Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Vytápění staveb, systémy a trendy Bakalářská práce
Autor:
Hana Rottová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.
Duben, 2014
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 1.4.2014
Hana Rottová
Poděkování: Ráda bych tímto poděkovala svému vedoucímu práce panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., který mi poskytl cenné rady, odborné vedení a za trpělivost, kterou se mnou měl. Dále děkuji panu Ing. Petru Ortovi Ph.D. za odborné konzultace.
Anotace: První část, čili teoretická část, je zaměřena na vytápění staveb. Pojednává o druzích paliv, systémů a alternativních zdrojích tepla. Na závěr jsou ukázány pořizovací a provozní náklady na vytápění rodinného domu a jejich vliv na hodnotu nemovitosti. Druhá část, praktická, obsahuje ocenění bytové jednotky v Praze 15, kombinací metod porovnávací a výnosové, a ocenění bytového domu v Praze metodou porovnávací, výnosovou a nákladovou. Třetí a poslední část analytická se zaměřuje na realitní trh v Praze 10. Klíčová
slova:
Tepelné
čerpadlo,
solární
kolektor,
infrazářič,
rekuperace,
klimatizační jednotka.
Annotation: The first theoretical part is focused on the heating of buildings. It discusses the types of fuels, systems and alternative heat sources. At the end, the acquisition costs of heating for a family house and their impact on the value of the property are shown. The second practical part contains a valuation of housing units in Prague 15 using a combination of the market method and the income method, and a valuation of a residential building in Prague using the market method, the income method, and cost method. The third and final part of the analysis focuses on the real estate market in Prague 10. Key words: Heat pump, solar collector, infra heater, recuperation, air conditioner
Obsah: Úvod ...................................................................................................................................... 9 I
Teoretická část ............................................................................................................. 10
1
Systémy vytápění: ....................................................................................................... 10
2
3
4
1.1
Lokální (místní) vytápění ...................................................................................... 10
1.2
Ústřední vytápění .................................................................................................. 10
1.3
Dálkové vytápění .................................................................................................. 11
Druhy otopných soustav .............................................................................................. 11 2.1
Vodní otopné soustavy.......................................................................................... 12
2.2
Parní otopné soustavy ........................................................................................... 12
2.3
Teplovzdušné otopné soustavy ............................................................................. 13
Paliva ........................................................................................................................... 13 3.1
Tuhá paliva ........................................................................................................... 13
3.2
Plynná paliva ......................................................................................................... 13
3.3
Elektrická energie ................................................................................................. 14
Zdroje .......................................................................................................................... 15 4.1
Kotle...................................................................................................................... 15
4.1.1
Kotle na tuhá paliva ....................................................................................... 16
4.1.2
Kotle na plynná paliva ................................................................................... 16
4.1.3
Kotle na elektrickou energii .......................................................................... 17
4.2
Kogenerační a trigenerační jednotky .................................................................... 17
4.2.1
Kogenerační jednotka .................................................................................... 17
4.2.2
Trigenerační jednotka .................................................................................... 18
4.3
Kamna a krby ........................................................................................................ 18
4.3.1
Otevřené krby ................................................................................................ 19
4.3.2
Stavěná kamna ............................................................................................... 19
4.3.3
Obestavěná kamna (krbové vložky) .............................................................. 19 5
4.3.4 4.4
Elektrická topidla (přímotopy) .............................................................................. 20
4.4.1 4.5
5
Alternativní zdroje (doplňkové)............................................................................ 21 Solární kolektory ........................................................................................... 21
4.5.2
Tepelná čerpadla ............................................................................................ 22
4.5.2.1
Tepelné čerpadlo půda/voda................................................................... 24
4.5.2.2
Tepelné čerpadlo voda/voda................................................................... 24
4.5.2.3
Tepelné čerpadlo vzduch/voda ............................................................... 24
4.5.2.4
Tepelné čerpadlo vzduch/vzduch ........................................................... 25
Podlahové vytápění ..................................................................................................... 26 Elektrické podlahové vytápění .............................................................................. 26
5.1.1
Akumulační elektrické podlahové vytápění .................................................. 26
5.1.2
Poloakumulační elektrické podlahové vytápění ............................................ 27
5.1.3
Přímotopné vytápění elektrickými kabely ..................................................... 27
5.2
7
Sálavé vytápění infrazářiči ............................................................................ 21
4.5.1
5.1
6
Transportní kamna ......................................................................................... 20
Teplovodní podlahové vytápění............................................................................ 27
Odvod spalin (komíny) ................................................................................................ 28 6.1
Materiály komínů a kouřovodů............................................................................. 31
6.2
Komínové průduchy ............................................................................................. 31
6.3
Kouřovody ............................................................................................................ 31
6.4
Konstrukce komínů ............................................................................................... 32
6.4.1
Jednovrstvé komíny ....................................................................................... 32
6.4.2
Vícevrstvé komíny......................................................................................... 32
6.4.3
Přetlakové komíny ......................................................................................... 33
6.4.4
Společné komíny pro více podlaží ................................................................ 33
6.4.5
Odvod spalin stěnou fasády do volného ovzduší........................................... 34
Výměna vzduchu v obydlí (chlazení a vytápění) ........................................................ 34 6
7.1
Rekuperační jednotka ........................................................................................... 36
7.1.1 7.2
8
Bytové domy a jejich systémy řešení větrání s rekuperací ............................ 37
Klimatizace ........................................................................................................... 38
7.2.1
Mobilní jednotky ........................................................................................... 40
7.2.2
Okenní klimatizace ........................................................................................ 40
7.2.3
Splitové klimatizace ...................................................................................... 41
7.2.3.1
Nástěnné jednotky .................................................................................. 41
7.2.3.2
Kazetové jednotky .................................................................................. 42
7.2.3.3
Podstropní jednotky................................................................................ 42
7.2.3.4
Parapetní (podokenní) jednotky ............................................................. 42
Metody oceňování nemovitostí na tržních principech ................................................. 43 8.1
Metoda porovnávací ............................................................................................. 43
8.1.1
Vzorec pro cenu stavby určenou porovnávacím způsobem dle vyhlášky č.
441/2013 Sb. ................................................................................................................ 44 8.2
Metoda výnosová .................................................................................................. 44
8.2.1
Vzorec pro cenu stavby určenou výnosovým způsobem podle vyhlášky č.
441/2013 Sb. ................................................................................................................ 45 8.3
Metoda nákladová ................................................................................................. 45
8.3.1
Vzorec pro cenu stavby určenou nákladovým způsobem dle vyhlášky č.
441/2013 Sb. § 11. ....................................................................................................... 47 9
Vytápění staveb a jeho vliv na cenu nemovitosti ........................................................ 47 9.1
Popis rodinného domu .......................................................................................... 47
10 Závěr ............................................................................................................................ 51 II
Praktická část ............................................................................................................... 52
11 Ocenění bytové jednotky ............................................................................................. 52 11.1
Popisné informace ............................................................................................. 54
11.2
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ........................................................... 56
11.3
Ocenění.............................................................................................................. 57 7
11.4
Závěr.................................................................................................................. 61
11.5
Omezující podmínky a předpoklady ................................................................. 62
11.6
Osvědčení .......................................................................................................... 64
11.7
Přílohy: .............................................................................................................. 65
12 Ocenění bytového domu .............................................................................................. 67 12.1
Popisné informace ............................................................................................. 69
12.2
Analýza nejlepšího a nejvyššího využití ........................................................... 72
12.3
Ocenění.............................................................................................................. 72
12.4
Závěr.................................................................................................................. 83
12.5
Omezující podmínky a předpoklady ................................................................. 84
12.6
Osvědčení .......................................................................................................... 86
12.7
Přílohy: .............................................................................................................. 87 Analýza realitního trhu ............................................................................................ 92
III.
13 Analýza trhu s nemovitostmi v městské části Praze 10 ............................................... 92 13.1 13.1.1 13.2
Popis městské části ............................................................................................ 93 Doprava ......................................................................................................... 94 Trh s nemovitostmi............................................................................................ 94
13.2.1
Proluky .......................................................................................................... 95
13.2.2
Pozemky ........................................................................................................ 95
13.2.3
Byty prodej .................................................................................................... 96
13.2.4
Rodinné domy ............................................................................................... 97
13.2.5
Objekty pro individuální rekreaci .................................................................. 98
13.2.6
Bytové domy ................................................................................................. 98
13.2.7
Administrativní a průmyslové budovy .......................................................... 98
13.3
Celkový marketingový výhled .......................................................................... 98
Seznam použité literatury: ................................................................................................... 99 Seznam tabulek, obrázků a grafů ....................................................................................... 100 8
Úvod Téma bakalářské práce Vytápění staveb, systémy a trendy si autorka vybrala, protože pracuje v jedné energetické společnosti, která se zabývá dodávkami zemního plynu a elektřiny, distribucí plynu, skladováním plynu v podzemních zásobnících a výrobou tepla a elektřiny. Největší odběry energií má společnost v topné sezóně a proto se autorka rozhodla pro práci na téma vytápění, aby získala větší rozhled v dané problematice. Cílem této práce je tedy analýza současného trhu se zdroji tepla a systémy vytápění a jejich vliv na cenu nemovitosti. Bakalářská práce obsahuje tři části a to teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části bakalářské práce je analyzován současný trh s palivy, systémy, otopnými soustavami a zdroji používanými při vytápění. Dále se zabývá komíny, které odvádějí spaliny od zdrojů, výměnou vzduchu v obytných prostorech pomocí rekuperace a klimatizace. Předposlední kapitola je věnována metodám oceňování nemovitostí a na závěr jsou srovnány pořizovací a provozní náklady na vytápění pomocí tepelného čerpadla (vzduch/voda), kondenzačního kotle a elektrického kotle pro podlahové vytápění. V praktické části je provedeno tržní ocenění bytové jednotky v Praze 15 v Hostivaři metodou porovnávací a výnosovou a tržní ocenění bytového domu v Praze 10 na Vinohradech metodou porovnávací, výnosovou a nákladovou. V analytické části je provedena analýza realitního trhu v Praze 10.
9
I Teoretická část 1 Systémy vytápění: 1.1 Lokální (místní) vytápění Jedná se o vytápění bytu či rodinného domu jediným zdrojem. Tento systém vytápění je užíván zejména v objektech rekreačního typu a tam, kde není k dispozici systém centrálního vytápění (ústřední nebo dálkové). Dále se tyto zdroje v některých případech používají jako doplňkové (např. krby). Výhody
Nezávislost na přítomnosti centrálního rozvodu tepla
Rychlé vytopení prostor (výhodné pro rekreační objekty)
Nevýhody
Obvykle vyšší cena za jednotku tepla oproti centrálním rozvodům o Lokální zdroje mají obvykle nižší účinnost o Centrální zdroje tepla umožňují využití alternativních paliv (skládkové a důlní plyny, biomasa, atd.)
Nižší komfort
Zdroj obvykle zabírá část obytného prostoru
Nutno zajistit kouřovod (nemovitost musí být připravena k instalaci lokálního zdroje)
1.2 Ústřední vytápění Jde o systém vytápění bytového domu jedním zdrojem a soustavou rozvodů, napojených na topidla v jednotlivých bytových jednotkách. Výhody
Vyšší komfort (zdroj mimo obytné prostory, žádná obsluha zdroje)
Nižší provozní náklady (centrální údržba)
Zdroje ústředního vytápění mají obvykle vyšší účinnost
Menší tepelné ztráty rozvodu tepla oproti dálkovodům 10
Nevýhody
Závislost na centrálním zdroji
Vyšší investiční náklady
Komplikované rozúčtování nákladů mezi vlastníky bytových jednotek
Celková funkčnost soustavy závisí na všech topidlech v objektu (zavzdušnění, atd.)
1.3 Dálkové vytápění Systémy dálkového vytápění využívají vzdálený zdroj tepla, které je přenášeno teplovody (nejčastěji parovody) do komplexů obytných domů. Samostatné obytné domy jsou obvykle vybaveny výměníky pára/voda a teplo je takto šířeno k radiátorům v objektu. Výhody
Vysoký komfort
Obvykle nejekonomičtější způsob vytápění
Možnost využití alternativních paliv (skládkový/důlní plyn, biomasa, atd.)
Lze použít odpadní teplo z výroby elektřiny (teplárny, kogenerace)
Využití zdrojů s vyšší účinností
Nevýhody
Závislost na centrálním zdroji a soustavě
Komplikované rozúčtování nákladů mezi vlastníky bytových jednotek
Celková funkčnost soustavy závisí na všech topidlech v objektu (zavzdušnění, atd.)
2 Druhy otopných soustav Jedná se o síť potrubní se zařízeními a armaturami. Tato soustava zajišťuje transport teplonosného média mezi zdrojem tepla a otopného tělesa. Pracovní látka, nazývaná otopné médium se ohřeje ve zdroji tepla a získané teplo uvolní v otopném tělese. Otopné soustavy se dělí podle teplonosné látky na:1
Vodní otopné soustavy – voda
Parní otopné soustavy – pára
1
TŘEBÍČ, SPŠ strojnická. Vytápění. [online]. 2002, 1 - 151 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:1EQ9D3WaTroJ:archiv.spstabor.cz/attachment/sipvz_vytapeni.pdf+&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz
11
Teplovzdušné soustavy – vzduch
2.1 Vodní otopné soustavy Vodní otopné soustavy se dále dělí podle toho, jak otopná voda v soustavě obíhá.
Přirozený oběh otopné vody je zajištěn rozdílnou teplotou otopné vody u přívodu a odvodu a převýšením mezi kotlem a otopným tělesem. Mezi jeho výhody patří: téměř žádná hlučnost, nezávislost na elektrické energii a jeho obsluha a údržba je nenáročná. Nevýhodou je pomalá reakce na klimatické změny a malá rychlost proudění v potrubí.
Nucený oběh otopné vody je zajištěn čerpadlem. Díky tomu může být zdroj tepla ve stejné výšce jako otopná tělesa. Má rychlejší reakce na klimatické podmínky a jeho provoz je efektivnější, ale je závislý na elektrické energii.2
Dále se dělí podle způsobu, jakým se teplo předává do místnosti.
Otopnými tělesy se teplo šíří: pomocí vzduchu, který proudí kolem otopných těles a rozvádí teplo do místnosti a také sáláním teplosměnných ploch do místnosti. Vzduch je v tomto případě teplejší než stěny a podlaha.
Velkoplošnými sálavými plochami, kde se teplo šíří sáláním z otopných ploch. Ty jsou tvořeny otopnými hady a jsou zabudovány buď v podlahové, stěnové nebo stropní konstrukci. Vzduch je v tomto případě studenější než předměty, stěny a podlaha. Jedná se o nízkoteplotní sálavé vytápění.3
2.2 Parní otopné soustavy Nízkotlaké parní soustavy pracují na principu páry, která se vypařuje z vody, která je zahřívána v kotli. Rozvod páry je zajištěn do otopných těles a tam kondenzuje. Zkondenzovaná pára (voda) se vrací do kotle. Výhody parních otopných soustav jsou
2
TŘEBÍČ, SPŠ strojnická. Vytápění. [online 17.3.2014]. 2002, 1 - 151 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:1EQ9D3WaTroJ:archiv.spstabor.cz/attachment/sipvz_vytapeni.pdf+&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz 3 TŘEBÍČ, SPŠ strojnická. Vytápění. [online 17.3.2014]. 2002, 1 - 151 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:1EQ9D3WaTroJ:archiv.spstabor.cz/attachment/sipvz_vytapeni.pdf+&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz
12
v jejich velkém tepelném výkonu a po odtečení kondenzátu nezamrzá. Mezi jeho velkou nevýhodu patří neregulovatelnost a koroze.4
2.3 Teplovzdušné otopné soustavy Tepelná energie se do místnosti dostává pomocí proudícího teplého vzduchu, kde se ochladí na požadovanou vnitřní teplotu a odvede se mimo místnost. Což znamená, že teplonosnou látkou je zde vzduch. Lze použít kotle na plynná paliva, olej nebo elektrickou energii. V rekreačních objektech se můžeme setkat i s teplovzdušnými kamny na tuhá paliva, která jsou využívána pro teplovzdušné lokální vytápění.5
3 Paliva K vytápění staveb se obvykle používají zdroje zpracovávající tuhá nebo plynná paliva. V systémech lokálního vytápění se využívá také elektrická energie. V minulosti byla zřídka využívána paliva kapalná (ropné produkty), která jsou dnes ale téměř eliminovaná především z důvodu vysoké ceny.
3.1 Tuhá paliva Mezi běžně využívaná tuhá paliva řadíme hnědé/černé uhlí, surové dřevo a biomasu. Výhodou těchto paliv je především jejich nízká pořizovací cena a možnost vytvoření zásob (mimo topnou sezonu jsou paliva levnější). Naproti tomu hlavní nevýhodou je nutnost adekvátních skladovacích prostor, menší komfort obsluhy a nutnost častější údržby (čištění topeniště). Ačkoliv uhlí se řadí mezi nejlevnější paliva, jeho masivní využívání je značně kontroverzní. Se spalováním tohoto paliva souvisí vytváření polétavého prachu a oxidů dusíku a síry (kyselé deště).
3.2 Plynná paliva V dnešní době je nejznámějším konvenčním plynným palivem zemní plyn. Toto palivo je oblíbeno především pro jeho snadnou dostupnost v mnoha regionech ČR, díky rychlé plynofikaci v letech 1996 až 2002. Připojení spotřebiče na přívod zemního plynu
4
TŘEBÍČ, SPŠ strojnická. Vytápění. [online 17.3.2014]. 2002, 1 - 151 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:1EQ9D3WaTroJ:archiv.spstabor.cz/attachment/sipvz_vytapeni.pdf+&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz 5 TZB-info. Teplovzdušné vytápění [online]. 2001 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/620teplovzdusne-vytapeni-obytnych-budov
13
není technicky náročné ani finančně nákladné. Vzhledem k rostoucí ceně plynu v posledních letech a hrozící dani na zemní plyn ale bohužel mnoho domácností nadále preferuje méně ekologická tuhá paliva, případně se k nim navrací.6 Mezi další paliva, užívaná v systémech lokálního vytápění patří propan-butan. Toto palivo je ekonomicky využitelné jen v místech, kde není dostupný rozvod zemního plynu. Bohužel mezi jeho nevýhody patří nutnost vybudovat zásobník odpovídající velikosti, který zabírá nemalý prostor na pozemku. Zásobníky plynných paliv pro lokální vytápění představují značná provozní rizika a navíc značně zasahují do rázu krajiny.7 Naopak v případě centrálního vytápění (ústřední/dálkovody) je možné použít i plynná paliva levnější než zemní plyn. Může se jednat o nejrůznější odpadní plyny (generátorový plyn, důlní a skládkový plyn). Nezapomínejme také na využití bioplynových stanic, jako ekologické alternativě ke konvenčním palivům.
3.3 Elektrická energie Elektrická energie není primárním zdrojem pro efektivní výrobu tepla v ústředním nebo dálkovém vytápění. Vždy se jedná pouze o lokální zdroj tepla. Ve většině případů elektrické vytápění není ekonomicky efektivní. Z tohoto důvodu se obvykle využívá spíše v rekreačních objektech nebo jako doplňkový ohřev v kombinaci s tepelným čerpadlem nebo solárními panely. Vytápění elektrickou energií bývá považováno za ekologicky optimální (bez emisí CO2), nicméně je potřeba uvažovat také s výrobou elektrické energie, která může být prováděna v tepelné elektrárně. Tab. č.1: Porovnání nákladů na vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz
Palivo
Zdroj/účinnost
Spotřeba paliva za
Roční náklady
rok
v Kč
automatický kotel na Hnědé uhlí
uhlí/ 86%
2920 kg
38 350
automatický kotel na Černé uhlí
uhlí/ 86%
2 275 kg
43 662
Zemní plyn/ PP
kondenzační kotel 102%
13 483 kWh/
47 674
6 7
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., str. 32 DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., str. 34
14
1278 m3 13 483 kWh/ Zemní plyn/ EON
kondenzační kotel 102%
1278 m3
49 563
13 483 kWh/ Zemní plyn/RWE
kondenzační kotel 102%
1278 m3
49 295
14 108 kWh
45 636
teplovodní akumulační Elektřina akumulace
nádrže/ 95% podlahové el. plochy/
Elektřina přímotopy
99%
11 924 kWh
39 070
Tepelné čerpadlo
země/voda TP 4.3
3 510 kWh
37 047
Tepelné čerpadlo
vzduch/voda TP 3.2
5 010 kWh
44 508
4 Zdroje Zařízení, která dodávají teplo do otopné soustavy nebo přímo do místnosti. Volba konkrétního zdroje závisí na místních podmínkách, např.: dostupnost centrálního zásobování teplem, dostupnost a ekonomičnost paliv (dotace, lokální zvýhodnění), regulovatelnost systémů, uživatelský komfort, skladovací možnosti paliv a možnosti odvodu spalin. Zdroje tepla můžeme rozdělit do tří skupin:
Zdroje dodávající teplo do celého otopného systému (kotle, kogenerační a trigenerační jednotky)
Zdroje dodávající teplo do jedné nebo několika místností (kamna, krby, elektrická topidla)
Alternativní zdroje tepla užívaná v kombinaci s ostatními zdroji tepla (tepelná čerpadla, solární kolektory)
4.1 Kotle Kotle se používají nejrůznějších výkonů a spalují poměrně vysokou škálu paliv. Jedná se o zařízení přeměňující energii paliva na tepelnou energii dodávanou do cirkulující otopné soustavy a ta se dále šíří do vytápěného prostoru. Nastavení instalovaného zdroje závisí na tepelných ztrátách účinnosti a možnostech regulace.
15
4.1.1 Kotle na tuhá paliva Používají se pouze v případě možnosti odvodu spalin pomocí komínů. Umísťují se v těsné blízkosti skladovacích prostor paliva. Pokud je kotel vybaven automatickým násypníkem tuhého paliva, bude rozměrově větší. Má větší nároky na čištění a údržbu. Pří používání kotlů na tuhá paliva nesmíme zapomenout ani na bezpečností předpisy, které musíme dodržovat. Kotel musí být umístěn na nehořlavé podložce a hořlavý materiál musí být v bezpečné vzdálenosti od kotle a kouřovodů.8 Tab. č.2: Ceny automatických kotlů na tuhá paliva, zdroj: od výrobců kotlů
Značka CosmoTherm Benekov Licotherm Viadrus Dakon
Typ U25, 235l, výkon 20 kW C 25u, 370l, Ecomax, výkon do 25 kW
Účinnost
Cena v Kč vč. DPH
< 85%
75 492
86,8%
Am 24/300l
88%
Ekoret Saphir 25, 528l, 25 kW
84,4%
FB 25 A, 285l
80%
69 190
75 292 69 603
67 142
4.1.2 Kotle na plynná paliva Snadná údržba, menší rozměry než u kotlů na tuhá paliva, široký rozsah regulace a její rychlost, zajištění odvodu spalin, ale není potřeba komín, ve specifických případech (turbo kotel) lze spaliny odvézt skrz zeď. Třídy A, B a C. „Spotřebiče v provedení A odebírají vzduch pro spalování z místnosti, kde jsou umístěny a produkty spalování jsou odváděny do téže místnosti. Do této skupiny patří plynový sporák, vařič aj. Tyto spotřebiče musejí být umístěny v přímo větratelných prostorech, aby nedocházelo k hromadění produktů spalování, což má za následek snižování kyslíku v místnosti. Spotřebiče v provedení B odebírají vzduch pro spalování z místnosti, kde jsou umístěny a spaliny jsou odváděny do vnějšího prostoru komínem (kouřovodem). Patří sem například plynový kotel, průtokový ohřívač vody. Tyto spotřebiče musí být umístěny v nepřímo větratelných prostorech, aby nedocházelo k vracení spalin přerušovačem tahu do místnosti se spotřebičem.
8
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., str. 49
16
Spotřebiče v provedení C odebírají vzduch pro spalování přisáváním z venkovního prostoru a spaliny jsou odváděny tamtéž. Zde patří například topidla, některé kotle aj. Na umístění těchto spotřebičů nejsou kladeny žádné zvláštní požadavky na větrání místnosti ani na přívod vzduchu do místnosti.“9 Tab. č.3: Ceny nástěnných kondenzačních kotlů na plynná paliva, zdroj: od výrobců kotlů
Značka
Typ
Účinnost
Cena v Kč vč. DPH
až 109%
36 179
Buderus
Logamax plus GB 072, 24 kW
Therm
28 KD, 28 kW
98 – 106%
41 745
Viadrus
NAOS, 24 kW
105%
23 416
Protherm
Panther Condens 25 KKO, 27 kW
109,5%
27 441
Junkers
ZSB 22-3 C CerapurSmart, 22 kW
109%
28 742
4.1.3 Kotle na elektrickou energii Mají vysokou účinnost. Snadno se udržují a jsou bez odvodu spalin. Mají malé rozměry, jsou tiché a instalovatelné téměř kdekoliv. Jejich nevýhody jsou hlavně velmi vysoké provozní náklady a velké zatížení elektrické sítě, které se při přetížení sítě může samo odpojit. Tab. č.4: Ceny nástěnných elektrokotlů, zdroj: od výrobců kotlů
Značka
Typ
Účinnost
Cena v Kč vč. DPH
99%
26 378
Therm
EL 23, 22,5 kW
ACV
Elektrokotel E-tech 22, 22 kW
99,5%
27 404
Dakone
Daline PTE 22, 22 kW
99,1%
16 407
Mora-Top
Electra 24, Komfort, 23 kW
99%
14 743
Protherm
RAY 21 K, 21 kW
99,5%
16 142
4.2 Kogenerační a trigenerační jednotky 4.2.1 Kogenerační jednotka Jedná se o technologické zařízení, kterým se vyrábí elektřina a teplo. Skládá se ze spalovacího motoru, generátoru, soustavy tepelných výměníků a řídícího systému, díky kterému je možné kogenerační jednotku ovládat i na dálku, pomocí PC nebo mobilního telefonu. Jako palivo pro kogenerační jednotku se nejčastěji používá zemní plyn, ale v dnešní době máme kogenerační jednotky i na bioplyn, skládkový plyn, kalový plyn nebo 9
BÁRTA Ladislav, TZB I (S) MODUL 4 Zásobování budov plynem, Brno 2006, 38 s., str. 14-15
17
také plyn důlní. Nejsou vhodné do bytů nebo malých rodinných domků. Díky předem stanovenému času a množství se jedná o řízený zdroj energie. Ve velkých provozech jako jsou například obchodní centra, sportovní areály nebo hotely a penziony, lze kogenerační jednotku s akumulační nádrží použít jako náhradní zdroj při výpadku energie.10
Obr.1: Systém kogenerační jednotky, zdroj: http://www.kogeneracnijednotky.cz/vse-omikroelektrarnach.html
4.2.2 Trigenerační jednotka Trigenerace se používá k výrobě elektřiny, tepla a chladu. Jedná se o spojení kogenerační jednotky a absorpční chladící jednotky. Velkou výhodou je využití i v létě, mimo topnou sezónu, kdy se chlad používá do klimatizací.11
4.3 Kamna a krby Jedná se o menší zdroj tepla pro malou podlahovou plochu z pravidla na tuhá paliva. Nezbytný je odvod spalin do komína. Výhodou je uživatelsky jednoduchá obsluha a nevýhodou malý komfort a nízká regulace. Mají nižší účinnost. Krb na rozdíl od kamen má viditelné ohniště. Kamna a krby nemusí být umístěny v blízkosti skladů paliva, protože mají menší nároky na množství paliva. Používají se spíše jako doplňkový zdroj a případně jako hlavní zdroj v rekreačních objektech. Pro rozvod tepla do více místností se používají kamna a krby s výměníkem tepla. Jako výměník se nejčastěji používají teplovodní nebo
10
TEDOM. Proč kogenerace. [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://kogenerace.tedom.com/co-jekogeneracni-jednotka.html 11 TEDOM. Proč kogenerace. [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://kogenerace.tedom.com/trigenerace.html
18
teplovzdušná vložka. Jedná se o litinové jádro, které odebírá část tepla a rozvádí ho dále do vzduchu nebo vody. Základními typy těchto spotřebičů jsou:
Otevřené krby
Stavěná kamna
Obestavěná kamna (krbové vložky)
Transportní kamna
4.3.1 Otevřené krby Vytápění otevřenými krby je neekonomické, protože jeho účinnost je 20%. Pro srovnání, v dobrých kamnech lze získat z 1kg dřeva až 5 kWh, zatím co u otevřeného krbu je to jen 0,8 kWh. Rozdělení tepla není také úplně vhodné, protože v blízkosti ohniště je teplota vysoká a ve vzdálenějších místech je chladnější. Jde spíše jen o dekoraci než o zdroj vytápění.12
4.3.2 Stavěná kamna Stavěná kamna jsou nepřenosná, protože jsou pevně spojena s budovou. Podle použitého materiálu na povrchu kamen máme několik druhů (omítnutá, obkládaná a kachlová). Funkčnost kamen se nenaruší při odstranění obkladových prvků, ale u kachlových se funkce naruší. Velkou výhodou je u stavěných kamen použití vzduchové mezery. Skládají se z otopného vyzděného tělesa a z vnějšího pláště. „Výhřevné těleso ohřívá vzduch v dutině a ten potom ohřívá vnější plášť.“13 Díky tomu se vnější plášť rovnoměrně ohřívá, nedochází k jeho namáhání a trpí méně poruchami, jako jsou praskliny, opadané omítky nebo trhliny.14
4.3.3 Obestavěná kamna (krbové vložky) Jedná se o kamna s krbovou vložkou. Nejčastěji se používá krbová vložka teplovodní, která část své energie používá k ohřevu vody a zbytek energie je teplovzdušný. Tato zahřátá voda se dá lépe rozvádět do okolních místností než vzduch. Lze ji použít i s akumulační nádrží. Tento teplovodní systém lze propojit s hlavním rozvodem teplovodního vytápění. V přechodném období ho může i nahradit. K takovému propojení je zapotřebí komplikovaný systém ventilů, který zajistí bezporuchový provoz. Ohřev vody
12
INSTITORIS, Vladimír. Krby a kamna. 1. vyd. Bratislava: Jaga, 2008, 143 s., str. 65-66
13
INSTITORIS, Vladimír. Krby a kamna. 1. vyd. Bratislava: Jaga, 2008, 143 s., str. 70 INSTITORIS, Vladimír. Krby a kamna. 1. vyd. Bratislava: Jaga, 2008, 143 s., str. 68-71
14
19
v kamnech s teplovodní vložkou lze dvěma způsoby a to přímý nebo nepřímý ohřev. U přímého ohřevu se jedná o ohřev přímo v hlavním místě ohniště, kde plameny přicházejí do styku s vodou pomocí tenké vrstvy plechu, proto zde hrozí nebezpečí poškození tělesa z důvodů bodu varu vody, který je 100° C. U nepřímého ohřevu se používají měděné trubky, kterými protéká voda. Trubky jsou navinuté na vložce a přijímají energii prostřednictvím vzduchu. Nehrozí zde žádné nebezpečí varu, ale účinnost odevzdání tepla se tímto snižuje.15
4.3.4 Transportní kamna Jak již vyplývá z názvu, lze tyto kamna transportovat čili přemísťovat. Nejsou spojeny se stavbou pevnými základy a k jejich použití nejsou potřeba žádné stavební práce. K použití je potřeba pouze napojení na stávající komín. Na trhu jsou k dostání v různých tvarech a barvách. Tab. č.5: Ceny teplovzdušných kamen, zdroj: od výrobců kamen
Značka
Účinnost
Typ
Cena v Kč vč. DPH
Sattan
Mini I
až 90%
13 100
Thorma
Swegholm
77%
12 478
Thorma
Basel II
dřevo 79%, brikety 77%
5 774
Nordica
Asia (6 kW)
78%
27 777
Aramis
LK-00502
až 80%
7 172
4.4 Elektrická topidla (přímotopy) Levné pořizovací náklady, variabilní přemísťování, velká flexibilita. Mezi nejpoužívanější patří:
Přímotopy s termostatem, které díky termostatu udržují konstantní teplotu v místnosti.
Přímotopy s akumulací používají k zahřátí akumulační vložky dobu s nejlevnější energií, která pak během dne předává teplo do místnosti.
Přímotopy s ventilátorem, které pracují na principu nucené cirkulace vzduchu.16
15
INSTITORIS, Vladimír. Krby a kamna. 1. vyd. Bratislava: Jaga, 2008, 143 s., str. 72-75 EKOMPLEX INSTALATÉŘI. Přímotopy. Topení-topenáři.com [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://www.topeni-topenari.eu/topeni/otopna-telesa/primotopy.php 16
20
Tab. č.6: Ceny elektrických přímotopů s ventilátorem, zdroj: od výrobců ventilátorů
Značka
Max. příkon
Typ
Cena v Kč vč. DPH
Sencor
SCF 2011
2000 W
799
Koncept
KS3000
2000 W
899
ECG
TK 2010 T
2000 W
899
DeLONGHI
HS 20 F
2000 W
989
Hyundai
CON 300
2000 W
999
4.4.1 Sálavé vytápění infrazářiči Jsou to elektrická topidla, která neohřívají vzduch, ale objekty a lidi. Toto teplo se neztrácí průvanem ani neuniká okny nebo dveřmi. Nedochází k víření prachu ani cirkulaci vzduchu. Jedná se o křemenné zářiče s hliníkovými reflektory, kde se používají výbojky s elektricky žhaveným wolframovým vláknem, které jsou umístěny v trubici z křemenného skla. Vlákna se rozžhaví na teplotu 2600°C s vlnovou délkou kolem 1000 nm. Lze je použít i ve venkovních prostorech. V domácnostech se nejvíce používají v koupelnách a při přitápění obytných prostor.17 Tab. č.7: Ceny infrazářičů do koupelny, zdroj: od výrobců infrazářičů
Značka
Příkon
Typ
Cena v Kč vč. DPH
Stiebel Eltron
IW 120
1 200 W
1 199
Ardes
437
1 200 W
599
Concept
QH 3012
1 200 W
999
Taurus
93 0673
1 200 W
799
Elegant
NS 900G
900 W
799
4.5 Alternativní zdroje (doplňkové) Jedná se o zdroje tepla, které jsou nejšetrnější k životnímu prostředí a využívají energii ze slunce, země, vody a vzduchu. Jejich pořizovací náklady jsou vyšší než u klasických zdrojů, proto je vždy výhodné spočítat si, zda se nám daná investice vyplatí a jestli je v dané lokalitě lze použít. Tyto zdroje se používají pouze jako doplňkové ke klasickým zdrojům tepla.
4.5.1 Solární kolektory Jedná se o energii ze slunce. Pomocí solárních kolektorů a panelů, které se mohou umístit na střechu, fasádu nebo volné prostranství, se solární energie mění na teplo nebo 17
BIONARE. Katalogy a prospekty. [online 2014-03-19]. Dostupné z: http://www.bionaire.cz/ke_stazeni.htm
21
elektrickou energii. Ne však všude se vyplatí solární kolektory budovat. Nejintenzivnější sluneční záření je v polabské nížině a na jižní Moravě. K přeměně solární energie používáme tři technologie podle principu přeměny a způsobu distribuce. Dělí se na:
„Solární vytápění kapalinové - využívají kapalinové sluneční kolektory k ohřevu vody, která se pak používá k vytápění nebo jako teplá užitková voda.
Solární vytápění teplovzdušné - využívají teplovzdušné sluneční kolektory k ohřevu vzduchu, který je pak rozváděn po objektu pomocí ventilátorů.
Solární vytápění fotovoltaické - využívají přímé přeměny slunečního záření na elektrickou energii, která je pak v místě potřeby přeměněna na teplo. Fotovoltaické panely nevyužívá žádný systém teplonosných trubek, ale jsou opatřeny vrstvou fotovoltaických článků.“18 Díky solární energii lze ušetřit až 80 % nákladů na vytápění a ohřev teplé užitkové
vody. Nejvýhodnější je použití solární energie jako primární nebo sekundární zdroj u systémů, jejichž provozní teplota otopných těles je nízká, např. stěnové vytápění nebo podlahové vytápění.19
4.5.2 Tepelná čerpadla Tepelná čerpadla odebírají teplo z okolního prostředí jako je země, voda a vzduch a předávají ho vodě, která se používá na ohřev teplé užitkové vody nebo na vytápění. Skládá se ze čtyř částí. Odpařovač neboli výparník přijímá za pomoci výměníku tepla energii ze zdroje (vzduch, země a voda) a vzrůstající teplotou se vypařuje do kompresoru. V kompresoru se za pomoci elektrické energie zahřívá, čímž dojde ke zvýšení její teploty a tuto zahřátou látku předá dále do kondenzátoru. Ten má funkci jako druhý tepelný výměník, který předá energii do otopného systému. Voda se v něm ohřeje na požadovanou teplotu a použije se k vytápění nebo ohřevu užitkové vody. Stále ještě zahřátá energie putuje do expanzního ventilu, kde se ochladí a je znovu připravena přijímat teplo.20
18
EKOMPLEX INSTALATÉŘI. Solární-vytápění. Topení-topenáři.com [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://www.topeni-topenari.eu/topeni/topidla-alternativni/solarni-vytapeni.php 19 EKOMPLEX INSTALATÉŘI. Solární-vytápění. Topení-topenáři.com [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://www.topeni-topenari.eu/topeni/topidla-alternativni/solarni-vytapeni.php 20 DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., str. 65-66
22
Obr. č.2: Systém tepelného čerpadla, zdroj: http://www.tzb-info.cz/953-tepelna-cerpadla-pro-kazdeho-i
Velmi důležitým parametrem u tepelných čerpadel je topný faktor, který nám udává poměr mezi tepelným výkonem čerpadla a elektrickým příkonem. Topný faktor 3 znamená, že dodáním 2 kW elektrického proudu, tepelné čerpadlo vyrobí 6 kW tepelného výkonu. (6:2=3) Nejčastěji používanými tepelnými čerpadly u nás jsou: TČ půda/voda, TČ voda/voda a TČ vzduch/voda. Například vzduch/voda znamená, že se energie odebírá ze vzduchu a předává se vodě.21
21
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., str. 67-68
23
Obr. č.3: Systémy vytápění tepelnými čerpadly, zdroj: http://www.mvb.cz/produkty/domacnosti/tepelnacerpadla
4.5.2.1 Tepelné čerpadlo půda/voda Energie se odebírá půdě, pomocí měděných nebo polyetylenových trubek. Tyto zemní kolektory jsou umístěny v nezamrzlé hloubce (1,5 až 2 m) pod povrchem země. Zemními kolektory proudí teplonosná látka (nemrznoucí ekologická látka nebo solanka). Přibližně 35 m2 plochy půdy potřebuje tepelné čerpadlo k výkonu 1 kW. Tento druh tepelného čerpadla má velmi vysoké pořizovací náklady, ale správnou instalací a užíváním může být jeho životnost až 100 let. K získání geotermálního tepla lze použít i hlubinné vrty, které nezabírají tolik místa jako zemní kolektory.22
4.5.2.2 Tepelné čerpadlo voda/voda K provozu tohoto tepelného čerpadla potřebujeme dvě studny. Jednu sací a druhou vsakovací ve vzdálenosti nejméně 15 m od sebe. Vodě se odebírá teplo ze sací studny a vypouští se do vsakovací studny. Doporučuje se studny hloubit nejméně 10 m, protože teplota vody v této hloubce je po celý rok téměř konstantní 10 až 12 °C. Pro vytápění celého domu je potřeba brát vodu ze sací studny 1-2 m3 vody za hodinu. Z parametrů viz výše je patrné, že tento zdroj energie nelze využívat kdekoliv.23
4.5.2.3 Tepelné čerpadlo vzduch/voda Čerpadla odebírající energii ze vzduchu se vyrábějí ve třech variantách. S použitím vnitřní a vnější jednotky (venkovní jednotka s ventilátorem, kterou protéká přibližně 6000 m3 vzduchu za hodinu, se umísťuje na jižní stranu budovy a vnitřní jednotka je 22 23
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů II. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 93 s. Profi., str. 72-73 DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s., 69
24
napojena na topnou soustavu), provedení venkovní (umístěno venku a je propojeno s vnitřní soustavou izolovaným potrubím) a provedení vnitřní (umístěno uvnitř s vybudováním sacího a výfukového otvoru, které od sebe musejí být dostatečně vzdáleny, aby nedocházelo k promíchání). Toto čerpadlo lze použít prakticky kdekoliv a jeho zabudování nevyžaduje žádné další zásahy do okolí. Velikou nevýhodou je, že při snižování teploty vzduchu klesá jeho výkon, čímž se zvyšuje spotřeba elektrické energie.24 Tab. č.8: Pro příklad informační tabulka kalkulace na dodávku a montáž tepelného čerpadla vzduch/voda pro bytový dům Louny, zdroj: VB Invest Group spol. s r.o. k 6.8.2012.
Technologie TČ
kus
Cena za kus
Celkem
23,0 kW Mitsubishi ZUBADAN
4 ks
269 250 Kč
1 077 000 Kč
Řídící a rozvod. Jed. DIGICONTROL
1 ks
222 600 Kč
222 600 Kč
Dodávka nádrže PAST
1 ks
110 160 Kč
110 160 Kč
Vnitřní předávací spirálové výměníky Cu
1 ks
143 040 Kč
143 040 Kč
Dodávka a montáž konzole
1 ks
18 000 Kč
18 000 Kč
Propojení vnitřní a vnější jednotky
1 ks
156 000 Kč
156 000 Kč
Topenářské práce včetně matriálu pro
1 ks
102 000 Kč
102 000 Kč
Elektroinstalace
1 ks
84 000 Kč
84 000 Kč
Montáž odzkoušení a uvedení do provozu
1 ks
42 000 Kč
42 000 Kč
Oživení a naprogramování řídící jednotky
1 ks
42 000 Kč
42 000 Kč
Doprava
1 ks
14 400 Kč
14 400 Kč
spirálové
připojení a propojení top. Okruhu
CELKEM
2 011 200 Kč
DPH 14 %
281 568 Kč
CENA CELKEM VČETNĚ DPH
2 292 768 Kč
4.5.2.4 Tepelné čerpadlo vzduch/vzduch Toto tepelné čerpadlo odebírá teplo ze vzduchu, za pomoci venkovní jednotky, do které je nasáván a kde se z něj získává teplo, které pomocí vnitřní jednotky rozvádí teplý vzduch do místností. Pokud je v domě nebo bytě pouze jedna vnitřní jednotka, lze její práci přirovnat ke krbu. Může plnit i funkci klimatizace a odvlhčování. U rekreačních staveb,
24
TZB. Tepelná čerpadla pro každého II. Tzb-info.cz [online 2014-02-28]. Dostupné z: http://www.tzbinfo.cz/957-tepelna-cerpadla-pro-kazdeho-ii
25
v době kdy se neobývají, plní funkci pro temperování. Je použitelné prakticky kdekoliv a má nízké pořizovací náklady.25
Obr. č.4: Schéma vytápění tepelným čerpadlem vzduch/vzduch, zdroj: http://www.cerpadlaivt.cz/cz/tepelna-cerpadla-vzduch-vzduch
5 Podlahové vytápění Jedná se o sálavé nízkoteplotní vytápění umístěné v podlaze. Mezi jeho velké výhody patří nižší teplota otopné soustavy, snadná regulace a nízká prašnost. Rozděluje se na teplovodní (zabetonované trubky s proudící vodou v podlaze) a elektrické (topné rohože).
5.1 Elektrické podlahové vytápění Topné kabely, rohože a folie se umísťují do podlah podle druhu instalace. Rozlišujeme tři druhy instalace.
Akumulační
Poloakumulační
Přímotopné
5.1.1 Akumulační elektrické podlahové vytápění Kabely a rohože jsou umístěny v potěru (roznášecí desce). Teplo je akumulováno v době, kdy jsou snížené sazby elektrické energie (převážně v noci) a během dne je
25
IVT. IVT Tepelná čerpadla [online]. © Copyright IVT 2003-2014 [cit. 2014-03-02]. Dostupné z: http://www.cerpadla-ivt.cz/cz/tepelna-cerpadla-vzduch-vzduch
26
předáváno do místnosti. Jsou sice napájeny levnější sazbou elektrické energie, ale mají vyšší spotřebu. Vhodné k vytápění spíše masivnějších staveb bez velkého prosklení.26
5.1.2 Poloakumulační elektrické podlahové vytápění Tento režim vytápění má rozložené nabíjení do několika denních pásem. V nočních hodinách probíhá hlavní napájení a další během dne, dle potřeby. Při srovnání akumulačního vytápění je poloakumulační lépe regulovatelné.27
5.1.3 Přímotopné vytápění elektrickými kabely Jedná se o podlahové vytápění, které odebírá elektrickou energii v průběhu celého provozu. Topné prvky se umísťují blíže povrchu podlah, čímž se snižuje doba náběhu. Doporučuje se instalovat do budov s nízkou spotřebou tepla pro vytápění (např. novostavby).28
5.2 Teplovodní podlahové vytápění Jde o vytápění pomocí teplovodních plastových trubek, které jsou umístěny v podlaze. Rozlišujeme tři druhy soustav podlahového vytápění dle umístění.
v roznášecí vrstvě
pod roznášecí vrstvou
uvnitř vyrovnávací vrstvy Okruhy se většinou kladou do tvaru spirály nebo meandru. Jako podlahovou
krytinu můžeme zvolit tu, jejíž tepelný odpor nepřekročí 0,15 m2/kW např. keramická dlažba, textilní krytina nebo PVC.29 Podlahové vytápění, ať už se jedná o teplovodní nebo elektrické (kabely, folia a rohože) se nikdy nedává pod vany, wc, sprchy ani pod kuchyňské linky, a nábytek umístěný na podlahovém vytápění musí být na nožičkách, aby docházelo k odvětrávání.
26
POČINKOVÁ, Marcela. Podlahové a stěnové vytápění, stropní chlazení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, vi, 118 s., str. 90-93 27 POČINKOVÁ, Marcela. Podlahové a stěnové vytápění, stropní chlazení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, vi, 118 s., str. 95 28 POČINKOVÁ, Marcela. Podlahové a stěnové vytápění, stropní chlazení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, vi, 118 s., str. 96-100 29 POČINKOVÁ, Marcela. Podlahové a stěnové vytápění, stropní chlazení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, vi, 118 s., str. 32-36
27
6 Odvod spalin (komíny) Komín je nedílnou součástí stavby. Slouží k přívodu vzduchu ke zdrojům a k odvodu spalin ven do ovzduší. Ovlivňuje úsporný provoz spotřebičů, zajišťuje tepelnou pohodu, snižuje požární riziko stavby a umožňuje čištění průduchů a kouřovodů. Životnost komínů se odhaduje mezi 20 až 30 lety a tudíž se jedná o dlouhodobou investici, která zvyšuje hodnotu dané nemovitosti. Dělí se podle způsobu výroby a montáže (systémové, individuální a dodatečně vložkované), podle počtu připojovaných spotřebičů paliv (samostatné pro jeden spotřebič, společné pro více spotřebičů), společné podle umístění spotřebičů (pro jedno nebo více podlaží), podle umístění komínových průduchů (průběžně od nejnižšího podlaží jsou vedeny všechny průduchy), podlažní (vedeny od jednotlivých podlaží), přepažené (již se nestaví), podle konstrukčního uspořádání (jednovrstvé, kde plášť tvoří průduch a vícevrstvé, kde vložka je oddělena od pláště) a podle způsobu odvětrání komínových vložek (zadní větrání zajištěno vzduchovou mezerou a vzduchovým průduchem, kde přivádějící vzduch proudí v opačném směru než spaliny).30
30
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 9-12
28
Obr. č.5: Schéma komínu, zdroj: http://www.schiedel.cz/cz/komin-a-jeho-casti
Názvosloví: „Spalinová cesta je souhrnné označení pro vedení spalin od spalinového hrdla spotřebiče paliv do volného ovzduší. Spalinová cesta je zpravidla tvořena průduchem kouřovodu, sopouchem a komínovým průduchem, popřípadě komínovým nástavcem. Průduch je dutina v konstrukci komínu, kouřovodu a komínové vložky určená k odvodu spalin do volného ovzduší (spaliny jsou látky vznikající při hoření paliv – plynné, kapalné nebo pevné částice). Kouřovod je konstrukční díl (nebo díly) určený pro spojení mezi spalinovým hrdlem spotřebiče paliv a sopouchem. Samostatným kouřovodem se připojuje pouze jeden spotřebič na spalinovou cestu, do společného kouřovodu může být připojeno více
29
spotřebičů. Svislý kouřovod s funkcí komína osazený na spalinovém hrdle je určený k odvodu spalin do volného ovzduší. Komín je jednovrstvá nebo vícevrstvá, zpravidla svislá konstrukce, s jedním nebo více průduchy. Její část od sopouchu po ústí komína je určena pro odvod spalin a část od sopouchu po půdici je určená pro jímání kondenzátu nebo tuhých částí spalin. Komínový plášť je vnější část konstrukce komína s funkcí nosnou, která přichází do styku s přilehlým nebo vnějším okolím nebo se nachází pod vnějším obkladem či opláštěním. Přetlakový komín je komín, při jehož provozu je tlak v komínovém průduchu vyšší, než vně komínového průduchu. Vzduchový průduch je dutina mezi komínovým průduchem a pláštěm komínu, kterou se přivádí spalovací vzduch ke spotřebiči, nebo se odvádí spaliny, v případě jejich proniknutí netěsností průduchu. Jednovrstvý komín je komín, jehož konstrukci tvoří komínový plášť, komínový blok nebo komínová vložka. Vícevrstvý komín je komín, jehož konstrukce se skládá z komínové vložky a alespoň jedné další vrstvy. Komínová vložka je konstrukční prvek komína složený ze stavebních dílů, jehož vnitřní povrch přichází do styku se zplodinami. Půdice je nejnižší místo průduchu nebo společného sběrače v komíně nebo otvoru (vybírací, vymetací, sopouch) v komínovém plášti a komínové vložce. Sopouch je otvor v komínovém plášti a komínové vložce, sloužící k propojení průduchu kouřovodu s průduchem komínu. Kontrolní otvor je otvor v komínovém plášti a komínové vložce nebo kouřovodu, určený ke kontrole popř. čištění komínového průduchu, kondenzátní jímky a průduchu kouřovodu u spotřebičů na plynná paliva. Vybírací otvor je otvor v komínovém plášti popřípadě i v komínové vložce, sloužící k vybírání tuhých částí zplodin z půdice komínového průduchu spotřebičů na tuhá a kapalná paliva. 30
Vymetací otvor je otvor v komínovém plášti, případně i v komínové vložce, sloužící k vymetání, čištění a kontrole komínového průduchu spotřebičů na tuhá a kapalná paliva z půdního prostoru nebo ze střechy. Kondenzátní jímka je vodotěsný prostor v půdici komínového průduchu, určený pro jímání kondenzátu ze spalin. Účinná výška průduchu komínu je svislá vzdálenost od osy sopouchu po ústí průduchu komínu. Neúčinná výška komínu je svislá vzdálenost od osy sopouchu k půdici průduchu nebo kondenzátní jímky.“31
6.1 Materiály komínů a kouřovodů Používá se převážně materiál nehořlavý. Lze použít i hořlavé, ale pouze u spotřebičů s nízkou teplotou výstupu a mokrým provozem komínu. Nasákavý materiál se používá jen do 20 % objemové hmotnosti celého komínu mimo vrstvy tepelně izolační. U průduchů je nasákavost pouze do 12 %. Část konstrukce komínu, která je v přímém kontaktu s venkovním prostředím a v půdních prostorech, musí být odolná proti mrazu. Materiály komínových průduchů musí být odolné vůči účinkům spalin, kondenzátů a možnosti vznícení sazí.32
6.2 Komínové průduchy Průřez komínového průduchu musí být po celé výšce neměnný. Lze se odchýlit od svislice (nejvýše 15° u novostaveb a 30° u stávající zástavby), ale pouze v místě mimo stropní konstrukci. Průřezy bývají převážně kruhové nebo čtvercové. U obdélníkových musí být poměr stran 1:1,3 a u rekonstrukcí 1:1,5. Účinné výšky komínových průduchů jsou dány tahovým nárokem, podle zvolených spotřebičů a jejich druhů paliv. Pro tuhá a kapalná paliva je nejmenší účinná výška průduchu 5 m a u plynných paliv 4 m.33
6.3 Kouřovody Kouřovody dělíme na samostatné a společné. Samostatné kouřovody slouží k odvodu spalin pro jeden spotřebič na tuhá paliva a společné pro maximálně čtyři spotřebiče na plynná paliva. Jedná se kouřovody kruhového průřezu z nerezové oceli. 31
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 23-27 KUŽELA, Martin. Komíny. 1. vyd. Brno: ERA, 2004, vi, 130 s. Stavíme., str. 32-33 33 JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 34 32
31
Musejí být kontrolovatelné a čistitelné, proto se nerozebíratelné kouřovody opatřují dostatečným množstvím čistících otvorů. Kouřovody s funkcí komínu se využívají u plynových spotřebičů v nejvyšším podlaží.34
6.4 Konstrukce komínů Mimořádná pozornost by měla být věnována konstrukci a dokumentaci, která by měla být schválena odborným pracovníkem, protože odstranění nedostatků a vad je velice obtížné a finančně nákladné.35
Jednovrstvé komíny
Vícevrstvé komíny
Přetlakové komíny
Společné komíny pro více podlaží
Odvod spalin stěnou fasády do volného ovzduší
6.4.1 Jednovrstvé komíny Tyto komíny jsou výhradně určeny pro spotřebiče na tuhá paliva. Vyznačují se tím, že průduch komína je tvořen komínovým pláštěm. Konstruují se na suchý provoz s přirozeným tahem a pro vyšší teplotu spalin. Vyzdívají se nebo montují z jednotlivých plných cihel nebo bloků. Používání dutinových nebo děrovaných cihel je zakázáno. Tloušťka pláště nesmí být menší než 140 mm. Nejmenší části cihel k vyzdívání jsou půlky. Celý povrch komínu musí být omítnut nebo obložen obkladem z nehořlavého materiálu. Mezi jednovrstvé komíny patří komíny ze zděných cihel a komíny s ochranným pouzdrem. Ochranné pouzdro se používá tam, kde materiál komínového pláště nevyhovuje materiálovým podmínkám podle normy ČSN 73 4201. Lze ho použít buď v celé výšce komínu nebo jen v jeho účinné výšce.36 37
6.4.2 Vícevrstvé komíny Vícevrstvé komíny se používají na odvod spalin pro spotřebiče na plynná, kapalná, ale i na tuhá paliva. Jeho konstrukce je složena z komínové vložky, která vytváří komínový průduch. Komínové vložky jsou tepelně a dilatačně odděleny od pláště komínu. Jedná se o komíny podtlakové. Tyto komíny jsou navrženy pro suchý a mokrý provoz. Dělí se podle 34
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 36-38 JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str.62 36 JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 63-65 37 ČSN 73 4201. Komíny a kouřovody - Navrhování, provádění a připojování spotřebičů paliv. Praha: Český normalizační institut, 2008. 35
32
materiálu komínových vložek (keramické a kovové). Keramické vložky splňují náročné požadavky na odvod spalin až nad teplotu 40 °C. Jsou namontovány do nosné tvárnice, která vytváří komínový plášť, kde můžou být vytvořeny komínové nebo vzduchové průduchy. Lze je použít u všech druhů paliv bez dalších nákladů na vyvložkování, můžeme typy spotřebičů na různá paliva dle potřeby měnit. Keramické vložky splňují všechny bezpečnostní předpoklady, jako je: odolnost vůči vlhkosti, téměř nenasákavé a odolné vůči kondenzátům. Komíny s kovovými vložkami se používají pro spotřebiče na plynná, kapalná, ale i pro tuhá paliva, kde je ale snížena jejich životnost, zejména při vyhoření sazí. Kovová vložka je odizolována minerální vláknitou izolací a opláštěna kovovým pláštěm. Mají malou hmotnost a montáž je rychlejší.38 39
6.4.3 Přetlakové komíny Jsou komíny, které odvádějí spaliny účinnou výškou (od sopouchu k ústí komínu) pod přetlakem. Užívají se převážně pro kondenzační kotle na plynná paliva, které mají výstupní teplotu spalin od 40 °C do 80 °C. Zadní větrání, které přetlakové komíny musí mít, při netěsnosti komínového průduchu odvádí spaliny do volného ovzduší. Aby zadní větrání bylo účinné, musí být mezera mezi pláštěm komínu a komínovou vložkou. Průchodnost zadního větrání je zajištěna od paty komínu až do volného ovzduší. Zadní větrání můžeme řešit i svislými větracími kanálky. U kovových, přetlakových komínů, je plech z nekorodující oceli základním prvkem. Ve spojích se zasouvají do sebe a jejich spoje se utěsní páskou. Páska se vloží pod spojovací sponu. Do ocelové nosné konstrukce jsou zakotveny komínové vložky s nosnými žebry.40
6.4.4 Společné komíny pro více podlaží Společné komíny pro více podlaží se navrhují v bytových domech pro uzavřené spotřebiče s přirozeným nebo nuceným odvodem spalin na plynná paliva. Díky tomuto řešení se ušetří místo a náklady za pořízení. Ve společném komínu mají jednotlivé spotřebiče různou účinnou výšku. Z čehož vyplývá, že spotřebič, který se nachází v nejvyšším podlaží, má nejmenší tah a je nejvíce ovlivňován vnějším prostředím.41
38
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 66-78 ČSN 73 4201. Komíny a kouřovody - Navrhování, provádění a připojování spotřebičů paliv. Praha: Český normalizační institut, 2008. 40 JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 79-82 41 KUŽELA, Martin. Komíny. 1. vyd. Brno: ERA, 2004, vi, 130 s. Stavíme., str. 51-52 39
33
6.4.5 Odvod spalin stěnou fasády do volného ovzduší Tento odvod spalin se používá pouze u rekonstrukcí starších budov, u kterých není možné zřídit komín k fasádě, nejsou v něm komínová tělesa, nelze zřídit společný komín nebo namontovat svislý kouřovod. Jedná se o odvod spalin spotřebičů na plynná paliva v provedení B (odebírá vzduch ke spalování z místnosti a odvodí spaliny do ovzduší venku) a C (ke spalování odebírá vzduch z venkovního prostředí a spaliny odvádí také do venkovního ovzduší). U novostaveb se odvod spalin stěnou fasády nevyskytuje.42 43
7 Výměna vzduchu v obydlí (chlazení a vytápění) Čerstvý vzduch patří k základním lidským potřebám. Jeho výměnu můžeme ovlivnit neřízeným větráním. Otevřenými okny ale uniká z místnosti teplo. Tím rostou náklady na vytápění. Když se ale nevětrá, vzrůstá vlhkost v místnosti a tím i výskyt plísní, což má negativní dopad na zdraví člověka. Názvosloví: „Chladič vzduchu – výměník tepla, který slouží ke snižování teploty nebo i odvlhčování chladem ze studené vody, nemrznoucí kapaliny, vypařujícího se chladiva nebo elektrické energie. Infiltrace – samovolné vnikání venkovního vzduchu do budovy spárami oken a dveří vlivem podtlaku v budově. Intenzita větrání – poměr objemového průtoku čerstvého venkovního vzduchu přiváděného do prostoru k objemu tohoto prostoru. Jednotka klimatizační – jednotka určená ke klimatizaci vzduchu v daného prostoru. Jednotka klimatizační odvlhčování – klimatizační jednotka pro odvlhčování vzduchu, zpravidla instalovaná v místnosti. Jednotka klimatizační okenní – klimatizační jednotka s vlastním chladicím zařízením určená k instalaci do okna nebo do venkovní zdi. Klimatizace – úprava čistoty, teploty a vlhkosti vzduchu. 42
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi., str. 87-89 ČSN 73 4201. Komíny a kouřovody - Navrhování, provádění a připojování spotřebičů paliv. Praha: Český normalizační institut, 2008. 43
34
Koncentrace prachu ve vzduchu – hmotnost nebo počet částic v objemové jednotce vzduchu. Mikroklimatické podmínky – charakteristika teploty, vlhkosti a rychlosti proudění vzduchu a teploty okolních stěn. Odsavač prachu – zařízení sloužící k odsání (většinou) i k záchytu prachu. Pohoda prostředí – stav prostředí, při kterém člověk může pracovat s největším výkonem, zdravotně nezávadně žít a odpočívat. Provětrání – větrání občasným otevíráním velkých otvorů (oken a dveří). Rekuperace tepla – zpětné získávání tepla z odpadního vzduchu do vzduchu přiváděného do místnosti. Rozvod vzduchu – přívod a odvod vzduchu vyústkami v prostoru a vzduchovody. Větrání celkové – větrací systém zajišťující výměnu vzduchu v celém větraném prostoru za čerstvý. Větrání místní – větrací systém zajišťující výměnu vzduchu v části větraného prostoru za čerstvý. Větrání nucené – využívá nucené dopravy vzduchu ventilátorem. Větrání přirozené – pohyb větracího vzduchu je vyvolán rozdílem hustot vzduchu vně a uvnitř objektu a působením větru. Vložka filtrační – nejmenší výměnný filtrační element sestaveného filtru. Výměník tepla rekuperační – výměník tepla sloužící ke zpětnému získávání tepla z odváděného vzduchu, kde přiváděný a odváděný vzduch jsou od sebe odděleny pevnými stěnami, nebo výměnu zprostředkuje další tekutina. Vyústka (výusť) vzduchová – součást, kterou je zakončen přívod nebo odvod vzduchu v místnosti; může umožňovat regulaci průtoku a směru proudění (vystupujícího) vzduchu. Vyústka stropní – vyústka určená k zabudování do stropu nebo pod strop. Vzduch čerstvý – venkovní vzduch, který se používá k větrání. 35
Vzduch oběhový – část odváděného vzduchu, která se vrací do větraného prostoru. Vzduch odpadní – odváděný vzduch, který se nevrací do větraného prostoru a vyfukuje se většinou do atmosféry. Vzduch upravený – vzduch, který byl upraven vzduchotechnickým zařízením na požadované parametry. Zátěž tepelná – celkový tok tepla do klimatizovaného prostoru, který musí být kompenzován chladícím výkonem klimatizačního zařízení; zahrnuje i teplo obsažené ve větracím vzduchu a teplo produkované klimatizačním zařízením. Zvlhčovač odpařovací – zvlhčovač, kde je voda odpařovaná z povrchu navlhčeného pórovitého materiálu.“ 44
7.1 Rekuperační jednotka Jedná se o zařízení, které odvádí znehodnocený vzduch z místnosti a nahrazuje ho vzduchem čerstvým z venkovního prostředí. Rekuperační jednotka využívá teploty odsávaného vzduchu a zahřívá jím vzduch čerstvý. V letním období lze tímto způsobem vzduch ochladit. V bytových prostorech je tímto zaručeno příjemné a hygienicky nezávadné klima. Využití vytvořeného tepla metodou s rekuperací je až s 90% účinností. Při používání rekuperační jednotky není vyloučeno otevírání oken. Lze v rekuperační jednotce použít i filtry na čištění příchozího vzduchu od alergenů a prachu. Její účinnost se vyznačuje tím, kolik tepla je možné z odchozího vzduchu předat vzduchu čerstvému z venku. Mezi důležité parametry patří vzduchový výkon a plochy a konstrukce výměníku. Ventilátory se využívají pro přepravu vzduchu přes rekuperátor do místnosti, nesmí přesáhnout předepsanou hlučnost, která činí 35 dB v místě instalace a 20 dB v okolních místnostech a jejich provoz musí být úsporný. Proti-mrazová ochrana je zajištěna buď elektrickým předehřevem, nebo předřazením teplovodního výměníku. Vlhkost venkovního vzduchu v zimních měsících klesá a ohřátím v rekuperátoru klesne ještě níž. Ke zvlhčování vzduchu se může použít aktivní zvlhčovač nebo rekuperátor se zpětným získáním vlhkosti. Větráním pomocí rekuperace se odvádí nejen znehodnocený vzduch, ale i spoustu
44
DUFKA, Jaroslav. Větrání a klimatizace domů a bytů. 1. vyd. Praha: Grada, 2002, 99 s., str. 95-96
36
škodlivin, které ohrožují naše zdraví, jako jsou: kouř, těkavé látky, lepidla z nábytku a radon. Životnost výměníku se pohybuje kolem 15 let.45 Funkci rekuperátoru může plnit i tepelné čerpadlo jako zemní výměník tepla. Výparník je zapojen na cestě odváděného vzduchu za rekuperátorem a kondenzátor na cestě vzduchu přiváděného. Když teploty přiváděného a odváděného vzduchu nejsou stejné, dochází ve výměníku k rekuperaci čili ke zpětnému získání tepla.46
Obr. č.6: Schéma výměny vzduchu v domě s rekuperací tepla, zdroj: http://www.haza.cz/?path=page&pid=22 Tab. č.9: Ceny rekuperačních jednotek, zdroj: od výrobců rekuperačních jednotek
Značka
Typ
Účinnost
Příkon (W)
Cena bez DPH
Paul
Novus 300
95%
80
70 990
Regulus
Kinetic plus
80%
160
44 900
Stiebel Eltron
LWZ 170 plus
90%
130
51 870
Paul
Focus 200
91%
40
52 950
Stiebel Eltron
LWZ 370
90%
230
68 540
7.1.1 Bytové domy a jejich systémy řešení větrání s rekuperací K dispozici jsou tři druhy systémů. Centrální, kde je pro celý dům pouze jedna rekuperační jednotka s ventilátory, která je umístěna mimo bytové jednotky, čímž ušetří 45
Paul- rekuperace. Paul- rekuperace [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.paulrekuperace.cz/ 46 DUFKA, Jaroslav. Větrání a klimatizace domů a bytů. 1. vyd. Praha: Grada, 2002, 99 s., str. 28-29
37
místo v bytových jednotkách. Odvod a přívod vzduchu je veden přes protipožární a zpětné ventilátory. U decentrálního systému má každá bytová jednotka svou vlastní rekuperační jednotku s ventilátorem. Jde sice o vyšší náklady na pořízení, ale velikou výhodou je individuální nastavení pro každou bytovou jednotku. Odvod a přívod vzduchu v bytových domech lze řešit i centrálně a to protipožárními a zpětnými klapkami, ale je nutné zřídit protipožární a zpětnou klapku do centrálního odvodu nebo přívodu vzduchu.47
7.2 Klimatizace Pracuje na principu strojního chlazení, které využívá kompresorový okruh s chladivem. Chladivo mění své skupenství a tím dokáže změnit výrazně svou teplotu. V klimatizované místnosti je umístěn výparník teplosměnného kompresorového okruhu. Nejčastěji se dává na zem, na stěnu nebo na strop. Ventilátor je poháněný elektrickou energií a vhání proud studeného vzduchu do místnosti. Výparník a ventilátor se nacházejí uvnitř místnosti a proto se označují jako vnitřní jednotka. Umísťuje se pod okna (vypadá jako radiátor), na strop (šetří místo v místnosti), zabudovávají se do stropu (kazetové jednotky), na stěnu (nezabírá místo a ovládá se pomocí dálkového ovládání), a nebo, skrytá ve stropě (do budov s mnoha místnostmi). Venkovní jednotka se skládá z kompresoru, trubkového kondenzátoru a s pomocí ventilátoru odčerpává teplo do ovzduší. Jedná se o provedení dělené klimatizace, kdy se jedna část nachází venku a druhá uvnitř. Jejich vzdálenost musí být co nejmenší, aby nedocházelo ke ztrátám tepla nebo chladu. Tento proces se děje, když je klimatizace nastavena v režimu chlazení, kdy odvádí teplo z klimatizované místnosti ven do ovzduší. Když zaměníme funkci výparníku za funkci kondenzátoru, začne nám klimatizace topit. Tato klimatizace funguje na principu tepelného čerpadla. Odebírá z venkovního ovzduší teplo, pomocí výměníku, kterým zahřívá vzduch v místnosti. Několik desítek minut trvá proces změny režimu chlazení do režimu topení a to proto, aby výměník tepla netrpěl tepelným šokem a tím se nesnižoval jak jeho výkon, tak i životnost. Nahromaděný kondenzát, který vzniká na trubkách výměníku, když je ve funkci výparníku, se musí buď odvádět (nádoba, hadičkou do kanalizace) nebo se zužitkuje na zvlhčování vzduchu v klimatizovaných místnostech.48 Při klimatizování jedné místnosti nebo více místností v domácnosti stačí jedna vnitřní jednotka připojená na jednu vnější jednotku. Toto připojení se nazývá monosplit. 47
Paul- rekuperace. Paul- rekuperace [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.paulrekuperace.cz/ 48 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 17-21
38
U rodinných domů se využívá připojení multisplit, kde se na jednu venkovní jednotku připojí několik jednotek vnitřních a to v maximálním počtu devět. Teplotu u každé vnitřní jednotky lze nastavit rozdílně. Ovládají se pomocí dálkového ovládání nebo centrálně z jednoho místa. Vnější jednotka pro více vnitřních jednotek musí mít větší výkon (4 až 20 kW). Limitem pro tato připojení je vzdálenost od vnější jednotky.49
Obr. č.7: Popis klimatizační jednotky, zdroj: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Air_conditioning_unitcs.svg
Výhodnější, než klimatizační jednotka, je řešení domu tak, aby tepelné zisky byly minimalizovány (např. žaluzie), protože provoz a údržba klimatizační jednotky je velice finančně náročná. Klimatizace se dělí na:
Mobilní jednotky
Okenní klimatizace
Splitové klimatizace
49
TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 22
39
7.2.1 Mobilní jednotky Mobilní jednotky se používají převážně k chlazení, odvlhčení a filtraci vzduchu. Maximální objem v místnosti je 100 m³. Dělí se na kompaktní a rozkládací. Kompaktní jednotka vypadá jako objemnější topný radiátor s výkonem od 1 do 4 kW. Vyrábí se se dvěma elektromotory. „Jeden pohání kompresor, druhý ventilátor, které pohánějí vzduch z místnosti přes filtr a trubkový rošt výparníku chladícího okruhu.“50 Dlouhou plastovou hadicí (2-3m) se odvádí teplý vzduch od kondenzátoru při chlazení. Hadice může být vedena do venkovního ovzduší buď otevřenými okny, balkónem nebo otvory ve zdi. Mobilní jednotky jsou hlučnější (50 – 55 dB) a proto jejich použití v době spánku není vhodné. Velkou výhodou je jejich přemístitelnost do místností, ve kterých chceme ochladit vzduch. Některé mobilní jednotky mohou plnit až čtyři funkce. Chlazení v létě s regulací vlhkosti nebo bez regulace vlhkosti. Mohou plnit funkci umělé ventilace a v neposlední řadě v chladnějších měsících mohou přitápět a to pomocí vestavěných klasických topných spirál, přes které je vzduch poháněn. Dvoudílné mobilní jednotky se skládají ze dvou částí, kde venkovní jednotka s kompresorem a kondenzátorem je umístěna venku (balkón, střecha nebo parapet) v době chlazení a je propojena s vnitřní jednotkou trubkami (chladivo a elektrický kabel). Jejich ovládání je manuální nebo přes dálkové ovládání. Údržba mobilních jednotek spočívá ve vypouštění nebo odčerpání zkondenzované vody a očistě filtru. Filtr by se měl čistit alespoň jedenkrát za měsíc, aby se tak zbavil nahromaděného prachu.51 Tab. č.10: Ceny mobilních klimatizačních jednotek, zdroj: od výrobců klimatizačních jednotek
Značka
Typ
Průtok vzduchu
Velikost prostoru
Cena vč. DPH
Remko
MKT250
320 m³/hod.
80 m³
11 920
Electrolux
EXP09CN1W2
413 m³/hod.
45 m³
8 990
De´Longhi
PAC AN 96
350 m³/hod.
95 m³
9 499
Sinclair
AMC – 12AN
450 m³/hod.
75 m³
10 980
Sencor
MT 7010 C
380 m³/hod.
17 m³
9 499
7.2.2 Okenní klimatizace Jejich použití je vhodné ve středně velkých místnostech. Lze s nimi chladit pouze jednu místnost, ve které je klimatizační jednotka instalována. Mají společnou vnitřní 50
TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 34 51 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 35-39
40
a vnější jednotku. Montují se tak, aby strana s kondenzátorem byla namířena k venkovnímu prostoru a strana s výparníkem do místnosti, kde se nachází i ovládací panel.
Jejich
nevýhodou
je
velká
hlučnost,
stavební
zásah
pro
instalaci
a nepřemístitelnost.52
7.2.3 Splitové klimatizace Jednoduché splitové klimatizace mají k jedné vnější jednotce připojenou jednu jednotku vnitřní. Jsou tím omezeny pouze na vytápění a chlazení jen jedné místnosti a jsou propojeny trubkami. Toto propojení nesmí přesáhnout délku 15 m a výšku 7 m. Venkovní jednotka má poměrně velkou hmotnost (50 až 100 kg) a nejlepší je ji umístit pod balkon nebo střechu, aby byla chráněna před deštěm a sněhem. Odvod kondenzátů je zajištěn trubkou, která ústí do odpadu. Klimatizace se splitovou jednotkou se dále dělí:53
Nástěnné jednotky
Kazetové jednotky
Podstropní jednotky
Parapetní jednotky
7.2.3.1 Nástěnné jednotky Jak již vyplývá z názvu, tyto jednotky se zavěšují na stěny tak, aby nepřekážely lidem v pohybu a aby si každý mohl nastavit směr proudění vzduchu. Tato jednotka se nejčastěji vyrábí z plastů nebo z výlisků hliníku nebo smaltovaných plechových výlisků. Elektrický ventilátor obstarává oběh vzduchu. Hmotnost se pohybuje od 8 do 14 kg u rozsahu výkonu 2-4 kW. Dochází v ní k několikanásobné filtraci vzduchu. Vzduch se jimi protahuje přes měděné trubky s hliníkovými ploškami, které jsou vedle sebe hustě uspořádány a tím zvětšují plochu přestupu chladu a tepla. Pohon je obvykle zajištěn elektromotorem, který je umístěn v zadní části skříně. Výkyvné lamely zajišťují proudění vzduchu do místnosti a dají se nastavit, podle typu klimatizační jednotky mají 3 až 6 poloh. Lze je využít i v době spánku, protože jejich hlasitost dosahuje maximálně 23 dB. Antikorozní povlaky a funkce automatického čištění zabraňují nepříjemnému pachu
52
TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 40-42 53 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 43-44
41
z klimatizací, který je zapříčiněný srážením vlhkosti na trubkovém roštu výměníku tepla, na kterém se usazuje prach, a rozmnožují plísně.54
7.2.3.2 Kazetové jednotky Zabudovávají se do podhledů do středů místností a na stropu je vidět pouze mřížka. Podle typu vyfukují vzduch dvěma, třemi nebo čtyřmi směry. Nahánění proudu vzduchu do místnosti je zvonovitě k podlaze a při nejvyšším výkonu zasáhne proud až do rohů místnosti. Pro domácí využití se vyrábějí jednotky ve tvaru čtverce o velikosti 600 x 600 mm. Velkou nevýhodou těchto kazetových klimatizačních jednotek je jejich vysoká cena.55
7.2.3.3 Podstropní jednotky Instalují se v místnostech, kde není k dispozici volné místo na zdi nebo dostatečná hloubka podhledu pro instalaci klimatizačního kazetového zařízení. V místnosti nezabírají užitnou plochu a jejich výkon se pohybuje od 3 do 8 kW pro místnost o objemu 130 až 200 m². Aby se nesnížil chladící ani topný výkon, neměla by výška místnosti přesáhnout 3,5 m. Ovládání je zajištěno dálkovým ovládáním. S menším výkonem se podstropní jednotky vyrábějí pouze s jedním směrem výdechu. U výkonnějších podstropních jednotek lze směr proudění vzduchu nastavit nahuru nebo dolů a doprava nebo doleva.56
7.2.3.4 Parapetní (podokenní) jednotky Nejvýhodnější je tyto klimatizační jednotky umísťovat pod okno z důvodu cirkulace vzduchu. Svým vzhledem připomínají radiátor ústředního nebo dálkového vytápění. Díky svému umístění jsou vhodné k přitápění v režimu tepelného čerpadla. Jejich hmotnost je kolem 14 kg a na jednu střední místnost stačí pouze jedna jednotka s výkonem 3-5 kW pro chlazení a 5-8 kW pro vytápění. Ve většině případů mají tyto jednotky dva výdechy, jeden v horní části a druhý ve spodní části. Rovnoměrné vytápění nebo chlazení je zaručeno střídáním proudu vzduchu z horního a spodního výdechu.57
54
TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 45-47 55 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 51-52 56 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 53 57 TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?., str. 54
42
8 Metody oceňování nemovitostí na tržních principech Cena je částka, která byla zaplacena za konkrétní nemovitost. Hodnota je odhadnutá částka, za kterou by mohla být konkrétní nemovitost prodána. Mezi základní způsoby oceňování patří metoda porovnávací, metoda nákladová a metoda výnosová. Zákon č.151/97 Sb. nám udává ještě další způsoby a to oceňování podle jmenovité hodnoty, ocenění podle účetní hodnoty, ocenění podle kurzové hodnoty a ocenění cenou sjednanou. Oceňování nemovitostí se provádí proto, aby byla zjištěná hodnota dané nemovitosti pro potřeby směny na trhu s nemovitostmi, pro potřeby poskytování úvěrů, pro stanovení pojistné částky a následné škodné události, při obchodních transakcích (akvizice, fúze), v občanskoprávních sporech (dědictví, rozvody), při prodeji státního majetku atd.58 V této části práce, bych se ráda zabývala těmito metodami ocenění:
Porovnávací metoda
Výnosová metoda
Nákladová metoda
8.1 Metoda porovnávací Princip porovnávací metody je založen na porovnávání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které mají stejné nebo podobné parametry. Aby vůbec mohla být porovnávací metoda použita, je zapotřebí mít k dispozici databázi porovnatelných nemovitostí a existence trhu s danou nemovitostí. V případě, že se oceňovaná nemovitost s porovnatelnými nemovitostmi liší, je třeba použít korekční činitele. Porovnatelné nemovitosti je potřeba vhodně vybrat pro správné stanovení korekce. Korekční činitele musí být podloženy dokumentací a odůvodněny cenotvornou argumentací. Mezi korekční činitele majetku jako celku (pozemek a stavba) patří: technický stav objektu, jeho technická vybavenost, funkční využitelnost, využití dalšího rozvoje nemovitosti, jeho atraktivitou a jiné technické korekce.59
58
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007., 74 s., str. 5-12 59 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007., 74 s., str. 14-28
43
8.1.1 Vzorec pro cenu stavby určenou porovnávacím způsobem dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. „CSp = OP * ZCU * IT * IP kde CSp – cena stavby určená porovnávacím způsobem OP – obestavěný prostor v m3 ZCU – základní cena upravená stavby v Kč za m3 IT – index trhu, který se určí podle § 4 odst.1 IP – index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1.“60
8.2 Metoda výnosová Tato metoda se používá v případech, kdy oceňovaná nemovitost plní funkci zdroje budoucích příjmů. Je spojená s poměrným rizikem investic a časovou hodnotou peněz. Celkový příjem je roven tržní hodnotě majetku, ale v případech, kdy nejsou nemovitosti využívány ke komerčním účelům, lze touto metodou ocenit obtížně nebo nedostatečně. Úkolem ocenění metodou výnosovou je najít nejvyšší a nejlepší využití majetku. Jedná se o využití v mezích zákona, technickou proveditelnost, finanční náročnost a v neposlední řadě o nejvyšší trvalý příjem, díky jemuž je dosaženo maximální hodnoty majetku. Je důležité zhodnotit tato kritéria v analýze nejvyššího a nejlepšího využití: dodržování legislativy, technickou proveditelnost, investiční proveditelnost a maximální ziskovost. Zároveň s touto analýzou je potřeba provést analýzu nájemních vztahů a její kvalitu. Kritéria pro posouzení jsou: doba nájemní smlouvy, služby spojené s nájemným, sankce v případě předčasného vypovězení z nájmu, inflační doložka, interval placení nájemného, povinnosti nájemníka, podmínky uzavírání změn a dodatků k nájemní smlouvě, možnost zhodnocení nájmu a jak se promítne do nájemného atd. Je také potřeba zjistit čistý provozní příjem. Ten se skládá z hrubého příjmu (tržní nebo smluvní nájemné), ze ztrát neobsazenosti a neplacení nájemného. Efektivní hrubý příjem získáme, když odečteme od hrubého příjmu ztráty z neobsazenosti a z neplacení nájemného. Důležité je si vytvářet rezervy na renovace. Rezervu na renovace vypočteme z reprodukční ceny a tu vydělíme 60
Česká republika. Vyhláška č. 441/2013 Sb. In: Zákon a vyhláška o oceňování majetku a další předpisy. Úplné znění, 2014.
44
životností dané stavby. Další částí, kterou je potřeba zjistit jsou provozní náklady, které jsou spojeny s provozem objektu (pojištění, daň z nemovitosti, správní režie a ostatní provozní náklady do kterých patří například marketing). Čistý provozní příjem zjistíme tak, že provozní náklady a rezervu na renovace odečteme od efektivního hrubého příjmu. Zhodnocení míry vloženého kapitálu do podniku se nazývá míra kapitalizace. Tu vypočteme vydělením prodejní ceny a ročních čistých provozních příjmů. Tento výpočet můžeme použít, pokud máme dostatek údajů o prodejních cenách a o příjmech. Když dané údaje nemáme, určíme kapitalizační míru pomocí součtu několika tržních faktorů (obvykle čtyři). Mezi tyto tržní faktory patří: bezrizikovost investice, míra inflace, míra rizika (hospodářská krize, hyperinflace, změna územního plánu, změna politická, atd.) a ekonomická životnost stavby.61
8.2.1 Vzorec pro cenu stavby určenou výnosovým způsobem podle vyhlášky č. 441/2013 Sb.
„kde CV – cena určená výnosovým způsobem N – roční nájemné v Kč za rok, upravené podle následujících odstavců p – míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 22 k této vyhlášce“62
8.3 Metoda nákladová Nákladová metoda se nejvíce využívá při stanovení pojistné hodnoty a při určení škody pojistné události. Našla si své uplatnění i v oceňování na tržních principech. Tato metoda vychází z pořizovacích nákladů stavby. Analyzuje věcnou hodnotu stavby jako je materiálově technická podstata stavby, životnost, její opotřebení a funkční nedostatky, z čehož plynou investiční a provozní náklady pro danou stavbu. Pro developera nebo facility managera je zjištění tržní hodnoty jinou než, nákladovou metodou, téměř nemyslitelné. Princip nákladové metody se zakládá na porovnání konkrétních reprodukčních nákladů stavby. Ty se porovnají s funkčními a technickými vlastnostmi 61
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s., str. 34-50 62 Česká republika. Vyhláška č. 441/2013 Sb. In: Zákon a vyhláška o oceňování majetku a další předpisy. Úplné znění, 2014.
45
s oceňovanou stavbou. Nákladová metoda nám nejdříve odpoví na otázku, s jakými pořizovacími (reprodukčními) náklady nemovitost vznikla a pak se nepřímo za pomoci funkčních a ekonomických nedostatků zjistí její tržní hodnoty. Výpočet tržní hodnoty nákladovou metodou je složen z nálezu, výpočtu obestavěného prostoru, ze stanovení typu objektu, výpočtu reprodukční ceny, z životnosti stavby, opotřebení, z funkčních a ekonomických nedostatků. Do nálezu patří identifikace majetku a jeho popis, zda se jedná o pozemek, hlavní stavbu, vedlejší stavbu nebo venkovní úpravy. Pro výpočet obestavěného prostoru můžeme použít ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví nebo pro výpočet můžeme použít cenový předpis dle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku. Určení typu užití objektu se provádí pomocí způsobu užití a druhů konstrukcí. Způsoby užití mohou být administrativní budovy, více bytové domy, průmyslové objekty, výrobní atd. Druhy konstrukcí se dělí podle použitého materiálu na výstavbu (zděné, železobetonové, ocelové, dřevěné). „Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo možno v současné době a při použití současných technologií pořídit shodnou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.“63 Standardem stavby se rozumí její vybavenost. Životnost stavby rozdělujeme do tří skupin a to technickou, ekonomickou, morální a právní životnost. Technická životnost je doba od vzniku až do doby, kdy nelze nemovitost užívat, mají na ni vliv i konstrukční systémy, údržba, rekonstrukce a modernizace nemovitosti. Ekonomická životnost je životnost komerčního využití od doby, kdy se začala komerčně využívat, až do doby, kdy nemovitost není schopna generovat výnos. Právní životnost je doba od vzniku nemovitosti do jejího zániku (definováno v občanském zákoníku). Morální životnost nám stanovuje zastaralost nemovitosti na její funkční užití. Míru opotřebení můžeme stanovit třemi základními způsoby a to lineárně (jednoduchá, ale nepřesná metoda), nelineárně (dnes se již nepoužívají) a analytická (rozklad stavby na jednotlivé prvky, velice pracná metoda, ale nejpřesnější). Funkční nedostatky se zaměřují na zastaralost daného objektu nebo jeho používané technologie, které v dřívějších letech byly nejmodernější, ale vývojem a dobou se jejich používání stalo nákladnější, nebo zcela přestalo vyhovovat dnešním nárokům a požadavkům. Ekonomické nedostatky vyjadřují poměr mezi věcnou hodnotou nemovitosti a její tržní hodnotou.64
63
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s., str. 59 64 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s., str. 52-69
46
8.3.1 Vzorec pro cenu stavby určenou nákladovým způsobem dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. § 11. „CSN = ZCU * Pmj * (1 -
)
kde CSN – cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, ZCU – základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, kterou určuje druh a účel užití stavby podle § 11 až 21, o – opotřebení stavby v %, 1 a 100 – konstanty.“65
9 Vytápění staveb a jeho vliv na cenu nemovitosti Jedním z cílů mé bakalářské práce je vliv zvoleného vytápění na hodnotu nemovitosti. V závěru teoretické části bych ráda porovnala vytápění rodinného domu s plynovým kotlem, elektrickým kotlem a vytápění tepelným čerpadlem (vzduch/voda). Pro dané ocenění jsem zvolila nákladovou metodu, která nejlépe vystihuje danou problematiku. Jde o zjištění pořizovacích nákladů, nákladů na údržbu a provoz a náklady na vytápění za jeden rok.
9.1 Popis rodinného domu Jedná se o jednopodlažní dům s podkrovím, nepodsklepený o dispozici 4 + 1. Celková užitková plocha 108,4 m2 (8,45 x 7,95). Obvodové zdivo Porotherm tloušťky 400 mm, zateplení je řešeno polystyrenem tloušťky 20 cm a okna jsou plastová. Střecha je sedlová se sklonem 40° s nadkrokevní izolací. V obývacím pokoji v prvním nadzemním podlaží je umístěn krb na tuhá paliva. Schodiště je řešeno jako jednoramenné pravotočivé. Výkon kotle 12 kW. U podlahového vytápění bude použito potrubí 16x2 s roztečí potrubí 200 mm a v koupelně 100 mm. Tepelné ztráty objektu 7 kW, pro teplotní oblast -15 °C. Cena rodinného domu bez vytápění je 2 000 000 Kč.
65
Česká republika. Vyhláška č. 441/2013 Sb. In: Zákon a vyhláška o oceňování majetku a další předpisy. Úplné znění, 2014.
47
Tab. č.11: Pořizovací náklady na vytápění objektu plynovým kotlem, zdroj: www.tzb-info.cz
Název
Cena (Kč)
Zdroj (kondenzační kotel)
60 000
Otopná soustava
145 000
Plynová přípojka
55 000
Komín
36 000
Celkem
296 000
Tab. č.12: Pořizovací náklady na vytápění objektu tepelným čerpadlem (vzduch/voda) podlahové vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz
Název
Cena (Kč)
Zdroj (TČ) – TF 3,2
250 000
Otopná soustava
195 000
Celkem
445 000
Tab. č.13: Pořizovací náklady na vytápění objektu elektrickým kotlem, zdroj: www.tzb-info.cz
Název
Cena (Kč)
Zdroj (elektrický kotel)
65 000
Otopná soustava
120 000
Navýšení jmenovité hodnoty jističe
5 000
Celkem
190 000
Tab. č.14: Srovnání pořizovacích nákladů na vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz
Cena (Kč)
Zdroj Plynový kotel
296 000
Tepelné čerpadlo (vzduch/voda)
445 000
Elektrický kotel
190 000
Tab. č.15: Srovnání nákladů na vytápění za rok, zdroj: www.gservis.cz
Cena za rok v Kč + údržba
Zdroj Plynový kotel
23 200 + 1000 = 24 200
Tepelné čerpadlo (vzduch/voda)
14 100 + 1500 = 15 600
Elektrický kotel
37 400 + 500 = 37 900
48
Tab. č.16: Životnost zdroje jako celého zařízení, zdroj: od dodavatelů a výrobců
Životnost
Zdroj Plynový kotel
15 let
Tepelné čerpadlo (vzduch/voda)
25 let
Elektrický kotel
15 let
Na základě výše uvedených dat v tabulkách byl vytvořet graf, který znázorňuje pořizovací náklady a provozní náklady v pětiletých intervalech v horizontu 65 let, při současných cenách energií.
49
Náklady na vytápění v horizontu 65 let 3 500 000
3 000 000
Náklady v (Kč)
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
Plynový kotel
296 000
417 000
538 000
719 000
840 000
TČ
445 000
523 000
601 000
699 000
777 000 1 085 000 1 183 000 1 261 000 1 339 000 1 437 000 1 745 000 1 823 000 1 921 000 1 999 000
Elektrický kotel 190 000
379 500
569 000
823 500 1 013 000 1 202 500 1 457 000 1 646 500 1 836 000 2 090 500 2 280 000 2 469 500 2 724 000 2 913 500
961 000 1 142 000 1 263 000 1 384 000 1 565 000 1 686 000 1 807 000 1 988 000 2 109 000
Graf č.1: Znázorňuje pořizovací náklady a náklady na provoz třech zdrojů vytápění (TČ, Plynového kotle a Elektrického kotle) v horizontu 65 let po pětiletých intervalech, se současnými cenami energií, zdroj: vlastní
50
10 Závěr Z analýzy současného trhu s vytápěcími soustavami vyplývá, že nejčastěji používanými jsou systémy teplovodní, ale nesmíme opomenout ani systémy teplovzdušné. Jako zdroje se používají u domů k trvalému bydlení kotle na tuhá nebo plynná paliva. U kotlů na tuhá paliva lze využít i automatické zásobníky, které zajišťují přísun paliva až na pět dní a lze je i programovat na požadovanou teplotu. V rekreačních objektech se využívají převážně krby a přímotopy na elektrickou energii. Vzhledem k neustále rostoucím cenám energií se v posledních letech zvyšuje poptávka po alternativních zdrojích tepla. Ať už se jedná o solární kolektory nebo tepelná čerpadla. Jejich energie se využívá k nízkoteplotnímu vytápění, jako je vytápění podlahové, stěnové nebo stropní. Tyto alternativní zdroje energie nevypouští do ovzduší plyny CO2. Z výše uvedených tabulek vyplývá, že nejnižší pořizovací náklady jsou na vytápění pomocí elektrického kotle a naopak nejvyšší na vytápění pomocí tepelného čerpadla. Tato dvě vytápění se liší o 255 000 Kč. V celkové hodnotě nemovitosti je tento rozdíl cen všech zdrojů celkem zanedbatelný. Tabulka srovnání nákladů na vytápění nám ukazuje, že nejnižší provozní náklady na vytápění má tepelné čerpadlo a naopak nejvyšší je vytápění pomocí elektrického kotle. U tepelného čerpadla výrobce uvádí životnost 25 let, ale je nutné dodat, že po 15 letech končí životnost kompresoru a nový stojí cca 20 000 Kč. Nový plynový nebo elektrický kotel stojí po 15 letech používání až třikrát více Kč než nový kompresor. Vzhleden ke stále rostoucím cenám energií se domnívám, že se rozhodně vyplatí investovat do alternativních zdrojů tepla, i když jsou pořizovací náklady vyšší, než u ostatních zdrojů energie. Je potřeba tuto investici zvážit a vzít v potaz všechny okolní vlivy. Ať už se jedná o technický stav objektu (tepelné ztráty) nebo o ekonomickou stránku věci (úvěr, hypotéka).
51
II Praktická část 11 Ocenění bytové jednotky Objednatel: BIVŠ Nárožní 2600/9 Praha – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č. 1059/18 V bytovém domě č.p. 1059/30 Chudenická ulice 102 00 Praha 15 – Hostivař
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Účel: bakalářská práce
Datum ocenění: 29. BŘEZEN 2014
Vypracoval: Hana Rottová
52
Obsah zprávy Úvodní list Obsah Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy
53
11.1 Popisné informace Popis lokality Poloha domu je podprůměrná v rámci k.ú. území Hostivař. Dům se nachází v sídlištní lokalitě ostrovního charakteru ohraničené ze všech stran komunikacemi a nemá přímou návaznost na původní zástavbu městské části. Docházková vzdálenost do původního centra Hostivařské náměstí je cca 1 km. Nenachází se v blízkosti stanice metra a dopravní obsluha MHD je pouze autobusy. Docházková vzdálenost na úřad městské části Praha 15 je cca 3,5 km a je proto nutné použít MHD. Tato lokalita je vzdálena od společenského i administrativního centra oblasti a izolována od okolního území. Možnost parkování u domu není moc dobrá, z důvodů malého počtu parkovacích míst.
Pozemek Předmětný byt se nachází v 7. NP bytového domu č.p. 1059 v Praze – Hostivaři na pozemcích p.č. 1818/59, p.č. 1818/58, p.č. 1818/60, p.č. 1818/57, p.č. 1818/61, k.ú. Hostivař o celkové výměře 1329 m2, druh pozemků zastavěná plocha nádvoří. Pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví č. 3501, označení bytu č. 18. Podíl na pozemku nebude oceněn samostatně, ale bude zohledněn ve výpočtu v poměru 7121/586162.
Informace o bytovém domě Jde o dům postavený z panelů, který se skládá z pěti shodných sekcí, každá má svůj vlastní vchod. Dům má celkem 7 nadzemních podlaží, z toho 6 podlaží obytných, v 1. nadzemním podlaží je vchod do domu, sklepy a další společné prostory. V domě je výtah. Dům byl postaven v roce 1980, kolaudace proběhla v roce 1982. Stav údržby domu je přiměřený, dům je zateplen, má novou fasádu a plastová okna. Byla rovněž provedena rekonstrukce střechy. Vstupní prostory domu včetně vstupních dveří byly revitalizovány, výtah byl rekonstruován. V domě byly instalovány nové svislé rozvody pitné vody. Ostatní společné prostory jsou v původním stavu.
54
Obr. č.8: Panelový dům v ulici Chudenická č.p. 1059/30, zdroj: vlastní foto
Byt Posuzovaný byt je o dispozici 3 + 1. Je tvořen třemi pokoji, kuchyní, koupelnou, předsíní, WC, komorou a balkónem. K bytu náleží sklepní kóje v 1. NP. Bytová jednotka je zapsána na LV 3654, k.ú. Hostivař. Kromě již uvedené výměny oken neproběhla v bytě žádná rekonstrukce. Jádro je původní stejně, jako elektroinstalace a topná tělesa. Výhled z bytu je omezen z obou stran panelovými domy. Podmínky oslunění bytu jsou dobré. Tab. č.17: Místnosti a jejichh podlahové plochy, zdroj: vlastní
Pokoj 1
12,21 m2
Pokoj 2
12,47 m2
Pokoj 3
18,43 m2
Kuchyň
12,15 m2
Předsíň
8,06 m2
Komora
2,51 m2
WC
0,83 m2
Koupelna
2,64 m2
55
Tab. č.18: Prostory, které nejsou obytné, zdroj: vlastní
Balkón
5,42 m2
Sklep
1,92 m2
Podlahová plocha bytu činí 69,3 m2 a podlahová plocha balkónu a sklepní kóje činí 7,34 m2. Tyto plochy byly zaměřeny laserovým dálkoměrem.
Obr. č.9: Bytová jednotka č. 1059/18, zdroj: vlastní foto
11.2 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití „Nejlepší a nejvyšší využití nemovitosti musí plnit podmínky pro dodržení dodržování právních
předpisů,
maximální
ziskovosti,
fyzické
realizovatelnosti
a
finanční
proveditelnosti. Bytová jednotka se využivá k bydlení, jak je uvedeno v územně plánovací dokumentaci a je zanesena v katastru nemovitostí. Maximálně zisková může být v případě pronájmu třetím osobám nebo osobě za tržní nájemné obvyklé v dané lokalitě nebo může sloužit majiteli
56
k bydlení.
Podmínka
maximální
ziskovosti,
fyzické
realizovatelnosti
a
finanční
proveditelnosti je tímto splněna.“66
11.3 Ocenění „Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci porovnávací metody a metody výnosové. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.“67
Porovnávací metoda Při analýze stanovení hodnoty majetku jako celku byly vzaty v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Praze 15 v Hostivaři na sídlišti Košík nabízeny k prodeji na internetovém portále www.sreality.cz. Jelikož se jednalo pouze o nabídkové ceny byla korekce snížena o 20 % z důvodů provize realitní kanceláři a vzhledem k tomu, že inzerovaná cena neodpovídá v místě a čase reálným tržním hodnotám obdobně obchodovaných nemovitostí. Korekce vybavení a technického stavu byla snížena u porovnávaného bytu o 0,1 ze statistické analýzy realizovaných prodejů v dané lokalitě po rekonstrukci bytové jednotky. „Za srovnávací jednotku byl zvolen jeden čtvereční metr čisté využitné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.“68
66
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str. 53. 67 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str. 54. 68 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str. 54
57
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 2 140 000 Kč. (slovy: Dvamilionystočtyřicettisíckorunčeských)
Aktuální tržní hodnota – porovnávací metoda Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
1
2
3
Byt č.18 Chudenická 1059/30
Chudenická 1061/26
Chudenická 1058/32
Vajdova 1036/15
Katastrální území
Hostivař
Hostivař
Hostivař
Hostivař
Obec
Praha 15
Praha 15
Praha 15
Praha 15
72,97
72,97
71
Nabídková cena
2 640 000
2 590 000
2 500 000
Datum transakce
3/3014
3/2014
3/2014
Cena za jednotku
36 179
35 494
35 211
1
1
1
36 179
35 494
35 211
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,85
0,85
0,85
30 752
30 170
29 929
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
30 752
30 170
29 929
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
30 752
30 170
29 929
Bez zápisu
Bez zápisu
Bez zápisu
A. Identifikační údaje Pořadové číslo
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání – NFA Počet jednotek
72,97
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Právní omezení
Bez zápisu
58
Korekce
1
1
1
30 752
30 170
29 929
Lokalita
Stejná
Stejná
Stejná
Korekce
1
1
1
30 752
30 170
29 929
Původní
Původní
Velmi dobrý
1
1
0,95
30 752
30 170
28 433
Dobré
Dobré
Velmi dobré
1
1
0,95
30 752
30 170
27 011
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
30 752
30 170
27 011
MHD
MHD
MHD
1
1
1
30 752
30 170
27 011
Nezjištěno
Nezjištěno
Nezjištěno
1
1
1
30 752
30 170
27 011
Velikost
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Korekce
1
1
1
30 752
30 170
27 011
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
30 752
30 170
27 011
Upravená hodnota E. Technické parametry
Upravená hodnota Technický stav
Původní
Korekce Upravená hodnota Technické vybavení
Dobré
Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost
MHD
Korekce Upravená hodnota Zvláštnosti příslušenství bytu
Nezjištěno
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry
Upravená hodnota Jiné korekce – podíl hodnoty pozemku Korekce Upravená hodnota
VÝSLEDNÁ POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací hodnota jednotky
29 311
Celková porovnávací hodnota
2 138 824
Zaokrouhleno
2 140 000
Výnosová metoda 59
Jelikož v městské části Praha 15 je velice rozšířený trh s nájmy bytů, byla pro zjištění aktuální tržní hodnoty použita i metoda výnosová. Tržní nájemné v Hostivaři na sídlišti Košík bylo zjištěno z analýzy obvyklých nájmů v dané lokalitě za obdobné majetky k březnu 2014. Od hrubého ročního příjmu se odečte možná ztráta z neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného ve výši 5 %, čímž získáme efektivní hrubý příjem, od kterého odečteme rezervu na renovace a ostatní provozní náklady (pojištění, daň, režie) a dostaneme čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je poté stanovena metodou přímé kapitalizace (
).
Ve výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsem stanovila procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.69 Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikována výnosovou metodou je: 1 180 000 Kč (slovy: Jedenmiliónstoosmdesáttisíckorunčeských) Aktuální tržní hodnota – výnosová metoda Hrubý příjem – 11 000 Kč/p.m. * 12
132 000
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 5 % Efektivní hrubý příjem
6 600 125 400
Rezerva za renovace – odborný odhad
25 000
Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)
30 000
Čistý provozní příjem (NOI)
70 400
Kapitalizační míra (R)
6%
Tržní hodnota (V)
1 173 333
Tržní hodnota zaokrouhlená
1 180 000
69
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str. 60
60
11.4 Závěr Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
2 140 000
90
1 926 000
Výnosová metoda
1 180 000
10
118 000
Nákladová metoda
N/A
0
0
Výsledná tržní hodnota
2 044 000
Zaokrouhleno
2 050 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovatelné. Proto se domnívám, že porovnávací metoda indikuje tržní hodnotu nejlépe a proto jsem jí přisoudila váhu 90 %. Bytová jednotka není typická pro investiční majetek, u kterého je rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmů. Jsou sice běžně pronajímány, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení pro majitele. Indikace tržní hodnoty na základě výnosové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá a proto jsem ji přisoudila váhu 10 %. Metoda nákladová nebyla použita, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 3. dubna 2014 reprezentována částkou: 2 050 000 Kč (slovy: Dvamiliónypadesáttisíckorunčeských)
61
11.5 Omezující podmínky a předpoklady 1. „Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností, a nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydovaná pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v přírodě jejich přítomnost nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
62
9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení a držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“70
70
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str. 63
63
11.6 Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. „V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“71 V Praze, dne 3. dubna 2014 Hana Rottová
71
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s., str.64
64
11.7 Přílohy: Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí, zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz
Informace o jednotce Číslo jednotky
1059/18
Typ jednotky:
jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů
Způsob využití:
Byt
Budova:
č.p. 1057, 1058, 1059, 1060, 1061
Katastrální území:
Hostivař [732052]
Číslo LV:
3654
Podíl na společných částech:
7121/586162
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Podíl
Jckjxckxjkcxjkcjxkjckxjckxjckxjcxkjcxkcjkxjc
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva Typ Zástavní právo smluvní
Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha
65
Příloha č.2: Snímek katastrální mapy, zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3
66
12 Ocenění bytového domu Objednatel: BIVŠ Nárožní 2600/9 Praha – Stodůlky
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 1342/96 Korunní 96 Praha 10 – Vinohrady
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Účel: bakalářská práce
Datum ocenění: 5. DUBEN 2014
Vypracoval: Hana Rottová
67
Obsah zprávy Úvodní list Obsah Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí – pozemek Výpis z katastru nemovitosti - stavba Snímek katastrální mapy Stavební dokumentace
68
12.1 Popisné informace Popis lokality Bytový dům se nachází ve velmi lukrativní oblasti v Praze 10 na Vinohradech v ulici Korunní, která sousedí s městskými částmi Praha 3 a Praha 2. Poloha domu je na nároží ulic Korunní a Chorvatská a spadá do památkově chráněného uzemí. Dostupnost do centra města zajišťuje tramvajová doprava. Tramvajová zastávka Perunova před domem (č. 10, 16 a 51). V blízkosti jsou stanice metra A Flora a Jiřího z Poděbrad (dochůdná vzdálenost 530 m). V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost jakou jsou restaurace, kavárny, sportoviště, divadla a obchody. Městská zeleň je v dochůdné vzdálenosti (Bezručovy sady a sady Svatopluka Čecha).
Oceňovaný majetek Jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě je pronájem bytových jednotek a nebytových prostorů. Dům je určen k podnikatelské činnosti.
Vedlejší stavby Vedlejší stavby jsou tvořeny plynovou, vodní, elektrickou a kanalizační přípojkou. Dále pak oplocení dvorku ve vnitrobloku a jeho část zpevněné plochy s obrubníky. Tržní hodnota vedlejších staveb a jejich venkovních úprav není určena samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
Pozemek Bytový dům se nalézá na pozemku č. 2953 o rozloze 439 m2 a je převážně zastavěn objektem bytového domu. Malá část pozemku je nezastavěná a slouží jako dvorek a malá zahrádka ve vnitrobloku.
Bytový dům Bytový dům byl postaven okolo roku 1890. Konstrukční systém je cihlový. V přízemí jsou komerční prostory , ostatní čtyři podlaží a podkroví jsou bytová. Uliční fasáda je členitá a bohatě zdobená okolo oken, ve spodní části je výrazná bosáž, v patrech je mělká bosáž se štukovou výzdobou okolo oken a s římsou v nadpraží. Dvorní fasáda je hladká bez bosáže. Výškově dům tvoří dominantní nároží. Krov je tradiční dřevěný se 69
sedlovou střechou, s keramickou krytinou – bobrovkou. V roce 2001 proběhla v bytovém domě kompletní rekonstrukce bytových jednotek, rekonstrukce společných prostor, byl vystaven lanový výtah a proběhla přestavba podkroví pro bydlení.
Obr. č.10: Bytový dům v ulici Korunní č.p. 1342/96, zdroj: vlastní foto
Aktuální využití majetku Bytový dům ke dni ocenění obsahuje: 1PP nebytový prostor restaurace (nájem) 1NP nebytový prostor herna a nehtové studio (nájem) 2NP čtyři bytové jodnotky (nájem) 3NP čtyři bytové jednotky (nájem) 4NP čtyři bytové jednotky (nájem) 5NP tři bytové jednotky (nájem) 6NP dvě mezonetové bytové jednotky (nájem) 7NP podkroví Tab. č.19: Dispozice bytů a nybytových prostor s nájemným, zdroj: vlastní
Podlaží 1PP 1PP+NP 1NP
Typ Nebytový Nebytový Nebytový
UP v m2
dispozice 125 330 64
70
Nájem Kč/měsíc 60 000 90 000 20 000
2NP 2NP 2NP 2NP 3NP 3NP 3NP 3NP 4NP 4NP 4NP 4NP 5NP 5NP 5NP 6NP 6NP Celkem
Byt č. 1 Byt č. 2 Byt č. 3 Byt č. 4 Byt č. 5 Byt č. 6 Byt č. 7 Byt č. 8 Byt č. 9 Byt č. 10 Byt č. 11 Byt č. 12 Byt č. 13 Byt č. 14 Byt č. 15 Mezonet č. 16 Mezonet č. 17 20
74 78 56 65 79 77 54 64 70 80 55 62 111 84 88 186 161 1 963
3+kk 3+kk 1+kk 3+kk 2+kk 2+kk 1+kk 3+kk 2+kk 3+kk 1+kk 2+kk 4+kk 3+kk 4+kk 5+kk 5+kk
18 000 18 000 12 000 14 000 18 000 18 000 12 000 14 000 17 000 19 000 12 000 16 000 33 000 20 000 28 000 40 000 38 000 517 000
Obr. č.11: Bytová jednotka v bytové domě v ulici Korunní č.p. 1342/96, zdroj: www.sreality.cz
71
12.2 Analýza nejlepšího a nejvyššího využití „Nejlepší a nejvyšší využití nemovitosti musí plnit podmínky pro dodržení dodržování právních
předpisů,
maximální
ziskovosti,
fyzické
realizovatelnosti
a
finanční
proveditelnosti. Bytový dům se využivá k bydlení, jak je uvedeno v územně plánovací dokumentaci a je zanesena v katastru nemovitostí. Maximálně ziskový může být v případě pronájmu bytových jednotek a nebytových prostor třetím osobám nebo osobě za tržní nájemné obvyklé v dané lokalitě nebo může sloužit majiteli k bydlení. Podmínka maximální ziskovosti, fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tímto splněna.“72
12.3 Ocenění „Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou použity tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jde o metody porovnávací, nákladovou a výnosovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační míře. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením.“73 Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku byla použita metoda porovnávací a pro ocenění majetku jako celku jsem použila všechny tři oceňovací metody.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku
72
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s., str. 72 73 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s. str. 72
72
Při stanovení tržní hodnoty pozemku jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněnímbytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za 1m2 pozemku.
POZEMEK Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Korunní 96
Parcelní číslo
Korunní 73 2953
Vinohradská 2804
Vodičkova 3659
Národní 2059
1435
Adresa pozemku
Korunní 96
Korunní 73
Vinohradská
Vodičkova
Národní
Katastrální území
Vinohrady
Vinohrady
Vinohrady
Nové Město
Nové Město
Obec
Praha 10
Praha 3
Praha 2
Praha 1
Praha 1
Okres
Praha 10
Praha 3
Praha 2
Praha 1
Praha 1
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
41 645 000,00
119 625 000,00
Kč Rozloha pozemku v m2
439
Cena za 1 m2
584
X
Kč 893
165 000,00
Kč
954
213 387,72
Kč
Datum transakce
201 294 000,00
Kč 725
71 309,93
211 000,00
Kč
Kč
1.8.2013
1.5.2008
1.2.2007
1.10.2007
1
1,1
1,14
1,13
Korekce Upravená hodnota
190 555 233,00
Kč
71 309,93
181 500,00
Kč
243 262,00
Kč
238 430,00
Kč
Kč
C. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
71 309,93 Kč Absolutní vlastnictví
Korekce
Bez věcných břemen
Korekce
Územní rozhodnutí
1
Ano
Nejsou
Upravená hodnota
1
1
170 283,40
166 901,00
Kč Nejsou
Kč Nejsou
1
71 309,93
1
127 050,00
Kč
0,7 166 901,00 Kč Ano
1
1
Kč Občanská vybavenost
0,7 Kč Ano
Kč Nejsou
Korekce
Kč Občanská vybavenost
127 050,00
Kč Nejsou
1 238 430,00
170 283,40
Kč Ano
71 309,93
238 430,00 Kč Bez věcných břemen 1
0,7
1
Upravená hodnota
1
243 262,00
127 050,00
Kč Ano
Korekce
Jiná právní omezení a závazky
1
71 309,93
238 430,00 Kč Absolutní vlastnictví
243 262,00 Kč Bez věcných břemen
Kč Občanská vybavenost
Korekce
1
1
181 500,00
Kč Bytový dům
Upravená hodnota
243 262,00 Kč Absolutní vlastnictví
181 500,00 Kč Bez věcných břemen
71 309,93 Bytový dům
1
1
1
Upravená hodnota Využití podle územního plánu
181 500,00 Kč Absolutní vlastnictví
71 309,93 Kč Bez věcných břemen
Prodej
1
1
Upravená hodnota Existence věcných břemen
Prodej
1
Kč
1
170 283,40 Kč
166 901,00 Kč
D. Technické parametry Lokalita Korekce
Dobrá
Dobrá
Lepší 1
73
Lepší 0,55
Lepší 0,5
0,5
Upravená hodnota Tvar pozemku
71 309,93
69 877,50
Kč Pravidelný
Pravidelný
Korekce
Svažitost
Rovinný
Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí
Uplná
1
1
1
85 141,70 Kč
83 450,50 Kč
Upravená hodnota
Uplná
Uplná
Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Jiná technická korekce
Kč Neaplikováno
1
74 875,43
87 623,03
Kč Neaplikováno
1
Upravená hodnota
1
89 398,78
Kč Neaplikováno
Korekce
Kč Ne 1
73 371,38
Kč Neaplikováno
Neaplikováno
87 623,03
Kč Ne 1
74 875,43
1,05
89 398,78
Kč Ne 1
Upravená hodnota
Kč Omezené 1,05
73 371,38
Kč Ne
Ne
83 450,50
Kč Omezené 1,05
74 875,43
1
85 141,70
Kč Omezené 1,05
Upravená hodnota
1
69 877,50
Kč Omezené
Dobré
Kč Dobrá
1
71 309,93
83 450,50
Kč Dobrá
1
Upravená hodnota
1
85 141,70
Kč Dobrá
Korekce
1
69 877,50
Kč Dobrá
Kč Nezjištěna
1
71 309,93
83 450,50
Kč Nezjištěna
1
Upravená hodnota
1
85 141,70
Kč Nezjištěna
Korekce
1
69 877,50
Kč Nezjištěna
Uplná
1
71 309,93
Dobrá
83 450,50 Kč Rovinný
69 877,50 Kč
1
Dopravní obslužnost
85 141,70 Kč Rovinný
1
Uplná
Nezjištěna
1
71 309,93 Kč
Korekce
Kontaminace půdy
1
69 877,50 Kč Rovinný
Korekce
Kč Pravidelný
1
71 309,93 Kč Rovinný
83 450,50
Kč Pravidelný
1
Upravená hodnota
85 141,70
Kč Pravidelný
1
73 371,38
1
89 398,78
87 623,03
Kč
Kč
Kč
Kč
Větší
Větší
Větší
Větší
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
439
Korekce
0,95
Upravená hodnota Možná zastavitelnost
0,95
71 131,66 Kč Obdobná
viz. územní plán
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
77 251,30 Kč
Rozloha pozemku
1
69 702,81
71 131,66
1
84 928,85
Kč
83 241,87
Kč
69 702,81
Kč
Kč Obdobná
1
71 131,66 Kč
83 241,87
Kč Obdobná
1
0,95
84 928,85
Kč Obdobná
Korekce
0,95
69 702,81
Kč
84 928,85
Kč
83 241,87
Kč
Kč
439
Celková porovnávací hodnota
33 913 318,76
0
0
0
0
Kč
Stanovení tržní hodnoty jako celku metodou porovnávací Při analýze stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu bytové domy, které byly v Praze ve Vinohradech v nedávné době prodány nebo nabídnuty k prodeji. „Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou 74
zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.“74 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je (podrobný popis viz tabulka): 102 600 000 Kč (slovy: Stodvamiliónůšestsettisíckorunčeských) MAJETEK JAKO CELEK
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1 BD Korunní
Parcelní číslo
2
BD Řehořova
2953
3
BD Krásova
BD Lublaňská
369 235, 236
986, 987
Adresa nemovitosti
Korunní
Řehořova
Krásova
Lublaňská
Katastrální území
Vinohrady
Vinohrady
Žižkov
Vinohrady
Obec
Praha 10
Praha 3
Praha 3
Praha 2
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
B. Údaje o pozemku Plocha pozemku
439
340
355
416
Hodnota za 1 m2 pozemku
77 251 Kč
65 718 Kč
63 875 Kč
85 422 Kč
Hodnota pozemku celkem
33 913 320,70 Kč
22 344 120,00 Kč
22 675 625,00 Kč
35 535 552,00 Kč
C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
1963
998
X
Prodejní cena bez ceny pozemku
74
654
767
54 500 000 Kč
42 500 000 Kč
58 400 000 Kč
32 155 880,00 Kč
19 824 375,00 Kč
22 864 448,00 Kč
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. str. 75
75
Cena za 1 porovnávací jednotku
32 220,32 Kč
X
Datum transakce
29 810,23 Kč
1.4.2013
1.12.2013
1.10.2013
1
1
1
Korekce Upravená hodnota
30 312,50 Kč
32 220,32 Kč
30 312,50 Kč
29 810,23 Kč
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Prodej
Korekce
1
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Ano
1
1
33 831,34 Kč
31 300,74 Kč
Ne
Korekce
1
30 312,50 Kč
Ne
Ne
1
Upravená hodnota
31 300,74 Kč
Ano
Korekce
1,05
30 312,50 Kč
Ano
Ne
Všeobecně smíšené 1
33 831,34 Kč
Upravená hodnota
29 810,23 Kč
Všeobecně obytné
1,05
Ano
1
30 312,50 Kč
Všeobecně smíšené
Korekce
Jiná právní omezení a závazky
Ne 1
32 220,32 Kč
Upravená hodnota
29 810,23 Kč
Ne 1
Všeobecně obytné
1
30 312,50 Kč
Ne
Korekce
Kolaudační rozhudnutí
Absolutní 1
32 220,32 Kč
Upravená hodnota
29 810,23 Kč
Absolutní 1
Ne
1
30 312,50 Kč
Absolutní
Upravená hodnota
Využití podle územního plánu
1
32 220,32 Kč
Korekce
Existence věcných břemen
Prodej
1
33 831,34 Kč
1
30 312,50 Kč
31 300,74 Kč
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Horší
Horší
Korekce
1,05
Upravená hodnota Technický stav objektu
Ano 1
35 522,90 Kč Ano
Ano
1 35 522,90 Kč
76
31 222,49 Kč
Ano
Korekce
1
35 010,94 Kč
Ano
Upravená hodnota
31 222,49 Kč
Ano 1
Upravená hodnota
1,05
35 010,94 Kč
Ano
Korekce
Komerční pronájem budovy
Horší
1,1
35 522,90 Kč Ano
29 735,71 Kč
Horší
1
Upravená hodnota
0,95
31 828,13 Kč
Velmi dobrý
Korekce
Bytový pronájem
1,05
35 522,90 Kč Velmi dobrý
Lepší
1 35 010,94 Kč
1 31 222,49 Kč
Další možný rozvoj nemovitosti
Ne
Ne
Ano
Korekce
1
Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Dobrá
Horší
0,95
33 746,76 Kč
Lepší
1,05
1,05
35 434,10 Kč N/A
26 769,38 Kč
N/A
Korekce
0,95
33 177,24 Kč
N/A
N/A
1
Upravená hodnota
28 178,30 Kč
Horší
Korekce
0,95
31 597,37 Kč
Horší
Upravená hodnota
29 661,37 Kč
Horší
0,95
Dobrá
1
33 260,39 Kč
Horší
Korekce
Jiná technická korekce
Dobrá 1
35 522,90 Kč
Upravená hodnota
29 661,37 Kč
Dobrá 1
Dobrá
0,95
33 260,39 Kč
Dobrá
Upravená hodnota
Atraktivita objektu
0,95
35 522,90 Kč
Korekce
Dopravní dostupnost a parkování
Ano
1
35 434,10 Kč
1
33 177,24 Kč
26 769,38 Kč
F. Ostatní parametry Menší
Korekce pro velikost nemovitosti
Korekce
Menší
1,1
Upravená hodnota
1,1
38 977,51 Kč
Jiná korekce
Menší
36 494,96 Kč
N/A
N/A
1
Upravená hodnota
29 446,32 Kč
N/A
Korekce
1,1
1
1
38 977,51 Kč
36 494,96 Kč
29 446,32 Kč
38 977,51 Kč
36 494,96 Kč
29 446,32 Kč
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
34 972,93 Kč
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
68 651 862,77 Kč
Hodnota pozemku
33 913 320,70 Kč
Celková porovnávací hodnota
102 565 183,47 Kč
Celková porovnávací hodnota po zaokrouhlení
102 600 000,00 Kč
Výnosová metoda Provádí se u těch nemovitostí, které mohou vytvářet zisk. Provádí se na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku s odpovídajícími riziky 77
obsaženými ve vlastnictví tohoto majetku. Stanovíme si hrubý potenciální příjem za rok, od něj odečteme procentuelní riziko z neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení nájemného, čímž dostneme efektivní hrubý příjem. Z něj dále odečteme náklady na údržbu, pojistné, daň z nemovitosti, marketing a ostatní provozní náklady a získáme provozní příjem. Od provozního příjmu odečteme náklady rezervy na renovace a dostaneme čistý provozní příjem. Pomocí vzorečku pro výnosovou kapitalizaci, dostaneme indikovanou hodnotu (
. Ve výpočtu jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného,
kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. „Provozní náklady jsem stanovila procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky.“75 Detailní popis výpočtu: Nájemné bylo zjištěno z uzavřených nájemních smluv. Vzhledem k lukrativní lokalitě bylo zvoleno riziko z neobsazenosti a ztráty vlivem neplacení 5 %. Prostředky na generální opravy (amortizace) se vypočtou: obestavěný prostor krát cena za m3 obestavěného prostoru z cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2013 (JKSO) 803 Budovy pro bydlení, domy bytové netypové, zděné (9 533 m3 x 5 932 Kč/m3 = 56 549 756,- Kč), která se vynásobí prvky krátkodobé životnosti 58 % (56 549 756 Kč x 0,58 = 32 798 859). Tuto hodnotu vydělím počtem let na kdy je plánovaná další oprava cca za 47 let (32 798 859/47 = 697 848,- Kč). Opravy a běžná údržba je určena reprodukční cenou vydělenou 0,5 % z důvodů nedávné kompletní rekonstrukce (56 549 756 x 0,005 = 282 749,- Kč), daň z nemovitosti 17 237,- Kč, pojištění nemovitosti 26 428,- Kč, náklady na správu jsou převzaty od majitele (214 810,- Kč) a míra kapitalizace je určena ve výši 5 %. Tab. č.20: Výpočet obestavěného prostoru, zdroj: vlastní
Podlaží 1PP 1NP 2NP
Obestavěný prostor stavby obestavěný prostor podlaží
výška (m)
m3
392 392 392
3,1 3,63 3,79
1215 1423 1486
75
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s. str. 77
78
3NP 4NP 5NP 6NP Podkroví
392 392 392 392 68
3,82 3,74 3,42 2,65 3,11
Celkem OP (m3)
1497 1466 1341 935 170 9533
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je (podrobný popis viz tabulka): 93 100 000 Kč (slovy: Devadesáttřimiliónůstotisíckorunčeských) VÝNOSOVÁ METODA Roční hrubý příjem Hrubý příjem - 517 000 Kč/p.m. x 12 Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5 % Efektivní hrubý příjem celkem Roční výdaje (náklady) Amortizace - kumulace prostředků na generální opravu Běžná údržba a opravy Daň z nemovitosti Pojistné nemovitosti Náklady na správu Náklady celkem Výpočet ročních výnosů Efektivní hrubý příjem celkem Náklady celkem Čistý provozní příjem (NOI) Kapitalizační míra (R ) - 5 % Tržní hodnota (V) Tržní hodnota zaokrouhlená
6 204 000 Kč 310 200 Kč 5 893 800 Kč 697 848 Kč 282 749 Kč 17 237 Kč 26 428 Kč 214 810 Kč 1 239 072 Kč 5 893 800 Kč 1 239 072 Kč 4 654 728 Kč 0,05 93 094 560 Kč 93 100 000 Kč
Metoda nákladová „U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení stavby jako nové. Náklady na pořízení majetku, jakožto nového, jsou 79
náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, cenového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu, je z částky nákladů na pořízení majetku odečteno technické opotřebení, funkční nebo ekonomické nedostatky, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.
80
Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňuje také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela ze své průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:“76 100 500 000,- Kč (slovy: Stomiliónůpětsettisíckorunčeských) Detailní popis výpočtu Výpočet obestavěného prostoru viz tabulka č.22. Cena za m3 obestavěného prostoru z cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2013 (JKSO) 803 Budovy pro bydlení, domy bytové netypové, zděné 5932,- Kč Reprodukční cena byla stanovena 5 932 x 9 533 = 56 549 756,- Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Tab. č.21: Výpočet opotřebení stavby, zdroj: vlastní
Opotřebení stavby Konstrukce a vybavení
objemové podíly "K" tabulka č.1 v %
část v % K
upravený
stáří životnost
podíl v %
opotřebení Části celkem
Základy vč. zemních prací
0,06
6,00
100
1
6,000
124
200
0,620
3,720
Svislé konstrukce
0,188
18,80
100
1
18,800
124
200
0,620
11,656
0,0235
2,35
29
1
2,350
13
200
0,065
0,153
0,0585
5,85
71
1
5,850
124
200
0,620
3,627
Zastřešení mimo krytinu
0,053
5,30
100
1
5,300
13
150
0,087
0,461
Krytiny střech
0,024
2,40
100
1
2,400
13
80
0,163
0,391
Klempířské konstrukce
0,007
0,70
100
1
0,700
13
80
0,163
0,114
Úprava vnitřních povrchů
0,069
6,90
100
1
6,900
13
80
0,163
1,125
Stropy
76
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. str. 79
81
Úprava vnějších povrchů
0,031
3,10
100
1
3,100
13
60
0,217
0,673
Vnitřní obklady keramické
0,021
2,10
100
1
2,100
13
50
0,260
0,546
Schody
0,03
3,00
100
1
3,000
124
200
0,620
1,860
Dveře
0,032
3,20
100
1
3,200
13
80
0,163
0,522
Vrata
X
X
X
X
X
X
X
X
Okna
0,054
5,40
100
1
5,400
13
80
0,163
0,880
Povrch podlah
0,031
3,10
100
1
3,100
13
80
0,163
0,505
Vytápění
0,047
4,70
100
1
4,700
13
50
0,260
1,222
Elektroinstalace
0,052
5,20
100
1
5,200
13
50
0,260
1,352
Bleskosvod
0,004
0,40
100
1
0,400
13
50
0,260
0,104
Vnitřní vodovod
0,033
3,30
100
1
3,300
13
50
0,260
0,858
Vnitřní kanalizace
0,032
3,20
100
1
3,200
13
60
0,217
0,694
Vnitřní plynovod
0,004
0,40
100
1
0,400
13
50
0,260
0,104
Ohřev teplé vody
0,021
2,10
100
1
2,100
13
40
0,325
0,683
Vytápění kuchyní
0,018
1,80
100
1
1,800
13
30
0,433
0,779
Vytápění hygien. zařízení vč. WC
0,038
3,80
100
1
3,800
13
60
0,217
0,825
Výtahy
0,013
1,30
100
1
1,300
13
50
0,260
0,338
Ostatní
0,056
5,60
100
1
5,600
13
50
0,260
1,456
Celkové opotřebení stavby v %
Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost
X
34,648
NÁKLADOVÁ METODA BD, Korunní 1342/96, Praha 10 2953 Zděná 124 111 60 392 m2
Zastavěná plocha Počet podlaží
1PP 6xNP Podkroví
Celkový obestavěný prostor
9 533 m3
Jednotlivé reprodukční náklady (JKSO) Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky
-35% 0% 82
5 932 Kč/m3 56 549 756 Kč 36 757 341 Kč 36 757 341 Kč
Ekonomické nedostatky
66 163 214 Kč
80%
Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek
409 988 Kč 33 913 319 Kč
Indikovaná hodnota Indikovaná hodnota zaokrouhlená
100 486 521Kč 100 500 000 Kč
12.4 Závěr Aktuální tržní hodnota Indikace (Kč)
Váha (%)
102 600 000
70
71 820 000
Výnosová metoda
93 100 000
20
18 620 000
Nákladová metoda
100 500 000
10
10 050 000
Porovnávací metoda
Vážený průměr (Kč)
Výsledná tržní hodnota
100 490 000
Zaokrouhleno
100 500 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovatelné. Proto se domnívám že porovnávací metoda indikuje tržní hodnotu nejlépe a proto jsem jí přisoudila váhu 70 %. Bytový dům je typický pro investiční majetek, u kterého je rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmů. Jsou běžně pronajímány. Indikace tržní hodnoty na základě výnosové metody je tedy pro stanovení výsledné hodnoty podstatná a důležitá a proto jsem ji přisoudila váhu 20 %. U nákladové metody jsem zvolila váhu 10 % z důvodů, že indikace nákladové metody není pro dané účely rozhodující. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 8. dubna 2014 reprezentována částkou: 100 500 000,- Kč (slovy: Stomiliónůpětsettisíckorunčeských)
83
12.5 Omezující podmínky a předpoklady 1. „Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností, a nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydovaná pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v přírodě jejich přítomnost nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
84
9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení a držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“77
77
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s., str. 81
85
12.6 Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. „V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“78 V Praze, dne 3. dubna 2014 Hana Rottová
78
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007/2008, 143 s., str. 82
86
12.7 Přílohy: Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí – pozemek, zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz
Informace o pozemku Parcelní číslo:
2953
Obec:
Praha [554782]
Katastrální území:
Vinohrady [727164]
Číslo LV:
1014
Výměra [m2]:
439
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
DKM
Určení výměry:
Graficky nebo v digitalizované mapě
Druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
Stavba na pozemku:
č.p. 1342
Sousední parcely
Vlastníci, jiní oprávnění
Vlastnické právo
Podíl
Jsdhjasdhjhjhja
2979/18215
Jdksadjakisdiasfh
15236/18215
Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území
Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.
Omezení vlastnického práva Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek
Jiné zápisy Typ
87
Příloha č.2: Výpis z katastru nemovitostí – stavba: zdroj: www.nahlizenidokn.cuzk.cz
Informace o stavbě
Stavba:
č.p. 1342
Obec:
Praha [554782]
Část obce:
Vinohrady [490229]
Katastrální území:
Vinohrady [727164]
Číslo LV:
1014
Stavba stojí na pozemku: p.č. 2953 Typ stavby:
budova s číslem popisným
Způsob využití:
objekt k bydlení
Vymezené jednotky
1342/1, 1342/2, 1342/3, 1342/4, 1342/5, 1342/6, 1342/7, 1342/8, 1342/9, 1342/10, 1342/11, 1342/12, 1342/13, 1342/14, 1342/15, 1342/16, 1342/17, 1342/18, 1342/19, 1342/20
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo
Podíl
Jkdsjkfhjsdhfj
2979/18215
Jfhjshfjahjlahfjahfa
15236/18215
Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území
Omezení vlastnického práva Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek
Jiné zápisy Typ Upozornění: Omezení a jiné zápisy vztahující se ke spoluvlastníkům se zobrazují u příslušných jednotek
88
Příloha č.3: Snímek katastrální mapy, zdroj: http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3
89
Příloha č.4: Půdory 1PP a dvorní pohled, zdroj: Gagida s.r.o., Spálená 90/70, Nové Město, Praha
90
91
III. Analýza realitního trhu 13 Analýza trhu s nemovitostmi v městské části Praze 10 ANALÝZA REALITNÍHO TRHU
OKRES/KRAJ
HLAVNÍ MĚSTO PRAHA MĚSTSKÁ ČÁST
PRAHA 10
Hana Rottová, 3BK-OM
2014
92
Obr. č.12: Poloha MČ Praha 10, zdroj: www.googlemaps.com
13.1 Popis městské části Praha 10 se nachází v jihovýchodní části hlavního města Prahy a od centra města je vzdálena 5 km. Jeho rozloha je 1900 hektarů. Jednotlivé katastry Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Vinohrady a Michle tvoří městskou část Prahy 10. Některé katastry patří do Prahy 10 celou svou rozlohou, některé z větší či menší části a jiné pouze částí okrajovou. Do částí okrajových, které nejsou příliš zalidněné, patří Žižkov, Hrdlořezy, Kyje a Hloubětín. V Praze 10 žije kolem 111 tisíc lidí a nachází se zde přibližně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů. Hustota obyvatelstva je 5 861 osob na 1 km2.79 V Praze 10 je 21 mateřských škol, 13 základních škol, 12 středních škol, 1 vyšší odborná škola a 3 vysoké školy. Kulturní vyžití je zde možné ve 22 zařízeních pro volný čas dětí a mládeže, v 5 pobočkách městské knihovny a v dalších 12 kulturních zařízeních, která zahrnují divadla, galerie a kulturní domy, kde se konají koncerty, plesy, výstavy, taneční zábavy, literární a hudební večery, přednášky, kurzy, výtvarné dílny a podobně. Pro volnočasové aktivity je zde rozsáhlý sportovní areál u ZŠ Gutova, kde je možné využít betonový skate park, atletické hřiště, hřiště na basketbal, hliněnou dráhu pro cyklotrial a na míčové hry polyfunkční hřiště. Od roku 2006 je otevřená horolezecká stěna a v roce 2008 zde přibylo zastřešené kluziště. Ve Vršoviích se nachází krytý i venkovní bazén Slavie
79
Praha 10. Městská část [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.praha10.cz/mestskacast.aspx
93
s přilehlou atletickou plochou, hřištěm na rugby a zimní stadion Eden. Na fotbalová utkání mohou lidé docházet na nově postavený stadion Eden Aréna, který se nachází ve Vršovicích, kde hraje klub Slavia Praha a nebo do pražského dolíčku, kde hraje klub Bohemians 1905. V Eden Aréně se díky dobré akustice v letních měsících odehrávají koncerty tuzemských i světových kapel jako například Kabát, Metallica nebo Coldplay.80 Ploch veřejné zeleně je v městské části dostatek. V Malešicích se nachází největší park Prahy 10 s rozlohou téměř 9 000 hektarů a nazývá se Malešický park. Záběhlice se pyšní přírodní památkou Meandry botiče, která je součástí tak zvaného Trojmezí. Jedná se o veřejnou zeleň, která spojuje tři městské část (Prahu 10, 11 a 15).
13.1.1 Doprava Infrastruktura v městské části Praha 10 je velice rozmanitá. Prochází tudy Jižní spojka, která spojuje západní a východní část Prahy. Je tu veliké množství zastávek autobusů a tramvají. Do městské části zasahuje i část metra. Jedná se o stanice metra A Depo Hostivař, Skalka a Strašnická. Je tu i vlakové nádraží ve Vršovicích a několik zastávek vlakové dopravy. V Praze 10 zatím nejsou takzvané modré zóny pro parkování.81
13.2 Trh s nemovitostmi V roce 2008, kdy přišla ekonomická krize, se trh s nemovitostmi dost zpomalil, ale od té doby se situace pomalu začíná zlepšovat a trh s nemovitostmi začíná ožívat. Díky snižování úrokových sazeb hypoték v loňském roce, zaznamenal realitní trh patrný nárůst prodeje nemovitostí. Městská část Prahy 10 v nedávné době realizovala revitalizaci Malešického parku a nyní probíhá revitalizace ulice Moskevská. Revitalizace zahrnuje rekonstrukci inženýrských sítí, nové vozovky, chodníky, vpustě, zeleň, městský mobiliář a rekonstrukce tramvajové tratě. Konec rekonstrukce je plánován na třetí čtvrtletí letošního roku. V Praze 10 probíhalo nebo stále probíhá výstavba nových bytových domů. Jedná se o projekt Eco city v Malešicích u Malešického parku, Rezidence Vršovice ve Vršovicích blízko nákupního centra Eden a nedaleko Havlíčkových sadů, Rezidence Strašnice od
80
Místopisy. Praha 10 [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.mistopisy.cz/praha10_4850.html 81 Místopisy. Praha 10 [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.mistopisy.cz/praha10_4850.html
94
společnosti Ekospol, Vila na výslunní také ve Strašnicích a Rezidence Korunní v Praze na Vinohradech v ulice Korunní s luxusními byty.82 Městská část Praha 10 se rozkládá na velkém území a ceny v jednotlivých čtvrtích se velice liší. Čím blíže je čtvrť centru města Prahy, tím je cena nemovitosti vyšší a naopak.
Obr. č.13: Poloha Prahy 10 a její sousední části, zdroj: http://mestskacast.praha22.cz/user_data/zpravodajstvi/obrazky/Image/Mestska_cast/praha_mapa_mestske_casti.gif
13.2.1 Proluky Proluky se v této městské části prakticky nevyskytují. Jedná se pouze o rekonstrukce nebo modernizace staré zástavby. Na území Bohdalec – Slatiny byla v loňském roce městským zastupitelstvem schválena změna územního plánu. Nacházejí se zde sklady, průmyslové objekty, garáže, domy pro bydlení a zahrádkářské kolonie. Rozvoj brownfields této části už nic nebrání.
13.2.2 Pozemky Pozemky pro komerční výstavbu se nejvíce vyskytují ve Strašnicích a jejich cena se pohybuje od 2 039 Kč/m2 do 8 155 Kč/m2. Záleží na jejich poloze a dopravní dostupnosti. 82
Praha 10. Městská část [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.praha10.cz/mestskacast.aspx
95
Pozemky pro bytovou vyýstavbu se vyskytují hlavně v Záběhlicích, Vršovicích a Strašnicích. Cena pozemku pro bydlení se v Záběhlicích pohybuje kolem 7 000 Kč/m2. Ve Vršovicích se ceny pozemků pro bytovou výstavbu pohybují kolem 8 000 Kč/m2. Ve Strašnicích se ceny za pozemky pro bytovou výstavbu pohybují od 4 000 Kč/m2 do 12 000 Kč/m2. Tento velký rozsah je dán umístěním pozemku. Čím více se pozemek blíží k centru města Prahy, tím je jeho cena vyšší, a také záleží na dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti a lukrativitě dané oblasti.
13.2.3 Byty prodej Trh s byty je v městské části Praha 10 nejrozšířenější. Nejvíce se nabízejí byty starší zástavby (cihlové a panelové) a byty v novostavbě. Tab. č.22: Hodnoty bytů ve starší zástavbě v cihlovém bytovém domě, zdroj: www.sreality.cz
Výměra (m2)
Cena bytu
Průměrná cena za m2
do 40
1 420 000 – 1 790 000
50 000
2+kk, 2+1
41 – 65
2 200 000 – 2 950 000
46 000
3+kk, 3+1
66 – 99
2 990 000 – 4 990 000
47 000
Dispozice G, 1+kk, 1+1
Tab. č.23: Hodnoty bytů ve starší zástavbě v panelovém bytovém domě, zdroj: www.sreality.cz
Výměra (m2)
Cena bytu
Průměrná cena za m2
do 40
1 250 000 – 1 685 000
50 000
2+kk, 2+1
41 – 65
1 750 000 – 2 500 000
42 000
3+kk, 3+1
66 – 99
2 300 000 – 2 999 000
37 000
Dispozice G, 1+kk, 1+1
Tab. č.24: Hodnoty bytů v novostavbách, zdroj: www.sreality.cz
Výměra (m2)
Cena bytu
Průměrná cena za m2
do 40
1 890 000 – 2 990 000
55 000
2+kk, 2+1
41 – 65
2 490 000 – 3 939 000
56 000
3+kk, 3+1
66 – 99
4 837 475 – 8 990 000
71 000
Dispozice G, 1+kk, 1+1
V nabídkách internetových portálů převažují novostavby před starší zástavbou. Byty v panelových a cihlových domech starší zástavby jsou až na vyjímky dost podobné. Nejdražší byty jsou ve Vinohradech a nejlevnější v Záběhlicích.
96
Tab. č.25: Byty nájmy, zdroj: www.sreality.cz
Výměra (m2)
Dispozice
Nájemné + poplatky
do 40
7 500 – 14 000
2+kk, 2+1
41 – 65
9 000 – 19 000
3+kk, 3+1
66 – 99
12 000 – 30 000
G, 1+kk, 1+1
Ceny nájmů se také liší podle druhu lokality. Opět na Vinohradech jsou nájmy nejvyšší. U méně lukrativních lokalit cenu nájemného ovlivňuje nejen poloha, dopravní dostupnost, ale také vybavení bytu, jako je například lednice, pračka, nábytek, televize atd.
13.2.4 Rodinné domy Nabídka rodinných domů v Praze 10 je velice rozmanitá. Ceny se pohybují od 2 500 000 Kč do 24 000 000 Kč (90 m2 – 342 m2). Samostatně stojící domy se pohybují od 7 490 000 Kč do 24 000 000 Kč a řadové rodinné domy se pohybují od 2 500 000 Kč do 17 985 000 Kč. Tab. č.26: Ukázka nabídky rodinných domů s různými způsoby vytápění a stářím 70 let až 80 let, zdroj: www.sreality.cz
Užitná plocha
Lokalita
Vytápění
Dispozice
Cena (Kč)
Malešice
149 m2
4+kk
Ústřední elektrické
8 950 000
Záběhlice
163 m2
4+kk
Plynový kotel
9 800 000
Záběhlice
197 m
2
5+kk
Fotovoltaická elektrárna
7 990 000
Strašnice
162 m2
6+kk
Ústřední plyn
7 990 000
Záběhlice
150 m2
4+2kk
Akumulační el. kamna
8 500 000
Vršovice
172 m2
6+kk
Lokální tuhá paliva
6 300 000
Z výše uvedené tabulky nabídkových cen rodinných domů v Praze 10 vyplývá, že vytápění na cenu nemovitosti (RD) porovnávací metodou nemá skoro žádný vliv, spíše rozhoduje lukrativita lokality, občanská vybavenost a dopravní dostupnost. Lukrativita se převážně odvíjí od blízkosti dané lokality od centra města Prahy. Čím blíže centru, tím je hodnota vyšší. Pronájmy rodinných domů k bydlení se pohybují od 15 000 Kč/měsíc včetně poplatků (120 m2, 3+1) do 26 000 Kč/měsíc včetně poplatků (130 m2, 4+1). Nabídka
97
rodinných domů k pronájmu je většinou v okrajových částech městské části Prahy 10 (Záběhlice, Malešice).
13.2.5 Objekty pro individuální rekreaci Nabídka rekreakčních objektů (zahrádkářské kolonie) se v Praze 10 nevyskytuje.
13.2.6 Bytové domy Většina bytových domů je cca 70 let stará a před rekonstrukcí. Bytové domy se pohybují od 18 000 000 Kč (444 m2, 4 byty) do 55 000 000 Kč (1 459 m2, 14 bytů). Ve Vinohrdech se nachází kompletně zrekonstruovaný bytový dům o výměře 800 m2 se 4 luxusními byty za 49 000 000 Kč.
13.2.7 Administrativní a průmyslové budovy Trh
s administrativními
budovami
je
spíše
trhem
pronájmů.
Pronájem
administrativních prostor od 700 m2 do 2 000 m2 se pohybuje od 150 000 Kč/měsíc do 500 000 Kč/měsíc. Průmyslové objekty jsou v městské části Praha 10 k prodeji i k pronájmu. Výrobní a skladovací areál ve Vršovicích s 1 200 m2 stojí 36 000 000 Kč. Pronájem se pohybuje kolem 500 000 Kč/měsíc za 2 000 m2.
13.3 Celkový marketingový výhled Vzhledem ke stále probíhající výstavbě bytových domů v městské části Praha 10, si myslím, že nabídka bytů bude stoupat. Otázkou zůstává, zda se zlepší ekonomická situace v zemi a lidé začnou nakupovat nemovitosti, ale zatím se spíše domnívám, že nabídka převýší poptávku. Záleží i na tom jak se zachovají banky. Jestli se úrokové sazby budou snižovat, dojde zcela jistě k oživení trhu s nemovitostmi, v opačném případě bude dle mého názoru trh stagnovat.
98
Seznam použité literatury: Odborné publikace jeden autor: 1.
ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 20072008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.
2.
ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.
3.
INSTITORIS, Vladimír. Krby a kamna. 1. vyd. Bratislava: Jaga, 2008, 143 s. ISBN 978-80-8076-070-0.
4.
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 2., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2004, 99 s. ISBN 80-247-0642-3.
5.
SRDEČNÝ, Karel. Tepelná čerpadla. 1. vyd. Praha: EkoWATT, 2009, 71 s. ISBN 978-80-87333-02-0.
6.
TŮMA, Jan. Domácí klimatizace a čističky vzduchu. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, 85 s. Umíte si vybrat?. ISBN 978-80-7366-081-9.
7.
DUFKA, Jaroslav. Větrání a klimatizace domů a bytů. 1. vyd. Praha: Grada, 2002, 99 s. ISBN 80-247-0222-3.
8.
JIŘÍK, František. Komíny. 3., přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 128 s. Profi. ISBN 978-80-247-2823-0.
9.
KUŽELA, Martin. Komíny. 1. vyd. Brno: ERA, 2004, vi, 130 s. Stavíme. ISBN 80736-6000-8.
10.
POČINKOVÁ, Marcela. Podlahové a stěnové vytápění, stropní chlazení. 1. vyd. Brno: ERA, 2007, vi, 118 s. ISBN 978-80-7366-085-7.
11.
DUFKA, Jaroslav. Hospodárné vytápění domů a bytů. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, 112 s. ISBN 978-80-247-2019-7.
12.
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů II. 1. vyd. Praha: Grada, 1999, 93 s. Profi. ISBN 80-716-9826-1.
13.
DUFKA, Jaroslav. Vytápění domů a bytů. 1. vyd. Praha: Grada, 1997, 127 s. ISBN 80-716-9401-0.
Legislativní zdroje: 1.
Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy : podle stavu k .. Ostrava: Sagit, 199--, sv. ÚZ. ISBN 978-80-7488-030-8.
99
2.
ČSN 73 4201. Komíny a kouřovody - Navrhování, provádění a připojování spotřebičů paliv. Praha: Český normalizační institut, 2008.
Internetové a ostatní zdroje: 1.
TEDOM. Proč kogenerace. [online] © 2010 [cit. 2014-02-28]. Dostupné z: http://kogenerace.tedom.com/co-je-kogeneracni-jednotka.html
2.
EKOMPLEX INSTALATÉŘI. Přímotopy. Topení-topenáři.com [online] © 2012 [cit. 2014-02-28]. Dostupné z: http://www.topeni-topenari.eu/topeni/otopnatelesa/primotopy.php
3.
IVT. IVT Tepelná čerpadla [online]. © Copyright IVT 2003-2014 [cit. 2014-0302]. Dostupné z: http://www.cerpadla-ivt.cz/cz/tepelna-cerpadla-vzduch-vzduch
4.
PAUL- REKUPERACE. Paul- rekuperace [online]. © 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.paul-rekuperace.cz/
5.
Praha 10. Městská část [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.praha10.cz/mestska-cast.aspx
6.
Místopisy. Praha 10 [online]. 2007 [cit. 2014-03-07]. Dostupné z: http://www.mistopisy.cz/praha-10_4850.html
7.
TZB-info. Teplovzdušné vytápění [online]. © 2001 [cit. 2014-03-17]. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/620-teplovzdusne-vytapeni-obytnych-budov
8.
TŘEBÍČ, SPŠ strojnická. Vytápění. [online]. © 2002, 1 - 151 [cit. 2014-0317]. Dostupné z: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:1EQ9D3WaTroJ:archiv.sp s-tabor.cz/attachment/sipvz_vytapeni.pdf+&cd=1&hl=cs&ct=clnk&gl=cz
9.
BIONARE. Katalogy a prospekty. [online] © 2013 [cit 2014-03-19]. Dostupné z: http://www.bionaire.cz/ke_stazeni.htm
10.
BÁRTA Ladislav, TZB I (S) MODUL 4 Zásobování budov plynem, Brno 2006, 38 s., str. 14-15
Seznam tabulek, obrázků a grafů Seznam tabulek: Tab. č.1: Porovnání nákladů na vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz ..................................... 14 Tab. č.2: Ceny automatických kotlů na tuhá paliva, zdroj: od výrobců kotlů ..................... 16
100
Tab. č.3: Ceny nástěnných kondenzačních kotlů na plynná paliva, zdroj: od výrobců kotlů ............................................................................................................................................. 17 Tab. č.4: Ceny nástěnných elektrokotlů, zdroj: od výrobců kotlů ....................................... 17 Tab. č.5: Ceny teplovzdušných kamen, zdroj: od výrobců kamen ...................................... 20 Tab. č.6: Ceny elektrických přímotopů s ventilátorem, zdroj: od výrobců ventilátorů....... 21 Tab. č.7: Ceny infrazářičů do koupelny, zdroj: od výrobců infrazářičů .............................. 21 Tab. č.8: Pro příklad informační tabulka kalkulace na dodávku a montáž tepelného čerpadla vzduch/voda pro bytový dům Louny, zdroj: VB Invest Group spol. s r.o. k 6.8.2012. ........................................................................................................................... 25 Tab. č.9: Ceny rekuperačních jednotek, zdroj: od výrobců rekuperačních jednotek .......... 37 Tab. č.10: Ceny mobilních klimatizačních jednotek, zdroj: od výrobců klimatizačních jednotek ............................................................................................................................... 40 Tab. č.11: Pořizovací náklady na vytápění objektu plynovým kotlem, zdroj: www.tzbinfo.cz .................................................................................................................................. 48 Tab. č.12: Pořizovací náklady na vytápění objektu tepelným čerpadlem (vzduch/voda) podlahové vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz ...................................................................... 48 Tab. č.13: Pořizovací náklady na vytápění objektu elektrickým kotlem, zdroj: www.tzbinfo.cz .................................................................................................................................. 48 Tab. č.14: Srovnání pořizovacích nákladů na vytápění, zdroj: www.tzb-info.cz................ 48 Tab. č.15: Srovnání nákladů na vytápění za rok, zdroj: www.gservis.cz ............................ 48 Tab. č.16: Životnost zdroje jako celého zařízení, zdroj: od dodavatelů a výrobců ............. 49 Tab. č.17: Místnosti a jejichh podlahové plochy, zdroj: vlastní .......................................... 55 Tab. č.18: Prostory, které nejsou obytné, zdroj: vlastní ...................................................... 56 Tab. č.19: Dispozice bytů a nybytových prostor s nájemným, zdroj: vlastní...................... 70 Tab. č.20: Výpočet obestavěného prostoru, zdroj: vlastní .................................................. 78 Tab. č.21: Výpočet opotřebení stavby, zdroj: vlastní .......................................................... 81 Tab. č.22: Hodnoty bytů ve starší zástavbě v cihlovém bytovém domě, zdroj: www.sreality.cz ................................................................................................................... 96 Tab. č.23: Hodnoty bytů ve starší zástavbě v panelovém bytovém domě, zdroj: www.sreality.cz ................................................................................................................... 96 Tab. č.24: Hodnoty bytů v novostavbách, zdroj: www.sreality.cz ...................................... 96 Tab. č.25: Byty nájmy, zdroj: www.sreality.cz ................................................................... 97 Tab. č.26: Ukázka nabídky rodinných domů s různými způsoby vytápění a stářím 70 let až 80 let, zdroj: www.sreality.cz .............................................................................................. 97 101
Seznam obrázků: Obr.1: Systém kogenerační jednotky, zdroj: http://www.kogeneracnijednotky.cz/vse-omikroelektrarnach.html........................................................................................................ 18 Obr. č.2: Systém tepelného čerpadla, zdroj: http://www.tzb-info.cz/953-tepelna-cerpadlapro-kazdeho-i ....................................................................................................................... 23 Obr. č.3: Systémy vytápění tepelnými čerpadly, zdroj: http://www.mvb.cz/produkty/domacnosti/tepelna-cerpadla ................................................ 24 Obr. č.4: Schéma vytápění tepelným čerpadlem vzduch/vzduch, zdroj: http://www.cerpadla-ivt.cz/cz/tepelna-cerpadla-vzduch-vzduch ........................................ 26 Obr. č.5: Schéma komínu, zdroj: http://www.schiedel.cz/cz/komin-a-jeho-casti ............... 29 Obr. č.6: Schéma výměny vzduchu v domě s rekuperací tepla, zdroj: http://www.haza.cz/?path=page&pid=22 ............................................................................ 37 Obr. č.7: Popis klimatizační jednotky, zdroj: http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Air_conditioning_unit-cs.svg ............................ 39 Obr. č.8: Panelový dům v ulici Chudenická č.p. 1059/30, zdroj: vlastní foto .................... 55 Obr. č.9: Bytová jednotka č. 1059/18, zdroj: vlastní foto ................................................... 56 Obr. č.10: Bytový dům v ulici Korunní č.p. 1342/96, zdroj: vlastní foto ........................... 70 Obr. č.11: Bytová jednotka v bytové domě v ulici Korunní č.p. 1342/96, zdroj: www.sreality.cz ................................................................................................................... 71 Obr. č.12: Poloha MČ Praha 10, zdroj: www.googlemaps.com ......................................... 93 Obr. č.13: Poloha Prahy 10 a její sousední části, zdroj: http://mestskacast.praha22.cz/user_data/zpravodajstvi/obrazky/Image/Mestska_cast/praha_mapa_mestsk e_casti.gif ............................................................................................................................. 95
Seznam grafů: Graf č.1: Znázorňuje pořizovací náklady a náklady na provoz třech zdrojů vytápění (TČ, Plynového kotle a Elektrického kotle) v horizontu 65 let po pětiletých intervalech, se současnými cenami energií, zdroj: vlastní........................................................................... 50
102
