VWS Jaarverslag

JAARVERSLAG 2009

VWS Jaarverslag 2009 | 2

Inhoud Inleiding Verslag van de Raad van Toezicht Samenwerking Het woningbezit Het huisvesten van de doelgroep Het huisvesten van bijzondere doelgroepen Vrijgekomen en verhuurde woningen Communicatie met huurders en woningzoekenden Leefbaarheid Onderhoud Geriefsverbeteringen Niet-planmatig onderhoud Nieuwbouw Huurbeleid Financiële zaken De organisatie Verklaring van het bestuur Verklaring van de Raad van Toezicht Jaarrekening 2008

6 7 12 14 15 17 19 21 23 24 25 25 28 26 29 33 34 34 35



JAARVERSLAG 2009


Inleiding 2009 is een jaar geweest van bewustwording. Bewustwording van het feit dat de bankencrises niet op zichzelf stond maar slechts de inleiding was van een veel grotere en langduriger economische crises en dat wereldwijd. En dit alles door geconsumeerde groei op krediet. Centrale banken hebben een verdere escalatie kunnen voorkomen door met name de systeembanken te voorzien van veel en goedkoop geld. Overheden hebben hun uitgaven fors verhoogd om de economie nog enigszins te stimuleren. Inmiddels lijkt de storm ietwat geluwd. De zeer flexibele economie van de VS lijkt weer wat aan te trekken al was het alleen maar omdat er wel erg drastisch is gesaneerd, een soort inhaalslag dus. China groeit met name doordat de overvloed aan geld in de eigen economie wordt geïnvesteerd. India en Latijns Amerika groeien ook weer door de exploitatie van grondstoffen, goed opgeleide en zeer goedkope arbeidskrachten en hebben het gevoel van een opgaande lijn. En dan Europa. Met een zeer inflexibele arbeidsmarkt en weinig economische innovatie zit je al snel op relatieve achterstand. Voeg daarbij een aantal economisch zwakke nieuwkomers en je hebt een aantal voorwaarden voor een langdurige lage groei. In Nederland is de staatsschuld inmiddels opgelopen van pakweg 200 miljard naar 350 miljard. Neem daarbij de totale schuld van gemeenten à 50 miljard en bereken een rentedragende overheidsschuld per huishouden in Nederland van een kleine 60 mille. Ook dit moet een keer worden terugbetaald . Daarnaast is er een structureel gapend gat in de rijksbegroting waardoor miljarden aan bezuinigingen op stapel staan. Ook de corporatie sector deed in 2009 mee aan het algemene tumult. Naast de schandalen bij enkele grote corporaties was er in juni de notitie van Van der Laan met voorstellen voor een vernieuwd BBSH. 36 kantjes met vernieuwende voorstellen waarvan het instellen van een nieuwe autoriteit die moet zorgen voor een nog beter toezicht, opviel. Ook werd er een “deal” gedaan met Brussel om de oude oneigenlijke subsidiekwestie de wereld uit te helpen. De details van deze “heldendaad” lijken thans behoorlijk venijnig te kunnen gaan uitwerken. Ook dit is bewustwording. In juni 2009 kwam de WERV vastgoedmonitor 2009 uit. De conclusies waren niet mals. De monitor concludeerde een grote behoefte aan regionale afstemming van de bouwprogrammering, zowel kwalitatief als kwantitatief. Regioregie zou een van de sleutelwoorden moeten worden. De WERV corporaties onderschrijven deze conclusies maar realiseren zich ook dat regie meestal van boven komt en niet van onderen. Als zodanig is er inspanning geleverd om ook de gemeente-


besturen te overtuigen van de noodzaak om te komen tot een regiovisie waarvan wonen een onderdeel is. Economische ontwikkeling is een andere onlosmakelijke grootheid. In dit kader moet het “food-valley” concept meer concrete handen en voeten krijgen. Van een city-marketing idee naar een concreet ondernemingsplan. Als VWS hebben wij in 2009 gewerkt met een substantieel vernieuwde Raad van Toezicht. Het ledental is gegaan van drie naar vijf waarvan drie nieuwe leden toetraden. In juni is het beleidsplan 2008-2011 aan de orde geweest. Wij waren als directie verheugd dat het hierin geschetste beleid ook door de nieuwe leden werd onderschreven. Dit betekent dat we voorlopig consolideren als het gaat om nieuwbouw. Enerzijds betreft dit een conclusie vanuit financieel oogpunt, anderzijds moeten zich ook goede investeringsmogelijkheden voordoen. De onvoorspelbaarheid van de huidige economische situatie maar ook de drastisch veranderende fiscale behandeling rondom wonen in het algemeen, onderstreept ons standpunt. Uiteraard gaan de investeringen in onderhoud op volle kracht door, al met al gaan wij voor een solide strategie. De contacten met collega corporaties in de WERV maar ook met de betreffende portefeuillehouders verliepen goed. Er is een sfeer van dienstbaarheid aan het gezamenlijk belang maar ook het besef dat investeringen in sociaal vastgoed meer dan ooit een kwestie is van het voor de lange termijn vastleggen van zeer schaarse middelen.

G. van den Berg directeur/bestuurder

J.W. van Heteren directeur/bestuurder

Verslag van de Raad van Toezicht In dit verslag verantwoordt de Raad van Toezicht zich over haar werkzaamheden in 2009 en de inrichting van het toezicht voor de VWS.

De taak en werkwijze van de Raad van Toezicht De Raad van Toezicht (RvT) houdt toezicht op de uitvoering van het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de VWS. Het toezicht op de werking en integriteit van zowel de bestuurders als op de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures die zijn ingesteld door het bestuur krijgt daarbij specifieke aandacht. Daarnaast geeft de RvT gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur over de hoofdlijnen van het (strategisch) beleid en het opstarten en uitvoeren van bijzondere projecten. Daarbij worden de doelstellingen van de stichting in het bijzonder en die van een woningcorporatie als maatschappelijke onderneming als referentiekader gebruikt. Het toezicht wordt uitgevoerd op basis van de Governance Code voor Woningcorporaties. De missie en beleidsuitgangspunten, als vastgelegd in het beleidsplan 2008-2011 gelden als uitgangspunt voor de uitoefening van het toezicht. Van belang zijn onder andere de realisatie van de doelstellingen voor de doelgroep, de relatie met de diverse belanghebbenden, de maatschappelijke positie en structuur van de corporatie en de positie van de VWS ten opzichte van de sector woningcorporaties. De RvT onderschrijft de strategie en de daarbij behorende doelstellingen, zoals deze zijn ingezet door het bestuur. In 2009 is een speciale vergadering van de Raad van Toezicht tezamen met het bestuur gewijd aan de beleidsuitgangspunten. De politiek-maatschappelijke situatie, de woningmarkt en –behoefte in het werkgebied, de wensen van huidige en eventuele toekomstige bewoners en de samenwerking met andere corporaties en de gemeenten in het werkgebied (WERV) zijn daarbij aan de orde geweest. Raad van Toezicht en bestuur zijn gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het beleidsplan 2008 -2011 geen aanpassing behoeft. De taakstelling, samenstelling, bevoegdheden en wijze van besluitvorming van de RvT zijn geformaliseerd in het Reglement Raad van Toezicht. Het reglement is gepubliceerd op de website van de VWS (www.veenendaalsewoningstichting.nl).

Governance Code De RvT hecht grote waarde aan een transparante ondernemingscultuur waarin de belangen van alle belanghebbenden tot uiting komen. De RvT en het bestuur onderschrijven het belang van de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de ‘Code’). In 2007 is de Code bij de VWS geïmplementeerd. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de RvT en het bestuur onderschreven. De RvT is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In 2009 is het functioneren niet geëvalueerd, gelet op het feit dat de nieuwe voorzitter in februari van start ging, en twee nieuwe leden in de loop van het verslagjaar werden benoemd. Begin maart 2010 is de evaluatiebijeenkomst geagendeerd.

Deskundigheid, onafhankelijkheid en samenstelling RvT Elk lid van de Raad van Toezicht is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de Raad van Toezicht beschikt daarnaast over de specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak, binnen zijn rol in het kader van de profielschets van de raad. Ook leden die op voordracht van de huurdersorganisatie zijn benoemd voldoen aan dit profiel. Herbenoeming van een lid van de Raad van Toezicht vindt slechts plaats na zorgvuldige overweging. Herbenoeming was niet aan de orde in 2009. De voorzitter bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de raad en eventuele commissies. De voorzitter ziet toe op de tijdige verstrekking van de informatie, of er voldoende tijd is voor beraadslagingen, de commissies naar behoren functioneren, het bestuur tenminste éénmaal per jaar wordt beoordeeld, de contacten van het bestuur en het personeel naar behoren verlopen, de leden van de Raad van Toezicht indien nodig een introductie -, opleidings- of trainingsprogramma volgen.

De audit van de financiële verslaggeving en de positie van de interne control functie en van de externe accountant De Raad van Toezicht benoemt de accountant, beoordeelt of en hoe deze wordt betrokken bij de inhoud en publicatie van financiële berichten, anders dan de jaarrekening. De Raad laat zich informeren over de controle, middels een schriftelijke en mondelinge rapportage. In 2009 werd het niet noodzakelijk geacht, gelet op de kwaliteit van de regelmatige financiële verslaglegging in de driemaandelijkse managementrapportages, om de accountant tussentijds om een (financiële) beoordeling te verzoeken. De Raad besprak in haar mei vergadering van 2009 de opgestelde jaarstukken in aanwezigheid van de externe accountant en het bestuur. Er bleek geen enkele aanleiding te zijn goedkeuring aan deze stukken te onthouden. Wel is aangedrongen op het opnemen van een enkele extra toelichting met


name ten aanzien van verschillen in begrote en gerealiseerde cijfers die betrekking hebben op het planmatig onderhoud. Deze toelichtingen geven afdoende verklaringen voor de geconstateerde verschillen.

Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden De RvT ziet toe op de mate waarin belanghebbenden in staat worden gesteld te participeren in de totstandkoming van beleid van de VWS. In 2009 is de huurdersorganisatie formeel opgericht. Twee leden van de Raad, op voordracht van deze huurdersorganisatie benoemd, onderhouden het contact namens de Raad. Het bestuur onderhoudt eveneens contacten over belangrijke beleidslijnen. Daarnaast neemt de Raad kennis van de externe contacten op lokaal, regionaal en landelijk niveau door het vast agenderen van deze maatschappelijke activiteiten van het bestuur. De Raad is voorts één keer in de vier jaar opdrachtgever voor een externe visitatie. Het is de bedoeling dat eind 2010 de visitatie bij de VWS wordt uitgevoerd.

Het voornaamste punt waarvan de VWS afwijkt van de Code is: • De benoeming van de leden van het bestuur voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige leden van het bestuur zijn allen benoemd vóór invoering van de Code en VWS is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De Raad is voornemens, bij het ontstaan van een vacature, de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar voor nieuw te benoemen leden op te volgen.

Inhoud van het toezicht in 2009 De RvT beoordeelt de prestaties van het bestuur aan de hand van het opgestelde beleidsplan 20082011. Bij de uitvoering van het toezicht wordt gebruik gemaakt van interne rapportages en beleidsdocumenten, welke worden getoetst aan de missie en strategische doelstellingen. Deze documentatie bestaat onder andere uit de meerjarenbegroting, en uitgebreide kwartaalrapportage. In deze kwartaalrapportage wordt aandacht besteed aan financiele aspecten, onderhouds- en sociale aspecten zoals doorstroming, leegstand en/of betalingsproblematiek. Zuiver financiële rapportages en de jaarrekening bevatten risico analyses en verantwoording ten aanzien van het treasurybeleid. Met de genoemde documentatie wordt een integrale informatievoorziening aan de RvT voorzien. Aparte aandacht wordt besteed aan projecten, met name voor de opstart daarvan en het bepalen van een go- of no go moment. Hoofdlijnen van beleid en strategie, interne, lokaal en regionaal worden in documenten en mondelinge verslaglegging voorgelegd. Ook de landelijke politieke ontwikkelingen komen aan bod, met name voor zover deze van belang zijn voor strategie en positie van de stichting. De RvT wordt indien nodig ook buiten haar reguliere vergaderingen over de voortgang en stand


van zaken geïnformeerd. Besluitvormingsproces

De voorzitter van de Raad van Toezicht stelt in overleg met het bestuur de agenda voor de vergaderingen op en legt deze aan het begin van de vergadering als concept voor aan de leden van de RvT. De noodzakelijke besluitvorming wordt daarmee transparant geagendeerd. De werkorganisatie faciliteert de RvT hierbij met de noodzakelijke stukken. Per vergadering worden door de werkorganisatie ook één of meerdere oplegnotities voorbereid waarin de punten worden samengevat die om eventuele besluitvorming dan wel advisering vragen. Mandatering van het bestuur

In 2009 is een concept bestuursstatuut voorbereid, dat in 2010 wordt vastgesteld. Het betreft hier een uitwerking van de statuten dan wel een aanvulling binnen de statuten die de bevoegdheden van het bestuur scherp omlijnt. In het algemeen is het bestuur niet bevoegd tot handelen indien deze handelingen niet binnen de goedgekeurde begroting en jaarplan passen. Natuurlijk zijn afwijkingen binnen de afgesproken marges van 10% toegestaan, evenals praktische verschuivingen binnen begrotingsposten. Het bestuur is niet zelfstandig bevoegd tot het doen van aankopen van grondposities en/of eenheden. Wanneer het bestuur voornemens is een aankoop te doen, wordt een onderbouwd voorstel voorgelegd aan de RvT. Het voorstel dient onder andere toetsingen te bevatten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en de brede organisatiedoelstellingen en belangen. Het voorstel wordt in een reguliere, dan wel tussentijdse, vergadering van de RvT besproken. Indien het voorstel voldoende informatie geeft om te komen tot een besluit, wordt door de RvT al dan niet een mandaat gegeven voor de aankoop door het bestuur. Financiële continuïteit

De RvT heeft de financiële continuïteit beoordeeld op basis van de begroting en de kwartaalrapportages. Er is bezien in hoeverre het beleid voldeed aan hetgeen gesteld is in de begroting en het beleidsplan. In dat plan staat vermeld binnen welk kader het bestuur haar doelstellingen wenst te realiseren. Dit geldt eveneens voor de financieringsbehoefte en de resultaten van de verkopen. Voor het verslagjaar 2009 heeft de RvT geconstateerd dat de financiële continuïteit voldoende wordt geborgd, mede in het licht van de gestelde financiële kaders. De beoordeling werd besproken met de externe accountant. Vanuit de accountantscontrole zijn geen tekortkomingen naar voren gekomen. Daarnaast is kennis genomen van de financiële beoordelingen omtrent continuïteit en solvabiliteit als afgegeven door Centraal Fonds Volkshuisvesting. Landelijke politiek

De RvT volgt nauwgezet en met aandacht de ontwikkelingen in de landelijke politiek op het gebied

van de volkshuisvesting. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: • De brief zoals deze op 12 juni door Minister Van der Laan is aangeboden aan de Tweede Kamer terzake de wijzigingen die in de sector worden doorgevoerd door VROM/WWI; • Aanpassingen in de woningwet en de overlegwet; • De gevolgen van de financiële en economische crisis voor de financieel-economische beleidsuitgangspunten van de VWS; • Integriteit binnen de corporatiesector en interne toezichthouders van de corporaties. Goedkeuring doelstellingen en strategie

De operationele en financiële doelstellingen van de VWS zijn opgenomen in de financiële meerjarenbegroting. Dit is ook de basis waarop de strategie om de doelstellingen te behalen en de prestaties gemeten kunnen worden. Het bestuur heeft het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting bepaald. De begroting 2009 is in november 2008 goedgekeurd door de RvT. Met de Gemeente Veenendaal zijn prestatieafspraken gemaakt op het gebied van onderzoek en ontwikkeling van multifunctionele ruimten. Interne risicobeheersing

Gedurende het verslagjaar heeft de RvT regelmatig met het bestuur gesproken over de risicobeheersing. De RvT ondersteunt het bestuur bij de genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van de risicobeheersing o.a. door het optimaliseren van de (kwartaal)rapportage. Volkshuisvestelijke opgaven

In 2007 is een integraal beleidsplan 2008-2011 opgesteld dat is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht van november 2007. Dit beleidsplan kan in een paar zinnen worden samengevat: De VWS wil binnen de wettelijke kaders voorzien in goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep. De VWS wil hierbij een goede partner zijn van de gemeente Veenendaal om een bijdrage te leveren aan de uitvoering van de woonvisie. Het werkgebied is de WERV met sterke nadruk op Veenendaal. Gegeven het bestaande bezit van zowel de VWS als van de andere corporaties, wil de VWS zich bij nieuwbouw en herstructurering blijven richten op de bovenkant van het sociale segment. Dit wil de VWS tevens tot uiting laten komen door, waar mogelijk, qua onderhoud te investeren in kwaliteitsverbetering van het bestaande bezit, hierin begrepen ook de leefbaarheid.

Om het strategisch voorraadbeleidsplan te actualiseren is in samenwerking met de andere WERV corporaties onderzoek gedaan op het gebied van woningbehoefte en bouwopgaven met –capaciteit. In 2010 zal hierover gerapporteerd kunnen worden.

met het aangaan van verplichtingen in het kader van nieuwbouw, maar ook met toepassing van een concept als ‘ koopgarant’. Door leden van de RvT is samen met het bestuur een zorgvuldige analyse gemaakt van dit nieuwe instrument. Daarbij kwam onder meer naar voren dat het niet zeker is dat dit –maar ook andere instrumenten– waarbij door de woningcorporaties een bevoordeelde positie kan worden ingenomen die leidt tot lagere verkoopprijzen, ‘Brussel-proof ’ is. Verbindingen

De VWS heeft geen verbindingen met ondernemingen waarover de corporatie (overwegende) zeggenschap heeft. VWS neemt deel in het kapitaal van Woningnet N.V. te Utrecht (1.247 aandelen à € 10,46 nominaal; belang kleiner dan 0,5%). Woningnet is een samenwerkingsverband van woningcorporaties om beschikbare huur- en koopwoningen in een regio via internet aan te bieden. In ons geval gaat het om de WERV-regio. Interne informatievoorziening

Per kwartaal wordt de RvT geïnformeerd in een uitgebreide rapportage. Hierin komen zowel de financiële en volkshuisvestelijke koers van de VWS aan de orde. De afwijkingen ten opzicht van het activiteitenplan en de begroting worden hierin uitgebreid toegelicht. Voordurend wordt gewerkt aan de optimalisatie van de rapportage.

Korte samenvatting van de activiteiten van de Raad van Toezicht In 2009 vergaderde de RvT vijf maal (samen met het bestuur). De belangrijkste punten tijdens deze vergaderingen waren: • Goedkeuring huurverhoging per 1 juli 2009; • Goedkeuring Jaarverslag 2008; • (Her)benoeming leden RvT; • Governance code; • Beoordeling financiële positie door WSW; • Prestatieoordeel VROM en CFV; • Goedkeuring financiële meerjarenbegroting 2010-2019; • Bespreking kwartaalrapportages; • Bespreking nieuwbouw- en verbouwplannen; • Bespreking verkoopbeleid; • Prestatieafspraken met de Gemeente Veenendaal; • Functioneren bestuur; • Opstellen bestuursstatuut; • Strategie en hoofdlijnen van beleid.

Als gevolg van de economische crisis en de financiële crisis is ervoor gekozen om voorzichtig te zijn


De RvT (en de leden van de raad afzonderlijk) heeft een eigen verantwoordelijkheid om van het bestuur en de externe accountant de informatie te verlangen die nodig is om de taak als toezichthoudend orgaan goed te kunnen uitoefenen. Daartoe is in 2008 een gesprek geweest tussen de RvT en de externe accountant. Tevens is een deel van de RvT, onder wie de op voordracht van de huurdersorganisatie benoemde leden, in 2009 aanwezig geweest op vergaderingen van de bewonersorganisatie Voor de RvT zijn deze contacten van belang vanwege de open benadering van ideeën en standpunten die op deze wijze aan de orde komen. Er is door een deel van de RvT een werkbezoek afgelegd aan het bezit.

Samenstelling Raad van Toezicht De leden van de Raad van Toezicht zijn voor een periode van 4 jaar benoemd. De maximale zittingsduur is 8 jaar. Bij het opstellen van het rooster van aftreden zal er voor gezorgd worden dat niet de hele Raad van Toezicht op één moment aftreedt, zodat de continuïteit gewaarborgd is. Het rooster van aftreden is op de website gepubliceerd. Per 31 december 2009 is de samenstelling van de RvT als volgt:

Voor een specificatie van de individuele beloningen verwijzen we u naar de bijlage van de jaarrekening. Alle leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW) en wonen regelmatig themabijeenkomsten bij. Ook blijven zij door middel van vakliteratuur op de hoogte van de situatie in de volkshuisvestingsector. Commissies

Er zijn in 2009 geen aparte kerncommissies (remuneratie, audit etc.) ingesteld, gezien het feit dat de RvT nog niet het gehele jaar in de huidige samenstelling heeft gefunctioneerd. Het leek beter om de gehele agenda gezamenlijk te behandelen. De voltallige RvT functioneerde als (audit)commissie en overlegde op die basis met de accountant. In 2010 zal, mede naar aanleiding van de zelfevaluatie, en gelet op de rol- en taakverdeling binnen de Raad, een auditcommissie samengesteld uit twee leden, het voorbereidende werk doen met betrekking tot de jaarstukken en de controle. De facto hebben twee andere leden van de Raad gefunctioneerd als remuneratiecommissie bij de beoordeling van de bestuurders op hun functioneren.

Integriteit Integriteitscode

Naam: Mw. B.H. Pijl

Geboortejaar Benoemd Aftreden 2)

1947

Mw. Drs. F.C. van Dedem 2)

1962

Dhr.Mr. P.M. Vinke

Functies

2009

2013

1)

Directeur/bestuurder

2009

2013 1)

HRM manager

1949

2009

Mw. A. Bergman-Takken

1952

Dhr. P.L. Boot

1964

2013

1)

Notaris

1990

2010

3)

Directiesecretaresse

2004

2012

3)

Dga administratiekantoor

1) Herbenoembaar tot 2017. 2) Op voordracht van de huurders. 3) Niet herbenoembaar.

De integriteitscode van de VWS is gepubliceerd op de website. De belangrijkste punten uit de integriteitscode zijn: - De VWS vraagt een onberispelijke zakelijke houding van de leveranciers en dienstverleners; - De VWS vraagt van de medewerkers een vertrouwelijke omgang met bedrijfsinformatie; Leningen

De VWS heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvT, het bestuur en het personeel. Klokkenluidersregeling

Voor de leden die in 2009 benoemd zijn is de benoemingsprocedure verlopen volgens het vooraf vastgestelde reglement. Onderdeel daarvan was het opstellen van profielschetsen. Het reglement en de profielschetsen zijn gepubliceerd op de website.

Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie, de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Daartoe beschikt de VWS over een klokkenluiderregeling (zie www.veenendaalsewoningstichting.nl). In het verslagjaar zijn geen zaken aanhangig gemaakt.

Bezoldiging

De bezoldiging van de RvT bedroeg: Vergoedingen VWS Jaarverslag 2009 | 10

2009

2008

€ 19.900

€ 20.400

Onafhankelijkheid van de RvT

De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en

welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van de VWS, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers en geen van de leden verleent andere diensten aan de Veenendaalse Woningstichting dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Toezicht. Het reglement van de RvT bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen.

Het bestuur Het bestuur van de VWS bestaat uit twee directeur-bestuurders, te weten de heren G. van den Berg en J.W. van Heteren. De heren Van den Berg en Van Heteren vertegenwoordigen gezamenlijk de VWS. Het bestuur heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De beloning van het bestuur is bij de benoeming vastgesteld, en opgenomen in de arbeidsovereenkomst, op basis van de toen geldende adviesregeling (commissie Peters). De beloning is destijds door de accountant als marktconform beoordeeld. De bestuursbeloning is als volgt in te delen: Categorie I Periodiek betaalde beloningen

2009

€

147.300

2008 €

146.400

Categorie II Beloningen betaalbaar op termijn

€

24.300

€

23.900

Categorie III Bij beeïndiging dienstverband

€

-

€

-

Categorie IV Bonusbetalingen

€

-

€

-

€

171.600

€

170.300

Voor een specificatie van de individuele beloningen verwijzen we u naar de bijlage van de jaarrekening. Aan de bestuurders zijn geen leningen of voorschotten verstrekt en geen garanties gegeven. Ook is er geen winstdelingsregeling en zijn er evenmin afspraken gemaakt over een uitkering bij einde dienstverband. Een delegatie van de RvT heeft de functioneringsgesprekken gevoerd met het bestuur. De gesprekken zijn voorbereid met inbreng van de overige leden van de RvT. Over het gevoerde gesprek is de RvT door de voorzitter geïnformeerd. Op basis hiervan is de RvT tot een positief oordeel gekomen over het functioneren van het bestuur. Het bestuur is belast met het besturen van de corporatie. Dit houdt ondermeer in dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de corporatie, de strategie en het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Het bestuur legt hierover in de verga-

deringen met de Raad van Toezicht uitgebreid verantwoording af. Het bestuur heeft de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen verwoord in de meerjarenbegroting, die door de RvT is goedgekeurd. Het bestuur richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de corporatie. Het bestuur verschaft de Raad van Toezicht tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de RvT. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle weten regelgeving, het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Het bestuur rapporteert hierover en bespreekt dit met de RvT. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de bestuurders wordt vermeden. Eventuele besluiten tot het aangaan van transacties waarbij de tegenstrijdige belangen van de bestuurders spelen, die van materiële betekenis zijn, behoeven goedkeuring van de Raad van Toezicht. Het bestuur informeert de Raad van Toezicht regelmatig over de genomen bestuursbesluiten. Tevens wordt periodiek verslag uitgebracht in de vorm van uitgebreide kwartaalrapportages. In de kwartaalrapportages wordt de Raad van Toezicht geïnformeerd over de nieuw- en verbouwplannen, het onderhoud, de verhuur van woningen, de financiële resultaten en de financiële positie. Accountant

Deze jaarrekening werd door Accountantskantoor E. Nikkels AA gecontroleerd en goedgekeurd. De accountant kan naast de algemene controleopdracht van ons ook specifieke opdrachten, dan wel adviesaanvragen ontvangen. Ten aanzien van alle aspecten van deze jaarrekening is overleg gevoerd met de accountant. Bij de vergadering van de Raad waarin het jaarverslag wordt behandeld en goedgekeurd is de accountant aanwezig. In 2010 zal een herbeoordeling van de accountantsbenoeming plaatsvinden.

Verklaring De RvT heeft de jaarrekening 2009, die de balans, de winst- en verliesrekening, de toelichting daarop en het volkshuisvestingsverslag omvat, bestudeerd. De Raad van Toezicht kan zich met deze jaarrekening verenigen, heeft kennis genomen van de verklaring van het bestuur over het boekjaar 2009 en heeft de jaarrekening over 2009 overeenkomstig artikel 25 van de statuten goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt het bestuur conform dit artikel tot decharge. Veenendaal, mei 2010 B.H. Pijl, voorzitter


Samenwerking Lokaal Binnen de gemeente Veenendaal heeft de VWS periodiek overleg met collega corporaties, de gemeente en diverse andere organisaties. De VWS neemt deel aan de volgende overlegsituaties: • Sociaal vangnet casuïstiek en beleid. Aan dit overleg nemen de diverse zorginstanties, gemeente , politie en corporaties deel. Het doel van het overleg is zicht krijgen op de zogenaamde zorgwekkende zorgmijders. Door de inbreng van de diverse leden is het mogelijk om begeleiding af te stemmen. De groep die zich bezig houdt met de casuïstiek is in 2009 negen maal bij elkaar geweest. De groep die beleidszaken afstemt heeft vijf keer vergaderd. • Periodiek overleg met de wethouder volkshuisvesting en de wethouder ruimtelijke ordening. Dit overleg vindt drie keer per jaar plaats. In 2009 zijn o.a. besproken: - Mogelijkheden voor ontwikkelen beleid multi functionele ruimten; - Vorderingen herinrichting PWA park in relatie tot plannen bij het Panhuis; - Herontwikkeling van locatie omgeving Panhuis 8; - Ontwikkeling locatie achter Muziekschool Weverij. • Periodiek overleg plaatselijke corporaties met de wethouders. In dit overleg dat ook drie keer heeft plaatsgevonden waren de belangrijkste onderwerpen: - De huisvesting van de generaal pardonners; - De woonvisie WERV; - Actiepunten woonvisie Veenendaal; - Stand van zaken prestatieafpraken; - Stagnatie op de woningmarkt; - Beleid aangepaste woningen. • Overleg in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (wmo). Aan dit overleg wordt deelgenomen door wmo consulenten en beleidsambtenaren van de gemeente en de corporaties. Dit overleg heeft in 2009 twee keer plaats gevonden. Tijdens dit overleg komen praktische zaken aan de orde die betrekking hebben op woningaanpassingen. De lijst met vastgestelde vergoedingen is besproken en er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor galerijophogingen.

Regionaal Ook binnen het regionaal stedelijk netwerk WERV (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal) heeft de VWS regelmatig overleg.


Binnen de WERV vinden de volgende overlegsituaties plaats: • Periodiek overleg WERV corporatiedirecteuren. De heer J.W. van Heteren, bestuurder van de VWS, is in 2007 en 2008 secretaris van dit overleg geweest. In 2009 en 2010 heeft hij de rol van voorzitter. Dit overleg heeft in 2009 zeven keer plaatsgevonden. Aan dit overleg nemen de directeuren deel van de corporaties in Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. De belangrijkste onderwerpen waren: - WERV woonvisie; - WERV vastgoedmonitor; - Contracten dienstverlening Woningnet voor Huiswaarts.nu; - De kwartaalrapportage van Huiswaarts.nu. • Periodiek overleg managers woondiensten. Het overleg van de managers woondiensten heeft voornamelijk als doel zaken af te stemmen die te maken hebben met de woonruimteverdeling. Voorstellen vanuit het afstemmingsoverleg voor werkafspraken worden besproken en vastgesteld of doorgestuurd naar het directeurenoverleg. In 2009 is zes keer vergaderd. De belangrijkste onderwerpen waren: - Afbouwen krant advertentie; - Voorbereiden van digitaal alternatief voor vervallen advertentie (Digizine); - Digitaal aanbieden van de woningen; - Voorbereiden van de signaleringsmodule om beter zicht te krijgen op “probleemgevallen”. • Periodiek overleg managers financiën. Dit overleg vindt twee keer per jaar plaats. In dit overleg wordt o.a. gesproken over de actuele ontwikkelingen in de sector, verslaglegging, financiering en controle. • Periodiek afstemmingsoverleg woonruimteverdeling (Huiswaarts.nu). Aan dit overleg nemen woonconsulenten van de WERV corporaties deel. Tijdens dit overleg worden praktische zaken besproken die te maken hebben met de woonruimteverdeling. Dit overleg heeft in 2009 vier keer plaatsgevonden. Aansluitend op dit overleg wordt met dezelfde deelnemers overleg gevoerd met Woningnet. Tijdens dit overleg worden aanpassingen en storingen in de software besproken. WERV woonruimteverdeling

Zoals aangekondigd in 2008 is er in 2009 gekeken naar de mogelijkheden voor het vormen van een juridische entiteit. Uiteindelijk is besloten hier voorlopig geen invulling aan te geven. Wel zijn de taken en de verplichtingen verder in beeld gebracht. Voor het voeren van de administratie zijn er verdere afspraken gemaakt en is een separate administratie opgezet.


Vanaf begin april 2010 zullen vrijkomende woningen digitaal worden aangeboden. Dit betekent dat de woningzoekende die op de eerste plaats eindigt voor een woning, via een e-mail een aanbieding ontvangt. Zodra de woningzoekende via internet aangeeft geen belangstelling te hebben wordt automatisch de tweede kandidaat benaderd enzovoort. Bij een positieve reactie wordt een e-mail gestuurd met een afspraak voor de bezichtiging. In de meeste gevallen betekent het dat het eerste persoonlijke contact pas plaats vindt bij het ondertekenen van het contract. Woningzoekenden zonder e-mail zullen telefonisch benaderd worden. De VWS, en ook nog twee andere corporaties, hebben ervoor gekozen om na de bezichtiging een acceptatiegesprek te houden. Tijdens dit gesprek worden de gegevens gecontroleerd. Het belang van een persoonlijk contactmoment voor het geven van advies weegt zwaarder dan de tijdwinst. Bij corporaties met veel mutaties zal digitaal aanbieden een aanzienlijke tijdswinst opleveren. In ons specifieke geval zal de besparing minimaal zijn. Het huidige proces is al uiterst efficiënt ingericht. In de tweede helft van 2010 zal de krantenadvertentie worden afgebouwd. Hiervoor in de plaats komt een digitale versie die indien gewenst ook kan worden uitgeprint. De totaalkosten zullen hierdoor behoorlijk afnemen. Vrijwel 50% van het budget gaat op aan het adverteren in de huisaan-huiskranten. Regionaal OGGZ overleg

In 2009 is er één woning aangeboden aan iemand die is voorgedragen vanuit het OGGZ overleg. Het contract voor deze woning zal naar verwachting in januari 2010 getekend worden. Dat er maar één woning is aangeboden heeft te maken met de geringe vraag naar huisvesting voor deze doelgroep. Ook de samenstelling van ons bezit (veel eengezinswoningen) maakt dat het woningaanbod beperkt is.


Het woningbezit In het verslagjaar zijn geen nieuwe woningen opgeleverd. Het woningbezit van de VWS omvat per 31 december 2009 in totaal 1.247 woningen. De woongelegenheden van de corporatie zijn, conform het Besluit Beheer Sociale-Huursector, ingedeeld in drie zogenoemde huurklassen: goedkoop, betaalbaar en duur. De grenzen tussen deze huurklassen zijn in 2009 als volgt gewijzigd:

Huurklasse

Oud

Nieuw

Goedkoop

tot € 348,99

tot € 357,37

Betaalbaar

vanaf € 348,99 t/m € 535,33

vanaf € 357,37 t/m € 548,18

meer dan € 535,33

meer dan € 548,18

Duur

Als de woningen van de VWS volgens deze nieuwe grenzen in huurklassen ingedeeld worden, ontstaat het volgende beeld:

Huurklasse

Aantal Percentage 2009 2009



Goedkoop

163

13%

167

13%

171

14%

Betaalbaar

801

64%

818

66%

814

65%

Duur

283

23%

262

21%

262

21%

Totaal

1.247

100%

1.247

100%

1.247

100%

De grenzen van de huurklassen zijn in 2009 verhoogd met 2,4%. De huurverhoging in 2009 bedroeg 2,5%. Dit verschil veroorzaakt wel wat verschuivingen maar de meeste verschuivingen worden veroorzaakt door het aanpassen van de huur bij mutatie (huurharmonisatie) en individuele geriefsverbeteringen.

Het huisvesten van de doelgroep

De vergrijzing leidt nog niet tot een grote vraag. Van de actief woningzoekenden is 63% jonger dan 35 jaar. Eén van de redenen zal zijn dat senioren veel langer in hun huidige woning wonen (al dan niet met gebruik van aanpassingen). Het is ook nog maar de vraag of “nieuwe ouderen” gaan kiezen voor een sociale huurwoning of dat zij toch liever op zoek gaan naar een woning in de koopsector.

Huiswaarts

Verdeling leeftijdscategorie

Onder de naam Huiswaarts wordt het woning aanbod van Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal (WERV) gezamenlijk aangeboden. Aan het einde van 2009 is een analyse gemaakt van de geregistreerde woningzoekenden en de verhuringen in het afgelopen jaar. Hieronder volgen wat belangrijke conclusies. In totaal stonden er aan het eind van 2009 bijna 24.000 woningzoekenden ingeschreven. Dit zijn woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning. In het systeem van Huiswaarts speelt inschrijftijd een belangrijke rol. Hierdoor zijn er veel mensen ingeschreven om wachttijd op te bouwen voor de toekomst. Het is dus belangrijk onderscheid te maken in actief woningzoekenden en ingeschreven woningzoekenden. Van de in totaal 24.000 ingeschrevenen hebben er 8.559 één of meer keren gereageerd op advertenties van aangeboden woningen in 2009. Met 8.559 actief woningzoekenden en slechts 1.611 verhuringen in het afgelopen jaar kun je spreken van een groot tekort. Dit tekort wordt mede veroorzaakt door algemene ontwikkelingen. De huishoudgrootte wordt steeds kleiner, terwijl de ruimtewensen stijgen. Dit blijkt uit het feit dat er veel alleenstaanden actief op zoek zijn naar een woning. Dat ruim 30% van de eengezinswoningen wordt verhuurd aan deze groep, zegt wat over hun woonwensen.

Verdeling huishoudtgrootte

5% 1 persoons hh

26%

2 persoons hh 69%

18 tot 23

7% 16% 15 %

23 tot 28 28 tot 35 35 tot 45

15%

29% 18%

45 tot 65 65 en ouder

Vrijwel alle groepen woningzoekenden komen goed aan bod. De groep 18 tot 23 jarigen heeft het het moeilijkst. Met een systeem waarbij wachttijd een belangrijk criterium is, is dit niet verwonderlijk. Woningen voor jongeren aanbieden als lotingwoning geeft deze groep meer kansen. Door het versoepelen van de bindingseisen is er geen grote toename gekomen van woningzoekenden van buiten de eigen plaats. De verwachting is dan ook dat het laten vervallen van bindingseisen, zoals wordt voorgesteld in de nieuwe huisvestingswet, geen grote gevolgen zal hebben.

Verhuringen in de WERV Uit de cijfers van de verhuringen valt het volgende op te maken: • Bijna 70% van de aangeboden eengezinswoningen is verhuurd aan één en tweepersoons huishoudens. • De woningzoekenden zijn vrij “honkvast”. Van de Wageningers en Veenendalers die zijn verhuisd binnen de WERV is 90% in de eigen plaats gebleven. Voor Ede en Rhenen is dit respectievelijk 78% en 66%. • In Veenendaal en Wageningen zijn verhoudingsgewijs de meeste woningen verhuurd aan starters. • De kansen van 18 tot 23 jarigen zijn bij lotingwoningen fors hoger dan bij aanbodwoningen.

3 persoons hh


Bij vergelijk van de verhuringen met het bestand actief woningzoekenden valt het volgende op: • De verhuringen per leeftijd lopen redelijk synchroon met de opbouw van de actief woningzoekenden. • Op basis van huishoudgrootte is hier een kleine afwijking in te zien. De slaagkans van de groep eenpersoonshuishoudens ligt lager, terwijl de huishoudens met drie of meer personen een grotere slaagkans hebben. • De meeste verhuringen worden gedaan aan inwoners uit de WERV. Slechts 10% van de woningen wordt verhuurd aan mensen van buiten de WERV.

Het optiemodel wordt alleen gebruikt door Woonstede en de Veenendaalse Woningstichting. Het aanbodmodel en het lotingmodel wordt door iedereen gebruikt. Per corporatie wordt bepaald welke woning verloot wordt. Bij een aantal corporaties worden uitsluitend specifieke jongerenwoningen verloot. Afgesproken is dat circa 10% van het aanbod wordt verloot. Om de jongeren in Veenendaal een betere kans te geven op een woning wordt door Patrimonium woonstichting een groter aandeel verloot. In onderstaande grafiek staan de verhuringen per model ingedeeld op de leeftijdscategorie van de hoofdhuurder.

Varianten

Aanbod

Het woningaanbodmodel kent drie varianten: • Aanbodmodel (inschrijfduur bepaalt rangorde) • Lotingmodel (inschrijfnummer is lotnummer) • Optiemodel (passief model, woningzoekenden maken vooraf voorkeur voor bepaald type woning kenbaar en krijgen aanbieding als ze aan de beurt zijn)

De mutatiegraad van 2009 lijkt zich ten opzichte van 2008 te stabiliseren. Er zijn vrijwel evenveel sociale huurwoningen verhuurd in 2009 als in 2008 via Huiswaarts.

Model versus leeftijd 18 tot 23

23 tot 28

35 tot 45

28 tot 35

65 en ouder

45 tot 65

261 221 193

192

180

158 125 84 48 28

40 5

Aanbodmodel


Loting

3

11

15

6

Optiemodel

14

27

Het huisvesten van bijzondere doelgroepen

eengezinswoning voor een groep van drie tot vier cliënten. Waar andere zorgaanbieders van deze variant afstappen, ziet de stichting Zorg op maat hier wel de voordelen van in. De cliënten die gehuisvest worden moeten wel een binding met Veenendaal hebben.

Urgenten In totaal heeft de VWS in het verslagjaar 6 huishoudens (2008: 6) met een urgentieverklaring gehuisvest. Het ging hierbij om 3 sociale, 2 medische en 1 maatschappelijke urgentie.

Dak- en thuislozen Rond de ontwikkelingen voor een sociaal pension in Veenendaal is het in 2009 stil gebleven. Er zijn nog geen nieuwe locaties in beeld.

Asielzoekers In 2009 zijn er twee woningen toegewezen aan mensen die onder de Generaal pardonregeling vallen. Dit betreft mensen die nog onder de oude vreemdelingenwet (dus vóór 1 april 2001) in Nederland asiel hebben aangevraagd.

Mensen met een lichamelijke beperking In 2009 zijn er 27 woningen aangepast (2008: 16) in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Het totaalbedrag van deze aanpassingen bedraagt € 34.670 (2008: € 22.000). Als een aangepaste woning vrijkomt voor verhuur dan wordt aan de hand van de aanpassingen gekeken of het wenselijk is een kandidaat te zoeken die weer gebruik kan maken van de aanwezige voorzieningen. Door de afdeling Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) van de gemeente wordt hiervoor een wachtlijst bijgehouden. In twee gevallen is op deze manier een woning verhuurd aan iemand die op de wachtlijst stond. Bij kleine aanpassingen wordt er over het algemeen besloten de woning regulier te verhuren en zonodig de voorzieningen te verwijderen.

Mensen met een verstandelijke beperking Vanaf 2007 wordt Vollewens 43 tm 73 verhuurd aan Philadelphia zorg. De problemen waar Philadelphia mee te maken heeft gekregen in de afgelopen periode hebben geen gevolgen gehad voor de zorg op onze locatie. Stichting de Opbouw huurt één appartement voor een cliënt. Op dit moment worden er gesprekken gevoerd met de stichting Zorg op maat. Zij zoeken een



Verhuringen in 2009

Vrijgekomen en verhuurde woningen

Uitgaande van deze inkomens- en huurprijsgrenzen zag het aantal verhuringen er voor de verschillende categorieën huishoudens in 2009 als volgt uit. Eenpersoonshuishoudens

In het verslagjaar zijn er bij de VWS 65 contracten gewijzigd. In 2008 waren dat er 64. In 2009 zijn er 53 woningen via het aanbodsysteem verhuurd aan nieuwe bewoners. Vijf woningen zijn bemiddeld (Twee voor asielzoekers en drie miva woningen) en bij zeven woningen heeft woningruil plaatsgevonden. Voor de indeling van de verhuringen volgens het Besluit Beheer Sociale-Huursector zijn de volgende grenzen gehanteerd:

Huurklasse

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar

t/m inkomensgrens boven inkomensgrens

Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens boven inkomensgrens

De inkomensgrenzen in 2009:

onder kwaliteits- tussen kwaliteitskortingsgrens kortingsgrens en laagste aftoppingsgrens 5

boven laagste aftoppingsgrens

8

3

5

9

1

0

2

1

0

1

0

onder kwaliteits- tussen kwaliteitskortingsgrens kortingsgrens en laagste aftoppingsgrens

boven laagste aftoppingsgrens

1 januari t/m 31 december Eenpersoons onder 65 jaar

€ 20.975

Meerpersoons onder 65 jaar

€ 28.475

Eenpersoons vanaf 65 jaar

€ 19.800

Meerpersoons vanaf 65 jaar

€ 27.075

Tweepersoonshuishoudens

Huurklasse

De huurprijsgrenzen in 2009:

1 januari t/m 30 juni

1 juli t/m 31 december

Kwaliteitskortingsgrens

€ 348,99

€ 357,37

Laagste aftoppingsgrens

€ 499,51

€ 511,50

Hoogste aftoppingsgrens

€ 535,33

€ 548,18

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar

t/m inkomensgrens

1

2

1

boven inkomensgrens

1

3

10

0

1

1

0

0

0

onder kwaliteits- tussen kwaliteitskortingsgrens kortingsgrens en laagste aftoppingsgrens

boven hoogste aftoppingsgrens

Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens boven inkomensgrens Drie- en meerpersoonshuishoudens

Huurklasse

Leeftijd

Inkomen

Tot 65 jaar

t/m inkomensgrens

0

4

3

boven inkomensgrens

0

0

3

0

0

0

0

0

0

Vanaf 65 jaar t/m inkomensgrens boven inkomensgrens


In totaal zijn er 6 woningen verhuurd aan mensen met een inkomen dat boven de grens ligt. Al deze huurders hebben een inkomen dat lager ligt dan de discutabele grens van € 33.000. De mate van scheefheid kan hiermee enigszins worden gerelativeerd. Er zijn plannen om in 2010 bij nieuwe verhuringen inkomenseisen te stellen. Vanuit de overheid wordt gesteld dat 90% van de nieuwe huurders een inkomen moet hebben dat lager is dan € 33.000. Over de hoogte van deze grens wordt nog gediscussieerd. Er gaan stemmen op om deze grens te verhogen naar € 38.000. Deze bedragen zijn afgeleid van de oude ziekenfondsgrens, € 33.000 is het laatst gehanteerde bedrag en € 38.000 is het bedrag als deze grens geïndexeerd zou zijn naar 2010.

Reacties op het aanbod Het gemiddelde aantal reacties per woning van de VWS is in 2009 weer toegenomen. Eén van de oorzaken is natuurlijk het afnemende aanbod. De groep actieve woningzoekenden blijft vrijwel gelijk terwijl het aanbod afneemt. Gemiddeld aantal reacties naar doelgroep

2009

2008

2007 na Huiswaarts

Gezinnen

166

198

119

89

76

87

1-2 persoons

155

156

96

57

55

65

26

13

24

23

19

18

157

170

108

72

61

77

Doelgroep Als we de verhuringen van 2009 hieraan toetsen, ontstaat het volgende beeld: Van de 65 verhuringen zijn er 55 woningen die een huurprijs hebben die lager ligt dan de toeslaggrens (boven deze grens, is er sprake van vrije sector). Van deze verhuringen voldoet 87% (48 verhuringen) aan de grens van € 33.000. Als de grens op € 38.000 zou worden vastgesteld dan voldoet zelfs 93% (51 verhuringen) aan deze grens. Dus zonder grenzen te stellen aan het inkomen blijkt dat in ons geval er geen grote afwijkingen ontstaan.

Senioren Totaal

2007 voor Huiswaarts

2006

2005

Ten opzichte van het totale aanbod in de WERV scoren de woningen van de VWS elk jaar weer bovengemiddeld.

Mutaties Als we kijken naar de mutatiegraad de afgelopen jaren, dan ontstaat het volgende beeld:

Doelgroep

2009

2008

2007

2006

2005

Gezinnen

3,8%

4,4%

5,5%

4,6%

5,6%

1-2 persoons

8,1%

8,6%

10,8%

14,4%

11,4%

Senioren

1,8%

4,5%

4,5%

7,0%

4,0%

Totaal

4,3%

5,1%

6,4%

6,7%

6,6%

In 2009 is de mutatiegraad licht gedaald. De verwachting is dat het aantal mutaties in 2010 zal stijgen. De eerste drie maanden versterken dit beeld, er zijn al 24 huuropzeggingen ontvangen.


Om de woningen te verhuren wordt er gemiddeld 2,1 keer aangeboden. Dit cijfer is redelijk constant. In 2008 werd een woning gemiddeld 2 keer aangeboden.

Communicatie met huurders en woningzoekenden Begin 2009 is er een samenwerkingsovereenkomst met de stichting Huurdersbelangen VWS (SHV) opgesteld. Deze overeenkomst is op 18 mei 2009 ondertekend. De samenwerkingsovereenkomst is afgestemd op de nieuwe overlegwet die op 1 januari 2009 in werking is getreden. Het huurverhogingsvoorstel voor 2009 is besproken met de SHV. De SHV heeft aangegeven bezwaar te maken tegen het doorvoeren van de maximaal toegestane huurverhoging van 2,5%. Vooral de ouderen ondervinden hiervan een daling in hun koopkracht omdat de AOW niet wordt geïndexeerd. Na toelichting van de VWS is er uiteindelijk toch ingestemd met het doorvoeren van de voorgestelde huurverhoging. In april is de eerste nieuwsbrief van de SHV bij de bewoners bezorgd. Deze nieuwsbrief zal twee keer per jaar verschijnen. In oktober is het tweede exemplaar bezorgd. Bewonersavond

Op 18 november 2009 is een bewonersavond gehouden. Tijdens deze avond zijn de resultaten van de peiling gepresenteerd. Door de VWS is er een toelichting gegeven op de resultaten. De Woonbond heeft een presentatie gehouden over het belang van bewonerscommissies. De samenstelling van de stichting per 31 december is als volgt:

• de heer A. van Ewijk, voorzitter • mevrouw E. H. Chevalking, penningmeester • de heer T. Ferkranus, secretaris • de heer A. Achilles • mevrouw M. Baars-Leeuwis • mevrouw J.M.M. Regtop • de heer A. Diepeveen

Internetpanel In oktober 2009 is er weer een peiling uitgezet onder de huurders die hun e-mailadres hebben doorgegeven. De vragenlijst is verstuurd naar 581 huurders waarvan het e-mailadres bekend is. In totaal hebben er 161 huurders de vragenlijst ingevuld. Dit geeft netto respons van 28%.

In de peiling zijn twee onderwerpen aan de orde geweest: • de bekendheid van de Stichting Huurdersbelangen VWS ; • Kopen en wonen. Bekendheid van de Stichting Huurdersbelangen VWS (SHV)

De SHV en haar activiteiten zijn bij meer dan de helft van de ondervraagden niet bekend. Sommige van de ondervraagden hebben wel eens iets gelezen of gezien van de SHV. Van degenen die bekend zijn met de SHV weet het grootste deel niet wat zij doen. De meeste ondervraagden kennen de SHV via de nieuwsbrief. Na uitleg wat de activiteiten van de SHV zijn is ongeveer één op de twintig ondervraagden bereid lid te worden van de SHV. Begin 2010 zijn met deze huurders contacten gelegd. Het lijkt erop dat het een aantal nieuwe bestuursleden zal opleveren. Kopen en Wonen

Voor huurders van de VWS blijken financiële redenen hoofdzakelijk de reden te zijn om een woning te blijven huren in plaats van kopen. De helft van de ondervraagden zegt te overwegen de woning te kopen als de VWS hen de mogelijkheid zou bieden. Kopen tegen de geschatte marktwaarde is niet favoriet bij de ondervraagden. Om het financieel mogelijk te maken om huurders de woning te laten kopen kan Koopgarant een grote rol spelen. Met name de korting op de aankoopprijs spreekt erg aan. Mocht de VWS overgaan tot verkoop van woningen dan is het aanbieden van Koopgarant zeker een overweging waard.

Bewonerskrant In 2009 is de bewonerskrant twee keer verschenen. Bijna de helft hiervan is per e-mail verstuurd. De nieuwsbrief van de stichting Huurdersbelangen is gelijktijdig bezorgd. De belangrijkste onderwerpen waren: • Nieuwe spelregels voor zelf aanbrengen van veranderingen; • De huurverhoging; • Gebruiksregels voor de trappenhuizen en galerijen; • Het geplande onderhoud in 2010.

Bewonersinformatie Bij het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging hebben alle bewoners de Huurkrant ontvangen. Bij alle complexgewijs uit te voeren onderhoudswerkzaamheden informeert de VWS de bewoners schriftelijk over de aard en de planning van de werkzaamheden. Bij grote ingrijpende werkzaamheden worden de bewoners geïnformeerd door middel van een informatieavond en aanvullende informatie door de uitvoerende aannemer. VWS Jaarverslag 2009 | 21

Kwaliteitsenquêtes

Geschillenadviescommissie

Bij mutatie wordt zowel de nieuwe als de vertrekkende bewoner gevraagd een enquête in te vullen. Ook na het uitvoeren van een reparatieverzoek wordt de betrokken bewoner gevraagd naar zijn ervaringen. De helft van de enquêtes wordt digitaal verstuurd. De andere helft ontvangt de vragenlijst per post. De respons op de uitgezette vragenlijsten bedraagt circa 45%. Dit is vrijwel gelijk verdeeld over de manier van benaderen. De reacties zijn overwegend positief. Het gemiddelde rapportcijfer op alle onderdelen is een 8.

Voor de behandeling van eventuele geschillen neemt de VWS deel aan de Geschillenadviescommissie WERV. Deze commissie is een initiatief van de gezamenlijke corporaties in de WERV. De commissie bestaat uit de volgende leden: • Een onafhankelijk voorzitter; • Een lid op voordracht van de deelnemende corporaties; • Een lid op voordracht van de huurders.

Kwaliteitskeurmerk In 2009 is er door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector gemeten op de volgende vijf onderdelen: • Corporatie bellen; • Woning veranderen; • Woning onderhouden; • Klachten afhandelen; • Woning verlaten. Als nieuw onderdeel heeft er een nulmeting plaats gevonden op het onderdeel “Rond de woning”. Hierbij wordt met name gekeken naar de inspanning van de corporatie op het gebied van leefbaarheid. De resultaten zijn weer uitstekend. Ondanks dat de meting plaats vond tijdens de vakantieperiode hebben de resultaten hier niet onder geleden. De bereikbaarheid scoorde zelfs nog beter als bij de vorige meting. In de totale prestatie index zijn we gestegen van de 29e naar de 19e plaats. In totaal nemen er 187 corporaties deel aan het Huurlabel.

De commissie bestaat feitelijk uit twee parallel werkende commissies waarbij de ene commissie de even maanden en de andere de oneven maanden werkzaam is. De beide voorzitters hebben onderling contact om indien nodig zaken af te stemmen. Per 31 december hebben zitting in de geschillenadviescommissie: Mr. W.A. Zwijnenburg, voorzitter

Aftredend: 31-12-2010

Mw. J. de Lange Muller, namens de corporaties


Mw. C.H.H. Pol - van Gaalen, namens de huurders


en Drs. P.L. Hartsuijker, voorzitter


Mw. A. de Vries - Hoppe, namens de corporaties


Mw. H.S. Feitsma, namens de huurders


Per 1 januari 2010 is mevrouw Feitsma opgevolgd door mevrouw W. Bron. De scores voor 2009 bedroegen:

Labelonderdelen

Score 2009

Score 2008

Landelijk gemiddelde

Corporatie bellen

8,3

8,2

7,5

Woning veranderen

7,6

7,4

7,3

Woning onderhouden

8,1

8,4

7,8

Klachten afhandelen

6,7

6,5

6,7

Woning verlaten

8,6

8,4

8,4

Op bijna alle onderdelen is de score ruim hoger dan het landelijke gemiddelde. Alleen bij klachten afhandelen is de score gelijk aan het landelijk gemiddelde. Op het onderdeel Rond de woning is de score 6,6. Dit is gelijk aan het landelijk gemiddelde. In 2010 wordt er weer gemeten op vijf onderdelen. De meetperiode vindt plaats in de periode mei tot en met juni. VWS Jaarverslag 2009 | 22

Elk lid heeft een plaatsvervanger. Deze plaatsvervanger neemt ook zitting als één van de leden persoonlijk of beroepsmatig betrokken is bij een geschil. Het lid op voordracht van de huurders wordt benoemd na raadpleging van de huurdersorganisaties van de deelnemende corporaties. De werkwijze van de commissie en de procedure voor het melden van een geschil, is vastgelegd in een reglement. Ook is er een brochure waarin de werkwijze verkort wordt uitgelegd. Dit reglement en de brochure zijn te vinden op de website. Als er geschillen door huurders van de VWS worden gemeld, ontvangt de directie hiervan bericht. De Raad van Toezicht wordt hierover geïnformeerd. In 2009 zijn er geen geschillen door huurders van de VWS gemeld bij de commissie.

Leefbaarheid

Vanuit de VWS zijn er geen nieuwe meldingen gedaan. Het totaal aantal aanmeldingen in 2009 is gelijk aan die in 2008 (18).

Achterpadverlichting

Vandalisme en graffitibestrijding

In 2009 is er achterpadverlichting aangebracht in de omgeving van de Sprenkelaar en de Langelaar. In 2010 wordt bij de resterende complexen verlichting aangebracht. Vanwege het kleine aantal te plaatsen armaturen in de wijk Kostverloren wordt hiermee de planning wat versneld. De oorspronkelijke planning ging uit van Kostverloren in 2010 en de Horstenbuurt in 2011.

Ten gevolge van graffiti en vandalisme is in 2009 in totaal € 2.750 (2008: € 3.500) aan kosten geboekt. Bijna € 900 is uitgegeven aan het verwijderen van graffiti. De overige kosten hebben voornamelijk te maken met schade aan brievenbussen en een intercominstallatie.

Buurtbemiddeling Ondergrondse vuilopslag Bij de complexen met appartementen werd in het verleden een grote verzamelcontainer geplaatst. Hierin kon door de bewoners hun afval worden gedeponeerd. Vooral bij oudere mensen gaf dit de nodige problemen. De opening van deze container bevindt zich aan de bovenzijde en wordt afgesloten met een zware stalen deksel. Deze containers veroorzaakten ook een rommelig beeld. In overleg met de gemeente is besloten om deze containers te vervangen door ondergrondse containers. Op de meeste locaties met appartementen zijn zijn de werkzaamheden al uitgevoerd. Een aantal kleinere locaties worden, ondanks afspraken met de gemeente, niet voorzien van ondergrondse containers. Doordat de Afvalcombinatie nu belast is met de uitvoering willen zij, vanuit economisch oogpunt, hiervan afzien. Bij de woningen van de VWS komt geen ondergrondse container bij de volgende complexen: • Het blok appartementen Terp 1 t/m 11; • De 24 appartementen aan de Goudvink; • De poortwoningen aan de Vrekenhorst; • Appartementen Wezellaan en Hermelijnlaan. De kleinschaligheid van deze locaties (6-8 woningen) maken plaatsing onrendabel. De overige complexen met gestapelde woningen van de VWS zijn of worden voorzien van een ondergrondse container. De uitvoering heeft vertraging opgelopen. De bedoeling was dat alle locaties uitgevoerd zouden zijn in 2009. Dit is niet gelukt. De verwachting is nu dat de werkzaamheden in 2010 worden afgerond.

Buurtbemiddeling helpt bewoners om onderlinge problemen met elkaar op te lossen. Dit initiatief is er voor bewoners en wordt uitgevoerd door bewoners. De beste resultaten worden geboekt bij kleine irritaties, zoals beginnende geluidsoverlast en dergelijke. Dit jaar zijn er een aantal huurders doorverwezen naar buurtbemiddeling. Over het geheel kan worden gesteld dat het een vrij rustig jaar is geweest. Er zijn geen grote overlastzaken gemeld.

Sociaal Vangnet Onder de noemer Sociaal Vangnet wordt geprobeerd hulp te bieden aan zogenoemde zorgwekkende zorgmijders. Aan dit overleg nemen diverse zorginstellingen, de gemeente, de politie en de woningcorporaties deel.


Onderhoud Bij al het onderhoud dat door de VWS wordt uitgevoerd wordt vooraf een zorgvuldige afweging gemaakt op het gebied van milieu en comfortverhogende maatregelen. Alle werkzaamheden worden getoetst aan de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeheer. In veel gevallen betekent dit dat de woning al bij mutatie wordt aangepast. In een aantal gevallen betekent dit dat bij de uitvoering van planmatig onderhoud extra maatregelen worden getroffen. Ook kan er bij uitvoering van planmatig onderhoud worden besloten om de bewoners een keuze te laten maken uit verschillende mogelijkheden. In 2009 is besloten het serviceabonnement nog een jaar gratis te verstrekken. Dit abonnement dekt een groot deel van de kosten voor het onderhoud waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Vanwege de geringe ervaringen is besloten om in 2010 het abonnement te verlengen. Aan het eind van 2010 zal er een evaluatie plaats vinden. Hierna wordt bepaald of het gratis blijft.

Talmawijk oudbouw De bestaande VR ketel in deze woningen is vervangen door een nieuwe HR combiketel. Deze ketel heeft een positief effect op de energielasten van de bewoners. Voor de meeste woningen betekent dit dat ze van een E label stijgen naar een D label. De CO2 uitstoot reduceert hiermee 10- 15%.

Kostverloren eengezinswoningen en onderen bovenwoningen De woningen zijn geschilderd. Voorafgaand aan het schilderwerk hebben de bewoners inspraak gehad in de kleuren. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat de wijk nu is uitgevoerd in twee verschillende kleurencombinaties. De bewoners zijn zeer tevreden met het resultaat. Gelijktijdig is aan de bewoners de mogelijkheid geboden hun woning te laten voorzien van dubbelglas in de slaapkamers en hang- en sluitwerk dat voldoet aan het Politiekeurmerk Veilige Woning. In totaal hebben 31 bewoners gebruikgemaakt van het aanbod voor dubbelglas. Het hang- en sluitwerk is aangebracht bij 14 woningen. Bij de onderen bovenwoningen zijn de balkons en de galerijen voorzien van een coating. De dilatatievoegen zijn gelijktijdig vervangen.

Planmatig onderhoud De Terp eengezinswoningen en appartementen In de begroting van 2009 was een bedrag van € 861.000 opgenomen voor planmatig onderhoud. De gemaakte kosten bedragen € 726.000. In totaal is er € 96.000 aan onderhoud uitgevoerd dat in 2008 begroot was. Er is geen onderhoud verschoven of komen te vervallen. Per saldo betekent dit dat er een positief verschil met de begroting is van € 238.000. Dit heeft enerzijds te maken met inkoopvoordelen en anderzijds met een onjuiste raming. De belangrijkste oorzaak van het positieve verschil is het prijsverschil bij de vervanging van de c.v. ketels. Deze waren te ruim begroot. Ook heeft de veranderende markt hier een positieve invloed op gehad. Bij in totaal drie projecten met circa 200 ketels heeft dit een voordeel opgeleverd van ruim € 200.000.

Panhuis/Gladiolenstraat

Bij de 56 eengezinswoningen is het glas van de dakramen opnieuw bevestigd. Bij alle woningen is ook een onderhoudsbeurt uitgevoerd aan de mechanische ventilatie.

Bachlaan eengezinswoningen De c.v. ketel in deze woningen is vervangen door een HR combiketel. Bij deze woningen stijgt hierdoor het energielabel van een D naar een C label.

Appartementen Petenbos In dit complex zijn ook de c.v. ketels vervangen. De energiescore van deze woningen is ook verbeterd. Bij ongeveer 40% van de woningen levert dit een beter label op (van D naar C). De rest had al een C of B label en blijft binnen de bandbreedte van dit label.

Ter plaatse van de voordeur is een luifel aangebracht. De zinken gootbekleding is vervangen.

Overlopend werk uit 2008 West fase I poortwoningen Bij deze woningen zijn dilataties aangebracht in het metselwerk.

West fase II eengezinswoningen Het mechanische ventilatiesysteem in deze woningen heeft een onderhoudsbeurt gekregen. Waarnodig is de ventilatiebox vervangen. Deze maatregelen dragen bij aan een beter binnenklimaat.


In het eerste kwartaal van 2009 zijn de overlopende werkzaamheden uit 2008 uitgevoerd. Het betrof het schilderwerk en houtrotherstel aan de woningen in de omgeving van de Keucheniusstraat en de Dr. Kuyperstraat. Ook is de aansluiting van de dakkapellen met het dak vernieuwd.

Geriefsverbeteringen

Niet-planmatig onderhoud

In 2009 zijn er in totaal bij 92 adressen (2008: 106 adressen) op verzoek van de bewoners geriefsverbeteringen aangebracht. Daarnaast zijn er bij 34 woningen 68 geriefsverbeteringen (2008: 31 woningen met 71 geriefsverbeteringen) uitgevoerd in het kader van het strategisch voorraadbeheer. Na uitvoering van de geriefsverbeteringen wordt de huur aangepast. Het hoge aantal geriefsverbeteringen heeft te maken met het collectief aanbieden van dubbel glas en politiekeurmerk bij schilderwerkzaamheden.

De totale kosten van het niet-planmatig onderhoud bedroegen € 380.000. Dit was in 2008 € 400.000.

Omschrijving

Aantal

Investering

Op verzoek van bewoner

Zolderkamer

1

€

5.060

Dakraam

7

€

7.400

Dubbelglas

60

€

74.900

Combiketel

3

€

2.300

2e toilet

1

€

450

Vlizotrap

2

€

1.250

18

€

20.600

Hang- en sluitwerk

Naar aanleiding van strategisch voorraadbeheer Dubbelglas

25

€

54.500

Hang- en sluitwerk

15

€

21.350

2

€

820

2e toilet Vloerisolatie

6

€

7.750

12

€

2.150

Combiketel

3

€

7.000

Berging

5

€

25.250

Klokthermostaat

Totaal

160

€

230.750

Klachtenonderhoud De totale kosten voor het klachtenonderhoud bedroegen in 2009 € 205.000. In 2008 was dit € 203.000. De raming voor 2009 ging uit van 1.600 reparatieverzoeken met een gemiddeld bedrag aan kosten van € 120. In totaal zijn er 43 reparatieverzoeken meer uitgevoerd terwijl de kosten per verzoek € 6 lager uitvielen. Dit is vrijwel gelijk aan 2008. Uit deze stabilisatie is op te maken dat er nauwelijks een stijging in de loon- en materiaalkosten is doorgevoerd. Verloop van het aantal reparatieverzoeken

2009

2008

2007

2006

2005

2004

Aantal reparatieverzoeken

1.643

1.645

1.571

1.640

1.552

1.411

Gem. kosten per melding

€ 114

€ 123

€ 116

€ 99

€ 78

€ 87

Mutatieonderhoud In de raming voor de mutatiekosten voor 2009 is uitgegaan van 82 woningen à € 600. In werkelijkheid is er aan maar aan 60 woningen onderhoud uitgevoerd met een gemiddeld kostenbedrag van € 890. De kosten van het weer verhuurbaar maken van de woningen blijft de laatste jaren op een hoog niveau. Zoals al eerder vermeld zijn de belangrijkste redenen het ouder worden van de woningen en de kwaliteit bij oplevering.

Contractonderhoud Onder deze noemer worden de kosten geboekt die betrekking hebben op het c.v. onderhoud, het onderhoud aan de liften, automatische deuropeners e.d. De begrote post voor 2009 bedroeg € 72.000. In totaal is er voor bijna € 70.000 uitgegeven.

Brandmeldcentrale en ventilatie De Geerhof In de begroting van 2009 was een post van € 80.000 opgenomen voor het vervangen van de brandmeldcentrale en het aanpassen van de ventilatie op de galerijen. Beide posten zijn lager uitgevallen dan begroot. In totaal is er ruim € 50.000 aan kosten geboekt.


Serviceabonnement In totaal is er onder deze noemer bijna € 15.000 geboekt. De meeste kosten worden veroorzaakt door het ontstoppen van afvoeren. Deze werden in het verleden uitsluitend doorberekend als de oorzaak aantoonbaar bij de bewoner lag. In de praktijk betekende dit dat een groot aantal van de gevallen toch voor rekening van de VWS kwam.

Verdeling woningbezit naar huidige huurprijs

Huurbeleid

19

Het huurbeleid is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. Het woningbezit van de VWS is hierbij ingedeeld in drie kwaliteitsklassen, respectievelijk twee, drie en vier sterren. Rekening houdend met de technische en de woonkwaliteit van de woning. Per kwaliteitsklasse is een gewenste streefhuur bepaald, waarbij het bestaande woningwaarderingsysteem leidend is geweest. Door daarnaast rekening te houden met o.a. de woonwensen en de woz-waarde is het systeem geoptimaliseerd.

162 < € 357, 37

458

€ 357, 37 < € 511, 50 € 511, 50 < € 647, 53 608 € 647, 53 >

Door rekening te houden met de kwaliteitsklassen kan het bezit van de VWS als volgt worden ingedeeld. Streefhuur per kwaliteitsklasse in procenten van de maximale huur

Omschrijving

Aantal woningen

Uitgangspunt

Bandbreedte

Twee sterren

170

Gemiddeld 60%

Van 50 tot 70%

Drie sterren

674

Gemiddeld 65%

Van 55 tot 75%

Vier sterren

403

Gemiddeld 70%

Van 60 tot 80%

Verdeling woningbezit naar streefhuurprijs

70 Bij de vergelijking van de huidige huurprijs ten opzichte van de streefhuur van de woningen is gebleken dat een flink deel van de huren relatief te laag zijn. Bij mutatie zal de huur van woningen die naar verhouding te goedkoop zijn, geharmoniseerd (= verhoogd) worden. Bij woningen die niet aan de gewenste kwaliteit voldoen zal, voor uitgifte aan een nieuwe bewoner, een verbeterpakket (o.a. isolatie) worden uitgevoerd. In 2009 heeft de VWS bij 37 woningen de huur geharmoniseerd met gemiddeld € 55,80 (2008: 31 woningen, gemiddeld € 44,09). Deze hogere huur heeft nauwelijks zichtbare gevolgen gehad voor het aantal reacties op de woning. Ook het aantal aanbiedingen / afwijzingen nam niet zichtbaar toe.


150 < € 357,37 € 357, 37 < € 511, 50

457 570

€ 511, 50 < € 647, 53 € 647, 53 >


Bij het bepalen van de streefhuren is tevens de minimaal noodzakelijke kernvoorraad beoordeeld, rekening houdend met de totale voorraad huurwoningen binnen de gemeente Veenendaal. Samen met de andere WERV corporaties zal onderzoek gedaan moeten worden naar de woningbehoefte in de WERV regio. Dit in samenhang met de inventarisatie van de nieuwbouwplannen. Hierbij zal aandacht moeten worden besteed aan de werkelijke primaire doelgroep en er zal een inschatting gemaakt moeten worden naar de werkelijke vraag naar woningen. Dit rekening houdend met de inkomenssituatie en de woonquote van de bewoners / woningzoekenden. Het streven is om in 2010 meer te kunnen zeggen over de toekomstige streefhuren. Uitgangspunten hierbij blijven een goede prijs – kwaliteitverhouding én voldoende betaalbare huurwoningen in de markt.

Huurverhoging De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2009 was door VROM gemaximeerd op 2,5% (2008: 1,6%). Omdat bij zo’n laag percentage differentiatie in de huurverhoging beperkt mogelijk is, is daar niet voor gekozen. VWS heeft alle woningen met 2,5% verhoogd. Tegen deze verhoging is geen enkel bezwaar ingediend. De gemiddelde huurprijs van het bezit is gestegen van € 458 naar € 469.

Leegstand In het verslagjaar is er in 58 woningen mutatie-leegstand geweest (2008: 53). De totale huurderving als gevolg van deze leegstand bedroeg € 10.000 (2008: € 9.000). Bij verschillende woningen zijn, net als in 2008, na mutatie verbeteringen aangebracht waardoor de woningen langer leeg stonden.

Huurtoeslag

naar hulpverlenende instanties blijven de risico’s voor de corporatie en de huurders beperkt. De wachtlijsten bij de hulpverlenende instanties nemen toe waardoor huurders in de knel dreigen te komen. Van de 1.247 huurders had 7 % per 31 december 2009 een achterstand (2008: 8,3%). De huurachterstand bedroeg € 43.400, dat is 0,6% van de totale huursom (2008: 0,8%). Ultimo 2009 was er met 10 huurders een betalingsregeling getroffen voor een totaalbedrag van € 3.700 (2008 18 voor een bedrag van € 2.300). In 2009 is vanwege langdurige afwezigheid van één van de medewerkers bij een deel van het incassotraject gebruik gemaakt van inzet en expertise van een externe professional op incassogebied. In die periode is ook de werkwijze van de VWS op het incassogebied beoordeeld. Hieruit bleek dat de incassoprocessen goed op orde waren en dat er nauwelijks verbeteringen te behalen waren.

Opbouw van de huurachterstand per einde jaar (in €) 2009

2009

2008

2008

Bedragen

Aantallen

Bedragen

Aantallen

0 tot 1 maand

17.300

62

16.500

69

1 tot 2 maand

11.500

14

7.700

13

2 tot 3 maand

5.300

5

10.500

10

> 3 maanden

9.300

7

21.200

11

Totaal

43.400

88

55.900

103

De VWS fungeert als een Huurtoeslag-informatiepunt waar de huurders met vragen over huurtoeslag terecht kunnen. Huurders maken hier regelmatig gebruik van. De contacten tussen de VWS en de Belastingdienst lopen naar tevredenheid. Per 31 december 2009 waren er 256 huurders met gemiddeld € 202 huursubsidie per maand (2008: 297 huurders, gemiddeld € 196).

Van huurders met een achterstand vanaf twee maanden wordt de incasso overgedragen aan een deurwaarderskantoor. Eind 2009 waren er 18 vorderingen op zittende huurders bij de deurwaarder ingediend voor een totaal bedrag van € 16.700,- en 13 vorderingen op vertrokken huurders voor een bedrag van € 30.200 (2008: resp. 25 vorderingen; € 27.500 en 5 vorderingen; € 7.100).

Huurincasso

In 2009 zijn er 3 woningen ontruimd n.a.v. huurachterstand. Bij 6 woningen kon ontruiming op het laatste moment worden voorkomen, doordat alsnog een goede betalingsregeling werd getroffen (2008 resp., 1 en 5).

De meeste huurders hebben een correct betalingsgedrag. Ongeveer 82% van de huurders heeft een machtiging tot automatische incasso afgegeven (2008: 81%). Maandelijks wordt aan gemiddeld 50 huurders één of meer betalingsherinnering(en) gestuurd (2008: 50). Door het strikte huurincassobeleid wordt niet alleen (grote) huurachterstand voorkomen maar zijn er meer mensen die correct gaan betalen. Bij eventueel toch ontstane achterstanden werkt de VWS samen met andere instanties om de huurachterstand te verlagen. Door tijdig betalingsregelingen te treffen of huurders door te verwijzen


Financiële zaken Financieel beleid

Verloop eigen vermogen 2007-2019 bedragen x € 1.000,€ 9000 begr 2007-2016 begr 2008-2017 begr 2009-2018 begr 2010-2019

€ 8500

Continuïteit is het kernwoord in het beleid van de VWS. Continuïteit van de organisatie en continuïteit van het bezit. Uitbreiding van het bezit is geen doel op zich. Goed onderhoud van bestaand bezit is echter een speerpunt.

€ 8000 € 7500 € 7000 € 6500

In de afgelopen jaren hebben de “Vogelaarheffing” en de vennootschapbelasting een flinke aanslag gedaan op de financiële positie van de corporaties. Daardoor is de investeringspositie ten opzichte van nog maar enkele jaren geleden fors beperkt.

€ 6000 € 5500 € 5000 € 4500

In het kader van het strategisch voorraadbeleid wordt nadrukkelijk gekeken naar de gewenste kwaliteit. De goede staat van het bezit geeft aanleiding om bij de beoordeling van de prijskwaliteit de huur te verhogen. Dit houdt in dat als de streefhuur dit het toelaat bij mutatie de huur wordt verhoogd. In 2009 is door Raderadvies de meerjarenonderhoudsbegroting getoetst. Hieruit bleek dat in grote lijnen de begroting van de VWS goed was. De eerst komende vijf jaar liggen de uitgaven in de lijn van de voorgaande begroting. In de tweede vijf jaar komen er wat grotere onderhoudsuitgaven. Hierdoor neemt de reserve minder toe dan in de voorgaande begroting.

€ 4000

2008

2009

2010

2011

De solvabiliteit (het weerstandsvermogen) aan het einde van het boekjaar bedraagt 10,9% (2008 8,5%). Volgens de huidige begroting zal dat dit percentage in 2010 ca. 11,7% zijn en vervolgens stijgen tot ca. 15,1% in 2014 (in voorgaande begroting 9,2% resp. 14,4%). Bovengenoemde punten zorgen er voor dat het eigen vermogen in de komende jaren opnieuw minder toeneemt dan in de voorgaande begroting werd verwacht.

2013

2014

Kasstromen Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in de inkomsten en uitgaven. Waar komt het geld vandaan en waar wordt het aan besteed. Onderstaand treft u de prognose van de kasstromen in de komende 5 jaar. Daarbij is onderscheid gemaakt in operationele kasstromen, kasstromen i.v.m. investeringen en kasstromen i.v.m financieringen.

Kasstromen De WSW-eisen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) betreffende de positieve kasstromen worden door de VWS nadrukkelijk nagekomen. VWS ziet dat een positieve kasstroom noodzakelijk is voor de continuïteit.

2012

2010

2011

2012

2013

2014

7.074

7.106

7.192

7.321

7.438

Kasstromen operationele activiteiten

Ontvangsten Huur Servicekosten

154

158

161

165

169

Mutatie BWS subsidie

67

70

55

38

41

Ov. bedrijfsoprbrengsten

29

30

30

31

32

Rentebaten

65

64

70

67

63

7.428

7.428

7.510

7.621

7.742


Kasstromen Uitgaven Lasten onderhoud

2010

2011

2012

2013

2014

-1.290

-1.094

-1.251

-1.558

-1.942

Personeelskosten

-906

-938

-985

-1.034

-1.086

Bedrijfskosten

-445

-410

-408

-416

-425

Overige bedrijfskn

-721

-697

-713

-729

-745

-2.420

-2.286

-2.198

-2.130

-2.109

-409

-449

-476

-451

-327

66

1

20

22

2

-6.125

-5.923

-6.011

-6.296

-6.632

1.263

1.505

1.498

1.325

1.111

944

977

946

924

903

269

528

552

401

208

Rente leningen o/g VPB Mutaties balansposten

Toetsing WSW Fictieve aflossing Kasstromen operationele activiteiten voor toetsing WSW

Kassstromen

2010

2011

2012

2013

2014

-204

-211

-217

-225

-232

Kasstromen (des)investiringen

Geriefsbverbetering MVA tdv exploitatie

-25

-10

-162

-50

-10

-229

-221

-379

-275

-242

Nieuwe leningen o/g

5.164

3.528

5.485

3.961

4.790

Aflossing leningen o/g

-6.006

-5.060

-6.605

-5.011

5.659

-842

-1.532

-1.120

-1.050

-869

192

-248

0

0

0

Kasstromen financieringsactiviteiten

Mutatie geldmiddelen totaal

Jaarresultaat 2009

Omdat veel corporaties tijdens de looptijd van de leningen niet aflossen is in het gewone kasstroommodel niet zichtbaar of de corporatie in staat is om voldoende aflossingen te doen. Daarom hanteert het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij het toetsen van de kredietwaardigheid van de corporaties een extra regel. Het WSW telt bij de operationele kasstroom een fictief bedrag aan aflossing, van 2% van de schuldrestant per ultimo voorgaand boekjaar, bij de kasstroom operationele activiteiten. Het WSW stelt voor kredietwaardigheid als eis dat de corporatie de komende vijf jaar een positieve kasstroom (incl. fictieve aflossing) heeft. De investeringen betreffen woningverbeteringen op verzoek van de huurder en investeringen die worden gedaan in het kader van het strategisch voorraadbeleid. De mutaties in de vermogenssfeer betreffende de aflossingen en het aantrekken van nieuwe leningen.

Het jaarresultaat voor belasting over 2009 bedraagt € 1.121.000 positief (2008: € 527.000 positief). Het resultaat voor belasting is ongeveer € 311.000 gunstiger dan begroot. De verklaring van het verschil ligt vooral in de onderstaande posten. Voordeel Hogere huuropbrengesten

€

9.000

Hogere overige opbrengsten

€

13.000

Lagere kosten salarissen

€

45.000

Lagere kosten onderhoud

€ 162.000

Lagere kosten overige personeelskosten

€

10.000

Lagere kosten onderhoud kantoor

€

20.000

Lagere koster Raad van Toezicht

€

14.000

€

8.000

Hogere afschrijvingen

Hogere kosten automatisering Lagere kosten woonaanbodsysteen


Nadeel

€

16.000

€

7.000

Hogere advieskosten

€

15.000

Hogere kosten bewonersparticipatie

€

24.000

Lagere toegerekende rente door exploteren panden Sterke Arm

€

50.000

Lagere rentebaten

€

44.000

Lagere kosten leefbaarheid

€

11.000

Lagere kosten opstalverzekering

€

4.000

Lagere kosten waterschapslasten

€

5.000

Lagere kosten eigen risico schade

€

8.000

Lagere onvoorziene exploitatielasten

€

15.000

Het niet doorboeken van exploitatieresultaat Sterke Arm

€

57.000

Mutatie agio BWS-subsidies Mutatie disagio leningen o/g Correctie onderhoud 3) Correctie niet fiscale lasten Dotatie fiscale voorziening onderhoud Winstbijtelling gemengde kosten fiscaal Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting

Lagere rentelasten

€

93.000

1) Woningen fiscaal geen afschrijvingen wanneer boekwaarde lager is dan WOZ-waarde.

Overig

€

10.000

2) Afscrhijving bedrijfspanden wijkt fiscaal af van commercieel.

€ 478.000

- 4 -4 -26 -262 -42 -25 15 18 -1.054 -1.075 2 2 -4 -2 700 0

168

0

3) Inbraakwerend hang- en sluit werk wordt fiscaal gezien als onderhoud.

€ 213.000

Treasury Saldo afwijkend jaarresultaat

Het financierings- en beleggingsstatuut is gericht op vermindering en spreiding van de renterisico’s. De VWS belegt niet in aandelen of opties e.d.

€ 311.000 voordeel

Het resultaat na belasting, 2009 € 1.345 000 en 2008 € 199.000 is aanmerkelijk anders dan was begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat de details van de fiscale verwerking pas in de zomer van 2009 enigszins duidelijk werden. Voor de meeste posten die voor de VWS relevant zijn is nu voldoende duidelijkheid om een positie in te nemen. De door de VWS voorgestelde verwerking is getoetst door en akkoord bevonden door de accountant en de fiscalist.

Op het gebied van financiering wordt met verschillende adviseurs gesproken. De VWS speelt adequaat in op de rentestanden. Per 1 maart 2009 is een lening aangetrokken van € 1,2 miljoen voor herfinanciering tegen een rentepercentage van 4,75% met een looptijd van 10 jaar. Verloop lening portefeuille

Bij het opstellen van de jaarrekening 2009 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen. Hierbij is ook de post belastingen voor 2008 opnieuw beoordeeld en, op basis van aanvullende informatie over onder andere onderhoud en verbeteringen, opnieuw berekend.

bedragen x € 1.000

De acute belasting is als volgt bepaald:

2009

2009

Resultaat voor belastingen

2008

1.121

Bijzondere waardeverminderingen 0 228 1) Afschrijving woningen 653 601 Afschrijving bedrijfspanden 2) -34 -35 Heffing prachtwijken 73 75 Aan projecten toegerekende rente 0 -48 Totaal permanente en tijdelijke verschillen 692

527

821

Aflossing

2.910

Herfinan- Conversie ciering 1.200

1.500

Totaal

In % van schuld

Restschuld ultimo

In % balanstotaal

2.700

5%

49.681

88%

2010

6.006

5.164

2.450

7.614

16%

48.839

87%

2011

5.060

3.528

2.736

6.264

13%

47.307

86%

2012

6.605

5.485

1.500

6.985

15%

46.188

84%

2013

5.011

3.961

1.500

5.461

12%

45.138

84%

2014

5.659

4.790

1.500

6.290

14%

44.269

83%

Doordat de operationele kasstroom positief is, is het mogelijk de reguliere aflossing uit de exploitatie te betalen. Uit bovenstaande tabel blijkt dat bij herfinanciering minder geld wordt aangetrokken dan er wordt afgelost.


Bij de jaarlijkse toetsing door het WSW heeft de VWS zonder problemen de faciliteringsruimte (financieringsruimte) gekregen die pasten bij de huidige begroting. Voor eventuele nieuwbouwplannen zullen nog afspraken gemaakt moeten worden. Renterisico in % van de schuldrest per 31-12 18% Max. renterisico norm WSW

16% 14%

Renterisico VWS

12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2010

2011

2012

2013

2014

Renterisico’s Het WSW hanteert als norm bij de jaarlijkse kredietwaardigheidstoets een maximum renterisico van 15% van de restschuld. Deze norm sluit aan bij de werkwijze bij gemeenten en bij de wet FIDO. Deze norm houdt in dat het jaartotaal van de herfinanciering en renteconversie jaarlijks niet meer dan 15% van het saldo van de leningenportefeuille mag bedragen. Verder is er een maximum gesteld aan de financiering met variabele rente van 7,5% van de leningenportefeuille. Bij de herfinanciering houdt de VWS zich aan deze richtlijnen.


De organisatie

(PMO). In 2009 is dit weer opnieuw aangeboden. De onderzoeken vinden plaats in het voorjaar van 2010.

De Veenendaalse Woningstichting (VWS) is opgericht op 21 oktober 1918, bij KB nr. 12, laatst gewijzigd op 19 mei 1981 bij KB nr. 11. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer 30038986. De statuten zijn voor het laatst gewijzigd op 26 mei 2003. Zij voldoen na deze wijziging weer aan de eisen die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gesteld zijn.

VWS geeft de medewerkers gelegenheid tot het volgen van opleidingen in het kader van het vakgebied. Eigen initiatief van de medewerkers wordt hierbij gestimuleerd. Verschillende medewerkers hebben cursussen gevolgd om bij te blijven in hun vakgebied.

De werkorganisatie De werkorganisatie van de VWS bestaat uit twee afdelingen, te weten • Woondiensten en • Financiën. De afdeling Woondiensten omvat zes medewerkers, waarvan twee vaklieden. De afdeling Financiën bestaat ook uit zes medewerkers. Aan het hoofd van de organisatie staan de directeur/bestuurders.

In het verslagjaar werden de financiële administratie, de managementinformatie, de jaarrekening, de meerjarenbegroting en liquiditeitsprognose weer in eigen beheer uitgevoerd. Per kwartaal wordt de Raad van Toezicht, middels de managementinformatie, geïnformeerd over de realisatie ten opzichte van de begroting en over de stand van zaken van de projecten. De controle en goedkeuring van de jaarrekening is door Accountantskantoor E. Nikkels AA verricht. De accountantsverklaring is elders in dit verslag opgenomen.

Er zijn ook in 2009 geen mutaties geweest in de personele bezetting. Aan het einde van het verslagjaar werkten er bij de VWS veertien medewerkers. Vier vrouwen en tien mannen. Zes personeelsleden hadden een parttime dienstverband. De rechtspositie is geregeld in de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties. Om de medewerkers te betrekken bij het geheel van de organisatie wordt periodiek gezamenlijk overleg gehouden waar alle medewerkers hun inbreng kunnen leveren. Ook in 2009 is er gezamenlijk overleg geweest. Verschillende actuele zaken van binnen en buiten de organisatie zijn toen besproken. Bijvoorbeeld: jaarverslag, begroting, beleidsplan, arbeidsvoorwaarden en (nieuw)bouwprojecten. Naast de langdurige ziekte van één van de medewerkers was het overige ziekteverzuim binnen de werkorganisatie in 2009 net als in de voorgaande jaren ca. 1%. Door middel van een integratietraject heeft deze medewerker langzamerhand weer volledig zijn werkzaamheden kunnen hervatten. Voor de begeleiding van het langdurig verzuim maakte de VWS gebruik van de diensten van ArboNed. Drie medewerkers van de VWS zijn opgeleid als bedrijfshulpverlener, twee op kantoor en één in de buitendienst. Zij volgen jaarlijks de herhalingscursus bedrijfshulpverlening. Periodiek biedt de VWS de werknemers de mogelijkheid tot een arbeidsgeneeskundig onderzoek


Verklaring van het bestuur

Verklaring van de Raad van Toezicht

Het bestuur is van mening dat, dit jaarverslag een juist beeld geeft van de door de VWS verrichte activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting gedurende het jaar 2009.

De Raad van Toezicht heeft kennis genomen van het jaarverslag over het boekjaar 2009, zoals deze door het bestuur is vastgesteld. Tevens heeft de Raad van Toezicht kennis genomen van de bevindingen van de accountant. Op 12 mei 2010 heeft de Raad van Toezicht het jaarverslag 2009 goedgekeurd.

Het bestuur verklaart tevens dat, in het verslagjaar, de middelen van de VWS uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

De Raad van Toezicht: Het bestuur: Mw . B.H. Pijl, voorzitter Mw. A. Bergman-Takken G. van den Berg directeur/bestuurder

J.W. van Heteren directeur/bestuurder

P.L. Boot Mw. Drs. F.C. van Dedem Mr. P.M. Vinke Veenendaal, 12 mei 2010


jaarrekening 2009


Balans per 31 december 2009 (na voorgestelde resultaatbestemming) 31-12-2009 ACTIVA x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

Vaste activa

31-12-2009 PASSIVA x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

Eigen vermogen

Materiele vaste activa * Onroerende en roerende zaken in exploitatie * Onroerende zaken in ontwikkeling * Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiele vaste activa

54.062 0 705 54.767

54.482 14 748 55.244

952 13 64 1029

1.022 13 0 1.035

55.796

56.279

Voorraden

30

33

* Huurdebiteuren * Gemeente * Belasting en premies sociale verzekering * Overige vorderingen * Overlopende activa

43 9 579 73 171

56 2 0 52 180

Totaal vorderingen

875

290

Liquide middelen

651

1.730

1.556 Totaal 57.352

2.053

Overige reserves

6.284

4.939

6.284

4.939

Leningen o/g

43.677

48.483

43.677

48.483

Kredietinstellingen Belasting en premies sociale verzekering Aannemers en leveranciers Overlopende passiva

6.006 128 103 1.154

2.909 447 313 1.241

Totaal kortlopende schulden

7.391

4.910

Totaal

57.352

58.332

Totaal eigen vermogen

Financiele vaste activa * Te vorderen BWS- subsidies * Deelnemingen * Latente belastingvordering Totaal financiele vaste activa

Langlopende schulden

Totaal langlopende schulden Totaal vaste activa Vlottende activa Kortlopende schulden

Vorderingen

Totaal vlottende activa


58.332

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2009

Kasstroomoverzicht 2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

Huren Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten

6.962 155 42

6.791 145 30

Totaal bedrijfsopbrengsten

7.159

6.966

Afschrijving op materiele vaste activa Overige waardeveranderingen materiele vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten en pensioenen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

715 0 671 180 1.033 1.044

665 228 635 166 1.201 1.058

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor : - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen materiele vaste activa - Mutatie egalisatierekening - Mutatie voorzieningen n.a.v. stelselwijziging - Mutatie waarborgsommen Veranderingen in werkkapitaal: - Mutatie voorraden - Mutatie vorderingen - Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten Rentelasten Vennootschapsbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsopbrengsten

2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

3.516

3.013

715 0 0 0 0

665 228 0 0 0

715

893

3 -585 2.481 1.899 2.614 6.130 74 -2.469 224 -2.171 3.959

3 116 -2.014 -1.895 -1.002 2.011 162 -2.648 -328 -2.814 -803

Investeringen in materiële vaste activa -241 Desinvesteringen in materiële vaste activa 3 Mutatie financiële vaste activa 6 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -233 Ontvangsten uit langlopende schulden 1.200 Aflossingen langlopende schulden -6.006 Kasstroom uit financieringsactiviteiten -4.806 -1.080 Mutatie geldmiddelen

-559 992 88 -2.907 520 3.350 -2.907

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfslasten

Totaal bedrijfslasten

3.643

3.953

Bedrijfsresultaat

3.516

3.013

Rentebaten Rentelasten

74 2.469

162 2.648

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.121

527

Belastingen

-224

328

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

1.345

199

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

443 160


Toelichting Waarderingsgrondslagen Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt het Burgerlijk Wetboek Boek 2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen.Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten instellingen Volkshuisvesting (RJ645) uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In de jaarrekening is deze richtlijn toegepast.

De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de verwachte economische gebruiksduur. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. De afschrijvingen worden berekend volgens de annuïteitenmethode. Bedrijfswaarde

Het bezit van de Veenendaalse Woningstichting, 1.247 woningen en 2 bedrijfspanden, is op basis van het beleidsplan voor strategisch voorraadbeheer ingedeeld in drie complexen voor de woningen en één complex voor de bedrijfspanden. In dit beleidsplan is rekening gehouden met drie kwaliteitsklassen met elk een differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid. Jaarlijks wordt de bedrijfswaarde per complex getoetst aan de boekwaarde. De complex indeling is gebaseerd op de product- en beheerkenmerken van de woningen., zoals uiteengezet in RJ645-204.

Grondslagen van waardering

De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Resultaatbepalingsgrondslagen

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De baten worden verantwoord in het jaar waarin zij worden gerealiseerd. De lasten worden verantwoord in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie

De investeringen zijn per complex gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Naïnvesteringen die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.


Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaam is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende gebruiksduur van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2009 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

2009

2008

Huurverhoging 2008

1,60%

1,60%

Huurverhoging 2009

2,50%

2,00%

Huurverhoging 2010

1,20%

2,00%

Huurverhoging 2011

0,00%

2,25%

2012- 1,25%

2,25%

huurverhoging 2014

huurverhoging na 2015

2,25%

2,25%

Loonindex

5,00%

5,00%

Op basis van bovenstaande uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het totale bezit per 31 december 2009 circa € 68,8 miljoen (2008: € 74,7 miljoen). De bedrijfswaarde ultimo 2009 is ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2008 afgenomen met een bedrag van ca. € 6,0 miljoen. De mutatie in de bedrijfswaarde is als volgt te verklaren:

Algemeen

Planm. Onderhoud

Algemeen

Planm. Onderhoud

Inflatie 2010

1,00%

2,00%

3,00%

3,25%

Inflatie vanaf 2011

2,25%

3,25%

2,25%

3,25%

Disconteringsvoet

6,00%

6,00%

Overige bedrijfslasten netto per woning (1e jr)

€ 1.452

€ 1.396

Dagelijks onderhoud per woning

Meerjarenbegroting

Meerjarenbegroting

(Groot) onderhoud

Meerjarenbegroting

Meerjarenbegroting

Als restwaarde van de grond is de geschatte grondwaarde aan het eind van de exploitatieperiode gehanteerd. Deze is ingeschat op basis van de huidige grondprijs van € 20.525 per kavel, en € 102.250 per kavel bij de bedrijfspanden aan de Sterke Arm. De waardestijging is gelijk gehouden aan de inflatie. De contante waarde van de restwaarde bedraagt € 9,5 miljoen. De berekende huurstijging vanaf 2010 is de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli én de verhoging wegens harmonisatie van de huur bij mutatie.

bedragen x € 1.000, 2009 - 2008

2008 - 2007

Jaarresultaat - mutatie in de bedrijfswaarde - effect contante waarde en restant levensduur

-3.888 4.103 215

-3.410 3.785 375

-6.581 0 -136 1.138 -590 0 -25 0 8 0 -6.186

-1.031 3.487 -605 2.995 -28 0 19 0 -1.308 0 3.529

222

1.542

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent - in de huurharmonisatie - in de onderhoudslasten - in de overige variabele lasten - mutatiegraad - in de disconteringsvoet - in de levensduur - in de restwaarde inschatting - in de inflatie - in de voorgenomen investeringen

Gevolgen van mutaties in het bezit

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van de leningen en de waardering van deze leningen op de balans.


venster van de toekomst


Rentabiliteitswaardecorrectie

Gehanteerde afschrijvingstermijnen

- invloed nieuwe leningen - aflossingen, effect jaar opschuiven - renteconversies - herfinancieringen - beleggingen - mutatie disconteringsvoet

Totaal

0 -322 0 110 0 0 -212

0 -300 0 388 0 0 88

-5.961

5.534

In de waardering eind 2009 wordt geen rekening gehouden met de bijdrage heffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak.

Omschrijving Aantal jaren Bouw Overige bouwkosten Geriefsverbeteringen Aanleg CAI Garages Meubilair en zonwering

50 20 20 20 20/50 20

Onroerende zaken in ontwikkeling

De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot balansdatum bestede bedragen inclusief rente van schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend, onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde verminderd met de afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens de annuïteitenmethode. Op de grond van het kantoor wordt niet afgeschreven. Gehanteerde afschrijvingstermijnen

Omschrijving Aantal jaren Kantoorgebouw 40 Verbouwing kantoor 10/20/25 Kantoorinventaris 10 Automatiseringsapparatuur 5 Magazijn 20 Garage 50 Bedrijfsauto’s 10


Financiële vaste activa

Schulden op lange termijn

Te vorderen BWS

Leningen

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de Gemeente Veenendaal beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder vlottende activa.

Met ingang van jaarrekening 2008 worden langlopende schulden bij eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.

Deelnemingen

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De geamortiseerde kostprijs is het bedrag waarvoor de financiële verplichting bij eerste verwerking in de balans wordt opgenomen, verminderd met aflossingen op de hoofdsom, vermeerderd of verminderd met de via de effectieve-rentemethode bepaalde cumulatieve amorisatie van het verschil tussen dat eerste bedrag en het aflossingsbedrag, en verminderd met eventuele afboekingen.

Latente belastingvorderingen

Een latente belastingvordering wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaarts verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de op het einde van het jaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verlies-compensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Op basis van RJ-Uiting 2007-9 Richtlijn ‘Overgangsbepalingen hoofdstuk 290 Financiële instrumenten’ hoeft de Veenendaalse Woningstichting leningen die zijn aangetrokken voor 1 januari 2007 niet opnieuw te beoordelen met betrekking tot de eerste waardering. Deze leningen blijven gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met de gedane aflossingen.

Vlottende activa

Eventueel per balansdatum nog te ontvangen leningen worden niet in de balans opgenomen, indien van toepassing zal hier melding van worden gedaan in de toelichting. De aflossingsverplichting van het komende boekjaar is verantwoord bij kortlopende schulden kredietinstellingen. De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten of ineens (fixe leningen).

Voorraden

Overige activa en passiva

De voorraden grond- en hulpstoffen zijn gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Tevens wordt rekening gehouden met incourantheid. Huurdebiteuren

Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.


Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

Winst- en verliesrekening algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen technische dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging van het actief. Rentebaten en rentelasten

Baten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Huren

Onder de post huren worden de netto huren, dat is exclusief eventuele servicekosten, verantwoord. Onder aftrek van eventuele derving wegens leegstand of oninbaarheid. Vergoedingen

Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de nettohuur verschuldigd zijn voor overige goederen en levering goederen en diensten. Dit betreft o.a. schoonmaken, tuinonderhoud, glasverzekering, stookkosten en gemeenschappelijke verlichting. De vergoedingen worden op basis van geraamde kosten in rekening gebracht. Jaarlijks wordt het overschot/tekort ten opzichte van de werkelijke kosten verrekend c.q. afgerekend met de huurders.

Lasten Afschrijvingen

De afschrijvingen op materiële vaste activa zijn gebaseerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïteitenmethode op basis van de economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Omdat de grond niet aan economische slijtage onderhevig is, vindt hierop geen afschrijving plaats. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door de jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de boekwaarde. Lasten onderhoud

Hieronder worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd worden verwerkt onder niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Activeren van rentelasten

Rentelasten gedurende de periode van vervaardiging van een actief worden, als het langer dan één jaar vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken, geactiveerd (bijvoorbeeld bij projecten in ontwikkeling). De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en/of van de gewogen rentevoet van de totale leningenportefeuille als er (deels) niet specifiek voor de vervaardiging van het actief leningen zijn aangetrokken. Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is de Veenendaalse Woningstichting integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. Nadere toelichtingen (best practices) waren op het moment van samenstellen van de jaarrekening nog niet beschikbaar. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van de niet aftrekbare kosten. Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van de Veenendaalse Woningstichting dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-,looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde of gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan, tot een positie van de totale leningen- of beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met de positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.


Financiële derivaten (in ons geval interestswaps) worden in de balans gewaardeerd tegen kostprijs na een eerste waardering tegen reële waarde. De waardeveranderingen worden in de winst- en verliesrekening verantwoord bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering Renterisico

De Veenendaalse Woningstichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder de financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Veenendaalse Woningstichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Veenendaalse Woningstichting risico over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde schulden ( schulden aan kredietinstellingen) heeft de Veenendaalse Woningstichting renteswaps gecontracteerd, zodat het renterisico is afgedekt.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op de ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van eventuele bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde rente (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de eventuele onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.


Toelichting balans per 31 december 2009

De investeringen in 2009 betreffen verschillende geriefsverbeteringen, o.a. het aanbrengen van dubbelglas.

31-12-2009 ACTIVA x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

De totale bedrijfswaarde per 31 december 2009 bedraagt circa € 68,8 miljoen (2008: 74,7 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde.

Vaste activa Het onroerend goed is gefinancierd met leningen van kredietinstellingen. De leningen zijn geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 31-12-2009 31-12-2008 x € 1.000 x € 1.000

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen

62.921 8.439

61.421 7.834

Boekwaarde per 1 januari

54.482

53.587

Mutaties in het boekjaar : - afschrijvingen - investeringen - overboeking van activa in ontwikkeling - desinvestering

658 238 0 0

605 296 1.204 0


Boekwaarde per 1 januari 14 2.186 Mutaties in het boekjaar : - investeringen -14 252 - desinvestering 0 992 - onrendabele toppen, onttrekking aan voorziening 0 228 - overboeking naar activa in exploitatie 0 1.204 Boekwaarde per 31 december

0

14

Saldo per 31 december - aanschafwaarde 63.159 62.921 - cumulatieve afschrijvingen 9.097 8.439 Boekwaarde per 31 december 54.062 54.482


31-12-2009 x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2009 x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

Latente belastingvordering 64 0 Deze post wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan het eind van dit verslag.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Saldo per 1 januari - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar : - afschrijvingen - investeringen - desinvesteringen - correctie i.v.m. volledig afgeschreven activa Saldo per 31 december - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

1.078 330 748

57 17 3 0

1.092 387 705

1.067 270 797

60 11 0 0

1.078 330 748

Vlottende activa Voorraden Dit betreft de voorraad grond- en hulpstoffen ten behoeve van het onderhoud dat wordt uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Beginvoorraad 1 januari

33

36

Mutaties in het boekjaar : Inkopen Materiaalverbruik

79 82

89 92

Eindvoorraad 31 december

30

33

De huurdebiteuren kunnen als volgt worden gespecificeerd : Tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden Voorziening dubieuze debiteuren

17 14 5 9 45 2

16 8 11 24 59 3

Totaal

43

56

Financiële vaste activa

Vorderingen

Te vorderen BWS-subsidies

Huurdebiteuren

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar : Komend jaar te ontvangen bedrag gepresenteerd onder overige vorderingen Saldo per 31 december

1.022

1.110

70 952

88 1.022

13

13

Deelnemingen

Woningnet

De VWS bezit 1.247 aandelen Woningnet. Woningnet is een bedrijf dat onder andere het aanbieden van de woningen via internet faciliteert.


De vorderingen op vertrokken huurders zijn verantwoord onder de post overige vorderingen. Het huurachterstandpercentage ultimo 2009 is 0,6% (2008: 0,8%).


31-12-2009 x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

Gemeente

31-12-2009 x € 1.000

Woningaanpassingen

9

2

Te verrekenen met stichting Philadelphia inzake verbouw Vollewens Overig

Totaal

9

2

Totaal

Dit betreft de kosten gemaakt voor het aanpassen van woningen voor mensen met een lichamelijke beperking. Deze kosten worden door de Gemeente Veenendaal vergoed.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

0 18

0 9

171

180

Kas en banksaldi Totaal

651 651

1.730 1.730

31-12-2008 x € 1.000

Liquide middelen

Vennootschapsbelasting

579

0

De liquide middelen zijn direct opeisbaar.

Totaal

579

0

31-12-2009 PASSIVA x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

Deze post wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan eind van dit verslag.

Eigen vermogen Overige vorderingen

Overige reserves

Belastingen en sociale premies Doorberekend meerwerk bij renovatie Overig Totaal

8 0 65

7 0 45

73

52

Rente deposito’s en beleggingen Kortlopend deel te vorderen bws Vooruitbetaalde kosten Te verrekenen met huurders

23 63 67 0

24 88 55 4

Overlopende activa


Saldo per 1 januari Jaarresultaat

4.939 1.345

4.740 199

Saldo per 31 december

6.284

4.939

31-12-2009 Langlopende schulden x € 1.000

31-12-2008 x € 1.000

31-12-2009 Kortlopende schulden x € 1.000 Kredietinstellingen

Leningen kredietinstellingen

Saldo per 1 januari

51.392

31-12-2008 x € 1.000

6.006

2.909

53.170 Betreft de aflossingsverplichting van de leningen o/g voor het komende jaar.

Mutaties in het boekjaar : Nieuwe leningen Jaarlijkse aflossing Extra aflossing

1.200 824 2.085

3.350 780 4.348

Schuldrestant ultimo boekjaar Af: aflossing komend jaar

49.683 6.006

51.392 2.909

Saldo per 31 december

43.677

48.483

Langlopende schulden met looptijd > 5 jaar Langlopende schulden met looptijd < 5 jaar

22.048 21.629

26.260 22.223

Gemiddelde rentevoet

4,9%

5,1%

Van deze aflossingsverplichting wordt € 5,1 miljoen geherfinancierd (2009: € 1,2 miljoen). Belastingen en premies sociale verzekering

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Premies bedrijfsvereniging en pensioen Loonheffing Totaal

45 0 49 34

39 328 50 30

128

447

De post vennootschapsbelasting wordt toegelicht in de paragraaf Belastingen, aan eind van dit verslag. Per 31 december 2009 is er een vordering van € 579.000,- Aannemers en leveranciers

103

313

Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen huursubsidie/ huurtoeslag Af te rekenen service kosten Rente leningen Overig

34 46 10 1.006 58

24 56 8 1.090 63

Totaal

1.154

1.241

De aflossing van komend jaar is gepresenteerd onder kortlopende schulden. Overlopende passiva

Per 1 maart 2009 is een lening van € 2.110.218 afgelost en voor € 1.200.000 geherfinancieerd. De rente van de afgeloste lening begroeg 6,06%, de nieuwe lening is afgesloten tegen 4,75%; looptijd 9 jaar en 364 dagen fixe. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.



Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Toelichting winst- en verliesrekening over 2009

2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

Obligo WSW

In verband met de afgegeven borgstelling door het WSW dient hiervoor een obligo te worden aangehouden van 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningenportefeuille.

Bedrijfsopbrengsten Huren

Deze obligo wordt opeisbaar indien het garantievermogen van het WSW zou dalen tot een vooraf bepaald niveau. Per 31 december 2009 bedroeg deze obligo circa € 1,9 miljoen. Dit ten opzichte van het eigen vermogen van € 6,2 miljoen.

Woningen en woongebouwen Bedrijfsruimten en garages

6.915 58 6.973

6.743 58 6.801

Gebeurtenissen na balansdatum

Derving wegens leegstand Derving wegens oninbaar

10 1 11

9 1 10

6.962

6.791

Er zijn geen bijzonderheden te vermelden.

De te ontvangen netto huur is toegenomen als gevolg van : - de huurverhoging per 1 juli 2009 van gemiddeld 2,5% (2008 1,6%) - huurverhoging door strategisch voorraadbeleid, enerzijds uit vergoeding voor kwaliteitsverbetering - anderzijds uit huurharmonisatie - geriefsverbeteringen ( zoals combiketels, cv - installaties enz. ) - verhuur bedrijfspanden aan de Sterke Arm te Veenendaal. Vergoedingen

Servicekosten

155

145

Overige bedrijfsopbrengsten

42

30


2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

Bedrijfslasten

605 60 665

0 0

228 228

Lonen en salarissen

Salarissen lnleenkrachten

631 40 671

628 7 635

Sociale lasten en pensioenen

56 124 180

52 114 166

Lasten onderhoud

Klachtenonderhoud Mutatie-onderhoud Overig onderhoud Preventief onderhoud Af: uitgevoerd door eigen dienst


Belastingen en verzekeringen Servicekosten Leefbaarheid Extra kosten door strategisch voorraadbeleid Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak Overige exploitatielasten

297 138 42 54 73 47 651

292 129 27 35 75 93 651

55 37 27 86 50 67 71 393

69 45 39 69 46 57 82 407

1.044

1.058

Beheerskosten:

In verband met langdurige ziekte van een medewerker is een extra medewerker ingeleend.

Premie sociale lasten Pensioenlasten

2008 x € 1.000

Exploitatielasten:

658 57 715

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa


2009 x € 1.000

Overige bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige personeelskosten Overige huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Automatisering Bewonersparticipatie Advies-/onderzoekskosten Overige algemene beheerskosten Totaal overige bedrijfslasten

Accountantshonoraria

205 52 123 380 726 1.106 73 1.033

203 56 141 400 893 1.293 92 1.201

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht, Accountantskantoor Nikkels AA: Controle jaarrekening

6

5

Andere controlewerkzaamheden

2

2

8

7

2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

In de jaarrekening 2008 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen: De acute belasting is als volgt bepaald:

Rentebaten In verband met te vorderen bws subsidies Geactiveerde rente materiële vaste activa in ontwikkeling Deposito’s/spaarrekening

66 0 8 74

70 48 44 162

Leningen o/g Totale rentelasten

2.469 2.469

2.648 2.648

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten

4.418

4.287

2.023

1.801

Rentelasten

Renteresultaat

Belastingen Bij het opstellen van de jaarrekening 2008 waren er nog geen nadere toelichtingen (best practices) beschikbaar met betrekking tot het berekenen van de vennootschapsbelasting. Daardoor was het niet goed mogelijk om een fiscale waardering van alle balansposten af te ronden. In afwachting van berichten van de Belastingdienst is toen besloten een raming van de te betalen belasting te maken. Het opstellen van de fiscale balans en het doen van belastingaangifte is uitgesteld totdat er meer duidelijkheid zou komen.

Resultaat voor belastingen 527 Bijzondere waardeverminderingen 228 Afschrijving woningen 599 Afschrijving bedrijfspanden - Sterke Arm -31 - Kantoor en werkplaatsen -4 Heffing prachtwijken 75 Toegerekende rente -48 Totaal permanente en tijdelijke verschillen 819 Belastbaar bedrag 1.346 Verschuldigde winstbelasting 328 (20% over € 275.000 en 25,5% over € 1.071.000) In 2009 heeft de Belastingdienst geen nadere toelichting op de fiscale waardering verstrekt. Wel hebben enkele adviesbureaus (o.a. EY, PWC en BDO) hun visie gegeven. Op basis van deze gegevens kon de fiscale waardering bepaald worden. Daarmee zijn tevens de hoogte en waardering van de te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk geworden. De verschillen tussen de commerciële waardering en de fiscale waardering die een belastinglatentie tot gevolg zouden hebben zijn bij de Veenendaalse Woningstichting marginaal gebleken. Het opnemen van deze latenties zijn destijds ook in afwachting van eventueel nog te verschijnen best practices nog niet opgenomen in de jaarrekening. Bij het opstellen van de jaarrekening 2009 is de post belastingen als volgt tot stand gekomen. Hierbij is ook de post belastingen voor 2008 opnieuw beoordeeld en, op basis van aanvullende informatie over onder andere onderhoud en verbeteringen, opnieuw berekend.


2009 2008 x € 1.000 x € 1.000

1.121

527

Bijzondere waardeverminderingen 0 228 Afschrijving woningen 1) 653 601 Afschrijving bedrijfspanden 2) -34 -35 Heffing prachtwijken 73 75 Aan projecten toegerekende rente 0 -48 Totaal permanente en tijdelijke verschillen 692 821 Mutatie agio BWS-subsidies -4 -4 Mutatie disagio leningen o/g -26 -262 Correctie niet fiscale lasten 15 18 Donatie fiscale voorziening onderhoud -1.054 -1.075 Winstbijtelling gemengde kosten 2 2 Kleinschaligheid investeringsaftrek -4 -2 Correctie onderhoud 3) -42 -25 Belastbaarbedrag 700 0 Verschuldigde winstbelasting 168 0 2008: (20% over € 275.000 en 25,5% over deel boven € 275.000) 2009: (20% over € 200.000 en 25,5% over € 500.000) 1) Afschrijvingen woningen: fiscaal geen wanneer boekwaarde lager is dan WOZ-waarde. 2) Afschrijving bedrijfspanden wijkt fiscaal af van commercieel. 3) Inbraakwerend hang- en sluitwerk wordt fiscaal gezien als onderhoud.


2009 2008 x € 1.000 x € 1.000

Per 31 december 2009 is er inzake de vpb een vordering op de fiscus. Deze vordering komt alsvolgt tot stand:

De acute belasting is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen

Te betalen vpb 2008 0 Voorlopige aanslag vpb 2008, cf jaarrekening 2008 328 328 Te betalen vpb 2009 168 Voorlopige aanslag vpb 2009 419 251 579

De post belastingen in de W&V 2009 komt als volgt tot stand: Correctie vpb 2008 (€ 0 -/- € 328.000) -328 vpb 2009 168 Latente belastingvordering inzake leningen o/g Vorming -113 Mutatie vanwege 2008 67 Mutatie vanwege 2009 6 -40 Latente belastingenvordering inzake BWS subsidies Vorming -26 Mutatie vanwege 2008 1 Mutatie vanwege 2009 1 -24 -224

Latente belastingen

2009

2008

Overige informatie

De actieve belastinglatentie is alsvolgt opgebouwd:

Werknemers

Latente belastingvordering; vanwege leningen o/g

In 2009 zijn er geen personeelsmutaties geweest bij de VWS. De VWS heeft 14 werknemers in dienst (2008 14). Dit is 11,1 fulltime equivalenten.

Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

46 -6 40

113 -67 46

Overige gegevens In het jaar 2009 is er geen sprake van bijzondere of buitengewone posten.

Latente belastingvordering; vanwege te vorderen BWS subsidies

Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

25 -1 24

26 -1 25

Totaal latente belastingen per 31 december

64

71

De latente belastingvordering wordt via de post belastingen in de winst en verliesrekening in 2009 gevormd omdat bij het samenstellen van de jaarrekening 2008 is besloten de (beperkte) latenties niet op te nemen. Er was toen nog onduidelijkheid over fiscale waardering van verschillende posten. Het opnemen van de latentie zou geen extra inzicht bieden.


aCCounTanTsVeRKlaRIng


Resultaatbestemming Conform artikel 3 van de statuten is de VWS uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting, één en ander met inachtneming van het “Besluit Beheer Sociale Huursector”. Derhalve zal het jaarresultaat toegevoegd worden aan de Algemene bedrijfsreserve. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt.


Kengetallen Woningbezit

2009

2008

2007

2006

2005

Woningen 1.247 1.247 1.247 1.251 1.247 Garages 3 3 3 3 3 Bedrijfspanden 2 2 0 0 0 Totaal 1.252 1.252 1.250 1.254 1.250 Gem. WOZ waarde per woning € 195.000 € 188.000 € 178.000 € 169.824 € 169.834

Verhuren Goedkope woningen (2009: < € 357,37) 163 Overige woningen (2009: > € 357,37) 1.084 Gemiddelde netto huurprijs € 469 Mutatiegraad 4,3% Acceptatiegraad 48,0% Huurachterstand 0,6% Huurderving 0,2%

167 1.080 € 455 5,1% 49,0% 0,8% 0,1%

171 1.076 € 446 6,4% 74,0% 0,7% 0,2%

199 1.052 € 437 6,7% 54,0% 0,7% 0,3%

201 1.046 € 425 6,6% 53,0% 0,7% 0,3%

Onderhoud Reparatieverzoeken / woning

1,3

1,3

1,3

1,3

1,2

Niet-planmatig onderhoud / woning Planmatig onderhoud / woning Totaal onderhoud / woning

€ 305 € 582 € 887

€ 321 € 716 € 1.037

€ 242 € 1.518 € 1.760

€ 209 € 461 € 670

€ 172 € 265 € 437


2009 2008 2007 2006 Financieel Solvabiliteit 11,0% 8,5% 7,9% 8,3% Liquiditeit 0,2 0,4 0,3 0,3 Rentabiliteit vreemd vermogen 4,8% 4,9% 5,1% 5,1% Rentabiliteit totaal vermogen 6,6% 4,8% 4,6% 6,0% Cash flow / woning € 1.651 € 694 € 459 € 1.081 Eigen vermogen / woning € 5.039 € 3.961 € 3.801 € 3.813 Afschrijving / woning € 573 € 533 € 484 € 442 Overige bedrijfslasten / woning € 837 € 848 € 697 € 704 Jaarresultaat / woning € 1.078 € 160 € 25- € 639

2005

6,7% 0,5 5,6% 7,0% € 1.249 € 3.184 € 415 € 564 € 834

Personeel (in fte’s) Algemeen 1,0 1,0 1,0 1,0 Financiën 4,5 4,5 4,6 4,0 Woondiensten 5,6 5,6 5,7 5,7

1,0 4,0 5,7


VWS Jaarverslag

Recommend Documents