21/03/2012
15:37
PAG.
WINTERTALING
+31203305957
01/05
WINTERTALING advocaten
&
notaris
Aangetekend De Gemeenteraad van de Gemeente Bloemendaal Bloemendaalseweg 158 2051 GJOvervecn
De Boelelaan
7
1083 HJ A m s t e r d a m Postbus 7 9 1 9 1 0 0 8 AC Amsterdam T e l : 0 J 0 330 59 58 Fax: 0 2 0 330 59 57
tevens per fax: 023 522 55 66
S e c r e t a r e s s e : 0 2 0 3 0 1 88 68 www.wlntcrtallng.nt
Amsterdam, Inzake:
W.O.
21 maart 2012
GROUSTKA ADVOCAAT
KBP/veen en daal 12010358
Uw kenmerk:
w.groustra ©wintertaflng.nl
Bijiage(n);
M o b i e l : 06 24 75 64 52
Betreft: zienswijze Ontwerp Bestemmingsplan Bloemendaal 2012
Edelachtbare dames en heren, Namens mw. L. van Eunen wonende Leonard Springerhof 4 te Bloemendaal en Stichting Particulierfonds Saturnus (hierna: belanghebbende(n)), bewoner en eigenaren, dien ik hierbij de volgende zienswijze in tegen het Ontwerp Bestemmingsplan Bloemendaal 2012 (hierna: 'Ontwerp ). 1
Inhoud Bouwhoogte Belanghebbende stelt vast dat in het Ontwerp voor de percelen Euphrasia, Dennenheuvel en Pelletier een maximale bouwhoogte wordt vastgesteld van 15 meter. In het amendement dat aanleiding was tot deze aanpassing van het Voorontwerp, is dat als volgt beargumenteerd: "(.,) Overwegende / constaterende dat _ D ê stedenbouwkundige voorschiftcn uit de bouwverordening op termijn komen te vervallen; _ De bouwhoogte in het bestemmingsplan niet wordt gelimiteerd; _ Dc voorgestelde limitering biedt Euphrasia nog voldoende ruimte om haar plan voor deze locatie verder uit te werken, maar biedt ook meer rechtszekerheid voor de omgeving, omdat de bebouwing niet hoger dan 15meter kan worden
Wintertaling jrivnnwn cr> nocam ik ten cqApcziüc.wafla[an.ï>ejjQKC
iputajuntprakriijkheid en nfliuürlijlcr pr nonen lid ajn.
All* dienihn cn n w r i p weritzaamheoeti w&fdm vcrncSl uir hoofd* v w eert rtvri'rrnkcmst van opdnteh vwartip !cp
NJ O I- NJ O 1
= : ï ; !
o;
21/03/2012
15:37
+31203305957
WINTERTALING
PAG.
02/05
W INTER TAjJNG^
Wijzigt het besluit behorend bij het raadsvoorstel door: onderstaande besluitpurit aan het raadsvoorstel toe te voegen: "4. een maximale bouwhoogte van 15 meter op tc nemen voor de bouwvlakken van Klooster Euphrasia (Dennenweg 8), Zorgcentrum Denneheuvel (Dennenweg 6) en Huize Pellctier (Krommelaan 4)."
In de Toelichting op het Ontwerp is daar nog het volgende aan toegevoegd. "(..) 5.3 Premature ontwikkelingen In de periode voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan zijn aan de gemeente een aantal projecten gepresenteerd en zijn een aantal principeverzoeken ingediend die mogelijk in de planperiode van dit bestemmingsplan (2012-2022) tot uitvoering zullen worden gebracht. Ook heeft de gemeente in de structuurvisie Blocmendaal een aantal ontwikkelingen en projecten benoemd die in deze periode tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Het beleid is dat eigenaren aanspraak kunnen blijven maken op hun oude bouw- en gebruiksrechten als zij voorafgaand aan de ter visie legging van het ontwerp bestemmingsplan een principeverzoek indienen. De onderstaande principeverzoeken en ontwikkelingen zijn echter nog te prematuur om in een bestemmingsplan op te nemen. Vandaar dat op de betreffende percelen de bestaande functies en bebouwing zijn bestemd. Het betreft hier concreet de volgende projecten: • De herstructurering van zorgcentrum Dennenheuvel en Klooster Euphrasia aan de Dennenweg 6 en 8 en Huize Pelletierr aan de Krommelaan 4. In de structuurvisie is dit gebiedaangewezen als een zoeklocatie voor woningbouw. Het uitgangspunt is het creëren van woningen, zonder het toevoegen van meer bouwoppervlakte dan nu is toegestaan3. Opl3 april is een principeverzoek ingediend om de maatschappelijke bestemming van kloosteT Euphrasia en Huize Pelltier om te zetten een gecombineerde woon- en maatschappelijke bestemming en sloop/nieuwbouw van de gebouwencomplexen mogelijk te maken. Het betreft hier een comptexe herstructureringsopgave. De ontwikkelingskaders zullen pas worden vastgesteld, nadat het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd en kunnen daarom niet meer in dit bestemmingsplan worden opgenomen. Daarom zijn de huidige bouwrechten voor deze percelen gehandhaafd. Het betreft hier bouwvlakken waarbij het maximale bebouwingspereentage en de maximaal toegestane goothoogte uit het vigerend bestemmingsplan Veen en Duin zijn gehandhaafd. De maximale bouwhoogte wordt onder het vigerende bestemmingsplan op grond van de bouwverordening gelimiteerd op 15 meter. Vandaar dat de maximaal toegestane bouwhoogte voor deze driepercelen in het nieuwe bestemmingsplan 15 meter bedraagt. Op deze wijze blijven de bouw- en gebruiksrechten uit het vigerende bestemmingsplan gehandhaafd en wordt bovendien voldaan aan het uitgangspunt uit de structuurvisie dat er niet meer bouwoppervlakte mag worden gecreëerd dan nu is toegestaan. (..)" {Uit: Toelichting Ontwerp blz. 64),
Naar het oordeel van belanghebbende kan de vaststelling van de bouwhoogte zoals die thans voorligt niet worden gedragen door de redengeving zoals in het Amendement en de Toelichting is verwoord. Belanghebbende constateert dat de vaststelling gelet op de hiervoor geciteerde documenten elke ruimtelijke onderbouwing ontbeert. Een en ander klemt nu door vaststelling van de bouwhoogte een aanvraag met een dergelijke hoogte niet geweigerd kan worden. Daarmee creëert het Ontwerp ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan een onomkeerbare verruiming van de bouwmogelijkheden. Het argument dat de maximering is ingegeven door het bieden van rechtszekerheid voor omwonenden in geval van het vervallen van de relevante voorschriften in de Bouwverordening kan niet overtuigen nu het wegvallen van dat maximum in de Bouwverordening bij gebreke van een maximum in het Ontwerp niet zonder meer tot ongelimiteerde bouwhoogte zou leiden.
03/2012
15:37
WINTERTALING
+31203305957
PAG.
03/05
WUiLERTAUNG
Immers de Invoeringswet Ruimtelijke Ordening voorziet in een overgangsbepaling (9.1.4. lid 5). Aldus:
"(••) Artikel 9.1.4 wordt als volgt gewijzigd: 3. Het vijfde lid, komt te luiden: 5. Indien vóór het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikellid ingevolge artikel 9, tweede lid, van de Woningwet stedenbouwkundige voorschriften krachtens artikel 8, vijfde lid, van die wet, zoals dat luidde vóór dat tijdstip, van toepassing zijn, blijven deze voorschriften van kracht totdat de termijn voor vaststelling van het bestemmingsplan overeenkomstig het tweede, derde of vierde lid, is verstrcken.(..)" Uit: Kamerstuk 31750, nr. 2 Tweede Kamer)
Deze bepaling zal inwerking treden op het moment dat artikel 8 lid 5 Woningwet (stedenbouwkundige voorschriften) komt te vervallen. Om redenen van overgangsrechtelijke aard is van direct vervallen van 8 lid 5 Woningwet voorlopig afgezien. Ook art. 9.1.4. lid 5 Invoeringswet Wro is vanwege overgangsrechtelijke onduidelijkheden voorshands nog niet in werking getreden. Het tijdstip van het vervallen van de aanvullende stedenbouwkundige voorschriften zal bij koninklijk besluit worden bepaald waarbij aannemelijk is dat rekening zal worden gehouden met een aanpassingstermijn. Belanghebbende concludeert dat de argumenten zoals opgenomen in het Amendement en de Toelichting derhalve geen voldoende onderbouwing kunnen zijn voor het opnemen van de bouwhoogte. Een en ander geldt des te meer gelet op de behandeling van het principeverzoek van de eigenaren van Euphrasia e.a. en het recent genomen principebesluit door B&W Bloemendaal. Belanghebbende merkt nog op dat bijvoorbeeld ook middels een voorbereidingsbesluit adequaat zou kunnen worden geanticipeerd op het eventueel wegvallen van de limitering op grond van de Bouwverordening. Voorts is belanghebbende van mening dat in casu de bouwhoogte van 15 meteT geen 'bouwrecht' is van eigenaren zoals in de Toelichting wordt verondersteld. Het vigerende bestemmingsplan heeft enkel goothoogte vastgesteld en geen bouwhoogte. De maximale bouwhoogte conform de Bouwverordening creëert geen rechten. Er is onvoldoende (zorgvuldig) onderzoek gedaan naar de geldende maximale bouwhoogte. Belanghebbende meent tevens dat de bouwhoogte in het Ontwerp strijdig is met het beleid zowel op gemeentelijk als provinciaal niveau. Consequent wordt benadrukt bij planvorming uit te gaan van bestaande bouw.
21/03/2012
15:37
+31203305957
WINTERTALING
PAG.
04/05
WINTERTALING ncJvOcotflrv S.
nor.*no
Daarnaast is in casu het vaststellen van de bouwhoogte strijdig met het uitgangspunt dat het plan een conserverend plan is (zie Toelichting blz. 4). Verder is bij de vaststelling van de bouwhoogte geen rekening gehouden met de aanwijzing van het gebied als Natura 2000-gebicd. Belanghebbende merkt nog op dat door het vaststellen van de bouwhoogte een substantiële toename van het bouwvolume wordt mogelijk gemaakt. Zulks staat haaks op het beleidsuitgangspunt dat conserverend van aard is. Tot slot valt niet goed in te zien waarom op de betreffende percelen (Dennenheuvel, Euphrasia en Pelletier) de bestaande functies en bebouwing zijn bestemd (zie Toelichting, blz. 64) maar van dit uitgangspunt wordt afgeweken ten opzichte van de bouwhoogte. Belangenafweging De relevante belangen van belanghebbende zijn ook gelet op het voorgaande onvoldoende in kaart gebracht en afgewogen. Zulks is essentieel bij het ontwerpen en vaststellen van bestemmingsplannen. Belanghebbende wijst erop dat de thans opgenomen bouwhoogte tot gevolg zal kunnen hebben dat het bouwvolume meer dan substantieel zal toenemen. Dergelijke bouwmassa's passen niet in de omgeving en zijn strijdig met de uitgangspunten zowel gemeentelijk als provinciaal. Het groene en landschappelijke karakter van de omgeving wordt verstoord. Bovendien moet gevreesd worden voor precedent werking en verdere aantasting van de omgeving. Verder zullen uitzicht en privacy ernstig worden verminderd ten opzichte van het vigerende plan. Daarnaast zijn intensievere gebruiksmogelijkheden te voorzien als gevolg waarvan bijvoorbeeld verkeersdruk, geluid, stank etc. zal toenemen. Belanghebbende wijst er op dat ten aanzien van omliggende locaties lagere bouwhoogten worden voorgeschreven. Gelet op artikel 2.5.26 Bouwverordening moet de bouwhoogte worden gemeten op straatpeil. Ter plaatse zijn als gevolg van het sterk geaccidenteerde terrein hoogteverschillen ten opzichte van straatpeil van 3-4 meter. Door nu in het Ontwerp een bouwhoogte vast te stellen wordt de meting ten opzichte van straatpeil verlaten. Dat betekent effectief dat onder het Ontwerp ten opzichte van de vigerende situatie 3-4 meter extra hoogte wordt verkregen. Dit is een ongewenst gevolg. De vraag is ook of dit is voorzien bij de besluitvorming. In ieder geval is de wijziging ook gelet op dit gevolg op geen enkele wijze onderbouwd en ontbreekt iedere belangenafweging. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur Belanghebbende is van mening dat het Ontwerp willekeurig tot stand is gekomen. De afweging kan redelijkerwijs niet leiden tot het huidige Ontwerp. Het plan is gelet op het voorgaande ook niet zorgvuldig tot stand gekomen. Het is tevens strijdig met het gelijkheidsbeginsel nu
WINTERTALING
WINTERTALING 4
"~ cv -
PAG.
05/05
5
—
omliggende percelen met lagere bouwhoogten zijn gerealiseerd. De motivering van het besluit schiet tekort nu niet duidelijk is waarom het Ontwerp aldus is vastgesteld. De gemaakte keuzen worden niet gedragen door de motivering. Voorts is het plan strijdig met het vastgestelde beleid waar belanghebbende ook vertrouwen aan mag ontlenen. Conclusie Belanghebbende meent dat de vaststelling van de bouwhoogte niet kan standhouden. Belanghebbende geeft uw raad in overweging de bouwhoogten vast te stellen op de huidige (bestaande) hoogten van de objecten op de betreffende percelen. Hoogachtend,
//
/
W.O. Groustra
