Wegwijzer bij aankoop 29 september 2015
De koop Een woning kopen doet u niet dagelijks. Daarom is het van groot belang helder te zijn over de gebruikelijke procedures en voorwaarden bij de koop van een nieuwbouwwoning. Wij adviseren u deze ‘Wegwijzer bij aankoop’ met aandacht te lezen, om zo eventuele verrassingen uit te sluiten. Hieronder wordt met name aangegeven wat u precies wel en niet koopt als u een overeenkomst met ons sluit. Daarnaast leggen we uit hoe de betaling verloopt. Een woning met zekerheid De in deze brochure beschreven woningen worden gebouwd en verkocht met garantie van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Doel van de garantieregeling is het beschermen van de belangen van de kopers van nieuwbouwwoningen en –appartementen. De SWK garantie biedt kopers van een nieuwbouwwoning zekerheid en kwaliteit. Het geeft de koper onder andere zekerheid over de afbouw en de bouwtechnische staat van de woning. Wanneer de bouwondernemer tijdens de realisatie failliet gaat, zorgt SWK ervoor dat uw woning wordt afgebouwd. Bij het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst ontvangt u de SWK Garantie- en waarborgregeling met de bijbehorende modules. Later ontvangt u van het SWK een op naam gesteld garantiecertificaat. U kunt alle informatie over de garantieregeling lezen op de website van SWK: www.swk.nl De koop- en aannemingsovereenkomst Op het moment dat u kiest voor de koop van deze nieuwbouwwoning sluit u met Trivire de koopovereenkomst voor de grond. Met V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw sluit u de aannemingsovereenkomst voor de bouw van uw woning. Deze twee overeenkomsten zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden. Bij de aannemingsovereenkomst behoren algemene voorwaarden en een algemene toelichting. Met de ondertekening van beide overeenkomsten verplicht u zich tot het betalen van de koopsom aan Trivire en de aanneemsom aan V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw. Trivire verplicht zich als verkoper de grond te leveren. V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw verplicht zich tot het bouwen van de woning. Nadat u de overeenkomsten heeft getekend, stuurt de makelaar de overeenkomsten naar Trivire en V.O.F. Bouwcombinatie Van WijnenGN Bouw. Trivire ondertekent vervolgens de koopovereenkomst en V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw ondertekent de aannemingsovereenkomst.
U ontvangt van de makelaar een kopie van de ondertekende overeenkomsten retour. De originele exemplaren worden naar de notaris verzonden die de akte van levering voor de grond (ook wel transportakte genoemd) opmaakt. De makelaar vervult een bemiddelende rol bij de verkoop van de woning. Aan de door de makelaar verstrekte informatie en/of toezeggingen kunnen uitdrukkelijk geen rechten worden ontleend. Slechts schriftelijke (contract)stukken en/of schriftelijke toezeggingen van Trivire en/of V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw zijn bindend. Bedenktijd In de wet is bepaald dat er pas een geldige overeenkomst is als deze schriftelijk is vastgelegd. De verkrijger heeft het recht zonder opgave van redenen en zonder verdere consequenties de overeenkomst ongedaan te maken tijdens de zogenaamde bedenktijd. De bedenktijd van één kalenderweek gaat in, één dag nadat u de (aanvullende) koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst heeft getekend en een kopie daarvan als ontvangstbewijs heeft gekregen. Het verdient aanbeveling (om bewijsproblemen te voorkomen), de ontbinding schriftelijk per aangetekende brief aan Trivire en V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw. Opschortingdatum In de koop- en aannemingsovereenkomst wordt doorgaans een aantal opschortende voorwaarden opgenomen die zijn gekoppeld aan een opschortingdatum. Dat is de datum waarop te verwachten is dat aan de voorwaarden is voldaan om met de bouw te kunnen beginnen. Denk hierbij aan de afgifte van de omgevingsvergunning en/of een bepaald voorverkooppercentage van de woningen. Binnen acht dagen na de opschortingdatum ontvangt u van Trivire bericht of de opschortende voorwaarden zijn vervuld. Zijn de opschortende voorwaarden vervuld dan zijn de koop- en aannemingsovereenkomst bindend. Zijn deze voorwaarden niet vervuld voor de omschreven datum dan wordt aan u een nieuwe opschortingdatum voorgesteld. Verkoopprijs De koopprijs van een nieuwbouwwoning is in euro’s en altijd ‘vrij op naam’ (V.O.N.). Dit wil zeggen dat de volgende kosten in de prijs zijn opgenomen: koopsom grond; bouwkosten (exclusief meerwerk), inclusief loon- en materiaalkostenstijging; honorarium van de architect, constructeur en overige adviseurs; aanlegkosten van nutsbedrijven en riolering; notaris- en kadastrale kosten van de leveringsakte; leges omgevingsvergunning; makelaarscourtage; toezicht tijdens de bouw; verzekering tijdens de bouw; omzetbelasting (momenteel 21%, eventuele wettelijke wijzigingen van dit btw-tarief tijdens de bouw worden volgens wettelijke regelingen aan de koper/verkrijger doorberekend); garantiecertificaat SWK. Kosten die niet zijn inbegrepen in de koopsom zijn: kosten voor het aangaan van een hypothecaire geldlening zoals afsluitprovisie en notariskosten voor een hypotheek; kosten voor eventueel meerwerk; kosten voor de inrichting en aanleg van de tuin; rente over grondkosten en vervallen termijnen volgens de koop- en aannemingsovereenkomst; abonnee- en eventuele entreekosten of verhuiskosten voor telefoon, televisie en nutsbedrijven. Prijswijzigingen De koop- en aanneemsom in de koop- en aannemingsovereenkomst staan vast, met uitzondering van de wijziging van het btw-tarief. Stijgingen van lonen en materiaalkosten tijdens de bouw worden niet doorberekend.
De eigendomsoverdracht De eigendomsoverdracht vindt plaats via de notaris door middel van een akte van levering (notarieel transport) en door inschrijving van deze akte in de openbare registers. In de akte van levering worden alle van toepassing zijnde rechten, lasten en beperkingen voor uw woning vastgelegd. De notaris zorgt ervoor dat de akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers waardoor de eigendom van de grond met de daarop in aanbouw zijnde woning op uw naam komt te staan. Een hypotheekakte voor uw woning, waarin de financiering is geregeld, kan tegelijk met de akte van levering bij de notaris passeren. In de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst is de uiterste datum van het notarieel transport van de grond vermeld. Dat is dus de datum waarop u uiterlijk eigenaar van de grond met de daarop in aanbouw zijnde woning wordt. Voor die datum stuurt de notaris u een (concept)afrekening, waarop het totale, op die datum verschuldigde bedrag is aangegeven. Dit is inclusief de bijkomende kosten zoals: de grondrente en de bouwrente over de vervallen maar niet betaalde termijnen tot transport; eventueel notariskosten voor het opmaken van uw hypotheekakte; afsluitkosten van uw hypotheek. Het hypotheekbedrag dat uw geldverstrekker voor u heeft gereserveerd en in depot blijft, is doorgaans gelijk aan de vanaf de transportdatum nog verschuldigde bouwtermijnen en eventueel geschatte meerkosten. Als dit niet het geval is, zult u het ontbrekende bedrag uit eigen middelen moeten aanvullen. Hiertoe dient u tijdens de overdracht zekerheid te bieden in overeenstemming met de voorwaarden zoals opgenomen in de koop- en aannemingsovereenkomst. Wat en wanneer moet u betalen? De aanneemsom wordt in termijnen aan u gefactureerd naar rato van de voortgang van de bouw. De termijnregeling staat in de aannemingsovereenkomst vermeld. Volgens de koop- en aannemingsovereenkomst heeft u tot de datum van het notarieel transport recht op uitstel van betaling, onder vergoeding van rente. Op de datum van het notarieel transport moet u deze termijnen en de daarover verschuldigde rente betalen. Na het notarieel transport ontvangt u, zodra de bouw zover gevorderd is, een volgende termijnnota. Deze nota moet u binnen 14 dagen na dagtekening voldoen. Daarvoor zijn twee mogelijkheden: u betaalt de nota uit eigen middelen of uit de hypotheek (de hypotheekakte moet zijn gepasseerd). Indien u de nota uit de hypotheek betaalt stuurt u de originele nota, voorzien van uw handtekening, direct door naar uw hypotheekverstrekker, die voor tijdige betaling zorgt. Na de transportdatum betaalt u de hypotheekrente tijdens de bouw. In het algemeen is deze opgebouwd uit de rente over het volledige hypotheekbedrag verminderd met de rente die u ontvangt over het bedrag dat nog in depot staat. Voor het door u opgedragen meerwerk geldt de betalingsregeling zoals die in de aannemingsovereenkomst is opgenomen. V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw brengt u het meerwerk in rekening en u moet dit bedrag ook aan hen betalen. Indien u de vervallen bouwtermijnen niet tijdig betaalt, heeft V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw het recht u daarover boeterente in rekening te brengen. Het percentage van deze boeterente is in de aannemingsovereenkomst vastgelegd. Meer- en minderwerk/sluitingsdata De mogelijkheid bestaat extra werkzaamheden in uw woning te laten uitvoeren. U ontvangt van de aannemer een lijst van mogelijke alternatieven/opties met bijbehorende prijzen (keuzelijst). U krijgt de gelegenheid hieruit een persoonlijke keuze te maken. Het meer- en minderwerk is mogelijk wanneer de keuze vóór een bepaalde sluitingsdatum bekend is en technisch haalbaar. Deze sluitingsdatum wordt door de kopersbegeleider bekend gemaakt. Immers, de stand van de bouwwerkzaamheden is bepalend voor hetgeen daadwerkelijk nog kan worden uitgevoerd. De eventueel op de verkooptekeningen aangegeven keuzemogelijkheden behoren niet tot de standaard levering. Het uitvoeren van werkzaamheden door uzelf en/of derden is tijdens de bouw niet toegestaan.
Keuken, sanitair en tegelwerk V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw zal voor de levering van de keuken, het sanitair en de wand- en vloertegels een nog nader te bepalen showroom selecteren. Met de showroom zijn afspraken gemaakt over projectkortingen, de plaatsingsverantwoordelijkheden en garanties conform SWK. U kunt natuurlijk kiezen voor de standaard keukenopstelling, sanitair en wand- en vloertegels, maar u wordt de mogelijkheid geboden dit naar eigen inzicht uit te zoeken. De eventuele meerkosten zijn voor uw rekening. In verband met de voortgang van de bouwwerkzaamheden gelden hiervoor ook sluitingsdata. Ook bestaat de mogelijkheid de keuken, badkamer en het toilet casco te laten opleveren. De minderkosten worden verrekend via het meer- en minderwerk. Wanneer er in het kader van minderwerk op uw verzoek zaken niet worden aangebracht (denk aan keuken, sanitair en/of tegelwerk), dan kan de woning bij oplevering in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, de garantieregeling en/of regelgeving van de nutsbedrijven. Door middel van een gelimiteerde garantieregeling wordt dan vastgelegd dat u de aannemer vrijwaart van (garantie)aanspraken op die onderdelen. Energiezuinig Uw woning wordt extra energiezuinig. De buitenschil (dak, begane grondvloer, buitenmuur) wordt optimaal geïsoleerd. Op het dak worden zonnepanelen geplaatst en er wordt een energiezuinige installatie voor de verwarming en koeling toegepast. Dit gebeurt in samenwerking met Klimaatgarant. Voor de garantie en het noodzakelijke onderhoud aan uw installatie voor 25 jaar sluit u een overeenkomst af met Klimaatgarant. Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de aankoop van uw woning. Klimaatgarant garandeert gedurende 25 jaar dat het energieverbruik voor verwarming, ventilatie, koeling en tapwater wordt opgewekt door de zonnepanelen. Als tegenprestatie betaalt u maandelijks € 98,00 voor de tussenwoningen en € 114,00 voor de hoekwoningen (tarieven 2015, indexatie per 1-1-2016). De installaties zijn dus niet uw eigendom. U kunt er ook voor kiezen om de installaties te kopen in plaats van te huren. In de overeenkomst met Klimaatgarant kunt u lezen onder welke condities deze koop tot stand komt. Opleveringsprocedure De bouwtijd is contractueel vastgelegd in de aannemingsovereenkomst. Uiterlijk twee weken voor de definitieve datum van oplevering ontvangt u hiervoor een uitnodiging. Tegelijkertijd ontvangt u de eindafrekening. Ook voor eventueel opgedragen meer- of minderwerk ontvangt u de factuur. Heeft u alle rekeningen betaald en heeft de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsgevonden, dan wordt op de afgesproken datum en tijd de woning aan u opgeleverd; is dit niet het geval dan worden de sleutels niet overhandigd. Tijdens de oplevering krijgt u de gelegenheid de woning grondig te bekijken. U kunt daarvoor eigen deskundigen inschakelen. De aannemer loopt samen met u de woning door en gebreken of tekortkomingen worden vastgelegd in een ‘procesverbaal van oplevering’ dat u vervolgens ondertekent. Daarna is de aannemer verplicht binnen drie maanden deze zaken in orde te maken. Gedurende deze periode moet u de aannemer op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.00 uur in de gelegenheid stellen de benodigde werkzaamheden uit te voeren. Opschortingsrecht (5% regeling) biedt extra zekerheid De aannemer, V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw, zal voor de oplevering een bankgarantie ten bedrage van 5% van de aanneemsom bij de notaris deponeren. De bankgarantie geldt als zekerheid voor herstel van tekortkomingen. Na drie maanden moet de aannemer de tekortkomingen/-gebreken hebben hersteld. Is dit niet het geval, dan kunt u aan de notaris doorgeven dat de bankgarantie nog niet mag vervallen. Omdat de aannemer een bankgarantie afgeeft vervalt voor u als koper het recht om 5% van de aanneemsom op de laatste termijn in te houden en bij de notaris in depot te storten. De laatste termijn dient door u dus vóór de oplevering volledig aan V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw te worden betaald. Onderhoudstermijn Het kan voorkomen dat u na de oplevering nog onvolkomenheden tegenkomt die niet op de opleverlijst (proces-verbaal van oplevering) staan. Voor deze woningen geldt een onderhoudstermijn van zes maanden. Binnen deze termijn kunt u deze onvolkomenheden, uitsluitend schriftelijk, melden bij de aannemer. Uiteraard mogen deze onvolkomenheden niet het gevolg zijn van verkeerd gebruik of zelf klussen. Bij het betrekken van uw nieuwe woning moet u er daarnaast rekening mee houden dat een woning deels gebouwd is van materialen die nog kunnen gaan ‘werken’ zoals dat heet. Zo kunnen in de hoeken van de wanden bijvoorbeeld haarscheurtjes ontstaan.
Dit is niet ernstig: ze worden veroorzaakt door uit uw huis wegtrekkend vocht en zijn helaas niet te voorkomen. Na zes maanden is V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken en garanties. Artist Impressions De tekeningen en perspectieftekeningen in de verkoopdocumentatie geven een impressie. Het is met recht een ‘artist impression’, waarin de ‘artist’ zich soms wat artistieke vrijheden gunt. De reële kleuren van gevels, schilderwerk en dagbedekking kunnen afwijken. De tuinaanleg en inrichting van de openbare ruimte is naar fantasie van de illustrator ingevuld. Daar waar u kasten, meubels, huishoudelijke apparaten en dergelijke getekend ziet, geven die uitsluitend een mogelijke plaats aan voor uw eigen inboedel. Deze worden uiteraard niet geleverd. Aan deze tekeningen kunnen, ondanks alle zorgvuldigheid die we hebben nagestreefd, geen rechten worden ontleend. Bouwnummers De op de situatietekening aangegeven nummers zijn bouwnummers. Deze bouwnummers worden tijdens de bouw door alle partijen gehanteerd, ook in de officiële stukken en correspondentie. Om misverstanden te voorkomen verzoeken wij u deze nummering altijd in uw correspondentie te vermelden. Bouwnummers zijn echter geen huisnummers die betrekking hebben op het nieuwe adres noch op de bouwvolgorde. De definitieve huisnummers, straatnamen en bijbehorende postcodes worden op een later tijdstip aan u bekend gemaakt. Maatvoering en inrichting Aan de perceelgrootte kunt u geen rechten ontlenen, ondanks het feit dat de situatietekening met de grootst mogelijke zorg is vervaardigd op basis van door de gemeente en het Kadaster verstrekte gegevens. De juiste perceelgrootte wordt na oplevering door het Kadaster vastgelegd. Afwijkingen in de perceelgrootte (zowel positief als negatief) leiden niet tot enige verrekening met u. Situatietekening De situatietekening die in de verkoopdocumentatie is opgenomen is uitsluitend bedoeld om u een indruk te geven van de ligging en de situatie van de woningen in het bouwplan. Wijzigingen met betrekking tot de situering van alle omliggende bebouwingen kunnen zich dan ook voordoen. Voor deze wijzigingen zijn wij niet aansprakelijk. De inrichting van het openbare gebied is gebaseerd op de laatste bij ons bekende gegevens. Wijzigingen daarvan en het beheer van het openbare gebied vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Hieraan kunt u zowel bij ons als bij de gemeente geen rechten ontlenen. Voor de huisvuilinzameling hanteert de gemeente eigen regels ter zake van vorm en behandeling van huisvuil. Ook de vorm waarin, de plaats en het tijdstip van aanbieding van huishoudelijk en ander afval wordt door de gemeente bepaald. Wij zijn hiervoor niet verantwoordelijk. Verkooptekeningen De maten op de tekeningen zijn aangegeven in millimeters tenzij anders is vermeld. Het zijn ‘circa’ maten waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Voor het inrichten van de woning adviseren wij u ter plekke de maten op te nemen. Het leidingenverloop is op het moment van verschijning van de verkoopstukken nog niet geheel bekend. Wel is duidelijk dat er leidingen in de dekvloeren worden opgenomen. Spijkeren of boren in vloeren kan dus schade met zich meebrengen. De aangegeven symbolen van radiatoren, elektra, etc. zijn indicatief voor wat betreft plaatsbepaling en afmeting. De definitieve plaatsen en afmetingen worden aan de hand van de technische omschrijving en de eisen en berekeningen door de installateur(s) bepaald. Het aanbrengen van bouwkundige wijzigingen na de oplevering, zoals uitsparingen of het plaatsen van een open haard, is geheel voor risico van de koper en mag, bij sommige bouwkundige wijzigingen, alleen gebeuren na vergunningverlening door de gemeente.
Onderhoudsmap Bij de oplevering van uw woning ontvangt u van V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw een onderhoudsmap. Hierin staat informatie die u nodig heeft om uw woning in goede staat te houden. Tevens treft u daarin een aantal tips en suggesties om uw woning in conditie te houden. Ook worden gebruiksaanwijzingen dan wel onderhoudsvoorschriften van bij oplevering van de woning geleverde apparatuur aan u verstrekt. Bouwbesluit De woningen voldoen aan het Bouwbesluit zoals dat geldend was ten tijde van de indiening van de aanvraag omgevingsvergunning. Verzekering Tot de datum van oplevering zijn de woningen verzekerd tegen risico’s als brand- en stormschade. Vanaf de datum van oplevering moet u zelf voor de benodigde verzekeringen zorgen. Informatie tijdens de bouw V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw houdt u tijdens de bouwperiode regelmatig op de hoogte. Uw contactpersoon is de kopersbegeleider met wie u ook meer- en minderwerk en keuzemogelijkheden bespreekt. Bezoeken bouwplaats Veel kopers zijn enthousiast en willen graag op de bouwplaats gaan kijken hoe de bouw vordert. Vanwege veiligheidsvoorschriften is het nadrukkelijk verboden de bouwplaats te bezoeken zonder afspraak met V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw. Adreswijziging Wanneer u voor de datum van oplevering verhuist, verzoeken wij u uw oude en nieuwe adresgegevens onder vermelding van het bouwnummer door te geven aan V.O.F. Bouwcombinatie Van Wijnen-GN Bouw en Trivire. Wijzigingen voorbehouden De verkoopdocumentatie is met zorg samengesteld. Het blijft echter mogelijk dat er tijdens de voorbereiding en/of uitvoering van de bouw wijzigingen moeten worden aangebracht. Deze wijzigingen doen geen afbreuk aan de kwaliteit van de woningen en hebben geen financiële gevolgen. Aan de inhoud van de verkoopdocumentatie kunnen daarom geen rechten worden ontleend.
