OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos
In dit onderzoek analyseren we de levensvatbaarheid van de kantoren in Nederland op basis van een verdeling per
Schatting structureel overschot 2015 (huidige beroepsbevolking en economische activiteit)
gebouwen van kansrijk via kansarm naar kansloos.
nodig zou zijn en hoeveel kan worden geclassificeerd als
17.000.000 m²
structureel overschot. Dit laatste deel bedraagt circa 17
Ruimte/werknemer - 2015
Ons eerdere onderzoek gaf, vanuit de vraag uitgewerkt, per gemeente een indicatie van hoeveel van de voorraad
miljoen m².
(totaal inclusief werkplek, vergaderen, overige ruimte)
Een deel van dit overschot is mogelijk met een transformatie of herbestemming te behouden (kansarm), voor het restant is het meest waarschijnlijke scenario sloop (kansloos). Wij hebben de indicatoren voor kwaliteit uit de OfficeRank score gebruikt om per gemeente een indeling te maken: Kansrijk:
Gebouwen met hoogste kwaliteit/OR score
Kansarm:
Overschot op goede locatie, transformabel
15 m² Aantal kantoorwerknemers (cijfers CBS, 2015)
2.350.000
Kansloos: Restant Dit is uitgewerkt per gebouw en daarmee zichtbaar per gebied, gemeente, belegger of per financier.
Relatieve verhouding 4 grootste financiers:
81% 9% 10%
65%
76%
15%
12%
50%
Tekort: Meer dan 10%
20%
12%
0% tot 10% Overschot:
20%
0% tot 10%
30%
10% tot 20% 20% tot 30% 30% tot 40% 40% tot 50%
ABN Amro
FGH Bank
ING Bank
Propertize
Overzicht geëxtrapoleerd op basis van data uit eigen research
Meer dan 50%
OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos Uitwerking per gemeente - kwaliteit locatie versus gebouw
The Edge
Boven: Gemeente Amsterdam Onder: Gemeente Nieuwegein
BG Office
OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos Uitwerking per gemeente
79% 9% 12%
75% 15% 10%
75% 8% 17%
75% 13% 12%
71%
70%
21%
21%
8%
9%
65% 9% 26%
Eindhoven
Utrecht
Amsterdam
Venlo
Den Haag
Rotterdam
Deventer
64%
47%
43%
39%
32%
30%
15%
19%
27%
21%
32%
17% 26%
41%
36% 29% 27%
Amersfoort
Almere
35% 49%
Gouda
Amstelveen
Woerden
21%
50%
Zoetermeer
Nieuwegein
OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos Uitwerking per belegger - kwaliteit locatie versus gebouw
WTC, Amsterdam
Boven: Dutch Office Fund (CBRE Global Investors) Onder: NSI (Nieuwe Steen Investments)
Rode Olifant, Den Haag
OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos Uitwerking per belegger
100%
99% 1%
94% 6%
93% 1% 6%
91% 6% 3%
90% 2% 8%
84%
Dutch Office Fund
Bouwinvest
Ping Properties
Syntrus Achmea
a.s.r. Vastgoed
Lone Star
Rijksoverheid
80% 5%
77%
76%
68%
62%
60%
49%
20%
25%
24%
7%
14%
15%
13% 5%
6% 10%
10%
4%
25% 30% 26%
OVG
Schiphol Real Estate
Deka Immobilien
Chalet Group
NSI
Merin
Particulier eigendom
OfficeRank™ Kansrijk - Kansloos
Balans tussen vraag en aanbod De marktwaarde van het deel van de voorraad dat als overtollig te kenmerken is, wordt nog steeds vastgesteld op basis van voortdurend gebruik als kantoor. Als voor dit deel van de voorraad wordt gekeken naar de
Waarde per m² (landelijk gemiddelde, huidige context)
€ 1.310
restwaarde bij sloop of transformatie, moet hier een forse
Gemiddelde restwaarde transformatie
afboeking worden gedaan. Het landelijk gemiddelde voor
(op basis van transacties in afgelopen 3 jaar)
de transactieprijzen in transformatieprojecten ligt rond de 260 euro per m². Voor het deel dat als kansloos gekenmerkt wordt is de gemiddelde waarde de grondwaarde minus de sloopkosten. Hier komt voor het landelijk gemiddelde een negatieve waarde uit. Zo kan per gemeente, belegger of financier een schatting worden gemaakt van het overschots-deel van de portefeuille. In de totale balans moet daarbij ook gekeken worden naar de verbeterde balans tussen vraag en aanbod,
€ 260 Gemiddelde restwaarde sloop (grondwaarde - sloopkosten)
€ -80
wat een positief effect heeft op de waarde van het kansrijke vastgoed omdat het aanbod vermindert. Voor deze calculatie hebben wij een aantal scenario's uitgewerkt, waarbij de markt wordt gesimuleerd vanuit deze nieuwe balans. Deze netto waardepotentie kan, afhankelijk van de specifieke mix en spreiding van de portefeuille, zowel positief als negatief uitvallen.
In de discussie over het overschot op de kantorenmarkt is men het altijd direct eens over het probleem op macroniveau. Zodra dit verder inzoomt op een specifiek gebied of een specifieke portefeuille ligt het probleem altijd ergens anders.
Netto waardepotentie per belegger: Dutch Office Fund
+ 22 / + 34% DEKA Immobilien
+ 2 / - 9%
Met deze studie willen wij de discussie naar dit microniveau brengen, waar per gemeente, gebied of gebouw vanuit de inhoud en data kan worden bekeken of iets nog levensvatbaar is.
NSI
- 25 / - 37%
OfficeRank™
Informatie en bronnen CBS, CPB, EIB, OfficeRank™
Uitgangspunten en brondata Alle data inclusief de onderliggende aannames zijn op aanvraag beschikbaar.
Nederland
United Kingdom
Nieuwe Plantage 54-55 2611 XK Delft
One Royal Exchange EC3V 3LL London
+31 (0)70 764 0725
+44 (0)20 3769 0760
[email protected]
www.officerank.com
