Voortrekker krijgt erkenning

Praktijkvoorbeelden Energiezuinige Utiliteitsbouw

Voortrekker krijgt erkenning Kantoorgebouw Transport op Schiphol ontvangt eerste BREEAM-NL én LEED Platinum certificaten voor Duurzaam Bouwen in Nederland

“Ik heb toen gezegd: laten we het dan ook meteen zo duurzaam mogelijk doen”

Schiphol draagt al jarenlang de eretitel ‘Motor van de Nederlandse economie’ maar staat tegelijkertijd ook bekend om zijn grootverbruik van energie en de bijbehorende CO2-uitstoot. Op weinig plekken in Nederland tekent het spanningsveld tussen economie en duurzaamheid zich dan ook zo scherp af, als in de ‘Airportcity that never sleeps’. Het is dan ook geen wonder dat alle ogen zijn gericht op de activiteiten die er op en rondom de luchthaven worden ontplooid. Dat geldt ook waar het de nieuwbouw van kantoorruimte betreft. Jan Eerkens, ontwikkelaar bij Schiphol Real Estate was zich daar terdege van bewust toen in 2006 een aanvang werd genomen met de ontwikkeling van het nieuwe kantoor TransPort in Schiphol-Oost. Eerkens trad al tijdens de ontwerpfase in overleg met toekomstig huurder transavia.com en zat daarbij aan tafel met Tina Bergsma, namens de vliegmaatschappij verantwoordelijk voor onder andere facilities. Gemeenschappelijk doel: het realiseren van een kantoor met hoge kwaliteit en lage gebruikskosten. En het middel? Duurzaamheid

Eerkens: “Je ziet het al als je kijkt naar hoe het gebouw in elkaar steekt; normaal gesproken zijn de constructie van het gebouw en de installaties twee gescheiden trajecten, maar in deze situatie was dat anders en kwamen die twee werelden samen”. Eerkens doelt daarbij onder andere op de techniek van de betonkernactivering, waarbij de installatie via een buizenstelsel met de betonnen constructie is verweven. Eerkens licht toe: “Juist het gezamenlijk streven naar een hoger liggend plan, namelijk het realiseren van een energiezuinig en duurzaam gebouw, dwingt de verschillende disciplines om gezamenlijk buiten de bestaande kaders te denken en tot oplossingen te komen die voor beide facetten optimaal zijn. Op zich past deze manier van werken bij mijn stijl van leiding geven, maar ik denk toch dat het bij een meer traditioneel gebouw minder noodzakelijk was om op deze manier met elkaar samen te werken”.

Kiezen voor samenspel

‘Laten we het energieneutraal doen’ De randvoorwaarden waren destijds helder voor projectontwikkelaar Eerkens, namens Schiphol Real Estate de aangewezen man om de realisatie van een 11.200 m2 tellende nieuw kantoorpand op zich te nemen: Amsterdam Airport Schiphol heeft al in 2007 haar klimaatdoelstellingen opgesteld: voor de eigen activiteiten in 2012 energieneutraal zijn en in 2020 zelf 20 procent van de benodigde energie duurzaam opwekken. Schiphol Real Estate, onderdeel van Schiphol Group, kan met een vastgoedportefeuille van 540.000 m2 aan kantoor- en bedrijfsruimte, een forse bijdrage leveren aan deze ambitie. Let wel, we leven dan nog in het jaar 2007, dus nog ruim voor het tijdperk Al Gore en de daaropvolgende duurzaamheidsgolf die ook de vastgoedwereld overspoelde. Had Eerkens eigenlijk wel een idee waar hij aan begon, toen hij destijds een aanvang nam met het project? “Nee”, erkent de ontwikkelaar ruiterlijk, “Maar”, voegt hij er aan toe, “ik had wel meteen het gevoel dat dit het moment was om op duurzaamheid in te springen, dat dit echt een kans was. Ik heb toen gezegd: laten we het dan ook meteen zo duurzaam mogelijk doen”. Eerkens zette zijn aanvankelijke gebrek aan ervaring met duurzaam bouwen om in kracht, door direct een multidisciplinair team van specialisten om zich heen te verzamelen. Op een enigszins ongebruikelijke manier, dat wel, want Eerkens ging niet alleen af op bedrijfsreputatie en offerte: Eerkens: “We hebben ‘sollicitatiegesprekken’ gevoerd met kandidaten voor het projectteam. Pas als we een goede klik voelden met een bepaalde adviseur, gingen we met het bedrijf over de prijs praten. Misschien een tikkeltje riskant, maar het pakte heel goed uit. Uiteindelijk is het toch mensenwerk. “Een goede samenwerking binnen dat team was juist bij de bouw van TransPort erg belangrijk, benadrukt

In het projectteam speelt de architect een bepalende rol. Jan Eerkens cum suis kozen voor Paul de Ruiter. Nu, in 2010, een architect die bekend staat als duurzaam ontwerper van onder andere het nieuwe UPC Green Office en Callcenter en het nog te bouwen, uiterst duurzame, vier sterren plus hotel Amstelkwartier in Amsterdam. Toen nog een relatief onbekende architect in duurzaam bouwend Nederland. “Het sterke punt van Paul is, dat hij de gebruiker centraal stelt”, licht Eerkens zijn keuze voor de Ruiter destijds toe. Het gaat om de kwaliteit van de werkplek: die moet goed zijn. Ik denk dat we in die doelstelling zijn geslaagd; kantoor TransPort is gewoon een prettig gebouw om in te verblijven.” Fijn voor huurders transavia.com en Martinair, waarvan de eerste al in een zeer vroeg stadium bij de bouw betrokken was. Eerkens: “We zijn pas gestart met de ontwikkeling nadat er een huurovereenkomst was gesloten. De toekomstige huurder, transavia.com, had vanaf dag één invloed op het ontwerp van hun nieuwe kantoor.” Zo koos transavia.com op eigen initiatief voor het flex-combi-concept. Dit houdt in dat medewerkers steeds de werkplek kiezen die past bij het soort werk dat zij op dat moment moeten doen. “Die keuze geeft wel meteen een aantal randvoorwaarden voor het casco daaromheen”, legt Eerkens uit, “transavia.com wilde geen standaardbreedte van 14,40 meter maar koos voor een efficiëntere breedtemaat van 16,20 meter. Voor ons was dat prima, voor transavia.com was het pure winst: minder vierkante meters betekent een lagere huurlast en minder gebruikte kilowatts .” Ook wat betreft de keuze van duurzame maatregelen in het nieuwe gebouw, kozen toekomstige huurder en ontwikkelaar Schiphol Real Estate voor samenspel. Eerkens: “Wij hebben het volgende gedaan; voor elke duurzame maatregel hebben we voor onszelf een terugverdientijdanalyse gemaakt. Dus: willen we betonkernactivering, dan duurt het zo en zo lang voordat we dat terugverdiend hebben. Voor de relevante opties hebben we dit verhaal bij transavia.com op tafel gelegd. We stelden simpelweg de vraag ‘dit kost het ons, dit gaat het jou opleveren; hoe verrekenen we dat redelijkerwijs in de huur?’. Transparantie en objectiviteit zijn hierbij voorwaarden, aldus Eerkens, “we konden onze analyses onderbouwen met rapporten van externe adviseurs, maar bovendien: we hebben een langdurige relatie met transavia.com, we komen ze steeds weer tegen. We leven en werken hier met zijn allen op een postzegel, in een community. Het is in alle opzichten een echte Airport City”.

Vanuit het perspectief van de huurder In het overleg met toekomstige huurder, had Eerkens onder andere te maken met Tina Bergsma, bij transavia.com naast andere taken verantwoordelijk voor facilities. Begin mei 2010 vestigde Bergsma zich met transavia.com in het nieuwe onderkomen. Een maand later volgde zustermaatschappij Martinair. Inmiddels is er genoeg tijd verstreken om de eerste gebruikservaringen met het pand op te tekenen. “Het is een wereld van verschil”, stelt Tina Bergsma monter als ze TransPort vergelijkt met de oude huisvesting in het centrum van Schiphol. “Door de daglichttoetreding hebben we nu overal prettig en natuurlijk verlichte werkplekken. Het is nu gewoon veel prettiger werken op kantoor dan voorheen. En”, voegt ze er lachend aan toe, “voor de duurzaamheid van onze werknemers is het ook goed want we hebben nu ook een prachtige tuin!”. Die prettige werkplek voor alle werknemers, past volgens Bergsma precies in de bedrijfsfilosofie van haar werkgever transavia.com: “Ons uitgangspunt is steeds: Low cost, mét aandacht. We willen onze passagiers een aantrekkelijk tarief bieden en ons tegelijkertijd van onze concurrenten onderscheiden door een hoog aandachts- en serviceniveau na te streven. We hebben gezegd: als je dat extern wil realiseren, moet het intern ten opzichte van je eigen werknemers ook kloppen”. Bergsma licht toe: “Zonder dat nu direct in getallen

uit te willen drukken geloven wij, dat een prettige werkplek inspireert en de samenwerking stimuleert. In TransPort komt dat idee tot uitdrukking. Dat merk je als je hier werkt”.

Drie tips voor duurzaam huren Facility manager Tina Bergsma was nauw betrokken bij de bouw van duurzaam kantoor TransPort. Op basis van haar ervaring presenteert zij drie tips voor duurzaam huren. 1 “Ga een partnership aan met de beheerder/eigenaar. Acteer daarbij steeds vanuit je gezamenlijke doelstelling: het is in beider belang dat de duurzaamheidsdoelen worden gehaald.” 2 “Laat je goed informeren; zorg er voor dat je zelf goede en objectieve adviezen uit de markt haalt. Schakel een gerenommeerd adviesbureau in. Er is al heel veel kennis aanwezig, je hoeft het echt niet allemaal zelf uit te zoeken.” 3 “Wees niet bang voor de ambities van de eigenaar of leverancier. Het is niet gek als jezelf nog niet helemaal zo ver bent; laat je er gewoon door stimuleren.”

Huurdersoverleg

Klimaat onder controle

Vanaf de eerste plannen voor de bouw van TransPort was Bergsma namens transavia.com betrokken bij de bouw. Bergsma: “Jan Eerkens van Schiphol Real Estate bood ons de gelegenheid om ons eisenpakket op tafel te leggen. Tijdens de onderhandelingen hebben we in eerste instantie vooral veel aandacht gevestigd op hoe onze werkplek er uit zou moeten gaan zien. Dus de indeling van het pand, de dieptemaat die daar bij hoort en het geluidsniveau in de ruimten.” Schiphol Real Estate was op dat moment echter nadrukkelijk met duurzaamheid bezig en voegde enkele voorstellen aan de gespreksagenda toe. Bergsma: “Zij kwamen met het idee van betonkernactivering, iets wat in ons eigen eisenpakket op dat moment niet voorkwam; het was nieuw terrein voor ons en we vonden het meteen erg aantrekkelijk”. Bergsma ging vervolgens aan het rekenen, daarin bijgestaan door een adviseur: “Er ontstond een business case waarin we de voor- en de nadelen tegen elkaar hebben afgewogen. Aan de ene kant heb je de lagere energielasten en de positieve, duurzame uitstraling. Aan de andere kant creëer je door het beton een klankkast in je gebouw. Dat moet je compenseren met tapijt, kasten van een bepaalde kwaliteit en geluiddempende elementen op je plafonds. Op zo’n moment moet je het lef hebben om op de lange termijn te kijken. We hebben een huurcontract van tien jaar, voldoende om precies op het break even point uit te komen; voor ons was dat genoeg om de knoop door te hakken en ja te zeggen tegen betonkernactivering”.

Tina Bergsma houdt de werking van de klimaatinstallatie nauwlettend in de gaten en geeft aan dat de kwaliteit van het binnenklimaat systematisch gemonitord wordt. Bergsma: “We hebben met verhuurder Schiphol Real Estate afgesproken om tests uit te voeren om te kijken of de gevoelstemperatuur zoals die door onze medewerkers wordt ervaren, ook daadwerkelijk overeenkomt met de gemeten temperatuur. Daarnaast hebben we een systeem van budgetbewaking waarmee we kunnen zien of de energielasten niet hoger uitkomen dan verwacht”. Tot nu toe werkt het systeem naar verwachting, meldt Bergsma vanuit Schiphol-Oost, maar wat nu als de prestaties van de verwarming en koeling achter blijven bij de prognoses? Wie draait er dan op voor de kosten; beheerder Schiphol Real Estate, de installateur of is het de huurder zelf? “We hebben op dit punt geen specifieke afspraken gemaakt met Schiphol Real Estate”, stelt facility manager Bergsma, “maar mocht die situatie zich voor doen, dan nemen we contact op met beheerder Schiphol Real Estate en gaan we eerst rustig kijken waar de oorsprong van de problemen ligt. Gebruik je zelf het systeem wel goed? Zitten er misschien ergens fouten in het systeem?: “En dan, na enig nadenken: “Weet je, we gaan met eventuele problemen met een duurzame installatie eigenlijk precies hetzelfde om als met bijvoorbeeld een lekkageprobleem. Doet zich zo iets voor, dan ga je daarover met elkaar in gesprek. Dan kom je er links- of rechtsom wel uit; daar heeft het feit of iets duurzaam is of niet, per saldo niet zo veel mee te maken.”

Bouwgegevens Opdrachtgever

Schiphol Real Estate

Architect

Architectenbureau Paul de Ruiter BV Amsterdam

Adviseurs Projectmanagement

Brains to Build BV Amersfoort

Constructie

ABT BV Velp

Installatie

Deerns Raadgevende Adviseurs BV Amersfoort

LEED en BREEAM-NL certificering

BenR Adviseurs voor duurzaamheid BV Amersfoort

Gebruiksoppervlakte

Verhuurbaar oppervlak 11.200 m2

Datum oplevering

2010

Energieprestatie

Qpres;tot/Qpres;toel

0,57

Gebouwkenmerken

Averlies/Ag

0,19

Duurzame energie

Zonnecollectoren

Nee

PV-cellen

460 panelen, 1060 m2, opbrengst 92.900 kWh per jaar

Overig Isolatie

Rc begane grondvloer [m2K/W]

3,50

Rc gevels [m2K/W]

3,50

Rc dak [m2K/W]

3,50

Uraam [W/m2K]

1,60

Warmte-opwekking

Warmte Koude Opslag met warmtepomp

Warmte-afgiftesysteem

Betonkernactivering en radiatoren

Ventilatiesysteem

Warmteterugwinning

Twee elementensysteem

Luchtdichtheid (qc;10;kar/m2)

0,27

Koude-opwekking

Bodemwarmtewisselaar met warmtepomp

Koude-afgiftesysteem

Betonkernactivering

Verlichting

Geïnstalleerd vermogen [W/m2]

9 W/m2

Regeling

Daglicht- en aanwezigheidsschakeling

Certificatie BREEAM-NL

Nieuwbouw ontwerpcertificaat ‘very good’

LEED

LEED Platinum Duurzaamheidcertificaat

Lessons learned Over de vraag of duurzaam bouwen wezenlijk anders is dan een meer traditionele bouwwijze, kan men van mening verschillen. Ontwikkelaar Jan Eerkens noemt een aantal opvallende aspecten van een duurzame bouwstijl. Over samenwerken: “Alle deelnemers uit het bouwteam moeten de bereidheid hebben om de traditionele projectaanpak los te laten. Dus een constructeur moet bereid zijn om na te denken of hij de constructie die hij al 10 of 20 jaar toepast, net ietsje anders kan doen. Weliswaar moet die constructie nog steeds dezelfde sterkte hebben, maar we vragen de constructeur ook om er iets aan toe te voegen: in ons geval dus betonkernactivering” Over kruisbestuiving: “Het is een beetje een open deur, maar als je elkaar makkelijk weet te vinden en elkaar ook eens op een andere manier ziet dan het reguliere overleg op woensdagmiddag, dan vindt kruisbestuiving tussen de verschillende disciplines gemakkelijker plaats. Wij hielden bijvoorbeeld een ontwerp tweedaagse met het ontwerpteam. Eigenlijk ben je een soort voetbalteam: het loopt of het loopt niet; bij ons liep het wel.”

Dit is een publicatie van: Agentschap NL NL Energie en Klimaat Croeselaan 15 Postbus 8242 | 3503 RE Utrecht T +31 (0) 88 602 70 00 T +31 (0) 88 602 90 00 (helpdesk) E [email protected] www.agentschapnl.nl/gebiedsontwikkeling © Agentschap NL | mei 2011 Publicatie-nr. 2EGOU1106 Hoewel deze publicatie met de grootst mogelijke zorg is samengesteld kan Agentschap NL geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele fouten. Agentschap NL is een agentschap van het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Agentschap NL voert beleid uit voor diverse ministeries als het gaat om duurzaamheid, innovatie en internationaal. Agentschap NL is hét aanspreekpunt voor bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Voor informatie en advies, financiering, netwerken en wet- en regelgeving. Divisie NL Energie en Klimaat voert in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het programma ‘Energie & Gebouwde Omgeving’ uit.

Over een duurzame band met de huurder: “Omdat wij tegelijkertijd ontwikkelaar en eigenaar/beheerder zijn ligt de focus bij ons niet alleen op het ontwikkelen maar op het totale plaatje. Een situatie waarin bijvoorbeeld een ontwikkelaar een pand neerzet, het aan een grote Duitse belegger verkoopt en vervolgens volledig van het toneel verdwijnt, is bij ons niet aan de orde. Wij hebben een langdurige relatie met onze huurders en kunnen daarom langlopende afspraken met hen maken; voor duurzaamheid is dat veel beter, zeker als je kijkt naar het verdelen van kosten en opbrengsten van duurzame maatregelen.” Over de positie van de duurzaamheidadviseur: “In principe kan de duurzaamheidadviseur onderdeel zijn van het ontwerpteam, maar je kunt de adviseur er ook buiten houden en naast de opdrachtgever laten opereren. Zou zij elke week de voortgang en de ontwerpkeuzes aan mij rapporteren als lid van het ontwerpteam, dan zou zij toch met een soort consensusverhaal komen, want je gaat tenslotte naar de opdrachtgever toe. In de opstelling zoals wij die hebben gekozen kon dat niet, want zij zat aan mijn kant van de tafel. Het resultaat was dat ze het ontwerpteam een stuk scherper benaderde door vanuit een andere positie naar het duurzaamheidsgehalte van het ontwerp te kijken.

Wij ondersteunen Aedes, Bouwend Nederland, NEPROM en NVB bij de uitvoering van het Convenant Lente-akkoord. Dit convenant heeft als doel energiezuinige nieuwbouw tot stand te brengen. Meer informatie: www.lente-akkoord.nl.