algemene vergadering 1 juni 2015
Inhoud Voorwoord
1
Doel van de vennootschap
2
Bestuur
3
3
Raad van bestuur
Directiecomité
6
Aandeelhouders
8
Personeel
10
Algemene leiding
10
Administratief personeel
10
Technisch personeel
12
Opleidingen
13
Patrimonium
14
Projecten
19
Renovatie
19
Nieuwbouw
29
Verwerving
35
38
Overzicht investeringen renovatie – nieuwbouw
Onderhoud en herstellingen
39
Overzicht herstellingsopdrachten
39
Overzicht nieuwe cv ketels
39
Verhuur
40
Algemeen
40
40
Inschrijvingen - kandidaat-huurders
Verhuringen
45
Leegstand
46
Huurders
48
Huurdersactiviteiten en huurdersbevraging
51
Huurgelden en huurachterstal
53
Klachtenmanagement 57 Inspectie
58
Jaarrekening
60
Wetgeving
64
Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk (art. 8 van de statuten)
67
Beslissingen van de algemene vergadering 1 juni 2015
68
Voorwoord Het jaarverslag van 2014 geeft opnieuw een stand van zaken weer van de lopende en de nieuwe projecten van onze maatschappij. Zoals ik vorig jaar al aankondigde, is de architect bezig met de opmaak van de aanbesteding voor de isolatie van de resterende daken. In 2015 zullen alle energiezuinige maatregelen met betrekking tot dubbele beglazing, dakisolatie en de installatie van hoogrendementsketels genomen zijn. De wandelaars in ons centrum kunnen zien dat de bouw van de 24 appartementen op het Varkensmarktje razendsnel vooruit gaat en zelfs bijna is afgewerkt. Ook de bouwwerken van de appartementen in de Slangstraat zitten goed op schema. De 19 appartementen zullen zelfs al in 2015 kunnen verhuurd worden. In de Oostkouterstraat is de renovatie van de duplexen beëindigd, net zoals de 2 seniorenwoningen in ‘t Spinnewiel. Ook de aanbesteding voor de appartementen in de Dennenstraat is zo goed als klaar. Om de aanvraag van de werken te kunnen indienen, wachten we nog op de goedkeuring van de VMSW. De bouwvergunning voor de bouw van 15 koopappartementen in de Peperstraat is geweigerd door het gemeentebestuur. Hierdoor loopt het project vertraging op. Het is nu wachten op het resultaat van de beroepsprocedure. Goed nieuws voor het project Tasibel: het eerste saneringsgedeelte werd door OVAM goedgekeurd en wij wachten op de goedkeuring van het in opmaak zijnde RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) om de eerste afbraakwerken aan te besteden. Al in 2014 kocht onze maatschappij het pand ‘Museum Van Bogaert’ in de Museumstraat aan. De uitwerking van dit koopproject is nu in voorbereiding. In 2014 werden ook 3 woningen in Waasmunster aangekocht. De renovatie van de aangekochte huizen wordt versneld aangepakt. De bouwvergunning is al aangevraagd bij het gemeentebestuur. In Zogge en in de Kruisbeeldstraat werden van 2 families woonuitbreidingsgebieden aangekocht om op een later tijdstip verder te ontwikkelen. Er zijn ook al onderhandelingen opgestart voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. De foutieve betalingen en boekingen van onze vroegere boekhoudster zijn door de revisor rechtgezet en de dubbele betalingen zijn teruggevorderd. De revisor heeft een controlesysteem uitgewerkt dat tegen eind 2015 moet geïmplementeerd zijn zodat dergelijke zaken in de toekomst vermeden worden. In onze balans vindt u de gerealiseerde winst van onze maatschappij terug. We mogen terecht fier zijn op dit resultaat dat gerealiseerd werd met behulp van al onze medewerkers. Van mijn kant wil ik in het bijzonder al ons personeel, de directieleden en de leden van de raad van bestuur bedanken voor de constructieve medewerking in dit toch niet gemakkelijke jaar!
Paul Van de Casteele voorzitter
Doel van de vennootschap Volgens artikel 4 van de statuten:
De vennootschap heeft als doel: 1. de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2. bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3. gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap; 4. de vennootschap kan een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden en niet residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden, vastgelegd in artikel 41,§2 en §3, van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse Regering.
2
Bestuur Raad van bestuur De bestuursmandaten worden als volgt verdeeld (cfr. de statutenwijziging van 25 juni 2012): •
Eén mandaat wordt voorbehouden aan de provincie Oost-Vlaanderen.
•
Vijf mandaten worden voorbehouden aan de gemeente Hamme.
•
Eén mandaat wordt voorbehouden aan de gemeente Temse.
•
Eén mandaat wordt voorbehouden aan het OCMW van de gemeente Hamme.
•
Zeven mandaten worden voorbehouden aan de andere inschrijvers.
Vertegenwoordigers openbare sector Paul Van de Casteele, voorzitter
gemeente Hamme
Robert Saerens, eerste ondervoorzitter
gemeente Hamme
Rudiger Vervaet
gemeente Hamme
Guy Heirwegh
gemeente Hamme
Marleen Van Holewinckel
gemeente Hamme
Chris Vervaet
gemeente Temse
Kathleen De Bondt
OCMW Hamme
Goedele De Cock
provincie Oost-Vlaanderen
Vertegenwoordigers sociale organisaties Gwennie Bogaert-De Clercq
vzw Vooruitzicht -Liberale Werken
Hamme Martina Heymans
Socialistische Aktie Hamme
Lucrèce Colman
Beweging.net Hamme
3
Vertegenwoordigers particuliere sector Paul Verschelden, tweede ondervoorzitter
particulier
Désiré Cloostermans-Huwaert
particulier
Marcel De Grave
particulier
Annemie Moens
particulier
Directeur Guy Van Gucht
RWO-toezichthouder Joeri De Maré De raad van bestuur vergaderde in 2014 op: 6 januari
3 februari
3 maart
7 april
5 mei
2 juni
30 juni
1 september
6 oktober
3 november
1 december
Bevoegdheden volgens artikels 7, 8 en 9 van de statuten: •
De bestuurders worden door de algemene vergadering benoemd en afgezet.
•
De raad van bestuur brengt jaarlijks een bijzonder verslag uit over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het sociaal oogmerk zoals bepaald in artikel 4 van de statuten. Dat verslag moet inzonderheid aangeven dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Het verslag wordt ingevoegd in het jaarverslag.
•
De raad van bestuur is, binnen de perken van de statuten, bevoegd voor alle aangelegenheden die niet voorbehouden zijn aan de algemene vergadering.
•
De raad van bestuur beraadslaagt en beslist over alles wat de vennootschap aanbelangt.
•
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap toevertrouwen aan een in haar schoot gevormd directiecomité dat handelt als orgaan van de vennootschap.
•
De raad van bestuur stelt een huishoudelijk reglement op. Het huishoudelijk reglement bevat een nadere regeling voor de toepassing van de statuten en de regeling van de zaken van de vennootschap in het algemeen, en kan aan de vennoten of hun
4
rechtverkrijgenden worden opgelegd voor zover dit in het belang van de vennootschap wordt geacht. In het huishoudelijk reglement wordt de samenstelling van het directiecomité en haar bevoegdheden geregeld. Het huishoudelijk reglement bevat geen maatregelen die strijdig zijn met de wetten, decreten, de uitvoeringsbesluiten of de statuten. In het huishoudelijk reglement wordt opgenomen dat in geval van staking van stemmen de stem van de voorzitter doorslaggevend is. Bij geheime stemming wordt de beslissing bij staking van stemmen verworpen.
5
Directiecomité
Paul Van de Casteele
voorzitter
Robert Saerens
eerste ondervoorzitter
Paul Verschelden
tweede ondervoorzitter
Désiré Cloostermans-Huwaert (tot 26 juni 2014)
directielid
Marcel De Grave (vanaf 24 juli 2014)
directielid
Rudiger Vervaet
directielid
Guy Van Gucht
directeur
Het directiecomité vergaderde in 2014 op: 3 januari
30 januari
27 februari
2 april
30 april
28 mei
26 juni
24 juli
28 augustus
2 oktober
23 oktober
27 november
30 december
6
Bevoegdheden volgens het huishoudelijk reglement goedgekeurd in de raad van bestuur van 6 mei 2013: •
Het directiecomité bereidt de vergaderingen van de raad van bestuur voor;
•
De raad van bestuur delegeert aan het directiecomité onder meer de volgende taken: ››
voorbereiding en uitvoering van de beleidsbeslissingen van de raad van bestuur;
››
alle handelingen die nodig zijn om het dagelijks bestuur van een sociale huisvestingsmaatschappij waar te maken;
››
de toewijzingen van sociale huurwoningen waarbij het directiecomité periodiek verslag uitbrengt aan de raad van bestuur die deze toewijzingen dan evalueert en bekrachtigt;
››
de toewijzingen van de koopwoningen en de sociale kavels, met dien verstande dat de beslissingen van het directiecomité terzake dienen bekrachtigd te worden door de raad van bestuur;
››
het bepalen van de meest geschikte kandidaat (conform de door de raad van bestuur vastgelegde wervings- en selectieprocedure) bij de invulling van een vacature;
››
uitwerking en planning van kleine werken en aankopen (als maximum geldt het minimale grensbedrag in functie van de organisatie van een openbare aanbesteding cfr. wet overheidsopdrachten) met regelmatige rapportering aan de raad van bestuur;
››
uitvoeren van alle betalingen te ondertekenen door twee personen, in principe voorzitter en directeur;
››
vertegenwoordigen van de vennootschap bij openbare verkopen en verlijden van akten, in principe voorzitter en directeur;
››
het al dan niet toepassen van het decretaal recht van voorkoop met rapportering aan de raad;
››
het al dan niet toepassen van het recht van wederinkoop of contractueel recht van voorkoop, met rapportering aan de raad van bestuur;
››
het uitoefenen van andere bevoegdheden en taken die de raad van bestuur in specifieke gevallen aan het directiecomité toevertrouwt.
•
De raad van bestuur kan ten alle tijde aan het directiecomité instructies en algemene beleidslijnen of wijzigingen geven met betrekking tot de wijze waarop de verleende delegaties worden toegepast.
•
Het directiecomité rapporteert na elke vergadering aan de raad van bestuur.
•
Het directiecomité delegeert op zijn beurt, de bevoegdheden zoals hierboven beschreven, aan de directeur. 7
Aandeelhouders De huidige vennoten, per 31 december 2014, met hun respectievelijke aandelen, zijn: Naam aandeelhouder
Nominale waarde kapitaal in EUR
Aandelen
Gestort in EUR
Ministerie Vlaamse Gemeenschap
2.500,00
200
625,00
Provincie Oost-Vlaanderen
2.500,00
200
625,00
Gemeente Hamme
5.000,00
400
1.250,00
Gemeente Temse
2.500,00
200
625,00
OCMW Hamme
2.500,00
200
625,00
Beweging.net Hamme
2.500,00
200
625,00
vzw Socialistische Aktie Hamme
2.500,00
200
625,00
vzw Vooruitzicht Liberale Werken Hamme
2.500,00
200
625,00
Cloostermans-Huwaert Désiré
250,00
20
62,50
Colman Lucrèce
250,00
20
62,50
De Bondt Kathleen
250,00
20
62,50
De Clercq Koen
250,00
20
62,50
De Geyter Michel
250,00
20
62,50
De Grave Marcel
250,00
20
62,50
De Grave Paula
250,00
20
62,50
De Graef François
250,00
20
62,50
De Pillecyn Paul
500,00
40
125,00
Drieghe Etienne
250,00
20
62,50
Huylebroeck Raoul
250,00
20
62,50
Laureys Jo
250,00
20
62,50
Moens Annemie
250,00
20
62,50
Reuse André
250,00
20
62,50
Reyntjens Marie-Jeanne
250,00
20
62,50
Saerens Robert
250,00
20
62,50
Van de Casteele Paul
250,00
20
62,50
Van De Velde Jozef
250,00
20
62,50
Van Den Broeck André
250,00
20
62,50
Aandeelhouders openbare sector
Aandeelhouders sociale organisaties
Aandeelhouders particulier
8
Naam aandeelhouder
Nominale waarde kapitaal in EUR
Aandelen
Gestort in EUR
75,00
6
18,75
Van Lysebetten Marleen
250,00
20
62,50
Van Vossole Francine
250,00
20
62,50
Verbeke Sabine
250,00
20
62,50
Verschelden Paul
250,00
20
62,50
Vijt Herman
250,00
20
62,50
28.825,00
2.306
7.206,25
Van Haver Patrick
Totaal
Nominale waarde één aandeel: 12,50 EUR. In de statutenwijziging van 25 juni 2012 werd opgenomen dat elke nieuwe vennoot zich ertoe verbindt in te schrijven op minimum 20 aandelen.
9
Personeel Algemene leiding Guy Van Gucht
directeur
Het beloningspakket omvat salarisschaal A 213 (38.030 EUR-54.780 EUR) van de Vlaamse Overheid, een dienstwagen, maaltijdcheques en een groepsverzekering.
Administratief personeel Sociale dienst De medewerkers van de sociale dienst zijn Mylène De Pillecyn (adjunct-directeur, 4/5 tewerkstelling), Lien Sap en Veerle Staelen. Hun takenpakket omvat o.a.: •
de verwerking van nieuwe inschrijvingen en de opvolging van het inschrijvingsregister;
•
het begeleiden van huurders bij de keuze van een andere (eventueel aangepaste) huurwoning;
•
de opstart van nieuwe verhuringen: aanbod, opmaak van de huurovereenkomst, betaling van de huurwaarborg;
•
de verwerking van stopzettingen van huurovereenkomsten;
•
de verwerking van wijzigingen in gezinssituaties of inkomsten van huurders;
•
de opvolging van betalingen van de maandelijkse huur en de begeleiding bij huurachterstal (o.a. afbetalingsplannen, gerechtelijke dossiers…);
•
de opvolging van meldingen over de woonomgeving;
•
de herhuisvesting van huurders bij een totaalrenovatie.
interne dienst
10
Interne dienst Nathalie De Bruyne en Katrijn Cools vormen samen de interne dienst. Zij zijn verantwoordelijk voor: •
de boekhouding en de financiële planning;
•
de berekening en de afrekening van de huurlasten;
•
de opvolging van overheidsopdrachten en verzekeringen;
•
de communicatie;
•
de verslaggeving van de bestuursorganen;
•
de behandeling van klachten ten aanzien van de maatschappij;
•
de uitwerking en opvolging van procedures.
Technische dienst Jonas Ingels, Frank Cloostermans-Huwaert en Evy Smet (4/5 tewerkstelling) zijn de medewerkers van de technische dienst. Zij staan in voor: •
de opvolging van meldingen van problemen aan of in de huurwoningen;
•
de opmaak van plaatsbeschrijvingen bij vertrekkende huurders;
•
de begeleiding van nieuwe huurders bij de intrek in de huurwoning;
•
de planning en opvolging van de uitvoering van renovaties;
•
de planning en opvolging van de uitvoering van nieuwbouwprojecten;
•
de verwerking van inschrijvingen voor sociale koopwoningen en kavels;
•
de verwerking van aanvragen van huurders om hun huurwoning te kopen.
Gaf zijn ontslag Frank Cloostermans-Huwaert (in dienst tot en met 31 december 2014).
11
Technisch personeel
12
Kelly Permentier
schoonmaakster secretariaat
(tot en met 31 mei 2014)
Etienne Colman
huisbewaarder “Le Lis” en
“Filip De Pillecyn” - Peperstraat
Maurits Verdonck
huisbewaarder “Rubso” - Veldstraat
Opleidingen Het personeel van De Zonnige Woonst volgt op regelmatige basis opleidingen. Hierbij volgt een overzicht van de gevolgde opleidingen in 2014. Opleiding
Datum
Duur
Aantal personen
14 en 21/03/2014, 25/04/2014
17u
1
18/03/2014
7u
1
16 en 17/01/2014
6u
10
Koppeling Fiadpro en Sociopack
20/05/2014
5u
1
Docpro
21/11/2014
3u
2
Rapportering per woninggroep analytisch boekhouden
30/01/2014
3u
1
Onroerende voorheffing en afrekening van verbruiken
01/04/2014
3u30
2
Teambuilding Agora
29/09/2014
8u
8
9 en 16/01/2014
14u
2
Infosessie procedurebesluit Wonen
14/01/2014
3u
3
Technisch forum Oost-Vlaanderen
6/02/2014
3u
2
Instrueren poetstechnieken
10/03/2014
6u
1
Woonforum
21/03/2014
8u
8
Kwaliteit en normering schoonmaak
25/03/2014
6u
1
Omgevingsvergunning voor nietjuristen
16/09/2014
3u30
1
Gemakkelijk aanbesteden
1/10/2014
2u30
2
Bijscholing EHBO
3/10/2014
4u
1
Energieforum
21/10/2014
4u
2
National tender day
23/10/2014
7u
3
28/10/2014 en 17/11/2014
14u
1
Voor-inspectie/quick scan voor verhuur/verkoop/aankoop van een pand of woning
4/11/2014
5u
2
AGIV trefdag
27/11/2014
7u
1
Sociaal Burenbemiddeling Jaarlijkse actualisatie en maandelijkse huurprijsberekening Informatica Outlook
Management & sociale economie
Technisch Basisopleiding overheidsopdrachten
Technisch forum Ziezo-brochure
13
Patrimonium Aantal huurwoningen per 31/12/2014
1307
854 huizen
453 appartementen
Het aantal huurwoningen (huizen en appartementen) is sinds 2008 gestegen met 8,2 %. In 2014 werden geen nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Er werden 2 huurwoningen verkocht aan de zittende huurder en er werden 3 huurwoningen aangekocht in Waasmunster. Aantal garages
440
Aantal carports
30
waarvan 8 voorbehouden als
fietsenberging.
Aantal woningen in huur per regio op 31/12/2014 300 267 250 226 200 179
178
150 117 100 61
54 22
41
34
32
53 31
9
3
14
Temse - Tielrode
Temse - Elversele
Hamme - Kaaldries - Geemstraat
Hamme - Zogge - Sint-Anna
Hamme - Vlierkouterwijk
Hamme - Vigor Wuitens
Hamme - Veldstraat
Hamme - Oostkouterwijk
Hamme - Noordstraat
Hamme - Nieuwelaan
Hamme - Moerzeke
Hamme - Le Lis
Hamme - Evangeliestraat
Hamme - Centrum
0
Waasmunster
50
TEMSE WAASMUNSTER
Elversele: 31
Tielrode: 53
Waasmunster: 3
Hamme centrum: 1061 Sint-Anna: 11
HAMME Moerzeke: 76
Zogge: 50
Kastel: 41
Verkocht tot en met 2014: Aantal woningen:
647
In 2014 werden 2 huurwoningen verkocht aan de zittende huurder
Aantal garages:
11
In 2014 werden geen garages verkocht
Aantal kavels:
125
In 2014 werden geen sociale kavels verkocht
Aantal woningen verkocht per regio tot en met 31/12/2014 250 223 200
150 115 100 72
73
58
14
10
Le Lis
21
Evangeliestraat
43
50
18
Noordstraat
Tielrode
Elversele
Moerzeke
Vigor Wuitens
Zogge - st. Anna
Vlierkouterwijk
Oostkouterwijk
0
15
Overzicht van de verkoopprijzen
2010
Aantal transacties 5
Totale prijs (EUR) 652.000,00
Gemiddelde prijs (EUR) 130.400,00
2011
3
454.000,00
151.333,33
2012
5
937.000,00
187.400,00
2013
1
175.000,00
175.000,00
2014
2
380.000,00
190.000,00
Totaal
16
2.598.000,00
162.375,00
Tot en met 31/12/2014 werden in totaal 647 woningen verkocht waarvan: •
232 huurwoningen
•
462 koopwoningen, waarvan 47 teruggekocht
Inschrijvingsregisters kandidaat-kopers 2013 vóór actualisatie sociale koopwoningen en/of appartementen
2013 na actualisatie
2014
register Hamme (centrum)
28
29
38
register Moerzeke en Kastel
5
20
9
register Sint-Anna en Zogge
5
3
7
register Temse (Elversele en Tielrode)
4
3
5
register Hamme (centrum)
5
4
6
register Moerzeke en Kastel
3
2
2
register Sint-Anna en Zogge
2
2
3
register Temse (Elversele en Tielrode)
0
0
0
sociale kavels
In 2013 vond een actualisatie van de registers plaats. Na de informatievergaderingen met betrekking tot de site Tasibel, nam het aantal inschrijvingen voor Hamme-Centrum sterk toe. Tot en met 31 december 2014 dienden zich 15 nieuwe kandidaten aan voor een sociale koopwoning en 2 voor een sociale kavel. Sommigen schreven zich in voor meerdere registers.
16
Besluit Tot en met 31/12/2014 werden in totaal 1.954 woningen gerealiseerd waarvan: •
1.492 huurwoningen (1.260 huurwoningen + 232 verkochte woningen)
•
462 koopwoningen
17
Type huurwoning op basis van het aantal slaapkamers per 31/12/2014 Ons patrimonium bestaat voor 43% uit 3-slaapkamerwoningen. Bij nieuwbouwprojecten leggen we dan ook de klemtoon op 2-slaapkamerwoningen gezien de grote vraag en het eerder beperkte aanbod. 600
500
400
300
200
100
0
aantal slaapkamers
1
2
3
4
huizen
131
96
503
124
appartementen
212
181
60
0
Inventaris onbebouwde gronden op 31/12/2014 Oppervlakte (in m2)
Waarde (in EUR)
Oostkouterwijk
466
5.277,06
Slangstraat 18a en 20*
902
333.050,99
Weststraat
231
155.250,48
Marktplein 46 / Peperstraat 1 en 5*
1.044
645.567,41
Posthoorn - Gasmeterstraat
2.230
6.374,27
693
200.329,40
Hamme
Broekstraat Tasibel *
47.876
3.500.000,00
Museumstraat *
790
177.346,30
Kruisbeeldstraat
2.520
126.000,00
Neerlandt
5.408
270.450,00
590
352.671,53
62.750
5.772.317,44
Hoogstraat * Totaal *Waarde inclusief gebouwen
18
Projecten Renovatie De Zonnige Woonst blijft inzetten op de (totaal)renovatie van haar bestaande woningen. Het is een werk van lange adem en omvangrijke budgetten. In 2014 stonden verschillende projecten op de planning in de Oostkouterwijk. Dit is de oudste wijk van ons patrimonium. De renovatie van de 12 duplexwoningen in de Oostkouterstraat en de 2 woningen in de Veldstraat werd zo goed als afgerond. Daarnaast werden verschillende grote projecten voorbereid: het appartementsgebouw in de Dennenstraat en groepen woningen in de Veldstraat, Oostkouterstraat en Populierenstraat.
Nieuwsblad - 8 januari 2014
19
In ’t Spinnewiel beten we de spits af met de totaalrenovatie van 2 seniorenwoningen. De komende jaren volgen andere woningen van dit type, bij voorkeur in groep. De werken in ’t Spinnewiel 1 en 5 leverden heel wat bruikbare tips op voor de volgende renovatieronde.
De klemtoon blijft ook verder liggen op het nemen van energiezuinige maatregelen. In het kader van het Vlaamse Energierenovatieprogramma (ERP2020) voerden we in 2014 volgende werken uit: •
isolerende beglazing: de 5de en laatste fase is opgestart. De werken zullen in 2016 afgerond zijn;
•
hoogrendementsketels: 254 ketels werden vervangen. Op 31 december 2014 is ruim 65 % van onze woningen voorzien van een hoogrendementsketel;
•
dakisolatie: de appartementsgebouwen in de Mandemakerstraat en de Posthoorn kregen een nieuw dak. We konden hiervoor een beroep doen op subsidies van Eandis. Voor de resterende woningen werd een concreet renovatieplan uitgewerkt in 6 fasen. De uitvoering is gepland voor 2015.
20
Vernieuwd secretariaat In 2013 werd beslist om het verouderde secretariaat grondig te renoveren.
Doordat het patrimonium van De Zonnige Woonst de afgelopen decennia sterk is uitgebreid en er hierdoor meer personeel werd tewerkgesteld, was er een gebrek aan ruimte ontstaan, niet alleen voor de personeelsleden zelf, maar ook voor de bezoekers. Het gebouw was bovendien verouderd, moeilijk toegankelijk en niet aangepast aan de hedendaagse noden op vlak van comfort en energiezuinigheid. Er werd gekozen voor een klantvriendelijk ontwerp van architectenbureau Van Acker&Partners voor een totaal bestelbedrag van 702.976,49 euro. De aannemers PIT nv, Hertsens Wegenwerken nv en Bulvano nv stonden in voor respectievelijk de bouwwerken, de buitenaanleg en de inrichting. Om de dienstverlening te optimaliseren, zitten de diensten die het meest contact hebben met het publiek (sociale en technische dienst) vanaf nu vooraan. De balie werd volledig vernieuwd en is op een verhoogd stuk geplaatst om de bezoekers nog beter te kunnen bedienen. Rechts van de balie bevindt zich een wachtruimte met 9 zitplaatsen. De parking vooraan is vanaf nu voorbehouden voor bezoekers, het personeel parkeert achteraan. Aan de ingang is ook een fietsenrek voorzien. Door het vernieuwen van de loopbrug, het plaatsen van een balustrade en de aanpassing van het sanitair binnen, is het gebouw nu ook toegankelijker voor rolstoelgebruikers. De bureauruimtes werden functioneler ingedeeld. Alle medewerkers kunnen vanaf nu bezoekers aan hun bureau ontvangen. Door het gebruik van scheidingspanelen en akoestische kasten verlopen gesprekken discreter. De middencirkel, de vroegere wachtruimte, biedt plaats aan printers en een vestiaire en is vanop verschillende plaatsen vlot bereikbaar.
21
Op 3 april 2014 konden de medewerkers van De Zonnige Woonst vanuit de containerkantoren verhuizen naar het vernieuwde secretariaat. Het secretariaat werd feestelijk geopend op 25 april 2014 door Vlaams minister Joke Schauvliege en burgemeester Herman Vijt in aanwezigheid van ruim 200 genodigden. Lokale kunstenaars stelden tijdens de opening hun werken tentoon.
Nieuwsblad - 28 april 2014
22
Gerealiseerd Herinrichting secretariaat (raadzaal en burelen) Rozenhoed 1 Aanvangsdatum 17/09/2013 Voorlopige oplevering
30/10/2013 (lot1)
28/01/2014 (lot2)
Raming
798.137,99 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
702.976,49 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Van Acker & Partners cvba, Gent
Aannemers
Hertsens Wegenwerken nv, Burcht (lot 1)
PIT nv Kapellen (lot 2)
Bulvano nv, Wommelgem (lot 3)
Renovaties in uitvoering Totaalrenovatie duplexen Oostkouterstraat 2 t/m 24 12 woningen Aanvangsdatum 13/08/2013 Raming
749.727,51 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
783.421,97 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jeroen Smekens, S3 architecten, Mechelen
Aannemer
Het Hamse Bouwbedrijf bvba, Hamme
23
Totaalrenovatie ‘t Spinnewiel 1 en 5 2 woningen Aanvangsdatum ‘t Spinnewiel 1
10/06/2014
Aanvangsdatum ‘t Spinnewiel 5
15/072014
Raming
69.772,80 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
73.200,08 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Joke van den Broeck, Hamme
Aannemer
Het Hamse Bouwbedrijf bvba, Hamme
Plaatsen superisolerende beglazing (fase 5) Zogge, St.-Anna, Moerzeke, Tielrode, Elversele 191 woningen Aanvangsdatum 16/06/2014 Planning 2014-2016
24
Raming
1.691.070,00 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
1.398.313,28 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Declerck & Partners, Zulte
Aannemer
Cartoflex bvba, Gent
Plaatsen dakisolatie Mandemakerstraat, Posthoorn 37 woningen Aanvangsdatum 3/11/2014 Raming
170.000,00 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
110.665,71 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Aannemer
Dekkers nv, Hoboken
Totaalrenovatie Populierenstraat, Oostkouterstraat en Veldstraat 21 woningen Aanvangsdatum 17/03/2014 Planning
2014 - 2016
Raming
2.000.000,00 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag 2 woningen
209.316,98 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Aannemer
Van Den Bosch - De Keersmaeker, Bazel
Stand van zaken 31/12/2014
2 woningen in uitvoering (Veldstraat 194 - 198)
25
Renovaties in ontwerp Totaalrenovatie ‘t Spinnewiel 21 woningen Planning
bij einde huur vanaf 2014
Raming
780.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Joke van den Broeck, Hamme
Omvorming elektrische verwarming naar cv op aardgas ’t Hoog (Kastel) 17 woningen Planning 2015 Raming
170.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Declerck & Partners bvba, Zulte
Stand van zaken 31/12/2014
in ontwerp
Totaalrenovatie appartementen Dennenstraat 21 woningen Planning 2015-2016
26
Raming
1.759.707,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Evolta nv, Moerbeke-Waas
Stand van zaken 31/12/2014
gunningsfase
Totaalrenovatie Veldstraat - Populierenstraat 17 woningen Planning
2014 - 2016
Raming
1.200.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Van Acker & Partners cvba, Gent
Stand van zaken 31/12/2014
in ontwerp
Renovatie voetpaden, terrassen en opritten Vlierkouterwijk, Hulstwijk, Hollandshof en Vlaslaan 271 woningen Planning 2015 Raming
170.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Advance Greencare, Hamme
Stand van zaken 31/12/2014
in ontwerp
Totaalrenovatie woningen Hollandse Molen en Zuidermolen, Waasmunster 3 woningen Planning 2015-2016 Raming
405.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Arcad, Sinaai
Stand van zaken 31/12/2014
in ontwerp 27
Totaalrenovatie woningen Moerheide, Evangeliestraat 7 woningen Planning 2015-2016 Raming
420.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Nele Boel, Hamme
Stand van zaken 31/12/2014
gunningsfase
Renovatie daken patrimonium 366 woningen Planning 2015
28
Raming
3.000.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Fase 1: Kris Cornelis, Hamme
Fase 2: Arcad, Sinaai
Fase 3: Evolta nv, Moerbeke-Waas
Fase 4: Chris Moortgat, Hamme
Fase 5: Joke van den Broeck, Hamme
Fase 6: Jeroen Smekens, S3 architecten, Mechelen
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
Nieuwbouw Huurwoningen in uitvoering Huurappartementen Slangstraat-Posthoorn 19 huurwoningen met 19 garages Aanvangsdatum 14/10/2013 Planning
2013 - 2015
Raming
2.076.816,50 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
1.968.267,65 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jan Saeys, Hamme
Jeroen Smekens, S3 architecten, Mechelen
Aannemer
Hero Construct nv, Buggenhout
Huurappartementen met ondergrondse garages Varkensmarktje “Residentie dokter Hylebos” – driehoek Schoolstraat-KaaistraatKerkstraat 24 huurwoningen + 18 ondergrondse garages Aanvangsdatum 11/08/2014 Planning
2014 - 2015
Raming
3.359.000,00 EUR (excl. btw)
Bestelbedrag
2.688.597,79 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jan Saeys, Hamme en Abetec nv, Dendermonde
Aannemer
Wyckaert nv, Gent
29
Nieuwsblad - 8 november 2014
Huurwoningen in ontwerp Huurappartementen Weststraat 21-23 Planning 2015-2016
30
Raming
290.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jos Vercauteren, Hamme
Stand van zaken 31/12/2014
bestaande panden gesloopt
nieuwbouwproject in ontwerp
Huur- en koopwoningen in ontwerp Koopwoningen en huurappartementen Posthoorn - Gasmeterstraat 5 koopwoningen + 10 huurappartementen Raming
1.900.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
Koopwoningen in ontwerp Koopappartementen Slangstraat 18a en 20 9 koopwoningen Planning 2015-2016 Raming
1.080.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
31
31
Academie hangt kunst in leegstaand pand Het Laatste Nieuws 21 juni 2014
De afdeling Beeldende Kunsten van de Hamse Academie heeft een aantal kunstwerken opgehangen in een leegstaand pand van Sociale bouwmaatschappij De Zonnige Woonst in de Slangstraat. In het pand was vroeger de fotografiewinkel Duytschaever ondergebracht. “We willen er volgend jaar negen koopwoningen bouwen”, zegt Guy Van Gucht, directeur van De Zonnige Woonst. “Omdat het pand toch leegstaat, kwamen we op het idee om het wat te verfraaien in samenwerking met de Academie. Een pand met kunstwerken staat mooier in het straatbeeld”, vult voorzitter Paul Van de Casteele aan. “Eerder zetten we een dergelijk project op poten met de gevel van fotograaf Merckpoel aan het marktplein. Daarvoor werkten we samen met Hamse fotoclubs.” De Hamse Academie was onmiddellijk enthousiast. “Na overleg kwamen we bij het thema ‘Wonen in Hamme, een oase van groen en water’. We kozen de kleuren van de gemeente, groen en blauw in alle mogelijke tinten om de panelen met elkaar te verbinden”, klinkt het bij de leerkrachten. De verschillende afdelingen van de afdeling beeldende kunst leverden een paneel af. Zo zorgde Zogge voor een werk met zeugen, een andere afdeling bracht de windturbines in beeld en nog een andere afdeling maakte een bloemenpaneel. Maar ook windmolen de Grote Napoleon, werd in beeld gebracht. Zo’n 150 leerlingen tussen 6 en 16 jaar maakten de kunstwerken. 32
Koopwoningen Broekstraat, Veermanshof 4 koopwoningen Planning 2017 Raming
666.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jos Vercauteren, Moerzeke
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
Koopappartementen Marktplein 46 – Peperstraat 1 en 5 15 koopappartementen Planning
2017 - 2018
Raming
2.000.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
NERO Architecten bvba, Gent
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
33
33
Koopwoningen Museumstraat 4 koopwoningen Planning
2016 - 2017
Raming
600.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Jeroen Smekens, S3 architecten, Mechelen
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
Koopappartementen Hoogstraat 6 koopappartementen
34 34
Planning
2017 - 2018
Raming
720.000,00 EUR (excl. btw)
Ontwerper
Evolta nv, Moerbeke-Waas
Stand van zaken 31/12/2014
in voorontwerp
Verwerving Uitbreiding Waasmunster In het visitatierapport van 2013 geeft de visitatiecommissie aan dat De Zonnige Woonst zich niet mag beperken tot het aanbieden van woningen in de eigen gemeente maar dat ze ook moet uitkijken naar projecten buiten de gemeente. In 2014 deed zich een mooie opportuniteit voor in de gemeente Waasmunster. Tijdens een openbare verkoop van de sociale huisvestingsmaatschappij Dendermondse Volkswoningen, kocht De Zonnige Woonst op 12 mei 2014 de woning in Zuidermolen 19 aan en op 26 mei 2014 Zuidermolen 20. Onze maatschappij volgt met deze twee aankopen het advies van de visitatiecommissie om kansen te zoeken en te grijpen om de werking regionaal te verbreden. Als financieel gezonde maatschappij wil De Zonnige Woonst in de toekomst verder investeren in regionale, sociale bouwprojecten conform de statuten. De Zonnige Woonst trad in overleg met zowel de gemeente Waasmunster als met Dendermondse Volkswoningen in functie van een verdere ontplooiing van de activiteiten in Waasmunster. Op 2 juli 2014 volgde een derde aankoop. In het najaar van 2014 startten ook de onderhandelingen met Dendermondse Volkswoningen over de aankoop van een pakket woningen in Waasmunster. De drie aangekochte woningen voldoen niet meer aan de huidige normen inzake comfort en energiezuinigheid. Onze maatschappij besliste dan ook om ze eerst te renoveren alvorens ze in de verhuring te brengen. Het architectenbureau ARCAD uit Sinaai maakte reeds een ontwerp klaar. De uitvoering is gepland voor 2015. De inschrijvingsregisters voor kandidaat-huurders werden geopend in het voorjaar van 2015.
35
De gemeente Waasmunster keurde, net zoals Hamme en Temse, een lokaal toewijzingsreglement goed. Volgende voorrangsregels zijn van toepassing: •
Er wordt eerst voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die sinds hun geboorte in Waasmunster wonen.
•
Daarna wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die minstens 15 jaar in Waasmunster wonen of gewoond hebben.
•
Tenslotte wordt voorrang gegeven aan kandidaat-huurders die de laatste 6 jaar minstens 3 jaar in de gemeente hebben gewoond/wonen.
Tasibel - stand van zaken In februari 2014 keurde de Vlaamse Regering de brownfieldconvenant, waarbij projectbeheerders voordelen genieten als ze verlaten sites gebruiken om nieuwe gebouwen op te trekken, definitief goed. De Zonnige Woonst krijgt dus groen licht om in het gebied tussen het Koning Albertplein, de Strijderslaan, de Nijverheids- en Geemstraat een grootschalig bouwproject te realiseren voor minstens honderd woongelegenheden. Er werden heel wat opmerkingen verzameld uit overleg met deskundigen, de raad van bestuur en uit diverse infovergaderingen. Op basis van deze opmerkingen werkte architectenbureau Van Acker&Partners het masterplan verder uit. Dit masterplan wordt ook gebruikt voor overleg met de gemeente en de opmaak van het RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan). Op 3 maart 2014 kende de raad van bestuur het bodemsaneringsproject toe aan Artemis Milieu voor een forfaitaire prijs van 20.721,74 euro excl. btw. In het najaar werd een eerste voorstel voorgelegd aan OVAM. Na goedkeuring kunnen de saneringswerken van start gaan. In eerste instantie gaat het om de sloopwerken van enkele leegstaande gebouwen. Op 2 juni 2014 besliste de raad van bestuur om samen te werken met Hamse fotoclubs. Zij zullen De Zonnige Woonst op regelmatige basis een aantal kwalitatieve foto’s van de site Tasibel bezorgen. Op die manier kan De Zonnige Woonst dit unieke project documenteren. De foto’s kunnen bovendien gebruikt worden voor het jaarverslag, de infobrochure, de website en andere publicaties.
36
Op 5 oktober 2014 organiseerden de cultuurraad, de jeugdraad en -dienst van Hamme samen met de vzw ReJong een artistiek project voor jongeren waarbij een graffitikunstenaar een workshop street art begeleidde rond het thema ‘Taal om beeld’. Het kunstwerk kreeg vorm op de muur van Tasibel ter hoogte van de lokalen van ReJong.
37
Overzicht investeringen renovatie – nieuwbouw In 2014 werd er 24.858.482,59 euro (excl. btw) besteed en gebudgetteerd aan reeds gerealiseerde én geplande projecten: •
11.912.865,62 EUR (excl. btw) in nieuwbouw
•
12.945.616,97 EUR (excl. btw) in renovatie
Nieuwbouw •
4.656.865,62 EUR (excl. btw) in uitvoering
•
7.256.000,00 EUR (excl. btw) in ontwerp
Renovatie
38
38
•
748.509,01 EUR (excl. btw) gerealiseerd
•
2.574.918,02 EUR (excl. btw) in uitvoering
•
9.622.189,94 EUR (excl. btw) in ontwerp
gerealiseerd renovatie
748.509,01 EUR
in uitvoering nieuwbouw
4.656.865,62 EUR
in uitvoering renovatie
2.574.918,02 EUR
in ontwerp nieuwbouw
7.256.000,00 EUR
in ontwerp renovatie
9.622.189,94 EUR
Onderhoud en herstellingen Overzicht herstellingsopdrachten 2014 In 2014 spendeerde De Zonnige Woonst 877.326,45 euro aan onderhoud en herstel van haar patrimonium, tegenover 1.036.376,48 euro in 2013. Het grootste aandeel van de herstellingsopdrachten wordt ingenomen door bouwwerken. De rubriek herstelling van CV/sanitair betreft enkel het onderhoud van deze installaties. Nieuwe CV-ketels zijn hier niet in opgenomen.
cv / sanitair
16,60%
bouwwerken
33,30%
schrijnwerkerij 16,20% elektriciteit
10,50%
groenonderhoud 4,50% andere
18,90%
Overzicht nieuwe cv ketels Kostprijs (EUR)
Aantal ketels
2011
554.949,57
171
2012
277.678,64
96
2013
312.855,41
108
2014
686.741,96
254
Totaal
1.832.225,58
629
De afgelopen vijf jaar werd 48% van de ketels vervangen.
39
39
Verhuur Algemeen In dit hoofdstuk staat 2014 in cijfers samengevat. De cijfers geven de situatie weer op 31/12/2014. 1500 1307
1277
1248
1200
900
600 458
300 103
kandidaat-huurders reeds huurder
kandidaat-huurders nieuw
zittende huurders
aantal woningen
verhuurbare panden
0
Inschrijvingen - kandidaat-huurders Aantal nieuwe inschrijvingen 300 265 250
227
240 213
200
204
150
100
50
0 2010
2011
2012
2013
2014
Het aantal nieuwe inschrijvingen blijft verder dalen. Een mogelijke verklaring kan liggen in de toepassing van het lokaal toewijzingsreglement dat sedert eind 2012 van kracht is. 40
Evolutie van het aantal kandidaat-huurders op de wachtlijst per 31 december 2014 Op 31 december 2014 stonden er 561 kandidaat-huurders ingeschreven op onze wachtlijsten. 103 hiervan huren al bij onze maatschappij en stelden zich kandidaat voor een andere woning. 600
561
537 500
400
453 410
406
2010
2011
300
200
100
0
2012
2013
2014
Ondanks het gedaalde aantal nieuwe inschrijvingen, stijgt de wachtlijst. De oorzaak hiervan ligt in een combinatie van factoren, waaronder een daling van het aantal verhuringen ten aanzien van 2013.
41
41
Overzicht aantal kandidaat-huurders volgens gezinstype
60
50
40
30
20
10
0
alleenstaande
eenoudergezin
paar met kinderen
paar zonder kinderen
2010
50,7%
12,5%
22,5%
14,2%
2011
43,8%
27,3%
12,1%
16,7%
2012
44,7%
27,4%
13,4%
14,5%
2013
43,2%
26,9%
14,7%
15,2%
2014
45,1%
24,5%
16,9%
13,5%
De verdeling volgens gezinstype in 2014 blijft min of meer stabiel. Bijna de helft van de kandidaat-huurders zijn alleenstaanden. De categorie ‘paar met kinderen’ zit opnieuw in stijgende lijn.
42
Verdeling kandidaat-huurders volgens rationele bezetting Als we het aantal kandidaat-huurders vergelijken met het huurpatrimonium van De Zonnige Woonst en we houden hier rekening met het gegeven van de rationele bezetting, dan stellen we vast dat de vraag voor 2-slaapkamerwoningen erg groot is en het aanbod binnen het patrimonium van De Zonnige Woonst eerder beperkt. Het omgekeerde geldt voor 3-slaapkamerwoningen. Daar is er een kleinere vraag maar een groter aanbod.
alleenstaande
koppel
alleenstaande +1
koppel +1
alleenstaande +1 +...
koppel +1 +...
45,1%
13,5%
14%
5,3%
10,5%
11,6%
1 slaapkamer
2 slaapkamers
3 slaapkamers
aantal
aantal
aantal
4 slaapkamers aantal
343
277
563
124
43
Overzicht aantal kandidaat-huurders volgens leeftijd
25
20
15
10
5
0
leeftijd
< 21
21-31
31-41
41-51
51-61
61-70
> 70
2010
3,9%
21,5%
20,7%
22,7%
13,7%
9,3%
8,3%
2011
3,4%
23,2%
19,7%
17,0%
15,3%
11,6%
9,9%
2012
2,8%
23,3%
19,0%
20,5%
14,0%
11,9%
8,6%
2013
3,3%
20,5%
18,8%
21,6%
15,7%
11,7%
8,4%
2014
2,9%
22,6%
20,5%
19,3%
13,7%
11,1%
10,0%
De verdeling volgens leeftijd toont kleine verschuivingen: de leeftijdscategorieën 21-31, 31-41 en > 70 namen toe. De categorieën 41-51 en 51-61 namen af.
44
Verhuringen In 2014 werden 62 effectieve nieuwe huurders geregistreerd. 11 van onze bestaande huurders verhuisden binnen ons patrimonium (mutatie). Er werden 102 huurwoningen toegewezen (t.o.v. 210 in 2013), waarvan: •
51 aanvaardingen (t.o.v. 91 in 2013)
•
51 weigeringen (t.o.v. 97 in 2013)
De helft van de aangeschreven kandidaten weigert dus een toegewezen woning. Na twee weigeringen heeft dit een schrapping van de inschrijving tot gevolg. Artikel 24 van het Kaderbesluit Sociale Huur bepaalt de reglementering en de voorwaarden voor versnelde toewijzingen. De gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, kan samen met de verhuurder en de aanvragers afspraken maken over de verdeling van het percentage en een spreiding van de toewijzingen over het jaar (KSH, hoofdstuk 3, artikel 24 §2). Op die manier kan de gemeente zijn regierol inzake lokaal woonbeleid ten volle benutten. De versnelde toewijzing is enkel mogelijk als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting. Op 22 mei 2014 stelde De Zonnige Woonst samen met het OCMW van Hamme en het Kindertehuis Dageraad een samenwerkingsprotocol op voor versnelde toewijzingen tijdens het lokaal woonoverleg van Hamme. Dit protocol werd op 30 juni 2014 bekrachtigd door de raad van bestuur.
Wachtlijst De gemiddelde wachttijd voor alle kandidaat-huurders ligt met 937 dagen in 2014 aanzienlijk hoger dan de voorgaande jaren. De oorzaak is te vinden in het lokale toewijzingsreglement dat sedert eind 2012 van kracht is.
2010
Gemiddelde wachttijd in dagen alle kandidaat-huurders 777
Gemiddelde wachttijd in dagen nieuwe huurders 2014 558
2011
914
620
2012
730
487
2013
765
522
2014
937
637
45
Leegstand Kortstondige leegstand is door een aantal redenen vaak onvermijdbaar omdat huurwoningen af en toe wisselen van huurders. Vaak worden eerst herstellingen uitgevoerd alvorens deze woningen opnieuw kunnen worden doorverhuurd. De voorbije jaren leverde De Zonnige Woonst grote inspanningen om deze vorm van leegstand (frictieleegstand) zo veel mogelijk te beperken door: •
kandidaat-huurders intensiever te begeleiden bij hun woningkeuze;
•
het inschrijvingsformulier te optimaliseren;
hierdoor zijn er minder weigeringen als gevolg van een verkeerde keuze. Uit de cijfers blijkt dat het aantal weigeringen ondertussen al licht gedaald is.
•
meerdere kandidaten als reserve aan te duiden;
•
hierdoor verliezen we minder tijd bij een weigering.
het uitvoeren van pre-plaatsbezoeken bij vertrekkende huurders;
hierdoor krijgt de technische dienst al in een vroeg stadium zicht op de staat van de woning en kunnen herstellingen reeds ingepland worden.
•
kandidaat-huurders te begeleiden bij het bezoek aan een toegewezen huurwoning.
Daarnaast zijn sommige woningen na een bewoning van verschillende decennia toe aan een grondige renovatie. Ook dan gebeurt het dat een woning langdurig leeg komt te staan (structurele leegstand). Zo werden in 2014 12 appartementen in de Oostkouterstraat, 2 woningen in ’t Spinnewiel en 2 woningen in de Veldstraat volledig gerenoveerd. Een aantal woningen in de Populierenstraat, Dennenstraat, Veldstraat, Lindestraat, Landbouwstraat en Moerheide beslisten we niet meer verder te verhuren in functie van de naderende totaalrenovatie. Eind december 2014 vond een informatievergadering plaats om de herhuisvesting van de bewoners van het appartementsgebouw in de Dennenstraat/Populierenstraat op te starten. De start van de werken is gepland in de loop van 2015.
46
Op 31 december 2014 stonden er 53 woningen leeg, waarvan: •
21 door een wissel van huurder. De frictieleegstand bedraagt 1,6% van ons patrimonium;
•
30 door (geplande) renovatiewerken. De structurele leegstand bedraagt 2,3% van ons patrimonium.
•
2 door onbeheerde nalatenschappen (0,1%).
. aantal 21
% binnen de leegstand 39,6%
% t.a.v. totale patrimonium 1,6%
4
7,6%
0,3%
Verhuurbaar, maar beperkte herstelling nodig
17
32,1%
1,3%
Niet bruikbare panden voor verhuring
16
30,2%
1,2%
Panden die gerenoveerd moeten worden
14
26,4%
1,1%
Bruikbare panden In toewijzing
Onbeheerde nalatenschappen
2
3,8%
0,1%
Panden in renovatie
16
30,2%
1,2%
Totaal
53
100%
4%
47
Huurders Overzicht aantal huurders volgens gezinstype 50
40
30
20
10
0
paar
paar
alleenstaande
eenoudergezin
met kinderen
zonder kinderen
2010
38,2%
18,3%
15,5%
27,9%
2011
38,3%
17,9%
15,7%
28,1%
2012
39,5%
15,7%
17,0%
27,8%
2013
42,4%
15,5%
16,2%
25,8%
2014
42,2%
15,9%
16,4%
25,5%
De verdeling van het aantal huurders volgens gezinstype blijft zo goed als status quo. Net als bij de kandidaat-huurders, zijn ook hier de alleenstaanden sterk vertegenwoordigd.
48
Overzicht aantal huurders volgens leeftijd
350
300
250
200
150
100
50
0
leeftijd
< 21
21-31
31-41
41-51
51-61
61-70
> 70
2010
5
84
125
217
268
238
327
2011
2
85
118
202
273
238
332
2012
7
83
120
200
274
254
347
2013
6
86
111
193
267
261
339
2014
5
80
113
190
259
258
343
De helft van onze huurders zijn 60-plussers. De verdeling volgens leeftijd vertoont ook hier geen grote verschillen met 2013.
49
Inkomen huurders 2010 - 2014
40 35 30 25 20 15 10 5 0
Inkomen in EUR 2010
0 8676,27 7,8%
8676,28 12394,69 16113,10 12394,68 16133,09 19831,50 22,7% 24,0% 14,2%
19831,51 en meer 31,3%
2011
7,0%
16,9%
25,7%
16,3%
34,1%
2012
7,2%
14,9%
26,2%
17,1%
34,6%
2013
4,8%
10,3%
27,3%
19,3%
38,4%
2014
5,4%
11,2%
27,3%
19,0%
37,1%
We stellen een lichte daling in de hoogste categorie vast. De overige categorieën blijven min of meer stabiel ten aanzien van vorig jaar.
50
Huurdersactiviteiten en huurdersbevraging De Zonnige Woonst hecht veel belang aan rechtstreeks contact tussen haar medewerkers en (kandidaat-)huurders. Een vertrouwd gezicht vormt immers een goede basis voor een persoonlijk gesprek. Opmerkingen, verzuchtingen en suggesties komen in een dergelijk gesprek makkelijker aan bod. Er ontstaat wederzijds begrip en er kan onmiddellijk afgetoetst worden of een boodschap correct geïnterpreteerd wordt. Op deze manier bouwen onze medewerkers een duurzame relatie op met de (kandidaat-)huurders. Daarom is er bij de renovatie van het secretariaat ruim aandacht besteed aan het onthaal. Het vernieuwd loket fungeert als ontvangstbalie en alle medewerkers ontvangen vanaf nu bezoekers aan hun eigen bureau. Elke bezoeker krijgt zo de tijd om in alle discretie zijn of haar verhaal te doen. Om het contact met onze huurders nog te verhogen, besliste De Zonnige Woonst om regelmatig huurdersactiviteiten te organiseren. In 2014 nodigde De Zonnige Woonst al haar huurders uit voor een Weense avond en een voetbalmatch van VW Hamme. Op beide activiteiten samen mochten we honderden mensen verwelkomen. We verhogen hierdoor de betrokkenheid en huurders kunnen onderling informatie uitwisselen, al dan niet in aanwezigheid van één van onze medewerkers. Op 11 oktober 2014 vond ook een eerste huurdersoverleg plaats. We kozen voor een gesprek in beperkte groep met enkel de nieuwe huurders van 2014. Het doel van dit gesprek was om het inschrijvings- en toewijzingsproces te bevragen. Volgende aspecten kwamen aan bod: •
kennismaking met De Zonnige Woonst;
•
invullen van het inschrijvingsformulier;
•
wachttijd;
•
toewijzing van een woning;
•
ondertekenen huurovereenkomst en berekening van de huurprijs;
•
plaatsbezoek van de woning en eventuele herstellingen;
•
intrek in de woning;
•
...
Wie niet aanwezig kon zijn, contacteerden we voor een telefonische bevraging. De aanwezige huurders waren over het algemeen erg enthousiast. Het was een constructief en boeiend gesprek. Alle facetten van onze werking m.b.t. onze huurders kwamen 51
uitvoerig aan bod. We mochten ook verschillende suggesties en opmerkingen noteren: •
tips ter verbetering van het inschrijvingsformulier;
•
tips m.b.t. het plaatsbezoek van de woning;
•
belang van omgevingsfactoren bij de keuze van een woning;
•
punten waarover huurders meer informatie wensen;
•
visie op een aangename buurt;
•
...
Onze interne diensten zijn onmiddellijk aan de slag gegaan met de gegeven suggesties en opmerkingen. De aanwezige huurders bedankten we met een energiemeter.
52
Huurgelden en huurachterstal Jaarlijks ontvangen huur In 2014 bedroegen de huuropbrengsten 5.395.510,31 euro. Dit is een stijging van 5,7% ten opzichte van vorig jaar.
6.000.000 5.395.510,31 4.994.680,36
5.000.000
5.105.221,07
4.613.410,53 4.358.824,50
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0 2010
2011
2012
2013
2014
De reële huurprijs hangt af van het inkomen en de gezinssamenstelling van de huurder en de basishuur en woningkwaliteit van de gehuurde woning. De basishuur komt overeen met de markthuurwaarde van de woning. Deze werd bepaald volgens het Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007. Het Kaderbesluit Sociale Huur voorziet een sociale korting: de huurder betaalt maximaal 1/55 van zijn belastbaar inkomen. Daarbovenop wordt een korting gegeven per persoon ten laste. Voor de woning wordt een patrimoniumkorting toegekend afhankelijk van de ouderdom en de kwaliteit van de woning. In 2014 werd ongeveer 40% korting toegekend voor wat betreft de basishuurgelden.
53
Reëel betaalde huurprijzen Ruim 70 % van onze huurders betaalt een maandelijkse huurprijs onder de 400 euro. Het aantal huurders met een huurprijs onder de 200 en 300 euro is in dalende lijn.
35
30
25
20
15
10
5
0
54
< 200EUR
< 300 EUR
< 400 EUR
< 500 EUR
≥ 500 EUR
2010
34,94%
26,94%
14,12%
11,43%
12,57%
2011
32,20%
29,43%
13,61%
10,52%
14,24%
2012
28,75%
28,51%
15,34%
10,62%
16,77%
2013
25,56%
32,27%
13,98%
12,06%
16,13%
2014
25,36%
30,93%
14,79%
10,81%
16,93%
Gemiddelde huurprijs per woningtype De gemiddelde huurprijs voor een huis met één slaapkamer ligt lager dan voor een appartement met één slaapkamer. Bij huizen met meerdere slaapkamers geldt net het omgekeerde. Huurders van huizen met drie slaapkamers betalen de hoogste maandelijkse huurprijs. Er is een lichte daling bij huizen en appartementen met 1 slaapkamer.
500
400
300
200
100
0
gemiddelde huurprijs in EUR
H1
A1
H2
A2
H3
A3
H4
H5
1/1/2010
169,43
195,06
281,77
215,34
373,05
275,74
321,46
213,95
1/1/2011
174,88
191,22
302,25
228,32
392,90
271,22
341,56
236,49
1/1/2012
196,33
210,56
293,16
238,02
408,00
295,40
374,28
313,60
1/1/2013
205,20
216,08
293,94
249,11
410,82
303,19
368,56
310,46
1/1/2014
203,29
213,10
296,67
249,54
414,04
303,41
383,62
328,62
H
huis
A
appartement
1-5
aantal slaapkamers
55
Huurachterstal In de loop van 2014 werd 4.524,83 euro afgeboekt wegens niet invorderbaar. Op 31 december 2014 werd een waardevermindering van 15.421,80 euro geboekt voor de lopende dossiers van huurachterstal waarin de betaling niet (volledig) gegarandeerd is. Het gaat om 0,29% van de totale huuropbrengst. Op 31 december 2014 bedroeg de huurachterstal 30.970,33 euro.
100000
80000
95.498,13
80.373,94
67.429,69 60000
38.758,84
40000
30.970,33 34.995,66
56
31/12/2014
31/12/2013
31/12/2012
31/12/2011
31/12/2010
31/12/2009
20000
Klachtenmanagement
In 2014 registreerde De Zonnige Woonst 15 klachten ten aanzien van de maatschappij. Dit aantal blijft stabiel.
totaal aantal klachten (klachtendecreet)
2014
2013
2012
2011
15
18
13
10
13
15
12
9
2
3
1
1
10
14
11
8
3
1
1
1
10
7
9
7
0
7
2
1
klachten volgens ontvankelijkheid
ontvankelijke klachten
onontvankelijke klachten
ontvankelijke klachten volgens gegrondheid
gegronde / deels gegronde klachten
ongegronde klachten
gegronde en deels gegronde klachten volgens oplossing
opgelost / deels opgelost
onopgelost gegronde en deels gegronde klachten volgens categorie
administratieve klacht
2
3
2
1
sociale klacht
0
0
0
0
technische klacht
8
11
9
9
Binnen het klachtendecreet registreerden we twee klachten die betrekking hebben op de administratie. De overige klachten zijn gerelateerd aan de technische dienst. We stellen vast dat een te lange behandeltermijn bij onze huurders de voornaamste reden blijft van hun ongenoegen. Het is niet altijd evident om een duidelijke grens te trekken tussen meldingen, klachten en rappels. Het blijft een permanent aandachtspunt voor de technische dienst om meldingen van nabij op te volgen en bij te sturen waar nodig. Wij proberen met onze werkwijze een daling van de behandeltermijn en van de (eventuele) ontevredenheid bij onze huurders te realiseren. In tegenstelling tot 2013 werden in 2014 alle klachten opgelost of deels opgelost. Dit komt enerzijds door een beperkter aantal meldingen in het najaar maar anderzijds ook doordat er sneller contact (telefonisch, via mail, via huisbezoek) werd opgenomen en doordat er sneller beslissingen genomen werden. Zo slepen klachtendossiers minder lang aan en vermijden we dat de situatie escaleert. Informeren blijft het belangrijkste instrument om ongenoegen te voorkomen. In functie daarvan wordt in 2015 de website volledig vernieuwd, blijven we de jaarlijkse infobrochure verder uitgeven en gaan we van start met de verspreiding van de Ziezo-brochure.
57
Inspectie Het agentschap Inspectie Ruimtelijke Ordening – Woonbeleid – Onroerend Erfgoed (RWO) kwam in 2014 twee keer langs bij de sociale dienst: op 20 mei 2014 voor een controle van de huurprijsberekeningen en op 18 september 2014 voor een controle van de kandidatendossiers en de toewijzingen. De controles richtten zich op de dienstverlening, het verstrekken van informatie aan (kandidaat-)huurders en op een correcte werking volgens de wetgeving en de beginselen van behoorlijk bestuur binnen de sociale huisvesting.
Inspectie huurprijsberekening Zowel de marktwaarden als de huurprijsberekeningen werden gecontroleerd. Daarbij werd rekening gehouden met het gezinsinkomen, het aantal personen ten laste, de wijze van de huurprijsberekening en de huurprijsherziening. De inspecteur controleerde dit met de boekhouding en bekeek hoe de huurders geïnformeerd werden. Enkele aanmerkingen werden uitgevoerd binnen de vooropgestelde termijn.
Inspectie inschrijvingen en kandidatendossiers Deze controle was gericht op 4 aspecten: •
het verstrekken van informatie aan kandidaat-huurders;
•
het inschrijvingsregister;
•
dossiers van (kandidaat)-huurders;
•
toewijzingen.
Het eindverslag bevatte enkele actiepunten waarmee de sociale dienst meteen aan de slag ging.
23 april 2014 Op 23 april 2014 ontving De Zonnige Woonst de federale gerechtelijke politie, Centrale Dienst voor de Bestrijding van Corruptie – financiële sectie (CDBC), voor een onderzoek naar vermeende fraude. Enkele maanden eerder ontvingen we al de inspectie Ruimtelijke Ordening – Woonbeleid – Onroerend Erfgoed (RWO) voor een uitvoerige financiële controle. Het verslag daarvan werd besproken op de raad van bestuur van 2 september 2013. De aanmerkingen in dit verslag hebben we weerlegd en gaven geen aanleiding tot verder onderzoek of sancties. Tijdens het onderzoek van 23 april 2014 werden dezelfde dossiers opgevraagd en dezelfde vragen gesteld. Op dit moment zijn er geen aanwijzingen dat er overtredingen begaan zijn. We vermoeden dat enkele ex-personeelsleden de reputatie van onze maatschappij proberen schade 58
toe te brengen (cfr. raad van bestuur van 30 mei 2013). Het onderzoek bracht in juni 2014 wel een dubbele betaling van de werf Nieuwelaan uit 2009 aan het licht. Dit werd besproken op de raad van bestuur van 30 juni 2014. Deze som werd inmiddels volledig gerecupereerd. In deze context kreeg de revisor op korte termijn de opdracht om de boekhouding tot in detail historisch uit te klaren en recht te zetten en om aanbevelingen te formuleren in functie van een (nog) betere interne controle. Het rapport met de aanbevelingen werd goedgekeurd door de raad van bestuur van 5 januari 2015. De implementatie is van start gegaan en zal tegen eind 2015 afgerond zijn. Ook het onderzoek van de revisor bracht geen andere onregelmatigheden aan het licht.
59
Jaarrekening Wijziging waarderingsregels Vorige jaren werden de afschrijvingen op de tijdens het boekjaar aangekochte activa steeds op basis van een volledig jaar berekend. Vanaf 2014 werd overgestapt op pro rata afschrijvingen op basis van de effectieve factuurdatum. Deze wijziging van de waarderingsregels heeft een daling van de afschrijvingen met 53.000 euro tot gevolg.
Evaluatie financiële leefbaarheid De visitatiecommissie beoordeelde de financiële situatie van De Zonnige Woonst al in 2013 als positief omwille van de combinatie van gunstige financiële ratio’s, goede jaarresultaten en voldoende beschikbare liquide middelen. Dit toont aan dat alle financiële verplichtingen kunnen nagekomen worden. Ook in 2014 leggen we dezelfde goede kaarten voor: •
In 2013 bedroeg de gecorrigeerde liquiditeitsratio 2,01. Voor boekjaar 2014 bedraagt deze 1,40. Een ratio boven 1 wordt als goed beschouwd: dit betekent dat onze maatschappij over voldoende liquiditeit beschikt om schulden op korte termijn af te betalen. Er is geen noodzaak om bijkomende financiële bronnen aan te spreken.
•
De solvabiliteitsratio geeft aan in hoeverre onze maatschappij in staat is om niet-periodieke uitgaven op te vangen. In 2013 bedroeg deze ratio 40,2%, in 2014 komen we uit op 38,45%. Dit toont aan dat onze maatschappij in staat is om al haar schulden bij een eventuele stopzetting te vereffenen. Deze gunstige ratio zorgt voor vertrouwen bij het aangaan van kredieten.
•
De zelffinancieringsgraad blijft stabiel (23,49% in 2014 en 23,48% in 2013). Dit percentage geeft aan in hoeverre een onderneming in staat is zijn groei te financieren met eigen gegenereerd vermogen. Dit is een gunstige ratio.
•
De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsvoering bedraagt 15,3% in 2014 tegenover 17% in 2013. Uit de prestatiedatabank van de VMSW kunnen we afleiden dat De Zonnige Woonst op dit vlak erg goed scoort ten aanzien van andere sociale huisvestingsmaatschappijen.
60
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering der aandeelhouders van de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk De Zonnige Woonst, met maatschappelijke zetel te 9220 Hamme, Rozenhoed 1, over de jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31 december 2014 Mevrouwen, Mijne Heren, Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over de jaarrekening en tevens de vereiste bijkomende verklaringen. De jaarrekening bevat de balans op 31 december 2014, en de resultatenrekening voor het boekjaar afgesloten op die datum en de toelichting.
Verslag over de jaarrekening – Oordeel zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening van De Zonnige Woonst CVBA/Soc over het boekjaar afgesloten op 31 december 2014, opgesteld op grond van het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, met een balanstotaal van € 76.788.427,08 en waarvan de resultatenrekening afsluit met een te bestemmen winst van het boekjaar van € 1.028.866,62. Verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan voor het opstellen van de jaarrekening Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, alsook voor het implementeren van de interne beheersing die het bestuursorgaan noodzakelijk acht voor het opstellen van de jaarrekening die geen afwijking van materieel belang bevat die het gevolg is van fraude of van fouten. Verantwoordelijkheid van de commissaris Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden (ISA’s) uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
61
61
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de jaarrekening opgenomen bedragen en toelichtingen. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de beoordeling door de commissaris, met inbegrip van diens inschatting van de risico’s van een afwijking van materieel belang in de jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne beheersing van de entiteit in aanmerking die relevant is voor het opstellen door de entiteit van de jaarrekening die een getrouw beeld geeft, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn, maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde waarderingsregels en van de redelijkheid van de door het bestuursorgaan gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van de presentatie van de jaarrekening als geheel. Wij hebben van het bestuursorgaan en van de aangestelden van de entiteit de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren. Oordeel zonder voorbehoud Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van het vermogen en de financiële toestand van De Zonnige Woonst CVBA/Soc per 31 december 2014, alsook van haar resultaten over het boekjaar dat op die datum is afgesloten, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.
Verslag betreffende overige door wet- en regelgeving gestelde eisen Het bestuursorgaan is verantwoordelijk voor het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, het naleven van de wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften die van toepassing zijn op het voeren van de boekhouding, alsook voor het naleven van het Wetboek van vennootschappen en van de statuten van de vennootschap. In het kader van ons mandaat en overeenkomstig de Belgische bijkomende norm bij de in België van toepassing zijnde internationale auditstandaarden (ISA’s), is het onze verantwoordelijkheid om, in alle van materieel belang zijnde opzichten, de naleving van bepaalde wettelijke en reglementaire verplichtingen na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende verklaringen die niet van aard zijn om de draagwijdte van 62
ons oordeel over de jaarrekening te wijzigen: •
Het jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt overeen met de jaarrekening en bevat geen van materieel belang zijnde inconsistenties ten aanzien van de informatie waarover wij beschikken in het kader van onze opdracht.
•
Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd in overeenstemming met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
•
Wij dienen u geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen zijn gedaan of genomen. De verwerking van het resultaat die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen.
Opgemaakt te Zele, op 18 mei 2015
Burg. CVBA VGD Bedrijfsrevisoren Commissaris Vertegenwoordigd door Jurgen Lelie Bedrijfsrevisor
63
Wetgeving Hieronder geven we een overzicht van de relevante wetgeving uit 2014 en een korte samenvatting van de inhoud ervan. Alle wetgeving verschijnt ook in het Belgisch Staatsblad. We bespreken hier enkel de regelgeving die een concrete impact heeft op de werking. (bron: jaarverslag VVH 2014)
Decreet van 19 december 2014 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2015 (B.S. van 30 december 2014) (Programmadecreet) Elk jaar worden de beleidskeuzes inzake de begroting vertaald in een ‘programmadecreet’. Dit omvat ook de keuzes die gemaakt zijn in het woonbeleid. Onder meer de Vlaamse Woonraad geeft hierover elk jaar advies. Aangezien deze beleidskeuzes ook op veel andere plaatsen in de regelgeving terugkomen nemen we deze programmadecreten normaal niet op in dit overzicht. In 2014 is dit programmadecreet echter de eerste regelgevende vertaling van een aantal beleidskeuzes in concrete regelgeving, vandaar dat we het wel vermelden. In het programmadecreet 2015 wordt het stopzetten van de subsidies voor sociale koopwoningen opgenomen. Alle verwijzingen naar deze subsidies in bv. de Vlaamse Wooncode worden geschrapt. De overgangsregeling die voorzien was in het regeerakkoord, is ook opgenomen in het decreet. Ook worden een aantal aanpassingen doorgevoerd in het kader van sociale leningen (zo kan nieuwbouw bijvoorbeeld niet meer beleend worden). In de decreten waarin de begrotingen zijn opgenomen is een besparing van 15% voor sociale huurprojecten opgenomen.
Decreet van 19 december 2014 houdende de Vlaamse vastgoedcodex (B.S. van 12 januari 2015) We vermelden dit decreet omdat het de integratie van de ‘aankoopcomités’ in de Vlaamse administratie regelt. Ze worden opgenomen als ‘commissarissen’ binnen VLABEL.
Besluit van 24 januari 2014 houdende de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot de financiële aspecten van het woonbeleid in Vlaanderen (B.S. van 19 maart 2014) Dit besluit past enkele financiële aspecten van de sector aan. Onder meer de indexatie van de wederinkoopprijs bij sociale koopwoningen (aanpassing van het Overdrachtenbesluit) en de mogelijkheid om te lenen bij andere (semi-)publieke rechtspersonen (dus andere dan de VMSW) zijn opgenomen in dit besluit. De herinvesteringsplicht wordt ook verduidelijkt.
64
Besluit van de Vlaamse regering van 16 mei 2014 tot bepaling van de nadere regels met betrekking tot de beheersaspecten van sociale huisvestingsmaatschappijen en tot wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (B.S. van 12 juni 2014) (BVR Beheersaspecten) We hebben reeds meermaals verwezen naar dit BVR in dit jaarverslag. Het bestaat uit twee delen. Enerzijds is het de nieuwe regelgevende verankering die de ‘beheeraspecten’ van de sociale huisvestingsmaatschappijen regelt, zoals zitpenningen, verloning van de directeur,… Dit kader bestond al, maar was opgenomen in een MB. In het kader van een procedure bij de Raad van State over een beslissing van de afdeling Toezicht is de rechtsgeldigheid van dit MB in vraag gesteld. De delegatie van dergelijke zaken op het niveau van een MB was te verregaand. Vandaar dat men de regels in een BVR heeft opgenomen en een aantal aanpassingen heeft doorgevoerd onder meer in overleg met de sector. Het BVR is in werking getreden op 1 augustus 2014. Tevens werd in het BVR een wijzigingsbepaling aangebracht aan het ‘Erkenningsbesluit’, die de samenstelling van de raden van bestuur van de maatschappijen verregaand regelt. Dit zowel naar aantal, als naar genderdiversiteit. De statuten moeten tegen 1 januari 2016 in lijn gebracht worden met deze bepalingen. VVH heeft zoals eerder gezegd een procedure tot annulatie opgestart bij de Raad van State tegen dit BVR.
Besluit van de Vlaamse Regering van 21 maart 2014 tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 februari 2007 tot instelling van een tegemoetkoming in de huurprijs voor woonbehoeftige huurders en van het besluit van de Vlaamse Regering van 4 mei 2012 tot instelling van een tegemoetkoming voor kandidaat-huurders (B.S. van 5 mei 2014) De twee stelsels die bestonden voor tegemoetkomingen op de private huurmarkt – de huurpremie en de huursubsidie – worden door dit besluit meer op elkaar afgestemd. Voor onze sector is van belang dat de verplichting tot inschrijving bij een huisvestingsmaatschappij, die al bestond voor de huurpremie, nu ook is opgelegd voor de huursubsidie. Ook zijn de bedragen van beide tegemoetkomingen gelijkgesteld.
65
Besluit van de Vlaamse Regering van 25 oktober 2013 houdende de procedure voor de planning, de programmatie en de realisatie van woonprojecten (B.S. van 14 januari 2014) (Procedurebesluit) Ministerieel besluit van 25 oktober 2013 houdende vaststelling van het decretale beleidskader en het financiële kader ter uitvoering van artikel 4, eerste lid, van het Procedurebesluit Wonen (B.S. van 10 april 2014) (MB Decretaal kader) Zoals hoger beschreven is sinds 2014 een nieuwe procedure geïmplementeerd om sociale huisvestingsprojecten te programmeren. De rol van de beoordelingscommissie is sterk versterkt. Daarnaast werd de bespreking van projecten op het lokaal woonoverleg uitgewerkt. Wonen Vlaanderen moet attesteren of alle voorziene elementen besproken werden. Via een MB werden prioriteiten uitgewerkt voor de programmatie van projecten. De beoordelingscommissie ziet toe op de procedure en de toepassing van de prioriteiten en beslist over de opname van de projecten op de meerjaren- en korte termijnplanning.
Ministerieel besluit van 27 mei 2014 houdende de uitvoering van diverse besluiten met betrekking tot het woonbeleid in Vlaanderen (B.S. van 4 september 2014) Dit MB regelt onder meer de samenstelling van het hoger vermelde overlegplatform sociaal wonen, een herwerkte berekening van de financiering van gemeenschappelijke voorzieningen in projecten en de overdracht van ‘restgronden’.
66
Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk (art.8 van de statuten) Gelet op de artikelen 95, 96 en 661, 6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2001 tot wijziging van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001); Gelet op artikel 1 van de statuten van de vennootschap voor het laatste gewijzigd op 13 juni 2003 en gepubliceerd in de bijlage tot het Belgisch Staatblad van 23/06/2003 onder het nummer 03069519; bevestigt de raad van bestuur dat tijdens het dienstjaar 2014 regelmatig toezicht werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat zij overeenkomstig artikel 3 van haar statuten heeft bepaald. De raad van bestuur heeft vastgesteld dat de uitgaven betreffende de investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. De nieuwe investeringen waren in 2014 enerzijds gericht op de uitbreiding van het aanbod van sociale woningen en kavels en anderzijds op de grondige renovatie van de bestaande woningen.
67
Beslissingen van de algemene vergadering 1 juni 2015 1. Goedkeuring van het jaarverslag In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur de algemene vergadering van aandeelhouders om het jaarverslag goed te keuren.
2. Goedkeuring van de jaarrekening 2014, inclusief verwerking van het resultaat In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur de algemene vergadering om de jaarrekening afgesloten op 31/12/2014 goed te keuren.
Winstverdeling 2014 (in EUR) 692 000
toevoeging wettelijke reserves:
692 100
toevoeging overige reserves:
1.028.578,37 EUR
694 000
vergoeding van het kapitaal:
288,25 EUR
à
131 100 bijzondere reserve:
à
471 000 te betalen dividend:
0,00 EUR
1.028.578,37 EUR 288,25 EUR
3. Verlenen van kwijting aan de bestuurders en de commissaris-revisor In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur om kwijting te verlenen aan de bestuurders van de vennootschap en aan de commissaris-revisor voor het uitoefenen van deze opdracht tijdens het boekjaar 2014.
68
4. (Her-) benoeming van bestuurders In overeenstemming met de wettelijke en statutaire bepalingen verzoekt de raad van bestuur de jaarvergadering om het mandaat van ondervermelde bestuurders te vernieuwen voor een duur van drie jaar, eindigend op de algemene vergadering van de aandeelhouders in 2018. •
dhr. Rudiger Vervaet, afgevaardigde van de gemeente Hamme;
•
mevr. Gwennie Bogaert-De Clercq, afgevaardigde van vzw Vooruitzicht-Liberale Werken Hamme;
•
mevr. Martina Heymans, afgevaardigde van vzw Socialistische Aktie Hamme;
•
dhr. Désiré Cloostermans-Huwaert, particulier;
•
dhr. Marcel De Grave, particulier.
5. Verdaging wijziging samenstelling raad van bestuur De samenstelling van een nieuwe raad van bestuur overeenkomstig de bepalingen van het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 mei 2014 tot bepaling van de nadere regels met betrekking tot de beheersaspecten van sociale huisvestingsmaatschappijen en tot wijziging van het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen, wordt uitgesteld tot ten laatste de algemene vergadering waarop de jaarrekening van het jaar 2018 wordt neergelegd (uiterlijk op 1 juli 2019).
69
Tekst: www.schrijfhuis.be Ontwerp: www.flesinzee.be
