Visie ABN AMRO op woningcorporaties 1december 2011
Astrid van Arum, Sectorspecialist Woningcorporaties
De nieuwe bank: het beste van twee werelden
LOGO KLANT binnen dit kader
Op 1 juli 2010 zijn Fortis Bank Nederland en ABN AMRO gefuseerd
ABN AMRO, een krachtige, financiële partner Krachtige bank met sterke basis in Nederland met een gematigd risicoprofiel Compleet pakket aan financiële producten en diensten aan particulieren, instellingen, ondernemers en hun ondernemingen Leidende internationale positie in een aantal gespecialiseerde markten zoals Private Banking, Brokerage, Clearing & Custody en Energy, Commodities & Transportation Wereldwijd netwerk voor internationaal betalingsverkeer en cash pooling producten Diepgaande expertise in specifieke sectoren Professionele en deskundige benadering op basis van grondige kennis van klanten Gericht op lange termijn relatie met onze klanten We hebben de ambitie om voor onze klanten de beste bank te zijn
Een nieuwe, complete bank
ABN AMRO Retail Banking
Commercial & Merchant Banking
Private Banking
Gericht op ondernemingen in Nederland én hun zaken in het buitenland
Bedrijven
Corporate Clients
Large Corporates & Merchant Banking
ABN AMRO Corporate Clients, marktleider in Nederland 2009: Verkoop ABN AMRO Corporate Clients Units in regio’s Noord-West en Zuid geëist door Europese Commissie, omdat het marktaandeel van ABN AMRO Corporate Clients door de integratie met Fortis boven de 60% zou uitkomen
Zwolle Zwolle Zwolle
9 oktober 2009: Deutsche Bank en Ministerie van Financiën hebben een akkoord bereikt over de verkoop van deze Units
Amsterdam Amsterdam Amsterdam
Utrecht Utrecht Utrecht Rotterdam Rotterdam Rotterdam
Eindhoven Eindhoven Eindhoven
2010: ABN AMRO bouwt de Corporate Clients Units in Amsterdam en Eindhoven opnieuw op en zijn OPEN FOR BUSINESS! We bedienen onze klanten weer vanuit 5 regio’s en zijn marktleider in het Corporate Clients segment 2011: Public Banking, centraal gevestigd in Utrecht, bedient met lokale relatiemanagers en productspecialisten de publieke markt. Public Banking heeft focus op drie sectoren: −
1) Zorg
−
2) Woningcorporaties
−
3) Semi-Overheid, Onderwijs en Instellingen
Public Banking Paul Kok Directeur Public Banking Secretariaat
Directeur Zorg
Directeur Woningcorporaties
Directeur Overheid, Onderwijs & Instellingen
Sectorspecialist
Sectorspecialist
Sectorspecialist
Relatiemanagers
Relatiemanagers
Relatiemanagers
Ondersteuners
Ondersteuners
Ondersteuners
Door kennis van uw sector kunnen wij u beter bedienen ABN AMRO Corporate Clients heeft focus op verschillende sectoren Agrifood
Het vormen van een sparringpartner in business Uw onderneming vergelijken met andere corporaties uit de sector en meedenken over uw strategische opties
Retail
Bouw & Vastgoed
Industrie
Transport & Logistiek
Zakelijke Dienstverlening
Telecom, Media & Technologie Publieke Sector
Trade & Commodity Finance
Waarborgen dat de bank aansluit in producten en kennis bij de huidige ontwikkelingen binnen de sector Landelijke dekking en netwerk binnen de sector Specifieke sectorkennis is aanwezig in de vorm van een sectorspecialist
Op verschillende wijzen gaan wij graag met u de dialoog aan Discussion papers Benchmarkrapporten en Publicaties en Nieuwsbrieve over de markt strategische opties evenementen n
Het woningcorporatieteam ondersteunt in het realiseren van ambities Het team
Integraal huisbankierschap
De Relatiemanager is het centrale aanspreekpunt
Woningcorporatie
Hij/zij stuurt het woningcorporatieteam aan, bestaande uit diverse specialisten, die thuis zijn in de sector en regio. Dit team wordt speciaal samengesteld. De corporatie heeft vaste aanspreekpunten binnen het team die actief ter zijde staan met advies Daarnaast heeft de corporatie direct toegang tot de, door klanten zeer goed gewaardeerde, Client Service Desk voor alle dagelijkse operationele zaken De Sectorspecialist is uw sparringpartner binnen de sector Bovendien heeft de corporatie via de Relatiemanager toegang tot de producten en diensten zoals Markets, Verzekeren en Lease
Stroomschema RJ 645 Onroerende zaken in exploitatie
Classificeer naar typologie
Sociaal vastgoed
Commercieel vastgoed
Classificeer de totale portefeuille op basis van het beleid
Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel
Sociaal vastgoed als vastgoedbelegging
kostprijs-model
RJ645.207/208, RJ212
RJ645.207/208, RJ212
RJ645.207/208, RJ212
actuelewaardemodel
RJ645.210 / RJ212
RJ645.209, RJ213
RJ645.209, RJ213
Historische kostprijs of actueler?
9
Historische kostprijs
Actuele waarde: bedrijfswaarde
Actuele waarde: reële waarde
(cf RJ212)
(cf RJ212)
(cf RJ213)
Historisch bepaald, jaarlijkse afschrijving o.b.v. verwachte levensduur
Bedrijfswaarde: kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters conform eigen beleid
Taxatiewaarde / Kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters zoals in de markt gebruikelijk
Jaarlijks impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar
Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar
Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar
Wijziging van eigen beleid kan invloed hebben op de waardering (impairment)
Wijziging van eigen beleid heeft wel invloed op waardering
Wijziging van eigen beleid heeft beperkt invloed op waardering
Eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit bezit.
Eigen vermogen geeft inzicht in toekomstige verdiencapaciteit op basis van exploitatiebeleid van de corporatie
Eigen vermogen geeft inzicht in de werkelijke waarde van het vastgoed op de huidige markt en geeft inzicht in de mogelijk opgeofferde waarden.
Bedrijfswaarde vs. Marktwaarde: wat rekenen we in (sociaal vastgoed)? Element
Bedrijfswaarde (nieuwe RJ 645)
Marktwaarde
Exploitatie parameters
gebaseerd op eigen beleid
gebaseerd op de markt (bijv. VEX-normen)/ bestaande contractuele afspraken
alleen vastgoed gerelateerde kosten
stijgingspercentages zijn voorgeschreven
alleen vastgoed gerelateerde kosten
praktijkhandreiking: verkopen max 5 jaar inrekenen
restwaarde op basis van rendementseis die belegger heeft als hij het bezit bij einde exploitatie wil kopen (exit yields)
grond als restwaarde verwerken
Disconteringsvoet
actuele reële rente op 10-jaars staatsleningen + lange termijninschatting inflatie + specifieke vastgoedrisico’s
stijgingspercentages zijn voorgeschreven
risicovrije voet (10-jaars) + opslagen vastgoed (algemeen en specifiek)
dit sluit normaliter aan op WSW-norm. (voor contractueel vastgelegde afspraken de contractrente hanteren) Levensduur
economische levensduur aansluitend bij beste inschatting van de corporatie
Rentabiliteitswaardecorrectie 10
Nee
15 jaar, 2 scenario’s: ‘door-exploiteren’ en ‘uitponden bij elke mutatie’
Nee
Commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als vastgoedbelegging •
De wijze van waarderen is beschreven in RJ213 – Vastgoedbeleggingen
•
De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet op enige datum in het verleden of de toekomst (RJ 213.507) Reële waarde van vastgoedbeleggingen – THEORETISCH KADER
1) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. 2) Vaststellen aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor onroerende zaken met een afwijkende aard, staat of locatie, met aanpassingen voor de betreffende afwijking. 3) Recente prijzen op minder actieve markten, met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata. 4) Contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteunde door de bepalingen in bestaande contracten en extern bewijs materiaal en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt.
11
Visie op woningcorporaties Waar gaat de sector naar toe? Organisaties met een maatschappelijk en sociale opgave Kleinere markt in aantallen verhuureenheden en aantal corporaties De corporatiesector bestaat niet (regio’s, doelstellingen) Splitsing: TI als organisatie voor sociaal vastgoed en aparte entiteit voor niet borgbare activiteiten Corporatie met PMC’s Kapitaalintensieve sector, maar kapitaalbehoefte wordt minder Sturen op rendementen / rendementsdenken Sturen op kasstromen Alternatieve vormen van financieren zoeken Samenwerking zoeken met pensioenfondsen / beleggers / banken Belangrijk voor bouwers en ontwikkelaars (innovatie)
Vragen
Astrid van Arum Sectorspecialist Woningcorporaties Telefoon: +31 30 23 27 354 06 30 51 19 55 Email:
[email protected]
