Woningcorporaties Financieren zonder borging
25 oktober 2011 Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties Erik Steinmaier, Hoofd Research Real Estate Finance
Update Criteria:
Brussel proof
(DAEB, van € 240.000 naar € 652 en € 33.614)
Regeerakkoord Administratieve lasten (controle op staatssteun / administratieve of juridische scheiding) Toezicht
Stand van zaken: Herfinanciering geregeld Schuiven woningen van DAEB naar niet-DAEB
Nog te regelen: Positie kleine corporaties Hoe om te gaan met vermogen corporatie
Hoe komen corporatie en bank tot elkaar? Wat verandert er voor een corporatie?
Financiering op basis van een project of deel van een portefeuille Loan to value wordt belangrijker Coverage ratio’s worden belangrijker Inbreng van eigen vermogen Activiteit moet zelf redzaam zijn Kasstroom van de activiteit moet voldoende zijn om rente en aflossing te voldoen Looptijden zijn korter Doorlooptijd is langer Goede inhoudelijke financieringsaanvraag opstellen, bank heeft grote informatiebehoefte Wat verandert er voor een bank? Verstrekken van informatie aan corporaties Wet- en regelgeving volgen en in gesprek gaan met diverse stakeholders In gesprek gaan met afdelingen binnen de bank Beleid opstellen en proces inrichten
De interne organisatie Veranderingen in de interne organisatie
Inrichten van het proces van ongeborgd financieren Kennis en ervaring opbouwen in de eigen organisatie Systemen aanpassen Relatie opbouwen met meerdere banken Rentemanagement
Naar een nieuwe financieringsstructuur Nu Woningcorporatie
A WSW
EV VV
Geborgde financiering
DAEB-voorraad Niet-DAEB-voorraad Projectontwikkeling
Straks Woningcorporatie
WSW
A
EV VV
Geborgde financiering
Sociale sector ontwikkeling DAEB-voorraad
SPV
A
EV VV
Vrije sector ontwikkeling Niet-DAEB portfolo
Non-recourse / Zonder regres
Ontwikkelfinanciering Beleggingsfinanciering
Financiering: Waar bestaat de prijs uit? Componenten in de prijsvorming
+
Funding
Liquiditeitsopslag
EL “Het verwachte verlies”
=
PD
+
X(
Risico-opslag
EAD
X
LGD
“De kans, dat het misgaat” “Verlies bij faillissement”
Risicobeoordeling bij vastgoedfinancieringen
Object
Huurder
Eigenaar
)
Risicobeoordeling in de praktijk Funding
+
Liquiditeitsopslag
+
Risico-opslag
Non recourse financiering Projectfinanciering
Beleggingsfinanciering
Marktrisico
Kwaliteit huurcontracten (vb retail in de plint)
− Mate van voorverkoop/voorverhuur
− Huurverval
− Actuele én verwachte marktsituatie
− Mate van over-/onderhuur
Tegenpartij-risico (contract met / kwaliteit van) − Sponsor/ontwikkelaar − Aannemer − Beoogd koper/huurder
− Diversificatie in huurdersbestand − Kwaliteit belangrijkste huurders Kwaliteit van de vastgoedportefeuille − Structureel (verouderings-) en milieu-risico
Bouwrisico (budget/planning)
− Diversificatie naar geografie en type
Financieel risico
− Courantheid / Locatie onderliggende objecten
− LTV-level − DSCR-level (EBITDA/(rente+aflossing)
Financieel risico − LTV-level
Andere risico’s (operational, etc.)
− DSCR-level (EBITDA/(rente+aflossing)
Rente-risico in minder mate (korte looptijd
− Renterisico (rentestructuur) Andere risico’s
Funding en liquiditeitsopslag
+
Funding
Liquiditeitsopslag
+
Afhankelijk van de credit rating van de bank
Gangbare looptijd beleggingsfinancieringen
Gangbare looptijd geborgde financieringen
Risico-opslag
Een tweetal praktijkvoorbeelden uit de kapitaalmarkt
Funding
+
Liquiditeitsopslag
+
Credit rating Looptijd 250 mln obligatielening
BBB+
1,55 mrd CMBS-leningen AAA
Risico-opslag
LTV
DSCR
Rente 5,5%
2020
42%, max 60%
3,7
divers
36%, max 45%
2,24
4,1-4,2%
Financieringsvoorwaarden ABN AMRO in de praktijk
Non recourse financiering Projectfinanciering
Beleggingsfinanciering
Bevoorschotting:
Bevoorschotting:
− Maximaal 75% LTV, Maximaal 90% LTC > eigen geld
− Maximaal 75% LTV
− Geen bestemmingsrisico / financieringen “koude” grond
− LTV, ICR en DSCR convenanten
− Substantiële voorverkoop c.q. voorverhuur − Lagere LTV en/of garantie achterligger bij onverhuurde woningen Zekerheden: − 1e hypothecaire inschrijving − Verpanding huurpenningen − Borgstellingen, garanties − Taxatierapport (RICS), bouwvergunning, aannemingsovereenkomst, huur/koopcontracten, jaarrekening, geldstromen over rekening….
− Aflossingen/jaar: +/-2,5% (woningen) − Looptijden 5-7 jaar (
Het kredietproces in de praktijk Stappen in het kredietproces Client acceptatie
Ind. term sheet
Kredietbeoordeling
Closing
Beheer
Toetsing bestuurders
Voorwaarden
Kredietvoorstel
Kredietovereenkomst
Hertaxatie
Toetsing aandeelhouders
Rentestructuur
Advies analist
Vestigen hypotheek
Huurlijsten
Pricing
Besluit comité(’s)
Vestigen pandrecht
Toets convenanten
Uitbetaling
1 week
Looptijd
1 week
1 week
4 weken
Noot: Uitbetaling onder de bouwfinanciering volgens liquiditeitenschema, in te leveren facturen, uitbetaling direct aan de aannemer in combinatie met bouwstandsopname.
“Ideale” kredietaanvraag Beleggingsfinanciering
Projectfinanciering
Organisatiestructuur (schema, gegevens bestuurders/aandeelhouders)
Taxatierapport
Taxatierapport op basis marktwaarde (evt als opschortende voorwaarde)
Aannemingsovereenkomst
−
Uitpondscenario
Eventuele koop- en huurcontracten/huurlijsten
−
Complexgewijze verkoop
Inzage bestemmingsplan
−
In (deels) verhuurde staat (going concern)
Bouwvergunning
Kadastraal splisting
Verzekeringen (met name CAR)
Jaarcijfers van de kredietnemer
Milieurapportages (indien nodig)
Huurcontracten enkel vermeld in de pandakte
Stichtingskostenopzet
Exploitatieopzet / CF begroting incl. onderhoudsbegroting (MJOB) Additioneel: Wensen ten aanzien van hoofdsom, rentestructuur en looptijd van de financiering
Contactgegevens
Erik Steinmaier Head of Research Real Estate Finance Telefoon: +31 20 343 64 19 Email:
[email protected]
Astrid van Arum Sectorspecialist Telefoon: +31 30 23 27 354 Email:
[email protected]
ABN AMRO en de Nederandse woningmarkt – enkele van onze klanten
Vragen
