Startdocument Lange Nieuwstraat/Vrouwjuttenhof Willem Arntszhuis Altrecht September 2013
)
Startdocument Lange Nieuwstraat/Vrouwjuttenhof Herontwikkeling van een deel van het Willem Arntszhuis
Deel A: gegevens initiatiefnemer 1. Omschrijving van het initiatief Initiatiefnemer is de combinatie VORM Ontwikkeling BV (VORM) uit Papendrecht en Syntrus Achmea Real Estate & Finance (SAREF), waarbij VORM optreedt als risicodragend ontwikkelaar en SAREF als eindafnemer van de appartementen. VORM onderscheidt voor de ontwikkeling van het Willem Arntszhuis (WAhuis) terrein van Altrecht drie deelopgaven: 1. Nieuwbouw aan het Vrouwjuttenhof. - 6-10 middeldure eengezinswoningen. In het geval dat de tijdelijk aan de buurt uitgegeven tuintjes betrokken worden bij de planontwikkeling ontstaat er ruimte voor 10 woningen. De tuintjes worden dan privé tuin bij de nieuwe woningen. Als de tuintjes de huidige functie behouden is er ruimte voor maximaal 6 eengezinswoningen. - De bijbehorende parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd in de halfverdiepte parkeergarage onder het nieuw te ontwikkelen pand Blijenburg. 2. De transformatie van het zogenaamde 'Woudagebouw' aan de Lange Nieuwstraat. - Maximaal 58 middeldure huurappartementen van gem. 65m2 gbo verdeeld e over 4 bouwlagen waarbij de 4 bouwlaag een extra laag is ten opzichte van de bestaande situatie. - De optionele invulling van de plint van het zogenaamde ‘Woudagebouw’ met commerciële- en /of horecafuncties - De koop van 20 parkeerplaatsen in de parkeergarage van Altrecht onder het Woudagebouw voor de verhuur aan de bewoners. 3.. Sloop en nieuwbouw van het gebouw 'Bleijenburg' aan het Vrouwjuttenhof. - 27 middeldure huurappartementen van gemiddeld 71m2 gbo, verdeeld over 3 bouwlagen op een halfverdiepte parkeergarage voor 37 parkeerplaatsen, waarvan 27 parkeerplaatsen zullen worden toegewezen aan de bovenliggende appartementen en 10 parkeerplaatsen zullen worden meeverkocht voor de te realiseren eengezinswoningen achter de Oudegracht. (zie kaartje onder 3.1 voor de locaties van de drie deelopgaven) De nieuwe woningen aan het Vrouwjuttenhof worden in het planvoorstel van VORM, net als de bestaande woningen, ontsloten via de Vrouwjuttenstraat. De bevoorrading van Altrecht blijft onveranderd via de achterzijde van gebouw BIijenburg. Vanaf de Vrouwjuttenhof richting de Nicolaasstraat komt een voetgangersverbinding. De 15 parkeerplekken van Altrecht aan het Vrouwjuttenhof blijven in hun voorstel gehandhaafd. Tussen de bestaande woonpanden aan het Vrouwjuttenhof en het nieuwe gebouw Bleijenburg wordt op grond van gemeente en Altrecht een plein gerealiseerd. In een latere fase zal, na het afstoten van het monumentale pand aan de Lange Nieuwstraat door Altrecht (tijdpad nog onduidelijk), een herontwikkeling door VORM plaatsvinden. VORM denkt hierbij aan de mogelijkheid van een Dick Bruna hotel/horeca in aansluiting op het museum.
2. Aanleiding VORM/SAREF en Altrecht hebben de gemeente verzocht om een bestemmingsplanwijziging naar wonen en commerciële- /horecafuncties. Tevens is vanuit Altrecht gevraagd medewerking te verlenen aan de benodigde en vereiste grondtransacties tussen gemeente en Altrecht om de plannen te kunnen realiseren.
3. Gegevens van het plangebied 3.1 Locatie en eigendom Het Willem Arntszhuis is gelegen in het zuidelijke museumkwartier van het centrum van Utrecht en wordt begrensd door de lange Nieuwstraat, Vrouwjuttenhof, Nicolaaskerkhof en Agnietenstraat. De panden en de grond zijn grotendeels eigendom van Altrecht . Een gedeelte onder het bestaande gebouw Bleijenburg ter grootte van ca. 46m2 is gemeentelijk eigendom. Dit wordt openbaar gebied. De entree van de parkeergarage naar t nieuwe gebouw Blijenburg is hier gepland. De geplande nieuwe eengezinswoningen achter het Vrouwjuttenhof liggen op grond van Altrecht en grenzen deels aan gemeentegrond. Hierop bevinden zich tijdelijk aan de buurt uitgegeven tuintjes, ca. 290m2.
.
WG-U2 en tuintjes
Plangebied 1) nieuwbouw Vrouwjuttenhof 2) transformatie 'Woudagebouw' Lange Nieuwstraat 3) sloop en nieuwbouw 'Bleijenburg' Vrouwjuttenhof 3.2 Bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan Binnenstad (2010) hebben de panden van het WAhuis de bestemming Maatschappelijk (M). De panden vanaf de Agnietenstraat/ Lange Nieuwstraat hebben tevens de bestemming cultuur. De maximale goothoogte voor het Woudagebouw aan de lange NIeuwstraat is 15 meter. Volgens de waarde 'beschermd stadsgezicht' mag de afdekking van een hoofdgebouw niet worden gewijzigd met dien verstande dat het toevoegen van een kap op een plat dak is toegestaan. Daarnaast is B&W bevoegd nader eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bouwwerken. De totale hoogte kan dan maximaal 18 meter bedragen. Uitgangspunt is het in standhouden van de karakteristieke, met de historisch ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermd stadsgezicht. De locatie aan het Vrouwjuttenhof heeft de bestemming Woongebied Uit te werken 2 (WGU2). Deze bestemming WG-U2 geldt ook voor de in gebruik gegeven tuintjes. De gronden ter plaatse van de bestemming WG-U2 zijn bestemd voor wonen en aan huis gebonden beroepen en als verblijfsgebied en groen. De uitwerkingsregels geven aan dat de goothoogte van de hoofdbebouwing 10 meter mag bedragen. 3.3 Beleidskader Wonen Het geplande woningbouwprogramma voor huurappartementen in het Woudagebouw en gebouw Bleijenburg sluit aan op het woonbeleid, vastgelegd in de Woonvisie 2009-2013, én op de verwachte afzetkansen op de huidige woningmarkt. Belangrijk uitgangspunt is een gedifferentieerd aanbod voor meerdere doelgroepen.
Parkeren De gemeenteraad heeft op donderdag 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe beleid van kracht. Utrecht werkt aan een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde stad. Een belangrijk instrument hierbij is het beleid voor het stallen van fietsen en parkeren van auto's in de stad. Het college zet dit instrument in om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. Ook kunnen parkeermaatregelen bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar houden van de vitale economische functies in de stad. Uitgangspunt hierbij is een financieel gezonde exploitatie van het parkeerbeleid. Horeca Voor horeca is het ontwikkelingskader horeca Utrecht (OHU) het relevante toetsingskader. Dit kader beschrijft waar en welke vormen van horeca gewenst en ongewenst zijn. Voor het centrum is een aantal profielen opgesteld, die een clustering en profilering van het aanbod faciliteren. In Lange Nieuwstraat is de voorgestelde uitbreiding van 440m2 bvo toegestaan voor horeca D1 en D2.
Deel B: beoordeling van het initiatief 4. Resultaat van de quickscan 4.1 Algemeen Ontwikkeling van het WAhuis terrein van Altrecht heeft een lange voorgeschiedenis. In een bestuurlijk vastgestelde startnotitie uit 2002 werd al uitgegaan van een herontwikkeling van alle randen van het WAhuis terrein na het gereedkomen van een nieuw ziekenhuis in het middenin het terrein. Altrecht heeft recent besloten zich te gaan concentreren in Zeist en Utrecht. Altrecht zal de bestuurlijke functies overbrengen naar Utrecht en wel op de locatie aan het Nicolaaskerkhof. In het kader van de bekostiging van Ggz-vastgoed wil Altrecht ook de huurovereenkomst met het Centraal Museum herijken. Op termijn zal Altrecht ook het monumentale pand aan de Lange Nieuwstraat verkopen. VORM wil dit pand ook herontwikkelen. Er ligt nu een planinitiatief voor het Woudagebouw en twee locaties aan de Vrouwjuttenhof waarover een ontwikkelaar (VORM) en een belegger (SAREF) overeenstemming hebben met Altrecht. Het pand aan de Lange Nieuwstraat, het zogenaamde Woudagebouw, staat al enige tijd leeg. Onder dit pand bevindt zich een ondergrondse parkeergarage voor ca 90 auto's in gebruik door Altrecht. Destijds was er het voornemen om de gemeentegrond aan het Vrouwjuttenhof (achter de Oudegracht) aan Altrecht te verkopen. De tuintjes zouden privé tuin kunnen worden van de nieuwe woningen die Altrecht op eigen grond wilde bouwen. Dit heeft vanaf het begin geleid tot bezorgdheid onder de bruikleners (en andere omwonenden) van de tuintjes. Zij willen de tuintjes graag behouden voor de buurt. 4.2 Functioneel Herontwikkeling van de WAhuis locatie is functioneel gezien een goede ontwikkeling. Geadviseerd wordt dan ook om hier één- en tweepersoonshuishoudens te realiseren, zoals bijvoorbeeld voor afgestudeerden met een baan (starters), singles en 'empty nesters'. Hierbij moet gekoerst worden op een woonoppervlak vanaf 70 á 75 m2 netto gebruiksoppervlakte in het segment middeldure beleggershuur (huurprijs van maximaal € 900,00,-). Een aanvullend advies is om de appartementen te voorzien van portiekontsluiting en deze levensloopbestendig te maken. Het voorstel om eengezinswoningen in de middeldure koop op deze locatie te realiseren wordt positief beoordeeld, ook in relatie tot de verwachte realiseringstermijn, met dien verstande dat de afzetmogelijkheden kleiner zijn, gezien de huidige markt voor koopwoningen. Daarnaast zijn langs de Lange Nieuwstraat behalve wonen ook publieksfuncties op de begane grond gewenst. Door publieke functies op de begane grond wordt de relatie met de omgeving versterkt en kan de Lange Nieuwstraat als museum-as van het museumkwartier meer betekenis krijgen. Diverse functies zijn mogelijk, ook horeca. In het horecakader is uitbreiding in het profiel Museumkwartier toegestaan, hoewel niet specifiek op deze plek aangegeven. 4.3 Ruimtelijk De stedenbouwkundige opzet doet recht aan dit gebied. Het binnengebied wordt ontsloten en er ontstaat een route via de Vrouwjuttenstraat naar het Nicolaaskerkhof (via het Vrouwjuttenhof). De
nieuwbouw (gebouw Bleijenburg en locatie Vrouwjuttenhof) krijgen woningen die zijn georiënteerd op en aan het Vrouwjuttenhof. Daarmee wordt de anonimiteit van dit gebied verkleind. De maatvoering en inrichting van de onbebouwde ruimte bieden daartoe voldoende mogelijkheden. De oriëntatie en de toegang van de woningen aan de zijde van de Lange Nieuwstraat en Vrouwjuttenhof is positief. Veel aandacht moet worden besteedt aan de individuele ontsluiting van de woningen aan de Lange Nieuwstraat. Met name de, in de binnenstad van Utrecht zelden voorkomende, bel-etage, veroorzaakt door de parkeergarage, vraagt om een zorgvuldige oplossing. Verdiept parkeren verdient de voorkeur. Voor het Woudagebouw wordt een nieuwe gevel voorgesteld. Een extra bouwlaag, zoals VORM, integraal over de volle lengte op het Woudagebouw voorstelt, wordt negatief beoordeeld. Een goede aansluiting van de bebouwing op de Lange Nieuwstraat (Woudagebouw) is namelijk voorwaarde: in de ontwikkeling van het Woudagebouw moet het herstel van de aansluiting tussen de Lange Nieuwstraat 1 tot 113 en de historische bebouwing van het WA huis worden vormgegeven. Juist hier ontbreekt de in het bestemmingsplan genoemde stepping-stone tussen Domplein en Nicolaaskerkhof. De schaal van de (ver)nieuwbouw moet zich weer gaat verhouden tot het gemiddelde gevelbeeld in de vorm van individualisering en fijnkorreligheid. Wenselijk is een individuele parcelering. Variatie in gevelbreedte en hoogte zijn voorwaarden. Maximaal 50 % van het pand zou een verhoogde laag kunnen krijgen om meer geleding in de gevel te krijgen. 4.4 Verkeer en parkeren Vanwege de eigen parkeervoorziening komen de nieuwe bewoners niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat. Het heeft de voorkeur om de logistiek van het ziekenhuis zoveel mogelijk via de lange Nieuwstraat te blijven regelen en niet via de Vrouwjuttenhof. 4.5 Fietsparkeren Hiervoor zal, zowel voor de woningen als publiekfuncties als horeca, op eigen terrein een voorziening getroffen moeten worden. 4.6 Gronduitgifte Onderdeel van de grondexploitatie 'Vrouwjuttenstraat zuidzijde' betreft de realisatie van woningbouw achter de Oudegracht aan de Vrouwjuttenhof. Alleen in combinatie met een deel van het terrein van Altrecht kan hier een woningbouwontwikkeling plaatsvinden. De grond van de gemeente is, toen Altrecht begin 2001 te kennen gaf hun grond niet te willen verkopen aan de gemeente, voorlopig als tuintjes in bruikleen te geven aan de aanliggende bewoners. In 2005 was met de adviseur van Altrecht weliswaar ambtelijk overeenstemming bereikt om deze grond aan Altrecht te verkopen ten behoeve van een woningbouwontwikkeling (deels op terrein Altrecht), maar deze afspraak is nooit geëffectueerd. Afhankelijk van het uiteindelijke bouwplan zullen nieuwe afspraken moeten worden gemaakt met Altrecht/VORM. VORM heeft twee varianten ontwikkeld, één waarbij de tuintjes achter de Oudegracht hun huidige functie voor de buurt behouden en één waarbij deze tuintjes privé tuin worden van de nieuwe woningen. In beide varianten zijn er geen nadelige financiële consequenties voor de gemeente. Afspraken moeten tevens gemaakt worden over gronden van Altrecht die straks openbare weg worden. Het betreft zowel de route Vrouwjuttenhof naar de Nicolaasstraat als een stuk grond bij het pand Bleijenburg. De gemeente en Altrecht/VORM zullen nader moeten bezien hoe en waar de nieuwe begrenzing van het nieuwe plein tussen het nieuwe BIijenburg en de bestaande woningen aan Vrouwjuttenhof in aansluiting op het semi-openbare gebied van Altrecht wordt gerealiseerd. 4.7 Monumenten en archeologie Bij alle graafwerkzaamheden hoe gering ook, is ten minste archeologische waarneming noodzakelijk. Voorgenomen graafwerkzaamheden mogen alleen geschieden onder archeologische begeleiding. Het is zaak om deze tijdig in te plannen. Bij een oppervlakte groter dan 50 m2 is de ontwikkelaar verplicht om dit onderzoek te laten uitvoeren. 4.8 Leefomgeving Om een aantrekkelijk woonklimaat in de historische stad te behouden moet voor de activiteiten als horeca en andere niet-wonen functies rekening gehouden worden met een grenswaarde bij de nabijgelegen woningen van 45 d B(A) etmaalwaarde. Dit betreft de installaties buiten de panden. De temperatuur in de stad ligt enkele graden boven die van buiten de stad. Om onnodige hittestress tegen te gaan heeft het de voorkeur dat installaties welke afvalwarmte (bijv. door ruimtekoeling) afvoeren op de buitenlucht worden vermeden. 4.9 Toekomstwaarde energie infrastructuur. Energielevering vanuit het warmtenet en/of het gebruik van grondwater als warmte/koudebron spelen een belangrijke rol bij de optimale energie infrastructuur van de oude stad. Indien deze
energiebronnen worden gebruikt, werkt de gemeente graag mee aan een verkenning naar opschalingsmogelijkheden (met nabijgelegen initiatieven) hiervan.
4.10 asbest Het gebouw aan de Lange Nieuwstraat blijft na het verwijderen van asbest gehandhaafd. Het casco van het gebouw aan de Lange Nieuwstraat blijft, na het verwijderen van asbest, gehandhaafd. VORM heeft met Altrecht afgesproken dat zij het pand asbestvrij opleveren. Ten aanzien van asbest dient met het volgende rekening worden gehouden door Altrecht: Het verwijderen van asbest dient 28 dagen voor de uitvoering een sloopwerkzaamheden door middel van een sloopmelding via het omgevingsloket te worden ingediend. Bij deze aanvraag dient een asbestinventarisatie rapport conform SC 540 ingediend te worden. Het asbest dient door een gecertificeerd SC 530 'verwijderaar' te worden verwijderd. Eerst dient al het asbest te zijn verwijderd en vrijgegeven alvorens men met de verdere sloopwerkzaamheden gaat beginnen. Bij de aanvraag dient tevens een sloopveiligheidsplan te zijn overgelegd waarin alle zaken betreffende de veiligheid voor de omgeving zijn gewaarborgd. 4.10 grondsanering Onder het pand Blijenburg is de grond ernstig vervuild. Vanwege de sloop en nieuwbouw zal een bodemsanering worden uitgevoerd. Hiertoe dient een saneringsplan te worden opgesteld en ingediend ter goedkeuring (besluit) bij de gemeente Utrecht. Na afloop van de sanering dient een evaluatierapport te worden ingediend dat door de gemeente zal worden beoordeeld. In het verleden is de parkeergarage bij Altrecht uitgebreid zonder afdoende bodemsaneringsvergunning: bij de beoogde nieuwe uitbreiding zal nadrukkelijker op naleving van de Wet BodemBescherming worden toegezien. 5. Formulering van de onderzoeksvragen: Welke afspraken over de gronduitgifte zijn nodig? Welke ruimtelijke en functionele randvoorwaarden (naast de randvoorwaarden uit paragraaf 4.3) worden meegegeven? Welke gevolgen heeft deze ontwikkeling voor de inrichting van de openbare ruimte? Op welke manier wordt in het plan rekening gehouden met (auto)bereikbaarheid van de nieuwe woningen en bevoorrading van het ziekenhuis? Hoe wordt omgegaan met fietsparkeren? Onderzoek naar de mogelijkheden van dubbelgebruik van de bestaande parkeerplekken van Altrecht, zowel in de garage als voor de plekken op maaiveld. Welke vorm en materialisatie wordt gekozen? Welke duurzaamheidmaatregelen worden in het plan verwerkt? Toets sloopveiligheidsplan in verband met de asbest in de Woudagebouw. Beoordeling evaluatierapport van de bodemsanering.
Deel C: proces 6. Te volgen planproces / besluitvorming Er zal door de gemeente een stedenbouwkundig programma van eisen worden opgesteld met daarin opgenomen de gemeentelijke ruimtelijke randvoorwaarden, die zullen dienen als basis voor het op te stellen bestemmingsplan. Door de Ontwikkelaar zal een bestemmingsplanwijziging worden voorbereid en worden afgestemd met de gemeente voor wat betreft de inhoud en de te volgen procedure.
7. Projectomgeving Altrecht heeft ook geparticipeerd in de buurtvisie zuidelijke binnenstad samen met de ondernemersvereniging, Centrum Management Utrecht, Centraal Museum en de St Nicolaaskerk. Doel is de leefbaarheid te vergroten en de economische vitaliteit te versterken. met de initiateifgroep zis de gemeente in gesprek om dit verder uit te werken. De plannen WA huis kunnen een bijdrage leveren aan de gewenste de 'doorwaardbaarheid' van het gebied. Hierbij ook afstemmen met de plannen van de initiatiefnemers Lange Nieuwstraat, waar bewoners, bedrijven, musea de ambitie hebben de verbinding Domplein en zuidelijk museumkwartier te verbeteren door het etaleren van de functies aan de straat in aansluiting op het Utrechts archief, het hotel en horeca in de voormalige rechtbank en door het verbeteren van de relatie van de binnenhoven met de Lange Nieuwstraat.
9. Te volgen participatieproces 9.1 Belanghebbenden Gelet op eerdere ontwikkelingen zal naar verwachting ook nu weer de focus liggen op de plannen voor de bruikleentuintjes. Positief is dat er twee varianten zijn ontwikkeld voor de toekomstige functie van deze tuintjes, privé tuin dan wel buurtfunctie. Een proactieve opstelling/communicatie door de ontwikkelaar is geadviseerd. Een eventuele keuze voor horeca aan de Lange Nieuwstraat zal kritisch ontvangen worden. Na de sloop van het pand Blijenburg komt de nieuwbouw verder van de bestaande woningen aan de Vrouwjuttenhof te liggen waardoor een plein ontstaat. Dat zal naar verwachting positief ontvangen worden. De ontwikkelaar doet er tevens goed aan proactief aan te tonen dat bevoorrading, afvalinzameling en fietsparkeren, met name in geval van horeca, en asbestsanering van het Woudapand geregeld worden zonder nadelige effecten op de woonomgeving. Belanghebbend zijn naast de huidige gebruikers van de tuinen achter de Oudegracht, ook de andere omwonenden, de omliggende ondernemingen, de eigenaren van omliggende panden, eventueel de toekomstige gebruikers, Centrum Management Utrecht, de nabijgelegen musea, de initiatiefnemers van de visie zuidelijk museumkwartier, de initiatiefnemer en de eigenaar. 9.2 Werkwijze: 'raadplegen' Alle belanghebbenden worden door de gemeente geïnformeerd over de voorbereidingen die worden getroffen voor een bestemmingsplanwijziging. De vaststelling van het startdocument door B&W wordt bekend gemaakt. De ontwikkelaar is daarnaast zelf verantwoordelijk voor open communicatie over zijn plannen met de omgeving. Wanneer de gemeente de ruimtelijke randvoorwaarden gaat opstellen, zal, gezien de lange voorgeschiedenis, een eerste bijeenkomst worden georganiseerd waarvoor alle belanghebbenden worden uitgenodigd met een wijkbericht. De initiatiefnemer kan daar een toelichting op het plan geven. Zover gewenst door de buurt zal er een klankbordgroep worden ingesteld. s
10. Financiën De plankosten worden vergoed door de ontwikkelaar; voor de eerste planfase zal hiervoor een intentieovereenkomst worden afgesloten. Voordat het bestemmingsplan ter visie wordt gelegd, zal met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst worden afgesloten, met daarin definitieve afspraken over, onder meer, de gemeentelijke plankosten.
11. Planning VORM/SAREF en Altrecht hebben een besluitvormingsproces opgesteld wat erin moet resulteren om najaar 2013 de koopovereenkomst te ondertekenen. Deze koopovereenkomst dient binnen Altrecht goedgekeurd door de Raad van Toezicht en de Raad van Bestuur en het College Sanering Zorginstellingen. Planning is begin oktober het startdocument te laten vaststellen door B en W, waarna een eerste buurtbijeenkomst wordt voorgesteld. VORM en SAREF hebben de voorkeur uitgesproken voor het volgen van de meest efficiënte routing welke kan resulteren in een snelle start bouw van met name het zogenaamde nu leegstaande Woudapand aan de Lange Nieuwstraat.
