Vyjádření k obvyklé nabídkové ceně ODHAD OBVYKLÉ NABÍDKOVÉ CENY
Byt v družstevním vlastnictví č. 32 v domě čp. 510/5 o výměře 51,3 m2 s dispozicí 1+1 respektive 2+kk v katastrálním území Hradec Králové a obci Hradec Králové
Vypracoval:
Ing. František Groh, Ph.D. Pospíšilova 395 500 03 Hradec Králové
Dokument:
obsahuje 4 strany včetně titulního listu a předává se ve dvou vyhotoveních
V Hradci Králové dne 15.1.2015
strana č. 1
1
Úvodem
Toto vyjádření je zpracované na základě objednávky vyhlašovatele aukce paní Ing. Gabriely Hlisníkové, bytem Šimkova 904, 500 03 Hradec Králové. Úkolem je dle požadavku zadavatele vyjádření k obvyklé nabídkové ceně daného podílu v družstvu a zdokumentování nabídkových cen obdobných bytů jaký má nárok užívat držitel tohoto podílu v obdobné lokalitě v čase zpracování tohoto odhadu. Vyjádření zpracovatel podává jako dlouholetý realitní makléř a majitel realitní agentury, který způsobem provedeným v tomto vyjádření pro své klienty zpracovává analýzu, na jejímž základě jsou stanovovány nabídkové ceny k prodeji nemovitého majetku. Vyjádření nemá povahu znaleckého posudku, ale pro účely provedení aukce je jako základní podklad pro případné zájemce dostatečným. Vyjádření je provedeno ke dni 15.1.2015. 1.1
Předmětné nemovitosti
Předmětem vyjádření k obvyklé nabídkové ceně jsou: družstevní podíl v bytovém družstvu Bytové družstvo Masarykovo nám. 510, IČ 28818750 se sídlem Masarykovo náměstí 510 s právem nájmu bytu č. 32 v domě čp. 510/5 o výměře 51,3 m2 a dispozicí dle nájemní smlouvy 1+1 (resp. 2 +kk). Bytový dům se nachází v katastrálním území Hradec Králové a obci Hradec Králové, je zapsán na listu vlastnictví č. 26147.
Vlastníkem družstevního podílu je paní Ing. Gabriela Hlisníková, bytem Šimkova 904, Hradec Králové. Ulice: Masarykovo náměstí Číslo popisné: 510 Výměra bytu: 51,3 m2 Dispozice: 1+1 resp. 2+kk Stav: po částečné rekonstrukci Popis nemovitostí Předmětem ocenění je byt ke kterému má družstevník na základě vlastnictví družstevního podílu právo nájmu. S družstevním podílem je spojena povinnost splácet družstvu Bytové družstvo Masarykovo nám. 510, IČ 28818750 se sídlem Masarykovo náměstí 510, další členský vklad v úhrnné výši k datu konání aukce 590.000,- Kč splácené v měsíčních splátkách ve výši 3.891,33 Kč měsíčně. Tento závazek bude muset nabyvatel členských práv a povinností převzít. Bytový dům je zatížen zástavním právem, které zajišťuje úvěr bytového družstva. Tento úvěr je splácen výše uvedenými splátkami dalšího členského vkladu. Nebyly shledány žádné další vady nebo závady, které by snižovaly hodnotu družstevního podílu. Dle požadavku zadavatele je provedeno ocenění bytu, jako by byl předmětem prodeje samostatný byt, ke kterému má družstevník právo nájmu. Tento požadavek vychází z premisy, že tvorba ceny družstevního podílu vychází z ceny bytu, který má družstevník výhradní právo užívat. Byt se oceňuje bez přihlédnutí k povinnosti hradit měsíční splátky dalšího členského vkladu a nabyvatel musí zjištěnou cenu ponížit o jeho individuální zvážené časové hodnoty zbývajícího závazku. Ocenění je provedeno bez výše zůstatku dalšího členského vkladu. Předmětný byt se nacházejí ve velmi zajímavé a žádané lokalitě v Hradci Králové, s výbornou dostupností základních služeb a infrastruktury. Samotná jednotka byla částečně rekonstruována, byla provedena renovace koupelny, kuchyně včetně nové kuchyňské linky, položena podlahová krytina. Původní zůstala okna, vytápění a některé další prvky. V domě byl proveden nový rozvod stoupacích rozvodů médií a zrenovována chodba. Samotná budova vykazuje standardní průběžnou údržbu. Před domem je možnost veřejného parkování. K bytu je k dispozici sklepní kóje v suterénu domu, která je v původním stavu. strana č. 2
1.2
Vyjádření k obvyklé nabídkové ceně
Úkolem je určit obvyklou nabídkovou cenu předmětných nemovitostí. Pro účely tohoto odhadu se obvyklou nabídkovou cenou rozumí taková cena, za kterou by se v daném místě a čase předmětná nemovitost nabízela tak, aby zjištěná cena odpovídala cenám požadovaným ostatními prodávajícími v dané lokalitě a čase. Konstrukce této ceny je tedy postavena na vyhledání ostatních nabídek v dané lokalitě a kvantitativně-kvalitativním srovnání předmětných nemovitostí s ostatními obdobnými nabízenými nemovitostmi. Výsledkem porovnání je pak odhad obvyklé nabídkové ceny. Srovnání je provedeno přepočtem koeficientů porovnání, kterými jsou velikost, stav, umístění, vybavení a jiné. Koeficient vyšší než 1,00 určuje, jak je v daném porovnání lepší předmětná nemovitost než nemovitost porovnávaná. Koeficient nižší než 1,00 určuje, jak je v daném porovnání horší předmětná nemovitost než nemovitost porovnávaná. Koeficient 1,00 konstatuje shodnost dané vlastnosti předmětné i porovnávané nemovitosti. Pro účely tohoto odhadu se obvyklou nabídkovou cenou bude rozumět taková cena, která odpovídá výše uvedené definici. 1.3
Odhad obvyklé nabídkové ceny
Pro účely tohoto vyjádření bylo provedeno šetření k nalezení nabídkových cen srovnatelných nemovitostí, tj. nemovitostí jejichž porovnáním můžeme odhadnout obvyklou nabídkovou cenu předmětných nemovitostí. Přehled srovnatelných nemovitostí a zdroje: sreality.cz:
strana č. 3
Shodná inzerce byla nalezena i na portále reality.idnes.cz
Pro porovnání byly použity 3 nejblíže srovnatelné byty z portálu sreality.cz a jeden z reality.idnes.cz. Všechny srovnávané nabídky jsou na prodej družstevních bytů, resp. družstevního podílu s právem nájmu k bytu. Nacházejí se navíc ve stejném bytovém domě.
Tabulka porovnání ceny předmětné nemovitosti a porovnávaných: porovnávaná
2 kk
51,30 v m2
nabídka
dispozice velikost
koeficienty porovnání cena
velikost
stav
umístění vybavení
jiné
přepočtená cena
sreality
2+1
70,00 2 590 000 Kč
0,73
0,90
1,00
0,90
1,00
1 537 461,00 Kč
sreality
2+1
62,00 1 670 000 Kč
0,83
1,10
1,00
1,10
1,00
1 671 966,29 Kč
sreality
2+1
62,00 2 300 000 Kč
0,83
0,90
1,00
0,90
1,00
1 541 482,26 Kč
reality.idnes.cz
2+1
61,00 1 700 000 Kč
0,84
1,10
1,00
1,10
1,00
1 729 903,28 Kč
aritmetický průměr
1 620 203,21 Kč
Na základě srovnání byl zjištěn porovnávací průměr ve výši 1.620.203,21 Kč. Tuto částku zaokrouhluji na celé tisíce s užitím zaokrouhlovacího pravidla opatrnosti, tedy směrem dolů na 1.620.000,- Kč.
Odhad obvyklé nabídkové ceny nemovitostí činí 1.620.000,-Kč.
strana č. 4
2
Závěrem
Pro odhad obvyklé nabídkové ceny nemovitostí byly použity zjištěné podklady o oceňované nemovitosti, byly též zajištěny informace o nabídce prodeji nemovitostí obdobného typu a druhu využití a byly vyhledány nejblíže možné nabídky z dané lokality, ve které se oceňovaná nemovitost nachází. Odhadnutá obvyklá nabídková cena úměrně odpovídá známým a zjištěným skutečnostem.
V Hradci Králové dne 15.1.2015
----------------------------Ing. František Groh, Ph.D.
strana č. 5
