Grondzaken van het stadsdeel of Bureau Erfpacht van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam. Of een splitsingsvergunning nodig is hangt af van de ligging, het bouwjaar en de bestemming van het pand. Een vergunning is altijd nodig als:

-

Het pand gebouwd is voor 1940 en valt binnen het gebied op onderstaande kaart

-

Het pand in afzonderlijke appartements- of lidmaatschapsrechten wordt gesplitst na verbouwing met wijziging naar woonbestemming

Een vergunning is niet nodig indien: -

Het pand na 1940 is gebouwd of buiten het gebied valt van onderstaande kaart

-

Gebouwen zonder woonbestemming en die niet bewoond worden nu en in de toekomst

-

Afsplitsing van bedrijfsruimte waarbij alle aanwezige woningen in een appartementsrecht worden ondergebracht.

-

Gebouwen in eigendom van een coöperatieve flatexploitatie vereniging, waarbij de vereniging het pand splitst in evenveel appartementsrechten als lidmaatschappen van de vereniging.

-

Een pand met een Vernieuwbouwverklaring afgegeven door het betreffende stadsdeel. Het pand moet dan voldoen aan de eisen van het bouwbesluit voor nieuwbouw.

C. Matzer

38


Figuur 4.5: Splitsingsgebied

(Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2009)

Indien een splitsingsvergunning vereist is wordt deze verleend als aan elk van de volgende voorwaarden kwaliteitseisen is voldaan;

- de fundering kan nog 25 jaar mee; - de eerste tien jaar zijn geen ingrijpende verbouwingen aan het casco nodig; - gas en elektra voldoen aan alle eisen; - ook verder voldoet het gebouw aan bepalingen van het bouwbesluit.

Voor het splitsen van woningen gelden de algemene bepalingen 2000. Op basis daarvan vindt elk jaar een indexverhoging plaats wat jaarlijks leidt tot een verhoging van de canon. Omdat het splitsen van huurwoningen meestal niet onmiddellijk tot verkopen leidt, is als doelstelling genomen een “vijver” gesplitste woningen te creëren. Hiermee wordt bedoeld dat een voorraad aan gesplitste koopwoningen wordt aangelegd. Die voorraad kan worden aangewend wanneer de vraag naar koopwoningen toeneemt. De bestemming van de woning van huurnaar koopwoning wordt namelijk pas gewijzigd bij verkoop van de woning. Door het gecreëerde gesplitste aanbod, ontstaat een flexibiliteit die het verkoopproces bevordert wanneer dit nodig is. Tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de Huurdersvereniging Amsterdam en de Amsterdamse stadsdelen zijn twee convenanten opgesteld tot verkoop van sociale huurwoningen. Het eerste convenant is opgesteld in 1998 in dat jaar lag het eigenwoning bezit in Amsterdam op 17% waarbij het richtcijfer voor 2010 op 35% eigenwoningbezit lag. Om de 35% eigen woningbezit te bereiken werd besloten dat de

C. Matzer

39


corporaties een gedeelte van de huurwoningvoorraad mochten splitsen en verkopen. In 2002 is het tweede convenant opgesteld voor de periode 2002 tot en met 2007. Het tweede convenant is echter verlengd tot en met 2016 met het akkoord “bouwen aan de stad”. Tot en met 2016 is het aantal te splitsen en verkopen woningen uitgebreid met 12.000 woningen naar een totaal van 31.000 woningen. Daarnaast worden per jaar worden ongeveer 1.500 sociale huurwoningen bijgebouwd (“bouwen aan de stad”). Door het teruglopen van de nieuwbouw zal dit de komende jaren minder worden. Halverwege 2010 zal een evaluatie plaatsvinden van het tweede convenant. De verschillende stadsdelen mogen de aantallen te splitsen woningen gebouwd voor 1940 en met en huur beneden de huurtoeslag grens verdelen over drie categorieën:

1. Complex gewijze aanpak: gebouwen met een bouwplan dat deel uitmaakt van een stedelijk vernieuwingsplan of een complexgewijze of buurtgerichte aanpak 2. Samenvoegen: gebouwen waarin door een bouwkundige ingreep ten minste één woonruimte met minimaal 30 m2 gebruiksoppervlakte wordt vergroot. 3. Splitsen gewenst: gebouwen die in een gebied staat waar het stadsdeel splitsen wenselijk vindt. Figuur 4.6: Cumulatief overzicht verkopen sociale huurwoningen per stadsdeel met de quota per stadsdeel en de resterende ruimte:

(Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam)

C. Matzer

40


Naast het vergroten van de koopwoningvoorraad door middel van splitsen van sociale huurwoningen worden tevens particuliere huurwoningen gesplitst. De huisvestingsverordening 2007 biedt ruimte voor het splitsen van particuliere huurwoningen met een huur onder de huurtoeslag grens (€ 647,53 prijspeil 2010) van 4.723 woningen. Voor huurwoningen boven de huurtoeslag grens geldt dat zij niet zijn gebonden aan maximale aantallen of aan beperkingen per gebied. Alleen de kwaliteitseisen gelden voor dit soort woningen. De te splitsen particuliere huurwoningen onder de huurtoeslag grens zijn als volgt over de verschillende stadsdelen verdeeld (Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, 2010) :

4.4

-

Westerpark

647

-

Zeeburg

569

-

Bos & Lommer

876

-

De Baarsjes

1.340

-

Oost / Watergraafsmeer

909

-

Centrum / Oud-West / Oud-Zuid / Zuideramstel

382

Aanbod, vraag en prijsvorming in Amsterdam

De Amsterdamse woningmarkt heeft een periode doorgemaakt met dalende verkopen, een stijgend aanbod en dalende prijzen. De eerste maanden na de kredietcrisis namen de verkopen sterk af en werden er meer goedkope woningen verkocht. Het aanbod nam hiermee toe met 38% en de prijzen per m2 namen af (WOON, 2009). Figuur 4.7: Ontwikkeling aanbod woningen in Amsterdam 1999-2009 k3

(WOON, 2009)

C. Matzer

41


Figuur 4.8: Prijsindex per m2 in Amsterdam

(WOON, 2009)

Het dieptepunt voor de Amsterdamse markt was rond maart 2009 waarna het aantal verkopen en de prijs per m2 zich weer hebben gestabiliseerd. Een teken van herstel is een toename van het aantal verkopen van dure en middeldure woningen in het 2e en 3e kwartaal van 2009. Het niveau van de vraag- en werkelijke transactieprijzen lopen vanaf het 3e kwartaal van 2008 uiteen. Maar laten een licht herstel zien 2e en 3e kwartaal van 2009. Figuur 4.9: Verschil vraag- transactieprijzen in Amsterdam

(WOON, 2009)

Er is een overgang waar te nemen van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt wat bevestigd wordt door het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt. Halverwege 2008 werd 20% van de woningen nog boven de vraagprijs verkocht, een jaar later bedraagt dat percentage nog 7% (WOON, 2009). De verkoopquote over de eerste drie kwartalen van 2009 bedraagt gemiddeld nog maar 18%. Dit betekend dat nog maar 18% van het aanbod werd verkocht in de eerste drie kwartalen. Ten opzichte van de jaren 2008 en 2007 is dit cijfer meer dan gehalveerd. Hierdoor is het totale aanbod in Amsterdam toegenomen. Voor Nederland als geheel bedraagt dit cijfer 14% relatief gezien staat de Amsterdamse markt er beter voor.

C. Matzer

42


De gemiddelde koopsom in 2009 bedroeg EUR 238.100 en is ten opzichte van 2008 gedaald met 6,5%. Het aantal transacties in Amsterdam is echter in december 2009 weer bijna gelijk aan het aantal transacties in december 2007. Dit is zeer gunstig omdat december 2007 ziet op de periode voor de aanvang van de kredietcrisis (www.woningmarktcijfers.nl). Figuur 4.10: Prijsontwikkeling Nederland versus Amsterdam

(www.woningcijfers.nl, 2010)

4.5

Impact van de Kredietcrisis op Amsterdam

De krediet crisis laat zoals beschreven en op onderstaand overzicht te zien zijn sporen na op de Amsterdamse woningmarkt. Het niveau van de markt is een aantal jaren in tijd achteruit gelopen. Met name in de bouwsector is een terugval waar te nemen. Ten opzichte van Nederland is het beeld echter minder somber.

Figuur 4.11: Kerncijfers woningmarkt en kredietcrisis Amsterdam

(Gemeente Amsterdam Dienst Onderzoek en Statistiek, 2010)

C. Matzer

43


De grootste verandering is waar te nemen in de bouwsector. De bouw in Amsterdam is het afgelopen jaar afgenomen ten opzichte van 2007 en 2008 waarbij hoge aantallen woningen werden opgeleverd. De nieuwbouw vind met name plaats in het midden- en dure segment woningen waardoor dit aanbod de komende jaren zal afnemen. Figuur 4.12: Opgeleverde woningen in Amsterdam

(Gemeente Amsterdam Dienst Onderzoek en Statistiek, 2009)

Een bekend fenomeen is uiteraard de lange aanlooptijd en voorbereidingstijd van woningprojecten waardoor in 2010 nog 4.400 woningen worden opgeleverd. De jaren daarna zal dit echter teruglopen naar gemiddeld 2.000 opgeleverde woningen per jaar. Verwacht wordt dat vanaf 2014 het aantal opleveringen weer zal toenemen naar 4.000. Er wordt ook minder gesloopt als voorgaande jaren omdat de vraag naar bouw na de sloop is afgenomen. Om de bouwproductie op gang te houden tijdens de crisis heeft de gemeente Amsterdam een plan ontwikkeld. Het betreft het stimuleren van vraag en aanbod door:

-

het ondersteunen van het tijdelijk omzetten van koopwoningen in huurwoningen

-

de mogelijkheid van jaarlijkse canonbetaling in plaats van afkoopsom bij koop grond

-

verruiming toegang van lagere inkomens tot starters lening

-

versoepeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom regeling

-

ondersteunen koop garant regeling.

4.5.1 De Amsterdamse koopwoningmarkt Naast een verandering aan kant van de bouwsector in Amsterdam zitten de koopprijzen ook in een dip. De laatste cijfers tonen echter aan dat er sprake is van een ligt herstel. In onderstaande grafiek is ook te zien dat de prijsafname in Amsterdam het laatste kwartaal van 2009 minder groot was dan de prijsafname voor het Nederlandse gemiddelde. Dit geeft aan

C. Matzer

44


dat Amsterdam ten opzichte van Nederland sneller hersteld. Of dit een structureel herstel is zal de komende maanden moeten blijken. Figuur 4.13: Prijsontwikkeling koopwoningen

(Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010) Het aantal transacties zijn sinds 2007 achteruit gelopen. In 2007 werden meer dan 10.000 woningen op jaarbasis verkocht in Amsterdam. Voor de jaren 2008 en 2009 lag dit op respectievelijk 9.300 en 7.300 transacties op jaarbasis. Verder staan woningen nu langer te koop dan twee jaar geleden. De gemiddelde looptijd van een verkoop lag in 2007 op dertig dagen wat voor 2009 naar 50 dagen is opgelopen. Het grootste gedeelte van het aantal verkochte woningen in 2009 zijn woningen in het segment tot € 350.000. De verkopen van dit segment woningen bedraagt nu zo’n 80% van het totaal aantal transacties. Dat percentage lag twee jaar geleden nog rond de zeventig procent (www.woningmarktcijfers.nl). Dit kan verklaard worden door het verhogen van de Nationale Hypotheek Garantie van € 265.000 naar € 350.000 per 1 juli 2009. Het verhogen van de NHG heeft voor de starters op de koopwoningmarkt een positieve uitwerking. Daarbij staan de prijzen nu meer onder druk dan twee jaar geleden en hoeven starters niet meer over te bieden bij de aankoop van een woning. Daarbij kunnen starters naast de NHG ook via de gemeente Amsterdam een starters lening krijgen (gemeente Amsterdam,2010). Daarnaast is het aantal verkochte corporatiewoningen in Amsterdam teruggelopen. In 2008 lag dit cijfer op 1.704 woningen voor de eerste helft van 2009 is dit cijfer teruggelopen naar 531 en zal voor heel 2009 onder de prognoses van 1.500 woningen uitkomen (woon, 2009).

C. Matzer

45


Figuur 4.14: Aantal verkopen corporatie woningen in Amsterdam

(WOON, 2009)

Na 2012 wordt echter verwacht dat de cijfers weer oplopen naar jaarlijks 2.000 verkochte woningen. Het aantal verkochte particuliere huurwoningen zal naar verwachting ook af nemen. Er wordt met name gebouwd in het midden- en dure segment en de sloop vindt plaats in het lage segment. De verkochte huurwoningen zijn met name de betaalbare middensegment woningen. De algehele verschuiving van goedkope en betaalbare woningen naar een midden en hoogsegment blijft zich voordoen de komende jaren. 4.5.2 De Amsterdamse huurmarkt Door de komst van de crisis is het voor de corporaties en beleggers moeilijker geworden om hun woningen in de vrije sector verhuurd te krijgen. Met name woningen met een huurprijs boven de € 1.500 zijn sinds de helft van 2009 moeilijk te verhuren (www.nul20.nl). Woningen met een maandhuur tot € 1.000 zijn nog wel in trek. Hierbij moet wel onderscheidt gemaakt worden naar de verschillende stadsdelen. Zo bestaat de voorraad woningen in stadsdeel West voor het grootste gedeelte uit goedkope woningen. En is in stadsdeel het centrum de koopwoningvoorraad het grootst. De mogelijkheid tot verhuren hangt nu meer af van de kwaliteit, locatie en prijs van een woning. Je kan zeggen dat er een kleine verschuiving is ontstaan van een verhuurdermarkt naar een huurdermarkt. Dit geldt helaas alleen voor de woningen in het vrije segment. Woningen welke binnen het sociale segment vallen zijn nog zeer moeilijk te krijgen. Sociale woningen zijn woningen met een maandhuur tot maximaal € 647. Vanzelfsprekend zijn deze woningen erg populair en dit vertaald zich in enorme wachtlijsten voor dit segment woningen. In onderstaande grafiek is te zien dat de gemiddelde wachttijd oploopt van 8 naar zelfs 14 jaar.

C. Matzer

46


Figuur 4.15: Wachttijd sociale huurwoningen Amsterdam

(Woningnet, 2010)

Bovenstaande wachttijden zijn gebaseerd op toegewezen woningen zonder voorrangsregeling. De groep met lage inkomens mag dan wel kleiner worden een vertaalslag naar kortere wachttijden heeft nog niet plaatsgevonden. Daarbij hebben de corporaties weinig nieuwe woningen toegevoegd aan het lage segment. Volgens Property.nl overweegt de gemeente Amsterdam de bouw van sociale huurwoningen in nieuwbouwgebieden te halveren. Verlaging van het percentage sociale huur van 30 naar 15 procent zou 120 miljoen euro opleveren. Het is volgens Property een van de scenario's die het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam heeft laten doorrekenen om de financiële positie van het Ontwikkelingsbedrijf te verbeteren. Verder staat het hoge huursegment nog meer onder druk door het omzetten van koopwoningen naar dure huurwoningen. Hierdoor is dus het aanbod huurwoningen groter geworden. Volgens het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam bedraagt het aantal omzettingen in Amsterdam van koopwoningen naar huurwoningen tot en met 2010 zo’n 900 woningen.

4.6

Samenvatting: De Amsterdamse woningmarkt

Het beleid van Amsterdam heeft geleid tot een betere ontwikkeling van de verschillende marktsegmenten binnen de Amsterdamse markt. Het aanbod koopwoningen ten opzichte van de vraag heeft zich verbeterd. Het splitsingsbeleid met als doel het vergroten van de differentiatie van de woningvoorraad door met name het toevoegen van meer koopwoningen aan de markt heeft hier zeker toe bijgedragen. Echter is de Amsterdamse woningmarkt vooralsnog niet een optimaal werkende markt. Met de

komst van de krediet crisis lijkt herstel verder weg. Met name is een stagnatie te zien in de bouwsector. De oplevering van nieuwbouwwoningen zowel koop als huur zal de komende jaren minder zijn dan voorgaande jaren. Minder nieuwbouw heeft als direct gevolg een teruglopende doorstroming en minder verhuisdynamiek omdat juist de aanbodzijde een

C. Matzer

47


bijdrage hierin kan bieden. De krediet crisis heeft op de Amsterdamse woningmarkt het beeld enigszins vertroebeld, aan de structurele krapte op de woningmarkt is echter niets veranderd, daarvoor is en blijft een uitbreiding van de woningvoorraad noodzakelijk. Voor de koopmarkt geldt dat de gemiddelde koopprijzen zijn gedaald en minder transacties hebben plaatsgevonden met een lager transactievolume van de vastgoedmarkt in totaal. De laatste cijfers tonen echter wel aan dat de prijsafname van koopwoningen in Amsterdam kleiner wordt in het laatste kwartaal van 2009. De krapte op de huurmarkt in Amsterdam manifesteert zich met name in het sociale segment woningen waar nog steeds lange wachttijden bestaan. Het hoge segment woningen daarentegen is moeilijk verhuurbaar en worden zelfs te koop aan geboden bij langdurige leegstand. De verwachting is wel dat dit weer in evenwicht komt wanneer de grootste effecten van de kredietcrisis zijn uitgewerkt.

C. Matzer

48


5.

Conclusie en aanbevelingen

5.1

Inefficiëntie op de Amsterdamse woningmarkt

De woningmarkt in Nederland is een onvolmaakte en inefficiënte markt. De inefficiëntie komt naar voren op beide deelmarkten van de woningmarkt en de grondmarkt. De inefficiëntie op de grondmarkt wordt met name bepaald door de regulaties bij het bepalen van de bestemming van grond wat is toebedeeld aan de overheid. De procedures zijn zeer langdurig en vertraagd daarmee het aanpassingsvermogen van het aanbod bij toenemende prijzen. Amsterdam kent als dichtbevolkt stedelijk gebied een beperkte hoeveelheid grond en moet hier nog voorzichtiger mee omgaan dan niet stedelijke gebieden. Dit draagt in Amsterdam extra bij aan een inefficiënte werking van de grondmarkt. Door middel van het erfpachtsysteem en de regulaties heeft Amsterdam een instrument in handen om het grondbeleid te sturen. Het gevolg is echter dat het aanbod hierdoor een minder aanpassingsvermogen heeft wanneer de prijzen stijgen . De schaarste aan grond draagt hiermee bij aan de inefficiëntie in Amsterdam. De marktimperfecties van de koopwoningmarkt in het algemeen worden met name veroorzaakt door: 1) De fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente 2) de geringe prijselasticiteit van het woningaanbod en 3) De hypotheekverstrekking. Voor de Amsterdamse koopwoningmarkt geldt dat de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente aftrek een even grote invloed heeft als op de nationale woningmarkt. De vraag wordt extra gestimuleerd echter wordt het voordeel direct verdisconteerd in de verkoopprijzen. De invloed van de lage prijselasticiteit van het aanbod heeft op de Amsterdamse woningmarkt een grotere invloed. Het aanbod in Amsterdam is erg star en kan maar mondjesmaat worden uitgebreid gezien de beperkte ruimte. Een bijkomend probleem is dat in een stedelijk gebied als Amsterdam nog voorzichtiger met de publieke ruimte wordt omgegaan waardoor restricties het aanbod nog meer beperken. Een alternatief voor dit probleem is het slopen van bestaande bouw of het splitsen van panden in aparte appartementsrechten. Het huidige convenant en het daaruit voortvloeiende splitsingsbeleid biedt echter slechts ruimte voor een maximum aantal splitsingen vaak in wijken waar de behoefte minder groot is. Het splitsen van woningen kan relatief gezien snel verlopen echter vertraagt het splitsingsbeleid en de daarmee samenhangende vergunningstrajecten het proces. Het slopen en opnieuw opbouwen van woningen is een tweede alternatief dit zal echter niet op korte termijn een gewenste oplossing geven. Voor de huurwoningmarkt in het algemeen geld dat de grootste aanjager van de inefficiënte de huurprijsregulering is. Ook voor de Amsterdamse huurmarkt geldt dat de lage

C. Matzer

49


gereguleerde huurprijzen zorgen voor lange wachttijden. Daarbij wordt weinig rekening gehouden met de locatie voor het bepalen van de huurprijs terwijl een hogere huurprijs in Amsterdam ten opzichte van de provincie gerechtvaardigd zou zijn. In een stad als Amsterdam draagt een relatief grote vraag op de koopwoningmarkt ten opzichte van de rest van Nederland extra bij aan een slechte doorstroming doordat het gereguleerde prijsniveau van de huurwoningmarkt in heel Nederland gelijk is. De lage huren ten opzichte van de extra hoge koopprijzen in Amsterdam frustreren de doorstroming naar het betere segment huurwoningen of de koopwoningmarkt. De door Conijn omschreven “kloof” tussen de koopmarkt en huurmarkt gaat zeker op voor Amsterdam, meer nog dan in de rest van Nederland. De slechte doorstroming en lange wachtlijsten voor een sociale woning worden niet veroorzaakt doordat dat er niet voldoende sociale woningen beschikbaar zijn voor het lage segment. Het probleem is dat de verkeerde inkomensgroepen een woning in de sociale sector of het lage huursegment bewonen. Doordat er geen jaarlijkse inkomenstoets plaatsvindt kunnen huurders met een te hoog inkomen in een goedkope woning blijven wonen, het gevolg is scheefwonen. De inkomensgroepen zijn niet goed verdeeld over de verschillende woningmarkt segmenten. Een zijeffect van het lage huurniveau in de sociale huursector is dat veel woningen onderverhuurd worden wat oploopt in Amsterdam tot ongeveer 20% van totale sociale huurwoningbestand. Een markthuur die hoger is dan de feitelijk huur maakt onderverhuren zeer aantrekkelijk en zonder scherp controle systeem ook mogelijk. Het opsporen van huurfraude zou nog meer prioriteit moeten hebben dan nu het geval is. De te lange wachttijden voor een sociale woning of een woning in het lage huursegment zijn de zure vruchten. Doordat de basis onderaan de markt stagneert en het verschil in prijsniveau tussen beide deelmarkten zeer groot is verloopt de doorstroming naar de segmenten daarboven zeer stroperig en beperkt de keuzevrijheid voor de consument zich tot het duurdere segment. Voor Amsterdam geldt net als voor de nationale woningmarkt dat de gereguleerde huurprijs te laag is ten opzichte van de markthuur. Dit zorgt voor een grote vraag naar dit segment huurwoningen en dat zal niet veranderen tenzij de huurprijs regulatie op de schop gaat. Een individuele huursubsidie zou hierin een oplossing kunnen bieden waarbij de huren weer aan de markt worden overgelaten. Bovendien zijn de prijzen in het vrije segment woningen door de hoge druk op de Amsterdamse huurwoningmarkt hoog ten opzichte van de rest van Nederland. Een alternatief voor de lage inkomensklassen wordt in de vrije sector niet geboden.

C. Matzer

50


De structurele krapte op de Amsterdamse woningmarkt blijft een probleem ondanks de komst van de kredietcrisis. Om aan die krapte een eind te maken zal een vergroting van het aanbod woningen op elke afzonderlijke deelmarkt, afgestemd op elke afzonderlijke inkomensgroep en naar elk gewenst gebied noodzakelijk zijn.

5.2

Wat zijn de aanbevelingen voor de Amsterdamse woningmarkt?

De Amsterdamse woningmarkt is een uitvergroting van de nationale problemen en veel van de marktimperfecties zijn te koppelen aan de landelijke problematiek. De verbeter punten voor de Nederlandse markt gelden ook voor Amsterdam. Amsterdam kent echter een grotere krapte op de woningmarkt simpelweg omdat Amsterdam een populaire plek om te wonen is wat een extra druk op de woningmarkt geeft. Het aloude probleem voor Amsterdam is de slechte doorstroming. Vanuit een goedkope huurwoning zijn twee opties mogelijk 1) voor veel geld een kwalitatief iets betere woning betrekken 2) weggaan uit de stad. De prijs kwaliteit verhouding bij de eerste optie gaat er sterk op achteruit en de keuze om te blijven zitten in de huidige huurwoning is dan snel gemaakt. Deze beperkte keuze wordt veroorzaakt door schaarste en dan met name in het middensegment wat slechts 15% van de woningmarkt uitmaakt. Het aanbod middensegment moet derhalve vergroot worden door nieuwbouw en door verkoop van huurwoningen die nog steeds iets meer dan 70% van de Amsterdamse woningmarkt uitmaken. Waar huurwoningen van corporaties worden verkocht zie je een instroom van starters wat een bevordering van de doorstroming uit de goedkope huurwoningen bevordert. Een vorm die daarbij gebruikt kan worden en zeker met de huidige kredietcrisis aantrekkelijk is is het verkopen van woningen met “koopgarant”. Dit is een stimulans voor huurders en starters op de markt om een woning te kopen. Het is een koopconstructie waarmee een koopwoning bereikbaar wordt voor groepen uit de lage- en middeninkomensgroep. De koper krijgt korting op de koopprijs van een woning oplopend van 10 tot 30%. De koper kan de woning alleen terugverkopen aan de corporatie die verplicht is het huis terug te kopen binnen drie maanden. De terugkoopprijs wordt bepaald door middel van een taxatie van de marktwaarde. De hoogte van de korting mag door de koper worden bepaald en wordt verrekend bij terugverkoop aan de corporatie. Een waardeontwikkeling wordt gedeeld door de corporatie en de verkoper. Zo houden de corporaties altijd een voet tussen de deur en wordt de vastgelopen groep gestimuleerd door te stromen. De “koopgarant” wordt op kleine schaal in Nederland toegepast alleen moet dit op veel grotere schaal plaats

C. Matzer

51


gaan vinden in Amsterdam. In Amsterdam bedraagt het huurwoningbezit van de corporaties nog altijd 50% van de totale woningmarkt en kan hier een grote bijdrage mee leveren. Een van de mogelijkheden om de lange wachtlijsten voor het sociale segment te laten afnemen is het koppelen van de huren aan het inkomen. Een huurder moet dan kiezen of verhuizen of een markthuur gaan betalen wanneer het inkomen gestegen is. Tijdelijke huurcontracten afsluiten in dit segment huurwoningen met een inkomenstoets aan het eind van het contract kan daarbij een bijdrage leveren. Deze mogelijkheden zullen echter op nationaal niveau geregeld moeten worden wettelijk is dit namelijk niet toegestaan omdat de huurders sterke huurbescherming genieten door de huurwet. Aan de kant van de gemeente is een versoepeling van het vergunningen beleid noodzakelijk. Aanvragen van vergunningen en het uitgeven daarvan door de gemeente is een zeer traag en stroperig traject. Met name een versoepeling van het splitsingsbeleid kan een bijdrage leveren aan een bredere en meer dynamische woningmarkt doordat splitsen op korte termijn mogelijk is en daarmee een extra voorraad koopwoningen gecreëerd kan worden. Dit extra gegenereerde voorraadkarakter kan het aanbod aanvullen. Daarbij laat het splitsingsbeleid splitsen slechts toe in sommige wijken, vaak wijken waar de behoefte minder groot is. Een verruiming van deze beperking zal het aanbod ten goede komen. Amsterdam is de goede richting ingeslagen met een actief beleid gericht op het terugdringen van de inefficiëntie op de Amsterdamse woningmarkt. Amsterdam is echter ook afhankelijk van beslissingen die genomen worden op nationaal niveau. De aanjager van de inefficiëntie, de subsidiëring van de woonconsumptie in Nederland, zal de komende jaren hoog op de agenda staan van de landelijke politiek. Waarbij de aanpassingen aan het huidige systeem zeer geleidelijk moeten worden doorgevoerd om zo tot een minder inefficiënte woningmarkt te komen.

C. Matzer

52


Dankbetuigenis Deze masterscriptie had niet tot stand kunnen komen zonder de hulp van een aantal mensen. Hun medewerking is belangrijk geweest voor het tot stand komen en welslagen van deze masterscriptie. Ten eerste ben ik zeer veel dank verschuldigd aan mijn scriptiebegeleider de heer drs. G.A. Vos, voor het meedenken en adviseren over de aard en inhoud van deze scriptie, alsmede voor zijn commentaar op de diverse conceptversies, de waardevolle besprekingen en uitstekende begeleiding! Daarnaast wil ik mijn vrienden Jasper Heijen, Rogier van Epen, Rutger Veldman en Daniel Venema bedanken voor hun hulp als klankbord. Ook veel dank aan mijn ouders die een goede basis, in de brede zin des woords, hebben gelegd voor het voltooien van deze tweede studie. Tot slot wil ik mijn lieve vriendin Marlous bedanken voor haar uitgebreide interesse en haar steun.

C. Matzer

53


Literatuurlijst Boeken en Artikelen Barr, N. (1998), The economics of the Welfare State. Oxford University Press, 3rd edition. Bertram, A. en J.K. Helderman (2008), Wat gaan we doen met de corporaties?, Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Preadviezen 2008, Agenda voor de woningmarkt. Besseling, P., L. Bovenberg, G. Romijn en W. Vermeulen, (2008), De Nederlandse Woningmarkt en overheidsbeleid: over aanbodrestricties en vraagsubsidies. Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Preadviezen 2008, Agenda voor de woningmarkt. Boelhouwer, P.J. en M. Haffner (2002), Subjectsubsidiering in de huursector onder de loep. DGW/NETHUR Partnership Utrecht: NETHUR Boelhouwer, P.J. en P. de Vries (2004), Langetermijnevenwicht op de koopwoningmarkt. DGW/NETHUR Partnership 28. Utrecht: NETHUR Boelhouwer, P.J. en P. de Vries (2005), Local house price developments and housing supply. Property Management, Vol. 23 No.2, 2005 Briene, M., B. de Graaf, A. Meijer en A. van Zweedijk (2005), Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente Rotterdam: ECORYS Cho, M. (1996), House Price Dynamics: A survey of theoretical and empirical issues. Journal of Housing Research, Vol. 7 No.2, 1996 Conijn, J.B.S. (2006), Dansen op de vulkaan. Oratie, Amsterdam: Vossiuspers UVA Conijn, J.B.S. (2008), Subsidiering van de woonconsumptie: een zinloos schip van bijleg. Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Preadviezen 2008, Agenda voor de woningmarkt Conijn, J.B.S. en G. Marsman (2004), Betaalbaarheid van het wonen. Den Haag: Ministerie I van VROM Conijn, J.B.S. en F. Schilder (2009), De dubbele kloof tussen koop en huur. ASRE research papers DiPasquale, D., Wheaton, W.C. (1994), Housing market dynamics and the future of housing prices. Journal ofUrban Economics, 35, pp. 1-27. DiPasquale, D (1999), Why don’t we know more about housing supply?. Journal of Real Estate Finance and Economics. 18(1), pp. 9-23. Eichholtz, P. (2006), Woningmarktbeleid moet integraal worden hervormd. Tijdschrift voor Politieke Economie.

C. Matzer

54


Eichholz, P., Th. Lindenthal (2008), Behoeftes en belemmeringen in de woningbouw: een lange termijn perspectief. Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Preadviezen 2008, Agenda voor de woningmarkt. Ewijk, C. van, M.A. Koning, M.H.C.Lever en R.A. de Mooij, (2006), ‘Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning’, CPB Bijzondere Publicatie 62. Fama, E.F. (1970). Efficient Capital Markets: A review of theory and empirical work, The Journal of Finance, Vol. 25, No. 2, pp. 383-417 Gerritsen, S. (2001). Schrijfgids voor economen. Bussum: Uitgeverij Coutinho Gool, P., Jager, P., en Weisz, R.M. (2001). Onroerend goed als belegging. Amsterdam: Wolters-Noordhoff. Heertje, A. (1962). De kern van de economie, deel1 (eerste druk ed.). Leiden: Stenfert Kroese. Hilverink, H.G. (2004), De inefficiëntie van de woningmarkt. De vastgoedlezing 2004, Amsterdam. Amsterdam School of Real Estate Hort, K. (2000), Prices and turnover in de market for owner-occupied homes. Regional science and urban economics, 7, pp. 93-120. Koning, M., R. Saitua Nistal en J. Ebregt (2006), Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB Document No. 128. Den Haag: Centraal Planbureau Oort, van F., T. de Graaff, G. Renes en M. Thissen, (2008), Economische dynamiek en de woningmarkt. Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde, Preadviezen 2008, Agenda voor de woningmarkt. Priemus, H. (2000), Mogelijkheden en grenzen van markt werking in de volkshuisvesting. DGVH/NETHUR Partnership 9. Utrecht: NETHUR Romijn, G., P. Besseling. (2008), Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt, Centraal Planbureau, CPB Document 165 Segeren, A. (2007), De grondmarkt voor woningbouwlocaties. Belangen en strategieën va grondeigenaren. Rotterdam / Den Haag: NAi Uitgevers/RPB Verbruggen, J., Kranendonk, H., Leuvensteijn van M., Toet, M. (2005), Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland? Centraal Plan Bureau, CPB Document 81 Vermeulen, W., J. Rouwendal (2007). Housing Supply in the Netherlands, Centraal Planbureau, CPB Discussion Paper 1987. Vries, P. de (2002), Dynamiek in de verkoopprijs van woningen. Ruimte & Planning, 22(4), pp.360-363.

C. Matzer

55


Websites Centraal Bureau voor de Statistiek (2010). Homepage (www.cbs.nl), februari 2010.

Dienst wonen (2010). Homepage (www.wonen.amsterdam.nl), maart 2010.

DTZ Zadelhoff (2009). Homepage (www.dtz.nl), november 2009.

Gemeente Amsterdam (2010). Homepage (www.erfpachtamsterdam.nl, februari 2010.

Nul 20 (2010). Homepage (www.nul20.nl), maart 2010.

Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam (2010). Homepage (www.oga.amsterdam.nl), maart 2010.

VROM (2010). Homepage (www.vrom.nl), maart 2010.

Woningcijfers (2010). Homepage (www.woningcijfers.nl), februari 2010.

Woningnet (2010). Homepage (www.woningnet.nl), februari 2010.

Woon Amsterdam (2009). Homepage (www.belastingen.amsterdam.nl), februari 2010.

C. Matzer

56


Bijlage 1: Puntensysteem

C. Matzer

57


Bijlage 2: Erfpacht berekening Het erfpachtrecht in Amsterdam is een gebruiksrecht gedurende een tijdvak van maximaal 50 jaar. De erfpachter kan ervoor kiezen het erfpacht in een keer af te kopen of jaarlijks een canon te betalen. Wanneer de erfpachter het erfpacht wil afkopen dan is dit mogelijk voor een periode van maximaal 50 jaar waarbij een afkoopsom moet worden voldaan gelijk aan de totale grondwaarde aan het begin van het tijdvak. Tussentijds kan een erfpacht ook worden afgekocht. Het is tevens mogelijk om een vast jaarlijks te betalen canon te kiezen. Het voldoen van een vast canon kan op drie verschillende manieren: -

Een jaarlijks canon dat wordt aangepast aan de inflatie

-

Een vast canon voor een periode van 10 jaar

-

En een vast canon voor een periode van 25 jaar

De hoogte van het canon wordt vastgesteld door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage waarbij het canon percentage voor de drie varianten verschilt en hoger wordt naarmate de canonvast periode toeneemt. Voor elk afzonderlijk erfpachtcontract gelden de Algemene Bepalingen. Dit zijn alle rechten en plichten die bij het sluiten van een erfpachtcontract van toepassing worden verklaard (www.erfpacht.amsterdam.nl). De algemene bepalingen worden opgesteld door de gemeente Amsterdam en periodiek aangepast. Voor de verdere berekening van het erfpacht gelden de meest recente Algemene Bepalingen 2000 voor voortdurende erfpacht.

Grondwaarde De grondwaarde wordt door de gemeente Amsterdam bepaald aan de hand van de genormeerde residuele waarderingsmethode. De kern van deze methode is het gelijkstellen van de waarde van de grond aan de totale opstal op de bebouwde grond minus de stichtingskosten van de opstal. De toevoeging genormeerd heeft betrekking op de vaste “normeringen” die de gemeente Amsterdam hanteert voor het vaststellen van de grondprijzen. Voor de gemeente Amsterdam is het praktisch gezien niet mogelijk om voor elk erfpachtrecht apart een residuele grondprijs te bepalen. Deze waarderingmethode geldt alleen voor commerciële bestemmingen. Voor niet commerciële bestemmingen worden standaard grondprijzen gebruikt doordat de marktwaarde voor niet commerciële bestemmingen moeilijk te bepalen is. Onder niet commerciële bestemmingen wordt o.a. verstaan de sociale huursector

C. Matzer

58


en de studentenhuisvesting. De minimum standaardgrondprijs voor een sociale huurwoning bedraagt stadsbreed € 14.250 per woning. De grondprijs wordt daarnaast aangepast naar het aantal te realiseren of aanwezige lagen met een maximale korting van 50% (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). De standaard grondprijs voor een zelfstandige studenteneenheid bedraagt € 5.060 hierbij is ook de lagenfactor van toepassing (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). De grondprijzen voor commerciële bestemmingen worden onderscheiden in grondprijzen voor woningen en grondprijzen voor kantoren bedrijven en voorzieningen. De verdere beschouwing zal betrekking hebben op de commerciële woningsector. De bepaling van de grondwaarde vormt de basis voor de berekening van het canon en de afkoopsom. De gemeente Amsterdam gaat bij de waarderingsmethode van grond uit van onbebouwde- en bebouwde grond. De waarde van onbebouwde grond wordt bepaald door:

Grondwaarde = Grondprijs * Oppervlakte

Bij de berekening van de grondwaarde met bebouwing en een opstal ouder dan 10 jaar wordt rekening gehouden met een depreciatiefactor:

Grondwaarde = Grondprijs * Oppervlakte * Depreciatiefactor

Grondprijs De grondprijs in Amsterdam binnen de commerciële woningsector wordt verdeeld in grondprijzen voor koop- en huurwoningen. De grondprijs voor koopwoningen wordt bepaald door de commerciële waarde minus de bouwkosten en bijkomende kosten. De commerciële waarde wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde van de woning in een actieve markt met goed geïnformeerde kopers en verkopers (Grondprijzenbrief, 2010). Grondprijs koopwoning = commerciële waarde -/- bouwkosten en bijkomende kosten De commerciële waarde wordt ingeschat door vergelijkbare woningen als referentie te gebruiken en een vaste norm te stellen. De gemeente Amsterdam stelt hiertoe jaarlijks grondprijstabellen op genormeerd naar stadsdeel en type woning. De bouwen bijkomende kosten zijn tevens genormeerd en gebaseerd op referentieprojecten aangeduid als de stichtingskostenreferenties. Er wordt bij het vaststellen van de bouw en bijkomende kosten bovendien rekening gehouden met drie gebieden: 1. binnen de gordel 2. op de gordel en C. Matzer

59


3. buiten de gordel (Grondprijzenbrief, 2010). Binnen de gordel zijn de bouwen bijkomende kosten het hoogst door o.a. hogere transportkosten en complexere vergunningstrajecten. De commerciële waarde van huurwoningen wordt bepaald aan de hand van de beleggingswaarde berekend op basis van de markthuur en een kapitalisatie van de markthuur op grond van een aanvangsrendement: Grondprijs huurwoning = beleggingswaarde -/- bouwkosten en bijkomende kosten Door gebruikt van de genormeerde residuele waarderingsmethode wordt als norm voor de huurmarkt tevens een vaste genormeerde grondprijs gehanteerd. Binnen een bouwenveloppe nieuw te ontwikkelen woningen wordt door de gemeente Amsterdam een vaste verhouding aandeel koop- en huurwoningen aangehouden. De commerciële waarde van een huurwoning wordt dan als volgt berekend: commerciële waarde huurwoning = 0,8 * commerciële waarde koopwoning De factor 0,8 wordt afgeleid van het aandeel koop- en markthuurwoningen binnen een bouwenveloppe. Dit wordt door de gemeente Amsterdam omschreven als de cocktailprijs. De grondprijs van een marktwoning wordt bepaald voor 80% door de grondprijs van koopwoningen en voor 20% door de grondprijs van markthuurwoningen (grondprijzenbrief, 2010). In figuur 1 wordt een indicatie van de verkoop- en grondprijzen van eengezinswoningen weergegeven. Figuur 1: Indicatie van de verkoopprijzen en grondprijzen van eengezinswoningen, per 1 januari 2005

(Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, 2010)

C. Matzer

60


Oppervlakte Bij het bepalen van het oppervlakte gaat de gemeente Amsterdam uit van de NEN normen 2580. Voor woningbouw wordt het oppervlakte in m2 gebruiksoppervlakte (GBO) gerekend (www.erfpacht.amsterdam.nl). Gebruiksoppervlakte is de ruimte binnen een woning die bij normaal gebruik van de woning in gebruik wordt genomen. Hierbij wordt bijvoorbeeld het oppervlakte met een hoogte lager dan 1,50m niet meegerekend (Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen NEN 2580, 2010). Vaak wordt het oppervlakte ook in het bruto vloeroppervlakte (BVO) uitgedrukt. Het BVO is het totale oppervlakte van de woning. Wanneer het BVO bekend is wordt dit omgerekend naar GBO. Een min of meer vaste verhouding GBO / BVO die door de gemeente Amsterdam wordt aangehouden voor appartementen is 0,8 : 1 en voor eengezinswoningen 0,9 : 1 (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). Depreciatiefactor De depreciatiefactor bedraagt 40% en wordt door de gemeente Amsterdam verklaart door het in gebruik zijn van de grond (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). De grond is in bebouwde staat waardoor een alternatief gebruik van de grond niet mogelijk is, daarbij scheppen de erfpachtvoorwaarden waaraan de erfpachter gebonden is beperkingen en verplichtingen welke bij grondeigendom niet voorkomen. Grond met bebouwing heeft derhalve een lagere waarde dan grond zonder bebouwing. Bovendien is grond in erfpacht geen vrij verhandelbare zaak, de opstallen zijn immers in gebruik door de erfpachter en derhalve minder waard voor de gemeente Amsterdam. De depreciatiefactor wordt toegepast op woningen ouder dan 10 jaar. De samenstelling van de 40% wordt vermeld in de “handleiding grondprijsbepaling” van de gemeente Amsterdam, de handleiding grondprijsbepaling is echter niet openbaar.

Canonpercentage Jaarlijkse canon aanpassing Het aanvangcanon wordt bepaald door de berekende grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het canonpercentage bij uitgifte is gelijk aan het percentage waarmee het gemiddeld effectief rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langst resterende looptijd wordt uitgedrukt door het Centraal Bureau voor de Statistiek

C. Matzer

61


(www.erfpacht.amsterdam.nl). Als peildatum wordt de eerste maand in het kwartaal voorafgaand aan het kwartaal waarin het percentage van toepassing is aangehouden. Ieder jaar wordt het canon aangepast. Het aangepaste canon wordt berekend door het huidige canon te vermenigvuldigen met een aanpassingscoëfficiënt, dit is een inflatiecorrectie minus 1%. Het aanpassingscoëfficiënt voor jaar 3 wordt als volgt berekend:

aanpassingscoëfficiënt = (X / Y) -/- 0,01 Waarbij:

X = Consumentenprijsindexcijfer juni jaar 2 Y = Consumentenprijsindexcijfer juni van jaar 1

10 jaar vast canon Bij aanvang van het tijdvak wordt het canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage welke gelijk is aan het percentage waarmee het gemiddeld effectief rendement van aflosbare staatsleningen met een gemiddeld resterende looptijd van negen en tien jaar wordt uitgedrukt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (www.erfpacht.amsterdam.nl). Bij het aflopen van de termijn na 10 jaar wordt opnieuw de grondwaarde vermenigvuldigd met het vastgestelde canonpercentage in het jaar van aanpassing.

25 jaar vast canon Bij aanvang van het tijdvak wordt het canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage gelijk aan het percentage waarmee het gemiddeld effectief rendement van vijf aflosbare staatsleningen met de langste resterende looptijd wordt uitgedrukt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (www.erfpacht.amsterdam.nl). Het canon wordt na 25 jaar opnieuw bepaald door het voor het jaar van aanpassing geldende canonpercentage te vermenigvuldigen met de schaduwgrondwaarde. De schaduwgrondwaarde wordt berekend door de grondwaarde bij aanvang van het tijdvak te corrigeren met de inflatie minus 1% (Gemeenteblad afd. 3b / nr 62, 2005). schaduwgrondwaarde = grondwaarde *

prijsindexcijfer jaar 25 -/- 1% prijsindexcijfer jaar 1

Afkoop van erfpacht Het canon kan ook in een keer af gekocht worden door eenmalig een afkoopsom te voldoen. De afkoopsom is de contante waarde van alle nog resterende canonbetalingen. Wanneer het C. Matzer

62


canon aan het begin van het tijdvak wordt afgekocht voor een periode van 50 jaar wordt uitgegaan van de door de gemeente Amsterdam vastgestelde grondwaarde. Indien het tijdvak tussentijds wordt afgekocht wordt gebruik gemaakt van de schaduwgrond waarde. De afkoopsom bij tussentijdse afkoop wordt als volgt berekend: Afkoopsom = actueel canonpercentage x schaduwgrondwaarde x afkoopfactor Het aantal jaren waarvoor wordt afgekocht en het afkooppercentage in het jaar van uitgifte worden verwerkt tot één verhoudingsgetal, de afkoopfactor. Het afkooppercentage is het percentage waartegen de nog resterende canon betalingen contant wordt gemaakt. Het afkooppercentage wordt ieder kwartaal door de gemeente openbaar vastgesteld op grond van het actuele rendement van staatsleningen.

Voorbeeld berekening afkoopsom Een erfpachter wil het erfpacht afkopen voor een periode van 40 jaar. De woning is ouder dan 10 jaar. Grondprijs:

€ 100 m2

GBO:

50 m2

Depreciatiefactor:

40%

Canonpercentage:

5%

Correctie inflatie:

(115,4 / 104,3) -/- 0,01 = 1,096

Afkooppercentage

4,64%

Grondwaarde

= € 100 x 50 x 0,6 = € 3.000

Schaduwgrondwaarde

= € 3.000 x 1.096 = € 3.288

Afkoopfactor

  1,046440  1    1,04640,5     18,665   =  * * 0 , 5 40    1,04640,5  1     1 , 0464     

Afkoopsom:

= € 3.288 x 5,00% x 18,665 = € 3.068,53

C. Matzer

63

Woningmarkt inefficiëntie

Recommend Documents