Vybrané právní aspekty ochrany práv pronajímatele bytu

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor: Právo Katedra občanského práva

RIGORÓZNÍ PRÁCE

Vybrané právní aspekty ochrany práv pronajímatele bytu

Mgr. Kateřina Piškulová 2016

Prohlašuji, že jsem rigorózní práci na téma: „Vybrané právní aspekty ochrany práv pronajímatele bytu“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

………………………… Kateřina Piškulová 2

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala všem, kteří mi v průběhu psaní této práce poskytli odbornou radu, především však mým rodičům, kteří jsou mým vzorem, za jejich velkou podporu, neméně pak dalším blízkým.

3

Abstrakt Tato rigorózní práce se věnuje postavení pronajímatele bytu či domu v rámci trvání nájemního vztahu a rovněž po jeho skončení, a to konkrétně aspektům ochrany jeho zákonem garantovaných práv. Pozornost je věnována nejen právům pronajímatele, ale rovněž jeho povinnostem, které je nutno dodržet k zachování jeho právního postavení a garanci ochrany jeho vlastnického práva. V rigorózní práci je částečně zohledněna i osoba nájemce, jako opačná strana závazkového vztahu, neboť i od jeho postavení v rámci nájemního vztahu se odvíjí postavení pronajímatele. Daná problematika je zkoumána z různých hledisek, jak teoretických, tak praktických. Klíčová slova Pronajímatel, nájemce, nájemní smlouva, nájemné, nájem bytu.

Abstract This thesis is devoted to the lessor of flat or house within the duration of the lease relationship and also after its completion, specifically with regard to the aspects of lessor’s rights guaranteed by law. Attention is paid, not only to the lessor’s rights, but also the obligations, that must be followed to preserve lessor’s legal status and the guarantee of protection of his property rights. The thesis partly deals with the person of tenant, as the opposite party of the contractual relationship, due to his position in rental relationship is based on the lessor’s. These issues are examined from different aspects, both theoretical and practical.

Key Words Lessor, tenant, lease agreement, rent, flat lease.

4

Obsah Seznam použitých zkratek .............................................................................................7 Úvod .............................................................................................................................8 1 Nájem bytu ............................................................................................................... 11 1.1 Nájem obecně .................................................................................................... 11 1.2 Specifická právní úprava nájmu bytu, pojem byt ................................................ 12 2 Nájemní smlouva......................................................................................................16 2.1 Formální stránka nájemní smlouvy .................................................................... 16 2.2 Obsahová stránka nájemní smlouvy ................................................................... 19 2.3 Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu ................................. 20 2.3.1 Zvyšování nájemného ................................................................................. 23 2.3.2 Jistota..........................................................................................................25 2.4 Doba trvání nájmu ............................................................................................. 28 2.5 Vydržení nájmu ................................................................................................. 30 3 Práva a povinnosti stran nájemního vztahu ............................................................... 34 3.1 Předání předmětu nájmu .................................................................................... 34 3.2 Práva a povinnosti pronajímatele ....................................................................... 37 3.3 Práva a povinnosti nájemce ................................................................................ 42 4 Další osoby vstupující do nájemního vztahu ............................................................. 48 4.1 Společný nájem bytu, domácnost nájemce ......................................................... 48 4.2 Výměna bytu ..................................................................................................... 51 4.3 Podnájem ...........................................................................................................53 4.4 Přechod nájmu bytu, dědění nájmu .................................................................... 56 5 Nájemce jako dlužník ............................................................................................... 61 5.1Exekuční řízení vedené proti nájemci bytu .......................................................... 61 5.2 Nájemce v insolvenci ......................................................................................... 62 5.2.1 Povolení oddlužení nájemci bytu ................................................................. 62 5.2.2 Nájemce v konkursu.................................................................................... 73 6 Skončení nájmu bytu ................................................................................................ 76 6.1 Výpověď nájmu bytu ......................................................................................... 76 6.1.1 Výpověď daná nájemcem ............................................................................ 77 6.1.2 Výpověď daná pronajímatelem ................................................................... 79 6.1.3 Námitky proti výpovědi, soudní přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu ..... 85 5

6.2 Dohoda o skončení nájmu bytu ..........................................................................87 6.3 Obnovení nájmu bytu......................................................................................... 88 7 Neoprávněné užívání bytu nájemcem po skončení nájemního vztahu ........................ 91 7.1 Prodlení nájemce s vyklizením a předáním bytu ................................................. 91 7.1.1 Žaloba na vyklizení bytu ............................................................................. 93 7.1.2 Exekuce vyklizením bytu ............................................................................ 95 8 Dluhy nájemce spojené s užíváním bytu ................................................................... 98 8.1 Dluh nájemce za trvání nájemního vztahu .......................................................... 98 8.2 Dluh nájemce po skončení nájemního vztahu ................................................... 102 Závěr ......................................................................................................................... 104 Seznam použitých pramenů a literatury ..................................................................... 107 Právní předpisy...................................................................................................... 107 Odborná literatura a monografie ............................................................................ 109 Odborné články ..................................................................................................... 111 Elektronické zdroje ................................................................................................ 113 Soudní rozhodnutí ................................................................................................. 114 Ostatní zdroje ........................................................................................................ 119 Přílohy práce ............................................................................................................. 120

6

Seznam použitých zkratek ABGB = Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie (obecný zákoník občanský z roku 1811) BGB = Bürgerliches Gesetzbuch - německý občanský zákoník EŘ = zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, ve znění pozdějších předpisů IZ = zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů MF = Ministerstvo financí České republiky NOZ = zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník NS CŘ = Nejvyšší soud České republiky OSŘ = zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů OZ 1964 = zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, pokud není stanoveno jinak sp. zn. = spisová značka TZ = zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů ZOS = zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách), ve znění pozdějších předpisů ZŘS = zákon č. 292/2013 Sb., zákon o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů

7

Úvod Cílem předkládané rigorózní práce je analýza právní úpravy týkající se nájmu bytu, nejen v obecné rovině, ale zejména s ohledem na jednu ze stran nájemního vztahu, a to pronajímatele. Se zřetelem na postavení pronajímatele v nájemním vztahu bych se ráda věnovala ochraně jeho práv a zájmů v rámci tohoto vztahu, kdy tento již tradičně vystupuje v roli strany, která je považována za stranu se silnějším postavením. Dle mého mínění, možná právě kvůli pozici pronajímatele, která je všeobecně vnímána jako silnější v nájemním vztahu, je ochrana jeho práv mnohdy opomíjena a je tak kladen mnohem větší důraz na ochranu „slabší“ strany závazkového vztahu, tedy v tomto případě nájemce. Práce nemá v žádném případě za cíl jednostranně prosazovat a upřednostňovat práva pronajímatele, ale spíše poukázat na možné příčiny ohrožení práv pronajímatele garantovaných zákonem, analyzovat příslušnou právní úpravu, která tuto problematiku upravuje, a také poukázat na možné nedostatky a mezery v této právní úpravě společně se zapojením úvah nad zlepšením celé situace, a to za účelem větší transparentnosti nájemního vztahu, zajištění rovnovážného postavení v ochraně práv a zájmů stran nájemního vztahu a eliminace možných sporů mezi pronajímatelem a nájemcem.

Ochrana slabší strany nájemního vztahu, tedy nájemce, dostává ještě větší význam příchodem nového civilního kodexu, tedy zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ). „Nájem bytu je chráněn“,1 toto je pravidlo, které bylo obsaženo v předcházejícím občanském zákoníku, tedy v zákoně č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen OZ 1964). Toto vágní ustanovení již v NOZ nenajdeme, neboť NOZ volí jiný způsob ochrany, a to přesnější a detailnější právní úpravu problematiky, zahrnující především široké uplatnění kogentních ustanovení zákona. Nájemní vztah, zvláště pokud je jeho předmětem nájem bytu nebo domu, je v mnoha případech charakteristický svojí dlouhodobostí co do trvání tohoto vztahu. S ohledem na tuto jeho charakteristiku bylo v rámci rekodifikace občanského práva nutné vytvořit přechodné ustanovení § 3074 odst. 1 NOZ, které zavádí pro nájem bytu či domu režim tzv. nepravé retroaktivity. To znamená, že vznik nájemního vztahu, jakož i práva a povinnosti 1

§ 685 odst. 3 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 8. 2015].

8

vzniklé před účinností NOZ, se řídí dosavadními právními předpisy avšak obsah tohoto vztahu, tedy vzájemná práva a povinnosti stran, a dále jeho zánik jsou po dni účinnosti NOZ již regulovány jeho novou úpravou. Jak jsem již uvedla, není mým záměrem snažit se slabší postavení nájemce vyvracet a zvýhodňovat tak pronajímatele. Nicméně zásahy nájemce do práv pronajímatele mnohdy mohou ohrožovat, znesnadňovat a někdy i znemožňovat výkon vlastnického práva pronajímatele a tudíž se domnívám, že je důležité poukázat i na tento aspekt věci, samozřejmě s ohledem na práva řádného nájemce. Nájemce je chráněn zákonem v tom směru, aby pouhým rozmarem pronajímatele nepřišel o možnost bydlení, u pronajímatele je pak nutno chránit, jak je již zmíněno výše, nejenom jeho ekonomický zájem na nájmu, tedy to, aby obdržel pravidelné úhrady za užívání bytu nájemcem, nýbrž zejména jeho vlastnické právo, tedy právo garantované na nejvyšší úrovni, a to ústavní. Z důvodu přehlednosti celé práce a její systematiky budu v práci uvažovat nad danou problematikou ve třech rovinách nebo spíše časových etapách. Po obecném úvodu do problematiky nájmu bytu bych ráda rozvedla právní aspekty ochrany práv pronajímatele a také podstatu takových práv samotných ve třech časových horizontech. První z nich bude analýza předmětné problematiky při samotném vzniku nájemního vztahu, a tedy i vzniku postavení jedné ze stran jako pronajímatele, tedy při samotném uzavření nájemní smlouvy. Další úrovní práce bude ochrana práv pronajímatele v době trvání nájemního vztahu a naposledy pak také aspekty ovlivňující danou problematiku při skončení závazkového vztahu a rovněž i možný přesah těchto zásahů do práv pronajímatele po skončení nájemního vztahu. Zamýšleným cílem práce je tedy analýza právní úpravy, která se týká předmětné problematiky, a její promítnutí do praktického hlediska a rovněž také případné úvahy de lege ferenda. Stěžejními metodami, jež budou použity pro zpracování zvoleného tématu v rámci této rigorózní práce, je zejména analýza podkladových pramenů literárních, dále právnických odborných textů a článků, právních předpisů upravujících problematiku nájmu bytu, soudních rozhodnutí, a to vše za účelem získání důležitých poznatků o samotné podstatě nájemního vztahu, a o právech a povinnostech subjektů nájemního 9

vztahu s následným zaměřením na specifickou právní úpravu nájmu bytu a na práva pronajímatele a jejich ochranu. Ke srovnání právní úpravy dřívější a současné je rovněž užito metody komparace. K vyvození následných závěrů je použita jak metoda dedukce, tak také metoda indukce. V rámci celé práce se pak pokusím rovněž upozornit na praktické hledisko celé věci, tedy i uplatnit poznatky teoretické v rámci jejich aplikace na případy z praxe. S přihlédnutím k prozatímnímu minimu zdrojů ve zkoumané oblasti práva a rovněž i k absenci související judikatury slouží jako hlavní zdroj informací analýza právních předpisů doplněná o poznatky z komentářů k těmto právním předpisům. Co se týká praktického hlediska práce, ráda bych, krom soudních rozhodnutí vydaných v konkrétních právních sporech, využila rovněž své poznatky z praxe právníka pracujícího pro Statutární město Brno, neboť se v této pozici s problematikou nájemního bydlení, zejména ve spojení s nájmem obecních bytů, setkávám prakticky denně a poznávám tak rovněž nejen teoretickou část této problematiky, nýbrž řeším také různorodé praktické situace spojené s ochranou práv pronajímatele a spory mezi nájemcem a pronajímatelem.

10

1 Nájem bytu První kapitolou práce chci nastínit základ problematiky nájmu a zejména pak nájmu bytu a věnovat se také stručnému historickému vývoji nájmu obecně a nájemního bydlení, neboť i tento úvod je důležitý pro pochopení základů daného tématu a již také v historickém vývoji můžeme pozorovat vztah mezi právy a povinnostmi stran nájemního vztahu a sledovat jeho vývoj skrz minulost s jeho přeměnami až do současného stavu.

1.1 Nájem obecně Nájem obecně můžeme definovat jako závazkový vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, tento se týká určené věci, kterou pronajímatel přenechává do užívání nájemci a ten mu za užívání této věci platí úhradu, tedy nájemné. Obecná právní úprava nájmu je obsažena v NOZ v § 2201 a následujících. NOZ se hlásí k právní tradici kontinentální Evropy a dále také k historickým institutům z římského práva, které byly prověřeny v průběhu historie, jakož i k doposud nepřekonanému rakouskému obecnému zákoníku občanskému z roku 1811 (dále jen ABGB).2 Naopak se NOZ snaží vymanit z právní úpravy, kterou přinesl OZ 1964, jehož teoretickou koncepcí byly instituty marxismu a leninismu a ideologicky byla úprava zákoníku zaměřena na „živé socialistické vztahy“, jimž vzhledem k této koncepci staré právní formy nevyhovovaly. OZ 1964 byl pojat hlavně jako kodex spotřebitelského práva. I tomu byla podřízena jeho koncepce, odlišující právní vztahy typické pro socialismus, které byly preferovány, a právní vztahy pro socialismus atypické, jimž byla věnována co nejmenší pozornost, anebo jejichž úprava byla pominuta úplně. 3 Historicky první právní úpravu nájmu v českém právu nalézáme právě v ABGB. Tato právní norma postavila institut nájmu na základech tradičního římského práva. Právní úprava obsažená v ABGB obsahovala jak právní úpravu nájmu, tak pachtu. Po únoru

1948

byl

ABGB

nahrazen

občanským

zákoníkem,

resp.

zákonem

2

KABELKOVÁ, E.; DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. XIII. 3

Důvodová zpráva k zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna, volební období 2010 – tisk 362/0 [online]. 2012. s. 5, 6 [cit. 25. 04. 2015].

11

č. 141/1950 Sb., ve kterém byl institut pachtu zrušen a užívání cizí věci za úplatu bylo vždy podřazeno pod institut nájmu. OZ 1964 zavedl místo nájmu institut osobního užívání, který byl později v rámci polistopadových novelizací tohoto občanského zákoníku znovu změněn na nájem. 4

1.2 Specifická právní úprava nájmu bytu, pojem byt Co se týká definice samotného pojmu byt, tuto jsme v minulosti před účinností NOZ mohli nalézt v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, kde se bytem rozuměla místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 5 Po účinnosti NOZ definici pojmu nalézáme přímo v občanském zákoníku. Dle § 2236 NOZ se bytem rozumí „místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení“. Významnou změnou v chápání pojmu byt je i to, že zákon počítá s ochranou nejen toho nájemce, který si pronajme byt a který spadá do výše uvedené definice, nýbrž i nájemce, kterému pronajímatel pronajal jakýkoliv prostor za účelem bydlení. 6 Předmětem nájmu bytu již tak tedy nemusí být pouze byt nebo dům, ale i jiný prostor, který rozhodnutím stavebního úřadu sice nebude určen k bydlení, ale bez ohledu na tuto skutečnost bude vhodný co do zdravotní nezávadnosti a bude tu možno bydlet. Aktuálně tedy není směrodatné veřejnoprávní určení účelu užívání, tak jako tomu bylo v právní úpravě minulé7, ale dohoda smluvních stran. Pronajímatel se také může s nájemcem dohodnout, že k obývání bude předán byt, který k obývání způsobilý není. Z obou nově zavedených možností nájemního bydlení, tedy jak z možnosti obývat jiný prostor než byt za účelem bydlení, tak také z možnosti předání bytu 4

KABELKOVÁ; DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. XIII.

5

§ 2 písm. b) zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 9. 2015]. 6

V tomto případě se může jednat např. o pronájem chaty, hausbótu apod.

7

Předmět nájmu bytu jako místnosti nebo souboru místností s pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu, o tom, že jsou tyto způsobilé k trvalému bydlení, byl považován za byt, který bude spadat pod zvláštní právní úpravu v OZ 1964 i v judikatuře. Kupříkladu se touto problematikou zabýval Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí 26 Cdo 2152/2000 ze dne 29. 5. 2001.

12

k obývání takového, který k obývání není způsobilý, mohou plynout určitá rizika a úskalí, kterým se budu věnovat dále v práci, a to zejména v podkapitole „Předání předmětu nájmu“. Ve své práci se budu zaměřovat právě na specifický typ nájmu, a to nájem bytu, který je v právní úpravě vymezen samostatně a specificky. Nájem bytu je, vedle vlastnického práva, nejrozšířenějším titulem k bydlení. Právo nájmu bytu je samostatným právním důvodem, i když je odvozeno od práva vlastníka dané nemovité věci, které se předmětný nájem týká. To, že je právo nájmu bytu samostatným právem, dokládá také skutečnost, že nájemci svědčí právo na ochranu jeho oprávněných zájmů. Právo na bydlení je v obecné rovině, a to i Ústavním soudem České republiky, chápáno jako právo sociální, které je stát povinen podle celé řady ratifikovaných mezinárodních dohod zajišťovat, a to především prostřednictvím garance zákonné možnosti jeho realizace. Z tohoto důvodu je zákonná úprava nájmu bytu, na rozdíl od zákonné úpravy nájmu čehokoliv jiného, významně determinována. K tomuto také ještě přistupuje nezanedbatelný aspekt ochrany slabší strany práva, resp. právního vztahu, který je v moderních právních systémech zohledňován, neboť v moderní společnosti, ve které žijeme, jsou si sice lidé před zákonem rovni, ale jejich „rovnost“ je natolik determinována i jejich sociálním postavením ve společnosti, že to zákonodárce a potažmo právní úprava daného státu nemůže ignorovat.8 V rámci nájemního vztahu na sebe zcela zřetelně narážejí dvě základní práva jeho subjektů, tedy nájemce a pronajímatele. Jak je již uvedeno výše, řádný nájemce je nositelem práva na bydlení jakožto význačného práva sociálního. Pronajímateli naproti tomu svědčí právo vlastnické, které je též bez jakýchkoliv pochyb hodno náležité ochrany. Pokud nájemce řádně plní své povinnosti, nemůže být pronajímatelovo vlastnické právo zvýhodněno nad právem na bydlení nájemce. Z pohledu ústavně chráněných práv je vztah pronajímatel (vlastník) bytu - nájemce chápán jako poměr

8

KŘEČEK, S. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zák. o obchodních korporacích. vyd. 1. Praha: Leges, 2014, s. 9.

13

vnitřně kolizní. Tato skutečnost je způsobena střetem veřejného zájmu na ochranu práva na bydlení se zájmem na ochranu práva vlastnického.9 Nájemní vztah je bohužel jen málokdy bezproblémový a transparentní. Situace, které vznikají v každodenním životě a se kterými se setkáváme v praxi, je tedy nutno řešit a také na ně primárně myslet s adekvátní právní úpravou. Bez úmyslu nějakým způsobem znevýhodňovat nájemce na jeho právech je jisté, že nájemce, který řádně neplní své povinnosti pro něj vyplývající z nájemního vztahu nebo který je dokonce významně porušuje, může výrazným způsobem omezit, či zcela znemožnit výkon vlastnického práva pronajímatele. Nájem bytu je zvláštním typem nájmu, který je v NOZ upraven speciální právní úpravou vedle obecné úpravy nájmu. Právní úprava nájemního bydlení má na území naší republiky poměrně dlouhou historii. Již kolem roku 1918 existovalo několik právních předpisů týkajících se nájmu bytu, které měly za cíl zejména ochránit nájemní bydlení. Mezi významné prvky nájemního bydlení patřilo např. omezení výpovědních důvodů, které mohl uplatnit pronajímatel vůči nájemci, anebo regulace výše nájemného. Už v této době tedy byla jasně patrna tendence chránit slabší stranu nájemního vztahu, tedy nájemce. OZ 1964 nájem bytu neznal vůbec a nahradil ho socialistickým institutem osobního užívání bytu. Teprve až zákonem č. 509/1991 Sb., byl OZ 1964 novelizován a nájem nahradil právo osobního užívání. 10 Vzhledem ke své povaze a návratu k tradičnímu právnímu systému NOZ poměrně podstatně mění právní úpravu nájmu bytu obsaženou v OZ 1964. Nájem bytu je v NOZ, tak jako v předchozí právní úpravě, obsažen ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2235-2301), která mají aplikační přednost před lex generalis, tedy před obecnou úpravou nájmu, jak je uvedena v § 2201-2234 NOZ. Změny, které NOZ přináší, jsou všeobecně mnohem více nakloněny ochraně práv nájemce, nežli tomu bylo v dosavadním OZ 1964. K tomuto závěru mě přivádí zejména kogentní ustanovení § 2235 NOZ, podle kterého se nepřihlíží k ujednáním nájemní 9

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 30/04. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 3. 9. 2015]. 10

KABELKOVÁ; DEJLOVÁ, 2013, op. cit. s. XIV, XV.

14

smlouvy, která zkracují práva nájemce, přičemž od tohoto ustanovení se nelze odchýlit.11 Právní úprava nájmu v NOZ přináší jak zpřesnění dosavadních práv a povinností stran, tak také úpravu zcela nových práv a povinností a rovněž nové právní instituty. Jak již bylo řečeno, NOZ poskytuje zřetelným způsobem ochranu nájemci jakožto slabší straně nájemního vztahu a je tak věnována velká pozornost ochraně jeho oprávněných zájmů. I přesto, že NOZ poskytuje relativně velký prostor nájemcům i pronajímatelům k tomu, aby si ujednali věci tak, jak jim to v dané situaci a za daných podmínek nejlépe vyhovuje, nemohou se dohodnout na něčem, co by krátilo práva nájemce bytu. Jako další výraznou změnu, a to změnu opět poskytující širší možnosti ochrany práv nájemce, bych zmínila skutečnost, že právní úprava NOZ doplňuje dosavadní právní úpravu nájmu, která dříve nereflektovala ochranu nájemců, kteří měli v nájmu celou nemovitou věc, i když byla fakticky užívána k bydlení. V takovémto případě nešlo o nájem bytu, ale o nájem domu a tento byl posuzován podle obecné úpravy nájmu, nikoliv tedy podle zvláštní úpravy nájmu bytu obsažené v OZ 1964.12 V NOZ je poskytnuta ochrana jak nájemcům bytu, tak nájemcům celého domu, resp. celé nemovité věci.

11

§ 2235, odst. 1, zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 5. 2015]. 12

RONOVSKÁ, K.; DOBEŠOVÁ, L.; HRDLIČKA, M. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2012, s. 19.

15

2 Nájemní smlouva 2.1 Formální stránka nájemní smlouvy Nájemní smlouvou rozumíme smlouvu takovou, kterou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání za úplatu. Jakou formu a podobu má mít nájemní smlouva při nájmu bytu, nalézáme v ustanovení § 2237 NOZ. Je zde řečeno, že nájemní smlouva sice vyžaduje písemnou formu, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek této formy. Smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, dále rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Z ustanovení § 2237 NOZ opět vyznívá tendence zákonodárce poskytnout nájemci ochranu jeho práv a dobré víry. Jde o kogentní ustanovení, které ochraňuje jednostranným způsobem nájemce před tím, aby pronajímatel poukázal na nedostatek formy nájemní smlouvy kvůli tomu, že není v písemné formě. To znamená, že jestliže je v současné době z chování smluvních stran nájemního vztahu možno dovodit vznik nájemní smlouvy k bytu v podobě ústní domluvy nebo konkludentního chování stran, smlouva sice nebude přesně ve formě, kterou předepisuje zákon, nicméně i tak bude pro nájemce dostatečným titulem k bydlení. Nájemní smlouva k bytu u nás mohla být uzavřena ústně nebo konkludentně v období účinnosti zákona č. 964/1911 Sb. z. s., obecného zákoníku občanského a prvorepublikových zákonů na ochranu nájemníků, rovněž pak v období Protektorátu Čechy a Morava, i za účinnosti zákona č. 141/1950 Sb., tzv. středního občanského zákoníku a také na počátku období účinnosti OZ 1964. V OZ 1964 účinném do 31. 12. 2013 bylo rovněž stanoveno to, že nájemní smlouva má mít písemnou formu, nebyla zde ovšem tendence chránit nájemce v případě, že by došlo k namítnutí neplatnosti smlouvy pro nedostatek písemné formy ze strany pronajímatele. Požadavek písemné formy pro nájemní smlouvu k bytu stanovil totiž až zákon č. 267/1994 Sb., kterým se měnil a doplňoval občanský zákoník. Teprve až pokud byla smlouva o nájmu bytu uzavřena po 1. 1. 1995, tedy po účinnosti novely občanského zákoníku provedené výše uvedeným zákonem, byly neplatné smlouvy sjednané ústně či dokonce konkludentně. Od 1. 1. 1995 až do 31. 12. 2013 byla u nás ustálena praxe soudů, které 16

se jednoduše při posuzování vzniku nájmu bytu soustředily na jediné, a to písemnou podobu nájemní smlouvy. 13 Na druhou stranu však již NOZ výslovně neupravuje situaci, za které by došlo k opačné možnosti, tedy kdy by bylo na nedostatek formy poukázáno ze strany nájemce. I přesto, že výslovná úprava takovéto situace v NOZ není obsažena, je patrné, že takováto možnost je zcela reálnou a pokud by nastala, může nájemce vůči pronajímateli neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy úspěšně namítat. V tomto ohledu jasně převažuje ochrana poskytnutá zákonem nájemci. Kogentním ustanovením o nutnosti dodržení písemné formy nájemní smlouvy zákonodárce zcela jistě apeluje na nutnost ochrany práv a zájmů nájemce, který předmětný byt či dům obývá, tedy zejména zajištění jeho bytových potřeb. V případě, že by nájemní smlouva nebyla v písemné formě, poskytuje zákon nájemci jistotu toho, že i přes tuto skutečnost může byt dále obývat. Je ovšem nutné, aby nájemce obýval byt či dům v dobré víře a samozřejmě se choval jako řádný nájemce, tedy aby dodržoval veškeré povinnosti, které mu z nájemního vztahu vyplývají. Co se týče ochrany práv pronajímatele ve světle tohoto ustanovení, zcela jistě je na místě, aby byl pronajímatel pečlivý a nájemní smlouvu opravdu uzavřel v písemné formě, a to zejména proto, aby v písemném vyhotovení nájemní smlouvy došlo k prokazatelnému vymezení práv a povinností nájemce i pronajímatele, a tedy aby panovala mezi stranami nájemního vztahu co největší právní jistota ohledně existujícího závazkového vztahu. Pokud by mezi nájemcem a pronajímatelem již ke sporu došlo, nemůže sice pronajímatel namítat neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy, nicméně pokud by se chtěl oprávněně bránit před užíváním své nemovité věci neoprávněným uživatelem a k této situaci může v praxi dojít, může namítat, že nedošlo k faktickému vzniku nájemního vztahu. Jednalo by se tak např. o situaci, kdy domnělý nájemce obsadil obytný prostor neoprávněně a bez vědomí jeho majitele.

13

TRÁVNÍKOVÁ, B. Forma nájemní smlouvy k bytu po 1. 1. 2014. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace. Publikováno dne 22. 4. 2014 [cit. 30. 5. 2015].

17

Novinkou zavedenou po 1. 1. 2014 je možnost nechat zapsat nájemní právo do katastru nemovitostí. NOZ v ustanovení § 2203 stanoví, že pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem nájemce. Z důvodové zprávy k NOZ vyplývá, že možnost zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí v zájmu ochrany dobré víry zakládá vlastníku pronajaté věci nebo i nájemci právo dát do veřejného seznamu zapsat nájemní právo. Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí nemá účinky konstitutivního charakteru, ale pouze deklaratorní. Možnost zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí lze považovat za věc užitečnou spíše pro nájemce, protože ten pak velmi snadno prokáže existenci nájemního vztahu vzhledem k určité nemovité věci, ať už k bytu či domu. Případný zájemce o koupi nemovité věci ale nemůže na zápis nájemního práva v katastru spoléhat, protože zápis je věcí dohody účastníků nájemního vztahu a není tedy povinné jej provést. Stanovení povinnosti zapisovat nájemní právo do katastru by bylo pro pronajímatele zbytečně omezující. Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí významně zlepšuje pozici nájemce v případě, pokud není zapsaný stav v souladu se skutečným právním stavem věci. V takovém případě dle § 984 NOZ svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Podle ustanovení § 2221 odst. 2 NOZ nejsou pro nového vlastníka nemovité věci závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. Toto ale neplatí, pokud nový vlastník věci o těchto ujednáních věděl. Nájemce je tak zápisem nájemní smlouvy v katastru chráněn pro případ, že by původní vlastník nemovité věci nevyrozuměl toho nového o existenci nájemního vztahu. V případě zápisu nájemního práva do katastru nemovitostí je potřeba zabývat se i otázkou jeho následného výmazu z tohoto rejstříku. Zápis nájemního práva do katastru bude poměrně bezproblémový z hlediska jeho odstranění pro pronajímatele v případě nájmu na dobu určitou, protože po uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, pouze předloží katastru prohlášení o zániku práva. V případě nájmu na dobu neurčitou bude nutné katastru předložit nájemcovo prohlášení o zániku práva. Tento stav není pro 18

pronajímatele úplně ideální, pokud nebude chtít nájemce poskytnout součinnost k vystavení prohlášení, nebo nebude vydání tohoto prohlášení schopen. 14 V souhrnu lze tedy zápis nájemního práva do katastru nemovitostí shledat jako výhodný spíše pro nájemce. Pronajímatel, zejména pak při nájmu sjednaném na dobu neurčitou, by si měl rozmyslet, zdali zápis do veřejného seznamu opravdu provede, resp. k němu dá svůj souhlas.

2.2 Obsahová stránka nájemní smlouvy V předchozí podkapitole jsem se věnovala formální stránce nájemní smlouvy a otázkám souvisejícím. V této podkapitole bych se pak ráda zaměřila na její obsahové náležitosti a prvky, které jsou po obsahové stránce důležitým aspektem nájemní smlouvy. V rámci smluvní volnosti v nájemním vztahu je na pronajímateli a nájemci jak nájemní smlouvu obsahově pojmou, nicméně lze jen doporučit, aby došlo k přesnému vymezení základních skutečností a pojmů, tímto bude zajištěna větší právní jistota a záruka ochrany práv nejen pronajímatele, ale samozřejmě i nájemce. Obecně se dá říci, že právní úprava této problematiky v NOZ je značně benevolentní, avšak vzhledem k tomu, že je nájemní smlouva jednou ze základních důkazních listin v případě sporu mezi stranami, lze jen apelovat na její dokonalou obsahovou stránku. První a základní věc, co do obsahových náležitostí nájemní smlouvy, je třeba zmínit pregnantní označení stran nájemního vztahu, a to jak osoby nájemce, tak pronajímatele. Jejich označení ve smlouvě by mělo obsahovat především přesné vymezení jménem a příjmením, datem narození a údajem o svém bydlišti, případně jinou doručovací adresu. Pokud je pronajímatel právnickou osobou, měl by být označen názvem, identifikačním číslem a sídlem tak, jak tyto údaje vyplývají z veřejného seznamu. V nájemní smlouvě by samozřejmě, mimo označení stran, měl být co možná nejpřesněji označen i byt či dům, který je předmětem nájemního vztahu. Pokud se jedná o bytovou jednotku, která je zapsaná v katastru nemovitostí na samostatném listu vlastnictví, označuje se zpravidla svým číslem, uvedením čísla popisného bytového 14

MANDÁT, J. Zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 29. 4. 2014 [cit. 10. 8. 2015].

19

domu, ve kterém se bytová jednotka nachází, čísla parcelního pozemku, na kterém se bytový dům nachází, uvedením katastrálního území a obce, případně též ulicí a číslem orientačním domu. Pokud se jedná o byt, který není samostatnou jednotkou, uvádí se zpravidla číslo bytu, dále dispozice bytu (např. 2+1, 3+kk), označení příslušného podlaží, ve kterém se nachází, a případně též i jeho bližší umístění v daném podlaží. Z důvodu ještě většího zpřesnění je možno k nájemní smlouvě připojit jako grafickou přílohu též schéma příslušného podlaží bytového domu a v něm pronajatý byt označit. 15 V obecné rovině vždy platí, že nemovitá věc, která je předmětem nájmu by měla být v nájemní smlouvě označena tak určitě, aby ji nebylo možné zaměnit s jinou, např. s jiným bytem v domě, není tedy potřeba použít všechny výše zmíněné identifikační prostředky pro označení bytu,16 nicméně míra podrobností u označení bytu záleží na daném nájemním vztahu a daných okolnostech. Rovněž bych ráda zdůraznila důležitost označení věcí, které se nacházejí v bytě či domě, který je pronajímán, a které se ponechávají pro potřeby nájemce a budou tak nájemcem užívány společně s bytem. Tímto je tedy myšleno zejména vybavení bytu. Tomuto aspektu se budu blíže věnovat v podkapitole „Předání předmětu nájmu“.

2.3 Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu Obsahem nájemního vztahu je i povinnost nájemce platit nájemné a spolu s tímto i úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu.17 Nájemné se hradí v penězích v ujednané výši, a to v ujednaných termínech. Jak již bylo zmíněno výše, smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesný způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Dle ustanovení NOZ, § 2246 a násl. si strany mohou ujednat nájemné pevnou částkou. Pokud tak učiní, má se za to, že takto sjednané nájemné je nájemné měsíční. 15

BALABÁN, P. Nájem bytu očima zák.. dtest.cz [online]. Publikováno dne 17. 6. 2015 [cit. 11. 8. 2015]. 16

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 21/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 8. 2015]. 17

FIALA, J.; KURKA, V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd. podle stavu k 1. 12. 2004. Linde Praha, a.s., vyd. 2. Praha: Linde, 2005, s. 123.

20

Pokud si strany nájemního vztahu nájemné pevnou částkou nestanoví, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. 18 I přesto, že zákonem není stanovena povinnost určit si pevnou částku nájemného, lze dle mého názoru její stanovení více než doporučit. Tím, že zákon na pevné částce nájemného netrvá, vzniká mezi stranami nájemního vztahu značná nejistota, která se dotýká obou stran smluvního vztahu. Rovněž si v praxi nedovedu představit situaci, za které by nájemce dobrovolně podepsal smlouvu bez toho, aniž by tato obsahovala informace o výši nájemného, či alespoň způsobu jeho stanovení. Každý nájemní vztah není zřejmě zdaleka tak ideální, aby v něm došlo k jasné a přesné shodě mezi nájemcem a pronajímatelem, co do výše nájemného pojícího se k určitému bytu či domu, proto by v takovém případě bylo jediným způsobem řešení neshody určení výše nájemného soudem. V tom případě by vyřešení celé záležitosti trvalo delší dobu a je otázkou, jak by byla výše nájemného ošetřena do doby pravomocného rozhodnutí soudu. Nájemné může být sjednáno rovněž v jiném než peněžitém plnění, např. v pravidelných protislužbách nájemce. Má-li být ujednané nájemné plněno jinak než v penězích, je vhodné, aby v nájemní smlouvě byla v penězích vyjádřena hodnota poskytovaného plnění. 19 Pokud by tak ve smlouvě nebylo učiněno, může mezi stranami nájemního vztahu v budoucnu vzniknout spor o hodnotu plnění poskytovaného na místo hrazení nájemného v penězích. Dle ustanovení § 2251 odst. 1 NOZ platí nájemce nájemné předem za každý měsíc nebo jiné ujednané období, nejpozději však do pátého dne příslušného platebního období. Toto ustanovení zákona je svou povahou dispozitivní a je tedy možné se od něj odchýlit a splatnost nájemného si v nájemní smlouvě nastavit i jiným způsobem. S ohledem na ochranu práv pronajímatele je zcela jistě nejlepší držet se ustanovení zákona a nájemné tak požadovat předem. V tomto režimu by šla případná nájemcova 18

Viz. nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 9. 2015]. 19

NOVOTNÝ, P. Nový občanský zákoník. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, s. 132.

21

neschopnost platit nájemné odhalit předem a rovněž tak vznikne prostor pro to, aby v případě dluhu na nájemném mohl pronajímatel nájemce vyzvat k úhradě dluhu bez toho, aby mu bezprostředně vznikala škoda. NOZ ukládá pronajímateli povinnost zajistit nájemci plnění spojená s užíváním bytu s tím, že ponechává na ujednání smluvních stran, jaké služby spojené s užíváním bytu pronajímatel zajistí. Pokud ve smlouvě o tomto chybí ujednání, uplatní se § 2247 odst. 2 NOZ, tedy pravidlo, že pronajímatel musí zajistit nájemci v bytě po dobu nájmu alespoň základní služby, za které se považuje dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dále dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čistění komínů a popř. i provoz výtahu. V zákoně není ani vyloučeno, aby se smluvní strany dohodly na tom, že veškeré služby si zajistí nájemce. V takovém případě je ale na místě v nájemní smlouvě stanovit povinnost nájemce sjednat služby týkající se společných částí bytového domu tak, aby třeba nedocházelo k zanedbání úklidu společných částí a prostor v bytovém domě. Nájemní smlouva by měla, krom výše nájemného, stanovit i zálohy na služby spojené s užíváním bytu s tím, že co se týká způsobu rozúčtování cen a úhrad služeb spojených s užíváním bytu, odkazuje občanský zákoník na jiný právní předpis. 20 Ohledně rozúčtování cen a úhrad za jiné služby, které nejsou upraveny speciálním právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, je třeba, aby si způsob určily subjekty nájemního vztahu v nájemní smlouvě, a to ještě před začátkem poskytování služby. Zákon21 rovněž umožňuje i paušální platbu za služby poskytované s užíváním bytu buď v takové podobě, že nájemce hradí jednu částku, ve které je již zahrnuto

20

Tímto speciálním právním předpisem je zákon o službách, č. 67/2013 Sb., který je chápán jako zákon speciální k občanskému zákoníku a má tedy přednost i před obecnou právní úpravou, stejně tak jako např. vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 269/2015 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (tento předpis derogoval dřívější vyhlášku č. 372/2001 Sb., účinnou do 31. 12. 2015). 21

§ 9 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9. 2015].

22

nájemné i služby, anebo je paušálního charakteru jen úhrada za služby. V případě paušálu se vyúčtování neprovádí. Vyúčtování služeb je samotný poskytovatel služeb povinen doručit do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Poskytovatel ve vyúčtování služeb musí uvést skutečnou výši nákladů na služby podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, a to včetně uvedení celkové výše zaplacených měsíčních záloh za služby tak, aby byly patrny rozdíly mezi přijatými platbami a celkovými náklady a byla tak možná kontrola z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování služeb. 22 Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Příjemce služeb může do pěti měsíců od skončení zúčtovacího období poskytovatele požádat, aby mu doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Příjemce je oprávněn pořídit si kopie těchto podkladů. K vyúčtování může příjemce služeb podat námitky, tyto musí podat neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování nebo doložení dokladů. Poskytovatel je povinen námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů od doručení námitek.

23

Dle toho, zda pro nájemce zajišťuje poskytování dané služby

pronajímatel nebo si službu zajišťuje nájemce sám, je pronajímatel nebo nájemce příjemcem služeb pro účely vyúčtování. 2.3.1 Zvyšování nájemného Důležitým aspektem,

který se pojí k nájemnému,

je

zvyšování nájemného

pronajímatelem vůči nájemci. Deregulace nájemného v České republice postupem času odstranila mimotržní vlivy na jeho výši v případě nájmu bytů. Dle NOZ tak nájemce platí pronajímateli již jen smluvní nájemné, což je takové nájemné, které bylo stanoveno v rámci dohody mezi nájemcem a pronajímatelem. Jestliže k dohodě mezi stranami vztahu nedošlo, je 22

§ 7 zák. č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. 23

§ 8, odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů.

23

nájemce povinen platit takzvané tržní nájemné, čímž se rozumí nájemné obvyklé v dané lokalitě a v daném čase. 24 Strany si mohou mezi sebou ujednat každoroční zvyšování nájemného, nebo naopak takovou možnost vyloučit.25 Primárně tedy platí autonomie vůle těchto smluvních stran. Pronajímatele by měla zajímat zejména situace, za které nebude v nájemní smlouvě žádná zmínka o možnosti zvyšování nájemného z jeho strany. V tomto případě NOZ poskytuje pronajímateli ochranu, a to stanovením možnosti pronajímatele navrhnout zvýšení nájemného. Pokud by pronajímateli tuto možnost zákon nedával, zisk pronajímatele by se každoročně snižoval v důsledku inflace. Stoupající inflace vzhledem k stanovenému nájemnému jde vyřešit přímo ve smlouvě tzv. inflační doložkou. Inflační doložka dopomáhá k tomu, aby výše nájemného v delším časovém horizontu odrážela reálnou hodnotu, na které se nájemce a pronajímatel dohodli při uzavření nájemní smlouvy, a to i při růstu cenové hladiny. Jejím sjednáním mezi subjekty nájemního vztahu je umožněno zvyšování nájemného podle růstu cen tak, aby byla zachována jeho tržní hodnota. Pokud se nájemce a pronajímatel na zvyšování nájemného nedohodnou, a ani výslovně nevyloučí zvyšování nájemného, potom může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného, které je obvyklé v daném místě. Může tak ovšem učinit až po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení nájemného a zákon rovněž stanoví, že zvýšení během tří let nemůže překročit dvacet procent.26 Pokud nájemce s tímto zvýšením nájemného souhlasí, musí to oznámit pronajímateli (písemně do dvou měsíců od dojití návrhu) a začít nově stanovené nájemné platit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pokud tak nájemce neučiní, má pronajímatel právo podat v tříměsíční lhůtě žalobu k soudu, kterou

24

§ 2246 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

25

§ 2248 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

26

§ 2249, odst. 1, zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

24

se bude domáhat toho, aby soud stanovil nájemné, jež je v daném místě a čase obvyklé. 27 2.3.2 Jistota Peněžitá jistota slouží pronajímateli k zajištění plnění nájemcových povinností vyplývajících z nájemního vztahu. Jistota (dříve též označovaná jako „kauce“) je nejvýznamnějším instrumentem zajišťujícím práva pronajímatele bytu vůči nájemci. 28 V NOZ je jistota, vzhledem k úpravě nájemních vztahů, upravena pouze ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu. Dle ustanovení § 2254 odst. 1 NOZ jistota nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Dle § 686a odst. 1 a 2 OZ 1964 byl pronajímatel oprávněn požadovat pouze trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu s tím, že tyto peněžní prostředky byl pronajímatel povinen uložit na zvláštní účet společný pro všechny nájemce, a to u peněžního ústavu. Pronajímatel tak nebyl oprávněn ponechat si peněžní jistotu u sebe, ani ji uložit jinde než u peněžního ústavu. NOZ však takovou povinnost pronajímateli neukládá. Podle § 2254 odst. 2 NOZ je pronajímatel povinen po skončení nájemního vztahu vrátit jistotu zpět nájemci, přitom je však oprávněn si započíst, co mu případně nájemce z nájmu dluží. Dále je v zákoně zdůrazněno, že nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Ustanovení § 686a odst. 3 OZ 1964 stanovilo taxativní výčet pohledávek, vůči kterým byl pronajímatel oprávněn kauci započítat. Konkrétně mohl pronajímatel započítat kauci buď na úhradu pohledávek na nájemném, nebo na úhradu plnění poskytovaných v souvislosti s užíváním bytu nebo na úhradu jiných dluhů nájemce

27

KANCELÁŘ VOP. Nájem bytu – výpověď, zvyšování nájemného, přechod nájmu. ochrance.cz [online]. Životní situace – problémy a jejich řešení 2014 [cit. 12. 6. 2015]. 28

KOBEDA, K. Jistota (kauce) při nájmu bytu. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace. Publikováno dne 8. 6. 2015 [cit. 6. 8. 2015].

25

v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznaných. 29 Pro jiné než výše uvedené účely nebylo možné pronajímatelem jistotu do roku 2014 čerpat. Toto omezení NOZ neobsahuje a pouze určuje, že jistota slouží jako záruka za zaplacení nejen nájemného, ale slouží také ke splnění jiných povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu. I nadále se však bude jednat např. o pohledávky z titulu dlužného nájemného, náhradu škody vztahující se k bytu či domu apod. Zákonem stanovená možnost pronajímatele požadovat jako jistotu zaplacení až šestinásobku nájemného je dle mého mínění značně nereálnou, a proto bude v praxi zřejmě pronajímateli využívána jen zřídka. Myšlenka, že by měl pronajímatel k dispozici jistotu ve výši šestinásobku nájmu, která by sloužila k zajištění jeho práv, které mu zákon přiznává jako subjektu nájemního vztahu, je pro pronajímatele v případě, že nájemce přestane plnit své povinnosti, výhodnou a přínosnou, nicméně pro nájemce je složení takto vysoké jistoty mnohdy nemožné, protože značně navyšuje jeho prvotní náklady pro zajištění své bytové potřeby. I vzhledem k praxi, kterou jsem prošla, je pro mě těžké představit si nájemce, který má k dispozici peněžní prostředky v řádech desetitisíců, které je schopen a ochoten použít na složení jistoty pronajímateli. Pokud by tyto prostředky měl, bylo by pro něj již výhodnější využít úvěr a koupit si vlastní nemovitou věc. Až tedy dlouhodobější praxe ukáže, zdali je šestinásobek měsíčního nájemného, jako jistoty, částkou reálnou a bude se v nájemních vztazích využívat, či nikoliv. Při skončení nájmu pronajímatel jistotu vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží. 30 Pod tímto si můžeme přestavit jak dlužné nájemné, či jeho část, tak rovněž i nezaplacené zálohy na služby spojené s užíváním bytu, anebo rovněž i dluh na vyúčtování těchto služeb. Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého uvážení. Poté, co nájemní vztah mezi stranami skončí, je pronajímatel povinen vrátit jistotu nájemci, 29

ČABANOVÁ, L. Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 5. 3. 2015 [cit. 11. 7. 2015]. 30

§ 2254 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

26

a to včetně úroků z jistoty za dobu od jejího poskytnutí do jejího vrácení. Co se týká výše těchto úroků, žádné ustanovení v NOZ nevylučuje, aby si strany samy smluvně tuto výši ošetřily, nicméně dle zákona má nájemce právo na úroky nejméně ve výši zákonné sazby. Co má zákonodárce na mysli zákonnou sazbou, lze vyvodit z ustanovení § 1802 NOZ. Toto ustanovení říká: „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídle dlužníka v době uzavření smlouvy.“ Pronajímatel se tak bude řídit posledním uvedeným, a to za předpokladu, že si s nájemcem nesjedná jinou úrokovou sazbu přímo v nájemní smlouvě. Rozhodující budou úrokové sazby účinné k okamžiku, kdy se nájemní smlouva uzavírala. Dle mého mínění by nejistou situaci ohledně výše úroku nejefektivněji vyřešil právě smluvně sjednaný úrok v přiměřené výši, kterým se dá předejít případným budoucím sporům mezi nájemcem a pronajímatelem. Nebude možno vycházet z (snáze zjistitelných) úrokových sazeb platných v okamžiku, kdy se o výši úroku rozhoduje. Je nutno si vyžádat úrokové sazby historické, resp. osvědčit, že se úrokové sazby v mezidobí podstatněji nezměnily. 31 Takovýto postup může být pro pronajímatele, který nemusí být znalý prostředí bankovnictví a úvěrových produktů, kterých v dnešní době poskytují banky velké množství, problematickým. Rovněž úroková sazba u těchto produktů se mění v čase a místě, a proto bude při ukončení nájemního vztahu, jak je uvedeno i výše, nutno jít do minulosti a pátrat, jaká byla úroková sazba v daném místě (sídlo či bydliště nájemce) a v daném čase (v čase, kdy došlo ke vzniku nájemního vztahu). I z tohoto důvodu lze pronajímateli jen doporučit, aby byla výše úrokové sazby, kterou bude jistota při vrácení zhodnocena, určena v nájemní smlouvě. V NOZ není výslovně řešena situace, za které vznikne, např. z důvodu pozdější splatnosti jistoty nájemci na jistotě dluh nebo situace, kdy nájemce jistotu neuhradí

31

HULMÁK, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 361.

27

vůbec. V německé právní úpravě v ustanovení § 569 odst. 2a Bürgerliches Gesetzbuch (dále jen BGB) nalézáme typ mimořádné výpovědi pro nezaplacení kauce, je-li dán důležitý důvod spočívající v prodlení nájemce s platbou kauce ve výši odpovídající dvěma měsíčním nájemným. 32 V režimu NOZ se s obdobným typem výpovědního důvodu nesetkáváme a je tak otázkou, zda se bude jednat v takovém případě o hrubé porušení povinností dle § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ, opravňující pronajímatele k vypovězení nájmu s výpovědní dobou, nebo třeba o jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu.33

2.4 Doba trvání nájmu Jedním z charakteristických rysů nájemního vztahu je jeho relativní trvalost, nicméně i nájem lze sjednat na dobu určitou, která bude nájem činit časově determinovaným závazkovým vztahem. V NOZ se dobou trvání nájemního vztahu zabývá ustanovení § 2204. Toto ustanovení nám v prvním odstavci říká, že neujednají-li si strany časový úsek, po který bude nájemní vztah trvat, anebo den skončení nájmu, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Pokud tedy bude nájemní smlouva obsahovat stanovení dne, kdy má nájem skončit, nebo dobu jeho trvání, jedná se pak o nájem na dobu určitou. Den skončení nájemního vztahu lze ve smlouvě stanovit zcela konkrétně, tedy např. přesným datem, či dobou trvání nebo i jinak, a to např. v návaznosti na určitou skutečnost, či událost, u které je sice jasné, že nastane v budoucnosti, ovšem není jasné, kdy přesně se tak skutečně stane. Tuto skutečnost nám potvrzuje i judikát34 Nejvyššího soudu České republiky (dále jen NS ČR), dle kterého může být doba nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou dohodnuta nejen uvedením určitého časového období (např. měsíců) jeho trvání, popř. uvedením konkrétního dne, kdy nájemní poměr zanikne, ale i tím způsobem, že dobu trvání nájemního poměru lze vázat na konkrétním datem neurčitelnou objektivně 32

SVAŤOŇOVÁ, E. Výpovědní důvody nájmu bytu bez výpovědní doby. Bulletin – advokacie.cz [online]. Publikováno dne 25. 8. 2014 [cit. 1. 11. 2015]. 33

§ 2288, odst. 1 písm. d) zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

34

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 30. 10. 2015].

28

zjistitelnou skutečnost, z níž je možno bez pochyby zjistit kdy nájemní poměr skončí, přičemž v době sjednání takovéto dohody nemusí mít účastníci jistotu a povědomí o tom, kdy přesně takto sjednaná doba uplyne, je však jisté, že tato skutečnost někdy nastane. Případně lze též dobu trvání nájemního poměru sjednat kombinací určitého časového období a objektivně zjistitelnou skutečnost, od níž dohodnuté časové období počíná běžet. V tomto konkrétním případě šlo o situaci, kdy byl nájem služebního bytu výslovně sjednán na dobu určitou a na tom nezměnil nic ani fakt, že doba jeho trvání byla vymezena trváním pracovního poměru sjednaného na dobu neurčitou. V § 2204 odst. 2 NOZ zákonná úprava reflektuje situace, ve kterých dříve panovala právní nejistota, a to ohledně nájmů sjednaných na značně dlouhou dobu. Důvodová zpráva k NOZ v tomto bodě odkazuje na názor, který v tomto ohledu zaujal NS ČR v rozsudku ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. V tomto rozhodnutí soud dovodil, že v případě nájmu sjednaného na dobu přesahující průměrnou dobu lidského života35 již nelze hovořit o nájmu sjednaném na dobu určitou, ale takovýto nájem je nájmem sjednaným na dobu neurčitou.36 Toto rozhodnutí soudu výrazně zasáhlo do smluvní autonomie stran a změnilo podmínky, za nichž byl nájem původně ujednán, rovněž dalo možnost nájem vypovědět hned po jeho vzniku a bez uvedení důvodu, ač si to strany původně zjevně nepřály. Tímto byla znejistěna praxe mezi stranami, kde se nabízela otázka, zda je např. osmdesát let trvání nájmu ještě ve shodě s pojetím NS ČR, či nikoliv. Z důvodu zajištění větší právní jistoty stran nájemního vztahu bylo do NOZ vloženo pravidlo, podle kterého je za nájem sjednaný na dobu neurčitou považován rovněž nájem, který byl mezi stranami ujednán na dobu delší než padesát let, s tím, že smluvní vůle stran je chráněna dodatečnou podmínkou, a to, že tyto nájmy lze během prvních padesáti let vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní lhůtě.37

35

Zde konkrétně se jednalo o nájemní vztah sjednaný na dobu 100 let.

36

KABELKOVÁ; DEJLOVÁ, 2013, op. cit., s. 19.

37

§ 2204, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

29

I když je nájemní vztah vztahem pojmově dočasným a nájemce vždy musí počítat s tím, že jednou bude muset pronajatou věc vyklidit a vrátit, není sjednání doby nájmu obligatorní součástí nájemní smlouvy. Jestliže si strany nájemního vztahu nesjednají ve smlouvě dobu, po kterou bude nájem trvat, nebo den jeho skončení, uplatní se vyvratitelná domněnka, že jde o nájem sjednaný na dobu neurčitou.38 Účinná právní úprava počítá rovněž i s tzv. krátkodobým užíváním bytu nájemcem, přičemž výslovně stanoví, že v takovém případě nájemce nepožívá ochrany dle speciální právní úpravy o nájmu bytu a domu.39 Pokud nebude v nájemní smlouvě výslovně uvedena skutečnost, že byt je nájemci poskytnut právě ke krátkodobému účelu ve smyslu zákonného ustanovení, bude pro pronajímatele velkým problémem prokázat, že se nejedná o nájem bytu na dobu určitou, neboť rozdíly mezi těmito dvěma formami bydlení nájemce jsou v praxi jen těžko rozlišitelné. Skutečnost, zdali je nájem uzavřen na dobu určitou či neurčitou, má s ohledem na ochranu práv pronajímatele zásadní význam zejména kvůli okolnostem spojeným s ukončením takového nájemního vztahu, a to hlavně v případě, že dojde ze strany nájemce k porušení jeho povinností vyplývajících z nájemní smlouvy či zákona. Těmto okolnostem se budu věnovat dále v kapitole o skončení nájmu bytu.

2.5 Vydržení nájmu Jako vydržení nájmu můžeme popsat situaci, která nastane za podmínek stanovených v zákoně40, pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že je oprávněným nájemcem a nájem je po právu. V takovém případě se nájemní smlouva považuje za řádně uzavřenou. Toto ustanovení dopadá i na nájemní vztahy vzniklé před účinností NOZ.

38

§ 2204, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

39

§ 2235, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

40

§ 2238 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

30

Jinak řečeno se toto ustanovení zákona promítne zejména v situacích, kdy nebyla mezi stranami nájemního vztahu platně uzavřena nájemní smlouva 41, ale zároveň nájemce byt užívá, a to v dobré víře. Pokud nájemce prokáže, že tato jeho dobrá víra trvala po dobu alespoň tří let, uplatní se zákonná fikce, že nájemní smlouva k bytu byla řádně uzavřena, a tedy je platná. Vzhledem k tomu, že je zákonem stanovena obligatorní písemná forma nájemní smlouvy, dochází touto možností, vydržet nájem bytu, k prolomení zásady povinné písemné formy nájemní smlouvy u nájmu bytu. Stěžejní bod této problematiky je pochopení a řádné vysvětlení pojmu dobré víry, a to ve spojení s jednáním nájemce. Ochrana dobré víry je jedním ze stěžejních principů právního státu. NOZ dobrou víru obecně upravuje ve svých úvodních ustanoveních v rámci základních zásad soukromého práva. V těchto ustanoveních NOZ stanoví, že má každý v právním styku povinnost jednat poctivě. 42 V § 7 NOZ stanoví: „Má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.“ Důvodová zpráva ve shodě se zákonným textem vysvětluje tuto dikci zákona jakožto presumpci dobré víry. Presumpce dobré víry však musí být pokračováním principu dobré víry. Nejprve je tedy potřeba dobrou víru požadovat, teprve poté má smysl její existenci v zákoně presumovat. Otázku vztahu k pojmu „poctivost“ vyvolává samotný § 7 NOZ, když říká, že se má za to, že někdo jednal „poctivě a v dobré víře.“ Toto ustanovení ukazuje na rozdílnost, která mezi pojmy jistě existuje, aniž by bylo jasné, v čem přesně tato rozdílnost spočívá. Pokud jde o argumentaci zahraničními občanskými zákoníky, zmíněnou v důvodové zprávě k NOZ, podle níž všechny evropské občanské kodexy „zakotvují presumpci dobré víry“, zjišťujeme, že např. Code civil upravuje v čl. 1134 v rámci obecných ustanovení o závazcích povinnost plnit závazky v dobré víře a právní domněnku obdobnou jako náš NOZ v § 7 obsahuje až v čl. 2274, který se však týká jenom vydržení movité věci. 43

41

Může se jednat např. o situaci neplatnosti neurčité nájemní smlouvy, neplatnou nájemní smlouvu uzavřenou ústně před 1. 1. 2014, dále situaci, kdy nájemce není schopen prokázat existenci nájemní smlouvy (písemné vyhotovení smlouvy ztratil, smlouvu uzavřel ústně) a vlastník bytu se domáhá jeho vyklizení s odůvodněním, že byt je užíván bez právního důvodu. 42

§ 6, odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

43

PELIKÁNOVÁ, I.; PELIKÁN, R. Domněnka poctivosti a dobré víry. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 8. 2015].

31

Na celou situaci je nutno nahlížet ve spojení se specifiky institutu vydržení nájmu bytu. Poctivost bych v tomto případě chápala jako objektivní definici. Tedy definici toho, jaké jednání je v dané společnosti žádoucí a bráno jako poctivé, tedy jde o takové jednání, kdy člověk jedná čestně a spravedlivě bez jakékoliv vypočítavosti a podvědomé tendence získat výhody hmotné nebo jiné povahy v dané věci. Naproti tomu dobrá víra je pojem jednoznačně subjektivní a jde tak vyjádřit jako vnitřní stav osoby, která je přesvědčená o správnosti svého jednání v dané situaci. V dobré víře je ten, kdo je důvodně přesvědčen o oprávněnosti svého jednání. Pokud o neoprávněnosti svého jednání věděl, nebo objektivně vzhledem ke všem okolnostem vědět měl, v dobré víře být nemůže. 44 V tomto momentě je nutno se vypořádat s tím, že jelikož je dobrá víra v NOZ presumována, bude na pronajímateli, aby v případě, kdy dojde k posuzování, zda došlo k vydržení nájmu bytu či nikoliv, vyvrátil domnělou nájemcovu dobrou víru v to, že užívá byt dle práva. Okolnostmi, ze kterých lze objektivně usoudit na existenci dobré víry uživatele bytu, je především pravidelné placení nájemného a řádné plnění dalších povinností nájemce bytu. Pronajímatel se tak dostává do nelehké důkazní situace, neboť veškeré důkazní břemeno spočívá na něm. Domnělý nájemce tak požívá ochrany, která je i vzhledem k dřívější právní úpravě dosti nadstandardní. OZ 1964 neobsahoval o dobré víře žádné obdobné ustanovení a rovněž dřívější judikatura odmítla možnost nájem vydržet. Například v rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 26 Cdo 212/2005 soud došel k závěru, že na konkludentní uzavření nájemní smlouvy nelze usuzovat z toho, že osoba byt užívající platí majiteli bytu za jeho užívání úhradu, ani z okolnosti, že se vlastník nemovité věci po delší dobu nedomáhal jejího vyklizení. Dle tohoto rozhodnutí není rovněž konkludentním projevem vůle směřujícím k uzavření nájemní smlouvy pouhé mlčení, popřípadě skutečnost, že domnělý nájemce v bytě bydlí a vlastník nemovité věci po něm požaduje „nájemné“ za užívání bytu, které domnělý nájemce hradí a vlastník přijímá. Uvedený termín „nájemné“ je často, byť z hlediska dikce zákona nepřesně, používán v osobním styku pronajímatelů a osob, které byty

44

HENDRYCH, D.; FIALA J. Právnický slovník. 3. podstatně rozš. vyd. Praha: C.H. Beck, 2009, xxii, pojem „Dobrá víra“.

32

užívají, jako ekvivalent pro bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním bytu osobou, jež k tomu nemá právní důvod. V souvislosti s vydržením nájmu bytu či domu, ve smyslu ustanovení § 2238 NOZ, je nutno podotknout, že zákon u tohoto institutu poskytuje ochranu nejen právoplatnému nájemci, nýbrž i uživateli bytu, jehož dobrou víru v to, že byt užívá po právu, musí v případě, že dojde ke sporu, vyvrátit pronajímatel. Tímto zákon staví pronajímatele do výrazně oslabeného právního postavení.

33

3 Práva a povinnosti stran nájemního vztahu Nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem můžeme označit jako závazkový vztah synallagmatický, tedy právní vztah, z něhož vyplývají subjektům vzájemná práva a vzájemné povinnosti. V následujících podkapitolách se budu zabývat těmito jednotlivými právy a povinnostmi, a to s ohledem na obě strany nájemního vztahu. Práva a povinnosti stran tvořící obsah nájemního vztahu k bytu jsou upravena zejména zákonem, ale důraz je třeba klást rovněž na konkrétní nájemní smlouvu, která zpřesňuje závazek mezi specifickými stranami. Právu nájemce zpravidla odpovídá povinnost pronajímatele a opačně.45

3.1 Předání předmětu nájmu Prvotním předpokladem převzetí bytu či domu nájemcem je zejména platná nájemní smlouva, jejímž náležitostem, jak obsahovým, tak formálním, jsem se podrobněji věnovala již dříve v této práci. Pokud je smlouva o nájmu bytu uzavřena před jeho samotným převzetím, je vhodné v nájemní smlouvě den odevzdání bytu nájemci označit co nejpřesněji tak, aby poté nevznikaly pochybnosti o tom, kdy se má nájemce do bytu nastěhovat. V nájemní smlouvě však nemusí být termín předání nemovité věci do nájmu nutně určen datem. Lze uvést i např. „za 30 dnů ode dne uzavření této smlouvy“ nebo „prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uzavření této nájemní smlouvy“. Označení dne odevzdání bytu přesným datem je však způsob vhodnější, kterým se předchází možným nejasnostem ohledně předání. V zákoně, konkrétně v ustanovení § 2242 NOZ, nalézáme pravidlo, že pokud není ve smlouvě přesně ujednáno datum, kdy má k předání bytu do nájmu dojít, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. Toto ustanovení zákona je ustanovením speciálním ve vztahu k § 2206 odst. 1 NOZ, který se na nájem bytu nepoužije. Nájemní smlouva nabývá účinnosti jejím uzavřením, není-li ve smlouvě ujednána jiná, pozdější doba. Nabude-li smlouva účinnosti např. 20. 1. 2015, je

45

SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Vyd. 1. Brno: CP Books, 2005, s. 19.

34

pronajímatel povinen byt nájemci zpřístupnit dne 1. 2. 2015, přičemž ve spojení s ustanovením § 602 NOZ je tak pronajímatel povinen učinit v obvyklou denní dobu. Strany nájemního vztahu se mezi sebou mohou rovněž dohodnout, že dojde k předání bytu, který není způsobilý k obývání. Takovéto ujednání je ovšem platné jen, pokud jsou zároveň ujednány zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných oprav. 46 Z této dikce zákona plyne, že v případě, že byt není uzpůsoben k okamžitému používání a obývání nájemcem, je takovýto byt možno označit jako byt zvláštní povahy. Pokud by měl být takovýto byt předmětem nájemní smlouvy, je také nutné, aby součástí nájemní smlouvy byla dohoda nájemce a pronajímatele ohledně nutných oprav v bytě a rovněž o nákladech, které budou s těmito opravami spojeny. Pokud k takovéto dohodě, jejíž přesná forma není zákonem stanovena, nedojde, bylo by ujednání stran nájemního vztahu o tom, že bude nájemci k obývání předán byt, který není způsobilý k obývání nájemcem, neplatným. Neobsahuje-li nájemní smlouva ujednání obsahující shora uvedené podmínky, jde o relativně neplatné ujednání. Dohoda pronajímatele a nájemce o nutných opravách a nákladech, které s nimi budou spojeny, by pro větší právní jistotu a prevenci budoucích sporů měla obsahovat zejména stanovení osoby, která bude opravy provádět, tedy i s ohledem na náklady na opravu bytu, zda tyto bude financovat nájemce, pronajímatel či obě strany spolu ve vzájemné spolupráci. Pokud je osobou provádějící opravy výhradně nájemce, je na místě stanovit si v dohodě co nejpřesněji, jaké opravy se mají provést, jakým způsobem, v jakém časovém horizontu atp. Do standardní ochrany nájemce v tomto směru náleží přísnější požadavky kladené na pronajímatele. Nájemci se ale přesto rovněž ukládají povinnosti (poskytnutí nutné součinnosti). Důvodová zpráva k NOZ stanoví, že vadou bytu, která by mohla způsobit, že byt není způsobilý k nastěhování a obývání nájemcem, není skutečnost, kterou pronajímatel sdělil nájemci při uzavření smlouvy. Prohlédl-li si nájemce předmětný byt před uzavřením nájemní smlouvy nebo když si jej bez rozumného 46

§ 2242, odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

35

důvodu neprohlédl, ač ho k tomu pronajímatel včas a řádně vyzval, nemůže nájemce za vadu označovat něco, co měl a mohl při prohlídce zjistit, ledaže by pronajímatel jednal v rámci předchozí prezentace bytu a stavu, v jakém se byt nachází, hrubě nedbale nebo v rozporu se zásadami slušnosti a poctivosti. 47 V ustanovení § 2243 se NOZ zabývá definicí bytu, který je způsobilý k nastěhování. Přednost se v této rovině nájemního vztahu dá takové definici, kterou si mezi sebou sjednají nájemce s pronajímatelem. Smluvní strany si tedy mohou dohodnout, v jakém stavu je povinen pronajímatel byt nájemci předat (např. nově vymalován, nebo naopak bez koupelny, splachovacího záchodu apod.).48 Není-li v nájemní smlouvě takovéto ujednání, stanoví NOZ podpůrně pravidlo, že byt je způsobilý k nastěhování a k následnému obývání nájemcem, je-li čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Dobrým stavem bytu se v obecné rovině rozumí zejména to, že je byt opatřen uzamykatelnými dveřmi, alespoň základní podlahovou krytinou, je zdravotně nezávadný (např. bez výskytu plísní), všechny místnosti a jejich vybavení jsou funkční, do bytu nezatéká, neprofukují okna apod. Byt má být rovněž v uspokojivém stavu i po stránce estetické.49 Rovněž bych se na tomto místě ráda zmínila o tzv. předávacím protokolu, což je dokument, který je sepsán písemně a je brán jako součást nájemní smlouvy, pokud se nájemní smlouva uzavírá společně s předáním bytu. Předávací protokol by měl, krom řádného označení pronajímatele (nebo pronajímatelů), resp. osoby, která jej při odevzdání bytu nájemci zastupuje, řádného označení nájemce (nebo nájemců), dále obsahovat zejména následující údaje:

47

BAJURA, J.; SALAČ, J. Způsobilost bytu k nastěhování a obývání. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 8. 2015]. 48

Srov. rozdělení bytů do čtyř kategorií v již zrušené vyhlášce MF č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. 49

BAJURA, J.; SALAČ, J. Způsobilost bytu k nastěhování a obývání. Komentář WK. op.cit.

36



prohlášení pronajímatele, že byt odevzdává do užívání nájemci, a prohlášení nájemce, že byt od pronajímatele do užívání bez dalších výhrad k jeho stavu přijímá,



podrobný seznam a popis vybavení bytu, které je ponecháno nájemci v bytě, resp. seznam věcí, které je nájemce oprávněn užívat spolu s bytem (seznam zařizovacích předmětů včetně nábytku),



popis stavu přejímaného bytu s uvedením zjištěných závad (např. upozornění na nefunkční elektrický spotřebič) a zjištěných poškození (např. upozornění na prasklé umyvadlo),



seznam klíčů od bytu a společných prostor v domě, příp. klíčů od sklepa, poštovní schránky atd. a jejich počet,



uvedení stavu, sériového čísla a umístění měřících zařízení pro odečet stavu odebrané vody, tepla, plynu a elektřiny, je-li byt takovými zařízeními vybaven,



výčet dokumentace předávané nájemci spolu s vybavením bytu. 50 Protokol o předání, resp. převzetí bytu, je dokumentem sloužícím nejen

k ochraně práv pronajímatele, ale rovněž i nájemce, neboť pomáhá k vymezení některých skutečností s bytem souvisejících nebo případně k jejich zpřesnění. Pokud strany obsáhnou do protokolu výše uvedené skutečnosti, může to pomoci vyhnout se případným budoucím sporům, v případě pronajímatele a seznamu předávaných movitých věcí v bytě pak rovněž dochází k jeho lepší ochraně v případě toho, že by na nájemce byla nařízena exekuce. Odečet stavu jednotlivých měřících zařízení a uvedení jejich sériových čísel pak přispívá k větší transparentnosti při ročním vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytu. Pro jistější postavení pronajímatele v případě budoucích sporů bych osobně doporučovala jako součást předávacího protokolu připojit i fotodokumentaci bytu a přenechávaného zařízení a příslušenství bytu.

3.2 Práva a povinnosti pronajímatele Mimo prvotní a nejdůležitější povinnost pronajímatele, a to předat předmět nájmu nájemci, a mimo jeho nejdůležitější právo, a to právo na to, aby nájemce řádně hradil

50

BALABÁN, P. Na co nezapomenout při převzetí bytu. dtest.cz [online]. Publikováno dne 7. 8. 2015 [cit. 29. 8. 2015].

37

nájemné a náklady za služby spojené s užíváním bytu, kterými jsem se zabývala v této práci výše, NOZ počítá a definuje další práva a povinnosti pronajímatele. Pronajímatel má udržovat po dobu nájmu v domě náležitý pořádek, obvyklý podle místních poměrů, a rovněž po dobu nájmu udržovat byt a dům ve stavu způsobilém

k užívání. 51

Pronajímatel

tedy

udržuje

v domě

pořádek

odpovídající místním poměrům a zvyklostem tak, aby bylo umožněno nájemci nerušené využívání bytu po sjednanou dobu za účelem zajištění jeho bytové potřeby. Co se týká údržby bytu a domu ve stavu způsobilém k užívání, souvisí tato povinnost zejména s tím, že je pronajímatel povinen předat nájemci byt, až na výjimku specifikovanou v podkapitole předání předmětu nájmu, ve stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel tak údržbou provádí udržování tohoto stavu bytu tak, aby byl stále vhodný k bydlení. Problematičtějším bodem v tomto ustanovení je jistě zákonná formulace „náležitý pořádek, obvyklý podle místních poměrů“. Co se skrývá za tímto pojmem, je dle mého mínění velmi subjektivní a je velmi reálné, že názor na tento pojem se u pronajímatele a nájemce bude lišit. Domnívám se, že tento, dle dikce zákona, náležitý pořádek, bude spíše otázkou předsmluvních jednání mezi pronajímatelem a budoucím potenciálním nájemcem, neboť nabídka bytů a jejich standard je velmi široký a rozličný. Je jistě nutno zajistit jakýsi minimální standard bydlení, nicméně mimo tento je řada prvků, které ovlivňují podobu pronajímaného bytu. Jde zejména o to, že různé nemovité věci mají různé vybavení, příslušenství, stavební dispozici, polohu atp., čemuž musí odpovídat nejen chování nájemce, ale i péče pronajímatele, resp. jeho povinnost udržet takovýto byt v „náležitém pořádku“. Výše zmíněné okolnosti jsou jasně patrny již před samotným vznikem nájemního vztahu, a proto pokud budoucí potenciální nájemce s těmito nesouhlasí nebo mu nevyhovují, ani k takovémuto bytu nájemní smlouvu neuzavře. Ustanovení o nutnosti zajištění „náležitého pořádku“ tak bude mít pro budoucí praxi jen malý význam, spíše půjde o udržení bydlení takového standardu, jaký byl ujednán stranami. V právní úpravě předcházející, tedy v OZ 1964, byla pronajímatelům stanovena povinnost zajistit nájemcům „plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu“. 51

§ 2256 odst. 1 a § 2257 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

38

Takovéto ustanovení bylo v dané situaci jistě vhodnější, protože lépe vystihlo pronajímatelovu povinnost. Stejnou povinnost má pronajímatel i nyní. Žádné místní poměry nemohou být důvodem pro to, aby byl v domě či bytě jiný pořádek než náležitý, tedy takový, který nájemci řádné užívání bytu umožní a který také nájemce vyžaduje. 52 Další zákonem stanovenou povinností pronajímatele je udržovat po dobu nájmu příslušný byt či dům ve stavu způsobilém k užívání. Tato povinnost pronajímatele souvisí opět i s tím, že je pronajímatel povinen nájemci předat byt vždy ve stavu způsobilém k užívání, pouze ve výjimečných případech ve stavu nezpůsobilém. Jde o jednu ze základních povinností pronajímatele, přičemž je ji nutno chápat tak, že je pronajímatel povinen udržovat byt či dům ve stavu způsobilém k užívání pro bydlení tak, aby nájemce mohl nemovitou věc užívat bez omezení a překážek ve smyslu nájemní smlouvy. Pronajímatelovou povinností je odstranit všechny závady, které se v bytě nebo domě vyskytnou, ať už působením vyšší moci či jiné osoby. Výjimku tvoří závady, které vznikly za dobu trvání nájemního vztahu z činnosti nájemce, nebo takové, které by měl odstranit nájemce na svůj náklad. Takové opravy, které jsou v kompetenci nájemce, jsou opravy v rámci provádění běžné údržby a drobné opravy související s užíváním bytu.53 Soudní judikatura dovodila ve svých rozhodnutích, že pronajímatel má rovněž povinnost udržovat v chodu odběrná zařízení pro odběr plynu, vody, elektrické energie apod.54 Ohledně oprav v bytě se pronajímatel může s nájemcem dohodnout i jinak v rámci nájemní smlouvy. Ani pro jednu ze stran nemusí být za určitých podmínek výhodný stav, kdy by si nájemce sám amatérsky a svépomocí prováděl údržbu bytu či jeho zařízení. V určitém konkrétním případě může být vhodnější, aby takovouto údržbu prováděla jednotně specializovaná společnost, např. správce domu, přičemž v nájemní smlouvě bude blíže specifikovaná finanční účast nájemce na takovéto údržbě.

52

KŘEČEK, S., 2014, op. cit. s. 58.

53

KABELKOVÁ, E.; DEJLOVÁ, H., 2013, op. cit. s. 245.

54

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 6. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1412/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 9. 2015]. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 186/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 9. 2015].

39

Povinnost nájemce hradit náklady běžné údržby spojené s bytem byla právně upravena i v OZ 1964 a náklady spojené s běžnou údržbou bytu byly dříve vymezeny v § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Podle ustanovení § 692 OZ 1964 byl nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, jejichž náklady měl nést pronajímatel a rovněž umožnit jejich provedení, jinak odpovídal za škodu způsobenou nesplněním této oznamovací povinnosti. Dle komentáře se údržbou rozumí činnost směřující k zachování funkčního stavu věci, zatímco opravou se rozumí činnost směřující k obnově funkčního stavu věci. 55 Nesporným právem pronajímatele je provádět úpravy a jiné změny bytu nebo domu. Zákonná úprava této problematiky obsažená v NOZ je mnohem podrobnější než ta předešlá. Upravuje jak stavební práce v bytě při současném zachování nájemcova práva na obývání daného bytu, tak také práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při nezbytném vyklizení po dobu stavebních úprav. Po dobu trvání nájemního vztahu můžou nastat situace, ve kterých bude potřeba úprava, přestavba nebo jiná změna v bytě nebo v domě. V takovéto situaci se dostává do střetu zájem nájemce na zajištění nerušeného bydlení a zájem pronajímatele na provedení předmětných změn. V zásadě se k těmto změnám vyžaduje souhlas nájemce, protože jde o zásah do jeho práva garantovaného nájemní smlouvou a zákonem. Zároveň se však rovněž pamatuje na výjimečné situace, ve kterých nájemcův souhlas není zákonem vyžadován. Může nastat i situace, kdy bude zapotřebí, aby se kvůli rozsáhlejším stavebním pracím nájemce z bytu dočasně odstěhoval. Zákon stanoví obecné pravidlo, že pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy, přestavby či jiné změny bytu nebo domu pouze se souhlasem nájemce, s výjimkou tří případů:  změna se provádí z důvodu přímo hrozící zvlášť závažné újmy (újma hrozící pronajímateli, nájemci, popř. jiným osobám),  změna se provádí na příkaz orgánu veřejné moci (např. stavebního úřadu) nebo 55

ŠVESTKA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, k § 2207.

40

 změna nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce.56 Větší nepohodlí nájemce je opětovně relativně neurčitým pojmem. Výklad tohoto pojmu bude z velké části záviset na daných okolnostech. Pojem „bez většího nepohodlí pro nájemce“ však bude zřejmě znamenat zvláště to, že nájemce nebude muset byt vyklízet. Bude-li změna vyžadovat vyklizení bytu a nebude-li ji nutné provést z důvodu přímo hrozící zvlášť závažné újmy nebo na příkaz orgánu veřejné moci, musí si pronajímatel vyžádat souhlas nájemce. V případě změn u domu (nikoli bytu) je zapotřebí souhlasu nájemce pouze tam, kde změna ovlivní přímo jeho vlastní bydlení (např. v důsledku rekonstrukce nemůže užívat jednu z místností v bytě). Ke změnám, které se nedotknou vlastního bydlení určitého nájemce, není zapotřebí jeho souhlasu. Jeli dána některá ze tří shora uvedených výjimek, je nájemce povinen provádění takových stavebních úprav či změn strpět. Neučinil-li by tak, porušuje svoji povinnost a zejména v návaznosti na následky, které jeho jednáním nastaly nebo mohly nastat, může takové porušení dosáhnout intenzity hrubého porušení nebo porušení povinností zvlášť závažným způsobem (dále jen zvlášť závažné porušení), které je důvodem k výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) nebo § 2291 NOZ. Rovněž by v takovém případě odpovídal za škodu, kterou tímto jednáním způsobil. 57 Pro úplnost je třeba dodat, že od 1. 1. 2016 jsou pronajímatelé rovněž povinni předat nájemcům při uzavření nájemní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií, ve znění pozdějších předpisů. Nejlepšími způsoby, jak tento průkaz do nájemní smlouvy přidat, je nechat si předání průkazu nájemcem potvrdit v písemném protokolu nebo dát průkaz jako přílohu nájemní smlouvy. Dle zákona58 bude muset být údaj o energetické náročnosti patrný rovněž v inzerátech na pronájem bytu.

56

BAJURA, J.; SALAČ, J. Změny prováděné pronajímatelem. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2015]. 57

BAJURA, J.; SALAČ, J. Změny prováděné pronajímatelem. Komentář WK. op. cit.

58

§ 7a zák. č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2015].

41

3.3 Práva a povinnosti nájemce NOZ v souvislosti s nájmem bytu samozřejmě neukládá povinnosti a nepřiznává práva pouze pronajímateli bytu, ale i druhé straně, tedy nájemci bytu. Na úvod bych ráda navázala na problematiku z předešlé podkapitoly, a to na problematiku oprav v bytě ve spojitosti s notifikační povinností nájemce v případech uvedených v § 2264 odst. 1 NOZ. Nájemce má dle tohoto ustanovení obecnou povinnost nahlásit vady a poškození bytu. Na rozdíl od předchozí úpravy NOZ rozlišuje dvě kategorie vad či poškození, a to zaprvé vady, které je třeba bez prodlení odstranit a které musí být oznámeny ihned, a dále pak vady, které brání obvyklému bydlení, tyto musí být pronajímateli nahlášeny bez zbytečného odkladu. Pro notifikační povinnost nájemce není stanovena její forma, může se tedy tak stát např. i ústně. Neoznámí-li nájemce pronajímateli vady či poškození bez zbytečného odkladu, nevznikne mu právo na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného v případě, že vadu v souladu s ustanovením § 2265 NOZ odstraní sám. 59 Kromě ostatních změn, které s sebou rekodifikace soukromého práva přinesla ke dni nabytí účinnosti NOZ, došlo též ke zrušení nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Toto nařízení řešilo problém, do jaké míry je k údržbě a opravám souvisejícím s užíváním pronajímaného bytu či domu povinen nájemce a kdy už má tuto povinnost naopak pronajímatel. Až do konce roku 2015 sice NOZ i nadále terminologicky zmiňoval „běžnou údržbu“ a „drobné opravy“, nicméně platný a účinný prováděcí předpis k definici těchto pojmů absentoval.60 Nové vládní nařízení č. 308/2015 Sb. vymezující údržbu a opravy související s užíváním bytu nabývá účinnosti od 1. 1. 2016. Nové nařízení vlády vnáší větší právní jistotu mezi strany nájemního vztahu, neboť bez speciální právní úpravy docházelo v minulosti mezi pronajímateli a nájemci v otázkách úhrady nákladů a provádění oprav a údržby bytu k častým sporům. Vzájemná nejistota nastupovala zejména tehdy, pokud si strany v nájemní smlouvě problematiku „běžné údržby a drobných oprav“ přesně nevymezily nebo dokonce bylo 59

LOJDOVÁ, E. Notifikační povinnost nájemce versus jeho právo na náhradu odůvodněných nákladů na odstranění podstatné vady v bytě. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 14. 5. 2015 [cit. 11. 10. 2015]. 60

TOMANOVÁ, V. Kdo co hradí, aneb úskalí nájemního vztahu po rekodifikaci. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 27. 10. 2015 [cit. 29. 10. 2015].

42

odkázáno na již zrušené nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Díky novému nařízení vlády ze dne 26. 10. 2015 však lze očekávat, že se problematika a terminologie údržby a oprav bytu opět vyjasní. I přesto však lze nadále doporučit, aby se účastníci nájemního vztahu ve smlouvě dohodli nejen na významu termínů „běžná údržba“ a „drobné opravy“ nebo k jejich specifikaci odkázali na příslušná ustanovení, ale aby si dohodli i další podrobnosti týkající se této problematiky, tedy např. způsob, jakým má k oznámení vady dojít, popřípadě se shodli na tom, v jakém časovém horizontu je strana povinna opravu provést. Je možno říci, že příchodem NOZ se práva nájemce značně rozšířila a nově také tato práva zahrnují hned několik aspektů života nájemce a otázky s nimi související, na které stará právní úprava před rekodifikací nepamatovala, nicméně k těmto situacím docházelo a alespoň částečně je v minulosti reflektovala judikatura. Jedním z výslovně upravených práv nájemce, které nalézáme v NOZ, je právo nájemce chovat v bytě zvíře. Zákonem zakotvené právo nájemce na chov zvířete není ovšem právem neomezeným a absolutním. Je potřeba, aby chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům bytového domu nezpůsoboval obtíže nepřiměřené poměrům. Ujednání v nájemní smlouvě, které by zakazovalo v bytě chovat zvíře, je ujednáním nicotným. Nepřiměřené obtíže plynoucí z chovu zvířete v bytě či domě mohou spočívat zejména v hluku, znečištění či zápachu, popř. i v nebezpečnosti zvířete ve vztahu k životu a zdraví ostatních osob. V případě, že chov zvířete vyvolává zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, nájemce musí tyto náklady uhradit pronajímateli. 61 Nelze totiž spravedlivě požadovat, aby byly rozúčtovány mezi všechny nájemce a ti tak nesli negativní důsledky toho, že jeden z nájemců chová v bytě zvíře. NOZ tedy pamatuje na zvýšené náklady na údržbu společných částí domu, nicméně je jasné, že může větší škoda na majetku vzniknout i uvnitř bytu nebo se může značnou měrou zvýšit opotřebení daného bytu. V tomto ohledu je jistě možné, aby si tuto případnou škodu na svém majetku pronajímatel zajistil např. nejvyšší možnou částkou jistoty, kterou nájemce platí při vzniku nájemního vztahu. 61

§ 2258 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

43

Jako další prolomení nájemcova práva chovat v bytě zvíře si dokážu představit situaci, za které bude pronajímatel oprávněn si vymínit zákaz zvíře v bytě chovat, a to v případě, že zde existuje reálný předpoklad vzniku budoucích obtíží s chovem spojených. Není možné po pronajímateli požadovat, aby čekal až na okamžik, kdy takové obtíže skutečně nastanou, neboť mohou být ve svých důsledcích velice závažné a nevratné. Mám tímto na mysli zejména případy, kdy by chtěl nájemce v bytě chovat např. jedovaté či jinak nebezpečné zvíře. Chová-li nájemce v bytě zvíře takovým způsobem, který podstatně znepříjemňuje nebo omezuje bydlení ostatních obyvatelů domu, nebo dokonce ohrožuje ostatní obyvatele domu na životě či zdraví, může být takovéto jednání nájemce posouzeno jako hrubé porušení povinností a současně tím tedy může dojít k naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ, nebo ve výjimečných situacích i k naplnění výpovědního důvodu dle § 2291 odst. 1 NOZ, jako zvláště závažné porušení povinností nájemce. Pronajimatel tedy může takovémuto nájemci dát i výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby a po nájemci požadovat, aby mu byt bez zbytečného odkladu odevzdal zpět. Starší judikatura NS ČR neadekvátní chov zvířat podřadila pod hrubé porušení dobrých mravů v bytovém domě zakládající důvod výpovědi pronajímatele z nájmu bytu dle právní úpravy v OZ 1964.62 Nájemce má užívat byt řádným způsobem, a to v souladu s nájemní smlouvou. Obsah této povinnosti je třeba vyložit v souladu s obecným ustanovením § 2213 NOZ, tedy že je nájemce povinen byt užívat jako řádný hospodář. Pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.63 V obecné rovině tedy platí, že nájemce je oprávněn v bytě pracovat nebo podnikat i bez výslovného souhlasu pronajímatele, pokud tato jeho činnost nebude mít negativní vliv na byt, bytový dům nebo nebude nějakým způsobem omezovat okolní obyvatele domu. Není tedy možné, aby z výkonu podnikatelské či pracovní činnosti plynulo zvýšené zatížení pro byt nebo dům, ať už je to v podobě 62

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 10. 2015]. 63

§ 2255 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

44

zvýšeného množství pohybu cizích osob, hluku, prachu, pachu apod. Podle důvodové zprávy k NOZ nelze považovat za vyloučené zejména takové podnikání, které je ve své podstatě výkonem tzv. svobodného povolání nebo má jinak tvůrčí povahu (autoři, vynálezci apod.). Opačně to ovšem platí o provozu advokátní kanceláře, notářského úřadu, exekutorského úřadu apod.64 Je zřejmé, že takováto pracovní či podnikatelská činnost nájemce musí být až vedlejším účelem s bytem spojeným, a to po účelu hlavním, tedy účelu zajištění bytové potřeby nájemce, potřeby bydlení. Toto právo nájemce vychází z předpokladu, že užívání bytu nebo domu k bydlení nevylučuje to, že by mohl být užíván za určitých podmínek také k práci či podnikání. Pokud nájemce již při podpisu nájemní smlouvy počítá s tím, že bude v bytě i podnikat nebo pracovat, lze doporučit specifikovat rozsah a charakter této jeho činnosti přímo v nájemní smlouvě. Do roku 2014 nebylo právo nájemce v bytě pracovat nebo podnikat výslovně upraveno. Není ovšem pochyb, že i před právní úpravou, kterou v tomto směru zavedl NOZ, také vznikaly situace, ve kterých nájemce v bytě pracovní nebo podnikatelskou činnost provozovat chtěl. Na tyto situace reagovala judikatura. Zřejmě

nejvíce

průlomovým

v této

oblasti

bylo rozhodnutí

sp. zn.

28 Cdo 964/2008 ze dne 15. 5. 2008, kdy NS ČR dovodil, že právo nájemce na užívání bytu v rámci nájemního vztahu nelze redukovat jen na „holé bydlení“ (jíst, sledovat televizi, sprchovat se, spát atp.). Jak odpovídá i zvyklostem občanského života, relevantním pro výklad smluv, nevyžaduje se souhlas pronajímatele, pokud nájemce např. namaluje obraz, vymyslí vynález, vytvoří program, napíše knihu atp. Totéž platí, jestliže osoba vykonává zaměstnání z domova, překládá-li texty nebo vede-li účetnictví. Nutným předpokladem těchto aktivit i v minulosti bylo, že neobtěžují vlastníka ani další nájemce nad přiměřenou míru a byt stále převážně slouží k bydlení. Jiná rozhodnutí NS ČR65 se kupříkladu také zabývala otázkou, zda je nájemce oprávněn uvést místo bydlení

64

Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Parlament České republiky, 2012, op. cit. 65

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1846/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 10. 2015].

45

jako své sídlo nebo místo podnikání, přičemž bylo soudem dovozeno, že pokud užívá nájemce byt řádně předně k uspokojení své bytové potřeby, je to v pořádku a toto není důvodem pro dání výpovědi z nájmu bytu. De lege ferenda by bylo jistě vhodné, aby bylo v zákoně toto právo nájemce více rozvedeno a specifikováno. Především je potřeba pamatovat i na situace, kdy je byt nájemcem užíván z větší části pouze k podnikání nebo práci. V takovém případě se ztotožňuji s názorem některých autorů, že poté nájemce nemůže požívat ochrany, kterou poskytují zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu. V praxi bude pro pronajímatele problém prokázat, že nájemce využívá byt pouze nebo z větší části k podnikání. Navíc se toto právo nájemce střetává i s právem veřejným, neboť existuje veřejný zájem na tom, aby nemovité věci byly užívány způsobem, pro který byly stavěny a kolaudovány, přičemž se tato zásada veřejného práva poněkud dostává do rozporu s požadavkem na smluvní volnost, kterou preferuje NOZ.66 Na základě zkušeností z reálného života je jasné, že nic není ideální a ani v případě těchto nově garantovaných práv nájemce tomu nebude jinak. Ať už půjde o právo nájemce mít a chovat v bytě zvíře nebo v bytě pracovat a podnikat, může tato činnost nájemce značně zasáhnout do práv pronajímatele. Předně lze jen apelovat na co nejasnější ujednání v nájemní smlouvě ošetřující možné problémy plynoucí z těchto práv. Může jít zejména o smluvní definici pojmu „zvlášť závažného porušení povinností nájemce“, sjednání vyšší hodnoty jistoty kvůli větší pravděpodobnosti vzniku škod v bytě, popřípadě stanovit povinnost začít platit vyšší částku za údržbu společných prostor v domě, pokud nájemce chová zvíře, nebo začne-li ho v bytě chovat. Pokud za trvání nájemního vztahu dojde ve shora uvedených případech podnikatelské či pracovní činnosti nebo chovu zvířete k situaci, kdy je chování nájemce v tomto směru mimo únosné meze, je třeba nájemce nejprve vyzvat ke zjednání nápravy v přiměřené lhůtě, neboť porušení povinnosti spočívá v existenci trvajícího protiprávního stavu, který si nájemce bez zpětné vazby nemusí vždy uvědomit, a neměl Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 08. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4752/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 10. 2015]. 66

KŘEČEK, S. Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech. Bulletin advokacie. ČAK, roč. 15, č. 10, s. 56.

46

by tak možnost své jednání napravit. Pokud ani v dodatečně stanovené lhůtě nedojde k nápravě tohoto stavu a rovněž nedojde mezi nájemcem a pronajímatelem k dohodě, je pronajímatel oprávněn řešit situaci výpovědí z nájmu bytu, a to dle intenzity porušení povinnosti nájemcem a dle okolností celého případu buď s tříměsíční výpovědní dobou, nebo bez výpovědní doby. Zcela nově je v NOZ ustanovena notifikační povinnost nájemce v případě jeho dlouhodobější nepřítomnosti v bytě. § 2269 NOZ stanovuje následující: „Ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel.“ U této povinnosti nájemce je třeba předně, aby nájemce o této své nepřítomnosti věděl dopředu, nemůže se tedy jednat např. o dlouhodobou nečekanou hospitalizaci v nemocnici, a dále též naplnění předpokladu, že není dostupný, neboť nepřítomnost není možno s nedostupností zaměňovat. Zákon s touto povinností nájemce počítá zejména pro případ nouze, a to z důvodu prevence proti případnému vzniku škody při dlouhodobé nepřítomnosti nájemce v bytě. V současnosti není zcela jasné, jaké situace měl zákonodárce na mysli, pokud hovoří o případech, kdy bude nezbytně zapotřebí vstoupit do bytu. Může se třeba jednat o případy havárie v bytě, odečet stavu měřičů apod. Není jasné, kdo do bytu bude v takových případech vstupovat. Další vývoj v tomto směru ukáže zřejmě až budoucí rozhodovací praxe soudů.

47

4 Další osoby vstupující do nájemního vztahu Nájemce můžeme charakterizovat jako jednu ze stran nájemního vztahu, je to tedy ten, kdo si od pronajímatele, jako majitele nemovité věci, tuto věc pronajme na smluvenou dobu za smluvené nájemné. Jsou samozřejmě případy, kdy nájemce obývá pronajatý byt či dům sám, mnohem častější jsou ovšem situace, kdy byt nebo dům slouží k uspokojení bytové potřeby nájemce a dalších osob, ať už se jedná o manžela nebo partnera nájemce a jeho děti či o nájemce a jeho jiné rodinné příslušníky nebo nájemce a jeho spolubydlící. Skutečnost, kdo vlastně pronajatý byt obývá a o kolik osob se jedná, je skutečností, která má velký vliv na charakter celého nájemního vztahu a ovlivňuje tak nejen práva, ale i povinnosti pronajímatele. V této kapitole se budu zabývat nejen samotnými osobami, které mohou s nájemcem byt užívat, ale rovněž i změnami, které mohou, co do osob byt užívajících, nastat, přičemž může jít i o změny v samotné osobě nájemce.

4.1 Společný nájem bytu, domácnost nájemce Jako nájemce nemusí být označena pouze jedna osoba, ale může jít o osob více. Tuto situaci je nutno odlišit od situace, kdy společně s výlučným nájemcem nemovité věci užívají pronajatý byt nebo dům i osoby jiné, které jsou pouze příslušníky nájemcovy domácnosti, avšak nefigurují samy o sobě jako nájemci. U nájemců společných jsou všechna práva a povinnosti jak plynoucí z nájemní smlouvy, tak ze zákona, pro všechny z nich stejné, nejdou vyjádřit žádným podílem a jsou omezeny pouze právy dalších „spolunájemců“, tedy je nutno, aby všichni nájemci jednali ve společné shodě. 67 Společný nájem může vzniknout více způsoby. Jedním z těchto způsobů je situace, za které bude nájemní smlouva hned na počátku uzavřena mezi pronajímatelem a více osobami na straně nájemce. Smlouvu tímto způsobem mohou uzavřít na straně nájemce jak osoby spřízněné, tedy rodinní příslušníci, mohou to být však i osoby, které mezi sebou žádný rodinný poměr nemají. Společný nájem může vzniknout rovněž přistoupením k nájemní smlouvě po dobu trvání nájemního vztahu na straně nájemce. S takovýmto přistoupením musí souhlasit dosavadní nájemce, či většina společných

67

KABELKOVÁ; DEJLOVÁ, 2013, op.cit. s. 283.

48

nájemců, nutný je však logicky i souhlas samotného pronajímatele s tím, že jako nájemce bude figurovat další osoba. Dalším způsobem, jak společný nájem bytu vzniká, je společný nájem manželů. Manželé jako společní nájemci figurují, aniž by musela být nájemní smlouva uzavřena s oběma, i kdyby v nájemní smlouvě o tom nebyla jediná zmínka. Právní úprava společného nájmu manželů je obsažena v NOZ v jiné části než v relativních majetkových právech, a to společně s dalšími aspekty vztahu mezi manžely s ohledem na jejich společné bydlení. 68 Manželé v tradičním pojetí žijí spolu a společně vedou i rodinnou domácnost. Nejinak tomu je dle zákona i v bytě (domě), který mají pronajatý, ať již oba, nebo jeden z nich. Společný nájem naopak nevzniká u společného soužití druha a družky nebo u registrovaných partnerů. Společný nájem manželům vzniká buď uzavřením manželství s osobou, která je v době sňatku nájemcem bytu, anebo i kdykoliv za trvání manželství, uzavře-li jeden z manželů nájemní smlouvu k bytu. Vznik společného nájmu však není nutný, manželé se mohou dohodnout i na tom, že společný nájem v daném případě nevznikne. To nebylo dle právní úpravy do roku 2014 možné, neboť pravidlo o vzniku společného nájmu bylo považováno za kogentní, od tohoto se tedy manželé nemohli odchýlit. Po smrti jednoho z manželů zůstává nájemcem bytu pozůstalý manžel. 69 Pokud je na straně nájemců více subjektů, které figurují jako společní nájemci, dochází zcela jistě k upevnění postavení pronajímatele, neboť společní nájemci vystupují, např. v případě vzniku dluhu na nájemném, jako solidární dlužníci. Skutečnost, že oba nájemci mají stejná práva a povinnosti, znamená, že pronajímatel může dle svého uvážení kteréhokoliv z nich vyzvat ke splnění povinností plynoucích z nájemního vztahu. Od společných nájemců je nutno odlišit pojem „členové domácnosti nájemce“. Právo užívat předmětný byt či dům totiž není jejich vlastním, nýbrž je odvozeno od nájemního práva nájemce. 68

Viz. § 743 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

69

BEZOUŠKA, P. Společný nájem manželů. Prkpartners.cz [online]. [cit. 31. 10. 2015].

49

Ustanovení § 2272 NOZ dává nájemci právo v pronajatém bytě přijímat do své domácnosti kohokoli. „Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců poté, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost“,70 což může mít ze strany pronajímatele za důsledek přistoupení k výpovědi z nájmu bytu. Toto ustanovení dává nájemci značnou volnost ve výběru toho, koho přijme do svého bytu. Opět toto právo může vést k značně většímu opotřebení bytu. I když zákon dále stanovuje, že má pronajímatel právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny tyto osoby mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách,71 nelze než pronajímatelům doporučit vyhradit si

v nájemní

smlouvě

souhlas

s

přijetím

nového

72

člena

domácnosti. I když se tato výhrada nevztahuje na osoby blízké

73

do

nájemcovy

anebo další případy

hodné zvláštního zřetele, bude mít pronajímatel větší možnost případný příliv nechtěných obyvatel svého bytu alespoň určitou měrou ovlivnit. Rovněž jsem toho názoru, že v tuto chvíli není úplně jasné, co znamenají pojmy jako „počet osob, který je přiměřený velikosti bytu“ nebo „pohodlné a hygienicky vyhovující podmínky“. Tyto pojmy nejsou nikterak dále rozvedeny a není jasné, kdo je schopen je posoudit. V současné době k této problematice rovněž neexistuje prakticky žádná judikatura, která by s výkladem pomohla. Není ani jasné, jak bude pronajímatel své právo garantované v § 2272 odst. 3 NOZ vymáhat či jinak realizovat. Pokud jde o ochranu práv pronajímatele v tomto směru, určitě nemám na mysli jakékoliv omezení nájemce na jeho vlastní volbě, s kým bude žít, či omezení jeho rodinného života. Je jasné, že je nutno nájemci tuto jeho svobodu zachovat, nicméně 70

§ 2272 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

71

§ 2272 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

72

§ 2272 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

73

Zákonná definice „osoby blízké“ je obsažena v ustanovení § 22 NOZ: Osoba blízká je definována jako příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zák. upravujícího registrované partnerství. Jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Zákon zakládá vyvratitelnou právní domněnku, že osobami blízkými jsou i osoby „sešvagřené“ nebo osoby, které spolu trvale žijí.

50

z praxe vím, že může nastat situace, za které nájemce do své domácnosti přijímá osoby problematické, které nejsou s nájemcem nijak spřízněny. K předcházení podobným problémům jen vítám možnost výhrady pronajímatele, která je v zákoně stanovena. Co se týká počtu osob, které užívají byt společně s nájemcem, je stanovena zákonná povinnost oznámit pronajímateli jak zvýšení počtu osob v bytě, tak jeho snížení. Obě tato oznámení má nájemce povinnost učinit bez zbytečného odkladu. 74 Velký význam těchto notifikačních povinností nájemce vidím, vzhledem k ochraně práv pronajímatele, zejména v tom, že je dle počtu osob aktuálně obývajících byt nebo dům stanovena výše záloh na služby poskytované s užíváním bytu. Pokud se počet osob v bytě zvýší a tyto tam setrvají dlouhodobě, je potřeba upravit výši těchto záloh tak, aby byla adekvátní vzhledem k nárůstu spotřeby energií a dalších poskytovaných služeb. O tomto aspektu se zákonodárce ve věci zvyšování a snižování počtu osob v bytě nezmiňuje, i když je v tomto směru důležitým.

4.2 Výměna bytu Výměna bytu není NOZ výslovně regulovaná. Zákonnou úpravu obsahoval OZ 1964 v § 715 a § 716. Dle této právní úpravy bylo možné, aby se dva nájemci se souhlasem svých pronajímatelů dohodli na výměně bytů. Souhlas i dohoda musely mít písemnou formu. Současně, odepřel-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, mohl soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Specifikaci toho, kdy se jedná u pronajímatele o závažné důvody, zákon neupravoval a mohlo tak dojít k nepřiměřeným omezením vlastnického práva a autonomie vůle pronajímatele.75 Přínosem v této oblasti bylo rozhodnutí NS ČR, v němž bylo soudem řečeno, že pokud si nájemci vyměňovaných bytů chtějí upravit práva a povinnosti mimo rámec nájemního vztahu, může se tak stát dohodou, která navazuje na dohodu o výměně bytů, resp. která je uzavřena spolu s ní. Pokud s ní však pronajímatel nesouhlasí, nemůže být jeho nesouhlas nahrazen rozhodnutím soudu.76

74

§ 2272 odst. 1, § 2273 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

75

ELIÁŠ, K. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zák. s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. Praha: Linde, 2008. Zákony – komentáře, s. 2497. 76

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 154/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015].

51

NOZ, jak již bylo řečeno, neobsahuje speciální právní úpravu výměny bytů. To však neznamená, že výměny bytů nelze v současnosti provádět. Zcela jistě je možné za souhlasu a na základě dohody všech stran výměnu uskutečnit. Dohoda o výměně bytů by byla uskutečnitelná ve smyslu § 1746 odst. 2 NOZ, jako tzv. inominátní smlouva, ve které by se smluvní strany dohodly na podrobnostech závazkového vztahu. Zcela zásadní pro výměnu bytu by byl souhlas pronajímatele, který by však, na rozdíl od staré právní úpravy, nebyl jakkoliv vynutitelný. Institut výměny bytu byl dle § 715 OZ 1964 neodmyslitelně spojen s existencí práva nájmu bytu, neboť předmětem dohody nebyl byt jako nemovitá věc (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), nýbrž nájemcovo právo jej užívat (právo nájmu). Ke dni splnění dohody o výměně bytů dle staré právní úpravy vstoupili účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim současně zanikl dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Šlo tak o specifický případ změny v subjektu právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce, zatímco tento vztah jako takový zůstal co do svých dalších rozhodných znaků, jako je např. doba trvání nájemního poměru, nezměněn.77 Při výměně bytu za současných podmínek již zřejmě výše uvedené nebude nutností, pokud se tak strany souhlasně nedohodnou a stanoví si jiné podmínky nájemního vztahu. V současné době dochází k realizaci výměny bytů často také prostřednictvím postoupení smlouvy o nájmu bytu. Pronajímatel je při postoupení smlouvy tzv. postoupenou stranou, jejíž souhlas s postoupením je rozhodný pro nastoupení účinků postoupení. 78 Postoupením nájemní smlouvy se osoba nájemce mění, takže namísto původního nájemce nastupuje třetí osoba, přičemž obsah smlouvy zůstává nedotčen. Ve skutečnosti se tedy jedná o „postoupení“ pozice v nájemním vztahu. Postoupením smlouvy se nový nájemce dostává na místo původního ihned, pokud byly splněny všechny zákonné požadavky pro platné postoupení. Dle mého mínění tedy 77

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1914/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. 78

§ 1895 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

52

nejde vznik nájemního vztahu podmiňovat uzavřením nové nájemní smlouvy, neboť by to odporovalo dikci zákona a samotnému smyslu institutu postoupení smlouvy. 79

4.3 Podnájem Jedním ze způsobů, jakým se v bytě může změnit okruh osob užívajících byt, je podnájem bytu. Podnájem bytu je právním vztahem mezi nájemcem a třetí osobou neboli podnájemníkem. 80 Je současně vztahem akcesorickým ke vztahu hlavnímu, tedy vztahu nájemnímu mezi pronajímatelem a nájemcem. NOZ stanoví, že nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, a to i bez souhlasu pronajímatele. 81 Pokud však nájemce sám v předmětném bytě nebydlí, může takovýto byt dát do podnájmu pouze za podmínky, že mu pronajímatel dá na jeho žádost s podnájmem svůj souhlas. Jak žádost nájemce, tak souhlas pronajímatele musejí být učiněny písemně.82 Uzavře-li nájemce podnájemní smlouvu bez souhlasu pronajímatele, jedná se o jednání, které odporuje zákonu a které je podle smyslu a účelu úpravy podmíněno relativní neplatností, jelikož tato je stanovena na ochranu zájmu pronajímatele.83 V souvislosti s ustanovením § 2272 NOZ se pronajímatel má vždy dozvědět o tom, že byla část bytu dána nájemcem do podnájmu, neboť jak již bylo uvedeno, má nájemce vůči pronajímateli notifikační povinnost, co do navýšení počtu osob užívajících byt. Pokud dá nájemce část bytu do podnájmu, je jasné, že tím zodpovídá za podnájemníka a je tedy jeho povinností dozírat na to, aby jím byl byt řádně užíván tak, aby pronajímateli nevznikala žádná škoda. Nájemce a podnájemník si můžou vzájemná práva a povinnosti vymezit v podnájemní smlouvě. V rámci oznámení nájemce pronajímateli o zvýšení počtu osob užívajících byt by bylo dle mého názoru zcela na místě, aby s tímto oznámením nájemce současně

79

srovnej: Dohoda o postoupení nájemní smlouvy k bytu (výměna bytů, přechod nájmu bytu). Návrh dohody o postoupení nájemní smlouvy k bytu, formát PDF. Úřad MČ Brno - Slatina [online]. © 20032016 [cit. 30. 10. 2015]. 80

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. 81

§ 2274 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

82

§ 2275 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

83

ŠVESTKA, op. cit., s. 1259.

53

poskytl pronajímateli i smlouvu o podnájmu v kopii tak, aby byl pronajímatel podrobněji informován o vzniklém podnájemním vztahu a o osobě podnájemce. Také OZ 196484 upravoval možnost podnájmu jako způsobu užívání věci, který se odvozuje od hlavního práva nájemce na to byt užívat. Nicméně dle staré právní úpravy byl souhlas pronajímatele s podnájmem vyžadován vždy, nebylo tedy důležité, zda chtěl dát nájemce do podnájmu pouze část bytu, který sám obýval, nebo byt celý. Současná právní úprava je pro nájemce tedy mnohem přívětivější, a to zejména proto, že v současnosti je výslovný souhlas pronajímatele vyžadován pouze, pokud nájemce v bytě sám nebydlí. Nájemce v bytě nebydlí, pokud si již opatřil jiné bydlení, nebo pokud se stal členem jiné domácnosti. Za situaci, kdy nájemce v bytě nebydlí, lze jistě považovat i případ, kdy nájemce byt dlouhodobě neužívá, neboť se zdržuje na jiném místě, a to např. v cizině z pracovních nebo studijních důvodů, přičemž takový pobyt nelze označit jako dočasný a přechodný. 85 Na tomto místě se ovšem musíme zastavit nad pojmy „dočasný“ a „přechodný“. Jaká bude v tomto případě definice, či přibližné časové rozpětí dočasné a přechodné nájemcovy nepřítomnosti v bytě? Bude této definici vyhovovat měsíční studijní stáž v zahraničí, nebo bude ještě stále v mezích této definice, pokud nájemce dostane pracovní příležitost, resp. pracovní smlouvu na dobu určitou v jiném místě, kam nebude dojíždět ze současného bydliště? Dle mého mínění jak pojem „dočasnost“, tak pojem „přechodnost“ není pojmem snadno určitelným a definovatelným. Mnohem více by danou situaci vystihl pojem krátkodobost, neboť ta bude rozhodující. Dočasná nebo přechodná je přeci každá taková nepřítomnost nájemce v bytě, která nebude trvalá, a je tedy jedno, zda bude trvat týden, nebo deset let. A to je již v rozporu s právy pronajímatele, neboť by zejména při nájmu sjednaném na dobu neurčitou ztrácel možnost se proti nájemcovu rozhodnutí, mít v bytě podnájemce, efektivně bránit. Velmi těžké je to rovněž v situaci, kdy nájemce v bytě již trvale nebydlí a v bytě má podnájemce, avšak do bytu dochází formálně za občasnými návštěvami, aby vzbudil 84

§ 719 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013.

85

KŘEČEK, 2014, op. cit., s. 93.

54

dojem toho, že se v bytě stále zdržuje. Opět i takovýmto situacím v praxi často dochází a obrana pronajímatele je v tomto případě značně obtížná, neboť opravdu prokázat nájemcovu nepřítomnost v bytě je, zvláště pokud má nájemce v bytě hlášen trvalý pobyt, téměř nemožné. Pronajímatel a podnájemce nemají mezi sebou žádné zvláštní vztahy. Pokud v bytě prokazatelně dochází k nevhodnému chování podnájemce nebo vzniká škoda, může pronajímatel řešit celou situaci výpovědí z nájmu bytu dle závažnosti situace s výpovědní dobou nebo bez ní. Poté se může soudně domáhat vyklizení podnájemcem. Co se týká výpovědního důvodu v situaci, kdy nájemce nemá souhlas pronajímatele s poskytnutím bytu do podnájmu třetí osobě, a přesto jej do podnájmu dá, zákon klasifikuje takové jednání nájemce jako hrubé porušení jeho povinností86, tedy je možné ze strany pronajímatele přistoupit k výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ. V české právní úpravě se dále setkáme s uvedením neoprávněného užívání bytu nájemcem jako typem zvlášť závažného porušení povinností v § 2291 odst. 2 NOZ, přičemž i pod tento výpovědní důvod by bylo možné jednání nájemce podřadit. Naproti tomu např. v BGB nalézáme přímo výpovědní důvod zaměřený na neoprávněné užívání bytu nájemcem. Ustanovení § 543 odst. 2 bod 2 BGB sem řadí ohrožení bytu v důsledku zanedbání povinnosti péče o byt a neoprávněné přenechání předmětu nájmu třetí osobě, tedy i podnájemci. 87 Jako hrubé porušení povinností nájemce klasifikovala judikatura jakoukoliv situaci, za které nájemce od pronajímatele nedostal souhlas s podnájmem.88 Pronajímatel, tedy vlastník pronajímané nemovité věci, měl dle dřívější právní úpravy vedle zájmu na řádném užívání jeho nemovité věci i právo výlučně rozhodnout o tom, kdo bude užívat byt v jeho vlastnictví. 89 Podnájem končí společně se vztahem, se 86

§ 2276 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

87

SVAŤOŇOVÁ, E. Výpovědní důvody nájmu bytu bez výpovědní doby. Bulletin – advokacie.cz [online]. Publikováno dne 25. 8. 2014 [cit. 1. 11. 2015]. 88

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 7. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2492/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 1. 11. 2015]. 89

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2091/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 1. 11. 2015].

55

kterým je nerozlučně spjatý, tedy se zánikem vztahu nájemního mezi nájemcem a pronajímatelem.

4.4 Přechod nájmu bytu, dědění nájmu V případě smrti nájemce je jasné, že se nájemní vztah od základu změní. Smrtí nájemce podle NOZ nájem nemusí skončit, neboť se za určitých okolností dá použít ustanovení o přechodu nájmu bytu podle § 2279 a násl. NOZ, dále lze dle NOZ nájem rovněž zdědit. NOZ zachovává právní úpravu přechodu nájmu bytu na členy nájemcovy domácnosti a rovněž i dvouletou dobu, po kterou pak takový nájemní vztah trvá. Novinkou v NOZ však je to, že platí, že s přechodem nájmu na jinou osobu než osobu blízkou zemřelému nájemci musí pronajímatel souhlasit. Dle starší právní úpravy k přechodu nájmu na takovou osobu stačilo, že pronajímatel souhlasil s jejím předchozím bydlením v bytě. V důsledku smrti nájemce může nájemní vztah skončit také tehdy, pokud sice nájem bytu přejde na určitého člena nájemcovy domácnosti, ale tento člen nájemcovy domácnosti do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámí pronajímateli, že v nájemním vztahu nehodlá dále pokračovat. Tímto způsobem nájem zaniká nikoliv dnem smrti nájemce, ale dnem kdy oznámení dojde pronajímateli. 90 Člen domácnosti, na kterého má nájemní právo přejít, musí vždy splňovat dvě zákonem stanovené podmínky (a to bez ohledu na to, zda se jedná o osobu blízkou, či ne). První podmínkou je, aby osoba žila v bytě ke dni smrti nájemce, přičemž je nutné, aby toto soužití bylo trvalého charakteru. Podle soudní judikatury je soužití možné považovat za trvalé, jsou-li zde dány objektivně zjistitelné skutečnosti svědčící o souhlasném úmyslu nájemce a osoby s ním v jeho bytě žijící s ním žít v trvalém životním společenství.91 Soužití je dále rovněž považováno za trvalé i v tom případě, pokud nájemce v době smrti v bytě nebyl (např. pokud zemřel v nemocnici), avšak soužití s členem jeho domácnosti vzniklo ještě před jeho smrtí. Společné soužití je nutné považovat za trvalé i v případě, že se člen nájemcovy domácnosti přechodně 90

KREJČÍŘOVÁ, Š. Právní úprava skončení nájmu bytu v novém občanském zákoníku. Bulletin – advokacie.cz [online]. Publikováno dne 18. 12. 2013 [cit. 1. 11. 2015]. 91

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1867/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 11. 2015].

56

vyskytuje jinde, avšak s nájemcem stále trvale bydlí (např. studuje vysokou školu v jiném městě a zde i bydlí). 92 Druhou podmínkou, která musí být v tomto případě naplněna, je ta skutečnost, že člen nájemcovy domácnosti nemá vlastní byt. Osoba, která má vlastní byt, je taková osoba, která disponuje právním titulem, který jí umožňuje trvale uspokojovat svou bytovou potřebu. Takovým titulem může být ať už vlastnické právo, nájem či služebnost bytu. Naopak osoba, která nemá vlastní byt ve výše uvedeném smyslu, je osoba, která má byt pouze v podnájmu, popř. je ubytována. NS ČR se této problematice věnoval v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2491/2010 ze dne 7. 12. 2011, v němž stanovil, že slovy „mít vlastní byt” zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (jako nemovité věci), nýbrž všechny právní důvody (výlučné nebo odvozené právo, právo nájmu nebo společného nájmu, právo z věcného břemene, právo založené nepojmenovanou smlouvou podle § 51 OZ 1964), od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému, ne tedy jen přechodnému, uspokojování bytové potřeby jeho nositele. Je-li členem nájemcovy domácnosti jeho potomek, přejde nájem na tohoto nájemcova potomka. Ostatní členové nájemcovy domácnosti jsou z přechodu nájmu vyloučeni. Bydlí-li např. v bytě s nájemcem jeho matka a dcera, přejde nájem pouze na dceru. Nájemcova matka (dceřina babička) může v bytě nadále bydlet jako člen domácnosti. 93 Za situace, že nájem nepřejde na člena domácnosti zemřelého nájemce (tedy zejména pokud žil v domácnosti sám), přejde nájem na nájemcovy dědice. Osoby, na které nájem bytu přejde, mohou samozřejmě nájem ukončit, nejpozději však do šesti měsíců od smrti nájemce. 94

92

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 11. 2015]. 93

BAJURA J.; SALAČ J. Přechod nájmu na člena domácnosti. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 14. 11. 2015]. 94

Revoluce v civilním právu 2014, část. 2. Braun Partners: bpv-bp.com [online]. Právnická Braun Partners [cit. 7. 11. 2015].

57

Pro stanovení konkrétních dědiců nájemce je nutno vyčkat na vydání rozhodnutí o dědictví dle § 184 zák. č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále jen ZŘS). Do doby, než bude vydáno, nemůže pronajímatel s jistotou určit, kdo nájemcovým dědicem je a kdo nikoliv. Určení nájemcova dědice má velký význam z důvodu uplatnění práv v určité lhůtě po smrti nájemce. Po přechodu nájmu bytu na nájemcova dědice se totiž neuplatní ustanovení o ukončení nájmu nejpozději do dvou let od přechodu (§ 2279 odst. 2 NOZ), neboť to platí jen pro členy nájemcovy domácnosti. Přejde-li nájem na nájemcova dědice, není nová doba jeho trvání zákonem omezena. Nájem tedy končí dle původní nájemní smlouvy. 95 Přejde-li nájem na dědice nájemce, právo vypovědět nájemní smlouvu bude mít i pronajímatel. Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájem v tříměsíční lhůtě. Lhůta běží ode dne, co se dozvěděl, že nájemce zemřel a že nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.96 Zůstane-li byt po nájemcově smrti delší dobu nevyklizen, ač vyklizen být měl, je nutné dát pronajímateli nějaký nástroj, s jehož využitím by se mohl ujmout držby své nemovité věci. Proto zákon97 pronajímateli umožňuje byt svépomocně vyklidit a popřípadě i přistoupit k svépomocnému prodeji vyklizených věcí. 98 Toto ustanovení zákona umožňuje pronajímateli skončit nájem bytu v případě, že nájemcův dědic není delší dobu znám a on tedy neví, kdo nastoupí na místo zemřelého nájemce. V takovémto případě je jasné, že nelze po pronajímateli spravedlivě požadovat, aby musel i nadále čekat a nemohl byt pronajmout jiné osobě. Pokud není znám nájemcův dědic ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti, má pronajímatel právo byt vyklidit. Tímto faktickým úkonem (vyklizením bytu) dojde současně ke

95

LEPIČOVÁ, A. Zánik nájmu bytu v novém občanském zákoníku [online]. Brno, 2014 [cit. 14. 11. 2015]. 96

§ 2283 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

97

§ 2284 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

98

Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Parlament České republiky, 2012, op. cit.

58

skončení nájmu. Pokud by se objevil dědic nájemce později, nemá to již na zánik nájmu vliv; nájem se tedy neobnovuje. Možnost pronajímatele vyklidit byt po zemřelém nájemci po šesti měsících, kdy se nepodařilo dohledat jeho dědice, vidím jako užitečný nástroj sloužící k ochraně práv pronajímatele. Jako problematické však lze označit naložení s věcmi zemřelého nájemce. Dle zákonné dikce nemůže pronajímatel věci nájemce bez dalšího zničit nebo prodat, přičemž byt je vyklízen právě proto, že dědic není znám, tudíž věci pronajímatel nemůže ani nikomu předat. Řízení o pozůstalosti může samozřejmě skončit stanovením dědice později, ale i tak pronajímateli vzniknou nemalé náklady za uskladnění věcí nájemce. Je patrno, že v prvé řadě tyto náklady ponese pronajímatel, přičemž je následně může vymáhat po později objeveném dědici. Pozdější vymáhání těchto nákladů však může být problematické. Pokud si představíme, že nájemce žil v bytě delší čas, je pravděpodobné, že věcí k uskladnění bude více než dost. Zároveň by bylo vhodné podrobněji v zákoně upravit, jaké věci bude mít pronajímatel za povinnost uložit. Budou to i věci bez evidentní hodnoty, věci poškozené či zničené, věci, které mohou mít „osobní“ význam? Je vhodné spolupracovat s notářem při soupisu movitých věcí v bytě tak, aby bylo i pro případný spor jasné, jaké věci se v bytě nacházely. Jak již bylo řečeno, vyklizením bytu se v tomto případě řídí také okamžik zániku nájmu. Je tedy vhodné vyklizení bytu řádně zdokumentovat jako důkaz o tom, kdy nájem skončil. Jestliže si nájemcův dědic nepřevezme věci po zemřelém nájemci bez zbytečného odkladu po jejich uložení, je pronajímatel oprávněn věci na účet nájemcova dědice prodat.99 Vzhledem k této situaci se pojmem „bez zbytečného odkladu“ zabývala také judikatura,100 která ve svém výkladu tohoto pojmu dovodila, že lze mít za to, že lhůta bez zbytečného odkladu zde bude znamenat maximálně několik týdnů. Zákonem stanovená možnost pronajímatele byt vyklidit je zcela jistě přínosem, nicméně se domnívám, že je na tomto místě ještě vhodné danou právní úpravu zpřesnit tak, aby 99

§ 2284 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

100

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 10. 12. 2015].

59

nedocházelo ke sporům mezi pronajímatelem a dědici nájemce a rovněž aby se předešlo neúměrnému zatížení pronajímatele. Vzhledem k dříve uvedenému je patrno, že ke skončení nájemního vztahu smrtí nájemce dojde pouze tehdy, pokud nájem bytu nepřejde na člena nebo členy nájemcovy domácnosti a zároveň nebudou známi žádní dědicové do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Pokud by nájemce neměl žádných dědiců, může dojít k situaci, kdy dědictví v podobě nájmu připadne státu v rámci odúmrti.101 Ten by však, pokud by se z nějakého důvodu rozhodl v nájmu bytu pokračovat, jako právnická osoba, která nemá potřebu bydlení, nepožíval ochrany dle zvláštních ustanovení o nájmu bytu.

101

§ 1634 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

60

5 Nájemce jako dlužník V této kapitole bych se ráda zabývala dvěma situacemi, do kterých se může dostat každý z nájemců, a velkou měrou tak tímto svým postavením v dané situaci ovlivní průběh nájemního vztahu a práva pronajímatele. Jak exekuce vedená proti nájemci, tak insolvenční řízení může ovlivnit jak vlastnické právo pronajímatele vztahující se k samotné nemovité věci, tedy k samotnému bytu či domu, který je předmětem nájmu, tak také např. práva pronajímatele k movitým věcem nacházejícím se v pronajatém bytě. V následujících podkapitolách bych se ráda věnovala vybraným problémům, které mohou z exekuce a insolvence vzhledem k osobě nájemce jako dlužníka vyplývat.

5.1 Exekuční řízení vedené proti nájemci bytu Skutečnost, zda má nový nájemce dluhy a zda jsou proti jeho osobě vedena exekuční řízení nebo ne, je pro pronajímatele obtížné zjistit.102 V případě uzavírání nájemní smlouvy s novým nájemcem, pokud je pronajímán zařízený byt, je vždy na místě smluvně specifikovat movité věci, které v bytě zůstanou nájemci k užívání, prostřednictvím předávacího protokolu, a to nejlépe i s fotodokumentací. Vhodným prostředkem k ochraně práv pronajímatele v tomto směru může být i souhlasné prohlášení ohledně vlastnictví movitých věcí v bytě s notářsky ověřenými podpisy, které bude obsahovat seznam věcí ve vlastnictví pronajímatele. K takto notářsky ověřenému dokumentu je potřeba připojit a nechat ověřit podpis majitele bytu i nájemce.103 Pokud již dojde během nájemního vztahu k soupisu movitých věcí ve vlastnictví pronajímatele soudním exekutorem, lze se proti tomuto bránit předně podáním návrhu na vyškrtnutí věci ze soupisu soudního exekutora. Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu se podává do třiceti dnů ode dne, kdy se pronajímatel dozvěděl o soupisu věci. Jestliže soudní exekutor včas podanému návrhu nevyhoví, může

102

Informace ohledně zahájeného exekučního řízení lze zjistit z Centrální evidence exekucí, která je veřejným seznamem, který je veden, provozován a spravován Exekutorskou komorou České republiky. Nahlížení do tohoto systému je ovšem placenou službou. 103

§ 74 Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 12. 2015].

61

pronajímatel do třiceti dnů od doručení rozhodnutí podat žalobu na vyloučení věci ze soupisu. Jedná se o tzv. excindační žalobu, jež se podává u exekučního soudu.104 Excindační žaloba slouží k ochraně absolutního práva pronajímatele, tedy k ochraně jeho vlastnického práva k movitým věcem, které se staly součástí soupisu. Exekuční řízení vedená proti nájemci a obecně jeho předluženost mohou vyústit v jeho platební neschopnost, a tedy i v jeho úpadek. Dopadem případného insolvenčního řízení nájemce na probíhající nájemní vztah a osobu pronajímatele se věnuji v následující podkapitole.

5.2 Nájemce v insolvenci 5.2.1 Povolení oddlužení nájemci bytu Insolvenční řízení je řízením, které je vedeno před insolvenčním soudem, jehož předmětem je úpadek dlužníka nebo jeho hrozící úpadek a způsob jeho řešení. Toto řízení je vedeno podle zákona č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen IZ).105 Můžeme říci, že dlužník je v úpadku tehdy, pokud má alespoň dva věřitele, přičemž je v platební neschopnosti.106 Dle § 3 IZ je dlužník v platební neschopnosti, pokud má peněžité závazky, které jsou po splatnosti více než 30 dní, a on tyto není schopen plnit. Dlužník (nikoli však věřitel) může podat návrh na insolvenční řízení nejen tehdy, když se ocitl v úpadku, ale i tehdy, jestliže mu úpadek teprve hrozí. O hrozící úpadek se jedná v případě, pokud lze se zřetelem ke všem okolnostem důvodně předpokládat, že dlužník nebude v budoucnosti schopen řádně a včas splnit podstatnou část svých peněžitých závazků. Ve své práci budu uvažovat zejména o dlužníkovi, jehož úpadek je řešen oddlužením. Oddlužení je jedním ze způsobů řešení úpadku dlužníka, a to sanačním způsobem řešení úpadku nebo hrozícího úpadku, který je určen pro nepodnikatelské 104

Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu a vylučovací žaloba. © Exekutorská komora ČR [online]. 2009 2012 [cit. 29. 12. 2015]. 105

MARŠÍKOVÁ, J. Insolvenční řízení z pohledu dlužníka a věřitele se vzory a judikaturou. 4. upravené vydání. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2015, s. 24. 106

Nebo je předlužen (pokud se jedná o právnickou osobu nebo fyzickou osobu – podnikatele), tedy jeho dluhy převyšují hodnotu jeho majetku.

62

subjekty. Oddlužení je zaměřeno především na řešení ekonomických problémů fyzických

osob,

zpravidla

způsobených

neschopností

spotřebitelských úvěrů a půjček, tedy nezajištěné závazky.

107

splácet

závazky

ze

V případě insolvenčních

řízení nájemců je úpadek řešen v naprosté většině případů právě oddlužením, méně pak již konkursem. To, jestli je nájemce v insolvenčním řízení či nikoliv, by mělo být pro pronajímatele důležité hlavně již při uzavírání samotné nájemní smlouvy. Je tedy dobré si budoucího potenciálního nájemce v tomto směru prověřit a aktivně se o tuto skutečnost zajímat. Nejsnadnějším způsobem, jak toto provést, je vyhledání nájemce v insolvenčním rejstříku, který nám jako veřejný seznam a informační systém veřejné správy, jehož správcem je Ministerstvo spravedlnosti, poskytuje přesné a aktuální informace ohledně probíhajících insolvenčních řízení a o určitém námi vybraném insolvenčním spisu. Pro každého dlužníka je veden jeden insolvenční spis. Insolvenční soud pak v insolvenčním rejstříku chronologicky zveřejňuje informace a dále rovněž i písemnosti týkající se rozhodnutí insolvenčního soudu v probíhajícím řízení a incidenční spory, dále pak veškerá podání, která se dlužníka týkají, a rovněž další důležité informace, které podle zákona mají být zveřejněny.108 Pak je samozřejmě jen na pronajímateli, zda se rozhodne s daným nájemcem nájemní smlouvu uzavřít či nikoliv, přičemž je nutno v tomto bodě vzít do úvahy více hledisek, jako je zejména stádium oddlužení, dosavadní průběh oddlužení apod. V počátcích tedy pronajímatel může situaci ovlivnit a má možnost volby, co je ale problematičtější je situace, za které bude nájemci povoleno oddlužení v průběhu, resp. za trvání nájemního vztahu. Pokud nájem probíhá bez jakéhokoliv problému, tedy nájemce řádně platí nájemné a úhrady za služby poskytované s užíváním bytu, je vše v pořádku a žádné problémy nevznikají. Běžný pronajímatel v takové situaci většinou ani nezjistí nájemcův úpadek.

107

BUDÍN, P. Způsob řešení úpadku. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 12. 2015]. 108

§ 419 a násl. zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 1. 2016].

63

Potíže v tomto ohledu vznikají až poté, co nájemce tyto úhrady přestává řádně platit. V tomto případě je opětovně potřeba zdůraznit nutnost aktivního zájmu pronajímatele o osobu nájemce v tomto směru, tedy předně nutnost zjistit skutečnost, že nájemce je v úpadku. Tuto skutečnost může samozřejmě zjistit v insolvenčním rejstříku, jenže je nutno si položit otázku, který z pronajímatelů svého nájemce „lustruje“ v rejstříku pravidelně. Dříve byl toto problém třeba u obcí, tedy u obecních bytů, kdy se na úpadek dlužníka mnohdy přicházelo až po uplynutí lhůty pro podání přihlášek. Dnes již existují komerční služby hlídání insolvencí, které automaticky při jakékoliv změně v insolvenčním rejstříku ohledně určité osoby pronajímatele o této změně vyrozumí. Předně je nutno rozlišovat mezi faktickou insolvencí a insolventností, tedy mezi tím, kdy nájemce není schopen platit a dostát tak svým závazkům, a situací, kdy je zahájeno insolvenční řízení podle IZ. V případě zahájení insolvenčního řízení nastávají ty účinky, které s tím IZ spojuje. Pokud se jedná o nájemcem složenou jistotu, která má dle zákona svým účelem zajistit krytí případného dluhu na nájemném nebo i jiný závazek nájemce, v okamžiku zahájení insolvenčního řízení spadá tato jistota, stejně jako všechna ostatní aktiva či pasiva, do majetkové podstaty, která je předmětem insolvenčního řízení. Tedy ačkoli tyto peníze představující onu garanci a fakticky mohou být na účtu pronajímatele, jedná se o majetek nájemce, to znamená, že je to jeho aktivum, u něhož lze za normálních okolností očekávat, že mu bude vráceno. Vzhledem k tomu, že v insolvenčním řízení nelze upřednostňovat jednotlivé věřitele, v momentě zahájení insolvenčního řízení, kdy se pronajímatel stává jedním z věřitelů nájemce, nemůže být zvýhodněn na úkor věřitelů ostatních tím, že by uspokojoval své pohledávky, i když byly jeho eventuální pohledávky zajištěné jistotou.109 Zjistit zahájení insolvenčního řízení proti nájemci je důležité zejména kvůli možnosti včasného přihlášení pohledávky vůči jeho osobě do insolvenčního řízení. Přihlašování pohledávek, které vzniknou za trvání nájemního vztahu pronajímateli za nájemcem, je však kapitolou značně problematickou, se kterou si v současné době, dle mých zkušeností, dostatečně neumí poradit jak insolvenční správci, tak samotný insolvenční soud.

109

Finanční problémy výrazně komplikují nájemní vztahy. Magazín E15[online]. Mladá fronta, a.s. Publikováno 13. 7. 2010 [cit. 2. 1. 2016].

64

Po dobu od zahájení insolvenčního řízení do uplynutí lhůty stanovené v rozhodnutí o úpadku jsou věřitelé, tedy i pronajímatel, oprávněni podávat přihlášky pohledávek u insolvenčního soudu. IZ dále praví, že přihlásit lze i pohledávku nesplatnou nebo pohledávku vázanou na podmínku. 110 Pro povolené oddlužení je přípustné jeho řešení pouze formou splátkového kalendáře nebo prodeje majetku dlužníka.111 U nájemců jsem se v praxi v naprosté většině případů setkala s oddlužením formou splátkového kalendáře a tomuto se budu i nejvíce věnovat dále v práci. Co se týká nájemního vztahu pronajímatele a nájemce, kterému bylo povoleno oddlužení, mohou se v praxi vyskytnout následující situace, na které bych se na tomto místě ráda zaměřila a zabývala se možnými právními dopady pro pronajímatele a dále také možnostmi řešení těchto situací.  Pronajímatel má dluh za bývalým nájemcem, tomuto byl zjištěn úpadek, resp. povoleno oddlužení Tento případ je zřejmě jedním z těch, který má řešení celkem jasné a dá se říci, že i jednoduché. V případě, že je pronajímatelovu bývalému nájemci povoleno oddlužení a pronajímatel za tímto nájemcem eviduje dluh, je nutno tuto pohledávku za nájemcem přihlásit do probíhajícího insolvenčního řízení. Je tomu tak, ať už pronajímatel uplatnil svou pohledávku před soudem, příp. je vymáhána v exekučním řízení nebo prozatím ve věci vymáhání pohledávky nepodnikl žádné právní kroky. Důležité u této situace je tedy zejména včas zjistit úpadek nájemce a následně svou pohledávku řádně přihlásit ve stanovené lhůtě. Dále již je v rámci insolvenčního řízení s pronajímatelem nakládáno jako s přihlášeným věřitelem.  Pronajímatel má dluh za současným nájemcem, tomuto bylo povoleno oddlužení Opět i v tomto případě, po zjištění nájemcova úpadku, je pronajímatel oprávněn podat přihlášku pohledávky do insolvenčního řízení, ve které bude vyčíslen dluh na nájemném společně s příslušenstvím dluhu, přičemž je nutno mít na paměti, že příslušenství, tedy úrok z prodlení, příp. ještě i poplatek z prodlení je v přihlášce nutné vyčíslit k datu

110

§ 173 odst. 3 zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

111

§ 398 odst. 1 až 3 zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

65

rozhodnutí o úpadku. Příslušenství, které přirostlo až v době po tomto rozhodnutí, se v insolvenčním řízení neuspokojuje.112 Problém v tomto případě nastává ohledně dalšího nájemného, které zatím není splatné a pronajímatel tak nemá jistotu, zdali bude nebo nebude nájemcem řádně do data splatnosti zaplaceno, či nikoliv. Důležité je v tomto případě poukázat na charakter předmětného nájemního vztahu, zejména co se povahy dluhu na nájemném týče spolu s ohledem na platební morálku nájemce. Pokud se jedná o permanentně dlužícího nájemce, který je již např. ve výpovědní době, nájemce pravidelně platícího po datu splatnosti či jinak problematického nájemce, je jasné, že nelze očekávat, že pronajímatel toto v budoucnu splatné nájemné ponechá „svému osudu“ a bude spoléhat na to, že bude nájemcem, v tomto případě dlužníkem, zaplaceno. Jak a jestli vůbec přihlásit budoucí nájemné je ovšem problémem nedostatečně vyřešeným, a to nejen ve sféře legislativy, ale i ve sféře odborné literatury. Ve své praxi jsem se s tímto problémem setkala již několikrát a zcela jistě je ho potřeba řešit tak, aby pronajímatel byl, co se týká budoucího, dosud nesplatného nájemného, ochráněn na svých právech. Jednou z možností, kterou zákon nevylučuje, je uplatnit nárok na budoucí nájemné v přihlášce pohledávky do insolvenčního řízení jako budoucí nesplatnou pohledávku. Rozhodující je přitom doba, na kterou byl předmětný nájemní vztah sjednán. Můžeme v tomto směru tedy uvažovat o nájmu sjednaném na dobu určitou a na dobu neurčitou. Pokud půjde o nájem sjednaný na dobu určitou, postupovala bych při konečném vyčíslení pohledávky za dlužníkem tak, že bych v samotné přihlášce obsáhla výčet jednotlivého budoucího nájemného, dle konkrétně sjednané splatnosti, konečná částka dluhu nájemce by tak činila součet těchto částek, které se stávají splatné postupně. Existence jednotlivých dlužných období, resp. těchto v danou chvíli ještě nesplatných pohledávek na nájemném, je také podmíněna určitými skutečnostmi, které vycházejí ze samotné podstaty nájemního vztahu, a to jeho zákonnými a smluvními rysy. 112

§ 170 písm. a) zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

66

V nejobecnější rovině je možno říci, že je zmíněná existence dluhu podmíněna samotnou existencí nájemního vztahu. Pokud tedy nájemní vztah trvá a není ukončen, ať už skutečnostmi nastalými na straně nájemce či pronajímatele, postupně dospívají dílčí pohledávky na nájemném.

Složitější je situace u nájmu sjednaného na dobu neurčitou, a to zejména s ohledem na určení doby, na kterou má pronajímatel jakožto věřitel svou budoucí nesplatnou pohledávku vyčíslit. Pokud by bylo oddlužení v konkrétním případě řešeno formou plnění v rámci splátkového kalendáře, nabízí se vyčíslení pohledávky, způsobem uvedeným výše, na dobu, po kterou má být splátkovým kalendářem plněno, tedy na dobu pěti let.113 V běžném životě však bude zcela jistě běžnější postup pronajímatelů takový, že budou chtít předmětný nájemní vztah s problematickým nájemcem v této situaci ukončit výpovědí. Pokud má nájemce dluh, je výpověď z nájmu bytu jasným a vhodným východiskem z pronajímatelovy nejistoty ohledně v budoucnu dále vznikajících dluhů. Pokud však před dáním výpovědi nájemce svůj dluh na nájemném uhradí, je výpověď ze strany pronajímatele pouze z důvodu úpadku nájemce dle mého mínění jen těžko obhajitelná před soudem v případě, že nájemce využije svého práva a ve lhůtě podá žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu. Objevují se názory, že je vhodné si situaci, kdy se nájemce dostane do úpadku, ošetřit přímo v nájemní smlouvě, a to tak, že zahájení insolvenčního řízení vůči osobě nájemce bude přímo stanoveno jako výpovědní důvod nebo dokonce jako důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy. 114 S tímto názorem se však nelze zcela ztotožnit. Jak již bylo zmíněno, pokud má nájemce dluh nebo je opakovaně v prodlení s hrazením nájemného, je dozajista tato skutečnost důvodem pro dání výpovědi z nájmu, přičemž je ale nutno podotknout, že je na osobě pronajímatele, aby tento výpovědní důvod rozvedl co možná nejpodrobněji v samotné výpovědi a unesl tak břemeno oprávněnosti tohoto svého kroku pro případ soudního přezkumu. Nedovedu si však představit možnost dát výpověď z nájmu bytu pouze pro zahájení insolvenčního řízení proti nájemci, a to ani v rámci takto ujednaného výpovědního důvodu, či rovnou důvodu pro odstoupení od

113

§ 398 odst. 3 zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

114

Finanční problémy výrazně komplikují nájemní vztahy, 2010, op. cit.

67

nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. Takovéto ustanovení smlouvy by zkracovalo nájemcova práva. S odstoupením od nájemní smlouvy navíc zákonodárce v NOZ nepočítá a dává ve vztahu k nájmu bytu přednost institutu výpovědi bez výpovědní doby před odstoupením od smlouvy. Právní úprava nájmu bytu patří k takové právní úpravě, která se spíše přiklání k ochraně slabší smluvní strany, jíž je nájemce. Tímto úhlem pohledu je pak třeba poměřovat i způsoby, jakými může dojít k zániku nájemního vztahu. Při použití argumentum a minori ad maius s přihlédnutím k účinkům institutů výpovědi z nájmu bytu a odstoupení od smlouvy o nájmu bytu, kdy druhý z nich představuje rezolutnější řešení, zjišťujeme, že NOZ, co se týče výpovědi z nájmu bytu, pro ni stanoví přísné náležitosti obsahu, zahrnující mj. poučení nájemce o možnosti podat v prekluzivní lhůtě dvou měsíců žalobu na přezkoumání její oprávněnosti, jejichž absence má za následek absolutní neplatnost takové výpovědi. Pokud bychom připustili možnost odstoupení od nájemní smlouvy pouze pro důvody výše uvedené, tak by co do obsahu mohlo být prosto takových náležitostí, neboť je pro něj NOZ nevyžaduje.115 Podle obecné úpravy odstoupení od smlouvy obsažené v § 2004 odst. 3 NOZ platí, že zavazuje-li smlouva k nepřetržité či opakované činnosti, lze od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. Tímto ustanovením se do jisté míry rozdíly mezi odstoupením od smlouvy a výpovědí bez výpovědní doby stírají, avšak jak již bylo zmíněno výše, stále jsou v rámci ochrany nájemce pronajímateli zákonem stanoveny určité povinnosti co do poučení, které musí výpověď obsahovat, a tyto v rámci odstoupení nemusí být dodrženy. Z těchto důvodů jsem toho názoru, že odstoupení od nájemní smlouvy není v tomto případě ze strany pronajímatele možné.  Současnému nájemci bylo povoleno oddlužení, po uplynutí lhůty pro podání přihlášek tomuto vznikl dluh na nájemném I v tomto případě pronajímatel stojí před nelehkou otázkou, a to sice jak uplatnit svoji pohledávku na nájemném co nejlépe tak, aby byla uspokojena. Prvotně, pokud vznikne nájemci dluh za této situace, bude pronajímatelem přistoupeno k výpovědi z nájmu bytu z důvodu nezaplaceného nájemného, tedy pronajímatel bude svým jednáním směřovat k tomu, aby byl nájemní vztah ukončen. I po ukončení nájemního vztahu však postavení 115

JANOŠEK, V. Odstoupení od smlouvy o nájmu bytu. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 6. 9. 2012 [cit. 12. 1. 2016].

68

pronajímatele není jisté, zvláště pak pokud se nájemce odmítne z bytu odstěhovat a dále také neplatí úhrady za užívání bytu, resp. se na úkor pronajímatele bezdůvodně obohacuje. V tomto bodě je důležité se zamyslet nad režimem pohledávek vzniklých nájemci po uplynutí lhůty pro podání přihlášek do insolvenčního řízení. Názory na tento problém se velmi liší jak u insolvenčních správců, tak u insolvenčních soudů. V obecné rovině je částečně nesprávně zažito, že veškeré pohledávky, které vzniknou až po rozhodnutí o úpadku, jsou tzv. pohledávkami za majetkovou podstatou. Výčet pohledávek za majetkovou podstatou je obsažen v ustanovení § 168 IZ a výčet pohledávek na roveň postavených pohledávkám za podstatou je obsažen v ustanovení § 169 IZ. U těchto ustanovení nejde o výčty taxativní, neboť obě připouštějí, že může jít ještě o další pohledávky, pokud to o nich výslovně na jiném místě stanoví insolvenční zákon.116 Ustanovení § 168 odst. 2 písm. f) IZ stanovuje, že pohledávkou za majetkovou podstatou není pohledávka věřitele ze smlouvy, kterou uzavřel dlužník po schválení oddlužení. Jasné tedy je, že kdyby se jednalo o vznik dluhu u nájemního vztahu, který vznikl na základě nájemní smlouvy uzavřené dlužníkem až po schválení oddlužení, nepochybně by jeho pohledávka nebyla pohledávkou za majetkovou podstatou. Pokud by byla nájemní smlouva uzavřena před zahájením insolvenčního řízení a dluh na nájemném vznikl až po schválení oddlužení, tak i v takovém případě se nejedná o pohledávku za majetkovou podstatou, kterou by mohl pronajímatel uplatnit v rámci probíhajícího insolvenčního řízení. Přičemž sám insolvenční soud přiznává, že „v tomto případě stojí před insolvenčním správcem nebo insolvenčním soudcem těžký úkol vysvětlit věřiteli, který se úhrady dlužného nájemného dovolává, že pohledávka není pohledávkou za majetkovou podstatou, neboť právní úprava pohledávek za majetkovou podstatou je pro řešení úpadku oddlužením ve formě splátkového kalendáře nedostatečnou a nepřesnou, a že je rozumné očekávat, že dlužník si bude nájemné a obdobné platby (energie, teplo, telefon…) za dobu trvání splátkového kalendáře hradit průběžně „ze svého“ - míněno z nezabavitelné části jeho mzdy či obdobného

116

RICHTER, O. Věřitelé a uplatňování pohledávek v insolvenčním řízení: komentář: § 165-204. Praha. C.H. Beck, 2014. Beckovy komentáře. s. 27, 28.

69

příjmu.“117 Z výše uvedeného je patrno, že v případě nového dluhu, který nájemci vznikne po povolení oddlužení, se jedná o pohledávku sui generis. Někteří autoři tento typ pohledávky označují jako pohledávku vzniklou dlužníkovi z jeho „živobytí“. 118 V rámci oddlužení se tedy pohledávka pronajímatele jeví jako neuspokojitelná, přičemž jeden z možných postupů pronajímatele po jejím vzniku je navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení povoleného oddlužení podle § 418 odst. 1 písm. c) IZ, pokud by takový dluh na nájemném existoval po dobu delší než 30 dnů po splatnosti. Jestliže soud návrhu pronajímatele vyhoví, prohlásí následně na majetek dlužníka, resp. nájemce konkurs. Je však nutno dodat, že následné prohlášení konkursu na majetek dlužníka není samo o sobě pro pronajímatele řešením vedoucím k uspokojení pohledávky, neboť i nadále pronajímatel nebude disponovat pohledávkou za majetkovou podstatou a z vlastní zkušenosti je mi známo, že dle názoru insolvenčního soudu se lhůta pro uplatnění pohledávek přihláškou věřitelům prohlášením konkursu v důsledku zrušení oddlužení (tedy při změně způsobu řešení úpadku) neotvírá. 119 Jistou pozitivní změnu v této situaci by mohl přinést rozsudek NS ČR, sp. zn. 29 Cdo 3277/2013, ze dne 23. 9. 2015. Tento rozsudek říká, že pohledávku z titulu práva na vrácení nájemného nebo jiné úhrady zaplacené předem může věřitel přihlásit do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka již od zahájení insolvenčního řízení, nejpozději však do skončení propadné přihlašovací lhůty určené rozhodnutím o úpadku, jako vázanou na splnění odkládací podmínky spočívající v tom, že insolvenční správce vypoví nájemní smlouvu po prohlášení konkursu na majetek dlužníka (§ 256 odst. 3 IZ). K pohledávce přihlášené z tohoto titulu později se v insolvenčním řízení nepřihlíží. Potud šlo ovšem o výklad týkající se ustanovení § 256 odst. 3 druhé věty IZ, jenž se týká pouze nájemného nebo jiné úhrady zaplacené předem. Právo na (neuhrazené) nájemné nebo jinou (neuhrazenou) úhradu, jež vzniká až v době po rozhodnutí o úpadku a po uplynutí propadné přihlašovací lhůty určené 117

118

Insolvenční poradna. Konkursní noviny [online]. Cooper press, s.r.o., 2012 [cit. 30. 1. 2016]. MARŠÍKOVÁ, 2015, op. cit., s. 279.

119

Písemné vyhotovení usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. KSBR 27 INS 22319/2011 - P6 - 2 ze dne 19. 11. 2015.

70

rozhodnutím o úpadku, nemůže být uplatněno přihláškou do insolvenčního řízení vedeného na majetek dlužníka ve lhůtě určené rozhodnutím o úpadku ani jako pohledávka

vázaná

na

splnění

odkládací

podmínky.

Režim

popsaný

v § 256 odst. 3 druhé větě, v části věty za středníkem IZ platí jen pro pohledávky z titulu práva na vrácení nájemného nebo jiné úhrady zaplacené předem a pohledávky z titulu dlužného nájemného nebo jiné, které mají vzniknout až v době po rozhodnutí o úpadku nebo dokonce po uplynutí propadné přihlašovací lhůty určené rozhodnutím o úpadku, již tedy nelze přihlásit jako podmíněné. Dále dle tohoto rozhodnutí, nejedná-li se o případ uvedený v § 256 odst. 3 větě druhé IZ, právo na nájemné nebo jinou úhradu, na kterou pronajímateli vznikl nárok v době od rozhodnutí o úpadku do prohlášení konkursu na majetek nájemce, může pronajímatel uplatnit přihláškou v době od prohlášení konkursu do insolvenčního řízení vedeného na majetek nájemce i po uplynutí propadné přihlašovací lhůty určené rozhodnutím o úpadku. Současně se pro něj prosadí i omezení založené ustanovením § 109 odst. 1 písm. a) IZ, co do nemožnosti uplatnit pohledávku žalobou, lze-li ji uplatnit přihláškou.120 Z výše uvedeného tedy vyplývá, že nejlepším řešením situace, kdy se nájemce, kterému bylo povoleno oddlužení, dostane do dluhu s placením nájemného a služeb, je to, aby pronajímatel navrhl soudu zrušení oddlužení s důvodu nových dluhů dlužníka a následně poté, co soud oddlužení nájemci zruší a prohlásí na jeho majetek konkurs, svoji pohledávku přihlásit a trvat na jejím uspokojení ze zpeněžené majetkové podstaty. Tento postup je ovšem dosti časově náročný, a to s nejistým výsledkem, neboť rozhodovací praxe insolvenčních soudů a postupy insolvenčních správců jsou dosti odlišné a nejednotné. Ve své dosavadní praxi jsem se setkala se situacemi, kdy byla pohledávka na nájemném soudem označena jako budoucí nesplatná,121 i jako budoucí podmíněná122 a rovněž také jako pohledávka za majetkovou podstatou.123 Pravda 120

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 9. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3277/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 2. 2016]. 121

Písemné vyhotovení usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. 15 Co 225/2014 - 37 ze dne 28. 7.2014.

122

Písemné vyhotovení usnesení Městského soudu v Brně, č.j. 35 C 20/2013 - 28 ze dne 2. 4. 2014.

123

Písemné vyhotovení usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. KSBR 27 INS 22319/2011-P6-2 ze dne 19. 11. 2015.

71

v tomto případě bude zřejmě jiná. Soudy se snaží kategorizovat pohledávku pronajímatele a podřadit ji pod určitý typ pohledávky, s jakým počítá účinná právní úprava. Je však nutno poukázat na skutečnost, že kategorie pro tento typ pohledávky, jako jsou výdaje na živobytí dlužníka, do kterých můžeme zahrnout i nájemné a zálohy na služby, chybí a de lege ferenda je na ni potřeba myslet primárně již v zákonné úpravě. Na tomto místě je rovněž nutno zmínit i aspekt „poctivého záměru“ dlužníka. Pro posouzení poctivosti či nepoctivosti záměru dlužníka v rámci oddlužení není rozhodující pouze jednání dlužníka při samotném podání insolvenčního návrhu, ale jeho jednání po celou dobu plnění oddlužení, a dokonce i po jeho skončení. Věřitelé sice nemohou zabránit tomu, aby dlužník řešil svoji finanční situaci prostřednictvím insolvenčního návrhu, ale v případě, že mají za to, že dlužník jedná v rozporu s poctivým záměrem, mohou na to upozornit insolvenční soud, který je povinen se tímto podezřením věřitele z úřední povinnosti zabývat. Ve skutečnosti, že dlužník v seznamu závazků zamlčel některého ze svých věřitelů, spatřuje NS ČR vzorový příklad toho, že dlužník sledoval oddlužením nepoctivý záměr.124 NS ČR ve svém rozhodnutí konstatuje, že: „Vyjde-li po schválení oddlužení najevo, že dlužník navrženým oddlužením sledoval nepoctivý záměr, je to důvodem ke zrušení schváleného oddlužení podle § 418 odst. 1 písm. a) insolvenčního zákona.“125 Vzhledem k výše uvedenému je tedy i to, že nájemce neuvede svého pronajímatele jakožto věřitele v seznamu svých závazků dalším z důvodů, pro který lze u soudu apelovat na zrušení povoleného oddlužení. Jako nejzazší možnost pro případy, kdy je jasné, že nájemce úmyslně neplatí pronajímateli žádné úhrady za užívání bytu, přičemž tento svůj majetkový prospěch využívá jako výhodu v rámci plnění oddlužení formou splátkového kalendáře, vidím řešení situace v podání trestního oznámení. Pokud by se jednalo o stále probíhající nájemní vztah, neexistuje v současné době vhodný typ skutkové podstaty trestného činu, pod který by šlo takovéto jednání podřadit. V případě, že by se však již jednalo 124

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 29 NSCR 47/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 2. 2016]. 125

PRUDILOVÁ KONÍČKOVÁ, Z. Oddlužení a poctivý záměr nejen ve světle judikatury Nejvyššího soudu. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 27. 11. 2015 [cit. 19. 2. 2016].

72

o neoprávněné užívání nemovité věci, tedy nájemní vztah by již skončil, šlo by v takovém případě uvažovat o spáchání trestného činu dle § 208 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen TZ), tedy o naplnění skutkové podstaty neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru. V případě, že bývalý nájemce po skončení nájemního vztahu neoprávněně užívá cizí nemovitou věc a navíc za její užívání neplatí žádných úhrad, může tímto majiteli nemovité věci, resp. dřívějšímu pronajímateli vzniknout škoda velkého rozsahu. Za takovéto jednání TZ počítá s trestem odnětí svobody na šest měsíců až pět let nebo s peněžitým trestem.126 Podání trestního oznámení je pro pronajímatele prostředkem ochrany jeho práv nejen v případě, že je nájemce v insolvenčním řízení, ale ve všech případech neoprávněného užívání bytu nájemcem po skončení nájemního vztahu. Trestného činu se v takovém případě bývalý nájemce dopouští až po uplynutí soudem stanovené lhůty k vyklizení bytu v rozsudku na vyklizení, dříve není nutné ani vhodné, aby ve věci zasahovaly orgány činné v trestním řízení, neboť lze věc stále řešit v občanskoprávní rovině. 127 5.2.2 Nájemce v konkursu Konkurs je způsobem řešení úpadku, který spočívá v tom, že na základě rozhodnutí o prohlášení konkursu jsou zjištěné pohledávky věřitelů zásadně uspokojeny poměrně z výnosu zpeněžení majetkové podstaty s tím, že pohledávky neuspokojené nebo jejich části po skončení konkursu nezanikají. 128 Insolvenční soud může rozhodnout o prohlášení konkursu buď samostatným rozhodnutím, nebo toto rozhodnutí spojit s rozhodnutím o úpadku za předpokladu, že dlužníkem je osoba, u které je vyloučena možnost reorganizace nebo oddlužení. Účinky prohlášení konkursu nastávají okamžikem zveřejnění rozhodnutí o prohlášení konkursu v insolvenčním rejstříku.129

126

§ 208 odst. 3 písm. b) zák. č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 19. 2. 2016]. 127

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 3. 3. 2005, sp. zn. II. ÚS 413/04. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 20. 2. 2016]. 128

§ 244 zák. č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

129

Insolvenční zákon, konkurs. Insolvenční – zákon.justice [online]. © MS ČR [cit. 20. 2. 2016].

73

V nájemním vztahu bude spíše běžnější řešení úpadku formou oddlužení, nicméně i konkurs přichází v úvahu, ve většině případů zejména pokud jde o nájemce jako podnikající fyzickou osobu. U „běžné“ fyzické osoby se konkurs, jako dosti likvidační způsob řešení úpadku, nebude příliš často vyskytovat, spíše k němu může dojít za situace, která je popsána dříve v této práci, a to když pronajímatel navrhne zrušení oddlužení a prohlášení konkursu při vzniku nových dluhů nájemce. Problematiku nájemních vztahů vzhledem k probíhajícímu konkursu dlužníka řeší § 256 - § 258 IZ. Zákon stanovuje, že nárok pronajímatele na zaplacení nájemného může být vůči dlužníkovi, tedy nájemci, uplatněn pouze přihláškou pohledávky do konkursu. Toto pravidlo je nutno spojit s § 257 IZ, který stanoví, že nájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce, nemůže druhý účastník smlouvy, tedy pronajímatel, po rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka. Toto ustanovení je ustanovením speciálním, které se vztahuje dle systematiky insolvenčního zákona pouze na dlužníky, resp. nájemce v konkursu, a plyne z něj odpovědnost pronajímatele za zjištění případného prohlášení konkursu na osobu jeho nájemce. Ať již pronajímatel svoji pohledávku za nájemcem přihlásí či nikoliv, z jazykového výkladu § 257 IZ můžeme dovodit, že nájemní smlouvu nelze vypovědět ve dvou situacích. První je situace, kdy je nájemce v prodlení s placením nájemného, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, druhým pak zhoršení majetkové situace dlužníka. Pro první ze situací, vylučující výpověď, zákon přesně stanoví důvod, pro který nelze vypovědět nájemní smlouvu, přičemž tento může být i přesně definován v čase. Druhým důvodem, pro který nelze dát nájemci výpověď či od nájemní smlouvy odstoupit, je dle zákona pouze obecně stanovený pojem zhoršení majetkové situace dlužníka. Otázkou v tomto bodě je, jak má být vyložen pojem „zhoršení majetkové situace dlužníka“. Výkladem tohoto značně neurčitého pojmu se částečně věnuje NS ČR ve své judikatuře. Zákon přímo nestanovuje, co se rozumí zhoršením majetkové situace dlužníka a nadto není ze zákonné úpravy patrno, kdy má ke zhoršení této dlužníkovy situace dojít 74

(zda před rozhodnutím o úpadku nebo až v průběhu insolvenčního řízení). Vzhledem k tomu, že neplacení nájemného uvádí zákon jako samostatný důvod, pro který nelze vypovědět nájemní smlouvu, musí být projevem zhoršení majetkové situace dlužníka před rozhodnutím o úpadku odlišné skutečnosti. 130 Jak jinak se projeví zhoršení majetkové situace dlužníka po rozhodnutí o úpadku s ohledem na pronajímatele nežli opět nehrazením nájemného, zákon neuvádí. S ohledem na to, že pronajímatel má v nájemním vztahu zejména ekonomický zájem na zaplacení nájemného, jiné projevy toho, že u dlužníka došlo ke zhoršení jeho majetkové situace, než je právě neplacení nájemného, příp. jiných úhrad s bytem spojených, se osoby pronajímatele nedotýkají. Tato skutečnost staví pronajímatele do patové situace, ve které nemůže neplatícímu nájemci v konkursu vypovědět nájem.

130

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 1. 2014, sp. zn. 29 Cdo 60/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 2. 2016].

75

6 Skončení nájmu bytu Skončením nájemního vztahu lze rozumět zánik právního závazkového vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. V důsledku zániku právního vztahu již není možné dále vykonávat vzájemná práva a povinnosti, které byly doposud obsahem vztahu. Určitá práva a povinnosti však mohou i přes skončení nájmu dále přetrvávat, např. se může jednat o povinnost nájemce uhradit pronajímateli dlužné nájemné. Ke skončení nájmu bytu může dojít na základě různých právně relevantních skutečností, které vyplývají z obecné úpravy závazků, obecných ustanovení o nájmu nebo ze zvláštních ustanovení o nájmu bytu. 131 Účelem mojí práce v této kapitole nebude vyčerpávající seznam a popis všech typů skončení nájemního vztahu podle účinné právní úpravy, nýbrž jen typů vybraných, které budou popsány a analyzovány zejména s ohledem na možné aspekty ochrany práv pronajímatele bytu, přičemž se navíc v této kapitole budu rovněž věnovat institutu obnovení nájmu bytu. Nájem bytu či domu je primárně skončen uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dále však také výpovědí nájmu bytu, dohodou stran nájemního vztahu nebo i za určitých okolností smrtí nájemce.

6.1 Výpověď nájmu bytu Příchodem nového občanskoprávního kodexu došlo v právní úpravě skončení nájmu výpovědí k několika podstatným změnám. Předně je v zákoně upraven institut obnovení nájmu, dále došlo k úpravě typů výpovědních důvodů a rovněž je i upravena možnost výpovědi bez výpovědní doby, přičemž již neexistuje typ výpovědi, u kterého by bylo nutné přivolení soudu. NOZ již také nezná institut bytových náhrad a neobsahuje informaci o tomto institutu nikde v právní úpravě. Rovněž pak bylo vypuštěno i přístřeší, chybí jeho definice a v části procesního práva, kterým je upraven výkon rozhodnutí o vyklizení bytu, se již také s přístřeším a jeho zajišťováním pro „vyklizovaného“ nepočítá. NOZ tak touto cestou zlepšuje postavení pronajímatele v nájemním vztahu, naproti tomu rovněž stanoví nové povinnosti, které je pronajímatel povinen dodržet při skončení nájemního vztahu výpovědí.

131

HULMÁK, M. Občanský zákoník VI. závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 - 3014). Komentář 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 306.

76

Typy výpovědních důvodů můžeme dle zákonné úpravy obsažené ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu v NOZ rozdělit následovně 132:

Výpověď z nájmu bytu dle NOZ

Výpověď daná nájemcem

Nájem na dobu určitou

Výpověď daná pronajímatelem

Nájem na dobu neurčitou

Změna okolností během trvání nájemního vztahu § 2287

Nájem na dobu určitou

Bez speciální úpravy

Nájem na dobu neurčitou

§ 2288 odst.1 písm. a) – d)

§ 2291 – zvlášť závažné porušení povinností

§ 2288 odst.1 písm. a) – d)

§ 2288 odst. 2 písm. a) – b) potřeba bytu pro jinou osobu § 2291 – zvlášť závažné porušení povinností

6.1.1 Výpověď daná nájemcem Jak již plyne ze schématu výše, v části zákona, která obsahuje zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu, je možnost nájemce dát výpověď pronajímateli upravena v § 2287 NOZ. Nájemce dle tohoto ustanovení může vypovědět nájem na dobu určitou v případě, změní-li se okolnosti, z nichž strany nájemního vztahu při samotném vzniku závazku vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby bylo v nájmu pokračováno. Okolnosti zmíněné v tomto ustanovení mohou být okolnostmi, které nastanou nejen na straně nájemce, ale i pronajímatele nebo i takové, týkající se přímo bytu nebo domu. Účelem ustanovení § 2287 NOZ je umožnit nájemci ukončení nájemního vztahu

132

Graf: vlastní schéma výpovědních důvodů dle speciální právní úpravy nájmu bytu a domu v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

77

v případech nepředvídaných okolností, které zasahují do jeho soukromého života a současně souvisejí s jeho obydlím. Jedná se o okolnosti, které nastanou teprve po uzavření nájemní smlouvy a v jejichž důsledku nájemce objektivně nemůže dále setrvat v předmětném nájemním vztahu. Problémem, který ve spojitosti s ustanovením § 2287 NOZ vyvstává, je délka výpovědní doby, která se bude v případě výpovědi nájemce uplatňovat. Ustanovení § 2229 NOZ stanoví, že nájem sjednaný na dobu určitou může být jednou ze stran vypovězen jen, pokud byla v nájemní smlouvě ujednána výpovědní doba. Je otázkou, zdali se výpovědní důvod v § 2287 NOZ může uplatnit pouze za takto stanovené podmínky, tedy že bude zároveň ve smlouvě pro tento případ ujednána délka výpovědní doby. Dle mého názoru si strany sice mohou ve smlouvě ujednat i podmínky takto nastalé situace, ale je nutno se zabývat také případy, kdy výpovědní doba pro tento výpovědní důvod stranami dohodnuta nebude. V tomto případě je adekvátní výpovědní doba v délce tří měsíců, přičemž k takovémuto závěru docházíme použitím analogie. NOZ upravuje výpovědní dobu v různých případech týkajících se nájmu bytu zpravidla na dobu tří měsíců,133 výjimečně pak i v délce dvou měsíců. 134 S ohledem na to, že se na změně okolností pronajímatel ve většině případů nikterak nepodílí, nemůže tuto změnu okolností tedy předvídat ani jakkoliv ovlivnit, je v posuzované věci co do obsahu a účelu nejvhodnější úprava výpovědní doby pro pronajímatele co nejvýhodnější, v rámci zákonných možností, tj. doba tříměsíční. Argument, který by v tomto případě měl za účel prosadit názor, že výpověď daná nájemcem dle § 2287 NOZ je bez výpovědní doby, a to takový argument, že i pronajímateli zákon dává možnost dát nájemci výpověď bez výpověďní doby,135 neobstojí, neboť i když tak pronajímatel učinit může, je výpověď z jeho strany v takovém případě vyústěním situace, kdy nájemce zvlášť závažně porušil či porušuje své povinnosti, jedná se tak pouze o zcela mimořádnou sankci vůči nájemci. Stejný názor, tedy že je v tomto případě výpovědní doba nájemce tříměsíční, zastává také 133

§ 2222, § 2231, § 2288 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

134

§ 2283 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

135

§ 2291 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

78

Komise pro aplikaci civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ČR ve svém výkladovém stanovisku. Předmětné stanovisko také zdůraznilo povinnost nájemce skutkově vymezit a konkretizovat výpovědní důvod ve výpovědi podávané podle § 2287 NOZ, přičemž je zřejmé, že nestačí pouhé prosté konstatování, že se okolnosti změnily.136 Zákon stanoví, že výše uvedené pravidlo se týká pouze nájmu sjednaného na dobu určitou. Pokud se týká nájemního vztahu, který by byl sjednán na dobu neurčitou, lze v tomto případě vyjít z obecné úpravy nájmu NOZ, tedy zejména z § 2231 NOZ, dle kterého může nájemce ukončit tento závazkový vztah výpovědí, která nemusí být odůvodněna. Nájemní vztah v takovém případě končí po uplynutí tříměsíční výpovědní doby. Další ze zákonných ustanovení NOZ, umožňující nájemci dát pronajímateli výpověď, nacházíme v § 2283 odst. 2 NOZ, který stanoví, že nájemcův dědic může vypovědět nájem v dvouměsíční výpovědní době do tří měsíců poté, co se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že práva a povinnosti z nájmu nepřešla na člena nájemcovy domácnosti, nejpozději však do šesti měsíců od nájemcovy smrti. Jinými výpovědními důvody nájemce, které NOZ upravuje, jsou výpovědní důvody sankční při porušení povinnosti pronajímatele. U těchto výpovědních důvodů zákon nespecifikuje, zda je lze použít u nájmů na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.137 6.1.2 Výpověď daná pronajímatelem Nejen pronajímateli je zákonem stanovena forma, ve které je nutno vypovědět nájem. NOZ vyžaduje pro výpověď z nájmu písemnou formu. Další z podmínek, které musí být při výpovědi nájmu splněny, je, že výpověď musí dojít druhé straně, tedy jí musí být prokazatelně doručena. Pronajímatel vypovídající nájem nájemci je navíc povinen ho poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Zákon dále stanoví, že pokud pronajímatel své poučovací 136

Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy. Ministerstvo spravedlnosti ČR [online]. 2014 [cit. 1. 3. 2016]. 137

§ 2232 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

79

povinnosti nedostojí, je takto udělená výpověď neplatná. 138 Soudnímu přezkumu výpovědi a námitkám se věnuji v následující části své práce. Pronajímatel má možnost nájem na dobu určitou i neurčitou vypovědět stále jen ze zákonem stanovených důvodů. Důvody však již nejsou rozděleny na ty, ke kterým je nutno přivolení soudu a ke kterým ne. Přivolení soudu bylo ve spojitosti s výpovědí pronajímatele zrušeno. Důvody, pro které může pronajímatel vypovědět nájemci nájem, můžeme rozdělit následovně: 1) zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu určitou nebo na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 NOZ), 2) zákonné výpovědní důvody nájmu sjednaného na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 2 NOZ), 3) zákonné výpovědní důvody při porušení povinnosti nájemce bez výpovědní doby (§ 2291 NOZ), 4) zákonný

výpovědní

důvod

s

dvouměsíční

výpovědní

dobou

(§ 2283 odst. 1 NOZ), 5) smluvní výpovědní důvody. Jako zcela jasně určené lze v zákonné úpravě vypozorovat dva druhy porušení povinností nájemce, se kterými zákonodárce počítá jako s důvody pro skončení nájemního vztahu výpovědí pronajímatele. Těmito dvěma důvody mám na mysli hrubé porušení a zvlášť závažné porušení povinností nájemce. S hrubým porušením se setkáváme v § 2288 odst. 1 NOZ. Přímo u tohoto ustanovení není zákonem stanoveno, jaké porušení povinností nájemce lze za hrubé považovat. Explicitně označeno, jako hrubé porušení povinností nájemce je dání bytu do podnájmu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele.139

138

§ 2286 odst. 1, 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

139

§ 2276 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

80

Pro to, aby byl naplněn výpovědní důvod hrubého porušení nájemcových povinností vyplývajících z nájmu, se bude muset nájemce dopustit takového porušení povinností vyplývajících ze smlouvy či zákona, které nebude bezvýznamným, ale bude se jednat o takové jeho jednání, které bude značně negativně přesahovat obvyklé jednání vyžadované zákonem a nájemní smlouvou. Pokud bychom chtěli použít analogii s předchozí právní úpravou, nelze tak učinit u všech případů, které byly OZ 1964 považovány za hrubé porušení povinností nájemce. Analogie by mohla být užita u dřívějšího výpovědního důvodu spočívajícího v opakovaném hrubém porušování dobrých mravů nájemcem v domě140, avšak rozpor by nastal u dalších výpovědních důvodů.141 NOZ dále rozlišuje rovněž i „závažné porušení povinností nájemce“. 142 Z důvodové zprávy k NOZ u § 2272 a § 2273 vyplývá, že závažné porušení je porušení nižší intenzity než hrubé porušení povinností. Díky nové úpravě v NOZ může pronajímatel vypovědět nájem nájemci odsouzenému pro úmyslný trestný čin. Výpovědní důvod je v tomto případě naplněn, pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde se nájemcův byt nachází, nebo proti cizímu majetku, který se zde nachází. K naplnění důvodu je rovněž zapotřebí, aby byl odsuzující rozsudek pravomocný. Jeho případné zrušení v řízení o mimořádném opravném prostředku již na to nemá vliv. Došlo-li během této doby ke skončení nájmu výpovědí, nájem se neobnovuje. Pronajímatel může nájem vypovědět i v případě, že má být byt vyklizen, neboť ho z důvodu jeho potřeby pro veřejný zájem nebude dále možno užívat. Veřejný zájem autoritativně konstatuje orgán veřejné moci. Z tohoto důvodu je nezbytným předpokladem uplatnění tohoto výpovědního důvodu předchozí rozhodnutí orgánu veřejné moci. K naplnění výpovědního důvodu dochází tehdy, pokud je ve veřejném zájmu zapotřebí, aby budova s byty byla zničena, popř.

140

§ 711 odst. 2 písm. a) zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013.

141

Analogie nemůže být použita u případu nenahlášení počtu osob v bytě (§ 2272 odst. 1 NOZ považuje za závažné porušení, § 689 odst. 3 OZ 1964 za hrubé porušení) a dále ani u nezaplacení nájemného ve výši trojnásobku (§ 2291 odst. 2 NOZ považuje za zvlášť závažné porušení, § 711 odst. 2 písm. b) OZ 1964 za hrubé porušení). 142

Za závažné porušení nájemcových povinností je NOZ považováno neoznámení nájemcovy nepřítomnosti v bytě delší než dva měsíce pronajímateli (§ 2269 odst. 2 NOZ) a neoznámení zvýšení počtu členů domácnosti ani do dvou měsíců poté, co změna nastala (§ 2272 odst. 2 NOZ).

81

přestala sloužit k původnímu účelu bydlení. 143 Podle předchozí úpravy mohl pronajímatel nájem též vypovědět, jestliže byt nebo dům vyžadoval opravy, při jejichž provádění nešlo byt nebo dům delší dobu užívat.144 Výčet výpovědních důvodů uvedených v zákoně je demonstrativního charakteru, což vyplývá z § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ, podle kterého existuje možnost nájem vypovědět i z jiného obdobně závažného důvodu. Tato možnost výpovědi je významnou změnou oproti předchozí úpravě, neboť podle OZ1964 byl výčet výpovědních důvodů pronajímatele výčtem taxativním. Výpovědní důvody uvedené v § 2288 odst. 2 jsou důvody na straně pronajímatele, pro které lze nájemní vztah ukončit výpovědí nájemci. Z uvedených důvodů však může pronajímatel vypovědět pouze nájem sjednaný na dobu neurčitou. Uvedené výpovědní důvody reflektují možné změny a nastalé situace v životě pronajímatele, za kterých bude sám nucen řešit svoji bytovou situaci a potřebu bydlení nebo bytovou situaci a potřebu bydlení svého příbuzného či manžela. Z hlediska naplnění výpovědního důvodu není podstatné, zda pronajímatel disponuje jiným právně volným bytem, do kterého by se příbuzný mohl nastěhovat. Tato skutečnost by však mohla mít význam při posouzení souladu výpovědi s dobrými mravy. 145 Pronajímatel má též právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. V takovém případě se jedná o výpověď s okamžitými účinky. Jelikož jde o výpověď výrazně sankčního charakteru, je nutno předpokládat nemalou intenzitu závadného jednání nájemce.146 Zvlášť závažné porušení povinností musí nutně dosahovat objektivně vyšší intenzity než hrubé porušení povinností ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) NOZ, které opravňuje pronajímatele

143

BAJURA, J.; SALAČ, J. Výpovědní důvody pronajímatele WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 16. 3. 2016]. 144

V OZ 1964 tuto situaci řešil § 711a odst. 1 písm. b). Tato situace je v NOZ řešena v § 2260 až § 2262, tedy dočasným vyklizením bytu bez zániku nájemního vztahu. 145

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3534/2008. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 17. 3. 2016]. 146

Toto se týká nejen doby neplacení nájemného a záloh za služby, ale také charakteru působených škod, o kterých hovoří NOZ v ustanovení § 2291 odst. 2.

82

k výpovědi nájmu s tříměsíční výpovědní dobou. Do 30. 3. 2006 bylo za hrubé porušení nájemcových povinností označeno nezaplacení nájemného nebo úhrad za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší, než jsou tři měsíce.147 Od 31. 3. 2006 byl však tento důvod změněn zák. č. 107/2006 Sb., a to tak, že za hrubé porušení bylo označeno nezaplacení úhrad ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu.148 Přestalo tak záležet na délce prodlení, ale rozhodná byla výše dluhu. NOZ se vrátil k zákonnému stanovení výpovědního důvodu tak, jak byl stanoven do 30. 3. 2006, ovšem s tím rozdílem, že nevyžaduje nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu delší než 3 měsíce, ale za dobu alespoň tří měsíců. Dle existující judikatury přitom není rozhodující, zda jde o dlužná období následující po sobě, či ne. 149 Podstatou právní úpravy tohoto výpovědního důvodu je, že prodlení nájemce nemůže být jakékoliv, ale podstatného charakteru, aby mohlo být označeno za zvlášť závažné porušení. Tato podstatnost může být dána nejen výší dlužné částky, ale také počtem dlužných období, kdy je např. hrazeno v jiné výši, než je předepsáno.150 K výpovědi tak v takovém případě vede i dlouhodobě špatná platební morálka nájemce, kdy je hrazeno nájemné bez záloh za služby nebo jinak zkrácená úhrada nájemného. Pokud jde o posouzení situace, kdy dojde ke vzniku dluhu na nájemném ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 2 NOZ a nájemce má současně složenu jistotu, která je ve výši dluhu, nemůžu souhlasit s názory některých autorů, že v takovém případě nedochází ke zvlášť závažnému porušení povinností nájemce, neboť lze dluh na nájemném pokrýt právě ze složené jistoty,151 a to z toho důvodu, že s jistotou zákon počítá jako s „pojistkou“ pro případ dluhu, přičemž tento dluh má být z jistoty

147

§ 711 odst. 1 písm. d) zák. č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 3. 2006.

148

§ 711 odst. 1 písm. b) zák. č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006.

149

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 2. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1361/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 27. 3. 2016]. 150

BEZOUŠKA, P. Kdy může pronajímatel vypovědět nájem z důvodu neplacení nájemného. Epravo.cz komentáře [online]. Publikováno dne 21. 3. 2016 [cit. 27. 3. 2016]. 151

KŘEČEK, S. Několik poznámek k ustanovením zvláštní části nového občanského zákoníku, týkajících se nájmu bytu. Bulletin advokacie. ČAK, roč. 14, č. 5, s. 19.

83

uspokojen až ve chvíli skončení nájmu.152 Uspokojení dluhu z jistoty za trvání nájemního vztahu tak není v souladu se zákonnou dikcí. Navíc by muselo ze strany nájemce opětovně dojít k dorovnání výše jistoty na původní částku, což by mohlo být problematické. Dalším důvodem pro výpověď bez výpovědní doby ze strany pronajímatele je nájemcovo poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo neoprávněné užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.153 Tato varianta dává pronajímateli možnost vypovědět nájem nájemci, který v pronajatém bytě či domě jedná takovým způsobem, který značným způsobem závažně poškozuje majetek pronajímatele nebo obtěžuje jeho osobu či ostatní osoby bydlící v bytovém domě. Jedná se o užitečnou možnost, jak předejít dalším možným škodám a dalšímu porušování nájemcových povinností, a to okamžitým zásahem v podobě této výpovědi. I v tomto případě však zákon ukládá pronajímateli několik povinností, které je nutno dodržet, tak by byla výpověď dána řádným způsobem a byla považována za platnou. Předně je pronajímatel povinen před samotnou výpovědí nájemce vyzvat k odstranění závadného stavu a tuto výzvu nájemci prokazatelně doručit. To platí i u dlužného nájemného. Ze zákonné úpravy není patrno, zda musí taková výzva obsahovat přímou hrozbu výpovědí, ale z opatrnosti to lze pronajímateli jen doporučit. Pokud bude výše uvedená výzva neúspěšná, v následné „okamžité“ výpovědi je nutno uvést v čem je přesně spatřováno závažné porušení povinností nájemce. Nejsou tedy vhodná jen konstatování obecného charakteru: „dlužíte na nájemném“, ale výslovná specifikace porušení povinností jako: „… za Vaší osobou eviduji dluh na nájemném, za období …“. Značná diferenciace, zvláště co se týká způsobů porušení povinností nájemce, obsažená v NOZ, bude jistě znamenat obtíže, a to nejen pro pronajímatele při klasifikaci porušení povinností nájemce ve výpovědi, ale i pro soudy při interpretaci rozličných 152

§ 2254 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

153

§ 2291 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

84

případů nastalých v praxi. Nezastávám tedy názor, že tato právní úprava svědčí značně ve prospěch pronajímatele,154 neboť bude primárně zejména na jeho osobě, aby situaci interpretoval správně tak, aby následně při soudním přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu tuto svou interpretaci dané situace a její podřazení pod příslušný výpovědní důvod obhájil. 6.1.3 Námitky proti výpovědi, soudní přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu NOZ v právní úpravě týkající se skončení nájmu, resp. skončení nájmu v důsledku výpovědi pronajímatele, pronajímateli stanovuje povinnost nájemce ve výpovědi řádným způsobem poučit o jeho možnosti podat námitky proti výpovědi z nájmu bytu a rovněž pak o tom, že je oprávněn navrhnout u soudu přezkum oprávněnosti výpovědi. Tato poučovací část výpovědi je obligatorní náležitostí výpovědi dané pronajímatelem, neboť zákon stanoví, že v případě její absence je výpověď neplatná. 155 V NOZ však již nenacházíme vymezení vztahu mezi námitkami proti výpovědi a podáním nájemcova návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Podstatě námitek se zákon blíže nevěnuje, není tedy zcela zřejmé, zdali jsou jakýmsi předstupněm samotného soudního přezkumu, či zda se jedná o samostatný právní institut. Rovněž je otázkou, na koho by tyto měly směřovat, tedy zda se má nájemce obracet s námitkami přímo na osobu pronajímatele, nebo je použít až v rámci soudního sporu, tedy je vznést až před soudem. Dle mého názoru a dosavadních zkušeností s tímto institutem v praxi, se jedná o relativně samostatný institut práva, přičemž ho považuji za nadbytečný a v praxi matoucí pro obě strany závazkového vztahu. Co se týká námitek vznesených nájemcem po výpovědi z nájmu, nemají v důsledku žádné právní účinky a jsou tak prakticky zbytečné.156 Z mého pohledu může být na námitky pohlíženo jako na jakýsi poslední pokus nájemce o smír a snahu o vyjasnění nebo vyřešení situace s pronajímatelem, kdy nájemce v těchto může

154

BROŽEK, O. Způsoby porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem. Rekodifikace & praxe. Wolters Kluwer ČR, a. s., roč. 15, č. 6, s. 10. 155

§ 2286 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

156

Jinak je tomu u námitek proti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání, které jsou ve své podstatě povinností, která je stanovena vypovídané straně, pokud s výpovědí nesouhlasí. Jedná se v tomto případě navíc o zákonnou podmínku pro přístup k soudu, nadto časově limitovanou.

85

poukazovat zejména na skutečnost, že nebyl naplněn výpovědní důvod, pro který byla výpověď z nájmu dána. Je však zcela na úvaze pronajímatele, jak s těmito naloží a zda na tento „mimosoudní dialog“ s nájemcem přistoupí či nikoliv. Pro podání námitek není zákonem stanovena žádná lhůta, což rovněž nepřispívá právní jistotě stran nájemního vztahu. Pokud nájemce v zákonné lhůtě dvou měsíců nepodá k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi, pak je následek podání námitek nulový, pokud nedojde k jiné dohodě mezi stranami. Také právní úprava v OZ 1964 dávala nájemci možnost obrátit se na soud, a to v případě, kdy byla pronajímatelem dána výpověď bez přivolení soudu. V takovém případě měl pronajímatel rovněž povinnost nájemce poučit o možnosti podání žaloby na určení neplatnosti výpovědi k soudu.157 NOZ dává nájemci možnost podat žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. Bude-li nájemcem zmeškána lhůta pro podání žaloby, nemůže již být následně zpochybňována oprávněnost výpovědi, tedy existence výpovědního důvodu. Oprávněnost výpovědi se presumuje. Je nutno poukázat na skutečnost, že právní úprava NOZ upravuje pouze možnost soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Současně však ve svých ustanoveních počítá s neplatností výpovědi. 158 Na základě jazykového výkladu pojmu „oprávněnost výpovědi“ jsem toho názoru, že soud by měl v případě jejího přezkumu zkoumat zejména to, zda došlo v konkrétním případě k naplnění výpovědního důvodu uvedeného v samotné výpovědi, ne tedy primárně i formální náležitosti výpovědi, jako je poučení nájemce dle § 2286 odst. 2 NOZ, nebo výzvu nájemci před výpovědí dle § 2291 odst. 3 NOZ. Logicky se tedy nabízí možnost i v současnosti podat žalobu na neplatnost výpovědi, odůvodněnou tím, že výpověď nesplňuje náležitosti požadované zákonem, a tedy je v důsledku toho neplatná. Odlišení těchto dvou žalob nájemce může do budoucna způsobovat problémy, a to zejména kvůli jejich špatné rozlišitelnosti. Křeček k tomuto uvádí, že tyto dva žalobní návrhy nájemce nebude těžké rozlišit, neboť odlišnost obou typů spočívá jedině

157

§ 711 odst. 3, 4 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013.

158

§ 2286 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

86

a pouze v době, kdy musí být podána.159 S tímto názorem se však nemohu ztotožnit a myslím si, že je na místě v zákoně přesně vymezit význam pojmů, jako je oprávněnost a neplatnost výpovědi, a rovněž pak účel obou žalob proti výpovědi z nájmu bytu. I když se v obou případech žalobce, resp. nájemce domáhá téhož, tedy aby nedošlo k ukončení nájemního vztahu, nelze tyto dvě vlastnosti výpovědi zaměnit bez dalšího. Závěr, že výpověď, která bude soudem označena jako neoprávněná, je současně i neplatnou, nelze považovat za správný, neboť současným prohlášením neplatnosti výpovědi by soud překročil obsah zákonné dikce. Co do pojmu oprávněnost výpovědi, jak již bylo uvedeno, bude soud zkoumat naplnění výpovědního důvodu. Judikatura postupem času dospěla k závěru, že má-li výpověď sankční povahu, nemusí výpovědní důvod, resp. protiprávní stav vyvolaný porušením povinnosti - např. nezaplacené nájemné, trvat i v době doručení výpovědi nájemci. Postačí, že k porušení povinnosti zakládající výpovědní důvod vůbec došlo. Případné splnění povinnosti před tím, než výpověď dojde nájemci, tedy např. zaplacení dluhu na nájemném, může mít vliv pouze na posuzování souladu výpovědi s dobrými mravy.160 U výpovědi pro dluh na nájemném by měl soud vzít v potaz rozhodně i četnost prodlení nájemce s řádným hrazením úhrad za byt a celkově jeho platební morálku, pokud pronajímatel před soudem prokáže, že je nájemce opakovaným dlužníkem.

6.2 Dohoda o skončení nájmu bytu Možnost pronajímatele a nájemce uzavřít dohodu o skončení nájmu zákon aktuálně nijak speciálně neupravuje, je ovšem jasné, že i přesto je možné, aby se strany nájemního vztahu domluvily, že nájem bytu bude dohodou pronajímatele a nájemce ukončen. Základním právním rámcem v takovém případě bude ustanovení § 1981 NOZ, které stanoví, že je stranám závazkového vztahu umožněna tzv. dissoluce, tedy možnost ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový. Co se týká formy takového

159

KŘEČEK, 2014, op. cit.

160

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 5. 4. 2016].

87

ujednání, samotné ustanovení § 1981 NOZ neobsahuje stanovenou formu tohoto ujednání, pokud ovšem aplikujeme § 564 NOZ, dle kterého vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě, je na místě učinit dohodu o skončení nájmu v písemné formě.161 Současně je nutno u tohoto způsobu skončení nájemního vztahu dbát na náležitosti právního jednání obou stran.162 Dohoda o skončení nájmu bytu je prostředkem, kterým mohou nájemce i pronajímatel pružně reagovat na nastalé situace v životě, kdy již není ze strany jedné či obou možno dále pokračovat v nájemním vztahu, přičemž je tedy tento ukončen na základě konsensu stran.

6.3 Obnovení nájmu bytu V rámci speciální úpravy nájmu bytu a nájmu domu ani v obecné právní úpravě nájmu NOZ není uplynutí doby, na kterou byl tento vztah sjednán, výslovně ustanoveno, jako jeden ze způsobů skončení nájmu. Je tedy nutno v tomto případě aplikovat obecné ustanovení, dle kterého platí, že práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny. 163 NOZ opětovně zavádí institut obnovení nájmu bytu. Obnovení nájmu bytu nebo také jinak, dle klasického označení, relocatio tacita je institutem, který je v NOZ upraven v § 2285. Jeho podstata tkví v tom, že pokud nájemce pokračuje v užívání předmětného bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl původní nájemní vztah skončit, a pronajímatel ho v této době nevyzve, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán předtím, nejvýše však na dobu dvou let, přičemž je výslovně stanoveno, že výzva k opuštění bytu, resp. k vyklizení je obligatorně vyžadována v písemné formě. Ustanovení může dopadat jak na situaci, kdy byl nájemní vztah původně sjednán na dobu určitou a tento po této době skončil, avšak i na situace, kdy skončil z určitého důvodu nájem na dobu neurčitou, a to např. výpovědí. V tomto ohledu mi připadá obnovení nájmu jako institut, který se stává nelogickým v případě, kdy byl nájemní

161

Nájemní smlouva vyžaduje dle § 2237 NOZ písemnou formu, i dohoda o skončení nájmu by proto měla mít písemnou formu. 162

Viz. § 545 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

163

§ 603 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

88

vztah pronajímatelem ukončen výpovědí z důvodu nájemcova porušení povinností, vyplývajících z nájemní smlouvy. Ať už by šlo o hrubé porušení povinností nebo zvlášť závažné porušení povinností nájemce, v obou případech je již samotnou výpovědí jasně dáno, kdy má nájemní vztah skončit a samotná výpověď, resp. následné skončení nájemního vztahu je jen vyústění protiprávního jednání nájemce. Samovolné obnovení nájmu je tedy v takovémto případě, dle mého názoru, zásahem do práv pronajímatele a mnohem vhodnější by tak bylo upravit v budoucnu možnost obnovení nájmu jen pro případ nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou. Díky zákonnému omezení se však i skončený nájemní vztah původně sjednaný na dobu neurčitou obnovuje pouze maximálně na dobu dvou let, přičemž k tomu, aby k obnovení nájmu došlo, je nutná pasivita na straně pronajímatele. Je zde nutno upozornit na zákonem stanovenou formu, v jaké musí k výzvě nájemce dojít, a to tedy formu písemnou. Zcela jistě tedy nepostačí pouze výzva učiněná ústně. Nad rámec písemné formy výzvy k vyklizení bytu je zřejmé, že pro budoucí možný spor je pronajímatel povinen prokázat rovněž doručení písemné výzvy druhé straně. Předchozí právní úprava, tedy právní úprava obsažená v OZ 1964, obsahovala možnost obnovení nájemního vztahu též, a to konkrétně v § 676 odst. 2 následovně: „Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně.“ I zde se tedy počítalo s možností konkludentního obnovení nájmu, přičemž rozhodným momentem, kdy se nájem obnovil, v tomto případě nebyla absence prokazatelně doručené písemné výzvy k vyklizení, nýbrž to, že pronajímatel ve stanovené lhůtě nepodal žalobu na vyklizení nemovité věci. Zákon počítal s maximální délkou trvání tohoto nově vzniklého závazkového vztahu ve výši jednoho roku. Institut obnovení nájmu není cizí ani právním úpravám jiných zemí. Ustanovení § 545 BGB říká, že nájemní vztah se při dalším užívání prodlužuje na dobu neurčitou za podmínky, že jedna ze stran neprohlásí svoji odchylnou vůli druhé straně ohledně toho,

89

že již dále nehodlá v nájemním vztahu pokračovat. Lhůta pro pronajímatele začíná běžet v okamžiku, kdy se dozvěděl, že nájemce v nájmu pokračuje. 164 Co zákon nevylučuje, je možnost si obnovení nájmu vyloučit již v samotné nájemní smlouvě, tedy v nájemní smlouvě výslovně stanovit, že je nájemce povinen byt po skončení nájmu vyklidit, a to bez předchozí písemné výzvy pronajímatele. Jak již bylo řečeno, vzhledem k nelogičnosti institutu obnovení nájmu u nájemního vztahu sjednaného na dobu neurčitou bych doporučovala vyloučení obnovení nájmu právě u těchto případů.

164

ZUKLÍNOVÁ, M. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 - § 719 občanského zákoníku: podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v novém občanském zákoníku (zákon č.89/2012 Sb.). Praha: Linde, 2012, s. 71.

90

7 Neoprávněné užívání bytu nájemcem po skončení nájemního vztahu Pokud po skončení nájemního vztahu bývalý nájemce byt dobrovolně nevyklidí a nepředá pronajímateli a nadále ho užívá, stává se z něj neoprávněný uživatel bytu. Pokud navíc za užívání neplatí pronajímateli ničeho, bezdůvodně se na jeho úkor obohacuje.

7.1 Prodlení nájemce s vyklizením a předáním bytu Jestliže nedojde k dobrovolnému vyklizení bytu nájemcem, má pronajímatel možnost podat žalobu na vyklizení nemovité věci. Je otázkou, zdali je nájemce povinen byt vyklidit i v případě, kdy výpovědní doba uplyne dříve, než soud přezkoumá oprávněnost výpovědi, pokud byla nájemcem podána žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi. Předchozí právní úprava v OZ 1964 stanovila, že nájemce nebyl povinen byt vyklidit, dokud nebylo soudem pravomocně rozhodnuto o žalobě na neplatnost výpovědi. 165 V NOZ již ustanovení obdobného rázu nenacházíme. Pokud by byla pronajímatelem podána žaloba na vyklizení ještě před tím, než soud rozhodne o oprávněnosti výpovědi, je pravděpodobné, že by soud řízení přerušil do doby, než bude o oprávněnosti výpovědi pravomocně rozhodnuto. Za této situace se pronajímateli, již při samotném vzniku nájemního vztahu, resp. při podpisu nájemní smlouvy, nabízí možnost tento dokument sepsat formou notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti. I pokud by byla nájemní smlouva sepsána v této formě, nebude to pro pronajímatele, v případě skončení nájmu výpovědí a následně podané žaloby na přezkum oprávněnosti ze strany nájemce, bez komplikací a dalších možných rizik. Pronajímatel sice může u této varianty ihned po skočení nájmu iniciovat exekuční vyklizení bytu, nicméně nájemci se nabízí možnost podat návrh na odklad exekuce.166 Kdyby i tak došlo k exekučnímu vyklizení a soud by později shledal,

165

Viz. § 711 odst. 4 zák. č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013.

166

§ 54 zák. č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016] § 266 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

91

že výpověď nebyla v daném případě oprávněná, mohl by nájemce po pronajímateli požadovat umožnění znovu užívat byt, popř. náhradu vzniklé škody. 167 Oproti předchozímu stavu, kdy z pouhého odstěhování nájemce z bytu nešlo usuzovat na skončení nájmu, dochází k výrazné změně. Dle ustanovení § 2292 NOZ platí, že opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že lze nájemní vztah bez jakýchkoli pochyb považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Toto ustanovení zákona má pro pronajímatele své klady i zápory. Především, dle mého pohledu, tímto zákon zavádí, dalo by se říci, další typ skončení nájemního vztahu ze strany nájemce, který bez dalšího byt opustí s úmyslem byt dále nepoužívat k uspokojování svých bytových potřeb. Ze strany nájemce tak jde o konkludentní jednání. Než však pronajímatel tuto skutečnost zjistí a může mít jistotu v tom, že je byt opravdu nájemcem opuštěn, může uplynout delší doba a tím může pronajímateli vzniknout škoda. Na druhou stranu to usnadní situace, kdy se nájemce bez jakékoliv dohody s pronajímatelem odstěhuje a pronajímatel nemá o jeho dalším pobytu jakékoliv informace, tedy mu ani nemůže doručit výpověď nebo jiným způsobem ukončit nájemní vztah. Je však nutno poukázat na skutečnost, že si pronajímatel musí být jistý, že nájemce již v bytě skutečně nebydlí a opustil jej. Jak této jistoty dosáhnout již ale zákon nestanoví a nechává na posouzení samotnému pronajímateli. Obecně za důkazy nájemcovy nepřítomnosti můžeme považovat svědectví ostatních obyvatel domu, dlouhodobé nehrazení nájemného, příp. odpojení elektřiny, plynu nebo havárie v bytě atp. Pronajímatel poté nemusí podávat návrh k soudu na vyklizení a do bytu může vstoupit sám svépomocí, a to i s překonáním uzamčení. V tomto případě se pronajímatel nedopouští trestného činu porušování domovní svobody z důvodu, že nájemce již nemá v bytě své obydlí. 168 Pokud se již pronajímatel ocitne v obdobné situaci, lze jen doporučit, aby si otevření bytu i předchozí indicie ukazující na opuštěnost bytu vhodně a co nejlépe zdokumentoval pro případ, že by v budoucnu došlo na soudní přezkum jeho jednání. Zdali se bude jednat o ustanovení přínosné pro pronajímatele a jeho práva nebo ne, ukáže až jeho reálné využití v praxi 167

BAJURA J.; SALAČ J. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016]. 168

TRÁVNÍKOVÁ, B. Užití žaloby na vyklizení při skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace. Publikováno dne 15. 5. 2014 [cit. 1. 4. 2016].

92

a budoucí judikatura. De lege ferenda by se dalo uvažovat o úpravě a zpřesnění tohoto ustanovení, které sice hovoří o skončení nájmu, nicméně je nelogicky zařazeno v ustanoveních upravujících odevzdání bytu pronajímateli. 7.1.1 Žaloba na vyklizení bytu Pokud nedojde ze strany bývalého nájemce k dobrovolnému vyklizení a předání bytu zpět pronajímateli po skončení nájemního vztahu a nájemce stále byt obývá, musí se pronajímatel domáhat vyklizení bytu soudní cestou. Pokud by pronajímatel svévolně do bytu vstoupil, a tedy překonal uzamčení a zabezpečení bytu před tím, než by soud pravomocně stanovil nájemci povinnost byt vyklidit, dopustil by se tímto svým jednáním trestného činu porušování domovní svobody. Jediný právně relevantní způsob k docílení vyklizení neoprávněného uživatele je tedy podání žaloby na vyklizení v intencích ustanovení § 340 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ), neboť jiný právní nástroj procesní předpis nezná a svépomoc je v tomto případě nepřípustná.169 O stejné překročení pravomoci pronajímatele se bude jednat i v případě, že bude soudem sice rozhodnuto o vyklizení bytu, ale pronajímatel do bytu vstoupí před tím, než uplyne soudem stanovená pariční lhůta, tedy lhůta stanovená soudem pro dobrovolné splnění uložené povinnosti, v tomto případě lhůta pro vyklizení bytu po právní moci rozsudku. Vniknutí pronajímatele do bytu během pariční lhůty posoudil NS ČR rovněž jako trestný čin porušování domovní svobody.170 NOZ neobsahuje v ustanoveních o nájmu bytu stanovení povinnosti nájemci byt vyklidit, hovoří se pouze o předání klíčů v § 2292 NOZ. Povinnost bývalého nájemce byt

po

skončení

nájemního

vztahu

fakticky

opustit

můžeme

vysledovat

z § 2293 odst. 1 NOZ, který stanoví nájemci povinnost byt odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém byl převzatý na začátku nájemního vztahu. Pokud tedy při ukončení nájemního vztahu nebude byt odevzdán, dle uvedeného shora tedy alespoň odevzdáním klíčů od bytu, bývalým nájemcem dobrovolně, bude nutno stejně jako před datem 169

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 29. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 3113/13. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 10. 4. 2016]. 170

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 6. 2013, sp. zn. 3 Tdo 557/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 10. 4. 2016].

93

1. 1. 2014 podat žalobu na splnění této povinnosti. Jak již bylo řečeno, i když pak NOZ výslovně nehovoří o vyklizení, lze se domnívat, že petit žaloby je nutno směřovat právě na stanovení povinnosti byt vyklidit, neboť s tím následně počítá i OSŘ, který upravuje výkon rozhodnutí vyklizením nemovité věci.171 Žaloba na vyklizení bytu je žalobou, kterou se vlastník nemovité věci, v tomto případě pronajímatel, domáhá ochrany svého vlastnického práva. Ze své podstaty se jedná o actio reivindicatio, tedy žalobu reivindikační. Ochraně vlastnického práva se v NOZ věnují ustanovení § 1040 - § 1042, která upravují tradiční prostředky ochrany vlastnického práva, tj. žalobu na vydání věci (actio reivindicatio, žaloba reivindikační) a žalobu zápůrčí (actio negatoria, žaloba negatorní). Uvedené žaloby bývají v literatuře označovány jako obecné žaloby vlastnické. Podle Roučka a Sedláčka můžeme tyto žaloby rozdělit na žaloby z prokázaného vlastnictví (tzv. pravé žaloby vlastnické) a na žaloby z domnělého vlastnictví. 172 Tyto dvě žaloby, ať z pravého nebo z domnělého vlastnictví, však nejsou jedinými prostředky ochrany vlastnického práva, se kterými teorie počítá. Jeho ochraně mohou v širším smyslu sloužit i jiné prostředky, jako je dovolená svépomoc173 či ochrana držby174. Ve všeobecné rovině pak generální ochrana soukromých práv175 umožňuje i jiné žaloby sloužící k ochraně vlastnického práva, např. žalobu na náhradu škody, na vydání bezdůvodného obohacení. I tyto další možnosti, resp. typy žalob mohou mít důležitý význam pro ochranu práv pronajímatele. Dovolenou svépomoc si jistě nelze vykládat v tom smyslu, že by byl pronajímatel po skončení nájmu oprávněn v zájmu ochrany svého vlastnického práva svévolně do bytu vniknout, ale může posloužit v případě, že např. z neopatrnosti nájemce vznikne v bytě havárie, a tedy hrozí bezprostřední nebezpečí vzniku škody.

171

TRÁVNÍKOVÁ, 2014, op. cit.

172

WINTEROVÁ, A. žaloba o vydání věci. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016]. 173

§ 14 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

174

§ 1003 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 176 až § 180 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. 175

§ 12 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

94

Stejně tak může pronajímatel použít v případě způsobené škody ze strany nájemce, přičemž tuto nepokryje složená jistota, žalobu na náhradu škody. Žaloba na vydání bezdůvodného obohacení nachází své využití při neoprávněném užívání bytu nájemcem i po skončení nájemního vztahu, pokud nájemce do faktického vyklizení bytu neplatí pronajímateli úhrady za užívání bytu. Žalobou na vydání věci se žalobce, tedy vlastník, domáhá toho, aby mu věc odňatá a žalovaným neprávem zadržovaná byla vydána. Žaloba na vyklizení nemovité věci je na místě, domáhá-li se vlastník nemovité věci svého oprávnění danou věc držet a užívat vůči osobě, která do jeho práva neoprávněně zasahuje. 176 U věcí nemovitých judikatura177 setrvává na stanovisku, že nelze žalovat na vydání nemovité věci, nýbrž vždy jen na vyklizení nemovité věci. Stanovisko soudní praxe je odůvodněno potřebou uložit takové plnění, kterému odpovídá zákonem upravený způsob výkonu rozhodnutí (exekuce). Tím je u nemovitých věcí jen vyklizení. 178 7.1.2 Exekuce vyklizením bytu Nedojde-li žalovaným, resp. bývalým nájemcem k vyklizení ve lhůtě stanovené soudem v rozsudku o vyklizení nemovité věci, je pronajímatel oprávněn vymoci si ochranu svého práva prostřednictvím soudního exekutora nebo soudu, který provede exekuci, resp. výkon rozhodnutí vyklizením nemovité věci. Soudní exekutor může současně s nařízením exekuce rovněž oprávněnému uložit, aby složil zálohu na náklady spojené s provedením exekuce vyklizením, neboť náklady spojené s tímto typem exekuce mohou být značné, a to zejména v souvislosti se soupisem věcí ve vyklizovaném bytě, fyzickým vyklizením movitých věcí povinného

176

CHALUPA, L. Žaloba na určení, vydání nebo vyklizení. Právní rádce 04/2001. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016]. 177

Uplatněním požadavku na vydání, resp. vrácení nemovité věci se žalobce z obsahového hlediska domáhá vyklizení nemovité věci. Viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 29 Odo 525/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 4. 2016]. 178

§ 340 a násl. zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, § 73 zák. č. 120/2001 Sb., exekuční řád, ve znění pozdějších předpisů.

95

atd. Soudní exekutor vyrozumí povinného nejméně 15 dnů předem, kdy bude vyklizení provedeno. Vyrozumí o tom rovněž oprávněného a příslušný orgán obce. 179 Judikatura došla k závěru, že je-li vyklizovaný byt ve vykonávaném rozhodnutí identifikován dostatečným způsobem určitě tak, aby jej při výkonu rozhodnutí nebylo možné zaměnit s bytem jiným, nelze rozhodnutí upřít vykonatelnosti jen proto, že neuvádí patro nebo podlaží, v němž se byt nachází. Skutečnost, že nedostatečné označení bytu brání výkonu rozhodnutí, je zpravidla spolehlivě zjistitelná až při samotném výkonu rozhodnutí. 180 Vlastní exekuce vyklizením se provede tak, že exekutor předně učiní opatření, aby byly odstraněny z vyklizovaného objektu věci patřící povinnému a příslušníkům jeho domácnosti, popř. věci patřící třetí osobě, která je ve vyklizovaném bytě umístila se souhlasem povinného, a dále byli vykázáni povinný a všichni, kdo se tam zdržují na základě práva povinného. Exekuce vyklizením je prováděna vykonavatelem, který v případě, že oprávněný po nařízení exekuce přes výzvu neuhradil náklady výkonu, ho vyzve zároveň s vyrozuměním o termínu výkonu, aby včas sdělil, zda zajistí na určený termín potřebné dopravní prostředky, pracovní síly a případně zámečníka. Pokud jde o vykázání osob z vyklizovaného objektu, exekuce nemůže být provedena, zjistí-li vykonavatel exekutora, že ten, kdo má být vyklizen, je pro nemoc upoután na lůžko nebo, že jde o ženu v šestinedělí nebo ve vyšším stupni těhotenství a že by vyklizení mohlo vážně ohrozit zdravotní stav takové osoby. Není-li předloženo potvrzení lékaře anebo je-li pochybnost o správnosti takového potvrzení, vykonavatel vyžádá vyjádření odborného lékaře. Exekutor může následně přistoupit k provedení exekuce teprve poté, co uvedené překážky odpadnou. Zjistí-li dále vykonavatel při vyklizení, že exekuci nelze provést pro odpor povinného181, upustí od provedení exekuce a učiní o tom záznam ve spise. Úkon se následně opakuje v novém termínu, přičemž k tomuto

179

§ 340 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů.

180

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1236/97. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 4. 2016]. 181

Může se jednat o situace, kdy povinný brání výkonu exekuce tělem, používá psa, vyhrožuje, odmítá otevřít apod.

96

opakovanému úkonu může vykonavatel vyžádat součinnost Policie České republiky nebo zajistit např. odchyt zvířete.182 Po vyklizení bytu jej vykonavatel předá oprávněnému. Není-li oprávněný přítomen, vykonavatel se postará o řádné uzavření objektu, klíče uloží a oprávněného o tom vyrozumí. Tím je exekuce vyklizením skončena. Musí však být ještě rozhodnuto o nákladech řízení, které v souvislosti s provedením exekuce vznikly. Movité věci, které se nacházely ve vyklizovaném bytě, vykonavatel odevzdá povinnému nebo některému ze zletilých příslušníků jeho domácnosti. K odevzdání věcí se nepřistoupí tehdy, byla-li současně s nařízením exekuce vyklizením nařízena i exekuce prodejem movitých věcí a oprávněný navrhl, aby sepsané věci byly zajištěny. 183 Situace ohledně soudního vyklizení se od 1. 1. 2014 značně usnadňuje, neboť již nedochází k vyklizení s bytovou náhradou nebo s přístřeším.

182

TRIPES, A. Exekuce v soudní praxi. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 2006. Beckovy příručky pro právní praxi. s. 635. 183

§ 327 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů.

97

8 Dluhy nájemce spojené s užíváním bytu 8.1 Dluh nájemce za trvání nájemního vztahu Pokud nájemce řádně nehradí nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu, tedy pokud se dostává do prodlení s platbami a nehradí tak v termínu stanoveném nájemní smlouvou nebo nehradí tyto platby ve stanovené výši, vzniká mu dluh na nájemném. Dlužné nájemné, resp. porušení povinnosti nájemce plynoucí z nájemního vztahu týkající se právě porušení platební kázně, se může promítnout do existujícího nájmu různými způsoby. Předně se nájemce vystavuje nebezpečí výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele. Pronajímatel však výpověď nájemci nemůže dát v případě uvedeném v § 2253 odst. 1 NOZ. Tato situace se nebude uplatňovat u neplatičů nájemného, ale v případech, kdy bude z nějakého důvodu mezi pronajímatelem a nájemcem spor o výši nájemného. Nájemci je tímto zákonným ustanovením dána možnost vyhnout se výpovědi z nájmu pro neplacení nájemného tím, že uloží dlužné nájemné, popř. jeho spornou část, do notářské úschovy a současně o této skutečnosti vyrozumí pronajímatele. Odstavec druhý tohoto ustanovení pak dává pronajímateli možnost odepřít plnění ze smlouvy v případě, že nájemce nehradí nájemné nebo zálohy na služby tak, jak má. Nájemce se však může domáhat po pronajímateli plnění ze smlouvy, opět pokud uloží dlužné nájemné nebo jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Toto ustanovení přináší výraznou změnu, neboť starší právní úprava žádné obdobné ustanovení neobsahovala a navíc judikatura v minulosti dovodila, že placení nájemného sice patří mezi základní povinnosti nájemce bytu, nicméně splnění této povinnosti nelze podmiňovat tím, zda pronajímatel plní svoji povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, a že tato povinnost pronajímatele a povinnost nájemce platit nájemné nemají povahu vzájemných závazků.184 Neplacení nájemného však nemusí nutně znamenat skončení nájemního vztahu. U nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou je pravděpodobné, že z důvodu vzniku dluhu na nájemném, byť za jeden měsíc, již nemusí být na základě špatných zkušeností s daným nájemcem ze strany pronajímatele zájem na prodloužení nájemní smlouvy. 184

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 4. 2016].

98

V tom případě nebo v případě, že sice nájem je sjednán na dobu neurčitou, ale dluh vznikl sporadicky a pronajímatel netrvá na výpovědi, může dluh s nájemcem vyřešit mimosoudní dohodou nebo ho po nájemci vymáhat soudně. Za takové situace pronajímatel zašle nájemci předžalobní výzvu a poté již, pokud nájemce nesplnil svou povinnost ani dodatečně, podává žalobu na zaplacení dlužného nájemného, resp. žalobu na zaplacení peněžité částky. Současně má, krom práva na zaplacení jistiny dluhu, pronajímatel právo na příslušenství k pohledávce na nájemném. Rekodifikací soukromého práva došlo k velké proměně ve výši tohoto příslušenství, přičemž se nově příchozí právní úprava přiklonila na stranu nájemce. Dle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 měl nájemce bytu, který nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po splatnosti, povinnost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení činila za každý den prodlení 2,5 ‰ z dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. 185 Pokud bychom chtěli přepočíst tento poplatek z prodlení na roční sazbu v procentech, činila by 91,25 %. Po 1. 1. 2014 se situace, co se týče příslušenství, v důsledku účinnosti NOZ změnila. Předně byla zrušena právní úprava poplatku z prodlení, přičemž NOZ již nestanoví povinnost platit při prodlení s placením nájemného poplatek z prodlení, neboť se u nájemného použije obecná úprava, podle které je nájemce povinen platit úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády. 186 Výše úroku z prodlení stanovená nařízením vlády je vázána na repo sazbu stanovenou Českou národní bankou, ke které se přičítá osm procentních bodů. Poplatek z prodlení zůstal po rekodifikaci v pozměněné podobě zachován pro případ prodlení nájemce bytu s úhradami služeb spojených nebo souvisejících s užíváním bytu. Dle zákona č. 67/2013 Sb., zákona

185

§ 697 zák. č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013; nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku a kterým se stanoví minimální výše nákladů spojených s uplatňováním pohledávky, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 4. 2016] 186

§ 513, § 1802, §1970 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; Nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 4. 2016]

99

o službách, ve znění účinném do 31. 12. 2015 (dále jen ZOS) se těmito službami rozuměly zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu,187 přičemž dle ZOS byl nájemce, který se dostal do déle než pět dní trvajícího prodlení s úhradou služeb, povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení ve výši 1 ‰ z dlužné částky za každý den prodlení, nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení. 188 Dne 1. 1. 2016 nabyla účinnosti novela ZOS, kterou došlo k vypuštění výše uvedeného poplatku z prodlení. ZOS tak nyní upravuje sankci, resp. pokutu pouze za prodlení s nepeněžitým plněním, nikoli s plněním peněžitým. Na prodlení s úhradami služeb proto již nelze aplikovat sankce dle ZOS, ale obecnou úpravu obsaženou v NOZ.189 Na základě výše uvedeného je pronajímatel nájemci, který je v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby, oprávněn účtovat pouze úrok z prodlení. Otázkou, která se v tomto případě nabízí, je, zda si strany mohou smluvně sjednat úrokovou sazbu, která bude odlišná od té zákonné. NOZ v ustanovení § 1970 připouští sjednání jiné výše úroků z prodlení, nicméně dle zákonných omezení nesmí být tímto ujednáním zkrácena nájemcova práva,190 rovněž není možné sjednat takovou úrokovou sazbu, která by byla vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřenou.191 Ohledně sjednání jiné sankce nebo vyššího úroku z prodlení, než jaký stanoví zákon, tak mám vážné pochyby o tom, zda by v případě sporu pronajímatel tyto vyšší sankce vůči nájemci obhájil. 187

§ 3 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění účinném do 31. 12. 2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 4. 2016]. 188

§ 13 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění účinném do 31. 12. 2015. 189

SNÍŽEK, M. Peněžité sankce pronajímatele vůči neplatícímu nájemci před a po 1. 1. 2016. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 30. 3. 2016 [cit. 2. 4. 2016]. 190

§ 2235 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

191

§ 2239 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

100

Co se týká jiného typu smluvního utvrzení pronajímatelova nároku na řádné hrazení nájemného, v OZ 1964 přicházela do úvahy rovněž i smluvní pokuta. Smluvní pokuta je klasický utvrzovací institut, jehož ujednáním dochází k utvrzení dluhu. Pokud smluvní strana poruší povinnost utvrzenou smluvní pokutou je povinna zaplatit smluvní pokutu, a to bez ohledu na to, zda došlo porušením povinnosti ke vzniku škody či nikoli. 192 NOZ stanoví, že pokud by byla aktuálně stanovena nájemci povinnost zaplatit smluvní pokutu, k tomuto ujednání se nebude přihlížet.193

Z výše uvedené analýzy vývoje právní úpravy zákonného příslušenství pohledávek na nájemném a úhradách za služby bohužel jasně vyplývá postupné zvýhodnění neplatícího nájemce. Dříve stanovený poplatek z prodlení ve výši 2,5 ‰ denně sice nebyl vzhledem ke své výši sazbou ideální, nicméně mu nešlo upřít význačný sankční a represivní charakter. I Ústavní soud se v minulosti ztotožnil s názorem, že má poplatek z prodlení v nájemním vztahu stabilizační charakter, neboť upevňuje pozici pronajímatele v případě, že nájemce poruší jednu ze svých primárních povinností, a to povinnost platit nájemné.194 Jediný významný „peněžitý trest“, který od začátku roku 2014 neplatícímu nájemci hrozil, byl právě poplatek z prodlení, i když snížený na sazbu 1 ‰ denně, a to dokonce jen z té části úhrad, které byly určeny na služby. Domnívám se, že k současně stanovené sankci za prodlení ve formě úroku z prodlení by bylo zapotřebí alespoň znovu zavést možnost sjednání smluvní pokuty, neboť pouhý úrok represivně a sankčně vůči nájemci působí jen nedostatečným a zanedbatelným

způsobem.

Důvodová

zpráva

k NOZ

zavedení

zakázaných

ujednání v § 2238 NOZ vysvětluje tím, že sankce za porušení povinností ze strany nájemce stanoví zákon. K tomuto je však nutno uvést, že v tomto okamžiku je zákon po této stránce vzhledem k nájemci nedůvodně mírný.

192

PELIKÁN, M. Limity náhrady újmy podle občanského zákoníku. Rekodifikace & praxe. Wolters Kluwer ČR, a. s., 2014, č. 11, s. 6. 193

§ 2239 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

194

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 30/04. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 5. 4. 2016].

101

8.2 Dluh nájemce po skončení nájemního vztahu Pakliže nájemce nevyklidí a nepředá byt pronajímateli po skončení nájemního vztahu a současně mu nehradí za další neoprávněné užívání bytu ničeho, je bezpochyby, že pronajímateli náleží náhrada za toto neoprávněné užívání bytu. Pronajímatel navíc nemůže byt pronajmout jinému řádnému nájemci, přičemž rovněž má i právo žádat na neoprávněném uživateli úhradu spotřebovaných energií v bytě. Je nutno si položit otázku, jaké povahy bude náhrada za neoprávněné užívání bytu po skončení nájemního vztahu. Zákon stanoví, že má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, pokud nájemce pronajímateli byt neodevzdá v den skončení nájmu, a to až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně předá zpět.195 K tomuto zaujímá většina literatury názor, že jde o určitou motivaci nájemce k tomu, aby byt vyklidil co nejdříve, a v tomto mezidobí, než k vyklizení dojde, má pronajímatel právo po nájemci požadovat náhradu ve výši dříve ujednaného nájemného. Důvodová zpráva k NOZ k tomuto ustanovení mlčí, což pronajímatelům na jistotě v tomto případě nepřidává. Předmětné ustanovení zákona je zcela na místě a v pořádku, ale bohužel neřeší všechny situace, které mohou v praxi nastat a nastávají často. Jasně říká, co a v jaké výši může pronajímatel po neoprávněném uživateli bytu požadovat, nicméně je uplatnitelné jen v případě, že bude uživatel bytu tuto náhradu opravdu platit. Pokud ji neplatí, není jasné, čeho přesně se bude pronajímatel u soudu domáhat. Setkala jsem se u Městského soudu v Brně s názorem, že nájemci dle § 2295 NOZ, který je obdobou ustanovení § 712a OZ 1964, svědčí tzv. právo bydlení, a tedy že požívá určitých práv jako nájemce a u dluhu může pronajímatel požadovat stejné příslušenství pohledávky, jako je tomu u nájemného a záloh za služby. 196 S tímto názorem však naprosto nesouhlasím. Předně oba zmíněné paragrafy nemůžeme bez dalšího zaměňovat. OZ 1964 v § 712a opravdu dával nájemci právo bydlení i po skončení nájemního vztahu, ale pouze do doby, dokud neuplynula lhůta k vyklizení bytu, tedy v zásadě do doby, dokud nebyla zajištěna odpovídající bytová náhrada nebo přístřeší, na které měl nájemce ze zákona právo. Bytové náhrady jsou ovšem s příchodem NOZ zrušeny a tedy je tento závěr pro současnost nepoužitelným. Po zajištění bytové náhrady dle OZ 1964 a uplynutí lhůty 195

§ 2295 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

196

Písemné vyhotovení rozsudku Městského soudu v Brně č.j. 29 C 358/2014 – 45 ze dne 25. 2. 2016.

102

k vyklizení bylo však další užívání bytu neoprávněným a od tohoto okamžiku se vztah účastníků již neřídil ustanovením § 712a OZ 1964.197 Dalším užíváním bytu bez právního důvodu vzniká uživateli majetkový prospěch, bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Jelikož takový uživatel není schopen spotřebované plnění v podobě výkonu práva užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou. Judikaturou přitom bylo v minulosti stanoveno, že se v takovém případě bude jednat o náhradu ve výši tržního nájemného. 198 Za stejné situace, tedy pokud po skončení nájmu nájemce i nadále byt obývá a nehradí ničeho, jsem v současnosti rovněž toho názoru, že se na pronajímateli bezdůvodně obohacuje. Ustanovení § 2295 NOZ neurčuje nic jiného, než jen výši „náhrady“, kterou je pronajímatel oprávněn požadovat, a lhůtu, do kdy ji může požadovat. I tak jde ale ze své podstaty o bezdůvodné obohacení, tedy je nutno ze strany pronajímatele vyzvat bývalého nájemce k jeho vydání a poté, co nesplní ani takto v dodatečné lhůtě stanovené výzvou, je pronajímatel oprávněn bývalého nájemce žalovat na vydání bezdůvodného obohacení, a to s příslušenstvím, resp. zákonným úrokem z prodlení, přičemž bývalý nájemce je v prodlení den po skončení dodatečné lhůty pro zaplacení. Rozdíl oproti předchozí úpravě je, že v současnosti bude pronajímatel oprávněn žalovat za jeden měsíc pouze na vydání bezdůvodné obohacení ve výši měsíčního nájemného sjednaného za trvání nájmu, ne tedy tržního nájemného, které může být vyšší než to sjednané, což tedy pro nájemce mohlo být alespoň určitou sankcí. Ustanovení § 2295 NOZ by se mohlo týkat případů, kdy nájemce sice dostal výpověď z nájmu bytu, ale v zákonem stanovené lhůtě proti této podal k soudu návrh na přezkum její oprávněnosti. V takovém případě by toto zákonné ustanovení upravilo nárok pronajímatele vůči nájemci do doby, než bude ve věci pravomocně rozhodnuto. V této chvíli jsem ale toho názoru, že tuto spojitost by musela dovodit judikatura, která chybí a bez dalšího nelze toto spojení brát za jasné.

197

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2504/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 4. 2016]. 198

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 3501/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 4. 2016].

103

Závěr V rámci této rigorózní práce jsem se zaměřila na jeden ze subjektů nájemního vztahu, a to na osobu pronajímatele v souvislosti s některými aspekty ochrany jeho práv. V průběhu celé své práce jsem analyzovala v časové posloupnosti různé etapy nájemního vztahu a příslušnou právní úpravu, přičemž v těchto jednotlivých etapách jsem se zaměřila zejména na takové prvky, které mají vliv na práva pronajímatele. V práci jsem se nezabývala detailním popisem všech těchto aspektů, nýbrž jsem se přes obecné poznatky k určité složce nájemního vztahu a příslušnou úpravu v zákoně snažila dobrat problematických míst v této právní úpravě a poukázat na možné, teorií nepředpokládané problémy, které mohou způsobovat nemalé obtíže pronajímateli v praxi. V publikační činnosti je velice často věnována pozornost ochraně nájemce jakožto „slabší strany“ nájemního vztahu. Domnívám se však, že je opomíjena ochrana práv pronajímatele, a to bez toho, aniž bych nějakým způsobem zpochybňovala pozici nájemce jako osoby, u které je nutno věnovat zvláštní pozornost ochraně jejího obydlí, kterým se nájemci pronajímaná nemovitá věc stává. Nicméně i tato mince má dvě strany. Pronajímatel jako soukromá osoba a vlastník nemovité věci by měl rovněž požívat nemalé ochrany. Dokud nájemce plní náležitě všechny své povinnosti stanovené zákonem a nájemní smlouvou, samozřejmě takové, které ho na jeho právech nekrátí, je opravdu stranou slabší a stranou hodnou vyšší ochrany. Nicméně pokud tomu tak není a nájemce svého postavení zneužívá a u pronajímatele v důsledku toho může dojít do značného zásahu do jeho práv, je nutno i pronajímateli garantovat efektivní možnost ochrany. Kolikrát bylo soudy konstatováno jednání pronajímatele v rozporu s dobrými mravy, ať již to bylo v minulosti v souvislosti s přivolením soudu k výpovědi, nebo jsem tento případ zažila i aktuálně při přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, přičemž je s podivem, že tato otázka byla a je v mnoha případech zkoumána jako první v pořadí. Naplnění výpovědního důvodu či jednání nájemce v rozporu se zákonem nebo dobrými mravy, a to i dlouhodobého charakteru, již je pak zkoumáno a zohledněno buď 104

okrajově, nebo vůbec ne. Je nutno na tomto místě podotknout, že pronajímatel nemůže za stát plnit funkci garanta nedotknutelnosti práva na bydlení. Je patrno, že i přes více než dvouletou účinnost NOZ se v celé práci velmi často výrazným způsobem prolíná nová právní úprava a ta dřívější. Rekodifikace občanského práva přinesla i do oblasti nájemních vztahů nemalé změny, a proto považuji srovnání určitých prvků za důležité. Komparace právních úprav nám může v určitých situacích poskytnout vodítko pro lepší interpretaci problému, a to i díky judikatuře z dřívějška. Aktuální judikatura, která je nutně potřebná k odstranění různých výkladových problémů v NOZ, zatím prostě chybí. Ne všechny změny z NOZ, týkající se nájemního bydlení považuji za přínosné. Některé nové instituty přibyly a některé zase byly z právní úpravy vypuštěny. Ne vždy je právní úprava obsažená v NOZ přínosem pro pronajímatele, ať už jej omezuje výslovně nebo pouze hrozí riziko výkladových problémů, které mohou jít k tíži pronajímatele v budoucnu. Za nejvíce problematická místa v NOZ co do budoucího výkladu soudů, považuji zejména nepřehlednou kategorizaci výpovědních důvodů při porušení povinností nájemce a dále pak na první pohled velkou smluvní volnost co do formy a obsahu nájemní smlouvy. K negativům, která přinesla rekodifikace, pak řadím nedostatečný systém sankcí nájemce za jeho prodlení, ať už s hrazením nájemného či s vyklizením bytu, nebo třeba také obnovu nájmu u skončení nájemního vztahu sjednaného původně na dobu neurčitou, který byl následně pronajímatelem ukončen výpovědí.

Zvýšená hodnota jistoty, která může být pronajímatelem dle NOZ po

nájemci požadována, mohla být zákonodárcem považována za určitou snahu pronajímateli poskytnout alespoň určitou záruku ochrany jeho práv v případě problematického nájemce, ale jak zmiňuji i ve své práci, reálný dopad takového ustanovení bude zřejmě velmi malý, neboť jen mizivé procento nájemců je schopno při vzniku nájemního vztahu větší sumu jako jistotu poskytnout. Tyto problémy v průběhu dalších let zřejmě vyřeší až nová judikatura soudů nebo případná novelizace NOZ. V předkládané práci neupozorňuji pouze na aktuální problémy občanského práva hmotného, nýbrž jsem se zaměřila i na občanské právo procesní a rovněž i na další právní oblasti, které pronajímatele ovlivňují, zejména na problematiku insolvenčních řízení. 105

Nájemní problematice se věnuji i ve svém povolání, přičemž v něm vystupuji právě na straně pronajímatele, resp. na straně obce. Obec jako pronajímatel zastává v nájemním vztahu v jistém ohledu specifické postavení. Pokud pomineme speciální typ sociálního bydlení, který může být obcí poskytováno, je obec v rámci své samostatné působnosti v pozici pronajímatele, jako je každý jiný. Vzhledem k rolím obce v oblasti sociální je tato skutečnost občas nepochopena, a to jak z pohledu nájemců obecních bytů, tak veřejných institucí, jako jsou i soudy. Každopádně je v rámci transparentnosti výkonu samostatné působnosti obce kladen nemalý důraz na zákonnost jejího postupu, a to i v rámci nájemních vztahů. Rovněž díky velkému množství nájemních vztahů, které s sebou přinášejí různorodé právní situace, jsem měla možnost seznámit se s řadou problémů, které mohou ve vztahu nájemce a pronajímatele nastat. Právě tyto své nabyté zkušenosti jsem se v práci pokusila zužitkovat a poukázat tak zejména na problémy z praxe. Nad rámec předkládané práce jsem mé dosavadní zkušenosti a poznatky z praxe využila ke zpracování několika dokumentů, které se zkoumanou problematikou souvisejí, a to konkrétně výzvy nájemce k nápravě, výpovědi z nájmu bytu pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem a návrhu na zrušení povoleného oddlužení. Tyto dokumenty jsou přiloženy jako přílohy textu práce.

106

Seznam použitých pramenů a literatury Právní předpisy 1.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 5. 2015].

2.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 8. 2015].

3.

Zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 1991, zrušen 1. 1. 1992. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 8. 2015].

4.

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 9. 2015].

5.

Zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 9. 2015].

6.

Zákon č. 267/1994 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 30. 5. 2015].

7.

Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2015].

8.

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 27. 3. 2016].

9.

Zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 19. 2. 2016].

10.

Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

11.

Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016]. 107

12.

Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9. 2015].

13.

Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 1. 2016].

14.

Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 14. 11. 2015].

15.

Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 12. 2015].

16.

Nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 1. 9. 2015].

17.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 10. 2015].

18.

Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 10. 2015].

19.

Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku a kterým se stanoví minimální výše nákladů spojených s uplatňováním pohledávky, ve znění účinném do 31. 12. 2013. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 4. 2016].

20.

Nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 4. 2016].

108

21.

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9. 2015].

22.

Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění účinném do 31. 12. 2001. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 8. 2015].

23.

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, ve znění účinném do 31. 12. 2015. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 2. 9. 2015].

Odborná literatura a monografie 1.

BĚLOHLÁVEK, A., J. Nový občanský zákoník: srovnání dosavadní a nové občanskoprávní úpravy včetně předpisů souvisejících. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2012, 829 s. ISBN 978-80-7380-413-8.

2.

ELIÁŠ, K. Občanský zákoník: velký akademický komentář: úplný text zákona s komentářem, judikaturou a literaturou podle stavu k 1. 4. 2008. Praha: Linde, 2008. Zákony - komentáře. ISBN 978-80-7201-687-7.

3.

FIALA, J.; KURKA V. Vlastnictví a nájem bytů. 3. aktualiz. a přeprac. vyd. podle stavu k 1. 12. 2004. Linde Praha, a.s., vyd. 2. Praha: Linde, 2005, 315 s. ISBN 8072015117.

4.

HENDRYCH, D.; FIALA J. Právnický slovník. 3. podstatně rozš. vyd. Praha: C. H. Beck, 2009, 1459 s. ISBN 9788074000591.

5.

HULMÁK, M a kol. Občanský zákoník: komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, 1317 s. ISBN 978-80-7400-535-0.

6.

HULMÁK, Milan. Občanský zákoník VI. závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 3014). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, 2072 s. ISBN 978-80-7400287-8.

7.

KABELKOVÁ, E.; DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 616 s. ISBN 978-80-7400-524-4.

8.

KŘEČEK, S. Nájemníci versus pronajímatelé. 1. vyd. Praha: Prospektrum, 1999, 190 s. ISBN 80-7175-074-3.

109

9.

KŘEČEK, S. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Vyd. 1. Praha: Leges, 2014, 272 s. ISBN 9788087576991.

10.

LEPIČOVÁ, A. Zánik nájmu bytu v novém občanském zákoníku [online]. Brno, 2014 [cit. 14. 11. 2015]. Diplomová práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta. Dostupné z: http://is.muni.cz/th/347973/pravf_m/

11.

MARŠÍKOVÁ, J. Insolvenční řízení z pohledu dlužníka a věřitele se vzory a judikaturou. 4. upravené vydání. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2015, 301 s. ISBN 978-80-7380-568-5.

12.

NOVOTNÝ, P. Nový občanský zákoník. 1. vyd. Praha: Grada, 2014, 230 s. ISBN 978-80-247-5164-1.

13.

PŠENKO, R.; OBŠASNÍK, L. Vyznejte se v paragrafech bydlení: vybrané kapitoly z nového občanského zákoníku. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2014, 108 s. ISBN 978-80-265-0265-4.

14.

RICHTER, O. Věřitelé a uplatňování pohledávek v insolvenčním řízení: komentář: § 165-204. Praha. C. H. Beck, 2014. Beckovy komentáře. ISBN 97880-7400-549-7.

15.

RONOVSKÁ, K.; DOBEŠOVÁ L. a HRDLIČKA M. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2012, 128 s. ISBN 9788024742045.

16.

ROUČEK, F.; SEDLÁČEK, J. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Reprint původního vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2013. ISBN 80-85963-604.

17.

SELUCKÁ, M. Nájem a podnájem bytu. Vyd. 1. Brno: CP Books, 2005, 150 s. ISBN 80-251-0800-7.

18.

SELUCKÁ, M.; HADAMČÍK, L. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. Vydání první. Praha: Wolters Kluwer, 2015, 248 s. ISBN 97880-7478-837-6.

19.

ŠVESTKA J., a kol. Občanský zákoník: komentář. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer, 2014, 1667 s. ISBN 978-80-7478-638-9.

110

20.

TARABA M.; VESELÁ L. Rádce nájemníka bytu. 7. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2012, 250 s. ISBN 9788024744056.

21.

TRIPES, A. Exekuce v soudní praxi. 3. vyd. Praha: C.H. Beck, 2006. Beckovy příručky pro právní praxi. ISBN 80-7179-489-9.

22.

ZUKLÍNOVÁ, M. Nájemní smlouva, zvláštní ustanovení o nájmu bytu: § 663 § 719 občanského zákoníku: podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury a komentáře k právní úpravě této problematiky v novém občanském zákoníku (zákon č.89/2012 Sb.). Praha: Linde, 2012, 319 s. ISBN 97880-7201-890-1.

Odborné články 1.

BALABÁN, P. Na co nezapomenout při převzetí bytu. dtest.cz [online]. Publikováno dne 7. 8. 2015 [cit. 29. 8. 2015]. Dostupné z: https://www.dtest.cz/clanek-4561/na-co-nezapomenout-pri-prevzeti-bytu

2.

BALABÁN, P. Nájem bytu očima zákona. dtest.cz [online]. Publikováno dne 17. 6. 2015 [cit. 11. 8. 2015]. Dostupné z: https://www.dtest.cz/clanek4447/najem-bytu-ocima-zakona

3.

BEZOUŠKA, P. Kdy může pronajímatel vypovědět nájem z důvodu neplacení nájemného. Epravo.cz komentáře [online]. Publikováno dne 21. 3. 2016 [cit. 27. 3. 2016]. Dostupné z: http://tablet.epravo.cz/3-2016/51_komentare-kdy-muzepronajimatel-vypovedet-najem-bytu-z-duvodu-neplaceni-najemneho

4.

BROŽEK, O. Způsoby porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu nájemcem. Rekodifikace & praxe. Wolters Kluwer ČR, a. s., roč. 15, č. 6, s. 10. ISSN 1805-6822.

5.

ČABANOVÁ, L. Právní úprava tzv. jistoty (dříve kauce) v nájemních vztazích a práv a povinností s ní souvisejících dle nového občanského zákoníku. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 5. 3. 2015 [cit. 11. 7. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/pravni-uprava-tzv-jistoty-drive-kauce-vnajemnich-vztazich-a-prav-a-povinnosti-s-ni-souvisejicich-dle-novehoobcanskeho-zakoniku-97175.html

6.

Finanční problémy výrazně komplikují nájemní vztahy. Magazín E15 [online]. Mladá fronta, a.s. 2010 [cit. 2. 1. 2016]. Dostupné z: http://magazin.e15.cz/bydleni/financni-problemy-vyrazne-komplikuji-najemnivztahy-978867

111

7.

CHALUPA, L. Žaloba na určení, vydání nebo vyklizení. Právní rádce 04/2001. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

8.

JANOŠEK, V. Odstoupení od smlouvy o nájmu bytu. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 6. 9. 2012 [cit. 12. 1. 2016]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/odstoupeni-od-smlouvy-o-najmu-bytu85246.html

9.

KOBEDA, K. Jistota (kauce) při nájmu bytu. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace. Publikováno dne 8. 6. 2015 [cit. 6. 8. 2015]. ISSN 2336-4114. Dostupné z: http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/jistota-kauce-prinajmu-bytu

10.

KREJČÍŘOVÁ, Š. Právní úprava skončení nájmu bytu v novém občanském zákoníku. Bulletin – advokacie.cz [online]. Publikováno dne 18. 12. 2013 [cit. 1. 11. 2015]. ISSN 1805-8280. Dostupné z: http://www.bulletinadvokacie.cz/pravni-uprava-skonceni-najmu-bytu-v-novem-obcanskem-zakoniku

11.

KŘEČEK, S. Několik poznámek k ustanovením zvláštní části nového občanského zákoníku, týkajících se nájmu bytu. Bulletin advokacie. ČAK, roč. 14, č. 5, s. 19. ISSN 1210-6348.

12.

KŘEČEK, S. Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech. Bulletin advokacie. ČAK, roč. 15, č. 10, s. 56. ISSN 1210-6348.

13.

LOJDOVÁ, E. Notifikační povinnost nájemce versus jeho právo na náhradu odůvodněných nákladů na odstranění podstatné vady v bytě. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 14. 5. 2015 [cit. 11. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/notifikacni-povinnost-najemce-versus-jehopravo-na-nahradu-oduvodnenych-nakladu-na-odstraneni-podstatne-vady-v-byte97856.html

14.

MANDÁT, J. Zápis nájemní smlouvy do katastru nemovitostí. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 29. 4. 2014 [cit. 10. 8. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/zapis-najemni-smlouvy-do-katastru-nemovitosti95129.html

15.

PELIKÁN, M. Limity náhrady újmy podle občanského zákoníku. Rekodifikace & praxe. Wolters Kluwer ČR, a. s., roč. 14, č. 11, s. 6. ISSN 1805-6822.

16.

PRUDILOVÁ KONÍČKOVÁ, Z. Oddlužení a poctivý záměr nejen ve světle judikatury Nejvyššího soudu. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 27. 11. 2015

112

[cit. 19. 2. 2016]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/oddluzeni-apoctivy-zamer-nejen-ve-svetle-judikatury-nejvyssiho-soudu-99566.html 17.

SNÍŽEK, M. Peněžité sankce pronajímatele vůči neplatícímu nájemci před a po 1. 1. 2016. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 30. 3. 2016 [cit. 2. 4. 2016]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/penezite-sankce-pronajimatelevuci-neplaticimu-najemci-bytu-pred-a-po-112016-100462.html

18.

SVAŤOŇOVÁ, E. Výpovědní důvody nájmu bytu bez výpovědní doby. Bulletin – advokacie.cz [online]. Publikováno dne 25. 8. 2014 [cit. 1. 11. 2015]. ISSN 1805-8280. Dostupné z: http://www.bulletin-advokacie.cz/vypovedni-duvodynajmu-bytu-bez-vypovedni-doby-dle-o.-z.-a-bgb?browser=mobi

19.

TOMANOVÁ, V. Kdo co hradí aneb úskalí nájemního vztahu po rekodifikaci. Epravo.cz [online]. Publikováno dne 27. 10. 2015 [cit. 29. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/kdo-co-hradi-aneb-uskali-najemniho-vztahu-porekodifikaci-99400.html

20.

TRÁVNÍKOVÁ, B. Forma nájemní smlouvy k bytu po 1. 1. 2014. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace, publikováno dne 22. 4. 2014 [cit. 30. 5. 2015]. ISSN 2336-4114. Dostupné z: http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/forma-najemni-smlouvy-k-bytupo-1-1-2014

21.

TRÁVNÍKOVÁ, B. Užití žaloby na vyklizení při skončení nájmu bytu dle nového občanského zákoníku. Pravniprostor.cz [online]. Rekodifikace. Publikováno dne 15. 5. 2014 [cit. 1. 4. 2016]. ISSN 2336 - 4114. Dostupné z: http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/uziti-zaloby-na-vyklizenipřiskonceni-najmu-bytu-dle-noveho-obcanskeho-zakoniku

Elektronické zdroje 1.

Dohoda o postoupení nájemní smlouvy k bytu (výměna bytů, přechod nájmu bytu). Návrh dohody o postoupení nájemní smlouvy k bytu, formát PDF. Úřad MČ Brno -Slatina [online]. © 2003 - 2016 [cit. 30. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.mcslatina.cz/dpublic/forms/H01Dohoda_o_postoupeni_NS.pdf?PHPS ESSID=

2.

Insolvenční poradna. Konkursní noviny [online]. Cooper press, s.r.o. 2012 [cit. 30. 01. 2016]. Dostupné z: http://www.konkursni-noviny.cz/clanek/insolvencniporadna-28

113

3.

Insolvenční zákon, konkurs. Insolvenční – zákon.justice [online]. © MS ČR [cit. 20. 2. 2016]. Dostupné z: http://insolvencni-zakon.justice.cz/obecneinformace/konkurs.html

4.

KANCELÁŘ VOP. Nájem bytu – výpověď, zvyšování nájemného, přechod nájmu. ochrance.cz [online]. Životní situace – problémy a jejich řešení 2014 [cit. 12. 06. 2015]. Dostupné z: http://www.ochrance.cz/stiznosti-na-urady/chcete-sistezovat/zivotni-situace-problemy-a-jejich-reseni/najem-bytu-vypoved-zvysovaninajemneho/

5.

Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu a vylučovací žaloba, © Exekutorská komora ČR [online]. 2009 2012 [cit. 29. 12. 2015]. Dostupné z: http://www.ekcr.cz/1/exekutori-radi/870-36-navrh-na-vyskrtnuti-veci-ze-soupisua-vylucovaci-zaloba?w=

6.

Revoluce v civilním právu 2014, část. 2. Braun Partners: bpv-bp.com [online]. Braun Partners [cit. 7. 11. 2015]. Dostupné z: http://www.bpvbp.com/download/newsalerts/newsalert_noz_najmy_10_2013_cz.pdf

7.

Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy. Ministerstvo spravedlnosti ČR [online]. 2014 [cit. 1. 3. 2016]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Stanovisko_21.pdf

Soudní rozhodnutí 1.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 30/04. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 3. 9. 2015]. Dostupné z: http://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=Pl-30-04

2.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 29. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 3113/13. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 10. 4. 2016]. Dostupné z: http://nalus.usoud.cz/Search/ResultDetail.aspx?id=83906&pos=1&cnt=1&typ=res ult

3.

Nález Ústavního soudu ČR ze dne 3. 3. 2005, sp. zn. II. ÚS 413/04. Ústavní soud [online]. Ústavní soud, © 2006 [cit. 20. 2. 2016]. Dostupné z: http://nalus.usoud.cz/Search/GetText.aspx?sz=2-413-04

4.

Písemné vyhotovení rozsudku Městského soudu v Brně, č.j. 29 C 358/2014 – 45 ze dne 25. 2. 2016

5.

Písemné vyhotovení usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. 15 Co 225/2014 - 37 ze dne 28. 7. 2014 114

6.

Písemné vyhotovení usnesení Krajského soudu v Brně, č.j. KSBR 27 INS 22319/2011 - P6 - 2 ze dne 19. 11. 2015

7.

Písemné vyhotovení usnesení Městského soudu v Brně, č.j. 35 C 20/2013 - 28 ze dne 2. 4. 2014

8.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 10. 12. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/F5E625FBA1050934C12 57C52004DF6A4?openDocument&Highlight=0

9.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 26 Cdo 154/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/43077425C8484E7EC12 57A4E0064D708?openDocument&Highlight=0

10.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 5. 2008, sp. zn. 28 Cdo 964/2008. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/7C1F7D0132F0E8 CAC1257A4E0067B278?openDocument&Highlight=0

11.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 7. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2492/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 1. 11. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BDE71C2D5F079340C1 257A4E0064F053?openDocument&Highlight=0

12.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4145/2009. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 5. 4. 2016]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/599A70FA0089F558C12 57A4E00650879?openDocument&Highlight=0

13.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 11. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/92F26ADBB8800AA2C 1257A4E006593B8?openDocument&Highlight=0

14.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4742/2010. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 30. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/198ECAD675338644C1 257A4E0068D095?openDocument&Highlight=0

15.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 6. 2005, sp. zn. 31 Cdo 513/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 30. 10. 2015]. Dostupné z: 115

http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/AC406DDC2F2A1C04C 1257A4E0069062C?openDocument&Highlight=0 16.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 9. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3277/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 2. 2016]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/EC90C727F5A881D7C1 257F23001F94D3?openDocument&Highlight=0

17.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 1865/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/B202B5735BEF19C8C1 257A4E0067A618?openDocument&Highlight=0

18.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 186/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 9. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4D2FE73D59FAE5D6C 1257A4E0067B4E5?openDocument&Highlight=0

19.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 10. 2005, sp. zn. 26 Cdo 186/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4D2FE73D59FAE 5D6C1257A4E0067B4E5?openDocument&Highlight=0

20.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 6. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1412/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 9. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/838A561429221A91C12 57A4E00694B18?openDocument&Highlight=0

21.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/076C12ADF21B1937C1 257A4E0064C43E?openDocument&Highlight=0

22.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 29 Odo 525/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 4. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/C24DA6FFD98F7 9D8C1257A4E00687621?openDocument&Highlight=0

23.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 5. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 8. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/66123A6C88CC1D3BC1 257A4E0066B1C1?openDocument&Highlight=0

116

24.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 2091/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 1. 11. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/D0C3CD8D8464C878C1 257A4E00653428?openDocument&Highlight=0

25.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 1. 2014, sp. zn. 29 Cdo 60/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 2. 2016]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/B53B775DB59A6AB5C 1257D0000353970?openDocument&Highlight=0

26.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2005, sp. zn. 26 Cdo 212/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 12. 9. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/5CDD4EAE2DCACA09 C1257A4E00656591?openDocument&Highlight=0

27.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2001, sp.zn. 26 Cdo 1846/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/0739FE427C118FDCC1 257A4E006A8EDC?openDocument&Highlight=0

28.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 4. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2504/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 04. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/2BDE52640E0569 A5C1257A4E00654EA4?openDocument&Highlight=0

29.

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 7. 12. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2491/2010. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 11. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/86CBFF54FA1FEED7C 1257A4E00679561?openDocument&Highlight=0

30.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 5. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3534/2008. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 17. 3. 2016]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/310C19CE4E9D037EC1 257A4E00694353?openDocument&Highlight=0

31.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 354/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/E9D1873B07192365C12 57A4E00655D89?openDocument&Highlight=0

32.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 2. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1361/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 27. 3. 2016]. Dostupné z:

117

http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/2CF7FEB21BD33C12C1 257A4E00650CBE?openDocument&Highlight=0 33.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1867/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 11. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/3AEE61CEB4300CD2C 1257A4E00658465?openDocument&Highlight=0

34.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 29 NSCR 47/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 2. 2016]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/6EB10CE261D6FFD3C1 257EB30046E27A?openDocument&Highlight=0

35.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 6. 2013, sp. zn. 3 Tdo 557/2013. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 10. 4. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/340D1624CA5178 66C1257BB1005A5923?openDocument&Highlight=0

36.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 3501/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 4. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9CC327EBD83312 BCC1257A4E0069AD77?openDocument&Highlight=0

37.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4752/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 20. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/45FA635CB6CB88D0C1 257A4E00650001?openDocument&Highlight=0

38.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 8. 2009, sp. zn. 26 Cdo 4752/2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 17. 3. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/45FA635CB6CB8 8D0C1257A4E00650001?openDocument&Highlight=0

39.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 7. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1056/2002. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 18. 4. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4FA147450554124 6C1257A4E00687618?openDocument&Highlight=0

40.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1914/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 31. 10. 2015]. Dostupné z: http://nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/5F295AD7D6259FFEC1 257A4E0066A4D1?openDocument&Highlight=0

118

41.

Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1236/97. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 15. 04. 2016]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/5B6140EFB8662B 92C1257BD6003A2E15?openDocument&Highlight=0

Ostatní zdroje 1.

BAJURA J.; SALAČ J. Přechod nájmu na člena domácnosti. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 14. 11. 2015].

2.

BAJURA J.; SALAČ J. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

3.

BAJURA J.; SALAČ J. Výpovědní důvody pronajímatele. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 16. 3. 2016].

4.

BAJURA J.; SALAČ J. Způsobilost bytu k nastěhování a obývání. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 21. 8. 2015].

5.

BUDÍN P. Způsob řešení úpadku. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 29. 12. 2015].

6.

Důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna, volební období 2010 – tisk 362/0 [online]. 2012. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/images/pdf/Duvodova-zpravaNOZ-konsolidovana-verze.pdf

7.

JIRMANOVÁ, M. Vyklizení, §§ 340 – 344 občanského soudního řádu. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

8.

PELIKÁNOVÁ I.; PELIKÁN R. Domněnka poctivosti a dobré víry. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 12. 8. 2015].

9.

WINTEROVÁ, A. žaloba o vydání věci. Komentář WK. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 31. 3. 2016].

119

Přílohy práce Příloha č. 1 Jana Novotná, nar. 1966 Kounicova 98 Brno 602 00

Věc: Výzva k úhradě dluhu na nájemném a zálohách na služby Vážená paní Novotná, dne 3. 3. 2014 jsme ve smyslu § 2235 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) uzavřeli smlouvu o nájmu bytové jednotky č. 5 o velikosti 2+1, v domě Kounicova 502/98, Brno, 602 00 (dále jen smlouva o nájmu). Dle předmětné smlouvy o nájmu jste povinna hradit měsíčně nájemné ve výši 8.000 Kč a zálohy na služby ve výši 1.000 Kč, vše pravidelně vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který jsou příslušné úhrady placeny, a to bezhotovostním převodem na účet pronajímatele č. 110120130/0300, pod v. s.: 5029805. Kontrolou příchozích plateb od Vaší osoby jsem zjistil, že nebylo řádně uhrazeno nájemné a zálohy za služby za následující období: Nájemné 06/2015……….8.000 Kč , Zálohy na služby 06/2015…………1.000 Kč Nájemné 07/2015……….8.000 Kč , Zálohy na služby 07/2015…………1.000 Kč Nájemné 08/2015……….8.000 Kč, Zálohy na služby 08/2015…………1.000 Kč Nájemné 09/2015……….8.000 Kč, Zálohy na služby 09/2015…………1.000 Kč Celkový dluh…………….36.000 Kč Vyzývám Vás touto cestou k úhradě dlužné částky ve výši 36.000 Kč, a to bezhotovostním převodem na číslo účtu: 110120130/0300, pod v.s.: 5029805, a to neprodleně, nejpozději však ve lhůtě do 10 dnů od doručení této výzvy. S ohledem na to, že jste s úhradou výše uvedeného dluhu v prodlení, vzniká mi vedle práva na úhradu výše uvedených dlužných částek též právo na úhradu úroku z prodlení z dlužného nájemného ve výši 8,05 % p.a. a dále na úhradu poplatku z prodlení 120

z dlužných úhrad za služby ve výši 1 ‰ denně (nejméně však 10 Kč za každý, i započatý měsíc prodlení), to vše ode dne vzniku prodlení až do dne kompletní úhrady dluhu. Pokud svůj dluh na nájemném a zálohách na služby neuhradíte ani v dodatečně stanovené lhůtě, bude dlužná částka vymáhána soudní cestou, přičemž v takovém případě Vás upozorňuji na skutečnost, že se vymáhaná částka navýší nejen o zákonné příslušenství pohledávky, ale rovněž o náklady soudního řízení. Vezměte prosím na vědomí, že dle ustanovení § 2291 odst. 2 NOZ, ve znění pozdějších předpisů, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, jestliže nájemce zvlášť závažným způsobem porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. V Brně dne 5. 9. 2015

…………………………………… Jan Novák pronajímatel

121

Příloha č. 2 Jana Novotná, nar. 1966 Kounicova 98 Brno 602 00 Výpověď z nájmu bytu pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce bytu ve smyslu ustanovení § 2291 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ) Vážená paní Novotná, na základě nájemní smlouvy ze dne 3. 3. 2014 (dále jen nájemní smlouva), uzavřené na dobu neurčitou, užíváte bytovou jednotku č. 5, nacházející se v domě č. p. 502, č.o. 98, na ulici Kounicova, na parcele č. 970 v Brně zapsanou v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na listu vlastnictví č. 222, v katastrálním území Ponava. Jako vlastník výše specifikované nemovité věci Vám tímto v y p o v í d á m n á j e m b e z v ý p o v ě d n í d o b y , pro zvlášť závažné porušení povinností nájemce bytu. Jedna ze základních povinností nájemce bytu je, ve smyslu ustanovení § 2251 NOZ, povinnost platit nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu v rámci nájemního vztahu. Současně má v souladu s ustanovením § 2291 NOZ, pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud dojde ze strany nájemce k porušení jeho povinnosti zvlášť závažným způsobem. Zákon dále v § 2291 odst. 2, stanoví, že nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Dle nájemní smlouvy jste povinna hradit měsíčně nájemné ve výši 8.000 Kč a zálohy na služby ve výši 1.000 Kč, vše pravidelně vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který jsou příslušné úhrady

placeny,

a

to

bezhotovostním

převodem

na

účet

pronajímatele

č. 110120130/0300, pod v. s.: 5029805. Výzvou ze dne 5. 9. 2015 (dále jen výzva k úhradě) jste byla vyzvána k úhradě dluhu na nájemném a zálohách na služby za následující období: Nájemné 06/2015 (splatné dne 25. 5. 2015)…………….8.000 Kč 122

Záloha na služby 06/2015 (splatné dne 25. 5. 2015)…………1.000 Kč Nájemné 07/2015 (splatné dne 25. 6. 2015)…………….8.000 Kč Záloha na služby 07/2015 (splatné dne 25. 6. 2015)…………1.000 Kč Nájemné 08/2015 (splatné dne 25. 7. 2015)…………….8.000 Kč Záloha na služby 08/2015 (splatné dne 25. 7. 2015)…………1.000 Kč Nájemné 09/2015(splatné dne 25. 8. 2015)…………….8.000 Kč Záloha na služby 09/2015 (splatné dne 25. 8. 2015)…………1.000 Kč Celková dlužná částka tak ke dni výzvy k úhradě, resp. ke dni 5. 9. 2015, činila 36.000 Kč. Ve výzvě k úhradě Vám byla stanovena lhůta k dodatečnému splnění povinnosti, tedy k zaplacení dlužné částky, a to na 10 dní ode dne doručení. Výzva k úhradě Vám byla zaslána prostřednictvím České pošty, a.s., doporučeně do vlastních rukou, přičemž jste tuto osobně převzala dne 10. 9. 2015. Dlužná částka nebyla Vámi ve stanovené lhůtě uhrazena, nebyla uhrazena ani do dnešního dne. Vzhledem k výše uvedenému, Vás tímto vyzývám k vyklizení a odevzdání předmětného bytu zpět mé osobě, jako pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 1 měsíce od obdržení této výpovědi. Ohledně možného data předání bytu mě prosím kontaktujte na tel.: 608 452 111. Současně Vás tímto upozorňuji, že máte možnost vznést proti této výpovědi z nájmu bytu námitky a rovněž pak také navrhnout přezkum oprávněnosti této výpovědi u místně a věcně příslušného soudu. V Brně dne 25. 9. 2015 ………………………… Jan Novák (pronajímatel)

123

Příloha č. 3 Adresát: Krajský soud Brno Husova 15 601 95 Brno Ke sp. zn.: KSBR 22 INS 22322/2015 Věřitel a navrhovatel zrušení oddlužení (dále jen věřitel): Jan Novák Narozen: 17. 2. 1985 Trvale bytem: Hrnčířská 15, Brno 612 00 Doručovací adresa: Charbulova 61, Brno 618 00 Dlužník: Jana Novotná narozena: 1. 1. 1966 Trvale bytem: Kounicova 58, 602 00 Brno Věc: Návrh na zrušení schváleného oddlužení

I. Věřitel je výlučným vlastníkem nemovité věci – bytové jednotky č. 5, nacházející se v bytovém domě č. p. 502, č. o. 98 na parcele č. 970 na ulici Kounicova v Brně zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na listu vlastnictví č. 222, v katastrálním území Ponava. Dlužník se na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 3. 3. 2014 (dále jen „nájemní smlouva“) stal nájemcem bytu č. 5 o velikosti 2+1 nacházejícího se ve 3. podlaží výše specifikovaného domu na ulici Kounicova 98 v Brně. Předmětná nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dle nájemní smlouvy je dlužník jako nájemce povinen hradit měsíčně nájemné ve výši 8.000 Kč a zálohu na služby ve výši 1.000 Kč, vše pravidelně vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který jsou příslušné

124

úhrady placeny, a to bezhotovostním převodem na účet věřitele, resp. pronajímatele č. 110120130/0300, pod v. s.: 5029805. Důkazy: - smlouva o nájmu bytu ze dne 3. 3. 2014, vč. předávacího protokolu (ověřená kopie)

II. Dlužníkovi byl dne 1.10.2014 usnesením Krajského soudu v Brně, č.j. KSBR 27 INS 22319/2011 – A - 8, zjištěn úpadek a společně s tím povoleno oddlužení formou splátkového kalendáře. Ke dni prohlášení úpadku dlužníka věřitel neevidoval za dlužníkem žádný dluh. Dlužník od ledna 2015 přestal řádně hradit nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, přičemž neprojevil snahu své dluhy s věřitelem jakkoliv řešit a je nekontaktní.

III. Z důvodu neplacení nájemného a úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu byla dlužníku dne 25. 1. 2015 dána výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností nájemce, ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ), kterou si převzal dne 31. 1. 2015. Tříměsíční výpovědní doba tak počala běžet od 1. 2. 2015 a skončila 30. 4. 2015. Dlužník byt nevyklidil ani po písemné výzvě k vyklizení ze dne 5. 5. 2015 a dále jej užívá bez právního důvodu, proto věřitel podal dne 20. 5. 2015 k Městskému soudu v Brně žalobu na vyklizení. O povinnosti dlužníka byt vyklidit a předat jej věřiteli soud do dnešního dne pravomocně nerozhodl. V současné době eviduje věřitel dluh na nájemném, zálohách na služby a na úhradách za užívání bytu a úhradách za plnění poskytovaná s užíváním bytu za tyto období:

-

leden 2015 – nájemné 8.000 Kč + záloha na služby 1.000 Kč

-

únor 2015 – nájemné 8.000 Kč + záloha na služby 1.000 Kč 125

-

březen 2015 – nájemné 8.000 Kč + záloha na služby 1.000 Kč

-

duben 2015 – nájemné 8.000 Kč + záloha na služby 1.000 Kč

-

květen 2015 – úhrada za užívání bytu 8.000 Kč + úhrada za služby 1.000 Kč

-

červen 2015 – úhrada za užívání bytu 8.000 Kč + úhrada za služby 1.000 Kč

Celkový dluh k dnešnímu dni činí 54.000 Kč. Důkazy: - výpověď z nájmu bytu ze dne 25. 1. 2015 vč. prokázaného doručení (ověřená kopie) - výzva k vyklizení ze dne 5. 5. 2015, vč. prokázaného doručení (ověřená kopie)

IV. Z rozhodnutí o úpadku a o povolení oddlužení dlužníka, č. j. KSBR 27 INS 22319/2011-A - 8 plyne, že o úpadku a povolení oddlužení bylo v daném případě rozhodnuto na základě insolvenčního návrhu dlužníka. Na základě zákona č. 182/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen IZ), resp. ustanovení § 104 IZ, je dlužník povinen k insolvenčnímu návrhu rovněž připojit seznam svých závazků s uvedením svých věřitelů, přičemž v seznamu závazků je dlužník povinen jako své věřitele označit všechny osoby, o kterých je mu známo, že vůči němu mají pohledávky nebo jiná majetková práva, nebo které vůči němu pohledávky nebo jiná majetková práva uplatňují. Dlužník dluží věřiteli na nájemném, zálohách na služby a na úhradě za neoprávněné užívání výše uvedeného bytu a plnění s ním poskytovaných, přičemž dle informací věřitele se v bytě stále zdržuje, je na adrese bytu hlášen u svého zaměstnavatele, spol. BYX, s.r.o., jako na adrese, kde trvale pobývá a má zde také hlášen trvalý pobyt, přičemž je nutno konstatovat, že předmětný byt v současné době užívá neoprávněně a nadále ho odmítá vyklidit a předat věřiteli, k čemuž byl vyzván ve výzvě k vyklizení ze dne 5. 5. 2015. Věřitel je přesvědčen, že dlužník úmyslně v seznamu závazků neuvedl skutečnost, že je nájemcem věřitele a tedy má vůči jeho osobě závazek hradit pravidelně nájemné a zálohy na služby.

126

Vzhledem ke skutečnosti, že soud doposud pravomocně nerozhodl o povinnosti dlužníka předmětnou bytovou jednotku vyklidit, věřitel nemá v současné době objektivní právní možnost, jak se domoci ochrany svých práv a uspokojení svých pohledávek. Dlužník nehradí nájemné a zálohy na služby od ledna 2015, od května 2015 je navíc neoprávněným uživatelem bytu, přičemž za jeho užívání věřiteli neplatí ničeho, tedy se na úkor věřitele bezdůvodně obohacuje, tedy i po povolení oddlužení svým úmyslným jednáním vytváří nové dluhy, které není schopen plnit věřiteli. Dlužník dle zpráv insolvenčního správce plní oddlužení řádně, nicméně věřitel je přesvědčen, že je to zejména na jeho úkor, tedy úkor toho, že dlužník nenese žádné náklady na své bydlení, a to nejen co se týče nájemného samotného, ale i úhrad za služby poskytované s užívaným bytem.

V. Ve smyslu ustanovení § 418 odst. 1 písm. c) IZ, insolvenční soud schválené oddlužení zruší a současně rozhodne o způsobu řešení dlužníkova úpadku konkursem, jestliže v důsledku zaviněného jednání vznikl dlužníku po schválení oddlužení peněžitý závazek po dobu delší než 30 dnů po lhůtě splatnosti. Na základě předkládaných důkazů je zřejmé, že takovýto peněžitý závazek dlužníku po povolení oddlužení vznikl. Vzhledem ke skutečnostem shora uvedeným navrhuje věřitel, aby Krajský soud v Brně ve věci úpadku a povoleného oddlužení dlužníka: Jana Novotná, nar. 1. 1. 1966, Kounicova 98, 602 00 Brno, rozhodl o zrušení povoleného oddlužení a nově rozhodl o způsobu řešení dlužníkova úpadku konkursem. V Brně dne 10. 7. 2015 ………………………… Jan Novák (pronajímatel)

127