Van Nuland & Partners
Wernhout
Parc Patersven
Opstelling, in opdracht van de gemeente Zundert, van een strategische visie m.b.t. een rendabele toekomst op basis van een bedrijfsmatige, toeristische exploitatie van Parc Patersven te Wernhout.
Fase 1 Eindhoven, 3 november 2012 Nico van den Heuvel
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
3
1.1.
Aanleiding
3
1.2.
Werkwijze
5
De huidige situatie op Parc Patersven
6
2.1.
Beschrijving situatie op het park
6
2.2.
Vereniging van Eigenaren Patersven (VEP)
10
2.
3.
Trends en marktontwikkelingen 13 3.1.
Algemeen
13
3.2.
Tweede woningen
14
3.3.
Onderzoek Sarah Dijkhoff
20
3.4.
Noord-Brabant en West-Brabant
23
3.5.
De directe concurrenten
24
3.6.
Zorgtoerisme in (West-)Brabant heeft potentie
25
4. 5.
SWOT-analyse 26 Strategische visie voor Parc Patersven 28 5.1.
Scenario 1.
29
5.2.
Scenario 2.
30
5.3.
Scenario 3.
32
6. 7.
Conclusies en aanbevelingen 35 Bijlagen 36 7.1.
Algemene marktontwikkelingen en trends
36
7.2.
Vakanties in Noord-Brabant en West- Brabant
40
7.3.
De belevingswerelden van de RECRON Innovatie Campagne
42
2
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding
Parc Patersven, gelegen aan de Kleine Heistraat 16 te 4884 ME Wernhout (gemeente Zundert) bestaat uit 493 kavels, die eigendom zijn van 332 particuliere en zakelijke eigenaren en die gesitueerd zijn rondom een uitgestrekte waterplas, het Patersven. Ongeveer 27 kavels zijn onbebouwd. Op de overige kavels staan recreatiebungalows in veel verschillende uitvoeringen, met een bebouwd oppervlak van maximaal 80 m2.
244 recreatiebungalows worden op dit moment permanent bewoond, slechts 2 worden er recreatief gebruikt door de eigenaren terwijl de overige 195 bungalows continue bezet zijn door, in samenstelling wisselende groepen, arbeidsmigranten, veelal uit Oost-Europa. In 2004 is door de gemeente Zundert een procedure gestart om te komen tot legalisering van de onrechtmatige bewoning op Parc Patersven. Bij raadsbesluit d.d. 15 december 2011 is dit legalisatieproject echter als beëindigd verklaard. Tegelijkertijd is de handhaving tegen strijdige gebruikssituaties op grond van het vigerende bestemmingsplan aangekondigd.
3
De gemeente Zundert heeft Van Nuland & Partners gevraagd om een strategische visie/beleidsnota op te stellen. De gemeente zet daarbij in op een ontwikkeling tot een structureel rendabele toekomst voor Parc Patersven op basis van de professionele, recreatieve verhuur van recreatiewoningen.
4 In de gevraagde visie komen in eerste instantie de navolgende zaken aan de orde: • Voorgeschiedenis en huidige stand van zaken op Parc Patersven • Algemene trends en marktontwikkelingen met bijzondere aandacht voor de markt voor recreatiewoningen • SWOT-analyse Parc Patersven • De uitwerking van (een) scenario(’s) waarbij al dan niet gerekend wordt met de medewerking van de eigenaren eventueel gepaard met de fysieke uitbreiding van het bestaande park. Na overleg met de gemeente Zundert over de, op basis van bovenstaande onderwerpen, opgestelde strategische visie(s) voor Parc Patersven wordt eventueel een vervolgtraject opgestart. Daarin zal dan het meest kansrijk geachte scenario op een aantal punten (o.a. financiële haalbaarheid, toekomstige stakeholders en fasering) nader (moeten) worden uitgewerkt. In dit rapport beperken wij ons tot bovengenoemde 4 onderwerpen.
1.2.
Werkwijze
Op basis van de in het vorige hoofdstuk geschetste probleemstelling hebben wij de navolgende werkzaamheden uitgevoerd. 1.2.1. Gesprekken Tweemaal is het park bezocht waarbij naast een uitgebreide rondleiding ook gesprekken zijn gevoerd met bestuursleden van de vereniging van bungaloweigenaren VEP en met de heer mr. drs. R.A.J.A. Scheffer, projectmanager van de gemeente Zundert. Op ons verzoek en n.a.v. de gesprekken zijn door de gesprekspartners een aantal relevante rapporten ter beschikking gesteld waaronder het raadsbesluit van de gemeente Zundert d.d. 15-12-2011 inzake beëindiging legalisatieproject Patersven, Oranjewoud en BVR-adviseurs inzake het legalisatieproject Patersven, de jaarrekeningen van de VEP over de afgelopen 3 jaren en informatie over eventueel voor uitbreiding geschikte/beschikbare percelen, direct grenzend aan het park. 1.2.2.
Beschrijving van de huidige situatie Op basis van de aangeleverde informatie en bovenstaande gesprekken is een beknopte beschrijving van de bestaande situatie en de financiële stand van zaken opgesteld.
1.2.3.
Trends en marktontwikkelingen Op basis van deskresearch is vervolgens een beknopte beschrijving gegeven van de algemene trends en marktontwikkelingen. Daarnaast is op basis van onze kennis van diverse bungalowprojecten in Nederland en de op dit gebied bekende rapporten en onderzoeken nader ingegaan op de markt voor recreatiewoningen. Dit hoofdstuk is afgesloten met een analyse van mogelijke concurrenten in de (directe) omgeving.
1.2.4.
SWOT-analyse Op basis van het bovenstaande zijn de specifieke sterkten, zwaktes, kansen en bedreigingen voor Parc Patersven opgesomd.
1.2.5.
Strategische keuze uitgesplitst in een aantal scenario’s Deze rapportage wordt afgesloten met de beschrijving van drie scenario’s op basis van de strategische keuze voor een of meer toekomstige doelgroep(-en) en de daarvoor noodzakelijke (centrum-)voorzieningen. Daarbij wordt in ieder geval aandacht besteed aan het al dan niet meewerken van de huidige bungaloweigenaren c.q. de VEP aan de realisatie van een professionele, bedrijfsmatige, op recreatie gestoelde exploitatie met inbegrip van mogelijk (in de nabije toekomst) te realiseren uitbreidingen van het huidige park.
5
2.
De huidige situatie op Parc Patersven
2.1.
Beschrijving situatie op het park
Parc Patersven is (goed bereikbaar) gelegen tegen de Belgische grens, ten zuiden van de kern Wernhout (gemeente Zundert). De vanaf de jaren ‘60 van de vorige eeuw, als camping gestarte onderneming, is gesitueerd rond een voormalige zandwinplas. Nevenstaande foto dateert uit 1981. Na de verkoop door de toenmalige eigenaar en een bestemmingsplanwijziging in 1997 werd het mogelijk het bedrijf uit te breiden en maximaal 500 bungalows te realiseren. Volgens een opgave van de gemeente Zundert zijn er van de in totaal verkochte 493 kavels (aan ± 332 verschillende eigenaren), ± 195 constant bezet door wisselende groepen arbeidsmigranten en ± 244 permanent bewoond, voornamelijk door gepensioneerde stellen. Twee bungalows worden inderdaad nog voor recreatie ingezet en 27 kavels zijn onbebouwd. Er zijn volgens een opgave van het bestuur van de Vereniging van Eigenaren Patersven (VEP) 2 groepen bungalows die qua uiterlijk en indeling identiek zijn: van het ene type zijn er 36 en van het andere 8. De inrichting van deze bungalows kan overigens van elkaar afwijken. Alle overige bungalows verschillen zowel qua uiterlijk als indeling en inrichting van elkaar. Twee eigenaren (uitzendbureaus voor arbeidsmigranten) bezitten samen 86 bungalows (resp. 48 en 38).1 Er bestaan, voor zover wij weten geen exacte gegevens over het aantal arbeidsmigranten (MOE-landers) dat op Parc Patersven verblijft. Naar schatting wonen er tussen de 1.000 en 1.600 arbeidsmigranten, soms met 10 man tegelijk2 in één vierpersoonshuisje. Dat zij echter beeldbepalend op het park zijn blijkt wel uit nevenstaande foto. Omdat het recreatieve karakter van het bedrijf volledig is verdwenen, is het logisch dat ook de meeste recreatieve voorzieningen inmiddels buiten gebruik zijn. Het restaurant is afgebrand, de winkel verdwenen, het zwembad is dicht en het aantal de speeltoestellen is beperkt en verouderd. 1
BVR, december 2006. Overigens geeft de gemeente aan dat er drie eigenaren zijn van aanzienlijke hoeveelheden kavels, t.w. Koweli BV (9 kavels), L. Timmermans en PeBe Beheer BV (samen 37 kavels) en van Lanschot Bankiers (15 onbebouwde kavels) 2 www.beloofdeland.org
6
Ofschoon de echte misstanden tot de verleden tijd behoren, klagen veel Nederlandse bewoners van het park over de drank- en geluidsoverlast en de gevaarlijke rijstijl van hun Poolse buren. De gemeente en de politie beschouwen het park als privéterrein, waarop zij terughoudend moeten optreden. Dit leidt soms tot frustratie zowel bij de Nederlandse bewoners als het bestuur van de vereniging van eigenaren. Onlangs nog werden de autosleutels van een dronken automobilist door omstanders afgepakt, omdat hij bijna twee voetgangers aanreed. Pas daarna werd de man gearresteerd en afgevoerd naar het politiebureau. Maar ook de negatieve publiciteit die de overlast en de slechte huisvesting van arbeidsmigranten als gevolg van overbewoning, hebben het park een “slechte naam” gegeven. Tenslotte heeft ook de onduidelijkheid over de toekomst van het park (wordt het een nieuwe woonwijk binnen de gemeente of blijft het een recreatief park) de ontwikkelingen op het park geen goed gedaan. Veel woningen staan te koop, een aantal is slecht onderhouden en alle mogelijke positieve aanpassingen m.b.t. de kwaliteit van (de centrumvoorzieningen op) het park zijn stilgezet in afwachting van de definitieve bestemming dan wel de nog volgende procedures. Met de goedkeuring van het raadsbesluit van 15 december 2011, waarin het legalisatieproject Parc Patersven als beëindigd is verklaard, bestaat deze duidelijkheid nu wel. Kort samengevat is er als gevolg van het raadsbesluit, in onze woorden maar op basis van de huis-aan-huis op Patersven bezorgde brief van de gemeente Zundert d.d. 8 november 2011, voor de eigenaren van bungalows nu één van de volgende vier situaties van toepassing: 1. Voor personen die een recreatiewoning bezitten op Parc Patersven en deze alleen gebruiken om zelf te recreëren verandert er niets. 2. Voor personen die één of meerdere recreatiewoningen bezitten op Parc Patersven en deze verhuren aan recreanten verandert er ook niets. 3. Eigenaren, huurders of gebruikers van een recreatiewoning die hun tijdelijke of permanente hoofdverblijf op Parc Patersven hebben, overtreden de voorschriften van het bestemmingsplan. Ook werknemers uit Polen, Bulgarije en Roemenië die in de regio Zundert werken en op Parc Patersven verblijven, vallen onder deze situatie. De verhuurders van een woning aan anderen die hierdoor een (tijdelijk) hoofdverblijf op Parc Patersven hebben, zijn eveneens in overtreding. 4. De (volgens opgave van de gemeente ca. 30) personen die al sinds 31 oktober 2003, of eerder, onafgebroken woonachtig zijn op Parc Patersven hebben de mogelijkheid om bij de gemeente een zogenaamde persoonsgebonden beschikking aan te vragen waardoor zij (als zij aan bepaalde voorwaarden voldoen) op het park mogen blijven wonen. De gemeente Zundert heeft aangegeven d.m.v. handhaving binnen twee jaar alle strijdige situaties te willen aanpakken.
7
Het bestuur van de VEP verwacht grote problemen voor met name de permanente bewoners, die geen beroep op een persoonsgebonden beschikking kunnen doen. Er treedt vanwege het feit dat er niet meer gewoond mag worden een daling van de verkoopprijs op, die nog eens versterkt wordt door de economische crisis. Er staan al veel woningen te koop en er worden nauwelijks woningen verkocht. Indien permanente bewoners hun woning op Parc Patersven niet kunnen verkopen, lijkt het (financieel) vrijwel onmogelijk om elders een woning te kunnen betrekken. Het bestuur van de VEP heeft aangegeven er alles aan te (blijven) doen om het legalisatieproject opnieuw op te starten en acht een recreatieve bestemming/exploitatie van het park onmogelijk. Teneinde een kwaliteitsimpuls mogelijk te maken heeft de gemeente Zundert aangegeven bereid te zijn om, indien er tijdens het proces om terug te keren naar de recreatieve bestemming een noodzaak ontstaat het park fysiek uit te breiden, zal overwegen daaraan haar medewerking te verlenen. Dit zal uiteraard afhankelijk zijn van de plannen en de daarvoor noodzakelijke goedkeuring van de gemeenteraad. De gemeente is zelf in het bezit van een aangrenzend perceel van ca. 2,6 ha. dat op nevenstaande afbeelding rood is gemarkeerd. Een andere uitbreidingsvariant zou het agrarisch gebruikte perceel van ca. 3,8 ha. kunnen zijn dat op onderstaande afbeelding oranje gemarkeerd is. Dit zou dan echter wel aangekocht moeten worden van de huidige particuliere eigenaar.
8
Gezien de houding van de directe buren (familie Kools) m.b.t. de ontwikkelingen op Parc Patersven, is het niet waarschijnlijk dat zij medewerking willen verlenen aan de uitbreiding van het bedrijf op een of meer van de aangrenzende percelen die hun eigendom zijn. Wij laten die dan ook verdere buiten beschouwing.
9
2.2.
Vereniging van eigenaren Patersven (VEP)
Op basis van de jaarrekeningen 2010 en 2011 en de begroting 2012 van de Vereniging van Eigenaren Patersven (VEP) hebben wij getracht inzicht te krijgen in de financiële situatie van het park. In onderstaande tabellen zijn de resultaten naast elkaar gezet. Allereerst de opbrengsten. Exploitatie VEP Patersven 2009-2012 2009
%
OPBRENGSTEN Parkbijdragen Parkbijdragen Brutomarge parkbijdragen
247.000 247.000
112,0%
Water Voorschotbijdragen waterverbruik Afrekening water kosten waterverbruik kavels Brutomarge waterverbruik
57.720 15.952 -48.963 24.709
26,2%
VOH Voorschotbijdragen VOH kosten VOH Brutomarge VOH
112,0%
7,2% -22,2% 11,2%
50.172 -101.379 -51.207
-46,0%
Rioolrecht voorschotbijdragen rioolrecht kosten rioolbelasting Brutomarge rioolrecht
11.100 -8.122 2.978
-3,7%
Vuilnis doorbelasting vuilniszakken aankoop vuilniszakken Brutomarge vuilnis
24.890 -27.869 -2.979
-12,6%
22,8% -23,2%
5,0% 1,4%
11,3% -1,4%
2010
%
271.700 271.700
90,4%
52.187 19.064 -48.391 22.860
17,4% 6,3% -16,1% 7,6%
75.000 -72.394 2.606
-24,1%
11.915 -8.610 3.305
-2,9%
25,0% 0,9%
4,0% 1,1%
0 0 0
0,0%
0,0%
Overigen overigen inkopen overigen Brutomarge overigen
0 0 0
0,0% 0,0%
0 0 0
TOTALE BRUTOMARGE
220.501
100%
300.471
0,0%
90,4%
0,0% 0,0%
2011
%
307.980 307.980
70,6%
53.280 16.818 -15.396 54.702
12,2%
75.480 -13.636 61.844
17,3%
70,6%
3,9% -3,5% 12,5%
-3,1% 14,2%
13.320 -9.725 3.595
-2,2%
26.832 -21.948 4.884
-5,0%
3,1% 0,8%
6,2% 1,1%
% 2012 prognose
345.800 345.800
86,1%
35.520 0 -35.000 520
8,8%
51.060 -50.000 1.060
9.768 -9.500 268
0,1%
12,7% -12,4% 0,3%
2,4% -2,4% 0,1%
13,4%
0,0%
100%
0,7%
0,0%
0,7%
0 0 0
100%
436.237
100%
401.648
0,0%
0,0% -8,7%
54.000 0 54.000
3.232 0 3.232
0,0%
86,1%
0,0% 13,4%
0,0% 0,0%
3
De opbrengst parkbijdragen is eigenlijk de enige bron van inkomsten van de vereniging. Deze parkbijdrage bedraagt in 2012 € 700,00 per bungalow/kavel. Daarnaast wordt door de eigenaren nog een voorschot (voor waterverbruik, verontreinigingsheffing en rioolrecht) betaald van € 217,00. Deze kosten worden na afloop van het jaar één-op-één doorbelast aan de eigenaren, waarbij er vanwege de hoogte van de jaarlijkse afrekeningen door de leveranciers sprake kan zijn van enige overloop c.q. tekort.
3
VOH=verontreinigingsheffing
10
De hoogte van de parkbijdrage lijkt, mede gezien de aard van de daarvoor geleverde diensten, reëel en vergelijkbaar met die van andere parken. Opgemerkt wordt dat er per park nog wel eens verschillen bestaan in de hoogte van de parkbijdrage, maar dat dit tevens veroorzaakt wordt doordat er meer of minder diensten/producten in die bijdrage zijn opgenomen. De uitsplitsing van de kosten en het resultaat zijn samengevat in onderstaande tabel. Exploitatie VEP Patersven 2009-2012 2009
%
KOSTEN Personeel uitzendkrachten externe beheerder overige personeelkosten Totaal personeelskosten
0 133.694 14.500 148.194
Kapitaalslasten rente vreemd vermogen afschrijving Totaal kapitaalslasten
-10.568 0 -10.568
-4,8%
Beheerkosten huur huisvestingskosten nutskosten groot onderhoud dagelijks onderhoud verlies op vorderingen algemene kosten Totaal beheerkosten
0 578 16.427 0 87.477 0 73.507 177.989
0,0%
TOTALE KOSTEN Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Buitengewone lasten/baten RESULTAAT (voor belastingen)
0,0% 60,6% 6,6% 67,2%
2010
0 160.000 500 160.500
%
0,0% 53,2% 0,2% 53,4%
4.281 0 4.281
1,4%
12,0%
80,7%
36.000 1.091 -507 75.000 0 51.069 80.095 242.748
315.615
143,1%
-95.114 7.698 -87.416
0,0% -4,8%
0,0% 1,4%
2011
15.617 170.500 1.430 187.547
1.124 0 1.124
%
3,6% 39,1% 0,3% 43,0%
% 2012 prognose
35.000 20.000 0 55.000
8,7% 5,0% 0,0% 13,7%
0 0 0
0,0%
2,0%
78,2%
8.000 18.650 20.000 90.000 102.500 0 103.485 342.635
0,3% 0,0% 0,3%
0,0% 0,0%
80,8%
0 9.959 6.279 0 27.740 201.981 95.094 341.053
407.529
135,6%
529.724
121,4%
397.635
99,0%
-43,1%
-107.058
-35,6%
-93.487
-21,4%
4.013
1,0%
3,5%
106.105
35,3%
45.909
10,5%
0
0,0%
-953
-0,3%
-47.578
-10,9%
4.013
1,0%
0,3% 7,4% 0,0% 39,7% 0,0% 33,3%
-39,6%
0,4% -0,2% 25,0% 0,0% 17,0% 26,7%
0,0% 2,3% 1,4% 0,0% 6,4% 46,3% 21,8%
4,6% 5,0% 22,4% 25,5% 0,0% 25,8% 85,3%
De personeelskosten zijn m.i.v. 2012 sterk afgenomen, vanwege het afscheid van de voormalige beheerder. Door de inhoud van overeenkomst met de beheerder zijn de beheerkosten in de periode 2009-2012 vrijwel niet vergelijkbaar. De huidige beheerder ontvangt een percentage (6-10%)van de huuropbrengsten van de bungalows. Het gaat dan vooral om de bungalows die worden verhuurd aan arbeidsmigranten. De maandelijkse huurprijzen voor deze bungalows zijn afhankelijk van de soort woning en variëren volgens het bestuur van de vereniging, tussen € 900,00 en € 1.200,00 per woning. Gemiddeld zijn de woningen ongeveer 48 tot 50 weken per jaar verhuurd. Dit betekent een minimale opbrengst per bungalow van € 10.000,00, hetgeen, zeker gezien de kwaliteit van de meeste huurbungalows, relatief hoog is. Zowel de huuropbrengsten als de vergoeding aan de beheerder vallen buiten de jaarrekening van de VEP.
11
Opvallend zijn verder de hoge posten m.b.t. afschrijving op dubieuze debiteuren in 2010 en 2011. De hoge buitengewone baten in 2010 en 2011 zijn het gevolg van de (definitieve) afwikkeling met de voormalige beheerder, de heer Schraven. Geconcludeerd wordt dat de vereniging (incl. de reservering voor grootonderhoud) nauwelijks ruimte heeft om kwaliteitsimpulsen aan het park te geven. Per 31 december 2011 worden de vaste activa (waarop niet meer wordt afgeschreven) gewaardeerd op € 283.000. De vereniging heeft op diezelfde datum een eigen vermogen (incl. herwaarderingsreserve) van bijna € 398.000. De voorziening voor groot onderhoud, waarin in 2011 niets is toegevoegd, bedraagt ongeveer € 82.000. Er zijn geen langlopende schulden/leningen.
12
3.
Trends en marktontwikkelingen
3.1.
Algemeen
Uit diverse rapportages van o.a. CBS, NRIT, NBTC-NIPO en provinciale kenniscentra kunnen een aantal algemene van toepassing zijnde marktontwikkelingen en trends gedistilleerd worden. Deze worden uitvoerig beschreven in hoofdstuk 7. Hieronder volgt een beknopte samenvatting van de meest relevante ontwikkelingen: • • • • • • • • • • • •
• • •
• • •
• •
•
De vergrijzing en de feminisering van de maatschappij waardoor er meer aandacht is voor gezondheid; De steeds belangrijkere rol van de IT en de “social media” zowel bij het bepalen van de keuze als bij de wijze van boeken; De aandacht voor duurzaamheid tijdens de vakantie wordt steeds groter; De groeiende behoefte aan rust, ruimte en bezinning maar ook aan authenticiteit en echtheid; De gevolgen van de wereldwijde economische crisis; De toename van de vakantiefrequentie; De sterke(re) groei (in de periode 1980-2010) van de buitenlandse vakanties (+136%) t.o.v. van de binnenlandse vakanties (+55%); De groeiende vraag naar meer luxe en comfort en bijzondere vormen van verblijf; De daling van de verkoop van (nieuwe) toercaravans; De opkomst van “Glamping” (glamourous camping); De groeiende concurrentie als gevolg van de verzadiging van de kampeermarkt; Gedurende de periode 2002-2010 zijn de binnenlandse kampeervakanties met 13,1% gedaald terwijl het aantal kampeerplaatsen in dezelfde periode met 14,8% gestegen is. Dit betekent in de praktijk een daling van het aantal vakanties per plaats met 24,3%. Tot 2020 wordt een verder daling van het aantal kampeervakanties verwacht van 1% tot 1,5% per jaar; In 2011 blijft het aantal kampeervakanties op het niveau van 2010, het aantal kampeerovernachtingen nam af met ongeveer 450.000; De groei van het campertoerisme; De schaalvergroting die binnen de kampeermarkt al enige tijd gaande is, zal als gevolg van de groeistrategie van de grote ketens van bungalowparken ook op deze markt doorzetten. Nu al is bijna 30% van alle bungalowparken onderdeel van een grotere keten; Specialisatie in een nichemarkt is voor de kleinere recreatiebedrijven een optie om een grotere meerwaarde te bieden; De groeps-/reünie-/driegeneratiebungalows zijn in opkomst; Na de daling van het aantal binnenlandse bungalowovernachtingen in 2010 t.o.v. 2009 (-5,2%), is in 2011 weer sprake van een stijging met 3,5% naar in totaal 34.645.000 overnachtingen; De (nog steeds) stijgende belangstelling voor de aankoop van een tweede (recreatie)woning vooral bij ouderen; Verwacht wordt dat ouderen, die nu een tweede huis in het buitenland hebben en in Nederland wonen dit in de toekomst zullen omdraaien: in het buitenland wonen en in Nederland een tweede huis; De groeipotentie van zorgtoerisme.
13
3.2.
Tweede woningen
Onderzoekers maken geen onderscheid tussen tweede woningen en recreatiebungalows die uitsluitend voor de verhuurmarkt worden gerealiseerd. Bij de grotere verhuurorganisaties als Landal GreenParks en RP Holidays gaat het meestal om woningen, die slechts enkele weken per jaar voor eigen vakantie van de eigenaar gebruikt kunnen worden en gedurende de rest van het jaar ingezet worden voor de bedrijfsmatige verhuur als recreatiebungalow. Dit is uitdrukkelijk ook het geval bij de plannen van Bungalowpark Hoenderloo. Teneinde de markt voor de verkoop van bedrijfsmatig te verhuren recreatiebungalows toch zo goed mogelijk in kaart te brengen, volgt onderstaand een samenvatting van recente onderzoeken op dit gebied in Nederland. ContinuVakantieOnderzoek (CVO) heeft in februari 2007 het themarapport “De markt voor tweede woningen” gepubliceerd. Onder een tweede woning wordt in dit verband verstaan, een bungalow, stacaravan, chalet of vakantieappartement. Ook andere onderzoekers zoals RIGO, Research en Advies BV te Amsterdam gaan uit van deze definitie. Zij concluderen dat de behoefte aan tweede woningen inherent is aan de verdere verstedelijking van ons land. Deze ontwikkeling is niet tegen te houden. Indien onvoldoende aanbod aan tweede woningen wordt gecreëerd, dan zullen vooral de draagkrachtigen trachten “eerste woningen” in de kernen van traditionele dorpen te kopen. Deze worden vervolgens recreatief gebruikt. In Zeeland is deze ontwikkeling zichtbaar wat door de overheden actief wordt tegen gegaan. Daarnaast zien we dat een behoorlijk aantal senioren in de afgelopen jaren een buitenverblijf in bv. Spanje, Frankrijk of zelfs Turkije heeft gekocht of geërfd. Op basis van het Continu Vakantie Onderzoek schat men het totaal aantal tweede woningen van Nederlanders in het buitenland op ruim 90.000. Een zeer groot deel van het jaar verblijven deze landgenoten, ook vanwege “wellness”-overwegingen, in het warme(re) zuiden. De financiering van de tweede woning in het buitenland geschiedt veelal door verkoop van de grote gezinswoning in Nederland. Omdat juist deze groep een sterke behoefte aan onafhankelijkheid heeft, wil zij tijdens familiebezoek in Nederland niet afhankelijk zijn van de logeerkamer van een van de kinderen. Een hotel- of pensionkamer is evenmin een alternatief om kinderen en kleinkinderen te ontvangen. Daarom is deze groep op zoek naar passende woonruimte in Nederland voor een klein deel van het jaar. Om de kosten van deze woning geheel of voor het grootste deel af te dekken wordt veelal gekozen voor een recreatiebungalow op een resort. Volgens CVO bezat in 2007 5,2% van de Nederlandse huishoudens (7.146.000 in totaal volgens CBS) een tweede woning. Dit betekent in totaal 371.600 tweede woningen. NRIT-onderzoek stelt in haar rapportage “De markt voor tweede woningen” (voorjaar 2010) dat eigenlijk niemand weet hoeveel tweede woningen er in het bezit van Nederlanders zijn, zeker voor wat betreft het woningbezit in het buitenland. Op basis van het WoON van het ministerie van VROM wordt in dit onderzoek becijferd dat er zich in Nederland ca. 105.000 tweede woningen bevinden en in het buitenland ongeveer 71.000, al moet dat laatste getal volgens experts misschien wel met 5 vermenigvuldigd worden.
14
Binnen de markt voor tweede woningen is het aandeel van de bungalow het grootst, gevolgd door de stacaravan. Driekwart van de tweede woningen bevindt zich in Nederland, slechts een kwart heeft een woning in het buitenland aangeschaft. Uit het onderzoek van het NRIT uit 2010 blijkt de navolgende verdeling van het tweede woningbezit in Nederland. In de tabel is tevens aangegeven welke voorkeuren plannenmakers (huishoudens die overwegen een tweede woning in Nederland aan te schaffen) hebben. Overigens blijkt uit het onderzoek dat 88% van de plannenmakers zich (in eerste instantie) richt op woningbezit in het buitenland. Bezit van en belangstelling voor tweede woningen in Nederland Provincie bezit Nederland plannen Nederland* Groningen 0% 3% Friesland 21% 39% Drenthe 4% 20% Overijssel 2% 20% Gelderland 23% 2% Utrecht 2% 12% Noord-Holland 6% 3% Zuid-Holland 13% 19% Zeeland 17% 5% Noord-Brabant 2% 36% Limburg 10% 7% 100% 166% * totaal telt op tot boven 100% omdat meerdere antw oorden mogelijk w aren
Ofschoon Gelderland de onbetwiste koploper is, wordt echter opgemerkt dat bij een steekproef van 5.000 recreatiewoningen op de Veluwe er 20% permanent bewoond werd en er dus eigenlijk geen sprake is van een tweede woning. In het kader van deze rapportage zijn met name de recreatiewoningen van belang. Vandaar dat wij onderstaand een overzicht geven van de ontwikkeling van de voorraad recreatiewoningen in Nederland als totaal en in de belangrijkste provincies, t.w. Gelderland, Noord- en Zuid-Holland, Limburg, Noord-Brabant en Zeeland. De cijfers zijn de aantallen volgens het CBS per ultimo van de jaren 1993, 2000 en 2006.
Aantal recreatiewoningen per provincie 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Nederland
Gelderland
Noord-Holland
1993 Bron: CVO
Zuid-Holland
2000
Zeeland
2006
Noord-Brabant
Limburg
15
T.o.v. eind 1993 is het aantal recreatiewoningen in Nederland met bijna 40% toegenomen. In Gelderland is de stijging in deze periode zelfs meer dan 55%, terwijl deze in Noord-Brabant bijna 41% bedraagt. De overige stijgingspercentages zijn: Limburg + 36,9%, Zeeland +36,6%, Zuid-Holland 25,9% en Noord-Holland +21,4%.
16
Parkgrootte Klein park < 100 woningen Middelgroot park 100-250 woningen Groot park > 250 woningen
33% 47% 6%
De tweede woning ligt volgens het CVOonderzoek veelal in een bos- of heidegebieden en maakt in 75% van de gevallen deel uit van een park/resort. Het gaat dan veelal (47%) om middelgrote complexen met tussen 100 en 250 woningen of (33%) kleine parken (<100 woningen).
Het NRIT-onderzoek uit 2010 bevestigt dit beeld nogmaals en splitst het bovendien uit naar bezitters en plannenmakers. Vervolgens gaat het NRIT-onderzoek nog nader in op de voorkeur voor een bepaald type en grootte van de tweede woning. Onderstaande tabellen tonen deze voorkeuren.
17
Het moge duidelijk zijn dat de verkoop van vrijstaande, 5 tot 6-persoons bungalows het meest kansrijk is. Daarnaast spelen de volgende voorzieningen in en rondom de woning een belangrijke rol: o Eigen tuin, terras, balkon; o Meerdere slaapkamers; o Extra grote woonkamer; o Parkeerplaats/garage; o Apart toilet; o 85% van de eigenaren wenst een Internetaansluiting in de woning; o Aanwezigheid vaatwasser en magnetron; o Vooral personen met plannen voor een tweede woning in Nederland hechten veel belang aan een overdekt/subtropisch zwembad en de aanwezigheid van een wellnesscentrum. Voor de huidige bezitters van een tweede woning in Nederland geldt een gemiddelde (aankoop)prijs van ongeveer € 275.000. Plannenmakers denken in Nederland, mede vanwege de crisis, goedkopere woningen te kunnen kopen. 55% wil tussen € 100.000 en € 200.000 uitgeven en 36% tussen € 200.000 en € 350.000. Volgens NRIT-onderzoek maken woningen met een vraagprijs van net onder € 200.000 de meeste kans om snel verkocht te worden. E.e.a. natuurlijk vooral ook afhankelijk van de locatie. Opvallend is verder dat 58% van de plannenmakers de woning zowel voor eigen gebruik als voor de verhuur wil houden, m.a.w. het rendement speelt bij de plannenmakers een belangrijkere rol dan bij de woningbezitters, hetgeen bevestigd wordt doordat 61% van de plannenmakers aangeeft dat beleggen het doorslaggevende motief is om een tweede woning aan te schaffen.
18
Samengevat kan worden gesteld dat voor mensen die voornemens zijn een tweede recreatiewoning in Nederland aan te schaffen de navolgende keuzemotieven de belangrijkste rol spelen: • •
•
Goede verhouding investering/rendement (32%); Locatie/omgeving (28%), en met name: o Landschappelijke omgeving; o Sportieve mogelijkheden; o Bereikbaarheid; o Recreatieve mogelijkheden; o Watersportmogelijkheden. Prijs (20%)
Daarbij is er een voorkeur voor een vrijstaande woning, met tuin, voldoende privacy, in de nabijheid van voorzieningen. 51% van de plannenmakers is 50 tot 64 jaar oud, 40% is 36 tot 49 jaar oud. Het NRIT-onderzoek sluit af met een aantal opmerkingen over de nabije toekomst en de recessie. “Was tot voor kort het bezitten dan wel aanschaffen van een tweede woning voorbehouden aan een rijke elite, op dit moment worden steeds meer woningen binnen alle lagen van de bevolking aangeschaft, waarbij de hogere inkomens overigens wel overheersen… Als Nederlanders net zo happig zijn op tweede woningen als bijvoorbeeld Finnen, Engelsen en Fransen dat zijn, dan zal er op termijn naar verwachting een tekort aan tweede woningen ontstaan van meer dan 200%, hetgeen neerkomt op circa 200.000 extra woningen….Het gaat daarbij overigens vooral om tweede woningen in het buitenland….
Versterkt door de economische crisis lijkt het belang van het rendement van de tweede woning toe te nemen, ten koste van het (eigen) recreatieve aanschafmotief. Voor ruim driekwart van degenen die nog een tweede woning willen aanschaffen, is de recessie niet van invloed op de keuze van de bestemming. Wel geven 45% van de plannenmakers in het voorjaar van 2009 aan geen plannen meer te hebben voor de korte termijn” Tot slot zijn enkele expertinterviews gehouden. Op basis daarvan wordt vervolgens met betrekking tot de recessie vastgesteld: • Er zijn vooralsnog veel onzekerheden en onduidelijkheden; • De ene expert ziet een daling terwijl de anderen stellen dat de belangstelling eerder is toegenomen dan afgenomen en tweede woningen ook in de toekomst een nog grotere belangstelling zullen kennen. • Doordat de spaarrente laag is, het vertrouwen in diverse kredietinstellingen is afgenomen en bepaalde beleggingsvarianten te risicovol lijken, kunnen mensen besluiten hun geld te investeren in tastbare zaken, objecten die een bepaalde waardevastheid bewezen hebben; • Een andere trend is volgens de experts dat mensen vanwege de recessie juist kiezen voor een tweede woning in eigen land; • Wel zal meer tijd genomen worden voor het beslissingsproces; • Als de recessie lang gaat duren, kan het aanbod aan tweede woningen, vanwege de financiële problemen bij vooral jongere bezitters, sterk toenemen, hetgeen ongetwijfeld gevolgen heeft voor de tarieven.
19
3.3.
Onderzoek Sarah Dijkhoff
Als vierdejaars econoom in opleiding heeft Sarah Dijkhoff in het voorjaar 2012, mede op basis van inbreng van Van Nuland & Partners, een onderzoek over recreatiewoningen uitgevoerd. Onderstaand de voor deze rapportage relevante onderdelen. 3.3.1.
Omgevingsanalyse
Mensen hebben steeds vaker de behoefte om eens uit de dagelijkse sleur te treden en zijn op zoek naar ontspanning. Dit wordt mede veroorzaakt doordat de moderne maatschappij steeds veeleisender is geworden. Een recreatiewoning zou hiervoor de oplossing kunnen bieden, het is een goede manier om te beschikken over een rustig plekje waar de batterijen weer kunnen worden opgeladen.4 Middels deze analyse wordt er inzicht geboden in verschillende factoren die op de recreatiewoningen markt niet of nauwelijks beheersbaar zijn. Deze zijn van invloed op de bedrijfstak en de marktaantrekkelijkheid. • Van de huisjesterreinen is circa 25% aangesloten bij een bungalowketen. De drie grootste bungalowketens met bedrijfsmatige verhuur, Center Parcs, Landal GreenParcs en Roompot, hebben een groot deel van de markt in handen.5 • Parken die het moeten hebben van uitponden voor eigen gebruik en/of beperkte verhuurmogelijkheden, zijn door de crisis in grote problemen gekomen: particuliere kopers haken massaal af bij het kopen van een tweede woning. Als beleggingsobject (met verhuurmogelijkheden) zijn er nog wel kansen (jan. 2012).6 • Kwaliteit van gastvrijheid wordt steeds belangrijker.7 • Consument zoekt comfort, luxe, voorzieningen, beleving en authenticiteit.8 • Kopers van een tweede woning zoeken het dichter bij huis.9 • Recreatie en natuur zijn nauw verbonden aan elkaar. Allianties met natuur, waarbij recreatie de natuur versterkt, bieden oplossingen in kwetsbare gebieden.10 • Voorjaar 2011 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu besloten om de bewoners die voor 31 oktober 2003 in hun recreatiewoning zijn getrokken onder voorwaarden een persoonsgebonden vergunning verlenen, zodat zij hier rechtmatig kunnen verblijven.11 • De consument wordt kritischer en dat geldt ook voor de aanschaf van een vakantiehuis. Mensen zijn op zoek naar iets eigens, een bijzonder huis in een speciale ligging. De standaard zespersoons bungalow op een vakantiepark voldoet hier niet meer aan.12 De recessie heeft ook een aantal gevolgen voor de markt van recreatiewoningen met zich meegebracht. Uit het NRIT-onderzoek is gebleken dat volgens experts er vooralsnog veel onzekerheden en onduidelijkheden zijn binnen de markt. Maar ook het volgende is aan de orde: 4
http://financieel.infonu.nl/lenen/63160-lening-geld-lenen-om-een-recreatiewoning-te-kopen.html Branchecluster Vakantiecentra Rabobank Branchecluster vakantiecentra Rabobank 7 Rabobank cijfers & trends Horeca en Recreatie 8 Rabobank cijfer & trends vakantiecentra 9 http://www.hetgrotezand.nl/verkoop-informatie/investerenin-recreatiewoningn.html 10 Rabobank cijfers & trends Horeca en Recreatie 11 http://www.recron.nl/page/640 12 De Telegraaf – steeds meer een belegging; vakantiewoningen nog in trek 5 6
20
•
• • •
Mensen kunnen gaan besluiten hun geld te investeren in tastbare zaken die een bepaalde waardevastheid bewezen hebben. Dit als gevolg van de lage spaarrente, het afgenomen vertrouwen in diverse kredietinstellingen en bepaalde te risicovolle beleggingsvarianten. Vanwege de recessie kiezen mensen eerder een tweede woning in eigen land. Het beslissingproces van het kopen van een tweede woning zal langer duren. Het aanbod tweede woningen kan gaan stijgen als de recessie lang gaat duren. Met name onder de jonge bezitters vanwege de financiële problemen. 3.3.2.
Afnemersanalyse
De kopers van een recreatiewoning zijn volgens de directeur van Vakantie Makelaar Frank de Groot en sales coördinator Erik Bosman op te delen in drie categorieën1314: 1. Mensen met interesse in een tweede woning puur voor de rust en het genieten, er wordt niet aan opbrengsten gedacht. Ze verhuren de woning niet of nauwelijks. 2. Mensen die wel van hun bezit willen genieten, maar er bij de aanschaf ook rekening mee houden hun woning te willen verhuren om kosten terug te dringen. 3. Institutionele of particuliere beleggers die een tweede huis puur zien als belegging. De eerste groep raakt de laatste tijd in de minderheid. Mede vanwege de crisis zijn mensen voorzichtiger en wordt er steeds vaker gekeken naar wat onroerend goed kan opbrengen. Er is dus een verschuiving te zien naar de tweede groep omdat men er dan misschien wat aan kan overhouden. Deze combinatiegebruiker is steeds meer aanwezig en neemt genoegen met een lager rendement. Zij halen het rendement met name uit eigen genot en vinden een rendement tussen de twee en vijf procent acceptabel. Het betreft bij deze twee groepen vaak senioren en jonge stellen.15 Binnen de derde groep spelen heel andere krachten. De beleggersmarkt bestaat namelijk uit vele varianten. Maar negen van de tien keer betreft het een particuliere belegger. Deze groep is gegroeid maar ook het moeilijkste te benaderen. Zij zijn het meest geïnteresseerd in aantrekkelijke woningen die waardevast zijn. Daarnaast zijn zij op zoek naar een stukje zekerheid en willen een rendement van zes tot zeven procent netto voor zeker de komende vijftien jaar. Bovendien moet het vakantiepark van hoge kwaliteit zijn en voorzien zijn van faciliteiten zoals een subtropisch zwembad en een goed restaurant. Zij laten de woningen verhuren door voornamelijk grote organisaties zoals Landal GreenParks en Hogenboom Vakantieparken om er het gewenste rendement uit te halen. Decision making unit Opvallend is dat bij de doelgroep van eigen gebruikers de vrouw vaak de DMU (Decision Making Unit) is. De man kijkt alleen maar naar de feiten en de getalletjes. De vrouw is bezig met de uitstraling en de gezelligheid. Om hier op in te kunnen spelen is een goed inventarispakket in de recreatiewoning van groot belang.16
13
De Telegraaf – steeds meer een belegging; vakantiewoningen nog in trek Expertinterview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012 15 http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/330087/Wonen-in-vakantiehuis-Grote-kans-op-gedoe.htm 16 Expertinterview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012 14
21
Koopcriteria De eigen gebruiker is op zoek naar rust, privacy en ruime kavels met een leuke afgeschermde tuin. De voornaamste reden om een recreatiewoning aan te kopen is om uit de drukte te ontsnappen. Luxe in de woning wordt ook een steeds grotere noodzaak, een sunshower of een saunagedeelte is vaak al voldoende. De stelregel binnen de aankoopcriteria luidt dat de recreatiewoning niet minder luxe mag zijn dan wat de mensen thuis hebben.17 De voorkeur van een recreatiewoning gaat duidelijk uit naar een vrijstaande, 5 tot 6-persoons bungalow met voorzieningen zoals omschreven in paragraaf 3.2 (pagina 16)18: Een laatste maar erg belangrijk aandachtspunt is de aanwezigheid van wel of geen (semi) permanente bewoners. Vaak heeft dit een negatieve invloed op de recreatiegangers die de bungalows voor vakantie willen gebruiken maar ook op de eigen gebruikers. De focus verplaatst zich dan van de recreatiemarkt naar permanente bewoning. Dit doet zich vaak voor wanneer een vakantiepark besluit bungalows aan Polen te gaan verhuren.19 Aantrekkelijkheid De trend rondom senioren die steeds vaker emigreren naar het buitenland kan een interessante rol gaan spelen. Het aantal Nederlandse emigranten van 50 jaar of ouder is na de millenniumwisseling namelijk gestaag toegenomen. Negen op de tien zijn vijftiger of zestiger; 70-plussers emigreren nauwelijks. Bovendien is het totale vermogen van geëmigreerde 50-69-jarigen bijna tien procent groter dan dat van even oude blijvers. Dit verschil is het grootste bij getrouwde jonge senioren.20 Deze doelgroep verkoopt dan vaak de grote gezinswoning in Nederland, om hun huis in het buitenland te kunnen financieren. Toch willen zij af en toe terugkeren naar eigen land voor familiebezoek. Omdat deze groep een sterke behoefte heeft aan onafhankelijkheid wil zij gedurende deze terugkeer niet afhankelijk zijn van de logeerkamer van een van de kinderen. Deze groep gaat dan op zoek naar passende woonruimte in Nederland voor een klein deel van het jaar om de kinderen en kleinkinderen te kunnen ontvangen.21 Bovendien is uit onderzoek van het NRIT gebleken dat Noord-Brabant zichzelf goed profileert als provincie voor een tweede woning. 36% van de plannenmakers geeft aan belangstelling te hebben voor een tweede woning in deze provincie. Het bezit tot nu toe in Noord-Brabant staat op 2% van het totaal aantal verkochte woningen, hetgeen kansen biedt voor de toekomst.
17
Expertinterview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012 NRIT onderzoek 2010 19 Expertinterview Erik Bosman – Vakantie Makelaar, april 2012 20 http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bevolking/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3545-wm.htm?RefererType=RSSItem 21 Markt voor tweede woningen CVO 18
22
3.4.
Noord-Brabant en West-Brabant
Specifiek voor Noord-Brabant zijn daarnaast de navolgende zaken nog van belang: • • • •
In Noord-Brabant wordt het grootste segment binnen het totale aantal overnachtingen gevormd door de seizoensrecreatieve overnachtingen; West-Brabant is daarbij koploper met 51% van het totale aantal overnachtingen in de regio ofwel 35% van alle seizoensrecreatieve overnachtingen in de hele provincie; De belangrijkste onderscheidende kwaliteiten van West-Brabant zijn de gevarieerde landschappen met een overvloed aan water; De in het kader van deze rapportage belangrijkste aanbevelingen van het Vrijetijdshuis Brabant voor recreatieondernemers zijn: o Ga bij de herbestemming van verouderde accommodaties uit van luxe en comfort; o Zet het aanbod niet te goedkoop in de markt; o Speel in op klimatologische veranderingen en de behoefte van de doelgroep om in de natuur te zijn; o Bied een “alles binnen handbereik”-concept aan waarbij dagbesteding buiten het park (op maat) wordt aangeboden; o Bied draadloos internet aan; o Kijk naar de groeipotentie van zorgtoerisme (zie hoofdstuk 3.6.)
23
3.5.
Directe concurrenten
Van de grote ketens zijn er in de regio West-Brabant slechts twee vertegenwoordigd, t.w. RP Holidays (Roompot) en Hogenboom Vakantieparken. Villapark Panjevaart in Hoeven wordt door beide ketens verhuurd, terwijl Familyland in Hoogerheide alleen in de brochure van Hogenboom is opgenomen. Bosbad Hoeven (Molecaten Groep) heeft geen bungalows en De Katjeskelder in Oosterhout (RP Holidays) ligt niet in de directe omgeving. Familyland beschikt over 80 zespersoons bungalows van het type Fins, 22 van het type Zonnedauw (eveneens geschikt voor 6 personen) en 24 van het type Kornoelje dat 8 personen kan herbergen. Daarnaast zijn er op het park nog 2 trekkershutten, 145 vaste c.q. jaarplaatsen en 55 toeristische kampeerplaatsen. Familyland biedt haar gasten een scala aan centrumvoorzieningen, waaronder overdekt golf en zwemmen, horeca, bowling en tennisbanen. Villapark Panjevaart heeft de beschikking over 176 luxe vakantiebungalows, verdeeld over zes verschillende types, die geschikt zijn voor resp. 4, 6 of 14 personen. Bijzonder is dat alle bungalows beschikken over een eigen sauna. De gasten van Villapark Panjevaart kunnen gratis gebruik maken van het uitgebreide voorzieningenpakket van het aangrenzende Bospark Hoeven. Vastgesteld wordt dat het om relatief kleine bungalowparken gaat (resp. 126 en 176 redelijk luxe bungalows) met een beperkt aantal verschillende bungalowtypes en dat het voorzieningenniveau op beide parken veel hoger is dan op Parc Patersven. Er bestaan echter plannen op Camping De Laarse Heide te Zundert 400 bungalows met een maximaal grondoppervlak van 65 m2 te gaan bouwen. Afhankelijk van de gekozen doelgroep, kwaliteit en voorzieningenniveau kan dit van invloed zijn op de plannen voor Parc Patersven. Het feit dat er slechts twee bedrijfsmatig geëxploiteerde (relatief kleinschalige) bungalowparken in de regio zijn en dat zowel CenterParcs als Landal GreenParks niet vertegenwoordigd zijn, kan op twee manieren worden uitgelegd. Enerzijds zou dit kansen voor nieuwe initiatieven kunnen bieden, maar wij zijn van mening dat de regio (in ieder geval door de grote ketens) kennelijk niet als een toplocatie voor recreatieve bungalowvakanties gezien wordt. In Noord-Brabant zijn de meeste bungalowparken in het midden en oosten van de provincie te vinden. Vakantiegangers slaan het westen van de provincie kennelijk over om door te rijden naar de kust van Zeeland.
24
3.6.
Zorgtoerisme in (West-)Brabant heeft potentie22
Bijna de helft van de toeristische ondernemers in Brabant verwacht extra omzet te kunnen generen met zorgtoerisme. De omzetverhoging wordt geschat op 5 tot 10%. Dat blijkt uit de tussentijdse evaluatie van het project “Brabant toegankelijk voor iedereen”, dat Markteffect in opdracht van Vrijetijdshuis Brabant uitvoerde. Uit de evaluatie blijkt daarnaast dat er kansen zijn om het project ook niet alleen in West-Brabant maar in de hele provincie uit te rollen. Aanleiding voor het project Stichting Zet, de provincie Noord-Brabant, Kamer van Koophandel, Surplus en Vrijetijdshuis Brabant zetten zich samen in voor het pilotproject “Brabant toegankelijk voor iedereen”. De centrale vraag van de pilot is: zijn toeristische ondernemers geïnteresseerd om zich te richten op zorgtoerisme en hoe willen ze dat doen? Aanleiding voor het pilotproject is de groeiende gemiddelde leeftijd en de toenemende zorgvraag, ook tijdens de vakantie. Uit onderzoek blijkt dat zorgtoeristen bereid zijn meer te besteden dan reguliere toeristen. De verwachting voorafgaand aan het project was dan ook dat zorgtoerisme in Brabant veel potentie heeft. Toegankelijke verblijfsaccommodaties De pilot in West-Brabant ziet er als volgt uit: Allereerst wordt de toegankelijkheid van verblijfsaccommodaties in kaart gebracht (de toegankelijkheidscheck). Toegankelijke verblijfsaccommodaties krijgen een zorg+button op hun website, waarmee gasten de vakantie en benodigde (thuis)zorg kunnen boeken. Zorginstelling Surplus te Zevenbergen bekijkt met de toerist en ondernemer welke zorg nodig is en of deze op locatie geleverd kan worden. De toerist kan vervolgens onbezorgd op vakantie. Stijging van het omzetvolume Vrijetijdshuis Brabant gaf Markteffect de opdracht het proces en de voorlopige resultaten van de pilot te onderzoeken. Hieruit blijkt dat Brabantse toeristische ondernemers zeker kansen zien in zorgtoerisme. Bijna de helft van de ondervraagde ondernemers verwacht omzet te kunnen genereren uit zorgtoerisme. De omzetverhoging wordt geschat op 5 á 10% bovenop de huidige omzet. Uitbreiden pilot naar Brabant Uit het onderzoek blijkt dat er ook veel enthousiasme bestaat bij toeristische ondernemers in andere Brabantse regio’s. Markteffect beveelt dan ook aan om de pilot uit te breiden over geheel Brabant. Op deze manier komt op grotere schaal aandacht voor zorgtoerisme en kan het potentieel optimaal worden benut.
22
Kennispleinvrijetijd.nl
25
4.
SWOT-analyse
De interne en externe analyses, zoals die in voorgaande hoofdstukken zijn gepresenteerd, worden in dit hoofdstuk samengevat. De positieve elementen uit de interne analyses worden benoemd als sterkte, de negatieve punten als zwakte. Uit de externe analyses noemen we de positieve punten een kans en de negatieve punten een bedreiging. Sterke punten van een recreatief Parc Patersven • • • •
De kwaliteit van een belangrijk deel van de woningen (met name die woningen die permanent bewoond worden); De hoge bezetting door de arbeidsmigranten en de daaraan gerelateerde, relatief hoge huuropbrengsten per bungalow; Er zijn slechts twee andere bungalowparken in de directe omgeving; De goede bereikbaarheid van het park.
Zwakke punten van een recreatief Parc Patersven • •
• • • • • •
De twee andere (relatief kleine) parken in de regio hebben een veel hoger kwaliteitsniveau en betere (centrum-)voorzieningen; De permanente bewoning en de continue aanwezigheid van grote hoeveelheden arbeidsmigranten, hetgeen slecht is voor het recreatieve karakter/imago van het bedrijf; De grote verschillen in uiterlijk, indeling en inrichting van vrijwel alle bungalows, hetgeen een vermarkting en efficiënte exploitatie sterk compliceren; Het ontbreken van door de huidige consument gevraagde, kwalitatief hoogwaardige, (centrum-)voorzieningen; De slechte naam die het park heeft vanwege de negatieve publiciteit over met name de arbeidsmigranten; De onzekerheid over de toekomst van het park als gevolg van de lange procedures m.b.t. het al dan niet legaliseren van permanente bewoning; Het mede als gevolg hiervan ontbreken van investeringen in de kwaliteit van zowel park als (een groot aantal) bungalows; De geringe financiële ruimte voor kwaliteitsimpulsen van de eigenaar van het park (VEP).
26
Kansen • • • • •
• •
Het vaste voornemen van de gemeente Zundert om de niet met de (recreatieve) bestemming van het park overeenkomende situaties, aan te pakken; De goede, werkbare relatie tussen de gemeente Zundert en het bestuur van de Vereniging van Eigenaren Patersven; De mogelijkheden m.b.t. een fysieke uitbreiding van het park; De nog steeds stijgende belangstelling voor bungalowvakanties en die van recreatiebungalows als belegging, vooral bij ouderen; De toenemende belangstelling van Nederlanders die een groot deel van het jaar in het buitenland wonen, voor recreatiebungalows, die buiten de korte tijd dat zij in Nederland verblijven, op een professionele manier, verhuurd worden; De groeiende groep senioren met tijd en geld; De groeipotentie van zorgtoerisme.
Bedreigingen • • • • • •
De regio West-Brabant wordt (in ieder geval door de grote ketens) niet gezien als een toplocatie voor bungalowparken; Slagingskans voor bedrijfsmatige verhuur van recreatiewoningen is in deze tijd van recessie alleen voorbehouden aan absolute toplocaties; De sterke concurrentie in de branche, waardoor snel gehandeld moet worden om opnieuw een plaats te veroveren op de recreatieve bungalowmarkt; De mogelijk lange juridische weg die nog afgelegd moet worden om de aanwezigheid van arbeidsmigranten en de permanente bewoning tegen te gaan; De verwachte tegenwerking van de directe buren bij de ontwikkeling van nieuwe (uitbreidings-)plannen; De mogelijke onenigheid onder de 332 verschillende bungaloweigenaren c.q. leden van de VEP. m.b.t. de keuze voor een definitieve (recreatieve) toekomstvisie voor Parc Patersven.
27
5.
Strategische visie voor Parc Patersven
Wij zijn van mening dat het uiterst belangrijk is dat de gemeente Zundert en (het bestuur van) de Vereniging van Eigenaren samen optrekken wanneer het gaat om de ontwikkeling en realisatie van een rendabele en leefbare toekomstvisie voor Parc Patersven. Wij zijn ons ervan bewust dat dit gezien de op dit moment ingenomen standpunten moeilijk zal zijn, maar zien, juist door de goede relatie tussen beide partijen wel mogelijkheden. Wij verwachten dat de meerderheid van de huidige eigenaren het eens is met het besluit om de, weliswaar in telkens in samenstelling wisselende groepen, maar wel langdurig op het park verblijvende, arbeidsmigranten te weren. Alleen de eigenaren, waaronder enkele met een groot aantal bungalows, die hun bungalows via een uitzendbureau of via de beheerder aan deze groepen verhuren, zullen opperen dat zij het tot nu toe, gezien de kwaliteit van de bungalows, relatief hoge rendement, niet meer zullen halen. Deze maatregel is echter absoluut noodzakelijk om te bewerkstelligen dat, welke doelgroep er ook gekozen wordt, gezorgd kan worden voor (een gevoel van) veiligheid en excessen m.b.t. geluidoverlast en drankmisbruik alleen nog uitzonderingen zijn, die, desnoods door onmiddellijke verwijdering van de desbetreffende tijdelijke gast, direct opgelost kunnen worden. Grotere weerstand verwachten wij als het gaat om de permanente bewoners, die niet op een persoonlijke gedoogbeschikking/omgevingsvergunning kunnen rekenen. Deze laatste groep is minimaal 30 bungaloweigenaren groot. Als we uitgaan van die cijfers gaat het om een groep van ± (244-30=) 214 eigenaren ofwel bijna 45% van het totale aantal kavels/stemgerechtigden binnen de VEP. Zo deze eigenaren al een andere woning kunnen kopen, blijven ze waarschijnlijk voor een groot deel met dubbele woonlasten en/of een restschuld op hun huidige woning op het park zitten. Voor alle hierna volgende scenario’s geldt dat de bungalowverhuur verplicht via de door de VEP daarvoor aangestelde (rechts-)persoon geschiedt en dat deze (rechts-)persoon tevens het beheer van het park voor zijn/haar rekening neemt. Wij gaan er in alle hierna volgende scenario’s ook van uit dat de horecafunctie (met volledige vergunning) hersteld wordt en dat er daardoor in ieder geval op dat gebied kan worden voldaan aan de wensen en eisen van de toekomstige doelgroep (in ieder geval een café met terrasfunctie, een eetcafé/restaurant en een snackbar, eventueel aangevuld met een winkelkiosk, waar (warme) broodjes, een krantje en een beperkt assortiment levensmiddelen gekocht kan worden). Ook zal nagegaan moeten worden of het zwembad nog voldoet aan de wettelijke eisen en weer opgesteld kan worden voor de gasten. Hetzelfde geldt voor de beschikbare speeltoestellen, waarvan het aanbod, afhankelijk van de doelgroep misschien zelfs uitgebreid moet worden. Voor de goede orde: onderstaande scenario’s worden pas op een later tijdstip doorgerekend op haalbaarheid en rentabiliteit.
28
5.1.
Scenario 1.
In dit scenario gaan we er van uit dat de handhavingactie met succes wordt uitgevoerd maar dat de bungaloweigenaren m.u.v. de minimaal 30 bungalows waarvoor een persoonlijke omgevingsvergunning kan worden afgegeven, niet willen meewerken aan een recreatieve toekomst van het park. Een deel van de bungaloweigenaren zal trachten hun bezit te verkopen, een ander deel zal de bungalow alleen nog voor eigen gebruik aanwenden en een laatste deel zal de bungalow (mede als gevolg van onverkoopbaarheid) laten zoals hij op dit moment is, zonder nog enig onderhoud uit te (laten) voeren. Dit betekent dat, omdat er nauwelijks huuropbrengsten zijn waaruit de beheerder een deel van zijn inkomen genereert, de kosten van beheer per eigenaar zullen stijgen. M.a.w. de parkbijdrage zal verhoogd moeten worden. Dit zal de uitvoering van het onderhoud nog verder onder druk zetten. Verwacht mag worden dat het park in dit scenario op relatief korte termijn zal verkrotten en verpauperen. Dit zal ook kwalijke gevolgen hebben voor de eigenaren die in het bezit zijn van een persoonlijke gedoogvergunning en zal de waarde van hun bezit negatief beïnvloeden. M.a.w. in dit scenario verliest iedereen. Een voorbeeld van dit scenario is het voormalige Buitencentrum Ruighenrode in Lochem (zie onderstaand artikel uit de Stentor van 12 mei 2012).
Lochemse bungalows onder de hamer LOCHEM - Twintig recreatiewoningen op Buitencentrum Ruighenrode in Lochem gaan onder de hamer van de veilingmeester. Maandag 6 juni en dinsdag 7 juni is er in de veilingzaal van DTZ Zadelhoff in Arnhem een executieverkoop. Ook een kavel waarop stacaravans kunnen staan, wordt verkocht. Zaterdag 28 mei is er een kijkdag. Een woorvoerder van DTZ Zadelhoff verwacht veel belangstelling. De kavels op het park aan de Vordenseweg waren vroeger eigendom van Ruighenrode Resort BV. Dat bedrijf ging in september van 2009 failliet. Volgens curator Spliet van JPR Advocaten uit Deventer is het vertrek van de Poolse gastarbeiders in datzelfde jaar één van de oorzaken van de financiële malaise geweest. De gemeente Lochem kondigde in 2009 een dwangsom aan als de woningen nog illegaal werden bewoond. In augustus waren alle gastarbeiders vertrokken. "Met het vertrek van de Polen liepen de huurinkomsten van Ruighenrode Resort BV flink terug", blikt Spliet terug. Het bedrijf kreeg de bungalows en de plekken waar stacaravans kunnen staan niet meer verhuurd aan recreanten. De verpaupering van het park is daar debet aan volgens de curator. Voorzieningen en faciliteiten als het zwembad en de brasserie werden niet meer onderhouden. Veel van die gebouwen zijn inmiddels tegen de vlakte gegaan.
29
5.2.
Scenario 2.
In dit scenario gaan we er van uit dat de handhavingactie met succes wordt uitgevoerd en dat een belangrijk deel van de bungalows beschikbaar komt voor de recreatieve verhuur.
30 Op de eerste plaats moet bepaald worden welke doelgroep in de toekomst voor Parc Patersven zou kunnen kiezen. De fysieke uitbreidingen zijn, zoals gemeld, beperkt: d.w.z. er is weinig ruimte om via projectontwikkeling (verkoop van een behoorlijk aantal recreatiebungalows met ondergrond) voldoende financiële middelen te genereren voor de noodzakelijke grote investeringen in de uitbreiding van de centrumvoorzieningen (lees vooral; attractieve en aan de schaal van het (uitgebreide) vakantiepark aangepaste slechtweervoorzieningen). Daarmee lijkt een concurrentieslag met “CenterParc-achtige” parken reeds bij voorbaat verloren. Als gevolg daarvan is een keuze voor de belevingswerelden “Uitbundig Geel” en “Gezellig Lime”, zoals door de RECRON Innovatie Campagne benoemd23, uitgesloten. Ook “Avontuurlijk Paars” zal niet aangetrokken worden door de locatie en het verblijfsrecreatieve product van Parc Patersven. De belevingswerelden “Rustig Groen en Ingetogen Aqua” nemen gezamenlijk nog geen 32% van de Nederlandse markt in beslag. De concurrentie is, zeker in de schouderseizoenen wanneer alle bedrijven deze groepen benaderen met aanbiedingen, uitermate groot. Zonder de creatie van extra aantrekkelijke voorzieningen voor deze doelgroepen zal het moeilijk blijken om tegen redelijke tarieven tot een goede bezetting van de bungalows te komen. Wij verwachten niet dat, zelfs wanneer we daarbij het aangrenzende perceel dat eigendom van de gemeente Zundert is, betrekken, er op basis van dit scenario een kwaliteitsslag en/of uitbreiding van het voorzieningenniveau zal kunnen plaatsvinden. De financiële ruimte ontbreekt daar immers voor en het lijkt onwaarschijnlijk dat er in de huidige markt (nog) meer ruimte is voor de verkoop van recreatiebungalows op Parc Patersven. Er staan immers al heel lang zeer veel bungalows te koop. Daardoor zullen de te hanteren tarieven zich naar alle waarschijnlijkheid aan de onderkant van de markt bevinden en zal de bezettingsgraad, mede vanwege de grote concurrentie vooral buiten de schoolvakanties, niet op een niveau liggen dat in de branche gebruikelijk is. Teneinde toch een zo aantrekkelijk mogelijk recreatief product voor de (overgebleven) doelgroepen te creëren, moeten alle bungalows in kaart gebracht en gekeurd worden. Ze zullen immers aan een aantal minimale eisen moeten voldoen. Bungalows die niet aan deze minimale eisen voldoen zullen niet in de verhuur worden opgenomen. Afhankelijk van de staat van onderhoud en de kwaliteit van zowel woning als inrichting zal een tarief bepaald moeten worden. Teneinde enig overzicht te behouden stellen we voor om niet meer dan 4 of 5 verschillende tariefgroepen te creëren. Waarschijnlijk zullen niet alle bungaloweigenaren hieraan kunnen of willen meewerken. Een deel zal mede vanwege de persoonlijke financiële problemen als gevolg van de dubbele woonlasten waarvoor zij zich gesteld zien en/of de gevolgen van de economische crisis, niet in staat zijn hun woning op het gewenste niveau te brengen. Naar verwachting van het bestuur van de VEP zullen sommigen wellicht zelfs een persoonlijk bankroet tegemoet gaan.
23
Zie hoofdstuk 7.3.
Vanwege de gekozen doelgroepen, maar ook vanwege het ontbreken van aansprekende voorzieningen, zal in dit scenario de kwaliteit van de gastvrijheid (persoonlijke benadering van de gast en open en vriendelijk gastheerschap) nog belangrijker zijn dan normaal al het geval is. Dit betekent dat de keuze voor een goede beheerder die (of een beheerdersechtpaar dat) uiteraard een (goede) boterham moet kunnen verdienen, zeer belangrijk is. Wij hebben enige ervaring met een park waar zich, zij het in veel mindere mate, dezelfde problemen voordoen, maar dat een hoger kwaliteitsniveau heeft voor wat betreft zowel de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woningen, als van de centrumvoorzieningen. We constateren dat het daar heel moeilijk blijkt te zijn om tot een rendabele exploitatie te komen en tegelijkertijd te blijven voldoen aan de wensen en eisen van de consument of een goede beheerder uitzicht te kunnen geven op florissante toekomstperspectieven voor zowel het park als hemzelf. Daarom zal in dit scenario in ieder geval de parkbijdrage voor alle bungalows naar boven moeten worden bijgesteld en zal, mede daardoor, het rendement voor (in ieder geval een deel van) de bungaloweigenaren onder druk komen te staan. M.a.w. er zullen weliswaar huuropbrengsten zijn, maar, afhankelijk van de hoogte van de aankoopsom, de wijze van financiering en de kwaliteit van de bungalow zal het voor een deel van de bungaloweigenaren moeilijk zijn om uit de huuropbrengsten, hun eigendom kwalitatief op een zodanig niveau te brengen of te houden dat het voldoet aan de wensen en eisen van de huidige en toekomstige gast. Het is een reële optie dat hierdoor deze kwaliteit (nog) verder achteruit zal gaan, waardoor het park alsnog in de neerwaartse spiraal (van scenario 1.) terecht zal/kan komen.
31
5.3.
Scenario 3.
In dit scenario gaan we ervan uit dat alle bungaloweigenaren meewerken aan het herstellen van de bedrijfsmatige exploitatie van Parc Patersven. Deze medewerking zal wellicht afhankelijk zijn van verlening van de termijn van de persoonlijke gedoogvergunning die nu (ook wettelijk) op 31 oktober 2003 is vastgesteld, naar één of twee jaar later. Een andere mogelijkheid is om een aantal bungaloweigenaren meer tijd op het park te gunnen volgens het “last in first out-principe” en een oprekking van de begunstigingstermijn. De huidige marktomstandigheden en de economische crisis zouden hiervoor als argument kunnen dienen. Let wel: het gaat hier om uitstel en dus niet om afstel van de maatregelen om te komen tot een recreatieve toekomst van Parc Patersven. Verder gaan we er van uit dat de handhavingsactie m.b.t. het tegengaan van (semipermanent) verblijf door arbeidsmigranten succesvol blijkt. Ook vanwege een ontwikkeling die gaande is nabij het nieuwe ziekenhuis in Uden, viel bij lezing van het in september 2012 uitgekomen “Trendrapport Recreatie, toerisme en vrije tijd 2012” van het NRIT, daardoor de volgende passage op: “Vrijetijdsbesteding en zorg gaan de komende tijd hand in hand. Met de vergrijzing die een feit wordt en het toenemend aantal mobiele, welvarende ouderen die gemiddeld meer jaren zorg nodig zullen hebben, kan het niet anders dan dat de zorg ook in de zorgeloze vrije tijd een rol gaat spelen. Daarbij zijn allerhande varianten denkbaar, maar de komende jaren zal een belangrijke focus liggen op het wegnemen van beperkingen. Dan kan het om relatief eenvoudige, praktische oplossingen gaan. Tegelijkertijd kan het doordringen van zorg in het vrijetijdsdomein invloed hebben op de belevingswereld van consumenten. Ouderen geven wat dat betreft aan, niet in een hokje gestopt te willen worden, maar hun vrije tijd samen met anderen (jongeren of anderen die geen zorg nodig hebben) door te willen brengen. Ontwikkelingen die hierbij passen: • Vergrijzing; • Nederlandse samenleving waarbij geluk en welvaart op een hoog niveau blijven; • Toenemende levensverwachting, maar dalend aantal jaren zonder ziekte; • Toegenomen mobiliteit. Mogelijke implicaties voor de vrijetijdssector: • Zoals gezegd zullen ondernemers in de vrijetijdssector hun aanbod kritisch moeten bekijken en waar nodig belemmeringen voor zorgbehoevenden weg moeten nemen. De uitdaging daarbij is om de juiste uitstraling te behouden. Zorg moet niet gaan overheersen en andere doelgroepen afschrikken. In Brabant doen ondernemers nu, met ondersteuning van de Kamer van Koophandel en Vrijetijdshuis Brabant, ervaring op met het integreren van zorg en toegankelijkheid in hun product.”24 De combinatie van de beperkte uitbreidingsmogelijkheden, de zoektocht naar een nieuwe doelgroep (zo mogelijk in een niche), de relevante trends en marktontwikkelingen EN de (on)mogelijkheden van het huidige park, brengen ons tot, het volgende, naar onze mening kansrijke, scenario voor de toekomst van Parc Patersven. 24
Zie ook hoofdstuk 3.6.
32
Samen met partners, waaronder een zorginstelling, een zorgverzekeraar, een bouwkundig bureau/architect die bekend is op dit gebied, moet worden nagegaan of op het toekomstige (uitgebreide) Parc Patersven een zorgpark kan ontstaan, waar mensen met een zorgvraag kunnen recreëren, maar dat ook aantrekkelijk is voor hun begeleiders, verwanten, vrienden of voor mensen, die weliswaar niets met deze doelgroep van doen hebben, maar voor een korte of langere vakantie rust, comfort en (eventueel) luxe zoeken. Naar onze mening is daarvoor fysieke uitbreiding van het park en daarmee vergroting van het bedrijfseconomische draagvlak, absoluut noodzakelijk. De mogelijkheden voor een fysieke uitbreiding van het park zijn, zoals reeds eerder besproken, beperkt tot twee percelen. Een perceel van ca. 2,6 ha. in eigendom van de gemeente Zundert en een van ca. 3,8 ha. in eigendom van een particulier. Verder dient rekening gehouden te worden met de bezwaren die door de directe buren van het park waarschijnlijk zullen worden ingebracht tegen uitbreiding van het park en die de, voor de uitbreiding noodzakelijke, bestemmingsplanwijziging zullen vertragen. In eerste instantie betrekken wij uitsluitend het perceel dat nu eigendom van de gemeente is, bij dit scenario. Op dit perceel moet een nieuw zorghotel/-motel gebouwd worden, dat voldoet aan alle eisen die de zorgdoelgroep daaraan stelt. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om: • Vakantiegezelschappen waarvan één of meerdere leden zijn aangewezen op de diensten van een thuiszorgorganisatie; • Mensen die onder begeleiding moeten herstellen van een operatie en dat graag in een prettige omgeving willen doen; • COPD en/of carapatiënten; • Slechtzienden. In het hotel/motel, waar ook de centrale receptie gevestigd is, is 24/7 zorg beschikbaar c.q. direct oproepbaar en bevinden zich o.a. behandelruimtes voor een arts, voor fysiotherapie, maar ook een beautysalon, een kapper en een wellnessafdeling. Het hotel en de overige functies op de uitbreiding vormen een zelfstandig en structureel rendabel profitcenter. Het bestaande Parc Patersven gaat “meeliften” op de marketinginspanningen en (centrum-)voorzieningen van dit profitcenter, door in te spelen op de gekozen doelgroepen (zorgbehoevenden (en hun familie en vrienden) en personen die behoren tot de belevingswerelden “Ingetogen Aqua” en “Rustig Groen”) en te zorgen voor daaraan aangepaste (aanvullende) voorzieningen zowel in de bungalows als op het park zelf. Zo moet bij de inrichting van de reeds bestaande en weer opgebouwde horecavoorziening rekening gehouden worden met de toekomstige doelgroep, zonder dat daar overigens de nadruk op ligt. Ook de recreatieruimte kan/moet aan de doelgroep aangepast worden en daar kunnen naast een aantal algemeen gebruikelijke activiteiten bijvoorbeeld ook bridgedrives of diverse (cultureel getinte) workshops gehouden worden. De zandwinplas zal, nog meer dan nu al het geval is, ingezet en toegankelijk gemaakt kunnen/moeten worden voor sportvissers (met een handicap).
33
De omgeving biedt voldoende mogelijkheden voor wandelaars en fietsers en Breda, Roosendaal, Bergen op Zoom en Antwerpen zijn uitermate geschikt voor liefhebbers van cultuur en recreatief winkelen. Deze aspecten spreken ook de belevingswerelden “Rustig Groen” en “Ingetogen Aqua” aan en moeten dus benadrukt worden in de marketinginspanningen. De bungalows op het huidige park kunnen door de eigenaren deels of helemaal aangepast worden aan bepaalde zorgvragen. Maar ook hiervoor geldt dat daar niet al te duidelijk de nadruk op gelegd moet worden. De enkele bungalows die onmogelijk aangepast kunnen worden aan welke zorgvraag dan ook kunnen dienen als onderkomen voor vrienden, familie of verwanten of mensen zonder zorgvraag. Wij stellen voor dat de infrastructuur (nu het gezamenlijk eigendom van de eigenaren verengd in de VEP) overgedragen wordt aan de exploitant van het zorghotel en dat deze exploitant tevens het monopolie krijgt op de totale verhuuractiviteiten van Parc Patersven (eventueel m.b.v. professionele marktpartijen). Het toekomstige park zal in de toekomst, m.u.v. wisseldagen, (deels) autovrij/-luw gemaakt worden. Daardoor kunnen de bestaande, smalle wegen (nog) geschikt(er) gemaakt worden voor rolstoelgebruikers, rollatorgebruikers en mensen die wat slechter ter been zijn. Bij alle investeringen in de inrichting van het park zal rekening gehouden worden met de doelgroep (bijvoorbeeld richtingborden met iets grotere letters, grotere huisnummers, meer openbare verlichting, hier en daar zitbanken of picknicksets, de verwijdering van verkeersdrempels (het park is toch (deels) autovrij), etc. Al deze zaken spreken ook de belevingswerelden “Ingetogen Aqua” en “Rustig Groen” aan. Teneinde de tegenwerking van de buren te voorkomen zal op voorhand overleg plaats vinden en wordt de huidige entree/uitgang gesloten (doet alleen nog dienst als calamiteiten in-/uitgang). Aan de Kalmthoutsebaan zal een nieuwe centrale entree gemaakt worden. Uiteraard zal ook de uitbreiding op een natuurlijke wijze ingepast worden in de omgeving. Wij gaan er van uit dat de gemeente haar eigen netwerk zal inzetten als het gaat om het vinden van partners bij de ontwikkeling van dit project. Naar onze mening zouden onder deze partners in ieder geval een (regionale) zorginstelling, een zorgverzekeraar en een ter zake deskundige projectontwikkelaar/exploitatiemaatschappij betrokken moeten worden. Indien gekozen wordt voor dit scenario zullen de toekomstige partners al in de planfase betrokken moeten worden bij het project. Dit voorkomt aanpassingen en/of aanvullingen achteraf met de daarbij behorende extra kosten. Pas na invulling van het definitieve concept kan een goede financiële doorrekening plaatsvinden (die op haar beurt toch nog gevolgen kan hebben voor het concept).
34
6.
Conclusies en aanbevelingen
Samenvattend komen wij tot de navolgende conclusies en aanbevelingen:
•
• •
•
• •
•
•
•
•
•
Volgens een opgave van de gemeente Zundert zijn er op Parc Patersven van de in totaal verkochte 493 kavels (aan ± 332 verschillende eigenaren), ± 195 constant bezet door wisselende groepen arbeidsmigranten en ± 244 permanent bewoond (voornamelijk door gepensioneerde stellen). Twee bungalows worden nog voor recreatie ingezet en 27 kavels zijn onbebouwd; Omdat het recreatieve karakter van het bedrijf volledig is verdwenen, is het logisch dat ook de meeste recreatieve voorzieningen inmiddels buiten gebruik zijn; Tenslotte heeft ook de onduidelijkheid over de toekomst van het park (wordt het een nieuwe woonwijk binnen de gemeente of blijft het een recreatief park) de ontwikkelingen op het park geen goed gedaan. Veel woningen staan te koop, een aantal is slecht onderhouden en alle mogelijke positieve aanpassingen m.b.t. de kwaliteit van (de centrumvoorzieningen op) het park zijn stilgezet in afwachting van de definitieve bestemming dan wel de nog volgende procedures; Met de goedkeuring van het raadsbesluit van 15 december 2011, waarin het legalisatieproject Parc Patersven als beëindigd is verklaard, bestaat deze duidelijkheid nu wel; De gemeente Zundert heeft aangegeven d.m.v. handhaving binnen twee jaar alle strijdige situaties te zullen aanpakken; Teneinde een kwaliteitsimpuls mogelijk te maken heeft de gemeente Zundert aangegeven bereid te zijn om, indien er tijdens het proces om terug te keren naar de recreatieve bestemming een noodzaak ontstaat het park fysiek uit te breiden, zal overwegen daaraan haar medewerking te verlenen. De Vereniging van Eigenaren (VEP) beschikt over onvoldoende middelen om zelfstandig de noodzakelijke kwaliteitsimpulsen te realiseren, die het park, met de terugkeer naar de recreatieve bestemming, nodig heeft; Mede op basis van de relevante trends en marktontwikkelingen, de doelgroepsegmentatie zoals die door de RECRON Innovatie Campagne (RIC) geïntroduceerd is EN de (on)mogelijkheden van de locatie en het park zelf, hebben wij drie mogelijke scenario’s voor de toekomst van het park beknopt omschreven; Wij adviseren de gemeente Zundert om, teneinde onnodig tijdsverlies en daarmee een mogelijke voorsprong in de markt te voorkomen, in eerste instantie aan de slag te gaan met scenario 3., de uitbreiding van het park met een zelfstandig proficenter in de vorm van een zorghotel en de aanpassing van zowel het huidige park als bestaande bungalows aan de wensen en eisen van zorgbehoevenden en hun begeleiders, familie en vrienden; De uitdaging daarbij is om op het huidige Parc Patersven de juiste uitstraling te behouden. De zorg moet niet gaan overheersen en andere doelgroepen (in dit geval de belevingswerelden “Rustig Groen”en “Ingetogen Aqua”) afschrikken; Vanaf de start van de ontwikkeling van scenario 3. moeten de toekomstige partners (waaronder bv. een zorginstelling, een zorgverzekeraar, mogelijk ook de projectontwikkelaar en boekingsorganisatie) bij de planvorming betrokken worden. Dit voorkomt aanpassingen en extra kosten achteraf.
35
7.
Bijlagen
7.1.
Algemene marktontwikkelingen en trends
Uit diverse rapportages van o.a. CBS, NRIT, NBTC-NIPO en provinciale kenniscentra kunnen de navolgende algemene trends gedistilleerd worden: • Tot rond 2035 zal de Nederlandse bevolking volgens het CBS groeien en uiteindelijk uit bijna 17 miljoen mensen bestaan. Na die tijd zal het bevolkingsaantal langzaam weer afnemen tot ongeveer 16,8 miljoen inwoners rond 2050. De meest opvallende ontwikkelingen doen zich voor in de verdeling tussen werkenden en niet-werkenden, de leeftijdsopbouw en de multiculturele samenstelling van de bevolking. Vooral de vergrijzing gaat in de nabije toekomst een belangrijke rol spelen. De grijze druk (de verhouding tussen het aantal 65-plussers t.o.v. de 20-65 jarigen) groeit van 23% in 2006 naar 40% in 2050.
Ontwikkelingen Nederlandse bevolking jaar omvang bevolking in milj. grijze druk percentage alloc htonen
•
•
•
•
2006 16,31 23,0% 19,3%
2012 16,72 26,8% 20,2%
2020 17,21 34,0% 21,8%
2030 17,67 43,4% 23,6%
2040 17,84 49,6% 25,7%
2050 17,78 46,8% 28,3%
Door de vergrijzing ook wel “verzilvering” genoemd, wijzigt de totale groep vakantiegangers. Doordat de toekomstige senioren vitaler zijn en bovendien gewend zijn om regelmatig op vakantie te gaan, zal dit een positieve impact hebben op zowel participatie als frequentie. Er is sprake van feminisering van de maatschappij. Dit is o.a. op te maken uit het feit dat emotie, beleving en gevoel steeds belangrijker worden. Voor het toerisme betekent dit o.a. dat de vrouw bepalend is/blijft bij de vakantiekeuze. Mede door de vergrijzing en de feminisering is er meer aandacht voor gezondheid. Nederlanders bewegen meer en besteden extra aandacht aan gezonde voeding. Als uitvloeisel hiervan constateren veel onderzoekers de toenemende populariteit van wellness- en spirituele activiteiten, die zowel op de lichamelijke als geestelijke onthaasting inspelen. IT speelt een steeds belangrijkere rol, zowel bij het bepalen van de keuze als bij de wijze van boeken. Met name de sterke opkomst van de “social media” (Hyves, Facebook, LinkedIn, Youtube en Twitter) en het mobiel internet zijn van groot belang. De Nederlander besteedt gemiddeld 2,3 uur aan social media per week. Daarbij gaat het niet meer alleen om jongeren. Alle leeftijdsgroepen raken aangesloten. Een kwart van de vakantiegangers geeft aan dat reviews en aanbiedingen op social travel sites invloed hebben op hun beslissingsproces voor vakanties (NBTC-NIPO, Social media, mobiel internet en vakanties).
36
•
•
•
•
•
• •
•
•
De aandacht voor duurzaamheid tijdens de vakantie wordt steeds groter. Bij de consument gaat de bewustwording en gedragsaanpassing weliswaar langzaam. Toch worden aanbieders steeds actiever op dit gebied. Voorbeelden zijn het gebruik van duurzame materialen, de bemetering van kampeerplaatsen, het eco-chalet, etc. Overigens is bijna de helft (48%) van de Nederlanders bereid meer te betalen voor producten of diensten van bedrijven die aan Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen doen. Het (recreatie-)milieukeurmerk Green Key wordt daarom steeds belangrijker. Door de globalisering waaien nieuwe trends steeds sneller over uit het buitenland, waarbij beleving een belangrijke rol speelt. Mede daardoor ontstaat echter ook een groeiende behoefte aan kleinschaligheid, authenticiteit en echtheid. Dit biedt kansen aan kleine ondernemingen met hun ambachtelijkheid, vakkennis en persoonlijke benadering. Na de tendens van individualisme die enkele jaren geleden haar hoogtepunt beleefde is er op dit moment een nieuwe beweging zichtbaar die zich kenmerkt door gemeenschapszin en groepsgevoel. Enerzijds uit dat zich in het zoeken naar de geborgenheid en vertrouwdheid van de eigen omgeving (met familie, vrienden, gelijkgestemden), anderzijds ontstaan via Internet hechte contacten met gelijkgestemden op afstand. Bij de invulling van de vrije tijd zijn daarom twee ontwikkelingsrichtingen te onderscheiden. Aan de ene kant is men, om te ontsnappen aan de dagelijkse sleur, op zoek naar veelal uitdagende “thrills” in een kunstmatige, maar wel gethematiseerde omgeving. Aan de andere kant is men juist op zoek naar het echte en pure. De toenemende aandacht voor streekproducten is hiervan een voorbeeld. De Nederlandse vakantiemarkt is sterk ontwikkeld. De gevolgen van de wereldwijde economische crisis zijn echter ook in de nabije toekomst nog merkbaar. Verwacht wordt dat vanaf 2016 de economie, mede als gevolg van de bezuinigingen die nodig zijn om de overheidstekorten weg te werken, weer zal gaan aantrekken. Mede als gevolg van deze economische omstandigheden stabiliseert het aantal vakanties en dalen de bestedingen per vakantie licht. De consument gaat op zoek naar “value for money”. De vakantiefrequentie is de afgelopen 30 jaar flink toegenomen van 1,84 vakanties per jaar in 1980 via 2,43 in 1990 naar 2,84 in 2010. NBTC-NIPO heeft bij een recent onderzoek vastgesteld dat de consument in de toekomst vaker (42%) of even vaak (48%) op vakantie wil. Daarbij kiest 47% voor meer korte vakanties. Mede als gevolg van de crisis heeft “thuis blijven” een positiever imago gekregen. Sommige mensen besteden het geld liever aan een verbouwing of genieten van twee of drie weken thuis met het gezin. Ofschoon dit als een negatieve trend gezien kan worden biedt deze ontwikkeling wellicht ook kansen voor de markt voor tweede woningen en vaste plaatsen. Bovendien kan zij een verdere seizoenspreiding tot gevolg hebben. De buitenlandse vakanties groeien in de periode 1980-2010 echter veel harder (+136%) dan de binnenlandse vakanties (+55%). De groei van verre reizen (buiten Europa) die vanaf 1990 wordt gemeten, groeit daarbij het sterkst (+460%). In onderstaande tabel van het Continu Vakantie Onderzoek (CVO) wordt het aantal vakanties per jaar in miljoenen weergegeven.
37
38
•
De groei heeft vooral betrekking op de korte en middellange vakanties, die in de periode 1980-2010 resp. met 98% en 138% zijn toegenomen (zie onderstaande afbeelding van het CVO).
•
De groeiprognose van alle onderzochte vakantietypes ziet er als volgt uit:
39
•
•
•
Binnen accommodaties is sprake van schaalverandering, veroorzaakt door demografische en kwalitatieve ontwikkelingen. Onder invloed van een steeds kritischere consument neemt bijvoorbeeld de omvang van hotelkamers en kampeerplaatsen toe. En binnen de bungalowmarkt zijn grotere recreatiewoningen in opkomst die geschikt zijn voor grotere groepen (familiebijeenkomsten, reünies, driegeneratie-vakanties, etc.). Volgens BOVAG zijn er in 2010 iets meer dan 9.000 nieuwe caravans op naam gezet, een daling van ruim 10% vergeleken met 2009. De totale markt voor gebruikte caravans steeg daarentegen met 5.1% ofwel ongeveer 13.500 stuks. “Glamping” (glamourous camping) is een nieuwe, luxe vorm van kamperen. Hierbij wordt comfort gecombineerd met natuurbeleving. Voorbeeld is het op comfortabele wijze slapen in de natuur, bijvoorbeeld in enorme tenten met designmeubels, een koelkast, roomservice en een bad. Deze vorm van kamperen kan overigens een bedreiging vormen voor de bezetting van de bungalowparken.
7.2.
Vakanties in Noord-Brabant en West-Brabant25
Vakanties in Noord Brabant T.o.v. 2010 is het aantal binnenlandse vakanties in Brabant in 2011 afgenomen met ca. 2% tot ongeveer 2,1 miljoen. Landelijk bleef het aantal binnenlandse vakanties ongeveer gelijk, vooral vanwege het goede voorjaar. In totaal werden in 2011 in Noord-Brabant ruim 10 miljoen binnenlandse overnachtingen doorgebracht. Dat is 3% minder dan in 2010. Brabant blijft desondanks de derde positie op de binnenlandse vakantiemarkt innemen. De onderverdeling van de voor de in dit verband belangrijkste types vakanties was: • Seizoensrecreatieve vakanties: 3,56 miljoen overnachtingen • Bungalowovernachtingen: 3,01 miljoen overnachtingen • Toeristische kampeerovernachtingen: 1,94 miljoen overnachtingen Opvallend is het grote aandeel seizoensrecreatieve overnachtingen dat zelfs 35% van het Nederlandse totaal bedraagt. Noord-Brabant verzorgde in 2011 ongeveer 12 miljoen overnachtingen. De 765.900 buitenlandse gasten verblijven voor het overgrote deel in bungalows. Het profiel van de binnenlandse gast in Brabant ziet er volgens het factsheet verblijfsrecreatie 2011 van het vrijetijdshuis Brabant als volgt uit: Toeristisch kamperen aantal binnenlandse vakanties in Brabant aandeel van totale binnenlandse vakanties gemiddelde verblijfsduur in nachten percentage korte vakanties (2-4 nachten) besteding per persoon per dag in Brabant rapportcijfer Top 3 provincie van herkomst
Bungalowvakanties
Hotelvakanties
700.000 30% 5,3
344.000 7% 3,1
318.000 19% 7,0 47% €
52% 16,10
7,8
€
€
recreatief
157.000 8% 5,8
592.000 35% 7,0
61% 49,30
8,2
1 Brabant (33%) Zuid-Holland (27%) Zuid-Holland (23%) 2 Zuid-Holland (21%) Brabant (17%) Noord-Holland (21%) 3 Noord-Holland (9%) Noord-Holland (17%) Gelderland (16%) Samenstelling reisgezelschap gezin met kinderen gezin zonder kinderen alleenstaanden RIC-segmentatie Uitbundig geel Gezellig lime Rustig groen Ingetogen aqua Avontuurlijk paars
Seizoens-
jeugdherberg, etc.
93% 29,60
7,9
Groepsaccommodaties,
€
69% 18,30
€
9,60
8,3
onbekend
Zuid-Holland (27%) Brabant (19%) Noord-Holland (14%)
Zuid-Holland (42%) Brabant (21%) Noord-Holland (19%)
56% 40% 4%
59% 33% 9%
35% 58% 7%
53% 41% 6%
44% 54% 2%
35% 34% 11% 10% 10%
25% 31% 16% 11% 18%
27% 26% 20% 16% 10%
25% 24% 12% 21% 18%
18% 27% 27% 6% 22%
25 De inhoud van dit hoofdstuk is grotendeels ontleend aan de Trendrapportage 2012 en een aantal factsheets van het Vrijetijdshuis Brabant
40
West-Brabant De belangrijkste onderscheidende kwaliteit van West-Brabant is het feit dat zich op korte afstand van de regio gevarieerde landschappen bevinden, waaronder de meest waterrijke van de provincie Noord-Brabant (o.a. De Brabantse Wal, De Biesbosch, De West-Brabantse Waterlinie). In West-Brabant vonden in 2011 497.000 binnenlandse vakanties plaats met in totaal 2,7 miljoen overnachtingen. De belangrijkste segmenten zijn de vakanties door vaste gasten (201.000 vakanties ofwel 51% van alle overnachtingen in de regio en 34% van alle vakanties door vaste gasten in Noord-Brabant) en de toeristische kampeervakanties (296.000 vakanties ofwel 19% van alle toeristische vakanties in Noord-Brabant). De vakanties door vaste gasten zijn bovengemiddeld vertegenwoordigd. West-Brabant trekt relatief weinig binnenlandse toeristen uit de categorieën alleenstaanden en personen van 35 jaar of ouder. Relatief vaak wordt de vakantieomgeving door de toerist gekenmerkt als: bos en/of heide (44%), stad (26%) en platteland/polder (22%). De belangrijkste kenmerken van toeristische vakanties in West-Brabant zijn: • 60% is kort; • De gemiddelde verblijfsduur is 5,5 dagen; • De belangrijkste herkomstprovincies zijn Zuid-Holland (29%), Noord-Holland (16%) en Noord-Brabant (13%); • De belangrijkste uitstapjes zijn het zoeken van bezienswaardigheden en recreatief winkelen. De in het kader van deze rapportage belangrijkste aanbevelingen van het Vrijetijdshuis Brabant zijn: • • • •
Richt een verblijfsaanbod in voor singles; Zet het aanbod niet te goedkoop in de markt; Speel in op klimatologische veranderingen en de behoefte van de doelgroep om in de natuur te zijn; Faciliteer goede mobiele internetmogelijkheden.
41
7.3.
De belevingswerelden van de RECRON Innovatie Campagne26
Om de neerwaartse spiraal in de verblijfsrecreatie tegen te gaan, is inzicht in de beleving van de vakantieganger een eerste vereiste. Daarom heeft RECRON samen met SmartAgent Company in 2008 een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar de wensen en behoeften van de Nederlandse vakantieganger. Het onderzoek is gebaseerd op het psychografisch Brand Strategy Research model (BSR ®) model. Het BSR®-model maakt onderscheid tussen de sociologische en psychologische dimensie. Anders gezegd kijkt het BSR®-model voornamelijk naar de wensen en voorkeuren van vakantiegangers in plaats van naar leeftijd, inkomen, opleiding en andere demografische kenmerken. Vakantie draait immers steeds meer om emoties, gevoelens, interesses, ervaringen en uiteindelijk de unieke beleving die de gast mee naar huis neemt.
In bovenstaande afbeelding van het BSR®-model is de horizontale as de sociologische dimensie, waarmee het onderscheid tussen individualistische/ego-oriëntatie en groepsgerichte/sociale oriëntatie wordt gemaakt. De verticale as kan getypeerd worden als de psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen extravert/openstellend versus introvert/afsluitend kan worden gemaakt.
26
Zie RECRON-website
42
De vier vlakken die aldus ontstaan vormen de vier belevingswerelden van het model: • rode wereld: zoekt avontuur, cultuur en sportiviteit. Men wil eropuit trekken, actie en avontuur beleven en de eigen horizon verbreden. • blauwe wereld: zoekt rust en ontspanning, wil nieuwe dingen zien en bijkomen. Genieten in een luxe omgeving is noodzakelijk voor een doelgroep die graag pronkt en showt. • groene wereld: zoekt rust en ontspanning en wil door vakantie de dagelijkse sleur doorbreken en zich terugtrekken uit de dagelijkse beslommeringen. • gele wereld: stelt vakantie gelijk aan mooi weer, bruin worden, lekker eten en genieten. Tijdens de vakantie wil men gezellig samen zijn met vrienden. Uit het onderzoek en BSR®-model is gebleken dat vakantie voor de Nederlander een individueel bepaald karakter kent. Iedereen viert vakantie op haar of zijn eigen manier, maar hierin zijn zeker overeenkomsten te vinden, die een vakantiebeleving kunnen typeren. Het model laat zien dat er vijf belevingswerelden te onderscheiden zijn, waarin de Nederlandse vakantieganger zich begeeft. Onderstaand volgt een beknopte omschrijving van deze vijf, voor de Nederlandse verblijfsrecreatie van belang zijnde, belevingswerelden: 1. Uitbundig geel (22,8% van de Nederl. markt) Uitbundig geel is de spontane, gezellige en sociale groep. Het is de groep echte vakantiegangers. Een vakantie hoeft niet zo extreem te zijn, als het maar actief, sportief, gezellig en verrassend is. Contact met anderen - familie, vrienden, kennissen - is gewenst en leuk. Uitbundig geel zoekt campings en bungalowparken waar de voorzieningen goed zijn en waar genoeg te doen is voor iedereen. Uitbundig geel is een grote groep in Nederland! 2. Gezellig lime (28,7% van de Nederlandse markt) Gezellig lime houdt net als geel ook van gezelligheid en sportiviteit, maar het mag allemaal een tikkeltje rustiger en het hoeft ook allemaal niet zo lang. Het gezin is belangrijk. Vakantie is voor de lime gasten lekker vrij zijn, genieten van rust en ontspanning, even weg van de dagelijkse verplichtingen en dan gezellig met het gezin iets leuks doen: fietsen, bbq-en, een spelletje spelen. Een bungalowpark of camping in Nederland geeft een echt vakantiegevoel, maar vaak moet de gezellige lime groep wel een beetje op de kosten letten.
43
3. Rustig groen (17,2% van de Nederlandse markt) Vakantie is voor de rustige groene belevingswereld vooral een kwestie van lekker doen waar men zin in heeft, rust nemen in eigen omgeving, even niets aan het hoofd hebben. De consument uit de groene wereld heeft niet zulke bijzondere wensen. Het gewone en herkenbare is juist fijn, vertrouwd. Dan komt men lekker tot rust. In eigen land is genoeg moois te zien en te ontdekken, men hoeft er niet ver voor te reizen. Men kent de winkels die men tegenkomt en men kan gewoon de eigen taal spreken. 4. Ingetogen aqua (14,6% van de Nederl. markt) Vakantiegangers in het segment aqua kunnen als rustig en ruimdenkend worden getypeerd. In deze belevingswereld vinden we veel empty nesters, die weer tijd hebben voor hun eigen hobby's en interesses. Inspirerende maar rustige vakanties horen daar ook bij. In Nederland gaat men graag meerdere keren op pad, op een rustig moment naar de (kleinere) camping of bungalowpark met veel privacy. Cultuur en (rustige) sportieve mogelijkheden - wandelen, fietsen, nordic walking - worden gewaardeerd. 5. Avontuurlijk paars (16,6% van de Nederl. markt) Avontuurlijk paars is de wereld van mensen die graag iets nieuws willen beleven of ontdekken in hun vakantie. Gewoon is niet goed genoeg voor deze groep. Ze gaan op zoek naar een bijzondere ervaring. Dat mag een tikje wild zijn een boomhut of een survivaltent - maar het bijzondere kan 'm ook zitten in het beleven van luxe en exclusiviteit. Avontuurlijk paars is meer met zichzelf bezig dan met de anderen. U trekt ze dus eerder met iets individueels dan met het 'groepsgebeuren'.
44
