Voorwoord Sinds begin jaren negentig domineren koopwoningen de Nederlandse woningmarkt. Er worden stelselmatig meer koop- dan huurwoningen opgeleverd en het aantal koopwoningen is inmiddels groter dan het aantal huurwoningen. Veel nieuwe eigenaren financieren hun aankoop met een hypotheek. Jaarlijks worden er bijna een half miljoen hypotheken afgesloten of overgesloten. Het totale schuldbedrag beloopt inmiddels meer dan 500 miljard euro – bij benadering gelijk aan het nationale inkomen van Nederland. Het is een goed teken dat het Nederlandse financiële stelsel in staat is de huizenkopers in deze mate toegang te geven tot krediet voor het financieren van de eigen woning. De Nederlandsche Bank is er, samen met de AFM, verantwoordelijk voor dat het financiële stelsel betrouwbaar is, stabiel blijft en op een ordelijke wijze functioneert. Uit onderzoek blijkt dat financiële consumenten dit waarderen en dat het vertrouwen in de financiële sector hoog is. De sector doet er dan ook veel aan om dit vertrouwen te bewaken. Een goede ontwikkeling is bijvoorbeeld de onlangs in werking getreden Gedragscode voor Hypothecaire Financiers. Hiermee draagt de sector maatregelen aan die de kans op betalingsproblemen bij hypotheekleningen moeten verkleinen. De maximale hypotheekhoogte wordt gekoppeld aan de vaste woonlastenpercentages van het Nibud. Zo is de maximale schuld ongeveer 4,5 keer het jaarinkomen bij een modaal huishoudinkomen en een rente van 5,5 procent. Dit soort maatregelen zorgt ervoor dat huishoudens ruimte houden in hun budget om financiële tegenvallers, bijvoorbeeld door rentestijgingen, zoveel mogelijk op te kunnen vangen. Vooral starters op de woningmarkt lopen dit risico, doordat zij in verhouding tot hun onderpand de hoogste leningen afsluiten en in verhouding tot het inkomen de hoogste woonlasten dragen. Hun kwetsbaarheid voor onverwachte tegenvallers is dan ook groot, zeker als bij de keuze voor een hypotheek de laagste maandlasten de doorslag hebben gegeven. Niet alleen voor starters, maar voor iedereen met een hypotheek is het van groot belang om zich bewust te zijn van de financiële gevolgen van een stijgende rente, inkomensterugval en een stagnerende of dalende huizenprijs. Dit is niet alleen een eigen verantwoordelijkheid, ook hypothecaire financiers en intermediairs zijn voor consumenten een bron van informatie bij in kaart brengen van deze risico’s. Dit uiterst leesbare boekje is daar een mooi voorbeeld van en kan een eerste oriëntatiemiddel zijn voor hen die het afsluiten van een hypotheek overwegen. Nout Wellink President van de Nederlandsche Bank
Wat is de beste hypotheek? Deze vraag is op verjaardagspartijen en in het café een veelbesproken onderwerp. Bestaat de beste hypotheek eigenlijk wel? Ja, zeggen wij volmondig, maar elke keer in een andere vorm. Afhankelijk van de mensen die de hypotheek afsluiten: hun inkomen, hun levenswijze, hun gezinssituatie. Uw beste hypotheek is dus niet de hypotheek die de buurman op een verjaardag verkondigt, en ook niet de hypotheek van de ‘geslaagde’ zakenvrouw in het café. Die hebben wellicht voor hun situatie de beste hypotheek, maar is dat ook uw situatie? Meer dan waarschijnlijk niet. Zo is naast de hoogte van het inkomen van belang welk deel van uw inkomen u wilt besteden aan wonen. Sommigen vinden hun woonomstandigheden het allerbelangrijkst en geven daar graag een groot deel van het inkomen aan uit; anderen willen ook graag vier keer per jaar op vakantie en een dure auto rijden.
Inleiding En wat is uw gezinssituatie? Bent u alleen of woont u samen? En hebt u kinderen? Al deze factoren zijn van invloed op de hypotheek die u wilt afsluiten; op de wijze waarop u wilt omgaan met de inkomensrisico’s die u loopt: werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden. Want voor de meeste mensen geldt dat zij ook bij tegenslag in hetzelfde huis willen blijven wonen. Wat wij in dit boek aantonen, is dat elke hypotheek hetzelfde in elkaar steekt. Laat u niet van de wijs brengen door de honderden verschillende hypotheken die met kekke namen op de markt worden aangeboden. Dat is marketing. Uiteindelijk bestaan de maandlasten van iedere hypotheek uit vier bestanddelen. Door deze vier bestanddelen in de juiste proporties in uw hypotheek onder te brengen, stelt u uw beste hypotheek samen. Een hypotheek afsluiten kunt u niet alleen. Voor het bepalen van uw beste hypotheek en het daadwerkelijke sluiten van de hypotheek, hebt u de kennis van een hypotheekadviseur nodig. Bij voorkeur een
Erkend Hypotheekadviseur*, omdat deze aan bepaalde eisen voldoet op het gebied van deskundigheid, ervaring en beroepsethiek. Daarvan zijn er in Nederland ruim tienduizend, dus ook altijd één bij u in de buurt. Maar blijf hoe dan ook op uw hoede. Want hebt u wel eens tienduizend eerlijke Nederlanders bij elkaar gezien? Wij niet. Dus ook in een beroepsgroep die onder toezicht staat (Autoriteit Financiële Markten), zijn er adviseurs die het beste met u voor hebben én adviseurs die meer oog hebben voor hun eigen portemonnee. Met de informatie in dit boek wapent u zich tegen malafide adviseurs omdat u zich beter bewust bent van de bestanddelen waaraan uw beste hypotheek dient te voldoen. ‘Hoera, een hypotheek!’ is niet bedoeld als advies voor uw beste hypotheek – onze ambitie is u richting te geven bij het nadenken over uw beste hypotheek. Met als beoogd resultaat dat u zich in een adviesgesprek opstelt als een actieve sparringpartner van uw hypotheekadviseur. Zodat u, goed voorbereid, in staat bent een weloverwogen beslissing te nemen over de grootste financiële beslissing van uw leven. Gebruik daarom bij ieder adviesgesprek de checklist achter in het boek. U bent er dan zeker van dat alle relevante onderdelen van uw hypotheek zijn besproken en u, in overleg met uw hypotheekadviseur, een hypotheek samenstelt die staat als een huis. Uw huis.
* Uitleg van dit begrip vindt u in de Begrippenlijst (p.74)
1 Hypotheek: vier vaste bestanddelen
Op één hand te tellen Iedere hypotheek bestaat uit maximaal vier bestanddelen. Als u deze onderdelen punt voor punt doorloopt bij het afsluiten van uw hypotheek, komt u altijd uit bij uw beste hypotheek.
11
Als u vrijgezel bent, hebt u andere prioriteiten, verantwoordelijkheden en toekomstverwachtingen dan wanneer u getrouwd bent en kinderen hebt of wanneer u binnenkort met pensioen gaat. Zoals in hoofdstuk 1 uiteengezet, bestaat elke hypotheek uit maximaal vier bestanddelen: (1) de hypotheekrente, (2) de inleg voor aflossing, (3) een overlijdensrisicoverzekering, en (4) een verzekering tegen werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid. In de verschillende levensfasen hebben deze vier bestanddelen meer of minder prioriteit. Aan de hand van vijf levensfasen bieden wij u het inzicht welke bestanddelen in een bepaalde periode juist belangrijk zijn en welke minder. Maar let wel, ieders persoonlijke situatie is anders en uiteindelijk bepaalt u wat voor u belangrijk is. Bepaal aan de hand van dit hoofdstuk uw persoonlijke voorkeuren.
2.1 Alleenstaand Als alleenstaande bent u met één inkomen verantwoordelijk voor het betalen van uw maandelijkse hypotheeklasten. Er is verder niemand om op terug te vallen. Veel alleenstaanden willen niet hun hele leven alleen blijven. Vaak is de wens in de toekomst met een partner samen te leven en eventueel kinderen te krijgen. Indien dit het geval is, hoeft u met uw hypotheek niet te ver (lees: 20 à 30 jaar) vooruit te kijken. De kans is namelijk aanwezig dat binnen een aantal jaren uw woonwensen en koopmogelijkheden wijzigen en u een nieuwe hypotheek afsluit. Daarnaast wilt u als alleenstaande wellicht uw maandlasten zo laag mogelijk houden; u moet per slot van rekening alléén de maandlasten opbrengen. Om dit te bereiken, dient u voor uzelf prioriteiten te stellen. Binnen welke van de vier bestanddelen van uw hypotheek zijn besparingen te realiseren? 1. De hypotheekrente – niet te lang vastzetten Omdat u uw maandlasten laag wilt houden en u niet te ver vooruit wilt kijken, is het raadzaam de rente niet te lang vast te zetten. Want hoe korter u de rente vastzet, hoe lager het rentepercentage, hoe lager uw maandlasten. Kies bijvoorbeeld voor maximaal vijf jaar
20
21
