Welkom Moderator: Wietse Walinga, directeur Duurzaam Gebouwd
Op Locatie: Hoofdkantoor Heijmans Rosmalen
Missie
“Kennis is het enige dat je kunt vermenigvuldigen door het te delen”
Verbinden
Partners, experts, etc.
contentpartners
Fase 3: CEO Media(2010/11)
Programma 9.35 uur
Overheidsvisie op renovatie en transformatie Door: Meindert Smallenbroek
10.00 uur
De grootste transformatie van Nederland Door: Henk Jagersma & Peter van der Gugten
10.30 uur
Beter opwaarderen van de bestaande woningvoorraad Door: Rob de Jong
10.55 uur
Netwerken
11.45 uur
Einde
Overheidsvisie op renovatie en transformatie Duurzaam Gebouwd Op Locatie: Renovatie 18 juni 2014 Meindert Smallenbroek Directeur Bouwen
Crisis...
… of de nieuwe realiteit in de bouw
Innovatiever Vraaggerichter Duurzamer
Gebouwen moeten duurzamer en energiezuiniger worden
Alle gebouwen gemiddeld label A in 2030...
...en alle gebouwen gemiddeld energieneutraal in 2050
De meeste gebouwen uit 2050 staan er al... 7 miljoen bestaande gebouwen
Jaarlijks 'slechts' 50.000 nieuwe gebouwen
Nieuwbouw vanaf 2020 bijna energieneutraal
Bestaande bouw: renovatie en transformatie
Overheid stimuleert koplopers...
Blok voor blok: 'Lessen over vraag en aanbod'
Energiesprong: 'Nul op de meter-woningen'
Hoe particuliere eigenaren verleiden?
Wat kunt u nog meer verwachten van de Rijksoverheid?
Revolverende fondsen met laagrentende leningen 400 miljoen euro voor corporaties
Indicatief energielabel in 2015 Slimme meters
Energiebesparing kans voor de bouwsector
Energiebesparing is de motor voor een innovatieve en vraaggerichte bouwsector!
Duurzaam Gebouwd Op Locatie Thema: Renovatie 18 juni 2014 Henk Jagersma Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Inhoud
1. Over Syntrus Achmea Real Estate & Finance 2. Wijnhaven Den Haag 3. Molenwerf Amsterdam
4. Vernieuwing in transformatie en renovatie
Pagina 41
18-06-2014
Meest vertrouwde vastgoedvermogensbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. Wij beleggen, financieren en ontwikkelen vastgoed ten behoeve van beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen. Wij staan voor verantwoord rendement, duurzaamheid, kwalitatief hoogwaardig vastgoed en transparantie.
De omvang van onze totale beleggingsportefeuille is ruim 14 miljard euro.´ 42 18-06-2014
Wijnhaven Den Haag
Pagina 43
18-06-2014
Aanloop tot transformatie Wijnhaven In 2012 besluit tot tender door gemeente Den Haag – Tenderprocedure in eerst instantie niet succesvol In tweede instantie in juli 2013 verder gesproken
Syntrus Achmea Real Estate & Finance samen met Heijmans / Proper Stok
Pagina 44
18-06-2014
Locatie
Den Haag CS
Binnenhof
Plein
Centraal winkelgebied
Stadhuis
Pagina 45
18-06-2014
Fasering: 1e fase geslaagd. Vasthouden aan kwaliteit
Fase 2
Fase 1 Fase 2
Pagina 46
Fase 1
Slopen middenbouw Ver-nieuwbouw hoog- en laagbouw Tijdelijke exploitatie door Heijmans Daarna herontwikkeling: n.t.b. 18-06-2014
Omgeving cruciaal
Gemeente richt Turfmarkt opnieuw in Verbinding rivierenbuurt Schedeldoekshaven en Binckhorst volgen?
Pagina 47
18-06-2014
Actieve rol belegger namens pensioenfondsen
Kan meerwaarde creëren door: Locatie Prijs in relatie tot markt Diversiteit in functies Rendement Gevoel lange termijn beleid overheid Essentieel is het hebben van complementaire partners
Pagina 48
18-06-2014
Programma
Appartementen 132 huur en 38 koop
3.000 m2 kantoor
Universiteit Leiden 13.000 m2 1.300 m2 Commerciële plint
Pagina 49
Parkeergarage / fietsenstalling
18-06-2014
Eindbeeld
Pagina 50
18-06-2014
Molenwerf Amsterdam
Pagina 51
18-06-2014
Van kantoor naar woningen Kantoor 7 verdiepingen - 22.207m² 313 parkeerplaatsen Interieur met art deco verwijzingen Transformatie naar appartementen 185 appartementen 76 m² = gemiddelde woning € 975,- gemiddelde huur inc 1 p.p. Totaal = 14.136m² gebruiksoppervlak 700 m² bergingen 308 parkeerplaatsen
Pagina 52
18-06-2014
Business Case •
Alternatieven voor leegstand
•
Vraag naar middensegment huurwoningen
•
Restwaarde gebouw • Rendementseis wonen • Realisatiekosten • Belastingen
•
Go / No Go ná aanbesteding
•
Efficiencywinst in ontwikkeling
Pagina 53
18-06-2014
Toekomstige opgaven (onderzoeksfase)
Pagina 54
18-06-2014
Ambitie Syntrus Achmea •
Ervaring inzetten voor andere (rijks)gebouwen
•
Tempo van start tot oplevering (2 jaar)
•
Hogere opbrengsten
•
Aanbesteding transparant
Pagina 55
18-06-2014
Toekomstige opgaven •
Grote transitieopgaven zijn kapitaalintensief
•
Tenderprocedure kostbaar
•
Marktconformiteittoets als alternatief
•
Exclusiviteit plan met verplichting voor uitvoering
•
Aanbesteding realisatie blijft mogelijk
Pagina 56
18-06-2014
Overheidsbevordering transformatie • Geen fiscale ruling per project maar transformatie altijd fiscaal als ‘verbouw’ behandelen • Geen interpretatievrijheid meer voor gemeenten irt Bouwbesluittoets (rechtens verkregen niveau) •
Vrijstelling overdrachtsbelasting voor transformatiepanden
•
Laag BTW tarief voor verbouwkosten
Pagina 57
18-06-2014
Duurzaam Gebouwd Op Locatie Thema Renovatie
18 juni 2014 Peter van der Gugten Directeur
Muziekpaleis Vredenburg, Utrecht
Heijmans > top 3 bouwer in NL > circa 8.000 medewerkers > omzet 2012: 2,3 miljard > Beursgenoteerd sinds 1993 Nationaal Militair Museum Soesterberg, Dutch Design Award 2013
Smart Highway, Studio Roosegaarde Winnaar Dutch Design Award 2012
Waar kent u ons van? Randweg A2, Rond de Admirant - Eindhoven, Het Timmerhuis – Rotterdam, Noord-Zuidlijn - Amsterdam, Funen - Amsterdam, Vredenburg - Utrecht ,
3D Print Canal House
Maar ook van vernieuwende initiatieven
Roderick Vos - tijdelijke invulling GZG-terrein in ‘s-Hertogenbosch Heijmans, AM en FMT vastgoedbeheer winnaar LEEGaward 2013
Spark
Bestaande kantoren & werkplekken Nederland, bijna 8 miljoen m2 leegstand (15,7%) Den Haag, leegstand ruim 1 miljoen m2, (14,9%) Aantal kantoorbanen Den Haag daalt sterker t.o.v. Nederland (1,4% afname tegen 0,8% stijging) Daling gemiddelde huurprijs minimaal 5%-10%
Divers en aantrekkelijk woonaanbod
Goed opgeleiden Verjongen
Grote diversiteit
Transitie oude wijken Studentenstad Centrumontwikkeling Nieuwe bedrijven Dynamiek en groei Den Haag Leegstand kantoren
wonen, werken, winkelen, cultuur
Stevig investeringsklimaat Grote Marktstraat
Den Haag Rotterdamse Baan Derde stad van NL
Nationaal en internationaal bestuur The Haque Security Delta Spuiforum
Wat doet Den Haag?
Wijnhavenkwartier, gemeente Den Haag Ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in Den Haag
Samenwerken met investeerders en eindgebruikers als strategisch uitgangspunt bij de start van de ontwikkeling.
Presentatie combinatie Achmea/Heijmans aan de gemeente Den Haag als betrouwbare partners. Pensioenfondsen Landbouw en Rabo enthousiasmeren voor deze transformatie opgave. Uitgangspunt is wonen toevoegen aan de stad in combinatie met faciliteren universiteit. Duurzaamheid als leidend principe. Aansluiten op stadsverwarmingsnet en Eneco WKO. Renoveren als meest duurzame ingreep
Bron: Haacs, jaargang 2 - 2013
De grootste kantorentransformatie van NL! 125.000 m2 in hartje Den Haag!
Huidig complex Als ministeries opgeleverd in 1979 Architecten Lucas & Niemeyer Twee van 9 jack-block systeem gebouwen in Nederland 120.000 m2 verdeeld over 4 gebouwen
Den Haag CS
Binnenhof
Centraal winkelgebied Stadhuis
Locatie als basis voor ontwikkeling en transformatie
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Excellente bereikbaarheid voor auto en openbaar vervoer
Visie > Herontwikkeling in plaats van sloop-nieuwbouw (duurzaamheid) > (Tijdelijke) exploitatie als businesscase bij gebiedsontwikkeling en transformatie > Ontmoeten en verbinden: met routes van de stad - van introvert naar extrovert (integraal onderdeel van het stedelijk weefsel) > Combinatie van interessante stedelijke programma’s (centrumfuncties) > Realiseren van bijzondere plekken en aangename verblijfsruimtes (ontmoeten, (net)werken en verbinden van creativiteit)
Kernpunten transformatie: 1. Bebouwing boven doorgang slopen, waardoor het complex in twee bouwblokken wordt verdeeld en de historische verbinding met stad weer wordt hersteld
Kernpunten transformatie: 2. Verlevendigen plint aan Turfmarkt
Kernpunten transformatie: 3. Opbouw gevels volledig herzien (strippen tot aan casco)
Opbouw gevel: > licht gevelmateriaal (keramische tegels met aluminium) > lichtgewicht balkons
Fasering Fase 1:
Fase 2:
slopen midden-bouw vernieuwbouw hoog- en laagbouw tzv de Kroon 170 appartementen 14.000 m2 Universiteit en ca 1.200 m2 commercieel eerst tijdelijk exploiteren - 50.000 m2 leegstaande kantoren daarna (her-)ontwikkeling
Programma fase 1 > 132 huurappartementen Syntrus Achmea Vastgoed > 38 koopappartementen > Ca 14.000 m2 Universiteit van Leiden en Syntrus Achmea Vastgoed > ca. 1.200 m2 commerciële plint > ca. 2.900 m2 kantoren > Parkeren in ondergrondse parkeergarages
Universiteit Leiden > Mogelijkheid tot groei van Faculteit Campus Den Haag voor 3.500 studenten > 350 hoogwaardige banen op in de binnenstad en versterking van de opleidingen op het gebied van internationaal recht, politiek en bestuur
Opzet van de Universiteit > U-vorm rondom een binnentuin > 2 grote collegezalen aan de zijde van het Lage Zand
Impressie cafe entreehal
Visie interieurontwerp > Belangrijke relatie binnen – buiten > Ontmoeten in het gebouw > Toegankelijk voor de hele stad
Impressie vanuit binnentuin
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Belichtingstudie > Zicht vanuit Plein oude situatie
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Belichtingstudie > Zicht vanuit Plein nieuwe situatie
Start ontwikkeling ROC in Kanaleneiland
Planning • 2 juli 2013 : contracten tekenen met gemeente en Universiteit van Leiden • Augustus 2014: Verwachting onherroepelijke omgevingsvergunning en start sloop gevels • Medio 2016: Oplevering
Kwaliteiten
- 8 liften - Ruime plattegronden - Ongunstige GBO –BVO verhouding - “Business as usual” dus slim en creatief transformeren
Tijdelijk is blijvend “placemaking” middels tijdelijke exploitatie
Tijdelijk beheer > Branding en herkenbaarheid > Volwassen businesscase onder leegstaande gebouwen > Uniek aanbod; prijs, locatie, flexibiliteit > Positieve reacties uit de markt
Het nieuwe dynamische centrum van Den Haag Stedelijkheid en verdichting als motor van de nieuwe economie Duurzaamheid als focus voor de aantrekkelijke stad
“Het vormgeven van onze dagelijkse omgeving is een traag en complex proces. De plek is de binding. Met een visie en partijen die bindend zijn. Creatief met durf voor innovaties en ambacht van stadsontwikkeling.” Sterk de stad!
Dank voor uw aandacht
www.wijnhavenkwartier.nl
Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren en opwaarderen
Woningvoorraad in Nederland De renovatiebehoefte is het grootst bij woningen gebouwd tot 1975
3.900.000
Aantal woningen
< 1945
1946 - 1964
1965 - 1974
1975 -1991
1992 - 2011
Totaal
1 - Vrijstaande woning
216.000
225.000
119.000
221.000
256.000
1.037.000
2 - Twee-onder-een kap
140.000
145.000
142.000
224.000
249.000
900.000
3 - Rijwoning
523.000
478.000
606.000
879.000
507.000
2.993.000
4 - Maisonnettewoning
113.000
113.000
22.000
94.000
57.000
399.000
5 - Galerijwoning
5.000
64.000
174.000
109.000
162.000
514.000
6 - Portiekwoning
256.000
267.000
112.000
142.000
101.000
878.000
49.000
50.000
125.000
125.000
196.000
545.000
1.302.000
1.342.000
1.300.000
1.794.000
1.528.000
7.266.000
7 - Overige flatwoning Totaal
Ambitie: Label B/C Warmte: 100 kWh/m2 Lock in: tot 2030
Ambitie: Nul Op De Meter Warmte: 25 kWh/m2 Lock in: tot 2045
Ambitie: Nieuwbouw label A Warmte: 50 kWh/m2 Lock in: tot 2050
Hoe energiebesparen in de gebouwde omgeving?
RENOVEREN &
Goed Isoleren
logisch renovatie moment
Stadskanaal
Melick
Arnhem
Heerhugowaard
Of… Grote Stap: Woning in 1 keer
Geïntegreerde Renovatie Componenten
Nul Op De Meter Dak
Nul Op De Meter Gevel Nul Op De Meter Vloer
Alliantie+
60% via de gevel
Goed Isoleren BINNEN
SPOUW
BUITEN
Binnentemperatuur: + 20°C
Buitentemperatuur: -10°C
GEVEL ISOLATIE
Goed Isoleren
Rc Max = 1.8
Rc = 2.5 – 10
Hoge isolatiewaarden tegen minimale meerkosten
Goed Isoleren
Goed Isoleren
RENOVEREN &
REDESIGN
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
MAARSSEN
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Redesign
Efficiency is……… het combineren van renoveren, isoleren en opwaarderen
Half / Goed
Dank voor de aandacht!
Vragen? – Opmerkingen? PS: “Efficiency is…. het combineren van renoveren, isoleren en opwaarderen” is vrij naar Loesje, dit heeft ze nooit echt gezegd. Sorry Loesje.
Dank voor uw aanwezigheid Graag het evaluatieformulier invullen!
Save the date Donderdag 13 november 2014 Duurzaam Gebouwd Congres MECC Maastricht
