Volkshuisvestingsjaarverslag 2012
Postbus 100 7390 AC Twello Marktplein 110 7391 DZ Twello
Telefoon (0571) 27 79 79 Fax (0571) 27 79 80 Email
[email protected] Internet www.ijsseldalwonen.nl
Oplage: 50 Tekst en redactie: IJsseldal Wonen Fotografie: IJsseldal Wonen /Ewout Staartjes Ontwerp en opmaak: Ingrid Kleine Koerkamp, Grafische vormgeving, Lettele Drukwerk: Weevers Grafimedia
Inhoud
1. Inleiding 5
2.
Onze bewoners 11
2.1
Woonruimteverdeling en urgentie
11
2.2
Woonruimteverdeling nieuwbouw
16
2.3 Urgenties
16
2.4
Verhuiskostenregeling
17
2.5
No Claim Bonus
18
2.6 Huurprijsbeleid
18
2.7 Leefbaarheid
18
2.8
Het betrekken van bewoners bij het beleid en beheer
20
Onze woningen 23
3.
3.1
Aantal woningen
23
3.2 Onderhoudsbeleid
25
3.3 Nieuwbouw
27
3.4
Bouwen van huur- en koopwoningen
29
3.5
Wonen en zorg
29
3.6
Verkoop bestaand bezit
30
3.7
Aankoop onroerend goed
31
3.8
Energie en milieu
31
Onze partners 33
4.
4.1 Belanghoudersdag
33
4.2
Gemeente Voorst
33
4.3
Maatschappelijke organisaties
33
4.4 Zorgorganisaties
34
4.5 Collega-corporaties
34
5.
Onze organisatie 35
5.1 Organisatienieuws
35
5.2 Personeelsvertegenwoordiging
38
5.3
Directie en Raad van Commissarissen
39
Onze financiën 49
6.
6.1 Algemeen
49
6.2 Vermogenspositie
51
6.3
59
Deelnemingen en verbindingen
7.
Risicomanagement 61
8.
Kengetallen 67
Jaarrekening 73
1. Balans na voorgestelde resultaatbestemming per 31 december 2012
74
2. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012
76
3. Kasstroomoverzicht
77
4. Algemene toelichting
79
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva
83
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
101
7. Financiële instrumenten en risicobeheersing
107
8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en
resultaatbepaling
111
113
9. Kasstroomoverzicht 10. Toelichting op de balans
114
11. Toelichting op de winst- en verliesrekening
133
12. Overige informatie
141
13. Overige gegevens
144
14. Controleverklaring
144
Volkshuisvestingsjaarverslag 2012 Voormalig Woningstichting Goed Wonen
Gemeente: Voorst Adres:
Marktplein 110
Postbus 100
7390 AC TWELLO
Datum statuten en nummer
16 maart 2007
goedkeuring min. VROM:
DGW/SR2006312520
Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Oost Nederland:
26 mei 1978, nr. 08025155
Lidmaatschap landelijke koepelorganisatie:
Aedes
1
JAARVERSLAG 2012
Inleiding
Goed Wonen in beweging. Dat was de titel van ons laatste beleidsplan. In het beleidsplan zijn verschillende projecten en activiteiten opgenomen om de woningmarkt in beweging te krijgen. De omgeving om ons heen beweegt echter ook. Ik noem er een paar op: de economische crisis, het dalende consumentenvertrouwen, een nieuw kabinet, de verhuurdersheffing, en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Tal van ontwikkelingen die op ons af komen. Om als corporatie hier een goed antwoord op te kunnen geven, zijn we in 2012 vooral zelf in beweging gekomen. In onze visie kunnen we als regionale plattelandscorporatie het best een antwoord geven op de opgaven die er in de komende jaren aankomen. Daarom hebben we in 2012 de eerste stap gezet om een fusie voor te bereiden met Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel. Dit heeft per 1 januari 2013 geleid tot IJsseldal Wonen. Een nieuwe corporatie die dicht bij de klant staat, en met een professionele en slagvaardige organisatie de toekomst in kan. Woningmarkt In 2012 is veel tijd en geld gestoken in de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwwoningen. Veel van deze nieuwbouwwoningen zijn uitermate geschikt voor senioren. Ze zijn gelijkvloers, liggen dicht bij het centrum en zijn goed toegankelijk. Speciaal voor doorstromers uit ons eigen woningbezit, is er een regeling ingesteld, waarbij 70-plussers met voorrang hiervoor in aanmerking komen, en daarnaast nog extra begeleiding krijgen en een compensatie in de huurprijzen. In 2012 zijn 50 woningen opgeleverd. Van de nieuwe huurwoningen zijn er 11 toegewezen aan huurders uit ons woningbezit. We merken dat senioren nog vaak terughoudend zijn
5
6
JAARVERSLAG 2012
in het daadwerkelijk verhuizen. Het is soms ook moeilijk voor te stellen vanaf tekening hoe een woning er daadwerkelijk uit komt te zien. Bovendien zijn veel mensen gehecht aan hun eigen omgeving. Het stimuleren van de doorstroming uit ons eigen bezit blijkt lastig te zijn. Gelukkig is er voldoende belangstelling voor de nieuwbouw, zodat er in de gemeente Voorst als geheel, wel de nodige doorstroming ontstaat. Conform de prestatie afspraken met de gemeente, zijn er eind 2012 ruim 150 woningen in aanbouw of voorbereiding, zodat we ook in deze onzekere economische tijden, een bijdrage kunnen leveren aan de lokale woningmarkt. Nieuw kabinet, nieuwe visie In 2012 viel het eerste kabinet Rutte. In de loop van het jaar werd duidelijk dat er een nieuw kabinet kwam. Een combinatie van PvdA en VVD dit keer. In het regeerakkoord zijn diverse belangrijke ontwikkelingen voor corporaties te lezen: • Corporaties moeten terug naar hun kerntaak • Er komt een inkomensafhankelijke huurverhoging • Er komt een verhuurdersheffing die oploopt tot 1,7 miljard euro in 2017 • Corporaties komen onder aansturing van de gemeenten Wat betekent dit nu voor Goed Wonen? Als Goed Wonen zijn we de laatste jaren actief geweest op het brede terrein van wonen en leefbaarheid. In overleg met de gemeente Voorst is bepaald welke opgaven er lagen. Naast de realisatie van sociale huurwoningen, zijn ook activiteiten opgepakt op gebied van duurdere huurwoningen, koopwoningen, winkels onder appartementen, en maatschappelijk vastgoed. In de visie van het kabinet, gaan deze laatste activiteiten vervallen. Dit moet aan de markt worden overgelaten. Op zich onderschrijven wij dat de inzet van de corporatie niet tot marktverstoring mag leiden. Maar wij hebben ook niet de illusie dat de markt deze taken vanzelf oppakt. Het rendement op deze projecten is vaak niet hoog genoeg. Daarnaast zijn projecten vaak kleinschalig, en een combinatie van meerdere types, huur- en koop. Dit past bij het plattelandskarakter van onze kernen. Wij zullen het kabinetsbeleid uiteindelijk volgen. Dat betekent
JAARVERSLAG 2012
meer terug naar onze kerntaak, en geen commerciële activiteiten. Wel willen we ons inspannen voor de groep die tussen wal en schip valt, zoals bijvoorbeeld de middeninkomens. We zullen op zoek gaan naar vormen van samenwerking, bijvoorbeeld tussen corporaties in de Stedendriehoek, maar ook met marktpartijen. De verhuurdersheffing slaat een groot gat in onze begroting. De verhuurdersheffing is in 2013 nog beperkt tot 50 miljoen voor de hele sector. Deze groeit echter snel tot 1,7 miljard in 2017. Op het niveau van IJsseldal Wonen betekent dit gedurende de periode 2013-2017 een last van ruim 12 miljoen. Om deze extra kostenpost te kunnen betalen, zullen meerdere wegen worden ingezet. We gaan kijken waar onze bedrijfslasten naar beneden kunnen. Daarnaast worden processen geoptimaliseerd om de efficiency te verhogen. Dit levert echter nooit voldoende op om de volledige lasten te kunnen dekken. Daarom ontkomen we er ook niet aan om gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In hoeverre corporaties nu daadwerkelijk onder aansturing van de gemeente komen, is nog steeds niet duidelijk. In de gemeente Voorst werken we goed samen met zowel het college van B en W, als de ambtenaren. Eind 2012 zijn de prestatie afspraken getekend voor 2013-2014. Dit gebeurt in goede harmonie, met begrip voor de ontwikkelingen die plaatsvinden. Een directe aansturing door de gemeente zal dan ook niet tot een heel andere inzet van de corporatie leiden. De gevolgen van de affaire Vestia In 2012 bleek dat Vestia veel meer derivaten had, dan nodig was om de renterisico’s op haar lening portefeuille af te dekken. Ze speculeerden bewust met derivaten, met het idee daar geld aan te verdienen. Door de lage rentestand gebeurde echter het tegenovergestelde. Er moest veel geld bij. Zoveel dat Vestia failliet dreigde te gaan. Binnen de corporatiesector treedt dan het stelsel rondom de achtervang in werking. Dit betekent dat we
7
8
JAARVERSLAG 2012
als corporaties financieel gaan bijdragen om het probleem op te lossen. De rekening hiervan is echter erg hoog. De komende jaren moeten we 4 % van onze huuromzet hieraan afdragen. De problemen met Vestia hebben ertoe geleid dat corporaties ook zelf vinden dat er beter toezicht moet komen. Toezicht met bite, waarin ook op tijd maatregelen worden genomen om dit soort problemen in de toekomst te voorkomen. WSW beperkt faciliteringsvolume Door de mogelijke verhuurdersheffing en de extra kosten als gevolg van Vestia staan de kasstromen bij corporaties onder druk. Er is veel onzekerheid over de maatregelen die uit Den Haag komen. Het WSW heeft daarom besloten om de faciliteringsruimte te beperken tot en met 2013. Over 2014 wordt pas in een later stadium een besluit genomen. Daarnaast heeft het WSW het eigen middelenbeleid aangescherpt. Hierdoor werd eind 2012 duidelijk dat de geplande nieuwbouwprojecten voor 2013 tot een aanzienlijk financieringstekort zouden leiden. Om dit te voorkomen hebben we diverse projecten moeten verschuiven in de tijd. We hebben besloten om alle projecten waarvoor verplichtingen zijn aangegaan door te zetten. Dit resteert nog in een financieringstekort van circa € 5 miljoen. Dit verwachten we in de loop van 2013 te kunnen dekken door het inzetten van het faciliteringsvolume 2014 en de verkoop van enkele commerciële panden. Van verzorgingsstaat naar participatiemaatschappij Naast allerlei financiële ontwikkelingen, zijn er ook inhoudelijk belangrijke koerswijzigingen. We zitten in een overgangsfase van de verzorgingsstaat, waarin de overheid alles regelde, naar een participatiemaatschappij, waarin mensen zelf verantwoordelijk zijn. Een positieve ontwikkeling, die aansluit bij het verantwoordelijkheidsgevoel van mensen, die zelf de regie willen houden over hun eigen leven. Door het scheiden van wonen en zorg zal het traditionele verzorgingshuis komen te vervallen. Er zullen dan ook andere woonconcepten gaan ontstaan. Vanuit de corporatie staan we achter de visie
JAARVERSLAG 2012
dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Om dit te realiseren werken we samen met tal van partijen. We willen samen met deze partijen een visie op de toekomst voor zorgvastgoed opstellen, en verkennen in hoeverre we keten- en kerngericht kunnen gaan werken. Toekomst De wereld om ons heen verandert steeds sneller. Ook de opgave voor de corporatie verandert hierdoor. Om daar ook in de toekomst een passend antwoord op te kunnen geven, hebben we gekozen voor schaalvergroting. We gaan op weg naar een regionale plattelandscorporatie. Dit is dan ook het laatste jaarverslag van Goed Wonen. Directeur-bestuurder John de Roover, heeft per 1 januari 2013 het stokje overgedragen aan Yolanda Winkelhorst. De heer De Roover blijft ons de komende jaren ondersteunen als adviseur Strategie, Onderzoek en Regionale Ontwikkeling. Vanuit IJsseldal Wonen kunnen we vanuit een gezonde financiële situatie de organisatie verder ontwikkelen, zodat mensen prettig kunnen wonen in een mooie landelijke omgeving in een betaalbare woning. Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder Twello, 30 mei 2013
9
10
JAARVERSLAG 2012
2
JAARVERSLAG 2012
Onze bewoners
Goed Wonen is een klantgerichte organisatie met een maatschappelijke doelstelling die verankerd is in artikel 70 van de Woningwet. Onze primaire klant is de groep mensen die vanwege financiële en/of sociale omstandigheden niet zelfstandig in goede huisvesting kan voorzien. De vragen en wensen van deze huidige én toekomstige klantgroep zijn leidend voor ons handelen.
2.1
Woonruimteverdeling en urgentie
De woonruimteverdeling voor woningen met een huurprijs tot € 664,66 wordt voor acht corporaties in de Stedendriehoek Deventer-Zutphen-Apeldoorn uitbesteed aan Woonkeus Stedendriehoek. Ook andere verhuurders hebben zich aangesloten bij Woonkeus Stedendriehoek. De regionale woonruimteverdeling heeft als werkgebied de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. Vanaf 1 september is ook de gemeente Brummen met woningcorporatie Sprengenland aangesloten.
11
12
JAARVERSLAG 2012
In 2012 zijn er diverse veranderingen in de woonruimteverdeling doorgevoerd: • ongeveer 10% van het beschikbare aanbod wordt verloot; • de papieren Woningkrant is afgeschaft; • de maximering van de punten is afgeschaft; • het aanbod wordt twee keer per week ververst waardoor het verhuurproces wordt versneld. Het afschaffen van de Woningkrant heeft niet tot grote problemen geleid. Woningzoekenden die niet met internet overweg kunnen, krijgen persoonlijke begeleiding. Wij begeleiden op dit onderdeel een viertal (oudere) woningzoekenden. De urgentieverlening en klachtenafhandeling verloopt nog steeds in regionaal verband. In de gemeente Voorst staan op 31 december 2012 5.246 woningzoekenden geregistreerd. Dit is een groei van 377 woningzoekenden ten opzichte van 2011. Het maximaal aantal op te bouwen punten bedroeg altijd 84, dit is gelijk aan zeven jaar inschrijfduur. Per 1 september 2012 is deze maximering opgeheven en kan een woningzoekende onbeperkt punten sparen. De voorrangspositie die woningzoekenden uit de gemeente Voorst hadden, namelijk twee jaar inschrijfduur bovenop de opgebouwde inschrijfduur, is hierbij vervallen. Er is nog wel een aantal instrumenten om aan woningzoekenden uit de eigen kernen maatwerk te kunnen leveren, zoals het toepassen van kernbinding. Deze voorrangsregel hebben we in 2012 21 keer toegepast. Ook is er het label ‘70+ doorstromer’. Huurders van Goed Wonen die een sociale eengezinswoning achterlaten en 70 jaar of ouder zijn, kunnen gebruik maken van een speciale doorstroomregeling. In 2012 hebben we vijf woningen te huur aangeboden met deze regeling. Dit heeft geresulteerd in vier doorstromers. In totaal hebben in 2012 zeven huurders gebruik gemaakt van de regeling.
JAARVERSLAG 2012
De mogelijkheid om woningen te verloten is in 2011 al ingevoerd, maar pas in 2012 is er ook daadwerkelijk actief gebruik van gemaakt. Corporaties hebben hun best gedaan om 10% van de minder populaire woningen in een loting aan te bieden. Voor Goed Wonen blijkt het lastig te zijn om 10% van de leegkomende woningen te labelen voor loting. Uiteindelijk hebben we 12 van de aangeboden woningen (bijna 9%) via loting verdeeld. In 2012 zijn 450 woningzoekenden uit de gemeente Voorst actief op zoek naar een (andere) woning ten opzichte van 499 in 2011. In de hele Stedendriehoek is een afname te zien van het aantal actief woningzoekenden ten opzichte van vorig jaar. De leeftijd van de grootste groep actief woningzoekenden ligt tussen de 23 en de 29 jaar, maar wordt direct gevolgd door de groep van 30 tot en met 54 jaar. Het gaat om respectievelijk 36% en 31% van de actief woningzoekenden. De slagingskans van de actief woningzoekenden (regionaal) bedraagt 21%. Vorig jaar was dat nog 17%. Traditioneel is het slagingspercentage voor jongeren laag. Door het systeem van loting is het slagingspercentage van jongeren echter gegroeid van 8% in 2011 naar 15% in 2012. Het woningaanbod blijft te beperkt om aan de vraag te voldoen. Ten opzichte van vorig jaar is het gemiddelde aantal reacties per geadverteerde woning iets gedaald. In 2011 kwamen gemiddeld 50 reacties op een woning, in 2012 waren dat gemiddeld 45 reacties. Onze mutatiegraad is gestegen naar 6,5% ten opzichte van 5,3% in 2011. Een reden hiervoor kan zijn de oplevering van een aantal nieuwbouwprojecten en het feit dat een aantal oudere huurders doorgestroomd is naar een seniorenwoning of appartement. In 2012 heeft Goed Wonen 155 huuropzeggingen ontvangen en zijn er 188 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten (excl. erfpacht, tijdelijke verhuur en wisselwoningen). Van de 155 huuropzeggingen gingen 117 woningen opnieuw in de reguliere verhuur. De rest van de woningen is bestemd voor verkoop, betreft vrije sector, groepswonen of herstructurering (sloop- of wisselwoning).
13
14
JAARVERSLAG 2012
Via Woonkeus hebben we in 2012 137 sociale huurwoningen verdeeld. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2011 (94). Van de 137 woningen zijn er 121 terecht gekomen bij onze gewone woningzoekenden. Zes woningen zijn toegewezen aan urgent woningzoekenden en 10 woningen zijn via directe bemiddeling toegewezen. Hiervan zijn drie woningen toegewezen aan statushouders om aan de taakstelling van de gemeente te voldoen. De Provincie Gelderland heeft de gemeente Voorst gecomplimenteerd met de inhaalslag van de afgelopen jaren. De overige toewijzingen in de directe bemiddeling betreffen begeleid wonen en zorgwoningen (aanleunwoningen). Ook zijn er (mede) via Woonkeus 27 woningen in de vrije sector aangeboden. Vanuit de mutatie zijn 11 woningen bestemd voor verkoop. Eén van deze woningen is later in het jaar opnieuw in de verhuur opgenomen. Vanwege de oplevering van de eerste fase van het herstructureringsplan Hofstraatbuurt in Wilp, zijn acht woningen bestemd voor sloop. Drie woningen in Wilp hebben we ingezet als wisselwoning voor toekomstige huurders in de tweede fase van het herstructureringsplan. In 2012 is 90% van de woningen toegewezen én overgedragen aan huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep met een inkomen tot € 34.085. In tabel 1 is een uitsplitsing gemaakt van de verdeling naar inkomen. Goed Wonen kan woningen met een huurprijs tussen € 552,50 en € 664,66 ook toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.786. In 2012 hebben we van deze mogelijkheid bij de toewijzing van nieuwbouw, geen gebruik gemaakt. In voorgaande jaren is gebleken dat juist bij de toewijzing in de nieuwbouw een grote aanslag wordt gedaan op de 10% ruimte die we hebben. Daarnaast speelt mee dat we vooral willen bouwen voor onze primaire doelgroep. In 2012 zijn diverse nieuwbouwwoningen toegewezen, maar nog niet overgedragen aan de nieuwe huurders. Overdracht vindt plaats in 2013. Deze gegevens zijn nu niet meegenomen, maar komen in het volgende jaar, als het huurcontract wordt gesloten. Inkomens zijn aan de voorkant wel getoetst.
JAARVERSLAG 2012
Tabel 1: Toewijzingen (incl. wisselwoningen/tijdelijke verhuur, excl. erfpacht) volgens BBSH-tabel naar inkomen Inkomen Huurprijzen
< 550
> 550 - < 665
Totaal < 665
Aantal % Aantal % Aantal
< € 34.085
> 665 % Aantal
%
80
49,7%
63
39,1%
143
88,8%
3
10,3%
> € 34.085 - < € 43.000
3
1,9%
8
5%
11
6,8%
10
34,5%
> 43.000
5 3,1% 2 1,2%
Totaal
88 54,7% 73 45,3%
7 4,3% 16 55,2% 161 100%
29 100%
Een overzicht van de verhuurresultaten in 2012 is in tabel 2 opgenomen. Het gaat om woningen die via Woonkeus Stedendriehoek zijn geadverteerd, dan wel zijn verantwoord (exclusief woningen boven de huurtoeslaggrens en bijzondere wooneenheden).
Tabel 2: Verhuurresultaten Jaar
Totaal
toegewezen bemiddeling urgenten urgenten woningz. per adv. inschrijfduur
2012 2011
Directe
Soc./med.
Herstruc.
Gewone
Reacties
Gemidd.
137 10 6 0 121 45
*
94 10 10 3 71 50 6,34
2010
115 6 7 3 99 50 5,63
2009
129 11 12 8 98 46 5,41
2008
72 8 8 3 53 75 5,69 * wordt niet meer berekend vanwege lotingwoningen
15
16
JAARVERSLAG 2012
2.2
Woonruimteverdeling nieuwbouw
In 2012 zijn er zeven nieuwbouwprojecten te huur aangeboden en één renovatieproject. De reacties zijn opgenomen in tabel 3. Tabel 3: Reacties nieuwbouw Project
Aantal Aantal Opmerkingen
woningen
woningen reacties
Stinzenhof, Twello
26
Divers
Covecostraat, Twello
4
35
Covecostraat, Twello
3
55
Van den Belt, Twello
12
54
De Beek, Brug en Bron, Twello
21
73
Hofstraatbuurt fase 2, Wilp
22
96
Nijbroek Terwolde
Serviceconcept Woonwerkwoningen
Herstructurering
3 40 12
43 Renovatie
monumentenwoningen
2.3 Urgenties De urgentieaanvragen worden behandeld door de regionale Urgentiecommissie Stedendriehoek. De intake en de rapportages worden verzorgd door de urgentiefunctionarissen van de deelnemende corporaties. Bij een afwijzing heeft een woningzoekende de mogelijkheid het geschil voor te leggen aan de Regionale Klachtencommissie. In 2012 is de naam van Regionale Klachtencommissie gewijzigd in Regionale Geschillencommissie. De urgentieaanvragen hebben met name te maken met relatiebreuk (41%). Het aantal verzoeken om een urgentie ligt beduidend hoger. Niet alle verzoeken leiden uiteindelijk tot een aanvraag vanwege de poortwachtersfunctie die de urgentiefunctionarissen hebben. In totaal zijn er in 2012 in de gehele regio 333 urgenties aangevraagd. Dit is wederom een flinke daling ten opzichte van vorig jaar (505 in 2012). Van de 333 aangevraagde urgenties zijn er 212 toegekend, 95 afgewezen, 14 aangehouden en
JAARVERSLAG 2012
12 vervallen. Er zijn 19 aanvragen van woningzoekenden uit de gemeente Voorst behandeld, 13 minder dan in 2011. Hiervan leidden er 12 tot een daadwerkelijke urgentie, vijf zijn er afgewezen, één aanvraag is aangehouden en één aanvraag is vervallen. Tabel 4: Urgenties in de gemeente Voorst Jaar
Aangevraagd Toegekend
Afgewezen
Aangehouden Vervallen
Totaal in de regio
2012
19 12 5 1 1 333
2011
32 20 9 3 0 505
2010
24 15 8 0 1 598
2009
28 14 8 6 0 549
2008
29 15 12 1 1
580
2007
35 19 15 0 1
595
Naast urgenties is er ook drie keer een verzoek gedaan voor bijzondere bemiddeling. Twee verzoeken werden door de commissie bijzondere bemiddeling toegekend, één verzoek werd afgewezen. In de hele regio hebben de corporaties in totaal 32 verzoeken ingediend voor een bijzondere bemiddeling waarvan er twee zijn afgewezen, 28 zijn toegekend, één verzoek is vervallen en één verzoek is aangehouden. Van de afgewezen urgenties uit de gemeente Voorst hebben zes aanvragers zich gewend tot de Regionale Klachtencommissie. Hiervan zijn twee klachten gegrond verklaard. 2.4 Verhuiskostenregeling Goed Wonen heeft een verhuiskostenregeling die is vastgesteld in het ‘Reglement inzake bijdragen in de kosten van verhuizing bij sloop en vervangende nieuwbouw van Woningstichting Goed Wonen’. In 2012 bedroeg de vergoeding € 5.520 (met ingang van 1 maart 2012). Deze vergoeding is 14 keer uitgekeerd aan bewoners uit herstructureringsgebieden, waaronder De Nieuwenhof in Voorst en de Hofstraatbuurt in Wilp.
17
18
JAARVERSLAG 2012
2.5
No Claim Bonus
Huurders krijgen de kans om bij woningverbetering hun badkamer, keuken en/of toilet te laten vervangen. Bij de projecten die de afgelopen jaren zijn uitgevoerd is echter gebleken dat veel huurders tevreden zijn met hetgeen ze hebben en geen nieuwe keuken, toilet of doucheruimte wensen. Vaak komt dit doordat ze er al die jaren zuinig mee zijn omgegaan. Om voor deze huurders iets terug te doen, heeft Goed Wonen in 2008 het No Claim Bonussysteem bedacht. Claimt de huurder geen nieuwe keuken, toilet of doucheruimte op het moment dat wij dat aanbieden, dan deelt de huurder mee in het voordeel dat het Goed Wonen oplevert. De uitkeringen variëren van € 25 tot € 125 en worden uitgekeerd in de vorm van cadeaucheques. In december 2012 kwamen 330 huurders in aanmerking voor een No Claim Bonus voor een totaalbedrag van ruim € 22.000. 2.6 Huurprijsbeleid Per 1 juli 2012 heeft Goed Wonen de huren van de woningen met maximaal 2,3% verhoogd. Dit is gelijk aan het inflatiecijfer over 2011. Een aantal complexen heeft geen huurverhoging gekregen vanwege de prijskwaliteitverhouding en de verhuurbaarheid. Het Rijksbeleid heeft op het laatste moment geen ruimte geboden voor een gedifferentieerd huurbeleid. In 2012 is 96% van de woningvoorraad bereikbaar voor huishoudens met lage inkomens. Dit percentage ligt ruim boven de norm van 80% die met de gemeente is afgesproken in het convenant. In 2012 zijn de gevolgen van het opvoeren van schaarstepunten in beeld gebracht. Gevolg is dat de aanvangshuren van de gewone woningen bij mutatie opgetrokken worden naar minimaal 60% van de maximaal redelijke huurprijs en maximaal 80% kunnen bedragen. Voor appartementen en bijzondere complexen gelden afwijkende percentages. 2.7 Leefbaarheid De gemeente Voorst is een plattelandsgemeente en kent niet de problematiek van de grote stad waar de leefbaarheid in diverse wijken in het geding is. Uit
JAARVERSLAG 2012
een leefbaarheidsonderzoek in de gemeente Voorst blijkt dat het merendeel van de inwoners tevreden is over het wonen en welzijn in de gemeente. Onze woonconsulenten leggen diverse huisbezoeken af. Ook uit deze bezoeken blijkt dat de woonomgeving en de leefbaarheid hoog worden gewaardeerd. Goed Wonen subsidieert de Kunstkring Voorst door jaarlijks een huurkorting van € 10.000 te geven. Daarnaast hebben we circa € 37.000 besteed aan sponsoring, ondersteuning van lokale initiatieven en diverse maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren, zoals: • Klompenfeest in Twello; • groenonderhoud; • verlichting achterpaden; • afsluiten binnentuin; • plaatsen fietsenrekken; • beveiliging/woonomgeving verzorgingshuis; • sneeuwruimacties; • buurtbarbecues in Voorst; • opschoonactie achterpad in Terwolde. Goed Wonen heeft in 2012 bij een aantal complexen inloopbijeenkomsten gehouden waar de bewoners worden uitgenodigd om informatie te delen over de woonbeleving in het desbetreffende complex. Hierdoor is er jaarlijks contact met de huurders van de appartementencomplexen. Goed Wonen neemt deel aan de gemeentelijke werkgroep Integrale Veiligheid, zodat er een goede afstemming is tussen de gemeente en de woningcorporatie. In een regulier OGGZ-overleg (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg) en in het Sociale Vangnet vindt op financieel en sociaal-maatschappelijk terrein afstemming plaats tussen Goed Wonen, gemeente en hulpverlenende instanties. Daarnaast hebben onze woonconsulenten en opzichters een belangrijke signaalfunctie voor problemen zoals overlast, betalingsachterstanden, verslaving en psychische problemen.
19
20
JAARVERSLAG 2012
Ultimo 2012 bedraagt de huurachterstand 0,80% van de jaarhuur. Ten opzichte van de afgelopen jaar is dit een lichte daling (0,83% in 2011). Huurders hebben er wel steeds meer moeite mee om aan de maandelijkse verplichtingen te voldoen. De woonconsulenten besteden veel tijd om regelingen te treffen of om huurders door te verwijzen naar diverse hulpverlenende instanties. Mede dankzij de inzet van alle partijen hebben er ook in 2012 geen ontruimingen plaatsgevonden op basis van een huurachterstand. Wel hebben we vier huurders aangezegd zelf de huur te beëindigen na constatering van hennepteelt in de woning. Drie huurders hebben vrijwillig de huur beëindigd, één woning hebben we ontruimd. De constatering van hennep in een complex of buurt geeft veel onrust. Onze consulenten hebben in deze situaties intensief contact gehad met de direct omwonenden. Goed Wonen zet ook het Laatste Kans beleid in voor huurders die extra begeleid worden om huisuitzetting te voorkomen. Zij krijgen nog een kans om met begeleiding van Stichting Het Vierde Huis te blijven wonen, mits zij zich inspannen om hun leven weer op orde te krijgen. In 2012 lopen drie trajecten die zijn gestart in 2011 en krijgen drie nieuwe gevallen begeleiding van Stichting Het Vierde Huis. 2.8
Het betrekken van bewoners bij het beleid en beheer
Huurdersbelangenvereniging De Huurdersbelangenvereniging Goed Wonen (HBV) is het vertegenwoordigende overlegorgaan van huurders. Met de HBV is een convenant gesloten waarin het overleg, de informatievoorziening en de financiële ondersteuning is geregeld. In 2012 heeft de HBV een financiële bijdrage ontvangen van € 9.220. Dit is onder andere besteed aan lidmaatschap aan de Woonbond en bestuurskosten.
JAARVERSLAG 2012
De directie van Goed Wonen en het bestuur van de HBV zijn in 2012 vijf keer bijeen geweest. Hierbij zijn de volgende onderwerpen aan de orde gekomen: • nieuwbouwprojecten Goed Wonen; • volkshuisvestings- en jaarverslag 2011 Goed Wonen; • advies inzake kandidaat Raad van Commissarissen; • jaarverslag en begroting HBV; • adviesaanvraag wijzigingen convenant woonruimteverdeling; • adviesaanvraag jaarlijkse huurverhoging; • adviesaanvraag fusie met De Groene Waarden; • adviesaanvraag luxebeleid. De HBV heeft een positief advies gegeven over de fusie met Woningstichting De Groene Waarden uit Gorssel. De samenwerking met de collegahuurdersvereniging in Gorssel heeft geleid tot de intentie om in 2013 samen te gaan. Het overleg met de HBV voldoet aan de vereisten van de Wet op het overleg huurders/verhuurder. Klantenpanels Goed Wonen wil huurders, maar ook overige inwoners van de gemeente Voorst meer betrekken bij haar beleid. Daarom hebben we in 2009, in nauwe samenwerking met de HBV, digitale en fysieke klantenpanels opgericht. In 2012 is er een onderzoek onder het digitale panel uitgevoerd over het gebruik van sociale media. Dit onderzoek maakte deel uit van een landelijk onderzoek. De klantenpanelleden maken iets minder gebruik van sociale media dan gemiddeld in Nederland. Facebook en YouTube zijn de platforms die het meest worden gebruikt. Meer dan de helft vindt dat sociale media nu tot de gevestigde communicatiemiddelen horen.
21
22
JAARVERSLAG 2012
Klachtencommissie Goed Wonen heeft een onafhankelijke Klachtencommissie die geschillen tussen huurders en Goed Wonen in behandeling neemt. De commissie oefent haar werkzaamheden uit volgens het vastgestelde ‘Reglement Klachtencommissie’. Het advies dat de commissie uitbrengt is bindend. In 2012 zijn er vijf geschillen voorgelegd. Bij twee ingediende klachten is de huurder in het gelijk gesteld. Goed Wonen heeft de adviezen overgenomen. In 2010 en 2011 zijn er geen klachten ingediend bij de Klachtencommissie. Kwaliteitsonderzoeken Een onafhankelijk onderzoeksbureau enquêteert het hele jaar door huurders van Goed Wonen om te meten hoe de kwaliteit van dienstverlening van Goed Wonen wordt gewaardeerd. We hebben er dit jaar voor gekozen om uitsluitend huurders te bevragen over de tevredenheid over het afhandelen van reparatieverzoeken. Er hebben 131 huurders aan meegedaan, een respons van 37%. Gemiddeld komen we uit op een 7,5 dat net iets onder onze streefnorm van 7,7 ligt. Met name over het hang- en sluitwerk is men minder tevreden. Reparaties aan het sanitair scoort met een 8,5 het beste.
Tabel 5: Overzicht scores kwaliteit van dienstverlening Onderwerp Reparatieverzoek
2012 2011 2010 2009 Norm 7,5 7,6 7,8 7,7 7,7
Tabel 6: De klanttevredenheid per onderdeel Onderwerp elektra sanitair ontstopping hang-en lekkage overig Norm sluitwerk cijfer
7,2 8,5
7,7
6,4 7,5 7,7 7,7
3
JAARVERSLAG 2012
Onze woningen
3.1
Aantal woningen
Goed Wonen exploiteert naast de huurwoningen ook bijzondere wooneenheden, maatschappelijk onroerend goed en commerciële ruimten. Een overzicht van het totale bezit is hieronder weergegeven. Tabel 7: Aantal woningen Woningen
Aantal per
31-12-2012 Grondgebonden woning
1.391
H.A.T. /Duplexwoning
116
Seniorenwoning 561 Appartement 121 Penthouse 4 Totaal 2.193 Tabel 8: Aantal bijzondere wooneenheden Bijzondere wooneenheden
Aantal per
31-12-2012 Verpleeghuis Martinushof
37
Verzorgingshuis; dependance Casa Bonita
15
Aangewezen groepswoning
59
Standplaats woonwagen
3
Standplaats + woonwagen
2
Serviceflatwoning
61
Totaal 177
23
24
JAARVERSLAG 2012
Tabel 9: Maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed
Tabel 12: Woningen naar huurklasse1 Aantal per
Naar huurklasse
31-12-2012
BBSH
Peuterspeelzaal 1
Goedkoop;
Gezondheidscentrum 1
< € 366,37
Expositieruimte Kunstkring
Betaalbaar laag;
1
Totaal 3
€ 366,37 tot € 561,98
Aantal
Gemiddelde
woningen
netto huur
374
€ 310
1.542
€ 456
194
€ 611
83
€ 853
2.193
€ 460
Betaalbaar hoog; € 561,98 tot € 664,66
Tabel 10: Aantal overige verhuureenheden Overige verhuureenheden
Aantal per
(Middel)duur;
31-12-2012
> € 664,66
Garage 101
Totaal
Parkeerplaats 151 Winkel
6
Bedrijfsruimte 13 Logeerkamer 3 Kantoorruimte 2 Overige 33 Totaal 316 Tabel 11: Aantal VVE’s in beheer Overige in beheer
Aantal per
31-12-2012 VVE 2 Totaal 2 EINDTOTAAL 2.691
Het betreft hier de woningen exclusief de bijzondere wooneenheden 1
JAARVERSLAG 2012
3.2 Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid van Goed Wonen is neergelegd in de (meerjarenonderhouds-) begroting. Het planmatig onderhoud heeft betrekking op zowel de binnen- als buitenkant van de woning. Daarnaast kunnen huurders op eigen initiatief woningverbeteringen aanvragen, waarbij ze de keuze hebben uit standaard of luxe voorzieningen. In het wooninformatiecentrum van Goed Wonen kunnen huurders het ruime assortiment aan keuken-, tegel- en sanitairmogelijkheden bekijken. Planmatig onderhoud In 2012 heeft Goed Wonen een bedrag van bijna 2,4 miljoen aan planmatig onderhoud en projectmatige woningverbetering besteed. Jaarlijks wordt bij 20% van het woningbestand een veiligheidskeuring van de installaties uitgevoerd. De werkzaamheden die daaruit voortvloeien, worden in het daaropvolgende jaar uitgevoerd. Ook is in het kader van projectmatige woningverbetering in 49 woningen de keuken, toilet en/of doucheruimte opgeknapt. De deelname was vrijwillig. Het totale bedrag dat hiermee gemoeid is, bedraagt € 440.000. Dit bedrag is in zijn geheel geactiveerd vanwege het levensduur verlengde karakter van de investeringen. De totale uitgaven zijn ruim 25% lager dan begroot. De belangrijkste verklaring hiervoor is het aanbestedingsvoordeel in de huidige markt. Niet planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Het aantal meldingen van klachtenonderhoud ligt met bijna 3.800 meldingen in 2012 ruim 400 meldingen onder het aantal van vorig jaar. In dit aantal zitten ook bijna 200 inspectie-opdrachten voor de opzichter. De gemiddelde kosten per melding bedragen ongeveer € 150 en zijn daarmee lager dan voorgaande jaren. Er is in totaal € 682.000 (incl. BTW en opslagen) uitgegeven aan klachtenonderhoud. Van dit totaalbedrag is een deel, ruim € 100.000 doorbelast aan verzekeringsmaatschappij en huurders. Bovendien is aan verbeteringsuitgaven circa € 14.500 geactiveerd. Hiermee gecorrigeerd, bedroegen de totale kosten voor klachtenonderhoud ruim € 550.000.
25
26
JAARVERSLAG 2012
Voor reparaties ten laste van het glas- en servicefonds is in totaal € 201.615 uitgegeven, waarvan € 1.695 doorberekend en geactiveerd is. Uiteindelijk is € 199.920 ten laste van het resultaat gebracht. Mutatieonderhoud Het aantal huuropzeggingen is ten opzichte van 2012 gestegen van 126 naar 155 woningen in 2012. Van de mutatiewoningen zijn er 11 bestemd voor de verkoop (één woning is terug gekomen in de huur) en worden acht woningen gesloopt. De totale kosten voor de mutaties bedroegen ongeveer € 350.000. Dit is een flinke stijging ten opzichte van 2011 (€ 129.000). De belangrijkste reden hiervoor is het toegenomen aantal mutaties. Daarnaast zijn er diverse woningen teruggekomen die in dermate slechte staat verkeerden, dat er eerst geïnvesteerd moest worden voordat ze aan onze kwaliteitsnorm voor wederverhuur voldeden. De gemiddelde kosten per mutatie bedroegen circa € 2.300. Dit is een stijging ten opzichte van 2011 (€ 1.000). Budgetonderhoud De post ‘budgetonderhoud’ heeft betrekking op de binnenkant van de woning. De elementen sanitair,tegels, elektra en keuken vallen onder dit onderhoud. De huurder krijgt de keuze uit een ruim assortiment van standaard tot luxe. Zo kan een huurder bijvoorbeeld kiezen voor een luxe keuken in diverse kleurencombinaties met eventueel inbouwapparatuur. De meerkosten voor extra luxe wordt deels verdisconteerd in de huurprijs en deels verrekend via een eenmalige betaling. Met een leverancier is een garantiecontract afgesloten voor de inbouwapparatuur. In totaal is in 2012 een bedrag van bijna € 630.000 uitgegeven aan budgetonderhoud. Van dit bedrag is circa € 90.000 geactiveerd. Hiermee gecorrigeerd, bedroegen de totale kosten voor budgetonderhoud circa € 540.000. Bij projectmatige keukenvervanging zijn 32 keukens vervangen. Hierbij hebben bijna alle deelnemers gekozen voor luxe voorzieningen. Deze kosten zijn in de huur verrekend. Bij mutatie wordt nog eens ongeveer een derde van de vrijkomende woningen verbeterd.
JAARVERSLAG 2012
Voor onze huurders regelen we de afhandeling van de woningaanpassingen, voortkomend uit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In 2012 heeft Goed Wonen in dit kader 46 opdrachten uitgevoerd in 46 woningen voor een totaal bedrag van € 37.789. Dit bedrag komt in zijn geheel ten laste van de gemeente Voorst. De begeleidingskosten door het eigen personeel en het verwijderen/schadeherstel van de voorzieningen zijn voor rekening van Goed Wonen. Tabel 13: Overzicht uitgevoerd niet planmatig onderhoud Soort onderhoud (opdracht gereed
Aantal
Totale kosten
opdrachten (incl. BTW en
in proces)
Aantal
Gemiddeld
kosten per
vhe’s met
aantal
opslagen) afgehandelde opdrachten opdrachten 2
Klachtenonderhoud
Gemiddelde
opdracht
3.747
€ 839.916
€ 224
1428
2,6
Mutatieonderhoud
650
€ 392.367
€ 604
166
3,9
Budgetonderhoud
161
€ 629.083
€ 3.907
91
1,8
54
€ 42.755
€ 792
43
1,3
4.612
€ 1.904.121
gem. € 412
1.728
gem. 2,7
Gehandicapten aanpassingen Totaal
3.3 Nieuwbouw De gemeente Voorst heeft een Woonvisie vastgesteld met een ambitieus nieuwbouwprogramma. De provincie heeft met het Kwalitatief Woningbouwprogramma 3, de nieuwbouwprogrammering onlangs sterk teruggeschroefd. Dit heeft ook gevolgen voor de nog te bouwen woningen in de gemeente Voorst. De komende drie jaar levert Goed Wonen nog 168 woningen op. Wij nemen bijna de gehele betaalbare nieuwbouw in de gemeente Voorst voor onze rekening. In diverse projecten worden ook kavels aangeboden.
Dit is inclusief de uitgaven die voortkomen uit Glas- en servicefonds, de te activeren bedragen en de te berekende bedragen aan huurders. 2
per vhe
27
28
JAARVERSLAG 2012
Voor 2012 was begroot dat we 50 woningen zouden opleveren in zowel de koop als in de (sociale) huur. Dit aantal is ook gehaald. Met name in de Hofstraatbuurt Wilp zijn veel woningen opgeleverd. Hiermee is de eerste fase van deze herstructureringswijk afgerond. In 2013 zal de tweede fase starten met de bouw van 22 huurwoningen. Daarnaast is er nog een groot aantal nieuwbouwprojecten in aanbouw. De verwachting is dat we in 2013 129 nieuwbouwwoningen opleveren.
Tabel 14: Overzicht gerealiseerde nieuwbouwwoningen 2012 Project
Aantal Categorie
Stationskwartier (Van Spiegelstraat), Twello
4
Huur
Nijbroek
9
7 huur en 2 koop
6
Huur
LMB-terrein, De Vecht Hofstraatbuurt, Wilp
19
17 huur en 2 koop
De Smidse, Wilp
12
Huur
Totaal gerealiseerd in 2012
50
Tabel 15: Overzicht nieuwbouwprojecten in aanbouw 2012 Project Hofstraatbuurt, Wilp
Aantal Categorie 22
Huur
4
Koop
Locatie Van de Belt, Twello
12
Huur
Schaeckerhof, Twello
27
Huur
Stinzenhof, Twello
26
Huur
Stationskwartier, Twello
16
Huur
22
Huur
LMB-terrein, De Vecht
De Nieuwenhof fase 1, Voorst Totaal in aanbouw in 2012
129
JAARVERSLAG 2012
Tabel 16: Overzicht nieuwbouwprojecten in ontwikkeling Project
Aantal Categorie
Beekzone, Twello
37
Huur en commerciële ruimte
De Beek de Brug en de Bron, Twello
21
Huur
Marktplein II, Twello
24
Huur en commerciële ruimte
LMB-terrein, De Vecht Nijbroek Totaal in ontwikkeling in 2012
3.4
4
Koop
3 Koop 89
Bouwen van huur- en koopwoningen
Goed Wonen heeft in 2012 vier multifunctionele woningen gebouwd in het centrum van Twello (Van Spiegelstraat) waar gebruik is gemaakt van het concept van de Verborgen Kamers. De huurder bepaalt zelf welke ruimten wordt gehuurd en betaalt een daaraan gerelateerde huurprijs. Verder zijn in de kern De Vecht de sleutels uitgereikt aan de huurders van zes bereikbare huurwoningen. In Nijbroek is een plan met huur- en koopwoningen ontwikkeld. Aanvankelijk zag het er naar uit dat er een grote vraag is naar koopwoningen in de kleine kernen. Nu door de economische crisis zien we echter een afnemende vraag. Hierdoor hebben we een aantal koopwoningen om moeten zetten naar huur, waar op dit moment wel vraag naar is. 3.5
Wonen en zorg
Naast mensen die door financiële omstandigheden niet zelfstandig in hun eigen woonruimte kunnen voorzien, voelt Goed Wonen zich ook verantwoordelijk voor het huisvesten van doelgroepen met een zorgvraag. We werken dan ook nauw samen met partijen op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. De Passerel, Trimenzo, Sutfene, Zorggroep Apeldoorn, Zozijn en ‘s Heerenloo zijn de belangrijkste zorgorganisaties waar Goed Wonen aan cliënten huisvesting aanbiedt. In 2012 zijn er geen zorgeenheden opgeleverd. Wel zijn er diverse verkennende gesprekken gevoerd met Trimenzo over de toekomst van het verzorgingstehuis De Martinushof. Goed Wonen heeft overleg met de gemeente en zorginstellingen over het ontwikkelen van een zorgvisie in de gemeente Voorst.
29
30
JAARVERSLAG 2012
3.6
Verkoop bestaand bezit
Op basis van het vastgestelde strategisch voorraadbeleid zijn zo’n 800 woningen op de verkooplijst geplaatst die verkocht kunnen worden. Goed Wonen verkoopt woningen aan zittende huurders of als de woningen leeg komen. De woningen worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. Kopers kunnen de woning tegen marktwaarde of met erfpacht kopen. Het financieringsproduct GOED KOPEN biedt kopers de mogelijkheid de grond in erfpacht tegen een aantrekkelijke rente te verkrijgen. In 2012 hebben we 16 woningen verkocht wat lager is dan de doelstelling van jaarlijks 20 woningen. Vijf kopers hebben gebruik gemaakt van GOED KOPEN. De gemiddelde verkoopprijs ligt aanmerkelijk hoger dan de begroting zodat uiteindelijk de totale opbrengst in de buurt ligt van het begrootte bedrag. Oorzaken van de achterblijvende verkopen zijn: • Terughoudendheid in het kopen van een woning vanwege de crisis op de woningmarkt en de beperking van de financieringsmogelijkheden. • De marktwaarde van de woningen is hoog waardoor met name huurders afvallen vanwege inkomen. • (Lage) huurprijs in relatie tot hoge koopprijs. • Veel oudere huurders in ons huurdersbestand die niet meer willen kopen. Met name in de kleine kernen is de vergrijzing onder onze huurders hoog. • De mutatiegraad is laag waardoor een klein deel van de lege woningen wordt verkocht, mede omdat de druk op de huurmarkt nog groot is. Tabel 17: Overzicht verkoop bestaand bezit 2012 Verkocht
Aantal
Gemiddelde verkoopprijs
Totale opbrengst
16
€ 167.862
€ 2.685.795
Begroot
20
€ 137.000
€ 2.740.000
Verschil
- 4
€ 30.862
- € 54.205
JAARVERSLAG 2012
3.7
Aankoop onroerend goed
Er zijn in 2012 geen onroerende zaken door Goed Wonen aangekocht. 3.8
Energie en milieu
Wij vinden duurzaam omgaan met het milieu belangrijk. Bij nieuwbouw gebruikt Goed Wonen daarom bijvoorbeeld standaard FSC hout en waar mogelijk maken we gebruik van LED verlichting, bewegingsmelders voor verlichting in bijvoorbeeld ons kantoor en in parkeergarages. De nieuwbouw voldoet aan de steeds strenger wordende normen van het Bouwbesluit. Bij onze bestaande woningen voeren we planmatig isolerende maatregelen uit zoals het plaatsen van HR++ glas en HR+ ketels. Ook zijn de gevels van de meeste woningen reeds voorzien van isolatie. In 2010 zijn de energielabels van het woningbezit in kaart gebracht op basis van de nieuwste normen.
31
32
JAARVERSLAG 2012
4
JAARVERSLAG 2012
Onze partners
4.1 Belanghoudersdag Dit jaar is er geen belanghoudersdag georganiseerd, omdat 2012 in het teken stond van de voorbereidingen van de fusie met Woningstichting De Groene Waarden. Er zijn wel adviezen uitgebracht door de gemeente en de Huurdersbelangenvereniging of de komende fusie wordt ondersteund. Beide belanghouders hebben een positief advies uitgebracht aan de Minister. Inmiddels heeft de Minister goedkeuring verleend aan het voornemen tot fusie zodat begin januari 2013 de fusie een feit is. 4.2
Gemeente Voorst
De gemeente is voor Goed Wonen dé partner als het gaat om wonen en ruimtelijke ordening in de gemeente Voorst. Er is dan ook geregeld overleg met de gemeente; in het bijzonder met het College van B&W en op ambtelijk niveau over nieuwbouwontwikkeling, woningkwaliteit, betaalbare woningvoorraad en leefbaarheid. Goed Wonen heeft met de gemeente hernieuwde prestatieafspraken vastgelegd die eind 2012 geactualiseerd zijn. Verder hebben we een bijdrage geleverd aan het actualiseren van de Woonvisie. 4.3
Maatschappelijke organisaties
We werken nauw samen met politie en maatschappelijke instellingen om bij te dragen aan een prettig woon- en leefklimaat in de gemeente Voorst. Overlastzaken en probleembewoners worden in breed verband besproken waarbij wordt samengewerkt om problemen op te lossen. Goed Wonen heeft in het kader van hennepteelt in regionaal verband een convenant gesloten met alle belanghebbende partijen. Op cultureel gebied ontvangt de Kunstkring van Goed Wonen ondersteuning in de vorm
33
34
JAARVERSLAG 2012
van een huurkorting om zich te kunnen ontwikkelen tot een permanent platform voor kunstenaars. Goed Wonen zet haar middelen ook in ten behoeve van de fysieke en sociaalmaatschappelijke infrastructuur in de gemeente. Zo werken we intensief samen met de gemeente, drie scholen en een kinderdagverblijf voor de realisatie van een Brede School in het gebied Beekzone in Twello. Ook hebben we een ambassadeursrol voor het initiatief om te komen tot een Brede School in Klarenbeek. Alle nieuwbouwprojecten worden vooraf voorgelegd aan het VAC (Voorlichtingsen Advies Commissie) die adviseert over praktische zaken met betrekking tot de plattegronden van nieuwbouwwoningen. 4.4 Zorginstellingen Goed Wonen verhuurt een verzorgings- en een verpleegtehuis aan twee zorgorganisaties. Daarnaast worden diverse kleinschalige woongebouwen verhuurd aan zorgorganisaties. Ook verhuren we een medisch centrum in Terwolde aan Stichting ELS. Met Zozijn, De Passerel, Trimenzo, Zorggroep Apeldoorn, ’s Heerenloo en Sutfene werkt Goed Wonen op projectbasis en vraag gestuurd samen. Er is een wonen-zorg-welzijn overleg waarin partijen met elkaar de ontwikkelingen bespreken en contacten onderhouden.. 4.5 Collega-corporaties Samen met acht collega-corporaties in de Stedendriehoek en vier gemeenten wordt de regionale woonruimteverdeling uitgevoerd door Stichting Woonkeus Stedendriehoek. In september is daar de gemeente Brummen bijgekomen met de woningcorporatie, Sprengenland. De corporaties in de Stedendriehoek hebben samen op het gebied van duurzaamheid een aantal bijeenkomsten gehouden om ervaring uit te wisselen. Goed Wonen is lid van Aedes en heeft in 2012 aan diverse overleg- en informatiebijeenkomsten van de brancheorganisatie deelgenomen.
5
JAARVERSLAG 2012
Onze organisatie
5.1 Organisatienieuws De bestuurlijke organisatie van Goed Wonen bestaat uit een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen. De werkorganisatie kent in 2012 de volgende afdelingen: • Beleid, Strategie en Control: verantwoordelijk voor ondersteuning van directie, beleidszaken, nieuwbouwontwikkeling, kwaliteitscontrole en communicatie.
• Bedrijfsbeheer: verantwoordelijk voor financieel-economische zaken, administratie, bedrijfsbureau en automatisering.
• Woonservice en het wooninformatiecentrum: verantwoordelijk voor de klantcontacten en het verstrekken van informatie, de balie en contacten met woningzoekenden in het wooninformatiecentrum. • Projecten: verantwoordelijk voor nieuwbouwontwikkeling. Goed Wonen kent op beleidsmatig niveau een managementteam en een Strategisch Vastgoed Overleg (SVO). Medewerkers Per 31 december 2012 waren 31 werknemers in dienst verdeeld over 24,5 formatieplaatsen. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Het dienstverband van een medewerker Bedrijfsbeheer is in december beëindigd vanwege medische redenen.
35
36
JAARVERSLAG 2012
Tabel 18: Aantal FTE’s
2012 2011 2010
Directie
1,0 1,0 1,0
Beleid Strategie en Control
4,4
Projecten
2,7 2,8 2,0
Bedrijfsbeheer
5,3 6,3 6,2
Woonservice
0,5 0,5 0,5 24,5 24,5 23,2
Het organogram ziet er in 2012 als volgt uit:
Raad van Commissarissen
Directeurbestuurder
Beleid, Strategie en Control
Bedrijfsbeheer
4,9
10,6 9,6 8,6
Huishoudelijke dienst Totaal
4,3
Projecten
Woonservice
JAARVERSLAG 2012
Fusie Dit jaar heeft de organisatie veel werk verzet in verband met de voorbereidingen van de voorgenomen fusie met Woningstichting De Groene Waarden. Diverse beleidssessies en onderzoeken hebben plaatsgevonden waaronder een meerwaardeen een due diligenceonderzoek. Intern zijn er diverse bijeenkomsten geweest met de medewerkers om hen te betrekken bij de fusieontwikkelingen. Alle medewerkers met een vast dienstverband hebben aan de hand van nieuwe functieprofielen een aanstelling gekregen in de nieuwe organisatie. De ondernemingsraad is uiteraard intensief betrokken bij het fusieproces en heeft een positief advies uitgebracht. In december is de benodigde goedkeuring verleend door het ministerie voor de fusie en de benodigde statutenwijziging. Begin 2013 zal de juridische fusie een feit zijn en kan de organisatie verder als IJsseldal Wonen. Het totale verzuimpercentage over het jaar 2012 is uitgekomen op 2,8%. Gecorrigeerd met het aanwezige langdurig verzuim komt het verzuimpercentage uit op 1,6%. Corporate Governance Goed Wonen onderschrijft en houdt zich aan de gedragscode voor woningcorporaties. De Governance Code maakt onderdeel uit van het toetsingskader en wordt jaarlijks geagendeerd voor de vergadering van de Raad van Commissarissen (RvC) en het managementteam. De Governance Code is opgevolgd, met uitzondering van de volgende artikelen: • 2.1: Het bestuur is niet voor een periode van vier jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd. De bestaande arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd met de directeur-bestuurder is niet beëindigd en wordt gerespecteerd. • IV.2.4: De RvC wordt niet gevraagd goedkeuring te verlenen voor het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant. De opdrachtverstrekking geschiedt door het hoofd Bedrijfsbeheer of door de bestuurder.
37
38
JAARVERSLAG 2012
• V.2.1: De vorm van periodiek overleg met belanghebbenden wordt vastgesteld door het bestuur waarna de RvC wordt geïnformeerd. • V.2.3: De leden van de RvC worden wel uitgenodigd voor belanghoudersbijeenkomsten, echter er geldt geen verplichting om voltallig aanwezig te zijn. • V.2.4. Er wordt een verslag gemaakt voor de belanghouders, echter dit wordt tot nu toe niet gepubliceerd op de website. De volgende zaken zijn vastgesteld en waren gepubliceerd op de website van Goed Wonen: • integriteitscode van Goed Wonen; • informatie over het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties; • klokkenluidersregeling van Goed Wonen; • Aedescode; • reglement werkwijze RvC; • profielschets van de RvC van Goed Wonen; • overzicht van aftreden van de RvC; visitatierapport 2009 van Goed Wonen. (Vanaf 2013 zijn deze documenten te raadplegen op de website van IJsseldal Wonen). Integriteitsbeleid Goed Wonen hanteert een integriteitsbeleid dat is vastgesteld en gepubliceerd op de website. De medewerkers zijn op de hoogte van de richtlijnen. In de RvC komt het integriteitsvraagstuk jaarlijks op de agenda. Er is in 2012 geen strijdigheid met de integriteit geconstateerd. 5.2 Personeelsvertegenwoordiging Goed Wonen heeft een ondernemingsraad (OR) die als vertegenwoordiging van het personeel overleg voert met de directeur-bestuurder. De volgende personen hebben in 2012 zitting in de OR: • Theo de Haan, voorzitter • Claudia Hoogerman, lid • Adrie Bennink, secretaris
JAARVERSLAG 2012
Adrie Bennink is begin dit jaar toegetreden (conform de verkiezingsuitslag van medio 2011) nadat Elise Frederiks wegens omstandigheden haar functie binnen de OR heeft neergelegd. Het jaar 2012 heeft voor de OR in het teken gestaan van de komende fusie met De Groene Waarden. Er is hierover veelvuldig overleg gevoerd met de directeurbestuurder van zowel Goed Wonen als De Groene Waarden. De OR en de personeelsvertegenwoordiging van De Groene Waarden zijn hier dan ook samen in opgetrokken. Ze zijn bijgestaan door een extern adviesbureau. Onderwerpen die besproken zijn: • financiële gevolgen van de fusie; • werkgelegenheid als gevolg van de fusie; • arbeidsomstandigheden; • huisvesting medewerkers per 1 januari 2013; • keuze nieuwe directie en managementteam fusieorganisatie; • keuze Raad van Toezicht fusieorganisatie. Een en ander heeft er toe geleid dat eind 2012 de OR ingestemd heeft met het besluit om per 1 januari 2013 te fuseren met De Groene Waarden. 5.3
Directie en Raad van Commissarissen
Goed Wonen heeft een directie die belast is met het besturen van de corporatie. Het bestuur is benoemd door de RvC en bestaat uit één persoon. De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor de strategie, het beleid en de daar uit voortvloeiende resultaten binnen de financiële kaders. De RvC is het orgaan dat op basis van een reglement Raad van Commissarissen en een directiereglement de strategie en meerjarenplanning goedkeurt. Tevens houdt zij toezicht op de directeurbestuurder en op de algemene gang van zaken bij Goed Wonen.
39
40
JAARVERSLAG 2012
Tabel 19: Persoonsgegevens bestuurder Goed Wonen Naam
Beloning
Relevante
huidige functie sinds
nevenfuncties
drs. J.H.J. de Directeur-
Periodiek betaalde beloningen
Lid Raad van Toezicht Service-
€ 125.633
stichting De Nieuwenhof
Eenmalige compensatie
Lid RvT St. Woonkeus
€ 190.000
Stedendriehoek
Beloningen betaalbaar
Lid RvC Triax Vastgoed B.V.
op termijn € 42.090,-
(pensioenvoorziening
werkgeverspremie)
Bruto maandsalaris
ultimo 2012 € 8.784
Roover (56)
Functie
1995
bestuurder Aanstelling voor
Werkzaam in
onbepaalde tijd
JAARVERSLAG 2012
41
Tabel 20: Samenstelling Raad van Commissarissen Goed Wonen Naam
Benoemd Aftredend
Vergoeding/
Functie
Beroep
sinds per
onkosten
Dhr. H.Ph. Haverkort
01-10-2000 31-12-2012
Voorzitter Gepensioneerd
Nevenfuncties President-commissaris
(72)
directeur
Landgoed Vilsteren B.V.,
niet her-
bouwconcern
Vilsteren
benoembaar
Adviseur EL-TEC B.V.,
Hattem
Dhr. L.A. Potters
Lid en
Financieel
Bestuurslid Stichting
(56)
vice-
directeur
Bouwgarant
niet her-
voorzitter
bouwbedrijf
Bestuurslid Stichting
benoembaar
01-01-2002 31-12-2012
Bouwtalent Overijssel/
Gelderland
Lid RvT Stichting ViaReva,
Revalidatiegeneeskunde
Lid RvT van Stichting
Orthopedische
Instrumentenmakerij
“Kastanjehof”
Dhr. R.M. Th.
Directeur
Voorzitter Helpernoord
Goossens (48)
vastgoed-
Voorzitter RvT Noorderbrug
ontwikkelaar
Bestuurslid
Lid
07-02-2012 07-02-2015
Eagles4Deventer
Initiatiefnemer stichting
Gezondheidscentra
Oeganda
Voorzitter clubkampioen-
schappencommissie
TC Bathmen
dhr. mr.drs.
Directeur
Bestuurslid van de
R.M. Reitsma
detacherings-
Gelderse Studiekring
niet her-
(57)
bureau
voor Ruimtelijke
benoembaar
Lid
Ordening
Mw. J. Roeterdink
Geen
Lid
(49)
Verenigings-
01-06-2005 01-06-2013
01-12-2005 31-12-2013
€ 9.993
€ 5.784
€ 5.153
€ 5.784
€ 5.784
manager
sportclub
€ 32.498
42
JAARVERSLAG 2012
Aandachtsgebieden Dhr. H. Haverkort
Voorzitter, algemene zaken, strategie (met directeur/bestuurder)
Dhr. L. Potters
Financiën
Mw. J. Roeterdink Huurdersbelangen Dhr. R. Goossens
Vastgoed en projectontwikkeling
Dhr. R. Reitsma
Juridische zaken
De heer R. Goossens is na een openbaar geadverteerde vacature op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging in 2012 benoemd. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van Goed Wonen. Er hebben zich in het verslagjaar geen transacties of situaties voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling of waarbij een integriteitconflict had kunnen ontstaan. Voordat een lid van de RvC een nevenfunctie aanvaardt, wordt hiervan melding gedaan aan de voorzitter. De RvC neemt vervolgens een besluit of een lid kan aanblijven indien belangenverstrengeling mogelijk aan de orde zou kunnen zijn. Deze en andere zaken zijn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen. De taken van het bestuur en Raad van Commissarissen Het bestuur van Goed Wonen is belast met het besturen van de woningcorporatie, hetgeen onder meer inhoudt dat het bestuur verantwoordelijk is voor: • realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • strategie; • financiering; • beleid; • resultatenontwikkeling; • beleid ten aanzien van deelnemingen van de corporatie. Het vergaderjaar van de RvC stond naast de reguliere onderwerpen in het teken van de fusieplannen van Goed Wonen met De Groene Waarden. De RvC heeft aan de hand van de gesprekken met het bestuurders en collega toezichthouders van De Groene Waarden, de onderzoeken naar de meerwaarde van de fusie en de risicoanalyses goedkeuring verleend aan de fusie.
JAARVERSLAG 2012
In 2012 zijn veel nieuwbouwprojecten opgestart die extra werden gevolgd door de RvC in verband met de risico’s voor deze corporatie van beperkte omvang. Alle grondposities en nieuwbouwprojecten zijn op iedere vergadering aan de orde gekomen. De interne controller heeft verslag gedaan over de controlebevindingen over de processen bij projectontwikkeling. De RvC wordt tijdig geïnformeerd dan wel om goedkeuring gevraagd voor majeure besluiten. De auditcommissie die vanaf 2011 in functie is om financiële informatie bestemd voor de RvC voor te bespreken heeft veel werk verricht om de zaken kritisch te bekijken. De RvC heeft een toezichthoudende en een adviserende rol. Vanuit het toezicht keurt de RvC belangrijke besluiten goed en beoordeelt aan de hand van managementrapportages de planning en control. Het bestuur legt over de uitvoering ervan verantwoording af aan de RvC. Binnen de volkshuisvestelijke - en maatschappelijke doelstellingen worden de piketpalen geslagen. Het bestuur verschaft de RvC tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de RvC. Bij deze werkwijze wordt naast de statutaire bepalingen en het reglement werkwijze van de RvC ook de Governance Code Woningcorporaties (de Code) toegepast. Zowel het eigen optreden als dat van de directeur-bestuurder worden daar aan getoetst. Dat eigen functioneren is zowel door de directeur-bestuurder als door de RvC besproken aan de hand van een checklist. Nadat de RvC in 2010 is doorgelicht onder begeleiding van de Governance University, heeft de RvC dit jaar een vergadering besteed aan de taakvervulling en het functioneren van de RvC. Er is geconstateerd dat haar functioneren bevredigend is en dat de samenstelling voldoet aan het vastgestelde profiel. Wel heeft de nieuwe richtlijn van de Code dat een lid ten hoogste twee termijnen zitting kan nemen tot gevolg dat in 2012 bijna alle leden zijn afgetreden. In verband met de fusie zijn op 31-12-2012 drie leden afgetreden en gaan twee leden verder na de fusie. Na de fusie zal de bestuurder van De Groene Waarden directeurbestuurder worden van de nieuwe organisatie. De huidige bestuurder van Goed Wonen wordt adviseur Strategie, onderzoek en Regionale Ontwikkeling.
43
44
JAARVERSLAG 2012
Vergaderingen en overige bijeenkomsten De RvC heeft in 2012 zeven keer vergaderd met de directeur-bestuurder en de overige leden van het managementteam en zoals gebruikelijk één keer zonder de directeur-bestuurder. In iedere vergadering werden, mede aan de hand van de viermaandsrapportages, de strategie, de realisatie van de begrote activiteiten, alle lopende projecten en de financiële stand van zaken besproken. De voorzitter heeft tussendoor regulier overleg met de directeur-bestuurder gehad over alle belangrijke lopende zaken (onder meer over de fusieontwikkelingen) en ook regelmatig telefonisch contact onderhouden. Auditcommissie De auditcommissie bestaande uit twee leden van de RvC bespreekt de financiële zaken voor met het Hoofd Bedrijfsbeheer en de controller. De auditcommissie is ingesteld om het financiële toezicht te versterken. De auditcommissie is in 2012 drie keer bijeen geweest. Remuneratieverslag Het salaris van de directeur bestuurder van Goed Wonen is vastgesteld binnen de geldende regels en codes van de sector van woningcorporaties. Door wijzigingen in de transitieportefeuille van de corporatie en aanscherping van de systematiek voor het vaststellen van de bestuurders beloningen, is Goed Wonen in 2012 in een andere categorie van woningcorporaties beland, namelijk van E naar D. Dit was voor de RvC aanleiding om met de directeur-bestuurder in onderhandeling te gaan over de toekomstige arbeidsvoorwaarden. Dit heeft ertoe geleid dat de RvC en de bestuurder in 2012 overeenstemming hebben bereikt over een neerwaartse bijstelling van het salaris, waarbij door een onafhankelijk adviseur een compensatieregeling is uitgewerkt, waarbij rekening is gehouden met toekomstige inkomensderving, verminderde pensioenaanspraken en de vertrekkans. Deze compensatie regeling is vervolgens getoetst en beoordeeld door een onafhankelijke arbeidsjurist aan de WNT. Ook is de regeling gecheckt door een accountant. De conclusie was dat de regeling op het moment van vaststelling, voldeed aan de wet- en regelgeving. De RvC heeft toen besloten met de directeur-bestuurder
JAARVERSLAG 2012
af te spreken dat zijn salaris met ingang van oktober 2012 neerwaarts zou worden bijgesteld met 15%, waarmee de beloning weer paste binnen de op dat moment vigerende, door de sector vastgestelde, beloningscode. Het toezichtkader Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de RvC: • Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • beleidsplan ‘Goed Wonen, volop in beweging’; • begroting 2012; • bedrijfsvergelijkingsrapportages; • viermaandelijkse voortgangsrapportages; • treasury jaarplan. In haar vergaderingen met de directie heeft de RvC in 2012 als belangrijkste zaken behandeld: • evaluatie functioneren RvC en bestuurder; • voorgenomen fusie met De Groene Waarden; • onderzoeken en documenten met betrekking tot de fusie; • grondposities en aangekocht bezit; • transparantie van aanbestedingen projectontwikkeling; • huurbeleid; • viermaandsrapportages en verslagen auditcommissie; • accountantsrapportage en managementletter 2011; • benoemen accountant; • volkshuisvestings-, treasury- en jaarverslag 2011; • treasury jaarplan 2012; • oordeelsbrief 2011; • governance code en integriteit; • begroting 2013 en de meerjarenbegroting; • verslag interne controle in het kader van de interne risico- en beheersingssystemen.
45
46
JAARVERSLAG 2012
De jaarlijks terugkerende ‘vaste’ onderwerpen worden verdeeld over de jaaragenda van de RvC, waarbij de benodigde achtergrondinformatie in de vorm van rapportages of toelichtingen bij de agenda wordt gevoegd. Daarnaast zijn de Commissarissen lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties om op de hoogte te blijven van de actualiteiten. Tijdens de vergadering waarin het volkshuisvestingsverslag en het jaarverslag aan de orde waren, heeft de accountant aan de RvC verslag gedaan van zijn bevindingen. Op de vraag van de RvC of de accountant bij de controle van het jaarverslag onrechtmatigheden heeft geconstateerd, is ontkennend geantwoord. Strategie en meerjarendoelstellingen Zoals hierboven reeds genoemd hebben de RvC, directeur-bestuurder en het managementteam de meerjarenbegroting behandeld waarin de financiële gevolgen van de grote nieuwbouwopgave is verwerkt. De belangrijkste opgave is de nieuwbouw de komende jaren. De directeur-bestuurder heeft daarnaast op beleidsmatig vlak intensief overleg gevoerd met de gemeente over een nieuwe Woonvisie van de gemeente. De informatiebehoefte van de RvC is een punt van aandacht dat in de bijeenkomst met het managementteam is besproken. Het heeft geleid tot een nieuwe vorm van een viermaandsrapportage die in 2012 is geïmplementeerd. Financiële rapportages Zowel de viermaandsrapportages als de jaarstukken, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan werden uitvoerig besproken en beoordeeld, deels in aanwezigheid van de accountant. De RvC heeft vervolgens de jaarstukken en het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. Belanghouders Goed Wonen heeft in september 2012 de gemeente en de huurdersbelangenvereniging geconsulteerd over de fusieplannen. Ook in het kader van de Woonvisie en de prestatieafspraken is met de gemeente intensief overleg gevoerd en samengewerkt.
JAARVERSLAG 2012
Belangrijkste besluiten in 2012 De RvC heeft in 2012 onder meer onderstaande belangrijke besluiten genomen: • goedkeuring huurprijsbeleid; • goedkeuring van het volkshuisvestingsverslag 2011 en de jaarstukken 2011; • besluit tot decharge van bestuur; • (her)benoeming Price Waterhouse Coopers als accountant; • goedkeuring Treasury jaarplan 2012; • goedkeuring aankoop onroerend goed; • goedkeuring begroting 2013 en meerjarenbegroting; • goedkeuring accountantsverslag en managementletter met het rapport van bevindingen; • goedkeuring geactualiseerd treasurystatuut; • besluit compensatieregelingen bestuurder; • goedkeuring (voorstel tot) fusie; • goedkeuring statutenwijziging. Good Governance en opleiding Goed Wonen heeft de Governance Code vrijwel geheel opgenomen in haar werkwijze en reglementen. Alle regelingen zijn op de website van Goed Wonen gepubliceerd. In het kader van Good Governance heeft de RvC jaarlijks dit onderwerp op de agenda staan om te bezien of actualisering nodig is. De leden van de RvC hebben diverse bijeenkomsten van onder meer de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties bezocht.
De RvT bedankt alle medewerkers en de directeur-bestuurder voor hun inzet en de prestaties in 2012. De Raad van Toezicht IJsseldal Wonen juni 2013
47
48
JAARVERSLAG 2012
6
JAARVERSLAG 2012
Onze financiën
6.1 Algemeen Het financieel beleid van Goed Wonen is er op gericht om de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat ze haar volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst uit kan blijven voeren. Goed Wonen streeft daarbij naar een optimale financieringsstructuur, waarbij de interestkosten van het vreemd vermogen zo laag mogelijk worden gehouden en het eigen vermogen op een dusdanig peil wordt gehouden dat de toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. In eerste instantie financieren we onze activiteiten met eigen vermogen. Pas als de eigen middelen ontoereikend zijn, gaan we over tot het financieren van de activiteiten met vreemd vermogen. Goed Wonen tracht investeringen altijd op een zodanige wijze te doen, dat ze kostendekkend zijn. Voor investeringen ten behoeve van de primaire doelgroep is dat echter geen voorwaarde en zal veelal een verlies ten laste van het eigen vermogen geaccepteerd worden. Met ingang van de jaarrekening 2012 vindt waardering plaats conform de richtlijnen RJ645. Goed Wonen bestempelt haar vastgoed bezit als bedrijfsmiddel, waardeert haar sociale bezit op bedrijfswaarde en het commerciële bezit op marktwaarde. Het vaststellen van de marktwaarden heeft plaatsgevonden door uitgevoerde taxaties. Deze waardering is afgestemd met de fusiepartner De Groene Waarden, waarmee Goed Wonen vanaf 1 januari 2013 verder gaat als Stichting IJsseldal Wonen. De op de toekomst gerichte cijfers die hier verder worden vermeld, zijn dan ook de cijfers die voortkomen uit de meerjarenbegroting 2013-2017 van IJsseldal Wonen.
49
50
JAARVERSLAG 2012
Het jaar 2012 is een jaar geweest waarin vele overheidsmaatregelen over de corporatiesector zijn uitgestort. De aangekondigde saneringssteunheffing en de verhuurdersheffing zijn de twee maatregelen die een enorme impact hebben op de financiële positie van woningcorporaties en dus ook van IJsseldal Wonen. De planning van uit te voeren onderhouds-, energiebesparings- en nieuwbouwprojecten moet voor de komende jaren dan ook naar beneden bijgesteld worden, simpelweg omdat de financiële positie door de heffingen verslechtert. In de meerjarenplanning tot en met 2017 is rekening gehouden met een te betalen saneringssteunheffing van in totaal ruim 3,3 miljoen euro en een te betalen verhuurdersheffing van in totaal maar liefst 12,3 miljoen euro (gebaseerd op een totale heffing op de sector van 2 miljard euro). Daar tegenover is wel de inkomensafhankelijke huurverhoging meegenomen in de cijfers, maar deze extra opbrengsten dekken maar een deel van de te betalen heffingen. In de bedrijfswaardeberekeningen ter bepaling van het vermogen op 31 december 2012 is echter volgens voorschrift alleen de beperkte verhuurdersheffing voor het jaar 2013 meegenomen. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de verhuurdersheffing in de jaren na 2013, mag deze niet in de cijfers ter bepaling van hoogte van het vermogen ultimo 2012 meegenomen worden. Om de financiële positie van IJsseldal Wonen gezond te houden, is een aantal kostenbesparende maatregelen doorgevoerd, te weten: • De verruiming van het huurbeleid zal daar waar mogelijk optimaal worden benut. • Het aantal fte’s zal gelijk blijven aan de som van de fte’s van de beide fusie-corporaties, maar een aantal in het verleden aan derden uitbestede werkzaamheden, zal door eigen medewerkers uitgevoerd gaan worden. • De uitgaven aan planmatig onderhoud worden teruggebracht tot de norm van € 880 per woning per jaar. Onderhoudswerkzaamheden die niet strikt noodzakelijk zijn, worden niet meer uitgevoerd. • De voorgenomen investeringen in energiebesparende maatregelen zijn voorlopig op nihil gezet. • Daar waar mogelijk zijn voorgenomen investeringen in nieuwbouwprojecten doorgeschoven naar latere jaren.
JAARVERSLAG 2012
Naast deze maatregelen hebben we ook nog te maken gehad met het doorvoeren van de scheiding van DAEB en niet-DAEB bezit in de administratie, het aanpassen van de administratieve systemen zodat wordt voldaan aan de voorschriften voor de pro-rata regeling in het kader van de BTW, de BTW verhoging van 19 naar 21% en de bijbehorende overgangsregeling, de beklemming van het faciliteringsvolume voor 2014 zoals dat door het WSW was toegekend, de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2012 die vervolgens weer ongedaan gemaakt moest worden, om er maar eens een aantal te noemen. Al met al een zeer onrustig jaar als het gaat om aanpassingen in administraties en financiële planningen, waarvan we verwachten dat zich dit ook de komende jaren nog zal voortzetten. Verderop in dit hoofdstuk is te zien hoe het verwachte verloop zal zijn voor de kritische financiële kengetallen, zoals de ICR, Loan to Value en de aflossingsfictie WSW (DSCR). Geconcludeerd kan worden dat IJsseldal Wonen een solide financiële basis heeft om haar ambities waar te kunnen maken. Wij zien de toekomst dan ook met vertrouwen tegemoet, waarbij als voorwaarde wel geldt dat toegang tot de kapitaalmarkt en WSW-borging tot de mogelijkheden blijven behoren. 6.2 Vermogenspositie Goed Wonen heeft het boekjaar 2012 afgesloten met een negatief jaarresultaat van 5,8 miljoen euro (na belastingen). Hierdoor is het Eigen Vermogen gedaald tot ruim 95 miljoen euro. Dit negatieve resultaat wordt met name veroorzaakt door de afboeking van onrendabele toppen voortkomend uit nieuwbouw, de afwaardering van grondposities en de afwaardering van commercieel vastgoed dat met ingang van 2012 gewaardeerd wordt op marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde. Voor de komende vijf jaar wordt voor IJsseldal Wonen verwacht dat het Eigen Vermogen zal gaan dalen van 148 miljoen euro ultimo 2012 tot circa 115 miljoen euro ultimo 2017. Deze daling is het gevolg van de negatieve post Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in 2013, ad. 50 miljoen euro. Deze is het gevolg van de verwachte hoge uitgaven aan de verhuurdersheffing in de jaren vanaf 2014, die in de bedrijfswaarde van het vastgoed worden doorberekend.
51
52
JAARVERSLAG 2012
Het solvabiliteitscijfer van IJsseldal Wonen zal ultimo 2013 naar verwachting uitkomen op 38,3% van het balanstotaal. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de solvabiliteit zich redelijk stabiel zal bewegen rond die 38%. Hierbij is rekening gehouden met te verwachten nieuwbouwplannen en de daaruit voortkomende afboekingen van onrendabele toppen, ten laste van het resultaat. Er is vanaf 2013 rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen per jaar uit de bestaande voorraad. Hiermee worden de resultaten voor een bedrag van gemiddeld 1,9 miljoen euro per jaar positief beïnvloed, hierbij is rekening gehouden met gemiddelde waardedaling van het vastgoed van ruim 4% per jaar. Tevens is in de prognoses rekening gehouden met te betalen vennootschapsbelasting. Voor de jaren tot en met 2014 wordt echter geen fiscaal positief resultaat verwacht en is de heffing op nihil gezet. Voor de jaren 2015 tot en met 2017 is rekening gehouden met een totaal te betalen bedrag van ruim 3,3 miljoen euro.
Jaarresultaten 2013 t/m 2017
Eigen vermogen 2012 t/m 2017
(bedragen x € 1.000)
(bedragen x € 1.000)
20.000
180.000 160.000
10.000
6.104 279
0
1.448
148.068
140.000
2.525
120.000 -10.000
114.989
100.000
104.633
104.912
106.360
108.885
80.000
-20.000
60.000
-30.000
40.000 -40.000
20.000
-43.435 -50.000
0 2013
2014
2015
2016
2017
2012
2013
2014
2015
2016
2017
JAARVERSLAG 2012
Indien de reële waarde van de materiële vaste activa groter is dan het schuldrestant van de leningenportefeuille, dan is de corporatie in staat om aan haar betalingsverplichtingen jegens vermogensverschaffers te voldoen. Dit is in de situatie van Goed Wonen het geval. Het schuldrestant (kort en lang) gecorrigeerd met de vorderingen op korte termijn en de aanwezige liquide middelen ligt naar verwachting ultimo 2013 met 159 miljoen euro, circa 94 miljoen euro lager dan de waarde van de materiële vaste activa. Het verhoudingsgetal tussen de schulden en waarde van de bezittingen (Loan to Value) komt hiermee uit op 62,8%. Als vuistregel voor dit kengetal wordt als maximum 75% gehanteerd. Als een doorkijk wordt gemaakt naar 2017, dan valt te constateren dat, ondanks de grote investeringen in nieuwbouwprojecten en de daarmee gepaard gaande hoge bedragen die als onrendabel ten laste van het resultaat moeten worden gebracht, het Loan to Value kengetal zich de komende jaren zal bewegen tussen
Solvabiliteit 2013 t/m 2017
Loan to value (in procenten)
(bedragen x € 1.000) 50
40
100
38,3
37,7
37,2
37,4
38,7
80
30
60
20
40
10
20
0
62,8
63,4
64,3
2014
2015
64
62,6
2016
2017
0 2013
2014
2015
2016
2017
2013
Begroting
Norm
53
54
JAARVERSLAG 2012
de 62 en 65 procent, indien alle geprognosticeerde plannen tot uitvoer komen. Dat dit cijfer niet verder stijgt wordt veroorzaakt door dat een aanzienlijk deel van de nieuwbouwprojecten met eigen vermogen wordt gefinancierd, voortkomend uit verkopen van bestaand bezit en doordat voor een aanzienlijk deel van de plannen de grond reeds in voorgaande jaren is aangekocht. Dit kengetal blijft dus de komende jaren ruim onder de kritieke grens van 75%. De totale WOZ-waarde van de onroerende goederen die IJsseldal Wonen per 01-01-2013 in haar bezit heeft, is circa 615 miljoen euro (450 miljoen in de gemeente Voorst en 165 miljoen in de gemeente Lochem, waardepeildatum 01-01-2011). Financieringspositie IJsseldal Wonen heeft de mogelijkheid om met garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geldleningen op de kapitaalmarkt aan te trekken. Daardoor kunnen tegen zeer gunstige tarieven geldleningen aangetrokken worden. De maximaal te verzilveren financieringsruimte, het zogenoemde ‘faciliteringsvolume’ is gebaseerd op de (des)investerings- en herfinancieringsprognose van IJsseldal Wonen. Uit de begin 2013 ingediende prospectieve informatie (Dpi) voor de jaren 2013 tot en met 2017, valt af te lezen dat het faciliteringsvolume voor de jaren 2013 tot en met 2015 uit zal komen op circa 44 miljoen euro. Dit is circa 1,3 miljoen euro minder dan de in de Dpi berekende totale financieringsbehoefte van IJsseldal Wonen. Dit bedrag zal gefinancierd kunnen worden uit de verkoopopbrengsten van aanwezige grondposities. Ruim 20 miljoen euro is nodig voor de herfinanciering van bestaande geldleningen in de periode 2013 tot en met 2015. Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de plannen van IJsseldal Wonen voor de komende jaren, mits door het WSW geborgde financieringen aangetrokken kunnen worden, financierbaar zullen zijn. Het WSW heeft echter ten gevolge van de aangekondigde overheidsmaatregelen met betrekking tot de verhuurdersheffing, de faciliteringsruimte van corporaties voor het jaar 2014 beklemd. Dit maakt de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties in het algemeen en dus ook van IJsseldal Wonen onzeker.
JAARVERSLAG 2012
Liquiditeitspositie IJsseldal Wonen stuurt op een liquiditeitensaldo dat rond de nul ligt. Tijdelijk overtollige middelen worden op een beleggingsrekening zonder risico gezet. Tijdelijke tekorten worden afgedekt door kasgeldleningen, aan te trekken via een geldmakelaar of ten laste van de kredietfaciliteit bij onze huisbankier. Deze kredietfaciliteit bedraagt 5 miljoen euro. Naar verwachting zal in de jaren 2013 tot en met 2017 circa 62 miljoen euro aan externe financiering aangetrokken moeten worden, indien alle plannen tot uitvoer komen. Voor een deel, circa 33 miljoen euro, is dat bestemd voor de aflossing van bestaande geldleningen. Het overige deel is bestemd voor de financiering van te realiseren nieuwbouw ad. 59 miljoen euro, dat ook voor circa 15 miljoen euro gefinancierd wordt met de opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw. Het overige, ook ca. 15 miljoen euro zal met eigen middelen, voortkomend uit de operationele activiteiten, worden gefinancierd. Interest Coverage Ratio (Rente dekkingsgraad - ICR) De ICR geeft aan in hoeverre IJsseldal Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rente te betalen. Het overschot kan gebruikt worden voor de aflossing van bestaande geldleningen en/of (interne) financiering van investeringen. Zoals uit de grafiek blijkt kan de rente de komende jaren nog ruimschoots uit de exploitatie inkomsten worden voldaan. Het WSW hanteert een ICR-norm van 1,3 waarbij rekening is gehouden met de beschikbaarheid van middelen voor aflossingen van geldleningen en een risicobuffer voor het geval de corporatie in slecht weer belandt. Zoals te zien in de grafiek blijft de ICR de komende vijf jaar boven de 1,3 liggen, maar de ruimte om met eigen middelen investeringen te financieren zal de komende jaren vanwege de aangekondigde verhuurdersheffing afnemen. In 2017 zal bij deze uitgangspunten de ICR op 1,68 en daarmee nog steeds boven de WSW norm uitkomen. Dit cijfer geeft aan dat de voorgenomen activiteiten voor de komende jaren een wissel zullen trekken op de financiële positie van Goed Wonen en dat de financiële ontwikkelingen zeer kritisch gevolgd zullen blijven worden. Indien doorgekeken wordt naar de jaren 2018 tot en met 2023 valt te zien dat bij de huidige uitgangspunten de ICR weer zal gaan toenemen tot boven de 2,00 in de jaren vanaf 2021.
55
56
JAARVERSLAG 2012
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft aan in hoeverre uit de operationele kasstromen naast de rente ook bestaande geldleningen afgelost kunnen worden. Hiervoor wordt een aflossingsfictie van 2% van de bestaande leningenportefeuille gehanteerd. Zoals uit onderstaande grafiek is af te lezen, komt dit kengetal wel heel dicht in de buurt van de kritische grens de komende jaren en zal er voortdurend aandacht moeten zijn voor de liquiditeitspositie van IJsseldal Wonen en zullen voorgenomen uitgaven telkens kritisch afgewogen moeten worden. Ook dit kengetal zal echter naar verwachting toenemen tot boven de 1,4 in 2022.
Interest Coverage Ratio
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) (bedragen x € 1.000)
2,00
1,40
1,80
1,30 1,66
1,68 1,57
1,60
1,58
1,61 1,20
1,40
1,10
1,20
1,00
1,00
0,90
0,80
1,10
1,07 1,04
1,04
2014
2015
1,11
0,80 2013
2014
Prognose
2015
2016
2017
Minimaal noodzakelijk (WSW-norm)
2013
Prognose
2016
2017
Minimaal noodzakelijk (WSW-norm)
JAARVERSLAG 2012
Beleggingen Goed Wonen heeft ultimo 2012 geen beleggingen uitstaan. Treasury Goed Wonen wordt sinds 1 januari 2007 op het gebied van treasury ter zijde gestaan door BNG Advies. In 2007 heeft Goed Wonen een nieuw treasurystatuut opgesteld. In het nieuwe statuut is het financierings- en beleggingsbeleid van Goed Wonen vastgelegd, evenals de daarmee samenhangende zaken zoals kasbeheer, de administratieve organisatie en de informatievoorziening. Jaarlijks wordt een Treasury Jaarplan opgesteld en periodiek wordt over de uitvoering gerapporteerd middels een viermaandsrapportage. Voor IJsseldal Wonen is in 2012 een nieuw treasurystatuut opgesteld, dat is afgestemd op de meest recente voorschriften die hier voor gelden. Door Goed Wonen is in 2012 voor een bedrag van ruim 12 miljoen euro aan nieuwe geldleningen aangetrokken. Dit is conform de begroting 2012. Circa 1,7 miljoen euro hiervan is gebruikt voor de aflossing van reeds aanwezige langlopende geldleningen en 2,0 miljoen euro voor de aflossing van kortlopende geldleningen. Fiscale ontwikkelingen Vennootschapsbelasting Goed Wonen heeft in 2007 de Vaststellingsovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst ondertekend, waarin afspraken zijn vastgelegd met betrekking tot de partiële vennootschapsbelastingplicht. Eind 2007 heeft de Minister van Financiën echter besloten dat woningcorporaties over al hun activiteiten vennootschapsbelasting moeten gaan betalen vanaf 1 januari 2008. Inmiddels is er een Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO2) waarin nadere afspraken zijn vastgelegd met betrekking tot de algehele belastingplicht en met name gericht op de waardering van de openingsbalans per 1 januari 2008. Goed Wonen heeft op 27 mei 2009 deze VSO2 ondertekend. In de prognoses is dan ook rekening gehouden met te betalen vennootschapsbelasting.
57
58
JAARVERSLAG 2012
De voorlopige schatting van het fiscale resultaat over 2012 komt uit op nihil. Dat betekent dat over 2012 geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Ook over de voorgaande jaren heeft Goed Wonen geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Dit is het gevolg van een gerechtelijke uitspraak die aangeeft dat woningcorporaties hun fiscale resultaten kunnen onderbrengen in een zogenaamde herbestedingsreserve. Inmiddels heeft de Minister hier maatregelen tegen genomen, zodat hier vanaf 2012 geen gebruik meer van gemaakt kan worden. Het creëren van een voorziening onderhoud vanaf 2012 blijft voor alsnog wel tot de mogelijkheden behoren. Hierdoor verwachten wij dat IJsseldal Wonen voor het eerst in 2015 te maken zal krijgen met het betalen van vennootschapsbelasting. Omzetbelasting Tot 1 januari 2010 konden woningcorporaties, onder voorwaarden, van de integratieheffing BTW voor nieuwbouw van onroerend goed afzien, door gebruik te maken van de daarvoor ingestelde “Mededeling 26”. Die regeling is echter ingetrokken. Tot 1 januari 2014 geldt een overgangsregeling voor projecten waarmee al was begonnen vóór 1 januari 2010. Op 26 juni 2009 besliste het gerechtshof Den Haag dat deze integratieheffing in strijd is met de Europese BTW Richtlijn. Tegen deze uitspraak is door de Staatssecretaris van Financiën cassatie aangetekend. Tot het moment dat de Hoge Raad hierover zal oordelen, wordt door Goed Wonen bezwaar aangetekend tegen de beschikkingen van de Belastingdienst met betrekking tot de integratieheffing, om mogelijke rechten op teruggave niet te verspelen. BTW teruggave over de algemene kosten Voor de berekening van teruggave van BTW over de algemene kosten (pro-rata aftrekrecht) heeft de Belastingdienst laten weten dat ook het bedrag van investeringen waarover een integratieheffing moet worden voldaan, als BTW belaste omzet mag worden meegenomen voor de pro-rata berekening.
JAARVERSLAG 2012
Hierdoor kan een aanzienlijk deel van de BTW op de algemene kosten worden teruggevraagd indien er de nodige nieuwbouwprojecten zijn opgeleverd in enig jaar. Goed Wonen heeft inmiddels haar administratie zodanig ingericht dat de betaalde BTW waarop de pro-rata regeling van toepassing is, duidelijk wordt vastgelegd. Hierdoor kan jaarlijks het juiste bedrag aan BTW teruggevorderd worden. 6.3
Deelnemingen en verbindingen
Goed Wonen participeert in de Stichting Woonkeus Stedendriehoek voor de uitvoering van de regionale woonruimteverdeling in de Stedendriehoek. Goed Wonen is vertegenwoordigd in de Raad van Toezicht en neemt deel in verschillende werkgroepen en commissies. Goed Wonen heeft ultimo 2012 een deelneming in Triax Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 10.000. Goed Wonen is één van de in totaal drie aandeelhouders en heeft een belang van 331/3% in Triax vastgoed B.V. Naast Goed Wonen zijn Woonbedrijf Ieder1 (Deventer) en Viverion (Lochem/Goor) aandeelhouders.
59
60
JAARVERSLAG 2012
7
JAARVERSLAG 2012
Risicomanagement
Het financiële beleid van Goed Wonen is gericht op continuïteit, behoud van investeringskracht en het beheersen van financiële en operationele risico’s. Het treasurystatuut geeft duidelijke kaders aan waar binnen moet worden geacteerd om de risico’s te beheersen. Binnen de planning- en controlcyclus wordt gebruik gemaakt van een uitgebreide verslaggeving, zoals daar zijn: jaarbegroting, meerjarenbegroting, viermaandsrapportages, treasuryjaarplan, liquiditeitenplanning, meerjarenonderhoudsplanning en het jaarverslag. Intern worden ontwikkelingen van kasstromen en resultaten, in financiële prognoses voor tien jaar doorgerekend. In 2011 is een auditcommissie samengesteld uit de leden van de RvC, met het doel de RvC in haar functie van toezichthoudend orgaan te assisteren en ondersteunen, met als specifieke aandachtspunten: interne controle en risicobeheersing, financiële informatieverschaffing, beoordelen externe accountant, opvolging opmerkingen externe accountant, financiering, taxs planning, toepassing ICT en het kennis nemen van het werkplan en de bevindingen van de controller. We onderscheiden de volgende risico’s: Projectportefeuillerisico’s In het Strategisch vastgoedoverleg (SVO - overleg tussen de directeur-bestuurder, vastgoedontwikkelaar en de directiesecretaris) worden strategische zaken besproken met betrekking tot vastgoed (al dan niet reeds in eigendom), in de meest ruime zin van het woord. Het overleg vindt maandelijks plaats en het verslag van die bijeenkomsten is een vast punt op de agenda van het managementteam. De voorstellen, voortkomend uit het strategisch overleg, worden ter beoordeling en goedkeuring voorgelegd aan het managementteam.
61
62
JAARVERSLAG 2012
Bij overdracht van projecten uit de ontwikkel- naar de uitvoeringsfase, wordt door de ontwikkelingsmanager een overdrachtsdocument opgesteld, welke ter goedkeuring wordt voorgelegd aan alle leden van managementteam en de controller, zodat het project vanuit alle disciplines wordt beoordeeld alvorens wordt besloten tot uitvoering over te gaan. Projecten kunnen sterk beïnvloed worden door inspraakprocedures waar belanghebbenden gebruik van kunnen maken. Goed Wonen probeert dit risico te beperken door vroegtijdig te communiceren met omwonenden en belanghebbenden. Strategische aankopen worden door de directeur-bestuurder vooraf besproken met de voorzitter van de RvC. Zij zijn door de RvC gemandateerd om aankoop besluiten te nemen en rapporteren hierover in de reguliere viermaandsrapportages. Concrete risico’s ultimo 2012 Grondpositie Steenbrugge in Deventer In 2001 zijn Woonbedrijf Ieder1 (voormalig Woonunie), Viverion (voormalig Spectrum Wonen) Lochem en Woningstichting Goed Wonen Twello overeengekomen om samen een stuk grond aan te kopen gelegen in het zo genoemde gebied Steenbrugge in Deventer en hierbij samen te werken met Van Wijnen Projectontwikkeling Oost b.v. De afspraak is daarbij gemaakt dat Woonunie de grond zal aankopen en de drie woningcorporaties gezamenlijk de aankoop van de grond en bijkomende kosten financieren. Te zijner tijd zal de grond overgedragen worden aan een nog op te richten ontwikkelingsmaatschappij, welke de gronden zal aankopen tegen de aanschafwaarde vermeerderd met gemaakte kosten en opgelopen rente. Van Wijnen is contractueel verplicht voor 50 procent risicodragend te participeren in deze ontwikkelingsmaatschappij. Goed Wonen zal niet risicodragend participeren in de opstalontwikkeling van dit plan. In de jaarrekening 2012 is deze financiering afgewaardeerd van het oorspronkelijke financieringsbedrag van 4,7 miljoen euro naar de verwachte opbrengst in 2013 van 3,5 miljoen euro. In mei 2013 is het bedrag van 3,5 miljoen euro daadwerkelijk ontvangen van Woonbedrijf Ieder1.
JAARVERSLAG 2012
Grondpositie de Schaker in Twello Goed Wonen heeft in dit gebied grond in eigendom Een deel hiervan is gezamenlijk met vier commerciële partijen aangekocht. Het 20% onverdeelde eigendom daarvan bedraagt € 646.000. Dit deel was destijds aangewezen door de gemeente Voorst als zoekgebied voor woningbouw. De provincie Gelderland heeft de gemeenten binnen de Stedendriehoek opgedragen om de geplande woningbouw tot het jaar 2020 van 20.000 woningen terug te brengen tot 8.500 woningen. Om die reden mag de gemeente Voorst minder woningen bouwen dan destijds bij de aankoop van de grond was voorzien. Het beoogde plangebied is om die reden verkleind. In het plangebied de Schaker heeft de gemeente Voorst, conform de aangepaste afspraken met de provincie Gelderland, een bestemmingsplan in procedure gebracht, waar ruim 300 woningen in vastgelegd zijn. In dit plangebied heeft Goed Wonen een grondpositie van circa 1½ hectare, waar 22 woningen op geprojecteerd zijn. Deze grond is aangekocht voor circa 1 miljoen euro. Het risico op deze grondpositie is naar verwachting nihil. Samen met de vier andere partijen is inmiddels overeenstemming bereikt (16 maart 2012) om de positie binnen het plangebied aan de gemeente Voorst te verkopen, met daarbij een bouwclaim voor ruim 40 woningen. Deze bouwclaim is verkocht aan één van de deelnemende partijen. De positie van Goed Wonen is daarmee voor circa 1 miljoen euro doorverkocht. Deze levering heeft inmiddels plaatsgevonden en het daarmee gemoeide bedrag is in twee delen ontvangen, respectievelijk eind 2012 en begin 2013. De verwachting is dat op de grond, liggend buiten het plangebied, de komende jaren geen woningbouw zal gaan plaatsvinden. Deze grond is in de jaarrekening 2010 reeds afgewaardeerd met € 600.000 tot een waarde van € 200.000 (waarde agrarische grond). Er ligt een idee om op een deel van deze locatie een complex met zorgeenheden te gaan realiseren, dit wordt echter beoordeeld door de gemeente in het kader van een totaalvisie voor wonen en zorg in de gemeente Voorst. Eind 2013 verwacht de gemeente en de beoogde zorgpartij hierover duidelijkheid te verschaffen.
63
64
JAARVERSLAG 2012
Treasuryrisico’s De kaders van het treasurybeleid van Goed Wonen zijn vastgelegd in het treasurystatuut. Dat gebeurt in de eerste plaats door het aangeven van de doelstellingen van de treasuryfunctie. Vervolgens geeft het treasurystatuut aan binnen welke richtlijnen en limieten de doelstellingen dienen te worden gerealiseerd. Hiermee wordt het risicoprofiel van Goed Wonen bepaald, waarbinnen de treasuryactiviteiten dienen te worden uitgevoerd. In het statuut is tevens de administratieve organisatie vastgelegd, waarmee wordt gewaarborgd dat de treasuryactiviteiten op een rechtmatige en doelmatige wijze worden uitgevoerd. Hierbij is functiescheiding tussen de uitvoering, autorisatie en administratie aangebracht. Hoofddoelstelling is het waarborgen van de financiële continuïteit door duurzame toegang tot de financiële markten te houden en het beschermen van vermogens- en renteresultaten tegen ongewenste financiële risico’s. Goed Wonen kent een treasurycommissie om rente- en (her)financieringsrisico’s gestructureerd te bespreken en om tijdig passende beheersmaatregelen te nemen. In de viermaandsrapportages wordt verslag gedaan van de uitgevoerde transacties en hoe deze zich verhouden tot de voorgenomen acties, zoals die vermeld staan in het treasuryjaarplan. Ultimo 2012 zijn er geen bijzondere vermeldingswaardige risico’s aanwezig. Door een redelijk gelijkmatige spreiding over de komende jaren van de leningbedragen waarop herfinanciering of renteaanpassing van toepassing zal zijn (ruim binnen de WSW norm), zijn de risico’s tot een aanvaardbaar niveau beperkt. Het risico dat is ontstaan naar aanleiding van de Europese regelgeving omtrent het financieren van vastgoed, niet zijnde Diensten van Algemeen Economische Belang (niet-DAEB) is nog steeds niet helder te kwantificeren, vanwege het simpele feit dat de regels daarover nog niet definitief bekend zijn. Met name de vraag in hoeverre deze activiteiten met eigen vermogen gefinancierd mogen worden, is tot nu toe onbeantwoord gebleven.
JAARVERSLAG 2012
De (onverwachte) maatregelen van de grillige Rijksoverheid en de reactie daarop van het WSW, vormen wellicht het grootste risico met betrekking tot de toegang tot de kapitaalmarkt en dus de financierbaarheid van woningcorporaties. Exploitatie- en verkooprisico’s De mogelijke risico’s zitten voornamelijk aan de opbrengsten kant. Het gaat dan met name om het risico van leegstand en het wegvallen van de vraag naar koopwoningen. In dit kader worden de ontwikkelingen op de woningmarkt en de demografische ontwikkelingen nauwlettend gevolgd. De afnemende vraag naar koopwoningen heeft er toe geleid dat de ambities met betrekking tot de verkoop van woningen uit het eigen bezit in de meerjarenprognoses heel terughoudend zijn vastgesteld. Een reëel en niet te onderschatten risico vormt de jaarlijkse huurverhoging, waarvan de hoogte door de regering wordt vastgesteld. Reeds enige jaren mag niet meer gevraagd worden dan het inflatiepercentage van het kalenderjaar dat vooraf gaat aan het jaar waarin de huurverhoging wordt doorgevoerd. Voor 2013 is aangegeven dat standaard 1,5% boven op de inflatie gevraagd mag worden. Aan zogenaamde scheefwoners, huurders waarvan het inkomen van het gehele huishouden hoger ligt dan € 34.000, mag daar boven op nog eens 0,5% extra gevraagd worden en indien dat inkomen boven de € 43.000 ligt mag dat zelfs 2,5% hoger liggen. Deze maatregel is in de meerjarenprognose van IJsseldal Wonen verwerkt en wordt in 2013 ook daadwerkelijk doorgevoerd. Door de invoering van extra hoge lasten zoals de verhuurdersheffing en de saneringssteunbijdrage zien we dat de exploitatielasten harder stijgen dan de huurinkomsten en nemen de exploitatieresultaten steeds verder af. Fiscale risico’s Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te gebruiken wordt met regelmaat externe expertise ingehuurd en wordt regelmatig overleg gevoerd met de belastingdienst over zaken met betrekking tot de vennootschapsbelasting, de omzetbelasting en in mindere mate ook de loonheffing. Door het wegvallen van mededeling 26 in de omzetbelastingsfeer, kan voor nieuwbouw van huurwoningen niet meer worden afgezien van de toepassing van de integratieheffing. Hierdoor vallen de fiscale risico’s met betrekking tot de omzetbelasting in samenhang met de overdrachtsbelasting voor nieuwbouwprojecten nagenoeg geheel weg.
65
66
JAARVERSLAG 2012
Organisatierisico’s Goed Wonen heeft voor iedere functie een functiebeschrijving. Procesbeschrijvingen worden digitaal vastgelegd en gepubliceerd op het intranet. Het risico van doorbetaling bij ziekte na zes weken is verzekerd. In periodieke werkoverlegvormen is er aandacht voor voortgang van de werkzaamheden en werkdruk. In 2010 is besloten om de kantoorautomatisering buiten de deur, middels een ASP-concept, onder te brengen bij NCCW Shared Services. Hierdoor worden de beschikbaarheid, het beheer en de continuïteit van de omgeving verbeterd en levert deze omzetting tevens een aanzienlijke kostenbesparing op. Voor IJsseldal Wonen geldt hetzelfde als hier voor beschreven, met dien verstande dat procesbeschrijvingen in 2013 opnieuw vastgesteld een aangepast zullen worden aan de nieuwe organisatie. Frauderisico’s Om dit risico te beteugelen heeft Goed Wonen de volgende maatregelen genomen: • een passend stelsel van kaders en regels. Het betreft de integriteitregeling, het aanbestedingsbeleid, het treasurystatuut, procuratieregeling en de klokkenluidersregeling; • functiescheidingen en het twee-handtekeningen systeem in het betalingsproces; • de toezichthoudende rol van de Raad van Commissarissen bij de ontwikkeling van nieuwbouw; • een transparant en controleerbaar besluitvormingsproces van nieuwbouw en onderhoud. Ook in de nieuwe organisatie IJsseldal Wonen zullen deze maatregelen van kracht zijn en zullen de functiescheidingen verder geoptimaliseerd worden.
8
Kengetallen
JAARVERSLAG 2012
67
68
JAARVERSLAG 2012
1. Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar
2012
2011
2010 2009 2008
Gegevens woningbezit Aantal wooneenheden in exploitatie 1. Woningen 2. Eenheden verhuurd aan zorginstellingen 3. Verzorgingstehuizen Subtotaal
2.254 2.260 2.273 2.275 2.210 59
59
59
43
25
52 52 52 52 52 2.365 2.371 2.384 2.370 2.287
Aantal niet zijnde woningen in exploitatie : 4. Garages
101 107 107 107 107
5. Parkeerplekken
151
6. Bedrijfsruimten 7. Winkels 8. Kinderdagverblijf 9. Overige verhuureenheden 10. Woonwagens en standplaatsen Subtotaal
151
121
121
63
15 15 15 15 14 7 8 7 5 4 1 1 1 1 1 44 46 42 39 33 5
5
5
5
5
324 333 298 293 227
Aantal eenheden in beheer : 1. Koopwoningen VVE Eindtotaal Gemiddeld verzekerde waarde per woning
2
2
2
2
2
2.691 2.706 2.684 2.665 2.516 84.100
81.600
80.500
80.500
80.000
1. Aantal opgeleverd
43
4
39
103
14
2. Aantal aangekocht
1
-
-
-
1
Mutaties in het woningbezit
3. Aantal verkocht
18 12 14 20 29
4. Aantal gesloopt
32
5
11
-
1
-
-
-
-
-
5. Aantal in beheer
JAARVERSLAG 2012
69
Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar
2012 2011 2010 2009 2008
Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning
1,58
1,79
1,66
1,34
1,45
2. Aantal gevallen mutatieonderhoud per woning
0,14
0,13
0,12
0,07
0,05
3. Percentage woningen groot onderhoud en woningverbetering
3,09 3,29 3,06 3,76 4,34
4. Kosten niet-planmatig onderhoud per woning
621
477
523
500
334
5. Kosten planmatig onderhoud per woning
993
542
627
931
725
6. Kosten groot onderhoud per woning
-
-
-
-
-
7. Totaalkosten onderhoud per woning
1.614
1.019
1.150
1.431
1.059
149
149
149
Prijs-kwaliteitverhouding 1. Gemiddeld aantal punten WWS
170
170
2. Gemiddelde nettohuurprijs
476 449 443 432 410
Het verhuren van woningen 1. Mutatiegraad
0,07 0,05 0,06 0,07 0,05
2. Acceptatiegraad
0,53 0,43 0,40 0,54 0,54
4. Huurachterstand in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)
0,80
0,83
0,32
0,76
0,90
5. Huurderving in % jaarhuur (incl. bedrijfsruimtes)
2,70
2,71
3,33
2,34
2,24
42,05
(3) 46,66
49,80
49,09
50,41
Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Rentabiliteit vreemd vermogen 5. Rentabiliteit tot. vermogen 6. Interne financ. per woning 7. Cash flow per woning
0,62 0,66 0,59 0,57 0,99 -/- 4,68
(3) -/- 2,09
2,98
4,11
1,45
3,16
3,44
4,91
3,44
3,61
-/-2,79
(3) -/-0,26
5,45
5,86
3,24
19.301
42.922
45.261
47.281
35.680
-/- 1.580
(3) 439
2.541
3.357
1.096
70
JAARVERSLAG 2012
Kengetallen over de afgelopen vijf jaar ultimo boekjaar
2012 2011 2010 2009 2008
Balans en winst- en verliesrekening 1. Eigen vermogen per woning
35.488
(3)
39.291 42.424 40.119 38.097
2. Overige voorzieningen per woning
1.674
3. Opbrengsten per woning
7.293
(3)
4. Kapitaalslasten per woning
6.094
(3)
5. Overige bedrijfslasten per woning
6. Renteresultaat per woning 7. Mutatie actuele waarde per woning 8. Niet gerealiseerde waardeverandering per woning
1.498
2.305
4.846
669
2.075
3.356
2.884
3.231
3.412
2.939
1.473
1.471
2.021
1.359
1.202
-
(3) -
1.801
3.811
1.201
(3)
-/- 1.471
-
-
-
-
-
-
-
-/-3.680
2.698
3.567
1.118
-
10. Jaarresultaat per woning voor belastingen
960 1.708
6.816 6.818 6.602 7.412
3.667
-/- 201
9. Resultaat deelneming per woning
(3)
-/- 4.143
(3)
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen. 1. Directie
0,42
0,42
0,42
0,43
0,43
2. Bedrijfsbeheer
2,23
2,60
2,56
2,63
2,63
3. Beleid, Strategie en Control
1,87 1,80
3,00
1,57
1,91
4. Projecten
(2)
1,14
1,10
-
5. Wooninformatiecentrum
-
-
-
6. Woonservice
4,49
4,06
3,55
7. Huishoudelijke dienst
0,22
0,22
0,22
8. Totaal formatieplaatsen per
10,38
10,20
9,75
(1)
(1)
-
-
-
0,73
2,99
2,73
0,35
0,29
8,71
8,72
1.000 woningen
9. Werkelijk aantal personeelsleden
per 1.000 woningen
13,53
13,07
12,20
12,70
(1) Vanwege een organisatiewijziging is het wooninformatiecentrum samengevoegd met de afdeling woonservice in 2008. (2) Vanwege een organisatiewijziging is de afdeling Beleid, Strategie en Control nu opgesplitst in 2 afdelingen namelijk
BSC en Projecten in 2011.
(3) Door de stelselwijziging per 1 januari 2012 zijn de cijfers over 2011 herrekend voor het vergelijk met 2012.
12,20
JAARVERSLAG 2012
Verklaring van het bestuur Het bestuur is van oordeel dat dit verslag een getrouw beeld geeft van de activiteiten over het jaar 2012. Woningstichting Goed Wonen heeft in het verslagjaar 2012 haar financiële middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Twello, juni 2013 Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA Directeur/bestuurder
71
72
JAARVERSLAG 2012
Jaarrekening 2012
74
JAARVERSLAG 2012
1. Balans na voorgestelde resultaatbestemming per 31 december 2012 (x € 1.000,--) ACTIVA
Ref.
31-12-2-12
31-12-2011
• Sociaal vastgoed in exploitatie
149.231
150.484
• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
6.828
7.587
• Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.394
2.458
• Commercieel vastgoed in exploitatie
24.348
22.948
• Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden
1.871
1.871
• Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
6.478
4.574
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Financiële vaste activa
10.1
10.2
10.3
• Deelnemingen Som der vaste activa
10
10
191.160
189.932
2.863
3.581
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
10.4
• Voorraad bestemd voor de verkoop Vorderingen
10.5
• Huurdebiteuren
115
116
• Gemeente
7
14
• Latente belastingvordering
389
397
• Overige vorderingen
4.366
5.592
• Overlopende activa
18
24
679
16
Liquide middelen
10.6
Som der vlottende activa
8.437
9.740
TOTAAL GENERAAL
199.597
199.672
JAARVERSLAG 2012
PASSIVA
Ref.
EIGEN VERMOGEN
10.7
• Overige reserves
31-12-2012
31-12-2011
83.929
93.159
EGALISATIEREKENING
10.8
VOORZIENINGEN
10.9
93 108
• Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
3.959
2.832
• Voorziening latente belastingverplichtingen
-
575
• Leningen overheid
101
106
• Leningen kredietinstellingen
96.121
86.240
• Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
1.871
1.871
LANGLOPENDE SCHULDEN
10.10
• Waarborgsommen Subtotaal
KORTLOPENDE SCHULDEN
11
12
186.085 184.903
10.11
• Schulden aan kredietinstellingen
6.569
11.191
• Schulden aan leveranciers
3.680
1.348
• Schulden aan gemeente
15
6
• Belastingen en premies sociale verzekering
1.135
393
• Schulden ter zake van pensioenen
36
21
• Overige schulden
1
12
• Overlopende passiva
2.076
1.798
Subtotaal TOTAAL PASSIVA
13.512 14.769 199.597
199.672
75
76
JAARVERSLAG 2012
2. Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012 (x € 1.000,--) Ref.
2012
• Huren
11.1
13.792
• Opbrengsten servicecontracten
11.2
270
260
• Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
11.3
2.670
2.085
• Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
11.4
319
317
• Overige bedrijfsopbrengsten
11.5
196
137
Som der bedrijfsopbrengsten
17.247
16.160
Omschrijving
2011
Bedrijfsopbrengsten 13.361
Bedrijfslasten • Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
11.6
5.493
5.406
• Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
11.7
5.671
5.848
• Erfpacht
11.8
59
59
• Salarissen
1.490
1.218
• Sociale lasten
184
• Pensioenlasten
262
• Kosten onderhoud • Leefbaarheid
11.9 11.10
3.807 37
166 253 2.416 55
• Lasten servicecontracten
11.11
• Overige bedrijfskosten
11.12
2.532
2.395
Som der bedrijfslasten
19.894
18.151
-/- 2.647
-/- 1.991
-/- 476
-/- 3070
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.13
Financiële baten en lasten
11.14
Rente baten
25
24
Rente lasten
3.678
3.689
Saldo financiële baten en lasten
-/- 3.653
-/- 3.665
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-/- 6.776
-/- 8.726
Belastingen
11.15
+/+ 567
+/+ 745
Resultaat deelnemingen
11.16
-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen -/- 6.209
-/- 7.981
JAARVERSLAG 2012
3. Kasstroomoverzicht directe methode (x € 1.000,--)
2012 2011
Saldo liquide middelen 1 januari
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Overige ontvangsten subtotaal
-9.449
13.208
7
0
302
433
14.084
- 1.922
- 1.639
Betalingen aan leveranciers onderhoud
- 3.114
- 2.615
Betalingen overige
13.775
Betalingen aan werknemers Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-/- 7.356
- 694
- 694
- 1.693
- 2.450
13.641
subtotaal
Kasstromen uit bedrijfsoperaties
Ontvangen rente
25
24
Ontvangen dividend
0
0
Betaalde rente
- 3.687
- 3.360
Kasstromen uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten : Investering in materiële vaste activa
-/- 7.423
-/- 7.398
6.661
6.243
2.999
2.907
-11.404
- 10.077
3.814
2.583
Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen
Kasstromen uit investeringsactiviteiten
- 7.590
- 7.494
77
78
JAARVERSLAG 2012
2012 2011
Kasstroom uit Financieringsactiviteiten:
Waarborgsommen
-1 0
Ontvangsten uit nieuwe leningen
12.450
Aflossing langlopende schulden
- 1.730
Kasstromen uit financieringsactiviteiten
4.000 - 1.506
10.719
2.494
Saldo liquide middelen 31 december
Specificatie saldo liquide middelen per 31 december 2012 • Saldo bankrekeningen
679
• Aanwezige kasgeldlening
-/- 4.000
Saldo
-/- 3.321
- 3.321
-/- 9.449
JAARVERSLAG 2012
4.
Algemene toelichting
4.1
Algemeen
Woningstichting Goed Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is werkzaam in de gemeente Voorst en binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Twello, de feitelijke vestigingsplaats is Marktplein 110 te Twello. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Met ingang van 1 januari 2013 vindt een fusie plaats tussen Woningstichting Goed Wonen en Woningstichting de Groene Waarden uit Gorssel. De nieuwe organisatie gaat vanaf dat moment verder als Stichting IJsseldal Wonen. De statutaire vestigingsplaats van de nieuwe organisatie blijft Twello. Effecten voorgenomen regeringsbeleid Goed Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Goed Wonen op van € 65.000 in 2013 naar € 8,3 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 583.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Goed Wonen rekening met een totale saneringsteun heffing van € 2,0 miljoen Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Goed Wonen een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen.
79
80
JAARVERSLAG 2012
Met deze maatregelen kan Goed Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren. 4.2
Grondslagen voor consolidatie
Goed Wonen heeft een belang van 331/3 procent in Triax Vastgoed B.V. Op basis van artikel 2:407.1 BW wordt van consolidatie afgezien omdat het belang van te verwaarlozen betekenis is op het geheel. 4.3
Stelselwijzigingen
Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van afschrijvingen; • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • De verwerking van de vennootschapsbelasting; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
JAARVERSLAG 2012
In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Goed Wonen de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toegerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 13,4 miljoen lager dan eind 2011. • Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar marktwaarde verhuurde staat) als vastgoedbelegger. Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 3,5 miljoen lager dan eind 2011. Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 17 miljoen. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 6,2 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 10,2 negatief hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 9,1 miljoen positief. Op basis van de nieuwe grondslagen is het resultaat gewijzigd in € 8,0 miljoen negatief. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.
81
82
JAARVERSLAG 2012
4.4 Schattingswijziginge Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 5,4 miljoen toegenomen. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 4.5 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Goed Wonen kiest voor het categoriale model. 4.6
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Goed Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
JAARVERSLAG 2012
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.1.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.3 en 4.4.
83
84
JAARVERSLAG 2012
5.1.3. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid de bouwvergunning is ontvangen. 5.2
Materiële vaste activa
5.2.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
JAARVERSLAG 2012
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Goed Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief. 5.2.2
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
85
86
JAARVERSLAG 2012
Kwalificatie Het beleid van Goed Wonen is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Goed Wonen zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze
JAARVERSLAG 2012
component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van type en bouwjaar. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: • jaarlijkse huurverhogingen 2013 van 5,0 %, 2014 en verder 2,25% (voorgaand jaar: 2012: 2,20%, 2013 en verder 2,00%); • jaarlijkse huurderving van 0,70 % (voorgaand jaar: 1,00%); • mutatiegraad van gemiddeld 5,7 % en huurharmonisatie variërend van 60 tot 80 % van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar bedroeg de mutatiegraad 5,6% en de
87
88
JAARVERSLAG 2012
huurharmonisatie bedroeg tot 65% van de maximaal redelijke huur voor woningen in Twello en de overige kernen); • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3,0 % (voorgaand jaar: 3,0%); • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.680,-- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.545,--); • genormeerde klachtenonderhoudskosten van € 190,-- (voorgaand jaar: € 185,-) en mutatieonderhoudskosten van € 1.500,--, (voorgaand jaar: € 1.500,--); • kosten van planmatig onderhoud, conform meerjarenonderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar (conform voorgaand jaar) • investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (conform voorgaand jaar) • een restwaarde van € 5.000,-- per woning op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop in totaal voor alle woningen € 4.856.525, (voorgaand jaar: € 43.514.000) • een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%). • bij bepaling van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met toekomstige verkoopplannen van 12 woningen per jaar voor de komende vijf jaren (conform voorgaand jaar). • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 11 tot 50 jaar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar (voorgaand jaar 15 jaar) tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. • De verhuurdersheffing is alleen voor 2013 ingerekend. • De bijdrage saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante
JAARVERSLAG 2012
waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde
89
90
JAARVERSLAG 2012
Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: • Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 5.2.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag
JAARVERSLAG 2012
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Goed Wonen beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.2.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
91
92
JAARVERSLAG 2012
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 5.3 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.3.1
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 6.2.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 5.3.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Goed Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.2 zijn
JAARVERSLAG 2012
ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor
verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn):
3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen
die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste
transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Goed Wonen, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatievalidatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
93
94
JAARVERSLAG 2012
5.3.3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Goed Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Goed Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: • Verkopen waarbij Goed Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Goed Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: • Verkopen waarbij Goed Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Goed Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • Verkopen waarbij Goed Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:
JAARVERSLAG 2012
- Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; - Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.3.4
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
95
96
JAARVERSLAG 2012
Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. 5.4
Financiële vaste activa
5.4.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien daartoe aanleiding is bestaat, een lagere waarde. 5.5
Voorraad onderhanden werk
De voorraden bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
JAARVERSLAG 2012
5.6 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. 5.6.1
Huurdebiteuren
Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.6.2
Latente belastingvorderingen
(zie 5.8.3 - Voorziening latente belastingverplichtingen) 5.6.3
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.7 Egalisatierekeningen 5.7.1
Woonrecht De Nieuwenhof
Waardering van het woonrecht De Nieuwenhof heeft bij eerste waardering plaatsgevonden op basis van de getaxeerde waarde. Waardering vindt plaats door aan de getaxeerde waarde rente toe te rekenen en de genoten woonrechten ten gunste van het resultaat te brengen. 5.8 Egalisatierekeningen 5.8.1
Algemeeen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen.
97
98
JAARVERSLAG 2012
5.8.2
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.8.3
Voorziening latente belastingverplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25% (voorgaand jaar 5,25%).
JAARVERSLAG 2012
5.8.4 Pensioenen Goed Wonen heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Goed Wonen heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling – deze geldt sinds januari 1992). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Goed Wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 31 december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 106%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Goed Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Goed Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.
99
100
JAARVERSLAG 2012
De pensioenregeling van de stichting (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. 5.9
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
JAARVERSLAG 2012
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1
Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%.
101
102
JAARVERSLAG 2012
6.2.2
Opbrengsten serviecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het kader van het glas- en servicefonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats. 6.2.3
Overheidsbijdragen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: • Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; • Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4
Verkoop onroerende zaken
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
JAARVERSLAG 2012
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. 6.2.5
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden
projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden
103
104
JAARVERSLAG 2012
toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-enverliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.2.6
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 6.3 Bedrijfslasten 6.3.1
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
JAARVERSLAG 2012
6.3.2
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedprotefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Tevens worden hieronder de leefbaarheidsinvesteringen opgenomen. 6.3.3
Erfpacht
Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 6.3.4
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.5 Pensioenlasten Goed Wonen heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-enverliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
105
106
JAARVERSLAG 2012
6.3.6
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het onderhoud bestaat uit kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.7 Lasten Servicecontracten Lasten servicecontracten Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Hieronder worden ook de ontvangen bedragen van huurders opgenomen ter dekking van uitgaven in het kader van het glas- en servicefonds. Hiervan vindt geen verrekening plaats. 6.3.8 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Goed Wonen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 6.3.9
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
JAARVERSLAG 2012
6.3.10
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 6.3.11 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.12 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
107
108
JAARVERSLAG 2012
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
7.1 Algemeen Binnen het treasurybeleid van Goed Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/ gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor derivaten aan te gaan na 1 oktober 2012 geldt dat Goed Wonen zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Goed Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit. 7.2
Risico’s
7.2.1 Valutarisico Goed Wonen is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. 7.2.2
Prijsrisico
Goed Wonen loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten. 7.2.3
Renterisico
Goed Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Goed Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Goed Wonen risico’s over de marktwaarde. Goed Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
JAARVERSLAG 2012
7.2.4
Kredietrisico
Goed Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. 7.2.5
Derivaten
Goed Wonen heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in bezit. Ter beperking van (looptijden-, rente- en markt-) risico’s kunnen door Goed Wonen derivaten worden gehanteerd. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Goed Wonen een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. 7.2.6
Beschikbaarheidsrisico
Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 7.2.7
Liquiditeitsrisico
Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Goed Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt:
31 december 2012
€
Lopende investeringsverplichtingen
19.120.000
Banksaldo 679.000 Kredietfaciliteit
5.000.000
Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g
1.000.000
Nog niet benutte borgingsruimte WSW
9.738.000
Te ontvangen aflossing lening u/g Woonbedrijf Ieder1
3.500.000
109
11 0
JAARVERSLAG 2012
(De financieringsbehoefte af te dekken met WSW borging, volgens de dPi 2012, ligt op 14,5 miljoen euro. De aangevraagde faciliteringsruimte voor de jaren 2013 tot en met 2015 is uitgekomen op 44 miljoen euro.) Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Goed Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
JAARVERSLAG 2012
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1
Waardering vaste activa
8.1.1
Materiële vaste activa, actuele waarde
Goed Wonen waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing is de totale WOZ waarde van de sociale huurwoningen. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Goed Wonen heeft voor de periode 2013-2017 in totaal € 8,3 miljoen begroot. Voor de waardering is alleen 2013 meegenomen ad € 65.000,-Saneringssteun De sector wordt naar verwachting ook geconfronteerd met een saneringssteun. De basis voor deze heffing is een percentage van de totale huursom per jaar. De precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Goed Wonen heeft voor de periode 2013-2017 in totaal € 2,6 miljoen begroot.
111
11 2
JAARVERSLAG 2012
Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 60 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2013-2017. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2012 € 3,1 miljoen lager uitvallen. 8.1.2
Vastgoedbeleggingen, actuele waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6,6%. 8.1.3
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en
herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
JAARVERSLAG 2012
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2
Verwerking fiscaliteit
De aangiftes vennootschapsbelasting over de jaren 2011 en 2012 moeten nog plaatsvinden. Op basis van de jaarrekening 2011 en de concept jaarrekening 2012 is een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de fiscale positie. De in de jaarrekening opgenomen fiscale last over 2012 en voorgaande jaren kan nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties kunnen een andere waarde kennen.
9. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Dat wil zeggen dat de ontvangsten en uitgaven weergegeven worden, onderverdeeld naar operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden, inclusief de onder voorraden verwerkte activa, opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
11 3
11 4
JAARVERSLAG 2012
10.
Toelichting op de balans (bedragen x € 1.000,--)
VASTE ACTIVA 10.1
Materiële vaste activa
Het verloop van deze post in 2012 is als volgt:
JAARVERSLAG 2012
Sociaal
Vastgoed in
Onroerende
vastgoed in
ontwikkeling
en roerende
exploitatie
sociaal
zaken
bestemd voor
tdv exploitatie
Omschrijving
Stand per 31 december 2011 Boekwaarde per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012
Totaal
eigen exploitatie
163.907
4.574
2.458
170.939
-/- 13.423
-
-
-/- 13.423
150.484
4.574
2.458
157.516
0
Verkrijgingsprijzen
110.637
11.197
3.610
125.444
Herwaarderingen
99.393
-
-
99.393
-/- 59.546
-/- 6.623
-/- 1.152
-/- 67.321
150.484
4.574
2.458
157.516
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar : Investeringen
1.266
8.100
198
9.564
-/- 2
-/- 505
-/- 75
-/- 582
7.216
-/- 7.216
-
-
-
2030
-
2.030
Herwaardering
-/- 8.075
-
-
-/- 8.075
Afschrijving
-/- 5.306
-
-/- 187
-/- 5.493
Desinvesteringen Overboekingen van en naar MVA in exploitatie Overboekingen van en naar voorzieningen
Afschrijving desinvesteringen
-
-
-
-
Waardemutatie
3.648
-/- 155
-
3.494
Totaal mutaties
-/- 1.253
2.254
-/- 64
937
Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden
119.117
13.606
3.733
136.456
91.318
-
-
91.318
-/- 61.204
-/- 6.778
-/- 1.339
-/- 69.321
149.231
6.828
2.394
158.453
11 5
11 6
JAARVERSLAG 2012
Goed Wonen onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond
geen afschrijvingen
• Opstal
lineair 50 jaar
• Liftinstallaties
lineair 25 jaar
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 2.218 woningen, 5 woonwagens, 2 verzorgingstehuizen en 2 bedrijfsruimtes opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 414 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 14,7 miljoen afgenomen. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin circa 800 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 12 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 1,7 miljoen. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: • Grond
geen afschrijvingen
• Kantoor
lineair 50 jaar
• Inventaris
lineair 10 jaar
• Automatiseringsapparatuur lineair 3 jaar • Bedrijfsauto’s
lineair 3 jaar
Als criterium voor activering geldt: alle investeringen onder de € 225,-- per eenheid worden ineens afgeboekt, tenzij dit clusteraanschaffingen betreft.
JAARVERSLAG 2012
Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa sociaal en commercieel vastgoed zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 221,7 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor nieuwbouwproject de Stinzenhof voor een totaalbedrag van € 4,1 miljoen De aangegane verplichtingen zijn opgenomen onder “10.12 Niet uit de balans blijkende verplichtingen”.
11 7
11 8
JAARVERSLAG 2012
10.2 Vastgoedbeleggingen
Het verloop van deze post in 2012 is als volgt: Omschrijving
Commercieel
Vastgoed in
Onroerende
vastgoed in
ontwikkeling
zaken verkocht
exploitatie
commercieel
onder
bestemd voor
voorwaarden
eigen exploitatie
Stand per 31 december 2011 Boekwaarde per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012
Totaal
26.472
7.587
1.871
35.930
-/- 3.524
-
-
-/- 3.524
22.948
7.587
1.871
32.406
Verkrijgingsprijzen
27.713
11.887
1.871
41.471
Cumulatieve waardeveranderingen
-4.765
-/- 4.300
-
-/- 9.065
0
1.871
32.406
Boekwaarde per 1 januari 2012
22.948
7.587
Mutaties 2012 : Investeringen Desinvesteringen Overboekingen van en naar MVA in exploitatie
87
3.776
-
3.863
-
-/- 562
-
-/- 562
1.534
-/- 1.534
-
-
Overboekingen van en naar voorraden
-
714
-
714
Overboekingen van en naar voorzieningen
-
-/- 2.980
-
-/- 2.980
Herwaardering
- - - -
Waardemutaties
- 221
-/- 523
-
-/- 744
Totaal mutaties
1.400
-/- 1.109
0
291
Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden
29.334
11.301
1.871
42.506
- - - -/- 4.986
-/- 4.823
-
-/- 9.809
24.348
6.478
1.871
32.697
JAARVERSLAG 2012
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 95 woningen, 21 bedrijfsruimtes, 252 garages en parkeerplekken en 46 overige eenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 34,4 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op marktwaarde van deze activa bedraagt € 24,3 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de marktwaarde met € 1,4 miljoen toegenomen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 11 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 11 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van gemiddeld 20%. 10.3
Financiële vaste activa
Deze post is als volgt samengesteld: 31-12-2012 31-12-2011
Deelnemingen
10 10
Het verloop van deze post in 2012 is als volgt: 10.3.1 Deelnemingen Saldo per 31 december 2011
10
Mutaties in het boekjaar:
-
Saldo per 31 december 2012
10
De intrinsieke waarde van de deelneming in Triax Vastgoed B.V bedroeg per 31 december 2012 in totaal 1/3 deel van € 30.138,-- zijnde € 10.046,--.
11 9
120
JAARVERSLAG 2012
VLOTTENDE ACTIVA 10.4 Voorraden Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012
31-12-2011
Voorraad bestemd voor de verkoop
2.863
3.581
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop
2.863
3.581
10.4.1 Saldo per 31 december 2011 • Bestede kosten koop-projecten in ontwikkeling
3.581
Mutaties in het boekjaar: Koop • Overboeking van en naar materiële vaste activa in ontwikkeling
-/- 714
• Aankoop De Windvang 8 voor doorverkoop
175
• Verkoop Weidegeelster 17
-/- 179
Saldo
-/- 718
Saldo per 31 december 2012 • Bestede kosten koop-projecten in ontwikkeling
2.863
JAARVERSLAG 2012
10.5 Vorderingen Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012
1. Huurdebiteuren * 2. Gemeente * 3. Latente belastingvorderingen 4. Overige vorderingen * 5. Transitoria * Totaal
31-12-2011
115
116
7
14
389
397
4.366
5.592
18
24
4.895
6.143
* Deze vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 10.5.1 Huurdebiteuren De huurachterstanden kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode 1 maand
Aantal huurders
Huurachterstand
31-12-2012 31-12-2011 31-12-2012 31-12-2011 93
73
36
34
2 maanden
7
13
9
9
3 maanden
4
4
7
9
4 maanden of meer
9
8
63
64
Totaal
116
98 115 116
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 0,80 % (2011 – 0,83 %) van de brutojaarhuur.
121
122
JAARVERSLAG 2012
10.5.2 Gemeente Deze post is als volgt te specificeren: • Woningaanpassing (WMO)
31-12-2012 7
31-12-2011 14
10.5.3 Latente belastingvorderingen Deze post is als volgt te specificeren: • Waarderingsverschil kapitaalmarktleningen
31-12-2012
31-12-2011
268
346
121
51
(25 % van € 1.072.355,-- 2011: € 1.385.737) • Te verrekenen verliezen (25 % van € 484.798,-- 2011: € 203.798)
Totaal 389 397
De latente belastingvorderingen komen voort uit het waardeverschil tussen de economische en fiscale waardering van de aanwezige kapitaalmarktleningen op het moment van ontstaan van de algehele vennootschapsbelasting plicht in 2008 en de nog te verrekenen fiscale verliezen ultimo boekjaar. 10.5.4 Overige vorderingen Deze post is als volgt te specificeren: A. Woonbedrijf ieder1-kasgeldlening u/g Steenbrugge
31-12-2012 31-12-2011 3.500
4.700
B. Servicestichting de Nieuwenhof lening u/g
72
-
C. Nog te vorderen vennootschapsbelasting
303
835
D. Nog te vorderen pensioenpremie
3
3
E. Te vorderen BTW
375
39
F. Overige
113 15
Totaal 4.366 5.592
JAARVERSLAG 2012
10.5.5 Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012
31-12-2011
Overige 18 24 Totaal 18 24
11.6 liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012
31-12-2011
Direct opvraagbaar: Rekening-courant Rabo (36.28.10.400)
111
1
Rekening-courant Rabo (14.70.355.698)
16
15
Rekening-courant Rabo (14.14.59.646)
547
-
Rekening-courant Rabo (36.28.04.249)
5
-
Totale liquide middelen
679
16
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting.
123
124
JAARVERSLAG 2012
PASSIVA 10.7
Eigen vermogen
Deze post is als volgt samengesteld: Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 31 december 2011
31-12-2012
Gevolgen stelselwijziging
-/- 17.055
Stand per 1 januari 2012
93.159
Uit resultaatbestemming
-/- 6.209
Overige mutaties
-/- 3.021
Stand per 31 december 2012
110.214
83.929
Overige reserves Overeenkomstig de statuten van Goed Wonen dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Ultimo 2012 is in totaal € 91,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 99,4 miljoen).
10.8 Egalisatierekeningen Deze post is als volgt samengesteld: 1. Woonrecht de Nieuwenhof
Het verloop van deze post is als volgt:
31-12-2012 31-12-2011 93
108
JAARVERSLAG 2012
10.8.1 Woonrecht de Nieuwenhof Saldo per 31 december 2011
108
Mutaties in het boekjaar: • rente 4 • woonrecht ten gunste van de huren
-/- 19
• uitbetaald woonrecht
-
Saldo mutaties
-/- 15
Saldo per 31 december 2012
93
10.9 Voorzieningen Deze post is als volgt samengesteld: 1. Onrendabele investeringen
31-12-2012 31-12-2011 3.959
2. Latentie te betalen Vpb Saldo per 31 december 2012
2.832
-
575
3.959
3.407
Het verloop van deze post is als volgt: 10.9.1 Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw Saldo per 31 december 2011
2.724
Stelselwijziging per 31 dec 2011
108
Saldo per 1 januari 2012
2.832
Mutaties in boekjaar : Toevoeging nieuwe projecten
3.900
Overboeking van en naar MVA in ontwikkeling
-/- 950
Correcties bestaande projecten
-/- 1.823
Saldo mutaties
1.127
Saldo per 31 december 2012
3.959
125
126
JAARVERSLAG 2012
De mutaties in het boekjaar zijn als volgt te specificeren: Toevoeging nieuwe projecten
x € 1.000
Stationskwartier 16 appartementen
1.253
Beek Brug Bron
1.637
De Nieuwenhof
1.010
Subtotaal 3.900 Overboeking naar MVA in ontwikkeling Locatie van den Belt
423
Schaekerhof
-/- 1.292
Stinzenhof
-/- 1.211
Stationskwartier 4 woningen Stationskwartier 16 appartementen Beek Brug en Bron De Nieuwenhof
275 -/- 1.099 -/- 15 -/- 442
Hofstraatbuurt 581 De Smidse De Vecht
1.507 254
Nijbroek 69 Subtotaal
-/- 950
Correcties bestaande projecten Locatie van den Belt
175
Schaekerhof 148 Stinzenhof 50 Stationskwartier 4 woningen
-/- 374
Hofstraatbuurt 380 De Smidse De Vecht Nijbroek Subtotaal Totale mutatie 2012
-/- 1.611 -/- 526 -/- 65 -/- 1.823 1.127
JAARVERSLAG 2012
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 10.9.2
Voorziening latente belastingverplichtingen
Saldo per 31 december 2011
575
Afboeking : • Latentie te betalen Vpb herinvesteringsreserve
-/- 75
• Latentie te betalen Vpb herbestedingsreserve
-/- 500
Saldo mutaties
-/- 575
Saldo per 31 december 2012
0
10.10
Langlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012
Aflossings-
Waarvan
Waarvan
verplichting
looptijd
looptijd
1. Leningen overheid 2. Leningen kredietinstellingen
2013
> 1 tot 5 jaar
> 5 jaar
101
5
-
101
96.121
2.569
29.300
66.822
1.871
-
-
1.871
3. Terugkoopplicht woningen verkocht onder voorwaarden 4. Waarborgsommen Totaal
11 - - 11 98.104 2.574 29.300 68.805
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
127
128
JAARVERSLAG 2012
Het verloop van deze post is als volgt: 10.10.1 Leningen overheid Saldo per 31 december 2011
106
Mutaties in het boekjaar: • aflossingsverplichting 2013
-/- 5
Saldo
-/- 5
Saldo per 31 december 2012
101
10.10.2 Leningen kredietinstellingen Saldo per 31 december 2011
86.240
Mutaties in het boekjaar: • nieuwe leningen 2012 • aflossingsverplichting 2013 Saldo Saldo per 31 december 2012
+/+ 12.450 -/- 2.569 +/+ 9.881 96.121
De gemiddelde gewogen rentevoet van de uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 3,75% (2011: 3,93%). Van de leningen overheid en kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 92.908 opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. 10.10.3 Terugkoopplicht woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 31 december 2011
+/+ 1.871
Mutaties in het boekjaar: - Saldo per 31 december 2012
+/+ 1.871
JAARVERSLAG 2012
10.10.4 Waarborgsommen Saldo per 31 december 2011
12
Mutaties in het boekjaar: • Ontvangen waarborgsommen
-
• Uitbetaalde waarborgsommen
1
Saldo per 31 december 2012
11
In 2012 hebben zich 2 mutaties voorgedaan. De waarborgsommen hebben betrekking op de verhuur van onbebouwde grond en bedrijfsruimte. 10.11
Kortlopende schulden
Deze post is als volgt samengesteld:
31-12-2012 31-12-2011
1. Schulden aan leveranciers
3.680
1.348
2. Schulden aan kredietinstellingen
6.569
11.191
15
6
1.171
414
3. Schulden aan gemeente 4. Schulden ter zake van belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen 5. Overige schulden 6. Overlopende passiva Totaal
1
12
2.076
1.798
13.512 14.769
10.11.1 Schulden aan leveranciers
31-12-2012 31-12-2011
• Nieuwbouw, aankoop en verbetering
2.282
• Onderhoud
1.056 363
• Overige leveranciers Totaal
342
802 183
3.680 1.348
129
130
JAARVERSLAG 2012
10.11.2 Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2012 31-12-2011
• Rekening courant Rabobank 36.28.04.249
-
2.813
• Rekening courant Rabobank 14.28.04.249
-
652
• Kasgeldlening Stichting Rijswijk Wonen
-
3.000
• Kasgeldlening Centrada Lelystad
-
3.000
• Kasgeldlening Stichting Pre Wonen
4.000
-
• Aflossingverplichting leningen < 1 jaar
2.569
1.726
Totaal
6.569 11.191
De aanwezige kasgeldlening per 31-12-2012 is afgesloten voor een periode van 6 maanden (aflossing per 21-05-2013) tegen een rentepercentage van 3 procent per jaar, zonder zekerheden. De totale kredietfaciliteit bij banken bedraagt 5 miljoen euro per 31-12-2012. 10.11.3 Schulden aan gemeente De specificatie is als volgt: • Aflossingsverplichting leningen < 1 jaar
31-12-2012 31-12-2011 5
4
• Overig
10
2
Totaal
15 6
10.11.4 Schulden ter zake van belastingen, premies sociale verzekering en pensioenen • Loonbelasting en sociale lasten • Pensioenpremies
31-12-2012 31-12-2011 49
50
36 21
• Omzetbelasting
1.086 343
Totaal
1.171 414
JAARVERSLAG 2012
10.11.5 Overige schulden
31-12-2012 31-12-2011
• Af te rekenen servicekosten
1
12
Totaal
1 12
10.11.6 Overlopende passiva
31-12-2012 31-12-2011
• Niet vervallen rente • Vooruitontvangen huur • Glasfonds
1.492
1.505
80
79
111 107
• Personeelsfonds • Vooruitontvangen huurtoeslag belastingdienst
5 2 59
59
0
42
• Restant verplichting ABC Vastgoed grond Stationskwartier • Overige
• Totaal
329 4
2.076 1.798
10.12 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 10.12.1 Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Goed Wonen een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Goed Wonen opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2012 bedraagt dit obligo € 3,6 miljoen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Goed Wonen het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Goed Wonen verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. 10.12.2 Aangegane verplichtingen nieuwbouw De aangegane verplichting voortkomende uit lopende nieuwbouwprojecten voor zover intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd bedraagt per 31 december 2012 ruim 19 miljoen euro (2011: ruim 21 miljoen).
131
132
JAARVERSLAG 2012
10.12.3 Heffing saneringsfonds Goed Wonen zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal ca. € 2,6 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 10.12.4 Verhuurdersheffing Goed Wonen zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal ca. € 8,3 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde verhuurdersheffingen. Deze heffing moet een bijdrage leveren aan het beter functioneren van de woningmarkt, om de doorstroming op de huurmarkt te stimuleren. 10.13
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Goed Wonen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met haar deelneming heeft Goed Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
JAARVERSLAG 2012
11.
Toelichting op de winst- en verliesrekening
(bedragen x € 1.000,--) Bedrijfsopbrengsten
11.1 Huren Te ontvangen nettohuur:
2012 2011 14.177
13.716
375
351
10
4
Af: huurderving: • wegens leegstand • wegens overige redenen Totaal
13.792 13.361
De ‘te ontvangen nettohuur’ is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van:
2012 2011
a. de huurverhoging per 1 juli 2011-2012 gemiddeld 2,3% per 01-07-2012
235
178
244
296
b. het in exploitatie nemen van nieuwe of aangekochte woningen en woongebouwen c. huurverhoging als gevolg van aanleg centrale verwarming, verbetering van woningen etc.
19
17
d. andere redenen: sloop, verkoop, huurharmonisatie.
-37
-/- 73
Saldo
461 418
De huurderving (incl. vergoedingsderving) bedraagt 2,70 % (2011: 2,71 %) van de te ontvangen huren en vergoedingen. De huurderving (excl. vergoedingsderving) bedraagt 2,72 % (2011: 2,59 %) van de te ontvangen nettohuur.
133
134
JAARVERSLAG 2012
11.2
Opbrengsten servicecontracten 2012 2011
Te ontvangen vergoedingen: a. overige zaken, leveringen en diensten
272
294
b. te verrekenen met huurders
-/- 3
9
Subtotaal
275 285
Af: vergoedingsderving: a. wegens leegstand b. wegens overige redenen Subtotaal
11.3
5
25
-
-
270 260
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2012 2011
• Nagekomen resultaat 2009 koop erfpacht 12 woningen Achter ’t Holthuis
-
-/- 5
42
-
-
-/- 2
-
1
15
-/- 9
• Resultaat 2011 en 2012 grondverkoop 5 kavels Nijbroek -/- 24
55
• Gerealiseerde winst verkoop Gezondheidscentrum Kruisgebouw Klarenbeek • Nagekomen resultaat 2009 koop 2 winkels Stationskwartier vlek 7 • Nagekomen resultaat 2009 grondverkoop de Windvang te Voorst • Resultaat 2011 en 2012 grondverkoop 2 kavels Hofstraatbuurt fase 1 • Gerealiseerde winst 2012 verkoop 3 kavels de Vecht
138
-
• Verkoop bestaand bezit
2.499
2.045
Totaal
2.670 2.085
JAARVERSLAG 2012
11.4
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2012 2011
• Geactiveerde uren t.b.v ontwikkeling nieuwbouw
11.5
319
317
Overige bedrijfsopbrengsten 2012 2011
1. Vergoedingen voor algemeen beheer: • doorberekende administratiekosten
1
-
• adm.kosten servicekosten
20
19
• doorberekende kosten de Nieuwenhof
10
-
11
11
2. Overig: • toezicht servicekosten • opbrengst erfpacht grond koopwoningen • overige exploitatiebaten • doorberekende onderhoudskosten Totaal
38
29
103
70
13
5
196 134
Bedrijfslasten 11.6
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
2012 2011
• Sociaal vastgoed in exploitatie (na stelselwijziging)
5.306
5.223
187
183
• Ten dienste van de exploitatie Totaal
5.493 5.406
135
136
JAARVERSLAG 2012
11.7
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille 2012 2011
Nieuwbouw • Afboeking extra onrendabele toppen • Terugname onrendabele toppen • Afwaardering niet haalbare projecten in ontwikkeling • Afwaardering grondpositie Steenbrugge • Overige waardeveranderingen Totaal
4.653
8.422
-
-/- 398
398
82
1.200
-
-/- 580
-/- 2.258
5.671 5.848
De mutaties in de onrendabele toppen zijn als volgt te specificeren: extra onrendabele toppen: 2012 Locatie van den Belt
175
Schaekerhof 148 Stinzenhof 50 Hofstraatbuurt 380 Stationskwartier 1.253 De Nieuwenhof
1.010
Beek Brug en Bron
1.637
Totaal 4.653
11.8
Erfpacht
2012 2011
Stationsdwarsstraat, Twello (complex 4)
35
35
Oude Binnenweg, Twello (complex 122)
24
24
Totaal erfpacht
59
59
JAARVERSLAG 2012
11.9
Kosten onderhoud
Deze post is als volgt samengesteld: 2012 2011
Niet cyclisch onderhoud: • Klachtenonderhoud
567
• Mutatieonderhoud
364 125
553
• Budgetonderhoud
538 453
Cyclisch onderhoud: • Planmatig onderhoud
2.338
Totaal
3.807 2.416
11.10
1.285
Leefbaarheid 2012 2011
Mens gerelateerde leefbaarheid
-
-
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid
37
55
Totaal leefbaarheid
37
55
11.11
Lasten servicecontracten
2012 2011
Servicekosten huurders
359
335
Totaal lasten servicecontracten
359
335
137
138
JAARVERSLAG 2012
11.12 Overige bedrijfskosten
2012 2011
Overige beheerskosten: • overige personeelskosten
225
308
• huisvestingskosten
59 50
• kosten Raad van Commissarissen
42
49
963
592
• algemene kosten Overige exploitatielasten: • belastingen
588 589
• verzekeringen
47 46
• contributie Aedes
26
26
• heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
48
149
• bijdrage huurdersbelangenvereniging
12
16
• exploitaitiekosten de Nieuwenhof
214
161
• overige directe exploitatielasten
308
409
Totaal
2.532 2.395
De post algemene kosten omvat in 2012 een bedrag van € 208.000,-- (2011: € 0) inzake de (voorgenomen) fusie met Woningstichting de Groene Waarden. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria verantwoord in de overige bedrijfskosten:
2012 2011
• Controle van de jaarrekening
36
41
• Fiscale advisering
44
44
Totaal
80
85
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Goed Wonen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
JAARVERSLAG 2012
11.13
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2012 2011
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie
-/- 221
-/- 3070
-/- 255
-
-/- 476
-/- 3.070
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in ontwikkeling Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.14 Financiële baten en lasten
2012 2011
Rentebaten • Overige te ontvangen rente
25
24
Totaal rentebaten
25
24
3.432
3.433
181
133
39
50
Rentelasten • Rente leningen overheid en kredietinstellingen • Rente kasgeldleningen o/g • Rente rekening courant banken • Overige verschuldigde rente Totaal rentelasten
26
73
3.678
3.689
139
140
JAARVERSLAG 2012
11.15 Belastingen Per 31 december 2012 bedraagt het totaal aan verrekenbare verliezen nog € 484.798 (2011: € 203.798,--) De belastinglast is als volgt bepaald: Mutatie latentie marktwaarde leningen
2012 2011 78
79
Verrekenbare verliezen
-/- 70
198
Mutatie latentie herinvesteringsreserve
-/- 75
75
Mutatie latentie herbestedingsreserve
-/- 500
500
-
-/- 1.597
-/- 567
-/- 745
Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening:
-/- 5.847
-/- 10.134
Verkoopwinst onroerende zaken
-/- 2.033
-/- 1.887
4.935
-/- 354
Mutatie latente voorziening onderhoud Totaal De acute belastinglast is als volgt bepaald:
Afschrijvingen Dotatie herinvesteringsreserve
-/- 469
-/- 452
Overige waardeveranderingen
4.018
15.548
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting niet aftrekbaar Mutatie marktwaarde leningen Toerekening financieringskosten projecten Oortkosten Onderhoudskosten projectmatige woningverbetering
48
149
-/- 313
-/- 147
100
125
5 5 -/- 543
-/- 800
-/- 93
-/- 51
Dotatie herbestedingsreserve
/
-/- 2.002
Belastbaar bedrag
0
0
Verschuldigde winstbelasting
0
0
Egalisatierekening woonrecht de Nieuwenhof
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2011: 25,0%). De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van de herbestedingsreserve, fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde
JAARVERSLAG 2012
winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest, de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en verliesverrekening over voorgaande jaren. 11.16
Resultaat Deelnemingen
In 2012 is, evenals in 2011, geen resultaat behaald op deelnemingen.
12.
Overige informatie
12.1 Werknemers Per 31 december 2012 waren 31 werknemers in dienst, verdeeld over 24,5 formatieplaatsen. (2011: 31 resp. 24,5). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2011: 0). 12.2
Bestuurder en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • bestuurder
€ 357.723,--
• commissarissen
€ 32.498,--
(voorgaand jaar € 175.835,--)
(voorgaand jaar € 32.416,--)
De bezoldiging van de bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte) • éénmalige compensatie • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten; werkgevers en werknemerspremie)
141
142
JAARVERSLAG 2012
Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd:
Periodiek betaalde
Beloningen betaalbaar
Bruto maandsalaris
beloningen
op termijn ultimo
2012 2011 2012 2011 2012 2011
J.H.J. de Roover
125.633
132.939
42.090
42.896
9.784
10.309
190.000
-
-
-
-
-
J.H.J de Roover eenmalige uitkering
Over 2012 bestaat de beloning uit twee onderdelen: het reguliere brutosalaris over 2012 op basis van de toen geldende arbeidsovereenkomst en een compensatie voor het feit dat de inschaling van de directeur-bestuurder in 2012 naar beneden is bijgesteld. Het reguliere bruto salaris van de directeur-bestuurder is met ingang van oktober 2012 15% gedaald, op basis van de gewijzigde systematiek van de Beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De Raad van Commissarissen heeft zich hierover uitgebreid laten adviseren en de afspraken laten toetsen op mogelijke conflicten met de Wet Normering Topinkomens. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Als lid van de Raad
van Commissarissen
Overige kosten vergoedingen
2012 2011 2012 2011
H.Ph. Haverkort
9.993
9.774
0
0
Mw B. de Jonge
0
5.660
0
0
L.A. Potters
5.784
5.660
0
0
mr.drs. R.M. Reitsma
5.784
5.660
0
0
mw. J. Roeterdink
5.784
5.660
0
0
R.M.T. Goossens
5.153 0 0 0
Totaal
32.498 32.416
0
0
JAARVERSLAG 2012
12.3
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
(WOPT) Binnen Goed Wonen is de directeur-bestuurder de enige topfunctionaris waarvan het totale inkomen uitgaat boven de WOPT Norm. Dit wordt veroorzaakt door een eenmalige compensatie. Het reguliere periodieke inkomen valt binnen de WOPT Norm (zie 12.2). Ondertekening: Directie Raad van Toezicht IJsseldal Wonen
Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA Ing. P. Schrijver
Dhr. Th. Van der Meulen
Mevr. J. Roeterdink
Drs. P.H. Hijlkema RA Twello, 24 juni 2013
143
144
JAARVERSLAG 2012
13.
Overige gegevens
13.1
Toerekening resultaat
Het resultaat, zijnde 6,2 miljoen euro negatief, is in zijn geheel, overeenkomstig de statuten, onttrokken aan de overige reserves. 13.2
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum
Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Goed Wonen zou voor de jaren 2013-2017 circa € 8,3 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 5.1 van de jaarrekening is de betekenis hiervan uitgezet. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt. Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Goed Wonen.
14. Controleverklaring De in deze jaarrekening opgenomen controleverklaring is vanwege fraudepreventie niet ondertekend. Het originele ondertekende exemplaar bevindt zich in het kantoor van Goed Wonen.
JAARVERSLAG 2012
145
146
JAARVERSLAG 2012
Oplage: 50 Tekst en redactie: IJsseldal Wonen Fotografie: IJsseldal Wonen /Ewout Staartjes Ontwerp en opmaak: Ingrid Kleine Koerkamp, Grafische vormgeving, Lettele Drukwerk: Weevers Grafimedia
Volkshuisvestingsjaarverslag 2012
Postbus 100 7390 AC Twello Marktplein 110 7391 DZ Twello
Telefoon (0571) 27 79 79 Fax (0571) 27 79 80 Email
[email protected] Internet www.ijsseldalwonen.nl
