ZNALECKÝ
PO SUDEK
číslo: 5795 – 74 / 15 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 na pozemku p.č. 56/1, evidovaného na LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, obec Velké Bílovice, Jihomoravský kraj
Vlastníci nemovitosti (dle LV):
Mádl Jaromír, id. ½ nám. Osvoboditelů 570, 691 02 Velké Bílovice Mádl Stanislav, id. ½ Záhumní 1252, 691 02 Velké Bílovice
Objednatel:
Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Účel zpracování posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí
Vypracoval:
Ing. Jiří Fiala
V Brně dne 17.6.2015 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce prokurista společnosti
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usneseními Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/106, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 21813/08 – 101 ze dne 6.5.2015, je uloženo vypracovat znalecký posudek. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé: • spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č. 56/1, evidovaného na LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, Jihomoravský kraj
2. Podklady pro zpracování posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 21813/08-101 vydané dne 6.5.2015 Exekutorským úřadem Brno–město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Výpis z KN, LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, vyhotovený dne 6.5.2015 c) Aktuální informace o oceňovaných nemovitých věcech včetně katastrálních map, pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz
náhledů
d) Místní šetření provedené dne 4.6.2015 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o. e) Fotodokumentace pořízená při místním šetření f) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění g) Informace z trhu nemovitostí, z realitní databáze MOISES, z vlastní databáze a z internetových stránek www.farmy.cz h) Zpráva o nebezpečí povodně získaná z internetových stránek České asociace pojišťoven http://www.cap.cz/ i) www.mapy.cz j) www.maps.google.com
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 4.6.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného pozemku a byla pořízena fotodokumentace. Šetření proběhlo bez přítomnosti povinného Jaromíra Mádla, kde k charakteru pozemku (zahrada) nebylo nutné svolávat místní šetření za přítomnosti povinného. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. 2
B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitých věci (dle LV) : LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice Mádl Jaromír, nám. Osvoboditelů 570, 691 02 Velké Bílovice Mádl Stanislav, Záhumní 1252, 691 02 Velké Bílovice
id. ½ id. ½
Nemovité věci na LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice: - pozemek p.č. 56/1, vedený v KN jako zahrada, ZPF Pozn.: ZPF … zemědělský půdní fond
2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem znaleckého posudku je pozemek evidovaný na LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, oceňovaný pozemek se nachází přibližně uprostřed města Velké Bílovice, Jihomoravský kraj. Pozemek p.č. 56/1, který je v KN vedený jako zahrada o výměře 376 m 2, který se nachází v zastavěné části řadových domů, přibližně uprostřed města Velké Bílovice. Pozemek je porostlý trvalým travním porostem, na kterém se nachází dva ovocné stromy. Specifikace oceňovaného pozemku dle údajů z katastru nemovitostí a jeho popis je uveden níže v posudku. Velké Bílovice jsou město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, přibližně 50 km jižně od Brna a asi 16 km severně od Břeclavi. Ve městě žije přibližně 3.860 obyvatel a nachází se dobrá občanská vybavenost, kterou tvoří: obecní úřad, pošta, banka, obchody, restaurace, zdravotní středisko, lékárna, mateřská i základní škola, poměrně široká síť služeb aj. V obci působí řada podnikatelských subjektů s různým zaměřením činnosti, město je kompletně zasíťována. Jedná se o vinařskou obec, s dlouholetou tradicí a která leží na cykloturistické stezce. Vzdálenost od dálnice D2 Brno-Bratislava je 3 km, Exit 41, Podivín – Velké Bílovice. V roce 2001 získala obec statut města. Dle České asociace pojišťoven je lokalita s oceňovaným pozemkem vedena v zóně 1 (zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně). Dle LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice ze dne 6.5.2015 jsou oceňované nemovité věci zatíženy v části C – LV těmito omezeními vlastnického práva: • 5x Zástavní právo exekutorské • 4x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti id. 1/2 • 8x Nařízení exekuce • 1x Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu • 1x Zástavní právo soudcovské • 1x Zahájení exekuce 3
Podrobněji viz. příslušná LV v příloze znaleckého posudku. Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevztahují. Žádná jiná omezení a rizika nebyla z dostupných podkladů zjištěna. 3. Výčet oceňovaného majetku: 3.1. Pozemek 3.2. Trvalé porosty 4. Popis oceňovaného majetku: 4.1. Pozemek:
parcela č.
druh pozemku, způsob využití
výměra (m2)
popis a využití pozemku, charakter, přístup a trvalé porosty Oceňovaný pozemek má nepravidelný tvar, resp. má tvar písmene T. Pozemek je využíván jako zahrada, a je zcela pokryt trvalým travním porostem, na pozemku se nachází dva ovocné stromy. Charakter pozemku je rovinatý, pozemek je přístupný ze silnice na pozemku p.č. 5258/1 a dále přes pozemek p.č. 5258/76, oba ve vlastnictví města Velké Bílovice. Dle územního plánu města Velké Bílovice se pozemek ke dni ocenění nachází v plochách jako – SM: plochy smíšené obytné-městské
56/1
Zahrada, ZPF
Výměra celkem:
376
376
4
4.2. Trvalé porosty Na pozemku p.č. 56/1 se nachází přibližně dva trvalé porosty (stromy) ovocného druhu. Jako takové jsou trvalé porosty zahrnuty již v ceně těchto pozemků. Existence trvalých porostů je zohledněna v návrhu obvyklé ceny oceňovaného majetku.
C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo provedeno místní šetření dne 4.6.2015. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaného pozemku a byla pořízena fotodokumentace. Šetření proběhlo bez přítomnosti povinného Jaromíra Mádla. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovité věci jsou popsány výše v posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni 4.6.2015.
1. Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí: 1.1. Definice obvyklé ceny pozemků: Cena obvyklá = statisticky vyhodnocená největší četnost skutečně realizovaných cen v daném místě a čase. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována cena obvyklá takto: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“
5
1.2. Postup stanovení obvyklé ceny pozemků: Pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena nemovitých věcí bude stanovena na základě dostupných metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění a nejlépe vystihují obvyklou cenu nemovitého majetku. Pro určení obvyklé ceny oceňovaného majetku se v tomto případě použije metoda porovnávací, která nejlépe odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi. 2. Ocenění majetku: 2.1. Identifikační údaje: Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):
778672 Velké Bílovice 584983 Velké Bílovice 3 860 01.01.2014 CZ0644 Břeclav Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
2.2. Stanovení jednotkové ceny pozemků pomocí porovnávací metody: Tato metoda pro ocenění je založena na porovnání předmětného majetku s obdobnými nemovitostmi, jejichž ceny byly na trhu realizovány, případně na porovnání s vhodnými reprezentanty nabízenými na trhu a ze získaných informací je možno vyhodnotit hodnotu nemovitého majetku. Pro vytvoření představy o situaci na trhu v segmentu obdobných nemovitostí bude využito současných nabídek realitních kanceláří a soukromých inzerentů a také skutečného prodeje do jisté míry srovnatelných pozemků v podobných lokalitách. V případě výše uvedených nabídkových cen realitních kanceláří a soukromých inzerentů je při zohlednění těchto informací vhodné uvažovat s jistým poklesem cen, neboť obvykle bývají nabídky vyšší, než později skutečně obchodované ceny. Pro analýzu porovnávací hodnoty oceňovaného majetku jsou tedy využity údaje o následujících srovnávacích nemovitostech:
6
Srovnávací nemovitost č.1: Nabídka prodeje zahrady v Hustopečích, okres Břeclav, o celkové výměře 1.744 m 2. Nabídková cena RK činí 600.000,- Kč, tj. 344,Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č.2: Nabídka prodeje zahrady v Dolních Bojanovicích, okres Hodonín, o celkové výměře 517 m 2. Nabídková cena RK činí 120.000,- Kč, tj. 232,Kč/m 2 plochy pozemku.
7
Srovnávací nemovitost č.3: Nabídka prodeje zahrady v Mikulově, okres Břeclav, o celkové výměře 1.004 m 2. Nabídková cena RK činí 300.000,- Kč, tj. 299,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č.4: Nabídka prodeje zahrady v Lužicích, okres Hodonín, o celkové výměře 1.272 m 2. Nabídková cena RK činí 155.000,- Kč, tj. 122,- Kč/m 2 plochy pozemku.
8
Srovnávací nemovitost č.5: Nabídka prodeje zahrady v Mikulově, okres Břeclav, o celkové výměře 1.000 m 2. Nabídková cena RK činí 200.000,- Kč, tj. 200,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č.6: Nabídka prodeje zahrady v Dolních Dunajovicích, okres Břeclav, o celkové výměře 1.958 m 2. Nabídková cena RK činí 550.000,- Kč, tj. 281,- Kč/m 2.
9
Srovnávací nemovitost č.7: Nabídka prodeje zahrady v Týnci, okres Břeclav, o celkové výměře 2.490 m 2. Nabídková cena RK činí 250.000,- Kč, tj. 100,- Kč/m 2.
Srovnávací nemovitost č.8: Nabídka prodeje zahrady ve Valticích, okres Břeclav, o celkové výměře 227 m 2. Nabídková cena RK činí 39.000,- Kč, tj. 172,- Kč/m 2 plochy pozemku.
10
Srovnávací nemovitost č.9: Nabídka prodeje zahrady ve Strachotíně, okres Břeclav, o celkové výměře 11.200 m 2. Nabídková cena RK činí 3.360.000,- Kč, tj. 300,- Kč/m 2 plochy pozemku.
Srovnávací nemovitost č.10: Prodej zahrady v Perné, okres Břeclav, o celkové výměře 34 m 2. Zahrada byla prodána v 3/2014 za 4.794,- Kč, tj. 141,- Kč/m 2 plochy pozemku.
11
12
Komentář: Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného pozemku p.č. 56/1 byly porovnány výše uvedené pozemky. Jako srovnávací byly vybrány takové nemovitosti, které zobrazují určitý průřez v daném segmentu trhu nemovitostí a umožňují vytvoření náhledu na tržní hodnotu předmětné nemovitosti. Každá z výše uvedených srovnávacích nemovitostí má samozřejmě svá určitá specifika, ovšem srovnávací nemovitosti byly voleny tak, aby se vzájemné klady a zápory pokud možno co nejvíce kompenzovaly. Na základě veškerých výše uvedených informací, po analýze tržních podmínek a jednotlivých charakteristik majících vliv na hodnotu pozemku jako je možnost přístupu a příjezdu k pozemku, výměra a tvar pozemku, příslušenství pozemku, konfigurace terénu, umístění v rámci obce, situování v rámci lokality je jednotková porovnávací hodnota oceňovaného pozemku stanovena po zvážení všech uvedených aspektů ve výši 200,- Kč/m 2. Parcela č.
Výměra Druh pozemku, způsob ochrany 2 (m ) 376 zahrada, zemědělský půdní fond
56/1 Výměra 376 celkem (m2 ) Obvyklá cena celkem (Kč)
Jednotková cena 2 obvyklá (Kč/m ) 200,00
Obvyklá cena celkem (Kč) 75 200,00
75 200,00
Pozemek p.č. 56/1 v k.ú. Velké Bílovice, obec Velké Bílovice, Jihomoravský kraj - celkem: Porovnávací hodnota
75 200 Kč
3. Rekapitulace Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla využita metoda porovnávací, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu, a tím i prodejnost dané nemovitosti. Na základě porovnávací hodnoty a následné analýzy silných a slabých stránek nemovitosti odhadujeme celkovou obvyklou cenu pozemku p.č. 56/1 evidovaného na LV č. 5893 pro k.ú. a obec Velké Bílovice, Jihomoravský kraj, ve výši: Obvyklá cena
75 000,- Kč
Potom obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na výše uvedeném pozemku evidovaném na LV č. 5893 pro k.ú. a obec Velké Bílovice, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pana Jaromíra Mádla, činí: Obvyklá cena id. 1/2
13
37 500,- Kč
Dle LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice ze dne 6.52015, je oceňovaná nemovitost, resp. spoluvlastnický podíl příslušející povinnému, zatížen zástavními právy exekutorskými, soudcovským, zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Tato omezení vlastnického práva však nejsou, s ohledem na účel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve výsledné obvyklé ceně nijak zohledněna. Vše podrobněji viz Dokumentace a skutečnost výše v posudku a LV v příloze. Příslušenství a trvalé porosty spojené s oceňovanými nemovitostmi jsou uvedeny výše v posudku. Jedná se o příslušenství doplňující funkčnost pozemku využívaného jako zahrada. Toto příslušenství je samostatně v podstatě neobchodovatelné, jeho existence je však zohledněna v obvyklé ceně oceňovaného majetku.
D. Z Á V Ě R: Zadání znaleckého posudku : Usneseními Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/106, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 21813/08 – 101 ze dne 6.5.2015, je uloženo vypracovat znalecký posudek. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký ústav provede ocenění cenou obvyklou rovněž samostatně pro každou jednotlivou nemovitou věc. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé: • spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku p.č. 56/1, evidovaného na LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, Jihomoravský kraj Odpovědi zpracovatele znaleckého posudku : Celkovou obvyklou cenu oceňovaného majetku, resp. spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemku p.č. 56/1, evidovaného na LV č. 5893, v k.ú. Velké Bílovice, obec Velké Bílovice, Jihomoravský kraj, ve vlastnictví pane Jaromíra Mádla, ke dni 4.6.2015 odhadujeme ve výši:
37.500,- Kč Slovy: třicetsedmtisícpětset korun českých
Pozn.: 1) Obvyklé ceny jednotlivých oceňovaných pozemků jsou uvedeny výše v posudku v kapitole C.3. 14
2) Ve výsledných obvyklých cenách nejsou zohledněna zástavní práva exekutorská, soudcovská, z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízení exekucí. Jiná omezení vlastnického práva nebyla zjištěna. 3) Ve výsledných obvyklých cenách jsou již zohledněny trvalé porosty.
V Brně dne 17.6.2015
Seznam příloh: 1) Fotodokumentace ze dne 4.6.2015 2) Výpis z KN, LV č. 5893 pro k.ú. Velké Bílovice, ze dne 6.5.2015 3) Náhled katastrální mapy 4) Mapy oblasti
Posudek byl vyhotoven ve třech stejnopisech, obsahuje celkem 24 stran textu, včetně titulního listu, znalecké doložky a příloh. Ve dvou vyhotoveních byl předán objednavateli a jedno vyhotovení zůstává v archivu kanceláře (znaleckého ústavu). 15
ZN ALECKÁ
DOLO ŽK A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu §21, odst.1, zák.č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících ve znění pozdějších předpisů, zapsaným do I. oddílu seznamu ústavů dne 7.12.1992 (č.j. 701/92-OOD MSpr. ČR), kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady motorových vozidel a tržní oceňování podniků a v oboru stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění vlastnosti stavebních hmot a výrobků, stavby obytné a průmyslové, tepelnou techniku, a to rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky č.j. 5/2013-OSD-SZN/6 ze dne 4.2.2013. Znalecký posudek zapsán pod číslem 74/15 v seznamu znaleckých posudků, vypracovaných znaleckou kanceláří (ústavem). Odměna účtována přiloženou fakturou.
Ing. Jiří Fiala zodpovědný zpracovatel posudku a osoba oprávněná ke stvrzení posudku a podat případné vysvětlení
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
16
Fotodokumentace ze dne 4.6.2015
Pohled na oceňovaný pozemek p.č. 56/1
Pozemek p.č. 56/1
Pozemek p.č. 56/1
Příjezd k pozemku p.č. 56/1
17
Náhled katastrální mapy
23
