VÍCEÚČELOVÁ BUDOVA PODHORAN (VÚB) Studie změn užívání objektu
OBSAH:
strana
Předmluva………………………………………………………………………….3 1.
Úvod………………………………………………………………………...5
2.
Současný stav a užívání VÚB……………………………………………5 2.1. Přehled ploch 2.2. Technický stav objektu 2.3. Provozní soubory 2.4. Ekonomika provozu VÚB 2.5. Využívání sálu a vinárny občany Lukova
3.
Návrh na změnu využití prostor VÚB……………………………………7
4.
Změny využití prostor VÚB a stavební úpravy……………………….. .8
5.
Propočet nákladů na stavební úpravy VÚB…………………………...10
6.
Ocenění tržní hodnoty VÚB……………………………………………..11
7.
Financování jednorázových nákladů na nákup VÚB a stavební úpravy pro změny jejího užívání…………………………...11
8.
Ekonomika provozu VÚB po změnách jejího užívání………………...12
9.
Závěr……………………………………………………………………….14
PŘÍLOHY:
Situace (půdorys) jednotlivých podlaží VÚB se změnami dle této studie
Přehled investičních akcí a větších oprav obce Lukov a zdrojů jejich financování na období let 2015 – 2021 (tabulka č. 5)
Předpokládaný rozpočet obce Lukov na léta 2015 – 2021(tabulka č. 6)
2
Předmluva Vlastník VÚB Podhoran (dále také VÚB, budova) – OZD Podhoran, projevil jednoznačný a opakovaný záměr VÚB prodat, neboť tato budova je vzhledem k předmětu jeho činnosti a podnikatelským záměrům pro něj nepotřebným majetkem. Nabídl proto VÚB k prodeji obci Lukov. Obec Lukov však již více jak 2,5 roku k této věci nedala závazné stanovisko. REKAPITULACE DOSUD REALIZOVANÝCH KROKŮ ORGÁNŮ OBCE A VLASTNÍKA VÚB O koupi víceúčelové budovy od vlastníka - OZD Podhoran bylo jednáno již v měsíci lednu roku 2012. Byly zpracovány základní technické údaje o budově, ekonomické informace o jejím provozu (z evidence dosavadního provozovatele Podhoran Lukov, a.s.) a vše bylo, spolu s informací o majitelem (OZD Podhoran) požadované ceně 10 – 12 mil. Kč, předáno členům zastupitelstva obce Lukov (ZO). ZO si následně 26. 1. 2012 prohlédlo prostory VÚB a výbory ZO a komise rady obce (RO) pak vydaly níže uvedená stanoviska a názory. Je třeba podotknout, že jakýkoliv materiál o možném využití VÚB pro potřeby obce Lukov včetně vyčíslení nákladů na případné úpravy či rekonstrukci a o následné ekonomice provozu takto upravené budovy v té době nebyl k dispozici, ani nebylo zadáno jeho zpracování! Finanční výbor (jednání 27.2.2012, předseda Ing. Ladislav Plšek) - VÚB je dominantní stavba obce a historicky je důležitou součástí obce, je však technicky zastaralá a její provoz je dlouhodobě neudržitelný. - Je třeba zvážit částečnou demolici, zpracovat odhad nákladů, prověřit možnost získání dotací a do té doby odsunout rozhodnutí o koupi budovy. - Nutno stanovit maximální výši kupní ceny. Kontrolní výbor (jednání 1.2.2012, předsedkyně p. Věra Pavelková) - Výbor vydal zamítavé stanovisko ke koupi VÚB z důvodu vysokých nákladů na rekonstrukci a velké množství nevyužitých a nevyužitelných prostor. Komise pro kulturu, školství a tělovýchovu (jednání 13.2.2012,předsedkyně Ing. Jana Starobová) - Komise koupi budovy nedoporučila z důvodu velké zchátralosti a jejího nesnadného využití. - Investice do budovy by zatížily neúnosně rozpočet obce. - Společenské a sociální potřeby obce lze vyřešit jinými způsoby, úsporněji a efektivněji. Technická komise (jednání 27.2.2012, předseda p. Rostislav Březík) Komise životního prostředí (jednání 27.2.2012, předseda Ing. Leo Mackovík) - Požadovaná kupní cena VÚB je nepřijatelná. - Obec nepotřebuje tak rozsáhlé prostory, postačí jí hasičská zbrojnice, pivovar, Tusculum. - Byla odmítnuta částečná asanace VÚB vzhledem k tomu, že budova patří k veřejně prospěšným budovám pro budoucí generace obyvatel a bylo zdůrazněno nebezpečí, že po nákupu VÚB jiným investorem, může být využita pro účely v rozporu se zájmy obce. - Byly uvedeny názory na konkrétní možné využívání budovy (byty, klubovny). - Pro konečné stanovisko si komise vyžádala předložit znalecké ocenění budovy, revizní zprávy kotlů a ekonomickou úvahu o budoucím provozování VÚB. Sociální komise (jednání 1.2.2012, předsedkyně p. Stanislava Hudečková) - Komise nedoporučila koupi VÚB z důvodu vysoké kupní ceny, velkých nákladů na rekonstrukci, špatného technického stavu střechy. - Sál v budově je příliš velký a ostatní prostory nemají pro obec využití. - Komise navrhla odkoupit jen část budovy za symbolickou cenu. Stanoviska výborů a komisí byla vyhodnocena v materiálu „Kritéria pro rozhodnutí o koupi VÚB Podhoran“ a materiálu o využití budovy a ekonomice budoucího provozu „Multifunkční centrum Lukov“. Ani jeden z těchto materiálů však nebyl předložen k projednání v zastupitelstvu obce. ZO se jednáním o VÚB dále nezabývalo. Na zasedání ZO dne 12. 2. 2014 předložil člen ZO a předseda OZD Podhoran (vlastník VÚB) Ing. Ladislav Plšek studii přestavby VÚB (zadavatel OZD Podhoran) a uvedl, proč členská schůze OZD Podhoran rozhodla o prodeji budovy. Tato studie zadaná a předložená vlastníkem navrhuje - rozdělit VÚB na 3 samostatné objekty, - zrušit stávající vstupní halu s centrálním sociálním zařízením, - objekt zdravotního střediska a ubytovny přestavět na 4 byty, - objekt kanceláří a kuchyně přestavět na 8 bytů, - z části sálu a balkonu vytvořit nájemní prostory, 3
-
pro vstup do zbylé části sálu využít chodbu za jevištěm, suterén se sklady, vinárnou a kotelnou přebudovat pro garážování 10 aut, zateplit objekt.
Studie neobsahuje umístění zdravotního střediska a neřeší využití nových nájemních prostor. Předpokládaný náklad na přestavbu VÚB dle studie zadané OZD Podhoran je téměř 45 mil. Kč (vč. DPH). Po připočtení kupní ceny jen ve výši 10 mil. Kč by tak náklady na koupi a rekonstrukci VÚB dosáhly částky téměř 55 mil. Kč! Zastupitelstvo obce k předložené studii nepřijalo žádné usnesení. Informace o VÚB a této studii byly zveřejněny v Lukovském zpravodaji v letošním roce, v článku předsedy OZD Podhoran Ing. Ladislava Plška. ------------------------------------------NÁZOR SDRUŽENÍ NEZÁVISLÝCH KANDIDÁTŮ „LUKOV BUDOUCNOSTI“ NA VÚB A NÁVRH DALŠÍHO POSTUPU ZE STRANY OBCE LUKOV VÚB je jednou z dominant obce Lukov. V minulosti byla plně využívána a také v současné době slouží, i když v menší míře než tomu bylo dříve, potřebám obyvatel obce (zdravotní středisko, hospoda, sál, vinárna, klub maminek). Proto by další „osud“ této budovy neměl být občanům Lukova a jimi zvoleným orgánům obce lhostejným. „Kauza“ VÚB má z pohledu obce Lukov a jejích občanů samozřejmě více možných variant řešení: - obec budovu neodkoupí, - obec budovu odkoupí a provede její demolici, - obec budovu odkoupí, provede její stavební úpravy a bude ji maximálně využívat pro uspokojení potřeb obyvatel. Každá z uvedených variant má své kladné i záporné stránky, z nichž vyplývají další možnosti, ale i hrozby pro budoucnost. Při jejich hodnocení je především třeba brát v úvahu jejich význam (váhu) pro život občanů a dopad na ekonomiku obce. Je třeba zdůraznit, že stávající majitel VÚB s velkou pravděpodobností již nebude vzhledem k svým ekonomickým zájmům ochoten dále čekat na závazné rozhodnutí obce. Další odklad řešení je pro něj nevýhodným především v případě, má-li jiného zájemce o koupi (což nám sice není známo, ale neznamená to, že to není reálné). Po vyhodnocení všech variant jsme dospěli k závěru, že bude-li VÚB vlastnictvím obce Lukov, bude ji možno po provedení stavebních úprav i v budoucnu maximálně využívat pro potřeby obyvatel, a to při zohlednění reálných finančních možností rozpočtu obce Lukov. Zamezí se tím také možnosti odkoupení VÚB jiným investorem a jejímu možnému využívání v rozporu se zájmy občanů Lukova. Jediná dosud existující studie přestavby VÚB, předložená stávajícím vlastníkem – OZD Podhoran, je však dle našeho názoru pro obec Lukov nevyužitelná. Vynaložení téměř 55 mil. Kč obcí Lukov na koupi a následnou rekonstrukci VÚB, tj. v podstatě na to, aby získala z převážné části „bytový dům“ s 12 velkometrážními (a tedy drahými) byty, s podzemními garážemi pro 10 aut, nebytovým prostorem, zmenšeným sálem bez zázemí a naopak přišla o zdravotní středisko, jehož umístění by musela řešit v jiném objektu s vynaložením nemalých finančních prostředků, je dle našeho názoru pro obec skutečně nepřijatelným řešením! Předkládáme proto spoluobčanům Lukova k veřejné diskusi studii, navrhující řešení využití VÚB Podhoran obcí Lukov, zpracovanou naším Sdružením nezávislých kandidátů „LUKOV BUDOUCNOSTI“, která obsahuje návrh věcného řešení využití VÚB pro potřeby obyvatel obce a vytvářející podmínky pro zlepšení kvality jejich života. Toto věcné řešení je ovšem také podloženo celkovým řešením ekonomickým, a to v souladu s dalšími záměry budování obce a jejími ekonomickými možnostmi. Nezbytným krokem před realizací celého záměru je však zajištění vyjádření ČR (zastoupené Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových) o podmínkách převodu pozemků okolo VÚB z vlastnictví ČR do vlastnictví obce Lukov! Tuto studii předkládáme také jako příklad našich požadavků na úroveň koncepčnosti, komplexnosti a odbornosti materiálů, týkajících se zásadních stránek života naší obce, které by měly být, po veřejném projednání s občany, podkladem pro zodpovědné rozhodování zastupitelstva obce Lukov. 4
1. Úvod VÚB (dále také budova) byla vybudována jako sídlo JZD Podhoran, pro stravování členů družstva, zdravotní a ubytovací služby a také společenské, kulturní a zájmové vyžití nejen členů družstva, ale také občanů obce Lukov. Z uvedeného je zřejmé, že prostory nebyly určeny pro podnikání se záměrem vytvoření zisku, ale pro kvalitní život členů družstva a občanů Lukova. V současné době nemá vlastník budovy – OZD Podhoran, jako zemědělský subjekt, dostatek finančních prostředků, aby hradil náklady, spojené s provozem budovy a organizoval její maximální využití, tak jak tomu bylo dříve. Prostory VÚB nejsou proto optimálně využívány a je tedy hledáno řešení jejího využití s přiměřenými náklady na revitalizaci budovy a její následný provoz. Změna užívání budovy tak, aby přinesla alespoň z části i určitý výnos, bude náročná nejen organizačně, ale i finančně, vzhledem k nutnosti provedení stavebních úprav a rekonstrukce. Základní údaje o VÚB Budova č.p. 309 byla postavena v roce 1977. Skládá se ze tří vzájemně propojených objektů: objekt I. - vstupní hala, administrativní část (kanceláře), kuchyně, vinárna, kotelna, sklady, objekt II. - společenský sál s jevištěm, balkonem a saunou, objekt III. - zdravotní středisko, ubytovna. V roce 1987 byla provedena dle projektu přístavba VÚB, zahrnující - jídelnu, prostor pro telefonní ústřednu obvodu Lukov-Fryšták, zázemí jeviště (šatny a sociální zařízení pro účinkující), bar, zimní zahradu, učebnu a rozšíření sauny o prostor pro rehabilitaci. Stavební parcela p. č. 502 (sloučena s p. č. 694) o výměře 2 244 m2 je ve vlastnictví OZD Podhoran. Okolní pozemky – ostatní plocha p. č. 1273/68 a 1273/78 o celkové výměře 5 214 m2 jsou ve vlastnictví ČR, zastoupené Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových.
2. Současný stav a užívání VÚB 2.1. Přehled ploch (výměry ploch jsou zaokrouhleny na celá čísla) 1. PODZEMNÍ PODLAŽÍ (1. PP) - podlahová plocha 1 095m2 Z celkové podlahové plochy je 897 m 2 užitná plocha a 198 m2 chodby a kotelna. Přístavba: hospoda 223 m2, sklad cukrovinek 105 m 2, klub maminek 36 m2, celkem trvale pronajímáno 364 m2. Vinárna: 150 m2, konají se zde občasné akce. Sklad: 120 m2, z části užívá provozovatel Podhoran Lukov a.s. Sauna a rehabilitace: 263 m2, nevyužíváno Zbytek plochy jsou chodby a sociální zařízení. 1. NADZEMNÍ PODLAŽÍ (1. NP) – podlahová plocha 1 945 m2 Z celkové podlahové plochy je 1 745 m2 užitná plocha a 200 m2 chodby a sociální zařízení. Společenský sál, jeviště, bar, šatny, zimní zahrada: celkem 1 036 m2, občasné společenské akce. Učebna s příslušenstvím: 86 m2, nevyužívaná. Prostor pro účinkující: 96 m2, pronájem zrušen. Kuchyň, jídelna: 197 m2, provozuje Podhoran Lukov a.s. Byt: 106 m2, pronajímán. Zdravotní středisko: 187 m2, trvale pronajato. Prostor u hlavního vstupu do VÚB: 37 m2, využívá Podhoran Lukov a.s. 2. NADZEMÍ PODLAŽÍ (2. NP) – podlahová plocha 1 481 m2 Z celkové podlahové plochy je 961 m2 užitná plocha, 520 m 2 jdou chodby a sociální zařízení. Kanceláře: 378 m2, uvolněny. Ubytovací pokoje: 195 m2, pronajímány dle zájmu. Balkon: 330 m2, občasné společenské akce. Zkušebna: 58 m2, pronájem zrušen.
5
tabulka č. 1
m2 Celková podlahová plocha VÚB z toho: užitná plocha
%
4 521
100,00
3 603
v tom: trvale užívaná občasně užívaná nevyužívaná
100,00 1 240 1 635 728
ostatní plocha *)
918
79,70
34,40 45,40 20,20 20,30
*) chodby, sociální zařízení, kotelna 2.2. Technický stav objektu Budova má ocelový a betonový skelet s opláštěním. Za normálních okolností je životnost 70 – 100 let. Prohlídkou konstrukcí uvnitř budovy nebyly zjištěny viditelné změny stavby, které by snižovaly její životnost. Budova není namáhaná agresivním prostředím, v zimním období je temperována. Nebyly zjištěny známky zatékání střechou. Nejslabším článkem je životnost lepenkových krytin ve střešním plášti. Vnější opláštění tzv. „Boletickými“ panely dnes již nesplňuje tepelně technické normy. Dřevěná okna jsou na konci životnosti. Zateplení budovy vyřeší jak střechu, tak opláštění budovy. Stav kotelny a rozvodů je řešen samostatným posudkem. Vnitřní interiér odpovídá době svého pořízení. Při zajištění pravidelné údržby konstrukcí a běžných oprav neutrpí budova podstatné škody do doby, kdy se rozhodne o jejím možném využití či rekonstrukci, nebo podstatné změně stavby. 2.3. Provozní soubory Kuchyně Technologické zařízení je zastaralé. Prostor stávající kuchyně bude přehodnocen současně s jídelnou. Kotelna V kotelně jsou 4 kotle Lumex o výkonu 4 x 200 kW. Kotle byly vyrobeny v roce 1986, od roku 1993 se již nevyrábí a jsou potíže s náhradními díly. Účinnost kotlů je nízká – cca 85 %. Tlakové jištění kotlů je tlakovým stojanovým expandérem 1000 L se vzduchovým polštářem, doplňovaným kompresorem a čištěný tlakovou lahví s inertním plynem. Úpravna vody není funkční. Voda je doplňována z vodovodu. Před vstupem do kotelny chybí bezpečnostní armatura plynu, jejímž úkolem je uzavřít dodávku plynu ve vyjmenovaných případech. Vlastní vytápění objektu je rozděleno do „větví“ – objekt 1, objekt 2, přístavba jídelny a sauna. Větve jsou samostatně regulovatelné v závislosti na čase a provozu jednotlivých částí objektu. Spotřeba tepla v jednotlivých větvích není měřitelná. Ve VÚB je centrální ohřev teplé užitkové vody. 2.4. Ekonomika provozu VÚB Jak již bylo zmíněno, VÚB nebyla vybudována pro podnikání za účelem vytvoření zisku. Více jak 50 % prostoru slouží pro kulturní, zájmové a společenské vyžití občanů Lukova a pro zdravotnické služby. Pro tyto účely vyčleňují města a obce ze svých rozpočtů významné finanční prostředky a nezanedbatelnými jsou také příjmy od sponzorů. V Lukově tomu tak zatím není. Provozovatelé takovýchto zařízení se snaží jejich optimálním využíváním snižovat poměr nákladů k výnosům (stálé náklady na udržování zařízení, vytápění, mzdové náklady na správu aj.), to však vyžaduje pracovníky odpovídající profese. Takové podmínky provozovatel VÚB (Podhoran Lukov a.s.) nevytvořil, neboť řešení této oblasti není, s ohledem na nutnost zajistit především jeho hlavní činnosti, pro něj prioritou. Z ekonomických údajů v dále uvedené tabulce č. 2 (údaje převzaty z evidence Podhoran Lukov a.s.) vyplývá snaha provozovatele o vyrovnané hospodaření. Výnosy v posledních 3 letech dosahují cca 1 mil. Kč. Měly by však být povýšeny každým rokem o cca 500 tis. Kč, za užívání prostor samotnou akciovou společností (kanceláře, kuchyň, sklady). Tím se výrazně snižuje možná ztráta z provozování VÚB. 6
Podhoran Lukov a.s. - VÚB
UKAZATEL VÝNOSY celkem NÁKLADY celkem VÝSLEDEK HOSPODAŘENÍ Úhrady a.s. - předpoklad
r. 2010 756 1694 -938 540
r. 2011 1017 1730 -713 540
r. 2012 1041 1966 -925 520
tabulka č. 2 v tis. Kč (bez DPH) r. 2013 1112 1581 -469 400
Náklady na provoz VÚB v letech 2010 – 2012 dosahovaly částky cca 1,7 mil. až 2 mil. Kč. V roce 2013 došlo k významnému snížení nákladů na méně než 1,6 mil. Kč. Provozovatel – Podhoran Lukov a.s. vyklidil kanceláře. V roce 2014 plánuje ukončit i provoz kuchyně. Více jak 50 % nákladů jsou náklady na spotřebu plynu a elektrické energie. Pro snížení nákladů na plyn musí být provedena rekonstrukce kotelny a vytvořeny podmínky pro správné rozúčtování nákladů na jednotlivé odběratele. Snaha Podhoran Lukov a.s. o snižování nákladů na provoz VÚB vede k tomu, že řada prostor není využívána, některé jen občasně (sál vč. souvisejících prostor, vinárna), ubytovna dle poptávky. 2.5. Využívání sálu a vinárny občany Lukova V letech 2012 – 2013 byl prostor sálu využíván pro velké akce (plesy) 8 – 6 x, často včetně prostoru vinárny. Pro menší akce (svatby, oslavy aj.) cca 8x. Vinárna je také pro menší akce využívána samostatně. Je třeba konstatovat, že provozovatel VÚB zde sám neorganizuje žádné akce (mimo vlastních zasedání), ani aktivně a intenzivně nenabízí prostory VÚB jiným subjektům. Víceúčelová budova je však významným objektem v obci Lukov a měla by sloužit občanům tak, jako tomu bylo dříve.
3. Návrh na změnu využití prostor VÚB Realizací územního plánu obce Lukov budou vytvořeny podmínky ke zvýšení počtu obyvatel za 15 až 20 let na 2 000 – 2 100 osob. Do roku 2021 by měla být vybudovaná potřebná technická infrastruktura v obci, veřejně prospěšné stavby (MŠ, ZŠ) zatepleny, vybudovány další objekty, potřebné pro život občanů v obci. Po roce 2020 se výrazně změní struktura obecního rozpočtu (sníží se výdaje na investice) ve prospěch osvětové, kulturní, společenské, sportovní a zájmové činnosti a turistického ruchu. Budou tak vytvořeny optimální ekonomické podmínky pro fungování obce a spokojený život obyvatel Lukova. Pro život obyvatel Lukova je podnětný projekt „Lukov – domov pro všechny generace“, zpracovaný Mgr. Evou Marušákovou. V tomto projektu je mimo jiné uvedeno: Cit.: „Cílem projektu je prevence sociálně patologických jevů, doplnit specifickou prevenci a využití volného času, realizovanou na základní škole, prevencí nespecifickou a vytvořit tak v obci Lukov komplexní prevenci sociálně patologických jevů v komunitě, poskytovat prostor pro vzdělávací, kulturní, sportovní a jiné volnočasové aktivity a vytvořit tak zázemí nejen pro občany Lukova, ale i pro ostatní obyvatele Mikroregionu Lukovské podhradí, prostřednictvím poradny a webových stránek umožnit orientaci v sociálních a volnočasových službách v Lukově, ostatních obcích Mikroregionu a v krajském městě Zlín.“ Za tímto účelem je zde navrhováno zřízení multifunkčního centra v obci (dále jen MC). Cit.: „Základem strategie prevence sociálně patologických jevů je nabídka kvalitních činností multifunkčního centra. Vyhledávání občanů, ohrožených sociálně patologickými jevy a jejich nasměrování k činnostem MC, případně do odborných poraden a zařízení v krajském městě. MC nabídne všem občanům obce Lukov možnost vzdělávání, možnost tvořivého a aktivního trávení volného času. Zvláště mladým lidem je třeba nabízet různé alternativy volnočasových aktivit. Centrum spolupracuje s obecním úřadem, základní školou, farností, domovem pro seniory a ostatními spolky, sdruženími a kluby v obci. Spolupráce se rozšiřuje i za hranice obce – Mikroregion Lukovské podhradí a krajské město Zlín.“ Funkci centra pro potřeby takového projektu může plnit po úpravách VÚB.
7
Co tedy občan Lukova potřebuje, aby byl občanem spokojeným?
Děti do 15 let: mateřskou školu, základní školu, dětská hřiště a různé vzdělávací, zábavné, výtvarné a jiné zájmové kroužky. Mládež 16 – 20 let: zařízení, kde může aktivně a tvořivě trávit svůj volný čas. Různé hry, přístup na internet, knihy, časopisy, stolní hry, poslech hudby, turnaje, soutěže, besedy, vzdělávací akce a výtvarné dílny. Program by měl být profesionálně připravován za aktivní spolupráce mládeže a podílu na organizaci. Mladá generace 20 – 30 let: nevytváří větší skupiny, potřebuje podmínky pro sport, zábavu, společenská setkání a malometrážní „startovací“ byty. Generace produktivního věku: je pracovně mimořádně vytížená, často zatížená hypotékami, neočekává finanční výhody, potřebuje podmínky pro rekreační sportování, přístupné služby značného rozsahu, prostor pro společenská setkávání, podmínky k navazování nových vztahů v rámci obce (mnoho občanů má vazby na bývalá bydliště). Senioři: početná skupina občanů, není náročná na velký rozsah činností, požaduje však různé služby za přijatelné ceny, zejména, které podporují zlepšení jejich zdravotního stavu, prostor pro setkávání s dobrým programem, informace z různých oblastí života, denní stacionář pro ty, kteří potřebují péči v době zaměstnání svých rodinných příslušníků, malometrážní byty.
K uspokojení potřeb občanů je však třeba vytvořit následující podmínky:
Prostorové Řada z uváděných v projektu Mgr. Marušákové byla již vytvořena – v obci jsou kluby, sportovní hala, rekonstruovaný prostor bývalého školního bytu v ZŠ, dům Rudolfa Matouše na hradě, cyklostezka, hřiště atd. Některé prostory však nejsou vhodné. Pro doplnění a komplexní řešení se tak jeví vhodná VÚB Podhoran o podlahové ploše 4 521 m2. Ekonomické Jak bylo již zmíněno, lze předpokládat, že dojde k výrazné změně struktury rozpočtu obce. Pokud bude spokojený život občanů prioritou a využití VÚB k tomu vytváří podmínky, rozpočet obce se s potřebou finančních prostředků pro tuto oblast vyrovná. Organizační, profesní, personální Provozování VÚB vyvolá řadu organizačních, provozních a ekonomických úkolů, jejichž plnění nebude možné zajišťovat jen s využitím současné struktury obecní samosprávy, tedy zastupitelstvem obce, radou obce, výbory, komisemi a úřadem v počtu 4 pracovníků (bez dělnických profesí) včetně uvolněných starosty a místostarosty. Pro začátek bude třeba získat zkušeného pracovníka, který bude činnost organizovat za účinné spolupráce s příslušnou komisí rady obce a společenskými a zájmovými organizacemi v obci.
4. Změny využití prostor VÚB a stavební úpravy Záměrem realizace změn ve využití VÚB je zejména: rozdělit VÚB na samostatné provozní celky se stejným režimem užívání, vytvořit podmínky pro trvalé využití prostor ve větším rozsahu než dosud (ekonomická stabilita provozu VÚB), vytvořit optimální ekonomické podmínky pro uživatele prostor (zajistit možnost měření spotřeby energií, regulace vytápění atd.), vycházet ze současného stavu konstrukce stavby při optimálním využití prostoru s přijatelnými stavebními náklady. Popis změn užívání VÚB a stavebních úprav 1. PODZEMNÍ PODLAŽÍ (1. PP)
Vinárna: Klub pro společenské organizace a občany při různých příležitostech. Celková plocha 161 m2 (vč. vstupní haly), 60 míst u stolů, krb, minibar. Bude třeba vybudovat samostatný vstup, vytvořit vstupní halu se sociálním zařízením (muži, ženy), vyhovujícím také imobilním občanům. Sklady: Celková plocha 120 m2 (4 místnosti). Budou dále sloužit provozu VÚB, případně mohou být za tímto účelem z části pronajímány. Nevyžadují stavební úpravy. Přístavba VÚB: Celková plocha 364 m2. Nyní hospoda , obchod (sklad) , klub maminek. Po přemístění klubu maminek do prostoru pro kluby v přízemí, budou prostory přístavby dále komerčně pronajímány.
8
Sauna a rehabilitace: Celková plocha 263 m2. Je třeba odložit provádění jakýchkoliv změn do doby získání dostatečného množství informací (dosud nejsou k dispozici) pro rozhodnutí o způsobu využití tohoto prostoru (např. fitcentrum aj.). Dosavadní stav neužívání nezatěžuje ekonomiku provozu VÚB. Při budoucích změnách bude nutné vybudovat samostatný vstup do tohoto prostoru (současný vstup není vhodný). Kotelna: Kotelna musí být zásadním způsobem rekonstruována. Byla proto zpracována Ing. Vladimírem Moravcem „Studie posouzení zdroje tepla a způsobu vytápění VÚB“, která bude podkladem pro zpracování dokumentace k rekonstrukci kotelny. Obsahuje tento postup řešení: - Demontáž všech 4 kotlů. Topné rozvody i rozvody plynu ponechat. - V I. etapě instalovat 2 nové teplovodní kotle. Výhledově pak v plném provozu další 1 kotel. - Provést rekonstrukci a doplnění přívodu plynu bezpečnostní armaturou plynu a v rámci měření a regulace (MaR) doplnění jejich periferních okruhů. - Tlakové jištění teplovodní soustavy řešit stacionárními vakovými nádobami – expanzomat. - Stávající systém z hlavního rozdělovače a sběrače topné vody ponechat, ale provést přepojení spotřebitelských skupin tak, aby vyhovovaly souběžnému systému provozu. Pro prostor bydlení vyvést z rozdělovače a sběrače samostatně regulovatelnou větev s čerpadlem a mixem. - Zrušit centrální rozvod teplé užitkové vody. - Pro doplňování vody v topném systému instalovat úpravnu vody. Realizací uvedených úprav budou vytvořeny optimální podmínky pro regulaci a měření tepla.
(Situace - půdorys 1. PP – viz. příloha) 1. NADZEMNÍ PODLAŽÍ (1. NP)
Zdravotní středisko: Celková plocha 236 m2 (vč. chodeb a sociálního zařízení). Nebudou prováděny žádné stavební úpravy.
Prostor u hlavního vstupu do VÚB: Celková plocha 37 m2. Nebudou zde prováděny žádné stavební úpravy. Měla by sloužit jako informační centrum v oblasti kultury, osvěty, turistického ruchu i jako sociální poradna.
Služební byt: Výměra 106 m 2. Nebudou se provádět žádné stavební úpravy. Bude užíván pověřeným správcem budovy.
Kuchyně a jídelna: Celková plocha 197 m2. Změna ve využití těchto prostor není ve studii řešena. Avšak takovéto zařízení, využívané pouze pro jednotlivé občasné společenské akce v sále je ekonomicky nákladné. O využití tohoto prostoru je třeba vést diskusi s organizátory akcí v sále ve smyslu, jak by mělo být řešeno technologické vybavení pro občerstvení účastníků akcí (příprava na místě nebo pouze prostor a nezbytné vybavení pro cateringovou službu). Tento prostor by mohl být z části využit i pro jiné účely.
Sál se souvisejícími prostory: Celková plocha 801 m2 (sál, bar, jeviště, přípravna pro účinkující) bude nadále využíván pro kulturní a společenské akce. Nebudou zde prováděny žádné stavební úpravy.
Zimní zahrada, učebna a ostatní prostory: Celková plocha 200 m2 - Kluby mládeže, klub maminek - tyto prostory budou sloužit zájmovým činnostem mládeže, organizovaným v různých skupinách a maminkám s dětmi. Zimní zahrada a učebna budou užívány všemi skupinami. Zbývající prostor (80 m 2) bude stavebně upraven pro jednotlivé kluby. Při samostatném vstupu do prostoru klubů je další místnost o ploše 17 m2, která by také mohla být součástí klubů.
(Situace – půdorys 1. NP – viz. příloha) 2. NADZEMNÍ PODLAŽÍ (2. NP)
Kanceláře a ubytovna: Bude provedena rekonstrukce na byty. Vznikne 15 bytů o celkové ploše 591 m2. Byty budou malometrážní: 2 x 28 m2, 6 x 33 - 36 m2, 5 x 42 - 48 m2 a 2 x 55 56 m2. V přízemí bude vybudován samostatný vstup do bytů (vedle hlavního vstupu do VÚB). Bude tak vytvořena vstupní hala, s využitím stávajícího schodiště do I. patra. V hale bude umístěn osobní výtah do patra k bytům (pro seniory a imobilní občany). 9
V každém bytě bude koupelna (sprchový kout 90 x 90 cm, klozet kombi, umyvadlo, prostor pro pračku), kuchyňský kout s kuchyňskou linkou (délky 160 až 180 cm) včetně elektrického sporáku. Ohřev vody bude zajišťován samostatně v každém bytě instalací elektrického ohřívače (80 l), umístěného v koupelně. Každý byt bude mít instalováno samostatné měření spotřeby pitné vody, elektrické energie a tepla, které budou podkladem pro rozúčtování spotřeby těchto médií jednotlivým nájemníkům. V prostoru chodby budou umístěny komory (pro každý byt sekce o ploše 2m 2) a společenská místnost pro uživatele bytů. Zeď mezi prostorem pro bydlení a sálem musí být dostatečně izolována proti hluku, stejně tak zdi mezi byty. Tyto byty by měli sloužit mladé generaci jako „startovací“ a seniorům jako alternativa mezi bydlením ve vlastním domě a domovem pro seniory.
Balkon: Plocha balkonu bude přístupná jen schodištěm uvnitř sálu. Nebudou zde prováděny žádné stavební úpravy, mimo zazdění vstupu z(do) prostoru bydlení.
Zkušebna (prostor za jevištěm): Bývalá zkušebna Valašského souboru Kašava bude využita pro hudební výchovu mládeže a zkoušky lukovských muzikantů.
(Situace – půdorys 2. NP – viz. příloha) Zateplení VÚB Plášť VÚB s „Boletickými“ panely, zdivem a dřevěnými okny nesplňuje současné tepelně technické normy. Aby byla výrazně snížena spotřeba plynu na vytápění, bude nutno provést zateplení pláště standardním způsobem. V té části objektu, kde bude prováděna rekonstrukce prostor na byty, musí být provedeno zateplení pláště současně s rekonstrukcí. Zateplení pláště VÚB lze provést ve dvou etapách. Výměry ploch k zateplení v m2 ETAPA I. II. CELKEM
zdi
okna 491 365 856
panely 55 13 68
264 717 981
střecha 905 1 458 2 363
tabulka č. 3 dveře 27 36 63
5. Propočet nákladů na stavební úpravy VÚB Propočet nákladů byl zpracován na základě položkových rozpočtů na vybudování bytů v I. patře na jeden byt (úpravy stavební, instalace vodovodu, kanalizace, zdravotechniky a elektrických rozvodů). Na stavební úpravy stávající vinárny v suterénu VÚB na klub pro společenské organizace a občany je také zpracován položkový rozpočet. Na rekonstrukci kotelny je zpracována samostatná studie s propočtem nákladů. Na zateplení VÚB je zpracován výkaz výměr a k propočtu použity realizační ceny obdobných objektů. Jmenovitý přehled ceny jednotlivých stavebních úprav
15 bytů (I. patro) Rekonstrukce kotelny Klub pro společenské organizace a občany (suterén) Kluby pro mládež a klub maminek (přízemí) Zateplení VÚB - I. etapa Zateplení VÚB – II. etapa Rezerva Stavební úpravy celkem
10
Kč (vč. DPH) 5 627 722,-2 160 455,-477 344,-484 000,-4 457 000,-7 055 000,-930 000,-21 191 521,--
6. Ocenění tržní hodnoty VÚB Ocenění tržní hodnoty VÚB bylo provedeno soudním znalcem Ing. Jaroslavem Mlčochem, metodou nákladovou, výnosovou a srovnávací podle zákona č. 151 / 1997 Sb., zákon o oceňování majetku (v platném znění). Základní údaje: zastavěná plocha obestavěný prostor stavební pozemek p. č. 502 o výměře
4 581,41 m2 19 455,92 m3 2 244,00 m2
Výchozí nákladová cena bez opotřebení: Nákladová cena po opotřebení vč. pozemku: Výnosová cena:
75 455 900,-- Kč 44 145 000,-- Kč (9 636,-- / m2) 2 044 200,-- Kč
Pro srovnání nákladové ceny uvádíme objekty pro výrobu, sklady a administrativu ve Slušovicích (2 500 m2, cena 13 636,-- Kč / m2), Jarošově (2 049 m2, cena 4 611,-- Kč / m2), Otrokovicích (1 100 m2, cena 7 273,-- Kč / m2). Navržená kupní cena: 9 400 000,-- Kč Kladné stránky VÚB: - dobrý technický stav - univerzální možnost využití - možnost výnosu z trvalého pronájmu - umístění v centru obce
Záporné stránky VÚB: - stagnace trhu s nemovitostmi - pozemek jen pod budovou - velká část plochy se pronajímá sezónně, nebo vůbec
Srovnání údajů ocenění VÚB a nákupního střediska (NS) - Ing. Jaroslav Mlčoch Ukazatel VÚB NS ________________________________________________________________________________ Podlahová plocha Nákladová cena po opotřebení Navržená cena Smluvní cena (VÚB-předpokládaná, NS-dohodnutá)
m2 Kč celkem Kč / m2 Kč celkem Kč / m2 Kč
4 581,41 44 145 000,-9 636,-9 400 000,-2 052,-9 400 000,--
857 6 893 000,-8 043,-5 500 000,-6 418,-4 600 000,--
7. Financování jednorázových nákladů na nákup VÚB a stavební úpravy pro změny jejího užívání Jednorázovými náklady budou: A. nákup VÚB B. rekonstrukce a stavební úpravy (byty, kluby pro společenské organizace, občany, mládež a maminky, rekonstrukce kotelny) C. zateplení budovy (I. + II. etapa) D. rezerva
Kč 9 400 000,-8 749 521,--
11 512 000,-930 000,--
CELKEM
30 591 521,--
Náklady mohou být sníženy o cca 1 500 000,-- Kč výběrovým řízením dodavatele stavebních prací. Možného zvýšení zdrojů na financování stavebních prací lze také dosáhnout získáním dotace ve výši cca 2 500 000,-- Kč na zateplení budovy, případně z jiných dotačních zdrojů a aktuálně vyhlášených dotačních programů (Zlínský kraj, Evropské strukturální fondy atd.). Investiční záměr (nákup a rekonstrukce VÚB) byl zahrnut do přehledu investičních akcí a větších oprav obce Lukov, vycházejícího z materiálu „Úvaha o výstavbě Lukova v letech 2014 – 2020“. Byly však přehodnoceny priority plánovaných akcí v čase a objemu, za účelem vytvořit podmínky pro realizaci záměru dle této studie. 11
Přehled plánovaných investičních akcí a větších oprav obce Lukov v letech 2015 – 2021 je v tabulce č. 5 přílohy této studie. Pro potřebu financování nejen nákupu a rekonstrukce VÚB, ale také dalších plánovaných akcí, byl vypracován podrobný předpokládaný rozpočet obce Lukov na léta 2015 – 2021. Podkladem byl rozpočet do roku 2020, obsažený v materiálu „Úvaha o výstavbě Lukova v letech 2014 – 2020“ a další aktuální materiály a informace získané od obecního úřadu. Předpokládaný rozpočet obce Lukov na období let 2015 – 2021 je v tabulce č. 6 přílohy této studie. Tento předpokládaný rozpočet na léta 2015 – 2021 zahrnuje výdaje na všechny plánované akce včetně nákupu a rekonstrukce VÚB v celkovém objemu téměř 80 milionů Kč, přičemž zdrojem jejich financování jsou z 8 % dotace, ze 73 % příjmy obce Lukov (daňové, nedaňové, kapitálové, ostatní) a z 19 % investiční úvěr. Využití investičního úvěru ve výši 15 mil. Kč je vzhledem k výši každoročně se opakujících běžných příjmů obce (daně, poplatky, příjmy z vlastní činnosti) bez jakéhokoliv rizika. To také dokládá Ministerstvem financí ČR sledovaný ukazatel tzv. „dluhové služby“, kdy za tzv. „rizikovou“ výši je považováno 30 % a více. I tato „rizikovost“ je však vždy hodnocena s přihlédnutím k dalším ekonomickým ukazatelům dané obce a jejich vývoji. Tento ukazatel by se po dobu splácení úroků a jistiny investičního úvěru pohyboval u rozpočtu obce hluboko pod uvedenou hranicí. Z uvedeného je zřejmé, že obec Lukov má potenciál finančně zajistit realizaci plánovaných investic a větších oprav (včetně nákupu a rekonstrukce VÚB), ovšem za předpokladu dodržování rozpočtové kázně. Od roku 2020 bude také reálné navýšit výdaje rozpočtu obce ve prospěch kulturního, zájmového, společenského aj. života občanů obce, přičemž základní materiální podmínky a zázemí pro tuto činnost budou již z převažující části připraveny. Celý finanční záměr vychází z potřeby bezdůvodně neodkládat realizaci staveb, potřebných pro rozvoj obce a vytvářejících materiální podmínky pro spokojený život občanů.
8. Ekonomika provozu VÚB po změnách jejího užívání Realizací změn ve využití prostor VÚB budou vytvořeny podmínky pro její ekonomicky přijatelný provoz. Ubytováním v bytech (15 nových + stávající služební) budou získány stálé příjmy. Rekonstrukcí kotelny se sníží náklady na vytápění. Měření spotřeby energií (el. energie, voda, teplo) v jednotlivých prostorech přiměje uživatele k hospodárnosti. Zateplení nejen zlepší celkový vzhled VÚB, ale také sníží náklady na topení. VÝNOSY Dále uvedené příjmy vychází z podrobně zpracovaných propočtů, dosavadní skutečnosti vedené v evidenci stávajícího provozovatele budovy a nově zpracované studie předpokládané spotřeby plynu při optimálním využití prostor VÚB (zpracovatel - Ing. Moravec). Ceny za energie (plyn, elektřina, vodné a stočné) vychází z aktuálně platných ceníků jejich dodavatelů. Nájemné z bytů a nebytových prostor (plochy trvale užívané) včetně úhrad za spotřebu energií Dále uvedené výnosy z bytů a nebytových prostor vychází z těchto předpokladů: byty v nových bytech dle jejich velikosti 1 - 2 osoby / 1 byt, služební byt 3 osoby nájemné 600,-- Kč / m2 / rok teplo 300,-- Kč / m2 / rok vodné, stočné 3 000,-- Kč / 1 os. / rok el. energie: 5 500,-- Kč / 1 os. / rok, 7 800,-- Kč / 2 os. / rok Nebytové prostory nájemné 600,-- Kč / m2 /rok teplo 300,-- Kč / m2 / rok vodné, stočné, el. energie – dle skutečnosti
12
tabulka č. 4 v tis. Kč Prostor
užitná plocha v m2
Byty (nové byty + stávající služební byt) Přístavba Zdravotní středisko CELKEM
nájemné
teplo
elektr. energie
vodné, stočné
698
419
209
108
77
364 187 1 249
219 112 750
110 56 375
117 12 237
6 3 86
ost.
CELKEM
9
822
9
452 183 1 457
Celková výše nájemného vč. úhrad za energie by tak dosahovala např. u bytu velikosti 35 m 2, obývaného 1 nájemníkem částky okolo 3 500,-- Kč / měsíc a u bytu velikosti 56 m 2, obývaného 2 nájemníky částky okolo 5 500,-- Kč / měsíc. Sál, balkon, bar Jsou užívány na jednorázové občasné akce. Nájemné včetně plateb za energie jsou odvozeny ze skutečnosti předchozích let. Byla však také nově zpracována kalkulace nákladů. Měřením spotřeby energií (po rekonstrukci kotelny bude možno měřit i spotřebu tepla) bude možno stanovit cenu za energie pro každou akci samostatně. Ekonomické výsledky provozu sálu jsou výrazně ovlivněny počtem akcí v roce. Při počtu 10 – 13 akcí ročně jsou celkové předpokládané příjmy v tis. Kč: 230 Prostory užívané pro zájmové činnosti Náklady na provoz těchto prostor by měly být hrazeny z rozpočtu obce. Budou zpoplatněny pouze jednorázové individuální společenské akce případně využívání prostor pro placenou hudební výchovu. Cenu stanoví volený orgán obce. Uvažováno s příjmy v tis. Kč: 20 Ostatní prostory – sklepy v suterénu Uvažováno s příjmy v tis. Kč:
10
VÝNOSY CELKEM v tis. Kč:
1 717
Prostory neřešené: rehabilitace, kuchyně a jídelna. NÁKLADY Podkladem pro stanovení nákladů na provoz VÚB jsou propočty nákladů na společenské akce v sále, kalkulace nákladů na teplo, nákladů na byty, nákladů na provozování klubu pro společenské organizace, klubů pro mládež a maminky s dětmi. Také mzdové náklady odpovídají budoucímu provozu VÚB. Tyto podrobné podklady jsou uloženy u zpracovatelů a budou využity při zpracování projektové dokumentace. NÁKLADY CELKEM v tis. Kč:
2 039 _____
Výsledná ZTRÁTA z provozu VÚB v tis. Kč:
- 322
Výsledek je výrazně ovlivněn tím, že pravidelné užívání prostor kluby lukovských občanů nebude zpoplatněno. Tato činnost je ve většině měst a obcí výrazně finančně podporována z jejich rozpočtu. Výše podpory pro všechny zájmové a společenské činnosti občanů Lukova by měla být řešena systémově a projednána v orgánech obce s přihlédnutím k možnostem obecního rozpočtu. Měla by však být jednou z priorit.
13
9. Závěr Koupě VÚB obcí Lukov a realizace změn jejího užívání dle této studie vytvoří výrazně lepší podmínky pro rozvoj zájmového, kulturního a společenského života občanů obce. Provozování VÚB nelze zajišťovat izolovaně od ostatních objektů se stejným posláním, tj. sloužit občanům Lukova. Optimálním řešením je vytvořit v rámci organizační struktury obecního úřadu útvar bez právní subjektivity (odbor) s názvem např. „Zájmové a informační středisko“ (případně jiným názvem) v čele s profesionálním zaměstnancem, jehož základní náplní práce bude zajišťovat a koordinovat využítí a provoz všech objektů ve vlastnictví obce, sloužících k zájmovým volnočasovým aktivitám občanů, tj. VÚB, sportovní haly, knihovny, hradu aj. Tento útvar bude také sám aktivně organizovat různé kulturní, vzdělávací, společenské, sportovní aj. akce. Bude mít stanoven program činnosti v oblasti využití volného času občanů včetně podpory turistického ruchu a poskytování informací jak občanům Lukova, tak návštěvníkům a turistům. Také v rámci Rady obce by měl být jeden z neuvolněných členů stanoven jako „zodpovědný“ za tuto činnost a měl by být předkladatelem materiálů k projednání do rady a zastupitelstva, vztahujících se k této oblasti. Realizací záměru dle této studie by se obec Lukov zařadila mezi obce, výrazně podporující rozvoj osobností, dispozic a kvality života svých občanů v oblasti kulturních, zájmových, společenských, vzdělávacích a jiných volnočasových aktivit. Závěrem je třeba zdůraznit, že rozpočet obce Lukov zvýšené výdaje do této oblasti života občanů bez problémů zvládne!
_________________________________________________________________________________ Zpracovatelé: Ing. Ferdinand Vanský, Ing. Leona Vanská, Ing. Jaroslav Skovajsa _________________________________________________________________________________ Poděkování: Zpracovatelé děkují všem osobám, které vyjádřením svých názorů, předáním odborných znalostí, cenných rad a zkušeností, přispěly ke vzniku této studie. _________________________________________________________________________________ Použité písemné materiály: Ing. Ferdinand Vanský, Michal Teplý: Úvaha o výstavbě Lukova v letech 2014-2020. Mgr. Eva Marušáková: Lukov – domov pro všechny generace. Ing. Jaroslav Mlčoch: Ocenění tržní hodnoty VÚB Ing. Vladimír Moravec: Studie vytápění VÚB Podhoran Lukov, a.s.: účetní evidence Obec Lukov – zápisy z jednání výborů ZO a komisí RO
14
PŘÍLOHY:
Situace (půdorys) jednotlivých podlaží VÚB se změnami dle této studie: 1. Podzemní podlaží 1. Nadzemní podlaží 2. Nadzemní podlaží
Přehled investičních akcí a větších oprav obce Lukov a zdrojů jejich financování na období let 2015 – 2021 (tabulka č. 5)
Předpokládaný rozpočet obce Lukov na léta 2015 – 2021(tabulka č. 6)
(viz. samostatné dokumenty formátu pdf)
15
