Visitatierapport Ons Dorp, Menen

Visitatierapport Ons Dorp, Menen

Visitatiegesprekken op 24 en 25 september 2013 Definitief visitatierapport van 20 januari 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Ons Dorp Datum visitatierapport: 20 januari 2014 Datum visitatiegesprekken: dinsdag 24 en woensdag 25 september 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: woensdag 20 november 2013 Erkenningsnummer SHM: 3280 Contactgegevens SHM: IJzerstraat 2, 8930 Menen 056 / 53 27 99 [email protected] www.onsdorpmenen.be Directeur: de heer Sonny Ghesquière Voorzitter: de heer Willy Ugille Werkgebied: Stad Menen

Samenstelling visitatiecommissie: Peter Wittocx, commissievoorzitter Luc Joos, commissielid Peter Putteman, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Ons Dorp geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 2 VAN 40

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM ONS DORP ........................................................................................................ 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 17 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 19 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 24 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 32

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 34 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 34 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 35 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 35 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 35

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 36 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 37


PAGINA 3 VAN 40

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Ons Dorp. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD) 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 40

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected]. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 40

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren


OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

OD 2.1

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

n.v.t.

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust


PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude


OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij


OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten



PAGINA 6 VAN 40

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Op 7 augustus 1921 wordt in de stad Menen de vennootschap ‘Ons Dorp’ opgericht. Het is de centrale doelstelling van de vennootschap om door een voldoende aanbod aan sociale woningen de woonvoorwaarden van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur. In 1998 neemt ze haar huidige rechtsvorm aan, een cvba met sociaal oogmerk. De laatste wijziging van de statuten is de aanpassing op 8 mei 2012 aan de modelstatuten die door de Vlaamse overheid werden vastgesteld. Vandaag spitst Ons Dorp zich toe op verhuur en beheer van woningen. In 2006 betrekt de maatschappij een nieuw kantoor aan de IJzerstraat in Menen. Vandaag werken er 10 personeelsleden: 6 bedienden en 4 arbeiders. Bezoekers kunnen er terecht op drie weekdagen en op afspraak. De SHM heeft 36 aandeelhouders: 4 publieke - gewest, provincie, stad en OCMW - en 32 private. De raad van bestuur van de vennootschap telt 12 leden. Het directiecomité - directeur en 7 bestuursleden - bereidt de bestuursvergaderingen voor. Met het aantreden van de nieuwe directeur in november 2009 begint een ingrijpende cultuurverandering. De SHM verwacht dat deze met steun van de recent aangestelde raad van bestuur in een stroomversnelling komt. De maatschappij heeft een lange traditie van samenwerking met de stedelijke diensten en het OCMW. Sinds 2009 neemt ze deel aan de intergemeentelijke samenwerking lokaal woonbeleid ‘Kwalitatief wonen in de grensstreek’ Menen, Wervik en Mesen. Er wordt ook samengewerkt met organisaties als ADO-Icarus, de sociale diensten van het Psychiatrisch Centrum Menen en van Eigen Woonst. Voor groenonderhoud doet Ons Dorp beroep op de vzw Veerkracht 4 - sociale tewerkstelling. (zie OD 1.5) De cvba Ons Dorp is van oudsher actief in de ‘kerngemeente’ Menen; dus niet in de ‘deelgemeenten’ Lauwe en Rekkem, waar de collega-SHM, Eigen Haard is Goud Waard, actief is. De SHM deelt haar patrimonium op in een achttal wijken. Veruit de omvangrijkste is de Nieuwe Tuinwijk met 577, ofwel meer dan de helft van alle woningen in haar patrimonium. Aan de overzijde, tussen Ieperstraat en Bruggestraat staan de 351 woningen van de wijken Sint-Jan, Groenhof, Ter Beke en Ons Dorp. In deze oudste wijk van de SHM zijn ondertussen 353 van de oorspronkelijke 385 woningen verkocht. In Menen-Oost heeft de SHM 41 woningen in de wijk ’t Voske, en in het Centrum van de stad 35 woningen. Op de rechteroever van de Leie in de wijk Barakken verhuurt de SHM nog 71 woningen. Ons Dorp heeft over de jaren 1.719 woningen gerealiseerd. Daarvan bezit ze er nog 1.075. Er zijn 22 eengezinswoningen verhuurd buiten het sociaal huurstelsel en 58 staan leeg; daarmee is het aantal woningen in verhuur binnen het sociaal huurstelsel momenteel 995. Op 1.075 woningen heeft de SHM 104 appartementen, 321 duplexwoningen en 650 eengezinswoningen. Nog 24 van haar woningen dateren van voor WOII en 359 of 1/3de is gebouwd in 1950-1959. Meer dan 90% van het patrimonium is minstens 25 jaar oud, waar dat in Vlaanderen amper 55% is. Slechts 68 woningen of 6% werd in de laatste 20 jaar gebouwd. In dezelfde periode is over heel Vlaanderen meer dan 35% van het huidige patrimonium gebouwd. De SHM heeft dus een behoorlijk oud patrimonium. In haar intern huurreglement van 11 april 2012 schrijft de SHM een optionele voorrang in die, na toepassing van de verplichte voorrangsregels, wordt gegeven aan de kandidaat-huurder die in de


PAGINA 7 VAN 40

periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van Menen. Een kandidaat-huurder die nog geen sociaal huurder is krijgt voorrang op iemand die al sociale huurder is. Op 6 september 2013 keurde de Vlaamse regering het lokaal toewijzingsreglement (LTR) 65+ sociale huurwoningen goed. Het reglement is beperkt tot de absolute voorrang van kandidaathuurders van 65 jaar en ouder op jongere kandidaten bij toewijzing van een van de 203 aan hen voorbehouden woningen van Ons Dorp. ‘Bijdragen tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden’ is een strategische doelstelling van elke SHM. De inspanningen van een SHM voor deze doelstelling hebben dikwijls slechts een indirect effect omdat de manier waarop huurwoningen worden toegewezen gewestelijk is gereglementeerd. Vandaar dat ze effecten van het beleid en geen prestaties van de SHM vormen. Voor Ons Dorp worden de volgende effecten vastgesteld: - Ons Dorp telt 351 huurders met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar op een totaal van 995 huurders, of iets meer dan 1/3de. 80% van de collega-SHM’s heeft een kleiner percentage. - Er zijn 157 huurders waarvan het gezinshoofd niet de Belgische nationaliteit heeft (16%). Hier heeft 82% van de SHM’s een lager percentage. - Meer dan 50% van alle huurders is alleenstaand; bij 85% van de collega-SHM’s zijn er minder alleenstaanden. - Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen (zie bijlage II), van de huurders van Ons Dorp ligt op 14.095 euro in 2012. Dit bedrag ligt bij 43% van de SHM’s hoger. In vergelijking met andere SHM’s telt Ons Dorp een groot aantal ouderen, alleenstaanden en gezinshoofden met niet-Belgische nationaliteit. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen ligt rond het gemiddelde van de sector. Een tweede strategische doelstelling zegt dat elke SHM moet bijdragen aan de betaalbaarheid van woningen. Die prestaties worden onder punt 4.3 in kaart gebracht. De manier waarop de sociale huurprijs wordt berekend (die gewestelijk bepaald is en waarop de SHM geen invloed heeft) zorgt ervoor dat in 2012 de mediaan huurprijs voor een appartement van Ons Dorp 186 euro per maand bedroeg. Slechts 10% van de SHM’s heeft een nog lagere mediaan huurprijs. Voor eengezinswoningen bedroeg die mediaan huurprijs 228 euro. Amper 8% van de SHM’s heeft een lagere mediaan huurprijs voor eengezinswoningen. Voor duplexwoningen bedroeg de mediaan huurprijs van Ons Dorp in 2012 191 euro, wat ongeveer overeenkomt met de mediaanwaarde voor de hele sector.

3.2 Beschrijving SHM In 2009 telde de stad Menen 13.817 huishoudens. Er wordt een toename verwacht met 6,5% tot 14.720 in 2020, en met 8,3% tot 14.959 in 2030. Dit is beduidend lager dan de toename van het aantal huishoudens die voorspeld wordt voor Vlaanderen (8,5% in 2020 tot 12,0% in 2030). Menen heeft bijna 20% inwoners ouder dan 65 jaar; voor Vlaanderen is dat iets meer dan 18%. De sociaal economische positie van de inwoners van Menen is zwakker dan het Vlaams gemiddelde. De werkloosheidsgraad ligt in Menen op 7,73%, in Vlaanderen op 5,53%. Het percentage leefloners in Menen is 0,46, in Vlaanderen 0,22. Het mediaan netto belastbaar inkomen in Menen bedroeg in 2009 14.313 euro, in Vlaanderen was dat 16.824 euro. Nogal wat kandidaat-huurders van Ons Dorp komen van het asielcentrum van het Rode Kruis dat sinds 1993 tot 70 gezinnen en alleenstaanden opvangt. Het actieterrein van Ons Dorp valt samen met het grondgebied van de gemeente Menen. Op 31


PAGINA 8 VAN 40

december 2012 bedroeg het aandeel sociale huurwoningen er 10,03%, of 1.457 woningen die binnen het sociale huurstelsel door beide SHM’s samen worden verhuurd in Menen op een totaal van 14.524 woningen. Gezien de werkafspraak tussen de collega-SHM’s, waarbij Ons Dorp enkel actief is in de kerngemeente Menen en Eigen Haard zich concentreert op de deelgemeenten Lauwe en Rekkem, is het de moeite waard om het aandeel sociale huurwoningen in de kerngemeente Menen in te schatten. Dat kan volgens het aantal inwoners in 2006. Van de 32.416 inwoners in Menen woonden er toen ongeveer 60% in Menen, en 40% in Lauwe en Rekkem. Aan 60% van het aantal woongelegenheden in 2012, is het aandeel sociale huurwoningen van Ons Dorp op haar informele actieterrein eerder rond de 12%, en bijgevolg nog aanzienlijk hoger dan 10% voor de gemeente Menen in haar geheel. Bij het opmaken van het lokaal toewijzingsreglement – zie hoger – zijn alle huurwoningen geïnventariseerd die mogelijk voor toewijzing in aanmerking konden komen. De ‘publieke sector’ telt op 1 januari 2013 in totaal 1.620 woningen: SHM Ons Dorp 1.075, SHM Eigen Haard is Goud Waard 404, OCMW 108, RSVK 31 en Vlaams Woningfonds 4. In de publicatie ‘Ruimte voor wonen’ uit 2010 van het Steunpunt Ruimte en Wonen geven 6 overzichtskaarten een idee van de ouderdom van het gemeentelijk patrimonium in Menen. Percentages van woningen gebouwd in 6 periodes tussen 1946 en 2010 dekken ongeveer de helft van het totaal aantal woningen. Bijgevolg wordt aangenomen dat de andere helft van de woningen gebouwd werd voor 1946, dus voor WOII. De grootste bouwactiviteit is daarenboven te vinden tussen 1946 en 1960 met 12,5% van het gemeentelijk patrimonium. Het is juist uit deze periode dat ook het grootste aantal woningen van Ons Dorp dateert. In vergelijking met de ouderdom van het gemeentelijk patrimonium zijn de gebouwen van de SHM nog redelijk jong. Naar soort bebouwing heeft Menen 53% gesloten, 21% halfopen, en 15% open bebouwing. 11% van de bebouwing bestaat uit flatgebouwen. Met uitzondering van het aandeel halfopen bebouwingen wat ongeveer gelijk is, is er in Vlaanderen een dubbel zo hoog aandeel flatgebouwen en open bebouwingen. Menen heeft dan weer meer dan dubbel zoveel gesloten bebouwingen. Deze vergelijking duidt op een hoge graad van historische verstedelijking, ondanks de beperkte omvang van de stad. De mediaan verkoopprijs voor een woonhuis ligt in Menen met 127.000 euro tot 37% lager dan die in Vlaanderen. Voor een appartement is de mediaan verkoopprijs 140.000 euro wat ongeveer 28% lager is dan de mediaan verkoopprijs in Vlaanderen, en met 151 euro mediaan verkoopprijs voor een vierkante meter bouwgrond is het verschil met Vlaanderen 23%. De prijzen voor appartementen en bouwgrond stegen over de voorbije 5 jaar ongeveer even snel in Menen als in Vlaanderen. Voor de kostprijs van een woonhuis lag de stijging in Menen met 34% beduidend hoger dan die in Vlaanderen met 20%. Bij Ministerieel Besluit van 22 juli 2013 over de voortgangstoets 2012, wordt Menen ingedeeld bij categorie 1; dat wil zeggen dat de stad het groeiritme voor sociale huur- en koopwoningen volgt. Met 1.478 sociale huurwoningen op een totaal van 13.744 woningen is het aandeel bij de 0meting op 31 december 2007 10,75%; beduidend meer dan de vereiste 9% voor vrijstelling van een Bindend Sociaal Objectief. Aan de stad is dus geen BSO voor sociale huurwoningen opgelegd. Dat is wel het geval voor de sociale koopwoningen, namelijk een BSO van 106 koopwoningen, en voor 5 sociale kavels. De voortgangstoets op 31 december 2011 toont een toename met 46 sociale huurwoningen. Daarin zit de aankoop van 22 woningen door Ons Dorp. Bij de realisatie van sociale koopwoningen en kavels is er geen voortgang.


PAGINA 9 VAN 40

4.

PRESTATIES VAN SHM ONS DORP

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Ons Dorp heeft in de voorbije decennia veel sociale huurwoningen gerealiseerd waardoor ze vandaag tot 12% van alle woningen in de kerngemeente van de stad Menen verhuurt en beheert. In de voorbije vijf jaar is de nadruk gelegd op renovatie en werd nog slechts een beperkt aantal woningen aan het patrimonium toegevoegd. Niettemin vindt de visitatiecommissie dat de SHM naar omstandigheden goede prestaties levert. Wel adviseert ze de maatschappij om initiatieven te nemen zodat het aantal sociale huurwoningen behouden blijft. -

-

-

-

Het enige project waarvan sprake is in functie van het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen in de periode 2008-2012 is de aankoop in 2008 van 22 appartementen in 1 project gelegen aan de Schans- en Vlamingenstraat in de wijk Barakken op de rechteroever van de Leie. De appartementen konden zonder bijkomende werken als sociale huurwoningen verhuurd worden. Daarmee positioneert de SHM zich in 2012 met een gemiddelde van 4,4 jaarlijks gerealiseerde huurwoningen over de voorbije 5 jaar bij de 16% minst actieve SHM’s in Vlaanderen. Ook het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde woningen in procent van het totaal woningpatrimonium ligt voor Ons Dorp erg laag. Dat komt op 0,42% en is slechts bij 12% van de SHM’s lager. Op korte termijn plant de SHM ook geen bijkomende realisaties, maar wil ze zich toeleggen op het renoveren van haar patrimonium, temeer daar ze niet over grondreserves beschikt. Omdat de stad Menen geen BSO huur moet behalen, en bijgevolg vooral aandacht schenkt aan het realiseren van het BSO voor 106 sociale koopwoningen en dat voor 5 sociale kavels, en daarenboven rekening houdend met de ouderdom van het patrimonium van de SHM, brengt de visitatiecommissie begrip op voor deze strategie. Wel wijst ze erop dat de SHM haar aantal woningen zou kunnen zien afnemen in de komende jaren omdat de strategie geen rekening houdt met deze dreigende krimp. De SHM stelt dat nieuwe realisaties verlieslatend zijn, maar de visitatiecommissie vindt dit geen geldig argument om niet in te zetten op bijkomende sociale huurwoningen. Op zichzelf beschouwd zijn nieuwe realisaties immers bijna altijd verlieslatend. Ze moeten echter in het geheel van de exploitatie worden geplaatst. Dan blijkt doorgaans dat net door de opbrengsten uit de oudere realisaties nieuwe realisaties mogelijk blijven. Moest daarenboven de SHM op de een of andere manier zelf verlieslatend worden, terwijl ze toch aan de uitgavennormen voldoet, dan komt de Gewestelijke Sociale Correctie tussen. Operationele tekorten door een combinatie van een minder vermogend huurderspubliek en hoge investeringsuitgaven worden immers door deze GSC 100% gesubsidieerd. Wel kan worden gewezen op het relatief beperkt aantal van 0,28 kandidaat-huurders per woning bij Ons Dorp in 2011, met 297 kandidaten op de wachtlijst voor 1.055 woningen. In gewest en provincie was dit respectievelijk 0,63 en 0,57. De getallen geven als het ware een aanwijzing voor de druk die het aantal kandidaat-huurders op de wachtlijst op elke woning uitoefent. En ook de wachttijden zijn bij Ons Dorp korter dan bij gewest en provincie. In 2011 is die voor ‘toegewezen dossiers’ 785 dagen of ruim een kwart korter dan de 1.089 dagen in


PAGINA 10 VAN 40

-

-

Vlaanderen en 1.075 dagen in West-Vlaanderen. De jaarlijkse actualisatie die Ons Dorp uitvoert tegenover een opgelegde tweejaarlijkse actualisatie zal deze cijfers beïnvloeden, maar verhinderen een vergelijking niet. Deze vaststelling samen met het relatief grote aandeel van om en bij 12% sociale huurwoningen van de SHM in de kerngemeente Menen verklaren waarom de druk op de SHM om haar patrimonium verder uit te breiden met nieuwe sociale huurwoningen dan ook niet erg groot is. Daartegenover blijkt uit de gesprekken met de bestuursleden van de SHM, met de ambtenaren en met de beleidsverantwoordelijken de wil om het huidige aantal sociale huurwoningen te behouden, weliswaar met de optie voor een grotere sociale mix. De aandacht wordt gevestigd op een nieuwe aankooppremie en een slooppremie, waarvoor de SHM uitdrukkelijk in aanmerking komt, en waarmee het stadsbestuur zowel de stadsvernieuwing als het wonen wil stimuleren. Het document ‘Beleidsambities 2013-2018’ van het nieuwe stadsbestuur verwijst onder de hoofding ‘Thuis in onze stad – Beter wonen’ naar de sociale bouwen verhuurmaatschappijen die samen met het stadsbestuur, het OCMW en het AGB Woonbedrijf belangrijke spelers zijn op de woningmarkt. Vanuit die positie wil het stadsbestuur een voortrekkersrol spelen bij het verbeteren van de woonkernen. Men wil de kwaliteit van de woningen verbeteren met extra aandacht voor jonge werkende gezinnen en ouderen, en daarbij streven naar betaalbaar en duurzaam wonen. Het recente Lokaal Sociaal Beleidsplan 2014-2019 vult dit verder in. Onder het thema ‘Huisvesting’ wordt het hoge aanbod sociale huurwoningen vastgesteld, maar “Dit betekent uiteraard niet dat er geen verdere aandacht meer nodig is voor de instandhouding van het sociaal huurpatrimonium zowel voor wat betreft het aantal als de kwaliteit. Rekening houdend met het steeds groter aantal personen van +65 moet deze doelgroep extra aandacht krijgen in de sociale huursector. Het BSO voor sociale koopwoningen is echter nog niet bereikt. Vandaar dat het woonbeleid zich eerst daarop zal focussen.” De visitatiecommissie onderkent de complexiteit van de situatie waarin de SHM verkeert. Ze geeft er zich rekenschap van dat Ons Dorp alleen niet bij machte zal zijn om meer sociale huurwoningen te bouwen. Ze raadt de SHM aan om er in nauwe samenwerking met de stad Menen, met het OCMW en met andere organisaties in een breed stedelijk verband, voor te zorgen dat het aantal (en liefst ook het aandeel) sociale huurwoningen minstens behouden blijft en dat een krimp van het patrimonium (door bijvoorbeeld verkopen) wordt vermeden. Het is zeker niet denkbeeldig dat een dergelijk opzet tot de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen leidt. Dat kan zijn als vervanging van te slopen bestaande woningen die niet meer te renoveren zijn, door nieuwbouw met een hogere densiteit; maar evenzeer door de bouw van nieuwe woningen op een andere locatie.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar Alhoewel het ‘verwerven van gronden en panden’ een brede interpretatie toelaat die zich niet beperkt tot het aanleggen van een grondreserve, ziet de visitatiecommissie momenteel bij Ons Dorp geen initiatieven die op een dergelijke aanpak wijzen. Bijgevolg zijn de prestaties voor deze operationele doelstelling vatbaar voor verbetering.


PAGINA 11 VAN 40

-

-

-

De SHM beschikt niet over een grondreserve. Ze heeft in de voorbije jaren geen gronden en panden verworven om sociale woonprojecten en kavels te realiseren. Noch via het uitoefenen van een recht van voorkoop, het verkrijgen van een recht van opstal of een erfpacht, noch via een tot dusver bij het decreet gronden pandenbeleid opgelegde sociale last, zijn nieuwe projecten te melden. De aankoop van de 22 appartementen vormt voor deze doelstelling geen prestatie, omdat de woningen meteen bij het patrimonium konden gevoegd worden, zonder verbouwing of renovatie. Ze vormen wel een prestatie onder OD1.1. De enige gronden van de SHM zijn de bebouwde terreinen in de wijken die werden ontwikkeld in de jaren 1950 tot 1990. Mogelijkheden om bij een reorganisatie van deze wijken nieuwe sociale woonprojecten te realiseren zullen pas zichtbaar worden na grondig (ontwerpend) onderzoek. Ze zullen evenwel ook nog aan heel wat lokale en bovenlokale beleidsopties moeten beantwoorden om uitvoerbare projecten op te leveren. De visitatiecommissie verwijst bij deze doelstelling naar de nieuwe premies die de stad in het vooruitzicht stelt om kleinere, inbreidingsgerichte projecten in het historische centrum te stimuleren. Het bestuur vermeldt uitdrukkelijk de sociale huisvestingsmaatschappij als een van de partijen die aanspraak kan maken op zulke premies. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om op een deskundige wijze van de geboden mogelijkheden gebruik te maken om bij te dragen aan het wonen en de stadsvernieuwing. Ze meent dat onder meer dergelijke aanpak ook voor behoud van het aantal sociale huurwoningen kan zorgen.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat Ons Dorp er naar omstandigheden goed in lukt haar woningaanbod af te stemmen op de noden van verschillende groepen. Vooreerst met het oog op de verschillende groepen onder haar huurders en kandidaat-huurders, maar evenzeer met aandacht voor oudere huurders en huurders met fysieke en psychische beperkingen. -

-

-

Het patrimonium van Ons Dorp bestaat voor ongeveer 10% uit appartementen (104), iets meer dan 30% uit duplexwoningen (321) en voor de overige 60% uit eengezinswoningen (628). In Vlaanderen is die verdeling 48% voor eengezinswoningen en 48% voor appartementen, 3% voor duplexwoningen en 1% voor bungalows. Vooral het naar verhouding tien maal grotere aandeel duplexwoningen springt in het oog, het aandeel appartementen is dan weer vijf keer kleiner, terwijl het aandeel eengezinswoningen iets hoger ligt. De samenstelling van het patrimonium wordt voor een groot deel verklaard door de ouderdom; zestig jaar geleden golden andere prioriteiten dan vandaag, bijvoorbeeld voor het bouwen van eengezinswoningen in tuinwijken eerder dan appartementen in het historische centrum. In haar 1.053 woningen beschikt Ons Dorp over woningtypes met 1 tot 5 slaapkamers. Er zijn 544 kleinere woningen, waarvan 302 met 1 slaapkamer en 242 met 2. Van de overige 509 grotere woningen zijn er 463 met 3, 43 woningen met 4, en 3 woningen met 5 slaapkamers. De verdeling naar 52% kleinere en 48% grotere woningtypes bij Ons Dorp komt vrijwel overeen met de verdeling naar ongeveer 56% kleinere en 44% grotere woningen in gewest en provincie. Bij de huurders staan de eenpersoonsgezinnen voor bijna de helft van alle gezinnen, gevolgd door de tweepersoonsgezinnen voor ongeveer een kwart en de driepersoonsgezinnen met ongeveer een achtste. Begin juni 2013 staan 240 kandidaat-huurders op de wachtlijst. Daarvan zijn 81% kleinere gezinnen, met 45% van 1 persoon, 18% van 2 en 18% van 3 personen. De overige 19% zijn grotere gezinnen van 4 of meer personen. De wachtlijst over het eerste half jaar van 2013 telt nog overwegend kleinere gezinnen, maar naar verhouding minder dan bij de zittende huurders; en het aandeel grotere gezinnen is aanmerkelijk groter dan dat bij de huidige huurders.


PAGINA 12 VAN 40

-

-

-

Uit een overzicht van de periode 2008-2012 blijken de aantallen appartementen, duplex- en eengezinswoningen ongeveer hetzelfde te zijn gebleven. Naar woningtype echter is er een afname van 23 woningen met 1 en 2 slaapkamers en een even grote toename van 3slaapkamerwoningen te merken. Een verklaring daarvoor is een toevoeging van een extra slaapkamer bij de renovatie van bestaande woningen, met bijvoorbeeld het in gebruik nemen van de zolder om er 1 of 2 bijkomende slaapkamers van te maken. De verdeling naar gezinsgrootte van de zittende huurders en de samenstelling van het patrimonium naar woningtypes maakt duidelijk dat vele woningen een onderbezetting kennen, wat met zoveel woorden ook in het jaarverslag 2012 door de SHM wordt vastgesteld. De SHM meldt 7 mutaties in 2011 en 4 in 2012 van oudere huurders die naar een kleinere woning verhuisd zijn. Op basis van gegevens van de VMSW over het jaar 2012 is de gemiddelde onderbezetting voor Vlaanderen 0,97 persoon/woning, voor de provincie WestVlaanderen 1,61 p/w en voor Ons Dorp 0,90 p/w. Dat wil zeggen dat de op zichzelf aanzienlijke onderbezetting bij Ons Dorp nog relatief laag is in vergelijking met de Vlaamse en West-Vlaamse cijfers. In dit verband was de aankoop in 2008 van het privé-complex met 22 appartementen waarvan 6 met 1 slaapkamer en 16 met 2 slaapkamers een juiste beslissing, waarmee het aantal kleinere woningen werd vergroot. Ook is de lichte verschuiving die bij de wachtlijst te merken is betekenisvol. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om de evolutie van de wachtlijstsamenstelling nauwlettend te volgen over een langere periode. Daarmee kan bijvoorbeeld de behoefte aan meer kleinere woningen worden aangetoond bij het opstarten van nieuwe projecten, meer bepaald appartementen met 1 en vooral 2 slaapkamers. Daarenboven treedt de visitatiecommissie de mening van de ambtenaren bij dat met enkele bijkomende grotere woningen beter ingespeeld wordt op de huidige wachtlijst, waarop een zestal gezinnen van meer dan 5 personen staat en op het toenemend aantal samengestelde gezinnen. De SHM heeft ook een aanbod voor verschillende specifieke doelgroepen. Daarvan is de grootste die van de senioren. Door de invoering van het ‘lokaal toewijzingsreglement 65+ sociale huurwoningen’ verbindt de maatschappij er zich toe 203 van haar woningen exclusief aan de doelgroep voor te behouden; een adreslijst van 196 woningen is als bijlage bij het reglement opgenomen. Tussen ADO-Icarus vzw en Ons Dorp is in 2008 overeengekomen dat de SHM zorgt voor 12 ADL-woningen en een ADL-centrum waarbij de vzw instaat voor de begeleiding. Op 3 mei 2010 zijn de tot ADL gerenoveerde woningen definitief opgeleverd. Ten slotte stelt Ons Dorp recent twee woningen ter beschikking van jongeren die in het kader van de Bijzondere Jeugdzorg worden begeleid naar zelfstandig wonen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Ons Dorp slaagt erin haar aanbod af te stemmen op de noden van verschillende groepen, en dit ondanks het feit dat ze weinig nieuwe sociale huurwoningen realiseert en geen concrete plannen heeft voor nieuwe ontwikkelingen. Er is geen grondreserve en evenmin worden gronden en panden verworven voor sociale woonprojecten. Daardoor dreigt de SHM onvoldoende in staat te zijn om het aantal en aandeel sociale huurwoningen in stand te houden in de komende jaren, terwijl dit wel de lokale beleidsoptie is. De visitatiecommissie vindt dat de SHM op het vlak van realisaties en aanbod naar omstandigheden goede prestaties neerzet. Ze gaat er echter wel van uit dat de SHM initiatieven neemt voor het behoud van het aantal en aandeel sociale huurwoningen in Menen.


PAGINA 13 VAN 40

4.2

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed Alles wijst er op dat Ons Dorp in 2020 de normen van het Vlaams Energie-Renovatie-Programma (ERP2020) zal halen. De visitatiecommissie waardeert de volgehouden systematische afwerking van een lange reeks projecten en vindt dat de SHM goede prestaties levert over de periode 20082012. Ze merkt evenwel op dat deze aanpak, door de groeiende complexiteit, nood heeft aan een meer toekomstgerichte onderhouds- en renovatieplanning die ook rekening houdt met de financiële consequenties. -

-

-

-

Volgens de meest recente patrimoniumenquête voldoet in 2012 al 79% van de woningen van Ons Dorp aan de drie normen van het ERP2020. Daarmee staat de SHM bij de 20% best presterende SHM’s. Meer in detail beschikken alle woningen over dubbele beglazing, 79% over een basis dakisolatie, en 83% over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Concreet ontberen nog 45 appartementen een dakisolatie en bij 186 eengezinswoningen moeten zowel de dakisolatie als de verwarmingsinstallatie nog in orde worden gebracht. Vooral door de dubbele beglazing bij alle woningen haalt Ons Dorp al een veel hoger percentage ERPconforme woningen dan gemiddeld in de sector. De SHM heeft haar 12 jaar geleden genomen besluit om te investeren in het bestaande patrimonium al in belangrijke mate waargemaakt. Met een betrekkelijk eenvoudige aanpak is systematisch fase per fase gewerkt met projecten, die pas van start gaan wanneer er een 8-tal woningen op natuurlijke wijze beschikbaar is na vertrek van de huurder(s). De voor 2012 geplande werken zijn aanzienlijk vertraagd. Dit heeft te maken met een renovatiepauze bij gebrek aan middelen van de Vlaamse overheid. De visitatiecommissie merkt op dat, wat er ook van zij, de ‘vertraging’ in het afwerken van het renovatieplan, niet geheel en al op het conto van de SHM kan worden geschreven. Daarom heeft de visitatiecommissie begrip voor het voornemen van Ons Dorp in het jaarverslag-2012: “Niettegenstaande wij over een aantal leegstaande woningen en appartementen beschikken, werden er geen grote renovatieprojecten uitgevoerd (…). Wel zijn we overgegaan tot kleinere renovaties, die gedaan werden met eigen middelen, om deze woningen terug te verhuren.” Volgende cijfers over structurele leegstand tonen het verband met de renovatieplanning. In 2012 is de structurele leegstand bij Ons Dorp 4% van haar 1.053 woningen. Voor bijna 3/4de van de SHM’s is dat aandeel kleiner. Aan de andere kant sluit de frictieleegstand bij de SHM met 1,4% dan weer aan bij de middenmoot van alle SHM’s. Over de periode 2007-2012 is de totale leegstand bij Ons Dorp steeds tussen de 50 en 60 woningen geweest. Dat heeft allicht te maken met de opeenvolgende renovaties per fase van een 8-tal woningen. Dat blijkt ook uit meer precieze informatie over de structurele leegstand van 45 woningen op 1 juli 2013. Op korte termijn zullen daar 30 woningen uit verdwijnen. Het aantal zal evenwel opnieuw toenemen en afnemen tot het programma volledig is uitgevoerd. In juli 2013 staan er 11 andere woningen van de SHM leeg voor nieuwe verhuring, de zogenaamde frictieleegstand. Maar niet enkel de omvang van de leegstand is een belangrijk gegeven bij de planning van renovaties; de duur van de leegstand per woning is even belangrijk. Een gemiddelde leegstandsduur per woning kan een waardevolle aanwijzing zijn voor de kwaliteit van de renovatieplanning en voor wat die leegstand aan gederfde inkomsten betekent. Een 3 jaar durende (structurele) leegstand van 8 woningen is totaal verschillend naargelang het gaat om 8 dezelfde woningen of om drie fasen van 8 woningen per jaar, zoals bij Ons Dorp wel het geval lijkt te zijn. (Zie 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid)


PAGINA 14 VAN 40

-

-

-

De visitatiecommissie meent dat de SHM goede prestaties levert bij de renovatie over het algemeen en voor het ERP2020 in het bijzonder. Als ze de vertrouwde aanpak voortzet voldoen straks alle woningen aan de vereisten en haalt Ons Dorp de ERP2020 doelstellingen. De SHM maakt een onderscheid tussen de zwaardere renovatie en de lichtere renovatie, herstel en onderhoud. Voor de zwaardere renovatieprojecten werkt ze samen met privé architecten en is de financiering gekoppeld aan NFS2 en FS3 en opgenomen in de financiële planning die werd opgemaakt door de VMSW. De lichtere aanpak wordt uitgevoerd door privé firma’s of in eigen beheer. Omdat de overdracht van informatie bij de directeurswissel veel te wensen overliet – veel werd mondeling geregeld - , wordt nu woning per woning de nood aan onderhoud bepaald om een betere onderhoudsplanning te kunnen opmaken voor de komende jaren. Bij gebrek aan een historiek en een inventaris van de actuele toestand van het patrimonium, voert de SHM een voorzichtige, lineaire politiek bij het aanleggen van voorzieningen voor de periode 2013-2017. Meer bepaald voor schilder- en schrijnwerk, voor vervanging van verwarmingsketels en vloeren legt ze jaarlijks een voorziening aan voor 3% van het patrimonium. De SHM meldt dat het de bedoeling is om ieder jaar de bedragen aan te passen aan de realiteit en aan de noden. Omdat het om een nieuwe werkwijze gaat is het immers moeilijk om meteen de juiste bedragen in te schatten. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM de nood aan een meer toekomstgerichte onderhoudsplanning onderkent. Ze raadt Ons Dorp aan om in afwachting van een gedetailleerde inventaris en nieuwe onderhoudsplanning, de huidige renovatieplanning voort te zetten. Maar dit alles wel met de bedoeling om dan op korte termijn onderhoud en renovatie in één planning te integreren.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar De wijze waarop de SHM kan bijdragen tot een beter milieu steunt over het algemeen op twee principes: het voorkomen van onnodig gebruik van ruimte, grondstoffen en energie, en het maximaal gebruiken van (lokale) duurzame alternatieven. De SHM beperkt zich echter in hoofdzaak tot het uitvoeren van het ERP2020. De visitatiecommissie ziet tot nu toe te weinig eigen visie of praktijk bij de SHM. Bijgevolg zijn de prestaties voor verbetering vatbaar. -

-

-

-

Voorbeelden van aanzetten die kunnen leiden tot een visie en een praktijk op weg naar betaalbare milieuvriendelijkheid zijn: - de goede tussentijdse resultaten bij de uitvoering van het ERP2020 project, het al beschikken over 101 EPC’s met nog 50 nieuwe in aanmaak; - het opnieuw inschakelen van bestaande regenwaterputten, en het aanbrengen van vloerisolatie bij elke zware renovatie; - het aanmoedigen van huurders om hun woning gratis te laten scannen door de ‘Buurten Nabijheidsdienst (BND)’ in het kader van het project ‘energiesnoeiers’ gebeurt door het verspreiden van folders en met informatie op het infoscherm in het kantoor. Van bijvoorbeeld groendaken, zonnepanelen of zonneboilers is tot nu toe nog geen sprake, evenmin als van het informeren van huurders over de wijze waarop ze meer milieuvriendelijk en betaalbaar kunnen wonen en hen daarmee op weg te helpen. Naast milieuvriendelijk omgaan met water- en energieverbruik moet er aandacht zijn voor het gebruik van duurzame materialen, hergebruik van bestaande constructies en beperken van oppervlakteverharding bij bouwprojecten. Evenzeer gaat het om milieuvriendelijk gebruik van ruimte, waarbij inbreidingsgericht bouwen, zuinig gebruik van open ruimte en het inspelen op de eigenschappen van de locatie van belang zijn. De visitatiecommissie beveelt Ons Dorp aan om een visie op betaalbare milieuvriendelijkheid te ontwikkelen. Die laat toe om zowel nu, bij onderhoud, herstel, en renovatie, als straks, bij


PAGINA 15 VAN 40

nieuwbouw, de vernoemde aanzetten verder te ontwikkelen en ze samen met nieuwe initiatieven een plaats te geven in een breed kader. Daarmee krijgen initiatieven richting en samenhang zodat het voor huurders, gebruikers, ontwerpers en uitvoerders, maar ook voor medewerkers duidelijk wordt hoe ze kunnen bijdragen aan betaalbare milieuvriendelijkheid. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM heeft in 2012 geen enkele nieuwe huurwoning gebouwd. Haar meest recente realisatie is een aankoop in 2008 en de laatste nieuwbouw dateert al van 2004. Er is bijgevolg enkel sprake van aanpasbaarheid in functie van renovatie. Bij renovatieprojecten gaat het echter om een aanbeveling en niet om een vereiste. De visitatiecommissie stelt vast dat er ruime aandacht is voor toegankelijkheid, zowel voor rolstoelbezoekbaarheid als voor aanpasbaarheid van woningen. Daarom vindt de visitatiecommissie dat Ons Dorp goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

-

Bij de bespreking van OD 1.5 is al gewag gemaakt van de goedkeuring van het ‘lokaal toewijzingsreglement 65+ sociale huurwoningen’. Daarbij verbindt de maatschappij zich ertoe 203 van haar woningen exclusief voor die doelgroep voor te behouden. De lijst in bijlage van het reglement vermeldt voorlopig 197 gelijkvloerse woningen, waarvan de meeste met 1 slaapkamer. De tekst die door de SHM werd bezorgd vermeldt “Er is bijzondere aandacht voor gelijkvloerse woningen, met inloopdouche, handgrepen in douche en toilet, brede deuropeningen, stopcontacten op armhoogte en aangepast sanitair. In vele voorbehouden woningen zijn alle deuropeningen 1m breed in functie van rolstoeltoegankelijkheid.” Tussen ADO-Icarus vzw en Ons Dorp is in 2008 overeengekomen dat de SHM zorgt voor 12 ADL-woningen en een ADL-centrum waarbij de vzw instaat voor de begeleiding. Buiten sociaal huurstelsel huurt de vzw haar bureel en eveneens een van de 12 woningen. Binnen het sociale huurstelsel gaat het om 6 woningen en 5 appartementen. ADL staat voor ‘activiteiten van het dagelijks leven’ en doelt op de hulp die zelfstandig wonen mogelijk maakt (zie bijlage 2). Alle 12 ADL-woningen van ADO-Icarus zijn geschikt voor rolstoelafhankelijke huurders. Dat is ook zo voor de 18 appartementen in het Centrum en de 2 eengezinswoningen in de Sint-Janswijk (waarvan 1 ook ADL) die de SHM zelf verhuurt. Over alle andere woningen zegt de SHM dat op vraag van de zittende huurder steeds wordt nagegaan of aanpassingswerken mogelijk zijn, waarna ze doorgaans ook worden uitgevoerd. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om bij toekomstige initiatieven voor nieuwbouw de ‘aanpasbaarheid’ (overeenkomstig de voorschriften in C2008 van de VMSW) op te nemen in het programma van eisen (en bij uitbreiding ook als aanbeveling bij renovatieprojecten) en beslissingen daaromtrent te onderbouwen met een kosten-baten analyse.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM investeert al jaren in het bestaande patrimonium. Deze beleidsoptie vertaalt zich in de goede tussentijdse resultaten bij de realisatie van het ERP2020. De maatschappij ontbeert een visie op betaalbare milieuvriendelijkheid en de aanzetten zijn te beperkt om op dit vlak van een beleid te spreken. De SHM levert goede prestaties voor aangepast wonen. Ons Dorp onderkent de nood aan een toekomstgerichte onderhouds- en renovatieplanning om het behoud van het huidige aantal en van het kwaliteitsniveau van haar sociale huurwoningen te kunnen verzekeren.


PAGINA 16 VAN 40

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: niet van toepassing Ons Dorp heeft in de periode 2008-2012 geen woningen gebouwd. Daarom vindt de visitatiecommissie dat zij het prijsbewust bouwen door de SHM niet kan beoordelen. De visitatiecommissie geeft indicatief nog enkele prijs gerelateerde aspecten mee inzake de renovatieprojecten van Ons Dorp. -

-

-

Zoals vermeld bij OD 2.1 maakt Ons Dorp een duidelijk onderscheid tussen de zwaardere renovatie en de lichtere renovatie. Voor de zwaardere renovatieprojecten werkt Ons Dorp samen met externe architecten en doet ze een beroep op de financiering van de Vlaamse overheid. Als de SHM wegens een gebrek aan middelen bij de Vlaamse overheid haar projecten niet gefinancierd krijgt, worden die in de wachtkamer geplaatst. Zonder overheidsfinanciering tasten grote renovatieprojecten de financiële leefbaarheid op termijn aan. De lichtere renovatie laat de SHM uitvoeren door externe aannemers of doet die in eigen beheer. De SHM financiert sommige lichtere renovaties en onderhoudswerken geheel of gedeeltelijk met eigen middelen. De SHM onderzoekt of de renovatie van oudere woningen haalbaar is. Ze houdt hierbij rekening met de actuele normen en eisen en met de kostprijs van de renovatie. Als ze tot de vaststelling komt dat renovatie meer zal kosten dan 80% van de geraamde nieuwbouwkost (inclusief grond), dan verkoopt ze de woningen. De opbrengst wendt de SHM aan voor de renovatie van andere woningen. In het geval van totale renovatie bundelt de SHM doorgaans een achttal woningen in een renovatiefase om de werken in één aanbesteding te kunnen gunnen aan een lagere prijs.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar Het patrimonium van Ons Dorp wordt gekenmerkt door overwegend grote tuinwijken met relatief grote voor- en achtertuinen. Al decennia lang onderhoudt de SHM de voortuinen van de huurders om de netheid en bijgevolg de leefbaarheid te vergroten. Keerzijde van de medaille zijn natuurlijk de hogere huurlasten ten opzichte van de meeste andere SHM’s waar de huurders de voortuinen zelf moeten onderhouden. De huurders van Ons Dorp lijken nooit iets anders gewend geweest en zijn gewoon geworden aan dit gemak. In 2012 bedroegen alle kosten voor het groenonderhoud meer dan de helft van de totale huurlasten. De visitatiecommissie vindt dat Ons Dorp meer kan doen om de huurlast te beperken, en haar inspanningen zijn dan ook voor verbetering vatbaar. -

-

In 2012 bedraagt de jaarlijkse huurlast per wooneenheid gemiddeld 338 euro, waarmee Ons Dorp zich bij de 25% hoogste van de sector bevindt. Nominaal bedragen de totale huurlasten ongeveer 355.000 euro in 2012. Met ongeveer 201.000 euro (relatief ongeveer 56 %) is de kost voor groenonderhoud verreweg de grootste slokop in de totale huurlasten. Het onderhoud van de gemeenschappelijk delen kost ongeveer 36.000 euro (relatief ongeveer 10 %). Omdat het patrimonium van Ons Dorp maar 10% appartementen telt zijn de kosten voor het onderhoud van liften (ongeveer 3.300 euro) en van gemeenschappelijke delen eerder beperkt in verhouding met de kosten voor het groenonderhoud. De SHM werkt, op basis van een overheidsopdracht, met privé firma’s voor het onderhoud van de centrale verwarming. Het contract wordt tweejaarlijks herzien. De aan de huurders


PAGINA 17 VAN 40

-

-

-

aangerekende kosten voor het onderhoud van de centrale verwarming, die in 2011 nog 120.000 euro bedroegen, namen af tot 90.000 euro in 2012. De SHM slaagde er dus in de kosten met een kwart te verminderen. In de uitgeschreven overheidsopdracht houdt de SHM rekening met de kostprijs maar niet met de dienstverlening. De huurders geven aan niet erg tevreden te zijn over de diensten die de firma levert. Ze klagen over het gebrek aan klantvriendelijkheid en over het niet nakomen van afspraken zoals een aangekondigde aanwezigheid voor herstel of nazicht. De SHM kent deze klachten en het contract werd ondertussen stopgezet door het faillissement van de firma. De visitatiecommissie adviseert om bij een volgende aanbesteding een afdwingbare kwalitatieve dienstverlening en een regelmatige rapportering en evaluatie hiervan (aspecten zoals tijdigheid, snelheid, kwaliteit, klantvriendelijkheid, …) op te nemen in het lastenboek. De visitatiecommissie meent dat onderhoud van gemeenschappelijke delen door de huurders slechts een kans op slagen heeft als Ons Dorp eerst inzet op het sensibiliseren van de huurders voor het onderhoud van hun eigen voortuinen. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat huurders het idee hebben dat zelf instaan voor het onderhoud niet mogelijk is. De visitatiecommissie beveelt Ons Dorp aan om de huurders duidelijk te maken dat het zelf onderhouden van de voortuinen en van de gemeenschappelijke delen hun huurlast kan verminderen. Ze stelt Ons Dorp voor om met de huurders in gesprek te gaan en hen de mogelijkheid aan te bieden zelf de voortuinen te onderhouden. Vervolgens zal blijken in welke mate huurders in de praktijk bereid en in staat zijn om het onderhoud zelf op te nemen. De financiële gevolgen van het al dan niet zelf onderhouden van de voortuinen moeten dus heel duidelijk zijn voor de huurders. De huurders vinden het niet duidelijk welke lasten zij moeten dragen en welke voor rekening van Ons Dorp zijn. De visitatiecommissie adviseert de SHM om ook de lasten die zij zelf draagt duidelijk op te nemen in de huurdersbrochure. Huurders verwachten terecht dat tegenover de aangerekende diensten ook de afgesproken dienstverlening staat. De visitatiecommissie adviseert de SHM om controle uit te oefenen op door derden uitgevoerde diensten. Niet alle huurders kunnen de huurwaarborg betalen bij het sluiten van het huurcontract. Het OCMW Menen stelt zich borg ten aanzien van Ons Dorp. Deze afspraak tussen het OCMW en Ons Dorp komt de betaalbaarheid voor de nieuwe huurders ten goede.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Omdat het laatste nieuwbouwproject al dateert van 2004 is de visitatiecommissie van oordeel dat ze de prestaties van Ons Dorp voor prijsbewust bouwen niet kan beoordelen. Wat het prijsbewust verhuren betreft is de visitatiecommissie van mening dat Ons Dorp tot nu toe onvoldoende wijst op de financiële gevolgen voor de huurder van het al dan niet zelf onderhouden van onder meer de eigen voortuin. Om die reden beoordeelt de visitatiecommissie haar prestaties inzake prijsbewust verhuren voor verbetering vatbaar.


PAGINA 18 VAN 40

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Ons Dorp hanteert sinds kort een strikte procedure bij huurdersachterstal en werkt goed samen met het OCMW om uithuiszetting te voorkomen. Ze gaat binnenkort in overleg met het OCMW om daarover betere werkafspraken te maken en de procedure daarop bij te sturen. Om de problemen met betrekking tot overlast en onderhoud van de woning door de huurder tot een minimum te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, legt de SHM veelvuldig huisbezoeken af en volgt ze probleemsituaties van nabij op. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Ons Dorp voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als goed. -

-

-

De raad van bestuur van Ons Dorp heeft op 15 december 2012 een strengere procedure ‘huurachterstal’ goedgekeurd die weliswaar zeer strikte en korte termijnen hanteert, maar anderzijds veel ruimte laat voor afbetalingsplannen en voor bemiddeling door een huurbegeleidster van het OCMW van Menen. De huur moet worden betaald voor de 5de van de maand. Als dat tegen de 15de niet gebeurd is, wordt een eerste aanmaningsbrief gestuurd. Wanneer daaraan geen gevolg wordt gegeven, wordt al tegen de 22ste van de lopende maand een tweede brief gestuurd en 12,50 euro aanmaningskosten aangerekend. Als na de 10de van de volgende maand blijkt dat er inmiddels 2 maand huurachterstal is, volgt een oproep in verzoening voor de vrederechter. Indien de huurder afwezig is op de minnelijke schikking, wordt de achterstal verhoogd met 10% forfaitaire schadevergoeding. De visitatiecommissie acht de gehanteerde termijnen zeer kort en vreest dat de opgelegde extra kosten een bijkomende hypotheek leggen op de oplossing van de betalingsmoeilijkheden. Anderzijds apprecieert zij de sociale correcties die de maatschappij op deze procedure toepast. Al van bij het begin van de achterstalperiode gaat de maatschappelijke assistente van het OCMW op huisbezoek en is een afbetalingsregeling mogelijk. Huisbezoeken en telefonische contacten zijn er gedurende de hele achterstalperiode. Een afbetaling moet in principe binnen het jaar volledig afgerond zijn en er wordt gestreefd naar een afbetalingsplan waarbij de schuld in maximaal 10 keer wordt afbetaald. Op de opmerking van de welzijnsactoren dat de SHM dikwijls op te hoge afbetalingen aanstuurt en daarin weinig flexibel is, wijst de maatschappij op de veelal zeer lage afbetalingsbedragen. De cijfers, die aangeven dat de maandelijkse afbetalingen soms maar 25 euro bedragen, bevestigen dit. De visitatiecommissie stelt voor om dit misverstand uit te klaren in een overleg met de welzijnsactoren. Meer algemeen suggereert de visitatiecommissie de SHM om met die actoren te overleggen over de gevolgen van de verstrakking in het beleid met betrekking tot huurdersachterstallen. Een ander item dat op dergelijk overleg kan worden meegenomen is de opmerking van actoren dat uitdrijvingen in bepaalde gevallen zouden kunnen vermeden worden door een betere informatie-uitwisseling tussen (de advocaat van) de SHM en de deurwaarder. Het is uitkijken of de procedure ‘huurachterstal’ en de aanpak van de SHM in de toekomst zal leiden tot een vermindering van het aantal uithuiszettingen, dat in 2011 nog 7 en in 2012 nog 9 bedroeg. De eerste gegevens van 2013 lijken in elk geval een positieve tendens aan te geven; eind september waren er nog maar 2 uithuiszettingen door huurdersachterstal. De boekhoudgegevens geven geen duidelijkheid over het effect van de verstrengde procedure op de huurdersachterstal (zie OD 5.3). De procedure is goed gekend bij de medewerkers en wordt ook consequent toegepast. Thans ligt een voorstel van samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Dorp en het OCMW op tafel voor de optimalisatie van de afspraken die werden gemaakt over de begeleiding bij betalingsproblemen (en die in deze procedure verankerd zijn). Daarin bepleit het OCMW ruimere termijnen voor de huisbezoeken en ook dat hun huurbegeleidster op vraag van de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 19 VAN 40

-

-

-

-

huurder kan meegaan naar het Vredegerecht. Er wordt ook melding gemaakt van een zitdag van de huurbegeleidster bij het OCMW en bovendien stellen zij voor dat Ons Dorp die zitdag ruim bekend maakt bij de huurders. De visitatiecommissie is van mening dat dit waardevolle aanvullingen zijn op de huidige procedure en aanpak. Problemen met onderhoud van de woning of overlast bereiken de maatschappij meestal via personeel dat in de wijken aanwezig is (de medewerkster die de huisbezoeken en plaatsbeschrijvingen doet of de huurbegeleidster van het OCMW). Ook buren doen mondelinge of schriftelijke meldingen op het kantoor. De maatschappij beschikt daarvoor zowel digitaal als op papier over een meldingsfiche. Op het ogenblik van de visitatiegesprekken had Ons Dorp 42 actieve dossiers over problemen van onderhoud en leefbaarheid. Voor de aanpak van onderhouds- en leefbaarheidsproblemen beschikt Ons Dorp niet over een uitgeschreven procedure maar sinds begin 2013 wel over een vaste werkwijze. Alle huurders worden minstens een keer per jaar door een medewerkster van de maatschappij bezocht om van elke huurder een duidelijk beeld te krijgen van zijn situatie en noden. Huurders waar geen problemen of bijzondere noden worden vastgesteld krijgen 1 keer per jaar een bezoek, huurders met onderhouds- of leefbaarheidsproblemen worden verder opgevolgd. De SHM legt in een verslag duidelijk vast welke verbeteringen worden verwacht en biedt de huurders die dat willen begeleiding aan van het OCMW of een andere partner. Wanneer echter na een schriftelijke aanmaning en twee bijkomende huisbezoeken de situatie nog niet verbeterd is, wordt de huurder opgeroepen in verzoening bij de vrederechter. Daar wordt voorgesteld om de huurder een begeleiding door Woonzorg, een begeleidingsdienst van het OCMW, op te leggen. Levert ook die begeleiding niets op, dan start de maatschappij de procedure tot uithuiszetting. In 2013 (situatie eind september) leidde dat tot 2 uithuiszettingen. De visitatiecommissie stelt voor om de gevolgde werkwijze met de huurders en de betrokken actoren te evalueren en eventueel bij te sturen. Het is belangrijk om dan het referentiekader bij het beoordelen van het onderhoud van de woning te expliciteren. Vervolgens kan die werkwijze in een procedure vertaald worden. De visitatiecommissie adviseert de SHM ook om het aanbod van het CAW voor begeleiding van huurders met leefbaarheidsproblemen ernstig te overwegen en in een structureel overleg met OCMW en CAW duidelijke werkafspraken te maken omtrent begeleiding van huurders in moeilijkheden. Huurders worden tijdens de proefperiode 3 tot 4 maal per jaar bezocht tenzij problemen worden vastgesteld. In dat geval is de opvolging intensiever. De visitatiecommissie stelt voor ook deze werkwijze uit te schrijven in een procedure. Ons Dorp houdt sinds 2013 de redenen waarom huurders hun woning verlaten meer gedetailleerd bij. Tot eind september waren dat er 61, waarvan 6 door uithuiszetting en 1 wegens opzeg door de SHM. Vanwege de onduidelijkheid in de gehanteerde opzegcategorieën suggereert de visitatiecommissie de SHM – of in uitbreiding de sector van de sociale huisvesting – de redenen waarom de woning werd verlaten te verduidelijken. OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Ons Dorp zijn nu over het algemeen beperkt; in de appartementsblokken worden iets meer lawaaihinder en burengeschillen gemeld door zowel politie als huurders. Door aanwezigheid van de SHM in de wijken worden leefbaarheidsproblemen snel gedetecteerd en aangepakt, eventueel in samenwerking met het OCMW of het CAW. Ons Dorp neemt echter zelf of in samenwerking met andere actoren geen initiatieven om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Ze heeft ook geen duidelijke en onderbouwde visie om de verwachte leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken of de leefbaarheid te bevorderen. Daarom is de beoordeling hier ‘voor verbetering vatbaar’. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 20 VAN 40

-

-

-

-

-

-

De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Ons Dorp zijn eerder beperkt, en aldus de gemeentelijke ambtenaren – veel verminderd in vergelijking met goed 10 jaar geleden. Dat is vooral te danken aan de leefbaarheidsprojecten die diverse actoren konden realiseren met middelen van het Sociaal Impulsfonds (SIF). Met het wegvallen van die middelen zijn echter ook die projecten stopgezet. Zowel de SHM als de actoren wijzen nu op een verhoogd risico door de instroom van zwakkere doelgroepen en doelgroepen met een zeer diverse culturele achtergrond, zowel in de stad Menen als in het patrimonium van Ons Dorp. De visitatiecommissie heeft - met uitzondering van het voornemen om een bewonersraad op te zetten – bij Ons Dorp geen tekenen gezien van probleemanalyse of visieontwikkeling op leefbaarheid en mogelijke leefbaarheidsproblemen. De maatschappij probeert door aanwezigheid in de wijk (klusjesman en hoveniers) en door geregelde huisbezoeken leefbaarheidsproblemen te detecteren en te voorkomen en zo vlug mogelijk aan te pakken. Bij de politie zijn er weinig meldingen van leefbaarheidsproblemen. De problemen die er wel zijn hebben vooral te maken met lawaaihinder, een klacht die door de bewoners wordt bevestigd. Huurders hebben het gevoel dat de maatschappij leefbaarheidsproblemen niet krachtdadig genoeg aanpakt. Ze verwijzen daarbij vooral naar het onderhoud van de woningen en de achtertuinen, die er in sommige gevallen verwaarloosd bij liggen. De SHM wijst in dit verband op de moeilijkheid om daartegen op te treden en dat via gerechtelijke weg ook af te dwingen. Om leefbaarheidsproblemen tegen te gaan, plant Ons Dorp een overleg met de politiediensten en de stad om zo korter op de bal te spelen. De voortuinen worden door Ons Dorp zelf onderhouden. De maatschappij doet dit naar eigen zeggen om de mooie aanblik van de wijken te verzekeren en de leefbaarheid in de wijken daarmee te ondersteunen. Vanuit het perspectief van leefbaarheid vindt de visitatiecommissie dit een goed initiatief, dat evenwel voortdurend moet worden afgewogen tegen de kostprijs ervan en de doorrekening naar de huurlasten. Een overleg met de huurders is aangewezen om die afweging te maken en om een oplossing te vinden voor de klachten over bijvoorbeeld het onregelmatig en soms fragmentarisch onderhoud. (zie ook OD 3.2) Ons Dorp organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren geen activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. De initiatieven van de stad Menen en tal van lokale actoren bestaan niet meer na het wegvallen van de SIF-middelen in 2003. Ook het stedelijk buurtwerk in de wijk Ter Beke, waarvoor Ons Dorp een woning ter beschikking stelde, is toen om financiële redenen, maar ook bij gebrek aan interesse, stopgezet. Sinds kort nemen OCMW, CAW, de stedelijke jeugddienst, Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen en andere actoren opnieuw het voortouw om de leefbaarheid en het samenleven in diverse buurten van Menen te versterken. Ons Dorp is daarbij evenwel geen partner. De stad Menen is wel vragende partij voor meer structurele samenwerking met Ons Dorp om de leefbaarheid en het samenleven in sociale woonwijken te bevorderen. De visitatiecommissie is van oordeel dat Ons Dorp haar inzet op de leefbaarheid in de sociale woonwijken kan versterken door samenlevingsrisico’s en -potenties in de diverse wijken in kaart te brengen. Ze beveelt de SHM aan om, in overleg met actoren en huurders, in samenwerking met de stad Menen en andere actoren een duidelijke en onderbouwde visie en strategie te ontwikkelen ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken. OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Ons Dorp heeft tot op heden weinig initiatief genomen om bewoners of bewonersgroepen te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. De maatschappij heeft midden 2013 wel de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 21 VAN 40

eerste stappen gezet voor de oprichting van een bewonersraad, maar een duidelijke visie op bewonersbetrokkenheid en een strategie om die uit te bouwen ontbreken nog. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’. - Ons Dorp organiseert geen bewonersvergaderingen en ze zet ook nauwelijks communicatiekanalen op om betrokkenheid van bewoners te stimuleren. Een paar jaar terug organiseerde Ons Dorp nog wel een bevraging over de uitbouw van een composttuintje, maar bij gebrek aan voldoende respons is daar toen van afgezien. - In Ter Beke komt elke maand een bewonersorganisatie van eigenaars en huurders bijeen om over buurten huurkwesties te spreken, maar daar is Ons Dorp niet bij betrokken. Er is vanuit die bewonerswerking ook geen (vraag naar een) structureel overleg met de maatschappij. - Midden 2013 heeft Ons Dorp het initiatief genomen om een bewonersraad op te richten. Huurders konden aan de hand van een formulier hun kandidatuur stellen om hun wijk daarin te vertegenwoordigen. Bijna 50 huurders deden dat ook. De agenda voor de vergaderingen van die bewonersraad wil de SHM mee laten opstellen door de huurders; zelf denkt ze nu al aan het samen met de bewoners herbekijken van de huurdersbrochure. Actoren – die zeggen niet betrokken te zijn bij dit initiatief – geven aan dat de belangstelling van sociale huurders meestal eerst uitgaat naar onderhoud en renovatie van het patrimonium; ze suggereren om daarmee rekening te houden. De visitatiecommissie vindt het een goed idee om de agenda van de vergaderingen in onderling overleg (huurder-verhuurder) samen te stellen. - De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit te tekenen en het initiatief voor het oprichten van een bewonersraad daarin te kaderen. Om daarvoor draagvlak te krijgen bij bewoners, actoren en bestuur is het belangrijk om hen daar van bij het begin bij te betrekken. Omdat het betrekken van bewoners bij het beleid en de werking van een sociale huisvestingsmaatschappij bijzondere vaardigheden vereist, suggereert de visitatiecommissie – in het spoor van de lokale actoren – om daarvoor een beroep te doen op externe deskundigheid, bijvoorbeeld bij Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen. Het traject Tweezijdig+ dat enkele jaren liep in WestVlaanderen en de coaching die RIMO Limburg momenteel opneemt bij de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij kunnen inspirerend werken bij het opzetten van dit traject. Gaandeweg kan de SHM zich daar ook intern op organiseren, onder andere met de geplande indiensttreding van een maatschappelijk assistent. OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Ons Dorp en het OCMW van Menen werken structureel samen om huurdersachterstal en samenlevingsproblemen aan te pakken; de SHM werkt ook occasioneel samen met het CAW. De maatschappij werkt met diverse organisaties samen om specifieke doelgroepen te ondersteunen en te begeleiden in hun wonen. Ze ondersteunt bewoners ook bij interne verhuisbewegingen. De visitatiecommissie vindt de prestaties van Ons Dorp op deze doelstelling goed. -

Door aanwezigheid in de wijken en door geregelde huisbezoeken komt Ons Dorp problemen vroegtijdig op het spoor zodat begeleiding snel kan starten. De SHM werkt daarvoor samen met het OCMW die een huurbegeleidster inzet voor ondersteuning van huurders met betalingsproblemen of huurders die het moeilijk hebben met het onderhoud van de woning of met het samenleven met andere huurders. Het OCMW zet bij meer complexe problemen ook andere medewerkers van haar Dienst Woonzorg in, maar evengoed schakelt ze ook externe diensten zoals bijvoorbeeld CAW Stimulans in. Op het gesprek met de actoren bleek overigens dat CAW Stimulans vragende partij is voor een meer structurele samenwerking, onder meer voor preventie van uithuiszetting. (zie ook OD 4.1) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 22 VAN 40

- Ons Dorp vult samen met kandidaat-huurders het inschrijvingsformulier in en helpt hen met het opvragen van de nodige documenten; ze gaat daarvoor zo nodig bij hen aan huis. Actoren betreuren dan weer dat huurders en kandidaat-huurders voor het afleveren van allerlei documenten naar het kantoor moeten komen en vragen daarom een flexibeler opstelling van het personeel. De SHM geeft echter aan dat gevraagde documenten kunnen worden opgestuurd, gemaild of in de brievenbus gestoken. De visitatiecommissie stelt voor hierover in overleg te gaan met de welzijnsactoren om zo de eigen werkwijze en de samenwerking daaromtrent met actoren te verbeteren en mogelijke misverstanden uit te klaren; eventueel kunnen daaruit ook aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid worden geformuleerd. - Ambtenaren van de stad Menen wijzen rechthebbenden op de mogelijkheid tot inschrijving bij Ons Dorp, maar nemen die inschrijvingen niet zelf op. Datzelfde geldt trouwens ook voor actualisaties: als kandidaat-huurders bij de jaarlijkse actualisatie van de wachtlijsten een brief ontvangen van de SHM wijst de dienst huisvesting bezoekers op het belang van die actualisatie. De visitatiecommissie suggereert Ons Dorp om met stad en OCMW Menen de mogelijkheden af te tasten van nauwere samenwerking bij inschrijving van kandidaat-huurders en actualisatie van de wachtlijst (bvb. inschrijving bij de dienst huisvesting en systematisch verwittigen van OCMW en dienst huisvesting – en in uitbreiding andere partners – van kandidaat-huurders die niet hebben gereageerd bij de actualisatie). - Ons Dorp aanvaardt een schriftelijke waarborg van het OCMW voor nieuwe huurders die het moeilijk hebben om die waarborg cash te betalen. Met deze ‘zekerheidsstelling’ engageert het OCMW zich om voor de huurder die in gebreke blijft, de waarborg aan de SHM te betalen. - Bij noodzakelijke interne verhuisbewegingen ondersteunt Ons Dorp huurders zowel logistiek als financieel (een compensatie van 2 maand huur). - Ons Dorp werkt samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan kwetsbare doelgroepen. Zo’n samenwerking is er bijvoorbeeld met ADO-Icarus vzw die bewoners van 12 ADL-woningen ondersteunt vanuit een ADL-centrum. Ons Dorp wil met ADOIcarus de mogelijkheid onderzoeken om vanuit dit centrum ook andere sociale huurders met een fysieke beperking te ondersteunen. Er is voorts ook samenwerking met Eigen Woonst / Beschut Wonen, de sociale dienst en de mobiele teams van het Psychiatrisch Centrum O.L.V. van Vrede en de dienst Bijzondere Jeugdzorg. PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Ons Dorp hanteert sinds kort een strikte procedure ‘huurachterstal’ en werkt nauw samen met het OCMW en occasioneel ook met andere actoren om uithuiszetting te voorkomen. Om overlastproblemen te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, legt de SHM veelvuldige huisbezoeken af en volgt ze probleemsituaties van nabij op. Ze biedt bewoners ondersteuning bij interne verhuisbewegingen en ze werkt samen met diverse organisaties om specifieke doelgroepen te ondersteunen. De leefbaarheidsproblemen zijn momenteel eerder beperkt en de maatschappij probeert die snel te detecteren en aan te pakken, soms in samenwerking met andere actoren. Ze neemt zelf of samen met andere organisaties geen initiatieven om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te bevorderen. Ze heeft ook geen onderbouwde visie om te verwachten leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken of leefbaarheid te bevorderen. De inzet op bewonersbetrokkenheid van huurders bij beleid en werking van de maatschappij en bij wijkbeheer zit nog in een startfase. De visitatiecommissie beveelt aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit te tekenen, daarvoor eventueel beroep te doen op externe deskundigheid en zich daar intern op te organiseren en te bekwamen.


PAGINA 23 VAN 40

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt, aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008-2012, de financiële gezondheid van de SHM globaal als goed. - Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van een SHM wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow uit de gewone bedrijfsvoering en de netto winstmarge. De netto vrije cash flowmarge uit de gewone bedrijfsbeoefening geeft aan of de gewone periodieke inkomsten volstaan om de gewone periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het kengetal hoger dan 1. De ratio mag volgens de norm niet meer dan 0,85 bedragen. In 2012 bedroeg deze ratio 0,96 voor Ons Dorp, waarmee de SHM zich toch nog bij de 50% beste uit de sector bevindt. Tijdens de periode 2008-2011 schommelde deze ratio tussen 0,86 en 0,88. De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening met volgens de norm minimum 0 bedragen. De visitatiecommissie stelt vast dat de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening in de periode 2008-2012 enkel in 2012 niet aan de norm voldeed: in 2012 was er een verlies van 2% terwijl er in 2011 nog een winst van 7% was. De visitatiecommissie stelt een negatieve trend vast: de netto vrije cashflow en de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening geven aan dat exploitatie van het patrimonium niet meer bijdraagt aan het versterken van de financiële positie van de SHM. De negatieve winstmarge voor de gewone bedrijfsuitoefening in 2012 vindt haar oorzaak voornamelijk in de toegenomen kosten voor personeel, onderhoud en herstellingen en een stagnerende omzet (vooral huuropbrengsten). De visitatiecommissie wijst in verband met de omzet ook op de structurele leegstand van 4% en op het feit dat het patrimonium al enkele jaren stagneert door geen woningen meer te bouwen of te kopen en er wel te verkopen (verkoop aan de zittende huurder en openbare verkoop omwille van de te hoge renovatiekost). De visitatiecommissie adviseert Ons Dorp financiële simulaties uit te werken die de impact weergeven van wijzigingen in onder meer de omzet (bijvoorbeeld als de structurele leegstand zou weggewerkt zijn, bijvoorbeeld de evolutie van de verdere langzame krimp van het patrimonium door verkopen) en de personeelskosten (bijvoorbeeld andere invulling van het personeelsbestand) om in functie van de resultaten ervan haar bedrijfsstrategie eventueel bij te stellen. - Of een SHM een financiële positie heeft die haar in staat stelt om te voldoen aan de fianciële verplichtingen die voortkomen uit een adequate uitbating, onderhoud, renovatie en uitbreiding van haar patrimonium wordt gemeten aan de hand de gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin. Deze ratio moet minimum 1 bedragen. Tijdens de periode 20082012 bedroeg deze ratio minimum 2,21 (in 2009) met een piek van 3,93 in 2012. Ons Dorp voldoet op dit vlak dus ruim aan de norm. - De solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een sociale huisvestingsmaatschappij aan te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de maatschappij: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft ze mee dat deze ratio in 2012 12% bedroeg.


PAGINA 24 VAN 40

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van de SHM als goed omwille van een gunstige verhouding tussen de werkingskosten en de geboden dienstverlening. In 2012 was de structurele leegstand met ongeveer 4% aanzienlijk. De renovatie van deze structureel leegstaande woningen is aan de gang en in 2014 zullen normaal gesproken 30 van de 45 structureel leegstaande woningen opnieuw in gebruik kunnen worden genomen. -

-

-

-

De werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar bedragen 1.349 euro in 2012. Er zijn ongeveer evenveel SHM’s met lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning als er SHM’s zijn met hogere kosten. In 2011 bedroegen de werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar 1.099 euro bij Ons Dorp. De toename in 2012 is grotendeels toe te schrijven aan de personeelsuitbreiding met een extra administratief medewerker en door een voltijds contract voor de klusjesman, die voordien maar halftijds in dienst was. Om de naakte kosten te kunnen duiden, probeert de visitatiecommissie ze enerzijds te linken aan het aanbod en de kwaliteit van de dienstverlening en anderzijds aan de staat van het patrimonium. De SHM kan een nagenoeg volwaardige dienst aanbieden met twee medewerkers voor de huuradministratie en de achterstallen, een medewerker voor de verhuringen, een medewerker voor het onthaal van kandidaat-huurders en huurders, een medewerker voor de plaatsbeschrijving en controle van de woningen, een klusjesman voor het klein onderhoud van het patrimonium en twee medewerkers voor het groenonderhoud (zie ook OD 3.2). De visitatiecommissie beoordeelt de verhouding van de werkingskosten en het aanbod van de diensten als gunstig maar adviseert de SHM om de kwalitatieve noden voor een optimale dienstverlening in kaart te brengen en zich daarop te organiseren. Aangezien de kosten van de hoveniers van de SHM volledig worden doorgerekend in de huurlasten, worden ze niet meegeteld in de werkings- en onderhoudskosten. Een wijziging van de aanpak inzake het groenonderhoud ten laste van de huurders kan dus een invloed hebben op de werkings- en onderhoudskosten van Ons Dorp. De visitatiecommissie stelt vast dat Ons Dorp al geruime tijd inzet op de renovatie van haar patrimonium. Hoewel de SHM de renovatienoden van haar patrimonium in kaart heeft gebracht, heeft ze dit nog niet gedaan voor de nood aan regulier onderhoud. Daardoor kan de visitatiecommissie geen oordeel uitspreken over de verhouding van de onderhoudskosten en de staat van het patrimonium. In 2012 stonden 42 van de 1.052 sociale huurwoningen van Ons Dorp structureel leeg. Dit is ongeveer 4% van het patrimonium (zie OD 2.1 voor een gedetailleerde beschrijving). De visitatiecommissie stelt vast dat de meerwerken voor renovatie ten opzichte van het aanbestede bedrag vanaf 2009 fors afnamen: van 8% in 2009 tot 2% in 2011. In 2012 waren er geen meerwerken. De visitatiecommissie heeft van Ons Dorp te weinig argumenten gekregen om met zekerheid te kunnen stellen dat de SHM dit bedrijfsproces goed beheerst. De visitatiecommissie adviseert de SHM bijgevolg dit bedrijfsproces uit te schrijven en de nodige aandacht te blijven besteden aan de beperking van meerwerken.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: voor verbetering vatbaar Ons Dorp zet pas sinds 2012 in op een strengere en consequente aanpak bij het bestrijden van huurdersachterstal. Ons Dorp boekte vanaf 2012 verkeerdelijk OCMW-waarborgen als huurdersachterstal. Hierdoor nam de huurdersachterstal toe in vergelijking met 2011 waardoor de nieuwe aanpak dus nog niet in positieve zin zichtbaar is in de boekhoudgegevens van 2012. De maatschappij spoort sociale fraude op door de inkomens over verschillende jaren te vergelijken VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 25 VAN 40

en grote verschillen verder te onderzoeken. Voor domiciliefraude hanteert de SHM een dubbel spoor van preventie en actie. Omdat Ons Dorp het bedrijfsproces voor de huurdersachterstal nog onvoldoende beheerst, beoordeelt de visitatiecommissie de score voor deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie vertrouwt er op dat de maatregelen die eind 2012 en in 2013 zijn genomen tot betere prestaties zullen leiden. Ze raadt de SHM dan ook aan om de geplande en reeds doorgevoerde wijzigingen in werkwijze aan te houden, en minstens jaarlijks te evalueren en de boekhoudkundige verwerking te overleggen met de VMSW. -

-

-

-

-

De huurdersachterstal is het bedrag dat huurders nog niet hebben betaald (maandelijkse huur, factuur voor herstellingen, kosten voor onderhoud en herstel na vertrek, gerechtskosten, …). Het percentage huurdersachterstal in een jaar wordt bepaald als de verhouding van het totaal van niet betaalde bedragen (ook van vorige jaren) door huurders op alle aan huurders gefactureerde bedragen in dat jaar. Niet alleen heeft Ons Dorp de procedure voor de huurdersachterstal (beschrijving procedure bij OD 4.1.) verscherpt in 2012, ook heeft de SHM tegelijkertijd alle dossiers van vertrokken huurders met huurdersachterstal heropend en onderzocht: de SHM zocht de huidige woonplaatsen op, schreef de vertrokken huurders aan met de vermelding van de openstaande schuld en werkte de dossiers bij. Ons Dorp boekt de huurderachterstal van vertrokken huurders na zes maanden naar dubieuze debiteuren. Als de dubieuze vordering definitief oninbaar is, boekt de SHM ze definitief weg uit de balans van de boekhouding. De oninbaarheid wordt bepaald op basis van een vonnis of van gegevens uit het bevolkingsregister waaruit blijkt dat de vertrokken huurders ambtshalve uitgeschreven zijn of vertrokken zijn naar het buitenland. Een derde reden om de dubieuze vordering als oninbaar te boeken is een bewijs van onbeheerd nalatenschap. De SHM heeft de wijze van de boeking van de huurdersachterstallen opgenomen in een uitgeschreven procedure. De visitatiecommissie adviseert om de oninbaarheid meer te detailleren in de procedure huurdersachterstal: ‘een officieel document’ is onvoldoende specifiek als argument voor definitieve oninbaarheid. Sinds 2011 zijn de SHM’s verplicht de huurdersachterstallen op een meer uniforme manier te boeken. Bijgevolg kunnen alleen gegevens van 2011 en 2012 vergeleken worden. De huurdersachterstal van Ons Dorp bedraagt 5,97% in 2012. Slechts 6% van de SHM’s kennen een nog hogere huurdersachterstal in 2012. Omdat een SHM binnen het wettelijke kader een zekere vrijheid heeft over het tijdstip waarop en de omvang waarmee huurdersachterstal wordt afgeboekt, gaat de vergelijking van huurdersachterstal tussen SHM’s niet helemaal op. De visitatiecommissie stelt vast dat de gegevens over huurdersachterstallen voor 2011 en 2012 grondig verschillen bij Ons Dorp: 3,52% voor 2011 tegenover 5,97% voor 2012. De visitatiecommissie is van mening dat de toename van de huurdersachterstal in 2012 – ondanks de strengere procedure – te wijten is aan het verkeerdelijk boeken van OCMWwaarborgen als huurdersachterstal en mogelijks aan het heropenen van oude dossiers in 2012. Op het moment dat het OCMW een waarborg toekent, boekt Ons Dorp deze als een vordering. Het bedrag wordt pas na betaling afgeboekt. De waarborgen moeten niet als vordering worden geboekt en mogen bijgevolg geen deel uitmaken van de huurdersachterstal. De visitatiecommissie suggereert Ons Dorp bij twijfel over de juiste boekingen contact op te nemen met de VMSW. De visitatiecommissie stelde aanzienlijke verschillen vast in huurdersachterstallen die in het jaarverslag zijn opgenomen, in die welke door de raad van bestuur worden besproken en de huurdersachterstallen die worden gerapporteerd aan de Vlaamse overheid. Daardoor zijn de bedragen niet alleen niet vergelijkbaar maar kunnen er ook verkeerde conclusies aan verbonden worden. Zo wordt bijvoorbeeld de eindstand van 2012 voor de achterstal van de maandelijkse huur vergeleken met de totale huurdersachterstal eind 2011. Hieruit werd verkeerdelijk afgeleid dat de huurdersachterstal afnam van 78.981,17 euro in 2011 tot 40.486,45 euro in 2012 terwijl de huurdersachterstal onder meer door het foutief boeken van


PAGINA 26 VAN 40

-

-

OCMW-waarborgen eind 2012 toenam tot 136.506 euro (huurdersachterstal exclusief de dubieuze vorderingen). De visitatiecommissie beveelt Ons Dorp uitdrukkelijk aan juiste cijfers op te nemen in formele documenten en een juiste vergelijking te maken zodat alle betrokkenen eenzelfde getrouw beeld hebben van de voortgang van de huurdersachterstal. De visitatiecommissie vindt het positief dat de voortgang van de huurdersachterstal regelmatig aan bod komt in de zittingen van de raad van bestuur. Dit toont aan dat de raad het bestrijden en voorkomen van huurdersachterstal belangrijk vindt. Ons Dorp probeert domiciliefraude te voorkomen door preventie via voorlichting over rechten en plichten en door een jaarlijkse controle via een bevraging van alle huurders. Bij een sterk vermoeden van domiciliefraude contacteert de SHM de huurder en confronteert hem hiermee. De visitatiecommissie adviseert de SHM om in documenten en via mondelinge communicatie regelmatig op de risico’s van domiciliefraude te wijzen en de consequenties duidelijk op te nemen in alle voorlichtende documenten, zoals de huurdersbrochure. De stad Menen geeft aan dat er zeer goede contacten zijn met Ons Dorp inzake nieuwe inschrijvingen bij de dienst bevolking. Met het oog op het detecteren van sociale fraude vraagt de SHM de gegevens (fiscale, eigendomsvoorwaarden, ...) op bij de huurders of de bewindvoerder, neemt ze contact op met diverse diensten zoals het OCMW of de belastingdiensten, confronteert ze de huurder met de bevindingen en gaat ze desgevallend over tot het regulariseren van de huurprijs.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Ons Dorp gebruikt een financieel planningsinstrument dat door de VMSW werd ontwikkeld. Het bevat niet alleen informatie over bestaande projecten en de geplande renovatieprojecten maar ook over de personeelskosten en onderhoudskosten. Dit meerjarenplan wordt jaarlijks geactualiseerd en besproken op de raad van bestuur. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor deze operationele doelstelling als goed. -

-

De SHM gebruikt het door de VMSW ontwikkeld planningsinstrument met een tijdshorizon van 10 jaar. Dit financieel meerjarenplan geeft een globaal beeld van de kasstroom van alle uitgaven en ontvangsten inzake de historische werking (going concern situatie) en een prognose van de kasstroom van de ontvangsten en uitgaven van projecten. De projectuitgaven zijn bij Ons Dorp bij afwezigheid van nieuwbouwprojecten beperkt tot renovatieprojecten. Ook het onderhoud van het patrimonium wordt in het financieel plan geïntegreerd. De visitatiecommissie herhaalt dat voorzieningen voor onderhoud slechts op een correcte manier financieel kunnen vertaald worden als de SHM over een degelijke inventaris van haar patrimonium beschikt. (zie OD 2.1) De jaarlijkse begroting met alle ontvangsten en uitgaven wordt besproken op de algemene vergadering. Ieder kwartaal wordt de voortgang van de begroting besproken op de raad va bestuur. Begrotingswijzigingen worden door het directiecomité voorgesteld aan de raad va bestuur. Op dit vlak doet Ons Dorp op organisatorisch gebied wat het moet doen. Elke SHM bevindt zich in een specifieke situatie. Ons Dorp heeft ongeveer twaalf jaar geleden beslist het patrimonium niet verder uit te breiden. Het patrimonium dreigt integendeel langzaamaan kleiner te worden door de verkoop aan zittende huurders en door verkoop omwille van onrendabele renovatie. Op dit moment is de krimp nog zeer beperkt. Als de huidige situatie zich op lange termijn doorzet, kan de aanhoudende afname van het patrimonium de financiële leefbaarheid in het gedrang brengen.


PAGINA 27 VAN 40

-

Met het oog op het detecteren van sociale fraude vraagt de SHM de gegevens (fiscale, eigendomsvoorwaarden, ...) op bij de huurders of de bewindvoerder, neemt ze contact op met diverse diensten zoals het OCMW of de belastingdiensten, confronteert ze de huurder met de bevindingen en gaat ze desgevallend over tot het regulariseren van de huurprijs. De visitatiecommissie is van mening dat het effect van beslissingen zoals grondige renovatie in samenhang met structurele leegstand en voorzieningen voor onderhoud, op basis van een goede inventaris van het patrimonium deel moeten uitmaken van het financieel plan. Concreet adviseert de visitatiecommissie om bij de bespreking van belangrijke beleidsvoorstellen, die een lange termijnimpact hebben, het gevolg ervan op de betreffende financiële ratio’s (zie OD 5.1) te becijferen. Op die manier is de financiële impact op lange termijn zichtbaar bij de bespreking van beleidsvoorstellen.

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: voor verbetering vatbaar Door hoofdzakelijk te investeren in het bestaande patrimonium, door het ontbreken van grondreserve en door het beperkte werkgebied in Menen centrum heeft Ons Dorp niet zoveel mogelijkheden om sociale huur- en koopwoningen te realiseren. De SHM dreigt daarbij haar vastgoedontwikkeling en –expertise te verliezen. Ons Dorp maakt deel uit van een samenwerkingsverband met negen andere SHM’s in Zuid-West-Vlaanderen. Ze neemt deel aan het lokaal en bovenlokaal woonoverleg. Ze werkt ook samen met verschillende welzijnsactoren. Omwille van de beperkte samenwerking met de welzijnsactoren inzake het sociaal beleid, omdat er onvoldoende samenwerking is met de private huurmarkt en omdat de vastgoedexpertise in het gedrang komt, vindt de visitatiecommissie deze doelstelling vatbaar voor verbetering. -

-

-

Gemeenten voeren de regie rond het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten voor ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Andere thema’s op het lokaal woonoverleg zijn woonbehoeften, doelgroepen, de bindende sociale objectieven, de beschikbare bouwgrond, sociale lasten, woningtypologie, de leegstand van sociale huurwoningen van de SHM, woonwinkels. Zonder een lokaal woonoverleg kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. Door de uitbreidingsstop van het patrimonium, door het gegeven dat Ons Dorp geen grondreserve heeft en omdat er in Menen geen BSO huur is opgelegd, komen op het lokaal woonoverleg met Ons Dorp vooral zaken aan bod zoals de analyse van de wachtlijsten en de leegstand. Ons Dorp neemt ook deel aan de intergemeentelijke samenwerking lokaal woonbeleid ‘Kwalitatief wonen in de grensstreek’, waar sinds een viertal jaar Menen, Wervik en Mesen samenwerken om een gecoördineerd gemeentelijk beleid op te zetten. Alle betrokkenen komen twee keer per jaar samen in een woonoverleg, maar er is geen afzonderlijk overleg over sociale huisvesting in het bijzonder. Op de website van de stad Menen wijst de stad op enkele verwachte pluspunten van de samenwerking: administratieve efficiëntie (bv kennis en ervaring delen), kostenbesparing, gemeenschappelijke oplossingen voor gelijkaardige problemen, een sterker forum ten aanzien van hogere beleidsniveaus. Ons Dorp heeft zich samen met negen andere SHM’s verenigd in Sociaal Wonen Zuid-WestVlaanderen (SWZW). Ook de beide collega-SHM’s die actief zijn in Menen, de Zuid-WestVlaamse en Eigen Haard is Goud Waard zijn lid van deze vereniging. Elke maand komen de directeurs samen. Een van de verwezenlijkingen van het samenwerkingsverband is de ontwikkeling van een gezamenlijke website die het de geïnteresseerden makkelijker maakt te weten welke SHM een aanbod heeft in een (deel)gemeente van het arrondissement Kortrijk. Door de aanwezigheid van veel SHM’s in het arrondissement, die er vaak geen volledige


PAGINA 28 VAN 40

-

-

-

-

-

gemeente bedienen maar slechts een of meerdere deelgemeenten, was het voor een kandidaat-huurder of koper niet eenvoudig te weten bij welke SHM aan te kloppen. De complexe fusieoperatie uit de late jaren ’70 van de vorige eeuw onder gemeenten is daar mee een oorzaak van. De visitatiecommissie is van mening dat dit forum een uitgelezen kans biedt om op tal van zaken samen te werken en om kennis te delen. Het werkgebied van de SHM is beperkt tot het centrum van Menen. In de twee andere deelgemeenten van de stad Menen, Lauwe en Rekkem, is de SHM Eigen Haard Is Goud Waard actief. Uit de verschillende gesprekken blijkt dat een samenwerking tussen Eigen Haard Is Goud Waard en Ons Dorp niet vanzelfsprekend is. Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een erkende organisatie die woningen huurt op de private huurmarkt en die vervolgens voor een billijke huurprijs onderverhuurt. Samenwerking met de private huurmarkt, waar een SVK actief is, maakt deel uit van een ruim pakket mogelijkheden om als SHM te evolueren naar een echte woonmaatschappij. Sinds kort is het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor (RSVK) Westhoek-Zuid uit Ieper actief in Menen. Het heeft er ongeveer 30 woningen in verhuur. De directeur van Ons Dorp is bestuurslid van het RSVK. Dit biedt perspectief op een nauwere samenwerking. Momenteel is het doorstromen van huurders van het RSVK naar Ons Dorp of omgekeerd nog zeer beperkt . Ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij een evolutie naar een echte woonmaatschappij. Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt Ons Dorp samen met onder meer het OCMW Menen, het CAW Menen, Beschut Wonen, het Psychiatrisch Ziekenhuis Menen, ADO-Icarus. Met CAW Menen en OCMW Menen werkt de SHM samen om uithuiszetting zoveel mogelijk te vermijden (zie ook OD 4.1). Ons Dorp informeert het OCMW over de actualisatie van de wachtlijst. Andere welzijnsactoren geven aan dat ze ook op de hoogte willen gehouden worden om te vermijden dat kandidaathuurders geschrapt worden als ze niet (of te laat) zouden reageren op de vraag om informatie vanwege Ons Dorp. Uit het gesprek met de welzijnsactoren leidt de visitatiecommissie af dat de samenwerking vaak beperkt is tot het dossierniveau. De visitatiecommissie treedt de welzijnsactoren bij in hun vraag om meer structurele samenwerking en adviseert Ons Dorp op die manier haar sociale dienstverlening verder uit te diepen. Ons Dorp zette niet in op de uitbreiding van haar patrimonium en legde in die optiek geen grondreserve aan. Het ontbreken van een grondreserve bemoeilijkt de samenwerking met andere SHM’s bij projectontwikkelingen. Andere SHM’s ruilen bijvoorbeeld gronden. Ons Dorp zet ook niet in op het aanbieden van sociale koopwoningen of sociale kavels. Evenmin werkt ze daarvoor samen met andere SHM’s. Op die manier raakt de SHM op het vlak van vastgoedprojecten in een isolement. In Menen stad bedraagt het aandeel van sociale huurwoningen meer dan 12% waardoor het niet evident is bovenop dat percentage nog extra sociale huurwoningen te realiseren. Toch is de visitatiecommissie van mening dat er voor Ons Dorp nog vastgoedkansen zijn. De vanaf kort na WOII aangelegde wijken werden ruimtelijk rijkelijk ingevuld. De grote tuinen van deze sociale huurwoningen getuigen daarvan. Op deze locatie is op termijn wellicht een andere inplanting mogelijk. Door vervangingsbouw (met een hogere dichtheid die ook nodig is om de dreigende afkalving van het patrimonium te voorkomen) kan de SHM zich dan ook beter richten op een doelgroep voor wie de huidige tuinen nu te groot zijn. De visitatiecommissie is ervan overtuigd dat hier studiewerk (ruimtelijk, socio-economisch, …) aan vooraf dient te gaan in overleg met de stad. De visitatiecommissie spoort Ons Dorp aan om volop aan de kar te trekken om een nieuwe dynamiek tot stand te brengen en de huidige stilstand vaarwel te zeggen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om met een intensieve aanwezigheidspolitiek en een open samenwerkingsbeleid door te groeien naar een echte woonmaatschappij. Door de samenwerking met het RSVK, met welzijnsorganisaties en met het stadsbestuur en stedelijke organisaties uit te breiden tot een voortdurende interactieve netwerking zal de SHM een actieve en stimulerende rol kunnen spelen in de uitvoering van een stedelijk woonbeleid.


PAGINA 29 VAN 40

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. Ons Dorp betrok de personeelsleden bij het uitschrijven van de procedures. De functiescheiding met betrekking tot bepaalde activiteiten verloopt correct. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

-

-

-

Naar aanleiding van opmerkingen van het agentschap Inspectie RWO over het ontbreken van een aantal uitgeschreven procedures heeft Ons Dorp een procedurehandboek uitgewerkt waarin 11 procedures worden beschreven. De raad van bestuur heeft het handboek goedgekeurd op 5 december 2012. De visitatiecommissie meent dat enkele procedures ontbreken zoals de toewijzing van een woning, de plaatsbeschrijving, voorkomen en bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude, de schriftelijke huurwaarborgen via het OCMW. Een aantal procedures (zoals de It-procedure) is zeer uitvoerig beschreven terwijl andere zeer beknopt gehouden zijn. De visitatiecommissie wijst erop dat een procedure alle kritieke handelingen moet bevatten en dat voor elke stap duidelijk moet zijn wie autorisatie heeft en wie verantwoordelijkheid draagt. Ze adviseert het procedurehandboek ook op dat vlak aan te vullen. De visitatiecommissie stelt vast dat een aantal procedures is uitgeschreven door de personeelsleden zelf waardoor ze gedragen zijn. Ze adviseert de interne werking en dus ook de procedures blijvend te evalueren en de personeelsleden hierbij te betrekken. Het procedurehandboek bevat een procedure ‘deontologische code voor het personeel’ en een procedure ‘deontologische code bestuurders’. Deze code voor het personeel bevat de klassieke ingrediënten als daar zijn: loyauteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De code voor de bestuurders wijst onder meer op het redelijkheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel en zuinigheidsbeginsel. De visitatiecommissie adviseert om een aantal principes uit de deontologische code meer op de praktijk te richten: dit kan bijvoorbeeld door klantvriendelijkheid op te nemen in concrete dagelijkse doelstellingen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM klantgerichtheid al opneemt in enkele functiebeschrijvingen. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor de procedure ‘controleren, betaalbaar stellen en betalen van facturen’, voor de procedure kas- en liquiditeitenbeheer. De visitatiecommissie stelt voor dat Ons Dorp een versiebeheer opbouwt van een aantal documenten zoals de processen, functiebeschrijvingen, de deontologische code en het intern reglement. Aan de hand van de versie en de datum van elk van die documenten kan de SHM de voortgang aantonen van de gedocumenteerde interne controle.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De nieuwe directeur heeft sinds zijn aantreden al tal van organisatorische veranderingen doorgevoerd, onder meer de introductie van moderne communicatiemiddelen zoals e-mail, moderne informaticatoepassingen, een hedendaags personeelsbeleid met teamvergaderingen, functiebeschrijvingen en evaluaties en mogelijkheid tot opleiding. De visitatiecommissie stelt een bereidheid tot verbetering van de interne werking van Ons Dorp vast en geeft een goede beoordeling voor deze operationele doelstelling. -

De directeur introduceerde sinds zijn aantreden een wekelijkse teamvergadering met alle personeelsleden, waarop nieuwe afspraken worden gemaakt en lopende afspraken worden


PAGINA 30 VAN 40

-

-

-

opgevolgd. Ons Dorp kent een vlakke organisatiestructuur zonder diensthoofden: alle personeelsleden werken onder directe leiding van de directeur. De directeur heeft een aantal moderne managementtechnieken ingevoerd. In het kader van een modern HR-beleid werden functiebeschrijvingen uitgeschreven, die de verwachtingen voor de betreffende medewerker duidelijk maken. Aan de hand van die functiebeschrijvingen en daaruit afgeleide doelstellingen vindt een jaarlijkse evaluatie plaats met tussentijds nog een functioneringsgesprek. De personeelsleden krijgen de kans zich verder te ontwikkelen via algemene vorming of vorming op maat. Een kandidaat-huurder voor een sociale huurwoning moet taalbereidheid inzake de Nederlandse taal kunnen aantonen. Enkele medewerkers van Ons Dorp volgden bij het Huis van het Nederlands vorming om de taaltesten te kunnen afnemen. Op het gebied van informatica heeft de SHM een aantal nieuwe softwarepakketten geïnstalleerd zoals een softwarepakket voor de boekhouding en een voor het digitaliseren en archiveren van informatie. Elke medewerker heeft nu ook de mogelijkheid om te werken met e-mail. De visitatiecommissie stelt vast dat de organisatie een stevige inhaalbeweging heeft gemaakt inzake het gebruik maken van moderne managementtechnieken. Ons Dorp registreert elke klacht en bespreekt ze op het teamoverleg. Ons Dorp stelt dat ze de werking al heeft bijgesteld naar aanleiding van klachten. De visitatiecommissie heeft hier geen voorbeelden van gekregen en kan dus niet oordelen welke beleidsmatige conclusies de SHM trekt uit klachten. Ons Dorp staat open voor verandering en verbetering van de interne werking. Naar aanleiding van de visitatie heeft de SHM stilgestaan bij haar werking en heeft ze zichzelf beoordeeld. Een goede SHM kan omgaan met verandering en ziet nieuwe ontwikkelingen in haar omgeving in de eerste plaats als kansen en niet als bedreigingen. De visitatiecommissie raadt Ons Dorp aan om het moment van zelfreflectie dat bij een visitatie hoort te benutten om haar onmiskenbare bereidheid tot verandering en verbetering gestalte te geven in een visie en een strategie op en voor haar toekomstige ontwikkeling.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Inzake de interne werking en de financiële leefbaarheid beoordeelt de visitatiecommissie vijf operationele doelstellingen als goed. Drie ervan hebben betrekking op financiële aspecten: de financiële leefbaarheid van Ons Dorp is gezond (OD 5.1), de SHM beheerst haar werkingskosten goed (OD 5.2) en gebruikt een goed financieel plan (OD 5.4). Twee andere doelstellingen gaan over interne werking: de interne controle is deugdelijk uitgewerkt en gekend door bestuursleden tot medewerkers (OD 5.6) en Ons Dorp toont door de introductie van moderne managementtechnieken een duidelijke bereidheid tot verandering en verbetering (OD 5.7). Inzake het financieel plan (OD 5.4) adviseert de visitatiecommissie om bij de bespreking van belangrijke beleidsvoorstellen, het gevolg ervan op de financiële ratio’s (zie ook OD 5.1) te becijferen. In verband met de kostenbeheersing (OD 5.2) wijst de visitatiecommissie erop dat de onderhoudskosten op vrij korte termijn moeten kunnen gekoppeld worden aan een degelijke patrimoniuminventaris. De visitatiecommissie vindt de prestaties van twee operationele doelstellingen vatbaar voor verbetering: vooreerst de prestaties betreffende het bestrijden van huurdersachterstal waar de SHM vooral aandacht moet besteden aan de juiste boekhoudkundige verwerking en de correcte weergave ervan in formele documenten (OD 5.3), en vervolgens het streven naar een echte woonmaatschappij waar de visitatiecommissie een grotere dynamiek verwacht van de SHM (OD 5.5).


PAGINA 31 VAN 40

4.6

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie ziet dat Ons Dorp huurders en kandidaat-huurders steeds beter informeert. Tijdens de gesprekken met huurders en actoren wordt vooral tevredenheid vastgesteld over de klantvriendelijkheid en hulpvaardigheid van het personeel. Er kan nog wel verbeterd worden op het vlak van privacy, de soms wat starre administratieve opstelling van medewerkers, op inhoud en vormgeving van de website, toon en taal van de huurdersbrochure en andere schriftelijke communicatie. Deze bedenkingen wegen evenwel niet op tegen de grote vooruitgang die de SHM de voorbije jaren op dit terrein heeft geboekt en de resultaten die ze nu op het terrein neerzet. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als ‘goed’. - Ons Dorp heeft een goed bereikbaar, toegankelijk, en compact kantoor in een van haar sociale woonwijken dicht bij het centrum van Menen. De wachtruimte is eerder klein, maar huurders kunnen schriftelijke meldingen in een brievenbus deponeren om zo de wachtrijen te verminderen. Gesprekken met (kandidaat-) huurders gaan door in een gedeeld kantoor, waar soms ook andere huurders aanwezig zijn, zodat privacy niet verzekerd is. De SHM weet dit en wil daaraan met tussenschermen verhelpen, maar dit is geen afdoende ingreep. Het blijft daarom een uitdaging om hiervoor een structurele oplossing te vinden. - De loketten zijn drie dagen per week geopend; de openingsuren zijn afgestemd op die van het OCMW en de stad Menen; er kan ook een afspraak worden gemaakt. Huurders kunnen vragen en meldingen rapporteren via een meldingsfiche die ze bij elk huisbezoek ontvangen. De fiche is beschikbaar via de website, maar mag een wat prominentere plaats krijgen. Ons Dorp is elke werkdag telefonisch bereikbaar en er is een oproepnummer voor dringende problemen. Het is de klusjesman die instaat voor deze 24/7 service en zo nodig ook de interventie doet. - Ons Dorp beschikt sinds 2012 over een eerder beperkte en zeer zakelijke website. De visitatiecommissie stelt voor om samen met een panel van huurders de inhoud en vormgeving wat beter uit te werken. Een prioriteit daarbij is informatie over de klachtenprocedure, die de huurders zeggen niet te kennen – nochtans beschikt de SHM over een folder. Die beschrijft evenwel alleen de interne procedure en niet welke verdere stappen de huurder kan nemen. De visitatiecommissie adviseert Ons Dorp ook om het klachtenrapport op te nemen in het jaarverslag, overigens een decretale verplichting. - Sinds een aantal jaren bezorgt Ons Dorp al haar huurders elk jaar een nieuwe huurdersbrochure die mede door het gebruik van foto’s, tekeningen en pictogrammen zeer leesbaar is. Ze bevat naast wat praktische informatie vooral een overzicht van de vele plichten en verboden die op de huurder rusten. Zowel actoren als huurders klagen erover dat de SHM zich achter deze brochure verschuilt om huurders allerlei plichten op te leggen en daarbij weinig flexibel is; ze noemen de brochure ook betuttelend. De visitatiecommissie suggereert Ons Dorp om deze kwestie op de agenda te zetten van de geplande bewonersraad. - De brieven en de folders van de maatschappij zijn zeer zakelijk, afstandelijk en – volgens de actoren - naar vorm en taal aan bijsturing toe. De visitatiecommissie stelt daarom voor om deze documenten bij te stellen op klare taal en daar bewoners bij te betrekken. - Huurders tonen zich tevreden over de klantvriendelijkheid en hulpvaardigheid van het personeel van Ons Dorp, maar klagen soms over de kwaliteit van de dienstverlening bij externe firma’s. De SHM kent deze problemen en werkt aan een oplossing. De visitatiecommissie suggereert om klantvriendelijkheid op te nemen in contracten met externen. Actoren waarderen ook de, sinds enkele jaren, grotere openheid van het personeel naar zowel actoren als huurders. Ze appreciëren de houding van het personeel naar specifieke doelgroepen, maar wijzen ook op het gebrek aan vertrouwdheid met hun bijzondere problematiek. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING SHM3280 ONS DORP

PAGINA 32 VAN 40

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed - Ons Dorp communiceert op een correcte manier met de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en Wonen-Vlaanderen. Ook de contacten en informatiedeling met actoren, diensten, en beleidsverantwoordelijken zijn goed en naar hun zeggen veel beter dan enkele jaren terug. - Anderzijds vragen welzijnsactoren en stadsdiensten om voor specifieke aangelegenheden ook andere aanspreekpunten te hebben dan enkel de directeur. Ze willen een meer structureel overleg in plaats van de huidige occasionele contacten (op casusniveau). De visitatiecommissie stelt Ons Dorp voor om samen met de actoren een oplossing te zoeken voor hun bedenkingen. OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar Ons Dorp maakt een begin van tevredenheidsmeting bij haar huurders met een evaluatieformulier dat echter niet ontvankelijk is als het anoniem is. De SHM peilt nog niet op een geobjectiveerde en systematische manier naar de algemene tevredenheid van haar (kandidaat-) huurders. Daarom vindt de visitatiecommissie haar prestaties vatbaar voor verbetering. - Een medewerkster van de SHM bezoekt alle huurders minstens 1 keer per jaar. Bij die gelegenheid krijgt de huurder een evaluatieformulier waarop hij opmerkingen, suggesties of klachten kan noteren over de dienstverlening van Ons Dorp. Het evaluatieformulier is ook beschikbaar op het kantoor en via de website. Opmerkingen op dit evaluatieformulier worden evenwel niet behandeld als ze anoniem zijn. Medewerkers van de maatschappij zeggen zelf dat het formulier weinig echt bruikbare resultaten oplevert. - Ons Dorp bevraagt vertrekkende huurders ook naar de reden van hun vertrek; voorlopig worden daar geen beleidsmatige conclusies uit getrokken. - Om op een systematische en geobjectiveerde manier de tevredenheid over de dienstverlening van de maatschappij, de kwaliteit van haar patrimonium en de inspanningen met betrekking tot haar sociaal beleid te kunnen opvolgen, beveelt de visitatiecommissie aan om - zodra het instrument dat de Vlaamse overheid hiervoor ontwikkelt, beschikbaar is - een algemene tevredenheidsmeting onder huurders (en kandidaat-huurders), te organiseren. In afwachting daarvan kan de SHM al aan de slag gaan met anonieme steekproeven, het voeren van een constructieve dialoog met huurders en actoren of het aftoetsen van tevredenheid over uitgevoerde klussen. Op die manier kan Ons Dorp al ervaring opdoen in het bevragen van huurders wat ten goede zal komen van een algemene bevraging in de komende jaren. PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De huurders vinden de medewerkers van Ons Dorp klantvriendelijk. Minder tevreden zijn zij over hun soms wat starre administratieve opstelling. Op het vlak van het informeren van haar huurders en andere burgers zijn belangrijke eerste stappen gezet, maar de visitatiecommissie ziet daar nog verbetermogelijkheden, vooral naar toegankelijkheid. Er is doorgaans goede communicatie met Vlaamse en lokale woon-, welzijns- en beleidsactoren. Ons Dorp verspreidt een evaluatieformulier om de tevredenheid van haar klanten te meten, maar ze neemt anonieme formulieren niet in aanmerking. De visitatiecommissie beveelt Ons Dorp aan om op een geobjectiveerde manier tevredenheid van haar huurders te meten. Dat kan nu al kleinschalig en straks grootschaliger met de Vlaamse algemene tevredenheidsmeting.


PAGINA 33 VAN 40

5.

Aanbevelingen

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Onderzoek de mogelijkheden om nieuwe sociale woonprojecten te realiseren door gebruik te maken van een slapende grondreserve die in de tuinwijken verborgen zit. Combineer dit onderzoek met een alternatieve aanpak voor verwerving van gronden en panden waarbij de verbinding wordt gelegd met de beleidsoptie van het stadsbestuur om, onder meer met premies, kleine, inbreidingsgerichte projecten in het historische centrum te stimuleren. Gebruik het opgelegde BSO voor sociale koopwoningen als een opportuniteit om er eigen projectontwikkeling voor nieuwe huurwoningen aan te koppelen om een betere sociale mix te bevorderen. (OD 1.4) 2. Formuleer een visie op betaalbare milieuvriendelijkheid waarmee de nu aanwezige aanzetten bij onderhoud, herstel en renovatie verder te ontwikkelen zijn. Een visie die later bij nieuwbouw toelaat nieuwe initiatieven in een brede aanpak te integreren. (OD 2.2) 3. Verduidelijk in een gesprek met de huurders dat het zelf onderhouden van hun voortuin mogelijk is en dat ze daarmee de huurlast gevoelig kunnen doen afnemen. Tracht ze op die wijze te sensibiliseren om ook onderhoud van gemeenschappelijke delen op zich te nemen. Zorg er daarbij voor dat de financiële gevolgen heel duidelijk zijn voor de huurders. (OD 3.2) 4. Ontwikkel, in overleg met actoren en huurders, en in samenwerking met de stad Menen een duidelijke en onderbouwde visie en strategie ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en aan te pakken. (OD 4.2) 5. Teken een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit en kader daarin het initiatief voor het oprichten van een bewonersraad. Betrek daarbij bewoners en actoren en ga op zoek naar externe deskundigheid om u daarin te begeleiden. (OD 4.3) 6. Boek de huurdersachterstal correct. Zorg ervoor dat in formele documenten steeds de juiste gegevens worden opgenomen en de juiste vergelijkingen worden gemaakt zodat alle interne en externe betrokkenen eenzelfde getrouw beeld hebben van de voortgang van de huurdersachterstal. (OD 5.3) 7. Voer een intensieve aanwezigheidspolitiek en een open samenwerkingsbeleid om door te groeien naar een echte woonmaatschappij. Neem een actieve en stimulerende rol op in de uitvoering van een stedelijk woonbeleid door de samenwerking met het RSVK, met welzijnsorganisaties en met het stadsbestuur en stedelijke organisaties uit te breiden tot een voortdurende interactieve netwerking. (OD 5.5) 8. Meet op een systematische en geobjectiveerde manier de tevredenheid van de huurders over de dienstverlening van de maatschappij, de kwaliteit van het patrimonium en de inspanningen met betrekking tot uw sociaal beleid. Dat kan op korte termijn kleinschalig, en zodra de Vlaamse overheid hiervoor een instrument ter beschikking stelt, via een algemene tevredenheidsmeting. (OD 6.3)


PAGINA 34 VAN 40

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: Ons Dorp is zich ervan bewust dat een actievere aanpak nodig is en werkt sinds enkele jaren aan de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie vertrouwt er op dat de maatschappij de verbeterpunten zelf zal formuleren en aanpakken. Er is een verhoogde inzet nodig om participatieve processen met huurders en met lokale partners op gang te brengen, waarmee de SHM nieuwe ontwikkelingen in het patrimonium kan realiseren. De mate waarin de SHM de aanbevelingen verwerkt en naar prioriteit opneemt in haar plan van aanpak, en de mate waarin ze verbetering realiseert zal de toetssteen zijn bij de volgende visitatie.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie volgende aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid: Op de vraag van de minister van wonen om mee te denken over de aanpak van leegstand van sociale huurwoningen, stelt de visitatiecommissie de Vlaamse overheid voor om het fenomeen in een bredere context te plaatsen en niet te beperken tot enkel structurele leegstand en frictieleegstand, maar wel volgende categorieën te onderscheiden: renovatieleegstand (ex-structureel), verhuurleegstand (ex-frictie), verkoopleegstand, sloopleegstand en de gebruikelijke categorie andere, waar bij elk geval een toelichting hoort. De directe relatie tussen leegstand en verschuivingen in het patrimonium van de SHM wordt dan veel duidelijker, zodat de SHM de tijd- en middelenbesteding beter kan beoordelen bij de planning van onderhoud en renovatie. Een meer precieze registratie van de leegstand verhoogt daarenboven de transparantie en verbetert de perceptie op leegstand. Het moet mogelijk zijn om betrouwbare en vergelijkbare gegevens te genereren die toelaten het inkomstenverlies te ramen. Per SHM zijn de maandelijkse mediaan huurprijzen per woningsoort en de jaarlijkse gemiddelde huurlast per woning gekend. Daarmee en met informatie over het aantal dagen leegstand kan het inkomstenverlies in de globale renovatiekost meegenomen worden. Een totaal aantal dagen leegstand per woning per jaar en de toewijzing aan genoemde categorieën laat bovendien de nodige nuancering toe. Om de onderlinge positionering van de SHM’s op het vlak van leegstand te bepalen kan naar analogie met het VTE tewerkstelling een VTE leegstand worden bepaald, naar volledige jaren leegstand, of er kan een factor leegstand per woning worden bepaald, waarmee ook de proportionele verhouding leegstand tegenover het totale patrimonium wordt uitgedrukt. (OD 2.1)

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwijzen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.


PAGINA 35 VAN 40

Bijlage 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Willy Ugille, voorzitter - Jean-Marie Ghesquière, ondervoorzitter - Nik Declercq, bestuurder - Michel Dupont, oud-voorzitter - Sonny Ghesquière, directeur Medewerkers SHM - Liesbeth Heindryckx, huuradministratie en achterstallen - Francine Cools, huuradministratie en achterstallen - Karen Lapiere, verhuringen, onthaal kandidaat-huurders en huurders - Véronique Theunis, onthaal kandidaat-huurders en huurders - Magda Vanoorden, plaatsbeschrijvingen en controle woningen - Luc Decoutere, klusjesman - Brecht Ducastel, boekhouding en informatica - Wesley Terryn, extern boekhouder Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Catherine Christiaens, huisvestingsconsulente stad Menen - Marnik Den Hert, hoofd dienst bevolking, stad Menen Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Catherine Christiaens, huisvestingsconsulente, stad Menen - Kathleen D’hondt, woonzorg, OCMW-Menen - Marleen Notebaert, coördinator ADO-Icarus - Elke Doise, coördinator RSVK Westhoek - Karen Vanden Broucke, sociale dienst, psychiatrisch centrum O.L.V. van Vrede, Menen (PCM) - Ellen Olivier, mobiele teams sociale dienst, PCM - Ciska Lauwers, sociale dienst Eigen Woonst (beschut wonen) - Lode Tarras, sociale dienst Eigen Woonst (beschut wonen) - Frank Acke, coördinator CAW Menen - Nico Baecke, coördinator huurdersbond West-Vlaanderen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Twaalf huurders uit 5 wijken De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Berenice Bogaert, schepen voor Welzijn, stad Menen - Tom Vlaeminck, schepen voor Huisvesting, stad Menen - Renaat Vandenbulcke, voorzitter OCMW-Menen


PAGINA 36 VAN 40

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …).

Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding


PAGINA 37 VAN 40

wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen


PAGINA 38 VAN 40

worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-

huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 39 VAN 40

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Ons Dorp, Menen

Datum reactie SHM: 13 februari 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Ons Dorp, Menen

Datum beslissing minister: 7 maart 2014


Visitatierapport Ons Dorp, Menen

Recommend Documents