Vyjádření OSB k Otázkám k prodeji bytových domů svěřených městské části Praha 2 Dotazy zaslány e-mailem ze sekretariátu starosty MČ Praha 2 Ing. Jiřího Palusky dne 19.4.2011 Vyjádření zpracoval: Klub zastupitelů OSB a Výbor OSB, dne 26.4.2011 Pro zpracování využity podklady: 1. Volební program OSB pro komunální volby v říjnu 2010 2. Dokument Zásady pro prodej a správu obecního majetku v podmínkách městské části Praha 2 (dále Zásady OSB), předány všem klubům ZMČ Praha 2 dne 6.1.2011 3. Programové prohlášení Rady MČ Praha 2 pro období 2010 – 2014 s názvem „Hospodárná, sociální a ekologická Praha 2“, představené zastupitelům dne 11.2.2011, v konečné verzi schváleno RMČ P2 dne 22.2.2011 (dále též PP) 4. Interní diskuse na schůzi Výboru OSB konané dne 21.4.2010
Odpovědi na otázky 1. Co je, podle Vašeho názoru, hlavním motivem pro prodej obecního majetku? Motivaci pro prodej obecního majetku oprávněným nájemníkům za dostupných podmínek jsme vyjádřili již před volbami v roce 2010. Mimo jiné: -
-
Obec by neměla podnikat s bytovým a nebytovým fondem (který sama ani nevytvořila), ale měla by vlastnit pouze majetek nezbytný k plnění funkcí obce (např. sociální). Pokračování současného způsobu správy majetku je neekonomické. Obcí spravovaný domovní a bytový fond vykazuje vysokou míru vnitřního zadlužení, bude vyžadovat investice, které půjdou k tíži všech obyvatel MČ. Čím rychlejší bude prodej a čím menší zůstane rozsah majetku spravovaného obcí, tím menší prostor zbyde pro nehospodárnost a případnou korupci. Soukromý vlastník, zejména ten, kdo v domě bydlí, bude v rozhodující míře lepším hospodářem než obec. Prodej podpoří charakter Prahy 2 jako převážně rezidenční čtvrti s dostupným bydlením a stabilizovanou strukturou obyvatel. Občané vyžadují jistotu bydlení a stabilitu, nikoliv žít v obavách, zda budou mít na zvyšující se nájemné či zda jim obec prodlouží nájemní smlouvu. Prodej sníží míru diskriminace těch, kdo nebyli zařazeni do předchozích vln privatizace.
Jsme přesvědčeni, že takový názor je zcela legitimní a vůbec nijak specifický či ojedinělý. Viz Zásady OSB, část A, bod 1. Citace: „Prodej obecního majetku v přiměřené míře je za stávající situace v Praze 2 žádoucí. Při prodeji musí být brána v úvahu kritéria ekonomická i sociální. Dokončení transformace vlastnické struktury bytového fondu je v souladu s politikou vlády i koncepčními záměry Hl. m. Prahy. Komentář: Koncepční záměry Hl. m. Prahy jsou vyjádřeny např. (a) v dokumentu: Koncepce bytové politiky Hl. m. Prahy pro rok 2004 a navazující období: „Nabídka prodeje obecních bytů jejich nájemcům, určená všem nájemcům, kteří si budou chtít byt koupit, jako nejefektivnější transformační opatření v současných podmínkách“; (b) v koaliční smlouvě uzavřené mezi ODS a ČSSD dne 16.11.2010 na Magistrátu Hl. m. Prahy: „Dokončit privatizaci bytů do rukou nájemníků zvlášť se zřetelem na bytový fond vzniklý před rokem 1989“ (konec citace). Tento postup dokončení transformace vlastnické struktury bytového fondu ke spokojenosti všech využily (již dokončily či dokončují) téměř všechny ostatní MČ Prahy (všechny MČ v širším centru HMP), kdy v jejich vlastnictví resp. svěřené péči zůstávají či zůstanou jednotky procent bytového fondu dané MČ, plnící účely sociálního popř. i veřejně prospěšného bydlení (služební byty). To je velký kontrast proti zatvrzelému přístupu MČ Praha 2, která se tak stává poslední "baštou" městského bytového fondu a váhá s výrazným zmenšením svého podílu ve výši 17% z celkového počtu bytů v MČ. O tom, že MČ Praha 2 jako obec není dobrým hospodářem, jsme byli přesvědčeni již před komunálními volbami. Současná práce v orgánech MČ a kontakt s obecními nájemníky nás v tomto názoru stále více utvrzují. 1
Stanovisko k PP: Souhlasíme tedy s názorem vyjádřeným koaličními stranami v Programovém prohlášení, část 3, Citace preambule - část: „VÝSLEDKY KOMUNÁLNÍCH VOLEB 2010 PROKÁZALY ZÁJEM VOLIČŮ O ODPOVĚDNOU SPRÁVU VEŘEJNÉHO MAJETKU. ZPŮSOB SPRÁVY A NAKLÁDÁNÍ S OBECNÍM MAJETKEM BUDE JEDNÍM ZE SLEDOVANÝCH TÉMAT TOHOTO VOLEBNÍHO OBDOBÍ.“ Nesouhlasíme však rozhodně s větou „VOLIČI SE ZTOTOŽNILI S TÍM, ŽE OBECNÍ MAJETEK NEBUDE MASIVNĚ ROZPRODÁVÁN.“ 2. Jsou nějaké argumenty, které hovoří proti tomuto prodeji? Uveďte prosím jaké? Argumenty proti prodeji rozhodně nemáme. Právě naopak. Obnovení dříve zastaveného prodeje a marné pokusy o jednání s radnicí MČ Praha 2, která v minulém volebním období naše argumenty pro prodej odmítala, byl spolu s dalšími tématy spokojeného bydlení jeden z důvodů, proč jsme se rozhodli k aktivní účasti v komunální politice. 3. Pro výběr obecních domů vhodných k prodeji preferujete funkční či ekonomická kriteria? Preferujeme oslovení všech oprávněných nájemníků s nabídkou k prodeji, a to formou prodeje po bytech těm, kdo o odkoupení projeví zájem. Nepožadujeme nutně privatizaci nebytových prostor, kde mohou být zajištěny další funkce nezbytné z hlediska obce (školy, knihovny, sociální zařízení apod.). Připouštíme možnost existence spoluvlastnictví obce a jiných subjektů v jednom domě (společenství vlastníků). Viz též vyjádření k otázce č. 11.
Stanovisko k PP: Pokud jde o postup prodeje, nemáme námitek proti návrhu uvedenému v Programovém prohlášení Rady: „Z administrativních i časových důvodů navrhne uskutečnit odprodej v několika časových a organizačních etapách.“ 4. Jaká funkční kriteria jsou podle Vás rozhodující? Viz odpověď na otázku č. 3. 5. Jaká ekonomická kriteria jsou podle Vás rozhodující? Viz odpověď na otázku č. 3. 6. Má si městská část Praha 2 ponechat část majetku pro socialní účely? O jakou část bytového fondu by se mělo jednat? Ano. Viz též Zásady OSB, část A, bod 2: „Obec si musí ponechat určité, jasně stanovené množství zejména malometrážních bytů pro vlastní potřebu a realizaci programu sociálního bydlení.“ K tomuto účelu rozhodně nepotřebuje 4,4 tisíce bytů (17% bytového fondu).
Stanovisko k PP: S výhradami tedy souhlasíme s názorem vyjádřeným koaličními stranami v Programovém prohlášení, část 3: „Prodej části bytového fondu - Rada městské části Praha 2 připraví v nejbližší době zahájení prodeje části bytového fondu představujícího nepotřebný obecní majetek na základě nezávislé odborné studie o dlouhodobé koncepci rozvoje a potřeb městské části Praha 2 v závislosti na demografickém vývoji. Výběr domů určených k prodeji bude posuzován v kontextu celkového bytového fondu městské části tak, aby nedošlo k omezení možností zajistit sociální a ekonomické potřeby obce, a bude se rovněž odvíjet od zájmu nájemníků obecních bytů.“ Naše výhrady se týkají formulací o „nezávislé odborné studii o dlouhodobé koncepci rozvoje a potřeb městské části Praha 2 v závislosti na demografickém vývoji“. V minulém volebním období jsme žádné úsilí o zpracování takovéto koncepce nezaznamenali. Ani snahu projednat a zadat zpracování taková studie tak, aby nebyl ohrožen původně deklarovaný termín pro přípravu plánu odprodeje majetku do konce června 2011. Nyní vnímáme zmínky o podobné studii jako obstrukci z řad koaličních partnerů a nezodpovědné zdržování zahájení procesu odprodeje. Jsme přesvědčeni, že dostatečné informace by zajistil dotazníkový průzkum, který jsme navrhovali již v závěru roku 2010. Viz též Zásady OSB, část A, bod 2 – komentář: „Určitým vodítkem může být nezávazný, avšak kvalitní průzkum zájmu o odkoupení bytů ze strany oprávněných nájemníků.“ 2
7. Je bytový fond městské části Praha 2 nepostradatelný prostředek k řešení sociálních funkcí městské části? Viz odpověď na otázku č. 6. 8. Měla by cena, za kterou bude prodej probíhat, cenou obvyklou a proč? Prodej za cenu obvyklou je pouze jednou z možných alternativ, vždy ale svázanou s dalšími podmínkami a doplněnou systémem slev. Za důležité považujeme, aby byla cena dostupná pro podstatnou množinu stávajících nájemníků, aby se nejednalo o krátkodobě výhodný obchod obce jen pro úzkou skupinu movitých občanů. Musí být zohledněna celá řada podmínek, včetně nediskriminující návaznosti na předchozí vlny privatizace. Viz Zásady OSB, část A, bod 6: „Prodej obsazených bytů jejich oprávněným nájemníkům není standardní tržní aktivitou. Při prodeji musí být zohledněn technický stav nemovitosti, dlouhodobé užívání a vlastní investice ze strany nájemníků, (doložitelné) investice obce do bytu/domu za dobu jeho užívání nájemníkem (příp. při rekonstrukci bytu před jeho předáním nájemníkovi), nájemní smlouva na dobu neurčitou, závazky omezující další prodej bytu, případně další faktory. Alternativy: (1) Vzhledem k výše uvedenému bude bytový fond prodáván za odhadní cenu domů vyjadřující skutečný technický stav nemovitosti, tj. za cenu určenou podle zvláštního předpisu. (2) Vzhledem k výše uvedenému bude bytový fond prodáván za odhadní ceny odvozené z ceny domů s obsazenými byty v místě a čase obvyklé, se slevou zohledňující uvedené faktory (50%).“
Stanovisko k PP: S výhradou tedy souhlasíme s názorem vyjádřeným koaličními stranami v části 3 Programového prohlášení „Rada městské části Praha 2 bude preferovat prodej po bytech dle zákona č. 72/1994 Sb. za standardních podmínek, tedy nájemníkům za ceny v místě a čase obvyklé“, a to jako jednou z možných alternativ. Výhrada se týká námi navrhovaného systému uplatnění slev, o němž se Programové prohlášení nezmiňuje. Slevové koeficienty vedoucí k ceně cca 12 tis. Kč/m2 však byly uplatněny v kalkulaci sdružení OSTOB, které bylo před volbami v úzkém kontaktu s Jiřím Paluskou, tehdy v roli místostarosty pro majetek. 9. Je přijatelné z prodejní ceny poskytovat kupujícím slevy např. za včasnou platbu? Ano, jako součást slevy zohledňující více faktorů. 10. Preferujete prodej po bytech (dle zákona č. 72/94 Sb.) či celé domy družstvcu nájemníků, nebo je přijatelná kombinace dle výběru kupujících? Preferujeme prodej po bytech. Nicméně, připouštíme obě varianty. Viz Zásady OSB, část A, bod 6: „Prodej se uskuteční buď po bytech dle zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., v platném znění), nebo po celých domech právnickým osobám složeným z oprávněných nájemníků; volba formy náleží oprávněným nájemníkům v daném domě.“ Při volbě prodeje právnickým osobám však nesmí dojít vzhledem k ceně a slevám ke kolizi s komunitárním právem EU. Tato varianta by tedy měla probíhat jako účelová pro zjednodušení administrativy prodeje a po následném prodeji by mělo okamžitě dojít k rozdělení domu na bytové jednotky a vytvoření SVJ. 11. Preferujete, v případě prodeje po bytech prodej celého domu, nebo je pro Vás přijatelné, aby MČ Praha 2 byla účastna na společenství vlastníků? Účast obce na společenství vlastníků je pro nás přijatelná a považujeme to i za účelné: potřebné sociální byty by tak mohly být rozprostřeny po celém teritoriu Prahy 2. Viz též Zásady OSB, část A, bod 9: „Dům, může mít více vlastníků, např. vlastníků jednotek. Je přijatelné, aby jedním z vlastníků byla obec“ (a komentář k tomuto bodu, kde je uvedeno zdůvodnění).
3
12. V případě prodeje po bytech tvoří nebytové prostory samostatné jednotky. Jak by se k takovým jednotkám měla MČ Praha 2 chovat? Nabídnout k prodeji, pokud není příslušná nebytová jednotka využívána pro plnění funkcí obce (viz též vyjádření k otázce č. 3). Uvažovat lze také o přednostním nabídnutí nebytových prostor nově vzniklému společenství vlastníků bytových jednotek.
Stanovisko k PP: Souhlasíme tedy s názorem vyjádřeným koaličními stranami v Programovém prohlášení, část 3: „U nebytových prostor bude Rada městské části podle jejich povahy navrhovat buď ponechání ve vlastnictví Prahy 2, nebo prodej.“ 13. Měla by kupní smlouva obsahovat ustanovení zabraňující spekulativním prodejům? Ano. Viz též Zásady OSB, část A, bod 7: „Při prodeji bytů oprávněným nájemníkům za výše zmíněných podmínek se uplatní smluvní opatření zamezující možnosti následného spekulativního prodeje. Komentář: Např. omezení dalšího prodeje po dobu několika let, možnost zpětného odkupu obcí nebo doplacení do ceny obvyklé čili tržní obsazeného bytu.“
Stanovisko k PP: Souhlasíme tedy s názorem vyjádřeným koaličními stranami v Programovém prohlášení, část 3: „Pravidla prodeje - Nastavíme pravidla prodeje bytů tak, aby bylo znemožněno spekulativní chování stávajících nájemníků. Prodávané byty mají sloužit k bydlení a ne k rychlému zpeněžení.“ 14. Je přijatelný středně či dlouhodobý splátkový kalendář pro splátku kupní ceny? Ano. Viz též Zásady OSB, část A, bod 8: „Úhradu ceny ze strany nájemníka bude možno provést ve více splátkách rozložených do několikaletého období.“ 15. Je přijatelný případný prodej členům zastupitelstva, nebo je bezpečnější poskytnout jim například příslib prodeje až v době, kdy nebudou členy místního zastupitelstva? Prodej členům zastupitelstva je přijatelný. Jsou to plnoprávní občané a nevidíme důvod, proč by měli být diskriminováni. Nevíme ani o tom, že by se tak postupovalo v jiných městských částech. Chceme, aby podmínky prodeje byly zcela transparentní, v takovém případě člen zastupitelstva nemůže být podezírán, že pro sebe získal jakoukoliv výhodu. 16. Mají být prodány domy, ve kterých byly postaveny půdní vestavby? Otázka by spíš měla znít, zda-li mají být prodány ony půdní vestavby (především z roku 2010) a za jakých podmínek. Určitě ne za stejných jako pro běžné nájemníky. 17. Mají být prodány byty pronajaté za smluvní nájemné? Pokud ano, za jakých podmínek? Ano, přikláníme se k této možnosti, ale jen do určitého data, lze uvažovat o 30. červnu 2009 (24. června 2009 Zastupitelstvo MČ rozhodlo, že prodeje budou pokračovat). Je pravděpodobné, že po tomto datu bylo uskutečněno velké množství spekulativních nájmů. 18. Souhlasíte s uspořádáním místního referenda, které by mělo potvrdit hlavní parametry chystaného prodeje obecního majetku? Za jasně vyjádřený názor občanů Prahy 2 považujeme výsledky komunálních voleb. Voliči dali zřetelně najevo, co si přejí, a protože majetek byl klíčovým volebním tématem, můžeme s jistým zjednodušením říci, že v Praze 2 již referendum o prodeji majetku proběhlo 15. a 16. října loňského roku, a to za účasti téměř 44 procent voličů. Jaký má potom smysl ptát se občanů na totéž půl roku po volbách? Snad jen v případě, že by některé politické subjekty na radnici chtěly zpochybnit vůli voličů nebo hledaly alibi pro odpovědné rozhodnutí samosprávy. 4
Referendum k otázce prodeje majetku považujeme za alibistický, zjednodušující a nákladný akt, jehož navržení by bylo jen vyjádřením bezradnosti, nekompetentnosti a odmítavého postoje k přáním voličů. Uvítali jsme proto prohlášení starosty J. Palusky uvedené v Novinách Prahy 2: Prosinec 2010: „Třetím velmi důležitým tématem je otázka dalšího osudu obecního majetku. O něm vlastně byly tyto komunální volby a nelze nadále tento fakt zastírat. Rozhodně velmi brzy přijdeme s konceptem, který se bude zabývat prodejem majetku svěřeného městské části Praha 2.“ Leden 2011: „Je velmi pravděpodobné, že ještě v letošním roce dojde k zahájení prodeje obecního majetku, který byl dříve znám pod pojmem privatizace.“ Máme zato, že zvolené zastupitelstvo je dostatečně reprezentativní a kompetentní k rozhodování o majetku. Nebo snad můžeme očekávat úvahy o uspořádání referenda i v takových případech jako stěhování Základní školy Legerova či schvalování rozpočtu? 19. Jakým způsobem by se mělo naložit s příjmy z tohoto prodeje? Připomínáme naši argumentaci před volbami: „Výnosy z privatizace bytů musí být investovány opět do řešení bydlení, spokojeného bydlení, na nic jiného. Jednou z možností je rekonstrukce a výstavba bytů určených pro plnění úkolů a funkcí obce, tedy sociální bydlení. Cílené a adresné příspěvky na bydlení jsou též součástí sociální politiky podle našich představ. Určité prostředky lze použít i pro zlepšení okolí bytových domů a veřejných prostor.“
Stanovisko k PP: Souhlasíme tedy s názorem vyjádřeným koaličními stranami v Programovém prohlášení, část 3: „Výnosy z prodeje - Rada městské části Praha 2 navrhne Zastupitelstvu městské části Praha 2 vytvořit speciální rozpočtový fond, do kterého budou ukládány výnosy z prodeje obecního majetku. Jedna jeho část bude sloužit k reprodukci obecního majetku a druhá ke zmírnění dopadů zákona o jednostranném zvyšování nájemného u nájemníků v domech, které nejsou ve vlastnictví hl. m. Prahy a pro které je tempo růstu nájemného neúnosné a aplikace tohoto zákona vytváří sociální napětí“.
Klub zastupitelů OSB a Výbor OSB
5
