Visitatierapport Cordium, Hasselt

Visitatierapport Cordium, Hasselt

Visitatiegesprekken op 28 en 29 november 2013 Visitatierapport van 15 april 2014

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Cordium Datum rapport: 15 april 2014 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 28 en 29 november 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 26 februari 2014 Erkenningsnummer SHM: 7055 Contactgegevens SHM: GOUVERNEUR ROPPESINGEL 133 3500 HASSELT Tel: +32 11 26 45 60 Fax: +32 11 27 47 52 Email: [email protected] Directeur: Alain BIELEN Voorzitter: Kris VLEUGELS Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Alken Bilzen Hasselt Hoeselt Kortessem Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, voorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Lode Conings, commissielid. Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Cordium geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING CORDIUM PAGINA 2 VAN 49

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8

4. PRESTATIES VAN SHM CORDIUM ......................................................................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 15 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 21 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 25 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 30 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 39

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 42 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 42 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 42 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 42 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 43

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 44 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 46


1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Cordium.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Goed

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Voor verbetering vatbaar

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed


OD 2.1

Goed

OD 5.4

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID

Goed

OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Goed

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

Goed

OD 5.3

Goed Goed


3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De SHM, toen nog het ‘Limburgs Tehuis’, werd in 1963 gesticht en was de negende SHM actief in de regio Limburg. Negen gemeenten sloten zich meteen aan: Alken, Beverst, Bilzen, Eigenbilzen, Hoeselt, Kermt, Kuringen, Munsterbilzen en Sint-Lambrechts-Herk. Wat later volgden de gemeenten Vliermaalroot, Kortessem en Spouwen. Na de fusies van 1977 waren dat nog 5 gemeenten: Alken, Bilzen, Hasselt, Hoeselt en Kortessem. In die eerste jaren ging alle aandacht naar de aankoop van bouwgronden. In 1966 werd de eerste aankoop gerealiseerd, in Hoeselt. In 1967 ging het eerste bouwproject van start. Aan de Stijn Streuvelslaan in Hoeselt bouwde de SHM 34 sociale huurwoningen. In 1970 waren die klaar voor de huurders, hoofdzakelijk grote gezinnen. In de jaren die volgden, realiseerde Cordium 1.677 sociale woongelegenheden. De grootste bouwactiviteiten, m.n. 1.114 nieuwe woningen, werden gerealiseerd in de periode 1967 t.e.m. 1984. Vanaf 1985 vertraagde de groei en werden de bouwprojecten ook kleinschaliger. In 2009 veranderde de SHM van naam en werd het ‘Limburgs Tehuis’ omgedoopt in ‘Cordium’. Op 31/12/2012 had Cordium 1.524 woongelegenheden in huur. In Bilzen waren er dat 554, gevolgd door Hasselt (467), Kortessem (211), Hoeselt (203) en Alken (89). Het aandeel appartementen bedraagt 34% (521). In Vlaanderen hebben ongeveer 60% SHM een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Op die zelfde datum had de SHM 20 sociale bouwkavels en 46 sociale woningen verkocht.

Cordium: verdeling patrimonium over het actieterrein KORTESSEM 14% HOESELT 13%

ALKEN 6%

BILZEN 36%

HASSELT 31%


Het grootste deel van het bestaande patrimonium van Cordium, m.n. 66%, dateert uit de periode 1970 t.e.m. 1989; voor Vlaanderen in het algemeen is dat slechts 40%. In de periode 1990 t.e.m. 1999 volgde het bouwritme van de Cordium min of meer dit van de andere SHM’s, m.n. 245 of 17% van het patrimonium. Sinds 2000 is het aantal gerealiseerde woningen teruggelopen, netto dateren er nog 174 woningen, of 11% van het patrimonium, uit die periode. Bij de andere SHM’s in Vlaanderen vertegenwoordigt deze periode ongeveer 20% van hun patrimonium. Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, m.n. 66%, 34% zijn dus appartementen. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 35% en 49%, samen 84%). Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012.

Aantal slaapkamers Type Appartementen

Aantal % Eengezinswoningen Aantal % Totaal woongelegenheden Aantal %

0 0

1 99

2 382

3 38

4 2

>=5 0

0,00%

19,00%

73,32%

7,29%

0,38%

0,00%

0

21

151

702

122

7

0,00%

2,09%

15,05%

69,99%

12,16%

0,70%

0

120

533

740

124

7

0,00%

7,87%

34,97%

48,56%

8,14%

0,46%

Totaal 521 100%

De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de 5 gemeenten van het actieterrein. In dit gebied zijn eveneens vier andere SHM’s actief: - Vitare, de in 2013 opgerichte maatschappij, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest; - de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, actief met huuractiviteiten. Deze SHM is de grootste aanbieder van sociale woningen in de stad Hasselt; - Kleine Landeigendom uit Tongeren (hierna KLE Tongeren) en Landwaarts uit Genk, beiden enkel actief met koopactiviteiten. In 2 van de 5 gemeenten is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing: - in Hasselt geldt een voorrangsbepaling voor verschillende doelgroepen, m.n. voor 65plussers, voor zelfstandig wonende personen met autismestoornis, voor personen met psychiatrische problemen en ten slotte voor personen met een handicap; - in Hoeselt wordt voorrang gegeven aan personen vanaf 65 jaar. De organisatiestructuur van Cordium is vrij vlak. Kenmerkend is wel dat de SHM een dienst Bewonerszaken en een dienst Huurderszaken heeft. De dienst Bewonerszaken neemt de sociale taken op zich terwijl de dienst Huurderszaken de meer administratieve contacten met (kandidaat)huurders behartigt. Deze diensten zijn de pijlers van het sociaal beleid van de maatschappij.

3.2 Beschrijving omgeving In het werkgebied van de maatschappij zijn er ongeveer 55.500 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van 15% tegen 2030 (64.000 huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2008 waren er in het werkgebied 2.427 sociale huurwoningen, 261 sociale koopwoningen en 5 sociale


1003 100% 1524 100%

kavels. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 4,05% van alle woningen. Van de 55.500 woongelegenheden in het actieterrein van Cordium zijn er 72% woonhuizen en 28% appartementen. In Hasselt zijn er 36% appartementen, in Alken en Kortessem resp. slechts 9% en 10%. Bij de woonhuizen is er vooral veel “open bebouwing” , m.n. 33% en 24% “halfopen bebouwing”. Er is slechts 13% “gesloten bebouwing”. In Hasselt is er het meest “gesloten bebouwing” m.n. 18%, in Alken slechts 4%. In het actieterrein van Cordium is de mediaanverkoopprijs (184.620 euro) voor een woonhuis lager dan in Vlaanderen (201.817 euro), al ligt de prijs in Hasselt met 205.000 euro boven de waarde voor Vlaanderen. Bij de prijs van een appartement is het verschil kleiner, nl. 184.870 euro in het actieterrein van Cordium en 193.479 euro in Vlaanderen en ook hier betaalt men in Hasselt iets meer m.n. 195.000 euro. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond varieert van 150 euro/m² in Alken over 154 euro/m² in Bilzen tot 184 euro/m² in Hasselt (Vlaanderen: 196 euro/m²). De grootste stijging in de afgelopen 5 jaar valt waar te nemen in Hasselt +30%, gevolgd door Alken +19% en slechts +1% in Bilzen. Ter vergelijking in Vlaanderen bedroeg de stijging + 16,2%. De bevolkingsopbouw in het actieterrein van Cordium is vrij gelijklopend met de rest van Vlaanderen: 21,5% personen van 18 t.e.m. 34 jaar, 42,62% personen van 35 t.e.m. 64 jaar en 18,31% personen ouder dan 65 jaar. De werkloosheidsgraad bedraagt 6,23% (5,53% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,23% (0,22% voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van Cordium in 2012 bedraagt ongeveer 13.804 euro (2012) en daarmee bevindt de SHM zich juist in het midden van alle SHM’s in Vlaanderen. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2010 neer op een bedrag van 16.402 euro, in Hasselt lag dit met 17.558 euro het hoogst, in Bilzen met 15.395 euro het laagst. Voor Vlaanderen was dit 16.824 euro. Het aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar is 21,29%, dit is het op één na laagste aandeel van alle Vlaamse SHM’s. Het aandeel huurderhuishoudens met een nietBelgische gezinshoofd is daarentegen hoog, m.n. 17,55%, slechts een 10-tal SHM hebben een hoger aandeel. Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in 2012 37,96% en dat is laag: slechts een twintigtal andere SHM’s hebben nog een lager aandeel alleenstaande huurders.


4.

PRESTATIES VAN SHM CORDIUM

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Cordium realiseerde in de periode 2008 t.e.m. 2012 89 nieuwe sociale huurwoningen of gemiddeld 17,8 woongelegenheden per jaar. Ze heeft ook een omvangrijk en gevarieerd bouwprogramma gepland van enerzijds nieuwbouw en anderzijds van sloop- en vervangingsbouw. De SHM werkt aan de realisatie van 388 sociale huurwoningen tegen 2020, wat rekening houdend met vervangingsbouw, zal resulteren in een netto aangroei van 245 sociale huurwoningen of 16,08% van het patrimonium 2012. De maatschappij ontwikkelt ook gemengde projecten huur- en koopwoningen met de Kleine Landeigendom Tongeren (KLE Tongeren). -

In de periode 2008 t.e.m. 2012 realiseerde Cordium 89 nieuwe sociale huurwoningen of gemiddeld 17,8 woongelegenheden per jaar. Het patrimonium groeide in die periode aan met een jaarlijks gemiddelde van 1,17%. Daarmee situeert Cordium zich in de middengroep van alle SHM’s in Vlaanderen, voor wat betreft aangroei van patrimonium in de afgelopen 5 jaren. In 2013 waren er 8 projecten in uitvoering (van klaar voor gunning tot voorlopig opgeleverd), goed voor 82 nieuwbouwwoningen en 20 woningen die een totaalrenovatie ondergaan.

-

Voor de eerstkomende jaren heeft Cordium een uitgebreid bouwprogramma op stapel staan. De SHM heeft 333 woningen aangemeld bij de VMSW. Deze geplande bouwactiviteit zal zorgen voor een uitbreiding van 21,85% van het huidig patrimonium waardoor Cordium in vergelijking met de meeste andere SHM’s een stuk actiever zal zijn wat betreft nieuwbouw. Einde 2012 stonden er 73 woningen op een uitvoeringsprogramma, m.a.w. voor deze woningen is de financiering voorzien maar ze werden nog niet gerealiseerd. Omdat sommige aangemelde en geprogrammeerde projecten voorzien in vervangingsbouw, zal het woningpatrimonium van Cordium netto slechts stijgen met 245 wooneenheden of met 16,08% t.o.v. 2012. Deze woningen zijn gespreid over alle gemeenten (zie verder bij BSO).

-

Cordium realiseert bijkomende sociale woningen op verschillende manieren: nieuwbouw op de eigen gronden en op gronden die nieuw verworven worden, vervangbouw van het eigen patrimonium en renovatie of vervangbouw van woningen die verworven worden. In het bouwprogramma zijn er ook 4 gemengde projecten opgenomen. Cordium realiseert er sociale huurwoningen en de SHM Kleine Landeigendom Tongeren (KLE Tongeren) bouwt de sociale koopwoningen. Er zijn onderlinge afspraken rond de realisatie van de infrastructuurwerken. Beide maatschappijen kopen en verkopen onderling gronden of doen aan grondruil. Deze gemengde projecten liggen in Hoeselt (Maslotbaan en Middelste Kommen), Alken (Langvelden) en Hasselt (Crutzenstraat). De SHM heeft ook een CBO-project (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) in ontwikkeling in Hoeselt (toegelaten tot fase 3). Een privaat initiatiefnemer bouwt er sociale woningen conform de geldende kwaliteitseisen. Hiervoor is een eisenpakket opgesteld door de VMSW met o.m. technische voorschriften voor de materialen en voor de minimale uitrusting van de woning. Na attestering van de conformiteit koopt de SHM nadien deze woningen over. Cordium koopt ook goede woningen


aan die vervolgens in sociale verhuring worden aangeboden (14 woningen in Bilzen en 28 woningen Hoesselt). Tenslotte restaureert Cordium een door het Agentschap Onroerend Erfgoed geklasseerde Haspengouwse hoeve waar ook enkele nieuwbouwwoningen worden aangebouwd. De SHM speelt dus duidelijk in op verschillende mogelijkheden om nieuwe woningen te realiseren, naargelang van de situatie en de geboden mogelijkheden (zie ook OD 5.7). -

Voor van het behalen van het BSO sociale huur is Cordium, naast de lokaal actieve SVK’s, een productieve partner binnen de gemeenten van haar actieterrein. De meest actuele cijfers zijn deze van 15/06/2013. In Hasselt bedroeg het nog te realiseren BSO sociale huur op dat ogenblik 102 woningen. Cordium alleen al zal meer huurwoningen bouwen, m.n. 121 woningen. De andere woonactoren, de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij en de SVK plannen samen nog eens 124 woongelegenheden. Voor de 45 te realiseren huurwoningen in Kortessem heeft de SHM 8 woningen in planning. In Alken moeten nog 74 huurwoningen worden gerealiseerd; Cordium heeft er daarvan 56 gepland. In Hoeselt waren er nog 12 huurwoningen te realiseren; de SHM heeft hier nu 93 woningen in diverse stadia van onderzoek of planning. Voor Bilzen tenslotte, moeten er nog 133 woningen worden gerealiseerd en daarvan heeft Cordium momenteel 59 woningen ingepland. De grootste uitdagingen voor het behalen van het BSO sociale huur situeren zich in de gemeenten Bilzen, Kortessem en Alken. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van het BSO sociale huur ligt decretaal bij de gemeenten. Alle betrokken gemeentelijke beleidsverantwoordelijken stellen in de gesprekken met de visitatiecommissie dat de politieke wil er is om het BSO sociale huur te behalen. De belangrijkste denkpistes in deze drie gemeenten om het BSO sociale huur te realiseren tegen 2023 zijn enerzijds het werken via de sociale last en anderzijds via het inschakelen van de SHM in het realiseren van zorgwoningen voor senioren (zie OD 1.5). In Alken, Bilzen, Hasselt en Kortessem zijn er RUP’s in ontwikkeling waar de gemeente samen met Cordium sociale woningen wenst tot stand te brengen. In Alken en Kortessem zijn de gesprekken bezig rond zorgwoningen voor senioren. De mogelijkheid bestaat dat oude rijkswachtwoningen (Hasselt en Bilzen) verkocht worden aan de SHM. Tijdens het lokaal woonoverleg in de betrokken gemeenten, worden deze pistes uitgewerkt of verkend met alle woonactoren. De betrokken actoren drukken hun waardering uit voor de constructieve samenwerking met Cordium en voor de duidelijkheid die ze in het lokaal woonoverleg verschaft rond mogelijkheden van samenwerking.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing Cordium beschikt over gronden om 43 sociale kavels te realiseren in drie projecten in de gemeenten Hoeselt, Sint-Lambrechts-Herk en Hasselt en heeft daarvoor inschrijvingsregisters geopend. Deze kavels liggen in projecten waar een mengvorm is voorzien van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. In dit visitatierapport worden deze prestaties niet apart beoordeeld, maar meegenomen bij de beoordeling van de operationele doelstelling die zegt dat SHM’s moeten evolueren tot echte woonmaatschappijen (zie OD 5.5).


OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Cordium heeft slechts een beperkte grondvoorraad maar is actief in de verwerving van gronden en panden met het oog op het realiseren van bijkomende woningen. De SHM verwerft geen gronden en panden zonder dat op voorhand duidelijk is welke projecten de SHM erop kan en zal realiseren. Cordium zet voor grondverwerving verschillende technieken in, zoals reguliere aankoop, grondruil, uitvoering sociale last,… Om deze redenen worden haar aanpak en prestaties voor de doelstelling als goed beoordeeld. -

Cordium had in 2008 een grondreserve van 123.000 m². Deze wordt stelselmatig uitgebreid. Einde 2012 had de SHM 207.700 m² aan gronden en panden in haar actieterrein verworven waarvan op dat ogenblik 119.615 m² reeds benut was of bestemd was voor projecten in uitvoering. De beschikbare grondvoorraad daalde daardoor tot 88.000 m². Hiervan is ruim de helft al voorbestemd voor toekomstige projecten. De eigen gronden zijn vooral te vinden in Hasselt en in Hoeselt. In de drie andere gemeenten, waar de grootste opgave voor het realiseren van het BSO sociale huur zich situeert, heeft de SHM momenteel geen of kleine oppervlaktes aan gronden liggen.

-

De SHM verwerft dus actief gronden en panden van gemeenten en ook van particulieren om aan deze nood te voldoen. De aankopen gebeuren altijd met het oog op de ontwikkeling van een project (zie ook OD1.1). Cordium koopt ook woningen aan die vervolgens worden gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. Bij de realisatie van gemengde projecten samen met de KLE Tongeren, worden gronden geruild of is er aan- en verkoop van gronden tussen beiden. Voor de gemeenten waar de grootste uitdagingen op het vlak van de realisatie van het BSO sociale huur ligt, wenst de SHM ook in te spelen op de mogelijkheden geboden in het kader van de sociale last, zoals bepaald in het gronden pandendecreet. Diverse aanpassingen aan RUP’s worden momenteel binnen het lokaal woonoverleg besproken in functie van zowel sociale last als het realiseren van zorgwoningen voor senioren: Alken (RUP Kerkeveld, Kouterman en Langerveld) , Bilzen (RUP Tabbaert), Kuringen Heide, Hoeselt (RUP Hondhof/Binnenhof) en Kortessem (RUP Omstraat). Cordium maakt geen gebruik van erfpacht. De raad van bestuur van de SHM heeft in september 2013 beslist de techniek van het voorkooprecht te hanteren. Daarop heeft de SHM 8 aanbiedingen van het voorkooprecht behandeld maar niet uitgeoefend omwille van de hoge kostprijs, een ongunstige ligging, een te lage kwaliteit van de aangeboden woning...

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM zorgt voor een breed aanbod aan woningen. Ze gebruikt zowel de kennis van de kandidatenlijsten als de inzichten die via het lokaal woonoverleg geformuleerd worden om haar bouwprogramma op dat vlak in te vullen. Ze bepaalt de typologie (aantal slaapkamers, specifieke aangepaste woningen) tot op het niveau van de gemeente in haar werkgebied. Ze doet actief inspanningen voor senioren, verhuurt een aantal woningen aan welzijnsorganisaties en is betrokken in de uitbouw van studio’s voor beschut wonen in het kader van een project ‘WonenWelzijn’. -

Het patrimonium van de SHM bestaat uit 66% eengezinswoningen en 34% appartementen. De woningen hebben 1 tot 5 slaapkamers, de appartementen 1 tot 4. Wanneer we eengezinswoningen en appartementen samen tellen, heeft Cordium 43% woongelegenheden met 1 of 2 slaapkamers, 49% met 3 slaapkamers en 8% met 4 of 5 slaapkamers. Binnen de


groep van kandidaat-huurders blijkt dat 41% van de aanvragers alleenstaand is; 70% van de kandidaten heeft nood aan een woongelegenheid met 1 of 2 slaapkamers, 11% heeft 4 personen ten laste en 1,7% 5 of meer. De vraag naar meer woongelegenheden met 1 of 2 slaapkamers manifesteert zich in alle gemeenten van het actieterrein. In de gemeente Bilzen is er ook veel vraag naar woningen voor gezinnen met 4 tot 5 personen ten laste en dus naar een hoger aantal slaapkamers. De maatschappij toetst deze trends ook af met de inzichten die in het lokaal woonoverleg geformuleerd worden en speelt daarop in met haar bouwprogramma door op gemeenteniveau een gepaste verdeling tussen de types woningen te voorzien. Het aandeel woningen met 1 tot 2 slaapkamers zal in de toekomst dus toenemen in het gehele actieterrein. In de projecten in Bilzen zijn er ook woningen met 4 tot 5 slaapkamers voorzien. In sommige van haar woningen met 4 of 5 slaapkamers is er een onderbezetting, zo geeft de SHM aan. De visitatiecommissie raadt aan dit in kaart te brengen en te beraden welke mogelijkheden er kunnen zijn om de zittende huurders te sensibiliseren om te muteren naar een woning die meer gepast is aan hun huidige gezinssamenstelling. -

Voor het aangepast huisvesten van 60-plussers beschikt de maatschappij op dit ogenblik over 30 bejaardenwoningen in Bilzen, Hasselt en Hoeselt en over 25 seniorenflats in Hoeselt. In Alken en Kortessem zijn er geen dergelijke woongelegenheden beschikbaar. In 2012 waren in de huurderspopulatie 21% gezinshoofden ouder dan 65 jaar. Bij slechts 1 SHM in Vlaanderen was dit percentage lager. Uit de kandidatenlijsten blijkt dat er in 2012 9% kandidaten ouder dan 65 jaar en 13% met een leeftijd tussen 55 en 65 jaar waren. Tot nog toe waren er ook geen stimulansen vanuit de gemeenten om een contingent seniorenwoningen via een gepast toewijzingsreglement te reserveren. Enkel de stad Hasselt heeft een apart gemeentelijk toewijzingsreglement voor senioren vanaf de leeftijd van 65 jaar. Uit de gesprekken met de beleidsverantwoordelijken en ambtenaren blijkt dat er een tendens is in de gemeenten van het actieterrein om voor senioren zowel bijkomende aangepaste woningen als zorgwoningen en assistentiewoningen te voorzien en daarvoor wordt ook een inbreng van Cordium verwacht. De SHM geeft aan hieraan te willen meewerken. In Hasselt heeft ze op het ogenblik van de visitatie een project van 17 seniorenserviceflats in aanbouw. Bij de vervangbouw in de wijk Kuringen 1 zijn 16 seniorenwoningen voorzien. In de gemeenten Alken, Kortessem en Bilzen lopen gesprekken binnen het lokaal woonoverleg om te komen tot een aangepast gemeentelijk toewijzingsreglement voor senioren. In Alken wordt onderzocht of er 36 aanleunwoningen (RUP Kouterland) kunnen worden gerealiseerd, zo ook in Kortessem (RUP Omstraat). De visitatiecommissie stelt vast dat op middellange termijn het aantal woningen specifiek voor bejaarden/senioren zal verhogen: de 55 huidige worden aangevuld met 33 woongelegenheden in aanbouw en eventueel met een 50-tal in toekomstige projecten (36 Alken en 14 in Kortessem). De visitatiecommissie suggereert om samen met de woon- en welzijnsactoren te onderzoeken of hiermee aan de toekomstige noden naar specifieke woningen zal voldaan zijn en of de woningen voldoende gespreid zijn binnen het actieterrein.

-

Cordium staat open voor samenwerking in het kader van Wonen-Welzijn. Aan het OCMW van Kortessem en Alken wordt telkens een woning verhuurd voor crisisopvang en op een dergelijke, reeds aangekondigde, vraag van het OCMW Hoeselt zal positief worden ingegaan. Daarnaast zijn er momenteel 9 verhuringen buiten het sociaal huurstelsel aan vzw’s. Deze vzw’s zijn: Beschut Wonen ‘De Overstap’, vzw Intesa-Nurding, vzw Open Thuis en vzw ADOIcarus. Ze richten zich alle op vormen van begeleid wonen voor specifieke doelgroepen. Daarnaast is de SHM in het kader van een project ‘Wonen-Welzijn’ in Hasselt een gebouw met 11 studio’s aan het oprichten voor mensen met nood aan woontraining en woonbegeleiding. Dit is gestart en wordt begeleid door de stedelijke werkgroep “Hasselt Zorgcircuit Wonen”. Dat is een platform waarop stedelijke diensten, de huisvestingsactoren en een 9-tal welzijnsorganisaties elkaar vinden en bijzondere initiatieven afspreken.


PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed De SHM Cordium was de voorbije jaren actief in het realiseren van nieuwe woningen en heeft voor de toekomst een omvangrijk nieuwbouwen vervangingsbouwprogramma op stapel staan dat zal leiden tot een substantiële uitbreiding van haar patrimonium. Met de geplande projecten is ze bij de 10% meest productieve maatschappijen in Vlaanderen. Ze werkt hierdoor ook actief mee aan het behalen van het BSO sociale huur in de gemeenten van haar actieterrein. Weliswaar zijn de uitdagingen verschillend per gemeente. Haar eigen historische grondvoorraad wordt hierbij systematisch ingezet. Ze verwerft actief gronden en panden met het oog op het realiseren van nieuwe projecten. Bij de planning van de woningtypologieën in haar bouwprogramma laat ze zich leiden door de kennis vanuit de eigen wachtlijsten en de inzichten en vragen van de betrokken gemeenten. Ze is daarbij ook gevoelig voor projecten in het kader van wonen en woonzorg voor senioren en werkt actief samen met de welzijnssector voor het realiseren en voorbehouden van aangepaste woningen voor bijzondere doelgroepen.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed

Cordium staat voor de uitdaging om 60% van haar patrimonium te renoveren of te vervangen. Zo voldoet 44% van het patrimonium nog niet aan een of meerdere van de drie vooropgestelde eisen van het ERP 2020-programma. Ze pakt deze problematiek planmatig aan. Voor een groot aantal woningen zal dit moeten gebeuren binnen de geplande renovatie- en vervangingbouwprojecten. Daarnaast zet Cordium in op de zogenaamde “renovatie na mutatie” (verhuis). Ten slotte beschikt de SHM over een goede kennis van de kwaliteit van iedere woning en baseert ze daarop haar planning voor het (groot) onderhoud en herstel. De financiële gevolgen van deze acties worden gevat in de financiële meerjarenplanning (zie OD 5.4). -

Op dit ogenblik voldoet 56% van de woningen aan alle ERP 2020-normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie), wat betekent dat 44% van de woningen niet voldoet aan een of meer normen. 2% van de woningen moet nog voorzien worden van dakisolatie en 4,5% van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Nog maar 61% heeft isolerende beglazing, dus 39% nog niet. De SHM heeft een planning uitgewerkt om er voor te zorgen dat tegen 2020 het gehele patrimonium aan de ERP 2020-normen voldoet en voorziet daarvoor vanaf 2014 onder andere een bijkomend, jaarlijks investeringsvolume van 1,5 mio, afkomstig van de Vlaamse Overheid. In heel wat woningen zal het behalen van de ERP 2020normen, volgens de beoordeling van de SHM, moeten geïntegreerd worden in een grotere deelrenovatie, een totaalrenovatie of binnen de noodzakelijk geachte vervangingsbouw. Voor bijna 710 woningen wordt het behalen van de ERP 2020-norm gekoppeld aan een deel- of globale renovatie. Quick-wins (vnl. dus het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing) zijn volgens de SHM nauwelijks haalbaar omdat er dan condensatieproblemen zullen ontstaan aangezien koudebruggen zich bij dergelijke ingreep meer zullen manifesteren. Het vervangen van enkel glas dient de SHM dus vaak al minimaal te combineren met de installatie van een ventilatiesysteem.

-

De SHM staat globaal gezien voor een grote uitdaging. 959 woningen of ruim 60% van het patrimonium van Cordium is gebouwd voor 1985. Heel wat van deze woningen zijn toe aan renovatie of aan sloop en vervangingsbouw. Ze voldoen dus vaak niet aan de ERP 2020normen. De SHM voert de noodzakelijke ingrepen uit via verschillende sporen. Woningen worden individueel aangepakt, meestal bij verhuis of mutatie (zie verder). Wanneer de renovatie van bepaalde onderdelen van een woning noodzakelijk is (bijvoorbeeld daken) renoveert de SHM de woningen gegroepeerd voor dat onderdeel. Daarnaast voorziet ze (totaal-)renovatie- en vervangbouwprojecten waarin volledige groepen van woningen ineens worden aangepakt. Op het ogenblik van de visitatie waren er 2 totaalrenovatieprojecten, voor 21 woningen, in uitvoering. In de reeds aangemelde projecten einde 2012 waren er 4 vervangingsbouwprojecten voorzien voor een totaal van 143 woningen en 3 renovatieprojecten voor 55 woningen. Tenslotte is de SHM de planning aan het voorbereiden voor de renovatie en/of vervangbouw in haar 3 oudste wijken, nl. Kuringen 1, Hoeselt 1 en Sint-Lambrechts-Herk, samen goed voor ruim 250 woningen. Het realiseren van de ERP 2020normen zal, zoals boven opgemerkt, binnen deze verschillende operaties dienen te gebeuren.


-

Cordium hanteert een dubbele aanpak bij het einde van een huur voor het in orde brengen van de woning: de zogenaamde ‘renovatie na mutatie’ (verhuis). Een kleine renovatie (tot 10.000 euro) houdt in dat de woning opgeknapt wordt en de nodige kleine herstellingen worden uitgevoerd. De ‘grote renovatie’ (max. 40.000 euro/jaar) wordt doorgevoerd bij woningen die ouder zijn dan 25 jaar met als doelstelling: “we komen er niet meer terug de eerste 25 jaar”. Deze woningen zijn vooral gelegen in Hoeselt, Sint-Lambrechts-Herk, Kuringen, Schoonbeek en Bilzen. De SHM baseert zich bij een grote renovatie na mutatie op een exhaustieve lijst met te vernieuwen elementen. Indien nodig worden de woningen eveneens aangepast aan de hedendaagse woonnormen (zie ook bij bejaardenwoningen in OD 2.3) en aan de ERP 2020-normen. Deze actie is gestart in 2011. De SHM heeft daarvoor een raamcontract uitgewerkt en aanbesteed. In 2011 werden er 35 woningen aangepakt, in 2012 36, 38 in 2013 en voor 2014 en 2015 wordt telkens een vermoedelijk volume van 35 woningen vooropgesteld. Dergelijke aanpak is een interessante werkwijze om op een soepele manier (raamovereenkomst) mee een antwoord te geven aan de renovatienood van het patrimonium waar het gaat om woningen die niet gevat zijn in een totaalproject. Bij huurders, zo bleek tijdens de gesprekken, kan het echter leiden tot enige wrevel: een huurder die er langer woont, kan door dit systeem van ‘grote renovatie’ een nieuwe buur krijgen die in een meer kwaliteitsvolle woning woont. De visitatiecommissie vraagt de SHM te onderzoeken hoe ze met deze ontevredenheid kan omgaan of deze kan voorkomen.

-

Bij een projectgebonden aanpak kiest Cordium voor vervangingsbouw of renovatie in functie van de interessantste financiering door de Vlaamse overheid, van het gebouwtype, van het bouwjaar en van de mogelijkheid om na een renovatie al of niet de meest recente EPBnormen te halen. Voor zeer grondige renovaties blijkt een keuze voor vervangingsbouw financieel interessanter te zijn. De financiering voor renovatie is beperkt tot 80% van de kostprijs van een nieuwbouw: boven dit plafond wordt de kost van renovatie niet meer economisch geacht. Bij nieuwbouw of vervangingsbouw kan Cordum tot de volledige 100% van de kosten gefinancierd krijgen. Het project van de woonwijk “Hoesselt 1” (31 woongelegenheden) te Hoesselt getuigt van deze aanpak. Cordium heeft hiervoor een architect ingeschakeld die de alternatieven heeft onderzocht en contact heeft opgenomen met andere betrokken partijen, zoals de VMSW en de gemeente Hoesselt, deze laatste o.a. om na te gaan of verdichting mogelijk was. De conclusie van de studie was dat sloop en vervangingsbouw de aangewezen piste was.

-

Cordium volgt de kwaliteit en de onderhoudswerkzaamheden van haar patrimonium op via het programma Planon, waarin ook een klachtenbeheerprogramma is geïntegreerd voor de opvolging van de technische klachten. Voor alle woningen zijn de data m.b.t. de gebruikte materialen, de afmetingen, de geïnstalleerde toestellen en de onderhoudsopvolging beschikbaar. De gegevens over de nieuwe of gerenoveerde woningen worden geüpdatet. Bij werken of veranderingen in de woning worden ze eveneens steeds geactualiseerd. Op basis van deze informatie plant de SHM de nodige werkzaamheden op het niveau van de woning, straat of wijk, waarbij ze vaak het principe van gelijke behandeling van de huurder zal hanteren en dus alle woningen in een straat of wijk tegelijk zal aanpakken. Cordium werkt voor de niet-energetische renovaties (keukens, badkamers, dakherstellingen, technieken..) met een budgettaire programmatie, momenteel voor de 2011 – 2016. Daarbij wordt op jaarbasis een bepaald budget, 700.000 euro op jaarbasis, voorbehouden voor deze werken dat de technische dienst dient te respecteren. In 2014 wordt een vervolgprogrammatie uitgewerkt. Voor kleine onderhoudswerken wordt de technische ploeg van Cordium ingeschakeld of wordt er beroep gedaan op externen. Het onderhoud van en de herstellingen aan de CV’s gebeuren door de onderhoudsfirma en de huurders kunnen rechtstreeks met deze firma contact opnemen. In 2012 waren er 1.398 technische meldingen waarvan 1.083


(78%) via de eigen technische dienst werden behandeld en 315 (22%) via externe partners. De gemiddelde doorlooptijd tussen melding en oplossing van het probleem lag in 2012 op 2,91 dagen. Sinds 2008, het jaar waarin de problemen rond CV’s voor de eerste maal rechtstreeks aan een externe firma konden worden gemeld, is er een dalende lijn waar te nemen van meldingen behandeld door de eigen technische dienst, van 2.319 naar 1.398 in 2012. Het aantal ‘klachten’ vermindert volgens de SHM naarmate de renovatie van het patrimonium vordert. Tijdens de gesprekken gaven de huurders aan dat de SHM globaal genomen het onderhoud op een correcte manier uitvoert. De visitatiecommissie stelt vast dat de noodzaak om het patrimonium te renoveren, gekoppeld aan het omvangrijke nieuwbouwen vervangingsbouwprogramma, substantiële investeringen vragen. De SHM staat dus voor een financiële zware opgave. Ze zal hiermee zeer oordeelkundig en planmatig moeten omgaan en de eigen financiële leefbaarheid voortdurend moeten bewaken (zie ook OD 5.1). De realisatie van het renovatieprogramma is ook sterk afhankelijk van de beschikbaarheid van de nodige financiering op het niveau van het Vlaams Gewest. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed Cordium heeft oog voor de energieprestaties bij de renovatie- en nieuwbouwprojecten. Ze is ingestapt in twee projecten om te onderzoeken hoe ze bij de renovatie van haar patrimonium structureel te werk kan gaan om de woningen energievriendelijker te maken en dus ook de energiekost voor de huurders kan verlagen. Een bredere visie en strategie rond andere stimulerende milieuvriendelijke initiatieven is nog niet formeel ontwikkeld of vastgelegd. De SHM nam initiatieven om huurders te sensibiliseren rond energiezuinig omgaan met de woning, maar aarzelt om hiermee door te gaan. -

Zoals in OD 2.1 vermeld, dient de SHM nog 4 wijken grondig aan te pakken. Zij wil daarbij op zoek gaan naar een innovatieve en structurele aanpak om de energieprestaties van de woningen te verbeteren en dus om de energiekost voor de huurders te verlagen. Ze doet dit via twee projecten waarin ze participeert en waarvoor ook bijkomende middelen aangevraagd worden.

-

Het eerste project is het Europese RESILIENT FP7-project. De SHM neemt hieraan deel met het renovatieproject van de wijk Crutzenstraat in Kuringen (samen 68 woningen, in 3 fasen aan te pakken en waarvan de eerste fase op een uitvoeringsprogramma staat en binnenkort van start gaat). RESILIENT staat voor “coupling REnewable, Storage and ICTs, for Low carbon Intelligent Energy maNagement at district level”. Het objectief is het ontwikkelen en realiseren van vernieuwende en geïntegreerde energieprojecten en (warmte)netwerken op wijkniveau. De ambitie is te komen tot minstens 20% minder energiebehoefte en 20% minder CO²-uitstoot en tot het vereenvoudigen van het beheer van de alsmaar complexer wordende technische installatie van een sociale woning door dit op wijkniveau te organiseren. Het project loopt in samenwerking met verschillende kennisinstellingen, Infrax, Terra-Energy en de stad Hasselt en wordt mee opgevolgd door de VMSW. Een eerste fase is al in uitwerking waarbij een Warmte-krachtkoppeling centrale (WKK) wordt gerealiseerd die de woningen en de gemeenschappelijke delen van warmte zal voorzien. In de twee andere fases wordt ook de combinatie met warmtepompen voorzien. Deze twee fasen zijn eveneens onderdeel van het RESILIENT FP7-project. Met de VMSW wordt gesproken over de aanleg van een warmtenet tussen de appartementen en woningen via gesubsidieerde infrastructuur. Infrax bekostigt het meetsysteem om de energiekost voor de huurder te berekenen en zal ook instaan voor de afrekening. VITO (de Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek) levert de


wetenschappelijke en technische ondersteuning. Cordium wil met dit project nagaan of het principe van WKK – al dan niet gecombineerd met een zonneboiler of andere technieken - in haar grote toekomstige projecten praktisch toepasbaar is. Daarbij denkt Cordium dan aan de geplande te renoveren woningen in de wijken Beverst en Sint-Lambrechts-Herk. Ook de rendabiliteit van het project, dat immers een belangrijke investering in infrastructuur veronderstelt, en het effect op de kostprijs (huurlasten) voor de huurders zal mee opgenomen worden. De visitatiecommissie suggereert/vraagt zich af of ook de mogelijkheid van een SHM om ‘elektriciteit te kunnen/mogen leveren’ in dergelijk project, een te onderzoeken factor is in functie van het realiseren van goedkope energiefacturen voor de bewoners. -

Via het tweede project wil Cordium nagaan hoe ze bij totale renovaties de ERP 2020doelstellingen zo efficiënt mogelijk kan behalen. Bij het realiseren van de ERP 2020doelstellingen, zeker in de totaalrenovaties, neemt Cordium initiatieven die verder gaan dan de drie vooropgestelde actie-elementen, m.n. dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Ze zoekt ook naar het beste systeem om de spouwmuur te isoleren. Binnen het bestaande patrimonium hebben 38% van de woningen spouwisolatie en 62% niet. Bij de renovatie van de wijk Kuringen Rode Rok, 122 woningen, worden de gevelstenen afgehaald en de buitenbekleding van het gebouw vervangen. Het isoleren door middel van het volspuiten van de spouw is bij deze woningen geen optie omwille van de koudebruggen zonder voldoende ventilatie die o.m. voor een concentratie van de condensatie zouden zorgen. In plaats van de spouw vol te spuiten, wordt gekozen voor het vervangen van het zichtmetselwerk om zo koudebruggen tegen te gaan. Na onderzoek is er voor geopteerd om de gevelrenovatie via houten voorzetgevels te realiseren i.p.v. via voorzetgevels met steenstrips. Tijdens het bezoek van de visitatiecommissie waren de gesprekken bezig om dit project mee uit te voeren binnen de “proeftuinen woningrenovatie” van IWT, het Vlaams Agentschap voor Innovatie door Wetenschap en Technologie. Deze “proeftuinen” hebben tot doel opschaalbare, reproduceerbare en betaalbare oplossingen uit te proberen en te stimuleren voor belangrijke delen van het gebouwenbestand. Binnen het platform, gefaciliteerd door Dubo-Limburg vzw, werken diverse actoren samen met Cordium voor dit project (o.a. Machiels, DBV-architecten, MB-consult en Heedfeld). Bij een positieve evaluatie wil Cordium deze oplossing, de best isolerende gevelrenovatie via al dan niet houten voorzetgevels, doortrekken in de geplande renovatie van haar wijken in Beverst en Sint-Lambrechts-Herk.

-

Cordium kiest voor duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen zoals keramische vloeren (duurzaamheid 100% recycleerbaar), minerale isolatiematerialen (rotswol, glaswol) i.p.v. chemische isolatievormen (PIR, PUR of EPS), ramen in aluminium i.p.v. in PVC en centrale waterontharding (gezien de grote kalkhoeveelheid in het leidingwater in de gemeenten).

-

Cordium heeft de laatste vijf jaren ruim 400 woningen laten scannen op vlak van energiegebruik door de vzw Stebo. Deze vzw is werkzaam in vijf “Mijn”-gemeenten, organiseert en ondersteunt o.a. het lokaal woonoverleg en is er actief met een eigen energieafdeling. Dat gebeurde vooral in Bilzen, gedeeltelijk in Hasselt en in Alken. Ze zal dit nog verder uitbreiden, maar is enigszins, volgens de visitatiecommissie terecht, voorzichtig voor het op grote schaal laten uitvoeren van energiescans in de woningen die binnen afzienbare tijd een volledige renovatie zullen ondergaan.

De visitatiecommissie heeft waardering voor de wijze waarop Cordium via proefprojecten de energieprestaties van haar patrimonium probeert te verbeteren. Daarbij houdt ze rekening met de opschaalbaarheid, de reproduceerbaarheid en het structureel karakter van de oplossingen evenals met de betaalbaarheid voor de huurders. De visitatiecommissie nodigt de SHM uit om na VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING CORDIUM PAGINA 18 VAN 49

te denken over welke bijkomende initiatieven kunnen ondernomen worden om de bewoners verder te blijven sensibiliseren. Ook vraagt ze de SHM om haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouwen renovatieprocessen, binnen de grenzen van betaalbaarheid, formeel vast te leggen en scherp te stellen. Zo kan de SHM bijvoorbeeld de verschillende duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen zoals ze die al hanteert in de praktijk, verder oplijsten in een formeel richtinggevend document aan de architecten. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM heeft in 2012 11 aanpasbare woningen gerealiseerd. Via haar bouwprogramma (zie OD 1.1) zal het aantal aanpasbare woningen minstens verdubbelen. Daarnaast besteedt ze ook aandacht aan de uitbreiding van het bestaande aanbod van aangepaste woningen. -

Bij aanpasbaar en aangepast bouwen worden er 4 types van woningen onderscheiden (zie ook de VMSW-richtlijn C2008, pag. 104 e.v. ). Een rolstoelbezoekbare woning kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen ‘woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde’ en ‘woningen aangepast aan personen met een specifieke handicap om het zelfstandig wonen mogelijk te maken’ (bv een rolstoelbewoner). ‘Aanpasbare woningen’ tenslotte, zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking.

-

Op het vlak van aanpasbaar bouwen heeft Cordium reeds ervaring. In 2012 bouwde ze 11 aanpasbare woningen in Kuringen, daarnaast beschikt ze over 3 dergelijke woningen in Alken en 2 in Kortessem; samen dus 16 woningen of 1% van haar patrimonium einde 2012. In de projecten in uitvoering en in planning zijn volgens de SHM momenteel 60 “aanpasbare woningen” voorzien: 17 in het project Crutzenstraat Hasselt, waar de SHM zich laat begeleiden door het Toegankelijkheidsbureau, en 43 in project Nieuwe Winning in SintLambrechts-Herk. De SHM stelt vanuit haar ervaring, dat het mogelijk is binnen de verhoogde financiering die de VMSW daarvoor voorziet, aanpasbaar te bouwen maar dat daarbij wel bijzondere besparingen dienden doorgevoerd te worden. De woningen werden afgeleverd met niet geschilderde binnenmuren, verschillende materialen werden aangepast, tuinmuren werden vervangen door draadafsluiting, linoleum door keramische tegels,...

-

De SHM heeft op dit ogenblik 43 aangepaste woningen voor ouderen en 20 woningen specifiek aangepast aan mindervaliden. Deze woningen zijn gespreid over de verschillende gemeenten, behalve in Alken en Kortessem. In haar bouwprogramma (zie OD 1.1) zijn er volgens de SHM nog 38 aangepaste woningen voor ouderen voorzien en 4 woningen specifiek aangepast aan mindervaliden. De SHM streeft naar een spreiding van deze types van woningen in alle gemeenten van haar actieterrein.

-

Wanneer een oudere bejaardenwoning wordt “gerenoveerd na mutatie”, zal de SHM deze zo renoveren, zodat ze meteen aangepast of gemakkelijk aanpasbaar is voor senioren (de norm kan om bouwtechnische redenen niet 100% behaald worden in bestaande oudere woningen). Twee woningen werden reeds op deze wijze aangepakt. Wanneer huurders aanpassingen willen doorvoeren gesubsidieerd door het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap, zal de SHM daarop ingaan. Badkamers jonger dan 15 jaar, worden niet aangepast door Cordium. De huurder mag dit dan wel laten uitvoeren mits goedkeuring van Cordium. In de laatste 5 jaren zijn er in 3-tal woningen dergelijke aanpassingen gebeurd.


-

De 43 aanpasbare woningen in het project Nieuwe Winning in Sint-Lambrechts-Herk worden gebouwd volgens het principe “Build for all”, wat compatibel is met de normen voor aanpasbaar bouwen van de VMSW. Na verdere aanpassing van het ontwerp, worden deze ook als aanpasbaar doorgegeven aan de VMSW. De Vlaamse overheid vindt het belangrijk om een zicht te behouden op welke woningen aanpasbaar gebouwd zijn, zodat zij beleidsmaatregelen kan evalueren op basis van de juiste gegevens. Dit maakt bovendien op termijn ook een goede vergelijking mogelijk van de prestaties tussen SHM’s.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed Ruim de helft van het patrimonium van Cordium vraagt een grote renovatie tot zelfs vervangingsbouw. Het behalen van de ERP 2020-normen zal gedeeltelijk in deze renovatie- en vervangingsbouwactiviteiten geïntegreerd worden. Het behalen van de ERP 2020-normen en de renovaties en vervangingsbouw worden door Cordium op een planmatige wijze aangepakt. Zij heeft kennis van de kwaliteit van haar woningen en heeft van daaruit een meerjarenplanning afgeleid, die ook financieel is onderbouwd. Op vlak van initiatieven rond energieprestatie en milieuvriendelijkheid, zet zij tot nog toe vooral in op energiebesparende maatregelen voor het patrimonium. Cordium is ingestapt in twee projecten om te onderzoeken hoe ze bij de renovatie van haar patrimonium structureel te werk kan gaan om de woningen energievriendelijker te maken en dus ook de energiekost voor de huurders kan verlagen. De visitatiecommissie heeft vooral waardering voor het feit dat ze daarbij rekening houdt met de opschaalbaarheid, de reproduceerbaarheid en het structureel karakter van de oplossingen evenals met de betaalbaarheid voor de huurders. De visitatiecommissie nodigt de SHM wel uit om na te denken welke bijkomende initiatieven zij nog kan ondernemen om de bewoners verder te sensibiliseren om energiezuinig met de woning om te springen en om haar ambitieniveau op het vlak van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid in haar bouwen renovatieprocessen, binnen de grenzen van betaalbaarheid, formeel vast te leggen. De SHM durft het aan aanpasbare woningen te bouwen, ook in de toekomst, naast het voorzien van aangepaste woningen.


4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Toch is meer en meer informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of de SHM prijsbewust bouwt. Uit deze data blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) in de ontwerpfase meestal respecteert maar dat de contractwijzigingen die leiden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase substantieel zijn. Sommige van deze contractwijzingen in meer zijn verklaarbaar binnen de visie van de SHM om de huurders gelijk te behandelen en door onvoorziene omstandigheden, maar andere meerwerken kon de SHM voorkomen door het dossier beter voor te bereiden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties voor het prijsbewust bouwen als voor verbetering vatbaar. -

In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwen renovatieprojecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft een vijftal recent opgeleverde projecten, 4 nieuwbouwprojecten en 1 renovatieproject, van naderbij bekeken. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme lening. De SHM geeft aan dat ze bij de verwezenlijking van nieuwe projecten het toenmalige NFS2-plafond probeerde te respecteren en nu zelfs onder de 95%-grens probeert te blijven van het huidige FS3-plafond. Ze heeft immers de ervaring dat er tijdens de uitvoeringsfase steeds onvoorziene verrekeningen plaatsvinden. Voor 3 van de 4 nieuwbouwprojecten (48 woongelegenheden) en het renovatieproject werd het subsidiabel leningsplafond gerespecteerd. Indien bij de aanbesteding blijkt dat het leningsplafond overschreden wordt, zal Cordium in overleg met de laagste inschrijver en de architect, de nodige bezuinigingen voorstellen om binnen het budget te blijven. Pas bij een akkoord hierover wordt de bestelling geplaatst (bij een tweetal recente projecten “Pleinstraat” en “Crutzenstraat 3” werd dit toegepast). Indien geen akkoord bereikt wordt, zet de SHM de aanbesteding stop en vraagt ze aan de architect het dossier aan te passen en wordt opnieuw aanbesteed. In het project “Schoolstraat Alt-Hoeselt – bouwen van 5 woningen” waren de funderingstechnieken een zware post en werd de norm niet gehaald. In het nieuwe dossier werd geopteerd om over te schakelen op een houtskeletbouw-methode wat resulteerde in een lagere kostprijs.

-

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min- of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Uit de gegevens voor de periode 2008 t.e.m. 2012 blijkt dat er relatief veel contractwijzigingen tot meerkosten leidden en dit zowel voor de renovatie- als voor de nieuwbouwprojecten. Meerwerken ter waarde van 4% tot 10% van het contractbedrag komen regelmatig voor en uitschieters tot meerdere tientallen percenten vallen ook waar te nemen, vooral bij renovatieprojecten. In het algemeen kan men stellen dat meerwerken vaker voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. Van bovenvermelde 4 nieuwbouwprojecten liepen de meerwerken op van 3,6% tot zelfs 27,1%. Voor het


renovatieproject was dit 7%. Indien men ten slotte de vergelijking maakt met andere SHM’s, blijkt eveneens dat de contractwijzigingen die tot meerkosten leiden, zowel bij nieuwbouwals bij renovatieprojecten bij Cordium erg hoog zijn. In de periode 2008 t.e.m. 2012 behoorde Cordium vaak tot de 10% SHM met het hoogste percentage contractwijzigingen in meer. Uit een gedetailleerde analyse van de contractwijzigingen kan men de volgende conclusies trekken:  er hebben zich een aantal onvoorziene omstandigheden voorgedaan. Zo werd een grote teerput ontdekt tijdens de werffase in het project Pollenusstraat (20 huurappartementen – Kermt) wat aanleiding gaf tot een meerkost van ongeveer 75.000 euro op een aanbestedingsbedrag van 1,8 mio euro of dus van ongeveer 4%;  de SHM geeft aan dat ze alle huurders probeert gelijk te behandelen en daarom een aantal jaren geleden beslist heeft dat bij nieuwbouwen renovatieprojecten alle woongelegenheden geschilderd worden. Dit gaf voor een aantal lopende projecten, waar dit niet vanaf de start van het dossier voorzien was, aanleiding tot verrekeningen in meer;  er zijn een aantal kleine bouwen renovatiedossiers door Cordium uitgevoerd wat de kans op hogere kosten vergroot. Bij kleinere projecten zijn er immers minder schaalvoordelen te realiseren;  nieuwe en gerenoveerde woningen moeten voor de SHM voldoen aan de meest recente normen inzake energieprestaties. De lange doorlooptijd van projecten heeft dan tot gevolg dat de normen ondertussen strenger zijn geworden wat tot meerwerken leidt omdat het dossier was gebaseerd op oudere normen. Strikt genomen zouden de woongelegenheden in een aantal projecten aan een minder recente en dus minder strenge normen moeten voldaan hebben maar de SHM opteert er toch voor om de meest recente energieprestatienorm te hanteren. Toch kunnen hierdoor niet alle contractwijzigingen verklaard worden (zo wordt als reden bijvoorbeeld “kleinere aanpassingen” aangegeven). De visitatiecommissie vindt dat een aantal meerwerken voorkomen konden worden door een betere voorbereiding van het dossier, door meer gebruik te maken van de ervaringen opgedaan bij vorige projecten, door het beschikbaar stellen van een uitgebreide ontwerpnota voor de ontwerpers, door het maken van duidelijke keuzes bij de voorbereiding van renovatieprojecten (“tot waar wordt gerenoveerd”) en door een strikte werfopvolging. De SHM heeft nog weinig maatregelen genomen om de bouwkosten onder controle te houden. Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM en het uitgebreide bouwprogramma voor de volgende jaren beveelt de visitatiecommissie aan om een goede opvolging op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) op te zetten en hierover periodiek te rapporteren aan de raad van bestuur. Deze opvolging geeft een inzicht in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, het bouwproces bij te sturen. Dit bijsturen kan ook de vorm aannemen van het opmaken van de ontwerpnota voor de ontwerpers en/of het aanpassen van de bestekken. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat Cordium prijsbewust verhuurt en geeft dus een goede beoordeling. De SHM onderneemt immers inspanningen om de huurlasten onder controle te houden.


-

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij Cordium bedraagt de (mediaan) huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 195 euro. Ongeveer 80% van de SHM’s kent een hogere huurprijs. Voor een duplex bedraagt de mediaan huurprijs 191 euro. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 255 euro. Voor duplexen kent iets meer dan de helft van de SHM’s hogere mediaan huurprijzen, voor eengezinswoningen is dat zelfs 70%. Enkel voor bungalows int Cordium relatieve hoge (mediaan) huurprijzen in vergelijking met de sector, m.n. 242 euro. Slechts een 20-tal SHM innen hogere huurprijzen voor dit type woning. Het mediaan equivalent nettobelastbaar inkomen van de huurders van Cordium bedraagt 13.804 euro in 2012: bij de helft van de SHM’s is dit hoger.

-

De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij Cordium bedroeg ongeveer 116 euro per jaar in 2012. Daarmee bevindt de SHM zich net bij de 25% best presterende SHM’s. De huurlasten per woning zijn in de periode 2008 t.e.m. 2012 vrij constant gebleven. In diezelfde periode is het aandeel SHM’s dat hogere gemiddelde huurlasten kende ook toegenomen. De relatief lage gemiddelde huurlasten houden ook verband met het relatief lage aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, nl. 34% (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). 60% van de SHM’s heeft een hoger aandeel appartementen.

-

De totale huurlast bedroeg 176.000 euro in 2012. De twee grootste posten worden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de CV-installaties (ongeveer 143.000 euro) en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (ongeveer 12.000 euro). Deze laatste kosten worden uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van appartementen. De kosten voor de CV-installaties belopen ongeveer 98 euro per woongelegenheid per jaar. Het onderhoud van en de herstellingen aan de CV-installaties gebeuren door een externe onderhoudsfirma, aangesteld na een aanbesteding in 2008. Cordium opteerde hier voor een omnium onderhoudscontract waarbij de SHM een vast bedrag per maand betaalt maar waarin ook de vervanging van versleten ketels is inbegrepen. Volgens de SHM geeft de onderhoudsfirma aan dat het contract, dat afloopt op 1 september 2014, voor hen zeer verlieslatend zou zijn. De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen:  indien een huurder beweert dat de energiekosten van zijn woning hoog oplopen, zal de dienst Bewonerszaken mee helpen zoeken naar de oorzaak hiervan;  in de appartementsgebouwen probeert Cordium het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en de vuilnisophaling zoveel mogelijk over te laten aan de bewoners. In geval van moeilijkheden, treedt de SHM bemiddelend op en indien nodig zorgt de maatschappij voor een prijsvraag zodat de bewoners weten wat de kost is van het uitvoeren van het onderhoud en/of het ophalen van huisvuil door een externe firma. De keuze wordt vervolgens overgelaten aan de bewoners;  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal t.o.v. huurder’ is opgenomen. Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Voor de ‘afstand van verhaal’ betaalt hij een jaarlijkse bijdrage van 2,88 euro. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering;




-

bij nieuwe projecten besteedt de SHM extra aandacht aan de aanleg van het groen om het onderhoud van de delen die niet aan de gemeente kunnen overgedragen worden, te minimaliseren.

Bij de opzegging van het huurcontract gaat de technische dienst op voorhand ter plaatse om de eventuele huurschade te bekijken, om na te gaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en om de renovatie of het grote onderhoud te kunnen inplannen. Cordium voorkomt daarmee in sommige gevallen dure afrekeningen (zie ook OD 5.2).

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM bijkomende inspanningen kan leveren op het vlak van prijsbewust bouwen en verbouwen. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3) maar de contractwijzigingen tijdens de uitvoeringsfase leiden tot substantiële meerkosten. De visitatiecommissie beveelt aan om een goede opvolging op het vlak van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) op te zetten om waar nodig bij te sturen en om hierover periodiek te rapporteren aan de raad van bestuur. De SHM onderneemt inspanningen om de huurlasten te beheersen.


4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Cordium heeft samen met RIMO Limburg (hierna RIMO – www.rimo.be) haar visie en missie voor haar sociaal beleid uitgeschreven in een lijvig document “Cordium Challenge” (2012). De dienst Debiteurenbeheer maakt deel uit van de financiële diensten, maar werkt op het vlak van huurders met betaalproblemen nauw samen met de dienst Huurderzaken volgens een gestructureerd stappenplan. Dit blijkt een goede aanpak om de huurdersachterstal te beheersen, weg te werken en uithuiszettingen te vermijden. Cordium houdt gedetailleerd cijfermateriaal bij van huurdersachterstallen om opvolging en analyse ervan mogelijk te maken. Cordium houdt ook een overzicht bij van de lopende procedures bij de vrederechter en de uithuiszettingen. De visitatiecommissie vindt dat Cordium de woonzekerheid van de sociale huurder goed bewaakt en beoordeelt haar prestaties voor deze doelstelling als goed. -

Cordium heeft haar opdracht bij de aanpak van huurdersachterstallen uitdrukkelijk uitgeschreven: preventief optreden naar dreigende huurdersachterstal, informatief benaderen om oplopende huurdersachterstallen te voorkomen, de huurder uitnodigen om te zoeken naar een gepaste oplossing bij huurachterstal. Daarnaast heeft Cordium contacten met externe diensten zoals OCMW’s om de huurder professioneel te laten begeleiden bij blijvende achterstal en om gerechtskosten voor de huurders te vermijden.

-

De huurdersachterstal bij Cordium bedraagt 1,63% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Uit de prestatiedatabank blijkt dat dit een vrij goed cijfer is, 60% van de maatschappijen kent hogere huurdersachterstallen. Toch kan de afboekingspolitiek van de SHM een grote invloed uitoefenen op dit percentage, waardoor het percentage huurdersachterstal slechts in beperkte mate de prestatie van de SHM aangeeft.

-

Cordium hanteert een duidelijk stappenplan in geval van huurdersachterstallen: bij 1 maand huurachterstal volgt tussen de 25ste en de 29ste dag van de 1ste maand een standaardbrief. De huurder kan een afbetalingsplan vragen om de huurachterstal in schijven aan te zuiveren. De huurder wordt uitgenodigd om het afbetalingsplan volgens zijn financiële mogelijkheden op te stellen. Dit kan zowel telefonisch als op het kantoor. Indien er niet wordt betaald, volgt een huisbezoek (zie volgende alinea) tijdens de tweede maand. Na het bezoek stelt de dienst Huurderszaken een brief met de gemaakte afspraken op. Cordium vermeldt dat bij het niet naleven van de gemaakte afspraken, de gegevens van de huurders aan het OCMW overgemaakt worden. Het OCMW neemt contact op met de dienst Debiteurenbeheer om de resultaten van hun tussenkomst te bespreken. Indien er geen resultaat is, wordt er een aangetekende brief verzonden en wordt daarna het dossier overgemaakt aan de advocaat wanneer afbetalingen uitblijven.

-

Het doel van het huisbezoek door Cordium is duidelijk omschreven: het aanbieden van een luisterend oor, het in kaart brengen van de reden(en) tot het niet betalen van de huur, het doorverwijzen naar de dienst Debiteurenbeheer om een afbetalingsplan voor te leggen, het doorverwijzen naar een externe dienst zodat de huurder ondersteuning kan krijgen bij het oplossen van de financiële problemen en het afstemmen met externe diensten (OCMW) om samen duidelijke strategieën op te stellen voor het benaderen van huurachterstallen. Door de samenwerking en de overlegmomenten beoordelen de welzijnsactoren de inzet van Cordium om de woonzekerheid van haar huurders te bewaken als goed.


-

Cordium houdt de laatste jaren gedetailleerd cijfermateriaal bij van huurdersachterstallen. Daarmee slagen ze erin om problemen te detecteren, na te gaan welke schuldenaars hervallen en de achterstallen goed op te volgen. Cordium houdt ook een overzicht bij van de lopende procedures bij de vrederechter en de uithuiszettingen. In 2012 liepen er 15 procedures bij de vrederechter, waarvan 3 bij verzoening werden opgelost, 4 uitmondden in een vrijwillig vertrek van de huurder en 3 in een gedwongen uithuiszetting. In 2013 waren er 13 procedures bij de vrederechter met 1 vrijwillig vertrek en 3 gedwongen uithuiszettingen. De andere procedures lopen verder.

-

Cordium spreekt huurders aan op hun wooncultuur en begeleidt hen daarbij (al dan niet in samenwerking met het CAW). Die zogenaamde bemoeizorg is gericht op het voorkomen van uithuiszettingen. Het CAW gaf aan zeer tevreden te zijn over de betrokkenheid van Cordium en het motiverend optreden van de maatschappij. Er is al samenwerking met het CAW op dit vlak sinds 2004.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed Cordium heeft de laatste jaren een cultuuromslag gemaakt inzake leefbaarheid. Voordien werden problemen erg individueel en curatief aangepakt. Nu houdt Cordium de vinger aan de pols in haar wijken (onder meer door daar zitdagen te houden) en pakt ze problemen preventief aan. De dienst Bewonerszaken is het aanspreekpunt inzake leefbaarheidsproblemen voor de huurders. De dienst luistert en bemiddelt. Wanneer meer bewoners betrokken raken, belegt Cordium een bewonersvergadering. Cordium heeft bij de planning van nieuwe projecten ook aandacht voor de diversiteit van het aanbod sociale huurwoningen en heeft daarbij duidelijk de leefbaarheid van de wijken voor ogen. Ook het samenwerkingsproject met RIMO is gericht op de leefbaarheid van de wijken. De visitatiecommissie beoordeelt de omgang van Cordium met leefbaarheid als goed. -

Sinds 2010 bestaat er een goede samenwerking tussen de dienst Bewonerszaken en RIMO, de partner gespecialiseerd in samenlevingsopbouw. Samen met RIMO werden in 2012 de krijtlijnen van de dienst Bewonerszaken verder uitgetekend: “proactief en zichtbaar aanwezig zijn in de buurten, een professionele aanpak en kwaliteitsvol wonen en interactie met de bewonersgroepen”. Deze werking komt de leefbaarheid van de wijken ten goede. De visitatiecommissie ziet bij Cordium probleemanalyses en visieontwikkeling m.b.t. het thema “leefbaarheid”. Dit kunnen we lezen in het document “Cordium Challange”, dat als grondslag voor het sociaal beleid niet alleen werd uitgeschreven maar ook wordt toegepast (zie verder).

-

Cordium probeert door aanwezigheid in de wijken op zitdagen en door geregelde huisbezoeken leefbaarheidsproblemen zoals bv. burenruzies, geluidsoverlast of zwerfvuil te detecteren en aan te pakken.

-

Uit de gesprekken met de woon- en welzijnsactoren en de huurders blijkt dat er niet veel leefbaarheidsproblemen zijn in de wijken van Cordium. Wanneer dit wel het geval is, neemt de dienst Bewonerszaken het dossier op en zoekt ze naar de meest aangewezen begeleiding of ondersteuning. De dienst Bewonerszaken van Cordium is het aanspreekpunt inzake leefbaarheidsproblemen. De dienst luistert en bemiddelt. Wanneer meer bewoners betrokken raken, belegt Cordium een bewonersvergadering. Zo werd er in 2012 via bewonersvergaderingen gezocht naar oplossingen voor bv. afval- en parkeerproblemen. Cordium pleegt structureel overleg met de gemeenten voor problemen die betrekking hebben op het openbaar domein. In Bilzen is er een tweemaandelijks overleg met de politie om problemen op wijkniveau aan te pakken.


-

Cordium heeft bij nieuwbouwen renovatieprojecten aandacht voor de leefomgeving door te anticiperen op leefbaarheidsproblemen. Ze mengt verschillende typologieën van woningen en houdt bij inplanting van projecten rekening met de nabijheid van openbare voorzieningen zoals scholen, openbaar vervoer en winkels. In de wijk Schoonbeek wordt 1 woongelegenheid verhuurd buiten het sociale huurstelsel aan de stad Bilzen voor een buurthuis, waarin ook jeugdwerking is ondergebracht. De bewoners van de wijk zijn positief over dit buurthuis.

-

Cordium organiseert zelf of ondersteunt initiatieven van bewoners en andere actoren om het samenleven in de wijken te verbeteren: zo is er al eens een barbecue, een garageverkoop of een buurtfeestje. Cordium vierde samen met 400 bewoners in de abdij Herkenrode haar 50jarig bestaan en heeft in 2013 een 20-tal rondetafelgesprekken gevoerd met haar huurders. Op vraag van 10 huurders komen de directeur en een medewerker van Cordium langs in de wijk met een tafel om in gesprek te gaan met de bewoners. Het feestjaar moest ook het “jaar van de conversatie” worden. De gesprekken hebben bewonersparticipatie en tevredenheidsmeting tot doel. Cordium zal die gesprekken verderzetten in de toekomst.

-

Cordium voerde in 2013 een “leefbaarheidsbudget” in: huurders kunnen dit aanvragen en aangeven hoe ze de leefbaarheid binnen hun wijk kunnen verbeteren. Het project moet aan een aantal criteria beantwoorden. Zo moet het uitgaan van zelfwerkzaamheid en samenwerking van de bewoners en het toekomstig verloop schetsen. De bijdrage kan een geldelijke of materiële tussenkomst zijn.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed Sinds 2008, ook het jaar van aantreden van de huidige directeur, heeft Cordium een hele transitie doorgemaakt op het vlak van omgang met bewoners: van een puur controlerende aanpak van de bewoners is Cordium gegroeid naar bewonersinspraak. Cordium wil een voorbeeldrol opnemen op het vlak van betrokkenheid en participatie van huurders en heeft RIMO gevraagd om daartoe ondersteuning te bieden. RIMO denkt en werkt sinds 2008 mee aan een visie op huurdersbetrokkenheid en de concretisering en implementatie van die visie. Er zijn duidelijke resultaten voorhanden. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van Cordium als goed. -

In samenspraak met Cordium heeft RIMO in 2012 een kadertekst ontwikkeld die de uitdagingen op het vlak van huurdersparticipatie scherp stelt: de ‘Cordium Challenge’. Dit document is door de raad van bestuur van Cordium bekrachtigd en geldt nu als leidraad voor het veranderingsproces. RIMO coacht de Cordium-medewerkers van de dienst Bewonerszaken om de visie structureel te implementeren en te verankeren in de organisatie.

-

Cordium betrekt haar bewoners op een goede manier bij de sociale huurprojecten en het wijkbeheer. Dit gebeurt niet alleen via informatie- en overlegvergaderingen en buurtfeestondersteuning. Er is een duidelijke groei naar een inspraakmodel door bewonersbijeenkomsten waar een dialoog mogelijk is en door de hierboven vermelde rondetafelgesprekken. Zo wil de dienst komen tot het punt waar de huurders partners worden. Zowel bij renovatie- als bij nieuwe projecten wil de dienst advies inwinnen bij de huurders. Daarnaast wordt er getracht de huurders voldoende aan te moedigen zodat ze uit eigen initiatief acties ondernemen om hun eigen leefomgeving te verbeteren.

-

RIMO vertrekt vanuit de ervaringen van huurders en vertaalt deze ervaringen in concrete beleidsaanbevelingen voor Cordium. In vier verschillende wijken zijn huurders bevraagd over


het contact met en de dienstverlening van Cordium. Vanuit deze bevraging heeft RIMO voorstellen verzameld om de dienstverlening van de huisvestingsmaatschappij ten aanzien van (kandidaat-)huurders te verhogen en de leefbaarheid te verbeteren. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed Cordium werkt goed samen met verschillende woon- en welzijnsactoren om de huisvesting van haar bewoners te ondersteunen. Haar aanwezigheid in de wijken, de huisbezoeken en de bewonersbijeenkomsten dragen daartoe bij. Cordium doet ook aan ondersteuning van bijzondere doelgroepen en heeft een project Wonen-Welzijn lopende. Voor de dienst Bewonerszaken is het document “Cordium Challenge” de handleiding die tal van aspecten van huisvestingsondersteuning behandelt, dit vanaf de intake van de nieuwe huurder tot het moment dat een huurder weer vertrekt. -

Cordium telde 98 nieuwe huurders in 2012. Een kandidaat-huurder wordt individueel uitgenodigd. Er wordt een afspraak gemaakt voor een diepgaand gesprek over rechten en plichten vervat in de huurovereenkomst. De huurder krijgt een praktische informatiebundel en een sleutelhanger van Cordium. Een medewerker gaat langs bij de inhuizing om samen met de huurder belangrijke aspecten van de huurovereenkomst zoals bijvoorbeeld de onderhoudsplicht te bespreken. Daarna volgt een plaatsbeschrijving met begeleiding door de technische dienst.

-

De dienst Bewonerszaken doet individuele begeleiding van huurders met problemen en legt regelmatig huisbezoeken af. De SHM pleegt met sociale actoren zoals het OCMW en het CAW overleg op dossierniveau. Cordium bezorgt aan de OCMW’s lijsten van huurders met huurachterstallen en van de huurders in woonbegeleiding bij de maatschappij. Zo kan het OCMW de betrokken huurder eventueel ook hulp aanbieden. Bij technische interventies worden al eens problemen vastgesteld die na melding door de dienst Bewonerszaken worden opgevolgd.

-

Bij nieuwbouwprojecten organiseert Cordium een bewonersvergadering met de werfleider en de sociale dienst en is er een intake van de nieuwe huurders.

-

Cordium besteedt ook veel aandacht aan technische ondersteuning. Op de website van Cordium kunnen de huurders terecht voor informatie over wie wat moet herstellen of onderhouden. Deze tool is ontwikkeld via Limburgs Woonplatform (zie ook OD 6.1 – in dit platform werken negen Limburgse sociale huisvestingsmaatschappijen sinds 1975 samen en plegen ze overleg rond de thema’s die sociaal wonen aanbelangen. Dit forum heeft een aparte informatiesite www.woonplatform.be. De samenwerking leidt tot een goede eenvormige dienstverlening aan de Limburgse sociale huurders en tot een betere en gestructureerde informatieverstrekking aan betrokken actoren). Volgens de bewoners worden technische meldingen vrij snel opgevolgd (op 2 dossiers na die de visitatiecommissie heeft doorgegeven aan de directeur). In het jaarverslag 2012 staat een volledig overzicht van alle technische meldingen. Bij de melding van vochtproblemen werkt Cordium sinds kort met een “probleemoplossend traject bij vochtproblemen” om een maximale dienstverlening aan de huurders te garanderen.

-

De plaatsbeschrijving bij in- en uittrede zijn voor Cordium belangrijk. Bij een bezoek aan de vertrekkende huurder geeft de SHM tips over de nog noodzakelijke herstellingen die de


huurder zelf kan doen. Zo wil Cordium een dure afrekening voor huurschade voorkomen (zie ook OD 3.2). -

Bij nieuwe verhuringen en tussen twee verhuringen door zorgt Cordium ervoor dat de muren wit worden geschilderd. Op die manier wil de maatschappij een goed voorbeeld geven. Ze sluit latere discussies over de staat van de muren van de woning bij intrede uit. Cordium wil de huurders duidelijk aanzetten tot het opnemen van verantwoordelijkheid door zelf een goede en nette woning aan te bieden.

-

Cordium wil meestrijden tegen energie-armoede en werkt daarvoor samen met Bronsgroen (een cvba met sociaal oogmerk die investeert in hernieuwbare energieprojecten) voor de begeleiding van het energieverbruik van huurders en met de vzw Stebo voor het uitvoeren van energiescans. Meer dan 400 woningen van Cordium ondergingen reeds een energiescan. Bij hoge energiefacturen zoekt Cordium mee naar oplossingen om die te verlagen.

-

Bij renovatieprojecten investeert Cordium veel energie in de sociale begeleiding. Zo is bijvoorbeeld de herhuisvesting van de bewoners van Demer II goed verlopen. Er was een informatievergadering en elke bewoner kreeg 3 à 4 keuzes voor een volgende woning aangeboden. Er werd ook materiële ondersteuning aangeboden bij de verhuizing.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: goed De visitatiecommissie heeft uit de gesprekken met de directeur en met de medewerkers bij Cordium begrepen dat de focus van de SHM op de sociale huurder ligt. Dat is een mooie basis voor een goed sociaal beleid. Cordium levert goede prestaties op dit vlak. De sociale dienst legt vele huisbezoeken af, waarbij ze huisvestingsondersteuning aanbiedt en problemen detecteert en opneemt. Voor alle aspecten van haar sociaal beleid werkt Cordium goed samen met de welzijnsactoren uit haar actieterrein zoals de OCMW’s en het CAW Limburg. De maatschappij heeft ogen en oren in een aantal wijken om leefbaarheidsproblemen te detecteren en een oplossing te zoeken. De SHM stimuleert bewonersparticipatie en streeft naar een echt inspraakmodel door bewonersvergaderingen en rondetafelgesprekken.


4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2008 t.e.m. 2012 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van Cordium als goed. Evenwel toont diezelfde analyse aan dat de financiële leefbaarheid van de SHM op termijn onder druk komt te staan, vnl. door de hoge werkings- en onderhoudskosten. Via de verkoop van sociale kavels kan de SHM de nodige liquiditeiten genereren maar het onder controle brengen van de werkings- en onderhoudskosten zou een meer duurzame oplossing kunnen bieden. -

Cordium voldoet op volgende financiële ratio’s niet aan de norm:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is in de periode 2008 t.e.m. 2011 gedaald van ongeveer 1 in 2008 naar 0,33. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem. Het cijfer voor 2012 (0,33) is voornamelijk het gevolg van de aankoop van de residentie Aphrodite (28 huurwoningen – principe “aankoop van goede woningen”) eind 2012 met eigen middelen. Pas in begin 2013 heeft de VMSW dit omgezet in een lange termijnfinanciering. Na neutralisering van deze transactie bedraagt de ratio voor 2012 ongeveer 0,8. De evolutie van de liquiditeitsratio tussen 2009 en 2012 moet voor Cordium wat genuanceerd worden. Deze daling was niet zozeer het gevolg van dalende liquiditeiten, maar van sterk gestegen leveranciersschulden op 31/12 van elk boekjaar. Deze schulden werden evenwel veelal niet met liquide middelen betaald, maar betreffen meestal facturen van aannemers die in het daaropvolgend boekjaar met een VMSWlening betaald werden1;  de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering heeft in de afgelopen 5 jaren nooit aan de norm voldaan. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt. In de periode van 2008 t.e.m. 2012 is de netto vrije cash flow ongeveer stabiel gebleven rond 95%.

-

De netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2012 met 1,6% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 t.e.m. 2011 lag de nettowinstmarge consistent rond de 1,5%.

-

Met een solvabiliteit van ongeveer 7,9% in 2011 en 2012 blijft er een risico dat de SHM haar financiële verplichtingen t.o.v. schuldeisers niet zou kunnen nakomen. Het aandeel eigen vermogen in de balans zorgt immers maar voor een beperkte buffer in geval van grote schommelingen in de uitgaven en inkomsten van de SHM. De solvabiliteit is heel licht verslechterd t.o.v. de periode 2008 t.e.m. 2010 (ongeveer 9%).

1:

de schuld in de 44-klasse, met invloed op de liquiditeitsratio, wordt dan bij betaling van de factuur vervangen door een schuld in de 17-klasse, zonder invloed op de liquiditeitsratio, al kan de gestegen schuld op langere termijn wel aanleiding geven tot hogere jaarlijkse aflossingen en dus een negatieve invloed hebben op de netto vrije cash flow.


-

Zowel uit de eigen financiële planning van de SHM als uit deze opgemaakt door de VMSW (zie OD 5.4) blijkt dat er in de eerste drie jaren (2014 t.e.m. 2016) geen liquiditeitstekorten worden verwacht maar dat de liquiditeitspositie vanaf 2017 in de negatieve zin evolueert omdat er vanaf dan wel een negatieve vrije cashflow wordt voorspeld door de modellen. Deze negatieve evolutie is voornamelijk te verklaren door de hoge werkings- en onderhoudskosten (zie OD 5.2). Mocht de SHM op termijn een beroep moeten doen op de GSC, dan kan dit een probleem vormen. Ingeval van GSC-toekenning zullen immers niet de volledige reële werkings- en onderhoudskosten gedekt worden maar enkel de geforfaitariseerde uitgaven, die lager liggen dan de werkelijke kosten van de afgelopen jaren. Anderzijds beschikt de SHM nog over gronden om sociale kavels te realiseren (OD 1.3) en kunnen dus de nodige liquiditeiten gegenereerd worden bij de verkoop van deze kavels. Dit kan al snel oplopen tot 1,5 mio euro, gespreid over meerdere jaren.

-

De eventuele opbrengsten uit de verkoop van huurwoningen worden systematisch geïnvesteerd in het behalen van ERP-2020 doelstellingen. In 2012 werden bijvoorbeeld drie huurwoningen verkocht in het kader van het kooprecht van de zittende huurder.

Aangezien de financiële leefbaarheid van de SHM op termijn onder druk komt te staan, raadt de visitatiecommissie aan om nu reeds de nodige maatregelen voor te bereiden en vooral om een grondige analyse van de werkings- en onderhoudskosten uit te voeren en na te gaan hoe deze in de komende jaren onder controle kunnen worden gehouden (zie ook OD 5.2). OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van Cordium als voor verbetering vatbaar omdat de SHM de meerkosten bij renovatie- en nieuwbouwprojecten ten opzichte van het aanbestedingsbedrag nog niet onder controle heeft. Bovendien behoren de totale werkings- en onderhoudskosten per woning per jaar tot de 25% hoogste uit de sector. Volgens de visitatiecommissie is de frictie- en structurele leegstand onder controle. -

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in de laatste jaren tussen 1.280 euro en 1.480 euro per jaar. Deze kosten vertonen een stijgende trend. In 2012 bedroegen ze 1.476 euro: ongeveer drie vierde van de SHM’s kent lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten per woning, en dit was in elk van de afgelopen 5 jaren het geval.

-

De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen 2,5 mio euro in 2012. De personeelskosten en de exploitatiekosten voor het patrimonium vormen de twee grootste uitgavenposten. o De personeelskosten bedragen ongeveer 1,1 mio euro per jaar. In vergelijking met de sector valt daarbij vooral het groot aantal bedienden op: met 10,4 bedienden per 1000 woningen zijn er slechts een 10-tal SHM’s die meer bedienden in dienst hebben (per 1000 woningen – referentiejaar 2012). Dit dient enigszins gecorrigeerd te worden omdat 2 personeelsleden in principe onder het arbeidersstatuut zouden vallen maar toch een bediendecontract hebben. De SHM geeft ook aan dat de gemiddelde leeftijd van het personeel relatief hoog is, wat resulteert in een hoger aantal dienstjaren wat op zijn beurt dan weer een weerslag heeft op de bezoldigingen. De loonkost van 1 van de personeelsleden wordt wel gesubsidieerd in het kader van een project “WonenWelzijn” maar de invloed hiervan op de werkingskosten is minimaal (ongeveer 44.000 euro subsidie in 2012). Uit dit visitatierapport kan men afleiden dat de SHM de


o

o

voorbije jaren heeft geïnvesteerd in de uitbouw van haar sociale werking (zie vnl. prestatieveld 4). De SHM heeft slechts een beperkte technische dienst en besteedt een deel van het onderhoud en herstel van het patrimonium uit. De kosten voor de exploitatie van het patrimonium bedroegen in 2012 ongeveer 0,93 mio euro waarvan ongeveer 0,25 mio euro wordt gerecupereerd via de huurlasten. Van die 0,93 mio euro gaat ongeveer 0,6 mio euro naar het onderhoud en herstel van het patrimonium uitgevoerd door externe firma’s (dus incl. het onderhoud en herstel van de CV-installaties). De SHM is al een aantal jaren bezig met een inhaaloperatie op het vlak van het onderhoud van haar patrimonium. Ten slotte heeft de SHM de voorbije jaren ook ingezet op verandering en de verbetering van de eigen werking. Daarbij werd herhaaldelijk een beroep gedaan op externe expertise (zie OD 5.7). Dit heeft natuurlijk zijn kostprijs maar anderzijds is de SHM er van overtuigd dat dit reeds vruchten heeft afgeworpen en op termijn nog meer zal renderen. De SHM verwijst daarbij naar de uitbouw van de sociale werking van de SHM, de beschikbaarheid van een uitgebreid procedurehandboek waardoor de processen en procedures beter gestroomlijnd kunnen worden, ….

-

Momenteel stelt de financiële situatie Cordium nog in staat om de hoge werkings- en onderhoudskosten te blijven betalen, maar de financiële leefbaarheid komt op termijn onder druk te staan (zie OD 5.1). Rekening houdend met de relatief hoge personeelskosten beveelt de visitatiecommissie de SHM aan een meerjarig personeelsplan op te stellen waarin de invulling van het personeelsbestand wordt afgestemd op permanente en tijdelijke noden. Ook de andere werkingsuitgaven dient de SHM te evalueren op noodzaak, efficiëntie en effectiviteit. De visitatiecommissie beveelt aan het meerjarig personeelsplan te integreren in het financieel plan (cf. OD 5.4) en – naast eenmalige inkomsten zoals bij de verkoop van sociale kavels – werk te maken van structurele maatregelen om de financiële leefbaarheid te garanderen of te versterken.

-

De frictieleegstand lag op 31/12/2012 vrij hoog in vergelijking met de rest van de sector, m.n. op 3,54% (56 woningen). Cordium situeerde zich bij de 25% SHM’s met de hoogste frictieleegstand in die periode. Maar de helft van dit aantal leegstaande woningen (28 woningen) zijn goede woningen die de SHM eind december 2012 aankocht en die pas vanaf 1/1/2013 werden verhuurd. Indien men hiervan abstractie maakt halveert de reële frictieleegstand en situeert de SHM zich hiermee bij het gemiddelde van de sector. Dit gecorrigeerd frictieleegstandcijfer is ook consistenter met de data voor de periode 2008 t.e.m. 2011. Om leegstand zoveel mogelijk te vermijden, houdt de SHM bij de opzegging van het huurcontract een zogenaamde ‘voorcontrole’. Zo kan de SHM aan de huurder melden welke zaken hij in orde moet brengen tegen het einde van de opzeggingsperiode en worden kosten ten laste van de huurder zoveel mogelijk vermeden. De SHM plant op dat moment ook de herstellingen ten laste van de verhuurder in en doet de nodige bestellingen (o.a. in het kader van de bovenvermelde raamovereenkomst m.b.t. “renovatie na mutatie” – zie ook OD 2.1). De SHM probeert daarmee de periode van frictieleegstand tussen twee verhuringen zo kort mogelijk te houden. De woon- en welzijnsactoren gaven over het algemeen aan dat ze geen weet hadden van een leegstandsproblematiek bij Cordium. De SHM gebruikt ook een overzichtelijk systeem om de leegstand op te volgen en daaruit blijkt dat de frictieleegstand zelden langer oploopt dan 1 maand voor een kleine “renovatie na mutatie” en zelden langer dan 2 maanden voor een grote “renovatie na mutatie”.


-

Bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is reeds uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM de contractwijzigingen t.o.v. het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor renovatie- en nieuwbouwprojecten beter onder controle dient te krijgen.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal maar kan haar inspanningen op het vlak van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude opdrijven. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal bij de 40% laagste van alle SHM’s en dit in de voorbije 5 jaren. De SHM hield echter bepaalde kosten bij vertrokken huurders t.e.m. 2012 extracomptabel bij en boekte die pas op het moment dat de betreffende bedragen werden ontvangen. Vanaf 2013 worden deze vorderingen op de huurders vertrokken in 2013 wel correct en tijdig ingeboekt. De visitatiecommissie beschikte niet over het volledige bedrag van de vorderingen op de vertrokken huurders van voor 2013 zodat de visitatiecommissie geen oordeel kan vellen of dit invloed heeft op het percentage huurdersachterstal. -

Cordium beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de huurdersachterstand (“Procedure beheer achterstallen”) en past deze procedure toe. Cordium heeft ook haar opdracht bij de aanpak van huurdersachterstallen uitgeschreven (zie OD 4.1): preventie en het zoeken naar een oplossing voor de huurder met achterstallen, al of niet samen met een externe partner, staan daarbij centraal. Dit houdt ook in dat er ingezet wordt op persoonlijke contacten met de huurders met huurdersachterstallen.

-

De huurdersachterstal bij Cordium bedraagt 1,63% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Uit de prestatiedatabank blijkt dat dit een vrij goed cijfer is, 60% van de maatschappijen kent hogere huurdersachterstallen. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking inzake de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Zo hield Cordium t.e.m. 2012 sommige kosten op vertrokken huurders extracomptabel bij en werden deze slechts ingeboekt op het moment dat de betreffende bedragen ontvangen werden. De visitatiecommissie heeft geen volledig zicht gekregen op het bedrag van de extracomptabele huurdersachterstallen en kan dus geen oordeel vellen over de invloed ervan op het percentage huurdersachterstal. De SHM neemt nu de betreffende kosten in de boekhouding op en dient, conform de reglementering, de nodige afboekingen en waardeverminderingen periodiek te boeken. Dit draagt bij tot een vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling.

-

De SHM besteedt beperkte aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Eerst en vooral licht de SHM bij het ondertekenen van het huurcontract het belang van het aangeven van bijwoning toe. Indien een huurder, waarvoor een vermoeden van fraude bestaat, langskomt op de SHM wordt hij extra gewezen op dit vermoeden en wordt hij ‘verzocht’ zich in regel te stellen. In de gemeenten Bilzen en Kortessem heeft Cordium afspraken met de politie waarbij deze laatste op vraag van de SHM nagaat of de woning effectief bewoond wordt indien het vermoeden bestaat dat dit niet het geval is. Ook met de stad Hasselt zullen afspraken gemaakt worden om domiciliefraude te bestrijden. De visitatiecommissie wijst erop dat sommige SHM’s een aantal instrumenten hebben ontwikkeld om meer actief met domicilie- en sociale fraude om te kunnen gaan, zoals een ‘risicoanalyse’ of het vergelijken van de inkomens over een aantal jaren, …. De visitatiecommissie stelt voor dat Cordium zich door deze en andere voorbeelden van collega SHM’s laat inspireren om haar aanpak rond domicilie- en sociale fraude te verbeteren. De visitatiecommissie wijst erop dat het voorkomen en bestrijden van domicilie- en sociale


fraude tevens bijdraagt tot het voorkomen van huurdersachterstallen omdat hiermee hoogoplopende verrekeningen worden voorkomen.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed Cordium gebruikt drie financiële planningsinstrumenten met een tijdshorizon van telkens minimaal 10 jaar. Ze bevatten telkens de informatie over bestaande en de geplande nieuwbouwen renovatieprojecten maar ook over de personeels-, werkings- en onderhoudskosten. De opbrengsten van de verkopen van de sociale kavels zijn eveneens in de planningen verwerkt. Deze meerjarenplanningen worden periodiek geactualiseerd en besproken op het directiecomité (o.a. op een strategisch overlegvergadering) en vervolgens eenmaal per jaar toegelicht op de raad van bestuur. Omdat de SHM de plannen als een beleidsinstrument gebruikt, is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling. -

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen.

-

Cordium heeft ook een beroep gedaan op een andere dienstverlener om een alternatief financieel plan op te stellen dat vertrekt van dezelfde basisgegevens als het VMSW-plan voor de courante bedrijfsvoering maar vanuit een andere invalshoek inzake de toekomstige investeringen. Dit alternatief plan hanteert het idee dat vanaf een bepaald toekomstig jaar jaarlijks ongeveer een zelfde bedrag aan nieuwe investeringen gebeurt (evenveel woningen per jaar gerealiseerd) aan dezelfde voorwaarden (NFS2- of FS3-voorwaarden) over een lange termijn. “Vaststaande” projecten worden eveneens verwerkt. Het VMSW-investeringsplan huldigt eerder het principe dat toekomstige investeringen min of meer moeten vaststaan alvorens ze in het plan worden opgenomen en huldigt dus niet het principe van een constant investeringsvolume gedurende een lange termijn. De tijdshorizon van de investeringen zal in het VMSW-plan daardoor korter zijn maar de gegevens zullen “harder” (=meer vaststaan) of correcter zijn en er kunnen ook alternatieve financieringsvormen gebruikt worden. Beide invalshoeken kunnen een toegevoegde waarde bieden. De SHM heeft bijvoorbeeld het alternatieve plan gebruikt om na te gaan wat de toekomstige financiële behoeften zijn en welk (constant) bouwvolume in de volgende jaren aanvaardbaar is om onder de huidige financieringsvoorwaarden de SHM financieel leefbaar te houden.

-

Tenslotte heeft de SHM nog een eigen planningsinstrument ontwikkeld (met een tijdshorizon van meer dan 20 jaar). Het concept hiervan vertrekt van dezelfde basisgegevens als het VMSW-plan maar de SHM beschouwt dit eigen instrument als eenvoudiger te hanteren. Daarbij gebruikt de SHM vrij voorzichtige veronderstellingen (bv. de huurinkomsten en de kosten stijgen met 1,5%). De SHM checkt wel periodiek af of de planningen dezelfde resultaten opleveren. De renovatie- en nieuwbouwprojecten, incl. de ‘renovaties na mutatie’, zijn geïntegreerd in de financiële planningen evenals de geplande verkopen van sociale kavels. Voor het groot onderhouden de herstellingen wordt een vast bedrag per jaar voorzien, m.n.


700.000 euro. Dit bedrag wordt ook als het maximale jaarbudget gehanteerd waarbinnen de technische dienst de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden dient uit te voeren. -

De financiële planning wordt periodiek geüpdatet en besproken op het directiecomité en eenmaal per jaar toegelicht op de zitting van de raad van bestuur. Gelet op het feit dat de raad van bestuur in 2013 vernieuwd werd en de nieuwe leden nog niet vertrouwd zijn met het instrument, wordt de toelichting hieromtrent langzaam maar zeker opgebouwd. Bij iedere toelichting wordt dieper ingegaan op de berekeningen en de achtergrond van de financiële planning.

De visitatiecommissie suggereert wel om na te gaan of het nog noodzakelijk is om drie financiële planningsinstrumenten te hanteren. Twee instrumenten kunnen nog complementair zijn, maar met drie is dit al heel wat minder waarschijnlijk. Bovendien kost het (periodiek) up-to-date houden telkens de inzet van (personeels)middelen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed Cordium werkt sinds meerdere jaren samen met de SHM Kleine Landeigendom (KLE) Tongeren voor de realisatie van gemengde projecten (sociale huur- en koopwoningen). Cordium is recent gestart met de realisatie en verkoop van sociale kavels. De SHM treedt in dialoog met andere woonactoren en met tal van welzijnsactoren en neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. -

Gemeenten voeren de regie rond het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokaal beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. Ook volgende zaken komen aan bod op het woonoverleg: BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enzovoort. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. Cordium neemt deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten van het actieterrein. Zo werd het Europees project RESILIENT (zie OD 2.2) besproken op het lokaal woonoverleg van Hasselt.

-

Cordium werkt reeds meerdere jaren samen met de KLE Tongeren voor de realisatie van gemengde projecten huur- en koopwoningen. Op het bouwprogramma zijn bijvoorbeeld 4 gemengde projecten opgenomen (zie OD 1.1).

-

De SHM plant de realisatie van sociale kavels in drie projecten in de gemeenten Hoeselt, SintLambrechts-Herk en Hasselt en heeft daarvoor inschrijvingsregisters geopend. In deze projecten streeft Cordium een mengvorm na van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. Voor het eerste project, m.n. Kuringen “Crutzenstraat 7 kavels”, werden de aktes verleden vanaf de maand februari 2014. De beschikbare kavels zijn alle verkocht.

-

Ook de samenwerking met welzijnsorganisaties speelt een belangrijke rol bij de evolutie naar een echte woonmaatschappij. Om haar sociaal beleid af te stemmen op de noden, werkt Cordium samen met alle OCMW’s in het actieterrein, RIMO, het CAW Limburg, Beschut Wonen ‘De Overstap’, vzw Intesa-Nurding, vzw Open Thuis en vwz ADO-Icarus. Ze richten zich alle op vormen van begeleid wonen voor specifieke doelgroepen. Daarnaast is de SHM in het


kader van een project ‘Wonen-Welzijn’ actief en richt ze in Hasselt een gebouw op met 11 studio’s voor mensen met nood aan woontraining en woonbegeleiding (zie OD 1.5). Met CAW Limburg werkt de SHM samen om uithuiszetting zoveel mogelijk te vermijden (zie ook OD 4.1). -

Een sociaal verhuurkantoor (SVK) is een erkende organisatie die woningen huurt op de private huurmarkt en die vervolgens voor een billijke huurprijs onderverhuurt. Samenwerking met de private huurmarkt, waar een SVK actief is, maakt deel uit van de mogelijkheden om als SHM te evolueren naar een echte woonmaatschappij. De samenwerking met de SVK’s verloopt volgens de betrokken SVK’s vlot. De directeur van Cordium zetelt in de raad van bestuur van twee SVK’s actief in het actieterrein, m.n. de SVK Middenlimburg en de SVK Houtvast. Wanneer dit aangewezen is, verwijst de SHM personen door naar de SVK voor inschrijving op de wachtlijsten.

-

Tenslotte suggereert de visitatiecommissie om opnieuw te onderzoeken of een (vergaande) samenwerking met de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij, waarvan het actieterrein gedeeltelijk overlappend is met dit van Cordium, niet aangewezen is in het belang van de (kandidaat-)huurders en de klanten in het algemeen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM over een goed systeem van interne controle beschikt. De SHM heeft een aantal procedures en processen beschreven en opgenomen in een procedurehandboek. Het vier-ogen principe m.b.t. betalingen en de controle van facturen wordt gerespecteerd. De SHM beschikt over een huishoudelijk reglement voor de diverse bestuursorganen evenals over een deontologische code. -

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van bestuur, het directiecomité, het toewijzingscomité en de directeur zijn uitgebreid vastgelegd in het huishoudelijk reglement van 15 maart 2012. Taken en verantwoordelijkheden van de personeelsleden zijn verankerd in verschillende procedures.

-

Samen met een externe firma heeft Cordium een procedurehandboek opgesteld dat tal van procedures bundelt. Het procedurehandboek bevat 6 grote hoofdstukken: “algemene informatie”, “overkoepelende procedures” en de procedures voor de afdeling Huisvesting, de afdeling Woonprojecten, de afdeling Financiën en Boekhouding en de afdeling Staf en Directiecomité. Kort na de visitatie werd het procedurehandboek gefinaliseerd. Uitzonderlijk is dat de procedure “debiteurenbeheer” ook “een visie en een missie”-gedeelte bevat (zie o.a. OD 4.1). Dit zorgt er voor dat de procedure voor de betrokken medewerkers minder abstract worden en ze de procedure beter in een algemene context kunnen plaatsen. Verder heeft Cordium een “Carpolicy” in voege evenals een procedure “Welzijn op het Werk”. Sommige procedures zijn heel overzichtelijk opgemaakt (o.a. met flowdiagrammen).

-

Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, wordt gewaarborgd. Dit geldt onder meer voor de procedure ‘binnenkomende facturen’ en ‘betaling van facturen’ en voor de procedure ‘aankoop materiaal’.

-

Cordium heeft een ‘deontologische leidraad voor bestuurders’, die dateert van 15 maart 2012 en een onderdeel vormt van het huishoudelijk reglement. De leidraad verwijst onder meer


naar een aantal basisprincipes van een openbare dienst zoals veranderlijkheid, continuïteit en benuttigings- of gebruiksgelijkheid. Daarnaast worden ook nog het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel gehanteerd of dus de beginselen van behoorlijk bestuur. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomende houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden. OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed Binnen de SHM is al geruime tijd een belangrijk veranderingstraject aan de gang waarbij o.a. wordt ingezet op de versterking van het sociaal beleid van de SHM en ook op de introductie van een hedendaags personeelsbeleid met teamvergaderingen, functiebeschrijvingen, evaluaties en opleidingen. Waar nodig doet de SHM een beroep op externe bedrijven en organisaties voor de inbreng van de kennis en ervaring. Periodiek doet de SHM ook een oefening waarbij de visie, missie en de strategie van de SHM in vraag en scherp worden gesteld. -

De belangrijkste verandering die Cordium heeft doorgevoerd de voorbije jaren heeft betrekking op het sociale beleid. Cordium heeft met ondersteuning van RIMO haar visie en missie voor haar sociaal beleid uitgeschreven in een lijvig document “Cordium Challenge” (2012). Dit document is door de beleidsorganen van Cordium bekrachtigd en geldt nu als leidraad voor het veranderingsproces. RIMO coacht de Cordium-medewerkers van de dienst Bewonerszaken om de visie structureel te implementeren en te verankeren in de organisatie.

-

De SHM gebruikt informatietechnologie op een actieve manier om haar werking te ondersteunen. De SHM heeft geïnvesteerd in de aankoop en de implementatie van een softwarepakket voor de opvolging van haar vastgoed. Op korte termijn hoopt de SHM dat ook de huurders desgewenst zelf hun technische klachten via de website van de SHM kunnen ingeven in de toepassing. Dit verhoogt niet alleen de efficiëntie (minder inputwerk voor de SHM) maar zal ook toelaten dat de huurder de stand van zaken van de uitvoering van zijn klacht zal kunnen opvolgen via de website. Verder kunnen de huurders op de website van Cordium terecht voor informatie over wie wat moet herstellen of onderhouden. Deze interactieve tool is ontwikkeld via Limburgs Woonplatform (zie ook OD 6.1). Op korte termijn wenst de SHM te investeren in een documentmanagementsysteem, dat moet toelaten dat alle relevante documenten en informatie onmiddellijk elektronisch beschikbaar zijn voor de medewerkers. Bovendien vreest de SHM op middellange termijn te stoten op de grenzen van de fysieke ruimte voor haar archief. Ook voor dit project werkt de SHM samen via het Woonplatform Limburg.

-

De SHM heeft de laatste jaren geïnvesteerd in andere veranderingstrajecten en heeft daarbij beroep gedaan op externe partners. o In 2007 werd gestart met een SWOT-analyse en met een project “Strategisch innoveren Visie, Missie en Waarden”, aangevuld met een begeleiding van de interne reorganisatie via de techniek van “Appreciative Inquiry (AI)”. Dit is een aanpak voor organisatieverandering waarbij mensen samen onderzoeken wat er werkt in plaats van wat er verkeerd gaat. Deze methode verlegt de focus van problemen naar perspectief en van ontkennen, klagen en kritiek geven naar verantwoordelijkheid nemen, eigenaarschap en samenwerken. Dit levert de creativiteit, betrokkenheid, acties en initiatieven op die nodig zijn om veranderingen succesvol te realiseren.


o o o

In 2009 werd werk gemaakt van een communicatiestrategie en van een nieuwe naam. In 2011 en 2012 werd geïnvesteerd in de opmaak van functiebeschrijvingen en van een handboek evaluatie en evaluatiesystemen en in een procedurehandboek. In 2013 werd de missie, visie, waarden en het strategisch meerjarenplan geactualiseerd. De functiebeschrijvingen werden nog niet aangepast aan dit strategisch meerjarenplan.

-

Verandering roept vaak weerstand op, maar de SHM heeft ook voor individuele coaching van medewerkers gezorgd indien gewenst. De SHM maakt ook gebruik van periodiek teamoverleg om de personeelsleden aan te sturen en te betrekken bij de SHM en voorziet in opleiding. Zo werden o.a. groepsopleidingen gevolgd rond webwriting en wervend schrijven. In dit kader merkt de visitatiecommissie op dat het onderdeel van de sociale balans omtrent opleiding niet werd ingevuld voor het boekjaar 2012. Hierdoor mist een buitenstaander essentiële informatie over de opleidingsinspanning die de SHM voor het personeel doet.

-

De visitatiecommissie heeft gemerkt dat sommige van deze veranderingstrajecten nog gefinaliseerd dienen te worden door de SHM en geeft aan dat vaak in de laatste “5%” van een project de meeste toegevoegde waarde wordt gecreëerd voor de klant en/of eindgebruiker.

-

Ten slotte neemt de SHM ook deel aan innoverende projecten zoals het Europees project RESILIENT (zie OD 2.2).

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid. Aangezien de financiële leefbaarheid van de SHM op termijn echter onder druk komt te staan, beveelt de visitatiecommissie aan om nu reeds de nodige maatregelen voor te bereiden en vooral om een grondige analyse van de werkings- en onderhoudskosten uit te voeren en na te gaan hoe deze in de komende jaren onder controle kunnen worden gehouden. Deze kosten liggen immers vrij hoog in vergelijking met de rest van de sector. Bovendien dient de SHM nog een inspanning te leveren m.b.t. het onder controle houden van de bouwkosten. De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude. Op dit laatste aspect kan de SHM nog progressie maken. De SHM gebruikt een goed financieel plan als een beleidsinstrument bij het nemen van investeringsbeslissingen. Ook de principes van interne controle zijn gekend bij de SHM en worden toegepast. De SHM heeft initiatieven genomen in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij. De visitatiecommissie stelt vast dat Cordium bereidheid toont om te veranderen en om haar prestaties te verbeteren. Ze heeft tal van veranderingstrajecten geïnitieerd en een aantal daarvan reeds afgerond. Ze zet daarbij sterk in op het hertekenen van haar sociaal beleid via het “Cordium Challenge”-project. Alle actoren waarmee visitatiecommissie contact had, inclusief de bewoners, gaven aan dat de SHM haar werking de voorbije jaren fundamenteel heeft verbeterd. De visitatiecommissie drukt haar appreciatie uit voor het veranderingstraject dat de SHM in de voorbije jaren heeft gerealiseerd.


4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed Cordium maakt haar dienstverlening, aanbod en activiteiten bekend op de website en via een jaarlijks artikel in de gemeentelijke informatiebladen. Voor de nieuwe huurders heeft ze een informatiepakket met belangrijke items. De briefwisseling van Cordium getuigt van een open informatiecultuur. Het klantenonthaal is vlot en vriendelijk. Het kantoor van Cordium is gelegen aan de rand van het stadscentrum van Hasselt maar is bereikbaar met het openbaar vervoer. Ze houdt zitdagen in Bilzen en Hoeselt. Klantgerichtheid en goed informeren is een uitgangspunt van de werking van Cordium, wat we kunnen lezen in “Cordium Challenge”. Dit laat zich voelen in de organisatie en de dagdagelijkse werking. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor deze doelstelling als goed. -

Het klantenonthaal bij Cordium verloopt vlot en klantvriendelijk. De kantoren liggen aan de rand van Hasselt maar zijn bereikbaar met het openbaar vervoer. De meeste huurders wonen echter in Bilzen. De afstand wordt overbrugd door tweewekelijkse zitdagen te houden in Bilzen en Hoeselt. Hierdoor komt de dienst Bewonerszaken ook regelmatig in die wijken. Cordium heeft toegankelijke openingsuren en een grote telefonische bereikbaarheid. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om buiten die uren een afspraak te krijgen. Er is een open ontvangstbalie, maar Cordium beschikt daarnaast over een aparte ontvangstruimte zodat de privacy bij een vertrouwelijk gesprek gegarandeerd kan worden.

-

De huurders waarmee gesproken werd tijdens de visitatie zijn tevreden over de communicatie met en de informatie verstrekt door de maatschappij.

-

Voor de nieuwe huurders heeft Cordium een informatiepakket met items zoals verzekering, onderhoud van de woning en het reglement van inwendige orde. Nieuwe huurders worden door het intakegesprek, het huisbezoek en de plaatsbeschrijving bij intrede goed ingelicht.

-

Door bewonersvergaderingen, huisbezoeken en rondetafelgesprekken is er ook veel mondelinge communicatie en informatie-uitwisseling met huurders. Naar aanleiding van haar 50-jarig bestaan heeft Cordium een aantal bewonerskrantjes uitgebracht. De huurders zijn hierover enthousiast.

-

Cordium heeft een website. De site is gericht op het informeren van haar doelgroepen: huurders, kandidaat-huurders en de betrokken woon- en welzijnsactoren. Er zijn ook praktische zaken vermeld zoals de contactgegevens van alle medewerkers van Cordium met opgave van hun functie. De informatie zou hier en daar nog wat uitgebreider/vollediger kunnen. Zo kunnen kandidaat-huurders bijvoorbeeld het gemeentelijk toewijzingsreglement niet raadplegen op de site. Er is wel een goede tool op de site om na te gaan welke herstellingen en welk onderhoud door wie (huurder of verhuurder) moeten gebeuren. Uit het gesprek met de huurders blijkt dat lang niet alle huurders over internet beschikken. Daarom beveelt de visitatiecommissie Cordium aan om ook nog papieren folders ter beschikking te stellen van de huurders.

-

Cordium licht de welzijnsactoren in over de actualisatie van de wachtlijsten, zodat kandidaathuurders ook via welzijnsactoren gewezen worden op het belang van het tijdig aanleveren van de nodige informatie.


-

De bewoners van Cordium waarmee de visitatiecommissie sprak zijn (niet) vertrouwd met de interne klachtenprocedure, noch met de persoon van de interne klachtenbehandelaar. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan hieraan te werken en om het intern klachtenrapport op te nemen in het jaarverslag van de maatschappij, aangezien het klachtendecreet dit ook verplicht.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed Cordium vervult haar communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen-Vlaanderen op een correcte manier. De welzijnsactoren en de beleidsinstanties beoordelen de communicatie van Cordium als positief. Cordium neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg in alle gemeenten van haar actieterrein. Daarnaast is er voor elke gemeente van het actieterrein een werkgroep Cordium-gemeente. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als goed. -

In het jaarverslag 2012 verwijst Cordium naar het belang van de samenwerking met externe diensten. Er wordt verwezen naar de samenwerking met CAW Limburg om uithuiszetting te voorkomen en de samenwerking met de gemeentelijke diensten. Cordium heeft sinds 2010 ook structureel overleg in Bilzen met politieke vertegenwoordigers, met de dienst wijkwerking, met het OCMW Bilzen en met de groendienst. Doel is de wederzijdse informatieuitwisseling rond de activiteiten te optimaliseren.

-

Cordium neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar actieterrein. Binnen het lokaal woonoverleg wordt Cordium ervaren als een goede gesprekspartner. Er is duidelijk overleg met de gemeenten.

-

De beleidsinstanties (zowel op stedelijk als op provinciaal niveau) en de woonactoren zijn tevreden over de communicatie met en van Cordium. Ze omschrijven Cordium als heel toegankelijk en zijn tevreden over de vlugge respons en de goede rechtstreekse contacten.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed Cordium levert goede prestaties wat betreft klantentevredenheidsmetingen. De mening van de huurder telt duidelijk mee. In 2010 en 2011 werd bij nieuwe huurders niet alleen gevraagd naar de kwaliteit van de woning en de woonomgeving, maar ook naar de ervaringen met de dienstverlening. Ook bij huurders die vertrekken, doet Cordium een enquête. Sinds 2011 werkt Cordium samen met RIMO voor het uitvoeren van bewonersbevragingen. Via rondetafelgesprekken en bewonersvergaderingen tracht Cordium de tevredenheid van haar huurders op constante basis te meten en haar werking te verbeteren. -

Om na te gaan of de huurders tevreden zijn met de dienstverlening van de SHM, hun woning, enz. voert de dienst Bewonerszaken van Cordium op regelmatige tijdstippen enquêtes uit. De directeur vergadert 1 maal per week met de diensthoofden om alles wat aan bod komt bij bewonersvergaderingen en -enquêtes op te volgen. Zo ontwikkelde Cordium naar aanleiding van de bevragingen een stappenplan voor de participatie van bewoners. Voor heel concrete problemen rond bv. afval en parkeren wordt op een volgende bewonersvergadering samen met de huurders gezocht naar oplossingen. Zo bleek ook dat er in een bepaalde wijk geen groepsgevoel was (Pollenusstraat). Cordium heeft de bewoners bijeengebracht om hieraan te werken.


-

In 2010-2011 kregen nieuwe huurders binnen de 3 maand een huisbezoek om hen te bevragen over de dienstverlening van de maatschappij en over de kwaliteit van de woning. Van deze gesprekken werden er korte verslagen gemaakt. Cordium peilt naar de ervaringen van de kandidaat-huurder met de inschrijving en de toewijzing, naar aspecten rond leefbaarheid zoals het leven in de wijk, parkeerprobleem en groenaanleg. Cordium vraagt ook naar verbeterpunten bij de huurder. Uit de beschikbare verslagen blijken die punten overwegend op technische zaken betrekking te hebben, zoals de snelheid waarmee een herstelling wordt uitgevoerd of over het gebrek aan dakisolatie. Cordium wil die bevragingen opnieuw opnemen.

-

In 2011 organiseerde Cordium samen met RIMO een enquête bij de bewoners in de Disselstraat te Sint-Lambrechts-Herk (50% respons van de bewoners). Uit het uitgebreide verslag blijkt dat de bewoners over het algemeen zeer tevreden zijn met hun wijk (86% tevreden), met hun woning (78% tevreden) en met de dienstverlening van de SHM (84% tevreden). Er werden vragen gesteld rond opvattingen over sociale huur, over wat een buurt aantrekkelijk maakt en over wat er concreet tegenvalt in de buurt. Agressief verkeer en sluikstorten behaalden op dat vlak het hoogste cijfer, maar evenveel bewoners gaven aan dat er geen negatieve punten zijn. Ook de communicatie met Cordium en de ervaring met huisbezoeken komen aan bod. Bewoners en Cordium blijven in gesprek om knelpunten aan te pakken. Cordium ziet een terugkoppeling met de huurders mogelijk door middel van een rondetafelgesprek. De visitatiecommissie raadt Cordium aan deze bevraging ook in andere wijken uit te voeren.

-

In het project “Cordium Challenge” is een uitgebreide enquête uitgewerkt voor de vertrekkende huurder. Er wordt gepeild naar de algemene tevredenheid, de dienstverlening en de reden van vertrek van de huurder.

PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID Eindoordeel: goed Cordium werkt klantgericht en klantvriendelijk. Cordium informeert burgers, beleidsinstanties en actoren in haar actieterrein goed. De maatschappij heeft een uitgebreide en klantvriendelijke website en is zowel telefonisch als fysiek goed bereikbaar. Cordium neemt actief deel aan het lokaal woonoverleg en de vele partners zijn tevreden over de samenwerking. Cordium peilt naar de tevredenheid van haar bewoners niet alleen via enquêtes bij nieuwkomers en vertrekkende huurders maar ook via wijkenquêtes en zet in op een goede opvolging van de aangebrachte knelpunten.


5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1.

2.

3.

4.

Werk een visie en strategie uit op het vlak van milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid en vertaal dat in concrete maatregelen. Informeer de huurders omtrent het energiezuinig omgaan met de woning (OD 2.2); Voorkom meerwerken door een meer uitgebreide voorbereiding van het dossier, door meer gebruik te maken van de ervaringen opgedaan bij vorige projecten, door het beschikbaar stellen van een uitgebreide ontwerpnota voor de ontwerpers, door het maken van duidelijke keuzes bij de voorbereiding van renovatieprojecten (“tot waar wordt gerenoveerd”) en door een strikte werfopvolging. Zet in op een goede opvolging van de bouwkosten tijdens de volledige projectcyclus (van “gepland” bij het idee tot “uitgevoerd” bij definitieve oplevering) en rapporteer hierover periodiek aan de raad van bestuur (OD 3.1); Werk maatregelen uit om de werkingskosten onder controle te houden. Werk aan een meerjarig personeelsplan waarin de invulling van het personeelsbestand wordt afgestemd op permanente en tijdelijke noden. Evalueer de uitgaven permanent op noodzaak, efficiëntie en effectiviteit. Integreer het meerjarig personeelsplan in het financieel plan (OD 5.2); Maak werk van het bekend maken van de interne klachtenprocedure bij de bewoners en neem het klachtenrapport op in het jaarverslag (OD 6.1).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: -

De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij verbeterpunten zelfstandig zal oppakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. -

Cordium neemt deel aan het Europese RESILIENT FP7-project met het renovatieproject van de wijk Crutzenstraat in Kuringen (samen 68 woningen). RESILIENT staat voor “coupling REnewable, Storage and ICTs, for Low carbon Intelligent Energy maNagement at district level”. Het objectief is het ontwikkelen en realiseren van vernieuwende en geïntegreerde energieprojecten en (warmte)netwerken op wijkniveau. De visitatiecommissie suggereert/vraagt zich af of ook de mogelijkheid van een SHM om ‘elektriciteit te kunnen/mogen leveren’ in dergelijk project, een te onderzoeken factor is in functie van het realiseren van goedkope energiefacturen voor de bewoners.


5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context de meest effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Het project “Aan tafel in de buurt” wordt als een goede praktijk beschouwd door de visitatiecommissie in het kader van bewonersparticipatie.

Het concept is het volgende: o bewoners kunnen Cordium uitnodigen voor een zomers ‘Aan Tafel’ moment in hun eigen buurt. Het enige waar zij voor dienen te zorgen is dat er een tiental bewoners van tien verschillende woningen mee aan tafel zullen zitten; o Cordium zorgt voor de rest: een ronde tafel (want dan zit niemand aan ‘het hoofd’), 15 stoelen, koffie, water en taart. De directeur schuift mee aan tafel, samen met minstens één medewerker; o bewoners worden uitgenodigd een foto mee te brengen, waarmee het vertellen van verhalen snel kan starten; o een formele gespreksleiding is er niet. De medewerkers van Cordium zorgen er samen voor dat het gesprek respectvol verloopt en iedereen aan het woord kan komen; o de gesprekken duren twee uur. Precies de tijd die nodig is om iedereen aan bod te laten komen, de essentie van wat leeft te kunnen beluisteren en niet te vervallen in ellenlange discussies zonder toegevoegde waarde. Geen taboes, heldere informatie en gedeelde verantwoordelijkheid o Er bestaan geen ‘heilige huisjes’. Elke vraag kan gesteld. Kritiek wordt geaccepteerd en waar mogelijk herkaderd naar voorstellen. Elke vraag krijgt een open antwoord: de bewoners krijgen de juiste informatie, en ook als plannen (bv van renovaties) nog in planfase zitten en dus nog zeer voorwaardelijk, wordt daar correct en volledig over gepraat. o Bewoners worden aangemoedigd om zich niet alleen als ‘klant’ op te stellen, maar ook na te denken welke acties en verantwoordelijkheden zij zelf kunnen opnemen om goed wonen in hun huis en buurt waar te maken. Bijna alle medewerkers, uit elke dienst, maken minstens één tafelmoment mee. Verhalen van alle tafelmomenten kan men vinden op: www.50jaarcordium.be .


BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Kris Vleugels Voorzitter - Koen Hendrix Ondervoorzitter - Ludo Ulenaers Lid van de raad van bestuur - Daniël Schalenbourg Lid van de raad van bestuur - Ludo Vanoppen Lid van de raad van bestuur - Johan Van Mol Lid van de raad van bestuur - Frank KEUNEN Lid van de raad van bestuur - Alain Bielen Directeur Medewerkers SHM - Reinout Van Der Sype - Carine Daniëls - Dorien Geebelen - Albert Ory - Leo Van Stee - Savitri Huynen - Marcel Croes

Diensthoofd Huurderszaken Debiteurenbeheer Dienst Huurderszaken Technisch bediende Maatschappelijk werekr Secretariaat/huuderszaken Adjunct-directeur

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Hilde Van Ransbeke Coördinator Wonen – Stebo vzw - Annemie Appermont Deskundige Woonbeleid Provincie Limburg - An Humblet Huisvestingsambtenaar Stad Bilzen - Nona Arshakuni Managementteam TEAM vzw Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Inge Vanbrabant Coördinator SVK Houthulst - Katrien Hechtermans Coördinator SVK Land van Loon - Geert Van Den Berghe Teambegeleider CAW Limburg - Koen Knevels Woonmanager Stad Hasselt - Marjolien Eerdekens Projectcoördinator IGS Woonbeleid Midden-Limburg - Peter Meeuwissen Opbouwwerker RIMO Limburg - Erna Poesmans Wooncoördinator OCMW Hasselt - Toon Machiels Coördinator Huudersyndicaat - Sent Auwers Coördinator SVK Midden-Limburg - Vanessa Cluckers Hoofdmaatschappelijke werker OCMW Bilzen Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) Een twaalftal huurders hebben aan de gesprekken deelgenomen (er waren op dat moment geen bewonersondersteuners aanwezig). De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.


Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Werner Raskin Eerste Schepen Hoeselt - Marc Penxten Burgemeester Alken - Walter Bollen Schepen Bilzen - Brigitte Smets Stad Hasselt


BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens

te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:.


Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te

maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per


type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02- 02 553 22 43 E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van Cordium, Hasselt

Datum reactie SHM: 23 mei 2014


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM Cordium, Hasselt

Datum beslissing minister: 9 juni 2014, betekend op 16 juni 2014


Visitatierapport Cordium, Hasselt

Recommend Documents