Woningcorporaties: Minimaal rendement voor een multifunctionele accommodatie. Opslagen maar ook afslagen op het rendement?

Woningcorporaties: Minimaal rendement voor een multifunctionele accommodatie.

Opslagen maar ook afslagen op het rendement?

Master Thesis Master of Real Estate

Kees Konings

Tias Nimbas Business School

15 november 2009

Master Thesis Tias Nimbas Business School The business school of Tilburg University and Eindhoven University of Technology Opleiding Master of Real Estate

Begeleiders extern: Drs. Ing. N.J.T. Bol, Directeur Grontmij Capital Consultants b.v. Ir. P. van Os MSM, Partner Rigo Research en Advies b.v.

Begeleider intern: J.C. van der Smissen, Strategie en Beleid, Woonstichting Etten-Leur

Kees Konings, 15 November 2009 06-13744941 [email protected]

2

Voorwoord

Met deze scriptie rond ik mijn opleiding Master of Real Estate aan de Tias Nimbas Business School te Eindhoven/ Tilburg af! En dat is een geweldig gevoel: ik ben blij voor mijn omgeving, ik bied extra kwaliteit voor mijn werkgever en ik ben trots op mijzelf. Sedert 1992 ben ik werkzaam voor woningcorporatie Woonstichting Etten-Leur, de laatste jaren als projectontwikkelaar. Door mijn jarenlange ervaring in de corporatiebranche kon het niet anders, mijn onderzoek speelt zich af in de spannende wereld van de woningcorporatie. Waarschijnlijk zo nu en dan gekleurd door de corporatiebril. Er gebeurt ontzettend veel in de branche en daarom was het ook niet moeilijk een interessant onderwerp te vinden, maar vooral het afbakenen van de opdracht was een uitdaging. Van maatschappelijk vastgoed naar multifunctionele accommodaties, van financieel rendement naar gedifferentieerd rendement, geen opslagen maar afslagen. Ik hoop door deze scriptie een bijdrage te leveren aan de professionalisering van de sector en een handreiking te bieden voor een verantwoorde exploitatie van een multifunctionele accommodatie door een woningcorporatie. Zonder de bijdrage van een aantal personen was deze Master Thesis misschien wel nooit geboren, want zoals met vele zaken, is ook hier teamwerk de basis voor succes. Als eerste gaat mijn dank uit naar mijn vrouw Nanny: altijd maar attent, stimuleren waar nodig, ik hoefde amper huishoudelijke klusjes te doen (zal vast niet zo blijven…). Mijn kinderen die soms wat minder aandacht kregen, maar dat gaan wij inhalen: Myrthe, Stijn, Dide die afspraak staat. Mijn werkgever Woonstichting Etten-Leur die het niet alleen financieel mogelijk maakte, maar die mij ook de ruimte, vrijheid en tijd bood die ik nodig had. Tijdens mijn onderzoek waren drie vastgoedliefhebbers cruciaal: Norbert Bol, Peter van Os en Johan van der Smissen. Norbert en Peter, wat een interessant duo om mee te mogen sparren: Norbert de man van de harde euro’s die zorgt voor onze toekomstige pensioencentjes (don’t worry), Peter en ik die soms wel heel “aantrekkelijke corporatierendementen” zagen. Ik vond onze gesprekken leuk, ik hoop jullie ook. Last but not least gaat mijn dank uit naar mijn collega Johan, zijn immer kritische blik streeft naar perfectie, dat had ik nodig; wat een voorrecht om zo’n betrokken collega te mogen hebben. Daarnaast dank ik alle vastgoedprofessionals die ik heb gesproken, opvallend bij de corporatiecollega’s blijft de openheid en de bereidheid die er is om kennis te delen. Ik sluit een indrukwekkende en intensieve Tias periode af en zal vast nog wel eens terugdenken aan bijvoorbeeld mijn studiereis: India, wat een cultuurschok, wat een gigaland, hardwerkende mensen, volgens mij zonder meer een toekomstige economische grootmacht. Graag wil ik afsluiten met de slogan van de Tias Nimbas Business School: Never stop asking en dat zal ik ook nooit doen!

Etten-Leur, 15 november 2009 Kees Konings

3

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Aanleiding ............................................................................................................6 1.2 Probleemstelling .................................................................................................7 1.3 Doel onderzoek ...................................................................................................8 1.4 Werkwijze en onderzoeksverantwoording .........................................................9 1.5 Relevante definities onderzoek .........................................................................12

2. Rol van woningcorporatie bij maatschappelijk vastgoed 2.1 Inleiding .............................................................................................................15 2.2 De sector woningcorporaties algemeen ..........................................................15 2.3 Rol van de woningcorporatie ............................................................................17 2.4 Maatschappelijk vastgoed.................................................................................19 2.5 Welke rollen zijn er voor de woningcorporatie bij een MFA ............................20 2.6 Mogelijke eigenaren bij MFA’s? ........................................................................23 2.7 Bijzondere rolverdeling bij MFA’s met een Brede School .................................24 2.8 Conclusie ...........................................................................................................26

3. Rekenmethodieken en rendementen 3.1 Inleiding .............................................................................................................27 3.2 Rekenmethodieken ...........................................................................................27 3.3 Weighted Average Cost of Capital (WACC) .......................................................30 3.4 Disconteringsvoet..............................................................................................32 3.5 Verband tussen IRR/ BAR / NAR/ disconteringsvoet ........................................35 3.6 Conclusies ..........................................................................................................36

4

4. Welke partijen zijn van belang voor het rendement van een MFA 4.1 Inleiding .............................................................................................................38 4.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ..................................................38 4.3 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) .............................................................39 4.4 Overheid ............................................................................................................40 4.5 Bankinstellingen ................................................................................................41 4.6 Rol taxateurs .....................................................................................................42 4.7 Conclusie ...........................................................................................................42

5. Rendement in de corporatiesector 5.1 Inleiding .............................................................................................................43 5.2 Woningcorporaties en rendement: sturen met kengetallen ............................43 5.3 De corporatie en haar onrendabele top ...........................................................44 5.4 De benchmark van de corporatiesector: Aedex................................................45 5.5 Disconteringsvoet bij woningcorporaties: opslagen en afslagen......................47 5.6 Conclusie ...........................................................................................................53

6. Uitgangspunten voor een MFA 6.1 Inleiding .............................................................................................................56 6.2 Een kostprijsdekkende huur voor investeringen in een MFA ...........................56 6.3 Invloed parameters op de kostprijsdekkende huur ..........................................59 6.4 Opbrengsten van een MFA: Markthuren en VNG normen ...............................63 6.5 Matchen: Markthuur versus kostprijsdekkende huur ......................................65 6.6 Conclusie ...........................................................................................................66

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1 Inleiding .............................................................................................................68 7.2 Conclusies ..........................................................................................................68 7.3 Aanbevelingen ...................................................................................................74 5

1. Inleiding

1.1 Aanleiding Woningcorporaties worden steeds actiever op het terrein van het zogenaamde maatschappelijke vastgoed, het is voor de corporatie een nieuw soort vastgoed. Het lijkt een modewoord, waarin de corporatie nog zoekt naar haar rol. Nog redelijk onbekend hierbij is tevens tegen welke (financiële) voorwaarden de corporatie dit wil realiseren. Hierdoor wordt er slechts moeizaam tot besluitvorming gekomen, zodat er langdurige processen ontstaan die tot veel onderlinge irritatie kunnen leiden. Commerciële beleggers rekenen met een disconteringsvoet, die meestal als volgt is samengesteld: financieringsrente (risicovrije voet) met risico opslagen voor vastgoed, soort vastgoed en het project. Ook een corporatie kent het begrip disconteringsvoet, maar gaat hier soms anders mee om. Een woningcorporatie kent soms geen expliciete rendementsuitgangspunten, het begrip onrendabele top is bekender bij investeringsbeslissingen. De woningcorporatie wordt door anderen steeds vaker gezien als een ideale partij bij maatschappelijk vastgoed. Waarom? Is het ons vermogen, onze vastgoedexpertise, het maatschappelijke rendement van de sector… Momenteel zijn meerdere overheidsorganen1 (onder andere Gemeente Etten-Leur) bezig met een inventarisatie van hun omvangrijke vastgoedportefeuille, dat is voor de meesten een hele opgave. Bij de evaluatie van hun strategisch vastgoedbeleid wordt nagedacht over waarom men dit vastgoed heeft, hierbij wordt door veel overheden tot de conclusie gekomen dat dit geen core business is. Het vastgoed is faciliterend, belangrijker zijn de verschillende beleidsterreinen waarop men inhoudelijk actief is: onderwijs, sport, zorg, cultuur, openbare orde etc. Het realiseren van maatschappelijk vastgoed, is een taak die corporaties willen oppakken. Het verschilt per corporatie of en hoe men dit doet en wanneer de corporatie die rol vervult dan kan het zo maar zijn dat zij binnen haar werkgebied daar verschillend mee omgaat. Een van de argumenten waarom corporaties voor zichzelf een rol zien is het positieve effect wat men verwacht voor de eigen woningportefeuille. Opvallend is dat sommige corporaties bij al deze soorten van vastgoed verschillende rendementen hanteren. Afhankelijk van het maatschappelijk belang, wordt een hoger of lager rendement geëist. Een van de vragen is of corporaties ook onrendabele toppen accepteren bij realisatie van maatschappelijk vastgoed, meer specifiek voor dit onderzoek bij multifunctionele accommodaties (=MFA). Is een onrendabele top bij een projectinvestering in een MFA verantwoord, bv. in het kader van investeren in de leefbaarheid, hogere vastgoedwaarden portefeuille corporatie, een tegenprestatie (wederkerigheid) zoals een grondpositie.

1

Bron: Massa en Kracht, Vormen van samenwerken tussen overheid en marktpartijen, ICS adviseurs in opdracht van ministerie OCW, 2007

6

Een MFA is een gebouw waar meerdere partijen in zijn gehuisvest en waar de ruimten zo mogelijk door meerdere gebruikers worden gehuurd. Specifiek voor dit onderzoek zijn in de MFA in ieder geval schoolvoorzieningen voor het kind van 0 tot 12 jaar opgenomen, omvattende: basisonderwijs, kinderopvang, voor- en naschoolse opvang en peuterspeelzaal. Deze basis is gekozen omdat Woonstichting Etten-Leur de komende jaren een rol wil gaan invullen bij dergelijke voorzieningen, die de komende jaren in diverse wijken in de Gemeente Etten-Leur worden gerealiseerd. Dergelijke voorzieningen kunnen mogelijk het (nieuwe) hart van een wijk of buurt vormen, daarmee kunnen sterke en prettig leefbare omgevingen worden gecreëerd.

1.2 Probleemstelling Het moge duidelijk zijn, het onderzoek richt zich op de sector van de woningcorporaties en wordt ook bekeken van uit die sector. Specifiek gericht op de mogelijke rollen die een woningcorporatie kan vervullen bij MFA’s; een rol die beïnvloed wordt door de verschillende overheidsorganen en voor genoemde MFA met onderwijsvoorzieningen, de onderwijswetgeving die een bijzondere rolverdeling vastlegt. De overheid heeft regels specifiek voor corporaties vervaardigd, die het grotere kader van het onderzoek bepalen: 

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)



MG: circulaire die het ministerie van Vrom opstelt



Adviezen onderzoekscommissies

In eerste instantie het BBSH, dit bevat een zestal prestatievelden waarop de corporaties dienen te presteren, twee prestatievelden zijn voor dit onderzoek met name van belang: 1. Financiële continuïteit: via haar financiële beleid en beheer, moet de corporatie haar financiële positie voor de korte en lange termijn waarborgen. Investeringen in MFA’s hebben daar een rechtstreekse invloed op. 2. Leefbaarheid: de verantwoordelijkheid die er is voor een leefbare woonomgeving, voorzieningen zoals een MFA dragen bij aan het prettig wonen in die wijk. Naast het BBSH zijn er regelgevingen van het ministerie, voor het onderzoek met name MG 1999-23 en MG 2001-26: voor het investeren in MFA’s moet er een relatie zijn met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan de activiteit moeten beheersbaar zijn. Om dit te toetsen wordt er gekeken naar het voorziene gebruik van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en het financiële belang van de corporatie. Ten slotte zijn de adviezen van een tweetal commissies specifiek van belang voor dit onderzoek: commissies De Boer 2005 en Meijerink 2008. Commissie De Boer heeft in haar advies voor investeringen in MFA’s een beoordelingskader voorgeschreven, wat een viertal elementen bevat: argumentatie voor de investering vanuit het wonen, adequate bedrijfseconomische onderbouwing, legitimerend contract met de betrokken overheid/ instelling, toets van de raad van commissarissen. Commissie Meijerink stelt dat bij het investeren in maatschappelijk vastgoed door een 7

woningcorporatie er een relatie moet zijn met het wonen, het woningbezit van de corporatie. Hoe dunner de relatie met het wonen, hoe kleiner de bijdrage van de corporatie. In een schrijven van het ministerie van WWI van 24 juli 2009, wordt overigens de koppeling met het eigen woningbezit van corporaties steeds meer losgelaten. Kortom een terrein wat nog continu op verschillende niveaus in beweging is. Duidelijk is wel dat er een mogelijke (toekomstige) rol ligt voor woningcorporaties. Van uit het eigen netwerk en het onderzoek van PWC en Aedex2 blijkt, dat menige woningcorporatie nog onvoldoende rendementsuitgangspunten in haar bedrijfsvoering geïntegreerd heeft. Welk rendement men nodig acht voor het investeren in vastgoed en specifiek voor dit onderzoek het investeren van een MFA, ligt in het algemeen nog niet expliciet vast. Hierdoor ontstaat er onduidelijkheid op velerlei niveaus. Intern bij de eigen organisatie, bij de mogelijke ontwikkelaar of aanbieder van vastgoed en de afnemer c.q. huurder van het maatschappelijk vastgoed. In dit onderzoek gaat het specifiek over een multifunctionele accommodatie, waarin schoolvoorzieningen zijn opgenomen voor het kind van 0 tot 12 jaar: dagverblijf, peuterspeelzaal, basisschool. Het begrip rendement is in de corporatiesector niet duidelijk gedefinieerd. Welk rendement is voor een woningcorporatie minimaal nodig, om te willen investeren in een multifunctionele accommodatie. Bij het minimale rendement gaat het in dit onderzoek om het rendement op de investeringsbeslissing op projectniveau en niet om het vermogen in het algemeen van de woningcorporatie. In dit onderzoek wordt verder dan ook niet ingegaan op de besteding/ allocatie van het vermogen van de woningcorporatie. Het rendement van de projectinvestering wordt niet alleen bepaald door het financieel geëiste rendement op het vermogen, maar daarnaast zijn er tal van knoppen waaraan kan worden gedraaid wanneer deze beslissing wordt genomen en die het rendement beïnvloeden: huurprijs, exploitatielasten, toekomstige huur- en lastenstijgingen, onderhoudskwaliteit etc. Meer dan genoeg redenen om hier een passende oplossing voor te zoeken, daarom dit onderzoek.

1.3 Doel onderzoek Het opstellen van een afwegingskader om te bepalen tegen welk minimaal rendement, een woningcorporatie een multifunctionele accommodatie wil exploiteren. Om dit doel te bereiken, is bovenstaande doelstelling verwoord in een aantal centrale onderzoeksvragen. Het onderzoek richt zich met name op het financiële minimale rendement en de mogelijke rollen rondom het realiseren van MFA’s door woningcorporaties. De centrale onderzoeksvragen zijn: 1. Wat is rendement? 2. Hoe te bepalen welk rendement minimaal nodig is voor een woningcorporatie, om in een MFA te beleggen? 3. Hoe rendement te beïnvloeden om minimaal rendement te halen en welke aanvullende instrumenten zijn eventueel nodig om het beleggen in een MFA meer haalbaar te maken? 4. Opslagen maar ook afslagen in de disconteringsvoet, waarom doet de woningcorporatie dat? 5. Welke parameters hebben bij de realisatie van een MFA de meeste invloed op het rendement en hoe deze te beheersen of afspraken hierover te maken?

2

Bron: Woningcorporaties, Financiële sturing, Fundament voor toekomstige uitdagingen, 2008.

8

Om al deze vragen te kunnen beantwoorden, wordt in het onderzoek eerst ingezoomd op de mogelijke rollen van de woningcorporatie rondom de multifunctionele accommodatie.

1.4 Werkwijze en onderzoeksverantwoording MFA is een ruim begrip en diverse soorten samenstellingen van gebruikers, naast die van dit onderzoek, komen voor3: bibliotheek, sportzaal, welzijnsactiviteiten, thuiszorg centrum, politiepost, restaurant, theater etc. In dit onderzoek is de basis voor de MFA, schoolvoorzieningen primair gericht op het kind van 0 tot 12 jaar, omvattende: basisonderwijs, kinderopvang, voor- en naschoolse opvang, peuterspeelzaal. Daarnaast wordt gekeken naar overige gebruikers in eventueel aanvullende gebouwde voorzieningen, die de MFA mogelijk financieel meer haalbaar maken. Bij deze aanvullende voorzieningen wordt uitsluitend gekeken naar hun invloed op de grondexploitatie en daarmee de invloed op de totale vastgoedexploitatie van de MFA. Door een algemene literatuurstudie (zie Bijlage 1) en interviews met woningcorporaties (zie Bijlagen 2 en 3) is de inhoudelijke rol van de corporatie bij maatschappelijk vastgoed nader bekeken. Dieper is daarna ingezoomd op de rol van de corporatie als belegger in maatschappelijk vastgoed en meer specifiek multifunctionele accommodaties. Bij het waarderen van vastgoed zijn in de theorie4 een aantal methoden mogelijk om een investering in een MFA te toetsen: 1. Comparatieve benadering 2. Kostenbenadering 3. Inkomstenbenadering Ad. 1 Comparatieve benadering Hierbij worden objecten met elkaar vergeleken die overeenkomstige kenmerken hebben. Vervolgens worden afwijkingen vastgesteld en verrekend met de vast te stellen waarde. Bij MFA’s heeft deze methode momenteel (en mogelijk ook in de toekomst) amper nut, omdat de meeste MFA’s verschillend van opzet zijn en er te weinig te vergelijken MFA’s in de meeste dorpen/ steden zijn. Ad 2. Kostenbenadering Vaststelling van een waarde op basis van stichtingskosten, gesplitst in grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. Een methode die objectieve vergelijking mogelijk maakt, die echter weinig met huidige en toekomstige marktomstandigheden doet. Een methode die ook vooral terugkijkt, de waarde is een historische kostprijs en deze zegt weinig over de toekomstige mogelijke exploitatie. Om een keuze voor investering in een MFA te maken, is een benadering vanuit sec de kostenzijde onvoldoende. Wel wordt deze methode gebruikt bij de bepaling van de kostprijsdekkende huur, een term die ontstaan is in overheidsland en die is beredeneerd van uit de kosten: investeringen en 3

Bron: Inventarisatie 24 multifunctionele accommodaties, Ossenkoppele en De Vor, in opdracht van De Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed, mei 2008. 4

Bron: Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have, 2002.

9

exploitatie uitgaven moeten minimaal worden gedekt. Gezien de opzet van de MFA met minimaal genoemde schoolvoorzieningen, zal deze systematiek bij de gebruikers/ huurders bekend voor komen. Ad 3. Inkomstenbenadering Het beleggen in een MFA wordt in de corporatiesector benaderd vanuit een combinatie van investeren, jaarlijkse inkomsten en uitgaven (bedrijfswaardeberekening). De inkomstenbenadering kent een drietal te gebruiken methoden: BAR, NAR en DCF. BAR en NAR zijn zogenaamde eenvoudige kapitalisatiemethoden, welke hun “kracht” ontlenen aan de veel voorkomende en nodige market evidence. In de taxatiewereld bij de makelaars waarschijnlijk de meest gebruikte methode. Beide methoden baseren hun waarde slechts beperkt op de toekomstige meerjarige exploitatie. Daarnaast is bij MFA’s momenteel nog onvoldoende specifiek market evidence aanwezig, het is ook de vraag of deze er op termijn zal komen. De DCF (discounted cashflow) methode oftewel netto contante waarde methode (NCW) is in corporatieland heel bekend, in de sector wordt hij echter anders genoemd: bedrijfswaardeberekening. Een bruikbare methode om investeringsbeslissingen te nemen, zoals in dit onderzoek in MFA’s. Daarnaast ook een voorgeschreven methode bij een tweetal bekende benchmarks: ROZ/ IPD en Aedex. De DCF methode biedt daarnaast meer inzicht in kasstromen, is toekomstgericht, kan allerlei toekomstige ontwikkelingen meenemen. Een van de grootste uitdagingen en ook het meest bepalende element bij deze methode is de vaststelling van de disconteringsvoet. Zodoende staat centraal in dit onderzoek: de disconteringsvoet. De DCF methode is het contant maken van de toekomstige inkomsten en uitgaven tegen deze vast te stellen disconteringsvoet. De gehéle toekomstige exploitatie wordt dus verdisconteerd met deze disconteringsvoet. De disconteringsvoet staat dan ook centraal in dit onderzoek, de impact is groot. Het is het verwachte rendement van een belegger of in dit onderzoek de woningcorporatie, voor een mogelijke investering in een MFA. Hoe moet er theoretisch gerekend worden en hoe gaan corporaties daar in de praktijk mee om? Wat wordt hiervan geleerd oftewel wat betekent dit voor de theorie en de praktijk. In de theorie zijn meerdere definities van de discontovoet aanwezig, de meest gehanteerde en voor dit onderzoek het meest bruikbare is risicovrije voet (IRS 10 jaar of staatslening) verhoogd met een drietal opslagen: vastgoed, sector en object. In hoofdstuk 3 wordt het theoretisch kader van de mogelijkheden van de disconteringsvoet verder uiteen gezet. Een bijzonder te vermelden element hier, is de WACC (weighted average cost of capital), in de financiële theorie gebruikt bij het waarderen bij bedrijfskundige investeringsvraagstukken. Goed hanteerbaar voor dit onderzoek, aangezien deze is opgebouwd uit een gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen en eigen vermogen. In de woningcorporatiesector gebruikelijk bij investeringen in vastgoed, dus ook bij investeringen in MFA’s. Belangrijk hierin is het rendement welke de corporatie verlangd op haar eigen vermogen, daarnaast uiteraard de rentekosten voor de aan te trekken geldlening. Een eerste uitgangspunt is: wanneer het rendement op het eigen vermogen gelijk is aan de inflatie, wordt er in ieder geval niet ingeteerd op dit vermogen. Rendement is een ruim begrip: het is de vergoeding die men vooraf eist (disconteringsvoet) of achteraf “krijgt” (IRR) en wat is het verband hier tussen. Om dit te onderzoeken wordt de disconteringsvoet (het verlangde rendement vooraf in een DCF berekening) vergeleken met de 10

output van de te verwachten kasstromen, het daadwerkelijke rendement van de belegging, de IRR (Internal Rate of Return). De IRR is het rendement waarbij de netto contante waarde van de netto kasstromen gelijk is aan nul. Een belangrijk nadeel van de IRR is het schaalprobleem, het is een percentage en daardoor kan een investering van € 1.000 een zelfde IRR hebben als een investering van € 1.000.000,-. Heeft de woningcorporatie bij de investering in een MFA een kostendekkende exploitatie nodig of accepteert men een onrendabele investering? Er is in ieder geval een relatie tussen de onrendabele top “van de woningcorporatie” en de IRR: het zijn beide resultanten van een DCF model. Een absoluut bedrag en een percentage, de ideale combinatie? Voor het voorgaande is naast de theorie van vastgoed rekenen5 een meer financieel gerichte literatuurstudie verricht, naast de genoemde algemene literatuurstudie: 1. Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen: een handreiking (VROM, mei 2007), 2. Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, Handreiking voor het vaststellen de huurprijs van maatschappelijk vastgoed (De Kopgroep Maatschappelijke voorzieningen en vastgoed, oktober 2008), 3. Gemeentelijk vastgoed; een kostendekkende exploitatie (Van der Werf, mei 2007), 4. Prijs van de plek, Woonomgeving en woningprijs (Ruimtelijk planbureau, april 2006). 5. Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen, Dolmans, februari 2007) In het onderzoek wordt geen aandacht besteed aan de mogelijke effecten van de vennootschapbelasting: het is nog nieuw in de sector en de effecten zijn nog niet geheel duidelijk. Kasstromen op basis van de DCF methode met bijbehorende disconteringsvoet, zijn voor dit onderzoek dus de basis. Cruciaal hierbij is, wat theoretisch minimaal nodig is om te spreken van een kostendekkende exploitatie (IRR project > = rendementseis), wat is dan het bijbehorende minimale rendement voor de investeringsbeslissing in de MFA. De (on)haalbaarheid van genoemde MFA met brede school wordt sterk bepaald door de huidige normen binnen het primair onderwijs, deze normen bepalen in dit onderzoek mede het financiële kader. Om de (on)mogelijkheden van dit minimale rendement te verkennen, is gesproken met partijen6 (CFV, WSW, BNG, overheid) die in de corporatiesector hierbij een bepalende rol spelen. Ingezoomd wordt op hun rol, welke impact dit heeft en hoe deze partijen kijken naar het realiseren van MFA’s door corporaties. Zij hebben rechtstreeks invloed op het mogelijke minimale rendement voor een corporatie, bij investeringen in MFA’s. Via interviews met een aantal woningcorporaties, is gekeken hoe zij met rendementsbegrippen en minimaal rendement bij MFA’s in de praktijk omgaan. Het was niet eenvoudig om deze

5

Bronnen o.a.: Vastgoed financieel, Rust, Seyffert, Den Heijer, Soeter, 1997 en Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have, 2002 6

CFV is Centraal Fonds Volkshuisvesting, WSW is Waarborgfonds Sociale Woningbouw, BNG is Bank Nederlandse Gemeente. Voor een verdere toelichting zie hoofdstuk 4

11

woningcorporaties te vinden, die én ervaring hadden met rendementsdenken én ervaring met maatschappelijk vastgoed/ MFA. Beide terreinen zijn in corporatieland nog volop in ontwikkeling, zodat soms redelijk exploratief te werk moest worden gegaan. Door contacten via de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed7 (Jasper van der Wal), de site van de Kei8 en het eigen netwerk; is gekomen tot woningcorporaties die voldeden aan deze eisen (zie bijlage 3 Geïnterviewde woningcorporaties). Daarnaast is via het netwerk Gebiedsontwikkeling van Aedes9 en het eigen netwerk van Woonstichting Etten-Leur, meer in het algemeen gesproken over rendement bij woningcorporaties. Uiteindelijk is een praktijkvoorbeeld opgezet om te bekijken of het realiseren van een MFA door een woningcorporatie tegen een minimaal rendement tot een verantwoorde exploitatie leidt. Welke parameters hebben daar bij het meeste effect en hoe zijn deze te beïnvloeden. Of hoe kunnen hiervoor afspraken worden gemaakt, zodat het realiseren van een MFA een verantwoorde investering is. Afgesloten wordt met diverse conclusies en aanbevelingen, welke een antwoord zijn op de onderzoeksvragen. Daarnaast wordt een model gepresenteerd, wat gehanteerd kan worden bij de bepaling van de disconteringsvoet, voor de exploitatie van een MFA. Met dit onderzoek wordt getracht het rendementsdenken in de corporatiesector verder te ontwikkelen en een handreiking aan de sector te bieden, hoe te komen tot een verantwoorde exploitatie van een MFA.

1.5 Relevante definities onderzoek In deze scriptie staat het vastgoed (specifiek de MFA) en het benodigde rendement centraal. Voor een betere leesbaarheid van de scriptie is er voor gekozen om in deze paragraaf de meest relevante definities weer te geven, te beginnen met het vastgoed.

Maatschappelijk vastgoed10 Vastgoed waarbij het gaat om sociale en culturele voorzieningen, zoals (brede) scholen, buurthuizen, speeltuinen, kinderboerderijen, kulturhusen, buurtsupers, begeleid woonprojecten voor gehandicapten en sociale pensions. De voorzieningen worden vaak gevestigd midden in de buurt of wijk en zijn betaalbaar voor alle verenigingen in de wijk. Daarnaast worden de gebouwen zo ingericht dat ze voor meerdere activiteiten te gebruiken zijn. De organisaties kunnen onderling gebruik maken van de ruimte in elkaars gebouwen.

7

De Kopgroep, landelijke voorhoede van professionals die vaart willen maken met de vernieuwing van maatschappelijk vastgoed en voorzieningen 8

De Kei, Kenniscentrum Stedelijke vernieuwing, een netwerkorganisatie en zoekmachine voor publieke en private partijen

9

Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland

10

Gemeentelijk vastgoed; een kostendekkende exploitatie, Van der Werf, mei 2007

12

Multifunctionele accommodatie (MFA)11 Multifunctionele accommodaties zijn gebouwen waarin meerdere partijen zijn gehuisvest en waarin verschillende diensten (bijvoorbeeld wonen, zorg en welzijn) geïntegreerd worden aangeboden. De ruimten worden voor meerdere doelen gebruikt. Door de combinatie van specifieke diensten leveren multifunctionele centra een bijdrage aan de leefbaarheid van de wijk en de instandhouding van voorzieningen. Basis voor dit onderzoek is dat in de gebouwde voorziening in ieder geval voor het kind van 0 tot ongeveer 12 jaar primair onderwijs wordt geboden. Met daarnaast aanvullende voorzieningen zoals voor- en naschoolse opvang, peuterspeelzaal en een kinderdagverblijf. Tevens wordt onderdak geboden aan wisselende functies, zoals wijkgebouw, commerciële functies en/ of wonen.

Brede School12 Een brede school is een samenhangend netwerk van toegankelijke en goede voorzieningen voor onderwijs, welzijn en zorg voor kinderen en hun ouders, met als doel de actieve deelname van kinderen aan de samenleving te bevorderen en kinderen een goede ‘dagindeling’ te bieden. Het draagt bij aan de ontwikkelingsmogelijkheden van kinderen en biedt oplossingen voor ouders om arbeid en zorg voor kinderen te combineren. Ook vervult de brede school een belangrijke rol bij het vergroten van leefbaarheid en bij het versterken van sociale cohesie in de buurt.

Hierna volgen korte definities13 van diverse relevante financiële begrippen voor dit onderzoek, in de desbetreffende hoofdstukken wordt hier verder op ingegaan.

WACC Weighted average cost of capital. Een percentage wat wordt aangehouden bij het contant maken van toekomstige algemene cashflows. Het is een samenstelling van vreemd en eigen vermogen, met hun bijbehorende rendementen. Bij vreemd vermogen het gemiddelde percentage van de te betalen rente en bij eigen vermogen het behaalde dan wel geëiste rendement.

11

Bron: Breed, breder, best, Een onderzoek naar de rol van woningcorporaties bij brede scholen, ICS adviseurs, maart 2009 12

Bron: Brede scholen voor de wijk, Samenwerken rond onderwijs en opgroeien, Aedes, januari 2008

13

Bronnen financiële definities: Vastgoed financieel, Rust, Seyffert, Den Heijer, Soeter, 1997 en Taxatieleer Vastgoed 1, Ten Have, 2002

13

BAR: Bruto aanvangsrendement Het geraamde bruto beleggingsresultaat op moment van verwerving , uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen. Een van de meest bekende kengetallen in makelaarsland, waar veel transactiegegevens van bekend zijn.

NAR: netto aanvangsrendement Het bij de BAR genoemde bruto beleggingsresultaat, gecorrigeerd met de lasten die bij de exploitatie van een vastgoedobject periodiek gemaakt worden, gedeeld door de aanvangsinvestering.

IRR: internal rate of return De IRR is die rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige cashflows, inclusief restwaarde bij verkoop of aan het eind, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. Het is de resultante van een rekenmodel.

Disconteringsvoet: De rentevoet die minimaal nodig is voor het aangaan van nieuwe projecten, het is de input voor een rekenmodel. Meest voorkomende definitie: risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag.

Kostprijsdekkende huur: De aanvangshuur waarvoor, gegeven een jaarlijkse huuraanpassing en een rendementseis, geldt dat de contante waarde van de huren gedurende een periode gelijk is aan de contante waarde van de investering plus de contante waarde van de exploitatielasten verminder met de contante waarde van de restwaarde.

14

2. Rol van woningcorporaties bij maatschappelijk vastgoed 2.1 Inleiding De context van het onderzoek ligt in de sector van de woningcorporaties, wat speelt er in deze sector. Welke rol heeft de woningcorporatie of wat wordt er van de woningcorporatie verwacht. Welke rol heeft zij bij maatschappelijk vastgoed en meer specifiek voor dit onderzoek bij een MFA. Welke eigenaren zijn er mogelijk bij een MFA en is de woningcorporatie hierbij een geschikte kandidaat. Een MFA is onderdeel van het bredere begrip maatschappelijk vastgoed. Bij een MFA wordt er in dit onderzoek van uit gegaan, dat een primaire school hier onderdeel van is. Bij een school gelden bijzondere rolverdelingen, hier wordt nader op ingezoomd.

2.2 De sector woningcorporaties algemeen Om de omgeving van het onderzoek in te leiden, wordt in deze paragraaf eerst gekeken naar de corporatiesector. In de woningwet van 1901 is het fenomeen woningcorporatie geboren, met als doel: het verbeteren van de woonomstandigheden van de Nederlandse burgers. Corporaties zijn oorspronkelijk niet opgericht door de overheid, maar in het verleden waren het particuliere initiatieven die leiden tot het oprichten van woningbouwverenigingen. Corporaties zijn private ondernemingen die met maatschappelijk bestemd vermogen werken aan de brede zorg voor het wonen. Bedrijven bedoeld om (met name sociale) woningbouw te produceren, exploiteren, verhuren, beheren etc. Corporaties zijn met name voor mensen met lage inkomens, mensen op leeftijd die zolang mogelijk zelfstandig willen wonen, starters op de woningmarkt, personen met psychische en fysieke problemen, bewoners in achterstandswijken, dak- en thuislozen. Om woningbouw voor iedereen mogelijk te maken werden zij tot 1995 ruim voorzien van staatssteun. Simpel gezegd: alle exploitatietekorten werden tegen genormeerde bedragen aangevuld door het rijk. Woningcorporaties zijn er met name voor goedkope huurwoningen, dit is ook het beeld wat nog steeds bij veel mensen in het hoofd zit. Dit is uiteraard wel het voornaamste doel, maar met name sinds de brutering 1995 is het aantal activiteiten rigoureus toegenomen: koopwoningen in allerlei prijsklassen, vele vormen van aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, gebiedsontwikkeling, maatschappelijk vastgoed etc. De bruteringsoperatie was het begin van een nieuw tijdperk voor de corporatiebranche: de sector werd geheel zelf verantwoordelijk voor de financiële exploitatie van haar woningen. Geen overheidsbijdragen meer, geen goedkope rijksleningen meer. Het bekendste begrip in de corporatiebranche is destijds ook ontstaan: de onrendabele top. Oftewel de huurinkomsten van een sociale huurwoning zijn te beperkt om de uitgaven (exploitatie en investering) te dekken, de financiële exploitatie is niet meer kostendekkend. Bij nieuwbouw (investering € 170.000,-) van huurwoningen met een maandhuur van ongeveer € 500,-; zijn onrendabele toppen van € 70.000,geen uitzondering. Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) is de bijbel waarna corporaties moeten leven. Het BBSH bevat de regels waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten 15

houden. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen. Verder geeft het BBSH regels over de verslaglegging en het toezicht op woningcorporaties. Het BBSH noemt zes prestatievelden voor woningcorporaties: 1. kwaliteit van de woningen 2. verhuur van de woningen 3. betrekken van bewoners bij beleid en beheer 4. financiële continuïteit 5. leefbaarheid 6. wonen en zorg. Voor dit onderzoek zijn vooral de prestatievelden 4 en 5 van belang. Prestatieveld 4 financiële continuïteit houdt in dat de woningcorporatie via haar financiële beleid en beheer haar financiële continuïteit dient te waarborgen. Batige saldi moeten uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting worden ingezet en de bedrijfsvoering van woningcorporaties dient sober en doelmatig te zijn. Het gebied van de volkshuisvesting is een breed veld van activiteiten geworden, waar in paragraaf 2.3 verder op wordt in gegaan. Prestatieveld 5 leefbaarheid impliceert dat een woningcorporatie wordt geacht bij te dragen aan de leefbaarheid van wijken waar zij woningen heeft. Daartoe behoren ook de woonomgeving en het leefklimaat in de wijk. In een aangename woonomgeving, dragen voorzieningen zoals een MFA bij aan het prettig wonen in die wijk. Een woningcorporatie heeft daar, gekeken naar het BBSH, een rol. Van groot belang voor corporaties is ook de Nota Wonen, die VROM in 2000 heeft gepubliceerd. Volgens de nota wordt het werkdomein voor corporaties verbreed tot 'wonen, woondiensten en woonmilieus'. De corporatiebranche en “haar vermogen” krijgen de laatste tijd volop aandacht: Vogelaarheffing en de ingevoerde VPB plicht, zijn de meest recente ontwikkelingen in de branche die het vermogen aantasten. Daarnaast doen momenteel ook tegenvallende woningverkopen en inflatoire huurprijsstijgingen, een directe aanslag op de inkomende kasstromen van corporaties. Ook hebben corporaties te maken met toenemende bedrijfslasten, waar ze geen invloed op hebben (naast toenemende bouwkosten en genoemde overheidslasten, bijvoorbeeld ook forse verhogingen van de waterschapslasten). Zonder positieve kasstromen kunnen corporaties in problemen komen bij het aantrekken van financiering voor de lokaal gewenste volkshuisvestelijke investeringen. Het grootste gedeelte van het vastgoed van de corporatie is gefinancierd met relatief goedkoop vreemd vermogen (bron: Centraal Fonds Volkshuisvesting 70%). Door WSW borging en achtervangpositie van de overheid zijn de corporaties solide partijen die goedkope leningen uit de markt halen. Hierdoor zijn de corporaties in staat om maatschappelijk gewenste investeringen te doen, die de leefbaarheid in kleine maar zeker ook in grote steden positief beïnvloeden.

16

2.3 Rol van de woningcorporatie Basis van haar rol ligt zoals gemeld in de prestatievelden genoemd in het BBSH. Om die velden verder uit te werken zijn er verschillende MG’s uitgebracht en hebben verschillende commissies hierover geadviseerd. De MG’s en commissies schetsen de steeds omvangrijkere rol van de woningcorporaties tot onder andere die van realisator van maatschappelijk vastgoed. Daar wordt in deze scriptie verder op ingezoomd, maar eerst de ontwikkelingen die tot deze rol voor de woningcorporatie hebben geleid. MG 1999-23 en MG 2001-26 In de MG 1999-23 en de MG 2001-26 is aangegeven welke activiteiten naast de kerntaken volgens het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) tot het werkdomein van corporaties kunnen behoren. Onder deze zogenaamde nevenactiviteiten vallen diverse activiteiten, grofweg te onderscheiden in dienst verlenen en investeren. Wat betreft dienst verlenen gaat het onder meer over makelen (niettoegestaan), het al dan niet via een verbinding aanbieden van zorg of welzijn (niet-toegestaan), het tegen betaling verrichten van onderhoud aan woningen (wel toegestaan) enzovoort. Bij dienst verlenen zijn de belangrijkste criteria: de relatie met de kerntaken op het gebied van volkshuisvesting en beperking tot de eigen klantenkring. Het in dienst hebben van de bemensing van het postkantoor in een klein dorp is derhalve niet toegestaan, het in bezit hebben van het pand wel (een pand voor een voorziening ten behoeve van de leefbaarheid van het dorp). Over investeringen in (maatschappelijk) vastgoed staat het volgende. Bij de beoordeling of investeringen in deze activiteiten worden toegestaan zijn er op basis van de genoemde MG’s twee belangrijke criteria: de relatie met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan de activiteit. Om inzicht te geven in hoe activiteiten al dan niet passen binnen deze criteria worden ze getoetst aan de hand van drie kenmerken: het voorziene gebruik van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en het financiële belang. Afgesloten wordt met de beoordeling van de toelaatbaarheid van de activiteit. Tal van cases staan beschreven bij genoemde MG’s, relevant voor dit onderzoek is dat in de loop van de tijd de definitie van aanvaard maatschappelijk vastgoed uitgebreid is. Waar in de MG 2001-26 nog met name gewezen wordt op het realiseren van vastgoed voor welzijnsactiviteiten (buurthuizen etc.) is vervolgens vastgoed voor onderwijs, eerstelijns gezondheidszorg, sport en tenslotte cultuur steeds meer geaccepteerd als een toegestane activiteit voor corporaties. Deze beweging is in lijn met het in de afgelopen jaren gegroeide besef dat voor een goed woon- en leefklimaat naast goede woningen ook goede voorzieningen op deze terreinen van belang zijn. Uit een schrijven van de minister van WWI aan de tweede kamer van 24 juli 2009 blijkt overigens ook dat de koppeling met het eigen woningbezit van corporaties, daarbij steeds meer wordt losgelaten. Commissie De Boer (2005) Voor dit onderzoek is relevant om te kijken naar het beoordelingskader wat is geadviseerd door deze commissie en dan met name om de mogelijke rol van de corporatie bij investeringen in maatschappelijk vastgoed. Het beoordelingskader kent de volgende elementen: 1. Deugdelijke argumentatie voor de investering, geredeneerd vanuit het wonen; 17

2. Adequate bedrijfseconomische onderbouwing; 3. Legitimerend contract met de overheid of instelling op wiens gebied men zich begeeft; 4. Toets van de Raad van Commissarissen. Het is een beoordelingskader wat de corporatie kan hanteren, vooraleer men investeert in maatschappelijk vastgoed. Commissie Meijerink (2008) Een stuurgroep die is opgericht om te komen tot afspraken tussen overheid en de woningcorporaties. Deelnemers waren de brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes en het ministerie voor WWI. In november 2008 hebben zij haar unaniem gedragen rapport uitgebracht, hetgeen moet leiden tot een modernisering van het toezicht en de governance van corporaties. Corporaties zijn verantwoordelijk voor de “brede zorg voor het wonen” , om dit nader te duiden is dit in het rapport verder uitgewerkt in drie onderdelen: 1. Zorg voor de woonomgeving 2. Investeren in maatschappelijk vastgoed 3. Sociale en economische activiteiten in het kader van de wijkaanpak In het werkveld van de corporatie staat de bewoner centraal, maar het belang van de corporatie verschilt per onderdeel. Bij de zorg voor de woonomgeving staat de huisvesting van de bewoner in zijn woning centraal, hier MOET de corporatie actief zijn. Bij investeren in maatschappelijk vastgoed gaat het om de bewoner en zijn directe woon- en leefomgeving, hier KAN de corporatie actief zijn. Bij het laatste onderdeel, de bewoner en de wijk, OVERWEEGT de corporatie hoeverre men actief wil zijn. Voor dit onderzoek is de tweede rol (Investeren in maatschappelijk vastgoed) van belang. Zoals aangegeven kan de corporatie actief zijn, bij maatschappelijk vastgoed. Hierbij wordt gesproken over onder andere scholen en zorggebouwen. Dit wordt in relatie gezien met het woningbezit en de woonomgeving van dat bezit. Hierbij is wederkerigheid van belang, de corporatie komt op het terrein van met name de gemeente, of de corporatie daar actief wil zijn is contextafhankelijk en betreft een lokale afweging. De wederkerigheid van de gemeente kan bestaan uit bv. medewerking in procedures, vergunningen, bestemmingsplan of bij gronduitgifte. Omdat de relatie met het wonen indirecter is, moet de corporatie zich verantwoorden over haar rol en inzet. Commissie De Boer heeft in haar advies hiervoor een beoordelingskader voorgeschreven. Daarnaast gelden bij genoemde drie rollen dat de corporatie haar middelen met een afnemende proportionaliteit inzet. Hoe dunner de relatie met het wonen, hoe kleiner de bijdrage van de corporatie. Om al deze mogelijke rollen en inzet van de corporatie te toetsen stelt deze commissie een nieuw op te richten orgaan voor: De Autoriteit. Momenteel is dit nog niet verder uitgewerkt.

18

2.4 Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed is een ruim begrip en reeds door velen gedefinieerd. In de regel gaat het bij maatschappelijk vastgoed om diverse gebouwen voor onderwijs en kinderopvang, voor sociale en culturele voorzieningen, voor sportbeoefening e.d. Volgens Keeris14 is deze opsomming niet limitatief, waardoor het onduidelijk is wat daartoe gerekend moet worden. Kenmerkend voor dit vastgoed is het gehele of gedeeltelijk gebruik door derden, mits dat past binnen een maatschappelijk belang. Het is gebruik van een gebouw voor erkende maatschappelijke doeleinden. Velerlei soorten maatschappelijk vastgoed in corporatieland zijn hot, velen zijn bezig met of hebben plannen in voorbereiding. Het sectorbeeld wat het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft opgesteld voor 2009 laat zien dat de corporatiesector steeds meer plannen in voorbereiding neemt. Er is zelfs een verschuiving waarneembaar ten nadele van de “core business” wonen: X 1 miljard euro

2008-2012

2009-2013

Wonen

39,1

37,6

Maatschappelijk vastgoed

1,7

2,2

Commercieel vastgoed

1,7

2,4

Totaal:

42,5

42,2

Tabel: Ontwikkeling voorgenomen investeringen woningcorporaties CFV 2009 Maatschappelijk vastgoed is vaak in bezit bij de gemeente (andere benaming gemeentelijk vastgoed), een instelling die meestal niet specifiek vastgoedgericht georiënteerd is. Verspreid over vele afdelingen wordt het vastgoed geëxploiteerd, het vastgoed is ondersteunend om diverse beleidsdoelen te bereiken. Vele gemeente zijn momenteel bezig om een accommodatienota voor hun vastgoedportefeuille op te stellen met als doel een inventarisatie van hun gehele vastgoed en te bekijken welk vastgoed men nodig heeft om hun toekomstige doelen te bereiken. Gekeken naar voorstaande investeringen hebben woningcorporaties reeds een rol bij maatschappelijk vastgoed en deze zal gekeken naar de voorgenomen investeringen in de toekomst verder toenemen. In het begin van dit hoofdstuk is ingezoomd op het BBSH, enkele MG’s en de adviezen van een tweetal commissies die zich gebogen hebben over de rol van de woningcorporatie. Deze geven steeds meer mogelijkheden aan corporaties om hun rol verder uit te breiden, corporaties gaan ook steeds verder bij het ontdekken van hun rol, ook op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed en het bijdragen aan de sociale en economische ontwikkeling in wijken en dorpen (leefbaarheid) is steeds meer deel uit gaan maken van het werkterrein van corporaties. Dat wordt binnen het voorstel van Van der Laan (juni 2009) verder geformaliseerd. Minister Van Der Laan heeft daarnaast in zijn schrijven van 24 juli 2009 aangegeven welke nevenactiviteiten van woningcorporaties NIET tot hun taak behoren. Bij investeringen in 14

Bron: Tijdens openingswoord Prof. Ir. W.G. Keeris MSc MRICS bij het congres van het Nederlands Vastgoedinstituut, mei 2006.

19

maatschappelijk vastgoed zijn de volgende zaken relevant: er is een relatie met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan de nevenactiviteit zijn beperkt. Uit het overzicht blijkt dat in de loop van tijd de definitie van aanvaard maatschappelijk vastgoed uitgebreid is. Begin oktober 2009 heeft minister Van der Laan de 2e kamer geïnformeerd inzake het bereikte akkoord met het Europees parlement, relevant hierbij voor dit onderzoek is het volgende inzake maatschappelijk vastgoed. Corporaties mogen maatschappelijk vastgoed financieren met staatssteun. Dat is niet alleen toegestaan in de 40 aandachtswijken, maar in heel Nederland. Allerlei externe factoren leiden er ook toe dat van de corporatie steeds meer wordt verwacht op het terrein van het maatschappelijke vastgoed. Veel corporaties pakken deze (verwachte) rol dan ook met verve op. Een corporatie lijkt ook bijzonder geschikt voor deze rol: financieel tot veel in staat, maatschappelijke verantwoordelijkheid en een brede vastgoedexpertise. Bovendien biedt het ook mogelijkheden om haar portefeuille meer te differentiëren. Corporaties zijn in staat om met maatschappelijk vastgoed te zorgen voor een “prettigere” samenleving en aantrekkelijkere wijken. Zij besteden hun middelen (graag) in het belang van de volkshuisvesting en dat wordt een steeds breder begrip. Zonder corporaties worden een aantal taken in onze samenleving niet opgepakt. Corporaties moeten steeds meer maatschappelijke opgaven oppakken, het wordt ook steeds meer (mede) haar primaire taak.

2.5 Welke rollen zijn er voor de woningcorporatie bij een MFA Meerdere rollen dienen goed te worden ingevuld voor een succesvolle MFA. Welke zijn die rollen en waarom is een woningcorporatie zo geschikt. Het volgende komt uit het onderzoek, de dagelijkse praktijk en ander onderzoek15 naar voren: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Ontwikkelaar Realisator / bouwer Verhuurder Eigenaar Facilitair beheerder Technisch beheerder

Ad 1 Ontwikkelaar Een rol die mogelijk is, dit is mede afhankelijk van de rol van de gemeente. Van oudsher heeft een gemeente vaak een regisserende rol, zeker bij een MFA waarin onderwijs wordt gehuisvest. Bij de meeste corporaties is projectontwikkeling core business en dat is dan ook vaak opgenomen in de organisatiestructuur. Vele partijen zijn vaak vanaf aanvang betrokken bij de ontwikkeling van de MFA. Om het project haalbaar te houden is een van de belangrijkste uitgangspunten: vanaf aanvang een duidelijk pve met daar aan gekoppeld budgetten. Door vanaf aanvang een directe koppeling te

15

Bronnen: Breed, breder, best. Een onderzoek naar de rol van woningcorporaties bij brede scholen. ICS adviseurs, maart 2009. Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen. Vrom, mei 2007,

20

houden tussen bouwkosten en toekomstige huuropbrengst, valt dit financieel te beheersen. Hierdoor zullen alle betrokken partijen het proces nauwgezetter volgen, aangezien de gevolgen voor iedere partij direct financieel tastbaar zijn. Door een directe betrokkenheid van de corporatie bij de ontwikkeling kan o.a. bij de materialisering ook direct invloed worden uitgeoefend op de toekomstige onderhoudsexploitatie. Dit is een rol die een corporatie van nature gewend is, bij de ontwikkeling van vastgoed is het toekomstige onderhoud een mede bepalende factor. Bij MFA’s met onderwijs is dit een van de faalfactoren, doordat de geldstromen van onderwijs gescheiden zijn: nieuwbouw en groot onderhoud bij scholen (gemeente) en exploitatie (schoolbestuur). Hierdoor wordt bij de ontwikkeling van de nieuwbouw amper aandacht besteed aan de toekomstige onderhoudsexploitatie. Met als gevolg een (te) grote druk op de meerjaren onderhoudswerkzaamheden, een corporatie weet uit ervaring dat dit funest is voor een gezonde exploitatie. Ad 2 Realisator / bouwheer In deze rol is de corporatie de bouwheer en zal zij een partij in de markt zoeken die conform het pve de MFA realiseert, ook dit is een rol die een corporatie gewend is. Afhankelijk van de gekozen contractuele afspraken, kan de corporatie haar exacte rol kiezen. Contractvormen die de laatste tijd in de sector vaak gebruikt worden zijn o.a. design and built; design, built and maintain; design, finance, built and maintain. Belangrijkste element in deze is dat de corporatie haar risico’s duidelijk in beeld heeft en afhankelijk van het contract keuzes kan maken. De kennis die hiervan op de werkvloer aanwezig is, maakt het dat een dergelijk proces volledig aan de corporatie kan worden toevertrouwd. Elke soort MFA kent zijn eigen specifieke pve, dit zal ook in de toekomst vaak afwijkend zijn. Flexibiliteit van het gebouw, is echter wel een waarborg voor een goede toekomstige verhuurbaarheid. Bij de ontwikkeling en bouw zullen meerdere partijen invloed trachten uit te oefenen: gemeente, toekomstige huurders/ gebruikers. Door het opzetten van een geschikte projectstructuur kan dit vanaf de aanvang tot de oplevering worden beheerst. Grootste uitdaging rondom het bouwproces blijft, alle betrokken partijen vanaf het begin tot het eind erbij te houden. Dit vergt vooral vaardigheden die gericht zijn op samenwerking, onderhandelingskennis en mensenkennis. Dit is mogelijk een separate rol voor iemand met voldoende bevoegdheden, naast de bouwkundig projectleider. Ad 3 Verhuurder De verhuurder gaat contractuele relaties aan met de toekomstige huurders, deze hebben een rechtstreekse invloed op een gezonde financiële exploitatie. Verhuur is bij de corporatie dagelijks werk, vele standaardcontracten zijn voor de diverse soorten vastgoed aanwezig. Diverse partijen treden bij een MFA op als huurder, een directe contractuele relatie met (een solvabele) gemeente is voor de exploitatie aantrekkelijk. Een MFA is grotendeels maatwerk naar toekomstige gebruikers/ huurders, wanneer deze huurder in de toekomst vertrekt dreigt een leegstandsrisico. Insteek is dan ook langlopende huurcontracten (10 of 20 jaar), met aanvullende afspraken over mogelijke leegstand. Bij MFA ligt de uitdaging om deze zo efficiënt mogelijk door diverse huurders te laten gebruiken, dubbelgebruik van de diverse ruimtes is de uitdaging. 21

Ad 4 Eigenaar Zie paragraaf 2.6 voor een uitgebreide toelichting op de mogelijke eigenaarsrol van de corporatie en een vergelijking met de diverse mogelijke andere eigenaren. Ad 5 Facilitair beheerder Onder facilitair beheer bij een MFA vallen allerlei zaken in relatie tot het dagelijks beheer, in vogelvlucht een klein overzicht: -taakomschrijvingen en taakverdeling (schoonmaak, sleutelbeheer, toezicht, zaalverhuur etc) -beheerafspraken maken en bewaken -organisatie van het onderhoud en schoonmaak: personeel, financieel, aansturing -diverse zaken zoals inkoop, catering, telecommunicatie -beveiliging inbraak, brand, extern -calamiteitenplan: vluchtroutes, noodverlichting, onderhoud veiligheidsvoorzieningen, ontruimingsplan, alarmering. Een aantal van deze zaken regelen corporaties nu ook, deze taken liggen nogal eens verspreid over diverse functies: huismeesters, verhuurmedewerkers, eigen onderhoudslieden. Er is dus zeker ervaring met dergelijke werkzaamheden. Aan te bevelen is echter deze taak separaat te verankeren in de eigen organisatie. Facility management er zo maar even bij doen is onmogelijk, dit belemmert een gezonde toekomstige exploitatie. Goed facilitair beheer voorkomt allerlei “kleine” irritaties en leidt tot tevreden blijvende huurders. Ad 6 Technisch beheerder Dit is van oudsher core business van de woningcorporatie, zij doen dagelijks niet anders. Onderhoud begint bij de ontwikkeling van de nieuwbouw, de bouwtechnische nieuwbouwkwaliteit is bepalend voor het onderhoud in de toekomst. Door jarenlange ervaring van de corporaties met conditiemeting, planmatig onderhoud, prestatiecontracten kan dit uitstekend worden beheerst. Daarnaast hebben een aantal corporaties nog een eigen deskundige onderhoudsdienst, die snel en vakkundig kan reageren op allerlei reparatieverzoeken. De corporatiebranche heeft ruime ervaring met al deze instrumenten en is de aangewezen partij om deze rol te vervullen. Rollen woningcorporatie bij een MFA De woningcorporatie kan dus een geschikte partner zijn om al genoemde rollen rondom de MFA te vervullen. In de praktijk kan dit worden vormgegeven door een DBFM-model: Design, Build, Finance, Maintain. Oftewel ontwerpen, bouwen, financieren en beheren. In dit model heeft de opdrachtgevende partij (bv. een gemeente) een beperkt risico, deze zijn slechts gelegen in de initiatieffase: definiëren van een duidelijk en volledig pve. Hierna neemt de opdrachtnemer (corporatie) het eigendom over en draagt dan de volledige verantwoordelijkheid voor de bouw, exploitatie, beheer en onderhoud. Een rol die voor de corporatie bij de woningbouw dagelijks werk is.

22

2.6 Mogelijke eigenaren bij MFA’s? Wat is belangrijk als je eigenaar van een MFA bent16. Wat zijn de voor- en nadelen van de mogelijke eigenaren en wie is mogelijk de meest geschikte partij. Verschillende eigenaren zijn denkbaar bij MFA’s:    

Gemeente Gebruikers Woningcorporatie Commercieel belegger

Gemeente Het grootste belang voor de gemeente om eigenaar te zijn, betreft de zeggenschap die men dan heeft in het “dienstenpakket” welke de MFA kan bieden. Om eigenaar/ exploitant te zijn, is het voor de gemeente wel noodzakelijk om vastgoedexpertise in huis te hebben. Aangezien vastgoed over het algemeen geen core business is voor een gemeente, is deze kennis bij veel gemeenten vaak niet aanwezig. Daarnaast komt het vaak voor dat de verantwoordelijkheid voor het vastgoed verspreidt ligt over diverse afdelingen en vele personen. Gemeentes zijn actief op vele beleidsterreinen, het vastgoed is hiervoor “slechts” faciliterend en dus is eigendom niet noodzakelijk om de beleidsdoelen te bereiken. Daarnaast leidt het ook tot een fors kapitaalsbeslag bij de gemeente, waardoor andersoortige investeringen welke directer van openbaar belang zijn, blijven liggen, bv. wegenaanleg en onderhoud, openbaar groen, veiligheid etc. Voor de gebruikers/ huurders kan deze vorm echter wel interessant zijn, omdat in de praktijk de huur wordt gebaseerd op een laag rendement. Voor de gemeente kan die last steeds zwaarder drukken op de totale exploitatie, zeker in deze tijden kan men deze last amper nog dragen. Wanneer een gemeente geen eigenaar is en partijen mogelijk een marktconforme huur moeten betalen, zullen sommige gebruikers waarschijnlijk wel een beroep op de gemeente doen voor subsidie. Een rol die een gemeente overigens van nature gewend is. Gebruikers Wanneer de gebruikers zelf functioneren als eigenaar moeten zij een vereniging van eigenaren oprichten. Hierbij wordt het gebouw verdeeld in meerdere delen: ieder heeft een eigen deel en daarnaast zijn er ook gemeenschappelijke delen waarbij het eigendom ligt bij de verenigde eigenaren. Gebruikers zijn van nature niet gewend om die rol op zich te nemen, daarvoor ontbreekt het hen aan vastgoedexpertise op velerlei terrein. Bij de opzet is het noodzakelijk om overeenstemming te bereiken over het gehele programma van eisen, ontwerp, beheer en de gezamenlijk exploitatie; een gigarol zeker als diezelfde gebruiker ook nog eens eigenaar wordt. Daarnaast geldt voor een VvE hetzelfde nadeel als bij een commerciële belegger, de financieringsvoorwaarden zijn ongunstiger dan bij de gemeente of corporatie. Een voordeel

16

Bron: Multifunctionele accommodaties, Onderzoek naar de uitgangspunten van en sturingsmogelijkheden voor het bouwproces van multifunctionele huisvesting. Willemsen, Universiteit Twente, 2003.

23

daarentegen is de mogelijkheid om het beheer gezamenlijk te regelen, dit kan synergievoordelen opleveren, al leidt het in de praktijk ook vaak tot ellenlange discussies. Woningcorporatie Een vorm die de laatste jaren steeds meer toeneemt en gekeken naar de toekomst nog meer zal toenemen (zie par. 2.4 Centraal fonds en voorgenomen investeringen van corporaties). Woningcorporaties beschikken over veel vastgoedexpertise ( zie paragraaf 2.5 en een toelichting op de diverse rollen rondom het vastgoed) en zijn gericht op maatschappelijke behoeften. Voordelen daarnaast zijn: gunstige financiële voorwaarden, beheermatige controle, aansluiten bij grotere meerjaren onderhoudscontracten, gebruik maken van reeds aanwezige vastgoedkennis. Aangezien MFA’s vaak centraal in een wijk liggen en kunnen groeien tot een bruisend hart voor de omwonenden, is voor een corporatie een eigenaarsrol van belang. Door het creëren van een aantrekkelijke MFA, kan de waarde van het omliggende vastgoed direct en indirect in waarde stijgen. Commercieel belegger Voor deze partijen met veel eigen middelen is een MFA een mogelijk interessante vastgoed investering: redelijk rendement en een beperkt risico. Of het rendement voldoende is om hen echt te interesseren is per project wisselend. Interesse van deze beleggers is er vooral, als multifunctionele projecten voorzien in maatschappelijke functies in combinatie met commerciële functies. Voor een belegger is een hoge kwaliteit van het voorzieningaspect van belang, dit heeft namelijk invloed op de waarde van haar mogelijk eigen vastgoed in de directe omgeving. Over het algemeen zal dit feit zich bij de commercieel belegger veel minder vaak voordoen dan bij de corporatie. Een belegger zal investeren wanneer de toekomstige inkomsten hoger liggen dan de huidige waarde. Wanneer dit rendement negatief wordt, dan tracht de belegger de kosten te verhalen op de gemeente of een hogere bijdrage/ huur van de participanten. De financieringen vinden plaats tegen marktconforme tarieven, welke hoger zullen zijn dan voor een gemeente of corporatie.

2.7 Bijzondere rolverdeling bij MFA’s met een Brede School Een aandachtspunt voor dit onderzoek is de bijzondere rolverdeling bij MFA’s met als onderdeel een primaire school. Aangezien dit een component is die vaak aanwezig is in een MFA, in ieder geval bij dit onderzoek, is het goed om aandacht te besteden aan de wettelijke rolverdeling en de bijbehorende (on)mogelijkheden. Wettelijke rolverdeling De wet kent in eerste instantie slechts 2 partijen wanneer het gaat om onderwijshuisvesting: gemeente en schoolbestuur. De onderwijswetgeving is duidelijk als het gaat om bouw en beheer van scholen: gemeente stelt op aanvraag van het schoolbestuur middelen beschikbaar en kiest een locatie. Het schoolbestuur is opdrachtgever naar uitvoerende partijen en krijgt economisch eigendom van terrein en gebouwen. Het is geen volledige eigendom, het schoolbestuur kan het eigendom niet vervreemden, belasten of verhuren aan derden. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid om leegstaande onderwijsgebouwen op te vorderen, zij kan daar bv. een andere school in huisvesten of voor andere maatschappelijke doeleinden gebruiken. Wanneer de 24

onderwijsbestemming vervalt (in overleg tussen B&W en schoolbestuur), dan is de eigendom van de gemeente; dit wordt ook wel aangeduid als het “economisch claimrecht” van de gemeente. In de praktijk is het overigens (met wederzijdse goedkeuring) zeker bij MFA’s met een Brede School gebruikelijk dat de gemeente (of corporatie) de rol van bouwheer op zich neemt, aangezien het schoolbestuur slechts een gedeelte van het gebouw gebruikt. Een artikel in de huidige onderwijswetgeving biedt de mogelijkheid om bij overeenkomst af te wijken van de verhouding tussen uitsluitend gemeente en schoolbestuur, hierbij is dan sprake van doordecentralisatie. Hierbij sluiten genoemde partijen een overeenkomst waarbij een jaarlijkse vergoeding voor de schoolhuisvesting wordt afgesproken, de wet biedt helaas geen enkele indicatie over het bedrag van die vergoeding. De vergoeding kan door het schoolbestuur naar eigen inzicht worden gebruikt, hierbij geldt wel dat het bestuur zich niet meer kan beroepen op de gemeente op recht van bekostiging van huisvesting bij nieuwbouw. Met deze vergoeding zou het schoolbestuur een geldverstrekker kunnen zoeken voor het aangaan van een geldlening, maar in het kader van dit onderzoek gaan wij er van uit dat dit bedrag wordt ingezet voor meerjarige huurafspraken die men af gaat spreken met een corporatie. De vergoeding is niet geheel bestedingsvrij, maar prestatiegebonden, de term budgetovereenkomst past daarom beter. Het voordeel is dus dat deze meerjarige budgetovereenkomst past in de MFA gedachte waarbij men huurder is van een gedeelte van het gebouw. De “huidige” meest gebruikelijke bekostigingssystematiek waarbij a fonds perdu een eenmalige uitkering wordt verstrekt, is minder geschikt voor deze constructie. Theoretisch is het overigens wel mogelijk om de eenmalige uitkering als een soort afkoop van toekomstige huurbetalingen te zien, in het kader van dit onderzoek wordt hier niet nader op ingegaan. Maatwerk bij rolverdeling Met deze budgetovereenkomst kunnen schoolbesturen rechtstreeks afspraken maken met bv. corporaties om te participeren in een MFA. Daarnaast is het ook mogelijk dat gemeenten op basis van deze vergoedingen met corporaties afspraken maken, waarbij vervolgens een gebouwdeel in (mogelijk gezamenlijk) gebruik wordt gegeven aan het schoolbestuur. De praktijk worstelt momenteel wel met al deze afspraken, door de budgetovereenkomst kunnen partijen voor een bepaald project in ieder geval een gewenste rolverdeling afspreken die mogelijk maatwerk biedt. Zoals in dit hoofdstuk wordt uitgewerkt, is de corporatie een geschikte partij om meerdere rollen op zich te nemen bij een MFA. Hierbij geldt dat deze toedeling van taken, ook een toedeling van de risico’s betekent. Belangrijkste voordeel hierbij is echter wel, dat hierdoor de huidige splitsing van investering en groot onderhoud (gemeente) en onderhoud (schoolbestuur) in één hand komen te liggen, waardoor tijdens de ontwikkeling al aandacht wordt besteed aan bv. het toekomstige onderhoud. Daarnaast kan door een extra bijdrage van het schoolbestuur de kwaliteit van de voorziening worden verhoogd, waarbij deze investering zich terugverdient in lagere exploitatielasten bv. lager energieverbruik. Het bestuur kan deze investering vergoeden door een gedeelte van de lumpsum vergoeding te gebruiken, die men rechtstreeks ontvangt van het ministerie van OCW. Europese aanbesteding? Bij deze verdeling van taken en risico’s in overeenkomsten geldt een bijzonder aandachtspunt: Europese aanbesteding. De bouw en het beheer van scholen wordt voor het grootste gedeelte uit overheidsmiddelen bekostigd, hierdoor moet bij het geven van een opdracht rekening worden 25

gehouden met de openbare aanbestedingsregels en de hiervoor eventueel geldende drempelbedragen. Ook al wordt de opdracht verleend door een corporatie, dan nog moeten de aanbestedingsvoorschriften na worden gekomen. De vraag is zelfs of een corporatie niet als een uitvoerende partij moet worden gezien, waardoor dit mogelijk ook pas kan na genoemde mogelijke Europese aanbesteding. Momenteel is het niet mogelijk om hier afdoende op te antwoorden, in het kader van het onderzoek wordt het dan ook niet verder onderzocht. Het ministerie van VROM-WWI verwacht overigens binnenkort meer duidelijkheid te kunnen verschaffen.

2.8 Conclusie De rol van de woningcorporatie ontwikkelt zich snel en wordt steeds breder, dit willen zij zelf en wordt door de maatschappij gevraagd. Sommige woningcorporaties zien geen grenzen meer en motiveren “alles” in het kader van de volkshuisvesting. Dit maakt dat de regering allerlei commissies heeft ingesteld die gaan over de rol van de woningcorporatie, maar vooral ook welke activiteiten daar niet toe horen. De woningcorporatie lijkt de ideale partij voor diverse rollen bij maatschappelijk vastgoed en meer specifiek voor dit onderzoek rondom een MFA: ontwikkelaar, bouwheer, verhuurder, eigenaar, facilities, onderhoud. Bij dit onderzoek gaat het onder andere om de bepaling van het minimale rendement, dit betekent dat de corporatie minimaal de rol van eigenaar op zich neemt. Een Design, Built, Finance en Maintain contract is hiervoor bijzonder geschikt. Een corporatie is een geschikte partij want: ervaren vastgoedpartij, goedkope financiering , lagere huren (door o.a. lage rendementseis en schaalvoordelen), aantrekkelijke meerjaren onderhoudscontracten, hoog service level, maatschappelijke doelstelling. De eigenaarsrol voor de corporatie bij MFA’s is relevant gezien de potentie van een goede MFA: het bruisende hart van een wijk/ buurt. Dit heeft een positieve invloed op het omliggende vastgoed van de woningcorporatie. Bijzondere aandacht is vereist voor het integreren van een school in een MFA: belemmerende rolverdeling door wetgeving, een budgetovereenkomst is een mogelijke oplossing voor afspraken tussen gebruiker/ huurder (schoolbestuur) en verhuurder/ eigenaar (corporatie). Door de diverse rollen bij de corporatie weg te leggen, is er een centraal aanspreekpunt en regie. Het gesplitst belang bij realisatie van scholen (investering en onderhoud) kan door de corporatie in een vroegtijdig stadium bij de ontwikkeling worden meegenomen. Hoofdconclusie: Een woningcorporatie is een uiterst geschikte partij bij realisatie van een MFA, zij kan worden gezien als een soort maatschappelijk belegger in maatschappelijk vastgoed.

26

3. Rekenmethodieken en rendementen 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt vanuit de theorie gekeken naar de verschillende rekenmethodieken die worden gehanteerd. Wat is rendement, wat voor soorten zijn er, door welke verschillen worden ze gekenmerkt. Zijn er verbanden tussen de diverse methodieken. Hoe is de disconteringsvoet opgebouwd en wat is de invloed. Welke methodiek is het meest geschikt voor het onderzoek. Kortom: rekenen aan vastgoed, hoe doe je dat. 17 3.2 Rekenmethodieken De meeste methodieken om waarde van bezit vast te stellen zijn contante waarde berekeningen. Het verschil komt door de verschillende uitgangspunten ten aanzien van toekomstige opbrengsten en uitgaven en de gehanteerde disconteringsvoet. De rekenmethodieken kunnen worden gebruikt bij vastgoed, maar zijn ook te gebruiken voor leningen, beleggingen etc. 3.2.1

Netto contante waarde en discounted cashflow

De contante (of huidige) waarde van een bedrag wat te ontvangen is op een bepaald moment, is gelijk aan dat bedrag verdisconteerd met de rentevoet welke hoort bij het tijdstip. Oftewel de huidige waarde is het bedrag wat nu geïnvesteerd moet worden, om het gewenste toekomstige bedrag te realiseren. In formulevorm: CW bedrag = CF t / (1 + Rt)t CW= contante waarde CFt= bedrag op tijdstip t Rt= rentevoet op tijdstip t

Hoe hoger de rente, hoe minder nu geïnvesteerd moet worden. Hoe verder in de tijd, hoe minder te investeren vanwege het feit dat het bedrag dan langer groeit met rente. Andere definitie voor rente in deze is opportunity cost of capital, dat wil zeggen het rendement wat behaald kan worden door je geld te investeren in vergelijkbare alternatieven. De contante waarde van elk toekomstig bedrag kan per nu worden bepaald en daardoor zijn alle contante bedragen op te tellen. De contante waarde van een kasstroom is dus gelijk aan de som van contante waarden van alle toekomstige bedragen: CW kasstroom=

CF t / (1 + Rt)t

17

Bronnen: Vastgoed Financieel; Rust, Seyffert, Den Heijer, Soeter. Taxatieleer vastgoed 1, Ten Have. Financeel-economische grondslagen voor woningcorporaties, Gruis.

27

Voorstaande formule wordt ook wel de discounted cashflow formule (DCF) genoemd. Hierbij is de gedachte dat de investering waarde oplevert, als het rendement groter is dan het rendement op investeringen met een vergelijkbaar risico. Bij DCF zijn er drie belangrijke variabelen: timing van toekomstige bedragen en de looptijd, de grootte van de kasstroom en de disconteringsvoet. Als voorbeeld de contante waarde berekening door een woningcorporatie, in corporatieland bedrijfswaardeberekening genoemd. Over een looptijd van vaak 50 jaar, wordt een inschatting gemaakt van alle relevante opbrengsten en uitgaven in deze periode. Zoals huur, huurderving, onderhoud, variabele lasten, vaste kosten etc. Al deze toekomstige kasstromen worden contant gemaakt tegen een vast te stellen disconteringsvoet, in corporatieland vaak de disconteringsvoet van het WSW (momenteel 6%). De DCF methode is de basis voor dit onderzoek, om een aantal redenen:       

Meer inzicht in kasstromen. Methode is toekomstgericht. Goed toepasbaar bij wisselende kasstromen. Wordt in het algemeen veel toegepast en is daar door goed communiceerbaar. Men wordt gedwongen de parameters nauwgezet te onderzoeken. Diverse scenario’s kunnen worden vergeleken en snel worden doorgerekend. Meest bekend in corporatieland (bedrijfswaardeberekening).

Enkele nadelen zijn:    

Het groot aantal variabelen dat moet worden vastgesteld. Inschatting maken van macro economische grootheden. Bepalen van een eindwaarde. Bepaling van de disconteringsvoet.

Tenslotte is er de netto contante waarde (NCW), deze geeft inzicht in het resultaat dat de investering of het bezit oplevert. Hierbij wordt de startinvestering afgetrokken van de contante waarde van de toekomstige kasstromen. Hier ontstaat bij de corporatie vaak de “bekende” onrendabele top, oftewel de contante waarde van de kasstromen zijn onvoldoende om de aanvangsinvestering te dekken. In schemavorm: NCW >= 0 Investeren NCW < 0 Niet investeren of onrendabele top nemen NCW > 0 Te prefereren boven NCW = 0 ; investeren.

3.2.2

Internal Rate of Return (IRR)

De IRR berekening lijkt op de NCW berekening, hier wordt echter geen absolute waarde berekend maar een rentevoet waartegen de toekomstige kasstromen contant moeten worden gemaakt, om op de aanvangsinvestering uit te komen (NCW = 0). De IRR geeft aan welke gemiddelde jaarlijkse vergoeding op een project wordt gehaald, het is een maat voor de rentabiliteit van een investering (profatibility indicator). Oftewel de IRR is het break even rendement op een investering. Een project is positief bij een positieve NCW of bij een IRR welke groter is dan het geëiste rendement op de

28

investering. De IRR is die rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige cashflows, inclusief restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. De IRR is dus een resultante van een rekenmodel. De hoogte van de minimale IRR wordt in principe bepaald door de basisrente te verhogen met specifieke risico toeslagen zoals huurderving, restwaarde en specifieke risico’s per regio en vastgoedsegment. Het gebruik van de IRR, is bij sterk wisselende cashflows (positief en negatief) op verschillende tijdstippen minder geschikt. Bij de IRR bepaling worden positieve cashflows met dezelfde rente contant gemaakt als negatieve cashflows, dit is niet realistisch. In het bancaire circuit hebben creditrente en debet-rente doorgaans verschillende waarden. Om dit probleem te ondervangen wordt gewerkt met de Modified internal rate of return (MIRR). De MIRR methodiek verrekent negatieve cashflows met de debetrente ( finance rate) en positieve cashflows met de creditrente (reinvest rate). In de corporatiepraktijk wordt de MIRR amper toegepast, aangezien hier meestal sprake is van jaarlijkse reguliere positieve kasstromen. De IRR en NCW zijn de meest gebruikte methoden, alhoewel beide methoden op elkaar lijken, krijgt de NCW methode om investeringen te beoordelen de voorkeur boven de IRR. Verklaringen hierbij zijn dat de IRR meerdere waarden kan hebben als er sprake is van negatieve en positieve kasstromen. Daarnaast houdt de IRR geen rekening met de schaalgrootte van een investering, het is een percentage. Beide methoden kunnen elkaar wel mogelijk goed aanvullen, waarbij IRR de vergelijking van diverse projecten beter mogelijk maakt en de NCW absolute bedragen inzichtelijk maakt. Beide methoden houden overigens niet expliciet rekening met de looptijd. IRR besluitvorming in schemavorm: IRR project > rendementseis

: Investeren

IRR project < rendementseis

: Niet investeren

IRR project = rendementseis

: Investeren

3.2.3

BAR/ NAR

Het alternatief voor de kasstroommethodiek is de BAR of NAR methode, deze kijkt in geheel niet naar de toekomstige ontwikkeling van de kasstromen, uitsluitend het komende jaar is belangrijk. Het Bruto aanvangsrendement (BAR) is de markthuur in het eerste jaar gedeeld door de investering. Het Netto aanvangsrendement (NAR) is de markthuur in het eerste jaar minus de gemiddelde exploitatielasten, gedeeld door de investering. Beide methodieken worden veel gebruikt in de makelaardij, de methode wordt gebruikt bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed in verhuurde staat. De huuropbrengsten worden met een yield gekapitaliseerd. De yield is afhankelijk van de markt en het categorie pand. Verschillen binnen de categorie ontstaan door:      

Verschillen in locatie en/ of de technische kwaliteit van het object Exploitatiekosten en netto huur Mate van beheer Kwaliteit huurder Onderhoudsgevoeligheid Resterende looptijd van het huurcontract en het huurniveau ten opzicht van de markthuur 29

Het bepalen van de yield die marktverhoudingen weergeeft is moeilijk. Nadeel van de methode is ook dat invulling van de factoren subjectief is. De methode wordt gebruikt bij bepaling directe en indirecte opbrengstwaarde. Bij direct stelt de taxateur een yield vast op basis van analyse van recente transacties. Bij een indirecte (beleggingswaarde) geeft de taxateur een oordeel over de bepalende factoren die een yield vormen: 1. Basisrendement: effectieve rendement op langlopende staatsobligaties 2. Groeipercentage: meestal gekoppeld aan de verwachte gemiddelde inflatie voor komende 10 jaar 3. Risico opslag: subjectief Het BAR percentage is een kengetal waartegen vastgoed wordt verworven, bv. een pand met een jaar huur van € 12.000 en een BAR van 8% geeft een aankoopwaarde van € 150.000,- von. Bij een BAR van 8% wordt ook wel gezegd 100/8 maal de jaarhuur oftewel 12,5 x de jaarhuur. Naarmate de rendementseis van de kopers hoger is, zakt voor hen de acceptabele koopprijs. Voor verschillende soorten vastgoed, verschillende locaties zijn er uitgebreide BAR ervaringcijfers bekend. Aangezien makelaars veelvuldig werken met de BAR zijn er vele kengetallen inzake transacties die hebben plaatsgevonden. Door de vele referenties is het “eenvoudiger” om de waarde van een vergelijkbaar pand vast te stellen. DTZ Zadelhoff publiceert regelmatig BAR cijfers inzake winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen. Van deze kengetallen is in het algemeen de BAR van woningen lager is dan die van winkels, deze is weer lager dan die van kantoren. De BAR van bedrijfsgebouwen is in het algemeen het hoogst. Een hogere BAR geeft een indicatie dat de markt een meer direct rendement (huuropbrengsten) verwacht, en minder indirect rendement (waardeontwikkeling). Ook geldt dat een BAR op een A-locatie lager is dan die van een C locatie. Er is dus veel marktervaring en kennis op dit gebied aanwezig. Voor maatschappelijk vastgoed is het opbouwen van markt kengetallen pas in ontwikkeling, er zijn nog te weinig kengetallen om op deze wijze tot transacties of afspraken te komen. Gezien de grote hoeveelheid plannen, zal deze database de komende jaren wel gaan toenemen. Of het verkopen van maatschappelijk vastgoed, zoals bij kantoren en winkels, veel gaat voorkomen is momenteel nog niet aan te geven. Gezien de meestal betrokken partijen, (overheid en corporaties) wordt dit momenteel nog niet verwacht. Bij paragraaf 4.3 inzake de Aedex zal hier nader op worden ingezoomd.

3.3 Weighted Average Cost of Capital (WACC) Vooraleer naar de disconteringsvoet wordt gekeken is het goed om eerst in te zoomen op de WACC; de disconteringsvoet bij “normale” bedrijfskundige investeringsvraagstukken. De WACC wordt voorgeschreven bij reguliere bedrijfskundige investeringsvragen, voor het bepalen van de waarde. De WACC wordt toegepast als er sprake is van gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen, in formulevorm:

30

VV

EV

WACC = _____ * Rvv + _____ * Rev TV

TV

VV= Vreemd vermogen EV= Eigen vermogen TV= Totaal vermogen= VV + EV Rvv= Rendement op vreemd vermogen Rev= Rendement op eigen vermogen

Om in het onderzoek het rendement wat een corporatie verlangt op haar eigen vermogen te vergelijken met de financiële theorie, eerst een korte beschouwing op het Capital Asset Pricing Model (CAPM). Hierbij wel de opmerking dat de meeste (institutionele) beleggers hun beleggingen in vastgoed vrijwel volledig met eigen vermogen doen (WACC = Rev). Het CAPM model is in de zestiger jaren ontwikkeld door Sharpe, Lintner en Mossin en is gebaseerd op de Moderne Portefeuille-theorie van Markowitz. Het belangrijkste uitgangspunt hierbij is dat elke belegger zijn vermogen belegt in een combinatie van risicovrije en risicovolle objecten. Het CAPM beantwoord vervolgens de vraag hoeveel rendement een belegger kan verwachten van een object, in formule: Eri = Rf + Bi (Erm –Rf) Eri = Verwacht/ geëist rendement (Rev) van een object Rf = risicovrije voet Bi = gevoeligheid Erm = verwacht rendement op de marktportefeuille

Door te beleggen in een gedifferentieerde portefeuille, wordt het risico van een portefeuille gereduceerd. Het is (helaas) niet mogelijk alle risico’s uit te sluiten, alleen de unieke risico’s van een object kunnen worden verwijderd. Het marktrisico, het systematische risico, blijft aanwezig. Dit is het risico voor macro economische ontwikkelingen, dit geeft aan hoe gevoelig (Bi) een object is ten opzicht van de marktportefeuille. Dit is te vergelijken met het waarderingsuitgangspunt risicovrije voet + risico opslag, waarbij de factor Bi (Erm – Rf) de hoogte van de risico opslag is. Het CAPM heeft een aantal uitgangspunten die voor de vastgoedmarkt niet (volledig) overeenkomen:    

Iedereen heeft de marktportefeuille in bezit en de markt is efficiënt; oftewel iedereen heeft de beschikking over dezelfde informatie. Er kan vrij worden geleend en uitgeleend tegen de risicovrije rente. Geen transactiekosten en belastingen. Iedereen heeft hetzelfde verwachtingspatroon en beleggingshorizon.

31



Voor vastgoed zijn onvoldoende historische datareeksen beschikbaar om een betrouwbare basis te bepalen.

Er zijn echter ook beleggers (fondsen/ maatschappen en corporaties?) die voor financiering van de belegging, vreemd vermogen uit de markt halen. Het mogelijke te behalen rendement op het eigen vermogen, is bepalend voor de investeringsbeslissing. Voor deze beleggers is dus de WACC de disconteringsvoet in het DCF model (zie par. 5.5 Tabel Rendement voor beleggen in maatschappelijk vastgoed door een woningcorporatie). Het model wordt hiertoe verlengd met een extra berekening waardoor via de WACC formule en het gegeven aandeel vreemd vermogen en het rentepercentage hiervoor , het rendement op het eigen vermogen wordt berekend. In genoemde tabel is de redenatie andersom, oftewel een corporatie verlangd een bepaald rendement op haar eigen vermogen en hierdoor wordt het minimale rendement berekend wat het vastgoed moet opbrengen. Tabel: WACC oftewel minimale IRR is 6%, waarbij 75% gefinancierd met vreemd vermogen tegen 5%, dan wordt het eigen vermogen 9%. Andersom geredeneerd: vreemd vermogen 5% met een aandeel van 75%, gekeken naar het soort vastgoed waarbij het maatschappelijk belang laag is wordt een rendement op het eigen vermogen verlangd van 7%; dan betekent dit dat een IRR wordt verlangd van minimaal 5,5% om te investeren in het vastgoed. De geïnterviewde corporaties geven overigens de inflatie aan, als minimaal rendement voor het eigen vermogen bij investeren in een MFA. Als inflatiepercentage wordt hierbij meestal gehanteerd, hetgeen door het WSW wordt aangegeven. Diverse vastgoedfondsen en corporaties redeneren op deze wijze, hierdoor wordt volgens de algemene vastgoedregels (te) veel betaald voor het vastgoed. Voor een woningcorporatie is de financiële haalbaarheid een randvoorwaarde om de gewenste portefeuille haalbaar te maken (een gewenste leefbare omgeving te krijgen), financiële optimalisatie is geen doel. Uiteraard moet een en ander passen bij de lange termijn strategie, waarbij tevens de financiële continuïteit wordt gemonitord. In het kader van het waarderen kan het volgende ontstaan: indien dit in een bepaald segment regelmatig voorkomt, wordt de markt door deze partijen gemaakt. Dit zal zich dus ook vertalen in gerealiseerde BARren, waardoor dit principe uiteindelijk in de waarderingspraktijk wordt meegenomen.

3.4 Disconteringsvoet In vervolg op de voorgaande paragraaf inzake de WACC, het logische vervolg de disconteringsvoet, welke meestal18 als volgt wordt gedefinieerd: Disconteringsvoet = risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag

 

18

De risicovrije voet is bij de meeste waarderingen rendement op 10 jarige staatslening of IRS 10 jaar. Vastgoedopslag = verwerking van het risico dat vastgoed heeft ten opzichte van andere beleggingsmogelijkheden.

Bron: Taxatierichtlijnen ROZ/IPD vastgoedindex november 2002

32

 

Sectoropslag = verdiscontering van risico’s die de verschillende sectoren van het vastgoed hebben: kantoren, winkels, woningen en bedrijfspanden Objectopslag = hierin zijn specifieke risico’s van het project opgenomen.

De systematiek van opslagen is ontstaan in de jaren ‘50/ ’60, Vrom wilde de woningbouw stimuleren, destijds werd vrijwel alleen belegd in staatsleningen. Door de beleggers werd een rendement geëist van staatsleningen + 1%. Hieraan lag een comparatieve methode ten grondslag, beleggen in vastgoed wordt risicovoller geacht dan staatsleningen, hoe hoger het risico des te hoger de opslag/ vergoeding. Vooral de objectgebonden opslag is een grijsgebied en wordt grotendeels bepaald door de (subjectieve?) zienswijze van de taxateur. Meestal is een hoog risico gekoppeld aan lage kwaliteit. Een van de terugkerende discussies is het aspect of een bepaald risico al of niet al is opgesloten in de cashflows en of men dit zo niet “dubbel” meeneemt. Een bijzonderheid hierbij kan zijn dat alle risico’s worden verwerkt in de kasstromen en dat hier door voor gelijksoortig vastgoed dezelfde disconteringsvoet te gebruiken. De disconteringsvoet bepaalt welk minimaal rendement vereist is voor het aangaan van nieuwe projecten. Belangrijk aspect daarbij is dat de sector met overwegend vreemd vermogen is gefinancierd. De verschuldigde rente zal op lange termijn betaald moeten kunnen worden. Daarom is de financieringsrente een belangrijke factor voor de hoogte van de disconteringsvoet. Echter, er is daartussen geen één-op-éénrelatie. Uit onafhankelijk onderzoek door het Centraal Planbureau blijkt dat de reële rente varieert tussen 2,5% en 3,5%. Voor de corporatiesector gaat het WSW uit van 3%, omdat de risico's beperkt zijn. De crux zit hem echter in het vaststellen van de risico-opslagen; op welke wijze moeten deze worden vastgesteld en hoe hoog moeten deze zijn? Voor waarderingen is consistentie belangrijk, een eenmaal gekozen systeem kan en mag niet naar behoefte worden gewijzigd. Als het systeem enige tijd goed functioneert, dan wordt het mogelijk om discussies te voeren over de opslagen. Welke risico-opslagen zijn er in het algemeen, welke elementen bepalen die opslagen en wat is de hoogte van die opslagen? Onderzoek 19 laat zien dat deze opslagen ieders en per belegger ver uit elkaar liggen: van 0% tot 11%. De motiveringen hiervoor zijn ook sterk wisselend. In het algemeen wordt gesteld dat de gehele opslag varieert van 1% tot 3%, hiervoor geldt echter dat dit wisselend is, wat betreft het percentage en de motivatie. Elke organisatie gaat op haar eigen manier om met het bepalen van de rendementseis en vooral de verdiscontering van de risico’s in de disconteringsvoet. De disconteringsvoet kan ook worden gezien als een afspiegeling van de karakteristieken van een investering, waarvoor men gecompenseerd wil worden20. In formulevorm: Disconteringsvoet = reëel rendement + verwachte inflatie + risicopremie + premie voor kosten

19

Bron: De disconteringsvoet voor taxaties, Van Hulst, 2004

20

Bron: Lusht, 2001.

33

Het reëel rendement is de compensatie voor uitgestelde besteding en is altijd hetzelfde. Een belegger verwacht ook vergoeding voor verwachte inflatie, daarnaast uiteraard een ingecalculeerde premie voor risico en eventuele kosten. De risicopremie bestaat hierbij uit 3 zaken: 1. Risico voor beleggen in vastgoed 2. Risico voor onverwachte inflatie 3. Risico in verband met illiquiditeit van het vastgoed In het kader van dit onderzoek, wordt eerst genoemde definitie aangehouden. Deze wordt in de sector ook gebruikt bij taxaties in het kader van de Aedex. Er zijn tal van publicaties inzake BARren en diverse rendementen, op het gebied van de disconteringsvoet is dit er niet. Tot nu toe is in opdracht van Troostwijk (Onderzoek door faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie van Universiteit van Amsterdam), het enige onderzoek. Gekeken naar de eerst genoemde definitie van de disconteringsvoet, kan op basis van de cijfers van Troostwijk een inschatting van genoemde risico opslagen (vastgoed, sector en object) worden weergegeven. In onderstaande tabel en grafiek is voor de risicovrije voet de 10 jaars IRS aangehouden: Rendementen Instutionele beleggers 9,5% 9,0% 8,5%

rendement

Woningen 8,0%

Kantoren

7,5%

Winkels Bedrijfsgebouwen

7,0% 6,5% 6,0% 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

jaar

Bron: Jaarlijks onderzoek Faculteit der Economische Wetenschappen en Econometrie, in opdracht van Troostwijk Deze rendementscijfers bevestigen het beeld wat geschetst werd in paragraaf 3.2. Andere gepubliceerde reeksen zijn vooral gerealiseerde rendementen, deze zijn minder bruikbaar. Twee opmerkingen bij de reeks uit het onderzoek: 

het zijn gemiddelde R-eisen van 50 beleggers en geen objectspecifieke R-eisen. Het is een soort benchmark waarmee de disconteringsvoet kan worden vergeleken en waarna men een correctie moet toepassen voor bepaalde eigenschappen.

34



Het betreft een gewenst rendement, hierdoor kan er een verschil ontstaan tussen de reeks en daadwerkelijke rendementseisen.

De disconteringsvoet wordt vooral gebruikt als input voor een taxateur bij een rekenmodel. Het bepalen van deze disconteringsvoet zou in de praktijk gelijk moeten zijn aan het door de markt gewenste rendement. Aangezien er bijna niets over wordt gepubliceerd, is het amper mogelijk om deze op deze manier te vinden. De disconteringsvoet hangt samen met het inschatten van de cashflows en de risico’s. In het rekenmodel voor de MFA een cruciale factor, afhankelijk van het vereiste rendement door de corporatie wordt de MFA wel of niet haalbaar. Corporaties proberen de risico’s zoveel mogelijk te vermijden, door onder andere langlopende contracten af te sluiten met solvabele (overheids)partijen.

3.5 Verband tussen IRR/ BAR / NAR/ disconteringsvoet De BAR/ NAR methodiek wordt vaak gebruikt in combinatie met de IRR. Wanneer een pand wordt verworven tegen 7,5%, dan dient voor een periode ongeveer 1,5% te worden gereserveerd voor de exploitatiekosten, hierdoor resteert een NAR van 6%. Bij een IRR eis van 9% geldt dat de waarde- en cashflowstijging in verdere jaren de NAR van 6% mogelijk moet maken. Dit betekent dat gedurende de levensduur de cashflow en waarde met 3% per jaar moeten stijgen. Dit betekent voor een pand met lange levensduur globaal het volgende:   

Op langere termijn komt circa twee derde van het verschil van 3% uit de stijging van de netto opbrengsten en een derde uit de waardestijging. Voor de eerste 10 jaar geldt dat drie vierde uit de waardestijging komt en een vierde uit de huurverhogingen. Een 1% hogere NAR levert bij gelijkblijvende overige parameters een 1% hogere IRR.

De waardestijging wordt beïnvloed door de IRR eis van kopers in relatie tot alternatieve beleggingskansen. Hoe hoger de IRR eis, hoge lager de acceptabele aankoopprijs. In formulevorm het volgende: IRR = NAR + groeivoet

De groeivoet is die van al de kasstromen, niet alle kasstromen zullen echter dezelfde groeivoet kennen. De afgelopen jaren zijn de meeste kosten harder gestegen dan de opbrengsten. Relatie BAR en NAR in formulevorm: BAR = NAR * Bruto huur/ Nettohuur oftewel NAR = BAR * nettohuur/ brutohuur

Er is veel verricht naar de relatie tussen aanvangsrendementen en de disconteringsvoet. De hoop was dat als men het aanvangsrendement in beeld had, dat daarna de disconteringsvoet bepaald kon

35

worden . Osinga ( 2000, Marktconforme disconteringsvoet) heeft getracht op deze manier de risicopremie te achterhalen. Deze zou daarna ingevuld worden in de vergelijking van de NAR: NAR = reëel rendement + risicopremie

Osinga komt tot de volgende conclusies:    

Alleen bruikbaar indien voor de groeivoet een gewogen gemiddelde wordt aangehouden voor de huur- en waardegroei. Huurgroei en waardegroei zijn niet aan elkaar gelijk. Huurgroei en inflatie blijken niet aan elkaar gelijk te zijn. Een risicopremie op deze wijze bepalen is weinig realistisch.

Oftewel de veronderstelling dat men nadat het aanvangsrendement bekend is, de disconteringsvoet kan bepalen, is van teveel factoren afhankelijk. Deze veronderstelling is dan ook niet reëel. In dit onderzoek zal als definitie voor de disconteringsvoet worden gehanteerd: risicovrije voet en genoemde mogelijke opslagen. Voor de risicovrije voet wordt voorlopig IRS 10 jaar aangehouden. 3.6 Conclusies In de corporatiepraktijk wordt in het algemeen vaak gesproken over “het rendement” op een investering, hierbij wordt vaak de disconteringsvoet of de IRR bedoeld. Het verdient aanbeveling om hier duidelijker in te zijn. De disconteringsvoet is de input voor het rekenmodel bij een netto contante waarde berekening en de uiteindelijke IRR de resultante van het rekenmodel. De disconteringsvoet vertegenwoordigt het rendement wat vooraf op een project wordt verlangd, de IRR is de resultante van de kasstromen welke voortvloeien uit het project. Bij een goed werkende vraag en aanbod situatie en met marktconforme rendementen, zijn beide grootheden gelijk aan elkaar. De volgende definitie wordt meestal gebruikt voor de disconteringsvoet: risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag. De discounted cashflow en netto contante waarde methode wordt in het onderzoek gebruikt als meest geschikte methode om investeringen in MFA’s te beoordelen. De IRR is een kengetal wat direct hiermee samenhangt, dit is echter een procentuele resultante en zegt minder over harde euro’s. De IRR houdt dus geen rekening met de omvang van de investering, daarnaast is de IRR minder gepast bij negatieve kasstromen. IRR en NCW kunnen voor een investeringsbeslissing wel goed naast elkaar worden gebruikt: IRR voor de onderlinge vergelijking tussen projecten en NCW voor de absolute gevolgen in euro’s. In het commerciële segment is het BAR (of soms NAR) percentage het meest relevante kengetal waarmee transacties tot stand komen, veel market evidence is hiervan aanwezig. In de corporatiewereld in relatie tot het maatschappelijk vastgoed, is dit veel minder aanwezig en zodoende ook minder bruikbaar. De WACC lijkt voor corporaties een goede basis om te hanteren als disconteringsvoet bij netto contante waarde berekeningen. Bij corporaties wordt over het algemeen het grootste gedeelte gefinancierd met vreemd vermogen en een kleiner gedeelte met eigen vermogen, de WACC formule leent zich daar uitstekend voor. Dat hiermee mogelijk rekenkundig

36

teveel wordt betaald voor het vastgoed, is voor corporaties niet doorslaggevend bij haar portefeuillebeleid. In dit onderzoek gaat het om de bepaling van het minimale rendement, met gebruikmaking van de WACC formule, het volgende: rente op het vreemd vermogen wordt door de bank “vastgesteld”, minimale rendement op het eigen vermogen voor de corporatie is de inflatie. Dit is een soort “minimale kostprijs”, hierbij liggen nog wel al de risico’s bij de corporatie. Hoe corporaties mogelijk met deze risico’s omgaan, wordt in hoofdstuk 5 verder uitgewerkt. Voorlopige definitie voor de disconteringsvoet voor woningcorporaties: WACC (aandeel vreemd vermogen x rente geldlening + aandeel eigen vermogen x inflatie) + risico opslagen. Zoals ook bij commerciële beleggers, kunnen ook in de corporatiebranche de procentuele risico opslagen ver uit elkaar liggen.

37

4. Welke partijen zijn van belang voor het rendement van een MFA

4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de belangrijkste spelers waarmee de corporatie te maken krijgt wanneer men actief wordt op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Zij allen hebben een (in)directe rol bij het minimale rendement wat een corporatie bepaalt voor investeringen in maatschappelijk vastgoed. Soms is het in een toezichthoudende rol, soms direct door het verstrekken van een geldlening, soms indirect door borgstelling of achtervang bij een geldlening. In dit hoofdstuk wordt vooral naar de huidige rollen gekeken van WSW, CFV, overheid, banken en taxateurs. 4.2 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW is de instelling die er mede voor zorgt dat de woningcorporatie kan beschikken over “goedkoop” geld uit de onderhandse kapitaalmarkt. De sector is grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen waarvoor het WSW borg staat. De solide zekerheidsstructuur heeft ervoor gezorgd dat de belangrijkste kredietbeoordelaar ter wereld (Standard & Poor’s en Moody’s Investors Service) de sector de hoogst mogelijke rating heeft verstrekt: triple-A en Aaa. Het WSW borgt de sociale woningvoorraad en het maatschappelijk vastgoed van de woningcorporatie. De zekerheidsstructuur bestaat uit 3 lagen: Primaire zekerheid Hiervoor wordt gekeken naar de financiële positie van de woningcorporatie (liquiditeitspositie en eigen vermogen), de corporatie moet zelf in staat zijn om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Mocht dit uiteindelijk niet voldoende zijn, dan kan men onder voorwaarden saneringssteun van het CFV krijgen. Secundaire zekerheid De borgstellingsreserve van het WSW vormt de tweede zekerheid, deze bedraagt 435 miljoen eind 2008. Mocht een corporatie haar rente- en aflossingsverplichtingen niet nakomen, dan kan daar een beroep op worden gedaan. Hiervoor kan het WSW van de corporatie een hypotheekverklaring eisen en men heeft ook een regresrecht op het overig bezit om de schade voor het WSW zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast moet de sector obligo’s aan het WSW verstrekken die opgevraagd kunnen worden indien de reserve onder 0,25% van het geborgde bedrag komt. Hierdoor kan de reserve van het WSW groeien tot 3,2 miljard. Tertiaire zekerheid De achtervangpositie van gemeente en rijk vormen deze tertiaire zekerheid. Het WSW maakt hier van gebruik, nadat twee bovenstaande zekerheden onvoldoende hebben opgeleverd om aan de verplichtingen te voldoen. Hierbij worden gemeente en / of rijk verplicht renteloze leningen aan het WSW te verstrekken. Deze solide achtervangpositie vormen voor geldgevers de ultieme zekerheid op de door hen verstrekte geldleningen. 38

Borgstelling en faciliteringsvolume maatschappelijk vastgoed Voor de gehele vastgoedportefeuille wordt door een kasstroomanalyse het faciliteringsvolume bepaald. Deze is bij de meeste corporaties ruim positief zodat nieuw vastgoed tot nu toe “eenvoudig” geborgd kan worden. Daarnaast levert het maatschappelijk vastgoed, tegen de waarderingsregels van het WSW, uiteraard ook zijn eigen faciliteringsvolume. Het WSW werkt met een vijftal categorieën welke men wil borgen. In categorie 2 is het maatschappelijk vastgoed opgenomen, gedefinieerd door het WSW als onroerend goed met een maatschappelijke waarde. Genoemd worden: brede scholen, wijkgebouwen, HOED, bibliotheek, hospies etc. Dit maakt het mogelijk dat voor dit vastgoed middels WSW borging goedkoop geld uit de onderhandse kapitaalmarkt kan worden gehaald. Er zijn bij het WSW momenteel nog geen specifieke kaders die het maatschappelijk vastgoed projectmatig toetsen. Gesteld wordt (Bron: T. Bisschop) dat zo lang de kasstromen van maatschappelijk vastgoed minder bedragen dan 10% van het geheel en de activa van het maatschappelijk vastgoed minder zijn dan 5% van de totale activa, dit zonder meer geborgd wordt. Disconteringsvoet WSW In dit onderzoek wordt door een aantal corporaties aangegeven dat men de disconteringsvoet van het WSW hanteert, hier zit verder geen uitgestippeld beleid onder. Verder in dit onderzoek wordt uitgebreid ingegaan op de opbouw van de disconteringsvoet, een vergelijking wordt daar bij gemaakt tussen het commerciële segment en de corporatiesector. In deze paragraaf wordt uitsluitend gekeken naar de opbouw van de disconteringsvoet van het WSW. Het WSW stelt dat de disconteringsvoet bepaalt welk minimaal rendement vereist is voor het aangaan van nieuwe projecten. Belangrijk aspect daarbij is dat de sector met overwegend vreemd vermogen is gefinancierd. De verschuldigde rente zal op lange termijn betaald moeten kunnen worden. Daarom is de financieringsrente een belangrijke factor voor de hoogte van de disconteringsvoet. Echter, er is daartussen geen één-op-éénrelatie. Uit onafhankelijk onderzoek door het Centraal Planbureau blijkt dat de reële rente varieert tussen 2,5% en 3,5%. Voor de corporatiesector gaat het WSW uit van 3%, omdat de risico's beperkt zijn. Het WSW hanteert momenteel een disconteringsvoet van 6%, welke als volgt is opgebouwd: algemene inflatie (2,25%), ontwikkeling reële rente tienjaarsfinancieringsrente (3%), een algemene spread voor de corporaties (0,25%) en een kostentoeslag van 0,5% die voortvloeit uit de totale financiering. Het WSW borgt vooral woningbouw en maakt bij de gepresenteerde disconteringsvoet geen onderscheid naar andersoortig vastgoed.

4.3 Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV houdt financieel toezicht op de totale vermogenspositie van de individuele woningcorporatie, daarnaast geeft men een totaalbeeld af op de sector in het algemeen: Sectorbeeld voornemens 2009 (zie o.a. par 2.4 voorgenomen investeringen corporaties in maatschappelijk vastgoed). Tevens adviseert men inzake het rechtmatigheidstoezicht. Wanneer corporaties in de 39

financiële problemen komen kan men tegen voorwaarden steun van het CFV krijgen. Hiervoor betaalt de totale sector aan het CFV een bijdrage. De laatste keer dat projectsteun is verstrekt dateert ondertussen van 2002. Momenteel heeft het Ministerie van Vrom aan het CFV gevraagd, om de bijzondere projectsteun 2008 van 75 miljoen, in het kader van de bijdrage van de corporatiesector aan de 40 wijken, te innen. Uit de rapportages van het CFV kan de corporatie zijn minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen bepalen c.q. de gewenste solvabiliteit vaststellen. Het weerstandsvermogen wordt door het CFV voorgeschreven, dit is afhankelijk van de risico’s die het CFV bij de corporatie aanwezig acht. Dit leidt per corporatie tot een andere bepaling van het benodigde weerstandsvermogen. Bij de risicobepaling wordt naast het huidige vermogen vooral gekeken naar de meerjarenplanning en de voorgenomen activiteiten van de corporatie. De minimale solvabiliteit wordt afgeleid uit het minimaal noodzakelijk geachte weerstandsvermogen gedeeld door het totale vermogen, op basis van bedrijfswaarde. Indien dit te laag is, zal het CFV aanvullende eisen aan het beleid van de corporatie gaan stellen, de meest vergaande vorm hierbij is een soort onder curatele stelling. Hierbij adviseert het CFV de minister om in contact te treden met de corporatie. Afhankelijk van de ernst van de situatie is het bv. mogelijk dat elke investeringsbeslissing ter goedkeuring aan het ministerie moet worden voorgelegd. In het kader van maatschappelijk vastgoed, heeft het CFV (bron dhr. Paardekoper, medewerker), geen uitgesproken mening. Men adviseert niet over individuele projecten en vertrouwt op de sector en meer specifiek op het WSW. Zo lang het CFV positief oordeelt over de corporatie in het algemeen, heeft het CFV geen directe invloed op het rendement van een corporatie bij maatschappelijk vastgoed. Uiteraard geldt het tegenovergestelde ook, zodra men negatief oordeelt over de financiële positie, dan zal het voor de woningcorporatie amper mogelijk zijn om goedkoop geld aan te trekken voor maatschappelijk vastgoed.

4.4 Overheid De sector wordt steeds actiever op velerlei terrein, zo actief dat de minister een schrijven heeft opgesteld (juli 2009) waarin hij aangeeft welke activiteiten verboden zijn. In de sector schuilt veel vermogen, de daarmee samenhangende risico’s zijn groot. Hierdoor is de sector helaas de afgelopen tijd ook negatief in het nieuws geweest (bv. Rochdale, Woonbron), in dat licht is het logisch dat de minister de sector tracht te beteugelen. Het instellen van een waakhond zoals Autoriteit Wonen, waarin waarschijnlijk ook het CFV is opgenomen, lijkt niet ver meer weg. De overheid lijkt meer grip op de sector te willen en te krijgen, waar dat toe leidt is nog niet duidelijk. De overheid heeft een brede rol, in dit hoofdstuk gaat het echter vooral over de (directe) invloed van de overheid op het rendement van de woningcorporatie. De overheid is een breed begrip, voor dit onderzoek splitsen wij deze in de centrale overheid (ministerie WWI en Vrom) en de lagere overheid (gemeente). Het ministerie bepaalt in corporatieland al jaren de maximale huurverhoging. De afgelopen jaren was dat de inflatie van het voorafgaande jaar, dit was zeer beperkt gekeken naar de diverse bouwkostenstijgingen.

40

Rondom de MFA heeft de gemeente een mogelijke invloedrijke rol, dit kan zijn als huurder, subsidieverstrekker of achtervang bij geldleningen van de corporatie. Gemeente als een huurder die solvabel is, dit betekent voor de geldverstrekker of verhuurder minder risico. Minder risico vertaalt zich in het algemeen in een lagere rendementseis voor een voorgenomen investering. Gemeente als subsidieverstrekker aan maatschappelijke instellingen, waardoor zij geschikte huisvesting kunnen huren. Door de subsidie kan een marktconforme huur worden betaald, hetgeen het voor de hurende organisatie mogelijk maakt haar doelstellingen te realiseren. Achtervang door een gemeente bij geldlening aan een woningcorporatie, is onderdeel van de zekerheidsstructuur. Hierdoor is het voor de woningcorporatie mogelijk om een nog aantrekkelijkere geldlening aan te trekken. Op haar beurt kan de corporatie hierdoor tegen een aantrekkelijkere huurprijs, huisvesting bieden aan een maatschappelijke organisatie.

4.5 Bankinstellingen In de corporatiewereld zijn een aantal banken zeer actief, met name: BNG en Waterschapsbank. In het kader van het onderzoek is gesproken met de BNG (dhr. R. Scheppers), hierbij wordt aangegeven dat ze bereid zijn geldleningen voor MFA’s te verstrekken, er is echter een belangrijk vereiste: WSW garantie. Wanneer men hierover niet beschikt kijkt men vooral naar de kasstromen, welke minimaal voldoende moeten zijn om de rente en aflossing te dekken. De kasstromen worden zorgvuldig getoetst: solvabele partijen, duur contracten, markthuur etc. Voor de minimale omvang van de kasstroom kent men het begrip ICR (interest coverage ratio) oftewel kan uit de lopende exploitatie de rente en aflossing worden voldaan. De norm die meestal wordt gehanteerd bedraagt 1,02 (1 voor de dekking van de rente en 0,02 voor de ingecalculeerde aflossing); in formulevorm: Saldo jaarexploitatie / rente is groter of gelijk aan 1,02

Belangrijkste voorwaarde vinden zij echter bij uitstek de WSW garantie met achtervang van de gemeente. Wanneer hieraan wordt voldaan, wil men ver gaan bij het verstrekken van geldleningen: 75% financiering, ongeveer 0,5% boven 10 jaars staat/ IRS 10 jaar, 2% of zelfs geen aflossing is mogelijk. Wanneer er sprake is van financiering zonder WSW garantie, ligt de rentevoet 1,5% hoger. Om dit bevestigd te krijgen is begin oktober 2009 contact geweest met de BNG voor een tariefvoorstel voor de financiering van een MFA: met wsw garantie 10 jarige fixe geldlening 3,95%, zonder WSW garantie 5,45%. Voor een 5 jarige lening, lagen beide percentages 0,75% lager. Nog meer dan in het verleden, gaat in deze economisch onrustige tijden in de bancaire wereld zekerheid boven alles. Het is overigens momenteel in het algemeen lastig, om geld te “krijgen” voor financiering. Er is sprake van een krapte aan geld, hetgeen op termijn tot renteverhoging gaat leiden.

41

4.6 Rol taxateurs Gesproken is met DansenVanderVegt vastgoedconsultants bv, een partij die in de sector redelijk actief is, met name taxaties in het kader van de Aedex is core business. Met hen is ingezoomd op de mogelijkheden van verkopen en financieren van MFA’s. Is een MFA te verkopen en wat is de mogelijke marktwaarde? Het wordt gezien als een bijzondere vorm van bedrijfsonroerend goed; locatie, eigendomsbeperkingen, (duur) lopende huurcontracten, hoogte huur, indexatiemogelijkheden, te verwachten onderhoud bepalen mede de waarde. Een goede verhouding nvo/ bvo is belangrijk voor een goede verhandelbaarheid: minimaal 85% is een wens. Bij een marktwaardebepaling denkt dhr. Van der Vegt bij langlopende “goede” huurcontracten aan een BAR van 6 tot 6,5%. Op het gebied van MFA’s kent hij overigens geen concrete verkooptransacties. Het is een markt van vooral overheden die niet actief zijn met het verhandelen van hun vastgoed. Financiering van een MFA? Voor de mogelijke financiering zijn ook de huurders/ gebruikers belangrijk, solvabele/ goede huurders (bv. overheid) zijn nodig om een aantrekkelijke financiering aan te trekken. Hij erkent echter dat in de corporatiesector vooral het wel of niet hebben van WSW garantie bepalend is. Vooral door dit feit, constateert hij dat er op dit moment amper een rol is voor de taxateur, wanneer corporaties geldleningen aantrekken voor een MFA.

4.7 Conclusie hoofdstuk 4 Aangezien de corporatiesector haar vastgoed grotendeels financiert met vreemd vermogen, is het cruciaal om goedkoop geld aan te trekken voor investeringen. Door de uitgebreide zekerheidsstructuur van het WSW in 3 lagen, heeft de sector de hoogst mogelijke (zekerheids)rating: triple-A. Een WSW garantie is cruciaal voor aan te trekken geldleningen: met WSW garantie “krijg” je een goedkope lening (begin oktober, 10 jarige fixe lening: 3,95%), zonder WSW garantie “krijg” je een veel duurdere (1,5 tot 2%) of mogelijk momenteel geen geldlening. De zekerheidsstructuur is uitgebreid opgezet, een aantal partijen hebben een complementaire rol: centraal fonds volkshuisvesting, gemeente, centrale overheid. MFA’s behoren tot de borgbare activiteiten voor het WSW, de verhandelbaarheid van MFA’s is momenteel vooral door de huidige marktsituatie waarbij vooral overheden het eigendom hebben, nog beperkt. Eindconclusie: In het kader van dit onderzoek is de realisatie van een MFA door een woningcorporatie aantrekkelijk, als een lening met WSW garantie kan worden aangetrokken. Wanneer dit niet mogelijk is, dan is een corporatie te vergelijken met een commercieel belegger die een duurdere geldlening aan moet trekken of waarbij het zelfs mogelijk is dat er momenteel geen lening kan worden aangetrokken.

42

5. Rendement in de corporatiesector 5.1 Inleiding Om rendementsuitgangspunten van het commerciële segment te vergelijken met die uit de corporatiesector, wordt in dit hoofdstuk gekeken naar de verschillende uitgangspunten. Welke opbouw zit er theoretisch in de disconteringsvoet en hoe gaat de corporatiesector hier in de praktijk mee om. Wat is nu die beroemde onrendabele top. Hanteert de sector dezelfde opbouw of gebruikt zij een ander (maatschappelijk) rendement. Het benchmarkinstrument van de sector, de Aedex, wordt nader bekeken.

5.2 Woningcorporaties en rendement: sturen met kengetallen Rendementsdenken komt in de corporatiesector nog redelijk beperkt voor. Sedert de brutering heeft de sector echter geen keuze meer, men is grotendeels zelf verantwoordelijk voor de eigen financiële huishouding. Rendement (Direct en indirect), IRR, BAR en NAR zijn wel bekende begrippen waarvan men het belang inziet, maar het zijn nog geen structurele criteria waarmee sturing wordt gegeven aan het investeringsvraagstuk. Onderzoek van PWC en Aedex21 onder de 40 grootste corporaties laat het volgende beeld zien: Corporaties onderkennen het belang (4 op een schaal van 5), maar worstelen met de implementatie (slechts 25%) van de rendementsbegrippen en de daarop te baseren verwachtingen. Hiervoor wordt geen eenduidige reden aangegeven. Het enige vermoeden dat door de onderzoekers wordt uitgesproken, is dat corporaties geen rendementseisen kennen die externe aandeelhouders hen opleggen. Dit is het beeld bij de 40 grootste corporaties. Aangenomen mag worden dat dit bij de overige in het algemeen niet beter zal zijn. Kasstromen en haalbaarheidsberekeningen zijn wel gemeengoed geworden, vooral de resultante is een “grootheid” in corporatieland: de onrendabele top. Dit is echter vooral een absoluut bedrag, alhoewel de IRR hiervan een directe afgeleide is, is dit kengetal in corporatieland nog beperkt aanwezig. Uit het onderzoek blijkt wel dat men bezig is deze kengetallen te ontwikkelen en daarmee sturing te geven aan het investeringsproces. Men heeft nog geen duidelijk beeld hoe deze IRR of discontovoet moet worden opgebouwd, vaak wordt de discontovoet van het WSW gehanteerd (momenteel 6%). Dit wordt tevens bevestigd in het eigen onderzoek. Een ander begrip wordt door benchmarking wel steeds meer gemeengoed: Total Rate of Return (TRR). Dit is een optelling van het jaarlijks behaalde directe en indirecte rendement. In eerste instantie is er de ROZ/ IPD index voor het commercieel onroerend goed, maar voor de sector wordt vooral gekeken naar de benchmark voor het corporatiebezit: de Aedex. De kengetallen hebben gezorgd voor een omslag in denken: van kostprijsgericht naar de totale financiële prestatie van het

21

Bron: Woningcorporaties, Financiële sturing. Fundament voor toekomstige uitdagingen, Aedex en Pricewaterhousecoopers, 2008.

43

vastgoed. Daarnaast is in deze scriptie al uitleg gegeven aan de IRR, gelet op het lange termijn karakter van dit kengetal geeft dit cijfer een stabieler beeld dan de jaarlijkse TRR. Aangezien de Aedex (alhoewel begonnen in 1998) nog geen gemeengoed in de sector is (een derde van de woningen uit de sociale sector), hebben wij hier nog te maken met een benchmark in ontwikkeling. Het grootste verschil tussen het commerciële segment en de corporaties blijft uiteraard dat bij het commerciële alles wordt bepaald door optimalisatie van het gerealiseerde rendement. Bij de corporaties is dit slechts een middel om maximaal te kunnen presteren/ investeren in haar maatschappelijke taakstelling. De corporatiesector is in eerste instantie bedoeld om mensen te huisvesten die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Beide partijen zijn echter gebaat bij efficiency, door benchmarking kan dit inzichtelijk worden gemaakt en hier is zeker ook de corporatiesector bij gebaat.

5.3 De corporatie en haar onrendabele top Onrendabele top is het begrip in en van corporatieland. Voor sommige corporaties is dit het kader op basis waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. De onrendabele top ontstaat door de contante waarde van de toekomstige kasstromen, te vergelijken met de aanvangsinvestering. De netto contante waarde methode wordt in dit onderzoek wel gezien als de meest geschikte methode om investeringsbeslissingen voor een MFA te nemen. Deze is voor woningcorporaties zo geschikt, omdat deze reeds veelvuldig in de sector wordt gebruikt. De methode is echter met een andere naam bekend: bedrijfswaardeberekening. Corporaties kennen een grote verscheidenheid aan parameters, van diverse variabele lasten tot een discontovoet welke men meestal door het WSW laat voorschrijven. Is de onrendabele top dan wel een goed beslissingsinstrument en dan vooral bij maatschappelijk vastgoed? Voor woningen hebben veel corporaties referentiebedragen welke zij accepteren als onrendabele top. De meeste corporaties geven aan een koppeling te maken met de te verkopen bestaande huurwoningen. Met de (boek)winst van een verkochte huurwoning, tracht men de onrendabele top (de afboeking) te dekken. Twee nieuwbouwwoningen realiseren, waarvoor men een oudere huurwoning met een lage boekwaarde moet verkopen, komt bij meerdere corporaties voor. In deze economisch moeilijke tijden een uitgangspunt wat onder druk staat, vooral omdat er bijna geen huurwoningen meer verkocht worden. Bij maatschappelijk vastgoed bestaat dit referentiecijfer niet. Wel wordt aangegeven dat men “een” onrendabele top accepteert, ook voor maatschappelijk vastgoed. Hoe groot deze mag zijn, heeft men echter nog niet echt vastgesteld. Dit is absoluut ook amper te doen, omdat het onder andere afhankelijk is van de totaalinvestering. Meest extreme antwoord van een corporatie in relatie tot een onrendabele top was, dat men accepteert dat de helft van de investering onrendabel is. Dit lijkt veel, dit heeft echter ook alles te maken met de parameters welke men hanteert. Hierin speelt vooral de disconteringsvoet een bepalende rol. Een onrendabele top valt echter ook uit te drukken in een IRR percentage, vooral voor de vergelijking van diverse soorten maatschappelijk vastgoed een beter kengetal. Een IRR zegt echter weer niets over de grootte van de investering. Het accepteren van een onrendabele top, is in principe gelijk aan het accepteren van een lager rendement. Dit heeft onder andere te maken met de onderbouwing van de disconteringsvoet: verhouding vreemd en eigen vermogen als basis, met gekoppelde rendementseisen bv. bij eigen vermogen, de inflatie. 44

Een onrendabele top is dus voor corporaties een belangrijk kengetal, maar bij maatschappelijk vastgoed leidt dit getal nog niet tot herkenning omdat er nog geen ervaringscijfers aanwezig zijn. Het is echter wel een bekende “systematiek” en zodoende bruikbaar voor de sector. Zoals al eerder gesteld is er een verband met het verlangde rendement (disconteringsvoet/ IRR): hoe hoger de geaccepteerde onrendabele top, hoe lager het geëiste rendement.

5.4 De benchmark van de corporatiesector: Aedex Aedex levert en verzorgt de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex, hét benchmarksysteem voor de woningcorporaties van Nederland. Hoewel opgezet in 1998, lopen de publicaties maar terug tot 2001. Men beschikt over informatie ten behoeve van vastgoedobjecten die in totaal zo’n 800.000 woningen omvatten, ruim een derde van de sociale woningvoorraad in Nederland. De benchmark maakt zowel de bedrijfseconomische als maatschappelijke prestaties (het maatschappelijk offer) van het door de deelnemers geëxploiteerde vastgoed inzichtelijk. Naast optimale vergelijkbaarheid voor de deelnemers, wordt optimale vergelijkbaarheid met andere voor prestatiemeting van direct vastgoed ontwikkelde benchmarksystemen nagestreefd. De met de aeDex/IPD Corporatie Vastgoedindex en de aeDex Databank Vastgoedtaxaties beschikbare informatie vormt de basis waarop vele beslissingen voor het investeren in en ontwikkelen van vastgoed worden genomen. Bij het in kaart brengen van het rendement op het geïnvesteerd vermogen van de corporatie is de component maatschappelijk het belangrijkst. Hoe wordt het maatschappelijk offer gemeten: 1. Bij de aeDex gaat het om het effect van maatschappelijke activiteiten op het gerealiseerde financieel rendement zichtbaar te maken. Dit wordt gemeten, door te kijken hoever een deelnemende corporatie afstaat van het optimale rendement wat had kunnen worden bereikt ingeval zuiver commercieel was gehandeld. Het is niet de bedoeling om de maatschappelijke prestaties zelf te waarderen. 2. Niet het gehele verschil wordt aangemerkt als maatschappelijk, hierin zit namelijk ook mogelijk een bepaalde inefficiency van de organisatie begrepen. Om dit te elimineren wordt tevens aan iedere deelnemer expliciet gevraagd aan te geven welke van haar activiteiten zij als maatschappelijk bestempeld en waarop dat is gebaseerd. 3. De genoemde maatschappelijke activiteit moet in relatie staan tot het onroerende goed, een complex of groep woningen. Door bovenstaande handelswijze wordt een zicht gekregen op de maatschappelijke activiteiten en daar bijbehorende kosten. De drie doelstellingen van de Aedex zijn: 1. Een verbetering van de interne processen rondom ontwikkelen, beheren en investeren in woningen. 2. Een beter inzicht in de relatieve prestaties , met name over de economische efficiency. 3. De transparantie van de vastgoedmarkt vergroten door inzicht te geven aan de vergelijkbaarheid van de prestaties van woningcorporaties met andere vastgoedpartijen.

45

De benchmark genereert rendementscijfers op complexniveau, marktsegment, type woning en bouwjaar. Het totale rendement wordt gevormd door:  

Het directe rendement oftewel de netto kasstroom uit exploitatie. Het indirecte rendement oftewel de kapitaalsontwikkeling.

Om een beeld te vormen bij de veel besproken vergelijking tussen corporaties en commerciële beleggers, is het interessant om de Aedex te vergelijken met de ROZ/ IPD index voor de woningen in de periode 2006-2008: Aedex

ROZ / IPD

Verschil

Direct rendement

2,4

3,8

1,4

Indirect rendement

1,2

4,5

3,3

Totaal rendement

3,6

8,3

4,7

Relevanter voor dit onderzoek is dat de Aedex ook beschikt over een Maatschappelijke vastgoed index. Tal van kengetallen worden (pas sinds 2 jaar) gegenereerd op dit “nieuwe” terrein, geen onbekendheden, maar eventueel om te vergelijken met de kostenkengetallen die in deze scriptie worden gebruikt. Om bruikbare cijfers te genereren moet uiteraard zorgvuldig worden gekeken naar de definities van de cijfers. Aangezien gebruik alleen is toegestaan voor deelnemers aan de Aedex en Woonstichting Etten-Leur nog geen deelnemer is; is het helaas onmogelijk om rendementscijfers uit de Aedex te presenteren. Om de maatschappelijke en financiële vergelijking in de sector optimaal te maken, is het voor elke corporatie aan te raden om deelnemer te worden. Deelname aan benchmarks ondersteunt het collectief lerend vermogen van de sector. Om een gevoel bij rendement op maatschappelijk vastgoed te krijgen, hierbij wel de resultaten over 2008 en de afgelopen 3 jaren welke onlangs in de pers verschenen: 2008

Gemiddelde 3 jaar

Totaal rendement

0,8

5,4

Indirect rendement

-5,2

-0,7

Direct rendement

6,4

6,2

Verklaring voor het negatieve indirecte rendement wordt gevormd doordat in 2008 (begin economische crisis) het investeren in vastgoed risicovoller wordt geacht, hierdoor steeg de disconteringsvoet met 0,3% (dit gold voor de exit yield). Een vergelijkbare ontwikkeling deed zich ook voor bij de “reguliere” vastgoedsegmenten.

46

5.5 Disconteringsvoet bij woningcorporaties: opslagen en afslagen In hoofdstuk 3 is uitgebreid aandacht besteed aan de disconteringsvoet, ter herinnering de meest voorkomende opbouw:    

Risicovrije rentevoet Vastgoedopslag Sectorgebondenopslag Objectgebonden opslag

In deze paragraaf wordt gekeken hoe corporaties daar in de praktijk mee omgaan. Opzet disconteringsvoet bij woningcorporaties Uit het onderzoek blijkt dat sommige corporaties de disconteringsvoet op een andere wijze invullen, namelijk door naar de verhouding eigen en vreemd vermogen te kijken (WACC). In de praktijk wordt ongeveer 75% gefinancierd door vreemd vermogen, de overige 25% is eigen vermogen. Dit is tevens gebaseerd op hetgeen door de BNG (Bron: Dhr. R. Scheppers) werd aangegeven, die stelde dat bij maatschappelijk vastgoed maximaal 75% wordt gefinancierd. Over het eigen vermogen verlangen corporaties andere rendementen. Afhankelijk van hun financiële positie, toekomstige plannen, maatschappelijk belang etc.; verlangt men een bepaald rendement. Deze wordt mede bepaald door de normen van het CFV inzake de gewenste solvabiliteit. Elke corporatie kan uit de rapportage van het CFV afleiden wat voor haar het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen is. Dit is het vermogen welke het CFV minimaal nodig geacht, gekeken naar de risico’s die het CFV heeft vastgesteld bij de individuele corporaties. De risicobepaling is per corporatie verschillend, deze wordt door het CFV per corporatie vastgesteld. De corporatie kan op deze wijze haar minimale solvabiliteit afleiden (is minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen/ totale vermogen), op basis van bedrijfswaarde. Een aantal corporaties geeft als minimum grens aan, dat het vereiste minimale rendement op het eigen vermogen minimaal de verwachte inflatie is. Daarnaast worden afhankelijk van het project, de gebruikelijke risico opslagen ingecalculeerd. Mogelijk hoger te behalen rendement dient te worden ingezet voor de maatschappelijke taken van de corporatie. Het rendement op het vreemd vermogen wordt bepaald door de lange termijn rente die men verwacht op de leningenportefeuille, de rentevisie op de financiële markt. Ook daar wordt het WSW genoemd als de bron, het WSW becijfert de lange termijnvergoeding op 6,0%. Deze rentevisie wordt mede bepaald door de samenstelling van de huidige leningenportefeuille, belangrijk hierbij zijn onder andere de looptijd van de gemiddelde lening, spreiding vervalmomenten en huidig te betalen gemiddelde rente. Wanneer de inflatie wordt gezien als minimale vergoeding voor het eigen vermogen en de WSW visie voor het uitgangspunt voor de rente vreemd vermogen lange termijn, wordt in formulevorm de opbouw van het rendement in de disconteringsvoet als volgt: Rente VV x 75% en Rente EV x 25%= 6,0% x 75% + 2,25% x 25% = 5,06%

47

Met de diverse opslagen gaan corporaties (zoals ook commerciële beleggers) wisselend om, de meeste hanteren opslagen van 1 tot 3%, andere WSW opslagen (1,5%). Kortom niet eenduidig en ieder heeft een andere onderbouwing. Voor een gedeelte worden de risico’s ook “verdisconteerd” in de kasstromen die men inschat. Over het risico van dubbeling van de risico opslagen (zowel verwerking in de kasstromen als bij de opslagen in de te bepalen discontofactor) heb ik geen van de corporaties gehoord. Daarnaast streeft men bij MFA’s naar langlopende contracten (>= 20 jaar), bij voorkeur met de overheid of schoolbesturen. Hiervoor is men bereid om te rekenen met lage opslagen. Dit betekent dat de huurder voor een “maatschappelijk” tarief het vastgoed bij een corporatie kan huren. Voor een concrete uitwerking zie hoofdstuk 6. Notitie “Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed” 22 Deze notitie is tot stand gekomen op initiatief van de Kopgroep Maatschappelijke Voorzieningen en Vastgoed (een samenwerkingsverband van een aantal corporaties, welke actief zijn met maatschappelijk vastgoed). Doelstelling van de handreiking is om betrokken partijen bij maatschappelijk vastgoed meer inzage te verschaffen in exploitatieberekeningen. Men heeft zich daarbij geconcentreerd op de meest belangrijke parameters en uiteraard is de disconteringsvoet er daar een van. In hoofdstuk 6 wordt het opgestelde stappenplan (om te komen tot een huurprijsvaststelling bij een MFA) nader toegelicht, hier is met name de onderbouwing van de commissie bij de disconteringsvoet van belang. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen courant en incourant vastgoed, een Brede School/ MFA wordt als redelijk incourant ingeschat23 . Een marktconforme discontovoet is niet te bepalen. Gekozen uitgangspunt wordt de vast te stellen financieringsrente. Zoals in deze paragraaf ook bij de corporaties wordt gesteld, gaan ze uit van verhuring aan een instelling zonder risico op wanbetaling of faillissement. Mocht dit wel aanwezig zijn dan kan dit worden verdisconteerd in de kasstromen. Het risico op leegstand kan door langlopende contracten met derden (met achtervang overheid) of rechtstreeks aan de overheid, worden beperkt/ geminimaliseerd. Indien idealiter de duur van het huurcontract gelijk is aan de exploitatieperiode, dan kan in combinatie met bovenstaande uitgangspunten gekozen worden voor de financieringsrente als discontofactor. Voorgesteld wordt wel een opslag voor algemene managementkosten, geadviseerd wordt 0,5%. Tevens moet rekening worden gehouden met mogelijke financieringskosten (0,3% bron WSW), zoals: advieskosten, afsluitingskosten geldlening, kosten WSW. Conclusie: discontofactor is minimaal kapitaalmarktrente plus 0,8%. Voor de kapitaalmarktrente werd 4,4% aangehouden, hetgeen resulteert in een minimale discontovoet van 5,2%.

22

Bron: Handreiking voor het vaststellen van de huurprijs van maatschappelijk vastgoed, De kopgroep Maatschappelijke voorzieningen en vastgoed, oktober 2008. 23

Bron: Marktwaarde incourant vastgoed, P.L.J.M. van der Geer, augustus 2006.

48

Waarom afslagen in disconteringsfactor? Een bijzonder fenomeen welke bij corporaties voorkomt, zijn de mogelijke afslagen in de disconteringsvoet. Wat zijn die afslagen en waar is dat dan op gebaseerd? Wat ook bij de opslagen werd geconcludeerd geldt ook hier, het is niet eenduidig. Elementen waarom men het doet, komen bij diverse corporaties wel overeen. Afslagen worden om diverse redenen toegepast:

Maatschappelijk belang Corporaties hebben een algemene verantwoordelijkheid24 voor leefbaarheid in wijken en dat gaat verder dan het exploiteren van woningen. Om deze goed te houden, horen passende voorzieningen zoals MFA’s aanwezig te zijn of gerealiseerd te worden. Een breed scala van MFA’s met diverse gebruikers wordt hierbij overigens genoemd: basisscholen, peuterspeelzalen, kinderdagverblijven, wijkgebouwen, gezondheidszorg, woonzorg etc. Corporaties gaven ook aan binnen hun vastgoedportefeuille, mogelijk met verschillende rendementen te werken. Dit was afhankelijk van het maatschappelijk belang wat in een bepaalde wijk hoger was dan in de andere. Men is bereid om onrendabel te investeren in een MFA als dit volkshuisvestelijk noodzakelijk is. Meest extreme voorbeeld kwam van een corporatie uit Zeeland, die aangaf de helft van een investering in een MFA te accepteren als onrendabel (disconteringsvoet conform WSW). Hierbij werd verwezen naar de krimp van de bevolking welke o.a. in Zeeland speelt. Men heeft de hoop dat door het creëren van aantrekkelijke voorzieningen/ MFA’s het voor bewoners aantrekkelijk blijft om daar te wonen. Hier is de corporatie direct bij gebaat, omdat anders een groot gedeelte van hun woningvoorraad leeg komt te staan en/ of moet worden gesloopt. De sloop werd hierbij “fraai” omschreven: de grond wordt teruggeven aan de natuur. Zonder hier verder uitgebreid op in te gaan, komt dit “Zeeuwse verschijnsel” ook voor bij de 40 wijken van Vogelaar. Alhoewel opgemerkt moet worden dat de gehele sector hier aan “mag” bijdragen. Beïnvloeding (indirect of directe) vastgoedwaarde portefeuille Een MFA kan het bruisende (nieuwe) hart van een wijk zijn of worden en is dus onmisbaar in een gewenste wijkopbouw. Een nieuwe MFA kan het vliegwiel vormen van een ware facelift van de gehele wijk. Het kan de negatieve spiraal waar in een wijk in kan zitten, doorbreken. Dit heeft een rechtstreekse invloed op de verhuurbaarheid, huurprijzen en verkoopprijzen van het vastgoed van de corporatie. Zie het meest extreme voorbeeld wat hiervoor is vermeld, bij de krimp van de bevolking in Zeeland. De locatie van de te realiseren MFA. Hoe beter en centraler de locatie, hoe groter de afslag die men bereid is te hanteren. Afhankelijk van de bezetting van de MFA wordt mogelijk gedacht aan hogere huurprijzen en een betere verkoopwaarde; daarnaast bepaald de locatie de restwaarde van de grond.

24

Bron: Besluit Beheer Sociale Huursector, prestatieveld 5 Leefbaarheid

49

Het realiseren van een nieuwe MFA leidt tot een algemene kwaliteitsverbetering van de wijk. Deze motivatie past ook in de “categorie” maatschappelijk belang. De wijk als geheel komt op een imagotechnisch hoger niveau te liggen, oftewel de locatiewaarde verbetert. Positieve waardeverbeteringen van de portefeuille worden genoemd: hogere huur en betere uitpondmogelijkheden. Door een Aedexcorporatie werd de toename van de vastgoedwaarde concreet benoemd, als een element wat terug kwam bij de indirecte opbrengstwaarde. In hoeverre de hogere indirecte opbrengstwaarde specifiek kwam door de MFA, kon niet concreet worden aangegeven. Daarnaast is ook niet aan te geven of en wanneer deze hogere indirecte opbrengstwaarde kon worden gerealiseerd. In ieder geval dient het verkoopbeleid van de corporatie, verkoop van betreffende woningen wel mogelijk te maken. Doordat een aantal corporaties werkt met het “Te woon” concept25 , is het mogelijk om bijna op elk moment een huurwoning te verkopen, dus realisatie van de hogere verkoopopbrengst kan snel plaatsvinden. Huurders van MFA’s worden aangeduid als “ideale” huurders: stabiele kasstromen, langlopende contracten, solide huurders. Corporaties hebben vaak een eenzijdige (woning)portefeuille: veel huurwoningen met een lage prijs, woningbezit in verpauperende wijken, eengezinswoningen in lange rijen etc. Om een meer evenwichtige vastgoedportefeuille te krijgen is differentiatie gewenst. MFA’s of andersoortig van maatschappelijk vastgoed vormen een welkome bijdrage. Door een goede combinatie van voorzieningen en woningen, wordt een aantrekkelijkere wijk gecreëerd. Verwerving andere projecten Rondom het proces van realiseren van een MFA, komen meestal grondposities vrij. Verschillende toekomstige huurders komen van diverse locaties welke vaak in het bezit zijn van de gemeente, deze locaties vallen vrij op het moment dat de nieuwe MFA is gerealiseerd. Wanneer met corporaties hierover in de voorfase sluitende afspraken worden gemaakt, zijn zij mogelijk bereid om hiermee in de vorm van afslagen rekening te houden. Zo kan de mogelijk te realiseren winst elders worden ingezet, om een afslag te doen. Conclusie, waarom afslagen Afslagen ontstaan met diverse onderbouwingen, de grootte varieert per corporatie en er zijn zelfs gevarieerde afslagen binnen een corporatie, vb. de leefbaarheid in wijk A kan een grotere impuls nodig hebben dan in de “aangenamere” wijk B. Afslagen ter grootte van de bekende opslagen in de disconteringsvoet komen voor. Overigens wordt door sommige corporaties een lagere disconteringsvoet ook gezien als het accepteren van een hogere onrendabele top (bij bv. een disconteringsvoet conform het WSW van 6%).

25

Te Woon concept: een beleidsinstrument van sommige woningcorporaties, waarbij de klant zijn contractsvorm op verschillende moment kan wijzigen: koop huurwoning, koop huurwoning onder voorwaarden, huurvast, huurzeker etc.

50

Om een en ander te concretiseren een rekenvoorbeeld. De risico opslagen in de disconteringsvoet vallen hierbij weg tegen de afslagen. Hierbij is de disconteringsvoet minimaal gelijk aan de WACC (gemiddelde kosten van het eigen en vreemd vermogen), wanneer deze lager is, betekent dit interen op het vermogen. Banken bieden een financiering voor maximaal 75%, dit betekent dat het overige met eigen vermogen wordt “gefinancierd”. Met het kengetal voor het vreemd vermogen uit hoofdstuk 3 t.w. 3,95%. Voor het eigen vermogen willen corporaties minimaal rekening houden met de toekomstige inflatie: 2,25% (parameter welke WSW voorschrijft voor inflatie). Dit leidt tot een minimale discontofactor van 3,53%. In hoofdstuk 6 zal aan de hand van diverse rekenvarianten het effect van de lagere disconteringsvoet op de kostprijsdekkende huur worden aangetoond. Bij gehele “financiering” met eigen vermogen kan zelfs de inflatie als minimaal rendement worden aangehouden, lager betekent dan wel interen op het eigen vermogen. Corporaties zijn betrokken bij diverse soorten (maatschappelijk) vastgoed. Op basis van een ondernemingsplan kent men een groter of kleiner maatschappelijk belang toe aan een bepaald soort vastgoed. Hierbij hoort de keuze van de woningcorporatie voor het minimaal rendement wat men verlangt op haar eigen vermogen. De volgende tabel geeft een mogelijk beeld, om de diverse soorten (maatschappelijk) vastgoed te vergelijken:

51

IRR voor het beleggen in (maatschappelijk) vastgoed door een woningcorporatie:

Soort vastgoed

Goedkope huurwoning

Bijzondere doelgroep

Maatschappelijk belang

Keuze Wcp: Rendement eigen vermogen

Berekende IRR

Core business

Negatief -2%

3,25%

Zeer hoog

Nul

3,75%

Hoog

Inflatie

4,25%

Gemiddeld

Gelijk aan rente VV

5%

Laag

Rente VV + 2%

5,5%

Zeer laag

Rente VV + 4%

6,0%

Opvangcentra woonzorgcomplexen Betaalbare huurwoning Buurt/ wijkgebouw Starterskoop woning Huurwoning < € 645 Brede school Kinderopvang Buurtwinkel(centra) Gezondheidscentrum Sporthal/ zwembad Bibliotheek Commerciële verhuur Winkels Fysio/ arts/ apotheek Uitgangspunten tabel:    

Rente VV = 5% Verhouding Vreemd/ eigen vermogen = 75% / 25% Jaarlijks vast te stellen bij begroting Rendement = 75% x 5% + 25% x rendement eigen vermogen

52

De genoemde IRR’s zijn gemiddelden van corporaties die hebben deelgenomen aan de interviews voor dit onderzoek. De tabel dient slechts om een beeld te geven van de diverse soorten (maatschappelijk) vastgoed, waarmee de corporaties te maken krijgen. Een verder onderzoek onder meerdere corporaties is nodig om deze mogelijk verder te ontwikkelen. In dit onderzoek wordt dit in ieder geval niet verder meegenomen. Bij de genoemde IRR wordt door de corporaties aangegeven, dat prestaties op het gebied van de “leefbaarheid”, in sommige buurten meer noodzakelijk zijn dan in andere buurten. Hetgeen kan resulteren in een ander rendementspercentage. Daarnaast is het uiteraard afhankelijk van het vermogen van de corporatie, welk rendement men wil halen c.q. noodzakelijk is. In een ondernemingsplan en jaarplan zal het beleid van de corporatie worden vastgesteld en zal mede worden bepaald waartoe men haar vermogen wil inzetten. Door Van Os is hierover een essay26 geschreven inzake de aanwending van het vermogen van de woningcorporatie. Zoals in paragraaf 1.4 bij de onderzoeksverantwoording aangegeven, wordt in dit onderzoek hier verder niet op ingegaan.

5.6 Conclusie De corporatiesector erkent het belang van sturen op rendementskengetallen, het is tot nu toe echter nog maar beperkt (25%) geïmplementeerd. Om de sector verder te professionaliseren dient er meer op kengetallen gestuurd te worden. Het deelnemen aan een benchmark (Aedex) biedt hierbij ondersteuning. Het sturen op kasstromen is algemeen aanvaard, NCW berekeningen (lees: bedrijfswaardeberekening) bij investeringsbeslissingen vinden vaak nog plaats met als resultante een maximale onrendabele top. Dit is voor sociale woningbouw in de corporatiesector een bekend kengetal per woning. Voor het realiseren van maatschappelijk vastgoed is dit echter nog niet uitgewerkt. De Aedex maakt het maatschappelijk rendement voor de corporatie in euro’s duidelijk. De benchmark voor maatschappelijk vastgoed is pas 2 jaar in ontwikkeling en levert nog (te) weinig relevante informatie. Zoals geconcludeerd: een grotere deelname en meerdere kengetallen zijn dringend gewenst. Een verplichte deelname voor een woningcorporatie aan een vastgoed benchmark (Aedex), is hierbij te overwegen. Corporaties dienen extra aandacht te besteden aan het “dubbelingseffect” bij de disconteringsvoet en de kasstromen: wanneer men risico’s verdisconteerd in de opslagen bij de disconteringsvoet, dan mogen deze risico’s geen invloed meer hebben op de inschatting van de kasstromen. Door het uitvoeren van een risico analyse kan worden bekeken welke risico’s er zijn en waar deze te verwerken, zodat dubbeling wordt voorkomen. Corporaties geven diverse redenen aan, waarom naast risico opslagen wordt gekozen voor afslagen bij de bepaling van de disconteringsvoet: 1. maatschappelijk belang; verantwoordelijk voor leefbaarheid in wijken, volkshuisvestelijke noodzaak in de wijk.

26

De allocatiefunctie van wooncorporatie, Van Os, Rigo Research & Advies b.v., januari 2009.

53

2. beïnvloeding vastgoedwaarde portefeuille; MFA wordt het bruisende nieuwe hart van de wijk, locatie van de MFA op een goede en centrale locatie, kwaliteitsverbetering van de wijk in het algemeen/ verbetering imago wijk, toename van de algemene vastgoedwaarde, goede solvabele huurders bij de MFA, meer gedifferentieerde vastgoedportefeuille. 3. verwerving andere projecten; overnemen van vrijvallende grondposities door realisatie van de nieuwe MFA. Dit zijn de motivaties die uit het onderzoek naar voren kwamen, voor een mogelijk vervolgonderzoek is het een uitdaging om deze argumenten meer kwantificeerbaar te maken. Het eerste resultaat hiervoor is behaald in een recent onderzoek van ABF research in 1.000 buurten, waarbij als gevolg van de realisatie van brede scholen een waardeverhoging van de omliggende woningen van 1,3% is geconstateerd (voor verdere toelichting zie paragraaf 6.3). De risico opslagen in de disconteringsvoet kunnen in corporatieland bij bepaalde projecten (gedeeltelijk) wegvallen tegen de “maatschappelijke corporatie-afslagen”, hierdoor is de disconteringsvoet als het ware gelijk aan de WACC. Hierbij is het verlangde rendement op het eigen vermogen, gelijk aan het toekomstige inflatiepercentage. Dit is in afwijking van de theorie, die stelt dat de disconteringsvoet = risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag. De motivatie om de afslagen te hanteren worden vooral ingegeven door de effecten van de MFA op het overige bezit van de corporatie, die dus buiten de directe exploitatie van de MFA zelf liggen. Woningcorporaties zijn in het algemeen bereid om ook bij een MFA een onrendabele top (NCW < 0) te accepteren. Dit is in eerste instantie de onrendabele top die ontstaat bij een bedrijfswaardeberekening met een WSW disconteringsfactor van 6%; zoals gesteld is dit gelijk aan het accepteren van een lager rendement dan die 6%. Dit is nog geen gebruikelijke manier van redeneren in de sector. Hopelijk draagt dit onderzoek bij aan die overgang. Argumenten die genoemd zijn bij de maatschappelijke afslagen, komen waarschijnlijk over een met de argumenten waarom men een onrendabele top accepteert. Dit kan een eerste aanzet zijn om over te gaan naar gedifferentieerde rendementen. Waarbij het overigens goed denkbaar is dat in de “overgangsfase” een combinatie van onrendabele top (absolute bedragen) en een gewenst rendement (disconteringsvoet/ IRR), de basis vormen voor investeringsbeslissingen. Een woningcorporatie is dus bereid om tegen een laag rendement (onder andere door maatschappelijke afslagen en rendement op eigen vermogen gelijk aan inflatie) een MFA te realiseren. In afwijking van de theorie hanteren corporaties voor de disconteringsvoet hiervoor in de praktijk een andere definitie: aandeel vreemd vermogen x rente geldlening + aandeel eigen vermogen x rendement eigen vermogen (inflatie) + risico opslagen -/- maatschappelijke afslagen. In modelvorm ontstaat het volgende bij het bepalen van de minimale disconteringsvoet:

54

55

6. Een MFA, een verantwoorde investering voor een corporatie? 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de besproken rendementsuitgangspunten, concreet gemaakt aan de hand van een mogelijke MFA met als basis primair onderwijs. Alles wordt verwerkt in een rekenmodel en daarmee worden scenario’s gemaakt. Hoe wordt een investeringsbeslissing voor MFA opgebouwd, welke rol speelt het minimale rendement en wat is de bijbehorende kostprijsdekkende huur. Welke parameters spelen een rol bij deze huur, maar vooral welke invloed hebben deze parameters op het rendement en hoe deze te beïnvloeden. Welke markthuur is mogelijk en is dit voldoende in relatie tot de vastgestelde kostprijsdekkende huur. Welke speciale rol spelen de normvergoedingen voor het primaire onderwijs en zijn deze in het algemeen wel voldoende? Als de markthuur niet matcht met de kostprijsdekkende huur. Wat zijn dan nog de mogelijke oplossingen? Veel vragen die om een antwoord vragen, met als mogelijke eindconclusie: het realiseren van een MFA is voor een corporatie een verantwoorde investering?

6.2 Een kostprijsdekkende huur voor investeringen in een MFA De term kostprijsdekkende huur wordt vooral gebruikt bij vastgoed van overheden, bij MFA’s en de mogelijke contractspartner (gemeente/ schoolbestuur) waarschijnlijk dus een bekend begrip. Definitie27: de aanvangshuur waarvoor, gegeven een jaarlijkse huuraanpassing en een rendementseis, geldt dat de contante waarde van de huren gedurende een periode gelijk is aan de contante waarde van de investering plus de contante waarde van de exploitatielasten verminderd met de contante waarde van de restwaarde. De rendementseis is ook hier een bepalende factor; de vast te stellen huur het ontbrekende element. De disconteringsvoet die vooraf wordt gesteld, is ongeveer gelijk aan de IRR; de kostprijsdekkende huur fluctueert afhankelijk van de parameters, waarbij de netto contante waarde gelijk is aan nul. In de bijlage 4 treft u een uitdraai van het rekenmodel waar bij de gegevens van de MFA die in dit hoofdstuk wordt opgezet zijn ingevoerd. Het rekenmodel is geïntroduceerd door de handreiking Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen (Vrom, 2007). Een rekenmodel waarmee de exploitatie van een MFA financieel kan worden opgezet en geoptimaliseerd. Elke MFA kent zijn eigen kengetallen, het is dan ook niet mogelijk om dé exploitatie voor een MFA op te zetten. In het kader

27

Bron: Investeren in vastgoed, grond en gebieden. P.J. Vlek, Fakton, 2009.

56

van dit onderzoek gaat het vooral om het noodzakelijke rendement voor een MFA en hoe deze te beïnvloeden. Om de invloed van de parameters inzichtelijk te maken is een basismodel van een MFA opgezet, op basis van een aantal kengetallen van gerealiseerde MFA’s. De kengetallen zijn afkomstig van diverse referentieprojecten, het bouwkostenkompas en Brink’s kostenwijzer bijzondere gebouwen. Rekenmodel Basis is een kasstroomanalyse, met inkomsten en uitgaven voor de corporatie bij een investering in een MFA. Hier worden rente en afschrijving dus buiten beeld gehouden. Dit zijn geen feitelijke kasstromen bij het project. De meest relevante kasstromen binnen de exploitatieduur (bij MFA gesteld op 40 jaar) zijn: aanvangsinvestering, huuropbrengst, exploitatiekosten en restwaarde. Om de diverse kosten en opbrengsten met elkaar te kunnen salderen, worden de bedragen in een DCF model geplaatst. De saldering van de investeringskosten met de exploitatieopbrengsten en exploitatiekosten is gelijk aan nul. De ontbrekende factor hierbij is de te bepalen kostprijsdekkende huur. Een belangrijk element hierbij, is de reeds in deze scriptie behandelde disconteringsvoet. Bij onderstaande cijfers wordt hier verder op ingegaan. Om tot een basisopzet voor de MFA te komen, dient echter eerst een inventarisatie plaats te vinden van kandidaat huurders welke geschikt zijn/ interesse hebben. Welke voorzieningen worden het meest in de wijk of plaats gemist en kan door de realisatie van een (centraal gelegen) MFA worden opgelost. Door een wijkscan, mede in relatie tot de directe omgeving in de stad, kan dit in beeld worden gebracht. Wanneer de potentieel meest geschikte kandidaten zijn vastgesteld, kan dit verder concreet worden gemaakt. Dit vergt veel van de deelnemende partijen: veel overleg, overbrugging cultuurverschillen, samenwerkingsgezindheid etc. In het kader van dit onderzoek, vindt de samenstelling van de “soort” huurders plaats rondom die van het primair onderwijs. Van al deze “gewenste” kandidaten wordt een totaaloverzicht gemaakt, met de volgende gegevens: m2 bvo, welk kwaliteitsniveau wordt verlangd, fiscale voorwaarden, duur huurcontract, indicatie van de huurprijs, demarcatie eigenaar en gebruiker, solitair en overlappend gebruik. Doel van deze stap is om grofweg een lijst op te stellen van potentiële huurders, welke als basis dient voor de te ontwikkelen MFA. Na deze analyse zijn grofweg de volgende gegevens voor de MFA bekend (alle bedragen zijn incl. BTW):     

Totale ruimtebehoefte, hier 3.000 m2 bvo, Primair onderwijs: 16 groepen, 1 gymzaal, 2 peuterspeelzalen; in totaal 2.735 m2 bvo op basis van de geldende normen Overige huurders: gemeente voor wijkgebouw, diverse kleinere huurders met aan het kind gerelateerde zaken (bv. buro jeugdzorg, kind en gezin) Stichtingskosten€ 6.060.000,-; waarvan gemiddeld aan bouwkosten € 1.545,- , bijkomende kosten € 300,- en grondkosten € 175,- (bedragen per m2 bvo) Exploitatielasten per m2 bvo: onderhoud € 24, markttechnische aanpassing € 8,-, zakelijke lasten € 6,-, management € 6,-

57

 

Inflatie: Kosten en huurstijging 2,25% (Bron: inflatieparameter WSW, conform beleid ECB) Exploitatieduur 40 jaar

Disconteringsvoet Ontbrekende schakel om bovenstaande berekening uit te kunnen voeren is de disconteringsvoet. In deze scriptie is ingezoomd op de nodige disconteringsvoet oftewel bij corporaties het minimaal noodzakelijke rendement. Afhankelijk van de vermogenspositie van de corporatie, welk gebied het betreft, welke meerwaarde genereert de MFA voor zijn directe omgeving; kan de disconteringsvoet worden vastgesteld. Doordat de kostprijsdekkende huur fluctueert en de netto contante waarde gelijk is aan nul, komt de IRR op hetzelfde rendement als de disconteringsvoet. Voor het rekenmodel wordt gekomen, mede op basis van het onderzoek, tot 3 opties: 1. Bij een rendement voor eigen vermogen gelijk aan inflatie van 2,25% en rente vreemd vermogen van 3,95% (bij een verhouding 25% / 75%) geeft dit 3,53%. De risico opslagen zijn hierbij gelijk aan de maatschappelijke afslagen. 2. Een rendement voor 2 verschillende periodes: 1e 10 jaar, conform systematiek zoals bij punt 1 vermeld. Na 10 jaar een gewijzigde inschatting van de rente vreemd vermogen, conform het WSW van 6%; de inflatie blijft hierbij 2,25%. Dit geeft voor jaar 11 tot jaar 40 een disconteringsvoet van 5,06%. Ook hier zijn de risico opslagen gelijk aan de vastgoedafslagen. 3. Disconteringsvoet van het WSW (6%), die door de meeste corporaties wordt gebruikt. Door de meeste corporaties wordt de disconteringsvoet van het WSW gehanteerd, in het op te stellen basismodel van de MFA gaan wij hier dan ook van uit. In paragraaf 6.3 gaan wij nader in op het effect van een lagere disconteringsvoet op de kostprijsdekkende huur. Sommige corporaties die de discontovoet van 6% gebruiken, geven wel aan bereid te zijn tot het accepteren van een onrendabele top oftewel men accepteert dus een lager rendement. Het accepteren van onrendabele toppen is de sector echter gewend; besluitvorming op basis van onrendabele toppen is een groter gemeengoed dan besluitvorming op basis van gedifferentieerde rendementen. Vaststellen kostprijsdekkende huur Nu alle variabelen zijn benoemd is het bepalen van de kostprijsdekkende huur mogelijk. Bij een eindresultaat van NUL, op basis van bovenvermelde uitgangspunten, is een kostprijsdekkende huur voor de MFA nodig van € 139,- per m2 bvo; oftewel een totale jaarhuur op basis van 3.000 m2 bvo van € 417.000,-. N.b. Over het algemeen is het gebruikelijk om te communiceren in huurprijzen per m2 VVO (=verhuurbaar vloeroppervlak); veel betrokken partijen bij maatschappelijk vastgoed (in dit geval het onderwijs, peuterspeelzalen, kinderdagverblijf) doen dit echter nog niet, zij zijn gewend vanuit de normen waar zij aan gebonden zijn, om huurprijzen per m2 BVO (bruto vloer oppervlak) te gebruiken.

58

6.3 Invloed parameters op de kostprijsdekkende huur In deze paragraaf gaat het vooral om de effecten en de impact van de belangrijkste parameters. Wanneer de impact van de parameters inzichtelijk is, dan kan bij de ontwikkeling van een MFA hier op worden gestuurd. Onderstaand een overzicht van de parameters die de meeste invloed hebben op de kostprijsdekkende huur, voor elke wijziging is het effect op de kostprijsdekkende huur aangegeven: Disconteringsvoet, basis was 6%. In paragraaf 6.2 is toegelicht waarom hiervoor gekozen is. Daar is echter ook bij aangegeven dat een lagere disconteringsvoet, logischerwijs is te onderbouwen. Het is project en corporatie afhankelijk, welke keuzes hierbij worden gemaakt. Zoals beredeneerd met de WACC, kan de disconteringsvoet momenteel zelfs teruglopen tot 3,53%. Dit is afhankelijk van het project en vooral het maatschappelijk belang. Dit geeft een groot verschil in de jaarhuur van € 417.000,- (bij een disconteringsvoet van 6%) tot € 315.000,- (bij een disconteringsvoet van 3,5%). Onderstaand de effecten bij de verschillende disconteringsvoeten op de huurprijs per m2 bvo: 5,5%

5,0%

4,5%

4,0%

3,5%

€ 132

€ 125

€ 118

€ 111

€ 105

Intensiteit van gebruik, dit is een term die vooral bij “echte” MFA’s voorkomt. Bv. Een school is ongeveer 40 weken per jaar, van maandag tot vrijdag 8.30u tot 16.00u in gebruik. Dit biedt mogelijkheden om schoollokalen of algemene ruimte (bv gymzaal/ aula) extra te verhuren, bv. buitenschoolse opvang, sportvereniging, wijkverenigingen, cursussen in de avonduren, activiteiten in de vakanties etc. Dit is per MFA wisselend. Onderstaand de gevolgen voor de huurprijs per m2 bvo, bij een toename van de totale huur (t.o.v. genoemde basishuur € 417.000,-) doordat de ruimtes meer gebruikt worden. 5% is € 21.000

10% is € 42.000

15% is € 63.000

€ 132

€ 126

€ 121

Onderhoudsarm materiaal: Door bij nieuwbouw te kiezen voor een bepaalde materialisering, kan dit een gunstig effect hebben op de toekomstige exploitatie. Dit hoeft niet altijd tot een hogere aanvangsinvestering te leiden. Vb. kunststofkozijnen in plaats van hout. Bij de basisvariant is gerekend met € 72.000,- aan onderhoud per jaar, onderstaand is weergegeven wat een jaarlijkse onderhoudsbesparing voor een effect heeft op de huurprijs per m2 bvo.

59

5% is € 3.600

10% is € 7.200

15% is € 10.800

20% is € 14.400

€ 137

€ 136

€ 135

€ 134

Lagere bouw- en bijkomende kosten; Een element wat zeker in deze voor aannemers moeilijke tijden, mogelijkheden biedt. Uiteraard is dit mede afhankelijk van de kwaliteitseisen die door de huurders aan het gebouw worden gesteld. Door de kostprijsdekkende huurprijs te koppelen aan de gewenste kwaliteit, krijgen wij betrokken huurders die kritisch meedenken bij de ontwikkeling. Onderstaand het effect van een procentuele besparing op de bouw- en bijkomende kosten op de huurprijs per m2 bvo.

5%

10%

15%

€ 134

€ 130

€ 125

Huurstijging boven inflatie; een aspect wat in de voorfase kan worden afgesproken met de huurders. Een lagere aanvangshuur die op termijn wel tot hogere huurstijgingen leidt. Bij onderstaande uitkomsten is er van uit gegaan, dat de hogere huurstijging geldt voor de gehele exploitatieperiode, uiteraard kan dit ook voor een kortere termijn worden afgesproken. Dit is overigens een keuze, die door elke huurder separaat kan worden genomen, een en ander overigens wel afhankelijk van de contractduur. Onderstaande uitkomsten zijn op basis van de gehele looptijd, te weten 40 jaar. Meerdere corporaties kennen diverse contractvormen welke gebaseerd zijn op de gewenste te bepalen huurprijs: huurvast, huurzeker of afkoop toekomstige huur. Dit zijn diverse varianten waarbij de huurder meer zekerheid krijgt over zijn toekomstig te verwachten huurstijging. Mogelijk biedt de laatste variant, gekeken naar de huidige a fonds perdu systematiek (dit is een eenmalige vergoeding vooraf voor de investeringskosten) bij het onderwijs een mogelijke passende oplossing voor deze sector. N.b. De verwachte inflatie bij de stichting ROZ index, basis Consensus forecast (van 15-10-2009); geeft een inflatie voor de komende 15 jaar van slechts 1,4%. Wanneer voor de kosten- en huurstijging 1,4% wordt aangehouden, bedraagt de kostprijsdekkende huur € 150,- in plaats van € 139,- per m2 bvo.

Het effect op de aanvangshuur per m2 bvo, voor een toekomstige extra jaarlijkse huurstijging boven inflatie van 2,25% is:

60

0,5%

1,0%

1,5%

€ 129

€ 119

€ 110

Exploitatieduur: In het basismodel is met een levensduur gerekend van 40 jaar; bij schoolvoorzieningen een gebruikelijke termijn. Door het creëren van een meer flexibel gebouw, wat op termijn eenvoudiger aanpasbaar is aan haar huurders, kan mogelijk met een langere exploitatietermijn worden gerekend. Het is een uitgangspunt wat in het begin kan worden bepaald, maar wat uiteraard wel een “keuze” is waar men voor de lange termijn aan gehouden is. Onderstaand het effect van een aanpassing van de exploitatieduur op de huurprijs per m2 bvo. 35 jaar

45 jaar

50 jaar

€ 144

€ 134

€ 131

Stijging marktwaarde omliggende woningen Naast voorstaande parameters zijn er ook aanwezige grootheden die moeilijk in een algemene parameter zijn uit te drukken, maar die wel degelijk door woningcorporaties genoemd worden en een effect hebben. De stijging van de marktwaarde omliggende woningen, is een opmerking welke veel wordt genoemd door corporaties28. In het onderzoek van Dolmans 29 wordt gesteld dat door betere voorzieningen, huurders langer blijven wonen. Door daling van de mutatiegraad, komt het uitpondmoment verder in de tijd te liggen. Hij stelt dat waardestijging niet is te effectueren. Corporaties verkopen echter ook steeds meer woningen aan zittende huurders (in deze economisch moeilijke tijd is dit overigens wel teruggelopen), dus het moment van uitponding wordt mede door corporaties zelf bepaald. Daarnaast betekent een dalende mutatiegraad, ook een daling van exploitatielasten, hetgeen tot een positief effect leidt op de exploitatie. Daarnaast zal er op termijn een moment komen dat een aantal woningen wordt verkocht, dan kan de waarde hoger liggen. In corporatieland zijn diverse onderzoeken30 van het SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting) gaande, welke de waardestijging inzichtelijk proberen te maken. Vooraleer het effect van een investering in maatschappelijk vastgoed kan worden gemeten, zijn echter al enkele jaren verstreken. Een eerste concreet resultaat is onlangs gemeld, in een gehouden onderzoek door ABF Valuation in september 2009. Zij hebben 1.000 buurten in Nederland onderzocht en hebben geconcludeerd dat

28

Bron: Gebaseerd op onderzoek Prijs van de Plek, Ruimtelijk Planbureau, 2006.

29

Bron: Vastgoedrendement bij woningcorporaties, Dolmans, 2007.

30

Bronnen: Maatschappelijk harder en Waardevolle interventies in wijken.

61

een Brede school, een waardeverhogend effect heeft van 1,3% op de omliggende woningen. Afhankelijk van het aantal woningen kan het effect worden vastgesteld. Grote vraag is echter hoe dit mogelijk te vertalen in het rendement voor de MFA. Corporaties geven in ieder geval aan dat zij hiertoe bereid zijn, dit is echter wel afhankelijk van het aantal eigen woningen in de directe omgeving. Het onderzoek van ABF research heeft het verwachte effect in een percentage uitgedrukt; ook hier wordt echter wel aangegeven dat afhankelijk van de soort buurt het effect hoger/ lager kan zijn dan genoemde 1,3%. Een gemiddelde corporatiewoning heeft in Nederland een marktwaarde (leegwaarde) per 31-122008 van € 155.800,- (bron Aedex 2009); 1,3% is een bedrag van € 2.000,- per woning. Afhankelijk van het aantal woningen, het mogelijke verkoopmoment (het moment is niet concreet vast te stellen), het aantal te verkopen woningen; is dit bedrag te kapitaliseren. Het is niet eenvoudig hier een algemene norm aan te hangen. De uitkomst kan op diverse momenten worden ingebracht: bij het vaststellen van de disconteringsvoet of op het moment dat er een verschil overblijft tussen de kostprijsdekkende huur en markthuur. Dit om het project tegen voor beide partijen acceptabele voorwaarden op te starten. Commerciële functies of woningen toevoegen Naast de vastgoedexploitatie voor de MFA is er uiteraard ook sprake van een grondexploitatie. Beide exploitaties tezamen sluiten dus op nul, waarna de kostprijsdekkende huur kan worden bepaald. Het toevoegen van andersoortig vastgoed bij een MFA, kan de exploitatie voor de MFA positief beïnvloeden. Voor dit onderzoek gaan wij hierbij niet verder dan het vermelden van de mogelijke extra grondopbrengsten van het vastgoed. Uiteraard is hier geen standaard voor te ontwikkelen en is het afhankelijk van de mogelijkheden die het gebouw of de directe omgeving bieden. In de praktijk komt het regelmatig voor dat bv. appartementen aan het gebouw worden toegevoegd. Het bevordert de leefbaarheid en veiligheid van de MFA in het algemeen, het biedt een soort gratis sociale controle. Bv. Het toevoegen van 10 appartementen met een marktwaarde van € 250.000,- , een grondquote van 25%, genereert een grondopbrengst van € 625.000,-. Wanneer dit bedrag wordt toegerekend aan het project kan de kostprijsdekkende huur dalen tot € 129,- per m2 bvo. Hierbij moet wel rekening worden gehouden met mogelijke extra investeringskosten in de MFA, bijvoorbeeld om de appartementen bereikbaar te maken. Deze kosten kunnen overigens ook worden meegenomen in de kostprijs van de appartementen. Samenvoeging van diverse parameterscenario’s Door een gewenste en reële combinatie van de diverse parameters, kan het meest optimale resultaat worden bereikt. Aan de hand van voorstaande opsomming is het brede scala van mogelijkheden in beeld en kan per project per MFA in beeld worden gebracht wat de mogelijkheden zijn. Door het minutieus en in overleg doorlopen van de diverse parameters, komt de exploitatie voor eenieder in beeld. Transparantie in het overleg met diverse partijen is een vereiste, om voor eenieder tot het beste resultaat te komen. Uiteindelijk gaat het om het bereiken van meerwaarde voor iedereen, uitsluitend dan wordt gekomen tot het optimale resultaat. Uiteraard zal er altijd sprake zijn van onderhandeling, bv. een lager rendement kan leiden tot mogelijk meer investeringen en dus een hogere kwaliteit. Deze hogere kwaliteit kan tot gevolg hebben dat er bv. een lager verbruik van energie is. In goed overleg moeten hierbij keuzes worden gemaakt.

62

6.4 Opbrengsten van een MFA: Markthuren en VNG normen Bij het inventariseren en sommeren van de markthuren zijn er 3 mogelijkheden: a. de gebruikers per gebouwdeel, b. extra opbrengst door nevengebruik c. toevoeging door omgevingswaarde. Ad a. Gebruikers per gebouwdeel Met iedere huurder wordt in beginsel van uit zijn eigen referentiekader gekomen tot een marktconforme huurprijs; sommige huurders zijn gebonden aan normen en hebben minder te bieden. Veel voorkomende huurders bij een MFA zijn gelieerd aan de overheid en hebben te maken met diverse normeringen. Belangrijk voor de realisatie van de MFA is naast de mogelijke lagere huurprijzen, dat men een contractuele relatie met de overheid krijgt of met een stichting waarbij de gemeente achtervang biedt. Veel voorkomende huurders zijn: primair onderwijs (schoolbestuur/ gemeente), peuterspeelzalen (gemeente), kinderdagverblijven (particulier initiatief), voor- en naschoolse opvang (particulier of gemeente/ schoolbestuur), wijkgebouw (gemeente), kantoor voor ondersteunende diensten (particulieren of gemeente). Ad b. Extra opbrengst door nevengebruik Gezien genoemde voorgaande (beperkte) normen voor het primair onderwijs, biedt het nevengebruik (dit is het gebruik door meerdere huurders van dezelfde ruimte, waardoor er extra huur kan worden gegenereerd) kansen om de exploitatie te verbeteren. Het gebouw dient zich daar echter wel voor te lenen, anders zullen de extra opbrengsten wegvallen tegen de extra beheerkosten. Voorwaarden voor het gebouw zijn o.a.: compartimentering gebouw met eigen toegang en separate verwarming, aparte beheerorganisatie voor actieve verhuur en facilitaire dienstverlening, goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid, multifunctionele inrichting van de nodige ruimten, meewerkende huurders die accepteren dat zij naast andere huurders gebruik maken van dezelfde lokalen en faciliteiten. Wanneer deze mogelijkheden aanwezig zijn dient de jaarlijkse opbrengst door nevengebruik in beeld te worden gebracht: inventarisatie van ruimte met m2 welke geschikt zijn voor nevengebruik, bepaling van het aantal dagdelen dat de ruimten verhuurbaar zijn, inschatting bezettingsgraad, huur per m2, extra kosten voor beheer. Ad c. Toevoeging door omgevingswaarde MFA’s worden gerealiseerd met de gedachte dan het meer is dan de kwaliteit van een individueel gebouw. Hierbij moet worden gedacht aan dagarrangementen, sociale samenhang, meer werkgelegenheid etc. Wanneer deze extra’s worden geboden zijn overheidsinstanties soms bereid tot extra bijdragen. Ook kan worden gedacht aan de bijdrage van een projectontwikkelaar op grond van winst van een commerciële ontwikkeling op deze locatie of door het vrijkomen van locaties elders. Het gaat om bijdragen die buiten de waarde van het gebouw liggen. Meestal zal het hier gaan om een eenmalige bijdrage, deze kan dan ook gebruikt worden om de onrendabele top te dekken

63

(hier te lezen: de kostprijsdekkende huur is hoger dan de mogelijke markthuur). Bij deze MFA levert een eenmalige bijdrage van € 100.000,-; een daling van de nodige kostprijsdekkende huur van € 2,per m2 bvo. VNG normen primair onderwijs verhogen? Zoals bovenstaand gemeld bij de inkomsten, levert vooral het onderwijs een (te) beperkte bijdrage voor het vastgoed. Voor de vergoedingsystematiek/ huurprijzen krijgen wij te maken met VNG normen waar schoolbesturen en/ of gemeenten hun budget op baseren. Deze VNG normen krijgen al jaren veel kritiek en staan mogelijk ontwikkelingen van Brede Scholen in MFA’s in de weg. In het kader van dit onderzoek, is het goed om hier wat uitgebreider op in te gaan. Het primair onderwijs “krijgt” zijn vergoeding op basis van de gemeentelijke huisvestingsverordening (die meestal gebaseerd is op het model van de VNG) welke de normbedragen bepalen. De systematiek start bij het aantal leerlingen met hun zgn. gewichtensom (hoe meer “achterstandsleerlingen”, hoe meer budget er is) en de daarvoor benodigde bruto vloeroppervlakte (bvo). De vergoeding bestaat uit een vaste voet per gebouw en naar gelang er meer leerlingen zijn en dus meer ruimtebehoefte, neemt deze evenredig toe. De praktijk laat al langer zien, dat de normen onvoldoende zijn om de stichtingskosten af te dekken. Daarnaast ontvangen de schoolbesturen rechtstreeks van het Rijk, een bekostiging voor o.a. het onderhoud. Dit is een kalenderjaarvergoeding op basis van het aantal leerlingen (lumpsumbedrag) en aantal groepen. Daarnaast kan de gemeente of het schoolbestuur, afhankelijk van de meerwaarde van de oplossing, nog eigen middelen toevoegen. Vele referentieprojecten zijn de afgelopen jaren verschenen, met een vaak terugkerende conclusie voor het primair onderwijs: de a fonds perdu vergoeding welke is gebaseerd op VNG normen is onvoldoende om een kwalitatief goede schoolvoorziening te realiseren. De meest eenvoudige oplossing is het verhogen van de normen, is dat echter wel zo en leidt dat tot betere voorzieningen? Goed om even af te stappen van het onderwijs en dit te reflecteren op andere sectoren die hetzelfde dilemma hebben gekend. Wat past er beter in dit onderzoek dan dit te vergelijken met de corporatiesector, ook daar was het tot de brutering gebruikelijk dat gebouwd werd op basis van normen en subsidiebijdragen. Wat is er echter gebeurd na de brutering, zijn de huurwoningen kwalitatief minder geworden? Werd er minder geïnvesteerd in woningen? Niets van dit alles, het “tegenovergestelde” is ontstaan: corporaties kozen voor extra kwaliteit en toekomstwaarde, investeringen daalden niet maar stegen. Sober en doelmatig bouwen werd afgeschaft, want dat waren de woningen die het eerst moesten worden gesloopt en dat mag ons niet weer overkomen was de gedachte. Eerlijkheidshalve dient wel vermeld te worden dat ten tijde van de brutering het economisch perspectief voor corporaties gunstig was: lage rentestand, lage inflatie, enkele jaren van forse huurverhogingen (5 tot 6%). Daarnaast hadden de corporaties in die tijd een aardige reserve opgebouwd: verkoop huurwoningen tegen marktwaarden (of 90% van marktwaarde) en lage boekwaarden (20% van marktwaarde), herfinancieringsreserves welke bij veel corporaties waren ontstaan in de jaren voorafgaand aan de brutering. Een vergelijkbaar voorbeeld wat dichter ligt bij het primair onderwijs: het hoger onderwijs. Ook daar heeft in de jaren negentig een vergelijkbare stelselwijziging plaatsgevonden. Dit veroorzaakte ook een drastische wijziging van het investeringsbedrag. Het jarenlange tekort aan schoolhuisvesting 64

bleek ineens voorbij. De laatste jaren kiezen deze instellingen er zelfs (noodgedwongen) voor om kwalitatief hoogwaardige voorzieningen rondom hoge scholen te realiseren en ook de schoolhuisvesting zelf komt in een steeds aantrekkelijkere jasje te zitten. Simpele verklaring: er zijn (extra) studenten nodig en deze kiezen niet alleen voor de studie, daar komt meer voor kijken en dat moet je dan ook kunnen bieden. Een van de mogelijke oplossingen in het huisvesten van het primair onderwijs ligt in het integreren in multifunctionele gebouwen. Ook daar zorgt echter het huidige vergoedingsysteem voor problemen: de gesplitste financiering van het vastgoed. Gemeente moet de investeringskosten en het groot onderhoud dekken en de exploitatiekosten zijn voor de scholen waar zij een aparte vergoeding voor krijgen. Het systeem is nog teveel gebaseerd op een enkelvoudige schoolvoorziening en deze tijd vraagt om andere oplossingen. Daarnaast is het een “gedragsprobleem”, een systeem met normen leidt tot subsidiegedreven gedrag en een norm is per definitie te laag. Een systeem dat de verantwoordelijkheid legt (doordecentralisatie) waar deze thuishoort, beloont een ander gedrag: innovatie en ondernemerschap. Mogelijke opbrengsten centraal stellen, in plaats van normatieve kosten. Succesvollere MFA’s rondom primair onderwijs kunnen dus ontstaan als het huidige normatieve stelsel kritisch tegen het licht wordt gehouden en minimaal wordt gemoderniseerd. Bij verhuurconstructies rondom MFA’s leidt het huidige stelsel tot onduidelijkheid, ingewikkelde contractafspraken en niet op de laatste plaats tot een niet kostprijsdekkende huur. De PO raad heeft opdracht om hiermee aan de slag te gaan. Wanneer men daarbij kijkt naar de huidige praktijk rondom succesvolle MFA’s met Brede Scholen, dan kan een passende stelselwijziging wel eens het laatste zetje zijn tot een successtory. Het gaan communiceren met jaarlijkse huurbedragen, in plaats van separate vergoedingen voor stichtingskosten en jaarlijkse onderhoudsbijdragen, is daarbij de eerste gewenste omslag om een goede toekomstige kwaliteit van het onderwijs te mogelijk te maken. Huuropbrengsten voor een MFA Als afronding van deze stappen ontstaat een overzicht van alle huurders met huurbedragen, neveninkomsten en mogelijke eenmalige bijdragen van ontwikkelaars, gemeente, schoolbesturen of corporaties. Iedere partij heeft daarbij zijn eigen motivatie. Hierbij geldt wel, eenmalige bijdrage bij voorkeur te vertalen in een mogelijke verlaging van het huurbedrag. Huurbedragen zijn wisselend per project, diverse referentieprojecten geven indicaties per m2 bvo: primair onderwijs € 110,-, kinderopvang € 130,-, peuterspeelzaal € 115,-, wijkfuncties € 120,-. Al genoemde bedragen zijn slechts indicaties, per project ligt dit anders.

6.5 Matchen: Markthuur versus kostprijsdekkende huur Wanneer de gehele inventarisatie van markthuren en kostprijsdekkende huren is uitgevoerd, ontstaat er een overzicht van het geheel. Een drietal uitkomsten zijn mogelijk: 1. Kostprijsdekkende huur is hoger dan de markthuur

65

2. Kostprijsdekkende huur is lager dan de markthuur 3. Kostprijsdekkende huur is gelijk aan de markthuur

Ad 1. Kostprijsdekkende huur is hoger dan de markthuur Er is sprake van een tekort op de (gewenste) exploitatie, in gezamenlijk overleg moet worden bekeken hoe dit op te lossen. Aan allerlei “knopjes” kan gedraaid worden; door dit proces transparant te houden tussen huurder en verhuurder, kan het beste resultaat worden bereikt. De opties zijn divers: van bezuinigen in kwaliteit tot genoemde parameter uit paragraaf 6.3. Om niet te tornen aan de gewenste kwaliteit en uitgangspunten is het toevoegen van woningen of passend commercieel vastgoed, een oplossing die kan worden gekozen. Meestal zit ook de gemeente aan tafel, zij is de partij die op basis van bouwvolumes en bestemmingsplannen, mogelijk extra oplossingen kan bieden. Ad 2. Kostprijsdekkende huur is lager dan de markthuur Dit kan tot een aantal reacties leiden: huurder en verhuurder zijn tevreden en het project kan worden opgestart, er wordt gezocht naar mogelijkheden om bv. extra kwaliteit toe te voegen of te betalen huur wordt verlaagd. De extra kwaliteit kan om diverse redenen gewenst zijn: positief effect hebben op de gewenste uitstraling van de MFA, betere toekomstige exploitatiemogelijkheden. Een lagere huur (wie wil dat niet?) geeft voor de verhuurder effect dat de huurder beter aan zijn verplichtingen kan blijven voldoen. Bij een toekomstige leegstand is uiteindelijk niemand gebaat. Ad 3. Kostprijsdekkende huur is gelijk aan de markthuur Mogelijk de meest ideale uitkomst, waarbij alle partijen het gevoel hebben het maximale te hebben bereikt: gewenste huur, gewenst kwaliteit. Na de gebruikelijke contractuele afspraken (van intentieovereenkomst tot huurcontracten) kan dit leiden tot een snelle opstart van het project. Wanneer het proces conform gemelde stappen wordt uitgevoerd en de grootst mogelijke transparantie wordt betracht, dan leidt dit tot onderling vertrouwen tussen partijen. Men is bereid om met elkaars problemen mee te kijken en met constructieve oplossingen te komen. Raakt het vertrouwen echter beschadigd, dan kan dit het proces eindeloos vertragen. Uiteindelijk hebben corporaties en gemeenten hetzelfde belang: een aantrekkelijke woonomgeving voor bewoners te realiseren, hierbij horen passende voorzieningen.

6.6 Conclusie De woningcorporatie is bereid om de effecten als gevolg van de MFA, te verdisconteren in vast te stellen disconteringsvoet voor de MFA. Daarnaast draagt de MFA bij aan een leefbare woonomgeving (BBSH, prestatieveld leefbaarheid), hierdoor is het voor de woningcorporaties ook een verantwoorde investering. Aan de hand van de parameters kan voldoende worden gestuurd, doordat de NCW gelijk is aan nul is de disconteringsvoet gelijk aan de IRR. De kostprijsdekkende huur wordt hierbij verhoogd of verlaagd, als gevolg van wisselende parameters. Naast de disconteringsvoet hebben de 66

volgende parameters mogelijk invloed op het te halen rendement/ kostprijsdekkende huur: intensiteit van gebruik, onderhoudsarm materiaal, lagere bouw- en bijkomende kosten, toekomstige huurstijging boven inflatie en exploitatieduur. Een DCF model (bv. uit de handreiking Bouwstenen voor sociaal, Vrom 2007) is een goed instrument om de effecten van verschillende parameterkeuze te analyseren. De vast te stellen disconteringsvoet heeft hierbij de grootste invloed. De disconteringsvoet kan per project wisselend zijn, het werken met gedifferentieerde rendementen is in de corporatiesector nog volop in ontwikkeling. Bruikbare referenties zijn nog amper bekend. Besluitvorming op basis van maximaal onrendabele toppen is momenteel nog een groter gemeengoed. Door het besluitvormingsproces rondom de te realiseren MFA (met als basis primair onderwijs) zo transparant mogelijk te maken, wordt gekomen tot het beste resultaat, waarbij de volgende stappen worden doorlopen: 1. 2. 3. 4. 5.

Opzet gewenste samenstelling MFA op basis van wijkscan Totale ruimtebehoefte potentiële huurders met bijbehorend investeringsbedrag Kostprijsdekkende huur met bijbehorende parameters Salderen opbrengsten: markthuren, toevoegen functies, eenmalige bijdragen Matchen kostprijsdekkende huur met opbrengsten: Go of No Go

Bij het matchen van de kostprijsdekkende huur met de markthuur zijn er drie situaties mogelijk: 1. Kostprijsdekkende huur > markthuur 2. Kostprijsdekkende huur < markthuur 3. Kostprijsdekkende huur = markthuur (bij een NCW=0 is de disconteringsvoet gelijk aan de IRR) In situatie 2 en 3 kan het project in principe worden opgestart, bij situatie 1 zijn er onder andere nog de volgende mogelijkheden om minimaal tot situatie 3 te komen: toevoegen commerciële functies of woningen aan de MFA, variëren met diverse genoemde parameters of mogelijk samenvoegen van enkele parameter scenario’s. De huidige vergoedingssystematiek rondom het primair onderwijs, belemmert momenteel de toekomst van de huisvesting en daarmee de kwaliteit van het onderwijs: 1. Het werken met (ontoereikende) normen 2. De gesplitste verantwoordelijkheid, investeren en groot onderhoud (gemeente) en exploitatie/ onderhoud (schoolbesturen) Het werken met normen leidt tot een kostengedreven gedrag, het staat momenteel het ontwikkelen van succesvolle MFA’s in de weg. Afschaffing van deze normen en/ of de verantwoordelijkheid voor de gehele exploitatie bij een partij (woningcorporatie) wegleggen, zijn hierbij de mogelijke oplossingen.

67

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1 Inleiding Dit onderzoek heeft zich gericht op het rendementsdenken van de woningcorporatie op het gebied van maatschappelijk vastgoed, meer specifiek gericht op de multifunctionele accommodatie, met als basis het primair onderwijs met de aanvullende voorzieningen gericht op het kind van 0 -12 jaar: kinderdagverblijf, peuterspeelzaal, voor- en naschoolse opvang. Vanuit de centrale onderzoeksvragen wordt bij de conclusies gekeken of hier voldoende antwoord op kan worden gegeven. Om het minimale rendement te kunnen definiëren, is echter eerst gekeken van uit welke rol een woningcorporatie dit kan doen. Tenslotte worden een aantal aanbevelingen gegeven die uit het onderzoek zijn ontstaan en die mogelijk een vervolg kunnen geven aan dit onderzoek. Dit alles is er op gericht om tot een verdere professionalisering van de corporatiesector te komen en de sector een handreiking te bieden bij het realiseren van MFA’s.

7.2 Conclusies Een aantal onderzoeksvragen waren gedefinieerd om antwoord te kunnen geven op de doelstelling: “Het opstellen van een afwegingskader om te bepalen tegen welk minimaal rendement, een woningcorporatie een multifunctionele accommodatie wil exploiteren“. Wat waren de centrale onderzoeksvragen en zijn hier voldoende antwoorden op te geven: 1. Wat is rendement? 2. Hoe te bepalen welk rendement minimaal nodig is voor een woningcorporatie, om in een MFA te beleggen? 3. Hoe rendement te beïnvloeden om minimaal rendement te halen en welke aanvullende instrumenten zijn eventueel nodig om het beleggen in een MFA meer haalbaar te maken? 4. Opslagen maar ook afslagen in de disconteringsvoet, waarom doen wij dat? 5. Welke parameters hebben bij de realisatie van een MFA de meeste invloed op het rendement en hoe deze te beheersen of afspraken hierover te maken?

Om al deze vragen te kunnen beantwoorden is eerst ingezoomd op de mogelijke rollen van de woningcorporatie rondom de multifunctionele accommodatie. Na beantwoording van de vragen wordt afgesloten met een model. Hierbij wordt stapsgewijs aangegeven, hoe het minimale rendement (de disconteringsvoet) voor een investering in een MFA door een woningcorporatie kan worden bepaald. De corporatie heeft in het model minimaal de rol van eigenaar, alhoewel de overige rollen ook door de corporatie kunnen worden vervuld.

68

Rollen van de woningcorporatie rondom MFA’s De woningcorporatie lijkt de ideale partij om samen met de gemeente of in opdracht van de gemeente een regisserende rol te hebben, hierbij worden de volgende rollen gezien rondom de MFA: ontwikkelaar, bouwheer, verhuurder, eigenaar, facilitair beheerder, technisch beheerder. Een corporatie wordt als een geschikte partij gezien om meerdere zo niet alle rollen te vervullen: ervaren vastgoedpartij, goedkope financiering , lagere huren (door o.a. lage rendementseis en schaalvoordelen), projectontwikkeling en vastgoedbeheer in organisatiestructuur aanwezig, aantrekkelijke meerjaren onderhoudscontracten, ervaren verhuurder, hoog service level, in vele wijken vaak centraal met vastgoed aanwezig en tenslotte een maatschappelijke doelstelling. Overigens ligt wettelijk bij scholen de primaire verantwoordelijkheid bij de gemeente, het is dus afhankelijk van de positie van de gemeente in hoeverre men ruimte geeft aan de corporatie. Door de diverse rollen bij de corporatie weg te leggen, kunnen zij functioneren als het centrale aanspreekpunt en kan de regie worden gevoerd. Hierbij is er geen sprake meer van een gesplitst belang bij de realisatie van scholen (momenteel gemeente verantwoordelijk voor investering/ groot onderhoud en schoolbestuur voor het jaarlijks onderhoud), dat kan dan in een vroegtijdig stadium bij de ontwikkeling geïntegreerd worden meegenomen. Conclusie voor het onderzoek: een woningcorporatie is de ideale partij bij realisatie van een MFA, zij kan meerdere rollen vervullen, hierbij kan zij worden gezien als een soort maatschappelijk belegger in maatschappelijk vastgoed. Ad 1 Wat is rendement? Dit is een breed begrip, vanuit een aantal kengetallen is dit benaderd en is gekeken welke het meest bruikbaar is in de sector: disconteringsvoet, IRR, BAR en NAR. Elke corporatie kent haar “eigen” bedrijfswaardeberekeningen, welke vaak leiden tot haar bekende onrendabele toppen. Deze berekeningen zijn gebaseerd op de netto contante waarde methode. Deze methode wordt over het algemeen in de sector gezien als het meest geschikt om een investeringsbeslissing te kunnen nemen. Het BAR en NAR percentage worden wel gebruikt, maar minder bij maatschappelijk vastgoed omdat er nog (te) weinig kengetallen op dit gebied aanwezig zijn. Daarnaast zeggen deze kengetallen iets over de aanvang, maar niets over de gehele exploitatie, hetgeen men in de sector door bedrijfswaardeberekeningen wel gewend is. De disconteringsvoet is de input voor het model en de IRR de resultante, zij wijken over het algemeen dan ook niet ver van elkaar af. De disconteringsvoet vertegenwoordigt het rendement wat vooraf op een project wordt verlangd, de IRR is de resultante van de kasstromen welke voortvloeien uit het project. Het rendement is dus de vergoeding die men verlangt voor een investering, beide kengetallen zijn daar voor geschikt.

69

Ad 2 Hoe te bepalen welk rendement minimaal nodig is voor een woningcorporatie, om in een MFA te beleggen? Dit wordt heel divers gezien en heeft vooral te maken met het maatschappelijk belang welke een corporatie hecht aan de MFA. Het minimale rendement voor een MFA is in de corporatiesector niet eenduidig vast te stellen, de meest gehanteerde disconteringsvoet is de 6% welke door het WSW wordt voorgeschreven en vaak door corporaties wordt overgenomen (bron: Netwerk gebiedsontwikkeling Aedes en eigen netwerk). Gekeken naar de doelstelling van het onderzoek, een bepaling van het minimale rendement, wordt uitgekomen op de volgende definitie van de disconteringsvoet: aandeel vreemd vermogen x rente geldlening + aandeel eigen vermogen x rendement eigen vermogen (inflatie) + risico opslagen -/- maatschappelijke afslagen Door sommige woningcorporaties wordt aangegeven dat de risico opslagen, mogelijk wegvallen tegen de maatschappelijke afslagen. De verschillende parameters dienen per corporatie en per project telkenmale opnieuw te worden vastgesteld. Het lage rendement wordt vooral mogelijk gemaakt door het WSW met haar uitgebreide zekerheidsstructuur in 3 lagen en bijbehorende zekerheidsrating: triple-A. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting en overheid, nemen bij deze structuur een belangrijke rol in. Een MFA hoort tot de borgbare activiteiten bij het WSW. Ad 3 Hoe rendement te beïnvloeden om minimaal rendement te halen en welke aanvullende instrumenten zijn eventueel nodig om het beleggen in een MFA meer haalbaar te maken? Rondom investeringen in MFA’s, liggen een aantal mogelijkheden om bepaalde rendementen c.q. de kostprijsdekkende huur meer haalbaar maken, indien nodig. Dit zijn argumenten die ook wel eens worden genoemd, als onderbouwing om de disconteringsvoet te verlagen. Hierbij dient wel te worden voorkomen, dat tweemaal hetzelfde argument wordt gebruikt. Mogelijkheden om het beleggen in een MFA eventueel meer haalbaar te maken: 

Waardestijging van het omliggende woningbezit van de woningcorporatie incalculeren.



Het toevoegen van woningen (meestal appartementen) of commerciële functies aan de MFA.



Het variëren en/ of combineren van bepaalde investeringsparameters (bv. toepassen onderhoudsarm materiaal, langere exploitatieduur en looptijd bijbehorende huurcontracten afspreken, intensiteit gebruik verhogen, lagere kwaliteit accepteren), welke aan de basis van de MFA liggen.



Het verkrijgen van vrijkomende grondposities, welke door realisatie van de nieuwe MFA ontstaan, de winst op de vrijkomende grondposities wordt hierbij toegerekend aan het minimale rendement.

Ad 4 Opslagen maar ook afslagen in de disconteringsvoet, waarom doen wij dat? De corporatiesector kent ook de gebruikelijke risico opslagen die in de disconteringsvoet worden opgenomen om de risico’s af te dekken. Belangrijk in dit onderzoek is echter, de motivatie waarom men in afwijking van de meeste andere vastgoedsectoren, afslagen verdisconteert in de 70

disconteringsvoet. Meerdere argumenten zijn genoemd, uiteraard zijn deze per project wisselend. De motivatie van de corporatie om de afslagen te hanteren worden vooral ingegeven door de effecten van de MFA op het overige bezit van de corporatie, die dus buiten de directe exploitatie van de MFA zelf liggen. Waarom hanteren woningcorporaties maatschappelijke afslagen in de disconteringsvoet: 1. Beïnvloeding (indirect of direct) rendement van de portefeuille of de waarde van de MFA      

Het creëren van een nieuw bruisend hart voor de wijk MFA op een goede en centrale locatie in de wijk Algemene kwaliteitsverbetering van de wijk, het imago van de wijk krijgt een positieve impuls Toename van de algemene vastgoedwaarde van het corporatiebezit in de wijk Huurders van een MFA zijn “ideale” huurders: solvabel, overheidsorganen, langlopende contracten Meer gedifferentieerde vastgoedportefeuille voor de woningcorporatie

2. Maatschappelijk belang;  

Verantwoordelijkheid voor leefbaarheid in de wijken (BBSH, prestatieveld Leefbaarheid) Volkshuisvestelijke noodzaak in diverse wijken, bijvoorbeeld dreiging van grootschalige leegstand

3. Creatie mogelijke andere projecten 

Vrijkomende grondposities elders na realisatie nieuwe MFA

Ad 5 Welke parameters hebben bij de realisatie van een MFA de meeste invloed op het rendement en hoe deze te beheersen of afspraken hierover te maken? Een spreadsheettoepassing maakt dat je bij wijziging van parameters, de gevolgen voor de kostprijsdekkende huur direct inzichtelijk kunt maken. Doordat de NCW gelijk is aan nul en er sprake is van een fluctuerende kostprijsdekkende huur, blijft het verlangde rendement (disconteringsvoet) gelijk aan de het uiteindelijke rendement (IRR). In het onderzoek is gebruik gemaakt van Het rekenmodel uit de handreiking Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen (Vrom, 2007). Door dit model in overleg met huurders concreet te gebruiken en transparant te bespreken, kunnen concrete afspraken worden gemaakt die op basis van argumenten onderbouwd worden. Deze werkwijze moet voor wederzijds vertrouwen zorgen, dit leidt uiteindelijk tot het beste resultaat. Te bespreken parameters voor investeringskeuzes MFA, waarbij de eerste parameter de disconteringsvoet verreweg het grootste effect veroorzaakt: 1. Disconteringsvoet: uiteindelijk een keuze van de corporatie, maar door aan te geven hoe men deze vaststelt en hoeveel die mogelijk lager is dan gebruikelijk, krijg je vertrouwen en een betrokken gebruiker/ huurder. 71

2. Intensiteit van gebruik: samen kijken naar de (on)mogelijkheden, zorgt er onder andere voor dat de gebruikers niet het alleenrecht claimen voor de diverse ruimten, maar dat de (financiële) meerwaarde wordt gezien van meerdere gebruikers. 3. Onderhoudsarm materiaal: door de inbreng van de vastgoedkennis van de corporatie, kan concreet worden gemaakt wat de mogelijke voordelen zijn. Dit maakt het ook dat de gebruikers bepaalde materiaalkeuzes begrijpen en accepteren. 4. Lagere investeringskosten: door een directe koppeling met de toekomstige huurprijs te maken en te houden, krijgen wij betrokken huurders tijdens het gehele nieuwbouwproces. Minder gewenste kwaliteit, geeft minder nodige investeringen en leidt uiteindelijk tot een lagere huurprijs. 5. Huurstijging boven inflatie: afspraken worden niet alleen over de aanvangshuur gemaakt, maar ook over de toekomstig te verwachten huurstijging. Over het algemeen is deze gelijk aan inflatie, maar door bv. een hogere toekomstige huurstijging te accepteren, kan een lagere aanvangshuur worden afgesproken. 6. Exploitatieduur: normaal wordt 40 jaar gehanteerd bij een MFA, maar wanneer er goede argumenten zijn, kan hier van worden afgeweken.

Bepaling disconteringsvoet Al deze parameters hebben invloed op de benodigde kostprijsdekkende huur en dus het geëiste rendement. Door gepast creatief met deze parameters om te gaan, kan er een MFA tegen een gewenst rendement ontstaan. De disconteringsvoet is in dit onderzoek het meest van belang, zodoende een modelmatige opzet op basis van dit onderzoek voor de bepaling van de disconteringsvoet. Hierbij wordt er van uit gegaan dat de corporatie minimaal de rol van eigenaar heeft. Het rendement op het eigen vermogen is gelijk aan de toekomstige inflatie.

72

73

7.3 Aanbevelingen Ter afsluiting van de scriptie volgen enkele aanbevelingen, in vervolg op het onderzoek en in het algemeen. De disconteringsvoet met opslagen en afslagen In de theorie is een veel voorkomende definitie van de disconteringsvoet: risicovrije voet + risico opslagen (vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag). Corporaties gaan hier in de praktijk bij investeringen in een MFA anders mee om en hanteren naast de gebruikelijke opslagen ook afslagen. Deze afslagen zijn vooral gebaseerd op het effect van de investering op zijn directe omgeving, meer specifiek de invloed op het omliggende vastgoed: directe en indirecte waardestijging. Het verlangde rendement (vertaalt in de disconteringsvoet) op een investering, ligt dus niet alleen in het project zelf maar wordt ook verwezenlijkt door zijn effect op de directe omgeving. Nieuwe mogelijke definitie voor woningcorporaties van de disconteringsvoet voor investeringen in maatschappelijk vastgoed (MFA): aandeel vreemd vermogen x rente geldlening + aandeel eigen vermogen x rendement eigen vermogen + risico opslagen -/- maatschappelijke afslagen.

Vervolgonderzoek: van onrendabele top tot gedifferentieerd rendement In de wereld van het maatschappelijk vastgoed zegt het absolute bedrag van de onrendabele top veel minder, het is zeker nog geen referentiebedrag zoals bij sociale huurwoningen veelal het geval is. De vraag is ook wat de onrendabele top echt is, als wordt gekeken naar de mogelijke opbouw van de disconteringsvoet. Sommige corporaties accepteren bij maatschappelijk vastgoed een onrendabele top, omdat men werkt met de disconteringsvoet van het WSW 6%, zonder dat men zelf expliciete uitgangspunten hiervoor heeft. Het accepteren van een bepaalde onrendabele top bij een disconteringsvoet van 6%, betekent impliciet dat men al een lager rendement (disconteringsvoet/ IRR) accepteert. In een vervolgonderzoek is het een uitdaging om deze argumenten meer kwantificeerbaar te maken: de euro’s van de onrendabele top, te vertalen in gedifferentieerde rendementen per soort vastgoed. Aangezien maatschappelijk vastgoed steeds vaker op de agenda van de corporatie gaat komen, verdient het aanbeveling om minimale gedifferentieerde rendementen vast te stellen voor de diverse soorten (maatschappelijk) vastgoed.

Deelname aan een benchmark In de commerciële wereld is het al vele jaren een van de grootste uitdagingen, het verslaan van de ROZ/IPD index. In de corporatiewereld leeft dit amper. Onder andere om meer te kunnen sturen op waarde, rendementsdenken te ontwikkelen en meer kennis te krijgen van kostenkengetallen, is het collectief deelnemen aan een benchmark is voor de woningcorporatiesector (Aedex) belangrijk. Een benchmark vergelijkt jouw positie ten opzichte van andere corporaties, door een goede analyse kan richting worden gegeven aan verbetertrajecten. Door een grote deelname door de sector wordt het

74

collectief lerend vermogen van de sector vergroot, het imago verbeterd en daarmee wordt de verdere professionalisering gestimuleerd. Een verplichte deelname valt hierbij te overwegen.

Het “dubbelingseffect” van risico’s in de disconteringsvoet en kasstromen In de theorie 31 wordt beargumenteerd dat risico’s voor het investeren in vastgoed kunnen worden verwerkt in de disconteringsvoet óf de kasstromen; niet echter in beiden want dat leidt tot een onjuiste dubbeling van de risico’s. Tijdens het onderzoek bleek dat corporaties daar in de dagelijkse praktijk amper aan denken, het is echter belangrijk voor corporaties dat men zich daar bewust van is. Door het uitvoeren van een risico analyse kan worden bekeken welke risico’s er zijn en waar deze te verwerken, zodat dubbeling wordt voorkomen.

Onderzoek naar MFA’s van uit andere sectoren Dit onderzoek is verricht met de scope vooral van uit en door de corporatiesector. Hierdoor is het mogelijk dat de corporatiesector, zo nu en dan te positief belicht wordt. Het zou ter vergelijking goed zijn als er op het terrein van het realiseren van MFA’s van uit andere sectoren vergelijkbaar onderzoek zou worden verricht, gedacht wordt hierbij aan de overheid, institutionele beleggers, gebruikers van MFA’s.

Het stelsel van normvergoeding voor primair onderwijs moderniseren Meermaals is tijdens het onderzoek aangelopen tegen VNG normen, conclusies waren: 

Normen zijn onvoldoende.



De gesplitste verantwoordelijkheid (investeren en groot onderhoud voor gemeente en exploitatie/ onderhoud voor schoolbesturen), leidt mogelijk niet tot de gewenste besluitvorming voor het geheel.



De normen zorgen voor kostengedreven gedrag en de ondernemingsgeest wordt belemmerd.



Normen sluiten niet aan bij de mogelijke toekomstige (huur)ontwikkelingen, hetgeen de realisatie van toekomstige MFA’s met schoolvoorzieningen zal belemmeren.

Voldoende aanleiding om te komen tot afschaffing van het normatieve stelsel en te komen tot een gemoderniseerd systeem wat aansluit bij de huidige maar vooral toekomstige praktijk. Het is een kans voor het onderwijs, om te komen van solitaire schoolgebouwen tot multifunctionele accommodaties.

31

Bron o.a.: Vastgoed Financieel, Rust.

75

Huurprijzen per m2 vvo in plaats van m2 bvo De sector van het onderwijs, maar ook andere sectoren (bv. zorg, kinderdagverblijf, gezondheidscentra) communiceren huurprijzen vaak in huurprijzen per m2 bvo. Om meer aansluiting te krijgen met de markt en market evidence te genereren, verdient het aanbeveling om huurprijzen per m2 vvo te gaan hanteren.

Transparantie bij investeringskeuzes in MFA’s Om te komen tot succesvolle MFA’s is transparantie nodig bij investeringskeuzes. Door aan de hand van een begrijpelijk rekenmodel (gezamenlijk) investeringskeuzes te maken, wordt gekomen tot kennisuitwisseling, respect voor elkaars achtergrond en uiteindelijk hopelijk tot wederzijds vertrouwen . Dit kan de sleutel zijn tot realisatie van succesvolle mfa’s, een product waar meerdere partijen bij gebaat zijn.

76

Bijlage 1 Literatuurlijst

Beheer & Exploitatie van brede scholen, Oberon in opdracht VNG, augustus 2006. Brede scholen voor de wijk, Samenwerken rond onderwijs en opgroeien; Compact van Aedes, januari 2008. Breed, breder, best. Een onderzoek naar de rol van woningcorporaties bij brede scholen, ICS adviseurs, 2009. Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen: een handreiking, VROM, mei 2007.

De allocatiefunctie bij wooncorporaties, Van Os, Rigo Research & Advies b.v., januari 2009. De disconteringsvoet voor taxaties: DV-tax, Van Hulst RT, september 2004. Financeel-economische grondslagen voor woningcorporaties; het bepalen van de bedrijfswaarde, risico’s en het voorraadbeleid, Gruis, 2000. Gemeentelijk vastgoed; een kostendekkende exploitatie, Van der Werf, mei 2007.

Handboek Brede School; Oberon en Sardes, opdracht Min OCW, oktober 2007. Inventarisatie 24 multifunctionele accommodaties, De kopgroep maatschappelijk vastgoed; Ossenkoppele en De Vor, mei 2008. Maatschappelijk kosten-batenanalyse Brede School; Berenschot, juni 2007. Maatschappelijk vastgoed als katalysator van maatschappelijk ondernemen; Marc van Leent (Kennisplatform Maatschappelijk Ondernemen, Aedes), juni 2007. Marktwaarde incourant vastgoed: “Wie het weet mag het zeggen”, Van Geer, 2008. Massa en kracht, Vormen van samenwerken tussen overheid en marktpartijen, ICS adviseurs in opdracht van Ministerie OCW, 2008. Ondernemen met maatschappelijk vastgoed; SEV door Joost van Katwijk, maart 2007. Praktijkboek Maatschappelijk Rendement, deel 1: methoden; SEV Jochum Deuten, november 2007. Prijs van de plek, Woonomgeving en woningprijs, Ruimtelijk planbureau, april 2006.

Sectorbeeld voornemens 2009, Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2008. SEV-effectenkaart; Deuten, juni 2007.

77

Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen, Dolmans, februari 2007

Waardevolle interventies in wijken, ABV research, opdracht SEV, 2005. Weten van renderen, drs. Jochum Deuten en prof.dr.ir. George de Kam, in opdracht van SEV, november 2005. Wijken van waarde, Zoektocht naar een duurzame gebiedsexploitatie, Futura, 2006. Zo rekenen we aan maatschappelijk vastgoed, Handreiking voor het vaststellen de huurprijs van maatschappelijk vastgoed (De Kopgroep Maatschappelijke voorzieningen en vastgoed, oktober 2008),

78

Bijlage 2: Basis vragenlijst interview woningcorporaties

1. Wat voor soort maatschappelijk vastgoed is er gerealiseerd door de woningcorporatie?

2. Wat was de reden om te investeren in dit maatschappelijk vastgoed?

3. Is er specifieke ervaring met realisatie van MFA’s / Brede Scholen?

4. Welke rol speelde gemeente en wat was hiervan de invloed op de rol van de woningcorporatie?

5. Wat voor rollen zijn er rondom realisatie van MFA’s en welke rollen zijn geschikt voor woningcorporaties? 6. Meest voorkomende rollen zijn:  Ontwikkelaar  Realisator / bouwer  Verhuurder  Eigenaar  Facilitair beheerder  Verhuurtechnisch onderhoud Welke rollen vervult de corporatie en waarom is de corporatie hiervoor geschikt? 7. Welke rendementsbegrippen hanteert u en waarvoor: IRR, BAR, NAR of ?

8. Wanneer gewerkt wordt met een DCF model (kasstromen met een netto contante waarde berekening), welke disconteringsvoet wordt gehanteerd?

9. In het algemeen is een disconteringsvoet = risicovrije voet + opslagen voor vastgoed, sector, object; hoe is deze disconteringsvoet bij jullie ontstaan/ opgebouwd?

10. Indien u eigen vermogen in maatschappelijk vastgoed investeert, welk rendement verlangt u voor uw eigen vermogen?

11. Kent u verschillende rendementen voor (maatschappelijk) vastgoed? Wat voor soort rendementen zijn dit?

12. Accepteert u een onrendabele top voor te realiseren maatschappelijk vastgoed? Zo ja, is er een maximum en met welke disconteringsvoet is deze berekend? 79

13. Waarom accepteer je soms een lager rendement of onrendabele top? Bv. grondpositie, maatschappelijk belang, stijging vastgoedwaarde woningportefeuille etc.

14. Welk minimaal rendement heeft jouw corporatie vastgesteld om een Brede School te realiseren of andersoortig maatschappelijk vastgoed?

15. Wanneer door jullie een brede school wordt verhuurd; welke huurprijzen per m2 bvo of vvo zijn jullie overeengekomen?

16. Hoe is deze huurprijs ontstaan/ onderbouwd?

17. Welke parameters hanteert u bij een huurprijsberekening bij een MFA en welke hebben de meeste invloed? disconteringsvoet, intensiteit van gebruik, onderhoudsarm materiaal, lagere investeringskosten, huurstijging boven inflatie, exploitatieduur.

18. Wat voor soort huurcontracten verlangt u bij maatschappelijk vastgoed/ MFA en met wie?

80

Bijlage 3 Geïnterviewde woningcorporaties

Mitros, dhr. T. Woertman, Financieel directeur Casade, dhr. M. van Beurden, Manager vastgoed Antares, dhr. J. Meelkop, Manager vastgoed & Projectontwikkeling Domesta, dhr. E. Meulenbelt, Controller Vivare, dhr. W. Wiersman, Projectmanager Wonen Limburg, Mevr. M.T. Dubbeldam-Ooms, Business Controller Haag Wonen, mevr. R. Koppen, Directeur bedrijfsuitvoering Woonstichting Etten-Leur, dhr. J. Dekkers, Hoofd Controll & Bedrijfsondersteuning

81

Bijlage 4: Basisopzet rekenmodel Bijgaand een overzicht van het model gepresenteerd in hoofdstuk 6. Het rekenmodel is geïntroduceerd door de handreiking Bouwstenen voor sociaal, Vastgoed voor voorzieningen (Vrom, 2007).

Rekenen aan maatschappelijk vastgoed - algemeen Vastgoedexploitatie (alle bedragen incl. BTW) Object Bruto Vloeroppervlak Startjaar exploitatie Looptijd exploitatie Prijspeil Financieringsrente Exploitatie risico opslag Investering Bouwkosten/ bijkomende kosten Grondkosten

2009

m2 BVO begin jaar jaar begin jaar %/jaar %/jaar

3.000 2009 40 2009 4,50% 1,50%

€/ m2 BVO €/ m2 BVO

€ 1.845 € 175

€ 6.060.000

€ 2.797.000

Exploitatiekosten Onderhoud Markttechnische aanpassing Zakelijke lasten Management Kostenstijging

€ / m2 BVO / jaar € / m2 BVO / jaar € / m2 BVO / jaar € / m2 BVO / jaar %/jaar

€ 24 €8 €6 €6 2,25% € 8.857.100

Exploitatieopbrengsten Huuropbrengsten Huurstijging Leegstandsgraad Benutting restcapaciteit Restwaarde gebouw Restwaarde grond Restwaardestijging Exploitatieresultaat vastgoed Exploitatieresultaat Kostprijsdekkende huur

NCW

€ / m2 BVO / jaar %/jaar % huur % capaciteit % bouwk. % grondk. %/jaar

contant € / m2 BVO / jaar

€ 139 2,25% 0% 0% 0% 100% 2,50% €0 € 139

82